第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)證件的審核

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)證件的審核

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)證件一般包括土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證（開工證）和商品房銷售（預(yù)售）許可證等五種，簡稱“五證”。

一般地講，這些證件與我們所做的稅收審核并無直接的關(guān)聯(lián)，它們更多體現(xiàn)的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其所開發(fā)的項(xiàng)目在多項(xiàng)行政許可制度下的合法性，“五證”實(shí)際上是國家各職能管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所采用的必要的管理手段以及準(zhǔn)入證明。

1．土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證是土地使用權(quán)的法律憑證，由國家土地資源管理部門頒發(fā)，其內(nèi)容一般包括土地使用者名稱、土地坐落地、地號(hào)、土地面積等。在土地登記內(nèi)容發(fā)生變更及權(quán)利設(shè)定變更、注銷的情況下，持證人必須按照相關(guān)的規(guī)定申請辦理變更土地登記。也就是說，在存在變更事項(xiàng)的前提下，房地產(chǎn)應(yīng)取得的土地使用權(quán)證是變更后有效的文本。

與該證相關(guān)的文件是開發(fā)商與國家土地管理部門簽有的土地出讓合同。一般來講，土地出讓合同的時(shí)間應(yīng)早于土地使用權(quán)證的時(shí)間，并且其內(nèi)容和指標(biāo)應(yīng)與土地使用權(quán)證完全一致。與土地使用權(quán)證一樣，土地出讓合同有可能存在補(bǔ)充文本和條款，這是在審核中應(yīng)該注意的。

2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)許可用地的法律憑證，由城市規(guī)劃行政主管部門頒發(fā)，其內(nèi)容一般包括用地單位、用地項(xiàng)目名稱、用地位置、用地面積等，并附有地形圖和附件說明。

3．建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)許可建設(shè)各類工程的法律憑證，由城市規(guī)劃行政主管部門頒發(fā)，其內(nèi)容包括建設(shè)單位、建設(shè)項(xiàng)目名稱、建設(shè)位置、總造價(jià)等內(nèi)容，后附工程設(shè)計(jì)總平面圖。與土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證不同的是，建設(shè)工程規(guī)劃許可證可以按開發(fā)期或開發(fā)類別（如商用房、住宅、公寓等）分別取得，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目有可能持有若干個(gè)建筑工程規(guī)劃許可證。

建設(shè)工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容，有時(shí)可以為確定稅收事項(xiàng)提供法定依據(jù)。比如許可證中列明的人防面積、管理用房面積以及作為配套設(shè)施的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園的面積，可以為最終確定開發(fā)商的可售面積與不可售面積提供依據(jù)。而對于開發(fā)產(chǎn)品類別（如商用、車庫、公寓、住宅、別墅等）的定性，則可能使其成為不同的稅收對象。如土地增值稅的預(yù)征比例，有可能因開發(fā)產(chǎn)品的類別不同而有所不同。

4．建設(shè)工程開工許可證建設(shè)工程開工許可證是建筑工程準(zhǔn)予施工的法律憑證，由建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)，其內(nèi)容包括建設(shè)單位、工程名稱、建設(shè)地址、開工日期及預(yù)計(jì)竣工日期等內(nèi)容。

5．商品房銷售（預(yù)售）許可證

商品房銷售（預(yù)售）許可證是開發(fā)產(chǎn)品準(zhǔn)予銷售的法律憑證，由國家房屋管理部門或建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)，其內(nèi)容包括開發(fā)企業(yè)名稱、項(xiàng)目名稱、房屋坐落地、銷售范圍、建筑面積等。一般情況下，該證的出具應(yīng)與建筑工程規(guī)劃許可證的范圍、內(nèi)容基本一致。

除了上述五證之外，還有兩種與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的文件在審核中應(yīng)予以關(guān)注。

一是建筑工程竣工備案表。該表是建筑工程竣工驗(yàn)收備案的法律性文件，由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)委員會(huì)制訂統(tǒng)一格式，開發(fā)建設(shè)單位填寫并由勘查單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位逐一簽署意見，同意竣工驗(yàn)收。該備案表最后確定的竣工驗(yàn)收時(shí)間即為工程竣工時(shí)間。

在稅收上，工程竣工時(shí)間是一個(gè)重要的時(shí)間概念。與其相關(guān)的稅收事項(xiàng)包括：

1．開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入 的毛利額?？⒐ぷC明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品即視為已經(jīng)完工。

2．在完工前發(fā)生的利息費(fèi)用應(yīng)配比計(jì)入開發(fā)成本，在完工后發(fā)生的，可直接計(jì)入期間費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除。

3．工程竣工時(shí)間可以作為土地增值稅清算的時(shí)間界限。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售時(shí)，或者已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上時(shí)，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用時(shí)，均應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

二是房屋測繪報(bào)告書。該報(bào)告是測繪部門對于開發(fā)產(chǎn)品面積出具的具有技術(shù)權(quán)威性質(zhì)的法律文件，它的各項(xiàng)數(shù)據(jù)將是確定產(chǎn)品銷售情況并確定涉稅事項(xiàng)的重要依據(jù)。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)--項(xiàng)目流程（推薦）

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)--項(xiàng)目流程

一、注冊成立房地產(chǎn)開發(fā)公司

二、辦理國有土地使用權(quán)證（必須為出讓方式）

三、辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（住建局開發(fā)辦）

四、辦理建設(shè)用地規(guī)劃證。（規(guī)劃局）

五、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

六、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)（發(fā)改委）

七、工程施工前期階段：

1．工程勘察、設(shè)計(jì)。（有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院）

3．圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查：（市住建局圖審中心、消防中隊(duì)、氣象局、人防辦）。

4．工程報(bào)建。（住建局城建科）

5．辦理工程施工、監(jiān)理招標(biāo)，確定施工、監(jiān)理單位。（住建局招標(biāo)辦，監(jiān)理公司）

6．辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)及建設(shè)工程安全監(jiān)督手續(xù)。（住建局質(zhì)安站）

7．辦理建筑工程施工許可證。（住建局施工科）

8．簽訂開發(fā)項(xiàng)目合同、項(xiàng)目手冊，辦理開發(fā)經(jīng)營許可證。（住建局開發(fā)辦）

八、工程施工階段：

1．辦理臨時(shí)設(shè)施規(guī)劃許可，規(guī)劃放驗(yàn)線。（規(guī)劃局）

2．主體工程、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程施工建設(shè)。

3．辦理房屋面積測繪報(bào)告（房管局），4、辦理商品房預(yù)售許可證（住建局開發(fā)辦）。

九、工程竣工驗(yàn)收交付使用階段：

1．建設(shè)項(xiàng)目單體工程驗(yàn)收。(建設(shè)單位組織)

2．建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收。(建設(shè)單位組織)

3．辦理建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。（住建局開發(fā)辦）

4．辦理建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù)，辦理房產(chǎn)權(quán)證（房管局）

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需辦的證件及流程

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下3大部分

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分6個(gè)階段：

1、選址定點(diǎn)；

2、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

3、初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；

4、規(guī)劃報(bào)建圖審查；

5、施工報(bào)建；

6、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料： 1）申請書； 2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； 3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； 4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6）施工許可證； 7）房屋竣工驗(yàn)收資料 8）房屋測繪成果；

9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)商拍得土地后需要辦理的五大證件

? 開發(fā)商必須具備的“五證”是指:《國有土地使用證》,是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;《建設(shè)工程施工許可證》;《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》,簡稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā),《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā),《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

一；開發(fā)商首先要有土地證，再辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提

二；然后再進(jìn)行項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)審查

三；再開始正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段，單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證，消防和人防專項(xiàng)審查，節(jié)能審查、施工圖審查，余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督，施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建，最后辦下施工許可證。

四；當(dāng)開發(fā)商資金不足可以憑這土地證和施工許可證到銀行貸款，當(dāng)然資金充足的開發(fā)商不需要這樣，高層主體完成三分之二的時(shí)候就可以辦理房屋預(yù)售許可證了，前提是土地證沒有任何抵押。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須辦理的證件

1、計(jì)劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；

4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》；

7、防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書和造價(jià)部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

第四篇：(房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā))委托合同

（房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)）委托合同

甲方（委托方）：房地產(chǎn)開發(fā)公司

乙方（受托方）：

鑒于：

1、甲方——房地產(chǎn)開發(fā)公司，系由公司與乙方合作投資的房地產(chǎn)開發(fā)公司，甲方已獲得了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。

2、項(xiàng)目概況：房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約 畝，建設(shè)用地面積約 畝，代征地面積約 畝，容積率約。

3、根據(jù)乙方與公司于 年月日簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中地約定：乙方應(yīng)協(xié)助甲方盡量以協(xié)議出讓的方式取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。如該地塊需按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)（掛牌），乙方承諾以等同于協(xié)議出讓的價(jià)格條件協(xié)助甲方獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。

4、甲方經(jīng)公司董事會(huì)決定，將開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有政府批準(zhǔn)文件及征地手續(xù)，包括土地補(bǔ)償、拆遷、安置等工作，委托乙方進(jìn)行辦理。

經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議，以茲共同遵照執(zhí)行：

第1條 委托事項(xiàng)

1.1 授權(quán)乙方以甲方的名義取得開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有政

府文件的批復(fù)及項(xiàng)目征地、農(nóng)民的安置補(bǔ)償、拆遷等事宜。

第2條 委托費(fèi)用

2.1 甲方應(yīng)向乙方支付乙方完成第1條1.1款委托事項(xiàng)的委托費(fèi)用適用包干原則，多不退少不補(bǔ)。

2.2 第1條1.1款委托事項(xiàng)，即房地產(chǎn)項(xiàng)目的委托費(fèi)用按照建設(shè)規(guī)劃用地每畝萬元人民幣、規(guī)劃代征用地每畝萬元人民幣的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，甲方應(yīng)向乙方支付的委托費(fèi)用共計(jì)萬元人民幣。

2.3 甲方支付的房地產(chǎn)項(xiàng)目的委托費(fèi)用，包含征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)，該費(fèi)用應(yīng)計(jì)入甲方的成本。

2.4 除上述所列費(fèi)用之外產(chǎn)生的其他開發(fā)費(fèi)用，包括但不限于土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、建安成本、管理費(fèi)用等，由甲方——房地產(chǎn)開發(fā)公司的股東按照股權(quán)比例分別承擔(dān)。

第3條 委托時(shí)間

3.1 開始時(shí)間：甲方原股東向轉(zhuǎn)讓股權(quán)完成的時(shí)間為準(zhǔn)，即以甲方辦理完畢工商變更登記，取得新的營業(yè)執(zhí)照為委托事項(xiàng)開始之日。

3.2 完成時(shí)間：在 年 月日之前完成本合同第1.1款約定的委托事項(xiàng)。

第4條 付款時(shí)間

4.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的委托費(fèi)用，由甲方按照實(shí)際征地交款（不包括土地出讓金）的時(shí)間和金額予以按期足額支付。用款時(shí)乙方需提前申請用款，并將用款時(shí)間、用途填寫清楚，甲方應(yīng)按照急款急用、不影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的原則及時(shí)審核、及時(shí)支付。

第5條 委托溢價(jià)

5.1 經(jīng)甲方財(cái)務(wù)核算，若房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤已經(jīng)超過 萬元（不含 萬元）時(shí)，甲方應(yīng)在財(cái)務(wù)報(bào)告出具之日起 日內(nèi)向乙方支付利潤的 ％。

5.2 經(jīng)甲方財(cái)務(wù)核算，若房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤在萬元（含萬元）以下時(shí)，甲方應(yīng)按向乙方支付實(shí)際利潤的 %。

第6條 違約責(zé)任

6.1 本協(xié)議生效后，甲、乙任何一方無故提出終止協(xié)議，應(yīng)按委托費(fèi)用總額的5%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。

6.2 甲方未按約定支付委托包干費(fèi)用的，應(yīng)每日按當(dāng)期應(yīng)付費(fèi)用的萬分之三

向乙方支付違約金。如逾期超過30天，則乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)向乙方支付違約金萬元人民幣，乙方有權(quán)不退還已為該項(xiàng)目支付的全部款項(xiàng)。若違約金不足以賠償乙方因此所遭受的損失，乙方有權(quán)向甲

方追償賠償款。

6.3 若乙方未按本合同第3條的約定完成委托事項(xiàng)，甲方除有權(quán)解除本合同，并有權(quán)要求乙方按委托費(fèi)用總額的5%向甲方支付違約金。但是因?yàn)榧追接馄谥Ц段匈M(fèi)用導(dǎo)致乙方未能按期完成委托事項(xiàng)的，應(yīng)相應(yīng)的免除乙方的違約責(zé)任。

6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事項(xiàng)，給甲方造成損失的，乙方同意由甲方按投資股權(quán)比例所分配的利潤中予以直接扣除。

6.5 由于一方的過錯(cuò)造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有關(guān)部門

認(rèn)定為無效時(shí)，由過錯(cuò)的一方承擔(dān)違約責(zé)任，雙方均有過錯(cuò)的，則由雙方按責(zé)任大小承擔(dān)各自相應(yīng)的責(zé)任。

第7條 爭議的解決

7.1 如本合同各方就本合同之履行或解釋發(fā)生任何爭議的，應(yīng)首先協(xié)商解決；若協(xié)商不成，應(yīng)向北京仲裁委員會(huì)提請仲裁，仲裁適用該會(huì)之《仲裁規(guī)則》，仲裁裁決書終局對雙方均有約束力。

第8條 其他

8.1 本協(xié)議壹式貳份，雙方各執(zhí)壹份，具有同等的法律效力。

8.2 本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方法定代表人簽字并蓋章后，自乙方與簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》生效之日起生效。

甲方：房地產(chǎn)開發(fā)公司乙方：

二零零五年 月 日二零零五年 月 日

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書

敬啟者：

根據(jù)貴公司與我所李強(qiáng)律師的初步交流，為實(shí)現(xiàn)雙方進(jìn)一步合作，現(xiàn)由我所李強(qiáng)律師結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)市場已經(jīng)成熟的模式及BOT項(xiàng)目模式，就貴公司擬開發(fā)的A項(xiàng)目提出本計(jì)劃書。

一、假設(shè)案例

甲方為一家中央直屬企業(yè)，其名下現(xiàn)有30畝土地，土地性質(zhì)為國有，甲方希望通過“招、拍、掛”方式，受讓取得該地，擬用于商業(yè)開發(fā)，但缺乏資金支持。乙公司有雄厚資金實(shí)力和可靠融資渠道，并愿意與甲方合作，乙公司的合作目的在于通過資本運(yùn)作獲得必要的使得利益最大化，現(xiàn)雙方初步達(dá)成一致的是：甲方通過“招、拍、掛”方式保證取得該地塊的使用權(quán)，所需資金9000萬元人民幣由乙公司提供，甲方同時(shí)用自有的在某銀行1億元人民幣定期存款為乙公司提供擔(dān)保。甲、乙有能力通過政府渠道得到政府返還的地價(jià)款的80%，即9000萬元×80%=7200萬元人民幣。甲方取得的30畝土地及政府返還的地價(jià)款7200萬元人民幣，直接投入A項(xiàng)目開發(fā)。甲方在獲得乙公司9000萬元人民幣后授權(quán)乙公司全面負(fù)責(zé)A項(xiàng)目開發(fā)，A項(xiàng)目所需開發(fā)資金缺口由乙公司負(fù)責(zé)投入，項(xiàng)目開發(fā)成功后，雙方利益分配比例為3：7，即甲方獲得全部項(xiàng)目30%的房屋所有權(quán)或售房款，乙公司獲得全部項(xiàng)目70%的房屋所有權(quán)或售房款。至此，雙方合作順利結(jié)束。

二、排除條款

1、甲方能夠順利取得30畝土地的合法使用權(quán)，并將其作為A項(xiàng)目開發(fā)的投資；

2、甲方保證政府將地價(jià)款的80%返還并投入A項(xiàng)目開發(fā)且作為甲方在A項(xiàng)目中的投資；

3、甲方的合作是善意的，雙方合作過程未產(chǎn)生重大誤解或糾紛；

4、甲方除對項(xiàng)目開發(fā)工作進(jìn)行監(jiān)審?fù)?，并不?shí)質(zhì)性介入項(xiàng)目開發(fā)工作；

5、甲方在銀行一億元的人民幣存款是真實(shí)的、自由的，未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。甲方董事會(huì)有權(quán)決定該款項(xiàng)對外提供擔(dān)保且可以取得存款行同意；

6、甲方有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)且經(jīng)過當(dāng)政府建設(shè)主管部門審核；

7、乙公司有足夠資金支持除甲方投資外的全部項(xiàng)目開發(fā)所需資金，或有可靠融資渠道保證該資金能及時(shí)到位（包括先期支付給甲方的9000萬元人民幣）；

8、乙公司的投資分析是全面的、科學(xué)的，利益回報(bào)在其期待范圍內(nèi)；

9、乙公司對甲方取得土地使用權(quán)及80%地價(jià)返還款的判斷是正確的；

10、乙公司確實(shí)取得了甲方關(guān)于A項(xiàng)目開發(fā)的全部授權(quán)，并有能力組織項(xiàng)目部進(jìn)行具體項(xiàng)目開發(fā)工作；

11、乙公司有良好的商品房銷售渠道，有能力在半年內(nèi)完成 80%以上商品房的銷售及回款工作；

12、甲乙雙方均對A項(xiàng)目開發(fā)期間國家的政策、法律，特別是房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)金融政策有充分的了解預(yù)判，對不可抗力所可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)有足夠的應(yīng)對措施和承受能力。

三、項(xiàng)目開發(fā)的各階段主要法律文書、風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、合作前期階段

本階段的工作將對甲乙雙方今后是否可以合作起決定性作用。為了保證雙方的合作能夠在合法、真實(shí)、善意的前提下有序進(jìn)行。作為乙公司必須在合作協(xié)議簽訂前組織有經(jīng)驗(yàn)的人

員進(jìn)行前期盡職調(diào)查，并形成下列兩份報(bào)告：

（1）《盡職調(diào)查報(bào)告》。報(bào)告的內(nèi)容包括但不限于：合作方（甲方）的合作誠意，合作方的合作方法、目的，合作方擁有的項(xiàng)目開發(fā)必須的有關(guān)資質(zhì)，合作方的資信狀況和履約能力，合作方存在的可能影響項(xiàng)目開發(fā)的法律糾紛或潛在的法律糾紛，合作方承諾的而歸政府擁有的政策的可靠性等。

（2）《項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告》。報(bào)告的內(nèi)容包括但不限于：項(xiàng)目土地使用權(quán)成本在項(xiàng)目所在地土地價(jià)格中的地位，符合項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃的物業(yè)的設(shè)計(jì)面積和容積率、項(xiàng)目開發(fā)可控制成本和因不可預(yù)見因素可能導(dǎo)致的預(yù)算追加，項(xiàng)目所在地在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化和市場走向，在充分考慮了自方資產(chǎn)狀況、資金周轉(zhuǎn)期、利率水平、現(xiàn)金流量等因素后的融資成本及利潤回報(bào)率等。

上述二個(gè)報(bào)告是乙公司決策的依據(jù)，其重要性不言而喻。報(bào)告的錯(cuò)誤將可能導(dǎo)致決策失誤，進(jìn)而致使合作失敗。因此，乙公司的損失將是巨大的，而避免風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑便是力求二個(gè)報(bào)告內(nèi)容的客觀、真實(shí)。

2、合作協(xié)議書的簽署到取得土地使用權(quán)證書階段

一旦就合作事項(xiàng)特別是合同原則達(dá)成一致，雙方應(yīng)簽訂《合作協(xié)議書》并力爭盡快以甲方名義取得土地使用權(quán)證并取得政府承諾的80%的地價(jià)款返還。這一階段的主要法律文書有：

（1）、甲方與乙方簽訂A項(xiàng)目開發(fā)的《合作協(xié)議書》。雙方的合作由于是一種聯(lián)合開發(fā)或投資組合，法律關(guān)系復(fù)雜，合作形式相對松散，所以雙方所簽《合作協(xié)議書》將成為項(xiàng)目開發(fā)過程中的“憲法”?！逗献鲄f(xié)議書》的內(nèi)容必須對合作者相互之間權(quán)利、義務(wù)、資金投入方面、面積分配方面、竣工后的遺留問題的處理方面、預(yù)算追加方面以及違約責(zé)任等進(jìn)行明確具體約定。特別要注意的是必須同時(shí)充分考慮到各種不可預(yù)測的因素，留有充分補(bǔ)救的余地。不可否認(rèn)這是一個(gè)較為復(fù)雜且極為重要的法律文件，該協(xié)議的不規(guī)范或未盡注意，導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)將是根本性的，風(fēng)險(xiǎn)的防范就在于所簽協(xié)議文本的合法性和窮盡性。

（2）、在甲方取得項(xiàng)目建設(shè)用地的時(shí)候，乙公司必須先期支付甲方9000萬元人民幣，甲方用于支付項(xiàng)目開發(fā)用地的地價(jià)，雙方要簽訂另外一份協(xié)議（暫稱《借款協(xié)議》），該協(xié)議內(nèi)容可以包括“借款”性質(zhì)、期限、甲方償還方式和期限、甲方提供其在銀行1億元人民幣存款質(zhì)押擔(dān)保、甲方保證政府有80%地價(jià)款返還并直接投入項(xiàng)目建設(shè)等內(nèi)容。但這里必須注意的法律障礙是，根據(jù)我國目前現(xiàn)行法律和政策，企業(yè)間的拆借資金行為是法律禁止的，包含這一內(nèi)容的合同是無效的，因此建議用諸如將9000萬元直接約定成為乙公司的投資款但不因此改變地價(jià)返還的責(zé)任、擔(dān)保責(zé)任和利益分配比例等方式更為妥當(dāng)。

（3）、在簽訂《借款協(xié)議》時(shí)，甲乙雙方同時(shí)需要簽訂擔(dān)保協(xié)議，亦可直接將擔(dān)保條款作為《借款協(xié)議》條款。無論何種方式這里要充分重視的是，甲方在銀行1億元人民幣的存款未設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)應(yīng)取得銀行的支持，并從合同權(quán)力中享有到期優(yōu)先受償權(quán)。這里可采取的保障措施較多，但無論采用何種措施，目的在于保障質(zhì)押擔(dān)保的合法性和可操作性。

（4）、在上述工作結(jié)束且以甲方名義取得項(xiàng)目用地《土地使用權(quán)證書》后，乙公司便全權(quán)代理甲方進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)全過程的各項(xiàng)工作，乙公司取得這一權(quán)利的依據(jù)便是甲方給乙公司的《授權(quán)書》，該《授權(quán)書》應(yīng)與《合作協(xié)議書》一并簽署，其內(nèi)容應(yīng)包括授權(quán)范圍、授權(quán)效力、甲方授權(quán)后參與項(xiàng)目建設(shè)的方法、深度、授權(quán)期限及違約責(zé)任等。這一法律文書難度不再于其內(nèi)容，而在于雙方對其嚴(yán)格遵守和履諾。

至此，甲乙雙方的合作便進(jìn)入一個(gè)固定軌道，即按前期所簽一系列法律文書各盡其責(zé)，相互配合，通力合作，共同保證項(xiàng)目順利完成。應(yīng)該說項(xiàng)目建設(shè)過程中雙方可能簽署的其他法律文書不會(huì)很多，更多的是乙公司代表甲方與第三方簽署的各種大量的合同文書，這些法律文件不在本計(jì)劃書中包括，故而略去不談。但這一階段（項(xiàng)目建設(shè)過程中）甲、乙雙方需要注意的是對前期簽署的法律文件的善意的履行。由于各種法律文書中可能已經(jīng)設(shè)置了不可

逆轉(zhuǎn)的極為嚴(yán)重的違約責(zé)任，所以任何一方都不會(huì)輕易冒違約的風(fēng)險(xiǎn)。

四、本合作方案的可行性

本合作模式應(yīng)該是一種先進(jìn)理念與成熟方案的進(jìn)一步結(jié)合，具有強(qiáng)大的優(yōu)越性，從法律層面上講具有很強(qiáng)的可操作性。但需要注意的是，雙方應(yīng)該對這一操作模式有充分的理解。同時(shí)這一模式中包含的法律關(guān)系復(fù)雜，因此在具體操作時(shí)更應(yīng)在每一階段對各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，并且要注意合同條款本身的可操作性，由于目前采用這種模式可借鑒的成熟經(jīng)驗(yàn)不多，必然對項(xiàng)目建設(shè)的組織者能力要求更高。

五、本合作模式下雙方的利弊關(guān)系

作為甲方，由于資金缺乏，融資渠道不暢，其獨(dú)立承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的能力受到限制，不盡快實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)不僅其應(yīng)獲利益無法實(shí)現(xiàn)，更為嚴(yán)重的是其已經(jīng)取得的土地都有可能因其不在法律規(guī)定的年限內(nèi)開發(fā)而被政府收回。在采用本計(jì)劃書分析的合作模式下，甲方不僅解決了資金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回報(bào)，其應(yīng)承受的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)也因乙公司投資的不斷加大而逐步消失，從其投入與利潤的取得分析，當(dāng)然利大于弊。乙公司作為一個(gè)資本運(yùn)營者，在本次合作中其終極目的不是項(xiàng)目建設(shè)而在于通過資本運(yùn)營獲得預(yù)期的利潤回報(bào)，項(xiàng)目建設(shè)是其資本運(yùn)營過程中的一個(gè)必要階段。只要有效控制了這一階段可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確判斷了投資行為的科學(xué)性，其投資計(jì)劃便是可行的。從前述各階段的風(fēng)險(xiǎn)控制的分析來判斷，乙公司的投資安全是可以得到保障的，但這并不排除對本計(jì)劃書分析的操作模式進(jìn)行必要的修正。在投資安全有保障，預(yù)期利潤可判斷的前提下，采用本計(jì)劃書分析的合作模式進(jìn)行A項(xiàng)目的開發(fā)便是可行的，對于乙公司而言，利弊不言自明。乙公司在A項(xiàng)目中唯一要注意的是事前準(zhǔn)確分析判斷、事中科學(xué)控制。乙公司的弊或風(fēng)險(xiǎn)主要在A項(xiàng)目實(shí)施中的有效控制，也就是說在于人而非在于合作模式或項(xiàng)目本身。

六、必要的說明

1、本計(jì)劃書僅針對假設(shè)案例法律層面的可行性及合作模式各階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出風(fēng)險(xiǎn)控制的必要措施，并不針對項(xiàng)目本身各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)和分析，同時(shí)本計(jì)劃書也不針對項(xiàng)目建設(shè)過程中項(xiàng)目本身可能產(chǎn)生的法律問題進(jìn)行分析。關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)本身可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)我們有專業(yè)、詳盡、具體的書面分析材料，在我們雙方達(dá)成合作意向后便可提供。

2、本計(jì)劃書僅針對假設(shè)案例且排除了大量不可預(yù)知的因素，因此，本計(jì)劃書不可以套用在其他任何建設(shè)項(xiàng)目中，也不可以以此計(jì)劃書來判斷律師在假設(shè)案例之外的任何項(xiàng)目中可以發(fā)揮的作用或者衡量律師的能力。

3、考慮到乙公司與我所的合作尚未開始，本計(jì)劃書對假設(shè)案例的分析是在有關(guān)方面采取了必要的保留，這一點(diǎn)請乙公司充分理解，但盡管如此，本計(jì)劃書在一定程度上能夠反映我所與乙公司合作的可能性