第一篇：加油站征收評估中幾個相關(guān)問題的探討

加油站征收評估中幾個相關(guān)問題的探討

摘要：在我國城市化、工業(yè)化快速發(fā)展的背景下，房屋征收已成為一種經(jīng)?，F(xiàn)象，因房屋征收而產(chǎn)生的矛盾和沖突也有愈演愈烈之勢。造成矛盾和沖突的主要原因是政府和被征收人難以就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致。依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策，結(jié)合中國實(shí)際，本文以加油站征收為例，對評估技術(shù)路線、評估范圍、價值標(biāo)準(zhǔn)、評估方法等幾個方面進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)建議，以期對實(shí)現(xiàn)征收中的合理補(bǔ)償有所幫助，進(jìn)而促進(jìn)征收活動的順利實(shí)施。關(guān)鍵詞：加油站；征收補(bǔ)償；技術(shù)路線；價值標(biāo)準(zhǔn)；評估方法

SOME ISSUES ON GAS STATION’S LEVY ASSESSMENT

ZHU Xiao-gang(Department of Environmental Engineering,Zhengzhou Vocational University of Iformation and Technology, Zhengzhou 450003,Hennan,China.)

Abstract: Under the backdrop of the rapid growth of urbanisation, industrialization,housing levy has become a frequnet phenomenon.Accompanied with it ,contadictions and conflicts come out and the trend is getting worse.The major cause for contradictons and conflicts is that government and the owners of the requisitioned houses have different opinions as to the standard of compensation.Taking gas station as an example,the paper based on Chinese practice ,analyzes the assessment technical route ,the scope of assessment ,value standard,assessment method pursuant to the relevant laws ,regulations and policies,and makes relevant recommendations ,in an effort to help rational compensation and to promote housing levy’s smoothly carrying out.Keywords: Gas station;levy compensation;technical route;value standard;assessment method

0 引言

伴隨著我國工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，土地資源尤其是城鎮(zhèn)建設(shè)用地的供求矛盾日趨凸顯，而我國人多地少的基本國情、最嚴(yán)厲的耕地保護(hù)政策以及所處城市化階段將使這種矛盾持續(xù)強(qiáng)化。這樣的背景也促成了城市建設(shè)用地利用的高度集約化，而這種集約化的一個重要的實(shí)現(xiàn)形式就是舊城改造，舊城改造不可避免的會產(chǎn)生大 量的拆遷行為。而近年因房屋拆遷引發(fā)的許多惡性案件，將房屋拆遷問題推到了風(fēng)頭浪尖。對于因拆遷引發(fā)的惡性事件及其產(chǎn)生的社會影響，政府十分重視。2010年5月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》；2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱《條例》）并于自公布之日起施行；2011年3月，中紀(jì)委辦公廳下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》；2011年5月13日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于切實(shí)做好征地拆遷管理工作的緊急通知》（下稱《通知》）。這么多相關(guān)政策法規(guī)的密集出臺，足見政府對房屋征收工作的重視，另一方面也反映由此而引發(fā)的問題的嚴(yán)重性。國土資源部5月13日發(fā)的《通知》就因“一些地方因征地拆遷引發(fā)的惡性事件時有發(fā)生，社會反響強(qiáng)烈”而起。引發(fā)惡性事件的原因涉及制度、執(zhí)行、協(xié)調(diào)等多方面，其中最重要的一個原因就是關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)雙方不能達(dá)成一致。通過近年來發(fā)生的惡性事件的分析，不難得出這一結(jié)論。目前，在我國補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定主要以評估價格為依據(jù)。因此，為保障征收中各方利益、維護(hù)社會穩(wěn)定，進(jìn)而使各地舊城改造項(xiàng)目順利實(shí)施，達(dá)到合理配置土地資源、提高土地資源利用效率的目的，對房屋征收評估技術(shù)進(jìn)行研究，確定合理的補(bǔ)償價格顯得尤為重要。在舊城改造、特別是道路改造項(xiàng)目中，經(jīng)常會牽涉到加油站征收。下文就以加油站征收為例，談一下征收評估中幾個相關(guān)問題的拙見。關(guān)于技術(shù)路線

加油站是一種特殊的商業(yè)物業(yè)，對其進(jìn)行征收評估牽涉到特許經(jīng)營權(quán)、加油設(shè)備拆移等事項(xiàng)，而對這些事項(xiàng)的相關(guān)領(lǐng)域，一般估價師缺乏專業(yè)的了解。這就增加了估價的復(fù)雜性和難度，也影響估價結(jié)果的客觀性。要解決這一問題，首要的選擇合理的技術(shù)路線。通過合理的技術(shù)路線的選擇，可以有效弱化前述事項(xiàng)對估價結(jié)果合理性的影響，將估價結(jié)果合理性的主要影響因素轉(zhuǎn)移到估價師熟知的領(lǐng)域中來。對于加油站征收而言，具體技術(shù)路線應(yīng)根據(jù)不同的假設(shè)前提來確定。通常，對加油站征收的補(bǔ)償會有兩種形式，即貨幣補(bǔ)償和異地安置。貨幣補(bǔ)償是指政府通過支付合理的貨幣數(shù)額取得被征收加油站，在這種情況下，加油站很可能因沒有合適經(jīng)營場所而終止經(jīng)營。異地安置是指政府為被征收方重新提供一處土地供其建造新的加油站以保證持續(xù)經(jīng)營。因此加油站征收存在兩種假設(shè)前提，即終止經(jīng)營假設(shè)和易地經(jīng)營假設(shè)，而不同的假設(shè)適用不同的評估技術(shù)路線。

1.1終止經(jīng)營假設(shè)

在終止經(jīng)營的假設(shè)前提下，加油站一旦被征收，原經(jīng)營者即放棄繼續(xù)經(jīng)營。在這種情況下，對被征收人的補(bǔ)償應(yīng)按以下步驟求?。菏紫?，求取整個加油站房地產(chǎn)價值A(chǔ)，該價值應(yīng)包括特許經(jīng)營權(quán)價值。原國家經(jīng)貿(mào)委2002年發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范加油站特許經(jīng)營的若干意見》規(guī)定特許經(jīng)營權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓，這也決定了在終止經(jīng)營假設(shè)前提下，特許經(jīng)營權(quán)沒有可變現(xiàn)價值。特許經(jīng)營權(quán)失去價值的原因是加油站的征收，所以應(yīng)予以補(bǔ)償。第二，求取可變現(xiàn)部分在變現(xiàn)過程中拆卸、運(yùn)輸、及相關(guān)稅費(fèi)等費(fèi)用B。因?yàn)榧佑驼颈徽魇詹⑶也贿x擇易地經(jīng)營，很多原有設(shè)備因不能移動或者移動會造成價值的巨大貶損而失去可變現(xiàn)價值。因此，可變現(xiàn)部分動產(chǎn)主要是指加油機(jī)、油罐、管道等設(shè)備中，設(shè)備本身價值大于拆移費(fèi)用的部分。第三，對現(xiàn)狀條件下仍能使用但已失去可變現(xiàn)價值的部分進(jìn)行估算，設(shè)這部分價值為C。那么在終止經(jīng)營假設(shè)前提下，可以將技術(shù)路線用以下公式表示：

加油站征收補(bǔ)償價格?A?B?C

（1）

1.2易地經(jīng)營假設(shè)

在易地經(jīng)營假設(shè)前提下，加油站被征收的先決條件是，政府另選一處條件相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)用地，供被征收人建設(shè)成新的加油站繼續(xù)從事經(jīng)營。在這種情況下，對被征收人的補(bǔ)償應(yīng)按以下步驟求取，首先，求取整個加油站房地產(chǎn)價值A(chǔ)，同樣該價值應(yīng)包括特許經(jīng)營權(quán)價值。第二，求取可變現(xiàn)部分在變現(xiàn)過程中拆卸、運(yùn)輸、及相關(guān)稅費(fèi)等費(fèi)用B。第三，對現(xiàn)狀條件下仍能使用但一經(jīng)拆移便失去可變現(xiàn)價值的部分進(jìn)行估算，設(shè)這部分價值為C。第四，求取因搬遷而產(chǎn)生的誤工費(fèi)（也即停業(yè)損失）D。第五，估算加上成品油零售經(jīng)營特許證書、危險化學(xué)品經(jīng)營許可證、消防易燃易爆合格證書、防雷防靜電檢測合格證書等證件的遷辦費(fèi)用E。最后，求取為易地安置而提供的商業(yè)用地價值F，此價值應(yīng)為假設(shè)包含特許經(jīng)營權(quán)價值。那么，在易地經(jīng)營假設(shè)前提下，可以將技術(shù)路線用以下公式表示：

加油站征收補(bǔ)償價格?A?B?C?D?E?F

（2）關(guān)于評估范圍

評估范圍應(yīng)根據(jù)技術(shù)路線的需要和相關(guān)政策、法規(guī)的要求來確定。2011年6月3日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《國有土地上房屋征收評估辦法》（下稱《辦法》），對國有土地上房屋的征收評估相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了明確的規(guī)定。就評估范圍而言，《辦法》第十一條規(guī)定：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。第十四條第二款規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。”由此可見，對于待征收對象的評估范圍，可分為必評估部分（土地、房屋）和可評估部分（裝修價值、搬遷費(fèi)等）。對必評估部分列入評估范圍是基本共識，而對于可評估部分是否列入評估范圍卻存在一些爭議。裝修、搬遷、誤工等費(fèi)用的確定，在實(shí)踐中往往因缺乏依據(jù)或者依據(jù)的現(xiàn)勢性差而廣受詬病，影響了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公平性，不利于征收活動的順利進(jìn)行。因此，建議將可評估部分列入評估范圍。具體而言，在前述兩種假設(shè)前提及其相應(yīng)的技術(shù)路線下評估范圍應(yīng)包括公式（1）和（2）中各項(xiàng)。

3.關(guān)于評估價值標(biāo)準(zhǔn)

《條例》關(guān)于補(bǔ)償?shù)幕揪袷恰笆狗课荼徽魇杖罕姷木幼l件有改善、原有生活水平不降低”。由此可推知，征收商業(yè)不動產(chǎn)的基本思想應(yīng)為：“經(jīng)營環(huán)境有改善、經(jīng)營收益不降低”。《條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償?！钡谑艞l規(guī)定：“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定”。根據(jù)《條例》關(guān)于補(bǔ)償?shù)幕揪窈拖嚓P(guān)規(guī)定，加油站征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)首先是要體現(xiàn)公平，同時，要等于或高于待征加油站公開市場價值。簡言之，在評估中采用的價值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為 “不低于公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)”。

4.關(guān)于評估方法

根據(jù)前述技術(shù)路線，用公式（1）和（2）來計(jì)算最終補(bǔ)償價格，需對求取公式中各個組成部分進(jìn)行分別評估。因每個部分自身特點(diǎn)及相關(guān)資料的可得性不同，相應(yīng)的評估方法也應(yīng)不同。《辦法》第十三條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估”。對于加油站這種特殊物業(yè)，限于交易量少、相關(guān)評估參數(shù)缺乏等原因，很難選用多種方法進(jìn)行評估。如果生搬硬套，選不合適的評估方法湊數(shù)，可能會因評估方法的適用性差而對評估結(jié)果的合理性產(chǎn)生不利影響。因此，根據(jù)《辦法》的規(guī)定，對加油站征收補(bǔ)償價格的評估可只采用一種方法。這里所言“一種方法”是指，根據(jù)技術(shù)路線評估征收補(bǔ)償價格過程中，各個部分采用相應(yīng)的評估方法，最終求取一個價格，而不是用不同的方法求取兩個價格，然后對兩個進(jìn)行平均求取最終補(bǔ)償結(jié)果的。

4.1 求取A 加油站是典型的收益性物業(yè)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》5.1.5“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”。同時，加油站性質(zhì)特殊，交易較少，可比實(shí)例更難獲取，故難以采用市場比較法進(jìn)行評。因此，加油站最適合的評估方法是收益法。其基本公式如下：

a?1?P??1??r?(1?r)n?（3）

p?加油站整體資產(chǎn)價格

a?凈收益

r?報酬率

n?收益年限

運(yùn)用收益法評估加油站的房地產(chǎn)價值，關(guān)鍵在于相關(guān)參數(shù)的選取和測算。在加油站征收評估中相關(guān)參數(shù)建議從寬選取，也就是在合理范圍內(nèi)選擇利于提高補(bǔ)償?shù)膮?shù)取值。因?yàn)檎魇毡旧聿⒉皇且环N市場行為，它往往不能體現(xiàn)被征收人的真實(shí)意愿。征收活動中被征收人往往是不情愿的，而市場價格的形成是建立在買賣雙方自愿交易的基礎(chǔ)上的，因此，完全按市場價格確定補(bǔ)償不夠公平。在被征收人不情愿的情況下，政府和被征收人之間會形成一種類似“賣方市場”的關(guān)系，賣方市場會形成利于賣方的價格，也就是說價格會偏離正常價格而偏高。所以，建議相關(guān)參數(shù)從寬取值，這利于征收活動的順利進(jìn)行，也和前文所述價值標(biāo)準(zhǔn)相一致。4.1.1純收益a的測算

加油站鮮有出租，收益模式多數(shù)為自營，因此，加油站純收益應(yīng)基于營業(yè)收入測算。純收益有兩種取值，即客觀純收益和實(shí)際純收益。在以求取估價對象公開市場價值為目標(biāo)的評估中，強(qiáng)調(diào)純收益為客觀純收益。加油站征收有其特殊性，其一，加油站因位置、規(guī)模、經(jīng)營水平等的不同導(dǎo)致其收益有很大的個別性；其二，征收會使加油站失去未來本可以持續(xù)獲取的收益，以征收補(bǔ)償來彌補(bǔ)這部分損失往往不是出于被征收人的本意。在正常的市場條件下，被征收人對加油站的處置可以有兩種選擇：一是持續(xù)經(jīng)營獲取經(jīng)營收益；二是在經(jīng)營收益低于社會平均收益水平時選擇轉(zhuǎn)讓加油站，轉(zhuǎn)讓屬于市場行為，應(yīng)獲得公平市場價格。第一種情況對應(yīng)實(shí)際純收益，而第二種情況對應(yīng)客觀純收益。為了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)公平，應(yīng)將客觀純收益和實(shí)際純收益進(jìn)行比較，取其高著為純收益a。

客觀純收益可通過市場調(diào)查測算加油站的平均投資收益率，用平均投資收益率和加油站的總投入資本相乘來求取。

實(shí)際純收益可根據(jù)以下公式③來求取。

年純收益?年總收益—年總費(fèi)用

（4）

年總收入和年總費(fèi)用可根據(jù)加油站的歷史經(jīng)營情況測算。一般選用征收前三年的數(shù)據(jù)分別計(jì)算年純收益，然后再對年純收益進(jìn)行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)平均作為純收益a。如果前三年純收益變化不大可選用簡單算術(shù)平均分方式，如果有較大變化則需選用加權(quán)平均的方式，且對接近征收期年的份賦予較大權(quán)重。年總收益是指加油站在正常的經(jīng)營管理?xiàng)l件下，每年所獲得的收益總額。計(jì)算總收益應(yīng)當(dāng)考慮加油站經(jīng)營過程中的衍生收益，比如站內(nèi)小超市的銷售收入。

合理測算年純收益的另一個關(guān)鍵問題在于確定年總費(fèi)用的內(nèi)涵。在評估加油站整體資產(chǎn)價值時，年總費(fèi)用應(yīng)包括銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備的折舊、商品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤，不應(yīng)包括特許經(jīng)營權(quán)帶來的收益，因?yàn)樘卦S經(jīng)營權(quán)價值已經(jīng)包含在加油站房地產(chǎn)價值之中。至于所得稅扣除與否，關(guān)鍵在于報酬率的選取，要保證所選報酬率和純收益相對應(yīng)，也即稅前純收益和稅后純收益要與各自的報酬率水平相對應(yīng)。

年總收入和年總費(fèi)用確定后，就可依公式（3）求取年純收益。4.1.2 報酬率r的選取

收益法中報酬率究竟應(yīng)該如何選取，是很重要又比較困難的問題。因?yàn)橘Y本化率如果使用不當(dāng)，評估出的價格將產(chǎn)生非常大的差距，盡管純收益的掌握很準(zhǔn)確，但是求得的估價結(jié)果仍然不可信。資本化率的確定方法主要有三種方法：累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。累加法雖然簡單易行，對市場要求不高，但各個累加項(xiàng)的取值往往缺乏依據(jù)，可信度不高。投資報酬率排序插入法需要調(diào)查的內(nèi)容和數(shù)據(jù)繁雜，可操作性差。相比之下市場提取法說服力強(qiáng)，同時隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加油站也越來越多，相關(guān)資料的獲取也相對容易，可操作性較強(qiáng)。因此，建議采用市場提取法求取報酬率。求取報酬率時還要注意報酬率和純收益相匹配。4.1.3 收益年限n的確定

確定受益年限要考慮加油站土地使用權(quán)年限、房屋經(jīng)濟(jì)壽命、特許經(jīng)營權(quán)年限。加油站用地使用權(quán)法定最高年期為40年，房屋的經(jīng)濟(jì)壽命一般也不低于40年，特許經(jīng)營權(quán)年限未見明確的統(tǒng)一規(guī)定，但根據(jù)一些地方性規(guī)定（比如東莞市規(guī)定特許經(jīng)營權(quán)年限和土地使用年限相同，北京2005年曾出讓30年加油站特許經(jīng)營權(quán)），加油站的特許經(jīng)營年限接近土地使用權(quán)年限。因此受益年限的確定一般可根據(jù)剩余土地使用年期來確定。即使特許經(jīng)營權(quán)年限略低于土地使用權(quán)年限，其對評估結(jié)果的影響也很小，而且這種影響對評估價值的影響是向上的，這和前述相關(guān)參數(shù)的取值標(biāo)準(zhǔn)相一致，也體現(xiàn)了前文言及的價值標(biāo)準(zhǔn)。

相關(guān)參數(shù)確定后，就可依公式（3）求取加油站房地產(chǎn)價值。

4.2 求取B、C、D、E B、C、E的估算可通過市場調(diào)查和查閱相關(guān)文件，了解相關(guān)專業(yè)設(shè)備的拆卸、運(yùn)輸、安裝、證照遷辦等費(fèi)用，必要時可請相關(guān)專業(yè)人士協(xié)助。為了使估算結(jié)果更有說服力，在報告中要說所采用數(shù)據(jù)的來源。

停業(yè)損失D要根據(jù)兩個方面來測算，一是年純收益，二是從征收到新建加油站開業(yè)的時間間隔。如果時間間隔較短，比如一年，可直接用年純收益和以年為單位的時間間隔。如果時間較長，則需要參照公式（3）對各期純收益進(jìn)行折現(xiàn)。

4.3求取F 為加油站易地經(jīng)營而提供的商業(yè)用地屬于典型的待開發(fā)房地產(chǎn)。同時，為了方便求取產(chǎn)權(quán)置換方式下的補(bǔ)償價格，本文假設(shè)在此商業(yè)用地土地使用權(quán)上附加了特許經(jīng)營權(quán)。這些情況使市場法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、成本法不適用于該商業(yè)用地的評估。而假設(shè)開發(fā)法對于待開發(fā)房地產(chǎn)特別適用，而且評估過程中相關(guān)參數(shù)的求取也相對容易。因此，建議采用假設(shè)開發(fā)法來評估該土地的價值。為提高估價精度，選擇現(xiàn)金流量折現(xiàn)法公式如下：

土地價值?開發(fā)完成后的加油站價值—房屋開發(fā)成本—管理費(fèi)用—銷售稅費(fèi)—買房取得該土地應(yīng)付稅費(fèi)（5）開放完成后的加油站價值可選用收益法求取，和前述A的測算不同，這里的價值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采用公開市場價值。相關(guān)參數(shù)按照客觀水平取值，純收益的取值同樣不應(yīng)扣除特許經(jīng)營權(quán)收益。房屋開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、買房取得土地應(yīng)付稅費(fèi)按照重置價格標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)定選取。然后，把各項(xiàng)數(shù)額折現(xiàn)到估價時點(diǎn)，求取土地價值。具體測算過程不做贅述。

在A、B、C、D、E、F分別求取后，根據(jù)不同的假設(shè)前提及公式（1）、（2）即可求出加油征收補(bǔ)償價格。

5小結(jié)

要實(shí)現(xiàn)合理補(bǔ)償，僅僅對某種類型的房地產(chǎn)征收評估進(jìn)行研究是不夠的。房屋征收涉及多種不同類型，而各類房屋又各有特點(diǎn)，都有加以研究的必要。另外，評估中相關(guān)參數(shù)的取值是評估結(jié)果合理性的重要影響因素。而就單個估價機(jī)構(gòu)而言，限于人力、物力、財(cái)力的不足，很難開展具有相當(dāng)規(guī)模和深度的調(diào)研，這就導(dǎo)致了相關(guān)參數(shù)準(zhǔn)確取值的困難性。而相關(guān)政府部門、行業(yè)組織、科研院所擁有相對豐富的資源，有能力通過研究確定較為準(zhǔn)確的參數(shù)取值。因此，筆者期待房屋征收征收評估及相關(guān)問題得到廣泛深入研究，規(guī)范的參數(shù)體系在各方努力下早日建立，進(jìn)而提高征收評估結(jié)果的合理性，減少征收活動的矛盾和沖突，增加征收中的公平和和諧。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：征收評估辦法

國有土地上房屋征收評估辦法

第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，制定本辦法。

第二條 評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第五條 同一征收項(xiàng)目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

兩家以上房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)就評估對象、評估時點(diǎn)、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第六條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。

房屋征收評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）委托人和房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的基本情況；

（二）負(fù)責(zé)本評估項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價師；

（三）評估目的、評估對象、評估時點(diǎn)等評估基本事項(xiàng)；

（四）委托人應(yīng)提供的評估所需資料；

（五）評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（六）評估費(fèi)用及收取方式；

（七）評估報告交付時間、方式；

（八）違約責(zé)任；

（九）解決爭議的方法；

（十）其他需要載明的事項(xiàng)。

第七條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第八條 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定處理結(jié)果進(jìn)行評估。

第十條 被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點(diǎn)一致。

第十一條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

第十二條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或

者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。

第十三條 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后合理確定評估結(jié)果。

第十四條 被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。

第十五條 房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價的貨幣單位，精確到元。

第十六條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

公示期間，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

第十七條 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

第十八條 房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。

第十九條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。

申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十一條 原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。

第二十三條 各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)組織成立評估專家委員會，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。

評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。

第二十四條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。

第二十五條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。

經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十六條 房屋征收評估鑒定過程中，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

第二十七條 因房屋征收評估、復(fù)核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利。

第二十八條 在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況。

第二十九條 除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。

第三十條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第三十一條 房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評估、鑒定費(fèi)用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十二條 在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰。

第三十三條 本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》同時廢止。但《國有

土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。

第三篇：房屋征收評估委托書

房屋征收評估委托書

房屋征收評估委托書有哪些呢？下面是小編為大家收集的資料，歡迎閱讀哦。

【范文一：房屋征收委托書】

委托單位：_______房屋征收補(bǔ)償局

法定代表人：______________

受委托單位：_______鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府

法定代表人：_______，職務(wù)：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）長

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，委托單位將_______鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）_______項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作委托_______鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織實(shí)施。

一、委托事項(xiàng)

1、協(xié)助編制、報批、公示征收補(bǔ)償方案，開展房屋征收與補(bǔ)償政策的宣傳、解釋；編制社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告。

2、協(xié)助組織對征收補(bǔ)償方案征求意見、聽證等工作。

3、進(jìn)行對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況的調(diào)查、登記；組織選擇評估機(jī)構(gòu)，開展房地產(chǎn)價格評估工作。

4、按照《_______項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償方案》，就征收補(bǔ)償?shù)木唧w問題與被征收人協(xié)商，并簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。

5、協(xié)助開展市政府下發(fā)征收補(bǔ)償決定前的相關(guān)工作。

6、協(xié)助組織對被征收房屋的拆除，并負(fù)責(zé)安全管理。

7、負(fù)責(zé)處理因房屋征收安置補(bǔ)償產(chǎn)生的信訪維穩(wěn)問題。

8、根據(jù)《征收補(bǔ)償方案》和《征收補(bǔ)償協(xié)議》落實(shí)安置還房。

9、其他房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作事項(xiàng)。

二、禁止事項(xiàng)

1、不得以營利為目的實(shí)施房屋征收補(bǔ)償?shù)木唧w工作；

2、不得貪污、侵占、挪用、克扣被征收人的補(bǔ)償費(fèi)用；

3、不得采取暴力、脅迫以及中斷供水、供氣、供電和道路通行等方式迫使被征收人搬遷；

4、不得拒絕委托單位對受委托單位就本委托事項(xiàng)實(shí)施的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查；

5、不得從事其他與國有土地上房屋征收補(bǔ)償有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件中的禁止性行為。

三、期限

本委托書有效期限從本委托書出具之日起至_______年_____月____日止，期間委托單位有權(quán)撤銷該項(xiàng)委托。

四、費(fèi)用

受委托單位為履行本委托事項(xiàng)必要的工作經(jīng)費(fèi)由委托單位負(fù)擔(dān)，具體事項(xiàng)另行確定。

五、責(zé)任

1、委托單位對受委托單位在本委托權(quán)限內(nèi)實(shí)施的行為承擔(dān)相應(yīng)的行政、法律等責(zé)任。

2、受委托單位若發(fā)生以上禁止性行為，自行承擔(dān)相應(yīng)的行政、法律等責(zé)任。

六、本委托書一式兩份，委托方、受委托方各執(zhí)一份。

委托單位（蓋章）：_______房屋征收補(bǔ)償局

法定代表人：______________

_______年_____月____日

受委托單位（蓋章）：______________

法定代表人：______________

_______年_____月____日

【范文二：房屋征收委托書】

委托人（房屋征收部門）：______________

地址：_____________________

法定代表人：______________

聯(lián)系方式：_____________________

受托人（房屋征收實(shí)施單位）：______________

地址：_____________________

法定代表人：_____________________

聯(lián)系方式：_____________________

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第五條第一款之規(guī)定，委托人將職權(quán)范圍內(nèi)征收工作中下列事項(xiàng)委托受托人：

一、進(jìn)行調(diào)查、登記，具體包括：

1、征收補(bǔ)償方案編制前，對征收范圍內(nèi)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查、登記；

2、向相關(guān)部門調(diào)取被征收范圍內(nèi)房屋的土地、規(guī)劃、房產(chǎn)等手續(xù)；

3、向民政部門、街道辦事處（居委會）、社區(qū)調(diào)取被征收人是否符合住房保障條件情況；

4、___________________________________；

5、___________________________________。

二、擬定征收補(bǔ)償方案：

1、委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋價值進(jìn)行預(yù)評估并提供相關(guān)材料；

2、確定擬征收房屋搬遷補(bǔ)償、臨時安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)；

3、確定擬征收范圍內(nèi)符合住房保障條件的戶數(shù)；

4、___________________________________；

5、___________________________________。

三、進(jìn)行房屋征收與補(bǔ)償政策的宣傳、解釋，就征收補(bǔ)償?shù)木唧w問題和被征收人協(xié)商。

四、組織被征收補(bǔ)償方案進(jìn)行征求意見、聽證、論證、公示以及組織被征收人搬遷，委托建筑施工企業(yè)對被征收房屋予以拆除。

五、___________________________________。

委托人對受托人在委托范圍內(nèi)實(shí)施的行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對委托人在委托范圍內(nèi)的行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

委托人（公章）：______________受托人（公章）：______________

法定代表人：______________法定代表人：______________

時間：_______年_____月____日時間：_______年_____月____日

第四篇：房屋征收評估流程

房屋征收評估流程

一、選定評估機(jī)構(gòu)：

被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)，協(xié)商選定；協(xié)商不成按少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。

同一征收項(xiàng)目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。但應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家機(jī)構(gòu)為牽頭單位就評估對象、評估時點(diǎn)、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

二、簽訂合同：一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。

三、現(xiàn)場查勘：注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)房屋征收部門提供的經(jīng)依據(jù)《征收條例》公示后的房屋調(diào)查結(jié)果進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查核對被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。

四、內(nèi)業(yè)評估：

1、估價時點(diǎn)：被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點(diǎn)一致

2、估價目的：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”或“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

3、估價技術(shù)：注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)選用兩種以上評估方法，并對各種方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

五、公示解釋：評估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，注冊估價師要對初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。

六、交付報告：公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。“兩個報告”應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

七、申請復(fù)核：被征收人或者房屋的征收部門對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向評估機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核評估，同時指出存在問題。

原評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

八、申請鑒定：被征收人或者房屋的征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

第五篇：加油站質(zhì)量評估報告

中國石油化工集團(tuán)公司石油分公司 **第十六加油加氣站（加氣部分）

工程質(zhì)量評估報告

工程總監(jiān)：

編 制 人：

山東**項(xiàng)目管理有限公司

一、工程概況

1、工程項(xiàng)目名稱：山東省**市第六站

2、工程建設(shè)單位：中國石油化工集團(tuán)公司山東**石油分

公司

3、工程設(shè)計(jì)單位：

4、施 工

單 位：聊城市**工程有限公司

5、工程項(xiàng)目地點(diǎn)：山東省**市東二環(huán)以東南環(huán)路以北

6、建 筑

面 積： **平方米

二、工程監(jiān)理情況

本監(jiān)理公司依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和工程建設(shè)承包合同，代表建設(shè)單位對施工質(zhì)量實(shí)施了監(jiān)理。為了確保工程結(jié)構(gòu)安全和使用功能，重點(diǎn)抓了以下工作：

1、認(rèn)真審閱了施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)，要求施工單位按已審定的施工組織設(shè)計(jì)中確定的質(zhì)量保證體系、質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量措施，施工單位已認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

2、施工單位按照工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行了檢驗(yàn)，總監(jiān)理工程師進(jìn)行了審核簽字。對工程中使用的鋼材、水泥、砌塊、砂、石料、防水材料、門窗等重要原材料、構(gòu)配件，均做到“三證”齊全，并有材料及試驗(yàn)臺帳記錄備查，防止了不合格材料用到工程上。

對涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，按見證取樣的要求在監(jiān)理工程師監(jiān)督下現(xiàn)場取樣、封樣，取樣制作、養(yǎng)護(hù)條件和強(qiáng)度符合施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。

3、在監(jiān)理過程中，監(jiān)理工程師按照工程監(jiān)理規(guī)定的要求，采取旁站、巡視和平行檢驗(yàn)等形式，對工序質(zhì)量進(jìn)行了監(jiān)督檢查。在施工過程中，監(jiān)理工程師對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題和質(zhì)量缺陷及時下發(fā)監(jiān)理工程師通知單，出現(xiàn)的問題施工單位均進(jìn)行了及

時的整改，同時附監(jiān)理工程師通知回復(fù)單，并經(jīng)監(jiān)理工程師重新核驗(yàn)。施工中的技術(shù)檔案和施工管理資料基本齊全。

4、在施工過程中，各階段的施工驗(yàn)收工作均按照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300—2001）進(jìn)行，地基驗(yàn)槽、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程、主體結(jié)構(gòu)工程組織了有建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位參加的驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)論符合勘察設(shè)計(jì)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

5、施工單位按照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300—2001），對分項(xiàng)、分部和單位工程的質(zhì)量驗(yàn)收程序和組織符合要求。

三、分部工程質(zhì)量評價

本工程依據(jù)設(shè)計(jì)文件，工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，施工驗(yàn)收規(guī)范和國家、自治區(qū)有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)評定。

1、地基與基礎(chǔ)工程（1）、地基處理及驗(yàn)槽

經(jīng)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位共同驗(yàn)槽，地基土的承載力標(biāo)準(zhǔn)值及基底標(biāo)高符合設(shè)計(jì)要求無不良情況。

（2）基礎(chǔ)工程

地基與基礎(chǔ)分部分項(xiàng)工程全部合格。經(jīng)監(jiān)理工程師審核同意。

經(jīng)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、單位共同驗(yàn)收，認(rèn)為地基與基礎(chǔ)分部工程符合設(shè)計(jì)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

2、主體結(jié)構(gòu)工程

主體工程施工過程中，施工單位對質(zhì)量保證資料收集整理及時，基本齊全，各分項(xiàng)工程質(zhì)量評定及時準(zhǔn)確。主體工程的軸線、標(biāo)高和垂直度控制較好，在施工過程中，未發(fā)現(xiàn)超標(biāo)或其它異?，F(xiàn)象。

主體分部分項(xiàng)工程全部合格。經(jīng)監(jiān)理工程師審核同意。

經(jīng)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位共同驗(yàn)收，認(rèn)為主體分部工程符合設(shè)計(jì)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

3、建筑裝飾裝修工程

建筑裝飾裝修分部分項(xiàng)工程全部合格。經(jīng)監(jiān)理工程師審核同意。

4、建筑屋面工程

屋面找平層材料符合設(shè)計(jì)要求，表面無起砂、脫皮現(xiàn)象，轉(zhuǎn)角處均做圓弧形，經(jīng)抽樣檢驗(yàn)，質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要經(jīng)現(xiàn)場作注水、潑水試驗(yàn)，未發(fā)現(xiàn)滲漏現(xiàn)象。

建筑屋面分部分項(xiàng)工程全部合格。經(jīng)監(jiān)理工程師審核同意。

5、建筑排水工程

對施工過程中所用的設(shè)備材料報驗(yàn)，監(jiān)理工程師均參與質(zhì)量把關(guān)，對不合格的管材，堅(jiān)持退貨，使產(chǎn)品的型號、規(guī)格均符合設(shè)計(jì)要求。排水系統(tǒng)的支管連接，連接緊密，保證運(yùn)行檢修方便，嚴(yán)格按程序施工，堅(jiān)持先試驗(yàn)后隱蔽。衛(wèi)生系統(tǒng)通過強(qiáng)度、嚴(yán)密性試驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果符合要求。

建筑排水部分項(xiàng)工程全部合格。經(jīng)監(jiān)理工程師審核同意。

6、建筑電氣安裝工程

主要設(shè)備材料合格證、檢驗(yàn)報告齊全，產(chǎn)品型號、規(guī)格符合設(shè)計(jì)要求，接地系統(tǒng)經(jīng)過測試，絕緣電阻測試值均符合設(shè)計(jì)要求。導(dǎo)線分支連接與設(shè)備的連接均作搪錫處理，低壓電氣設(shè)備安裝材料、鋼管的敷設(shè)、管內(nèi)穿線、燈具、開關(guān)的安裝等均符合設(shè)計(jì)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。建筑電氣安裝分部分項(xiàng)工程全部合格。經(jīng)監(jiān)理工程師審核同意。

四、單位工程質(zhì)量評價

建設(shè)單位按照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300—2001）要求的程序，依據(jù)設(shè)計(jì)文件、工程質(zhì)量標(biāo)

準(zhǔn)、施工驗(yàn)收規(guī)范和國家的規(guī)定組織建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等部門，在質(zhì)監(jiān)站的監(jiān)督下進(jìn)行了單位工程質(zhì)量綜合驗(yàn)收。

1、單位工程共分六個分部工程，經(jīng)查全部符合標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)要求。質(zhì)量驗(yàn)收的劃分、驗(yàn)收程序、驗(yàn)收結(jié)果符合《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》。

2、施工單位對工程質(zhì)量控制資料進(jìn)行了收集、整理，監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師對工程質(zhì)量控制資料經(jīng)過核查，符合設(shè)計(jì)要求；經(jīng)核定符合規(guī)范要求；質(zhì)量控制資料完整，符合施工驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。

3、工程有關(guān)安全和主要使用功能的核查和抽查結(jié)果符合要求，安全和功能檢測資料完整，抽查和檢查結(jié)果符合施工驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。

4、單位工程觀感質(zhì)量符合要求，觀感質(zhì)量符合施工驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。

綜合驗(yàn)收結(jié)論：經(jīng)資料和實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量

1、單位工程所含分部工程的質(zhì)量均驗(yàn)收合格；

2、質(zhì)量控制資料完整；

3、單位工程所含分部工程有關(guān)安全和功能的檢測資料完整；

4、主要功能項(xiàng)目的抽查結(jié)果符合項(xiàng)關(guān)專業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定；

5、觀感質(zhì)量驗(yàn)收符合要求。規(guī)范規(guī)定。單位工程質(zhì)量驗(yàn)收合格。