第一篇：制度中的百分?jǐn)?shù)、房地產(chǎn)制度日期匯總

基本制度的一些數(shù)據(jù)

1、經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))、企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息、和稅金等7項(xiàng)因素。計(jì)入房?jī)r(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2%以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))等4項(xiàng)成本因素為基礎(chǔ)計(jì)算，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)利潤(rùn)控制在3%以下。

2、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過(guò)當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%。

23、房?jī)r(jià)收入比(即本地區(qū)一套建筑面積為60m的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可對(duì)無(wú)房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。

4、征用土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定

（1）征用土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府。（2）征用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)。

（3）基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的，其他土地超過(guò)70公頃的，由國(guó)務(wù)院審批。

（4）其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

5、用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。

每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過(guò)該土地被征用前3年

平均年產(chǎn)值的30倍。

6、超過(guò)開(kāi)工滿一年未開(kāi)工的,按地價(jià)款的20%以下收土地閑置費(fèi)；滿二年,無(wú)償收回土地。

7、置土地：已動(dòng)工開(kāi)發(fā),但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足開(kāi)發(fā)建設(shè)面積1/3,或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。

8、產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項(xiàng)目資本金總額的20%。

9、資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35%。(開(kāi)發(fā)中為30%)

10、出讓土地轉(zhuǎn)讓：必須同時(shí)具備：

一、屬于房屋建設(shè)的,除出讓金外,實(shí)際投入資金應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資額的25%以上；

二、屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,應(yīng)形成工業(yè)或其它建設(shè)的用地條件。

11、商品房面積誤差比超過(guò)3%,買受人有權(quán)退房。

12、工程投資額在30萬(wàn)以下或者建筑面積在300平米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。

申領(lǐng)施工許可證的條件：建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足1年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設(shè)工期超過(guò)1年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的30%建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或其他第三方擔(dān)保。

13、商品房預(yù)售條件：投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

14、依法對(duì)抵押物拍賣的，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定；未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見(jiàn)。人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)格或市價(jià)的80%；如果出現(xiàn)流拍，在行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%

15、商品房最低保修期(開(kāi)發(fā)商)保修期從交付之日起計(jì)算：屋面防水3年 管道堵塞2個(gè)月 燈具電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月 供熱供冷1個(gè)供熱冷期

商品房最低保修期(建筑單位)保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之 1 日起計(jì)算：屋面防水5年 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年 供熱供冷2個(gè)供熱冷期。

16、置業(yè)擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司。實(shí)有資本不少于1000萬(wàn)人民幣，最大擔(dān)保額度：擔(dān)保大貸款余額的總額，不得超過(guò)其實(shí)有資本的30倍，超過(guò)30倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本。

17、咨詢收費(fèi)：

口頭咨詢費(fèi)：雙方協(xié)商議定；

書(shū)面資詢費(fèi)：普通咨詢報(bào)告每份300~1000元；技術(shù)難度大、情況復(fù)雜……,一般不超過(guò)資詢標(biāo)的的0.5%.房地產(chǎn)評(píng)估采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)： 房產(chǎn)100萬(wàn)以下5‰；101—1000萬(wàn)2.5‰；1001—2000萬(wàn)1.5‰ 宗地100萬(wàn)以下4‰；101—200萬(wàn)3‰；201—1000萬(wàn)2‰；1001—2000萬(wàn)1.5‰

18、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)：

租賃代理：無(wú)論租期長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取

買賣代理：成交價(jià)格的0.5%~ 2.5%,最高不超過(guò)3%。獨(dú)家代理，由雙方協(xié)商，但最高不超過(guò)3%

評(píng)估、經(jīng)紀(jì)收費(fèi),對(duì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高,但最高不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的30%。

19、物業(yè)管理：

1）業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的召開(kāi)要有20%以上業(yè)主提議

2）主大會(huì)可以采用集體討論，也可以書(shū)面征求意見(jiàn)，但應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

3）大會(huì)做出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò) 4）須持投票權(quán)2/3通過(guò)的事務(wù)：

① 制定和修改業(yè)主公約②業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則③選、解聘物業(yè)管理企業(yè)④專項(xiàng)維修資金使用、籌措方案的決定

5）業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一名的單數(shù)業(yè)主擔(dān)任。6）業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，會(huì)議決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主持投票權(quán)1/2以上通過(guò)

7）經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉

8）維修基金：

①商品房,購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%—3%的比例向售房單位繳納維修基金?；饘偃w業(yè)主所有。

②公有住房,售房單位按照一定比例從售房款中提取,多層住宅按不低于售房款的20%,高層住宅不低于30%，基金屬售房單位所有。購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例向售房單位繳交維修基金，基金屬全體業(yè)主所有。

20、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，由購(gòu)房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。交納標(biāo)準(zhǔn)不低于所購(gòu)買的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房坐落位置的標(biāo)定地價(jià)的10%確定。

21、住房公積金：

1）新設(shè)立的單位自設(shè)立之日起30日內(nèi)到公積金管理中心辦理繳存登記，自登記之日起20日內(nèi)到受托銀行辦理公積金帳戶設(shè)立手續(xù)。

2）繳存比例：指繳存公積金數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。一般不得低于5%，原則上不高于12%

3）職工單位對(duì)職工繳存住房公積金的工資基數(shù)原則上不應(yīng)超過(guò)職工工作地所在該區(qū)城市統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上一年度職工月平均工資的2至3倍。匯繳年度為上年7月1日至下當(dāng)年6月30日。

4）當(dāng)年繳存的公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計(jì)息；上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌公告的3個(gè)月整存整取存款利率計(jì)息。每年6月30日為結(jié)息日。

5）個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)行一年一定，于每年1月1日定下一年度利率水平。

22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三、四等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件，注冊(cè)資本100萬(wàn)?！稌憾ㄙY質(zhì)證書(shū)》有效期1年。延長(zhǎng)期不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延長(zhǎng)。

22、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)分三級(jí)

項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)分一至四級(jí)

監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)分甲、乙、丙三級(jí)

工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)分甲、乙兩級(jí)

注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師資格分一級(jí)、二級(jí)；注冊(cè)建筑工程師資格分一級(jí)、二級(jí)

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、臨時(shí)資格四類。100萬(wàn)—70萬(wàn)—40萬(wàn)

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級(jí) 500萬(wàn)—50萬(wàn)

建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分：施工總承包、專業(yè)承包和勞務(wù)分包

設(shè)計(jì)資質(zhì)分為：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級(jí)）、專業(yè)資質(zhì)、勞務(wù)資質(zhì)

勘探資質(zhì)分為：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級(jí)）、行業(yè)資質(zhì)、專項(xiàng)資質(zhì)

房地產(chǎn)制度日期匯總（總結(jié)復(fù)習(xí)增強(qiáng)記憶）

2日

1、拍賣標(biāo)的的展示時(shí)間不少于2日。拍賣公告于拍賣前7日，房地產(chǎn)于半個(gè)月至一個(gè)月。5日

1、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，在收到估價(jià)結(jié)果5日內(nèi)，申請(qǐng)復(fù)核；

2、原估價(jià)機(jī)構(gòu)收到復(fù)核申請(qǐng)5日內(nèi)答復(fù)；

7日

1、拆遷估價(jià)：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，或另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)自收到復(fù)核申請(qǐng)起5日內(nèi)給予答復(fù)，結(jié)果改變的，重新出具報(bào)告，未改變的出具書(shū)面通知。另行委托的，受托機(jī)構(gòu)10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。仍有異議，自收到復(fù)核結(jié)果或另行委托估價(jià)報(bào)告5日內(nèi)，向估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。估價(jià)專家委員會(huì)10日內(nèi)出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。

2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記，登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記，不予登記的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知權(quán)利人(申請(qǐng)人)；

3、登記機(jī)關(guān)對(duì)符合抵押登記條件的在7日內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)；

4、土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料

5、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收7個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間，地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書(shū)面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。10日

1、房屋拆遷管理部門(mén)在收到拆遷延期申請(qǐng)之日起10日以書(shū)面形式給與答復(fù)；

2、征地，在收到征收土地方案后，10日內(nèi)以書(shū)面或其他形式進(jìn)行公告。

3、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更時(shí)，代管的維修資金帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起10日內(nèi)送房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)備案。

4、契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款

5、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，3 書(shū)面通知買受人；買受人在接到通知之日起15日內(nèi)，作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。15日內(nèi)未做出書(shū)面答復(fù)的，視同接受。

6、不良行為紀(jì)錄以企業(yè)自報(bào)為主，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在受到行政處罰后10內(nèi)將有關(guān)信息直接報(bào)系統(tǒng)管理部門(mén)。

7、不良行為記錄以企業(yè)自報(bào)為主，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在受到行政處罰后10天內(nèi)將有關(guān)信息直接報(bào)送系統(tǒng)管理部門(mén)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)系統(tǒng)管理部門(mén)轉(zhuǎn)去的投訴在15日內(nèi)反饋意見(jiàn)。15日

1、需要延長(zhǎng)拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿前15日，申請(qǐng)延期； 拆遷部門(mén)10日內(nèi)給答復(fù)，延長(zhǎng)暫停期不得超過(guò)1年。

2、拆遷行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日

3、房屋拆遷管理部門(mén)實(shí)施強(qiáng)制拆遷，應(yīng)當(dāng)提前15日通知被拆遷人。

4、登記發(fā)證時(shí)限：注銷登記：15日；

5、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)及其授權(quán)機(jī)構(gòu)，在收到《建設(shè)工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；不符合條件的，自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)通知建設(shè)單位，并說(shuō)明理由。

6、拆遷行政裁決，終結(jié)裁決：作為自然人的申請(qǐng)人死亡，15日內(nèi)沒(méi)有近親屬或近親屬未表示參加裁決或放棄參加裁決的。20日

1、估價(jià)機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)審批，建設(shè)部自收到初審意見(jiàn)和材料之日起，20個(gè)工作日內(nèi)作出決定，因故經(jīng)分管部長(zhǎng)批準(zhǔn)可延長(zhǎng)10個(gè)工作日，做出行政許可決定。30日

1、市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)審查

2、征地，縣以上土地行政管理部門(mén)對(duì)受理的建設(shè)項(xiàng)目，在30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案，征地方案和供地方案，建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)。

3、拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)由受理單位在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。

4、拆遷裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日做出（當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，在接到裁決書(shū)之日起60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以在3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴，在訴訟期間，拆遷人已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)房的情況下，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行）

5、新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

6、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

7、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)到房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

8、集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲?guó)家土地，自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)登記。變更、注銷登記和他項(xiàng)權(quán)利登記自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出。

9、登記發(fā)證時(shí)限：房屋初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記：30日

10、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。未備案或未按規(guī)定期限備案房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

11、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理備案手續(xù)；

12、房地產(chǎn)當(dāng)事人在抵押合同簽訂后的30日內(nèi)辦理抵押登記；

13、簽訂、變更、終止租賃合同或簽定抵押合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，辦理房屋租賃登記備案；管理部門(mén)對(duì)符合登記條件的應(yīng)在7日內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證，特殊原因的最長(zhǎng)不得超過(guò)法定辦理期限。

14、業(yè)主委員自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員名單等材料向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案；

15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，進(jìn)行驗(yàn)收。

16、新設(shè)立的單位應(yīng)當(dāng)自設(shè)立之日起30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并在登記之日起20日內(nèi)持住房公積金中心的審核文件，4 到受托銀行為本單位職工辦理住房公積金帳戶的設(shè)立手續(xù)。

17、估價(jià)師續(xù)期注冊(cè)的，注冊(cè)管理初審機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接到材料之日起30日內(nèi)，做出是否續(xù)期注冊(cè)的決定。準(zhǔn)予許其續(xù)期注冊(cè)的，應(yīng)在30日內(nèi)報(bào)注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)備案。

18、準(zhǔn)予變更注冊(cè)的，應(yīng)在30日內(nèi)報(bào)注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)備案。

19、耕地占用稅的納稅期限為30天，20、建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。2個(gè)月

1、國(guó)家收回土地使用權(quán)的情況之一：未在60日內(nèi)支付全部地價(jià)款。3個(gè)月

1、拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，在裁決書(shū)送達(dá)起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴；

2、發(fā)證機(jī)關(guān)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取施工許可證3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，不能開(kāi)工的應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，以2次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月；

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)；房地產(chǎn)管理部門(mén)在7日內(nèi)作出是否受理的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理。

4、租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽定租賃合同。

5、房屋轉(zhuǎn)移登記，自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

6、房屋初始登記，房屋竣工后90日內(nèi)申請(qǐng)登記。

7、新建房屋初始登記申請(qǐng)人應(yīng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)提出申請(qǐng)；集體土地上的房屋因土地使用權(quán)變?yōu)閲?guó)家土地，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。登記機(jī)關(guān)受理申請(qǐng)后,對(duì)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記30日內(nèi)作出，對(duì)注銷登記15日內(nèi)作出。

8、建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

6個(gè)月

1、城市規(guī)劃區(qū)的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后6個(gè)月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)報(bào)送有關(guān)竣工資料；

2、租賃時(shí)間超過(guò)6個(gè)月，應(yīng)辦理租賃合同，合同期限不能超過(guò)出讓年限。

3、房屋權(quán)屬證書(shū)遺失，權(quán)利人應(yīng)及時(shí)登報(bào)申明作廢，而登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無(wú)異議的方可補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證。

4、人為終止租賃合同的：無(wú)正當(dāng)理由拖欠房租6個(gè)月以上，公有住宅房屋無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上；

5、房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可 免征房產(chǎn)稅； 1年

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)有效期1年，延長(zhǎng)期不得超過(guò)2年，當(dāng)取得證書(shū)1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，有效期不得延長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件，注冊(cè)資本100萬(wàn)。

2、拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限不得超過(guò)1年；

3、延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)期限的，但最長(zhǎng)不得超過(guò)1年；

4、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年檢制度。

5、土地使用權(quán)出讓合同：超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工的，可無(wú)償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力或政府，政府有關(guān)部門(mén)的行為或動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

6、對(duì)閑置土地的處置方式：延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)期限，但最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。

第二篇：房地產(chǎn)制度相關(guān)日期匯總

房地產(chǎn)制度相關(guān)日期匯總（如有錯(cuò)誤之處自己修改一下）30日

1、市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)審查

2、征地，縣以上土地行政管理部門(mén)對(duì)受理的建設(shè)項(xiàng)目，在30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案，征地方案和供地方案，建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)。

3、拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)由受理單位在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。

4、拆遷裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日做出（當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，在接到裁決書(shū)之日起60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以在3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴，在訴訟期間，拆遷人已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)房的情況下，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行）

5、新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

6、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

7、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)到房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

8、集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲?guó)家土地，自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)登記。變更、注銷登記和他項(xiàng)權(quán)利登記自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出。

9、登記發(fā)證時(shí)限：房屋初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記：30日

10、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。未備案或未按規(guī)定期限備案房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

11、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理備案手續(xù)；

12、房地產(chǎn)當(dāng)事人在抵押合同簽訂后的30日內(nèi)辦理抵押登記；

13、簽訂、變更、終止租賃合同或簽定抵押合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，辦理房屋租賃登記備案；管理部門(mén)對(duì)符合登記條件的應(yīng)在7日內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證，特殊原因的最長(zhǎng)不得超過(guò)法定辦理期限。

14、業(yè)主委員自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員名單等材料向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案；

15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，進(jìn)行驗(yàn)收。

16、新設(shè)立的單位應(yīng)當(dāng)自設(shè)立之日起30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并在登記之日起20日內(nèi)持住房公積金中心的審核文件，到受托銀行為本單位職工辦理住房公積金帳戶的設(shè)立手續(xù)。

17、估價(jià)師續(xù)期注冊(cè)的，注冊(cè)管理初審機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接到材料之日起30日內(nèi)，做出是否續(xù)期注冊(cè)的決定。準(zhǔn)予許其續(xù)期注冊(cè)的，應(yīng)在30日內(nèi)報(bào)注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)備案。

18、準(zhǔn)予變更注冊(cè)的，應(yīng)在30日內(nèi)報(bào)注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)備案。

19、耕地占用稅的納稅期限為30天，20、建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

2個(gè)月

1、國(guó)家收回土地使用權(quán)的情況之一：未在60日內(nèi)支付全部地價(jià)款。3個(gè)月

1、拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，在裁決書(shū)送達(dá)起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴；

2、發(fā)證機(jī)關(guān)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取施工許可證3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，不能開(kāi)工的應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，以2次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月；

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)；房地產(chǎn)管理部門(mén)在7日內(nèi)作出是否受理的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理。

4、租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽定租賃合同。

5、房屋轉(zhuǎn)移登記，自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

6、房屋初始登記，房屋竣工后90日內(nèi)申請(qǐng)登記。

7、新建房屋初始登記申請(qǐng)人應(yīng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)提出申請(qǐng)；集體土地上的房屋因土地使用權(quán)變?yōu)閲?guó)家土地，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。登記機(jī)關(guān)受理申請(qǐng)后,對(duì)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記30日內(nèi)作出，對(duì)注銷登記15日內(nèi)作出。

8、建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

6個(gè)月

1、城市規(guī)劃區(qū)的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后6個(gè)月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)報(bào)送有關(guān)竣工資料；

2、租賃時(shí)間超過(guò)6個(gè)月，應(yīng)辦理租賃合同，合同期限不能超過(guò)出讓年限。

3、房屋權(quán)屬證書(shū)遺失，權(quán)利人應(yīng)及時(shí)登報(bào)申明作廢，而登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無(wú)異議的方可補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證。

4、人為終止租賃合同的：無(wú)正當(dāng)理由拖欠房租6個(gè)月以上，公有住宅房屋無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上；

5、房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅；

1年

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)有效期1年，延長(zhǎng)期不得超過(guò)2年，當(dāng)取得證書(shū)1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，有效期不得延長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件，注冊(cè)資本100萬(wàn)。

2、拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限不得超過(guò)1年；

3、延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)期限的，但最長(zhǎng)不得超過(guò)1年；

4、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年檢制度。

5、土地使用權(quán)出讓合同：超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工的，可無(wú)償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力或政府，政府有關(guān)部門(mén)的行為或動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

6、對(duì)閑置土地的處置方式：延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)期限，但最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。

2年

1、批準(zhǔn)的臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的使用期限不得超過(guò)2年；

2、注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師注冊(cè)有效期2年，期滿需要繼續(xù)注冊(cè)的，應(yīng)當(dāng)在期滿前30日內(nèi)辦理注冊(cè)有；

3、新成立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，其臨時(shí)資格的最長(zhǎng)期限為2年，在2年內(nèi)仍達(dá)不到3級(jí)機(jī)構(gòu)資格條件的，不得再次申請(qǐng)臨時(shí)資格，機(jī)構(gòu)資格等級(jí)每2年重新評(píng)定一次。

4、耕地占用稅加成：對(duì)獲準(zhǔn)征用或占用耕地超過(guò)2年未使用的，加征規(guī)定稅額2倍以下的耕地占用稅。3年

1、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)有效期3年，有效期前3個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期注冊(cè)。注冊(cè)管理初審機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自接到上述材料之日起30日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予其續(xù)期注冊(cè)的決定。5年

1、對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅；

2、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自有住宅，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住5年以上的，免征土地增值稅；

3、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)： 1）因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止，不滿5年的；

2）因在房地產(chǎn)估價(jià)或相關(guān)業(yè)務(wù)中犯錯(cuò)受行政處罰或撤職以上行政處分，自處罰決定之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿2年的；

3）被注銷房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)的，自被注銷注冊(cè)之日起至申請(qǐng)之日止不滿5年的。

20年

1、租賃期限不得超過(guò)20年；

（1）申請(qǐng)登記時(shí)限：

①總登記公告：登記期限開(kāi)始之日30日內(nèi)

②初始登記：竣工后3個(gè)月（90日）內(nèi)（新建房屋：竣工（驗(yàn)收）后3個(gè)月內(nèi)）③轉(zhuǎn)移登記：90日內(nèi)

④變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記：30日 ⑤集體土地征用：30天

（2）登記機(jī)關(guān)受理登記申請(qǐng)后的發(fā)證時(shí)限：

①初始登記、初始登、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記：30日 ②注銷登記：15日

（租賃登記備案申請(qǐng)：合同簽定后30日內(nèi)；抵押登記申請(qǐng)：合同簽定后30日內(nèi)）

第三篇：房地產(chǎn),管理,制度

物業(yè)部申購(gòu)與領(lǐng)用管理制度

為加強(qiáng)公司各物業(yè)小區(qū)的物品申購(gòu)和領(lǐng)用管理，保障各物業(yè)小區(qū)工作的正常進(jìn)行，控制物品的規(guī)格及節(jié)約經(jīng)費(fèi)開(kāi)支，提高資金和物品的利用率，特制定本制度。

一、物業(yè)部物品的申購(gòu)

1、物業(yè)部各物業(yè)小區(qū)對(duì)日常所需的辦公用品、保安用品、保潔用品、綠化用品、安全消防器材、物業(yè)及工程維護(hù)維修保養(yǎng)所需的工具物品等，原則上要求按月填報(bào)《月度物資申購(gòu)表》，報(bào)物業(yè)倉(cāng)庫(kù)核查庫(kù)存情況。具體如下表所示：

2、物業(yè)部各物業(yè)小區(qū)填寫(xiě)《月度物資申購(gòu)表》時(shí)，要本著計(jì)劃性、節(jié)約性的原則，預(yù)估易損易耗及常規(guī)消耗配件和常規(guī)消耗物料，分類、分項(xiàng)標(biāo)明規(guī)格、型號(hào)及用途等，各物業(yè)小區(qū)主任要嚴(yán)格把關(guān)，防止重復(fù)、超標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買，避免造成人為積壓。

3、物業(yè)部各物業(yè)小區(qū)應(yīng)于每月20日前填寫(xiě)《月度物資申購(gòu)表》，于25日前完成物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)審核簽字后，報(bào)采購(gòu)部詢價(jià)初審、財(cái)務(wù)部復(fù)審，30日前報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)進(jìn)入采購(gòu)流程，次月10日前采購(gòu)部完成物品采購(gòu)交物業(yè)倉(cāng)庫(kù)入庫(kù)。

4、物業(yè)倉(cāng)庫(kù)可根據(jù)實(shí)際庫(kù)存情況和日常庫(kù)存的消耗記錄，設(shè)立常用消耗物品安全庫(kù)存量，一般以三個(gè)月的消耗量?jī)?chǔ)備。

5、各物業(yè)小區(qū)所需的物品，均須按年分季做 出計(jì)劃，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)審核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，知會(huì)采購(gòu)部備案。

6、如遇突發(fā)性等特殊情況，急需購(gòu)買配件物料時(shí)，可隨即填寫(xiě)《物資申購(gòu)表》，經(jīng)物業(yè)小區(qū)主任、物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)簽字后，急轉(zhuǎn)采購(gòu)部進(jìn)入采購(gòu)流程處理。采購(gòu)部在接到經(jīng)過(guò)審批的急需購(gòu)買配件或物品《物資申購(gòu)表》，必須在3個(gè)工作日內(nèi)完成采購(gòu)交物業(yè)倉(cāng)庫(kù)入庫(kù)。具體申報(bào)表如下：

7、物業(yè)部或各物業(yè)小區(qū)可設(shè)立應(yīng)急維修備用金，金額為人民幣1，000元，主要用于工程維 修和突發(fā)事件，如供水、供電、消防、排水、備用發(fā)電、道閘、門(mén)襟等設(shè)備所需物品維修的釆購(gòu)，需動(dòng)用備用金采購(gòu)的物品，必須提前上報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)，待批準(zhǔn)后實(shí)施，費(fèi)用在1，000元之內(nèi)，可從備用金內(nèi)支取，1，000元以上的由公司統(tǒng)一開(kāi)具支票或轉(zhuǎn)帳。

8、若遇設(shè)備／系統(tǒng)緊急故障，急需要采購(gòu)物品，費(fèi)用在人民幣500元之內(nèi)，可先支取備用金，維修好后再上報(bào)公司統(tǒng)一報(bào)銷。

二、物品采購(gòu)

1、物品選購(gòu)三原則：

⑴同種物品購(gòu)置部門(mén)找三家。⑵同種物品報(bào)三家。⑶同種物品最后定三家。

2、定購(gòu)三原則： ⑴同類物品質(zhì)量最優(yōu)。⑵同類物品價(jià)格最低。

⑶同類物品的供應(yīng)商服務(wù)最好。

3、驗(yàn)收三原則：

⑴由購(gòu)置部門(mén)、使用部門(mén)、資產(chǎn)管理等部門(mén)共同參與驗(yàn)收。

⑵經(jīng)參與驗(yàn)收的各方代表簽字方能視為有效。⑶發(fā)現(xiàn)假偽劣產(chǎn)品，一票否決，堅(jiān)決退貨。

4、物業(yè)部和各物業(yè)小區(qū)正常申購(gòu)的物品，經(jīng)申購(gòu)審批流程完成后，交由采購(gòu)部按《采購(gòu)流程》處理，并在規(guī)定要求期限完成采購(gòu)交物業(yè)倉(cāng)庫(kù)入庫(kù)。

5、若遇設(shè)備／系統(tǒng)緊急故障，急需要零星采購(gòu)費(fèi)用在人民幣500元之內(nèi)物品，可經(jīng)過(guò)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)同意批準(zhǔn)后，先行支取備用金實(shí)施 零星采購(gòu)急需物品或配件，要求零星采購(gòu)必須取得相關(guān)票據(jù)，待維修好后再按報(bào)銷流程統(tǒng)一報(bào)銷。

三、物品入庫(kù)

1、物品入庫(kù)，是為了確保采購(gòu)物品的質(zhì)量，辦理完備的入庫(kù)手續(xù)。

2、入庫(kù)時(shí)需登記的內(nèi)容為：日期、時(shí)間、名稱、數(shù)量、品種、重量、有效期及類別等，并要有申購(gòu)物業(yè)小區(qū)和使用明細(xì)，并要求與發(fā)票或收據(jù)相吻合。

3、入庫(kù)時(shí)需開(kāi)箱／盒查驗(yàn)物品的質(zhì)量，若倉(cāng)庫(kù)人員無(wú)法把握時(shí)，可請(qǐng)申購(gòu)或維修或工程人員協(xié)助，并對(duì)查驗(yàn)的物品簽字認(rèn)可。

4、倉(cāng)庫(kù)管理人員應(yīng)將驗(yàn)收入庫(kù)的物品分別堆放、編號(hào)，方便查找。

5、燃油、應(yīng)急發(fā)電機(jī)和裝修工程等使用的汽 油、柴油、油漆、涂料等燃料和化學(xué)品，不需入庫(kù)，但供貨商必須送到申購(gòu)地時(shí)，倉(cāng)庫(kù)管理員要在現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)油料和化學(xué)品的質(zhì)量、數(shù)量。

6、所有申購(gòu)的物品、配件、設(shè)備等可不進(jìn)入物業(yè)倉(cāng)庫(kù)，但入庫(kù)、出庫(kù)的手續(xù)必須按公司規(guī)定辦理相關(guān)領(lǐng)用手續(xù)。

7、申購(gòu)的物品、配件、設(shè)備到申購(gòu)地開(kāi)箱后，若有技術(shù)數(shù)據(jù)和隨機(jī)文件，需交物業(yè)工程或檔案管理人員統(tǒng)一歸檔，安裝和使用人員需閱用這些數(shù)據(jù)文件時(shí)，可辦理借閱手續(xù)。

四、倉(cāng)儲(chǔ)管理

1、物品在倉(cāng)庫(kù)內(nèi)儲(chǔ)存，應(yīng)按不同種類分別存放，并設(shè)置品種代碼與之對(duì)應(yīng)，設(shè)立“物品的進(jìn)、出、存貨卡”，物品要先進(jìn)先出，定期盤(pán)點(diǎn)，當(dāng)提貨時(shí)可快捷的提出

2、要節(jié)約倉(cāng)容，合理使用倉(cāng)容，對(duì)干貨、液體貨、物品輕重、危險(xiǎn)品等需區(qū)分和分開(kāi)存放，重載物品與輕拋物品不要混放，有揮發(fā)性物品與吸潮物品不要混放。

3、倉(cāng)庫(kù)管理員要留意倉(cāng)房的溫度和濕度情況，注意防火和防潮安全，確保所有物品的安全存放。

4、倉(cāng)庫(kù)管理員對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的物品應(yīng)經(jīng)常檢查，對(duì)存放在倉(cāng)庫(kù)時(shí)間較長(zhǎng)的物品要主動(dòng)向部門(mén)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)反映滯存情況，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)中發(fā)現(xiàn)霉變、破損或超保管期的物品應(yīng)及時(shí)提出處理意見(jiàn)。

5、倉(cāng)庫(kù)重地，除倉(cāng)庫(kù)管理人員和因業(yè)務(wù)、工作需要的有關(guān)人員外，任何人未經(jīng)許可不準(zhǔn)隨意出入倉(cāng)庫(kù)。

6、倉(cāng)庫(kù)管理員必須每月最少2次與各物業(yè)小區(qū)主任核對(duì)物品情況和具體數(shù)據(jù)，每月30號(hào)完成 對(duì)各物業(yè)小區(qū)的物品盤(pán)點(diǎn)，于次月2號(hào)完成物業(yè)倉(cāng)庫(kù)和各物業(yè)小區(qū)物品的《月度統(tǒng)計(jì)報(bào)表》，交物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)備案，防止人為流失和造成浪費(fèi)。

五、工具借用

1、臨時(shí)借用工具，由使用小區(qū)主任填寫(xiě)《臨時(shí)工具借用申請(qǐng)表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，向倉(cāng)庫(kù)管理員申請(qǐng)借用，并在《工具借用登記本》上登記。在交還時(shí)，倉(cāng)庫(kù)管理員也要在該表上寫(xiě)明交還時(shí)間并簽收，簽收時(shí)應(yīng)檢查工具及其附件是否完好無(wú)損，若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即記錄，并向物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)反映。

2、個(gè)人借用工具的品種根據(jù)需要配備，由使用人提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后到倉(cāng)庫(kù)辦理借用乎續(xù)，借用后個(gè)人負(fù)責(zé)使用和保管，業(yè)務(wù)完成請(qǐng)及時(shí)交還，倉(cāng)庫(kù)管理人需作簽收記錄。

3、公共工具借用由工程人員或小區(qū)主任申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，到倉(cāng)庫(kù)辦理借用手續(xù)，借用后由申請(qǐng)人或指定專人負(fù)責(zé)保管。

4、工具調(diào)換原則上以舊換新，發(fā)生丟失和毀損，由保管者寫(xiě)明原因，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，不屬人力不可抗拒的丟失和損壞，由使用人按當(dāng)時(shí)工具的價(jià)格賠償；屬長(zhǎng)期使用正常磨損或損壞，由物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)辦理報(bào)廢手續(xù)。

5、工具一律不得公物私用，特殊情況須經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意，否則丟失或損壞由使用人全部賠償。

六、物品領(lǐng)用

1、物品到各物業(yè)小區(qū)后，請(qǐng)物業(yè)工程人員或各物業(yè)小區(qū)主任到物業(yè)倉(cāng)庫(kù)辦理物品領(lǐng)用手續(xù)，填寫(xiě)《物資領(lǐng)用記錄表》，注明數(shù)量、規(guī)格、名稱、維修或施工內(nèi)容、安裝位置等，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后領(lǐng)取使用。

2、《物資領(lǐng)用記錄表》一式三聯(lián)，一聯(lián)留存?zhèn)}庫(kù)（核賬對(duì)賬用），一聯(lián)由領(lǐng)料工程人員或小區(qū)主任保管（核賬對(duì)賬用），一聯(lián)由倉(cāng)庫(kù)管理員月底轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)（核算成本，沖減庫(kù)存用）。

3、物品領(lǐng)用原則上以舊換新，但在實(shí)施過(guò)程中可先領(lǐng)后交，若發(fā)生多領(lǐng)，應(yīng)主動(dòng)歸還物業(yè)倉(cāng)庫(kù)。

4、若工程或維修中確需新增的物品，被盜或遺失的物品，需在領(lǐng)料記錄表上注明，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后備案。

5、物業(yè)倉(cāng)庫(kù)嚴(yán)格落實(shí)履行物品驗(yàn)收、出入庫(kù)手續(xù)，建立物資物品倉(cāng)庫(kù)管理臺(tái)賬，做到賬物相符，數(shù)量一致；做好日常物資物品衛(wèi)生整潔、有序擺放；堅(jiān)持每月一查一清工作。

6、工程人員和各物業(yè)小區(qū)主任，必須將領(lǐng)用 的物品使用和維修情況，在《物品使用記錄表》進(jìn)行記錄，將換下來(lái)的物品和配件歸還物業(yè)倉(cāng)庫(kù)。

七、物品報(bào)廢

1、工程人員對(duì)所有物業(yè)設(shè)備除加強(qiáng)日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等工作外，還應(yīng)認(rèn)真做好物業(yè)設(shè)備、材料的更新工作。

2、工作人員以舊換新的舊料，如燈具、閥門(mén)和配件等集中到一定數(shù)量作報(bào)廢處理，對(duì)有回收利用價(jià)值的金屬、塑料可集中送至廢品回收站，所得款項(xiàng)交財(cái)務(wù)入帳。

3、申請(qǐng)?jiān)O(shè)備報(bào)廢，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo) 批準(zhǔn)同意后，填寫(xiě)“固定資產(chǎn)報(bào)廢鑒定書(shū)”，經(jīng)財(cái)務(wù)部和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意后方可報(bào)廢。

4、設(shè)備報(bào)報(bào)廢需符合下列情況之一 ⑴經(jīng)預(yù)測(cè)，繼續(xù)大修后技術(shù)性能仍不能滿足工作（技術(shù)）要求，并且大修需要費(fèi)用相對(duì)更新設(shè)備較多的。

⑵嚴(yán)重影響安全，又無(wú)法改造，繼續(xù)使用可能引起事故的。

⑶嚴(yán)重污染環(huán)境，危害人體健康，進(jìn)行改造又不經(jīng)濟(jì)的。

⑷其它需淘汰或更換的設(shè)備。

⑸對(duì)倉(cāng)庫(kù)中發(fā)現(xiàn)因過(guò)期、損壞和老化不能使用的物品，倉(cāng)管員應(yīng)按報(bào)物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)報(bào)廢，相關(guān)人員應(yīng)吸取教訓(xùn)，在以后的工作中加以避免。

八、物品盤(pán)點(diǎn)

1、每月30日前各物業(yè)小區(qū)主任，負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)小區(qū)物資的庫(kù)存情況報(bào)物業(yè)倉(cāng)管。

2、物業(yè)倉(cāng)管應(yīng)定期（每月30日前）盤(pán)點(diǎn)物業(yè)倉(cāng)庫(kù)和各物業(yè)小區(qū)物品庫(kù)存，發(fā)現(xiàn)升溢或損缺，應(yīng)尋找原因，并寫(xiě)出盤(pán)盈盤(pán)虧報(bào)告，若差額嚴(yán)重，物業(yè)倉(cāng)管應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3、物業(yè)倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的各種物品應(yīng)做到帳、物、卡三相符，物業(yè)經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)需監(jiān)督物業(yè)倉(cāng)庫(kù)的情況，防止物品過(guò)多、過(guò)少、損壞或過(guò)期等情況。

4、物業(yè)倉(cāng)管負(fù)責(zé)在次月2日前，根據(jù)物業(yè)倉(cāng)庫(kù)和各物業(yè)小區(qū)物品庫(kù)存數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)編制《月度物資進(jìn)出庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表》交物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)，防止人為流失和造成浪費(fèi)。

九、物品報(bào)銷

1、為了減少因附件不齊單據(jù)被退回的情況，報(bào)銷人要按《財(cái)務(wù)報(bào)銷制度》所列各類具體業(yè)務(wù)的附件要求備齊附件，如《物業(yè)部零星費(fèi)用報(bào)銷匯總表》、《物資申購(gòu)表》、《發(fā)票或收據(jù)》、《送貨單》、《驗(yàn)收單》、《入庫(kù)單》、《物資領(lǐng)用記錄表》、《物品使用記錄表》等。

2、報(bào)銷人可按照《財(cái)務(wù)報(bào)銷制度》附表所列的審核要點(diǎn)首先進(jìn)行自審，自審?fù)ㄟ^(guò)后再送下一環(huán)節(jié)的物業(yè)小區(qū)主任——物業(yè)工程人員——物業(yè)經(jīng)理——分管領(lǐng)導(dǎo)審核與審批，并按審核、審批 要點(diǎn)進(jìn)行審核審批，確保及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及早解決。

3、物業(yè)部門(mén)的辦公費(fèi)用、清潔綠化費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用、物業(yè)活動(dòng)費(fèi)用、公司車輛費(fèi)用、維護(hù)維修費(fèi)用等報(bào)銷，按上述審核審批流程和《財(cái)務(wù)報(bào)銷制度》執(zhí)行。

4、關(guān)于物業(yè)部門(mén)處理應(yīng)急供水、供電、發(fā)電、排水、三防、消防、道閘、門(mén)襟、電梯、救人等維修設(shè)備設(shè)施，緊急需要購(gòu)買的物品，需要先電話報(bào)告物業(yè)經(jīng)理或分管領(lǐng)導(dǎo)同意后才可實(shí)施應(yīng)急采購(gòu)活動(dòng)，事后按《財(cái)務(wù)報(bào)銷制度》的報(bào)銷和審核審批流程處理。

5、報(bào)銷單上的報(bào)銷摘要內(nèi)容必需與發(fā)票或收據(jù)內(nèi)容填寫(xiě)一致，嚴(yán)格控制無(wú)票據(jù)報(bào)銷的行為，如需要附加說(shuō)明的必須用鉛筆在備注欄注明。

6、預(yù)算內(nèi)物業(yè)維修費(fèi)用的報(bào)銷要與預(yù)算審批 表一一對(duì)應(yīng)標(biāo)注，當(dāng)月預(yù)算的費(fèi)用必須在下月25日前報(bào)銷完畢，否則如果要發(fā)生該筆費(fèi)用必須重新進(jìn)行預(yù)算審批，正常預(yù)算內(nèi)的費(fèi)用不得挪作他用。

十、附則

1、本《物業(yè)部申購(gòu)與領(lǐng)用管理制度》自2018年8月1日起實(shí)施，之前如有相關(guān)制度或規(guī)定沖突的，以本制度執(zhí)行為準(zhǔn)。

2、騰瑞地產(chǎn)公司物業(yè)部負(fù)責(zé)本制度的執(zhí)行與解釋。

十一、附頁(yè)

1、《月度物資申購(gòu)表》

2、《物資申購(gòu)表》

3、《臨時(shí)工具借用申請(qǐng)表》

4、《物資領(lǐng)用記錄表》

5、《物品使用記錄表》

6、《物品報(bào)廢申請(qǐng)鑒定表》

7、《月度物資進(jìn)出庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表》

8、《物業(yè)部零星費(fèi)用報(bào)銷匯總表》

9、《物業(yè)部物資申購(gòu)與領(lǐng)用流程》

騰瑞地產(chǎn)公司物業(yè)部 2018年7月18日

第四篇：房地產(chǎn)銷售部制度

名筑·新東城銷售部規(guī)章制度

博晟機(jī)構(gòu)名筑新東城項(xiàng)目組

一、行為規(guī)范

1.儀容儀表

① 員工上班時(shí)要精神振作、情緒飽滿，以積極的態(tài)度和端正的儀容投入工作崗位； ② 員工在接待中心上班時(shí)內(nèi)外著裝必須保持整潔；

③ 注意隨時(shí)保持個(gè)人衛(wèi)生，做到無(wú)汗味、無(wú)異味；上班不得使用異味食品；

④ 員工要講究文明禮貌，待人要熱情友好，不講粗話、臟話；會(huì)見(jiàn)客戶必須面帶微笑、舉止大方，在任何情形下都不準(zhǔn)與之爭(zhēng)執(zhí)、頂撞；與客戶同行時(shí)，不許禮讓，請(qǐng)客戶先行； ⑤ 員工在上班時(shí)間內(nèi)對(duì)上級(jí)主管必須稱呼職位，如“X總”、“X總監(jiān)”、“X經(jīng)理”；

2.工作守則

① 員工要遵守紀(jì)律，服從管理，專心工作，嚴(yán)格執(zhí)行公事的各項(xiàng)規(guī)章制度，履行各自的崗位職責(zé)；

② 銷售人員的手機(jī)必須全天開(kāi)通（開(kāi)會(huì)時(shí)調(diào)為震動(dòng)）；

在工作期間不準(zhǔn)嬉戲、扎堆聊天、高聲喧嘩、唱歌聽(tīng)音樂(lè)、吃東西、玩手機(jī)；

不準(zhǔn)未經(jīng)主管許可而擅自脫崗；不準(zhǔn)工作時(shí)間外出辦私事；不準(zhǔn)閱讀與銷售無(wú)關(guān)的報(bào)刊、雜志或書(shū)籍；

③ 不得長(zhǎng)時(shí)間打私人電話，不準(zhǔn)用銷售熱線撥打私人電話；

④ 不得私下傳播閑言閑語(yǔ)或背后詆毀他人；不得做出有損客戶尊嚴(yán)或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)形象的言行；

⑤ 愛(ài)護(hù)工作區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施、設(shè)備、辦公家具、文具等，努力降低消耗；下班前應(yīng)隨手關(guān)閉空調(diào)、燈及門(mén)窗；

⑥ 禁止利用工作及業(yè)務(wù)上的便利，收取不正當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)或回扣。

二、來(lái)電客戶接待制度

1.基本要求

① 銷售代表應(yīng)及時(shí)迅速的接聽(tīng)電話并在電話鈴聲響起三聲前接聽(tīng)

② 接聽(tīng)來(lái)電時(shí)不得報(bào)于客戶自己的姓名，所有來(lái)電下班前經(jīng)主管分配后重新約訪； ③ 接聽(tīng)電話時(shí)應(yīng)精神飽滿、語(yǔ)言親切、吐字清晰，開(kāi)場(chǎng)白為“您好，名筑新東城”； ④ 主動(dòng)詢問(wèn)客戶姓名、認(rèn)知途徑、工作區(qū)域、購(gòu)房預(yù)算等重要訊息，隨手做好記錄工作，便于日后追電、追訪跟進(jìn)客戶

⑤ 主動(dòng)詢問(wèn)客戶的聯(lián)絡(luò)方式，并熱情邀約其親臨現(xiàn)場(chǎng)看房；

⑥ 通話結(jié)束后必須等客戶先掛斷電話后輕放聽(tīng)筒；

⑦ 將所得信息完整記錄在來(lái)電登記表上

2.注意事項(xiàng)

① 通話內(nèi)容應(yīng)盡量簡(jiǎn)短，以不超過(guò)3分鐘為宜；

② 盡量創(chuàng)造誘因以吸引客戶親臨現(xiàn)場(chǎng)看房；

③ 每天下班前必須約訪完所分配客戶，盡量使其牢記你的姓名及聯(lián)系方式；

④ 遇到找人電話時(shí)回答“請(qǐng)稍等”，輕叩聽(tīng)筒于桌面，如對(duì)方不在應(yīng)回答“對(duì)不起，X人暫時(shí)不在，請(qǐng)問(wèn)您是？方便留言嗎？”并隨手做好記錄工作

⑤ 遇到尋找甲方、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或詢問(wèn)甲方電話時(shí)，應(yīng)問(wèn)清原因再給予答復(fù)。

三、來(lái)訪客戶接待制度

1.基本要求

① 銷售代表應(yīng)持銷講夾迅速上前自我介紹并辨明客戶來(lái)意；

② 了解客戶的認(rèn)知途徑并確定是否與其他銷售代表曾有接觸或事先預(yù)約；

③ 迅速把握客戶的需求方向，結(jié)合沙盤(pán)與展板，生動(dòng)自然并由側(cè)重點(diǎn)的介紹本案的地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境、開(kāi)發(fā)理念、規(guī)劃、建筑形式、戶型特點(diǎn)、配套設(shè)施、建筑設(shè)備及物業(yè)管理等方面；

④ 適時(shí)創(chuàng)造生活性話題，引導(dǎo)客戶視線，同事確認(rèn)客戶所需戶型、面積、樓層、朝向及其購(gòu)買動(dòng)機(jī)；

⑤ 結(jié)合戶型為客戶做出形象的說(shuō)明，盡量營(yíng)造真切的空間感受；

⑥ 請(qǐng)客戶落座洽談區(qū)，將戶型面向客戶擺放，從平面空間為客戶做詳細(xì)解說(shuō)；

⑦ 引導(dǎo)客戶發(fā)問(wèn)，引發(fā)客戶對(duì)產(chǎn)品的興趣，消除其購(gòu)買抗性；判斷客戶的需求重

點(diǎn)，購(gòu)買能力與誠(chéng)意度；

⑧ 與銷售主管配合，適時(shí)制造賣場(chǎng)氣氛，調(diào)動(dòng)客戶的購(gòu)買欲望，說(shuō)服下定；

⑨ 確認(rèn)客戶的聯(lián)絡(luò)方式并邀請(qǐng)其再次看房，將客戶送至門(mén)口；

⑩ 如實(shí)完整的填寫(xiě)來(lái)訪客戶登記表，并認(rèn)真填寫(xiě)工作日志，制定切實(shí)有效的客戶

追蹤計(jì)劃并積極實(shí)行

2.注意事項(xiàng)

① 熱情誠(chéng)懇待客，努力建立彼此信任關(guān)系；

② 注意重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)本案的區(qū)域性整體優(yōu)勢(shì)；

③ 不得對(duì)客戶輕言許諾；

④

⑤

⑥

⑦ 不得刻意詆毀貶損其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)； 帶客戶看工地現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意安全，并佩戴安全帽； 其余未接待客戶的銷售人員應(yīng)及時(shí)給客戶倒水； 客戶走后銷售人員應(yīng)及時(shí)打掃洽談區(qū)域，整理桌面衛(wèi)生。

四、收定制度

1． 基本要求

① 視具體情況收取客戶的定金，并告知客戶其對(duì)買賣雙方的行為約束；

② 詳盡解釋《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的各項(xiàng)條款與內(nèi)容；

③ 客戶決定購(gòu)買并下定金時(shí)及時(shí)呈報(bào)各同事及銷售主管做好銷控；

④ 若使特殊情況客戶交于小定金，應(yīng)與客戶確定大定金的不足日期（不超過(guò)3天）

以及應(yīng)補(bǔ)足金額，填寫(xiě)于認(rèn)購(gòu)書(shū)上；

⑤ 詳細(xì)告訴客戶簽約或補(bǔ)足定金時(shí)的各種注意事項(xiàng)及所要帶齊的各類證件。

2.注意事項(xiàng)

① 打定金保留日期一般以15天為限，具體情況可報(bào)主管掌控，超過(guò)時(shí)限原保留

房源則可自由介紹給其他客戶；

② 特殊情況收取小定金時(shí)應(yīng)盡量縮短其轉(zhuǎn)簽或補(bǔ)足大定的時(shí)限，以防止各種節(jié)外

生枝的情況發(fā)生；

③ 如遇折扣或其他條件，應(yīng)及時(shí)抱于銷售主管批準(zhǔn)。

五、簽約制度

1.基本要求

① 協(xié)助驗(yàn)對(duì)身份證原件，審核其購(gòu)房資格；

② 出示《商品房買賣合同》樣本，解釋合同主要條款以及補(bǔ)充協(xié)議等附件的主要

內(nèi)容；

③ 與客戶確定所購(gòu)房屋的內(nèi)容，價(jià)格優(yōu)惠在職權(quán)范圍內(nèi)的作適當(dāng)?shù)淖尣剑?/p>

④ 簽約后將客戶的認(rèn)購(gòu)書(shū)及時(shí)收回備案，整理完合同后報(bào)于銷售主管。

2.注意事項(xiàng)

① 事先充分預(yù)估簽約時(shí)可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題，及時(shí)向銷售主管報(bào)告，研討解決方

案；

② 簽約時(shí)，如遇客戶出現(xiàn)臨時(shí)問(wèn)題而無(wú)法將其說(shuō)服，應(yīng)迅速呈報(bào)銷售主管尋求幫

助；

③ 解釋合同條款時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確無(wú)誤，無(wú)模糊概念；

④ 對(duì)于簽約后的客戶，應(yīng)始終熱情保持接觸，請(qǐng)其介紹朋友看房，詳細(xì)介紹老帶

新的優(yōu)惠政策。

六、退房、換房制度

1.基本要求

① 分析退房及換房原因，無(wú)本銷售部責(zé)任的情況下盡量勸其不要退換房；

② 無(wú)法說(shuō)服的客戶應(yīng)呈書(shū)面申請(qǐng)說(shuō)明原因報(bào)于銷售主管處決定；

③ 結(jié)清款項(xiàng)后，將作廢的認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同收回，交公司存檔。

七、考勤制度

1.銷售人員上班時(shí)間為：8:00—18:00（按季節(jié)、天氣情況變動(dòng)）

2.銷售人員上班執(zhí)行簽到制度，考勤表不得涂改，嚴(yán)禁代簽、補(bǔ)簽、早簽，否則均視

為遲到，按同等法則處理，情節(jié)嚴(yán)重的按曠工論處，外出人員應(yīng)及時(shí)向主管請(qǐng)示，并說(shuō)明返回時(shí)間，得到批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

3.銷售代表每月休息四天，銷售忙時(shí)無(wú)休，特殊情況按公司規(guī)定執(zhí)行。

4.上班時(shí)間不得遲到、早退；遲到早退（10分鐘內(nèi)1分鐘1元罰款）；超過(guò)20分鐘罰

款30元，超過(guò)30分鐘視為曠工。月內(nèi)遲到累計(jì)達(dá)三次以上者視為曠工。

5.上班人員到達(dá)銷售部后必需簽到，不得代簽，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)兩人均按曠工論處

6.員工如有事假，提前一天報(bào)銷售主管批準(zhǔn)，病假亦需及早通知，銷售經(jīng)理同意后方

可休息，否則按曠工論處。病假的申請(qǐng)由他人轉(zhuǎn)告均視為無(wú)效；除特殊情況之外請(qǐng)假扣除當(dāng)天工資，調(diào)整休假私下協(xié)商，協(xié)商后告知經(jīng)理批準(zhǔn)。

7.曠工一次罰款100元，在當(dāng)月累計(jì)曠工兩次，公司予以開(kāi)除。

8.無(wú)故缺勤、早退即為曠工；

9.遇到廣告日、展會(huì)、活動(dòng)期等期間所有人員必需上崗不得請(qǐng)假。

八、銷售人員行為準(zhǔn)則

1.銷售現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行統(tǒng)一銷控制度，嚴(yán)禁私自給予客戶銷控留房、降價(jià)承諾及私收定金，如經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即開(kāi)除。

2.嚴(yán)禁爭(zhēng)搶客戶，應(yīng)該提倡團(tuán)結(jié)、互助、互愛(ài)的工作態(tài)度。保持現(xiàn)場(chǎng)氣氛，不服從調(diào)

配、消極怠工者，主管有權(quán)停止其業(yè)務(wù)接待。嚴(yán)重影響業(yè)務(wù)進(jìn)程，破壞團(tuán)結(jié)并造成客戶流失者，公司予以開(kāi)除。

3.銷售人員對(duì)來(lái)電來(lái)訪客戶疏于10天以上追訪，致使客戶和其他業(yè)務(wù)員接洽并成交的，該業(yè)務(wù)員無(wú)權(quán)對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生異議。

4.工作中應(yīng)團(tuán)結(jié)協(xié)助，不得在公共場(chǎng)所與同事發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

5.嚴(yán)禁因業(yè)績(jī)沖突私自向客戶取證。

6.嚴(yán)禁私查或修改客戶確認(rèn)記錄。

7.銷售人員不得越級(jí)上報(bào)工作，一切業(yè)務(wù)事宜均由上級(jí)主管統(tǒng)一負(fù)責(zé)。

8.對(duì)他人客戶及老客戶應(yīng)積極對(duì)待，不得態(tài)度冷淡或置之不理。不得與客戶發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)

與沖突，如有此類現(xiàn)象發(fā)生，主管有權(quán)停止其業(yè)務(wù)接待。情節(jié)嚴(yán)重并給公司造成不良影響者，將給予開(kāi)除。

9.銷售人員根據(jù)業(yè)務(wù)量可以統(tǒng)一領(lǐng)取銷售工具，均視為公司財(cái)產(chǎn)，銷售人員不得故意

損壞，離職時(shí)必須交還公司。

九、員工離職制度

1.員工離職需提前一月提交辭職申請(qǐng)，公司批準(zhǔn)后需與主管或交接人員進(jìn)行業(yè)務(wù)、客

戶資料、銷售工具、交接手續(xù)后方可離職。如未按規(guī)定擅自離職者，公司予以開(kāi)除處理。

2.凡被公司開(kāi)除人員，留存?zhèn)蚪鸩挥杞Y(jié)算。

十、獎(jiǎng)罰制度

1.傭金業(yè)績(jī)：客戶與本案簽訂《商品房買賣合同》并至少交納首付款后即視為成交，業(yè)績(jī)與獎(jiǎng)金歸屬于負(fù)責(zé)客戶的首次帶看并全程追蹤直至最終成交的銷售代表

2.懲罰

①違反《銷售部管理制度》中所定規(guī)范制度而情節(jié)較輕者，記口頭警告一次，情節(jié)嚴(yán)重者，記書(shū)面警告一次罰款50元

②銷售人員連續(xù)兩個(gè)月未完成銷售任務(wù)的，記書(shū)面警告一次，同時(shí)罰款50元，取消其所有獎(jiǎng)金

③如有下列行為中的任何一條者，將被立即辭退：

拒不執(zhí)行上級(jí)主管分派的工作任務(wù)

累計(jì)曠工三次

累計(jì)遭受書(shū)面警告三次

④以上罰款將作為銷售部公共基金之用（公共基金用處為銷售部每月聚餐）

3.獎(jiǎng)勵(lì)

① 月獎(jiǎng)勵(lì)：完成當(dāng)月制定目標(biāo)任務(wù)，成為銷售冠軍（獎(jiǎng)勵(lì)200元）

② 季度獎(jiǎng)勵(lì)：連續(xù)一個(gè)季度完成每月銷售任務(wù)，成為季度冠軍（獎(jiǎng)勵(lì)300元）

③ 冠軍：總銷售額完成制定任務(wù)，并是銷售冠軍者（獎(jiǎng)勵(lì)豐厚，請(qǐng)

努力）

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司內(nèi)部控制制度

第一章 總 則

第一條 為有效落實(shí)公司各職能部門(mén)專業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理和流程控制，保障公司經(jīng)營(yíng)管理的安全性和財(cái)務(wù)信息的可靠性，在公司的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中防范和化解各類風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)效率和盈利水平，根據(jù)《加強(qiáng)上市公司內(nèi)部控制工作指引》、《萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司章程》、《萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司員工行為手冊(cè)》、各專業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制制度等有關(guān)規(guī)則，制定本制度。

第二條

職責(zé)：

（一）董事會(huì)：全面負(fù)責(zé)公司內(nèi)部控制制度的制定、實(shí)施和完善、并定期對(duì)公司內(nèi)部控制情況進(jìn)行全面檢查和效果評(píng)估

（二）總經(jīng)理：全面落實(shí)和推進(jìn)內(nèi)部控制制度的相關(guān)規(guī)定，檢查公司各職能部門(mén)制定、實(shí)施和完善各自專業(yè)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制制度的情況；

（三）公司總部各職能部門(mén)：具體負(fù)責(zé)制定、完善和實(shí)施本專業(yè)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制制度，配合完成對(duì)公司各專業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制情況的檢查。

第二章 主要內(nèi)容

第三條 本制度主要包括以下各專業(yè)系統(tǒng)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制內(nèi)部：括環(huán)境控制、業(yè)務(wù)控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、電子信息系統(tǒng)控制、信息傳遞控制、內(nèi)部審計(jì)控制等內(nèi)容。

第四條 環(huán)境控制包括授權(quán)管理和人力資源管理：

（一）通過(guò)授權(quán)管理明確股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、總經(jīng)理和公司管理層、總部各職能部門(mén)和各一線公司的具體職責(zé)范圍；由集團(tuán)董事會(huì)辦公室和總經(jīng)理辦公室制定相關(guān)細(xì)則并負(fù)責(zé)具體實(shí)施和改善。

1、股東大會(huì)：《股東大會(huì)議事規(guī)則》明確“股東大會(huì)是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，以下事項(xiàng)須由股東大會(huì)討論：

(1)決定公司經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃；

(2)選舉和更換董事，決定有關(guān)董事的報(bào)酬事項(xiàng)；

(3)選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事，決定有關(guān)監(jiān)事的報(bào)酬事項(xiàng)；(4)審議批準(zhǔn)董事會(huì)的報(bào)告；(5)審議批準(zhǔn)監(jiān)事會(huì)的報(bào)告；

(6)審議批準(zhǔn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案；(7)審議批準(zhǔn)公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；(8)對(duì)公司增加或者減少注冊(cè)資本作出決議；(9)對(duì)發(fā)行公司債券作出決議；(10)對(duì)公司合并、分立、解散和清算等事項(xiàng)作出決議；(11)修改公司章程；

(12)對(duì)公司聘用、解聘會(huì)計(jì)師事務(wù)所作出決議；

(13)審議代表公司發(fā)行在外有表決權(quán)股份總數(shù)的百分之五以上的股東的提案；(14)審議法律、法規(guī)和公司章程規(guī)定應(yīng)當(dāng)由股東大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。

《股東大會(huì)議事規(guī)則》明確股東大會(huì)的職責(zé)權(quán)限，規(guī)范其運(yùn)作程序。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件1“授權(quán)管理”中的1－1）

2、董事會(huì)：《董事會(huì)議事規(guī)則》明確董事會(huì)是公司的經(jīng)營(yíng)決策中心，對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)。董事會(huì)行使下列職權(quán)：

（1）負(fù)責(zé)召集股東大會(huì)，并向大會(huì)報(bào)告工作；（2）執(zhí)行股東大會(huì)決議；

（3）決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；（4）制訂公司的財(cái)務(wù)預(yù)、決算方案；（5）制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；

（6）制訂公司增加或者減少注冊(cè)資本、發(fā)行債券或其他證券及上市方案；（7）擬定公司重大收購(gòu)、回購(gòu)本公司股票或者合并、分立和解散方案；

（8）批準(zhǔn)公司擬收購(gòu)、出售資產(chǎn)的事項(xiàng)符合《深圳市證券交易所股票上市規(guī)則》7.2.2、7.3.5款所列標(biāo)準(zhǔn)的行為；屬需股東大會(huì)批準(zhǔn)的項(xiàng)目提請(qǐng)股東大會(huì)審議批準(zhǔn)；

（9）在股東大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)，決定公司的風(fēng)險(xiǎn)投資、資產(chǎn)抵押及其他擔(dān)保事項(xiàng)；（10）決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；

（11）聘任或解聘公司總經(jīng)理、董事會(huì)秘書(shū)；根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等高級(jí)管理人員；聘任董事會(huì)顧問(wèn)，并決定其報(bào)酬事項(xiàng)和獎(jiǎng)懲事項(xiàng)；

（12）制訂公司的基本管理制度；（13）制訂公司章程的修改方案；（14）管理公司信息披露事項(xiàng)；

（15）向股東大會(huì)提出聘請(qǐng)或更換為公司審計(jì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所；（16）聽(tīng)取公司總經(jīng)理的工作匯報(bào)并檢查總經(jīng)理的工作；（17）擬定董事報(bào)酬和津貼標(biāo)準(zhǔn)；

（18）法律、法規(guī)或公司章程規(guī)定，以及股東大會(huì)授予的其他職權(quán)。

《董事會(huì)議事規(guī)則》明確了董事會(huì)的職責(zé)權(quán)限，規(guī)范董事會(huì)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及運(yùn)作程序，充分發(fā)揮董事會(huì)的經(jīng)營(yíng)決策中心作用。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件1“授權(quán)管理”中的1－2）

3、監(jiān)事會(huì)：《監(jiān)事會(huì)議事規(guī)則》明確監(jiān)事會(huì)是公司依法設(shè)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)，并報(bào)告工作。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件1“授權(quán)管理”中的1－3）

監(jiān)事會(huì)行使下列職權(quán)：

（1）檢查公司的財(cái)務(wù)，對(duì)公司的重大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)行使監(jiān)督權(quán)；

（2）對(duì)董事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理和其他高級(jí)管理人員執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督；（3）對(duì)董事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理和其他高級(jí)管理人員的行為損害公司的利益時(shí)，要求予以糾正；不予糾正的，有權(quán)向股東大會(huì)報(bào)告；

（4）經(jīng)監(jiān)事會(huì)監(jiān)事表決同意，提議召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)；（5）列席董事會(huì)會(huì)議；

（6）公司章程規(guī)定或股東大會(huì)授予的其他職權(quán)。

4、總經(jīng)理：《總經(jīng)理工作條例》明確規(guī)定了總經(jīng)理行使下列職權(quán)：

（1）組織實(shí)施董事會(huì)的決議，全面主持公司的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理等工作，并向董事會(huì)報(bào)告工作；

（2）擬訂公司中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃、重大投資項(xiàng)目及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；

（3）擬訂公司財(cái)務(wù)預(yù)決算方案、公司稅后利潤(rùn)分配方案、彌補(bǔ)虧損方案和公司資產(chǎn)用于抵押融資的方案；

（4）擬訂公司增加或減少注冊(cè)資本和發(fā)行公司債券的建議方案；（5）擬訂公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（6）擬訂公司員工工資方案和獎(jiǎng)懲方案；（7）擬訂公司基本管理制度，制訂公司具體規(guī)章；（8）提請(qǐng)董事會(huì)聘任或解聘副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；

（9）決定公司應(yīng)由董事會(huì)聘任或者解聘以外的管理人員的任免；（10）決定公司員工的聘用、升級(jí)、加薪、獎(jiǎng)懲與辭退；（11）審批公司日常經(jīng)營(yíng)管理中的各項(xiàng)費(fèi)用支出；

（12）非董事總經(jīng)理列席董事會(huì)，有提議召開(kāi)董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議的權(quán)利，但在董事會(huì)上沒(méi)有表決權(quán)；

（13）公司章程和董事會(huì)授予的其他職權(quán)。同時(shí)，也規(guī)定了副總經(jīng)理得主要職權(quán)：

（1）副總經(jīng)理作為總經(jīng)理的助手，受總經(jīng)理委托分管部門(mén)的工作，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)并在職責(zé)范圍內(nèi)簽發(fā)有關(guān)的業(yè)務(wù)文件。目前公司已經(jīng)確立了分別由副總經(jīng)理分管產(chǎn)品線、品牌線、運(yùn)營(yíng)線和管理線的分工安排；

（2）總經(jīng)理不在時(shí)，副總經(jīng)理受總經(jīng)理委托代行總經(jīng)理職權(quán)。

《總經(jīng)理工作條例》進(jìn)一步完善了公司的治理結(jié)構(gòu)。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件1“授權(quán)管理”中的1－4）

5、子公司控制：公司對(duì)所屬各子公司實(shí)行扁平化的直線管理，各職能部門(mén)對(duì)各子公司的相應(yīng)對(duì)口部門(mén)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)、監(jiān)督及支持。各子公司必須統(tǒng)一執(zhí)行公司頒布各項(xiàng)規(guī)范制度，必須根據(jù)公司的總體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行土地儲(chǔ)備及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等，公司對(duì)各子公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置、資金調(diào)配、人員編制、職員錄用、培訓(xùn)、調(diào)配和任免實(shí)行統(tǒng)一管理，以此保證公司在經(jīng)營(yíng)管理上的高度集中。

（二）通過(guò)人力資源管理為公司營(yíng)造了科學(xué)、健康、公平、公正的人事環(huán)境，其內(nèi)容包括招聘管理、薪酬管理、培訓(xùn)管理、休假管理和離職管理等，由集團(tuán)人力資源部負(fù)責(zé)制定相關(guān)細(xì)則并負(fù)責(zé)具體實(shí)施和改善。

1、招聘管理：

（1）目的：規(guī)范招聘流程，提高招聘的專業(yè)水平。

（2）主要流程和內(nèi)容：各公司結(jié)合人力資源規(guī)劃（計(jì)劃）及公司現(xiàn)時(shí)經(jīng)營(yíng)需要，每年初向總部申報(bào)職位空缺信息。公司首先考慮內(nèi)部的人力資源儲(chǔ)備情況，然后再面向社會(huì)公開(kāi)招聘。招聘渠道選擇、招聘信息發(fā)布嚴(yán)格按程序組織進(jìn)行，對(duì)應(yīng)聘資料進(jìn)行篩選后，由人力資源部、相關(guān)專業(yè)人員組織面試。經(jīng)過(guò)初試、復(fù)試和測(cè)評(píng)確定預(yù)選人員，再經(jīng)過(guò)用人單位負(fù)責(zé)人面試，綜合評(píng)定最終確定人選。對(duì)高級(jí)管理人員的錄用除經(jīng)過(guò)上述必要程序，還需要經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)面試。新職員在報(bào)到后必須統(tǒng)一進(jìn)行脫產(chǎn)的入職培訓(xùn)。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件2“人力資源管理”中的2－1）

2、薪酬管理：

（1）目的：公司按照市場(chǎng)化原則，提供業(yè)內(nèi)富有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬，吸納和保有優(yōu)秀人才。（2）主要流程和內(nèi)容：公司人力資源部依據(jù)各地區(qū)行業(yè)薪酬調(diào)查結(jié)果、崗位評(píng)估結(jié)果、地區(qū)物價(jià)指數(shù)等確定薪金體系和標(biāo)準(zhǔn)，并由職工委員會(huì)、集團(tuán)辦公會(huì)審批后下發(fā)；各公司依據(jù)薪金體系，初步建議新員工薪金級(jí)別，經(jīng)公司業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人、人力資源部、單位第一負(fù)責(zé)人內(nèi)部審批流程確認(rèn)后，再報(bào)公司人力資源部審批后執(zhí)行。公司每年上半年統(tǒng)一安排一次調(diào)薪，下半年再作補(bǔ)充性調(diào)整。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件2“人力資源管理”中的2－2）

3、培訓(xùn)管理：

（1）目的：為了適應(yīng)集團(tuán)的業(yè)務(wù)發(fā)展、促使萬(wàn)科的培訓(xùn)開(kāi)展服務(wù)于公司戰(zhàn)略，明確培訓(xùn)職責(zé)的劃分，保證培訓(xùn)有序、高效開(kāi)展。

（2）主要內(nèi)容：由公司總部人力資源部和各一線公司專職培訓(xùn)人員擬訂培訓(xùn)規(guī)劃和計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算；負(fù)責(zé)建設(shè)、完善以及調(diào)配培訓(xùn)資源；組織實(shí)施集團(tuán)類的管理培訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)項(xiàng)目。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件2“人力資源管理”中的2－3）

4、休假管理：

（1）目的：規(guī)范職員的休假行為。

（2）主要流程和內(nèi)容：由職員本人向所在部門(mén)的負(fù)責(zé)人提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后報(bào)送所屬公司人力資源部審核，并進(jìn)行備案和數(shù)據(jù)更新，根據(jù)數(shù)據(jù)更新情況發(fā)放薪酬，在做好工作交接后開(kāi)始休假。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件2“人力資源管理”中的2－4）

5、離職管理：

（1）目的：充分合理地分配企業(yè)內(nèi)部資源，規(guī)范離職相關(guān)制度及辦理程序，明確離職審批的流程及權(quán)限。

（2）主要內(nèi)容：職員明確離職意向或公司準(zhǔn)備與之解除勞動(dòng)合同后，所在部門(mén)需立即通知人力資源部及IT部門(mén)，凍結(jié)該職員信息訪問(wèn)的權(quán)限，包括萬(wàn)科局域網(wǎng)登錄權(quán)限、電子郵件系統(tǒng)、文檔管理系統(tǒng)、明源售樓系統(tǒng)、金蝶賬務(wù)系統(tǒng)、成本管理系統(tǒng)、SAP人事系統(tǒng)、網(wǎng)上招投標(biāo)系統(tǒng)、萬(wàn)網(wǎng)景個(gè)人網(wǎng)站等；職員離職時(shí)需由本單位人力資源部安排面談，并將面談結(jié)果如實(shí)記錄做好《面談?dòng)涗洝凡浫朐冢樱粒校龋蚁到y(tǒng)；離職審批相關(guān)文檔均采用電子文檔，通過(guò)郵件進(jìn)行傳遞和審批，一線公司在完成本單位內(nèi)部審批流程后，啟動(dòng)離職事件，在ＳＡＰ－ＨＲ系統(tǒng)中錄入離職信息，并停發(fā)工資，用郵件通知集團(tuán)人事管理員，完成集團(tuán)審批流程后，對(duì)其數(shù)據(jù)審核并生效。申請(qǐng)和審批流程包括主動(dòng)離職和被動(dòng)離職。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件2“人力資源管理”中的2－5）

第五條 業(yè)務(wù)控制指公司總部各職能部門(mén)根據(jù)自身專業(yè)系統(tǒng)的特點(diǎn)和業(yè)務(wù)需要，制定各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理規(guī)章、超作流程和崗位手冊(cè)，以及針對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)制定必要的控制程序等。本制度所規(guī)定的業(yè)務(wù)控制包括：工程管理類、項(xiàng)目發(fā)展類、集團(tuán)辦公類和其它。

（一）工程管理類：主要包括工程的招標(biāo)管理、材料設(shè)備采購(gòu)管理、工程管理和項(xiàng)目管理規(guī)范、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理等內(nèi)容。包括以下三個(gè)主要環(huán)節(jié)：

1、設(shè)計(jì)工程管理

公司實(shí)行嚴(yán)格的設(shè)計(jì)工程管理，在項(xiàng)目管理和工程管理方面均形成了較為完善的管理規(guī)范，其中項(xiàng)目管理規(guī)范主要包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理程序、項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)指引、設(shè)計(jì)信息收集管理程序、萬(wàn)科南方地區(qū)住宅品部標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)新材料認(rèn)證及執(zhí)行程序、住宅智能化性能標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定等；工程管理規(guī)范主要包括萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司及地區(qū)項(xiàng)目工程業(yè)務(wù)對(duì)接關(guān)系、項(xiàng)目經(jīng)理部設(shè)立與撤消程序、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理程序、項(xiàng)目施工過(guò)程管理程序、工程管理部對(duì)工程質(zhì)量及安全檢查管理程序、專業(yè)圖設(shè)計(jì)審查管理程序、工程質(zhì)量檢查管理程序、項(xiàng)目中間驗(yàn)收管理程序、工程竣工驗(yàn)收管理程序、工程檔案管理程序等。

2、目標(biāo)成本管理

公司推行目標(biāo)成本管理，建立了成本管理責(zé)任體系，制定了目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則，開(kāi)發(fā)了成本管理軟件。

目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)聽(tīng)證會(huì)通過(guò)的目標(biāo)定位報(bào)告中的預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。目標(biāo)成本制定后，由成本管理部編制《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》，將成本目標(biāo)分解到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)責(zé)任部門(mén)，在經(jīng)由各部門(mén)第一負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后由各單位總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，為及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況，各公司每月編制成本信息月報(bào)，對(duì)實(shí)際成本與目標(biāo)成本之間的差異進(jìn)行分析，說(shuō)明原因并提出成本控制的建議，以便采取措施加以糾正，從而達(dá)到控制成本的目的。

施工圖確定后的測(cè)算稿為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場(chǎng)環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動(dòng)態(tài)變化在《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估》中反映即可。工程施工和銷售過(guò)程中，如果售價(jià)、成本發(fā)生較大變化時(shí)，應(yīng)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，同時(shí)上報(bào)公司財(cái)務(wù)部成本審算中心備案。

3、過(guò)程控制制度

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)，公司制訂了相應(yīng)的成本控制制度，包括設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程招標(biāo)、工程合同、工程預(yù)結(jié)算等各項(xiàng)管理辦法。

對(duì)于金額（工程造價(jià)）在5萬(wàn)元以上（含5萬(wàn)元）的工程施工項(xiàng)目和所有工程監(jiān)理、工程造價(jià)咨詢委托必須實(shí)行招標(biāo)選擇合作單位。工程招標(biāo)應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，但無(wú)論采取何種方式，都必須有三家以上的投標(biāo)單位參與競(jìng)標(biāo)。

合格承包商是經(jīng)各相關(guān)部門(mén)推薦，并經(jīng)公司招標(biāo)工作小組審查合格的工程施工、監(jiān)理、造價(jià)咨詢單位，工程管理部主持合格承包商相關(guān)資料的收集、整理，并建立合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)，所有項(xiàng)目的招標(biāo)都需從合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)中選擇投標(biāo)單位。合格承包商資格（并非終身制），每隔一定時(shí)間應(yīng)對(duì)其進(jìn)行重新評(píng)審、調(diào)整。

評(píng)標(biāo)、定標(biāo)應(yīng)按照貨比三家的原則進(jìn)行充分、科學(xué)的比較和論證，中標(biāo)單位應(yīng)滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且投標(biāo)價(jià)格是合理低價(jià)；對(duì)于技術(shù)簡(jiǎn)單、規(guī)模不大的施工招標(biāo)原則上應(yīng)按合理最低投標(biāo)價(jià)法確定中標(biāo)單位。

對(duì)于工程進(jìn)度，公司有嚴(yán)格的控制程序。公司運(yùn)作的所有新項(xiàng)目，均需編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃計(jì)劃表，并由公司總經(jīng)理簽批執(zhí)行。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃具有嚴(yán)肅性，確定后不可隨意變更。確因經(jīng)營(yíng)需要，擬對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃作出重大變更，必須視情況報(bào)公司總部審批或備案。各子公司必須針對(duì)已有項(xiàng)目，動(dòng)態(tài)編制最近24個(gè)月項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃匯總表，該表包括所有已確定的、計(jì)劃在最近24個(gè)月內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)的分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。各公司每月至少對(duì)該報(bào)表進(jìn)行一次審查，監(jiān)控項(xiàng)目進(jìn)度，及時(shí)更新進(jìn)度差異，并報(bào)送總部。

公司對(duì)工程款的支付有嚴(yán)格的審批程序，首先由采購(gòu)管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部等相關(guān)部門(mén)填寫(xiě)項(xiàng)目工程付款審批表，寫(xiě)明項(xiàng)目完成情況，并附上所有相關(guān)資料，在工程部、外部監(jiān)理人員、成本管理部、財(cái)務(wù)部審核簽字后，報(bào)分管副總或總經(jīng)理審批。財(cái)務(wù)部在上述手續(xù)完備之后進(jìn)行付款。

工程竣工驗(yàn)收合格，由項(xiàng)目、工程、成本及財(cái)務(wù)部門(mén)統(tǒng)一意見(jiàn)后，發(fā)給施工單位《工程結(jié)算通知書(shū)》。承包單位將整理齊全的工程結(jié)算資料報(bào)送項(xiàng)目部，監(jiān)理公司對(duì)其進(jìn)行審核并簽字后，由成本管理部進(jìn)行復(fù)審。如果工程結(jié)算并非在施工圖總價(jià)包干的基礎(chǔ)上進(jìn)行，須選擇確定造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，外審結(jié)果經(jīng)成本管理部復(fù)查，財(cái)務(wù)管理部復(fù)核后，由主管副總簽署意見(jiàn)，報(bào)公司總經(jīng)理批示。最后由成本管理部組織甲乙雙方根據(jù)工程合同簽署竣工結(jié)算價(jià)款協(xié)議書(shū)，并核對(duì)已付金額、應(yīng)扣金額、保修款、余款等。

工程管理類管理制度由總部工程管理部和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理委員會(huì)制定，并負(fù)責(zé)落實(shí)和修訂。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件3“業(yè)務(wù)控制”中的3－1－1——3－1－5）

（二）項(xiàng)目發(fā)展類：主要包括新項(xiàng)目發(fā)展制度、投標(biāo)和競(jìng)拍管理辦法、項(xiàng)目跟蹤管理制度和公示項(xiàng)目紅線外不利因素操作指南等。

公司設(shè)立地產(chǎn)項(xiàng)目投資聽(tīng)證會(huì)制度，有效地保障地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)化和高效化。地產(chǎn)項(xiàng)目投資具體操作程序如下：

1、重點(diǎn)介入項(xiàng)目

重點(diǎn)介入項(xiàng)目是指子公司的在所接觸項(xiàng)目中，條件較為成熟即土地權(quán)屬情況清晰、法律手續(xù)完備、市場(chǎng)情況較為清晰的項(xiàng)目。子公司認(rèn)為可以報(bào)請(qǐng)總部進(jìn)入聽(tīng)證會(huì)程序。

子公司向企劃部提交項(xiàng)目資料，并申請(qǐng)成立項(xiàng)目發(fā)展小組。企劃部根據(jù)子公司上報(bào)的《新項(xiàng)目情況通報(bào)表》，對(duì)項(xiàng)目土地權(quán)屬情況、法律手續(xù)情況、市場(chǎng)情況及項(xiàng)目初步收益情況進(jìn)行初步審核并批準(zhǔn)成立項(xiàng)目發(fā)展小組。項(xiàng)目發(fā)展小組成立一周內(nèi)(視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)改變)，完成實(shí)地調(diào)查和評(píng)估工作，提出項(xiàng)目發(fā)展意見(jiàn)和建議。子公司根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展小組提出的意見(jiàn)和建議跟進(jìn)和完善相關(guān)工作，并向項(xiàng)目發(fā)展小組提交《召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)申請(qǐng)》和《項(xiàng)目可行性報(bào)告》。項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)召開(kāi)之前，項(xiàng)目發(fā)展小組向由公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、各職能部門(mén)總經(jīng)理及有關(guān)人員組成的「決策委員會(huì)」及其它與會(huì)人員發(fā)出會(huì)議通知和《項(xiàng)目可行性報(bào)告》、項(xiàng)目發(fā)展小組專業(yè)意見(jiàn)等資料，聽(tīng)證會(huì)與會(huì)評(píng)委三分之二及以上表決同意立項(xiàng)，則該項(xiàng)目通過(guò)。之后由管理層將通過(guò)聽(tīng)證委員會(huì)立項(xiàng)的項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》和《董事會(huì)議案》等報(bào)公司董事會(huì)審議通過(guò)后方能實(shí)施。

2、大型的項(xiàng)目

大型的項(xiàng)目是指單個(gè)項(xiàng)目土地的購(gòu)置額超過(guò)4.7億元人民幣的項(xiàng)目。

大型的項(xiàng)目除執(zhí)行如（1）所述程序外，需報(bào)董事會(huì)決議通過(guò)后才可立項(xiàng)；特別大型的項(xiàng)目（單個(gè)項(xiàng)目投資額超過(guò)凈資產(chǎn)50%的），還需報(bào)股東大會(huì)通過(guò)后方能實(shí)施。

對(duì)通過(guò)立項(xiàng)的項(xiàng)目，在實(shí)施過(guò)程中建立了跟蹤評(píng)估管理制度。

3、土地使用權(quán)的取得

鑒于各城市土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)日漸規(guī)范，通過(guò)投標(biāo)、競(jìng)拍方式取得土地使用權(quán)正成為取得項(xiàng)目用地的重要方式，為推動(dòng)和規(guī)范這兩種項(xiàng)目用地取得方式，公司制定了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地投標(biāo)、競(jìng)拍管理辦法》。

在土地投標(biāo)中對(duì)于單個(gè)投標(biāo)項(xiàng)目，在投標(biāo)、競(jìng)買底價(jià)4.7億元人民幣內(nèi)授權(quán)董事長(zhǎng)決定，向董事會(huì)通報(bào)有關(guān)情況，如超出4.7億元人民幣需向董事會(huì)報(bào)批。

項(xiàng)目發(fā)展類相關(guān)業(yè)務(wù)控制制度由集團(tuán)企劃部和審計(jì)法務(wù)部制定，并由集團(tuán)企劃部、營(yíng)銷部指導(dǎo)各一線公司進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)展和營(yíng)銷宣傳等工作。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件3“業(yè)務(wù)控制”中的3－2－1——3－2－4）

（三）集團(tuán)辦公類：主要包括《集團(tuán)投訴處理制度》和《文件管理程序》。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件3“業(yè)務(wù)控制”中的3－3－1——3－3－2）

（四）其它類：包括《安全責(zé)任制度》、《辦公室環(huán)境布置及功能配置指引》、《萬(wàn)科集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)職位說(shuō)明書(shū)》等。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件3“業(yè)務(wù)控制”中的3－4－1——3－4－3）

第六條 會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制包括會(huì)計(jì)核算控制和財(cái)務(wù)管理控制，由集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部依據(jù)《會(huì)計(jì)法》、《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《財(cái)務(wù)通則》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法律法規(guī)制定。

（一）會(huì)計(jì)核算控制：集團(tuán)制定《會(huì)計(jì)管理及核算規(guī)范》，包括會(huì)計(jì)政策、崗位設(shè)置、會(huì)計(jì)操作流程、會(huì)計(jì)檔案保管、財(cái)務(wù)交接、會(huì)計(jì)資料調(diào)閱、會(huì)計(jì)電算化及財(cái)務(wù)安全保障等各項(xiàng)控制內(nèi)容。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件4“會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制”中的4－1）

（二）財(cái)務(wù)管理控制：主要包括計(jì)劃（預(yù)算）管理、資債項(xiàng)目管理、權(quán)益項(xiàng)目管理、或有事項(xiàng)管理、稅務(wù)管理、票據(jù)印鑒管理方面的制度。重點(diǎn)項(xiàng)目包括：

1、費(fèi)用控制

公司實(shí)行費(fèi)用預(yù)算制度，每年年初由各級(jí)職能部門(mén)（包括子公司）編制本部門(mén)費(fèi)用支出計(jì)劃，經(jīng)各級(jí)財(cái)務(wù)管理部審核，總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò)，并向董事會(huì)匯報(bào)。部門(mén)職能總費(fèi)用應(yīng)控制在預(yù)算費(fèi)用之內(nèi)，如果突破預(yù)算，部門(mén)報(bào)專題費(fèi)用報(bào)告經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審批確定。部門(mén)預(yù)算總費(fèi)用中的非經(jīng)常發(fā)生項(xiàng)目，于預(yù)算報(bào)批時(shí)應(yīng)附專項(xiàng)說(shuō)明，于實(shí)際發(fā)生時(shí)仍應(yīng)事前出具專題報(bào)告，按程序報(bào)批。

各部門(mén)總經(jīng)理在部門(mén)工作安排中主動(dòng)控制、壓縮費(fèi)用，對(duì)本部門(mén)的各項(xiàng)費(fèi)用的必要性、合理性負(fù)責(zé)，對(duì)本部門(mén)總體費(fèi)用水平的合理性負(fù)責(zé)；財(cái)務(wù)部總經(jīng)理維護(hù)費(fèi)用管理制度的正常執(zhí)行，對(duì)重大開(kāi)支發(fā)表意見(jiàn)，審批1萬(wàn)元以下付款，組織費(fèi)用報(bào)銷工作和信息通報(bào)工作；分管部門(mén)副總審批分管部門(mén)的非例常性費(fèi)用和重大開(kāi)支，確認(rèn)這些費(fèi)用的必要性、合理性；公司總經(jīng)理對(duì)1萬(wàn)元以上非例常性費(fèi)用和資產(chǎn)購(gòu)置開(kāi)支，具有立項(xiàng)權(quán)與否決權(quán)。

職員非公務(wù)事項(xiàng)不得從公司借支備用金。公司職員因公出差、接待客戶或購(gòu)買小額物品等，申請(qǐng)借支備用金時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)業(yè)務(wù)情況，確定借支備用金的合理限額，并將嚴(yán)格控制職員借取大額備用金。借支備用金應(yīng)按照公司《費(fèi)用管理制度》，完善借款手續(xù)后方能辦理借款。

各子公司根據(jù)經(jīng)公司總部批準(zhǔn)并下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，對(duì)費(fèi)用進(jìn)行控制。公司制定統(tǒng)一的費(fèi)用核算制度，各下屬子公司按固定格式每月上報(bào)費(fèi)用明細(xì)表，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司定期進(jìn)行匯總、分析，找出差異及原因，從而采取有效控制措施。

2、財(cái)務(wù)匯報(bào)管理

各下屬子公司必須定期或不定期地向公司總部上報(bào)各種財(cái)務(wù)信息，其中，定期信息按固定格式編制，其中月報(bào)包括各種會(huì)計(jì)報(bào)表、反映銷售及動(dòng)態(tài)結(jié)算情況的經(jīng)營(yíng)信息表等；不定期信息包括總部要求的其他重大財(cái)務(wù)信息，如滾動(dòng)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃等。對(duì)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題，也要求各下屬子公司及時(shí)向總部匯報(bào)，總部對(duì)問(wèn)題的處理情況及時(shí)進(jìn)行跟蹤，對(duì)因信息報(bào)送不及時(shí)或漏報(bào)造成嚴(yán)重后果的，將追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

這些經(jīng)營(yíng)信息經(jīng)過(guò)總部財(cái)務(wù)部匯總分析后，通過(guò)月度經(jīng)營(yíng)例會(huì)匯報(bào)給公司管理層。通過(guò)財(cái)務(wù)匯報(bào)管理，對(duì)公司及各子公司的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行及時(shí)的跟蹤，從而有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

公司每季度向董事會(huì)報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)表并匯報(bào)經(jīng)營(yíng)情況。

公司對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的報(bào)出進(jìn)行了規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)告經(jīng)公司聘請(qǐng)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)董事會(huì)審批通過(guò)后對(duì)外報(bào)送，披露。其他定期報(bào)告也根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)過(guò)董事會(huì)批準(zhǔn)后及時(shí)報(bào)出。

3、會(huì)計(jì)入帳程序及會(huì)計(jì)資料保管

會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)必須取得原始憑證并經(jīng)財(cái)務(wù)主管審核無(wú)誤后才能入帳，原始憑證必須手續(xù)齊全、填列完整，不得涂改、挖補(bǔ)。發(fā)現(xiàn)原始憑證有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)出單位重開(kāi)或更正。

記賬憑證應(yīng)在業(yè)務(wù)發(fā)生并取得完整的原始憑證后及時(shí)錄入，不得積壓。錄入的記帳憑證需經(jīng)財(cái)務(wù)主管審核后方可過(guò)賬；更正錯(cuò)誤的方法必須符合財(cái)政部《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》的要求。

公司嚴(yán)格按照國(guó)家《會(huì)計(jì)檔案管理辦法》規(guī)定的建檔要求、調(diào)閱手續(xù)、保管期限、銷毀辦法等管理會(huì)計(jì)檔案。

終了后，會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)指定專人對(duì)上的會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表、會(huì)計(jì)人員移交清冊(cè)和重要的經(jīng)濟(jì)合同等會(huì)計(jì)資料進(jìn)行收集、核對(duì)、整理立卷、編制目錄，進(jìn)行妥善保管，防止丟失損壞。

公司內(nèi)單位之間調(diào)閱會(huì)計(jì)檔案，需經(jīng)本單位會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人同意；外單位人員調(diào)閱會(huì)計(jì)檔案，需持正式介紹信，經(jīng)本單位會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；調(diào)閱人員一般不得將會(huì)計(jì)檔案攜帶外出，特殊情況需帶出室外或需要復(fù)制的，需經(jīng)本單位會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人同意，并限期歸還；對(duì)已入庫(kù)會(huì)計(jì)檔案的調(diào)閱，檔案管理人員必須詳細(xì)登記。

4、相關(guān)的制度安排包括：《集團(tuán)財(cái)務(wù)管理規(guī)則》、《目標(biāo)成本管理實(shí)施手冊(cè)》、《總部費(fèi)用管理制度》、《總部費(fèi)用報(bào)銷及付款審批流程》、職務(wù)授權(quán)及代理方面的制度等。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件4“會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制”中的4－2－1——4－2－7）

第七條 計(jì)算機(jī)管理信息系統(tǒng)控制由集團(tuán)總部IT中心和各一線IT人員共同進(jìn)行，并由IT中心制定和實(shí)施相關(guān)規(guī)則，主要包括《員工電腦使用指南V2》、《用戶帳戶管理規(guī)范》、《計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)備份管理制度》等規(guī)定。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件5“計(jì)算機(jī)管理信息系統(tǒng)控制”中的5－1——5－3）。

計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)控制制度明確規(guī)定了以下具體內(nèi)容：

（一）電腦維護(hù)部門(mén)的職能及職責(zé)劃分：IT中心運(yùn)營(yíng)組負(fù)責(zé)集團(tuán)總部的電腦維護(hù)、集團(tuán)網(wǎng)絡(luò)、各業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)；各地分公司有1－3名IT人員，隸屬總經(jīng)理辦公室，負(fù)責(zé)分公司的電腦、網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)維。

（二）電腦程序及資料的存取控制：通過(guò)Windows AD集成驗(yàn)證用戶訪問(wèn)，NTFS等技術(shù)，以及文檔加密系統(tǒng)對(duì)資料進(jìn)行控制。

（三）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的輸入輸出控制：技術(shù)上，各業(yè)務(wù)系統(tǒng)都使用統(tǒng)一的indows AD集成驗(yàn)證用戶，來(lái)控制基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的輸入和報(bào)表等打印輸出控制；管理上，通過(guò)《用戶帳戶管理規(guī)范》制度規(guī)范用戶的使用，達(dá)到基礎(chǔ)數(shù)據(jù)輸入輸出的準(zhǔn)確性。

（四）資料備份、檔案及設(shè)備的安全控制：管理上，集團(tuán)總部及各地公司必須遵守《萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)備份管理制度》；技術(shù)上，備份系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)在線，自動(dòng)化地對(duì)萬(wàn)科各信息系統(tǒng)，以備份服務(wù)器形成備份中心，對(duì)各種平臺(tái)的應(yīng)用系統(tǒng)及其他信息數(shù)據(jù)進(jìn)行集中的備份，保障企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行，有效地保護(hù)商務(wù)的連續(xù)性；RADIUS集成驗(yàn)證網(wǎng)絡(luò)設(shè)備。

(五）硬件及軟件系統(tǒng)的購(gòu)置、使用及維護(hù)的控制:《萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司電腦應(yīng)用及管理規(guī)定》規(guī)定了軟硬件購(gòu)買的流程控制，《員工電腦使用指南》則指導(dǎo)員工如何使用萬(wàn)科系統(tǒng)，明確員工的職責(zé)范圍。

（六）系統(tǒng)復(fù)原及測(cè)試程序的控制：集團(tuán)總部及各地公司必須遵守《萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)備份管理制度》，定期做備份的恢復(fù)測(cè)試；技術(shù)上采用了高可靠技術(shù)，如RAID,SAN，群集等，保障了各應(yīng)用系統(tǒng)的可恢復(fù)。

第八條 信息傳遞控制分為內(nèi)部信息溝通控制和公開(kāi)信息披露控制，主要包括：

（一）內(nèi)部信息傳遞管理：為明確集團(tuán)信息管理原則及流程，促進(jìn)內(nèi)部信息共享以提高工作效率，增強(qiáng)管理透明度以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，由集團(tuán)總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)制定、實(shí)施和修訂《萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司信息管理辦法》，并依據(jù)此規(guī)定對(duì)總部各職能部門(mén)和各一線公司的信息傳遞情況進(jìn)行定期檢查。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件6“信息傳遞控制”中的6－1）

（二）對(duì)外信息披露管理：為進(jìn)一步明確公司內(nèi)部有關(guān)人員的信息披露的職責(zé)范圍和保密責(zé)任，確保信息披露真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，公司董事會(huì)和董事會(huì)辦公室負(fù)責(zé)制定、實(shí)施和修訂《萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司信息披露管理辦法》，總部各職能部門(mén)、各一線公司嚴(yán)格按照此辦法提供信息披露所需的所有文件和資料，并對(duì)所提供的內(nèi)容的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；總部董事會(huì)辦公室負(fù)責(zé)完成具體的信息披露工作；董事會(huì)秘書(shū)對(duì)所披露的信息的真實(shí)性、完整性進(jìn)行總體監(jiān)督。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件6“信息傳遞控制”中的6－2）

第九條 內(nèi)部審計(jì)控制由總部審計(jì)法務(wù)部負(fù)責(zé)實(shí)施。

（一）審計(jì)法務(wù)部直接向董事下設(shè)的審計(jì)委員會(huì)負(fù)責(zé)，接受審計(jì)委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。

（二）審計(jì)法務(wù)部部門(mén)負(fù)責(zé)人的任免由總經(jīng)理提名，董事會(huì)審計(jì)通過(guò)。

（三）審計(jì)法務(wù)部?jī)?nèi)部設(shè)置專職內(nèi)部審計(jì)人員，這些內(nèi)部審計(jì)人員至少應(yīng)具備會(huì)計(jì)、法律、管理或與公司主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)專業(yè)等任一方面的專業(yè)知識(shí)。審計(jì)人員必須嚴(yán)格遵守審計(jì)人員職務(wù)行為規(guī)范及專業(yè)審計(jì)系列要求。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件7“內(nèi)部審計(jì)控制”中的7－1）

（四）審計(jì)法務(wù)部審計(jì)主要工作是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要環(huán)節(jié)進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，建立營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、工程、成本、物業(yè)、離任審計(jì)等工作程序，并逐步完善。審計(jì)工作嚴(yán)格按照《內(nèi)部審計(jì)實(shí)施細(xì)則》、《銷售專項(xiàng)審計(jì)方案》、《設(shè)計(jì)專項(xiàng)審計(jì)方案》、《工程專項(xiàng)審計(jì)方案》、《成本專項(xiàng)審計(jì)方案》、《物業(yè)專項(xiàng)審計(jì)方案》、《離任審計(jì)方案》。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件7“內(nèi)部審計(jì)控制”中的7－2－1——7－2－7）

（五）審計(jì)法務(wù)部每年擬訂審計(jì)計(jì)劃，每季度根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)部門(mén)負(fù)責(zé)人和公司總經(jīng)理及分管領(lǐng)導(dǎo)審閱后執(zhí)行。

（六）審計(jì)人員開(kāi)展專項(xiàng)審計(jì)工作需要編制工作底稿、收集相關(guān)資料，并且出具專項(xiàng)工作審計(jì)報(bào)告；內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)對(duì)報(bào)告中反映的問(wèn)題提出建議后加以追蹤，并定期撰寫(xiě)落實(shí)情況報(bào)告，對(duì)相關(guān)部門(mén)的整改措施進(jìn)行評(píng)估。上述工作底稿、專項(xiàng)工作審計(jì)報(bào)告、整改落實(shí)報(bào)告及其他相關(guān)資料等至少應(yīng)保存五年。

（七）專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告和整改落實(shí)報(bào)告應(yīng)及時(shí)向集團(tuán)管理層和董事會(huì)提交。

第十條

內(nèi)部控制制度總結(jié)報(bào)告由董事會(huì)辦公室和審計(jì)法務(wù)部依據(jù)本制度相關(guān)規(guī)定共同完成。

（一）董事會(huì)辦公室和審計(jì)法務(wù)部共同成立“內(nèi)部控制審計(jì)聯(lián)合工作小組”（以后簡(jiǎn)稱“工作小組”），負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查本制度的執(zhí)行情況、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制有效性、提出完善內(nèi)部控制和糾正錯(cuò)弊的建議。

（二）每年四月底前向董事會(huì)提交上一內(nèi)部控制審計(jì)總結(jié)報(bào)告，內(nèi)部控制審計(jì)總結(jié)報(bào)告應(yīng)據(jù)實(shí)反映上一中所發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制的缺陷及異常事項(xiàng)、對(duì)發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷及異常事項(xiàng)的處理建議及整改情況等內(nèi)容。

第三章 內(nèi)部控制效果的評(píng)估

第十一條 總部各職能部門(mén)依據(jù)本制度相關(guān)規(guī)定在每年2月份前完成對(duì)自身專業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的控制制度實(shí)施情況和效果進(jìn)行評(píng)估，并向“工作小組”提交評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括：

（一）本專業(yè)系統(tǒng)內(nèi)部控制情況綜述，并給出自評(píng)結(jié)果，包括：“優(yōu)秀”、“正?！焙汀按倪M(jìn)”三種評(píng)級(jí)：

1、優(yōu)秀：是指內(nèi)部控制制度得到有效的落實(shí)，本專業(yè)系統(tǒng)嚴(yán)格按照此規(guī)定執(zhí)行，并且有相應(yīng)的執(zhí)行情況記錄；本專業(yè)系統(tǒng)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何對(duì)公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的行為；本專業(yè)系統(tǒng)所有員工對(duì)于自身系統(tǒng)的內(nèi)部控制制度了解并且熟悉，而且自發(fā)的去實(shí)行。

2、正常：是指內(nèi)部控制制度得到了實(shí)施，對(duì)于重大的決策嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；沒(méi)有發(fā)現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了及時(shí)的防控，相應(yīng)對(duì)本專業(yè)系統(tǒng)的內(nèi)控制度進(jìn)行了及時(shí)的完善，并主動(dòng)說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)的情況、處理結(jié)果和可能的隱患。

3、待改進(jìn)：是指內(nèi)控制度沒(méi)有得到有效的落實(shí)，工作中出現(xiàn)了重大風(fēng)險(xiǎn)或者風(fēng)險(xiǎn)隱患，沒(méi)有及時(shí)的進(jìn)行處理和改善，并隱瞞相關(guān)情況。

（二）對(duì)于待改進(jìn)的職能部門(mén)應(yīng)該在總結(jié)報(bào)告中詳細(xì)列明改進(jìn)計(jì)劃、目標(biāo)和直接負(fù)責(zé)人，并定期向“工作小組”匯報(bào)工作進(jìn)展情況。

第十二條 工作小組根據(jù)各專業(yè)系統(tǒng)的自查報(bào)告對(duì)公司整體內(nèi)部控制情況進(jìn)行總結(jié)，總結(jié)主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

（一）控制環(huán)境——指影響內(nèi)部控制效果的各種綜合因素?？刂骗h(huán)境是其他控制要素發(fā)揮作用的基礎(chǔ)，直接影響到內(nèi)部控制的貫徹執(zhí)行及內(nèi)部控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。主要包括：董事會(huì)的結(jié)構(gòu)；經(jīng)理層的職業(yè)道德、誠(chéng)信及能力；經(jīng)理層的管理哲學(xué)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)格；聘雇、培訓(xùn)、管理員工及劃分員工權(quán)責(zé)的方式；信息溝通體系等。

（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估——指可能導(dǎo)致內(nèi)部控制目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的內(nèi)、外部因素進(jìn)行評(píng)估，以確認(rèn)這些因素的影響程度及發(fā)生的可能性，其評(píng)估結(jié)果可協(xié)助公司制定必要的內(nèi)部控制制度。

（三）控制活動(dòng)——指協(xié)助經(jīng)理層確保其指令已被執(zhí)行的政策或程序，主要包括核準(zhǔn)、驗(yàn)證、調(diào)節(jié)、復(fù)核、定期盤(pán)點(diǎn)、記錄核對(duì)、職能分工、保障資產(chǎn)安全及與計(jì)劃、預(yù)算、與前期效果的比較等內(nèi)容。

（四）信息及溝通——主要包括與內(nèi)部控制目標(biāo)有關(guān)的財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)信息在公司內(nèi)部的傳遞及向外傳遞。

（五）監(jiān)督——指對(duì)內(nèi)部控制的效果進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程，包括評(píng)估控制環(huán)境是否良好，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是否及時(shí)、準(zhǔn)確，內(nèi)部控制活動(dòng)是否適當(dāng)、確實(shí)，信息及溝通系統(tǒng)是否良好順暢等。監(jiān)督可分為持續(xù)性監(jiān)督及專項(xiàng)監(jiān)督，持續(xù)性監(jiān)督是經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的例行監(jiān)督，包括經(jīng)理層的日常管理與監(jiān)督，員工履行其職務(wù)時(shí)所采取的監(jiān)督等；專項(xiàng)監(jiān)督是由公司內(nèi)部相關(guān)人員或外部相關(guān)機(jī)構(gòu)就某一特定目標(biāo)進(jìn)行的監(jiān)督。

第十三條 工作小組對(duì)總部各職能部門(mén)的內(nèi)部控制進(jìn)行統(tǒng)一的考核，并給出相應(yīng)的意見(jiàn)。對(duì)于待改進(jìn)的部門(mén)要負(fù)責(zé)專人進(jìn)行跟蹤監(jiān)督。

第十四條 工作小組應(yīng)依據(jù)具體的評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估項(xiàng)目每年進(jìn)行完善和修訂。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件8“評(píng)估項(xiàng)目”）

第十五條 工作應(yīng)于每年四月底前完成對(duì)上一內(nèi)部控制的評(píng)估工作并向董事會(huì)提交內(nèi)部控制評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告至少應(yīng)包括對(duì)附件所列五個(gè)方面的評(píng)價(jià)及對(duì)公司內(nèi)部控制總體效果的結(jié)論性意見(jiàn)。

第十六條 內(nèi)部控制效果的結(jié)論性意見(jiàn)，可分為有效的內(nèi)部控制或有重大缺陷的內(nèi)部控制。所謂有重大缺陷的內(nèi)部控制，是指附件所列五個(gè)方面中任一方面存在缺陷，且此種缺陷將導(dǎo)致內(nèi)部控制目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

第十七條 董事會(huì)應(yīng)就上述內(nèi)部控制報(bào)告召開(kāi)專門(mén)的董事會(huì)會(huì)議并形成決議。

第四章 附則

第十八條 本制度由董事會(huì)辦公室負(fù)責(zé)解釋