第一篇：各類型物業(yè)的管理服務(wù)內(nèi)容分類標(biāo)準(zhǔn)

各類型物業(yè)的管理服務(wù)內(nèi)容分類標(biāo)準(zhǔn)

（一）物業(yè)管理的類型 物業(yè)管理可按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。一般可以按物 業(yè)的類別、物業(yè)的性質(zhì)等標(biāo)準(zhǔn)分類。

按物業(yè)的類別分類。物業(yè)的類別按其使用特征可以分為：住宅、工廠、寫字樓、綜合商貿(mào)樓、別墅等形式。相應(yīng)的物業(yè)管理可以據(jù)此劃分為：住宅（區(qū)）物業(yè)管理、、工廠（區(qū)）物業(yè)管理、寫字樓物業(yè)管理、商貿(mào)樓（城）物業(yè)管理等形式。同時針對不同的物業(yè)管理，物業(yè)管理的內(nèi)容和重點亦有所不同，如工廠（區(qū)）的管理側(cè)重于確保水、電供應(yīng)和區(qū)內(nèi)道路的暢通，寫字樓宇的管理側(cè)重于電梯管理、消防安全和安全保衛(wèi)等等。

按物業(yè)的性質(zhì)劃分。根據(jù)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，物業(yè)可以分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)，因而物業(yè)管理亦可劃分為收益性物業(yè)管理和非收益性物業(yè)管理。收益性物業(yè)主要是指經(jīng)營性房屋，它通過房屋的經(jīng)營實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價值。如酒店、寫字樓、商貿(mào)樓、出租住宅公寓等。非收益性物業(yè)則主要指向業(yè)主和使用者提供效用、作為經(jīng)營輔助設(shè)施或消費品而使用的房屋。如企業(yè)經(jīng)營所必須的辦公樓宇設(shè)施、工廠廠房設(shè)施、倉庫設(shè)施以及住宅等等。

對于非收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內(nèi)容主要是管理和服務(wù)，目的在于保證物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和使用者創(chuàng)造安全、舒適、清潔的使用和居住環(huán)境。對于收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內(nèi)容除了管理與服務(wù)外，更為重要的是代理業(yè)主對房屋進(jìn)行經(jīng)營，寓管理、服務(wù)、經(jīng)營為分體，其目的是保證業(yè)主能夠取得最好的經(jīng)營效益，并使物業(yè)能夠保值、增值。

應(yīng)當(dāng)注意的是收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的劃分并不是絕對的。有時非收益性物業(yè)，作為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略計劃中的一部分，亦會出現(xiàn)購置、租賃、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營內(nèi)容。這里的劃分，是根據(jù)對物業(yè)的整體觀察及其大的使用方向而確定的。

（二）物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理是一種綜合性、全方位的管理和服務(wù)，其具體業(yè)務(wù)內(nèi)容跨度大，而且比較瑣碎繁雜。同時，不同類型、不同檔次的物業(yè)管理的具體內(nèi)容又會有所差異，因此若想非常全面地總結(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容并非易事。這里，我們根據(jù)國內(nèi)外現(xiàn)行物業(yè)管理的內(nèi)容，對其簡單地進(jìn)行歸納。

1．管理方面的內(nèi)容：

（1）物業(yè)開發(fā)建設(shè)的協(xié)調(diào)與管理；（2）公共設(shè)施及設(shè)備的運行管理。”（3）物業(yè)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍及業(yè)主、使用者管理；（4）綠化環(huán)衛(wèi)管理；

（5）車輛、道路、停車等方面的管理；（6）房屋租賃管理；（7）物業(yè)裝修管理。

2．服務(wù)方面的內(nèi)容：

（l）房屋及附屬設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；（2）治安保衛(wèi)及消防；（3）清掃保潔；（4）委托性服務(wù)。

3．經(jīng)營方面的內(nèi)容：

（1）物業(yè)租賃、銷售及購置；

（2）場區(qū)停車場、空地廣告及招牌的經(jīng)營；（3）場區(qū)康樂及其相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營；（4）其它經(jīng)營活動。

上述三方面的內(nèi)容，在實踐中是相宜融合三位一體的。一般還可根據(jù)物業(yè)項目規(guī)模及特點，在內(nèi)容上做適當(dāng)?shù)脑鰷p。

住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成

住宅小區(qū)公共性服務(wù)費用由九個部分構(gòu)成：

(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

(2)房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施日常運行維修(小修)及保養(yǎng)費；

(3)綠化管理費；

(4)清潔衛(wèi)生費;

(5)保安費；

(6)辦公費：

(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

(8)法定稅費；

(9)合理利潤

關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)項目的收費標(biāo)準(zhǔn)，主要根據(jù)具體服務(wù)項目的不同而有所差異。一般而言，上述服務(wù)項目的收費標(biāo)準(zhǔn)大都由政府定價，當(dāng)然不一定是逐項定價，大都是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其所提供的具體服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、深度向政府物價部門提出物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后確定出某一物業(yè)管理區(qū)域綜合收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)一般就是按此標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取管理費?？偟膩碚f，考查物業(yè)管理費主要應(yīng)從物業(yè)管理部門所提供服務(wù)的范圍、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和深度等方面來考慮。還有，一般情況下，物業(yè)管理費中不包含電梯費。

另外，需要說明的是，上述物業(yè)管理的內(nèi)容及項目都是指房屋的共用部位和共用 3

設(shè)施設(shè)備及公共環(huán)境范圍內(nèi)的管理服務(wù)，而業(yè)主自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)則不包含在內(nèi)。當(dāng)然，業(yè)主若需要個別的專項服務(wù)，可與物業(yè)管理部門聯(lián)系，協(xié)商解決，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的管理服務(wù)費。

交通車輛、停車場管理規(guī)定

一、車輛的管理

1、在摩托車、自行車停車場存放車輛的業(yè)主，必須遵守本規(guī)定，服從車管員的管理。

2、需停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、摩托車，應(yīng)存放在指定的地點，不得在小區(qū)內(nèi)隨便亂放。

3、凡在收費停車場停放的自行車（指本小區(qū)業(yè)主的車輛），必須辦理手續(xù)和按規(guī)定交納停放費。

4、凡在收費停車場保管的摩托車必須購買車輛綜合保險。

5、當(dāng)車輛進(jìn)入保管范圍時，車主應(yīng)向車管員領(lǐng)取存車牌號；當(dāng)車輛離開時，必須將存車牌交還車管員，沒有交還或存牌號與車上號碼不符時，該車不得離開保管范圍，違者車管員有權(quán)扣留該車或扭送派出所處理。

6、無執(zhí)照的自行車丟失時，管理處不負(fù)責(zé)賠償。

7、車管員要認(rèn)真履行職責(zé)，發(fā)現(xiàn)車輛停放不整齊要及時整理。

二、地面停車場管理規(guī)定

1、地面停車場由管理處負(fù)責(zé)維護(hù)管理，接受公安交通管理部門的檢查，指導(dǎo)。

2、固定使用車位的車主可到管理處辦理停車場停車證，并將停車證放在擋風(fēng)玻璃左側(cè)醒目處，以便識別。按政府主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納費用。

3、車輛進(jìn)入停車場應(yīng)領(lǐng)取停車出入卡，出場時交回出入卡。車管員對進(jìn)出停車場的車牌號碼、進(jìn)出時間，所發(fā)出入卡號等進(jìn)行登記。認(rèn)真執(zhí)行規(guī)定，對可疑情況及時報告。

4、車主的停車出入卡請隨身攜帶，認(rèn)真保管，作為出場憑證，若有遺失，要立即向管理處申明、補辦。否則，后果自負(fù)。

5、停放在停車場的所有車輛，車主必須鎖好車門、車窗，貴重物品請勿留在車?yán)铩?/p>

6、停車場若有交通違章，管理處將報請公安交通管理部門處理。

7、若車主在停車場停車與管理處發(fā)生糾紛，應(yīng)由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可請仲裁機(jī)構(gòu)予以仲裁或向小區(qū)所屬人民法院提起訴訟。

物品搬出／入管理規(guī)定

為加強小區(qū)治安和公共秩序的管理，保障業(yè)主財產(chǎn)安全，制定本規(guī)定：

一、業(yè)主填寫《業(yè)主搬出／入登記表》。

二、業(yè)主若將物品搬出小區(qū)，需提前到管理處辦理手續(xù)，填寫《業(yè)主搬出／入登記表》，由管理處簽署放行條。

三、業(yè)主若搬出小區(qū)居住，應(yīng)提前三天到管理處結(jié)清有關(guān)的費用，填寫《業(yè)主 5

搬出／入登記表》，由管理處簽署放行條。

四、業(yè)主搬運物品時，請勿將物品堆放于過道上，以免影響他人。

五、搬運物品的車輛嚴(yán)禁停于消防通道上。

六、搬運過程中，必須小心愛護(hù)公共財產(chǎn)設(shè)施，防止磕碰損壞，否則，照價賠償。

七、搬運過程中，應(yīng)注意保持環(huán)境衛(wèi)生，不大聲喧嘩，以免影響小區(qū)的整潔和其它業(yè)主的正常生活。

八、為配合轄區(qū)民警和居委會的工作，對人口進(jìn)行有效控制，居住區(qū)業(yè)主搬出／入的登記內(nèi)容可供轄區(qū)警、居委會在必要時參考。

二次裝修管理規(guī)定

為了加強房屋二次裝修的管理，保障小區(qū)所有業(yè)主的安全及利益，維護(hù)小區(qū)的公共秩序，制定如下

裝修管理規(guī)定：

一、承重結(jié)構(gòu)

大樓承重結(jié)構(gòu)（如：承重墻、柱、梁、板等）的位置、尺寸、強度都是經(jīng)過嚴(yán)格設(shè)計計算得出的，任何情況下都不得隨意鑿打，更不能開洞或開門。

二、液化氣管道

大樓室內(nèi)的燃?xì)夤艿朗前磭矣嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行敷設(shè)，并通過有關(guān)部門驗收合格的。6

嚴(yán)禁隨意改動或進(jìn)行掩蓋。如確屬需要進(jìn)行變更的業(yè)主須向市供氣企業(yè)提出申請，經(jīng)市供氣企業(yè)更改并驗收后開通點火。業(yè)主應(yīng)向管理處提供相關(guān)證明。

三、電氣線路

電線的敷設(shè)和電器的安裝，業(yè)主應(yīng)聘請持有操作證的工人施工，電器的容量不應(yīng)大于原設(shè)計的負(fù)荷。

四、給排水

給排水管道的改造和施工必須保證其他業(yè)主的正常使用。業(yè)主裝修時應(yīng)對衛(wèi)生潔具、地漏、下水管道等采取有效的防護(hù)措施，如因施工原因造成堵塞由業(yè)主負(fù)責(zé)清理疏通并承擔(dān)一切費用。在修改排水管道時，嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。

五、防水

業(yè)主裝修時對廚房、洗手間等部位應(yīng)做好防水管理。如因施工原因造成房屋滲漏水，由業(yè)主負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)一切費用。

六、裝修材料

1、裝修一律采用防火材料。

2、外墻門窗、防盜網(wǎng)、空調(diào)架等選用材料應(yīng)以經(jīng)過一段時間后不污染外墻為原則。

七、外部裝修

1、安裝防盜網(wǎng)．底層允許安裝防盜網(wǎng)，但業(yè)主必須按管理處規(guī)定的統(tǒng)一式樣、材料、安裝方法安裝。

2、進(jìn)戶門可以加裝防盜金屬門，但業(yè)主不得改變原有門洞的設(shè)計，不得妨礙樓道通行及違反消防管理規(guī)定。

3、外墻門窗不得隨意改動。

八、施工場地

業(yè)主裝修期間，不得占用公用地方加工或堆放材料。

九、垃圾裝運及清理

業(yè)主的裝修垃圾須用袋裝運，出戶的垃圾不準(zhǔn)在公共場所過夜堆放，須及時運走，防止阻塞公共通道和影響小區(qū)美觀。

十、裝修時間

1、業(yè)主在進(jìn)行房屋裝修時不得影響周圍業(yè)主的休息，施工時應(yīng)盡量降低噪音（如關(guān)好門窗等）。

2、小區(qū)內(nèi)裝修時間為早上8:00～12:00，下午2:00～6:00。

3、如業(yè)主裝修工期緊，征得管理處同意后，裝修時間可延長至晚上9:00但在晚上6:00～9:00間，禁止使用電動機(jī)械，禁止在樓內(nèi)噴油漆，烤漆。

4、裝修工期一般不超過30天。

十一、防火

業(yè)主在裝修期間，應(yīng)確保裝修施工人員遵守防火的有關(guān)規(guī)定，如不得將電源線 8

直接插入插座中，嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙、用電爐做飯等。進(jìn)行電焊時，應(yīng)采取有效的防護(hù)措施防止火災(zāi)。

十二、其它

1、業(yè)主應(yīng)在申請獲管理處正式批準(zhǔn)后，方可派施工人員進(jìn)入現(xiàn)場施工。

2、業(yè)主在裝修過程中臨時增加裝修項目，須報管理處審核批準(zhǔn)。

十三、處罰

1、業(yè)主若不按第一、第二項要求進(jìn)行施工，經(jīng)管理處檢查發(fā)現(xiàn)，限其修復(fù)，情節(jié)嚴(yán)重的管理處有權(quán)向有關(guān)機(jī)構(gòu)提出訴訟。

2、業(yè)主若不按第三至十二項要求施工，管理處有權(quán)采取沒收工具等強制性措施暫停業(yè)主的裝修。

3、業(yè)主裝修完畢須由管理處進(jìn)行驗收，驗收合格后方可入住。

十四、施工隊伍

1、業(yè)主應(yīng)確保所有進(jìn)入小區(qū)內(nèi)裝修的施工人員到管理處辦理登記手續(xù)、簽訂《裝修責(zé)任書》并領(lǐng)取臨時出入證和施工許可證，如管理處檢查中發(fā)現(xiàn)無證施工人員，將強制其離開樓宇。

2、業(yè)主應(yīng)確保進(jìn)入樓宇裝修的施工隊伍服從管理處管理，遵守小區(qū)內(nèi)一切管理規(guī)定。如施工人員不服從管理或經(jīng)教育仍然不改者，管理處有權(quán)拒絕該施工隊伍進(jìn)入小區(qū)。

出租屋管理規(guī)定

一、出租屋業(yè)主要到管理處登記出租情況實行備案，承租人入住后一星期內(nèi)要辦理戶籍資料，留下工作單位、聯(lián)系電話、身份證復(fù)印件等。

二、只準(zhǔn)將房屋出租給有正當(dāng)職業(yè)或辦理了暫住證的外地人居住。

三、出租屋只限于居住生活，不得改變出租屋的用途。

四、出租屋內(nèi)不得進(jìn)行違法行為，承租人不得有妨礙鄰里正常生活的行為。

五、出租屋的水、電、氣管理費等費用業(yè)主和承租人協(xié)商，任何一方支付均可，但若有拖欠或承租人下落不明，最終要由業(yè)主支付。

六、業(yè)主應(yīng)經(jīng)常了解承租人的生活情況，發(fā)現(xiàn)有不軌行為或可疑現(xiàn)象及時通知管理處或派出所。

七、承租人搬出物品時，必須遵守搬出／人管理規(guī)定，提前通知管理處，管理處可視情況聯(lián)系業(yè)主進(jìn)行復(fù)核。

暫住人員管理規(guī)定

為了加強對暫住人員的管理，保證小區(qū)居住環(huán)境的安定，確保業(yè)主權(quán)益，特制定本規(guī)定：

一、遵守國家法律、法規(guī)，接受公安機(jī)關(guān)等職能管理部門的檢查指導(dǎo)，不得利用出租屋從事非法活動。

二、暫住人員必須持有效合法證件，并到派出所戶籍管理辦公室申報暫住臨時戶口。

三、在本市工作的暫住人員，須持有本轄區(qū)所簽發(fā)的暫住證。

四、在本市工作的港、澳、臺和外國人，須持有居住證。

五、投靠親友的外來人員，按時間要求到派出所申報臨時戶口。

六、凡暫住人員須持有合法證件并自覺到管理處進(jìn)行登記。

七、暫住人員必須遵守小區(qū)的有關(guān)管理規(guī)定。

八、暫住人員不得在小內(nèi)從事非法活動。

社區(qū)文化娛樂場所管理規(guī)定

一、使用娛樂設(shè)施必須遵守管理規(guī)章制度和管理人員的安排。

二、愛護(hù)文化娛樂場所內(nèi)部的各種設(shè)施，切實遵守設(shè)施的使用、操作規(guī)程，不得損壞。人為原因造成損壞的應(yīng)照價賠償。

三、在文化娛樂場所內(nèi)，互相尊重、理解、和睦共處，不得搶場、占場，更不得高聲喧嘩、打架斗毆、違反規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重者交由公安部門處理。

四、共同維護(hù)公共娛樂場所衛(wèi)生，不準(zhǔn)亂丟、亂吐、亂涂畫、亂張貼，違者馬上糾正。

五、允許外借之物必須經(jīng)管理人員允許并登記，同時交一定押金后方能帶走，不得私自帶出。

六、節(jié)約用水、用電，嚴(yán)防火災(zāi)隱患，共同維護(hù)公共環(huán)境安全。

七、在文化娛樂場所中不得進(jìn)行非法的活動。

八、使用有償娛樂場所應(yīng)按價交費。

商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定

為提升公司的整體物業(yè)管理水平和檔次，為小區(qū)業(yè)主提供一個舒適典雅的居住環(huán)境，保障商戶、業(yè)主的合法利益，特制定本規(guī)定。

一、凡在小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營活動的經(jīng)營者，按《租賃合同》明確權(quán)利和義務(wù)，服從管理處的管理。

二、任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場所，不得將物品擺放在門外擴(kuò)大經(jīng)營場地，未經(jīng)管理處批準(zhǔn)不得在門外進(jìn)行加工作業(yè)。

三、凡在住宅區(qū)內(nèi)營業(yè)網(wǎng)點進(jìn)行裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修管理規(guī)定，特別強調(diào)不得隨意更改房屋結(jié)構(gòu)，加大用電負(fù)荷。

四、任何營業(yè)網(wǎng)點，不得產(chǎn)生影響居民生活的噪音，飲食攤點所產(chǎn)生的油煙應(yīng)符合環(huán)保部門的排放標(biāo)準(zhǔn)。

五、店主應(yīng)保持店容店貌和門前環(huán)境的清潔，做好門前三包，如不能保持清潔，有蚊蠅孳生，情節(jié)嚴(yán)重，報請有關(guān)部門責(zé)令停業(yè)整頓或中止租賃合同。

六、凡購買、租賃的房屋不屬于經(jīng)營性質(zhì)的不得從事經(jīng)營活動。

七、商業(yè)網(wǎng)點不得容留與經(jīng)營無關(guān)的人員，商場夜間留宿人員數(shù)目須報管理處。

八、任何單位和個人不得進(jìn)入小區(qū)擺賣、推銷，但如屬于公益性質(zhì)的活動，由當(dāng)事單位申請，管理處審核同意后，在管理處指定的地點，按管理處規(guī)定的時間開展活動，事后清理好現(xiàn)場。

九、所有商業(yè)網(wǎng)點均應(yīng)文明經(jīng)商，合法經(jīng)營，不得出售偽劣、變質(zhì)有害健康的商品、食物，不得強買強賣，欺行霸市，違者交由工商部門處理。

十、所有商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)自覺遵守消防規(guī)定，配備消防部門所要求的消防器材。

十一、經(jīng)營者要搬出小區(qū)時，必須將垃圾清理干凈，由管理處人員進(jìn)行檢查，鋪位有受損的，要進(jìn)行修復(fù)或賠償

臨時用水、用電管理規(guī)定

為了加強小區(qū)的水、電管理，防止出現(xiàn)浪費水、電的現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供應(yīng)，特制定 此規(guī)定：

一、前來聯(lián)系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預(yù)付用水、用電押金。

二、臨時用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。

三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表封印或運行回程，影響準(zhǔn)確計量的，參照供水、供電部門的有關(guān)規(guī)定給予處理。

四、臨時用水管道，不應(yīng)給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續(xù)使用的，必須提前一天，續(xù)辦延長使用手續(xù)，報管理處審核、批準(zhǔn)，13

但延長時間最長不得超過一個月，否則必須拆除。

五、臨時用電線路如發(fā)生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負(fù)責(zé)。

六、未經(jīng)申請批準(zhǔn)的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權(quán)令其停止使用，限期拆除。逾期不拆的，管理處強制拆除。

七、裝置臨時用電線路的技術(shù)要求：

1、裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設(shè)或沿墻敷設(shè)，架線時戶內(nèi)離地面不低于2.5 米，戶外不低于3.5米，架設(shè)時需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。

2、全部臨時線裝置必須有一總開關(guān)控制，每一分路需裝熔斷器。

3、所有電氣設(shè)備，金屬外殼必須良好接地或接零。

4、分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。

5、臨時線必須放在地面上的部分，應(yīng)加以可靠的保護(hù)。如用膠皮線橡套電纜，則應(yīng)在過路處設(shè)硬質(zhì)的套管保護(hù)。管口要裝護(hù)圈，以防割破電纜。

6、安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。

7、臨地線與設(shè)備、水管、熱水管、門窗架距離應(yīng)在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。

八、移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

九、電焊作業(yè)必須由合格焊工進(jìn)行，作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業(yè)完成后，仔細(xì)檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場。

安全用氣管理規(guī)定

為保證業(yè)主安全使用燃?xì)?，制定本?guī)定：

一、燃?xì)夤艿涝O(shè)施不得私自改動，確需改動，必須提出申請由供氣企業(yè)的專業(yè)隊伍或主管部門批準(zhǔn)的具有施工資格的施工隊進(jìn)行。

二、橡膠管與灶前旋塞、橡膠管與燃器具進(jìn)氣口連接處，應(yīng)使用喉碼夾緊，確保嚴(yán)密無漏。燃?xì)庥媚z管長度不應(yīng)超過2米，不得穿墻越室，并定期檢查，發(fā)現(xiàn)老化或損壞需及時更換。

三、每次使用燃器具時必須確認(rèn)其開關(guān)在關(guān)閉位置才可通氣點火，使用后開關(guān)置于關(guān)閉位置。

四、外出和晚間入睡前，牢記關(guān)閉氣源總閥（瓶裝氣關(guān)閉鋼瓶角閥，管道氣關(guān)閉用戶球閥）。

五、日常檢漏，常用方法是涂抹肥皂水，切不可用明火檢查。

六、管道煤氣的用戶不準(zhǔn)將閥門、流量表、減壓閥密閉安裝，不準(zhǔn)在管道上懸掛雜物。

七、如遇突然停氣，請將燃器具開關(guān)及用戶球閥同時關(guān)閉，直至接到正常供氣通知，方可繼續(xù)使用。

安全用水、用電管理規(guī)定

為保證業(yè)主正常用水，安全用電，遵照本規(guī)定：

一、接到市政供水、供電部門的停水、停電通知后或小區(qū)計劃內(nèi)停水、停電，管理處應(yīng)及時以書面形式通知業(yè)主，通知中注明停水、停電的時間、范圍、原因。

二、對于突發(fā)性停水、停電，管理處人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，查明原因，若為市政停電，要及時與供電部門聯(lián)系，若為事故性停電，應(yīng)迅速組織人員排除故障，恢復(fù)供電，并向業(yè)主及時做好解釋工作。

三、威脅設(shè)備和人身安全的緊急停水、停電，應(yīng)立即斷開有關(guān)閘閥或開關(guān)，修復(fù)后恢復(fù)水、電供應(yīng)，事后要向業(yè)主做好解釋工作。

四、住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主或商鋪，施工隊需接用水、電時，應(yīng)向管理處申請，經(jīng)查核獲準(zhǔn)后由技工監(jiān)督實施。

五、住宅區(qū)內(nèi)任何單位或個人未經(jīng)管理處同意，私自接駁水、電者，以偷水、偷電行為處理。

六、室內(nèi)裝修時，電線的敷設(shè)應(yīng)由專業(yè)人員施工，符合安全要求，不得將電線直接埋入墻內(nèi)、地下。線路的改動要在裝修申請表中注明，批準(zhǔn)后方可施工。

七、電線、開關(guān)要選用正規(guī)廠家生產(chǎn)的合格產(chǎn)品，電線的截面滿足用電負(fù)荷的要求，室內(nèi)用電負(fù)荷不得超過樓房設(shè)計時分配給每戶的負(fù)荷。提倡業(yè)主在室內(nèi)配備漏電保護(hù)開關(guān)，因業(yè)主違反安全用水、用電的規(guī)定而造成事故，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

八、室內(nèi)電線不得亂拉亂接，開關(guān)跳閘、保險絲熔斷時應(yīng)查明原因，不得強行合閘或加大熔絲容量。

九、使用電熱器具，如電熨斗、電烙鐵等時，要特別小心，防止短路，同時使 16

其遠(yuǎn)離易燃物，人要離開時，注意斷開電源。

十、業(yè)主長時間外出時要關(guān)閉房間內(nèi)電閘和水閥，或知會管理處。

十一、業(yè)主應(yīng)愛護(hù)公共用水、用電設(shè)施。不得有意損壞水表或電表。

十二、對公共管道、線路和業(yè)主房屋內(nèi)管道、線路進(jìn)行維修時，業(yè)主有義務(wù)提供方便，對因裝修或業(yè)主使用不當(dāng)而導(dǎo)致的管道阻塞或線路損壞，管理處有權(quán)要求責(zé)任者疏通或修復(fù)。

環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定

為保持居住區(qū)內(nèi)良好的生態(tài)環(huán)境，加強環(huán)保建設(shè)，制定本規(guī)定：

一、嚴(yán)格遵守國家和北京市有關(guān)環(huán)境保護(hù)的各項政策、法規(guī)、法令以及本小區(qū)制定的有關(guān)規(guī)章制度，樹立環(huán)保意識。

二、愛護(hù)園林綠化，不采摘花朵，不踐踏草坪，不損壞樹木。

三、愛護(hù)公共設(shè)施，不亂拆、亂搭、亂建，使住宅區(qū)整潔有序。

四、小區(qū)內(nèi)各商業(yè)市場、商業(yè)網(wǎng)點，飲食門店不得亂扔棄物，亂倒污水及排放其它污染物。

五、小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁濫捕濫殺鳥類。

六、小區(qū)內(nèi)任何單位和個人不得制造影響居民正常休息之噪音。

七、車輛停放在停車場內(nèi)，整齊有序。小區(qū)內(nèi)車輛不得鳴笛。

八、憑證飼養(yǎng)寵物，帶寵物在小區(qū)散步時，不污染環(huán)境。

九、不在房屋中使用燃煤式采暖、取暖設(shè)備。

十、共同努力營造一個環(huán)境優(yōu)美，秩序良好，安全舒適，健康文明的居住環(huán)境。防止垃圾對環(huán)境造成污染，請按下列方法處理垃圾：

1、可回收垃圾箱－－請投入廢紙、塑料制品、玻璃制品、橡膠、皮革、金屬、紡織物。

2、生活垃圾箱－－請投入廚余、果皮、竹木、陶瓷、渣土等。

3、有害垃圾－－請投入各種廢電池、廢光管、藥劑罐、氣體罐及各種藥劑、藥品。

4、大件垃圾－－如沙發(fā)、床墊、廢家私、廢電器等，請通知管理處協(xié)助處理。

消防安全管理規(guī)定

為加強小區(qū)的防火管理，保障業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)國家的有關(guān)消防法規(guī)，制訂本規(guī)定：

一、小區(qū)的防火工作依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，本著自救的原則，依靠業(yè)主實行綜

合治理，并接受上級領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督。

二、小區(qū)的防火管理實行分工負(fù)責(zé)制，物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)。

三、管理處加強宣傳消防法律、法規(guī)和防火安全知識工作，所有物業(yè)管理人員 18

必須培訓(xùn)上崗，并對業(yè)主進(jìn)行經(jīng)常性的防火安全宣傳教育。

四、管理處制訂防火管理制度，定期組織防火安全檢查，以及掌握本小區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)措施，并監(jiān)督實施。

五、管理處負(fù)責(zé)組織業(yè)主開展防火自查，督促整改火險隱患。

六、管理處定期對小區(qū)的公共消防設(shè)施、器材進(jìn)行檢查和維修、保養(yǎng)，使其經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)，并將檢查情況報公司備案。

七、管理處在進(jìn)行公共消防設(shè)施檢查、試驗、維修、保養(yǎng)前應(yīng)提前通知業(yè)主加強防范，如遇消防設(shè)施故障，應(yīng)及時報告有關(guān)部門，并采取有效的防范措施。

八、任何情況下消防設(shè)施停水、停電不得過夜。

九、管理處積極組織義務(wù)消防隊員及業(yè)主進(jìn)行初期火災(zāi)撲救和安全疏散演練。

十、嚴(yán)禁外來裝有危險品車輛進(jìn)入小區(qū)停放，制止兒童在住宅區(qū)內(nèi)玩火。

十一、管理處員工及業(yè)主有責(zé)任發(fā)現(xiàn)初期火災(zāi)后按規(guī)范進(jìn)行處理，對情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。

十二、業(yè)主應(yīng)自覺遵守電器安全使用規(guī)定，不得亂拉臨時電氣線路，嚴(yán)禁擅自拆、改、裝燃?xì)猓ㄈ加停┰O(shè)施和用具。

十三、遵守市政府禁止燃放煙花爆竹的有關(guān)規(guī)定，杜絕火險隱患。

十四、業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝修，必須嚴(yán)格遵守裝修管理規(guī)定，防止發(fā)生火災(zāi)事故。

十五、不準(zhǔn)從窗戶向外扔煙頭，沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內(nèi)。

十六、樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)保持暢通無阻，不得擅自封閉或堆放雜物。

十七、消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞和丟失。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將作出嚴(yán)肅處理。

十八、管理處對違章用火、用電、電氣焊或損壞消防設(shè)施器材的行為，應(yīng)及時制止或向有關(guān)部 門報告 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

為保持小區(qū)的清潔衛(wèi)生，管理處設(shè)有保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)各樓宇公共場所的清掃和垃圾清運，請各位業(yè)主給予全力支持和配合，共同遵守以下公約：

一、請自覺維護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋的公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾、擺放物品。

二、垃圾分類裝袋，分別置于不同的垃圾桶內(nèi)，以便及時分類收集。

三、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。

四、飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定，且不得影響鄰里休息。

五、業(yè)主裝修完畢，應(yīng)立即清掃，不得將廢物棄于樓道走廊及公共場所。

六、小區(qū)內(nèi)任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負(fù)責(zé)清除和粉刷費用并在公告欄予以爆光。

七、商業(yè)網(wǎng)點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共場地擴(kuò)大營業(yè)場地。

八、請?zhí)嵝堰M(jìn)入小區(qū)的親友，遵守小區(qū)的管理規(guī)定，維護(hù)小區(qū)的整潔。

九、管理處負(fù)責(zé)小區(qū)的垃圾清運和消殺工作，積極配合環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫部門采取多種形式開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳，使住戶人人愛清潔，個個講衛(wèi)生。

治安管理規(guī)定

為了搞好小區(qū)安全防范工作，創(chuàng)造安全的生活環(huán)境，維護(hù)全體業(yè)主的公共利益，制訂本規(guī)定，敬請遵守：

一、管理處對小區(qū)來訪人員實行有效的控制，來訪人員必須說明要訪房號、業(yè)主姓名，由值班護(hù)衛(wèi)員核準(zhǔn)登記后方可進(jìn)入。乞丐、流動商販等閑雜人員不得進(jìn)入小區(qū)。

二、裝修施工人員憑管理處發(fā)放的臨時出入證進(jìn)入小區(qū)。

三、管理處負(fù)責(zé)小區(qū)的機(jī)動車輛、摩托車、自行車的管理；所有進(jìn)出收費機(jī)動停車場的機(jī)動車輛一律發(fā)卡、登記；自行車停放在指定位置。車輛不得亂停放，維護(hù)小區(qū)交通秩序，保障小區(qū)車輛 安全。

四、住戶搬家如有大件、貴重物品搬出時，應(yīng)有放行條或確認(rèn)是業(yè)主同行，登記后放行。

五、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通等方面的突發(fā)事件時，護(hù)衛(wèi)員要挺身而出，依法維護(hù)住戶的合

法權(quán)益，及時采取措施，維護(hù)現(xiàn)場秩序，及時通知有關(guān)部門，并做好善后工作。

六、維護(hù)天鴻集團(tuán)、管理處公布的各項規(guī)章制度，對不遵守制度的住戶進(jìn)行勸阻和制止。

七、發(fā)動群眾參與治安防范，業(yè)主應(yīng)“看好自己門，守好自己物”增加防范意識。

八、業(yè)主要勇于制止、舉報破壞小區(qū)治安秩序，造成治安隱患的人、事，不得讓陌生人尾隨跟進(jìn)住宅樓。發(fā)現(xiàn)緊急情況，及時與管理處聯(lián)系或告知當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員。

九、小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營單位須依法經(jīng)營，遵守國家政策、法規(guī)，服從管理處的管理，不得從事非法經(jīng)營活動。

十、對下列行為，護(hù)衛(wèi)員將給予勸阻，不聽勸阻的，采取強制措施堅決制止：

1、隨意停放車輛；

2、占用消防通道或其它公共區(qū)域；

3、損壞公共設(shè)施；

4、聚眾喧鬧，酗酒鬧事；

5、侵入他人住宅，損毀他人財物；

6、發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪音，影響他人休息和生活；

7、用汽槍在住宅區(qū)內(nèi)射擊。

交通車輛、停車場管理規(guī)定

一、車輛的管理

1、在摩托車、自行車停車場存放車輛的業(yè)主，必須遵守本規(guī)定，服從車管員的管理。

2、需停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、摩托車，應(yīng)存放在指定的地點，不得在小區(qū)內(nèi)隨便亂放。

3、凡在收費停車場停放的自行車（指本小區(qū)業(yè)主的車輛），必須辦理手續(xù)和按規(guī)定交納停放 費。

4、凡在收費停車場保管的摩托車必須購買車輛綜合保險。

5、當(dāng)車輛進(jìn)入保管范圍時，車主應(yīng)向車管員領(lǐng)取存車牌號；當(dāng)車輛離開時，必須將存車牌交還車管員，沒有交還或存牌號與車上號碼不符時，該車不得離開保管范圍，違者車管員有權(quán)扣留該車或扭送派出所處理。

6、無執(zhí)照的自行車丟失時，管理處不負(fù)責(zé)賠償。

7、車管員要認(rèn)真履行職責(zé)，發(fā)現(xiàn)車輛停放不整齊要及時整理。

二、地面停車場管理規(guī)定

1、地面停車場由管理處負(fù)責(zé)維護(hù)管理，接受公安交通管理部門的檢查，指導(dǎo)。

2、固定使用車位的車主可到管理處辦理停車場停車證，并將停車證放在擋風(fēng)玻璃左側(cè)醒目處，以便識別。按政府主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納費用。

3、車輛進(jìn)入停車場應(yīng)領(lǐng)取停車出入卡，出場時交回出入卡。車管員對進(jìn)出停車場的車牌號碼、進(jìn)出時間，所發(fā)出入卡號等進(jìn)行登記。認(rèn)真執(zhí)行規(guī)定，對可疑情況及時報告。

4、車主的停車出入卡請隨身攜帶，認(rèn)真保管，作為出場憑證，若有遺失，要立即向管理處申明、補辦。否則，后果自負(fù)。

5、停放在停車場的所有車輛，車主必須鎖好車門、車窗，貴重物品請勿留在車?yán)铩?/p>

6、停車場若有交通違章，管理處將報請公安交通管理部門處理。

7、若車主在停車場停車與管理處發(fā)生糾紛，應(yīng)由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可請仲裁機(jī)構(gòu)予以仲裁或向小區(qū)所屬人民法院提起訴訟。

樓宇使用及維護(hù)管理的規(guī)定

為使小區(qū)環(huán)境整潔，實現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值，延長房屋使用期限的目的，不降低原房屋設(shè)計時對房屋防風(fēng)、防震、防雷暴等自然災(zāi)害的能力，保證房屋的安全使用，制定本規(guī)定：

一、房屋外觀應(yīng)完好、整潔，不妨礙市容和觀瞻，允許封閉的陽臺統(tǒng)一有序，不允許封閉的陽臺不得自行封閉。

二、防盜網(wǎng)、空調(diào)架的安裝統(tǒng)一美觀，不得在指定位置以外，用非統(tǒng)一材料安裝，不允許安裝防盜網(wǎng)的樓層，請勿安裝。

三、室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀，安裝牢固，無安全隱患，電線按安全標(biāo)準(zhǔn)鋪設(shè)，沒有破損。

四、若改變房屋用途的，要報有關(guān)部門批準(zhǔn)。

五、室內(nèi)裝修時，樓房的承重結(jié)構(gòu)（承重墻、柱、梁、板等）不得隨意鑿打，更不能開洞或開門。

六、樓房原設(shè)計的燃?xì)?、消防等設(shè)施、管道，不得私自改動。

七、不得占用或損壞樓梯通道、屋面等公共場所，不得進(jìn)行亂搭建、亂張貼。

八、房屋內(nèi)不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得飼養(yǎng)家禽。

九、房屋自交付使用時起（以竣工驗收日為準(zhǔn)），根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡因施工原因引起的質(zhì)量問題（不包括人為損壞），由發(fā)展商負(fù)責(zé)對土木建筑保修一年，水電設(shè)施保修半年，管理處可代為業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系。

十、由于屬自然災(zāi)害，自然損耗，或業(yè)主使用不當(dāng)所致的質(zhì)量問題需維修，不在保修范圍內(nèi)，管理處將盡力為業(yè)主提供有償服務(wù)。

十一、保修期之后的日常房屋維修，根據(jù)北京市的有關(guān)規(guī)定。業(yè)主室內(nèi)部分費用由業(yè)主負(fù)責(zé)，毗鄰部分費用由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?，公用部分費用由管理處負(fù)責(zé)。

十二、房屋的公有部位凡屬人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)有關(guān)費用。

十三、嚴(yán)禁高空拋垃圾、雜物，傾倒污水，若導(dǎo)致樓下人員受到傷害的，追究肇事者的責(zé)任。

十四、禁止將垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水管，如導(dǎo)致堵塞、損壞，住戶應(yīng)負(fù)擔(dān)修理費。

庫房物資管理規(guī)程

1.目的

為了加強對物資的管理、核算、監(jiān)督物資的入庫驗收、在庫養(yǎng)護(hù)、出庫復(fù)核,特制定本管理規(guī)程.2.范圍

本規(guī)程對庫房物資管理作了具體規(guī)定,適用于物資庫管員.3.職責(zé)

3.1 庫管員負(fù)責(zé)庫房物資的驗收、養(yǎng)護(hù)、復(fù)核工作.3.2.物資調(diào)撥員協(xié)助工作.3.3.部門經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督.4.程序

4.1物資的驗收入庫

4.1.1 采購員購回所需的物資后,應(yīng)及時地把《請購單》、發(fā)貨票和必要的規(guī)格型號數(shù)據(jù)、質(zhì)量合格證、保修卡等連同物資一并交于庫管員進(jìn)行把關(guān)驗收.4.1.2 庫管員應(yīng)從數(shù)量、規(guī)格、型號、質(zhì)量包裝、產(chǎn)地及價格等方面詳細(xì)核對,對一些貴重物品,質(zhì)量要求系數(shù)嚴(yán)、規(guī)格型號細(xì)的物品,可由庫管員直接請工程技術(shù)人員驗物.4.1.3 對一些確實無法提供合格證的產(chǎn)品,為了確保產(chǎn)品質(zhì)量,庫管員應(yīng)填寫《產(chǎn)品質(zhì)量檢驗合格證明》,經(jīng)技術(shù)員或使用人認(rèn)可,部門經(jīng)理核準(zhǔn)方可入庫.4.1.4物資驗收合格后,把發(fā)貨票轉(zhuǎn)交物資調(diào)撥員填寫《入庫單》.4.1.5 庫管員在辦理完入庫手續(xù)后,應(yīng)及時反饋于請購部門,以備及時領(lǐng)用.4.2 在庫養(yǎng)護(hù)

4.2.1 庫管員應(yīng)熟悉掌握物資的性能、特性、分類情況,妥善保管各種物資,并要分類上架存放,做到擺放整齊,倉位通暢,對不宜架存的物資要堆垛整齊,并采取防潮措施,便于發(fā)放.4.2.2 對所管物資要熟悉存放位置,經(jīng)常檢查,防止霉變、生銹、蟲蛀、鼠咬及差錯事故.4.2.3 實行物卡管理制度,卡物相符對位.26

4.2.4 每天上班后要清掃庫房衛(wèi)生,做到物架、物資、地面無塵土、無污跡、無雜物.4.2.5 對返回的廢舊物資及時填《廢舊物資回收清單》,以便統(tǒng)一處理.對庫存的物資,要經(jīng)常分析庫存結(jié)構(gòu),掌握庫存動態(tài),對超儲積壓物資要定期填列《超儲積壓物資報告單》,注明原因,呈報大廈總經(jīng)理酌情處理.4.2.6 對庫存短缺的常規(guī)備4.2.7 用物品,按月列出《請購單》,補充庫存.4.3 出庫核實

4.3.1 物資出庫必須憑物資調(diào)撥員開據(jù)的《出庫單》,憑票發(fā)物.4.3.2 物品出庫時,應(yīng)對品名、數(shù)量、規(guī)格、型號再次核實,防止錯發(fā).4.3.3 因工作急需,對“物到票未到”的無價格物品,經(jīng)經(jīng)理認(rèn)可后,可由對方打欠條,暫領(lǐng)走,待辦理入庫手續(xù)后及時轉(zhuǎn)辦出庫手續(xù).4.3.4 庫管員對逐項業(yè)務(wù)票據(jù),對照核實無誤后及時記入保管明細(xì)帳,如發(fā)現(xiàn)差錯及時找有關(guān)人員糾正處理.4.3.5 每月25日為月終結(jié)帳盤點日,必須逐類逐項實際盤查,物資調(diào)撥員協(xié)助并監(jiān)督執(zhí)行 ,如發(fā)生差錯，及時查找原因,落實糾正.4.3.6 物資出入庫單據(jù),按月分類裝訂成冊、編制號碼,妥善保存?zhèn)洳?5.監(jiān)督執(zhí)行 部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行

物資請購、申領(lǐng)管理規(guī)程

1.目的

為加強物資購買、領(lǐng)用的管理,保障各部門工作正常運行,特制定本規(guī)程.2.范圍

本程序?qū)ξ镔Y的請購、申領(lǐng)作了具體規(guī)定,適用于項目部各部室.3.職責(zé)

3.1 各部室派專人負(fù)責(zé)本部門的物資請購.3.2 各部室經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門請購工作的監(jiān)督執(zhí)行.3.3 采供部負(fù)責(zé)物資的采購及發(fā)放.4.程序

4.1 各部門對本部門日常辦公事務(wù)、保潔及工程維修保養(yǎng)所需的物資,要按月填報 27

《請購單》.4.2 各部門填列《請購單》,要本著計劃性、節(jié)約性的原則，預(yù)估易損易耗配件及常規(guī)消耗物料, 分類、分項標(biāo)明規(guī)格、型號及用途等認(rèn)真填列,各部門經(jīng)理要嚴(yán)格把關(guān),防止重復(fù)、超量購買,造成人為積壓.4.3 《請購單》于每月20日部門經(jīng)理審核簽字后報采供部,經(jīng)采供部詢價初審后,25日報財務(wù)部復(fù) 審,呈大廈總經(jīng)理批示,再由采供部統(tǒng)籌安排購買.4.4如遇突發(fā)性等特殊情況,急需購買配件物料時,可隨急報《請購單》,急轉(zhuǎn)采供部后呈大廈總經(jīng)理批復(fù),及時安排購買.4.5為保證大廈內(nèi)工程部管理的主要機(jī)械設(shè)備的正常運轉(zhuǎn),對前屬的易損配件等,部門經(jīng)理要責(zé)成技術(shù)人員詳細(xì)列出所需配件的產(chǎn)地、型號、規(guī)格等技術(shù)數(shù)據(jù),申報采供部,統(tǒng)籌安排備用件的購買.4.6申領(lǐng)

4.6.1 各部門領(lǐng)用所需要物品,必須填列統(tǒng)一印制的《申領(lǐng)單》.《申領(lǐng)單》由各部門班組領(lǐng)班或

領(lǐng)用人按表列項目要求,認(rèn)真填列,并有領(lǐng)班或主管簽字,呈部門經(jīng)理批示簽發(fā)后,憑單到采供部庫房辦理出庫手續(xù)后領(lǐng)取.4.6.2 鑒于工程部維修任務(wù)急促、頻繁的實際情況,為保證工程部各班組維修任務(wù)的及時完成,方便維修材料的領(lǐng)取,故對一般替換配件,維修材料及小型工具等,由領(lǐng)班填列所需物品的《申領(lǐng)單》,調(diào)度室辦理登記或建卡手續(xù)后,主管審查簽發(fā),采供部庫房即可憑單辦理出庫手續(xù),但對辦公設(shè)備、辦公用品、貴重零配件、工具、勞保清潔用品,必須由部門經(jīng)理掌握簽發(fā).4.6.3 工程部調(diào)度室簽發(fā)《申領(lǐng)單》,必須嚴(yán)格掌握維修所需用量,要依據(jù)工程維修單所列維修任務(wù)所需的配件及材料簽發(fā)《申領(lǐng)單》,防止人為流失、浪費、營私舞弊,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理.4.6.4 除工程部以外的其它部門,應(yīng)按本部門的實際情況,以周、旬、月的需要量,填報《申領(lǐng)單》.4.6.5 對工程部各班組所需物品的領(lǐng)用,實行“以舊領(lǐng)新”的規(guī)定,即在簽發(fā)的《申領(lǐng)單》上注明, 回收廢品的件數(shù)和有無回收物,采供部物資調(diào)撥員,才可辦理出庫手續(xù),如遇暫不能交回的替換品, 必須在24小時內(nèi)送交庫房,采供部及工程部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行,對有廢物利 28

用的物品,定期通知工程部,安排技術(shù)工人拆件維修.4.6.6 采供部庫房要嚴(yán)格按上述規(guī)定執(zhí)行,手續(xù)不符,表列不明的拒發(fā),嚴(yán)禁私自借用,白條出庫.5.監(jiān)督執(zhí)行

各部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行

物資采購管理規(guī)程 1.目的

為保證大廈設(shè)備維修保養(yǎng),日常辦公事務(wù)及保潔工作的物資需要,提高采購工作的質(zhì)量管理, 特制定本管理規(guī)程.2.范圍

各部門工作所需的辦公設(shè)備、辦公用品、清潔用品、工服勞保用品及工程所需的配件材料 和印制表格標(biāo)牌等.3.職責(zé)

3.1 采購員負(fù)責(zé)對各類物資的采購工作.3.2 財務(wù)部派專人負(fù)責(zé)需采購物資的復(fù)審工作.4.程序

4.1根據(jù)各部門月請購所需常規(guī)或急購物資填列的請購單的品名、數(shù)量、規(guī)格、型號等,及時與相關(guān)的業(yè)務(wù)單位聯(lián)系,落實物資和價格后,反饋采供部主管初審后,報大廈財務(wù)部復(fù)審,再呈大廈總經(jīng)理批示后及時組織物品的購入,物資到位后,及時通知有關(guān)部門領(lǐng)用.4.2對急購物品,要按使用部門要求的時間及時采購.(特殊情況先購后批),確保大廈設(shè)備的正常運轉(zhuǎn).4.3 對一些規(guī)格、型號強的特殊配件和購買,可請示工程部經(jīng)理,委派工程技術(shù)人員共同外出購買, 以便確認(rèn)規(guī)格、型號、鑒別質(zhì)量.4.4 嚴(yán)格按照《合格分供方名冊》選擇采購渠道,不得擅自變更.4.5 對一些單一品種物資的選擇,也要本著質(zhì)量好、價格合理、服務(wù)優(yōu)良的原則,簽訂供物意向,以保證長期穩(wěn)定的關(guān)系.4.6對常規(guī)物品盡可能參照周期使用需求量,做到計劃購買,防止庫存積壓.29

4.7對一些大宗物資要索取“三包”手續(xù),簽訂三包條款以保證包修退換的執(zhí)行,必要時留10%尾款.4.8對大宗物資的采購,必須由二人操作,從詢價到落實,從質(zhì)量到價格均由二人共同負(fù)責(zé).4.9采購員要負(fù)責(zé)對物資使用隨時回訪,了解物資的使用情況,質(zhì)量是否合格、優(yōu)良,如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,及時與分供方聯(lián)系退換,對確不守信譽、質(zhì)量無保證的渠道,不再合作.4.10為提高資金利用率,便于質(zhì)量低劣物品的退換,對采購的物品盡可能采取延期付款的方式來制約.4.11庫管員要對物資質(zhì)量把關(guān),對不合格物品的退換起監(jiān)督作用.4.12采購員要及時報帳,核銷物品采買的手續(xù),不許拖拉壓票影響財務(wù)部結(jié)帳.4.13對采購工作要有高度的責(zé)任感和事業(yè)心,對所分配的采買任務(wù)要認(rèn)真負(fù)責(zé)、吃苦耐勞，提高工作效率,當(dāng)日的工作當(dāng)日完成,不拖拉,不借外出購物辦私事,否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理.4.14 采購員要刻苦鉆研有關(guān)業(yè)務(wù)知識,全面掌握各種物資的使用性能、使用部位、規(guī)格型號等,分析掌握市場行情,做到心中有數(shù)、業(yè)務(wù)熟練.4.15 采購員要認(rèn)真填報《物資結(jié)算統(tǒng)計表》.4.16 樹立敬業(yè)愛崗精神,遵守財經(jīng)紀(jì)律,對所購進(jìn)物品的質(zhì)量、數(shù)量、價格等認(rèn)真負(fù)責(zé).4.17 杜絕損公肥私、中飽私囊,對營私舞弊、收受回扣或工作不負(fù)責(zé)任造成重大失誤、經(jīng)濟(jì)損失

者,由當(dāng)事人悉賠,并處于二倍罰款,同時申報人事部立即開除.5.監(jiān)督執(zhí)行 部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行

停車場(庫)管理規(guī)定

1.目的

確保停車場(庫)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施和停放車輛的安全,保證車場(庫)內(nèi)整齊有序.2.范圍

適用于理工科技大廈停車場(庫).3.職責(zé)

3.1 交通班負(fù)責(zé)指揮車場(庫)內(nèi)的車輛整齊停放、存放、監(jiān)護(hù)和并在《 值班日志》、《停車庫車輛進(jìn)出登記表》和《B2車庫停車證登記表》上做好記錄。3.2 交通班長和警衛(wèi)班長負(fù)責(zé)車場管理、監(jiān)督、指導(dǎo).4.程序

4.1 停車場(庫)管理

4.1.1 停車場(庫)設(shè)保安崗,工作時間為停車場8:00-17:00,停車庫7:30-19:00.4.1.2大廈內(nèi)所有客戶的機(jī)動車輛必須在保安部登記備案.4.2 停車庫

4.2.1 當(dāng)有車輛駛?cè)氲叵萝噹鞎r,值班人員應(yīng)迅速指引車輛慢行,安全地停放在指定的車位上,并提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗,并將車內(nèi)貴重物品隨身帶走.無車輛停放許可證的車輛不得停放在車位上.4.2.2 每隔半小時或臨時詳細(xì)檢查車輛的車況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門、窗、未上鎖等現(xiàn)象及時處理并通知車主.4.2.3 嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻,并報告班長及時處理,避免交通意外事故發(fā)生.4.2.4 禁止司機(jī)(車主)用消防水源洗車,經(jīng)勸阻不聽者按有關(guān)規(guī)定處理.4.2.5 車輛出庫時,仔細(xì)核對出庫之車和駕駛員(車主),有疑問時,應(yīng)立即到車擋面前向司機(jī)敬禮,再有禮貌盤問.A.若是車主的親友,和車主聯(lián)系認(rèn)可,并有駕駛證方可放行.B.若盤問時發(fā)現(xiàn)有問題,應(yīng)立即扣留車輛,并及時通知班長和巡邏保安,機(jī)警地做好應(yīng)急準(zhǔn)備,以防不法分子盜車行兇.4.2.6 當(dāng)發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車庫時,保安崗應(yīng)按如下程序進(jìn)行處理.A.當(dāng)車庫發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員時,保安崗應(yīng)勸導(dǎo)其離開車庫,對于不聽從勸導(dǎo)的人員應(yīng)立即通知交通班長及警衛(wèi)班長,前往處理.B.當(dāng)停車庫發(fā)現(xiàn)可疑人員時,保安崗應(yīng)急時前往對可疑人員進(jìn)行查問,同時用對講機(jī)通知交通班長, 由其他警隊人員及時巡視檢查停車所有車輛,有 無丟標(biāo)志,車輛有無損傷,車門、車窗、后備箱有無撬痕.如未發(fā)現(xiàn)問題, 可把可疑人員放行.當(dāng)發(fā)現(xiàn)可疑物品及車輛有 31

損時,應(yīng)立即送交保安部進(jìn)行處理,并進(jìn)行事件的記錄.4.3 地面停車場

4.3.1 指揮進(jìn)入車輛慢行,按規(guī)定行駛方向行駛,停放車輛位置適當(dāng),使車場車輛停放整齊.4.3.2指揮開出車輛按規(guī)定方向行駛,慢行開出停車場.4.3.3 隨時巡檢地面車輛情況,發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好,有漏油、漏水,刮蹭現(xiàn)象應(yīng)及時通知車主,并做好記錄.4.3.4 夜間應(yīng)對停放在大廈停車場內(nèi)的車輛進(jìn)行登記,以保證車輛的安全狀況.4.3.5 留意進(jìn)入大廈車場的車輛情況,對帶有危險品車輛,禁止進(jìn)入車場.4.3.6 如有特殊情況及時上報有關(guān)部門.5.監(jiān)督執(zhí)行

保安部經(jīng)理.自行車樓的管理規(guī)定 1.目的

為保證自行車樓的安全秩序,保證車輛的擺放規(guī)范、合理,保證客戶存放車輛的安全、完好,特 制定本規(guī)定.2.范圍

適用于理工大廈自行車樓的管理.3.職責(zé)

3.1 保安部警衛(wèi)隊負(fù)責(zé)自行車樓安全的管理.3.2 保安內(nèi)勤負(fù)責(zé)發(fā)放存車牌,并在《自行車牌發(fā)放登記表》上做好記錄.3.3 保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查.4.程序

4.1 客戶需存放自行車時,到保安部領(lǐng)取自行車牌,保安內(nèi)勤在《自行車牌發(fā)放登記表》上做好記錄,并收取押金10元.4.2 自行車存車牌分大小兩種,大牌由客戶保存,可固定在車上,存車時將車存至于指定區(qū)域.小牌交值勤保安員,掛于值班室內(nèi)自行車牌的懸掛板上.4.3 值勤保安員負(fù)責(zé)指揮、擺放自行車車輛,做到整齊劃

一、存取方便.4.4 客戶存車后保安員負(fù)責(zé)將同號小牌交于顧客,以備取車之用.32

4.5 客戶取車時必須將相應(yīng)號碼的小牌交與保安員,方可取車.4.6 值勤保安員負(fù)責(zé)、監(jiān)督禁止將無自行車牌照的車輛存入自行車棚。5.監(jiān)督執(zhí)行

保安部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行

緊急備份鑰匙管理規(guī)定 1.目的

為保障大廈及各公司安全和一旦發(fā)生緊急突發(fā)事件時,把損失減少到最低程度.2.范圍

適用于入駐理工科技大廈的.3.職責(zé)

3.1 保安部中控室值班人員收取備份鑰匙,并在《鑰匙接收單》、《緊急備份鑰匙使用記錄》上做好記錄.3.2 保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)備份鑰匙使用的批準(zhǔn).4.程序

4.1 保安部備存各公司辦公區(qū)大門鑰匙,由保安部中控室值班人員收取,雙方簽字蓋章封存,以備發(fā)生緊急情況時使用.4.2 備份鑰匙只在發(fā)生緊急情況時使用（如火災(zāi)、火情、火警、跑水、漏電或有異味等可能造成災(zāi)害事故的征兆）.4.3 白天須經(jīng)保安部經(jīng)理批準(zhǔn)后方可使用；夜間及非正常辦公時間（指節(jié)假日等）須經(jīng)大廈值班經(jīng)理批準(zhǔn)后方可使用.4.4 使用緊急備份鑰匙時,由批準(zhǔn)使用人及時通知該公司負(fù)責(zé)人到場.4.5 各公司備份鑰匙存放在保安部中控室的專用鑰匙柜內(nèi)（貼封條、打鉛封）.4.6 設(shè)立專用登記本,每使用一次須嚴(yán)格登記,使用后的封存執(zhí)行4.1.4.7 各公司如更換門鎖或加鎖,須及時到保安部辦理封存手續(xù),否則,當(dāng)發(fā)生緊急情況時,現(xiàn)場處置人員有權(quán)依據(jù)法律采取緊急避險措施,由此造成的損失由該公司自行承擔(dān).4.8 特殊情況可由總經(jīng)理文字批示.33

5.監(jiān)督執(zhí)行

保安部經(jīng)理

工服管理規(guī)程 1.目的

為體現(xiàn)均豪管理公司的整體形象，規(guī)范員工統(tǒng)一著裝，特制定本管理規(guī)程.2.范圍

適用于項目部員工工服的管理 3.職責(zé)

3.1 工服管理員負(fù)責(zé)大廈工服的更換、進(jìn)行統(tǒng)籌管理及工服制作,統(tǒng)一安排,包括:保管、更換、制作、洗滌、修補等． 3.2 后勤主管負(fù)責(zé)工服房的管理工作 3.3 部門經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行 4.程序

4.1 工服的管理

4.1.1 公司統(tǒng)一為每位員工定期制做的兩套工服,工服管理員以人事部的入職單及押金收據(jù)為依據(jù),填寫《員工工服押金單據(jù)收取登記表》.負(fù)責(zé)發(fā)一備一套,采取以臟換凈,一換一的換洗制度;更衣柜鑰匙、工鞋、領(lǐng)帶等按大廈的規(guī)定進(jìn)行換領(lǐng).4.1.2 工服管理員應(yīng)建立各類員工領(lǐng)用工服的《工服卡》,標(biāo)明員工姓名、性別、部門、工種、工牌號及工服原值領(lǐng)用時間等.4.1.3 工服管理員應(yīng)以部門為單位,分類擺掛,并編號妥善保管,建立各類工服明細(xì)帳,月終結(jié)出余存數(shù)量,上報后勤主管,對丟失或需要報廢的工服應(yīng)明原因,填寫報損單,批準(zhǔn)后下帳處理.4.1.4 工服管理員收回需洗滌的臟工服要填寫洗滌清單,定期送交洗衣店洗滌,返回后照單接收,驗收洗滌質(zhì)量,對洗滌不干凈的工服退回返洗.4.1.5 管理員應(yīng)按部門編制工服洗滌明細(xì)記錄,月終匯總,按計費標(biāo)準(zhǔn)核計洗滌費用,一式兩份,審核簽字,以便廠家結(jié)算洗滌費用.4.1.6 員工及工服管理員因個人原因或工作馬虎丟失工服者應(yīng)根據(jù)具體情況折價賠償.34

4.1.7 員工變動職務(wù)或辭職應(yīng)主動更換或如數(shù)交回工服、鑰匙等由工服管理員收后簽字.4.2 工服的洗滌

4.2.1工服的換洗周轉(zhuǎn):對不同級別,崗位及工服的材料區(qū)別規(guī)定.4.2.1.1 外裝、經(jīng)理、主管、文員,客務(wù)的套裝一個月?lián)Q一次,保安服半個月?lián)Q洗一次,工程、管業(yè)工服一周換洗一次.4.2.1.2 襯衫,白色的三天換洗一次,保安、客務(wù)襯衫冬季一周,夏季三天.4.2.2 換洗時間為每周一、三、五8:00AM-4:00PM(不分部門,隨時提供換裝服務(wù)).二、四辦理工服縫補修改、整理清點及帳務(wù)處理工作.4.2.3 如因特殊工種,特殊情況致使工作服過臟確需臨時換裝須注明原因,經(jīng)本部門經(jīng)理同意后簽單工服管理員方可更換.4.2.4 任何員工不可在工服房內(nèi)換工服,如有違反規(guī)定,無故刁難工服管理員或不聽勸阻到工服房試衣、換裝,管理員記下工牌號,報人事部按違紀(jì)處理.4.2.5 員工換洗工服前應(yīng)把衣內(nèi)物品掏干凈,以免丟失洗壞,如因個人原因造成不良后果,損失自負(fù).4.2.6 員工在工作中不慎損壞工服,應(yīng)及時向工服管理員聲明,進(jìn)行修補,對確屬有意損壞工服的員工,要上報予以嚴(yán)肅處理.5.監(jiān)督執(zhí)行

部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行

保安部標(biāo)識管理規(guī)定 1.目的

為了保證客戶識別,便于規(guī)范管理,防止混淆.2.范圍

適用于理工科技大廈保安部的消防標(biāo)識及交通標(biāo)識的管理.3.職責(zé)

3.1 保安部巡視人員負(fù)責(zé)檢查標(biāo)識的完好狀況.3.2 保安部內(nèi)保主管負(fù)責(zé)管理標(biāo)識臺賬.并在《標(biāo)識臺賬》上做登記記錄。3.3 保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查實施情況.35

4.程序

4.1 保安部標(biāo)識分為消防標(biāo)識和交通標(biāo)識兩類.保安部內(nèi)保主管要做好標(biāo)識臺

賬管理工作。

4.2 巡視人員在巡視時檢查標(biāo)識是否正確清晰.如有問題及時補貼和更換,或通

知有關(guān)部門及人員.4.3 使用者要愛護(hù)標(biāo)識,時刻保持標(biāo)識的完整性.4.4 當(dāng)標(biāo)識變更時,要及時在臺賬上做好變更記錄.5.監(jiān)督執(zhí)行

保安部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行

中控室管理規(guī)定

1.目的

保證大廈的消防安全,治安狀況良好,保障公司、客戶的利益.2.范圍

適用于理工科技大廈項目部.3.職責(zé)

3.1 保安部消防主管負(fù)責(zé)中控室管理活動的實施、檢查.3.2 各班組組長負(fù)責(zé)本班次的值勤安排與職責(zé)分工.并在《中控室值班工作日志》上做好記錄。4.程序

4.1 保持高度警惕、了解社會治安動態(tài),熟知設(shè)防部位狀況、明確設(shè)防目的、要求.4.2 忠于職守、堅守崗位、嚴(yán)禁脫崗、酒后值勤.4.3 非中控室值勤人員、消防主管、警衛(wèi)主管、保安部經(jīng)理、工程部維修人員,無關(guān)人員不得進(jìn)入,需進(jìn)入時必須有保安部經(jīng)理、消防主管、警衛(wèi)主管批準(zhǔn)后方可進(jìn)入，中控室值班人員在《非中控室人員進(jìn)出登記表》上做好記錄。

4.4 值班期間,要按規(guī)定與巡邏人員保持密切聯(lián)系,互相溝通有關(guān)安全信息.4.5 消防設(shè)備、設(shè)施,監(jiān)控設(shè)備、設(shè)施需要或報警設(shè)備,維修需停機(jī)時按有關(guān)單位(部門)負(fù)責(zé)人簽署的通知書停機(jī),不得用口頭通知代替,停機(jī)時間的安全工作由簽署通 36

知的負(fù)責(zé)人組織落實.4.6 值機(jī)人員要熟練掌握控制設(shè)備的操作規(guī)程及操作技術(shù),能排除簡單的設(shè)備故障.4.7 報警監(jiān)控設(shè)備發(fā)生故障時,值機(jī)人員應(yīng)立即向消防主管匯報,由消防主管向工程部匯報維修,不得擅自處理.4.8 監(jiān)控設(shè)備的錄像機(jī)、電視屏幕,不得移用于看錄像,做電子游戲等娛樂消遣.4.9 發(fā)生報警時要保持冷靜,判明報警的部位和種類,查驗清楚后,應(yīng)作好記錄.4.10 發(fā)生入侵需要做出反應(yīng)時,值勤人員應(yīng)立即向應(yīng)急處置指揮人員,備勤人員及其他有關(guān)人員報告.4.11 應(yīng)急處置人員出動后應(yīng)繼續(xù)利用監(jiān)視設(shè)備了解發(fā)案現(xiàn)場及其周圍的動態(tài),隨時向應(yīng)急處置人員通報情況,事后作好記錄.4.12 認(rèn)真做好工作記錄.5.監(jiān)督執(zhí)行

由保安部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行.保安員值勤巡邏指導(dǎo)書 1.目的

保證安全服務(wù)質(zhì)量,提高保安人員值勤能力.2.范圍

適用于理工大廈保安員值勤巡邏的管理.3.職責(zé)

3.1 保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查保安員服務(wù)質(zhì)量,并制定工作計劃.3.2 保安部警衛(wèi)主管、警衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)監(jiān)督各崗位值勤情況,檢查批閱值班日志,并檢查巡視記錄、日報表、加班登記、出入登記的記錄情況與實施情況,協(xié)助班長處理疑難情況，并做《保安部工作日報表》上做好記錄

3.3 警衛(wèi)班長、交通班長負(fù)責(zé)本班的班次安排與定人定崗,記錄本班次所發(fā)生的情況、問題及處理方法,協(xié)助本班隊員處理問題,檢查各崗位工作情況,并作出講評,匯報警衛(wèi)隊長與警衛(wèi)主管.并在 《 值班日志》上做好記錄。4.程序

4.1 上崗文明用語及要求

4.1.1 上前先向客人敬禮, 然后問先生/小姐您好,再提出問題或服務(wù)內(nèi)容： A.請您??,謝謝合作.B.我能為您做些什么？ C.請您稍候.D.請問您有出門條嗎？沒有請您補辦,謝謝.E.對不起,這里不能??,請您??,謝謝合作.F.請您使用貨梯,謝謝.4.1.2 執(zhí)勤要求: A.警員在執(zhí)勤時,應(yīng)精神飽滿、集中精力,待客要文明、熱情、禮貌、主動，嚴(yán)禁與無關(guān)人員閑聊、說笑、打鬧和做其它與崗上無關(guān)的事項.B.站立標(biāo)準(zhǔn):一律兩手背后,左手握右手,兩腳分開與肩同寬,挺胸收腹,上體保持正直,嚴(yán)禁靠墻扶物.C.警員除正常處理情況外,嚴(yán)禁在執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)來回走動.處理情況后,應(yīng)立即回到原站立點.4.1.3警員在前臺執(zhí)勤時,要注意以下事項.A.要嚴(yán)格登記.B.賓客登記時,嚴(yán)禁出現(xiàn)雙手扶值班臺與他人說笑、打鬧,有不禮貌不尊

重賓客的行為.C.遇有違反大廈規(guī)定的情況和人員時,應(yīng)采取相應(yīng)的措施立即制止,同時

應(yīng)講究方法政策.遇有處理不了的情況,應(yīng)立即上報,禁止出現(xiàn)處理問題

時所產(chǎn)生的不利影響大于所發(fā)生問題的影響,必要時采用迂回方法處理.4.2 警衛(wèi)班工作程序.4.2.1 上崗提前十五分鐘整隊,整理著裝、儀容.由班長主持開班前會,分配勤務(wù),安排崗位,提出要求.警衛(wèi)隊長監(jiān)督此活動實施過程,并下達(dá)上崗指令.4.2.2 班長接到指令后,下達(dá)口令,將隊伍按部隊齊步行進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)帶到各崗位,逐一接崗.警衛(wèi)隊員在交接崗時應(yīng)互相敬禮,問候“您好”,同時交接值勤設(shè)備、用具及其它需要交接的事項,如上級通知、要求、未辦事宜.4.2.3 交接完畢,下崗隊員由班長統(tǒng)一帶步,齊步行進(jìn)到指定地點,講評當(dāng)班工作情況,指出存在問題,并向接班班長移交質(zhì)量記錄表格、值勤用品,向隊長匯報值勤情況, 38

由隊長下達(dá)“解散”口令后方可解散.4.2.4 各崗工作標(biāo)準(zhǔn).4.2.4.1 一號崗 1)職責(zé)及要求

A.負(fù)責(zé)維護(hù)招商銀行門前、大門的安全秩序,并負(fù)責(zé)疏導(dǎo)門前交通,車輛停放,保證顧客出行,進(jìn)入暢通有序.工作時間為早7:00至晚18:30.B.值勤人員要站姿端正,精神飽滿,精力集中,不與無關(guān)人員閑聊,不為他人存放私人物品.C.嚴(yán)禁無關(guān)人員在門口逗留、打鬧,嚴(yán)禁易燃易爆物品進(jìn)入大廈,嚴(yán)禁在門前存放自行車.D.顧客向外搬出物品時需收取《物品持出證》方可放行.2)容易發(fā)生的問題及處理方法

A.機(jī)動車停放在臺階上,請其將車停放在臺階下.B.當(dāng)有衣著不整的人員進(jìn)入大廈時,警員上前阻攔,請其在樓外等侯,由警員負(fù)責(zé)聯(lián)系要找的客戶到樓外接待.C.攜物出門,無物品持出證,請其補辦.D.有自行車停放時,勸其將車存在自行車棚內(nèi).4.2.4.2 二號崗 1)職責(zé)及要求

A.二號崗負(fù)責(zé)維護(hù)大門正門門前及大廳秩序,做到顧客出行、進(jìn)入暢通無阻,負(fù)責(zé)疏導(dǎo)出租

車、郵政、快遞車輛停放,保證門前車輛暢通無擁堵,無擺放不整齊現(xiàn)象.工作時間為24小時制.B.在員工門崗開放時間,除總經(jīng)理、大廈經(jīng)理或其它部門需迎送客人外嚴(yán)禁本公司員工由此 出入.C.嚴(yán)禁易燃、易爆等危險物品進(jìn)入大廈.D.休息日、節(jié)假日及非工作時間對賓客實施驗證登記制度,由客人在《理工大廈出入人員登記表》上進(jìn)行登記.對由此出貨的顧客收取《物品持出證》.E.大廳內(nèi)做到秩序井然,沙發(fā)上無躺臥、吸煙、吃飯、嘻笑打鬧,夜間值勤警衛(wèi) 39

嚴(yán)禁在沙發(fā)上躺臥.2)二號崗容易發(fā)生的問題及處理方法

A.出租車下客時,將車輛停放在路中,造成交通堵褰,警員立即上前疏導(dǎo).B.大廈出租車不按規(guī)定停放,應(yīng)立即上前糾正.C.非大廈出租車停于出租車排隊處待客,勸其離開.D.機(jī)動車停放不到位,有時停到出租車位,造成車隊人員糾紛,應(yīng)立即上前糾正.E.在正門搬出貨物,出貨無出門條,告其補辦.4.2.4.3 五號崗職責(zé)及要求

A.負(fù)責(zé)維護(hù)顧客進(jìn)出貨物車輛的停放、搬運秩序,保證暢通.B.檢查施工人員出入證,施工人員憑證進(jìn)入大廈施工.并督促施工人員按規(guī)定時間向內(nèi)、向外搬運施工材料及垃圾.C.嚴(yán)禁易燃、易爆等危險物品在未經(jīng)保安部經(jīng)理同意進(jìn)入大廈.D.高峰期11:00至13:00、16:30分至18:00禁止使用貨梯.客戶向內(nèi)搬運貨物,警員必須指引客戶用貨梯禁止使用客梯.E.對到大廈公司內(nèi)送餐者,收送餐證,否則不準(zhǔn)進(jìn)入.F.非拉運貨物的車輛,禁止停到五號崗.G.不準(zhǔn)停放自行車和摩托車.4.3 交通班工作程序

4.3.1 交通班工作時間為1號崗早8:00至晚17:30,2號崗早8:00至晚17:30,地庫早7:30至19:00, 自行車樓7:30至19:30,上崗程序與警衛(wèi)班一致.4.3.2 各崗位工作標(biāo)準(zhǔn).4.3.2.1 交通1號崗

A.負(fù)責(zé)大廈北邊進(jìn)口的交通指揮工作.工作范圍:西到地下車庫入口處,南到大門口,東到招商行外樓梯口一線.B.工作標(biāo)準(zhǔn):①手勢準(zhǔn)確,指揮有序,保證暢通無阻.②所轄區(qū)域內(nèi)無亂停、亂放,整齊明了.③及時發(fā)現(xiàn)問題,保證無逆行、擁填現(xiàn)象.4.3.2.2 交通2號崗⑤⑥

A.負(fù)責(zé)大廈東邊進(jìn)口處交通指揮工作,工作范圍：微型汽車停車場,出租車停放區(qū),大廈西側(cè) 一線停車區(qū),自行車停車處東半部.B.工作標(biāo)準(zhǔn):①交通手勢準(zhǔn)確正規(guī),指揮有序,保證暢通無阻.②出租車停放區(qū) 40

無外來車輛停放,微型車場無大車停放,自行車擺放整齊.③所轄區(qū)域車輛擺放整齊,無亂停亂放,無擁堵,無逆行現(xiàn)象.④出現(xiàn)問題能及時發(fā)現(xiàn),妥善處理,事后報告.4.3.2.3 地下車庫崗

A.負(fù)責(zé)大廈地下車庫的車輛停放工作.B.工作標(biāo)準(zhǔn):①熟悉每個車位所在公司名稱、停放車輛的車型、車號、顏色,車輛進(jìn)入車庫要驗證,指揮停放到指定車位,做到整齊有序,嚴(yán)禁無證車輛進(jìn)入車庫私自停放,嚴(yán)禁占用他人車位.②嚴(yán)禁自行車、三輪車、摩托車進(jìn)入地下車庫停車場.③保證車輛停放的安全,并作好記錄.④ 當(dāng)客戶存車時,必須仔細(xì)檢查,如有劃傷痕跡,及時報告車主,查明情況原因,時間,地點及時做好登記,讓車主簽字.⑤發(fā)現(xiàn)車門車窗、后背箱沒鎖情況,及時,與客戶車主取得聯(lián)系,將其關(guān)好.4.4 保安員巡邏工作標(biāo)準(zhǔn).4.4.1 保安員巡邏時不得少于兩人,白天不得少于三次,夜間不得少于四次,并將每次巡視作好記錄,填寫在值班日志上.23點后巡視,要記錄加班客戶,填寫《客戶23點后加班登記表》,并由加班人代表簽字確認(rèn).4.4.2 巡邏方式可由上至下,也可由下至上,交叉進(jìn)行,發(fā)現(xiàn)有未鎖門,門未鎖嚴(yán)應(yīng)立即報班長,班長核實后,報值班經(jīng)理處理.嚴(yán)禁私自進(jìn)入顧客房間,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)設(shè)施有損壞情況應(yīng)及時上報,并通知相關(guān)部門進(jìn)行維修.4.4.3 對休息日和非工作時間施工的單位,要查看是否持有經(jīng)批準(zhǔn)的《施工加

班申請表》.4.4.4 發(fā)現(xiàn)有反常情況和意外情況時,除及時報告外,要采取必要措施,防止火災(zāi)、重大事故和破壞 行為的發(fā)生.A.處理案件和事故時,要保護(hù)現(xiàn)場,迅速上報保安部,積極向有關(guān)部門提供情況,協(xié)助調(diào)查偵破.B.發(fā)現(xiàn)有盜竊、滋事、毆斗、謀殺、破壞、放火等犯罪現(xiàn)象,要挺身而出,堅決果斷地采取措施,抓獲犯罪分子.4.4.5 對重點部位要勤查、勤看、細(xì)查、細(xì)看,掌握消防器材的性能和消防常識,會撲滅初期火災(zāi).4.5 取、送款警衛(wèi)人員工作程序.4.5.1 警衛(wèi)接到財務(wù)部門提、送款通知后,帶好警具趕到該部門,護(hù)送攜款人員出大廈,待攜款人員進(jìn)入專用車內(nèi)關(guān)門后警衛(wèi)再上車坐在司機(jī)旁,提醒司機(jī)將車門保險關(guān) 41

好.4.5.2 在行進(jìn)途中要求司機(jī)選擇寬敞的大街駛、途中不許無故停車,嚴(yán)禁搭乘,做到專車專用,請司機(jī)將車停至距銀行門口最近處,仔細(xì)觀察周圍情況,持警具護(hù)送攜款人員至銀行柜臺處.4.5.3 攜款人員辦理完取、送款任務(wù)后,按4.5.1、4.5.2操作到大廈,警衛(wèi)人員應(yīng)將押送情況登記在記錄本上.4.6 對講機(jī)的使用程序.4.6.1 需呼號時,應(yīng)將對講機(jī)握住,中指按下按鈕,距嘴部10cm,“XXX收到請講”對方應(yīng)答后,應(yīng)將聽叫內(nèi)容流暢說出,后說“完畢”,對方答“明白”后聽叫完成.4.6.2 接收人員在應(yīng)答時應(yīng)講“XX崗收到請講”待對方呼叫完畢后應(yīng)回答“明白”不清楚時應(yīng)說“請重復(fù)一遍”待完全清楚后說明明白.4.7 警衛(wèi)隊員應(yīng)妥善保管值勤用品,質(zhì)量記錄表格.5.監(jiān)督執(zhí)行

由保安部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行.物業(yè)管理委托合同示范文本

第一章 總 則

第一條 本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡稱甲方）：

受托方（以下簡稱乙方）：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

座落位置： 市 區(qū) 路（街道）號

四 至： 東 南 西 北

占地面積：平方米

建筑面積：平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 委托管理事項

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、摟內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯。

第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場。

第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、。

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、。

第十條 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條 維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1．物業(yè)管理服務(wù)費；

2.；

3.；

第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。

第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、等措施。

第十七條 其它委托事項

1.；

2.；

3.；

第三章 委托管理期限

第十八條 委托管理期限為 年。自 年 月 日 時起至 年 月 日 時止。

第四章 雙方權(quán)利義務(wù)

第十九條 A 甲方權(quán)利義務(wù)（適用于業(yè)主委員會）

1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；

2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；

5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算；

6、在合同生效之日起 內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米 元租用，其租金收入用于 ；

7、在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方接下列第 項執(zhí)行：

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于。

8、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方移交；

9、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付；

10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

（1）；

（2）；

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

12、。

B 甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

1、在為主委員會成立之前，負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。

2、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；

3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算；

5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求。

如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：

（1）負(fù)責(zé)返修；

（2）委托乙方返修，支出全部費用；

（3）。

6、在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米 元租用，其租用收入用于 ；

7、在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方接下列第 項執(zhí)行；

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月第平方米 元租用，其租金收入用于。

8、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方移交。

9、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付；

10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

（1）；

（2）。

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

12、。

第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；

2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；

3、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；

4、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

5、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

8、每 個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目；

9、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、46

擴(kuò)建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施；

10、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

11、。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十一條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理。

1、房屋外觀：

2、設(shè)備運行：

3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：

4、公共環(huán)境：

5、綠化：

6、交通秩序：

7、保安：

8、急修： 小修：

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到： 具體的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求見附件二。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用

第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

2、管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按 調(diào)整。

3、空置房屋的管理服務(wù)費，由乙方按建筑面積每月每平方米 元向 收取。

4、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按以下第 項處理：

（1）從逾期之日起按每天 元交納滯納金；

（2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費的萬分之 交納滯納金；

（3）。

第二十三條 車位使用費由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?/p>

1、露天車位：

2、車庫：

3、第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實發(fā)生的費用計付，收費標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。

第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、高層樓房電梯運行費按實結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?/p>

2、3、第二十六條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費用：

1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費用，由 承擔(dān)；大中修費用，由 承擔(dān)；更新費用，由 承擔(dān)。

2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護(hù)費用，由 承擔(dān)；大中修費用，由 承擔(dān)；更新費用，由 承擔(dān)。

3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費用，由 承擔(dān)；大中修費用，由 承擔(dān)；更新費用，由 承擔(dān)。

4、公共綠地的養(yǎng)護(hù)費用，由 承擔(dān)；改造、更新費用，由 承擔(dān)。

5、附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)引用，由 承擔(dān)；大中修綱用，由 承擔(dān)；更新費用，由 承擔(dān)。

第七章 違約責(zé)任

第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng) 48

濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條 甲乙任一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?元的違約金；給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。

第八章 附 則

第三十一條 自本合同生效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦量完交接驗收手續(xù)。

第三十二條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。

第三十三條 雙方可對本合同的條款進(jìn)行補充，以書面形式簽訂初充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十五條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十六條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十七條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十八條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由 仲裁委員會仲裁（當(dāng)事人雙方不在合同中約這仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)到書同仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第三十九條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿 天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第四十條 本合同自簽字之日起生效。

甲方簽章：

乙方簽章：

日期：

日期：

附件：

一、物業(yè)構(gòu)成細(xì)目

二、物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)

車輛管理工作標(biāo)準(zhǔn)

1.道路線型、斷面與整個住宅區(qū)建筑群體布置相協(xié)調(diào)； 2.車行道通至每幢住宅樓單元入口處； 3.外來車輛未經(jīng)許可，不可進(jìn)入轄區(qū)；

4.進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)內(nèi)車輛，均服從物業(yè)公司管理；

5.凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準(zhǔn)駛?cè)胼爡^(qū)；

第二篇：物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施

為將小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：

一、基本服務(wù)：

1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；

2、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；

3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；

4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度；

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情；

6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達(dá)現(xiàn)場；

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目和收費價目；

8、公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。

二、公共服務(wù)

（一）安全管理

10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；

11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；

12、別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；

13、小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次；

14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；

15、對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理；

16、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（二）環(huán)境管理

17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；

18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；

20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；

22、定期清除綠地雜草、雜物；

23、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；

25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門；

26各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。

27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范；

28、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；

（四）設(shè)施、設(shè)備管理

29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全； 30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運行正常；

31、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；

32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；

33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80％

35、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；

三、便民服務(wù)

物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計24項）

物業(yè)提供的********（共計62項）

四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)

管理總體目標(biāo)與分項目標(biāo)

為了將jt項目建設(shè)成為全國一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)管理公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理，我們的目標(biāo)是：

自jt業(yè)主入住一年內(nèi)獲得jz市達(dá)標(biāo)公寓稱號；二年內(nèi)獲得jz市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；三年內(nèi)獲得jz市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；四年內(nèi)成為湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。以上所有內(nèi)容出自智能樓宇管理師培訓(xùn)網(wǎng)：http://004km.cn敬請瀏覽學(xué)習(xí)！

第三篇：物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

專業(yè)的物業(yè)管理

作為國內(nèi)最早從事物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)之一，萬科物業(yè)一直致力于通過自己的實踐推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，并不斷開辟新的業(yè)務(wù)服務(wù)領(lǐng)域，更加豐富物業(yè)管理的內(nèi)涵。目前公司業(yè)務(wù)已涵蓋如下諸多方面：

大廈（小區(qū)）設(shè)計、規(guī)劃、建設(shè)評估

小區(qū)交通規(guī)劃評估

樓宇接收服務(wù)

物業(yè)保險服務(wù)

物業(yè)規(guī)劃

保安、清潔及綠化規(guī)劃服務(wù)

設(shè)施維修服務(wù)

財務(wù)及租戶管理

園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

管理運作進(jìn)程跟進(jìn)服務(wù)

新建筑和原建筑的改造更新等

嚴(yán)密的治安防范服務(wù)

根據(jù)每個小區(qū)（大廈）的實際情況，規(guī)劃、設(shè)計出嚴(yán)密、高效的安全防范體系，輔以先進(jìn)的安全監(jiān)控系統(tǒng)、超前的安全管理理念、嚴(yán)格的管理制度、高素質(zhì)的安全管理隊伍，確保

[周正友]----學(xué)習(xí)專用----文集

住戶生活的安全舒適。同時，家具智能化技術(shù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合，更使住戶無論身處何地都能及時了解小區(qū)（大廈）及家中情況，時刻放心。

高效的清潔綠化服務(wù)

專業(yè)的清潔、消殺和綠化規(guī)劃設(shè)計隊伍，精心打理、修飾每一寸空間，確保居家衛(wèi)生清潔，小區(qū)草常綠、數(shù)常青、花常開，著力為業(yè)主創(chuàng)造一個親近自然的社區(qū)環(huán)境。

周到的家政服務(wù)

訓(xùn)練有素的家政服務(wù)隊伍向住戶提供周到細(xì)致的各類家政服務(wù)：室內(nèi)清潔、家務(wù)助理、“美食通”、四點半學(xué)?！敝翞槊恳粋€需要的家庭制定“個性化服務(wù)計劃”，將您從瑣碎的事務(wù)中解放出來，全身心投入到事業(yè)、工作中，盡享舒適生活。

完善的設(shè)施管理服務(wù)

科學(xué)、嚴(yán)格的設(shè)備管理和高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員，為小區(qū)（大廈）提供全天候24小時公共設(shè)施保障服務(wù)，確保住戶出行、休閑便利?？旖莸母黝惣彝ゾS修服務(wù)，時刻保證住戶家庭設(shè)施的運行順暢。

專業(yè)的小區(qū)工程完善服務(wù)

憑借工程技術(shù)優(yōu)勢，提供專業(yè)化小區(qū)完善工程服務(wù)，以人為本，從處處方便物業(yè)使用人的角度出發(fā)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)的前期規(guī)劃設(shè)計及后期配套設(shè)施的改造服務(wù)，在社區(qū)智能化的綜合策劃、安裝調(diào)試、運行維護(hù)方面積累了豐富的經(jīng)驗，是萬科社區(qū)智能化不斷提升的推動者。

尊貴高尚的會所管理

高級會所管理為眾多追求高尚生活的住戶提供理想的活動和交往空間，既是現(xiàn)代生活時尚的象征，更是“萬科物業(yè)人”為住戶營造高質(zhì)量生活素質(zhì)愿望的體現(xiàn)。會所為小區(qū)居民提供相識、交往、信息溝通的機(jī)會和氛圍，成為工作繁忙的都市人一個絕好的能量補充地。

專業(yè)的汽車美容服務(wù)

萬科汽車美容中心秉承萬科人規(guī)范化管理理念和專業(yè)化服務(wù)精神，在中國大陸率先打破傳統(tǒng)洗車方式，引進(jìn)電腦洗車機(jī)服務(wù)，現(xiàn)已發(fā)展成為深圳市知名的汽車美容專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在深圳已擁有十多家連鎖分店，并將借助物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)遍及各大中城市的優(yōu)勢，繼續(xù)拓展其他城市汽車美容業(yè)務(wù)。中心現(xiàn)有汽車美容服務(wù)項目四十余種、汽車精品千余種，并成為日本最大的汽車精品生產(chǎn)商快美特（CARMATE）汽車精品制造有限公司深圳總代理。萬科汽車美容中心愿成為“愛車族”的朋友！

專業(yè)的物業(yè)銷售、租售代理

萬科房屋租賃中心是經(jīng)政府批準(zhǔn)之代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租售、租賃的專業(yè)服務(wù)部門，中心遵循平等互利原則，以維護(hù)交易雙方的利益為宗旨，結(jié)合公司超前的管理理念，創(chuàng)新的管理思維，科學(xué)管理程序，使地產(chǎn)代理、銷售和租賃業(yè)務(wù)日趨專業(yè)化和規(guī)范化，選擇擁有最多客戶的萬科房屋租售中心，當(dāng)然可以迅速成交。

公眾活動服務(wù)

公眾活動服務(wù)

提供展覽會、沙龍、藝術(shù)節(jié)等信息預(yù)告。

家庭保險

提供家庭各類財產(chǎn)及人身保險咨詢服務(wù)，并提供代辦保險、協(xié)助辦理理賠等手續(xù)。室內(nèi)綠化設(shè)計、節(jié)日裝飾

提供室內(nèi)綠化設(shè)計、節(jié)日裝飾、業(yè)主家居綠化設(shè)計，鮮花搭配、節(jié)日燈飾設(shè)計服務(wù)。旅行服務(wù)

定期提供主要旅行社旅游信息，以及旅游團(tuán)手續(xù)代辦服務(wù)。

PARTY策劃服務(wù)

為需在會所或私家舉行派對的業(yè)主，提供策劃及布置服務(wù)。

四點半學(xué)校

解除業(yè)主子女放學(xué)后無人照顧之后顧之憂。

家教聘請

根據(jù)業(yè)主之需要，幫助聯(lián)系聘請各類家教。

VIP商務(wù)秘書

提供打字、傳真、復(fù)印服務(wù)，商務(wù)會議服務(wù)，商務(wù)禮儀、代訂車船票、酒店定房、社會信息委托查詢等多種服務(wù)。

萬科TAXI

萬科物業(yè)發(fā)展公司提供豪華房車、吉普車、面包車、人貨車等十?dāng)?shù)款車輛的短時租用服務(wù)，有專配司機(jī)，并可安排專人接送服務(wù)，商務(wù)用車等。

家政助理服務(wù)

業(yè)主私家物業(yè)管理

跟蹤管理業(yè)主私家物業(yè)的使用情況，建立私家物業(yè)的管理分類分檔、居家設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)記錄檔案、定期進(jìn)行房屋健康診斷和評估，提交屋宇健康管理報告，為業(yè)主提供私家屋宇安居管理服務(wù)。

特別家庭安全服務(wù)

為長期外出或其他原因需要加強安全防衛(wèi)的業(yè)主家庭，通過單獨安裝智能化安防設(shè)備，提供特別安全服務(wù)。

業(yè)主健康關(guān)注檔案

為業(yè)主建立業(yè)主健康檔案、跟蹤業(yè)主家庭成員健康動態(tài)、組織業(yè)主心理及身體健康狀況評估服務(wù)，定期組織體檢及體質(zhì)測定，根據(jù)業(yè)主身體健康狀況適時提供健康預(yù)警、提供在飲食、起居、運動選擇等方面的合理建議。

居家環(huán)境質(zhì)量檢測服務(wù)

定期對大廈之主要公共區(qū)域、業(yè)主家庭居室環(huán)境進(jìn)行空氣質(zhì)量監(jiān)測、檢測空氣的溫度、濕度、純凈度以及有害氣體含量，并對業(yè)主家庭居室內(nèi)送排風(fēng)管衛(wèi)生情況進(jìn)行監(jiān)控，保證業(yè)主高品質(zhì)生活質(zhì)素。

美食通

會所為業(yè)主提供西式早點、下午茶、精美飲品等多項美食服務(wù)，并有專人提供早餐訂送和烹飪服務(wù)。

電腦維修

專業(yè)電腦維修人員將及時排除業(yè)主家庭電腦故障，“網(wǎng)蟲”業(yè)主永無煩惱。

家政助理

由“專業(yè)家務(wù)專員”，為業(yè)主提供各類家庭瑣事之鐘點服務(wù)。

代客泊車

大堂服務(wù)生代為泊車，業(yè)主出入皆享受備至關(guān)懷。

汽車護(hù)理檔案

萬科汽車美容中心為所管理物業(yè)的業(yè)主提供優(yōu)惠服務(wù)，并為其設(shè)立汽車護(hù)理跟蹤檔案。

第四篇：物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，中國物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實情況，于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》)，從物業(yè)管理服務(wù)的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個方面界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，制定了三個等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，作為物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定物業(yè)服務(wù)等級，約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及測算物業(yè)服務(wù)價格的參考依據(jù)?！稑?biāo)準(zhǔn)》的具體規(guī)定如下：一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

(一)基本要求

(1)服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

(2)承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

(3)管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

(4)有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

(5)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

(6)設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)，其他報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

(7)根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。

(8)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。．

(9)按合同約定規(guī)范使用住宅專項維修資金。

(10)每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80％以上。

(二)房屋管理

(1)對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

(2)根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

(3)每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。

(4)按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

(5)對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

(6)小區(qū)主出人口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。

(三)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。

(2)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺賬)，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

(3)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。

(4)對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

(5)載人電梯24小時正常運行。

(6)消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

(7)設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

(8)小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

(9)路燈、樓道燈完好率不低于95％。

(10)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

(四)協(xié)助維護(hù)公共秩序

(1)小區(qū)主出人口24小時站崗值勤。

(2)對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控。

(3)對進(jìn)出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

(4)對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。

(5)對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

(五)保潔服務(wù)

(1)高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運2次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

(2)合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

(3)小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查。1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

(5)二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

(6)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理

(1)有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

(2)草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

(3)花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

(4)定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

(5)定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

二級三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參見教材

物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用以上標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

(1)《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用本標(biāo)準(zhǔn)。

(2)《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級，級別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。

(3)《標(biāo)準(zhǔn)》各等級服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項主要內(nèi)容組成?！稑?biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。

(4)選用《標(biāo)準(zhǔn)》時，應(yīng)充分考慮住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主(使用人)的居住消費能力等因素，選擇相應(yīng)的服務(wù)等級。

第五篇：物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)(工程)

工程技術(shù)員服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 接待

佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主(使用人)時，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細(xì)致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。文明用語見附錄A，服務(wù)忌語附錄B。

對業(yè)主（使用人）的報修與求助應(yīng)耐心細(xì)致，對收費項目及時說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。值守 有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。服務(wù)時限（五級）普通住宅的急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，酒店式公寓及SOHO公寓的急修服務(wù)10分鐘內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。檔案資料 檔案資

料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符。巡檢

每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查 1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價；每半年檢查巡視 1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告

與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出

問題的部位重點檢查；每半年檢查清除 1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視 1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修 1次；業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視 1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。

2裝修管理

2.1 將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；

2.2 對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應(yīng)在2個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；

2.3 業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；

2.4 裝修結(jié)束組織驗

收；

2.5 驗收合格2個月后組織復(fù)驗；

2.6 復(fù)驗合格后3個工作日內(nèi)退還裝修保證金；

2.7 對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。

3普通住宅、酒店

式公寓及SOHO公寓油漆粉飾（五級）

木門窗、百葉門窗、封檐

板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾； 5年油飾 1次；

鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后

再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng) 3年油飾 1次；

樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每 5年應(yīng)粉刷 1次。

3-5年油飾（粉刷）1次的費用應(yīng)納入維修基金。建筑物外立面

建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗 1次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每 5年粉飾 1次；外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行清洗、粉飾。

委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。

5普通住宅給水設(shè)

施（四級）

飲用水水池（箱）半年消毒 1次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴(yán)密的管理設(shè)施； 水質(zhì)每 3個月化驗 1次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證，保持箱體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補；每月檢查保養(yǎng) 2次水箱人孔、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染；

保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每 3個月（結(jié)合清洗水池）清洗 1次泵房；水泵運行正常，每 2小時巡查泵房 1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動 1次，保持水泵能正常運行，每月檢查 1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn) 部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機(jī)組清潔保養(yǎng) 1次；泵房內(nèi)設(shè)備 2年后，每年翻新 1次，并標(biāo)明各種標(biāo)志；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；

每年對共用明裝給水管道進(jìn)行 1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；建立巡視制度，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時修復(fù)；定期維護(hù)保養(yǎng)。排水設(shè)施（五級）

化糞池每年清理2次，每季巡查1次。出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每3年全面更換1次；

每周清掃1次以上排水明

溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；達(dá)到目視基本干凈無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味；

每2個月對地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護(hù)攔。清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。供配電系統(tǒng)

建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；

每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；

每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行 1次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行 2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測 1次保安接地電阻；每年檢測 1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度；每年檢測 2次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測 1次；

潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月檢測 1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；

每日填寫運行記錄，建檔備查。弱電系統(tǒng)

操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；工作時認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理；有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。避雷接地系統(tǒng)

每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。電梯運行與管理 10.1 安裝、維修、保養(yǎng)人員和電梯司機(jī)均應(yīng)持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審；建立健全電梯管理制度，至少包括：《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位責(zé)任制度》、《交接班制度》、《設(shè)備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細(xì)的《維修保養(yǎng)計劃》。

10.2 安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好；在電梯轎廂內(nèi)明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明：注冊登記及檢驗合格標(biāo)志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應(yīng)的應(yīng)急報警、投訴電話號碼。

10.3 與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。如需自行維護(hù)保養(yǎng)電梯，應(yīng)按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護(hù)保養(yǎng)人員，其管理部門應(yīng)將 電梯管理人員、維護(hù)保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關(guān)資料報送設(shè)備所在區(qū)（縣）有關(guān)行政主管部門，經(jīng)核準(zhǔn)后，方可自行維護(hù)保養(yǎng)。10.4 電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次，進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進(jìn)行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告；每臺電梯每隔2-3年必須進(jìn)行1次負(fù)荷校調(diào)試驗，負(fù)荷校調(diào)試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。

10.5 保持電梯機(jī)房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機(jī)表面，地面無積灰，控制柜、主機(jī)表面無污漬；保持電梯機(jī)房消防設(shè)施完好；每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。10.6 確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加

強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。

10.7 電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于7%。

10.8 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。

10.9 使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術(shù)檔案資料應(yīng)包括：《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》和《起重機(jī)械登記卡片（電梯類）》；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改

造后的電梯應(yīng)有質(zhì)量驗收證明（或質(zhì)量驗收報告）；更改部分須有變更設(shè)計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機(jī)文件，至少包括：井道及機(jī)房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、出廠明細(xì)表（裝箱單）等技術(shù)資料。10.10 按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。共用空調(diào)系統(tǒng)

物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)小區(qū)共用空調(diào)系統(tǒng)及其配套設(shè)施的操作與維護(hù)的，應(yīng)保持設(shè)備完好，運轉(zhuǎn)正常；保持主機(jī)房及主機(jī)清潔，至少每周清潔 1次，要求主機(jī)和控制柜表面無污漬；根據(jù)運行及設(shè)備狀況，對空調(diào)系統(tǒng)及其附屬設(shè)施進(jìn)行清潔、保養(yǎng)和維護(hù)；每年清潔 2次出風(fēng)口機(jī)，每年全面檢查 2次主機(jī)房消防設(shè)備，保持消防設(shè)備完好，控制

柜內(nèi)線路每年吸塵 2次；空調(diào)維護(hù)及運行時每日填寫運行記錄，建檔備查。道路、停車場

（車棚、車庫）及配套設(shè)施

加強道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計劃，按照合同約定實施；保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。消防

每月 1次巡查、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備 24小時正常運轉(zhuǎn)；

每日檢測 1次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障；

每年模擬火災(zāi)操作 1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；

每日填寫工作記錄，建檔備查。文明用語

A.1 因人稱呼（如老伯、大媽、同志、師傅、女士、小姐、小朋友）A.2 您好

A.3 請進(jìn)、請坐、請講、請問 A.4 請稍等 A.5 謝謝 A.6 對不起 A.7 請原諒 A.8 很報歉 A.9 沒關(guān)系 A.10 不客氣 A.11 請您排隊等侯 A.12 請不要著急

A.13 很高興能為您服務(wù) A.14 請您先看一下須知 A.15 您有什么愿望，請告訴我 A.16 對不起，請注意保持環(huán)境（室內(nèi)）衛(wèi)生（請您不要吸煙）A.17 請把您的需求告訴我 A.18 我能為您提供什么幫助嗎？

A.19 我理解您的心情 A.20 我會盡量幫助您 A.21 請您按規(guī)定填寫表格 A.22 有不懂的地方您盡管問 A.23 很抱歉，讓您久等了 A.24 不用謝 A.25 請放心 A.26 我們幫您辦 A.27 請留下保貴意見 A.28 您慢走 A.29 請走好 ,再見

A.30 為您服務(wù)是我應(yīng)該做的！A.31 您的需求就是我的職責(zé) A.32 對待業(yè)主（業(yè)主（使用人））語言應(yīng)該表達(dá)恰當(dāng)、聲調(diào)溫和、親切自然。服務(wù)忌語

B.1 帶有蔑視性、侮辱性的稱謂，如：老頭、老太婆、神經(jīng)病等等

B.2 喂 ,干什么 B.3 喊什么 ,等一會兒 B.4 少啰嗦，快點講

B.5 你管不著（你少管閑事）B.6 喂，叫你呢 B.7 不關(guān)我的事

B.8 急什么，還沒上班呢 B.9 找別人去，我管不著 B.10 墻上貼著，自己看 B.11 就你急，怎么不早來 B.12 給你講過幾遍了，怎么還拎不清

B.13 急什么，沒看我正忙著嗎？

B.14 你能怎么樣（你看著辦）B.15 沒看快下班了嗎，早干什么了 B.16 煩不煩

B.17 這么晚了明天來 B.18 你問我，我問誰？ B.19 這事我管不了，你去找我們領(lǐng)導(dǎo)。

B.20 你這人是不是有毛??？ B.21 你這人真啰嗦。B.22 你找誰，他不在，跟你說過了，他不在，你耳聾啦？ B.23 有意見，找領(lǐng)導(dǎo)。B.24 我就這態(tài)度。有本事你告去

B.25 叫什么，等一下。B.26 我就這種態(tài)度，怎么啦？ B.27 不是我管，我不曉得。B.28 不知道，你問我，我問誰。B.29 對待業(yè)主（業(yè)主（使用人））不應(yīng)用任何使其不知所措的語言。