第一篇：房地產(chǎn)抵押設(shè)立與登記法律問題指導(dǎo)意見

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房地產(chǎn)抵押設(shè)立與登記法律

問題指導(dǎo)意見

目錄

一、房地產(chǎn)抵押設(shè)立的事前審查....................................................................................................2

（一）抵押主體審查事項(xiàng).............................................................................................................2

（二）抵押物審查的一般事項(xiàng)...................................................................................................10

（三）對國有土地使用權(quán)的事前審查.......................................................................................16

二、辦理房地產(chǎn)抵押登記常見問題..............................................................................................20

（一）應(yīng)辦理房屋和土地抵押雙項(xiàng)登記...................................................................................20

（二）在建工程抵押登記...........................................................................................................21

（三）國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記.......................................................................................23

（四）辦理地上構(gòu)筑物抵押登記...............................................................................................25

三、辦理房地產(chǎn)抵押登記若干疑難問題......................................................................................26

（一）抵押登記事項(xiàng)變更...........................................................................................................26

（二）登記機(jī)關(guān)要求簽訂固定格式抵押合同...........................................................................28

（三）登記機(jī)關(guān)要求將一筆債權(quán)分割為多筆...........................................................................29

（四）登記機(jī)關(guān)要求提供最高額抵押項(xiàng)下主合同...................................................................30

四、預(yù)告登記、更正登記和異議登記..........................................................................................31

（一）預(yù)告登記...........................................................................................................................31

（二）更正登記和異議登記.......................................................................................................32

房地產(chǎn)抵押是商業(yè)銀行信貸中最為常見，也是最為重要的擔(dān)保方式之一。不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立（《物權(quán)法》第14條、第187條）。因此，合法、正確、及時(shí)地辦理房地產(chǎn)抵押登記，對抵押權(quán)的設(shè)立極為重要。實(shí)踐中，由于法律規(guī)定不完善、“房”、“地”分別登記、不同地區(qū)登記機(jī)關(guān)規(guī)定不一以及房地產(chǎn)權(quán)狀況的多樣性等原因，使得房地產(chǎn)抵押登記的辦理存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，為規(guī)范我行房地產(chǎn)抵押登記操作流程，指導(dǎo)維護(hù)我行房地產(chǎn)抵押貸款的安全，特制定本指導(dǎo)意見。

一、房地產(chǎn)抵押設(shè)立的事前審查

（一）抵押主體審查事項(xiàng)

1、公司為他人提供抵押（1）審查公司章程 公司為他人提供擔(dān)保的，應(yīng)確保其擔(dān)保決策合法，尤其應(yīng)符合《公司法》第16條的規(guī)定。即：“公司為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會或者股東會、股東大會決議；公司章程擔(dān)保的總額或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額。公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議。前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實(shí)際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事項(xiàng)的表決。該項(xiàng)表決由出席會議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過?！?/p>

在公司章程沒有規(guī)定的情況下，從謹(jǐn)慎角度，建議要求抵押人出具股東（大）會的書面決議。

（2）對上市公司的審查

如抵押人為上市公司，而該上市公司在一年內(nèi)擔(dān)保金額超過公司資產(chǎn)總額30%的，應(yīng)當(dāng)由股東大會決議，并經(jīng)出席會議的股東所持表決權(quán)的三分之二以上通過（《公司法》第122條）。

如上市公司為他人提供擔(dān)保，除遵循《公司法》第16、122條規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)遵循證監(jiān)會和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范上市公司對外擔(dān)保行為的通知》（證監(jiān)發(fā)[2005]120號）的規(guī)定。經(jīng)辦行應(yīng)根據(jù)前述規(guī)定，履行相關(guān)審查義務(wù)。

（i）確定董事會或者股東大會決定對外擔(dān)保的權(quán)限。在確定上市公司的內(nèi)部審批權(quán)限和程序時(shí)，除應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《公司法》第16條和第122條必須應(yīng)由股東會決議通過的擔(dān)保外，還應(yīng)當(dāng) 依據(jù)證監(jiān)發(fā)[2005]120號的規(guī)定，對公司（包括被擔(dān)保單位）的財(cái)務(wù)狀況，尤其是資產(chǎn)負(fù)債情況進(jìn)行分析，判斷是否須經(jīng)股東大會決策。銀行基于合理必要的注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)在能夠收集的資料（包括但不限于企業(yè)提供的資料、企業(yè)公開披露的資料及銀行通過征信管理系統(tǒng)了解的資料）的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，做出識別。無法判定的，應(yīng)當(dāng)由股東大會決議。

（ii）審查上市公司對外擔(dān)保的議事和表決程序。經(jīng)辦行應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)（規(guī)章）、公司章程的要求，對上市公司對外擔(dān)保的董事會和股東大會決議進(jìn)行審查，盡到審慎的形式審查的義務(wù)。

（iii）審查上市公司對外擔(dān)保履行信息披露的情況。公開信息披露是上市公司的法定責(zé)任，而對公開信息的審查則是監(jiān)管機(jī)關(guān)給銀行提出的明確要求。基于銀行對董事會或者股東大會決議的合理注意及形式審查義務(wù)，對上市公司公開披露信息的審查是其中一項(xiàng)重要內(nèi)容，上市公司對外擔(dān)保履行信息披露義務(wù)的相關(guān)文件也是作為貸款審批的必備要件。

（iv）對上市公司的控股子公司應(yīng)比照上市公司的規(guī)定執(zhí)行。特別應(yīng)當(dāng)注意的是，金融機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)并不限于上市公司，對于非上市公司，如其屬于上市公司的控股子公司，也要遵守上述要求。對于有關(guān)信息披露義務(wù)，應(yīng)在其董事會或股東大會做出決議后及時(shí)通知上市公司履行有關(guān)信息披露義務(wù)。（3）分公司以自己名下房產(chǎn)為他人提供擔(dān)保

根據(jù)最高院民二他字（2005）第8號批復(fù)：“根據(jù)我國房地產(chǎn)法律關(guān)于登記確權(quán)規(guī)定之精神，企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)以登記在其名下的房地產(chǎn)為他人債權(quán)設(shè)定抵押，該抵押設(shè)定行為符合擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán)生效條件的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！痹撆鷱?fù)只規(guī)定了在滿足法律所規(guī)定的抵押權(quán)生效條件的前提下,企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)以登記在其名下的房地產(chǎn)設(shè)定抵押是合法有效的，但并未解決企業(yè)法人履行《公司法》第16條、122條規(guī)定的決議程序問題。

因此，銀行還應(yīng)取得企業(yè)法人根據(jù)章程所做的股東（大）會、董事會的決議文件（具體視章程規(guī)定）；從謹(jǐn)慎角度，還應(yīng)取得企業(yè)法人允許分支機(jī)構(gòu)以登記在其名下的房地產(chǎn)抵押的書面授權(quán)。

2、公益事業(yè)單位、社會團(tuán)體的公益設(shè)施抵押無效 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得設(shè)定抵押（《物權(quán)法》第184條第3款）。國家機(jī)關(guān)和以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效（《<擔(dān)保法>司法解釋》第3條）。

在我國，判斷是否能夠抵押，應(yīng)當(dāng)首先判斷抵押人是否為公益事業(yè)單位或社會團(tuán)體，再判斷擬抵押財(cái)產(chǎn)是否為公益財(cái)產(chǎn)。（1）判斷抵押人是否屬于公益事業(yè)單位或社會團(tuán)體。對于公益事業(yè)的范圍，目前我國法律、法規(guī)尚無統(tǒng)一規(guī)定。我國《公益事業(yè)捐贈法》的第3條規(guī)定可供參考：“本法所稱公益事業(yè)是指非營利的下列事項(xiàng)：

（一）救助災(zāi)害、救濟(jì)貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體和個(gè)人的活動；

（二）教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)；

（三）環(huán)境保護(hù)、社會公共設(shè)施建設(shè)；

（四）促進(jìn)社會發(fā)展和進(jìn)步的其他社會公共和福利事業(yè)?！?/p>

《公益事業(yè)捐贈法》第10條第3款：“公益性非營利的事業(yè)單位是指依法成立的，從事公益事業(yè)的不以營利為目的的教育機(jī)構(gòu)、科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、社會公共文化機(jī)構(gòu)、社會公共體育機(jī)構(gòu)和社會福利機(jī)構(gòu)等?！?/p>

一般來說，社會公益性事業(yè)單位，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、衛(wèi)生防疫站、血站、圖書館、博物館、美術(shù)館、科技館，敬老院、福利院、寺廟、公園、體育館等。社會公益性團(tuán)體，包括紅十字會、殘疾人聯(lián)合會、環(huán)境保護(hù)協(xié)會、宗教協(xié)會、人民友好協(xié)會等。

需要指出的是，民辦教育事業(yè)與民辦醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)均屬于公益性事業(yè)，諸如學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等單位，不論其是公立還是私立，都應(yīng)作為公益性事業(yè)單位（即使某些醫(yī)院或?qū)W校登記為有限責(zé)任公司，仍應(yīng)將其作為公益性機(jī)構(gòu)對待）。

如無法判斷某機(jī)構(gòu)是否為公益性單位，可以考慮要求其主管部門提供該機(jī)構(gòu)是否為公益性單位的書面證明。（2）判斷抵押物是否為公益設(shè)施。

學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。（《<擔(dān)保法>司法解釋》第53條）。但前述擬抵押的“非公益財(cái)產(chǎn)”也應(yīng)當(dāng)能夠在登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。另外，為慎重起見，可以要求抵押人出具書面承諾，確認(rèn)抵押物用途為非公益，承諾未經(jīng)抵押權(quán)人同意不變更抵押物用途。

3、未成年人名下房地產(chǎn)抵押

實(shí)務(wù)中，經(jīng)常遇到未成年人作為抵押人的情況。《民法通則》第18條第1款規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！薄斗课莸怯涋k法》1第14條規(guī)定，“未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。監(jiān)護(hù)人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證”?！锻恋氐怯涋k法》2第10條規(guī)定，“未成年人的土地權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交監(jiān)護(hù)人身份證明材料。”

建設(shè)部令〔2008〕第168號。

國土資源部令〔2007〕第40號。（1）監(jiān)護(hù)人應(yīng)作為抵押人簽字。由于未成年人為無民事行為能力人或限制民事行為能力人（《民法通則》第11、12條）。未成年人為房屋所有權(quán)人或共有人時(shí)，辦理抵押法律文件由監(jiān)護(hù)人作為抵押人簽字。3

對于已滿十六周歲不滿十八周歲，以自己勞動收入作為主要生活來源的，可根據(jù)《民法通則》第11條規(guī)定，視為完全民事行為能力人。在提供充足的證明材料后可由其本人作為抵押人簽字。

（2）監(jiān)護(hù)人應(yīng)出具為未成年人利益而設(shè)定抵押的承諾。為未成年人利益抵押財(cái)產(chǎn)，目前法律上仍無明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對銀行而言，接受未成年人為主體的抵押，存在因非為未成年人利益設(shè)定抵押，而被法院宣告無效的風(fēng)險(xiǎn)。即使抵押有效，以未成年人為抵押人的房地產(chǎn)，在通過法院強(qiáng)制執(zhí)行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，可能被法院認(rèn)定為侵害未成年人利益而產(chǎn)生執(zhí)行上的困難。4

在此情況下，銀行應(yīng)要求監(jiān)護(hù)人出具為未成年人利益而抵押的承諾，且應(yīng)當(dāng)說明貸款用途。就我行現(xiàn)有業(yè)務(wù)品種而言，如果監(jiān)護(hù)人申請個(gè)人住房貸款（即所稱的“個(gè)人住房按揭貸款”），用于 3《關(guān)于中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司福州辦事處與張景宗、雷珊珊、張?zhí)钐?、廈門正豐源保稅有限公司借款合同糾紛一案的請示與答復(fù)》2001]民一他字第34號，該批復(fù)認(rèn)為“購房合同書上的買方是張景宗和張?zhí)钐畹拿?，而張景宗是張?zhí)钐畹姆ǘūO(jiān)護(hù)人，張?zhí)钐钍俏闯赡耆?，無法向其征詢意見，所以保稅區(qū)建行有理由相信張景宗具有對該房屋的處分權(quán)，因而與其簽訂了抵押合同，并依法辦理了抵押登記，這充分表明，保稅區(qū)建行盡到了注意義務(wù)，是沒有過錯(cuò)的，因而是善意的?！?4《用十歲女兒房產(chǎn)抵押貸款195萬 銀行持執(zhí)行證書催債 法院裁定不予執(zhí)行》《人民法院報(bào)》2011年4月12日版。為未成年人購買房產(chǎn)并將該房產(chǎn)設(shè)定抵押，可認(rèn)為是為未成年人的利益設(shè)定抵押，可接受此類抵押物。為第三人提供擔(dān)保，則在認(rèn)定是否損害未成年人利益上將存在很大爭議，不宜接受此類抵押。

4、婚后取得的房地產(chǎn)抵押

對于共同共有的房地產(chǎn)，銀行通常以房地產(chǎn)所有權(quán)登記證書上的記載來判定是否存在共有人，但因上述證書上可能并未將抵押人配偶記載為共有人。因此，若抵押人以婚后取得的房地產(chǎn)抵押的，其配偶應(yīng)作為共有人在抵押合同上簽字，或單獨(dú)簽署同意抵押的聲明。

針對《<婚姻法>司法解釋

（三）》（法釋〔2011〕18號）的新規(guī)定，抵押人以婚后取得的房屋抵押，又要求單人簽字的，建議要求抵押人提供充足的證明材料。該司法解釋第7條規(guī)定，“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！蔽倚性诮邮艽祟惙课莸盅簳r(shí)，如抵押人主張單人簽字，則應(yīng)由申請人提供相關(guān)證明材料，充分證明房屋為單獨(dú)所有才可由一人簽字。

5、審查該抵押人的名稱與產(chǎn)權(quán)登記是否一致

如擬抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬證明文件上所有人的名稱和實(shí)際辦理 抵押手續(xù)的抵押人名稱不一致的，則可能存在抵押物權(quán)屬不清晰的情況。故在擬抵押的財(cái)產(chǎn)未明晰產(chǎn)權(quán)之前，我行應(yīng)謹(jǐn)慎接受該類財(cái)產(chǎn)作為抵押物。建議由抵押財(cái)產(chǎn)權(quán)利人辦妥該財(cái)產(chǎn)權(quán)屬證書更名手續(xù)后，在抵押人名稱和抵押財(cái)產(chǎn)權(quán)屬登記一致后，方可接受其為抵押擔(dān)保。

6、不宜接受土地和房屋不屬于同一主體的抵押物 辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則（《房屋登記辦法》第8條）。

土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分屬不同主體的原因非常復(fù)雜，其中可能隱含難以預(yù)料的權(quán)屬糾紛。采取房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人分別與我行簽署抵押合同的方式，也不能夠避免產(chǎn)權(quán)被有權(quán)機(jī)關(guān)變更的風(fēng)險(xiǎn)。因此，不宜接受此類抵押物。

（二）抵押物審查的一般事項(xiàng)

1、房地產(chǎn)權(quán)利登記應(yīng)以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)

我國對于房地產(chǎn)的權(quán)屬采取絕對的登記主義，即以房地產(chǎn)主管部門的登記為準(zhǔn)。根據(jù)《物權(quán)法》第17條、《土地登記辦法》第16條以及《房屋登記辦法》第26條規(guī)定，土地權(quán)利證書、房屋權(quán)屬證書、登記證明與相應(yīng)的土地登記簿、房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿、房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿、房屋登記簿為準(zhǔn)。因此，經(jīng)辦行在辦理業(yè)務(wù)時(shí)，除應(yīng)進(jìn)行實(shí)地勘察以及對抵押人提供的權(quán)屬證明進(jìn)行初步審查外，還應(yīng)前往房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行核實(shí)。此外，以房屋抵押的，還應(yīng)核實(shí)其是否有相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)證以及用地性質(zhì)、用途。

2、房屋和土地登記應(yīng)當(dāng)一致

我國遵循“房隨地走、地隨房走”的原則。由于多數(shù)地區(qū)房屋和土地登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，記錄也不共享，在抵押登記前，我行應(yīng)對房屋和土地的抵押情況均予以調(diào)查。以房產(chǎn)抵押的，應(yīng)到土地行政管理部門調(diào)查土地使用權(quán)是否設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)，以土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)到房產(chǎn)管理部門調(diào)查房屋所有權(quán)是否設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)。

3、審查是否存在其他優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)益

（1）稅收優(yōu)先權(quán)。我國《稅收征收管理法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！钡?6條規(guī)定：“納稅人有欠稅情形而以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押的，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人說明其欠稅情況。抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人可以請求稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的欠稅情況?！苯?jīng)辦行可通過查詢稅務(wù)公告和向稅務(wù)機(jī)構(gòu)查詢抵押人欠稅情況。

（2）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》5第1條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”。前述《批復(fù)》第4條規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。”

根據(jù)以上規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先于抵押權(quán)，行使期限為六個(gè)月。實(shí)踐中，經(jīng)辦行應(yīng)審核確認(rèn)抵押物是否會受到建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的影響，并可以根據(jù)前述規(guī)定對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)提出抗辯。

（3）購房消費(fèi)者利益優(yōu)先保護(hù)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！?/p>

同時(shí)，參考《重慶市高級人民法院關(guān)于對最高人民法院〈關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)〉應(yīng)如何理解的意見》：為生活消費(fèi)所購房屋的購房者，在交付全部或大部分購房款(超過50％)，且在購買商品房的過程中無惡意損害抵押權(quán)人利益行為的，購房消費(fèi)者與抵押權(quán)人利益出現(xiàn)沖突時(shí)，人民法院應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費(fèi)者的利益。

5法釋〔2002〕16號?；诖?，經(jīng)辦行在接受抵押前應(yīng)了解抵押物是否已被消費(fèi)者購買以及購房款支付情況。

（4）低保人群房屋被執(zhí)行的豁免權(quán)。根據(jù)最高法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（法釋〔2005〕14號）第6條規(guī)定：“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。”基于以上規(guī)定，不宜接受低保人群房屋作為抵押物。

（5）國有劃撥的土地出讓金優(yōu)先繳納。拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)（《擔(dān)保法》第56條）。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償（《城市房地產(chǎn)管理法》6第51條）。

基于以上規(guī)定，在接受劃撥土地抵押時(shí)，應(yīng)充分考慮繳納土地出讓金的數(shù)額，合理確定抵押率，由于土地出讓金優(yōu)先于我行抵押權(quán)，應(yīng)充分評估實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在繳納出讓金后所剩款項(xiàng)能否覆蓋我行債權(quán)。

4、注意防范已出租房產(chǎn)作為抵押物的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)2007年主席令第72號修正。接受已出租的房屋作為抵押物，應(yīng)關(guān)注以下問題：（1）原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響（《物權(quán)法》第190條）。抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效（《<擔(dān)保法>司法解釋》第65條）。（2）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。抵押前房屋已被出租并不影響抵押權(quán)的生效，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，要及時(shí)通知承租人，且承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)?！俺鲎馊伺c抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。（最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具”體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）第22條）

基于以上原因，若我行接受已出租的房屋作為抵押物，應(yīng)充分關(guān)注租賃關(guān)系對處分抵押物、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的不利影響。為此，可要求承租人書面承諾放棄優(yōu)先購買權(quán)或同意在我行處分抵押物時(shí)解除租賃關(guān)系；同時(shí)還應(yīng)關(guān)注租賃合同期限，優(yōu)先選取租期短于信貸業(yè)務(wù)期限的房屋。

另外，如果房屋租金是抵押人（出租人）的還款來源，而該租金采取一次性向抵押人（出租人）支付的方式，則可能影響我行貸款的按期清償。此種情況下，可考慮與承租人、抵押人（出租人）簽署三方協(xié)議，對租金實(shí)施封閉監(jiān)管，以保障我行債權(quán)的 安全。

5、持續(xù)了解最高額抵押物的狀況

最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)在每次放款前了解目前抵押物的狀況，確認(rèn)抵押物是否存在、是否被查封扣押或產(chǎn)生其他情況，如發(fā)生抵押物滅失、毀損、被查封等情形，新發(fā)生的債權(quán)的擔(dān)保將可能落空。最高額抵押權(quán)存續(xù)期間，如果發(fā)生第三人申請財(cái)產(chǎn)保全、強(qiáng)制執(zhí)行抵押人而查封抵押物，則該抵押物所擔(dān)保的債權(quán)因此而確定，其后發(fā)生的債權(quán)不再享有抵押擔(dān)保的效力（《物權(quán)法》第206條）。

另據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第27條規(guī)定：“人民法院查封、扣押被執(zhí)行人設(shè)定最高額抵押權(quán)的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人受抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額自收到人民法院通知時(shí)起不再增加。人民法院雖然沒有通知抵押權(quán)人，但有證據(jù)證明抵押權(quán)人知道查封、扣押事實(shí)的，受抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額從其知道該事實(shí)時(shí)起不再增加?！币虼耍?jīng)辦行應(yīng)高度重視此類風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)辦人員應(yīng)定期或于每次簽訂主合同前了解抵押物狀況，并到登記機(jī)關(guān)落實(shí)是否有保全、查封、異議登記等情況，以防抵押物發(fā)生上述事項(xiàng)后我行仍發(fā)放貸款。

（三）對國有土地使用權(quán)的事前審查

本文所稱的土地抵押，除下文專門討論的劃撥土地使用權(quán)抵押外，其他均為國有出讓土地使用權(quán)抵押。集體土地和儲備用地的抵押由于法律法規(guī)規(guī)定尚不明確，暫不做討論。我行在接受國有土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)注意審查以下幾個(gè)要素。

1、一級市場土地出讓主體應(yīng)為縣級以上政府。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律及最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2005〕5號）規(guī)定，我國只有縣級以上人民政府才有權(quán)出讓土地使用權(quán)，對于開發(fā)區(qū)管委會等單位無權(quán)出讓土地使用權(quán)和頒發(fā)土地使用權(quán)證?！伴_發(fā)區(qū)管委會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效?！?/p>

對我行而言，在該司法解釋實(shí)施之日即2005年8月1日前簽訂的此類合同應(yīng)要求當(dāng)事方取得經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)，以防合同被認(rèn)定為無效，影響抵押權(quán)的效力。2005年8月1日后，以開發(fā)區(qū)管委會為出讓方與受讓方訂立的出讓合同所取得的土地使用權(quán)，我行不應(yīng)接受其設(shè)定抵押。

2、若土地出讓金未全部支付，土地使用權(quán)有被收回的風(fēng)險(xiǎn)。土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償（《城市房地產(chǎn)管理法》第16條）。依法以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在付清全部國有土地出讓價(jià)款后，持國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記（《土地登記辦法》第27條）。

根據(jù)上述規(guī)定，我行接受抵押前，應(yīng)首先檢查其土地使用權(quán)初始登記情況，并落實(shí)是否在規(guī)定的期限內(nèi)支付出讓金，逾期未支付的，應(yīng)注意被政府解除出讓合同的風(fēng)險(xiǎn)。

3、審查土地出讓方式是否合法。經(jīng)營性用地需以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓?！段餀?quán)法》第137條第2款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第13條、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令〔2007〕第39號）第4條第1款規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！?/p>

基于此，我行在接受土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)審查確認(rèn)土地出讓方式的合法性，否則將影響抵押的效力。

4、審查是否按照出讓合同的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。（《城市房地產(chǎn)管理法》第26條）。

《閑置土地處置辦法》（國土資源部令〔2012〕第53號）第2條規(guī)定，“閑置土地，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地”。

基于上述規(guī)定，如出讓土地未達(dá)到出讓合同約定的開發(fā)條件,政府有可能收回土地。因此，我行在抵押設(shè)立前應(yīng)認(rèn)真審核，對于存在隨時(shí)可能被收回風(fēng)險(xiǎn)的土地，應(yīng)極為謹(jǐn)慎對待。

5、審查規(guī)劃用地性質(zhì)是否被改變。如土地使用者取得土地使用權(quán)時(shí)屬工業(yè)用地，實(shí)際開發(fā)為商品房，則該商品房不得出售，必須重新辦理土地出讓手續(xù)。

“土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。未按合同規(guī)定的期限和條件 開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰”。

“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記”（《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》7第17條、第18條）。

因此，對改變用途的土地使用權(quán)，未履行土地用途變更手續(xù)之前，我行不宜接受其作為抵押物。

6、審查土地出讓合同及其他相關(guān)協(xié)議中的限制性、制約性的條款。如土地出讓合同或其他協(xié)議中有限制性、制約性的條款，可能影響我行的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)等享受政府優(yōu)惠政策的土地使用權(quán)，可能在相關(guān)協(xié)議中對土地轉(zhuǎn)讓有限制，或開發(fā)建設(shè)的房屋中有一部分為公益設(shè)施等。接受此類土地抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意審查土地出讓合同及其他協(xié)議中的限制性、制約性條款，并根據(jù)限制性、制約性條款確定抵押物范圍、抵押率等。

7、審查受讓土地的可使用期限。土地使用權(quán)通過轉(zhuǎn)讓方式取得的，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去 7 國務(wù)院令〔1990〕第55號 原土地使用者已使用年限后的剩余年限（《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第22條）。因此，經(jīng)辦行應(yīng)審查出讓土地的剩余使用年限，并依此確定其擔(dān)保的授信業(yè)務(wù)的期限。

8、從二級市場受讓的土地做抵押的，應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38、39條的規(guī)定，且土地本身依照前述標(biāo)準(zhǔn)無瑕疵，并辦理土地權(quán)屬登記后，方可抵押。

二、辦理房地產(chǎn)抵押登記常見問題

（一）應(yīng)辦理房屋和土地抵押雙項(xiàng)登記

《物權(quán)法》第182條、《擔(dān)保法》第36條以及《城市房地產(chǎn)管理法》第32條等法律法規(guī)，都不斷強(qiáng)調(diào)“房隨地走、地隨房走”的原則。

由于我國大部分地區(qū)房屋和土地登記機(jī)關(guān)不一致，信息不共享，存在土地和房屋分別抵押給不同抵押權(quán)人的可能性，給抵押權(quán)的行使帶來較多不便。為此，在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：

1、盡量辦理房屋和土地雙項(xiàng)登記

（1）以房屋作抵押的，應(yīng)將擬抵押的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地一并辦理抵押登記。當(dāng)房屋下的土地面積較大、且抵押人不同意將整宗土地抵押時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T的實(shí)際情 況，通過分割土地證的方式，將房屋占用范圍內(nèi)的土地分割出來，就該部分土地再辦理土地抵押登記。

（2）以土地作為抵押物的，應(yīng)當(dāng)在土地登記部門辦理登記的同時(shí)，將土地上的房屋一并抵押給銀行。土地抵押后的新增房屋，也應(yīng)及時(shí)追加房屋的抵押，以避免房屋被抵押給其他抵押權(quán)人。

2、注意未辦理抵押登記僅交付權(quán)利證書的風(fēng)險(xiǎn)

《擔(dān)保法》司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人（《<擔(dān)保法>司法解釋》第59條）。需要注意的是，雖有法律相關(guān)規(guī)定，但收妥權(quán)證的方式不屬于法定的抵押權(quán)生效的條件，無法對抗第三人，也無法避免抵押人通過掛失方式重新獲得權(quán)證并重新辦理抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)。因此不宜采用收妥產(chǎn)權(quán)證的方式取代抵押登記。

（二）在建工程抵押登記

接受在建工程抵押時(shí)，應(yīng)注意審查“四證”（即“國有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程施工許可證”）是否齊全，對國家重大建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)審查是否有有權(quán)部門的批復(fù)，以及相關(guān)建設(shè)合同，以確認(rèn)在建工程的權(quán)屬是否 清晰。

為正確辦理在建工程抵押，根據(jù)《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》8之規(guī)定，提出如下建議：

1、在建工程所對應(yīng)的整宗土地均應(yīng)抵押給我行。在辦理在建工程抵押貸款時(shí)，應(yīng)把握在建工程及土地使用權(quán)整體作為抵押物的原則，在抵押登記時(shí)應(yīng)將整宗土地使用權(quán)納入抵押登記的范圍。在填寫抵押物清單時(shí)宜表述為“編號為XX的《國有土地使用權(quán)證》項(xiàng)下全部土地使用權(quán)及其上全部在建工程” 或“某某在建工程及某《國有土地使用權(quán)證》項(xiàng)下全部土地使用權(quán)”而非“某某在建工程及該建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”。

2、在建工程抵押后，應(yīng)及時(shí)追加新建的部分。城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償（《物權(quán)法》第200條、《擔(dān)保法》第55條第1款）。為維護(hù)我行債權(quán)，應(yīng)密切關(guān)注在建工程的進(jìn)度，及時(shí)追加新建的部分的抵押登記。

3、在建工程完工后，應(yīng)及時(shí)辦理房屋抵押登記。由于在建工程完工后，在建工程作為抵押物已經(jīng)滅失，為使我行對建成后的房屋享有優(yōu)先權(quán)，在建工程抵押登記辦妥后，經(jīng)辦行應(yīng)密切關(guān)注工程進(jìn)度。在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，應(yīng)及時(shí) 8 1997年5月9日建設(shè)部令第56號發(fā)布，2001年8月15日根據(jù)建設(shè)部令第98號修正。申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記（《房屋登記辦法》第62條）。

4、對于無法辦理在建工程抵押的地區(qū)，經(jīng)辦行可以先行辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，待房產(chǎn)權(quán)屬證書辦妥后，再辦理正式的房產(chǎn)抵押登記。

（三）國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記

國有劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，無償取得的或者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。

1、劃撥土地應(yīng)與其上建筑物一并抵押

根據(jù)國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條、第45條，“國有劃撥土地符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：…

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；”

基于以上規(guī)定，劃撥土地不能單獨(dú)抵押，而需與其上建筑物一并抵押，并應(yīng)當(dāng)同時(shí)辦理抵押登記。

2、國有劃撥土地在土地管理部門辦理抵押登記后，無須再辦理審批手續(xù)

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條，以劃撥方式取得土地 使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

依據(jù)上述規(guī)定，若房產(chǎn)抵押涉及國有劃撥土地，應(yīng)取得土地管理部門的審批同意，抵押權(quán)人方可以處分房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。但根據(jù)國土資源部2004年《關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2004〕9號）以及最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)該通知（法發(fā)〔2004〕11號）時(shí)所作的規(guī)定，經(jīng)辦行在辦理以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押擔(dān)保貸款時(shí)，在土地管理部門依法辦理了抵押登記手續(xù)，可以視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地管理部門的批準(zhǔn)，無須另行辦理審批手續(xù)。

3、注意劃撥土地被收回的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》（法釋〔2003〕6號）第1條、《土地管理法》第58條第1款第（四）項(xiàng)及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。納入國家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國有企業(yè)，其依法取得的國有土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。

上述兩規(guī)定，使劃撥用地抵押權(quán)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，而且根據(jù)有關(guān)資料顯示，在破產(chǎn)案件中，一些地方政府正是利用上述規(guī)定，以“破產(chǎn)而停止使用為由”將劃撥用地收回。因此在實(shí)踐中，當(dāng)?shù)盅喝似飘a(chǎn)時(shí)，劃撥用地抵押在擔(dān)保效果上存在很大的不確定性。

（四）辦理地上構(gòu)筑物抵押登記

根據(jù)《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)辦理。”實(shí)踐中，水電站、水渠、港口、碼頭、船塢、船臺等地上構(gòu)筑物有可能整體作為抵押物。接受此類抵押物時(shí)，除應(yīng)對抵押物是否屬于《物權(quán)法》禁止抵押的公益設(shè)施、權(quán)屬等進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查外，還應(yīng)當(dāng)妥善辦理抵押登記手續(xù)。

辦理水電站等不動產(chǎn)抵押登記，應(yīng)將地上構(gòu)筑物與項(xiàng)目的其它不動產(chǎn)及動產(chǎn)作為整體一并抵押。水電站、水渠、港口、碼頭等一般僅屬于整個(gè)項(xiàng)目的一部分，很難單獨(dú)處置，需接受其作為抵押物的，應(yīng)將項(xiàng)目的整體資產(chǎn)包括該項(xiàng)目的其它配套不動產(chǎn)或附屬機(jī)器設(shè)備等一并抵押，并整體辦理抵押登記。

1、對于有產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)當(dāng)?shù)疆a(chǎn)權(quán)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理抵押登記。如建設(shè)用地使用權(quán)、沿海灘涂、海域使用權(quán)、建筑物部分的產(chǎn)權(quán)證，只要具備產(chǎn)權(quán)證，則應(yīng)當(dāng)?shù)桨l(fā)證部門辦理抵押登記。

2、無產(chǎn)權(quán)證的，如管道、附著于土地的機(jī)器設(shè)備、水壩的壩體、港口的地上構(gòu)筑物等，若地方政府有規(guī)定，應(yīng)到地規(guī)定的登記機(jī)關(guān)，如工商部門、水利局、經(jīng)貿(mào)委（局）港口管理局、港務(wù)局等相應(yīng)部門辦理抵押登記；當(dāng)?shù)卣匆?guī)定的，如工商部門接受，則到工商部門辦理抵押登記。抵押物范圍應(yīng)以向登記機(jī)關(guān)提交、并經(jīng)過登記機(jī)關(guān)記載的抵押物清單為準(zhǔn)。

三、辦理房地產(chǎn)抵押登記若干疑難問題

（一）抵押登記事項(xiàng)變更

實(shí)踐中，經(jīng)辦行都曾遇到需要對原抵押登記事項(xiàng)進(jìn)行變更的情形，包括變更債權(quán)金額、期限、債權(quán)人、抵押物置換等。

1、能夠辦理變更登記的，應(yīng)辦理變更登記

《土地登記辦法》第38條：“本辦法所稱變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記”。由于抵押權(quán)以登記薄的登記為準(zhǔn)，當(dāng)實(shí)際情況發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。如抵押人的名稱、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、登記時(shí)間、抵押物權(quán)屬及其他狀況等已登記事項(xiàng)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理抵押權(quán)的相應(yīng)變更登記（《房屋登記辦法》第44、45條）。

2、不能夠變更登記的情況 對于登記機(jī)關(guān)不接受變更登記的情況，應(yīng)當(dāng)盡量辦理第二順位抵押后，再解除原抵押登記，但抵押權(quán)順位的改變可能影響我行抵押權(quán)，具體應(yīng)考慮以下因素：

（1）核實(shí)該抵押物是否為債務(wù)人自身所提供。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外（《物權(quán)法》194條）。因此，如抵押物為債務(wù)人所提供，且存在其他擔(dān)保人，則應(yīng)要求其他擔(dān)保人承諾繼續(xù)按原擔(dān)保合同提供擔(dān)保。否則，其他擔(dān)保人會在此范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，給我行債權(quán)造成風(fēng)險(xiǎn)。

（2）查明是否存在第二順位及其后順位的抵押。查明擬解除抵押登記的抵押財(cái)產(chǎn)上是否還存在其他第二順位的抵押，如存在，則必須要求該第二順位抵押權(quán)人出具同意將其抵押權(quán)劣后于我行的承諾，否則不應(yīng)辦理解除；并通過登記機(jī)關(guān)明確抵押順位變更事項(xiàng)，保證我行仍為第一順位抵押權(quán)人。

如存在第二順位及其后順位的抵押，且后順位抵押人不同意將我行債權(quán)繼續(xù)作為第一順位，則不能夠辦理解除第一順位的抵押登記，應(yīng)考慮其他風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

（二）登記機(jī)關(guān)要求簽訂固定格式抵押合同

目前，有地區(qū)在辦理抵押登記時(shí)，遇到登記機(jī)關(guān)不認(rèn)可我行的抵押合同文本，而要求簽訂其制訂的文本，否則不予辦理登記的情況。由于登記機(jī)關(guān)的《抵押合同》一般關(guān)于債權(quán)人的保護(hù)約定不如我行文本齊全、細(xì)致，對我行利益保護(hù)不足。因此，經(jīng)辦行遇到此類情況時(shí)，可考慮采取以下措施：

1、修改登記機(jī)關(guān)提供的合同文本。如果登記機(jī)關(guān)的合同可以修改，則盡可能將其內(nèi)容修改與“建行格式合同”一致。

2、在登記機(jī)關(guān)合同中做特別約定。如登記機(jī)關(guān)不允許修改，則在簽訂“登記機(jī)關(guān)合同”的同時(shí)仍與擔(dān)保人簽訂“建行格式合同”，并在“建行格式合同”中明確約定：“XX號《XX合同》的內(nèi)容與本合同不一致的，以本合同為準(zhǔn)”；并且同時(shí)在“登記機(jī)關(guān)合同”中約定“建設(shè)銀行的XX號《XX合同》的內(nèi)容與本合同不一致的，以建設(shè)銀行的XX號《XX合同》為準(zhǔn)”。

實(shí)踐中，有些登記機(jī)關(guān)只對基于債權(quán)合同的抵押進(jìn)行登記，對以股權(quán)收益權(quán)類合同為主合同等其他權(quán)利的抵押物不予登記。此類情況，建議簽訂登記機(jī)關(guān)要求的文本，并約定沖突之處以股權(quán)收益權(quán)合同等主合同為準(zhǔn)。

最后，盡量將登記機(jī)關(guān)要求的文本與我行的合同共同交登記機(jī)關(guān)存檔，以最大限度地避免文本不一致的情況。

（三）登記機(jī)關(guān)要求將一筆債權(quán)分割為多筆

對于多個(gè)財(cái)產(chǎn)共同為同一筆債權(quán)提供擔(dān)保，而任一單個(gè)的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)價(jià)值低于債權(quán)金額的，或者人保和物保并存而擔(dān)保財(cái)產(chǎn)價(jià)值低于債權(quán)金額的，有的登記機(jī)關(guān)會以《擔(dān)保法》規(guī)定“被擔(dān)保債權(quán)價(jià)值不得超過抵押物”為由，強(qiáng)制要求銀行將一筆債權(quán)分割為多筆債權(quán)，每一個(gè)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)只對應(yīng)一筆債權(quán)，使每一筆債權(quán)金額不超過對應(yīng)的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)價(jià)值。由于擔(dān)保人及擔(dān)保物的擔(dān)保能力并非恒定不變，因此上述做法對我行債權(quán)危害較大。遇此類情況，目前有經(jīng)辦行根據(jù)具體情形采取以下方式處理：

1、按登記機(jī)構(gòu)要求重新簽訂一一對應(yīng)的主從合同后，我行與抵押人另行書面約定：“抵押雙方確認(rèn)，XX號、XX號….以及XX 號抵押合同項(xiàng)下的全部抵押物，均為XX號、XX號….以及XX號XX合同（下稱“主合同”）項(xiàng)下的全部債權(quán)提供共同擔(dān)保。為避免疑問，只要任何一個(gè)主合同項(xiàng)下尚有債權(quán)未獲清償，抵押權(quán)人即有權(quán)處分上述任何一個(gè)抵押合同項(xiàng)下的抵押物，并就所得價(jià)款優(yōu)先受償。”建議將上述另行約定作為抵押合同的其他約定，并將該另行約定一并提交登記機(jī)關(guān)。

2、不重新簽訂主合同，即主合同的金額、編號不變，簽訂若干份《抵押合同》對應(yīng)上述單一的主合同，每一個(gè)《抵押合同》在描述“擔(dān)保范圍”時(shí)，明確約定本合同項(xiàng)下的抵押物為上述主合 同的部分本金金額提供擔(dān)保，同時(shí)約定“若因債務(wù)人清償、債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其他擔(dān)保權(quán)利或任何其他原因?qū)е轮骱贤?xiàng)下的債務(wù)部分消滅，抵押人仍應(yīng)按照本合同的約定對尚未消滅的債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任?！比纭兜盅汉贤肥褂玫氖俏倚械母袷轿谋荆瑒t無需約定上述內(nèi)容。與此同時(shí)，還應(yīng)在主合同補(bǔ)充條款中約定各項(xiàng)抵押物對應(yīng)擔(dān)保的主債權(quán)金額，以滿足登記機(jī)關(guān)的要求。

從法律效力上講，上述做法都無法充分保證我行的抵押權(quán)，因此經(jīng)辦行在實(shí)踐中，還是應(yīng)據(jù)理力爭，盡量辦妥多個(gè)抵押物共同為同一筆債權(quán)提供擔(dān)保的抵押登記，并在《抵押合同》中的抵押物清單中將所有的抵押物列明，表示多個(gè)抵押物共同為同一主債權(quán)做擔(dān)保。

（四）登記機(jī)關(guān)要求提供最高額抵押項(xiàng)下主合同

最高額擔(dān)保一般是為未來的債權(quán)提供擔(dān)保，所以在訂立最高額擔(dān)保合同時(shí)尚不存在主合同。這是最高額擔(dān)保區(qū)別于普通擔(dān)保的根本特征。

《房屋登記辦法》第51條規(guī)定，“申請最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（五）一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或者其他登記原因證明材料”。實(shí)務(wù)中，有的登記機(jī)關(guān)堅(jiān)持要求申請最高額擔(dān)保登記必須同時(shí)提交主合同。

為此，經(jīng)辦行可以設(shè)計(jì)一份內(nèi)容簡要的借款合同作為最高額 擔(dān)保的“主合同”，該合同只簡略約定未來的債權(quán)期間、擔(dān)保最高額等幾個(gè)關(guān)鍵要素即可，并在其中特別約定：“本合同為XX號最高額抵押合同的主合同之一，主債務(wù)人與債權(quán)人之間簽訂的借款合同等具體業(yè)務(wù)合同也是該最高額抵押合同的主合同，與本合同具有同等效力，也在該最高額抵押合同的擔(dān)保范圍內(nèi)?！?/p>

四、預(yù)告登記、更正登記和異議登記

（一）預(yù)告登記

《物權(quán)法》第20條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”同時(shí)《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》對預(yù)告登記也做了相應(yīng)的規(guī)定，《房屋登記辦法》更是做了專節(jié)規(guī)定。

預(yù)告登記制度在銀行業(yè)務(wù)的實(shí)際運(yùn)用，主要是在個(gè)人住房貸款（通常所稱“個(gè)人住房按揭貸款”）領(lǐng)域。對于預(yù)告登記制度，經(jīng)辦人員應(yīng)注意：

1、應(yīng)盡可能辦理預(yù)告登記。預(yù)告登記制度，可以保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人，防止商品房買賣中的“一房多賣”的陷阱。因此，對

于可以辦理預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理。

2、預(yù)告登記并非取得抵押權(quán)的登記。預(yù)告登記使得被登記的不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)具有了排他效力，但由于房屋尚未建成，銀行并未完全取得抵押權(quán)。因此，在未正式辦妥抵押登記前，不應(yīng)解除房地產(chǎn)開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任。

3、及時(shí)辦理正式抵押登記。根據(jù)《物權(quán)法》第20條，應(yīng)自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請正式登記。經(jīng)辦行應(yīng)密切關(guān)注預(yù)抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦理進(jìn)程，對于已經(jīng)辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證書的，應(yīng)立即將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記，避免預(yù)告登記失效，使我行抵押權(quán)懸空。

4、已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的抵押物因被查封而導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)不予辦理正式登記的，應(yīng)盡量要求登記機(jī)關(guān)出具不予登記的書面理由，或盡量保留其他證據(jù)，以便向法院主張未登記并非銀行原因，同時(shí)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提前收回貸款并行使其他擔(dān)保權(quán)利。

（二）更正登記和異議登記

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)關(guān)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日

內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償（《物權(quán)法》第19條規(guī)定）。

不動產(chǎn)登記權(quán)利具有正確推定效力，第三人基于善意信賴登記所取得的權(quán)利，法律對其權(quán)利予以保護(hù)。因而實(shí)際權(quán)利人有可能因?yàn)殍Υ茫ㄥe(cuò)誤）登記，隨時(shí)面臨喪失或受損害的危險(xiǎn)?！段餀?quán)法》規(guī)定的“更正登記”和“異議登記”，實(shí)際是對登記瑕疵后的實(shí)際權(quán)利人的一種救濟(jì)途徑。對于該項(xiàng)登記制度，應(yīng)注意：

1、在接受房地產(chǎn)抵押時(shí)，查看抵押物是否存在異議登記，如有，則可能存在抵押物權(quán)屬不明確事項(xiàng)，并存在訴訟的可能，不宜接受其作為抵押物；

2、持續(xù)關(guān)注抵押物的登記狀況，對于已經(jīng)抵押給我行的抵押物，由于登記機(jī)關(guān)的原因或者其他原因，注銷了我行抵押權(quán)，應(yīng)立即提出更正登記或者異議登記，并及時(shí)（或直接）向人民法院提起訴訟；

3、對于已經(jīng)抵押給我行的抵押物被他人提出更正登記或異議登記的，經(jīng)辦行應(yīng)立即書面拒絕更正，并提出證據(jù)證明登記正確，并且積極參與相關(guān)程序；

4、他項(xiàng)權(quán)利證書記載事項(xiàng)與合同約定要素不一致的，應(yīng)及時(shí)申請變更登記。他項(xiàng)權(quán)證是權(quán)利人享有抵押權(quán)的證明，他項(xiàng)權(quán)證一般會登記擔(dān)保的主債權(quán)種類、擔(dān)保范圍，如果合同約定主債權(quán)種類、擔(dān)保范圍與他項(xiàng)權(quán)證不一致，我行只能依據(jù)他項(xiàng)權(quán)證行

使相應(yīng)的擔(dān)保權(quán)利，未列入的主債權(quán)種類、擔(dān)保范圍不屬于抵押物的擔(dān)保范圍。如果出現(xiàn)上述不一致的情況，應(yīng)及時(shí)申請登記機(jī)關(guān)更正。

第二篇：房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見

房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見

解釋點(diǎn)：

銀行及金融機(jī)構(gòu)在具體操作抵押項(xiàng)目時(shí)，仍根據(jù)抵押貸款成數(shù)來確定其放款額度。即：放款額＝房地產(chǎn)抵押價(jià)值×抵押貸款成數(shù)

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，制定本意見。

解釋點(diǎn)：出臺背景，以及房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的法律法規(guī)的依據(jù)，在以后的抵押估價(jià)報(bào)告需要注明！

第二條 本意見適用于各類房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動。

解釋點(diǎn)：各類房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動指相關(guān)的土地、建筑物、構(gòu)筑物以及以房地產(chǎn)為主體的整體資產(chǎn)評估。

其中的土地的評估，因牽涉到目前的土地估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)師兩種執(zhí)業(yè)資格?？砂凑找韵路诸惙椒ā?/p>

土地在出讓之前，由國土資源部管理，由土地估價(jià)師來評估。土地出讓轉(zhuǎn)讓之后，有建設(shè)部（城市規(guī)劃管理部門）管理，由房地產(chǎn)估價(jià)師來評估。或者，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地評估，由房地產(chǎn)估價(jià)師來評估；城市規(guī)劃區(qū)范圍之外的由土地估價(jià)師來評估。

第三條 本意見所稱房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動。

第四條 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

本意見所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。解釋點(diǎn)1：其市場價(jià)值不同于一般情況下的市場價(jià)值，在一般的房地產(chǎn)評估情況下，其市場價(jià)值是不考慮其他權(quán)利負(fù)擔(dān)的。在本意見中的市場價(jià)值也不等同于快速變現(xiàn)價(jià)值。而是基與謹(jǐn)慎原則下的市場價(jià)值。

可簡單理解如下：完全市場價(jià)值 > 本意見的抵押價(jià)值 > 快速變現(xiàn)價(jià)值。

法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。解釋點(diǎn)2：法定優(yōu)先受償款分一般優(yōu)先權(quán)和特別優(yōu)先權(quán)利，一般優(yōu)先權(quán)是指依法律規(guī)定就債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其又可分為公法上的優(yōu)先權(quán)與私法上的優(yōu)先權(quán)。一般優(yōu)先權(quán)主要有以下幾種：訴訟費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用、喪葬費(fèi)用、受雇人員的工資和各種補(bǔ)貼、補(bǔ)償金、稅收、各種保險(xiǎn)費(fèi)等；特別優(yōu)先權(quán)，是指依法律規(guī)定就債務(wù)人特定的動產(chǎn)或不動產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。依客體的不同，可分為特定動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)和特定不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。

在本意見中的法定優(yōu)先受償款，僅指特定不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)利，即僅考慮與不動產(chǎn)相關(guān)的債權(quán)人就債務(wù)人的特定不動產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。主要包括：不動產(chǎn)保存人優(yōu)先權(quán)，不動產(chǎn)修建人優(yōu)先權(quán)，不動產(chǎn)出賣人優(yōu)先權(quán)，不動產(chǎn)資金貸與人優(yōu)先權(quán)，共同繼承人就補(bǔ)償金對其他繼承人取得的不動產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，共有物分割人就補(bǔ)償金對原共有的不動產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，等等。在抵押評估中也就是指法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等。而處分房地產(chǎn)的費(fèi)用以及稅金是一般優(yōu)先受償權(quán)。在抵押估價(jià)報(bào)告中不與考慮。

解釋點(diǎn)3：本意見中的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款：僅指未竣工驗(yàn)收的在建工程項(xiàng)目，如果該項(xiàng)目已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收，即工程竣工驗(yàn)收后則不考慮該欠款。

第五條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。解釋點(diǎn)：與第十五條相關(guān)。

第六條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第七條 從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力。

第八條 委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查。解釋點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)估價(jià)師的義務(wù)，核對所需要資料的原件和復(fù)印件。

第九條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。

第十條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。解釋點(diǎn)：明確抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，對“估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的”在假設(shè)限制條件中予以說明，提醒報(bào)告使用方的注意。

第十一條 法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對象。

第十二條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)全面、詳細(xì)地界定估價(jià)對象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況。解釋點(diǎn)：遇上法定用途與實(shí)際用途等相差較大的情況，（柴博的意見：各種情況都做一遍），第十三條 房地產(chǎn)估價(jià)師了解估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。

解釋點(diǎn)：優(yōu)先受償款中的拖欠工程款項(xiàng)，由總包方出具相應(yīng)的承諾函（書面說明），一般情況下，總包方提供的甲方欠款額，總比甲方所上報(bào)的大?。ㄓ姓l見過相反情況的？呵呵）。這也體現(xiàn)了本意見第十五條的精神。

第十四條 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。

內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管。

第十五條 在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。在運(yùn)用市場比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、資本化率、利潤率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明理由。解釋點(diǎn)1：謹(jǐn)慎原則的充分考慮

解釋點(diǎn)2：報(bào)酬率、資本化率、利潤率等估價(jià)參數(shù)值，可由各地房地產(chǎn)估價(jià)管理機(jī)構(gòu)公布。

柴博的意見：由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)估價(jià)管理單位牽頭，由估價(jià)單位提供各自所采用的報(bào)酬率、資本化率、利潤率等參數(shù)，（當(dāng)然要分各種用途、類型等），對所收集的資料分析后，得出各參數(shù)，供房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)使用。

（這也算是“特爾斐法”？？）

第十六條 估價(jià)對象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價(jià)值：

（一）直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價(jià)值；

（二）評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。

選擇上述方式評估抵押價(jià)值，均應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價(jià)款的數(shù)額。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測算；當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。第十七條 評估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。解釋點(diǎn)：同第十三條

第十八條 房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。

第十九條 房地產(chǎn)估價(jià)師不得濫用假設(shè)和限制條件，應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)的具體情況，在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件。

已作為假設(shè)和限制條件，對估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露，并說明其對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

解釋點(diǎn)：對估價(jià)報(bào)告結(jié)果的有重大影響的因素，在報(bào)告中必須披露，特別是該參數(shù)是寫進(jìn)假設(shè)限制條件中的。

如待開發(fā)的土地，在報(bào)告中所使用的規(guī)劃參數(shù)，其假設(shè)和限制條件不得濫用。不得隨意假設(shè)該地塊的規(guī)劃參數(shù)如容積率，規(guī)劃用途等。即便是采用的參數(shù)合理，符合當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃條件，在報(bào)告中也必須注明，其參數(shù)變化時(shí)，對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響，并提醒報(bào)告使用方注意。第二十條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含估價(jià)的依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運(yùn)用、主要計(jì)算過程等必要信息，使委托人和估價(jià)報(bào)告使用者了解估價(jià)對象的范圍，合理理解估價(jià)結(jié)果。

解釋點(diǎn)：估價(jià)師對所采用的數(shù)據(jù)、參數(shù)要說明其來源，說明其估價(jià)過程是客觀、合法、合理的，目的是讓委托人和估價(jià)報(bào)告使用者了解估價(jià)對象的范圍，合理理解估價(jià)結(jié)果。并不需要提供技術(shù)報(bào)告。

第二十一條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)確定估價(jià)對象的抵押價(jià)值，并分別說明假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值，以及房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款。

解釋點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果必須包括三項(xiàng)內(nèi)容(不得含糊其辭)

A：未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值

B：各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款

C：估價(jià)對象的抵押價(jià)值

C＝A-B

第二十二條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向估價(jià)報(bào)告使用者作如下提示：

（一）估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；

（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)解釋點(diǎn)；

（三）合理使用評估價(jià)值；

（四）定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。

解釋點(diǎn)：主要與《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的第三、十三、二十四條相關(guān)。

第二十三條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)解釋房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說明。

在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。

解釋點(diǎn)：掌握房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律（宏觀層次），房地產(chǎn)市場發(fā)展的周期性等。

第二十四條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析。

變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評估的市場價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。

解釋點(diǎn)：對估價(jià)對象房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性作出分析，該分析主要為定性分析。在報(bào)告中予以說明，并提醒報(bào)告使用方注意。

第二十五條 在處置房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)評估房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見及其理由。

解釋點(diǎn)：（個(gè)人認(rèn)為與抵押評估無關(guān)，在處置房地產(chǎn)時(shí)，評估的是房地產(chǎn)的處置價(jià)格，如拍賣價(jià)格，確定拍賣底價(jià)等。）

第二十六條 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對象的市場價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

超過估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。

解釋點(diǎn)：明確估價(jià)報(bào)告的應(yīng)用有效期為估價(jià)報(bào)告的出具之日。第二十七條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的名稱，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。解釋點(diǎn)：以本估價(jià)指導(dǎo)意見所完成的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，規(guī)范其報(bào)告名稱為《****房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》。

第二十八條 在房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動中，本意見未作規(guī)定的事宜，應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》執(zhí)行。

第二十九條 本意見由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會負(fù)責(zé)解釋。

第三十條 本意見自2006年3月1日起施行。

第三篇：房地產(chǎn)抵押登記合同范本(2017最新)

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房地產(chǎn)抵押登記合同范本(2017最新)

房地產(chǎn)抵押登記合同

平等自愿

公平公正

誠實(shí)信用

寧波市房產(chǎn)管理局

下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押:

一、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);

二、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

三、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;

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四、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);

五、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其它形式限制的房地產(chǎn);

六、依法不得抵押的其它房地產(chǎn)。

為切實(shí)保護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益,規(guī)范房地產(chǎn)抵押行為,根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的規(guī)定,房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人必須依法訂立房地產(chǎn)抵押登記合同,共同遵守。

抵押人(單位名稱或姓名)_________

債務(wù)人(單位名稱或姓名)_________

抵押權(quán)人(單位名稱或姓名)_______

一、抵押人自愿將所屬座落于____市____區(qū)____路(街)_____幢____號___室房屋的全部或者_(dá)___部分,建筑面積____平方米房屋和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用面積____平方米抵押給抵押權(quán)人,該抵押房地產(chǎn)評估價(jià)值為_____萬元;協(xié)議價(jià)值為____萬元。

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二、抵押權(quán)人經(jīng)過現(xiàn)場勘驗(yàn)和認(rèn)真調(diào)查,已查明該抵押房地產(chǎn)權(quán)屬清楚,抵押房屋和抵押部位座落、位置明確、四至界限分明,無限制該抵押房地產(chǎn)權(quán)利情況,自愿接受上述房地產(chǎn)為抵押物。該房地產(chǎn)抵押后,如果發(fā)生權(quán)屬爭議和限制權(quán)利等情況,應(yīng)由抵押品、抵押權(quán)人依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定承擔(dān)法律責(zé)任;抵押登記機(jī)關(guān)對已辦理抵押登記的房地產(chǎn)在登記的抵押期限內(nèi)負(fù)有保全義務(wù)。

三、經(jīng)義定,上述房地產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)金額為_____幣,小寫____萬元。大寫____萬元。約定債務(wù)期限為____年____月____日至_____年____月____日。

四、抵押人將房地產(chǎn)抵押給抵押權(quán)人期間,其房屋所有權(quán)證由____保管,土地使用權(quán)證由______保管,抵押房地產(chǎn)仍由抵押人占管、使用,抵押人必須保證抵押房地產(chǎn)安全完好。

五、抵押人將已出租的房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)書面告知承租人,原租憑合同繼續(xù)有效;抵押人在抵押期末滿前如需要轉(zhuǎn)讓或以其它形式處置已抵押的房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)事先取得抵押權(quán)人書面同意,凡未取得抵押權(quán)人書面同意的,轉(zhuǎn)讓或處置行為無效,如因抵押人的過失或故意行為而導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)毀損或價(jià)值減少,不能或不足以擔(dān)保債務(wù)時(shí),抵押人有義務(wù)重新提供或追加擔(dān)保。

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依合同規(guī)定需要保險(xiǎn)的,由抵押人向中國保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保。

如遇國家征地拆遷:

(一)追加擔(dān)保;

(二)重新簽訂抵押合同;

(三)_________。

六、債務(wù)人應(yīng)按合同規(guī)定,按期償還債務(wù),到期不能還清債務(wù)的,抵押人可向抵押權(quán)人申請展期抵押,經(jīng)抵押權(quán)人同意方可辦理展期抵押變更登記手續(xù),(來自:http://s.yingle.com)抵押權(quán)人未受清償,抵押人也未向抵押權(quán)人申請展期抵押的,抵押權(quán)人可按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,與與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以通過以下途徑解決:

(一)申請寧波仲裁委員會仲裁;

(二)向抵押房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。

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七、本合同未盡事項(xiàng),應(yīng)按我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行,也可以由抵押人和抵押權(quán)人另行協(xié)議,其補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)由雙方簽章并經(jīng)房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)審核同意后與本合同具有同等法律效力。

八、本合同由當(dāng)事人簽章并從房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記之日起生效。當(dāng)事人未辦理房地產(chǎn)抵押登記的,不得對搞第三人。

九、當(dāng)事人各方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng):

(一)__________;

(二)__________;

(三)__________;

本合同一式三份,抵押人、抵押權(quán)人、房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)和他項(xiàng)權(quán)證以及發(fā)證機(jī)關(guān)各一份。

抵押人(簽章): 債務(wù)人(簽章):

法定代表人(簽章): 法定代表人(簽章):

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地址: 地址:

聯(lián)系電話: 聯(lián)系電話:

委托代理人(簽章): 委托代理人(簽章):

____年___月___日 ____年___月___日

抵押權(quán)人(簽章):

法定代表人(簽章):

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____年___月___日

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證明撤權(quán)

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第四篇：成都市房地產(chǎn)抵押登記流程

成都市房地產(chǎn)抵押登記流程

一、填寫以下登記表格

1、房地產(chǎn)抵押登記申請書（房管局標(biāo)準(zhǔn)表格）

2、價(jià)值確認(rèn)書（自備）

3、房地產(chǎn)抵押合同（房管局標(biāo)準(zhǔn)表格）

4、房地產(chǎn)典當(dāng)借款合同（或者是借款協(xié)議書）

二、準(zhǔn)備以下資料

1、第一條內(nèi)所包含的所有文件

2、中眾和公司辦事人員的介紹信（開兩份，一份在辦理登記時(shí)窗口收取，第二份在領(lǐng)取證時(shí)窗口收?。⑸矸葑C原件、復(fù)印件（身份證復(fù)印件需蓋章）。

3、抵押人的身份證原件、復(fù)印件，結(jié)婚證原件、復(fù)印件，房產(chǎn)共有人身份證原件、復(fù)印件（如果抵押人是單位，則需營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件；組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件及原件，股東會決議）。

4、中眾和公司的營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件；組織機(jī)構(gòu)代碼證原件及復(fù)印件。

4、抵押物的房產(chǎn)證原件、復(fù)印件。

5、準(zhǔn)備人民幣80元整（取證時(shí)要先繳費(fèi)）

三、到成都市房管局二樓大廳（西華門街）

1、有專門的一個(gè)房產(chǎn)抵押咨詢臺處，對所提交資料進(jìn)行預(yù)審及發(fā)放窗口排號。

2、如資料無問題，拿到排號后，即可在窗口進(jìn)行辦理登記，拿到房管局抵押繳費(fèi)通知單和房管局抵押受理單。

3、按照房管局抵押受理單的要求，一般是登記成功后第二個(gè)工作日中午以后，即可進(jìn)行繳費(fèi)，在一樓總咨詢臺排號，再到一樓86-107號窗口繳納費(fèi)用。繳納費(fèi)用成功后，即可在一樓27-40號窗口領(lǐng)取權(quán)屬證書或登記證明。

成都市機(jī)動車抵押登記流程

(1)到車輛管理所車輛服務(wù)大廳或區(qū)(市)縣交警大隊(duì)車輛服務(wù)大廳

(2)領(lǐng)取《機(jī)動車抵押/注銷抵押登記申請表》

(3)按要求填寫《機(jī)動車抵押/注銷抵押登記申請表》

(4)領(lǐng)取排隊(duì)號

(5)提交《機(jī)動車抵押/注銷抵押登記申請表》、抵押權(quán)人和抵押人身份證明、《機(jī)動車登記證書》、依法訂立的主合同和抵押合同(注銷抵押為還款證明)

(6)領(lǐng)取《機(jī)動車登記業(yè)務(wù)受理憑證》

(7)到銀行指定窗口繳費(fèi)(注銷抵押無此步驟)

(8)持繳款憑證(注銷抵押不需要)和《機(jī)動車登記業(yè)務(wù)受理憑證》領(lǐng)取《機(jī)動車登記證書》

第五篇：房地產(chǎn)注銷抵押登記申請書

房產(chǎn)注銷抵押登記申請書

潮陽區(qū)房產(chǎn)管理局: 茲有我公司抵押貸款戶羅舜武，抵押物地址：汕頭市潮陽區(qū)文光街道平東居委中山中路太和西住宅區(qū)12幢（504房），抵押范圍：全部，債權(quán)數(shù)額為：25萬元正，該房地產(chǎn)權(quán)證號為：粵房地證字第號為：汕潮陽字第3000028923號?，F(xiàn)該抵押貸款戶已于2012年5月25日結(jié)清所有貸款，抵押權(quán)人與抵押人一致同意注銷抵押登記。盼望貴局予以處理，謝謝！

申請人：汕頭市濠江區(qū)銀通小額貸款有限公司

申請日期：2012年5月25日