第一篇：長(zhǎng)沙市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)工作指導(dǎo)程序

長(zhǎng)沙市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)工作

指 導(dǎo) 程 序

為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)程序，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則〉的通知》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)程序規(guī)定如下：

一、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立程序

（一）成立條件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%。劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

（二）提出申請(qǐng)

由建設(shè)單位或業(yè)主（經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出申請(qǐng)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。

符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)認(rèn)真 審核，在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

（三）產(chǎn)生籌備組

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表和居民委員會(huì)代表組成，其成員為7人至11人，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于50%?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表?yè)?dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）或居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí)。

公示籌備組成員名單?；I備組成員名單由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示15日。業(yè)主對(duì)籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式實(shí)名向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)解決。

（四）召開(kāi)籌備組會(huì)議

籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

1、確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；

2、確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

3、草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

4、依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

5、制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

6、制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

7、完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局對(duì)前款內(nèi)容把關(guān)審核后，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見(jiàn)。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

（五）產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人

業(yè)主委員會(huì)委員為5人至11人，業(yè)主委員會(huì)委員候選人為9人至15人。業(yè)主委員會(huì)委員選舉可采用差額選舉方式。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過(guò)業(yè)主聯(lián)名推薦（20人以上）或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。符合資格的被推薦人超過(guò)規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組組織被推薦人進(jìn)行投票確定人選?；I備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補(bǔ)充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補(bǔ)。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)候選人進(jìn)行資格審查。業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前15日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示。

（六）召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的，按照下列程序進(jìn)行：（1）籌備組組織會(huì)議簽到并核實(shí)到會(huì)業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）；

（2）表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)委員；（4）回收選票；（5）現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)計(jì)票；

（6）現(xiàn)場(chǎng)公布業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果；（7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，按照下列程序進(jìn)行：

4（1）發(fā)放選票（表決票）。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公告。

（2）組織投票。投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行；投票時(shí)間不得超過(guò)10天，具體時(shí)間由籌備組會(huì)議決定。

（3）組織計(jì)票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會(huì)籌備組組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)票、計(jì)票；計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對(duì)計(jì)票結(jié)果簽名確認(rèn)。必要時(shí)可邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。

（4）公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式將業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

（七）業(yè)主委員會(huì)備案

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）辦理 備案手續(xù)：

1、業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表；

2、業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的資料（1）業(yè)主大會(huì)成立申請(qǐng)書(shū)；

（2）業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專(zhuān)有部分面積匯總表；（3）業(yè)主委員會(huì)候選人投票結(jié)果匯總表；（4）業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)結(jié)果匯總表；

（5）業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主證明文件復(fù)印件及身份證復(fù)印件（須提交原件核實(shí)）；

3、管理規(guī)約【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】；

4、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】；

5、業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案通知向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

二、業(yè)主委員會(huì)換屆程序

（一）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉，其程序應(yīng)參照首屆業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員成立程序。

（二）業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

三、解聘和選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序

（一）基本條件

物業(yè)管理區(qū)域全部交付使用；選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決同意。

（二）組織主體

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議提議或者經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議。

（三）聽(tīng)取意見(jiàn)

1、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議；并告知居民委員會(huì)，聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

2、對(duì)解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)組織征求業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主同意后再召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

（四）召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

1、根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)情況，對(duì)是否召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決；

2、確定選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案；

3、將業(yè)主委員會(huì)決定【選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)間等內(nèi)容】在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議并給予指導(dǎo)。

（五）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)

其程序與成立首屆業(yè)主大會(huì)相同；必要時(shí)可邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式將選聘和續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)果和物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在公告結(jié)束之日5日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（六）其他有關(guān)要求

1、業(yè)主和業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用解聘權(quán)，保證物業(yè)項(xiàng)目的正常秩序。

2、物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在合同終止前3個(gè)月內(nèi)做好上述工作。

3、業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定后3日內(nèi)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時(shí)間書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4、聘用新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）、區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和公安部門(mén)協(xié)助組織資料、場(chǎng)地移交。

四、其他相關(guān)規(guī)定

（一）業(yè)主的認(rèn)定

1、依法登記取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人（即在登記簿上記載的名字）；

2、基于房屋買(mǎi)賣(mài)等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，憑備案的購(gòu)房合同可以認(rèn)定為業(yè)主；

3、因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人；

4、因依法繼承或者受遺贈(zèng)發(fā)生效力取得物權(quán)的人。

（二）業(yè)主大會(huì)參加人數(shù)及表決效力人數(shù)規(guī)定

1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加；

2、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；

3、決定其他事項(xiàng)的（包括選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等）應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

（三）公示位置的認(rèn)定

在物業(yè)管理區(qū)域公示位臵包括小區(qū)主出入口、樓棟單元門(mén)口和宣傳欄。

附 件:《業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)工作指導(dǎo)程序》相關(guān)工作樣表

第二篇：長(zhǎng)沙市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)工作指導(dǎo)程序

長(zhǎng)沙市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)工作指導(dǎo)程序

為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)程序，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則〉的通知》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)程序規(guī)定如下：

一、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立程序

（一）成立條件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%。劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

（二）提出申請(qǐng)

由建設(shè)單位或業(yè)主（經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出申請(qǐng)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核，在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

（三）產(chǎn)生籌備組

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表和居民委員會(huì)代表組成，其成員為7人至11人，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于50%。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表?yè)?dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）或居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí)。

公示籌備組成員名單。籌備組成員名單由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示15日。業(yè)主對(duì)籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式實(shí)名向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)解決。

（四）召開(kāi)籌備組會(huì)議

籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)?；I備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

1、確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；

2、確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

3、草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

4、依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

5、制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

6、制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

7、完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局對(duì)前款內(nèi)容把關(guān)審核后，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見(jiàn)。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

（五）產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人

業(yè)主委員會(huì)委員為5人至11人，業(yè)主委員會(huì)委員候選人為9人至15人。業(yè)主委員會(huì)委員選舉可采用差額選舉方式。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過(guò)業(yè)主聯(lián)名推薦（20人以上）或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。符合資格的被推薦人超過(guò)規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組組織被推薦人進(jìn)行投票確定人選?；I備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補(bǔ)充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補(bǔ)。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)候選人進(jìn)行資格審查。業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前15日將候選 人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

（六）召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的，按照下列程序進(jìn)行：

（1）籌備組組織會(huì)議簽到并核實(shí)到會(huì)業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）；（2）表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)委員；（4）回收選票；（5）現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)計(jì)票；

（6）現(xiàn)場(chǎng)公布業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果；（7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，按照下列程序進(jìn)行：（1）發(fā)放選票（表決票）。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

（2）組織投票。投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行；投票時(shí)間不得超過(guò)10天，具體時(shí)間由籌備組會(huì)議決定。（3）組織計(jì)票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會(huì)籌備組組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)票、計(jì)票；計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對(duì)計(jì)票結(jié)果簽名確認(rèn)。必要時(shí)可邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。（4）公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式將業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

（七）業(yè)主委員會(huì)備案 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）辦理備案手續(xù)：

1、業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表；

2、業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的資料（1）業(yè)主大會(huì)成立申請(qǐng)書(shū)；

（2）業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專(zhuān)有部分面積匯總表；（3）業(yè)主委員會(huì)候選人投票結(jié)果匯總表；（4）業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)結(jié)果匯總表；

（5）業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主證明文件復(fù)印件及身份證復(fù)印件（須提交原件核實(shí)）；

3、管理規(guī)約【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】；

4、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】；

5、業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案通知向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

二、業(yè)主委員會(huì)換屆程序

（一）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉，其程序應(yīng)參照首屆業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員成立程序。

（二）業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

三、解聘和選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序

（一）基本條件

物業(yè)管理區(qū)域全部交付使用；選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決同意。

（二）組織主體

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議提議或者經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議。

（三）聽(tīng)取意見(jiàn)

1、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議；并告知居民委員會(huì)，聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

2、對(duì)解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)組織征求業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主同意后再召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

（四）召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

1、根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)情況，對(duì)是否召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決；

2、確定選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案；

3、將業(yè)主委員會(huì)決定【選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)間等內(nèi)容】在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

三、業(yè)主大會(huì)開(kāi)會(huì)要求和表決方式

業(yè)主大會(huì)開(kāi)會(huì)要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居委會(huì)。業(yè)主大會(huì)不一定要采用開(kāi)會(huì)形式進(jìn)行，業(yè)主大會(huì)做出一般決定，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)1／4以上即可通過(guò)。業(yè)主大會(huì)做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。條例沒(méi)有規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)，也沒(méi)有要求一定要用“贊成票”的方式通過(guò)決議，因此成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)不是特別難，目前能從事前段時(shí)間的樓長(zhǎng)報(bào)名已有21戶，還請(qǐng)大家積極報(bào)名未選出單元聯(lián)絡(luò)員的業(yè)主報(bào)名。我會(huì)列一份明細(xì)，憑反對(duì)票統(tǒng)計(jì)不是難事，這點(diǎn)希望業(yè)主注意，當(dāng)然主要看初步如何去操作的問(wèn)題。

四、業(yè)主委員會(huì)備案

按新物業(yè)管理辦法規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立不用再四方區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，成立之后在30日內(nèi)向四方區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會(huì)，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會(huì)的行為由業(yè)主負(fù)責(zé)；審批制下成立業(yè)主委員會(huì)要符合四方區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的要求，四方區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立負(fù)行政管理責(zé)任。這些都不是本小區(qū)業(yè)委會(huì)成立難的事情。

第三篇：長(zhǎng)沙市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)工作指導(dǎo)程序

長(zhǎng)沙市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)工作指導(dǎo)程序

為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)程序，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則〉的通知》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)程序規(guī)定如下：

一、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立程序

（一）成立條件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%。劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

（二）提出申請(qǐng)

由建設(shè)單位或業(yè)主（經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出申請(qǐng)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。

符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核，在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

（三）產(chǎn)生籌備組

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表和居民委員會(huì)代表組成，其成員為7人至11人，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于50%。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表?yè)?dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）或居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí)。

公示籌備組成員名單?；I備組成員名單由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示15日。業(yè)主對(duì)籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式實(shí)名向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)解決。

（四）召開(kāi)籌備組會(huì)議

籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

1、確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；

2、確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

3、草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

4、依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

5、制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

6、制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

7、完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局對(duì)前款內(nèi)容把關(guān)審核后，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見(jiàn)。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

（五）產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人

業(yè)主委員會(huì)委員為5人至11人，業(yè)主委員會(huì)委員候選人為9人至15人。業(yè)主委員會(huì)委員選舉可采用差額選舉方式。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過(guò)業(yè)主聯(lián)名推薦（20人以上）或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。符合資格的被推薦人超過(guò)規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組組織被推薦人進(jìn)行投票確定人選?；I備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補(bǔ)充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補(bǔ)。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)候選人進(jìn)行資格審查。業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前15日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

（六）召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且 3

占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的，按照下列程序進(jìn)行：

（1）籌備組組織會(huì)議簽到并核實(shí)到會(huì)業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）；（2）表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)委員；（4）回收選票；（5）現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)計(jì)票；

（6）現(xiàn)場(chǎng)公布業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果；（7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，按照下列程序進(jìn)行：（1）發(fā)放選票（表決票）。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

（2）組織投票。投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行；投票時(shí)間不得超過(guò)10天，具體時(shí)間由籌備組會(huì)議決定。

（3）組織計(jì)票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會(huì)籌備組組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)票、計(jì)票；計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對(duì)計(jì)票結(jié)果簽名確認(rèn)。必要時(shí)可邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。

（4）公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式將業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

（七）業(yè)主委員會(huì)備案

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）辦理備案手續(xù)：

1、業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表；

2、業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的資料（1）業(yè)主大會(huì)成立申請(qǐng)書(shū)；

（2）業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專(zhuān)有部分面積匯總表；（3）業(yè)主委員會(huì)候選人投票結(jié)果匯總表；（4）業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)結(jié)果匯總表；

（5）業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主證明文件復(fù)印件及身份證復(fù)印件（須提交原件核實(shí)）；

3、管理規(guī)約【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】；

4、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】；

5、業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案通知向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

二、業(yè)主委員會(huì)換屆程序

（一）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉，其程序應(yīng)參照首屆業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員成立程序。

（二）業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

三、解聘和選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序

（一）基本條件

物業(yè)管理區(qū)域全部交付使用；選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決同意。

（二）組織主體

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議提議或者經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議。

（三）聽(tīng)取意見(jiàn)

1、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議；并告知居民委員會(huì)，聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

2、對(duì)解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)組織征求業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主同意后再召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

（四）召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

1、根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)情況，對(duì)是否召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決；

2、確定選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案；

3、將業(yè)主委員會(huì)決定【選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)間等內(nèi)容】在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議并給予指導(dǎo)。

（五）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)

其程序與成立首屆業(yè)主大會(huì)相同；必要時(shí)可邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式將選聘和續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)果和物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在公告結(jié)束之日5日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（六）其他有關(guān)要求

1、業(yè)主和業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用解聘權(quán)，保證物業(yè)項(xiàng)目的正常秩序。

2、物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在合同終止前3個(gè)月內(nèi)做好上述工作。

3、業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定后3日內(nèi)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時(shí)間書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4、聘用新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）、區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和公安部門(mén)協(xié)助組織資料、場(chǎng)地移交。

四、其他相關(guān)規(guī)定

（一）業(yè)主的認(rèn)定

1、依法登記取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人（即在登記簿上記載的名字）；

2、基于房屋買(mǎi)賣(mài)等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，憑備案的購(gòu)房合同可以認(rèn)定為業(yè)主；

3、因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人；

4、因依法繼承或者受遺贈(zèng)發(fā)生效力取得物權(quán)的人。

（二）業(yè)主大會(huì)參加人數(shù)及表決效力人數(shù)規(guī)定

1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加；

2、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；

3、決定其他事項(xiàng)的（包括選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì) 委員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等）應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

（三）公示位置的認(rèn)定

在物業(yè)管理區(qū)域公示位置包括小區(qū)主出入口、樓棟單元門(mén)口和宣傳欄。

第四篇：12.郴州市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)工作指導(dǎo)程序

郴州市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)工作指導(dǎo)程序

為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)程序，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就業(yè)主大會(huì)成立和召開(kāi)程序規(guī)定如下：

一、申請(qǐng)籌備業(yè)主大會(huì)的基本條件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%，或首首次交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積30%以上。

劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

二、書(shū)面申請(qǐng)

由建設(shè)單位或業(yè)主(經(jīng)占總?cè)藬?shù)10%以上業(yè)主聯(lián)名)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)。

三、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理申請(qǐng)，通知建設(shè)單位報(bào)送資料

符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核，在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理 申請(qǐng)，通知建設(shè)單位報(bào)送資料，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。主要包括：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明。

已交付使用的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)文件資料的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。

四、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組

1、籌備組組成

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))代表和居民委員會(huì)代表組成。

2、籌備組產(chǎn)生的方式及人數(shù)控制

籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))代表?yè)?dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))或居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí)。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于50%。

3、籌備組成員名單公示

籌備組成員名單由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期為7天。

4、對(duì)籌備組有異議的協(xié)調(diào)機(jī)制

業(yè)主對(duì)籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式實(shí)名向街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))提出，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))協(xié)調(diào)解決。

五、籌備組的工作

1、籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集，做好以下工作：（1）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；

（2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（4）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（5）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（6）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（7）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

2、產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人的方式

業(yè)主委員會(huì)委員為5至11人（單數(shù)），業(yè)主委員會(huì)委員選舉采用差額選舉方式。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過(guò)業(yè)主聯(lián)名推薦或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。符合資格的被推薦人超過(guò)規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組進(jìn)行投票確定人選。

街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)候選人進(jìn)行資格審查。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議、違反管理規(guī)約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會(huì)委員候選人。

3、公告

籌備組的工作內(nèi)容（含業(yè)主委員會(huì)候選人名單以及召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程等事項(xiàng)）應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見(jiàn)。

4、異議方式處理

業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，業(yè)主可以用書(shū)面或口頭形式向籌備組提示，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起6個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

六、召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)

1、程序

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的，按照下列程序進(jìn)行：（1）簽到→核實(shí)業(yè)主身份（登記身份證號(hào)）→發(fā)放業(yè)主委員會(huì)候選人表決選票→回收選票→公開(kāi)計(jì)票→現(xiàn)場(chǎng)公布→選舉結(jié)果

（2）《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》現(xiàn)場(chǎng)表決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，按照下列程序進(jìn)行：（1）發(fā)放選票(表決票)。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

（2）組織投票。投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行；投票時(shí)間不得超過(guò)10天，具體時(shí)間由籌備組會(huì)議決定。

（3）組織計(jì)票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會(huì)籌備組組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)驗(yàn)票、計(jì)票；計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對(duì)計(jì)票結(jié)果簽名確認(rèn)。必要時(shí)可邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。

（4）將反饋意見(jiàn)的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域公示30日以上，并告知業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

2、公告

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式將業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

七、業(yè)主委員會(huì)備案

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。同時(shí)將有關(guān)情況通報(bào)市房產(chǎn)局、物業(yè)所在地的公安派出所、社區(qū)居委會(huì)。備案資料包括：

1、業(yè)主大會(huì)成立及備案申請(qǐng)報(bào)告；

2、備案表；

3、選舉結(jié)果匯總表；

4、委員履歷表及產(chǎn)權(quán)證、身份證（復(fù)印件）；

5、工作總結(jié)；

6、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；

7、《管理規(guī)約》；

8、業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)；

業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案通知向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

八、業(yè)主委員會(huì)換屆及補(bǔ)選

1、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉，其程序參照首屆業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員成立程序。

2、有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：（1）任職期限屆滿或者以書(shū)面方式提出辭職的；（2）因房屋權(quán)屬變更，不再是業(yè)主的；

（3）失民事行為能力或者依法被限制人身自由的；（4）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好移交工作

3、業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

4、業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)者應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

九、其他相關(guān)規(guī)定

1、業(yè)主的認(rèn)定

（1）依法登記取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人(即在登記簿上記載的名字)；

（2）基于房屋買(mǎi)賣(mài)等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，憑備案的購(gòu)房合同可以認(rèn)定為業(yè)主；

（3）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人；（4）因依法繼承或者受遺贈(zèng)發(fā)生效力取得物權(quán)的人。

2、投票票權(quán)

（1）業(yè)主投票權(quán)數(shù)計(jì)算方式：

a、業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積：

專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

b、業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

業(yè)主人數(shù)，按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算，一戶計(jì)算為1票。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按1票計(jì)算；

總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

（2）業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加；

（3）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；

（4）決定其他事項(xiàng)的(包括選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總 面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

3、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備的條件

由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員為5人至11人，單數(shù)組成。具體條件如下：

（1）委員條件：具有完全民事行為能力； 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；未被業(yè)主大會(huì)依約限制被選舉權(quán)的行使； 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定組織能力；具備必要的工作時(shí)間；管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。業(yè)主委員會(huì)候選人通過(guò)業(yè)主聯(lián)名推薦或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生，籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素確定業(yè)主委員會(huì)候選人?；I備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)候選人進(jìn)行資格審查。業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會(huì)召開(kāi)15日前以書(shū)面形式將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

（2）主任條件：具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；身體健康；經(jīng)連選連任、工作規(guī)范、成效突出的可適當(dāng)放寬。

（3）特別委員：業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個(gè)自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。

4、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權(quán)限、期限 9 和內(nèi)容。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日以前，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表業(yè)主的意見(jiàn)；需要投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票。

第五篇：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)程序（定稿）

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)組建業(yè)主委員會(huì)具體程序

一、成立條件

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由街道辦事處會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

1、占有住房出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上的。

2、新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上的。

3、業(yè)主入住已滿兩年以上的。

二、組建業(yè)主委員會(huì)分幾步驟

1、成立籌備小組

根據(jù)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由街道辦事處匯同業(yè)主代表，建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作，并到市物業(yè)辦領(lǐng)取申請(qǐng)表。

2、公告

籌備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

3、籌備組完成的工作包括：〈一〉確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議如開(kāi)時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；〈二〉參照政府主管部門(mén)制定的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主規(guī)約》（草案）；〈三〉、確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；〈四〉確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生的辦法及名單；

（五）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其它準(zhǔn)備工作。

其中〈一〉、〈二〉、〈三〉、〈四〉項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面的形式在物業(yè)管理區(qū)域公告。

4、產(chǎn)生候選人名單

籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過(guò)自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人。

5、宣傳

籌備小組將業(yè)主委員會(huì)候選人簡(jiǎn)歷表，業(yè)主委員會(huì)選票格式樣

本，業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公布，同時(shí)將《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》書(shū)面送達(dá)全體業(yè)主。

6、做會(huì)務(wù)籌備工作

做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，組織人員印制選票，設(shè)置投票箱，通知所有投票業(yè)主，街道辦事處、派出所、開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。

7、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在街道辦事處會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)：〈一〉制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；〈二〉選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；〈三〉選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；〈四〉決定專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；〈五〉制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；〈六〉法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其它有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定。

8、召開(kāi)第一次會(huì)議

業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)第一次會(huì)議選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，并開(kāi)展工作。

9、報(bào)行政主管部門(mén)備案(通遼市物業(yè)管理辦公室)

業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之是起30日內(nèi)應(yīng)將業(yè)主委員會(huì)成立的情況，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，業(yè)主公約、申請(qǐng)表及備案表送至通遼市物業(yè)管理辦公室備案。

通遼市科爾沁區(qū)物業(yè)管理辦公室