第一篇：2013物業(yè)管理師《管理實務》試題

2013物業(yè)管理師《管理實務》試題 某小區(qū)可收費面積10萬平方米，某物業(yè)服務企業(yè)實行包干制，若年營業(yè)成本為200萬元，該企業(yè)希望目標利潤率達10%，假如營業(yè)稅及附加為5.65%。問:(1)該小區(qū)的物業(yè)服務費收費標準為多少?列出計算方式。

(2)物業(yè)物業(yè)企業(yè)收費率要達到多少才能保本運行?

(3)由于物價上漲，該物業(yè)服務企業(yè)的工資上漲20%，該企業(yè)希望保持原有利潤，年物業(yè)費增長多少?

正確解答本題的前提條件是：目標利潤率為收入利潤率;營業(yè)稅為營業(yè)額的5.65%。

一、200/(1-10%-5.65%)=237.11萬元

237.11/(10*12)=1.98元/平方米。月。

二、這個題目要貼合實際，實際情況是“按1.98元收費，保本的收費率”，收費率=200/[1.98*10*12*(1-5.65%)]=89.22%

和直接計算保本時收費總額的差別是，已經(jīng)安裝1.98收費了，這個有四舍五入的約數(shù)。

三、成本：200(1+0.2)=240萬元

240/(1-10%-5.65%)=284.53

差額為：284.53-237.11=47.42萬元

第二篇：2013年物業(yè)管理師《管理實務》實戰(zhàn)試題

一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)《公司法》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)設立須向()行政管理部門注冊登記，在領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

A.稅務

B.工商

C.市政

D.建設

參考答案: B 白蟻防治方法中，()主要用于發(fā)現(xiàn)白蟻但又未能確定蟻巢地點的情況。

A.藥殺法

B.生物防治法

C.誘殺法

D.生物滅蟻法

參考答案: C 物業(yè)區(qū)域清潔工作日常管理的方法中，()應覆蓋小區(qū)主要室內(nèi)外公共區(qū)域。

A.專項抽檢

B.年檢

C.月檢

D.日檢

參考答案: D 一般情況下，物業(yè)服務企業(yè)人力資源部的主要職責是()。

A.制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標和標準

B.完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、培訓等工作、C.完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設等工作

D.編制實施行政管理、品牌管理和信息化建設的規(guī)劃和預算

參考答案: B 既適用于政府機關、人民團體和事業(yè)單位，又適用于企業(yè)法人單位的物業(yè)管理應用文書類型是()。

A.制度公文

B.會議公文

C.事務公文

D.行政公文

參考答案: D 房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃按照時間進度劃分類別，不包括()。

A.月維修保養(yǎng)計劃

B.季度維修保養(yǎng)計劃

C.周維修保養(yǎng)計劃

D.維修保養(yǎng)計劃

參考答案: C 測量客戶滿意的方法不包括()。

A.建立受理系統(tǒng)

B.失去客戶分析

C.客戶滿意度調(diào)研

D.領導衡量

參考答案: D 適用于大型的綜合型、經(jīng)營型物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理項目承接方式是()。

A.合資合作型管理方式

B.全方位服務型管理方式

C.階段服務型管理方式

D.顧問服務型管理方式

參考答案: A 《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定，在出售公房時，售房單位按照一定比 例從售房款中提取專項維修資金，高層住宅不低于售房款的()。

A.30%

B.10%

C.20%

D.40%

參考答案: A 物業(yè)管理投標過程中，來自于投標人的風險主要是()。

A.因物業(yè)延遲交付而造成項目無法正常進行

B.竊取他人的投標資料和商業(yè)秘密

C.采取低成本、行賄等不正當?shù)母偁幨侄?/p>

D.項目負責人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤

參考答案: D

二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)當發(fā)生火警時，屬于正確處理措施的有()。

A.清理通道，準備迎接消防車入場

B.事后檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德

C.及時封鎖現(xiàn)場，直到有關方面到達為止

D.立即組織現(xiàn)場人員疏散

E.確認起火位置、范圍和程度

參考答案: A,C,D,E 一般而言，客戶有四種需要，即()。

A.需要迅速反應

B.需要服務人員專業(yè)化

C.需要被關心

D.需要利益最大化

E.需要被傾聽

參考答案: A,B,C,E 客戶滿意度調(diào)查的基本原則包括()。

A.目標明確

B.持續(xù)改進 C.基于事實

D.協(xié)同運作

E.減少投訴

參考答案: A,B,C,D 常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關服務的主要內(nèi)容有()。

A.清潔衛(wèi)生

B.制訂安全防范管理制度

C.物業(yè)的租賃經(jīng)營

D.房屋出租

E.對物業(yè)服務費的使用和管理

參考答案: A,B,C,E 下列物業(yè)管理檔案資料中，屬于長期保存的有()。

A.業(yè)主及業(yè)主大會的基礎資料

B.有關物業(yè)管理工作中的季度計劃和總結(jié)報告

C.物業(yè)本體及大型或重要附屬設施設備的維護記錄

D.小型設施設備的更新和維修記錄

E.物業(yè)及重要的附屬設施設備的基礎性文件資料

參考答案: B,C

三、案例分析題(共3題，共80分)

16某居住小區(qū)暖氣試水，物業(yè)公司在小區(qū)入口等顯眼之處張貼告示，并電話通知尚未入住的業(yè)主。11樓業(yè)主孫先生家拆改暖氣管，致使跑水下滲，銹的臟水，使樓下鄰居閆女士家房頂開裂，墻體冒水，電線短路，地面和家具被泡。閆女士認為房屋質(zhì)量存在問題，物業(yè)公司管理不善，才導致家被淹，于是將物業(yè)公司告上法庭，要求其賠償經(jīng)濟損失共計1萬元。法庭上，物業(yè)公司辯稱：暖氣試水前，已張貼告示，并通知業(yè)主。閆女士家被淹是因為11樓業(yè)主孫先生私自改造暖氣管所致，與公司無關。經(jīng)法院審理認為：本案中，無證據(jù)證明物業(yè)公司對閆女士的損失負有管理不善的責任。已查明的事實證明，閆女士房屋受損，是11樓業(yè)主孫先生家暖氣管跑水所致，故孫先生應負責賠償閆女士損失費。

問題

1.本案例中，孫先生拆改暖氣管的做法是否正確?說明理由。

2.假如本案中閆女士家被淹是由于房屋質(zhì)量問題所致，物業(yè)公司應如何解決?

3.簡述物業(yè)裝飾裝修的流程。

4.針對孫先生擅自拆改暖氣管的做法，應由哪個機構對其進行處罰?

5.請說明物業(yè)裝修管理人員在巡視過程中應注意的問題。本題共26分

解析:

1本案例中，孫先生拆改暖氣管的做法不正確。

理由：用戶在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報登記表，并提交管理單 位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。裝修手冊中會說明對改動原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。

2.房屋的質(zhì)量問題，若在保修期內(nèi)則應由開發(fā)建設單位負責維修。物業(yè)公司應及時聯(lián)系開發(fā)建設單位，要求其履行責任。

3.物業(yè)裝飾裝修的一般流程：備齊資料一物業(yè)裝飾裝修申報一物業(yè)裝飾裝修登記一簽訂 《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》一辦理開工的一般手續(xù)一施工一驗收。

4.在裝修活動中，擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改 正，并處罰款。因此，孫先生應由城市房地產(chǎn)行政主管部門對其進行處罰。

5.物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術人員、管理人員和保安力量，加大物 業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化施工人員的管理。

17某物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)自身的實際情況，選擇了如下圖所示的組織形式。

問題

1.本案例中，物業(yè)服務企業(yè)采取的組織形式屬于什么類型?

2.簡述此類型物業(yè)管理組織形式的特點。

3.說明此類物業(yè)管理組織形式的適用范圍。

4.除本案例外，物業(yè)服務企業(yè)的組織形式還有哪些類型? 本題共26分

解析:

1.本案例中，物業(yè)服務企業(yè)采取的是直線制物業(yè)管理組織形式。

2.直線制物業(yè)管理組織形式的特點是：企業(yè)各級領導者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領導，不設專門職能機構。它的主要優(yōu)點是領導者能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時;主要缺點是要求領導者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。

3.直線制物業(yè)管理組織形式適用于業(yè)務量較小的小型物業(yè)服務企業(yè)的初期管理，不能適應較大規(guī)模和較復雜的物業(yè)管理。

4.除本案例外，物業(yè)服務企業(yè)的組織形式還有直線職能制、事業(yè)部制和矩陣制等。

18物業(yè)公司管理人員在裝修管理巡視過程中發(fā)現(xiàn)了如下問題：

(1)業(yè)主安裝太陽能熱水器的位置違規(guī)，據(jù)查，管理人員審批有誤。

(2)小區(qū)中有未佩戴標志牌的施工人員在進行裝修作業(yè)。

(3)小區(qū)高層樓頂堆放了大量的鋼材，經(jīng)了解，是業(yè)主準備利用坡頂加設鋼結(jié)構閣樓。

(4)某業(yè)主未經(jīng)申報，擅自拆改了天然氣管道。

(5)小區(qū)某裝修現(xiàn)場材料堆放混亂，工人用電爐做飯且無滅火設備。

問題

1.針對現(xiàn)場中發(fā)現(xiàn)的問題應如何處理?

2.物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理應注意的問題有哪些?

3.裝飾裝修活動中，應由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處罰款的情形有哪些? 本題共26分

解析:

1.針對現(xiàn)場中發(fā)現(xiàn)的問題的處理措施分別是：

(1)向業(yè)主承認錯誤，說明情況，并由物業(yè)公司出資進行整改;加強裝修審批環(huán)節(jié)的管理，要求管理人員在審批之前，應去現(xiàn)場查證和落實。

(2)立即檢查裝修申報、出人口及裝修管理環(huán)節(jié)，查出漏洞并加以整改;要求進人施工現(xiàn)場的人員立即補辦入場手續(xù)，否則拒絕其入場。

(3)告知業(yè)主，此項裝修工程須先委托專業(yè)設計單位進行設計;裝修前，應先申報，得到許可后方可施工;檢查公司在材料進出管理方面存在的問題，堵住漏洞、防患于未然。

(4)業(yè)主在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。裝修手冊中會說明對改動原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。

(5)要求現(xiàn)場材料堆放有序;如需做飯，應采取較為安全的方式，并有預防火災發(fā)生的措施;易燃易爆物品應隔離堆放;現(xiàn)場必須配置滅火裝置。若不能按上述要求，可要求停工進行整改。

2.物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理應注意的問題有：嚴把出入關，杜絕無序狀態(tài).加強巡視，防患于未然;控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權益;強化管理，反復核查。

3.裝飾裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處罰款：

(1)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。

(2)損壞房屋原有節(jié)能設施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處以罰款。

(3)擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處以罰款。

(4)未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。

第三篇：物業(yè)管理師考試管理實務模擬試題及答案

20XX年物業(yè)管理師考試管理實務模擬試題及答案02

多項選擇題：

1.在物業(yè)風險的內(nèi)容中，日常物業(yè)管理的風險主要包括（）A.業(yè)主（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務過程中存在的風險 B.合同風險

C.項目接管的不確定性帶來的風險 D.物業(yè)管理日常運作中存在的風險

2.屬于物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務是（）A.水費 B.電費 C.房租

D.專項維修資金

3.投標時測算物業(yè)管理成本的依據(jù)有（）A.設備設施技術參數(shù) B.人員配置情況 C.市場信息 D.管理經(jīng)驗

4.可以頒發(fā)二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的政府部門有（）A.省級人民政府建設主管部門 B.國務院建設主管部門

C.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 D.自治區(qū)人民政府建設主管部門 5.以下符合一級資質(zhì)條件的有（）

A.注冊資本為人民幣500萬元

B.具有中級以上職稱人員不少于20人 C.管理多層住宅100萬和高層住宅50萬平方米 D.有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績 6.早期介入?yún)⑴c竣工驗收主要包括（）。A.各項單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收； B.分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收； C.工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收 D.配合設備安裝，確保安裝質(zhì)量 7.物業(yè)承接查驗的資料包括（）。A.物業(yè)質(zhì)量保修文件 B.設施設備出廠隨機資料

C.消防驗收、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料 D.有資質(zhì)、資格的機構出具的各種檢驗、檢測報告 8.合同簽訂和履行的基本原則有（）。A.主體平等

B.權利義務對等 C.誠實信用

D.維護社會公益 9.合同承諾的構成要件有（）。

A.承諾必須與要約的內(nèi)容一致

B.承諾必須傳達給要約人

C.承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出

D.要約一經(jīng)承諾，合同即告成立

10.以下屬于物業(yè)管理方案實質(zhì)性內(nèi)容的有（）A.管理制度的制訂B.組織架構與人員的配置 C.工作計劃D.人員培訓及管理

11.物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)裝飾裝修中應檢查（）。A.有無拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； B.有無損壞房屋原有節(jié)能設施 C.有無未經(jīng)同意改變住宅外立面 D.有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱

12.設備的狀態(tài)監(jiān)測通常采用的方式有（）A.直接檢測、B.紅外線溫度檢測 C.絕緣性檢測 D.次聲波檢測

13.采用設備設施維護管理項目外包模式應進行的分析包括（）A.物業(yè)服務企業(yè)的管理規(guī)模B.設備設施的生產(chǎn)年代、技術先進程度 C.設備設施生產(chǎn)廠家的技術服務情況D.共用設備設施的復雜程度 14.物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主提出的裝飾裝修項目審核時要（）A.物業(yè)管理工作人員應要求和指導業(yè)主逐項填寫裝飾裝修申報登記表 B.審核各項申請明確無誤

C.涉及專業(yè)部門（如水、電、氣等）要求寫明地點、位置 D.要求寫明改變的程度及尺寸

15.在操作人員參加下，由技術人員按計劃定期對設備進行的檢查（）A.日常檢查 B.修前預檢 C.定期檢查 D.巡視檢查

16.利用鼠籠、鼠夾、粘鼠板滅鼠的方法是（）

A.化學滅鼠 B.器械滅鼠 C.生物滅鼠 D.防鼠

17.屬于動火過程的要求是（）

A.清理周圍的易燃雜物B.檢查并徹底清理現(xiàn)場火種 C.排除易燃、易爆物品D.動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程 18.物業(yè)服務企業(yè)薪酬結(jié)構設計，需要綜合考慮的因素有（）A.企業(yè)發(fā)展 B.職位等級 C.個人的技能 D.個人績效

19.了解客戶滿意的方法有（）

A.建立受理系統(tǒng)B.客戶滿意調(diào)查C.失去客戶分析D.競爭者分析 20.使用請示應注意的事項有（）A.必須堅持一事一請示 B.嚴禁越級請示 C.請示公文的主送單位只能是一個

D.請示的內(nèi)容一般分為標題、正文和簽署三部分

參考答案：

（1．AD）（2．ABCD）（3．ABCD）（4．ACD）（5．ABCD）

（6．ABC）（7．ABCD）（8．ABCD）（9．ABC）（10．ACD）

（11．ABCD）（12．ABCD）（13．AC）（14．ABCD）（15．ABD）

（16．ABC）（17．AC）（18．BCD）（20．ABC）（19．ABCD）

第四篇：2013年物業(yè)管理師《管理實務》預習試題及答案

2013年物業(yè)管理師《管理實務》預習試題及答案

1、《物業(yè)管理條例》設立的制度均是針對(B)的物業(yè)管理活動而言

A、非住宅物業(yè)

B、居住物業(yè)

C、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)

D、以上答案都不對

2、(B)年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。

A、1978

B、1979

C、1980

D、19813、(A)是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。

A、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

B、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》

C、《關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關考評驗收工作的通知》

D、《關于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》

4、(B)年，國家計委和建設部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務費用的構成、代辦性質(zhì)的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。

A、199

5B、1996C、1997D、19985、非市場性的房屋管理(B)物業(yè)管理。B、不屬于C、包括D、不包括

6、從我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革來看，可以(B)為分水嶺。A、屬于

A、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

B、《條例》

C、《物業(yè)服務合同》

D、《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》

7、2003年6月8日，(B)正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

B、《物業(yè)管理條例》

C、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》

D、《物業(yè)服務合同》

8、供水、供電等單位與業(yè)主以及業(yè)主委員會之間的關系是一種(A)

環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師：http://edu.21cn.com/kcnet610/

A、合同關系

B、法律關系C、行政關系D、平等關系

9、下列關于物業(yè)服務合同的表述中，不正確的是(C)

A、物業(yè)服務合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協(xié)議

B、物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎

C、物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被管理者和管理者的關系

D、物業(yè)服務合同明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事法律關系

10、建設部于(D)年發(fā)布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。

A、2001

B、2002

C、2003

D、20041、《物業(yè)管理條例》自(C)起實施。

A、2003年5月28日

B、2003年6月8日

C、2003年9月1日

D、2003年10月1日

2、(A)成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務的檢驗標準。

A、物業(yè)服務合同B 物業(yè)管理合同C 物業(yè)使用合同D 物業(yè)維護合同

3、物業(yè)服務收費形式包括(A)

A、包干制收費形式和酬金制收費形式

B、包干制收費形式

C、酬金制收費形式

D、以上都不是

4、《條例》為保護業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，維護市場交易原則和企業(yè)經(jīng)營規(guī)則，對物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用，作出明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向()收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向(A)收取手續(xù)費等額外費用?！?/p>

A、最終用戶 業(yè)主

B、業(yè)主 業(yè)主

C、最終用戶 最終用戶

D、業(yè)主 最終用戶

5、(B)是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前所簽訂的物業(yè)服務合同。

A、物業(yè)服務合同

B、前期物業(yè)服務合同

C、后期物業(yè)服務合同

D、物業(yè)管理合同

6、物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財產(chǎn)損害承擔責任有一個前提條件就是(A)。

A、物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為

B、物業(yè)管理企業(yè)根本不履行物業(yè)服務合同的約定C、物業(yè)管理企業(yè)不完全履行物業(yè)服務合同的約定D、以上都不是

7、不屬于物業(yè)管理服務的是(D)

A、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務

B、代收代交各項公用事業(yè)費用

C、物業(yè)裝飾裝修管理服務

D、專項維修資金的代管服務

8、包干制的物業(yè)服務成本或者酬金制的物業(yè)服務支出(物業(yè)管理服務成本構成)，不包括(D)。

A、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B、辦公費用

C、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

D、物業(yè)共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用

9、只有通過(D)，才能改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途。

A、業(yè)主大會

B、業(yè)主委員會

C、物業(yè)管理企業(yè)

D、以上都不是

10、物業(yè)服務合同的(D)是物業(yè)管理企業(yè)提供的公共性物業(yè)服務A、標的B、條約C、條例

D、內(nèi)容

1、物業(yè)管理一級服務標準規(guī)定：對重點區(qū)域、重點部位每(B)小時至少巡查1次;配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控。

A、1

B、2

C、3

D、42、我國開展物業(yè)管理以來，政府價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務收費管理，一般都實行(C)

A、市場定價

B、政府指導價

C、市場調(diào)節(jié)價

D、政府定價

3、已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費用由(C)繳納

A、建設單位

B、物業(yè)管理企業(yè)

C、業(yè)主

D、物業(yè)買受人

4、我國對房地產(chǎn)實行(D)管理方式。

A、合同

B、契約C、租賃D、權證

5、業(yè)主大會由(B)組成。

A、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的部分業(yè)主

B、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主

C、行政管理區(qū)域內(nèi)的部分業(yè)主

D、行政管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主

6、業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應當在首次業(yè)主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

A、7

B、10

C、15

D、207、業(yè)主大會作出的一般決定，實行簡單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(B)以上通過

A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/58、經(jīng)業(yè)主委員會或者(B)%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

A、15

B、20

C、30

D、509、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于(A)。

A、業(yè)主大會

B、業(yè)主委員會

C、業(yè)主管委會

D、業(yè)主公約

10、物業(yè)管理招標投標是指業(yè)主或建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為(A)。

A、前期物業(yè)管理招標投標

B、物業(yè)管理招標投標

C、后期物業(yè)管理招標投標

來源：環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師

第五篇：物業(yè)管理師實務考試試題及答案

2010年((((真題之物業(yè)實務案例題部分

一、某小區(qū)已經(jīng)入住兩年，業(yè)主投訴：（1）小區(qū)內(nèi)防火防煙門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)（2）部分屋頂漏水（3）小區(qū)周圍治安環(huán)境亂。

1、物業(yè)公司如何處理一般投訴。（16分）

2、針對以上三個問題將如何解決。（9分）

二、某小區(qū)剛?cè)胱?，部分業(yè)主反應小區(qū)部分墻體滲漏、供暖不足、開發(fā)商遺留問題，小區(qū)業(yè)主多次找到物業(yè)公司及開發(fā)商均無法解決，于是部分業(yè)主通過私下選舉，串聯(lián)成立了臨時業(yè)主委員會，并聯(lián)系媒體報道此事。臨時業(yè)主委員會通過協(xié)議的方式尋找到新的物業(yè)公司。臨時業(yè)主委員會將決定張貼在小區(qū)公告欄中：決定解聘現(xiàn)在物業(yè)公司，選聘新的物業(yè)公司。媒體相繼報道了此事，社會反響強烈，部分業(yè)主甚至圍堵物業(yè)管理處辦公室。

1、上述有幾點操作違規(guī)之處。（10分）

2、假如你作為本小區(qū)的項目經(jīng)理，你如何做來解決上面問題。（20分）

三、某物業(yè)項目建筑面積29萬平方米，可收物業(yè)服務費用面積26萬平米，計劃成本542萬元，現(xiàn)在進行招投標，有一物業(yè)公司管理項目多層住宅20萬平米，高層住宅20萬平米，別墅4萬平米，該項目投標做了一個物業(yè)費的核算，總共包括以下項目：

（一）人員工工資獎金及福利包括

1、分管此項目的副總經(jīng)理工資

2、項目經(jīng)理工資

3、項目員工年終績效獎金

（二）補充養(yǎng)老金

（二）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費用

（三）工程保修費用

（四）管理區(qū)域保潔材料費用

（五）管理區(qū)域裝修垃圾清運費用

（六）公共秩序維護費用

（七）項目履約金

（八）公共部位公共設施公眾責任保險費用

（九）固定資產(chǎn)折舊費

（十）對社會的愛心捐贈 問題

1、該項目可以由何種資質(zhì)的物業(yè)公司承接。（2分）

2、根據(jù)該投標物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級。（3分）

3、以上費用哪些不能計入物業(yè)管理支出費用（10分）

4、設營業(yè)稅及附加5.5%，項目成本利潤率8%，問：1.利潤2.稅金，3.物業(yè)服務費總額，4.物業(yè)費單價，列出公式并計算。（10分）

模擬一

1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應為人民幣（）萬元以上。A.50

B.300(((（C.500

D.1000

2.新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

A.30

B.45

C.60

D.90

3.某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質(zhì)條件。

A.一級

B.二級

C.三級(((（D.三級暫定

4.前期物業(yè)管理招標投標結(jié)束后，招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起（）日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務合同。

A.7

B.15

C.30

D.45

5.在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據(jù)評標結(jié)果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（）。A.可任選其中一個作為中標人

B.應以報價最低的為中標人(((（C.應報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人

D.應按照中標候選人的排序確定中標人

答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D

全真模擬二

1.物業(yè)管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業(yè)服務合同（或前期物業(yè)服務合同）。正確的投標步 驟是（）。

A.③－②－①－④－⑤－⑥

B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥

2.物業(yè)服務合同由（）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

A.各業(yè)主分別

B.業(yè)主大會

C.業(yè)主委員會代表業(yè)主

D.物業(yè)建設單位

3.業(yè)主臨時公約由（）制定。

A.建設單位

B.購房人(((（C.物業(yè)管理企業(yè)

D.房地產(chǎn)行政主管部門

4.物業(yè)管理的早期介入是建設單位引入的（）。

A.設計工作

B.工程監(jiān)理工作

C.開發(fā)建設工作

D.物業(yè)管理咨詢活動

5.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至（）之日止的物業(yè)管理活動。

A.首次業(yè)主大會會議召開

B.業(yè)主大會成立

C.50%業(yè)主入住(((（D.物業(yè)服務合同生效

答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D

2011年物業(yè)管理師《管理實務》全真模擬三

1.業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應向（）交還有關的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

A.建設單位

B.業(yè)主委員會

C.政府主管部門

D.新物業(yè)管理企業(yè)

2.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。

A.裝修人

B.裝修企業(yè) C.裝修施工人員

D.物業(yè)管理公司

3.在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應手續(xù)的，（）。

A.建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立

B.建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立(((（C.業(yè)主未與建設單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立

D.即使業(yè)主與建設單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立

4.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采?。ǎ┎轵灧椒ā?/p>

A.測量

B.敲擊

C.使用

D.目測

5.房屋主體按建筑結(jié)構類型和材料劃分類別，不包括（）。

A.磚結(jié)構

B.木結(jié)構

C.鋼筋混凝土結(jié)構

D.框架結(jié)構

答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D

模擬四

1.對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調(diào)（）。

A.事后維修

B.緊急搶修((((C.預防性維修

D.大修

2.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術檔案不包括（）記錄。

A.日常運行

B.客戶投訴

C.維修和技術改造

D.各項電氣預防性實驗和其它測試

3.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。

A.挖巢法

B.藥殺法

C.熏蒸法

D.誘殺法

4.下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是（）。

A.澆水

B.病蟲害防治

C.雜草防治

D.綠化改造工程

5.下列關于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作

B.物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負有全部責任

C.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任

D.物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問((((答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A

模擬五

1.下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關，無須進行管理

2.電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。

A.確認電梯處于靜止狀態(tài)，撬開轎廂門逃生

B.通過安全窗撤離轎廂

C.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

D.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救

3.實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金預決算并每（）不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。

A.三個月

B.半年

C.一年(((（D.二年

4.實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括（）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

A.物業(yè)服務成本

B.物業(yè)服務支出

C.物業(yè)服務支出、法定稅費 D.物業(yè)服務成本、法定稅費

5.住宅專項維修資金屬于（）所有。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.全體業(yè)主(((（C.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主

D.建設單位

答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B

模擬六

1.在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（）。

A.提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔

B.自行決定(((（C.與部分業(yè)主商議決定

D.與建設單位商議決定

2.物業(yè)服務合同約定以外的物業(yè)服務收費采取的是（）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.業(yè)主定價

D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定

3.新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應向（）索取物業(yè)檔案資料。

A.業(yè)主

B.建設單位

C.施工單位((((D.監(jiān)理單位

4.某項目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（）。

A.通知

B.報告

C.請示

D.決定

5.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協(xié)議，收?。ǎ?。

A.管理服務費

B.審批費

C.施工現(xiàn)場管理費

D.裝修保證金(((（答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A

模擬七

1.二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由（）頒發(fā)和管理。

A.國務院建設主管部門

B.省、自治區(qū)人民政府建設主管部門

C.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門

D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(((（E.設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

2.新設立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持（）向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。

A.企業(yè)法定代表人的身份證明

B.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

C.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同

D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

E.物業(yè)服務合同

3.物業(yè)管理招標的主體包括（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)建設單位

C.業(yè)主大會(((（D.業(yè)主委員會

E.物業(yè)所有權人

4.前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同兩者的區(qū)別有（）。

A.簽訂合同的主體不同

B.合同終止條件不同

C.前期物業(yè)服務合同須經(jīng)政府主管部門批準，物業(yè)服務合同則不需要

D.前期物業(yè)服務合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同

E.前期物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于固定期限合同

5.下列關于業(yè)主公約的說法中，正確的有（）。

A.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效

B.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力

C.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力(((（D.業(yè)主公約對物業(yè)建設單位具有法律約束力

E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力

答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB

模擬八

1.某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。

A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

C.建設單位應承擔此次事故的全部費用(((（D.物業(yè)管理企業(yè)應承擔滲漏機房的維修責任及費用

E.電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

2.按使用功能劃分，物業(yè)可分為（）物業(yè)。

A.居住

B.公共

C.商業(yè)

D.工業(yè)

E.其他

3.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應包括（）。

A.車輛維修員

B.車輛清洗員

C.交通疏導及管理員

D.停車場保潔員(((（E.停車收費員

4.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入包括（）收入。

A.物業(yè)管理

B.物業(yè)經(jīng)營

C.政策性虧損補貼

D.物業(yè)大修

E.共用部位的租賃收入

5.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括（）。

A.企業(yè)所屬項目上交的管理酬金

B.營業(yè)利潤(((（C.投資凈收益

D.營業(yè)外收支凈額

E.補貼收入

答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE

模擬九

1.物業(yè)服務支出的構成不包括（）。

A.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用

C.物業(yè)共用部位、共用設施設備保險費用

D.管理服務人員的工資(((（E.項目管理處用房裝飾裝修費用

2.按照《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)服務收費實行（）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.市場調(diào)節(jié)價 D.業(yè)主定價

E.政府與業(yè)主共同定價

3.住宅專項維修資金可用于（）。

A.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足

B.共用部位、共用設施設備的大修

C.共用部位、共用設施設備的更新

D.共用部位、共用設施設備的改造(((（E.共用部位、共用設施設備的日常維修

4.下列關于物業(yè)服務費用包干制的說法中，正確的有（）。

A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用

B.管理服務利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

C.物業(yè)管理企業(yè)應聘請專業(yè)審計機構對物業(yè)服務費用收支情況進行審計

D.物業(yè)服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔

E.物業(yè)服務費用中不包括法定稅費

5.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)管理專業(yè)人員

C.業(yè)主委員會

D.建設單位(((（E.物業(yè)使用人

答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB

模擬十 案例分析題

（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）

編號 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強管理 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 建議小區(qū)外墻全部翻新 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費 希望提供家政服務 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區(qū)的公交線路 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯

問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)管理企業(yè)應如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項問題產(chǎn)生的可能原因和應采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）

問題5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）答案：((((案例分析題

（一）問題1答案要點及評分標準：

（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。

（2）其中第1、6、9項應在物業(yè)服務費在中列支（1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤（1分，每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分）。

問題2答案要點及評分標準：

（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）物業(yè)管理企業(yè)應向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍，無權直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應服務（0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報（0.5分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。

問題3答案要點及評分標準：

（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。

（2）應采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。問題4答案要點及評分標準： 第11項（2分），因為物業(yè)管理服務是公共性服務，所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務費，也可以得分）。

問題5 答案要點及評分標準：

1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

2、調(diào)整優(yōu)化管理服務工作流程；

3、加強安全管理，公共秩序管理；

4、加強小區(qū)共用設施設備的更新改造工作；

5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；(((（6、加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模擬十一

案例分析題

（二）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。((((2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。

問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復？（4分）

問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當？ 如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）

問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止 ？（3分）

問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）

問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗？（6分）答案：

案例分析題

（二）問題1答題要點及評分標準：

1）上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）；（2）但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責任應由建設單位負責（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題2答題要點及評分標準：((((（1）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當（1分）；

（2）該公司應勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況（1分），積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應由建設單位無償保修（1分）；

（3）同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業(yè)主及時告知建設單位），積極與建設單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況（1分）。問題3答題要點及評分標準： 答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。

問題4答題要點及評分標準： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務費用，應通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業(yè)管理資料，也可以得分）。問題5答題要點及評分標準：

（1）乙物業(yè)管理公司應在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等）參加查驗工作（1分）。((((（2）自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養(yǎng)護技術檔案（2分）。

（3）乙物業(yè)管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關原始檔案資料（2分）。

模擬十二 1．以下（）不屬于住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標。

A．創(chuàng)造舒適、安全、安靜的居住環(huán)境

B．提供便利、方便居民生活

C．發(fā)揮物業(yè)的最大使用價值(((（D．實現(xiàn)企業(yè)效益

2．小型寫字樓的面積在（）。

A．1萬m2以上

B．1萬m2以下

C．3萬m2以上

D．3萬m2以下

3．工業(yè)物業(yè)的分類不包括（）。

A．無污染工業(yè)物業(yè)

B．輕污染工業(yè)物業(yè)

C．一般工業(yè)物業(yè)(((（D．重工業(yè)物業(yè)

4．綠化養(yǎng)護管理的特點是經(jīng)常性針對性和（A．公益性

B．動態(tài)性

C．靜態(tài)性

D．階段性

5．我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》規(guī)定，（聲的衛(wèi)生標準。

A．40）。）分貝是正常的環(huán)境聲音，是噪

B．50(((（C．55

D．60

答案：1．D

2．B

3．D

4．B

5．A

模擬十三

1．高層外墻清洗時，對氣候的要求較高，風力應小于（）級。

A．四級

B．三級 C．五級

D．二級

2．住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點工作是（）。

A．商業(yè)垃圾

B．醫(yī)療垃圾

C．裝修垃圾

D．業(yè)主和使用人生活垃圾

3．物業(yè)管理的招標從不同的角度可以有不同的分類，最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分，即（）。

A．全方位物管招標和單項目物管招標

B．單純物管招標和物管與經(jīng)營總招標

C．發(fā)展商招標、業(yè)主委員會招標和物管公司的專項招標

D．公開招標、邀請招標與協(xié)商招標

4．組成招標文件的六要素不包括（）。

A．投標邀請書

B．技術規(guī)范及要求

C．合同樣本

D．附件（附表、附圖、附文等）。

答案：1．A

2．D

3．D

4．C

模擬十四

1．新建小區(qū)公共綠地人均應在（1）平方米以上。

A．1.5

B．2

C．1

D．2.5

2．住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時率應該分別達到（）。

A．98%，100%

B．98%，100%

C．98%，98%

D．100%，98%

3．小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理服務不符合標準的是（）。

A．小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施要完備，設有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設備；

B．有兼職的清潔人員和明確的責任范圍，小區(qū)按時清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔；

D．商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準，無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象；

4．具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的設備維修與保安服務，這樣的條件屬于（）。

A．甲級寫字樓

B．乙級寫字樓

C．丙級寫字樓

D．丁級寫字樓

5．商場物業(yè)的特點不包括（）。

A．商場要合理布局，精心策劃

B．建筑結(jié)構設計單一(((（C．商務齊全，人員素質(zhì)雜

D．客流量大

答案：1．C

2．C

3．B

4．A

5．B