第一篇：成立業(yè)主大會(huì)、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件

一、成立業(yè)主大會(huì)、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件

二、成立業(yè)主大會(huì)、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序

（一）由建設(shè)單位或業(yè)主提出申請(qǐng)

（二）街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）審核

（三）街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織成立籌備組

（四）開(kāi)展籌備工作

（五）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

（六）業(yè)主委員會(huì)備案

三、業(yè)主委員會(huì)換屆程序

四、其他相關(guān)規(guī)定

（一）業(yè)主的認(rèn)定

（二）業(yè)主大會(huì)參加人數(shù)及表決效力人數(shù)規(guī)定

（三）公示位置的認(rèn)定

一、成立業(yè)主大會(huì)、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

1、專(zhuān)有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積的50%以上且業(yè)主入住率達(dá)到50%以上的；

2、自首位業(yè)主入住起滿兩年且業(yè)主入住率達(dá)到25%以上的。

（二）劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

二、成立業(yè)主大會(huì)、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序（對(duì)應(yīng)參照《烏魯木齊市業(yè)主大會(huì)設(shè)立及其活動(dòng)（示范文本）》，后簡(jiǎn)稱《操作表格》）

（一）由建設(shè)單位或業(yè)主提出申請(qǐng)

1、可以由建設(shè)單位，或由專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主聯(lián)名，向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出籌備業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。

2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：

（1）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（2）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（3）業(yè)主名冊(cè)；

（4）建筑規(guī)劃總平面圖；

（5）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（6）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（7）其他有關(guān)的文件資料。

（二）街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）審核

1、符合成立業(yè)主大會(huì)、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

2、不符合條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)向申請(qǐng)人給予書(shū)面回復(fù)。

（三）街道辦事處組織成立籌備組

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表和居民委員會(huì)代表組成，其成員為7-11人，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于50%。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表?yè)?dān)任。

1、推薦業(yè)主代表。

由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）或居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦業(yè)主代表（參照《操作表格》示范文本一、二），并對(duì)業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí)。

2、公示籌備組成員名單。

籌備組成員名單由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示15日（參照《操作表格》示范文本三）。業(yè)主對(duì)籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式實(shí)名向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)解決。

（四）開(kāi)展籌備工作

由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)（縣）行業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

1、由籌備組組長(zhǎng)召集召開(kāi)籌備組工作會(huì)議

（1）確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；（2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（參照市房產(chǎn)管理局印發(fā)的示范文本）和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（4）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（5）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件及產(chǎn)生（推薦）辦法；（6）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法（可采用差額選舉方式）；（7）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

2、由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)（縣）行業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)前款內(nèi)容進(jìn)行把關(guān)審核。

3、籌備組在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前對(duì)前款內(nèi)容以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見(jiàn)。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。應(yīng)公示的具體內(nèi)容包括：（1）業(yè)主身份及其在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)人數(shù)、專(zhuān)有部分面積（參照《操作表格》示范文本四）；

（2）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式及召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容（參照《操作表格》示范文本五、十三、十七）；

（3）《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》、《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則（草案）》（參照《操作表格》示范文本八）；

（4）業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件及推薦辦法（參照《操作表格》示范文本九、十）。

4、確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單

業(yè)主委員會(huì)委員為5-11人，業(yè)主委員會(huì)委員候選人為9-15人。符合資格的被推薦人超過(guò)規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組依據(jù)被推薦人所得推薦票多少確定人選。

（1）籌備組在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單并征求業(yè)主意見(jiàn)（參照《操作表格》示范文本十一）；

（2）籌備組公告經(jīng)公示后確定的業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單（參照《操作表格》示范文本十二）。

籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補(bǔ)充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補(bǔ)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

（五）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

A、業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的，按照下列程序進(jìn)行：

（1）籌備組組織會(huì)議簽到并核實(shí)到會(huì)業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）（參照《操作表格》示范文本十四、十五、十六）；

（2）表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)委員；（4）回收選票；（5）現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)計(jì)票；

（6）現(xiàn)場(chǎng)公布業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果；

（7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果（參照《操作表格》示范文本十九、二十），公告時(shí)間不得少于7日。

B、業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，按照下列程序進(jìn)行：

（1）發(fā)放選票（表決票）。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

（2）組織投票。投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行；投票時(shí)間不得超過(guò)10天，具體時(shí)間由籌備組會(huì)議決定（參照《操作表格》示范文本十八）。（3）組織計(jì)票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會(huì)籌備組組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)票、計(jì)票；計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對(duì)計(jì)票結(jié)果簽名確認(rèn)。必要時(shí)可邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。

（4）公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果（參照《操作表格》示范文本十九、二十），公告時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

（六）業(yè)主委員會(huì)備案

1、準(zhǔn)備備案材料：

（1）業(yè)主委員會(huì)備案的書(shū)面申請(qǐng)；

（2）區(qū)域內(nèi)業(yè)主身份的確認(rèn)情況以及業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專(zhuān)有部分面積匯總表；（3）業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單的書(shū)面公告及工作情況材料；（4）業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容的公告材料；

（5）因業(yè)主較多而召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)的，須提供業(yè)主代表的產(chǎn)生方式和公告材料；（6）業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生的辦法及名單的公告材料；（7）業(yè)主委員會(huì)候選人投票結(jié)果匯總表；

（8）業(yè)主大會(huì)通過(guò)并加蓋社區(qū)居民委員會(huì)公章的《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；（9）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)材料；

（10）業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主證明文件復(fù)印件及身份證復(fù)印件（須提交原件核實(shí)）；（11）業(yè)主委員會(huì)成員模范履行業(yè)主義務(wù)的證明材料：截至備案時(shí)業(yè)主委員會(huì)委員物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)的繳費(fèi)憑證或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)具的費(fèi)用繳清證明；（12）業(yè)主委員會(huì)委員分工情況材料。

2、申請(qǐng)備案

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向社區(qū)居民委員會(huì)提交前款文件及備案材料，經(jīng)社區(qū)居民委員會(huì)核實(shí)后向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)（縣）行業(yè)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

3、刻制印章

業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案通知向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章（參照《操作表格》示范文本二十一）。

三、業(yè)主委員會(huì)換屆程序

（一）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)會(huì)同社區(qū)居民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉，其程序應(yīng)參照首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)和業(yè)主委員成立程序。

（二）業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

四、其他相關(guān)規(guī)定

（一）業(yè)主的認(rèn)定

1、依法登記取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人（即在登記簿上記載的名字）；

2、基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主；

3、因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人；

4、因依法繼承或者受遺贈(zèng)發(fā)生效力取得物權(quán)的人。

（二）業(yè)主大會(huì)參加人數(shù)及表決效力人數(shù)規(guī)定

1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加；

2、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；

3、決定其他事項(xiàng)的（包括選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等）應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

（三）公示位置的認(rèn)定

在物業(yè)管理區(qū)域公示位置包括小區(qū)主出入口、樓棟單元門(mén)口和宣傳欄。

第二篇：召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)程序

住宅小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序

一、成立業(yè)主大會(huì)條件。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%，符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后30日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

二、組建業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

住宅小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，由所在地街道辦事處指導(dǎo)?；I備組由業(yè)主代表、街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)代表、社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原房屋管理單位等組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為七人以上十五人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，籌備組的組長(zhǎng)由街道辦事處代表?yè)?dān)任?；I備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處組織業(yè)主推薦?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

籌備組自業(yè)主委員會(huì)成立并依法備案起自行終止。

三、業(yè)主大會(huì)籌備工作。

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議階段

業(yè)主大會(huì)籌備組召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

依照確定的業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式，按照確定的表決規(guī)則對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等事項(xiàng)進(jìn)行表決；按照確定的業(yè)主委員會(huì)選舉辦法，進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)委員選舉。表決票由業(yè)主大會(huì)籌備組進(jìn)行驗(yàn)票、計(jì)票，業(yè)主委員會(huì)委員的選票由選舉小組進(jìn)行驗(yàn)票、計(jì)票。

籌備組于大會(huì)會(huì)議結(jié)束后3日內(nèi)，以業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議的形式在小區(qū)內(nèi)公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決和選舉結(jié)果。

四、召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)在業(yè)主大會(huì)結(jié)束后7日內(nèi)召開(kāi)。

1、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任、副主任；

2、審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)、委員分工及職責(zé)；

3、審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度、印章管理制度、檔案管理制度；

4、研究和討論需要業(yè)主委員會(huì)決定的其他事宜。

五、備案工作。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向和平區(qū)房產(chǎn)局和所在地街道辦事處辦理備案手續(xù)：

1、業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；

2、管理規(guī)約；

3、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

4、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議；

5、《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》表決匯總票；

6、業(yè)主委員會(huì)委員選舉匯總票；

7、業(yè)主委員會(huì)備案單。

第三篇：召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)

關(guān)于**小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)

**街道辦事處：

**小區(qū)位于------地理位置，共有1000戶，現(xiàn)已入住400余戶，入住率達(dá)到40%以上，且小區(qū)居民最早已于2000年12月份開(kāi)始入住，距今已滿兩年的時(shí)間，完全符合首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件。

為了能更好地對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，促進(jìn)各位業(yè)主積極主動(dòng)的參與、配合和支持物業(yè)管理，使小區(qū)的各項(xiàng)物業(yè)管理工作能順利的開(kāi)展和進(jìn)行，依照相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、政策的規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況，特申請(qǐng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)，望能得相關(guān)主管部門(mén)的支持和批準(zhǔn)！

特此感謝！

**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

2003年1月1日

使用公司便箋打印遞送至小區(qū)所屬街道辦事處

第四篇：召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議有何條件

召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議有何條件

曹 藝

案例簡(jiǎn)介

某小區(qū)已完成專(zhuān)有部分的全部交付使用。由于該小區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，加上交通不便利，真正長(zhǎng)住在此的業(yè)主不是很多。相當(dāng)一部分的業(yè)主則是選擇將房屋租出去。開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)公司在進(jìn)駐該小區(qū)的初期，還表現(xiàn)尚可，而后卻日益懶散，行為消極，服務(wù)質(zhì)量急劇下降，致使小區(qū)內(nèi)的環(huán)境逐漸惡化，被盜事件時(shí)常發(fā)生。小區(qū)業(yè)主對(duì)該物業(yè)公司怨聲載道。然而，物業(yè)公司卻以小區(qū)內(nèi)租戶太復(fù)雜，不好管理為由推卸責(zé)任。于是，部分業(yè)主提出要召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)決定更換物業(yè)公司。

物業(yè)公司在得知業(yè)主們要召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的消息后，以小區(qū)入住率不高，租戶太多、實(shí)際業(yè)主不方便聯(lián)系，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)條件還不成熟為由，阻撓業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。在經(jīng)過(guò)多次協(xié)商后，業(yè)主無(wú)奈之下提出只要物業(yè)公司能盡職敬業(yè)為小區(qū)服務(wù)，可以不召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。經(jīng)物業(yè)公司口頭承諾后，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的事情便擱置下來(lái)。但之后物業(yè)公司依舊未盡職責(zé)，問(wèn)題仍然沒(méi)有得到有效解決。

案例分析

本案是關(guān)于召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、成立業(yè)主大會(huì)的條件問(wèn)題。首先，業(yè)主需要明確的是召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)的條件?！段錆h市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條第一款作出明確規(guī)定：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)

召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：

（一）專(zhuān)有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上；

（二）首次交付使用專(zhuān)有部分之日起滿兩年且交付使用的專(zhuān)有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之二十以上。”以上兩項(xiàng)即是召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)的條件，并且只需符合以上兩個(gè)條件任一即可，而不需要同時(shí)達(dá)到。本案中，由于小區(qū)的專(zhuān)有部分已經(jīng)完全交付使用，因而該小區(qū)已具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)的條件。

其次，符合以上兩個(gè)條件之一的情況，是“應(yīng)當(dāng)”召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。此條款屬于強(qiáng)制性規(guī)范。本案中小區(qū)符合條件，所以是“應(yīng)當(dāng)” 召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的，而不能因?yàn)槲飿I(yè)公司的干擾而選擇不召開(kāi)。

再次，對(duì)于特殊情況下允許不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，也是有著嚴(yán)格的條件限制，而不能任意決定?！段錆h市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條第二款規(guī)定：“業(yè)主總?cè)藬?shù)在二十人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)?！痹撔^(qū)不符合不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的例外情況，是“應(yīng)當(dāng)” 召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)的。

綜上所述，符合條件召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)既是業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)也是義務(wù)。這是關(guān)乎小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同利益的事情。只有召開(kāi)了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)之后，才能讓業(yè)主更好的行使自己的對(duì)于小區(qū)的管理權(quán)，成為小區(qū)的“主人”。通過(guò)業(yè)主大會(huì)，根據(jù)業(yè)主的利益共同決定小區(qū)管理的重要事項(xiàng)，這樣對(duì)于和諧社區(qū)建設(shè)，營(yíng)造幸福安樂(lè)的居住環(huán)境，有著更加積極的作用。

（湖北萬(wàn)澤律師事務(wù)所供稿）

第五篇：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案(示本)

附件6：

北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案

（示范文本）

使 用 說(shuō) 明

一、本首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)制定，適用于本市范圍內(nèi)住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

二、業(yè)主可以根據(jù)實(shí)際情況共同決定對(duì)示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或者刪減。

三、非住宅區(qū)可以參照使用本示范文本。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案

（名稱應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同所填名稱一致）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，在 區(qū)(縣)街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由 建設(shè)單位代表、業(yè)主代表，共 人，于 年 月 日組建成立 物業(yè)管理區(qū)域(以下簡(jiǎn)稱本物業(yè)管理區(qū)域)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），經(jīng)籌備組研究決定，制定本工作方案：

一、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方式

籌備組決定以第 種形式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。1．集體討論形式； 2．書(shū)面征求意見(jiàn)形式。

二、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決方式

籌備組決定以第 種形式投票表決首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)議題。

1．采用集體討論形式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用當(dāng)場(chǎng)投票形式表決；

2．采用集體討論形式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用收發(fā)表決票形式表決；

3．使用北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)形式表決；

4．采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用

收發(fā)表決票形式表決。

以書(shū)面征求意見(jiàn)方式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由籌備組派 名工作人員將業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（表決稿）、管理規(guī)約（表決稿）、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案（本方案）、《業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷》以及《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決書(shū)》等文件公示并送達(dá)業(yè)主，由業(yè)主或者由其配偶、子女、父母等共同居住的成年家屬簽收。也可采用掛號(hào)信等方式送達(dá)，并保留送達(dá)記錄。

業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)按照《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決書(shū)》中的要求和形式進(jìn)行表決，經(jīng)本人簽字后，由籌備組工作人員收集，也可由業(yè)主投放到（籌備組指定地點(diǎn)）。

三、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)間

籌備組決定于 年 月 日至 年 月 日，在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。逾期未召開(kāi)的，則自動(dòng)延期，但至遲不超過(guò)籌備組自成立之日起三個(gè)月。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)及表決方式確定，最長(zhǎng)不得超過(guò)60天。

采用第1種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為 天；

采用第2種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為 天；

采用第3種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為 天；

采用第4種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為 天。

四、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)地點(diǎn)

采用集體討論形式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組決定于 召開(kāi)本物業(yè)管理區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組決定于 收發(fā)《業(yè)主委員會(huì)候選人自薦表》、《業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表》和《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決書(shū)》。

五、首次業(yè)主大會(huì)決議事項(xiàng)

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議事項(xiàng)分為應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)和可以表決事項(xiàng)。《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷(xiāo)售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議除完成應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)表決外，還應(yīng)當(dāng)就是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但是未表決該事項(xiàng)的，不影響業(yè)主大會(huì)的成立和備案。

1.應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)進(jìn)行表決：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員。2.可以表決事項(xiàng)：

（一）是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）確定物業(yè)管理方式為：

1.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行自行管理；

2.委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理;4

3.委托其他管理人管理.六、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則

決議以上事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記但是具有銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證的車(chē)庫(kù)、車(chē)位,按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)。

根據(jù)以上表決規(guī)則和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及其專(zhuān)有部分面積明細(xì)表（見(jiàn)附件）確立各業(yè)主的表決權(quán)。

七、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開(kāi)、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，決定業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由 名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦產(chǎn)生的，應(yīng)同時(shí)提交被推薦人的同意參選書(shū)面證明。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以憑房屋權(quán)屬證書(shū)和身份證于 年 月 日至 年 月 日 到 領(lǐng)取《業(yè)主委員會(huì)候選人自薦表》、《業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表》，并于 年 月 日前將《業(yè)主委員會(huì)候選人自薦表》、《業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表》交回，過(guò)期不予登記。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)于 年 月 日至 年 月 日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡(jiǎn)歷。

八、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開(kāi)、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，決定業(yè)主委員會(huì)委員名額為 名，候補(bǔ)委員為 名。

業(yè)主委員會(huì)委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列 條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）未被業(yè)主大會(huì)依約限制被選舉權(quán)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間；

（七）臨時(shí)管理規(guī)約約定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下 條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。

有以下行為之一的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：

九、籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案

按照《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》關(guān)于建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用的規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，經(jīng)與建設(shè)單位友好協(xié)商，籌備組與建設(shè)單位共同確定本物業(yè)管理區(qū)域籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用預(yù)算為 元，費(fèi)用預(yù)算明細(xì)見(jiàn)附件。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，籌備組與建設(shè)單位結(jié)算籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的實(shí)際費(fèi)用。

十、籌備組的解散

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公告并說(shuō)明理由，籌備組自公告之日起自動(dòng)解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)解散并將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

籌備組全體成員簽字：

年 月 日8