第一篇：岳陽市城市房屋拆遷管理有關(guān)政策

岳陽市城市房屋拆遷管理有關(guān)政策

拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

城市房屋拆遷是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷并對被拆遷人進(jìn)行補償安置的一系列行為。2010年1月29日，國務(wù)院法制辦《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》向公眾征求意見，但至目前仍未出臺，國家拆遷管理政策仍然按2001年11月1日開始施行的 《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院第305號令)執(zhí)行。

(一)房屋補償：

根據(jù)《條例》規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞椒譃樨泿叛a償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人根據(jù)評估確定的結(jié)果，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。以價值量上來衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償是等價的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換實質(zhì)上是按等價交換的原則進(jìn)行的。

(二)裝飾裝修補償：

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》(建住房〔2003〕234號)規(guī)定：被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托評估確定。

(三)搬遷補助、臨時安置補助、停產(chǎn)停業(yè)補償及其他附屬設(shè)施補償：

參照《岳陽市城市房屋拆遷搬遷補助費、臨時安置補助費、停產(chǎn)停業(yè)補償費及其他附屬設(shè)施補償費標(biāo)準(zhǔn)》(岳市價〔2004〕11號)文件規(guī)定執(zhí)行。

拆遷基本程序

根據(jù)國務(wù)院 《城市房屋拆遷管理條例》、《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》及《岳陽市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，拆遷人實施房屋拆遷，按以下基本程序進(jìn)行：

1、辦理《房屋拆遷許可證》，發(fā)布拆遷公告；

2、進(jìn)行分類評估，確定房地產(chǎn)市場評估價格；

3、拆遷協(xié)商，簽訂補償協(xié)議；

4、支付拆遷補償款，督促搬遷；

5、組織房屋拆除，辦理被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)注銷等相關(guān)手續(xù)。

6、資料歸檔。

拆遷糾紛處理

根據(jù) 《湖南省岳陽市中級人民法院關(guān)于對集體土地征收、國有土地上房屋拆遷及強騰、強拆行政案件依法立案、審理和執(zhí)行的指導(dǎo)意見(試行)》相關(guān)規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者房屋承租人簽訂拆遷補償安置協(xié)議后，被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷，拆遷人根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第十五條之規(guī)定向人民法院提起行政訴訟的，人民法院不作行政訴訟案件受理。拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，根據(jù) 《城市房屋拆遷管理條例》第十六之規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先向房屋拆遷管理部門申請裁決。當(dāng)事人未經(jīng)裁決而直接向人民法院提起行政訴訟的，人民法院不予受理。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(建住房〔2003〕252號)規(guī)定，拆遷裁決應(yīng)當(dāng)按下列程序進(jìn)行。

1、向拆遷有關(guān)當(dāng)事人送達(dá)房屋拆遷裁決申請書副本及答辯通知書，告知其權(quán)利；

2、審核相關(guān)資料、程序的合法性；

3、組織當(dāng)事人調(diào)解；

4、核實補償安置標(biāo)準(zhǔn)；

5、作出書面裁決。

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

拆遷優(yōu)惠政策

根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2005〕45號)規(guī)定：

1、對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

2、對被拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

第二篇：070121上海市城市房屋拆遷管理政策釋疑

上海市城市房屋拆遷管理政策釋疑

1、《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷政策作了哪些重大調(diào)整？

今年6月21日，國務(wù)院公布了新的《城市房序拆遷管理條例》，并定于11月1日起施行。新條例對房屋拆遷政策作了重大調(diào)整，主要包括：

（1）注重保護(hù)房屋所有人利益，兼顧對房屋承租人的安置；

（2）補償安置標(biāo)準(zhǔn)充分體現(xiàn)市場價值補償原則，取消補償安置中的戶口因素；

（3）

補償安置方式采取貨幣補償和同等價值房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合；

（4）

規(guī)范行政管理行為，規(guī)范拆遷行為，加大對補償安置資金的監(jiān)管力度。

2、為什么要制定新的《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》？

（1）全面貫徹國務(wù)院新的拆遷條例，推動房屋拆遷從按人口因素補償安置向按被拆除房屋市場價補償安置的轉(zhuǎn)變。長期以來，房屋拆遷中按人口因素的補償安置辦法為改善市民居住條件和加快城市建設(shè)作出了積極貢獻(xiàn)。但是，隨著住房制度改革的不斷深化，原有的補償安置辦法所存在的矛盾逐步突出，有些居住面積大、住房結(jié)構(gòu)好、人口少的居民所得到的拆遷補償安置費難以保證其原有的居住水平，有些居民通過增加被拆除房屋中的戶口數(shù)量或改變家庭結(jié)構(gòu)等手段，謀取更多的補償安置費用。因此，需要按照市場經(jīng)濟(jì)和深化房改的要求，把拆遷補償安置工作納入市場經(jīng)濟(jì)的軌道。

（2）結(jié)合本市實際，保持新老拆遷政策的連貫性，實現(xiàn)平穩(wěn)過渡；

（3）推行市場化補償機制，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法利益；

（4）加強對拆遷活動的全過程管理，形成透明和便民的工作機制。

3、新老拆遷政策怎樣銜接？

今年11月1日以后核發(fā)拆遷許可證的基地，適用新辦法。11月1日以前取得拆遷許可證的基地，適用老辦法；其中尚未完成補償安置的，11月1日以后需作出拆遷裁決和強遷的，在程序上適用新辦法。

4、《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》的適用范圍是什么？

在本市國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人進(jìn)行補償、安置的，適用《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》。

5、房屋拆遷活動中有哪些當(dāng)事人？

拆遷當(dāng)事人是指與房屋拆遷補償安置具有利害關(guān)系的單位和個人。包括房屋拆遷人、被拆遷人。承租人等，他們在拆遷補償安置關(guān)系中所處的地位是不一樣的。

（1）拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

（2）

被拆遷人，是指被拆除房屋的所有權(quán)人，即擁有被拆除房屋所有權(quán)的單位和個人。一般來說，房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人則為所有人，可以是一人，也可以是幾個共有人。

（3）

承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個人。主要可以分為兩種類型：一是執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的承租人，如持有租用公房憑證的公房承租人；二是通過協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的承租人，主要是市場租賃關(guān)系中的承租人。

6、拆遷人有哪些主要權(quán)利和義務(wù)？

拆遷人的主要權(quán)利：與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成補償安置協(xié)議時，可以申請裁決，被拆遷人、房屋承租人搬遷后可以拆除房屋。

拆遷人的主要義務(wù)：按照上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則的規(guī)定，對被拆遷人、房屋承租人給予補償安置。

7、被拆遷人、房屋承租人有哪些主要權(quán)利和義務(wù)？

被拆遷人、房屋承租人的主要權(quán)利：按照上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則的規(guī)定，選擇補償安置方式，并要求拆遷人補償安置；與拆遷人達(dá)不成補償安置協(xié)議時，可以申請裁決；對拆遷補償估價結(jié)果有異議時，可以申請鑒定等。

被拆遷人、房屋承租人的主要義務(wù)：必須在補償安置協(xié)議約定或者拆遷裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷，并負(fù)責(zé)將房屋使用人遷出被拆除房屋。

8、拆遷范圍內(nèi)單位和個人不得進(jìn)行哪些活動？

規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進(jìn)行下列活動：

（1）新建、改建和擴(kuò)建房屋及其附屬物；

（2）改變房屋和土地用途；

（3）建立新的房屋租賃關(guān)系；

（4）分列房屋租賃戶名。

9、補償安置協(xié)議如何訂立？

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議。但符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立補償安置協(xié)議：

（1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模?/p>

（2）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的；

（3）拆遷房管部門依法代管的房屋的；

（4）拆遷宗教因體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。

10、補償安置協(xié)議應(yīng)包括哪些主要內(nèi)容？

房屋拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

（1）被拆除房屋的建筑面積；

（2）貨幣補償金額；

（3）補償安置方式；

（4）搬遷期限；

（5）當(dāng)事人需要約定的其他事項。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，補償安置協(xié)議還應(yīng)當(dāng)包括安置房的價值金額、面積、地點和層次等事項。

11、拆遷貨幣補償款和安置房屋歸誰所有？

拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有，被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。拆遷人給予被拆除房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

12、拆遷人如何向被拆遷人或房屋承租人支付貨幣補償款？

拆遷人應(yīng)當(dāng)將貨幣補償款以被拆遷人或房屋承劃人的名義存入本市銀行，由銀行開具特種存款單。特種存款單可以用于支付購房款，也可以兌取現(xiàn)金。

13、被拆遷人或房屋承租人拒絕受領(lǐng)補償款怎么處理？

拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補償費的，拆遷人可向公證機關(guān)辦理提存。

14、拆遷協(xié)議訂立后，被拆遷人、承租人未按協(xié)議搬遷，怎么處理？

拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人、房屋承租人未在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

15、拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議時，應(yīng)當(dāng)如何處理？

拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議時，一方當(dāng)事人可以向本市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的房屋拆遷估價專家委員會申請鑒定。拆遷當(dāng)事人在收到評估報告后的15日內(nèi)，未申請鑒定的，以評估結(jié)果作為裁決依據(jù)；申請鑒定的，以房屋拆遷估價專家委員會的鑒定結(jié)果作為裁決依據(jù)。

16、什么是拆遷裁決？

拆遷裁決是房屋拆遷主管部門根據(jù)一方當(dāng)事人的申請，應(yīng)用行政手段對補償安置爭議依法作出決斷的具體行政行為。當(dāng)事人對裁決不服的，可以在裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴，或者在60日內(nèi)向有管轄權(quán)的行政機關(guān)申請行政復(fù)議。因此，拆遷裁決不具有懲罰性，目的是解決房屋拆遷爭議，以便及時騰地。裁決作出后，對雙方當(dāng)事人具有一定的拘束力，即被拆遷人、房屋承租人必須在規(guī)定的期限內(nèi)實施搬遷；拆遷人必須依照裁決給予被拆遷人、房屋承租人補償安置。

17、如果當(dāng)事人對裁決不服，如何向人民法院起訴？

當(dāng)事人對裁決不服，可在裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。當(dāng)事人認(rèn)為行政機關(guān)的行政裁決違法，可要求人民法院撤消、部分撤消裁決。當(dāng)事人還可就裁決違法造成的損害事實向人民法院提起請求賠償?shù)脑V訟。

18、什么情況下可以實施強遷？

被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未完成搬遷的，就可以實施強遷。強遷是指強制執(zhí)行裁決規(guī)定的搬遷義務(wù)。實施強遷有兩種方式：(1)

行政強遷，即經(jīng)區(qū)、縣房地局申請，由區(qū)、縣人民政府責(zé)成區(qū)、縣房地局和公安機關(guān)等有關(guān)部門實施；(2)

司法強遷，即由區(qū)、縣房地局向人民法院申請，由人民法院實施。實施強遷時，拆遷人對被拆遷人或房屋承租人的補償安置同時實施。

19、拆遷居住房屋有哪些補償安置方式？

主要有兩種補償安置方式：一是市場價補償安置，即按照被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估價，給予被拆遷人或被拆遷房屋承租人貨幣補償或者與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋；二是異地產(chǎn)權(quán)房屋安置，即符合條件的被拆遷人或被拆遷房屋承租人以原房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在“拆一還一”的基礎(chǔ)上，再增加地段級差面積，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價。

20、拆遷居住房屋時，市場價補償安置標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

由于本市被拆除房屋大部分屬于舊式里弄和簡屋，房屋陳舊，結(jié)構(gòu)較差，戶均面積較小，評估價偏低，相當(dāng)一部分被拆遷居民得到的補償安置款可能低于原來的補償安置水平，為了保持新老政策的連續(xù)性，既保障補償安置水平不下降，又使補償安置標(biāo)準(zhǔn)簡單清晰，設(shè)置了最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)，并增加了價格補貼。因此，居住房屋市場價補償安置標(biāo)準(zhǔn)的基本公式為：

貨幣補償金額＝（市場單價＋價格補貼）× 被拆除房屋的建筑面積。

上述公式中，“市場單價”，為房地產(chǎn)市場的評估單價，評估單價不足最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，以最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)計算；“最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)”，為被拆除房屋同區(qū)域已購公房交易的平均單價；“價格補貼”，按照同區(qū)域已購公房交易平均單價的一定比例（不低于20％）確定。

21、拆遷私有住房時，如何對所有人、承租人補償安置？

（1）被拆除房屋為未出租和按市場方式出租的私有住房的，所有人補償款的計算公式為：

貨幣補償金額＝（市場單價＋價格補貼）×100％ ×被拆除房屋的建筑面積

按市場方式出租的私有住房承租人不作為直接補償安置對象，原租賃關(guān)系由所有人和承租人協(xié)商解除；不能協(xié)商解除的，拆遷人只能對所有人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，調(diào)換的房屋由原承租人承租，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。

（2）被拆除房屋為老出租私房（包括落政代為經(jīng)租房屋）的，給所有人補償款不設(shè)最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)，也無價格補貼。計算公式為：

貨幣補償金額＝評估單價 × 100％ × 被拆除房屋的建筑面積

承租人補償款的計算公式為：

貨幣補償金額＝（市場單價 × 80％＋價格補貼）× 被拆除房屋的建筑面積

22、拆遷公有住房時，如何對所有人、承租人補償安置？

（1）所有人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，承租人由所有人負(fù)責(zé)安置。所有人補償款的計算公式為：

貨幣補償金額＝（市場單價＋價格補貼）× 100％ × 被拆除房屋的建筑面積

（2）所有人選擇貨幣補償?shù)?，原有租賃關(guān)系終止。給所有人補償款不設(shè)最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)，也無價格補貼。計算公式為：

貨幣補償金額＝評估單價 × 20％ × 被拆除房屋的建筑面積

承租人補償款的計算公式為：

貨幣補償金額＝（市場單價 × 80％＋價格補貼）× 被拆除房屋的建筑面積

23、拆遷房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體住房時，如何對所有人、承租人補償安置？

給所有人補償款不設(shè)最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)，也無價格補貼。計算公式為：

貨幣補償金額＝評估單價 ×100％ × 被拆除房屋的建筑面積，給承租人補償款的計算公式為：

貨幣補償金額＝（市場單價 × 80％＋價格補貼）× 被拆除房屋的建筑面積

24、拆遷房管部門依法代管的住房時，如何對所有人、承租人補償安置？

給所有人補償款不設(shè)最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)，也無價格補貼。計算公式為：

貨幣補償金額＝評估單價 × 100％ × 被拆除房屋的建筑面積

給承租人補償款的計算公式為：

貨幣補償金額＝（市場單價 × 80％＋價格補貼）× 被拆除房屋的建筑面積

25、拆遷居住房屋時，異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換安置標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

從本市實際情況看，在實施市場價補償安置方式時，可能還有一部分居住在舊里、簡屋及不成套房屋中且居住面積較小、收入較低的居民難以用貨幣補償款購買到滿足其基本居住需求的房屋。為了保持新老政策的連貫性和平穩(wěn)過渡，需要對這部分家庭（具體適用對象由區(qū)、縣政府規(guī)定）實行異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的安置方式，其標(biāo)準(zhǔn)以被拆除房屋的建筑面積為依據(jù)，按一定的百分率增加安置面積。具體比例見下表：

被拆除房屋地段

安置房屋地段

四五六一、二、三

30%

60%

100%

四

——

40%

70%

注：（1）房屋地段等級由市房地資源局劃定；（2）應(yīng)安置面積的最低標(biāo)準(zhǔn)及被拆除房屋在五、六類地段增加安置面積的標(biāo)準(zhǔn)，由被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣人民政府制定；（3）安置房屋的建筑面積如超過應(yīng)安置面積的部分，被拆遷人、房屋承租人應(yīng)按照安置房屋的房地產(chǎn)市場價支付房價款；（4）安置房屋在一、二、三類地段，以及被拆除房屋和安置房屋均在四類地段的，不適用本補償安置方式；（5）廉租對象和孤老、孤殘、孤幼等特殊困難家庭優(yōu)先適用本補償安置方式，并可以適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價款。

26、拆遷居住房屋時，被拆遷人或承租人的臨時過渡期如何確定？

拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處。

27、拆遷居住房屋時，被拆遷人或承租人的搬家補助費等費用由誰確定？

拆遷人應(yīng)當(dāng)向居住房屋的被拆遷人、承租人支付搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之月起增加臨時安置補助費。

28、拆遷非居住房屋實行怎樣的補償安置方式？

拆遷非居住房屋的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，或者實行與貨幣補償同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。但拆遷用于非公益事業(yè)房屋附屬物的，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人給予貨幣補償。

29、拆遷非居住房屋時，貨幣補償金額如何確定？

非居住房屋的貨幣補償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價確定，不適用最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)和價格補貼。

（1）拆除未出租非居住房屋所有人的補償款為：

貨幣補償金額=被拆除房屋的市場評估價 ×100％。

（2）拆除公有出租非居住房屋

所有人的補償款為：

貨幣補償金額=被拆除房屋的市場評估價 × 20％。

承租人的補償款為：

貨幣補償金額=市場評估價 × 80％。

（3）拆除房管部門代管的非居住房屋所有人的補償款為：

貨幣補償金額=被拆除房屋的市場評估價 × 100％；

承租人的補償款為：

貨幣補償金額=市場評估價 × 80％。

（4）拆除房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體所有非居住房屋

所有人的補償款為：

貨幣補償金額=被拆除房屋的市場評估價 × 100％；

承租人的補償款為：

貨幣補償金額=市場評估價 × 80％。

30、拆遷非居住房屋時，拆遷人還應(yīng)當(dāng)向被拆遷人、承租人補償哪些費用？

拆遷非居住房屋時，拆遷人還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：

（1）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用；

（2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；

（3）因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。

31、拆除違章建筑和臨時建筑如何補償？

拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a償。同時，被拆遷人接到停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補償。

C

拆遷中拆遷補償款的歸屬、實現(xiàn)和救濟(jì)是如何規(guī)定的？

房屋拆遷的拆遷補償款包括產(chǎn)權(quán)置換補償款和居住區(qū)位補償款。拆遷補償協(xié)議經(jīng)房產(chǎn)管理部門鑒證后，拆遷人將支付的貨幣補償款的數(shù)額通知銀行，銀行開具貨幣補償專項存款單，由拆遷人發(fā)送給被拆遷人。被拆遷人是指房屋及其附屬物的所有人，法定代管人和承租人，即拆遷中所有人和使用人均能獲得補償。

1、拆除自有自住房屋的拆遷補償款歸房屋所有人。

2、拆除公有出租房屋，產(chǎn)權(quán)置換補償款的20歸產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)置換補償款的80以及居住區(qū)位補償款支付給使用人。

3、拆除私有出租房屋，分兩種情況。一種是租賃關(guān)系，由租賃雙方自行建立的，按處理租賃關(guān)系的局面協(xié)議約定的支付方式支付拆遷補償款，約定不成，由拆遷人用拆遷補償款購買本市成套住宅，補償給房屋所有人，原租賃關(guān)系繼續(xù)有效。另一種是由于私房改造原因形成的租賃關(guān)系，當(dāng)事人雙方可以約定拆遷補償款的分配，也可以采用拆遷補償款買房償還，還可以選擇貨幣補償，貨幣補償時，產(chǎn)權(quán)置換補償款支付給房屋所有人，居住區(qū)位補償款支付給承租人。被拆遷人因住房面積過小無力購房，可以向拆遷人申請過渡房，由被拆遷人支付過渡住房入住費后，承租過渡房，租期末超過五年的，拆遷人應(yīng)在被拆人搬離時支付補償款，承租期超過五年，拆遷人只向被拆遷人支付產(chǎn)權(quán)置換補償款，居住區(qū)位補償款不再支付，支付的補償均不計算利息。

4、被拆遷人需要以拆遷補償款支付購房款的，應(yīng)向銀行提交下列文件：

（1）經(jīng)鑒證過的拆遷補償協(xié)議；

（2）經(jīng)登記過的購房合同；

（3）拆遷補償款專項憑據(jù)；

（4）房屋拆遷主管部門出具的拆遷補償款使用通知。

銀行收到以上文件后，轉(zhuǎn)帳向售房人付款，以拆遷補償款支付的房價部分，可免交契稅，拆遷補償款購房后有余額，余額不超過總額20的部分，被拆遷人可以現(xiàn)金提取，提取的現(xiàn)金依法納稅。

拆遷人與被拆遷人就拆遷補償事宜經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。當(dāng)事人對裁決不服，可以申請行政復(fù)議，或向人民法院提起訴訟。未經(jīng)行政機關(guān)裁決的，當(dāng)事人也可直接向人民法院起訴，訴訟期間如拆遷人已給被拆遷人提供了周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。

第三篇：城市房屋拆遷補償費政策實例分析

城市房屋拆遷補償費政策實例分析

[案例1]A房地產(chǎn)企業(yè)通過拍賣方式受讓取得一塊土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)土地出讓合同的約定，該塊土地為毛地出讓，A企業(yè)負(fù)責(zé)該土地上原有被拆遷戶的拆遷安置工作。根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》，A房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶實行貨幣補償，經(jīng)市場評估，A房地產(chǎn)企業(yè)按5900元/平方米向被拆遷戶支付貨幣補償，補償面積按照被拆遷戶原房產(chǎn)證記載的建筑面積計算。拆遷戶用取得的貨幣補償直接到市場購買商品房，符合條件的可以購買政府建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房。

[解析]這是一個城市房屋拆遷中一個比較標(biāo)準(zhǔn)的貨幣補償案例.被拆遷戶給予拆遷戶貨幣補償，拆遷戶用取得的貨幣補償直接到市場購買新商品房。由于其中涉及的關(guān)系比較簡單，而且又是貨幣性質(zhì)補償，稅務(wù)處理方法也比較明確。

這里，我們首先來明確以下幾個概念。

1、毛地出讓與凈地出讓

“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態(tài)上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地；凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。

從產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上看，毛地和凈地有明顯不同。毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權(quán)收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，需要銜接好國有土地使用權(quán)收回、補償和出讓等方面的法律關(guān)系；凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補償工作，法律關(guān)系相對簡單。

毛地出讓涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，還涉及到土地使用權(quán)收回、出讓與《房屋拆遷條例》規(guī)定的拆遷程序等銜接問題，同時，出讓后拆遷和開發(fā)也往往容易出現(xiàn)糾紛。

毛地出讓的實施步驟：

毛地出讓，需要妥善處理好土地使用權(quán)收回、拆遷補償和國有土地使用權(quán)出讓的關(guān)系。一般是按照如下步驟實施的：

第一，按照《土地管理法》第五十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，由市、縣國土資源管理部門向市、縣人民政府提出收回出讓地塊原國有土地使用權(quán)并進(jìn)行公開出讓的請示，請示中除明確擬出出讓宗地的基本情況、規(guī)劃意見等一般信息外，還要明確因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要收回該土地的原土地使用權(quán)并公開出讓，對原土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補償，具體補償安置由受讓人按規(guī)定對原產(chǎn)權(quán)人拆遷安置實施，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并完成拆遷補償安置工作后（原國有土地使用權(quán)收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權(quán)等具體內(nèi)容。市、縣人民政府的批復(fù)文件同樣要明確上述內(nèi)容，并向社會公告。

第二，市、縣人民政府批準(zhǔn)出讓后，國土資源部門按規(guī)定組織實施國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、須知等要明確第一步中的相關(guān)要求。招拍掛成交后，國土資源部門在與受讓人簽訂的《成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》中都要明確：已經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)收回該地塊原土地使用權(quán)，對原土地使用權(quán)人的具體補償安置，由受讓人按照規(guī)定對原產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行拆遷補償安置來落實，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并按規(guī)定完成拆遷補償安置工作后（原國有土地使用權(quán)收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權(quán)。出讓宗地中，原《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》作為拆遷補償安置的憑證，不得再行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第三，受讓人按照當(dāng)?shù)夭疬w安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作后，市、縣國土資源部門收回被拆遷人的《國有土地使用證》，房屋管理部門收回原《房屋所有權(quán)證》，受讓人按規(guī)定申請辦理土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》。

2、貨幣補償

根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定：貨幣補償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價（指每平方米建筑面積的價格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。對大于房屋建筑面積的土地使用面積也應(yīng)進(jìn)行評估，并計入貨幣補償金額。房地產(chǎn)市場評估單價的確定，應(yīng)當(dāng)綜合考慮被拆遷房屋所在區(qū)位級別、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等因素。被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準(zhǔn)。土地使用面積以土地使用權(quán)證或者其他合法土地使用憑證的記載為準(zhǔn)。被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補償應(yīng)當(dāng)結(jié)合裝潢材料的價格、折舊年限等因素另行評估。

從本案例來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過毛地出讓方式取得土地的，他只有在對該地塊的被拆遷戶進(jìn)行拆遷安置和繳納土地出讓金后才可取得該地塊的國有土地使用證。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的評估資料向被拆遷戶支付的貨幣化補償作為拆遷補償費按開發(fā)項目進(jìn)入開發(fā)直接成本：

借：開發(fā)成本-拆遷補償費

貸：銀行存款

后附的合法有效的原始憑證包括房地產(chǎn)企業(yè)與被拆遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議、支付拆遷補償款時被拆遷戶的身份證復(fù)印件以及簽名確認(rèn)資料。

對這一拆遷補償費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實進(jìn)入開發(fā)成本并在結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售成本時在企業(yè)所得稅和土地增值稅時扣除。

由于實行的是貨幣補償，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付補償費時不存在營業(yè)稅問題。

2、被拆遷戶的稅務(wù)處理問題

對于被拆遷戶取得貨幣補償涉及的主要是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅的問題。

①營業(yè)稅：從我們上面介紹的毛地出讓的程序來看，在毛地出讓前，國土部門已經(jīng)向政府申請收回該地塊的國土土地使用權(quán)，然后再進(jìn)行土地出讓拍賣。最終是由中標(biāo)單位根據(jù)土地出讓協(xié)議進(jìn)行拆遷安置和支付土地出讓金后取得該土地的國有土地使用權(quán)。所以，在拆遷單位進(jìn)行拆遷補償時，被拆遷戶的土地的使用權(quán)已經(jīng)收回國有。從本質(zhì)上來間，拆遷單位是在替政府支付拆遷補償款：一是補償政府收回國有土地使用權(quán)給予被拆遷戶的補償；二是由于國有土地使用權(quán)已經(jīng)收回，根據(jù)房隨地走的基本原則，對被拆遷戶地上的建筑物、附著物給予補償。所以，被拆遷戶取得的貨幣化拆遷補償同納稅人正常轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房屋是不一樣的，不應(yīng)該征收營業(yè)稅。這一問題粵地稅函[1999]295有過明確表述。

②個人所得稅 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：對被拆遷入按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

③企業(yè)所得稅 如果是屬于政策性搬遷，企業(yè)所得稅的處理應(yīng)根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》財稅[2007]61號文的規(guī)定處理：

企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

（一）搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（二）企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（三）搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（五）搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

對于非政策性搬遷收入，企業(yè)拆遷補償收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

[案例2]A房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式取得一塊國有土地并符合該塊土地上的拆遷安置工作。根據(jù)土地出讓合同的約定，該房地產(chǎn)企業(yè)在出讓地塊上應(yīng)建設(shè)30萬平方的安置房用于和被拆遷戶進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。為方便說明，我們以一戶被拆遷戶的具體情況來舉例。該被拆遷戶B（個人）原有房屋的建筑面積為65平方米。經(jīng)市拆遷辦聘請的第三方中介機構(gòu)根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行評估，被拆遷戶房屋的評估價格為4600元/平方米?？紤]到調(diào)換房屋和被拆遷房屋在結(jié)構(gòu)和配套方面的差異，房地產(chǎn)企業(yè)與該被拆遷戶達(dá)成拆遷協(xié)議：第一按被拆遷戶房屋實際建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二等面積補償部分，被拆遷戶應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付200元/平方米的結(jié)構(gòu)差價；

三、調(diào)換面積低于被拆遷面積的，房地產(chǎn)企業(yè)按4600元/平方米向被拆遷戶支付拆遷補償；

四、超面積部分，10平方米以內(nèi)的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補差款，超過10平方米的，被拆遷戶應(yīng)按市場價格6100元/平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價款。最終，該被拆遷戶B通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得了一套80平方米的房屋，根據(jù)拆遷補償協(xié)議規(guī)定，B向房地產(chǎn)企業(yè)A支付了98500元。經(jīng)核定，同類房屋的建造成本為2100元/平方米（不含地價），含地價成本為3600元/平方米。

[解析]

根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)牟襟E如下：

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法第二十八條的規(guī)定計算被拆遷房屋的貨幣補償金額。貨幣補償金額與所調(diào)換的房屋有差價的，結(jié)清差價后給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

拆遷人超過約定的過渡期限未提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，應(yīng)當(dāng)自逾期之日起，按過渡補助費的月平均數(shù)雙倍支付。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

辦法第二十八條規(guī)定為：

貨幣補償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價（指每平方米建筑面積的價格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。

房地產(chǎn)市場評估單價由區(qū)位補償單價和房屋重置單價兩部分組成。

區(qū)位補償單價由市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門確定，定期公布。

房屋重置單價的評估，應(yīng)當(dāng)按照市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門公布的基準(zhǔn)價格，結(jié)合被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、成新、用途、層次、朝向等因素確定。

被拆遷房屋的建筑面積以所有權(quán)證或其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理

①營業(yè)稅

根據(jù)國稅函[1995]

549、國稅函[2007]768號的文件規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換以取得經(jīng)濟(jì)利益的行為屬于營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)”的征稅范圍，應(yīng)征收營業(yè)稅。

營業(yè)稅計稅依據(jù)的確認(rèn)：

等面積部分：65平方米。根據(jù)國稅函[1995]549號文的規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。這里對于成本價的理解有兩種：一種是不含地價的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地價的房屋完全成本3600元/平方米。從穗地稅發(fā)[2000]79號的規(guī)定來看，廣州乃至廣東省對這個成本價的認(rèn)定是房屋的工程建造成本。從我們目前的征稅實踐來看，大多數(shù)也是采用的不含地價的工程建造成本作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)?？紤]到等面積部分還有200元/平方米的結(jié)構(gòu)價差，對于這個結(jié)構(gòu)價差我們認(rèn)為也應(yīng)征收營業(yè)稅。這樣，等面積部分的營業(yè)稅計稅依據(jù)就是149500元（65×2100+65×200）

超面積部分：根據(jù)拆遷補償協(xié)議，10平方米以內(nèi)的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補差款，超過10平方米的，被拆遷戶應(yīng)按市場價格6100元/平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價款。因此，超面積部分的營業(yè)稅計稅依據(jù)為 85500 元（10×5500+5×6100）。

總體營業(yè)稅的計稅依據(jù)為235000元，應(yīng)繳納營業(yè)稅11750元。

②土地增值稅：實行預(yù)征，計稅依據(jù)同營業(yè)稅，最終按項目進(jìn)行清算。應(yīng)預(yù)征土地增值稅2350元（按1%進(jìn)行預(yù)征）。

③企業(yè)所得稅

該企業(yè)實際是用房屋這種實物形式支付的拆遷補償費。這里關(guān)鍵是對于實物補償?shù)钠髽I(yè)所得稅處理問題。從本質(zhì)上將，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在履行了用房屋去和被拆遷戶進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換完成拆遷任務(wù)后，才能取得國土土地使用權(quán)。因此，從本質(zhì)上來將，是屬于一種非貨幣交換行為。只不過這部分拆遷費不是作為土地的出讓金成本，但仍作為和土地出讓密切相關(guān)的成本進(jìn)入前期的開發(fā)成本。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十五條的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)。

所以，這里對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的。在企業(yè)所得稅上應(yīng)作為視同銷售處理。這里，關(guān)鍵的問題就在于視同銷售價格確認(rèn)的問題。

第一種意見：視同銷售的價格應(yīng)按同類同期房屋的市場銷售價格確認(rèn)。這里，我們正好可以找到一個市場銷售價格，在拆遷補償合同中就有，對于超過10平方的部分按市場價格6100元/平方米。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用這80平方米的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，應(yīng)按488000元確認(rèn)企業(yè)所得稅的視同銷售收入。

第二種意見：視同銷售價格和營業(yè)稅計稅依據(jù)保持一致，按235000元確認(rèn)企業(yè)所得稅視同銷售收入。

第三種意見：對于等面積補償部分，由于在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，我們對雙方房屋的價格都是有一個評估的，當(dāng)時被拆遷戶房屋的評估價格為4600元/平方米，考慮到結(jié)構(gòu)價差，等面積部分也就是4800元/平方米，不超過10平方部分按5500元/平方米，超過10平方按6100/平方米，因此，該80平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷售價格為 397500元（65×4800+10×5500+5×6100）

我們認(rèn)為，第一種意見直接以6100元/平方米作為企業(yè)所得稅視同銷售的價格是比較草率的做法。任何稅種對于計稅依據(jù)的確認(rèn)都應(yīng)該秉承一種據(jù)實征稅的合理原則。比如對于不超過10個平方的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實只是按5500元/平方米收取價款，如果我們強制要求按6100元/平方米確認(rèn)收入就沒有秉承據(jù)實征稅的基本原則，是不恰當(dāng)?shù)模覍τ诘让娣e部分，被拆遷單位的房屋評估價格是4600元/平方米，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為市場行為中的一個經(jīng)濟(jì)人，他在房屋建造時是必須考慮參考這個價格的，最終的結(jié)構(gòu)補償也是以這個為依據(jù)的，因此，對于等面積部分也按6100元/平方米計算更不合理。

第二種意見，以營業(yè)稅的計稅依據(jù)作為企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)，我們認(rèn)為也不是十分恰當(dāng)。由于各個稅種的指導(dǎo)思想的不一致，導(dǎo)致就具體問題，各個稅種的計稅依據(jù)的確認(rèn)不一致，這也是非常正常的現(xiàn)象。但是對于等面積部分如果按建造成本2100元/平方米確認(rèn)企業(yè)所得稅視同銷售收入，就失去了企業(yè)所得稅視同銷售這種做法的意義，既然收入等于成本，那還不如直接確認(rèn)成本，何必去虛擬確認(rèn)一個收入，然后再結(jié)轉(zhuǎn)成本呢，這個和直接結(jié)轉(zhuǎn)成本的效果是完全一樣的。因此，第二種意見也不可取。

第三種意見：對于超面積部分，不足10平方的按5100元/平方米確認(rèn)收入，超過10平方的按6100元/確認(rèn)收入，這是完全符合實際的，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)和被拆遷單位屬于獨立無關(guān)聯(lián)的主體，他們之間的價格是一個市場公允價格的體現(xiàn)，以這個雙方約定的價格作為視同銷售的收入是完全合理的。而對于等面積部分，我們依據(jù)被拆遷單位經(jīng)政府認(rèn)可的評估單位根據(jù)政府規(guī)定評估的4600元/平方米的價格加上200元/平方米的結(jié)構(gòu)補差費作為視同銷售收入的確認(rèn)價格也是符合現(xiàn)實情況的，這個也是雙方認(rèn)可的一個補償價格。所以按397500元確認(rèn)這80平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷售收入是較為合理的做法。

會計處理：

借 開發(fā)成本-拆遷補償費 397500元

貸：主營業(yè)務(wù)收入 397500元

借：主營業(yè)務(wù)成本 288000元

貸：開發(fā)產(chǎn)品 288000元（3600×80）

[注意]雖然在征收營業(yè)稅時，等面積部分是按建造成本確認(rèn)的。但在結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅銷售成本時，考慮到這部分安置房也是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓的土地上建設(shè)的，理應(yīng)分?jǐn)偡康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地出讓金。否則，所有的土地出讓金就要全部非安置房承擔(dān)，這個與現(xiàn)實情況是不符合的。但是，這里安置房只要承擔(dān)土地出讓金。拆遷安置費就只能由非安置房來承擔(dān)，否則就會存在循環(huán)計算成本的問題。

貸 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 14100元

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅 11750元（235000×5%）

——應(yīng)交土地增值稅 2350元（235000×1%）

[注]根據(jù)財政部新企業(yè)會計準(zhǔn)則講解的規(guī)定，目前企業(yè)所得稅視同銷售的會計處理和稅務(wù)處理已經(jīng)基本保持一致了。

以上兩個案例是對目前城市房屋拆遷補償中比較常見的案例的稅務(wù)處理進(jìn)行的講解，且這兩個案例中拆遷補償?shù)姆绞揭彩欠犀F(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)范性操作。因此，對于其稅務(wù)處理的方法也很明確。產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償向結(jié)合方式的稅務(wù)處理從原理上就是我們上面兩個案例處理方法的集合，所以我們就無須舉例說明了。

這里，我們還是要明確一點，本次教學(xué)案例講解的是城市房屋拆遷中涉及的拆遷補償費的稅務(wù)處理問題。如果是政府征地房屋的拆遷補償，具體情況就和本案例討論的內(nèi)容不一樣了。他們依據(jù)的法律是不一樣的，城市房屋拆遷是依據(jù)的國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理條例》，而政府征地房屋拆遷依據(jù)的是《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)。同時政府征地拆遷一般是由政府相關(guān)部分負(fù)責(zé)。這個不在我們本次案例的討論范圍內(nèi)。

第四篇：縉云縣城市房屋拆遷政策調(diào)研報告

城市房屋拆遷是一項十分復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，它關(guān)系到城市化進(jìn)程，關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，關(guān)系到群眾生活質(zhì)量的基礎(chǔ)性工作，體現(xiàn)了人民群眾的根本利益和長遠(yuǎn)利益。房屋拆遷工作政策性強，影響面大，涉及社會的方方面面。做好這項工作，不僅關(guān)系到城市總體規(guī)劃的實施和城市建設(shè)的速度，也關(guān)系到城市形象，投資環(huán)境和社會穩(wěn)定的大局。

近幾年來，縉云縣委、縣政府高度重視城市建設(shè)和發(fā)展，舊城改造步伐明顯加快，城市房屋拆遷工作量明顯加大，2002年5月14日縣人民政府出臺《縉云縣城市房屋拆遷管理暫行辦法》(下稱辦法)以來，先后實施了縣城二期、大橋南路改造、縣雙潭水廠建設(shè)工程、仙都鼎湖大道建設(shè)工程、新建鎮(zhèn)中心街改造等項目的房屋拆遷，共拆遷房屋占地面積8.2萬平方米，建筑面積17.5萬平方米，被拆遷戶數(shù)837戶。在拆遷工作中，我縣做到了依法拆遷，公開運作，市場接軌，建立了“五公開一監(jiān)督”制度，使廣大群眾合法權(quán)益得到切實保障，確保了房屋拆遷項目順利實施，促進(jìn)了城市建設(shè)，改善了居住環(huán)境，同時也切實維護(hù)了社會穩(wěn)定。但在幾年的城市房屋拆遷實踐中，我們逐漸發(fā)現(xiàn)原拆遷政策和拆遷工作中存在著一些矛盾和問題，需要引起高度重視，認(rèn)真分析研究，采取有效措施，予以解決。

一、城市房屋拆遷中存在的主要問題

1、被拆房屋手續(xù)不齊全。根據(jù)《浙江省城市房屋拆遷管理條例》(下稱條例)和《辦法》規(guī)定，“貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計算”，“被拆遷房屋的用途以房屋所有權(quán)證登記的用途為準(zhǔn)。認(rèn)定房屋用途以規(guī)劃、土地管理部門提供的合法有效文件作為依據(jù)”，但現(xiàn)已實施的房屋拆遷項目被拆房屋持有房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證“兩證”齊全的比例很少，在縣城二期、大橋南路、縣雙潭水廠房屋拆遷項目被拆遷723戶中有土地使用權(quán)證的352戶，占48.69%，有房屋所有權(quán)證的177戶僅占24.48%。大量的被拆遷房屋僅持有規(guī)劃、土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等簡單審批證件或罰款、罰沒款的票據(jù)。由于被拆房屋“兩證”不全，給拆遷的補償和安置帶來了較大難度，容易造成補償安置不公正，容易產(chǎn)生被拆遷人與拆遷人之間權(quán)益和利益之間的矛盾和糾紛。與此同時，也造成國家大量的審批、辦證費用的流失。

2、安置土地用量偏大。根據(jù)《辦法》規(guī)定，農(nóng)業(yè)人口房屋拆遷補償安置可在貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和異地建房三種形式中任選一種進(jìn)行補償安置，在縣城二期、大橋南路、縣雙潭水廠建設(shè)工程、仙都鼎湖大道建設(shè)工程房屋拆遷中，農(nóng)業(yè)人口被拆遷人全部選擇異地建房安置。原被拆遷范圍建筑密度大，而安置建房間距達(dá)到1:1，致使房屋拆遷置換的可供城市開發(fā)建設(shè)用地很少，而安置用地大，相對而言，房屋拆遷的成本也較大。如縣城一期房屋拆遷中，拆遷房屋占地面積7959平方米，而實際用于安置的土地26103平方米，是拆遷占地的3.2倍。

3、農(nóng)業(yè)人口異地建房安置地塊缺乏統(tǒng)籌安排。城市房屋拆遷的目的是改善城市居民環(huán)境，促進(jìn)城市功能合理布局，確保城市有序發(fā)展。城市房屋拆遷，人民群眾的居住環(huán)境得到了極大改善，但房屋拆遷安置又重新出現(xiàn)了“城中新村”，且“城中新村”有的規(guī)劃在城市中心區(qū)，在布局上規(guī)模偏少，布點分散，有的安排在城市主要道路兩側(cè)，有礙城市景觀，同時也導(dǎo)致城市功能上的不合理。

4、房屋拆遷補償安置存在放寬現(xiàn)象。根據(jù)《條例》規(guī)定，補償安置形式有貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種，而《辦法》在前兩種的基礎(chǔ)上新增了安置用地形式，在我縣房屋拆遷放寬安置的前提下，個別房屋拆遷項目，已出現(xiàn)安置用地擴(kuò)大標(biāo)準(zhǔn)安置和不按被拆房屋建筑面積拆算安置用地而改用建筑占地面積拆算安置用地傾向，背離了《辦法》第四十九條規(guī)定。同時對違法建筑補償也存在由無到有，打折的辦法給予了補償，背離了《條例》第二十九條和《辦法》第三十一條的規(guī)定，另外，營業(yè)用房的認(rèn)定上也存在放寬現(xiàn)象，《辦法》第四十二條第二款規(guī)定，合法經(jīng)營一年以上且拆遷前仍繼續(xù)經(jīng)營的，可以按底層臨街商業(yè)用房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)價的百分之三十給予被拆遷人一次性補償。增加了拆遷的成本。

5、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房建設(shè)滯后，存在后續(xù)處理問題。根據(jù)《條例》及《辦法》規(guī)定，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房可實行現(xiàn)房或期房，但我縣自開展大規(guī)模房屋拆遷以來，均實行期房安置，由于期房安置均以設(shè)計圖紙計算建筑面積，建成后存在著建筑面積或大或小問題，與已簽訂協(xié)議上載明的建筑面積不相符，在安置房交付時需進(jìn)行安置面積重新測量和差價重新結(jié)算，勢必在拆遷人與被拆遷人之間出現(xiàn)新的利益沖突，不利于拆遷安置的順利落

實，會增加新的矛盾和糾紛。同時因目前安置用房規(guī)模偏小，沒有配置物業(yè)管理，也沒有繳付專項維修基金，這也給今后的管理留下了隱患。

6、房屋拆遷中介服務(wù)機構(gòu)空白。由于我縣房屋拆遷沒有中介服務(wù)機構(gòu)，已實施的拆遷項目均由帶有政府某些職能的城市開發(fā)公司負(fù)責(zé)拆遷，通過組織拆遷臨時機構(gòu)具體實施，這一方面因機構(gòu)的臨時性勢必造成拆遷專業(yè)性不強，對拆遷政策的正確把握性不夠，致使政策執(zhí)行走樣，同一時期拆遷執(zhí)行的政策不一，易造成拆遷項目之間和被拆遷戶之間的相互比較，不利于拆遷工作的順利進(jìn)行。同時，因組建機構(gòu)大量從相關(guān)行政單位抽調(diào)人手，也嚴(yán)重影響了機關(guān)的日常辦公。

7、拆遷補償機制不完善。根據(jù)《辦法》規(guī)定我縣每年確定的拆遷房屋貨幣補償基準(zhǔn)價和拆遷地段等級劃分，被拆遷房屋的貸幣補償區(qū)位補償款由該房屋所處的地段級別決定，這種劃線定級的辦法有時并不能準(zhǔn)確反映出房屋所在區(qū)位的真正價值，在同一項目中很可能出現(xiàn)兩處相鄰且市場收益相近房屋補償款懸殊很大的情況，使補償較低的被拆遷人很難接受，影響了拆遷工作的正常進(jìn)展，也不利于社會穩(wěn)定。

二、對策及途徑

房屋拆遷工作是一項程序嚴(yán)謹(jǐn)，操作規(guī)范的工作。近年來，我縣的房屋拆遷工作經(jīng)歷了由不規(guī)范到逐步規(guī)范的過程，目前已形成了一套行之有效的辦法，但也還存在一些不完善方面及問題，要使拆遷工作達(dá)到“拆遷一處，造福一片、穩(wěn)定一方”的目的，堅持依法拆遷是前提，制訂合理政策是基礎(chǔ)，改進(jìn)工作方法是關(guān)鍵。針對目前我縣房屋拆遷存在問題，其解決的對策及途徑有：

(一)有法可依，有章可循，進(jìn)一步完善拆遷《辦法》

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，住房制度改革的不斷深化，土地有償使用制度的推行及新興房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，出現(xiàn)了一些原拆遷法規(guī)政策難以規(guī)范或沒有規(guī)范的新情況、新問題，而拆遷是一項政策性很強，群眾性很廣的工作，有法可依、有章可循是搞好拆遷工作的根本。結(jié)合本縣現(xiàn)有《辦法》及已實施拆遷項目的實際情況，要對《辦法》進(jìn)行修改完善。一是取消異地建房的安置方式，對城區(qū)中的農(nóng)業(yè)人口房屋拆遷，有條件的實行幢式產(chǎn)權(quán)調(diào)換。二是增加貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置形式的激勵機制條款，解決異地建房安置與產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償利益倒掛問題，鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。三是增加每年定期公布不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)各類房屋的房地產(chǎn)市場價格條款確保被拆遷房屋價格的公開、透明運作。在城市化達(dá)到一定水平后，房屋拆遷補償安置形式要與《條例》接軌。

(二)科學(xué)規(guī)劃，合理布局，著力構(gòu)筑現(xiàn)代城市

城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，要充分發(fā)揮城市規(guī)劃在城市建設(shè)中的引導(dǎo)作用。規(guī)劃要力求超前性、先導(dǎo)性和體現(xiàn)新時代要求。一要統(tǒng)籌安排房屋拆遷安置地塊，相對集中，定向安置，立足可持續(xù)發(fā)展，留足發(fā)展空間，重視整體性，力免點多分散布局。二要從推進(jìn)社區(qū)管理和物業(yè)管理的角度合理布局安置地塊，力免城市主要道路兩沿安排異地建房用地。三要堅持“以人為本”“尊重自然”和“可持續(xù)發(fā)展”的思想，從注重居民生活空間的營造出發(fā)，探索建設(shè)農(nóng)民公寓，著力改善地方人居環(huán)境，以建設(shè)生態(tài)、環(huán)保居住空間為目標(biāo)，倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展的理念，滿足住宅的適用性能、安全性能和環(huán)境性能，形成布局合理、功能齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住區(qū)。

(三)健全機構(gòu)，依法行政，加強對拆遷工作的領(lǐng)導(dǎo)和管理。

完善的組織機構(gòu)是房屋拆遷管理的前提，依法行政是房屋拆遷管理的關(guān)鍵。房屋拆遷是一項系統(tǒng)的社會工程，需要各職能部門的廣泛參與，需要建立強而有力的組織領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。借鑒外地的經(jīng)驗，在縣一級，建立房屋拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組，對房屋拆遷工作實行領(lǐng)導(dǎo)和綜合協(xié)調(diào)。在房屋拆遷主管部門，設(shè)置具體辦事和管理的內(nèi)設(shè)機構(gòu)，如拆遷科、拆遷辦，履行房屋拆遷管理職能。

(四)綜合清理，規(guī)范房屋，確保合法房屋進(jìn)行拆遷

由于歷史的原因，城市老城區(qū)內(nèi)存在著大量擅自建設(shè)、擅自改變使用功能的房屋，無合法權(quán)源、無房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或產(chǎn)權(quán)證載明房屋功能與現(xiàn)狀使用功能不符等房屋較多，使拆遷補償安置的公正性、公平性受到嚴(yán)重影響，也是產(chǎn)生拆遷矛盾和糾紛的焦點。一要對老城區(qū)的房屋開展綜合清理，規(guī)劃、土地部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要采取聯(lián)合行動，從本著尊重歷史、尊重事實，妥善解決的原則，著手解決違法建筑問題，對照《城市規(guī)劃法》，該拆的堅決拆除，該罰款的予以處罰，該補辦審批手續(xù)的予以補辦。二要加大辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證力度，房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證登記部門要加強對未辦證房屋的排查工作，采取督促或上門服務(wù)方式給予辦理“兩證”。三要根據(jù)《縉云縣改變房屋使用功能管理辦法》，符合城市規(guī)劃、消防、安全、環(huán)境保護(hù)等要求的，要求盡快辦理房屋使用功能變更手續(xù)。

(五)拆前建房，及時安置，推行房屋拆遷現(xiàn)房安置

房屋拆遷的實質(zhì)是補償與安置，其中安置地點、安置房標(biāo)準(zhǔn)、安置時間、安置房環(huán)境，被拆遷人十分關(guān)注，實行現(xiàn)房安置有利于拆遷工作的順利進(jìn)行，可減少因安置房建造時間帶來的過渡矛盾、面積矛盾及環(huán)境條件不明的矛盾。異地建房安置實行現(xiàn)房安置有利于城市規(guī)劃的實施，有利于安置新村的整體形象，可避免因農(nóng)民自行建設(shè)的規(guī)劃管理問題，以及自建房屋標(biāo)準(zhǔn)不一問題?？h房屋拆遷主管部門要加強對拆遷安置的管理，要把房屋拆遷現(xiàn)房安置逐步納入拆遷的正常管理軌道。

(六)積極培育，大力扶持，逐步實行專業(yè)隊伍負(fù)責(zé)房屋拆遷

房屋拆遷是一項政策性很強的工作，同時也是一項很嚴(yán)肅的工作。拆遷政策執(zhí)行的緊與松，準(zhǔn)確與偏差情況，關(guān)系到拆遷人與被拆遷人雙方的利益，也關(guān)系到社會的穩(wěn)定，房屋拆遷工作最重要的就是在執(zhí)行政策的前提下，公正、公平運作。要積極培育房屋拆遷中介服務(wù)機構(gòu)，建立一支高素質(zhì)、專業(yè)性的房屋拆遷工作隊伍，以適應(yīng)城市建設(shè)中房屋拆遷工作的需要。要加強房屋拆遷人員的法規(guī)、政策及業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強拆遷工作方式、方法與經(jīng)驗的交流，提高解決房屋拆遷錯綜復(fù)雜問題的實際解決能力，確保房屋拆遷工作依法有序進(jìn)行。

第五篇：呼和浩特市城市房屋拆遷管理條理

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呼和浩特市城市房屋拆遷管理條理

呼和浩特市城市房屋拆遷管理條理狀態(tài):有效 發(fā)布日期:2002-12-03 生效日期: 2002-12-03 發(fā)布部門: 內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市人大常委會

呼和浩特市城市房屋拆遷管理條理

(二○○二年七月三日呼和浩特市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過二○○二年一二月三日內(nèi)蒙古自治區(qū)第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十三次會議批準(zhǔn))

第一章總則

第一條根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償嘗、安置的，適用本條例。

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第三條房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于舊城區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。

第四條拆遷人必須依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條市人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱市房屋拆遷管理部門)統(tǒng)一監(jiān)督管理市轄各區(qū)房屋拆遷工作。

規(guī)劃、公安、工商、市容等相關(guān)部門，要積極配合做好房屋拆遷工作，保障城市房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行。

土地行政主管部門依照有關(guān)法律，法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。

第二章拆遷管理

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第六條房屋拆遷實行許可證制度。拆遷房屋的單位應(yīng)當(dāng)向市房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)給《房屋拆遷許可證》后，方可實施拆遷，并按照規(guī)定繳納拆遷管理費。

第七條申請領(lǐng)取《房屋拆遷許可證》應(yīng)當(dāng)向市房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(一)建設(shè)項目批準(zhǔn)文件;

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(三)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;

(四)拆遷計劃和拆遷補償安置方案;

(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的不低于拆遷安置費總額60%的拆遷補償安置資金證明。

第八條市房屋拆遷管理部門收到拆遷人提供的有效文件和資料之日起15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)實地測量拆遷面積，審查拆遷計劃、拆遷補償安置方案、拆遷補償安置專項資金等資料，經(jīng)審查符合條件的核發(fā)《房屋拆遷許可證》。不符合辦理條件的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

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第九條拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向市房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;市房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起5個工作日內(nèi)給予答復(fù)。

第十條市房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督拆遷補償安置專項資金的使用。

安置補償專項資金應(yīng)當(dāng)實行專戶存儲;全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

以產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置用房安置被拆遷人的，安置用房的總房價可以折抵安置補償專項資金。

第十一條市房屋拆遷管理部門將《房屋拆遷許可證》、建設(shè)項目性質(zhì)、拆遷人、實施拆遷企業(yè)、拆遷范圍、房屋拆遷評估機構(gòu)、拆遷和搬遷期限、拆遷糾紛處理程序和實施拆遷企業(yè)的法人代表、現(xiàn)場工作人員等以公告形式登報公布。

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拆遷公告發(fā)布的同時，還應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場公布拆遷補償安置實施方案，接受群眾監(jiān)督。拆遷補償安置實施方案內(nèi)容包括：補償、安置、補助的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)、計算辦法、安置房屋平面圖和地址、期房過渡期限和地點等。

第十二條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷入應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起19日內(nèi)，將拆遷委托合同報市房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位，不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

市房屋拆遷管理部門，不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。

第十三條房屋拆遷承辦單位應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的拆遷任務(wù)，無資質(zhì)證的單位不得從事房屋拆遷經(jīng)營活動。

第十四條房屋拆遷實行拆遷人員持證上崗制度。房屋拆遷人應(yīng)當(dāng)是房屋拆遷承辦單位的在冊職工，執(zhí)行拆遷任務(wù)時，必須佩帶市房屋拆遷管理部門核發(fā)的〈房屋拆遷人員上崗證》。未佩帶〈房屋沂遷人員上崗證〉的人員，被拆遷人和房屋承租人有權(quán)拒絕拆遷。

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第十五條拆遷許可證公布之日起，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進(jìn)行下列活動：

(一)新建、擴(kuò)建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

市房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項，通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理期限不得超過1年，拆遷人需要延長暫停期限的必須經(jīng)市房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限不得超過1年。

第十六條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定簽訂拆遷補償、安置協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定下列內(nèi)容：

(一)補償方式;

(二)貨幣補償金額;

(三)原房狀況及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)、位置和建筑面積;

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(四)結(jié)算方式;

(五)搬遷過渡方式;

(六)搬遷期限與過渡期限;

(七)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付的告知方式;

(八)違約責(zé)任與糾紛解決辦法;

(九)拆遷補償安置協(xié)議變更的條件;

(十)當(dāng)事人雙方認(rèn)為需訂立的其他條款。

房屋產(chǎn)權(quán)證或經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的用作產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋的平面圖，應(yīng)作為協(xié)議附件。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷補償安置協(xié)議必須使用市房屋拆遷管理部門監(jiān)制的規(guī)范文

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本。拆遷人和被拆遷人有一方要求辦理公證的，應(yīng)當(dāng)向公證機關(guān)辦理公證。

第十七條尚未完成拆遷補償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人、受讓人、被拆遷人三方應(yīng)當(dāng)簽訂補充協(xié)議，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

第十八條拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，或者依法向人民法院起訴。訴訟或者仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第十九條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由市房屋拆遷管理部門進(jìn)行調(diào)解;調(diào)解無效的，應(yīng)當(dāng)自收到當(dāng)事人有效文件和資料之日起20個工作日內(nèi)作出書面裁決。市房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。拆遷當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貸幣補償或者提供拆遷安置、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

? 家政服務(wù)協(xié)議 http://s.yingle.com/y/fb/958385.html

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? 經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同(青島市商品房出售合同補充條款)http://s.yingle.com/y/fb/958382.html

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? 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同

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合作

經(jīng)

營

企

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? 互聯(lián)網(wǎng)維護(hù)及運營協(xié)議

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? ? 技術(shù)轉(zhuǎn)讓中介協(xié)議 http://s.yingle.com/y/fb/958375.html 醫(yī)藥投

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服

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? 國內(nèi)著作權(quán)維權(quán)專項法律服務(wù)協(xié)議2018最新 http://s.yingle.com/y/fb/958373.html

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? 國際專有技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同

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? 外銷商品房預(yù)售合同

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項

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版)? 企業(yè)管理咨詢服務(wù)協(xié)議書范本http://s.yingle.com/y/fb/958360.html

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? ? 技術(shù)開發(fā)委托合同 http://s.yingle.com/y/fb/958358.html 交通秩

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? 民事(經(jīng)濟(jì))案件委托代理協(xié)議

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版)? 城市住宅區(qū)業(yè)主管理委員會章程

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? 技術(shù)轉(zhuǎn)讓(專利權(quán))合同

http://s.yingle.com/y/fb/958326.html

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? 北京市國內(nèi)旅游合同(2004版)http://s.yingle.com/y/fb/958325.html

? 土地租賃合同(格式一)http://s.yingle.com/y/fb/958324.html

? 技術(shù)開發(fā)(合作)合同

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? ? 業(yè)主公約(格式一)http://s.yingle.com/y/fb/958321.html 技術(shù)

開

發(fā)

合同

（格

式

二)http://s.yingle.com/y/fb/958320.html

? 廣州市商品房預(yù)售專用款賬戶監(jiān)管協(xié)議 http://s.yingle.com/y/fb/958319.html

? 北京市國有土地使用權(quán)出讓合同(僅供房改房 http://s.yingle.com/y/fb/958318.html

? 房屋建筑工程質(zhì)量保修書

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? 學(xué)校物業(yè)管理協(xié)議書范本http://s.yingle.com/y/fb/958316.html

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? 軟件維護(hù)服務(wù)合同范本2018 http://s.yingle.com/y/fb/958315.html

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? 建設(shè)部房地產(chǎn)買賣協(xié)議(格式一)http://s.yingle.com/y/fb/958314.html

? 上海市房地產(chǎn)買賣協(xié)議(格式一)http://s.yingle.com/y/fb/958313.html

? 電腦供貨及保修合同

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2018 ? 仲裁委托代理協(xié)議(格式二)http://s.yingle.com/y/fb/958309.html

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務(wù)

合同

范

本

2018(2003

版)http://s.yingle.com/y/fb/958306.html

? 培訓(xùn)英語教師合作協(xié)議書范本http://s.yingle.com/y/fb/958305.html

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? 司法考試培訓(xùn)班過關(guān)協(xié)議書范本http://s.yingle.com/y/fb/958304.html

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? 外銷商品房預(yù)售契約補充協(xié)議

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? 揚州市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

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? 優(yōu)秀專家出國培訓(xùn)協(xié)議書范本2018最新(2001版)http://s.yingle.com/y/fb/958301.html

? ? 中外技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同 http://s.yingle.com/y/fb/958300.html 建設(shè)行業(yè)就業(yè)培訓(xùn)協(xié)議書范本2018最新(2018版)http://s.yingle.com/y/fb/958299.html

? 員工培訓(xùn)合同(格式一)http://s.yingle.com/y/fb/958298.html

? ? 小區(qū)業(yè)主公約 http://s.yingle.com/y/fb/958297.html 職工

持

股

資

金

信

托

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? 房屋交易專項法律服務(wù)合同范本http://s.yingle.com/y/fb/958295.html

2018 ? 軟件開發(fā)合同(格式二)http://s.yingle.com/y/fb/958294.html

? 商品房認(rèn)購書（格式一）

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? 有線電視網(wǎng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議

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? 腺病毒載體構(gòu)建重組擴(kuò)增純化委托技術(shù)服務(wù)協(xié)議2018最新 http://s.yingle.com/y/fb/958291.html

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? 北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約(格式二)http://s.yingle.com/y/fb/958290.html

? 承租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議 http://s.yingle.com/y/fb/958289.html

? 北京市前期物業(yè)服務(wù)合同范本http://s.yingle.com/y/fb/958288.html

2018 ? ? 科技協(xié)作合同 http://s.yingle.com/y/fb/958287.html 前期物

業(yè)

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