第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)收入的審核

房地產(chǎn)企業(yè)收入的審核

房地產(chǎn)企業(yè)收入的審核

一、房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的審核

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)的條件： 國(guó)稅發(fā)[2009]31第三條：

企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

之所以要區(qū)分完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是因?yàn)椋和旯ら_(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅計(jì)算方法不一致。完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按照世紀(jì)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)繳納企業(yè)所得稅。

（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的組成： 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第五條：

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理?！纠?—1】2008年，甲公司在收取售房款之外，還以本公司的名義開(kāi)具發(fā)票，向購(gòu)房者收取有線電視的初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話電纜初裝費(fèi)、煤氣管道安裝費(fèi)、房屋交易費(fèi)、辦證費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等代收代付款項(xiàng)計(jì)312萬(wàn)元，甲公司記入“其它應(yīng)付款”，在申報(bào)年度所得稅時(shí)未調(diào)整收入。

分析：

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第六條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。本例中，甲公司代收代付的312萬(wàn)元是由該公司開(kāi)具發(fā)票，應(yīng)當(dāng)并入總價(jià)款確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。

【例3—2】某市地稅稽查局在對(duì)某房地產(chǎn)公司進(jìn)行檢查時(shí)確認(rèn)：（1）該公司2008年度“銷(xiāo)售收入”貸方發(fā)生額為153500000元，經(jīng)核對(duì)，售房合同總金額也為153500000元；（2）同時(shí)發(fā)現(xiàn)“其他應(yīng)付款”科目有為其他單位代收款項(xiàng)3540000元，經(jīng)檢查，所收取款項(xiàng)全部以本單位名義收取，所開(kāi)票據(jù)全部加蓋本單位公章。問(wèn)，這部分代收款項(xiàng)是否應(yīng)作為企業(yè)的售房收入？在什么時(shí)候結(jié)轉(zhuǎn)收入？成本如何處理 分析：

（1）根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條及《條例》第十二條、以及國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第六條應(yīng)作為企業(yè)的銷(xiāo)售收入，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)所稱(chēng)“發(fā)票”應(yīng)理解成“廣義的發(fā)票”，即企業(yè)開(kāi)出的所有票據(jù)；（2）收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間應(yīng)該以訂立銷(xiāo)售合同的時(shí)間為準(zhǔn)，即應(yīng)該與銷(xiāo)售合同所載銷(xiāo)售款項(xiàng)金額同步結(jié)轉(zhuǎn)收入。本案銷(xiāo)售收入應(yīng)為153500000加上3540000元；(3)代收費(fèi)用部分的成本已繳付的，以最后實(shí)際繳付數(shù)額為準(zhǔn)，未繳付的，暫時(shí)不予扣除，待以后實(shí)際繳付后，再進(jìn)行調(diào)整。

（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入確認(rèn)的條件： 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第六條：

企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

(1)采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(2)采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

【例3—3】2008年10月9日，甲公司與張先生簽訂購(gòu)房合同，合同總價(jià)款120萬(wàn)元，合同約定：張先生應(yīng)在簽約的3日內(nèi)支付合同價(jià)款的40%，其余款項(xiàng)分別在11月份、12月份各按30%支付。張先生10月、11月均按合同約定支付了購(gòu)房款，到了12月，張先生因資金困難，暫時(shí)無(wú)法支付剩余的款項(xiàng)，甲公司僅按實(shí)際收到的價(jià)款84萬(wàn)元記作銷(xiāo)售收入。

分析：稅法規(guī)定，納稅人采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。本例中張先生12月雖然未能如期支付剩余的款項(xiàng)，但甲公司仍應(yīng)按約定的價(jià)款記作收入，未收到的款項(xiàng)記入“應(yīng)收賬款”，甲公司少記銷(xiāo)售收入36萬(wàn)元（120×30%）。

【例3—4】2008年11月9日，甲公司與張先生簽訂購(gòu)房合同，合同總價(jià)款120萬(wàn)元，合同約定：張先生應(yīng)在簽約的3日內(nèi)支付合同價(jià)款的40%，其余款項(xiàng)分別在12月份、2009年1月份各按30%支付。張先生11月按合同約定支付了購(gòu)房款，到了12月，張先生因計(jì)劃于2009年1月外出旅游，將剩余的款項(xiàng)在該月一次性交清。甲公司僅按付款日實(shí)現(xiàn)的收入84萬(wàn)元記作銷(xiāo)售收入，張先生提前支付的36萬(wàn)元記入“其它應(yīng)付款”。

分析：稅法規(guī)定，納稅人采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，付款方提前付款的，應(yīng)在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。本例中甲公司少記銷(xiāo)售收入36萬(wàn)元。

(3)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

【例3—5】

1、金玉房地產(chǎn)公司2006年8月投入A項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，于2007年8月竣工；2007年4月又同時(shí)開(kāi)發(fā)B、C兩個(gè)項(xiàng)目，截止到2007年底項(xiàng)目均未竣工。2007年12月采用一次性全額收款方式銷(xiāo)售房屋A項(xiàng)目產(chǎn)品1500平方米，收取房款900萬(wàn)元；B項(xiàng)目為一棟寫(xiě)字樓，銷(xiāo)售初期與購(gòu)房單位簽訂分期付款協(xié)議，約定從2007年9月15日起每隔三個(gè)月付款1600萬(wàn)元；C項(xiàng)目為一住宅小區(qū)，從2007年10月項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起即采用按揭貸款方式對(duì)外銷(xiāo)售，2007年12月收到首付款500萬(wàn)元計(jì)入“預(yù)收賬款”，當(dāng)月收到銀行劃轉(zhuǎn)按揭貸款2000萬(wàn)元，計(jì)入“長(zhǎng)期借款”。計(jì)算2007年12月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。A項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入9000000元； B項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入16000000元；

C項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝5000000＋20000000＝25000000元 全月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝9000000＋16000000＋25000000＝50000000元

(4)采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

①支付手續(xù)費(fèi)方式：采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

②買(mǎi)斷方式：采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。注：也就是說(shuō)，如果：

A開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)買(mǎi)方簽訂合同；開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方簽訂合同：

按合銷(xiāo)售同價(jià)、買(mǎi)斷價(jià)孰高法（于收到已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)。B受托方、購(gòu)買(mǎi)方簽訂合同：

按買(mǎi)斷價(jià)格（于收到已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)。

③超基價(jià)分成方式：采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷(xiāo)售收入中減除；如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。注：也就是說(shuō)，如果：

A開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)買(mǎi)方簽訂合同；開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方簽訂合同：

按合銷(xiāo)售同價(jià)、基價(jià)（保底價(jià)）孰高法（于收到已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日））確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)，同時(shí)加上超基價(jià)分成。注：支付的超基價(jià)分成不得從收入中扣除。B受托方、購(gòu)買(mǎi)方簽訂合同：

按基價(jià)加上分成額（于收到已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日））確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)。

④包銷(xiāo)方式：采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷(xiāo)期內(nèi)可根據(jù)包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷(xiāo)期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！纠?—6】湖北省楚風(fēng)房地產(chǎn)公司2005年開(kāi)發(fā)一處遠(yuǎn)郊住宅小區(qū)，由于位置偏僻，銷(xiāo)售情況始終不好，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工兩年后仍積壓大量存量房。為了盡早將這些房出手，楚風(fēng)公司分別與江漢、漢興、揚(yáng)子、漢正四家房屋銷(xiāo)售公司簽訂代理銷(xiāo)售合同。由于銷(xiāo)售公司情況各異，代理方式均有所不同。江漢公司按銷(xiāo)售額5%收取手續(xù)費(fèi)，2007年9月銷(xiāo)售房屋400平方米，每平方米2500元。將銷(xiāo)售清單提交楚風(fēng)房地產(chǎn)公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款95萬(wàn)元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款

95萬(wàn)元 貸：銷(xiāo)售收入

95萬(wàn)元

漢興公司采取買(mǎi)斷方式代理銷(xiāo)售，買(mǎi)斷價(jià)為每平方米2300元，銷(xiāo)售時(shí)由委托方、受托方、買(mǎi)房共同簽訂協(xié)議。2007年9月將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售清單提交楚風(fēng)公司時(shí)，銷(xiāo)售房屋500平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入125萬(wàn)元，平均售價(jià)2500元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款

115萬(wàn)元（按買(mǎi)斷價(jià)計(jì)算）

貸：銷(xiāo)售收入

115萬(wàn)元

揚(yáng)子公司采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷(xiāo)售保底價(jià)2200元，并由揚(yáng)子公司直接與客戶簽訂銷(xiāo)售合同，超過(guò)保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交銷(xiāo)售清單時(shí)，銷(xiāo)售房屋600平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入150萬(wàn)元，平均售價(jià)2500元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款

132萬(wàn)元（按買(mǎi)斷價(jià)計(jì)算）

貸：銷(xiāo)售收入

132萬(wàn)元

漢正公司采取包銷(xiāo)方式。合同約定：漢正公司包銷(xiāo)楚風(fēng)公司1500平方米房屋，以每平方米銷(xiāo)售價(jià)2350元向楚風(fēng)房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2007年9月15日銷(xiāo)售不完，房屋歸漢正公司，并由漢正公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2007年9月底，漢正公司提交銷(xiāo)售清單時(shí)，當(dāng)月銷(xiāo)售房屋800平方米，還有300平方米未售出。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款

188萬(wàn)元

貸：銷(xiāo)售收入

188萬(wàn)元 要求：計(jì)算楚風(fēng)房地產(chǎn)公司上述項(xiàng)目2007年9月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。

分析并計(jì)算：

被江漢公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入1000000元（支付手續(xù)費(fèi)不能扣除，應(yīng)由江漢公司開(kāi)據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票，作為費(fèi)用列支）； 被漢興公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入1250000元（銷(xiāo)售合同價(jià)高于買(mǎi)斷價(jià)，按銷(xiāo)售合同價(jià)計(jì)算）；

被揚(yáng)子公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝2200×600＋（2500－2300）×600×70%＝1446000元（基價(jià)加分成）被漢正公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝2350×（800＋300）＝2585000元（包銷(xiāo)期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入）。

全月應(yīng)實(shí)現(xiàn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝1000000＋1250000＋1446000＋2585000＝6281000元

(注：新文件關(guān)于銷(xiāo)售收入確認(rèn)條件的規(guī)定與國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件相同)

（四）銷(xiāo)售折扣、折讓與銷(xiāo)貨退回的處理（依據(jù)：國(guó)稅函[2008]875號(hào)）

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）：

（1）企業(yè)為促進(jìn)商品銷(xiāo)售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷(xiāo)售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷(xiāo)售商品收入金額。

（2）債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除屬于現(xiàn)金折扣；銷(xiāo)售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當(dāng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷(xiāo)售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。

（3）企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓屬于銷(xiāo)售折讓?zhuān)黄髽I(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷(xiāo)售退回。企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入的售出商品發(fā)生銷(xiāo)售折讓和銷(xiāo)售退回，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷(xiāo)售商品收入。

【例3—7】某房地產(chǎn)公司，為了促銷(xiāo)公開(kāi)在電視臺(tái)發(fā)布廣告，凡在2008年5月31日以前購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的（已經(jīng)完工，并決算）一律享受總房?jī)r(jià)3%的優(yōu)惠；凡在2008年5月31日以是一次性付款的，可以再按總房?jī)r(jià)享受2%的優(yōu)惠，請(qǐng)問(wèn)：

（1）這種優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣，還是現(xiàn)金折扣，還是商業(yè)折讓?zhuān)?/p>

（2）假如采取這種銷(xiāo)售方式在2008年5月31日前銷(xiāo)售出去的房屋優(yōu)惠前的價(jià)值為15000000元，其中有三分之一屬于一次性交款，收入總額應(yīng)為多少？（3）銷(xiāo)售合同金額應(yīng)為多少？ 分析：（1）此種行為，屬于售前優(yōu)惠，目的是“促銷(xiāo)”，應(yīng)屬于商業(yè)折扣。

（2）時(shí)間性優(yōu)惠為＝15000000×3%＝450000元

一次性付款優(yōu)惠＝15000000×30×%2%＝90000元

實(shí)際應(yīng)確認(rèn)收入15000000－450000－90000＝14460000元

（3）因?yàn)榇朔N行為屬于售前行為，銷(xiāo)售合同金額應(yīng)為14460000元。

【例3—8】某房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售一棟樓房，總價(jià)值35000000元，購(gòu)買(mǎi)方因資金問(wèn)題，在一次性付給房地產(chǎn)公司30000000元后，余下款項(xiàng)5000000元一支未付。為了及早收回款項(xiàng)，房地產(chǎn)公司與購(gòu)買(mǎi)方達(dá)成協(xié)議，如果購(gòu)買(mǎi)方在2008年8月31日以前一次性付清款項(xiàng)，房地產(chǎn)公司給與購(gòu)買(mǎi)方所欠款項(xiàng)10%的優(yōu)惠。最終，購(gòu)買(mǎi)防御2008年8月25日將余下款項(xiàng)付清，共支付4500000元。問(wèn)：

（1）這種優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣，還是現(xiàn)金折扣，還是商業(yè)折讓?zhuān)?/p>

（2）企業(yè)應(yīng)按多少確認(rèn)銷(xiāo)售收入？相應(yīng)問(wèn)題如何處理？（3）銷(xiāo)售合同金額應(yīng)為多少？ 分析：

（1）此種行為，屬于售后優(yōu)惠，目的是“回款”，應(yīng)屬于現(xiàn)金折扣。

（2）企業(yè)應(yīng)按照銷(xiāo)售全額35000000確認(rèn)收入。450000的現(xiàn)金折扣應(yīng)在應(yīng)在2008年8月作為財(cái)務(wù)費(fèi)用處理。（3）因?yàn)榇朔N行為屬于售后行為，因此不影響合同金額，銷(xiāo)售合同金額應(yīng)為35000000元。

【例3—9】某房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售一棟居民住宅，因房屋設(shè)計(jì)與銷(xiāo)售前承諾有區(qū)別，未能達(dá)到客戶滿意，因此客戶要求退房或者進(jìn)行打折處理。經(jīng)與客戶進(jìn)行協(xié)商，有8戶退房，共計(jì)退回房款3600000元；有15戶同意退回一部分房款，每戶退款15000元。問(wèn)：

（1）以上行為屬于商業(yè)折扣、商業(yè)折、現(xiàn)金折扣、銷(xiāo)售退回哪種行為？

（2）當(dāng)月應(yīng)如何確認(rèn)銷(xiāo)售收入？（3）銷(xiāo)售合同金額是多少？ 分析：

（1）以上行為分兩種情況。其中8戶的行為屬于銷(xiāo)售退回，目的是 “解除購(gòu)買(mǎi)關(guān)系”；其余15戶的行為屬于銷(xiāo)售折讓?zhuān)康氖墙o予“部分補(bǔ)償”。兩者都屬于售后行為。

（2）從實(shí)質(zhì)上看，兩者都屬于減少銷(xiāo)售收入，因此均應(yīng)該在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，沖減“銷(xiāo)售收入”。共應(yīng)沖減收入3615000元。（3）以上行為雖然屬于售后行為，但是，系因房地產(chǎn)公司行為造成。因此，銷(xiāo)售合同應(yīng)該變更。首先原來(lái)與上面8戶簽訂的合同應(yīng)該作廢，減少銷(xiāo)售合同的總金額；其次，與上面15戶簽訂的合同，可做兩種處理，一個(gè)是原合同作廢。按照新價(jià)重新簽訂購(gòu)買(mǎi)合同，一個(gè)是原合同不變，按照賠償價(jià)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

（五）買(mǎi)一贈(zèng)一銷(xiāo)售的處理（依據(jù)：國(guó)稅函[2008]875號(hào)）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）

企業(yè)以買(mǎi)一贈(zèng)一等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷(xiāo)售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷(xiāo)售收入。

【例3—10】某房地產(chǎn)公司2008年5月賣(mài)給張先生一套住宅，銷(xiāo)售載明房屋總價(jià)款是48萬(wàn)元，另外附加條款規(guī)定，贈(zèng)送2匹TCL掛式空調(diào)機(jī)一臺(tái)（市場(chǎng)價(jià)2800元）。2008年7月賣(mài)給里女士住宅一套，銷(xiāo)售合同約定房屋總價(jià)款為56萬(wàn)元，另外附加條款規(guī)定贈(zèng)送地下車(chē)位（有產(chǎn)權(quán)）一個(gè)，該房屋的公允價(jià)值大約48萬(wàn)元、車(chē)位的公允價(jià)值大約10萬(wàn)元，問(wèn)，就以上業(yè)務(wù)公司應(yīng)該如何確認(rèn)收入？ 分析：

（1）國(guó)稅函[2008]875號(hào)所說(shuō)的“買(mǎi)一贈(zèng)一”是指“組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品（產(chǎn)品）”，所銷(xiāo)售和贈(zèng)與的商品產(chǎn)品均應(yīng)是“本企業(yè)的”的商品（產(chǎn)品）。按照這一規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房屋贈(zèng)送的空調(diào)、太陽(yáng)能熱水器等家用物品，因不是本企業(yè)商品（產(chǎn)品），應(yīng)該不屬于國(guó)稅函[2008]875號(hào)文件規(guī)定的范圍。所贈(zèng)空調(diào)、熱水器的價(jià)值應(yīng)計(jì)入企業(yè)的銷(xiāo)售費(fèi)用。

5月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入480000元。

（2）所贈(zèng)車(chē)位、車(chē)庫(kù)，屬于本企業(yè)的產(chǎn)品，應(yīng)該按照國(guó)稅函[2008]875號(hào)文件規(guī)定處理。該公司應(yīng)按如下方法確認(rèn)收入：

①房屋和車(chē)位的公允價(jià)值比為：

房屋占＝4800000÷(480000＋100000)×100%＝82.76% 車(chē)位占＝100000÷(480000＋100000)×100%＝17.24% ②應(yīng)確認(rèn)收入：

應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售房屋收入＝560000×82.76%＝463456元 應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售車(chē)位收入＝560000×17.24%＝96544元

（六）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn) 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件：

第八條：企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:

（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

第九條：企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

未完工產(chǎn)品當(dāng)期預(yù)計(jì)毛利＝當(dāng)期預(yù)售收入×預(yù)計(jì)毛利率

【例3—11】（1）某房地產(chǎn)公司（坐落在省城）2008年度開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目，預(yù)售房款78000000元，當(dāng)年開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完工。當(dāng)年繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加4329000元，期間費(fèi)用6500000元。2009年度 A項(xiàng)目全部完工，實(shí)現(xiàn)收入120000000元，開(kāi)發(fā)成本60000000元，該項(xiàng)目2009年度繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加2331000元。（2）2009年度又開(kāi)發(fā)了B項(xiàng)目，截止到年底項(xiàng)目也完工，共實(shí)現(xiàn)收入45000000元，開(kāi)發(fā)成本27000000元，繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加2497500元。該企業(yè)2009年度期間費(fèi)用共發(fā)生8900000元。計(jì)算該企業(yè)2008、2009兩年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（假設(shè)不需進(jìn)行其他納稅調(diào)整）。分析并計(jì)算： 1、2008年：

企業(yè)的利潤(rùn)總額＝0―6500000＝―6500000元

該企業(yè)產(chǎn)品未完工，應(yīng)根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件第八條、第九條規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

應(yīng)納稅所得額＝78000000×15%―4329000―6500000＝871000元

應(yīng)納企業(yè)所得稅＝871000×25%＝217750元。2、2009年：

企業(yè)的利潤(rùn)總額＝120000000＋45000000―60000000―27000000―4329000―2331000―2497500―8900000＝59942500元

本期扣除的前期營(yíng)業(yè)稅金及附加4329000元應(yīng)作納稅調(diào)增（調(diào)整的稅金填在“納稅調(diào)整表”第六項(xiàng)“其他”欄內(nèi)）；上期按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利11700000元應(yīng)予以調(diào)減（調(diào)整的“預(yù)計(jì)毛利額”填在“納稅調(diào)整表”第五項(xiàng)“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”欄內(nèi)。應(yīng)納稅所得額＝59942500＋4329000―11700000＝52571500元。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝52571500×25%＝13142875元

（七）合作開(kāi)發(fā)收入。

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件：

第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

(一)凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷(xiāo)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

(二)凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:

1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（注：與國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)基本相同；不同的是，國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定“投資方取得的利息、紅利應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)稅處理”）

【例3—12】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與A公司合作（合資）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，合同約定投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，A公司投資額為800萬(wàn)元，該項(xiàng)目于2008年12月完工，按約定A公司分得銷(xiāo)售成本為1000萬(wàn)元的房屋，問(wèn)如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理？假如未結(jié)算計(jì)稅成本分得房屋又應(yīng)如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理？

分析：凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收

在已結(jié)算計(jì)稅成本的情況下：計(jì)稅成本與投資額的差額=1000－800=200萬(wàn)，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額200萬(wàn)元。（差額為負(fù)數(shù)，調(diào)增應(yīng)納稅所得額；差額為正數(shù)調(diào)減應(yīng)納稅所得額）。在未結(jié)算計(jì)稅成本的情況下：應(yīng)將投資額800萬(wàn)按規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算調(diào)整應(yīng)納稅所得額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷(xiāo)售收入。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條：

企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外?！秶?guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)》

第七條：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；

(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定＝

(三)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（注：與國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)相比，取消了“轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)”項(xiàng)目）

【例3—13】：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以計(jì)稅成本80萬(wàn)元的商品房抵償所欠建筑公司80萬(wàn)元的債務(wù)，該房屋的公允價(jià)值（售價(jià)）為100萬(wàn)元。企業(yè)賬務(wù)處理： 借：應(yīng)付賬款

80萬(wàn) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

80萬(wàn)

經(jīng)審核該企業(yè)的年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表，該企業(yè)以房抵債的行為未按視同銷(xiāo)售調(diào)整應(yīng)納稅所得額，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)如何進(jìn)行處理？（為簡(jiǎn)化計(jì)算，不考慮營(yíng)業(yè)稅、城建稅、契稅和印花稅等稅費(fèi)問(wèn)題。）

分析：抵債行為在稅法上視同銷(xiāo)售收入，應(yīng)按規(guī)定確定收入和成本。就本例而言，應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入100萬(wàn)元、計(jì)稅成本80萬(wàn)元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額＝100-80＝20萬(wàn)元。

【例3—14】2008年9月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將一套公允價(jià)值為160萬(wàn)元、成本為120萬(wàn)元的商品房贈(zèng)給在北京奧運(yùn)會(huì)上獲得金牌的運(yùn)動(dòng)員李某，企業(yè)賬務(wù)處理： 借：營(yíng)業(yè)外支出

120萬(wàn) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

120萬(wàn)

該企業(yè)的捐贈(zèng)業(yè)務(wù)在稅務(wù)上應(yīng)如何進(jìn)行處理？

分析：稅法規(guī)定,企業(yè)以商品房對(duì)外捐贈(zèng)的行為應(yīng)視同銷(xiāo)售，應(yīng)按同期同類(lèi)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格確認(rèn)收入。本例中企業(yè)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額＝160-120＝40萬(wàn)元。

【例3—15】某房地產(chǎn)公司以一套自行開(kāi)發(fā)的市價(jià)為100萬(wàn)元、成本為90萬(wàn)元的房產(chǎn)，與A公司交換一市價(jià)為100萬(wàn)元、成本為90萬(wàn)元的土地。該房地產(chǎn)公司按房產(chǎn)和土地的成本價(jià)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬務(wù)處理，在企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)未申報(bào)收入。

分析：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)。房地產(chǎn)公司以自行開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)與A公司交換土地的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屬于稅法規(guī)定的非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物，應(yīng)于辦理企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)將100萬(wàn)元計(jì)入收入總額，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本90萬(wàn)元，將差額10萬(wàn)元計(jì)入企業(yè)當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入的審核

（一）房地產(chǎn)企業(yè)房屋租金收入： 《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條：

指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。國(guó)稅函[2010]79號(hào)

根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

【例3—16】某房地產(chǎn)公司有三處房產(chǎn)于2008年6月1日分別對(duì)外出租。甲房產(chǎn)租給一家企業(yè)開(kāi)超市合同約定租期為五年，每年租金1200000元，自合同簽訂之日起，每月25日為付租日；乙房產(chǎn)租給一家公司作為辦公樓，合同約定租期兩年，每年租金100000元，合同簽訂日一次性付齊兩年租金；丙房產(chǎn)租給一家服裝廠做倉(cāng)庫(kù)，租期一年，租金30000元，租賃期滿后一次性交付租金。問(wèn)，2008年該房地產(chǎn)公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)租賃收入多少。分析：

（1）甲房產(chǎn)每年租金1200000元，采取按月付租方式，平均每月租金100000元，應(yīng)于2008年6—12月每月確認(rèn)1000000元收入，全年共應(yīng)確認(rèn)租金收入70萬(wàn)元；（2）乙房產(chǎn)每年租金100000元，租金雖然于合同簽訂日一次付清，但是根據(jù)國(guó)稅函【2010】79號(hào)文件可以在受益期內(nèi)平均計(jì)算收入，2008年應(yīng)記收入100000÷12×7＝58333.33元。

（3）丙房地產(chǎn)租期一年，租金30000元，但是合同約定租賃期滿后一次付清，因此，2008年不應(yīng)確認(rèn)收入。應(yīng)于2009年6月確認(rèn)收入。

2008年共應(yīng)確認(rèn)收入＝700000＋58333.33＝758333.33元

（二）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)租收入的審核：

預(yù)租收入是指房地產(chǎn)企業(yè)在新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工交付使用前與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的并預(yù)先取得的收入。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件：

第十條：企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

【例3—17】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的一項(xiàng)目，地處市中心，商業(yè)前景被業(yè)屆人士普遍看好。2008年5月，在該項(xiàng)目即將完工之前，王某與該公司簽訂了店面租賃合同，合同約定租期2年，每年租金為12萬(wàn)元，王某當(dāng)月先行支付了一年的租金12萬(wàn)元，房屋于2008年10月1日交付使用，應(yīng)如何確認(rèn)該企業(yè)2008年的租金收入？

分析：稅法規(guī)定,納稅人應(yīng)當(dāng)自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起確認(rèn)收入，房地產(chǎn)公司在2008年5月收取租金時(shí)不做收入。應(yīng)在2008年10月開(kāi)始確認(rèn)租金收入，金額為3（萬(wàn)元）。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)違約金收入。

按照《企業(yè)所得稅法》第六條，企業(yè)從各種來(lái)源取得的收益都應(yīng)該確認(rèn)為收入。因此違約金收入也應(yīng)確認(rèn)為收入；按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》應(yīng)屬于其他業(yè)務(wù)收入。

【例3—18】某房地產(chǎn)公司20087月共取得兩筆違約金收入。一筆是某購(gòu)房戶因?yàn)槲窗雌谥Ц顿?gòu)房款支付的違約金2000元，一筆是某建筑公司因?yàn)楣こ萄悠谥Ц兜倪`約金50000元。問(wèn)：企業(yè)就這兩筆違約金會(huì)計(jì)上應(yīng)該如何處理？在稅收上處理有何不同？ 分析：

（1）會(huì)計(jì)上，這兩筆違約金均應(yīng)作為企業(yè)收入處理。實(shí)際工作中應(yīng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。也有的企業(yè)將購(gòu)房違約金收入直接計(jì)入“預(yù)收帳款”或“銷(xiāo)售收入”；將工程延期違約金收入沖減了“開(kāi)發(fā)成本—建安成本”。以上處理均可以，但是絕對(duì)不可以利用“其他往來(lái)”“盈余公積”“職工福利費(fèi)”等賬戶隱瞞、轉(zhuǎn)移收入。

（2）在稅收上處理有所不同。首先，從企業(yè)所得稅的角度，二者都是企業(yè)收入的一部分；其次，從營(yíng)業(yè)稅的角度，取得的購(gòu)房戶違約金，與企業(yè)銷(xiāo)售有直接關(guān)系，應(yīng)作為企業(yè)銷(xiāo)售收入的一部分，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。而從建筑公司取得違約金，與企業(yè)的銷(xiāo)售沒(méi)有關(guān)系，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

（四）關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費(fèi)收入的確認(rèn) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕98號(hào)）

新稅法實(shí)施前已按其他方式計(jì)入當(dāng)期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入，在新稅法實(shí)施后，凡與按合同約定支付時(shí)間確認(rèn)的收入額發(fā)生變化的，應(yīng)將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認(rèn)的收入額后的差額，確認(rèn)為當(dāng)期

【例3—19】某房地產(chǎn)公司2007年7月1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年，2010年6月30日到期，每年租金60萬(wàn)元。租金于2010年6月25日至31日之間一次付清。2007年企業(yè)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)租金收入30萬(wàn)元，問(wèn)2008年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？

分析：按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。依以上規(guī)定：房地產(chǎn)公司應(yīng)于2009年6月確認(rèn)收入180萬(wàn)元，因此，2008年不應(yīng)確認(rèn)收入。由于2007年已經(jīng)確認(rèn)收入30萬(wàn)元，2010年6月實(shí)際應(yīng)確認(rèn)收入150萬(wàn)元。

【例3—20】某房地產(chǎn)公司2007年7月1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年，2010年6月30日到期，每年租金60萬(wàn)元。約定租金于合同簽訂日一次付清。但是由于經(jīng)濟(jì)糾紛，商場(chǎng)2007年只付給租金30萬(wàn)元，其余租金一直在協(xié)商中。問(wèn)2008年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？ 分析：按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。截止到2008年底，已經(jīng)超過(guò)合同規(guī)定的應(yīng)付款日期，因此應(yīng)視為已到應(yīng)付款日期，2008年應(yīng)確認(rèn)租金收入60萬(wàn)元。

（五）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈(zèng)收入、無(wú)法償付的應(yīng)付款收入

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第19號(hào)）

一、企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)（包括各類(lèi)資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈(zèng)收入、無(wú)法償付的應(yīng)付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計(jì)入確認(rèn)收入的年度計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

二、本公告自發(fā)布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入計(jì)算的所得，已分5年平均計(jì)入各年度應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅的，在本公告發(fā)布后，對(duì)尚未計(jì)算納稅的應(yīng)納稅所得額，應(yīng)一次性作為本年度應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅

（六）政策性搬遷和處置收入。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]118號(hào)）

1、政策性搬遷或處置收入的概念： 企業(yè)政策性搬遷和處置收入：

是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷(包括部分搬遷或部分拆除)或處置相關(guān)資產(chǎn)，“按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入”、“處置相關(guān)資產(chǎn)收入”、以及“通過(guò)市場(chǎng)(招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等形式)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入”。

2、政策性搬遷或處置收入的企業(yè)所得稅處理：

（1）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的：

用企業(yè)搬遷或處置收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類(lèi)似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（2）企業(yè)沒(méi)有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告的：

應(yīng)將搬遷收入加上各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的變賣(mài)收入、減除各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（3）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購(gòu)置或改良的固定資產(chǎn)：

可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷(xiāo)，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（4）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

第二篇：工程收入審核報(bào)告

工程收入審核報(bào)告

（委托人）：

我們接受委托，對(duì)（承接類(lèi)承裝（修、試）電力設(shè)施許可證申請(qǐng)單位名稱(chēng)）的（3年內(nèi)從事電力設(shè)施安裝最高年工程結(jié)算收入的）工程結(jié)算收入明細(xì)表進(jìn)行了審核。該明細(xì)表由（申請(qǐng)單位名稱(chēng)）負(fù)責(zé)，我們的責(zé)任是對(duì)其發(fā)表審核意見(jiàn)。我們的審核是依據(jù)《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則》和國(guó)家電力監(jiān)管委員會(huì)《承裝（修、試）電力設(shè)施許可證管理辦法》進(jìn)行的。在審核過(guò)程中，我們結(jié)合（申請(qǐng)單位名稱(chēng)）的實(shí)際情況，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等我們認(rèn)為必要的審核程序。

經(jīng)審核，《申請(qǐng)單位名稱(chēng)）在取得3年內(nèi)從事電力設(shè)施安裝最高年工程結(jié)算收入，該工程結(jié)算收入為萬(wàn)元。

本報(bào)告僅供貴公司在申請(qǐng)承裝（修、試）電力設(shè)施許可證時(shí)使用，因使用不當(dāng)造成的一切后果，與執(zhí)行本業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師及會(huì)計(jì)師事務(wù)所無(wú)關(guān)。

附件：工程結(jié)算收入明細(xì)表

湖南鵬程有限責(zé)任會(huì)計(jì)師事務(wù)所中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師（蓋章）

（簽章）

中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師（簽章）地址年月日

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)證件的審核

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)證件的審核

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)證件一般包括土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工許可證（開(kāi)工證）和商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證等五種，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。

一般地講，這些證件與我們所做的稅收審核并無(wú)直接的關(guān)聯(lián)，它們更多體現(xiàn)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在多項(xiàng)行政許可制度下的合法性，“五證”實(shí)際上是國(guó)家各職能管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)所采用的必要的管理手段以及準(zhǔn)入證明。

1．土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證是土地使用權(quán)的法律憑證，由國(guó)家土地資源管理部門(mén)頒發(fā)，其內(nèi)容一般包括土地使用者名稱(chēng)、土地坐落地、地號(hào)、土地面積等。在土地登記內(nèi)容發(fā)生變更及權(quán)利設(shè)定變更、注銷(xiāo)的情況下，持證人必須按照相關(guān)的規(guī)定申請(qǐng)辦理變更土地登記。也就是說(shuō)，在存在變更事項(xiàng)的前提下，房地產(chǎn)應(yīng)取得的土地使用權(quán)證是變更后有效的文本。

與該證相關(guān)的文件是開(kāi)發(fā)商與國(guó)家土地管理部門(mén)簽有的土地出讓合同。一般來(lái)講，土地出讓合同的時(shí)間應(yīng)早于土地使用權(quán)證的時(shí)間，并且其內(nèi)容和指標(biāo)應(yīng)與土地使用權(quán)證完全一致。與土地使用權(quán)證一樣，土地出讓合同有可能存在補(bǔ)充文本和條款，這是在審核中應(yīng)該注意的。

2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)許可用地的法律憑證，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)頒發(fā)，其內(nèi)容一般包括用地單位、用地項(xiàng)目名稱(chēng)、用地位置、用地面積等，并附有地形圖和附件說(shuō)明。

3．建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)許可建設(shè)各類(lèi)工程的法律憑證，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)頒發(fā)，其內(nèi)容包括建設(shè)單位、建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)位置、總造價(jià)等內(nèi)容，后附工程設(shè)計(jì)總平面圖。與土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證不同的是，建設(shè)工程規(guī)劃許可證可以按開(kāi)發(fā)期或開(kāi)發(fā)類(lèi)別（如商用房、住宅、公寓等）分別取得，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有可能持有若干個(gè)建筑工程規(guī)劃許可證。

建設(shè)工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容，有時(shí)可以為確定稅收事項(xiàng)提供法定依據(jù)。比如許可證中列明的人防面積、管理用房面積以及作為配套設(shè)施的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園的面積，可以為最終確定開(kāi)發(fā)商的可售面積與不可售面積提供依據(jù)。而對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)別（如商用、車(chē)庫(kù)、公寓、住宅、別墅等）的定性，則可能使其成為不同的稅收對(duì)象。如土地增值稅的預(yù)征比例，有可能因開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類(lèi)別不同而有所不同。

4．建設(shè)工程開(kāi)工許可證建設(shè)工程開(kāi)工許可證是建筑工程準(zhǔn)予施工的法律憑證，由建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)，其內(nèi)容包括建設(shè)單位、工程名稱(chēng)、建設(shè)地址、開(kāi)工日期及預(yù)計(jì)竣工日期等內(nèi)容。

5．商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證

商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品準(zhǔn)予銷(xiāo)售的法律憑證，由國(guó)家房屋管理部門(mén)或建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)，其內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)、房屋坐落地、銷(xiāo)售范圍、建筑面積等。一般情況下，該證的出具應(yīng)與建筑工程規(guī)劃許可證的范圍、內(nèi)容基本一致。

除了上述五證之外，還有兩種與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的文件在審核中應(yīng)予以關(guān)注。

一是建筑工程竣工備案表。該表是建筑工程竣工驗(yàn)收備案的法律性文件，由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)委員會(huì)制訂統(tǒng)一格式，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位填寫(xiě)并由勘查單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位逐一簽署意見(jiàn)，同意竣工驗(yàn)收。該備案表最后確定的竣工驗(yàn)收時(shí)間即為工程竣工時(shí)間。

在稅收上，工程竣工時(shí)間是一個(gè)重要的時(shí)間概念。與其相關(guān)的稅收事項(xiàng)包括：

1．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入 的毛利額?？⒐ぷC明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品即視為已經(jīng)完工。

2．在完工前發(fā)生的利息費(fèi)用應(yīng)配比計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，在完工后發(fā)生的，可直接計(jì)入期間費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除。

3．工程竣工時(shí)間可以作為土地增值稅清算的時(shí)間界限。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷(xiāo)售時(shí)，或者已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上時(shí)，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用時(shí)，均應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

二是房屋測(cè)繪報(bào)告書(shū)。該報(bào)告是測(cè)繪部門(mén)對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品面積出具的具有技術(shù)權(quán)威性質(zhì)的法律文件，它的各項(xiàng)數(shù)據(jù)將是確定產(chǎn)品銷(xiāo)售情況并確定涉稅事項(xiàng)的重要依據(jù)。

第四篇：外商投資房地產(chǎn)企業(yè)備案審核的要點(diǎn)

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)備案審核的要點(diǎn)

說(shuō)明：下劃線部分為《商務(wù)部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)備案工作的通知》原文，其余為補(bǔ)充說(shuō)明。

一、備案審核的有關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范性文件 重點(diǎn)為：

（一）171號(hào)文（六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，2006年7月11日）、（二）192號(hào)文（《商務(wù)部辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)＜關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)＞有關(guān)問(wèn)題的通知》，2006年8月14日）、（三）50號(hào)文(商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》,2007年5月23日)。

二、備案審核范圍

（一）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的范圍：

1、正向列舉：

按照192號(hào)文，171號(hào)文中所稱(chēng)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類(lèi)住宅、賓館（飯店）、度假村、寫(xiě)字樓、會(huì)展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建設(shè)經(jīng)

營(yíng)、或以上述項(xiàng)目建設(shè)為目的的土地開(kāi)發(fā)或成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的外商投資企業(yè)。2007年的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》已將土地成片開(kāi)發(fā)（限于合資、合作）和高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)列入限制類(lèi)。

2、反向列舉：

下述5類(lèi)項(xiàng)目不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，不列入備案范圍： 房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢、物業(yè)管理和倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)。

（二）審核內(nèi)容包括的范圍：

下述5大類(lèi)內(nèi)容送省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)進(jìn)行核對(duì)：地方商務(wù)主管部門(mén)依法批準(zhǔn)外商投資房地產(chǎn)事項(xiàng)后（包括設(shè)立企業(yè)、增資、擴(kuò)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)等），將原需報(bào)商務(wù)部備案的材料送省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)進(jìn)行核對(duì)。

例外：

1、據(jù)反映，部分地方外匯管理部門(mén)對(duì)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外國(guó)投資者向其它外國(guó)投資者轉(zhuǎn)讓股權(quán)的事項(xiàng)要求提供我部備案手續(xù)。我們認(rèn)為，50號(hào)文件主要加強(qiáng)對(duì)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)新設(shè)（包括并購(gòu)）及增資過(guò)程中有關(guān)外匯的監(jiān)督和管理，因此目前對(duì)已設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不涉及外匯事項(xiàng)的暫不進(jìn)行備案審核。2、192號(hào)文規(guī)定，境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)、個(gè)人依法購(gòu)買(mǎi)自用、自住的已建成商品房，不屬于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)。

三、審核重點(diǎn)內(nèi)容的具體說(shuō)明

省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)需根據(jù)171號(hào)文、50號(hào)文及相關(guān)規(guī)定的要求對(duì)下述材料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行核對(duì)：

1、公司提供的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或簽訂的土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)預(yù)約出讓/購(gòu)買(mǎi)協(xié)議等文件是其依法取得，真實(shí)有效，符合相關(guān)規(guī)定。

其中，新設(shè)項(xiàng)目允許由企業(yè)投資方取得土地使用權(quán)；其他變更項(xiàng)目要求企業(yè)取得土地使用權(quán)后，方予以備案。

2、投資設(shè)立（增資）的公司符合項(xiàng)目公司原則，投資（包括增資）僅限于經(jīng)批準(zhǔn)的單一房地產(chǎn)項(xiàng)目；一片土地，一個(gè)項(xiàng)目；

（1）經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)明確項(xiàng)目?jī)?nèi)容，對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍的表述，應(yīng)嚴(yán)格審核。對(duì)表述不清或有邏輯問(wèn)題的，要求企業(yè)變更后再予以備案。經(jīng)營(yíng)范圍建議表述為：從事某個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，或者表述為：從事房地產(chǎn)開(kāi)放、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)等（僅限開(kāi)發(fā)某個(gè)項(xiàng)目）。項(xiàng)目中如說(shuō)明地塊，可按照土地部門(mén)對(duì)地塊的編號(hào)或地塊的東西南北四至進(jìn)行表述。

（2）如開(kāi)發(fā)相連的多塊地塊，土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑

物所有權(quán)、或簽訂的土地使用權(quán)或房產(chǎn)預(yù)約出讓/購(gòu)買(mǎi)協(xié)議等文件應(yīng)可證明屬于同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，申請(qǐng)者還應(yīng)提供由土地部門(mén)或規(guī)劃部門(mén)出具的多個(gè)地塊相連的證明材料和圖紙。

（3）普通公路橫穿地塊，如有證明材料和圖紙充分舉證，仍視為同一地塊。（4）50號(hào)文規(guī)定，已設(shè)立外商投資企業(yè)新增地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T(mén)申請(qǐng)辦理增加經(jīng)營(yíng)范圍或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。對(duì)此，要按照項(xiàng)目公司的原則嚴(yán)格把關(guān)。

3、公司注冊(cè)資本占投資總額的比例不低于50%；

綜合171號(hào)文、192號(hào)文規(guī)定，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在300萬(wàn)美元至1000萬(wàn)美元的，不得低于50％，投資總額在300萬(wàn)美元以下（含300萬(wàn)美元）的，不低于70％。

171號(hào)文發(fā)布前（2006年7月11日）已設(shè)立公司申請(qǐng)?jiān)鲑Y、并購(gòu)、轉(zhuǎn)股（中轉(zhuǎn)外）等變更后，需要符合現(xiàn)行規(guī)定，即公司注冊(cè)資本占投資總額的比例需要調(diào)整，并不低于50％。

4、公司提供的材料證明外方股東不屬于境內(nèi)公司/自然人在境外設(shè)立的公司；公司各股東之間（主要是公司境內(nèi)外鼓動(dòng)之間）不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，不屬于同一實(shí)際控制人；

（1）在并購(gòu)情況下，公司應(yīng)提供關(guān)于并購(gòu)各方及其股東

之間不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、不屬于同一實(shí)際控制人的證明（國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的境外上市企業(yè)除外）；（2）在審查中，可要求申請(qǐng)者提供股東的登記注冊(cè)文件，查閱其投資者和/或最終實(shí)際控制人；

（3）對(duì)于投資者或最終控制人原為大陸公民、后取得境外身份并不再具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍的情況，如能同時(shí)證明其資金全部來(lái)自境外，可不視為返程投資；

（4）按照50號(hào)文規(guī)定，境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。

5、公司中外投資各方未訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款； 根據(jù)171號(hào)文規(guī)定，中外投資各方不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和其他文件中，訂立此類(lèi)條款。

6、項(xiàng)目投資依項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度分期投入，公司提供了資金用途和分期投入的承諾。（承諾不借外債？）

增資項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格審核企業(yè)的增資用途，對(duì)于大項(xiàng)目或多次增資的項(xiàng)目，應(yīng)審核項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度及增資理由是否充分。

7、此外，并購(gòu)項(xiàng)目和股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄖ修D(zhuǎn)外）項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)提交外方投資者出具的承諾函（承諾其材料真實(shí)、合法、有效）、建設(shè)部門(mén)變更備案證明、企業(yè)納稅證明。此類(lèi)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格審核投資方是否有關(guān)聯(lián)關(guān)系，嚴(yán)禁返程并購(gòu)。

第五篇：外商房地產(chǎn)投資企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入問(wèn)題 [推薦]

外商房地產(chǎn)投資企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入問(wèn)題 [推薦]

我是一家外商投資企業(yè)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以住宅和商用底商。開(kāi)發(fā)地款分為4期。2003年底一期竣工，銷(xiāo)售合同上交房日期2003年12月31日。問(wèn)題：

1、我應(yīng)該何時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入？，可不可以以辦理產(chǎn)權(quán)日子結(jié)轉(zhuǎn)？

2、由于前期成本問(wèn)題較多，至今未能計(jì)算單位成本，能不能晚結(jié)算一期？

3、單位成本如果出不來(lái)，如何預(yù)估？

4、只結(jié)轉(zhuǎn)收入，稅太多，能不能延續(xù)以前的所得稅繳納方式——按率征收？

1、根據(jù)〈關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知〉國(guó)稅發(fā)［２００１］１４２號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷(xiāo)售方式的不同，按以下原則確定：

（一）采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買(mǎi)方之日或開(kāi)具發(fā)票之日作為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)

（二）采取分期付款或預(yù)售款方式銷(xiāo)售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）采取以土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用交付對(duì)方為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。

（四）采取銀行提供按揭貸款銷(xiāo)售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，不可以以辦理產(chǎn)權(quán)日子結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入。

2、企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)所發(fā)生相成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用。

3、單位工程成本費(fèi)用以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，可暫按本應(yīng)分?jǐn)偟念A(yù)算成本、費(fèi)用作為當(dāng)年成本、費(fèi)用，計(jì)算損益。

4、所得稅繳納方式——按率征收。依據(jù)國(guó)稅發(fā)［１９９５］１５３號(hào)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。

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