第一篇：住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作實(shí)施方案

為全面推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)牡辦發(fā)〔2005〕39號文件精神，按照市物業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組意見，為切實(shí)做好試點(diǎn)工作，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中的主體作用，為創(chuàng)建和諧社區(qū)奠定良好的群眾基礎(chǔ)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》和《牡丹江市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，特制定本方案。

一、工作目標(biāo)

2006年12月底前，依法成立業(yè)主委員會，全區(qū)住宅小區(qū)普遍召開業(yè)主大會。2007年7月底前對具備條件進(jìn)行招投標(biāo)的小區(qū)以業(yè)主委員會為主體在各街道辦事處的監(jiān)督下，通過公開或邀請招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并依法簽訂物業(yè)管理委托合同，對暫不具備條件進(jìn)行招投標(biāo)的小區(qū)，本著“大家的事情大家辦，大家的費(fèi)用大家攤”的原則，實(shí)行業(yè)主自治管理。對已簽訂物業(yè)管理委托合同，尚未期滿的住宅小區(qū)，在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)無糾分的前提下，暫不另行進(jìn)行招投標(biāo)，待合同期滿后進(jìn)行。

二、基本原則

召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會，要按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》和《牡丹江市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)性規(guī)則》進(jìn)行，要充分發(fā)揚(yáng)民主，尊重業(yè)主和使用人的意愿，真正把有一定工作能力、公益心強(qiáng)，身體健康，能保證必要的工作時(shí)間，且能維護(hù)業(yè)主、使用人利益的代表選出來參加業(yè)主大會，經(jīng)過業(yè)主代表的選舉作為業(yè)主委員會組成人員。

三、責(zé)任劃分

區(qū)物業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)指導(dǎo)全區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建及物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督工作，各街道辦事處協(xié)調(diào)有關(guān)公安派出所及相關(guān)單位負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建的指導(dǎo)工作，各社區(qū)居委會具體負(fù)責(zé)各住宅小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作。

四、實(shí)施步驟

（一）人員培訓(xùn)階段。2006年6月初至月末對各街道辦事處抽調(diào)的業(yè)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)的主要內(nèi)容是：業(yè)主代表的產(chǎn)生、業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的產(chǎn)生及小區(qū)界線劃定等。

（二）劃定住宅區(qū)界線階段。2006年6月15日至9月末。由各街道辦事處負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)界線劃定工作，明確住宅區(qū)范圍。并于2006年9月20日前將住宅區(qū)劃定工作情況報(bào)送區(qū)民政局，附標(biāo)清小區(qū)四至的平面圖一幅。

1、封閉式住宅區(qū)、半封閉式住宅區(qū)四至明確的，遵循原有城市規(guī)劃來劃分。

2、開放式或半開放式住宅區(qū)，四至不明確的，需重新劃分住宅區(qū)范圍。劃分原則是相對住宅集中、人口相對密集、平面上成片分布，劃分標(biāo)準(zhǔn)一般在15—25幢樓、住戶為1000戶左右、面積在3萬平方米以上為宜。

（三）宣傳動員階段。2006年7月15日至31日，通過新聞單位做專題報(bào)導(dǎo)，廣泛宣傳業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建后的目的、意義，以及業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，增強(qiáng)業(yè)主的維權(quán)意識和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識，進(jìn)而提高全區(qū)物業(yè)管理水平。

（四）試點(diǎn)階段。2006年6月20日至7月末，各街道辦事處在抓好整體工作推進(jìn)的同時(shí)選擇3個(gè)以上有代表性的住宅小區(qū)作為試點(diǎn)單位，全面做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建工作。各試點(diǎn)單位的工作任務(wù)要從小區(qū)劃分開始直至全面建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，重點(diǎn)要總結(jié)好每個(gè)步驟的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以利于整體工作的全面推進(jìn)。具體工作時(shí)限是：2006年6月12日至7月末，完成試點(diǎn)單位的確定及小區(qū)劃分；6月15日至7月末，完成試點(diǎn)單位的基本情況、公共設(shè)施情況、原業(yè)主共有的房屋情況等情況的調(diào)查；6月末至8月末，完成試點(diǎn)單位的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建工作。同時(shí)，各街道辦事處要注意選擇好中差三方面不同層次的住宅小區(qū)作為試點(diǎn)單位并嚴(yán)把各項(xiàng)法定程序和基礎(chǔ)材料留存工作，特別是要選擇一個(gè)沒有物業(yè)企業(yè)管理采取業(yè)主自治管理的試點(diǎn)單位。

（五）摸底調(diào)查階段。2007年3月1日至3月底。調(diào)查內(nèi)容為住宅小區(qū)基本情況、公共設(shè)施情況、原業(yè)主共有的房屋情況等。表格下發(fā)后，由各街道辦事處牽頭，社區(qū)居委會、物業(yè)企業(yè)配合認(rèn)真填寫，由各街道辦事處負(fù)責(zé)匯總后，于2006年8月31日前，報(bào)送區(qū)民政局。

（六）全面建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會階段。2006年11月15日至2006年12月31日，全面完成業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建工作。區(qū)物業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組要加強(qiáng)全區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作的監(jiān)督、指導(dǎo)，各街道辦事處要抓好具體的組建工作，主要領(lǐng)導(dǎo)要親自抓、負(fù)總責(zé)，責(zé)任要層層分解，落實(shí)到人，在保證規(guī)范、高效的前提下，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。

（七）檢查驗(yàn)收階段。2006年12月底前，區(qū)物業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，組成驗(yàn)收小組，對各街道辦事處組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進(jìn)行全面驗(yàn)收。對驗(yàn)收不合格的，2006年12月底前，重新規(guī)范，完成整改。

五、組織領(lǐng)導(dǎo)

為

了全面完成住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建工作，區(qū)政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長：---區(qū)委常委、副區(qū)長

副組長：---區(qū)民政局局長

---陽明公安分局副局長

成員：---陽明街道辦事處主任

---前進(jìn)街道辦事處主任

---新興街道辦事處主任

---樺

橡街道辦事處主任

下設(shè)辦公室，主任：胡鳳桐（兼），成員：---。辦公室設(shè)在區(qū)民政局，聯(lián)系人：---聯(lián)系電話：6321287。

各街道辦事處要成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作推進(jìn)落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)小組，制定具體工作細(xì)則，確保全區(qū)各住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作的落實(shí)。

第二篇：第三章業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第三章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

第十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立一個(gè)業(yè)主大會：

（一）交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總面積20％以上。

業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。

第二十條 符合本條例第十九條第一款規(guī)定條件之一的物業(yè)管理區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起15個(gè)工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第二十一條 籌備組由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)，并有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供相應(yīng)的文件資料；相關(guān)文件資料應(yīng)當(dāng)包含：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；

（二）業(yè)主名冊；

（三）建筑規(guī)劃總平面圖；

（四）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；

（五）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（六）住宅專項(xiàng)維修資金交存證明；

（七）其他必要的文件資料。

第二十二條 籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主人數(shù)、專有部分面積；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款第（一）至

（五）項(xiàng)所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法設(shè)立之日起，籌備組職責(zé)自行終止。

籌備組的必要經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第二節(jié) 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第二十四條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，建筑面積和人數(shù)的確定按照下列規(guī)定行使。

（一）業(yè)主“專有部分的面積”按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計(jì)算；房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預(yù)）售合同確定的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計(jì)算。其中，建設(shè)單位“專有部分的面積”為未銷售的物業(yè)建筑面積，不包括屬業(yè)主共有的物業(yè)和不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記的其他物業(yè)，“投票權(quán)數(shù)總面積”為所有業(yè)主享有“專有部分的面積”的總和。

（二）“業(yè)主人數(shù)”按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)（套數(shù)）確定，一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)，房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預(yù)）售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。

業(yè)主身份的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不繳存住宅專項(xiàng)維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則可以對其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以約束。

第二十五條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設(shè)立。

業(yè)主大會依法設(shè)立后十日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會設(shè)立事項(xiàng)向區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案；并依法刻制和使用業(yè)主大會（業(yè)主委員會）印章。第二十六條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。

業(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

除前兩款規(guī)定外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會會議。

第二十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決

第二十八條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

（一）選舉、撤換業(yè)主委員會委員；

（二）審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

（四）決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

（五）依法決定住宅專項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理事項(xiàng)；

（六）根據(jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡，并在小區(qū)內(nèi)公示告誡內(nèi)容；

（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。第二十九條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出約定：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；

（二）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案；

（三）共有部分的經(jīng)營與收益分配、使用；

（四）業(yè)主的其他權(quán)利與義務(wù)；

（五）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人，均具有約束力。

第三十條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則不得與法律、法規(guī)相抵觸，其示范文本由市國土房產(chǎn)局?jǐn)M訂。

第三十一條 業(yè)主大會設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)告知開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定。

開發(fā)建設(shè)單位在銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人明示前款所列事項(xiàng)，并將其作為房屋銷售合同的附件。

第三十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。

業(yè)主委員會由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員（不超過9人）組成，每名委員具有同等表決權(quán)，每屆任期為3年；委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第三十三條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十四條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職責(zé)，定期參加房產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動，其委員及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。

第三十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求；

（二）拒不履行委員職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20％以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

（四）違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益；

（五）因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。

第三十七條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆

選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

第三十八條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在街道辦事處監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。

第三十九條 經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集專項(xiàng)用于業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)：

（一）全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益；

（二）全體業(yè)主共同交納；

（三）業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。

工作經(jīng)費(fèi)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。

第四十條 兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。

業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集。

第三篇：關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)的若干意見

滬府辦發(fā)〔2009〕51號

上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障房屋管理局

關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)若干意見的通知

各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局 ：

市住房保障房屋管理局《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)的若干意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真按照執(zhí)行。

二OO九年十一月十六日

關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)的若干意見

為了規(guī)范本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)提出以下意見：

一、正確認(rèn)識業(yè)主大會制度，切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)社區(qū)和諧

（一）業(yè)主是物業(yè)管理的責(zé)任主體

房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主是房屋所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的責(zé)任主體。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會要依法維護(hù)業(yè)主的權(quán)益

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會制度是房屋產(chǎn)權(quán)主體多元化形式下業(yè)主實(shí)行自我管理的實(shí)現(xiàn)方式。業(yè)主大會作為住宅小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)力機(jī)構(gòu)，具有制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使用專項(xiàng)維修資金等有關(guān)小區(qū)共有和共同管理事務(wù)的決定權(quán)。

業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會日常運(yùn)作的組織、實(shí)施主體，主要負(fù)責(zé)擬定相關(guān)方案、組織召開會議并具體實(shí)施大會形成的決議。

業(yè)主大會、業(yè)委會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)社區(qū)和諧的義務(wù)

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

二、完善業(yè)主委員會組建和換屆辦法，夯實(shí)業(yè)主委員會運(yùn)作基礎(chǔ)

（一）明確業(yè)主委員會成員條件

業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由知法守法、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔，具有社會公信力和一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

凡有違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和維修資金、違規(guī)出租房屋等情形的業(yè)主，不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員。

業(yè)主代表、業(yè)主委員會籌備組成員和換屆改選小組成員，也應(yīng)當(dāng)符合上述條件。

（二）完善業(yè)主大會會議表決票的送達(dá)方式

小區(qū)業(yè)主參與業(yè)主大會是行使權(quán)利、履行義務(wù)的主要途徑。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，選票、表決票主要采取當(dāng)面領(lǐng)取或送達(dá)的方式，并由業(yè)主簽收。如確需采取按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送，或者投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報(bào)箱、房屋內(nèi)的方式送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者居民委員會的工作人員證明，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達(dá)情況。

（三）健全業(yè)主委員會備案手續(xù)

依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會和經(jīng)換屆改選的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)（縣）房屋管理部門辦理成立和換屆備案手續(xù)。

已辦理備案的業(yè)主委員會名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)（縣）房屋管理部門辦理變更備案手續(xù)。

因物業(yè)管理區(qū)域分立、合并，所屬房屋全部被拆遷或滅失，以及其他原因致使業(yè)主委員會無法續(xù)存的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)（縣）房屋管理部門辦理注銷備案手續(xù)。

業(yè)主委員會的組建、換屆有違反法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)（縣）房屋管理部門予以撤銷備案。

業(yè)主委員會備案和撤銷備案的具體辦法，由市住房保障房屋管理局另行制定。

三、加強(qiáng)業(yè)主委員會自身建設(shè)，確保日常運(yùn)作規(guī)范有序

（一）規(guī)范業(yè)主委員會的日常運(yùn)作

業(yè)主委員會召集業(yè)主大會會議前，要明確議事內(nèi)容并公告小區(qū)全體業(yè)主；召開業(yè)主大會會議時(shí)，業(yè)主委員會要明確會議議程，議事過程要作書面記錄并存檔；業(yè)主大會會議作出決定后，要及時(shí)在小區(qū)內(nèi)公告。

經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會在細(xì)化議事事項(xiàng)操作辦法時(shí)，要召開業(yè)主委員會會議討論決定該辦法，業(yè)主委員會主任、副主任和其他成員均有同等的表決權(quán)。

在物業(yè)管理活動中，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主遵守管理規(guī)約和履行業(yè)主義務(wù)。

業(yè)主大會作出決定前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取居民委員會的建議；業(yè)主大會作出決定后，應(yīng)當(dāng)告知居民委員會。未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會及其任何成員不得以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，擅自決定物業(yè)管理事務(wù)。

（二）規(guī)范維修資金的使用

物業(yè)共有部分維修、更新、改造需使用維修資金的，除管理規(guī)約另有約定外，應(yīng)當(dāng)按照下列程序?qū)嵤?/p>

1、制訂使用方案。維修資金的使用方案由物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制，并提交業(yè)主委員會。使用方案應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目名稱、實(shí)施范圍、預(yù)算總金額、分?jǐn)偡秶懊娣e、施工單位選擇方式、決算方式、實(shí)施時(shí)間等內(nèi)容。

2、完善使用方案。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見，完善使用方案。

3、決定使用方案。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將使用方案提交業(yè)主大會或者業(yè)主小組表決通過，并在小區(qū)內(nèi)公告。

4、落實(shí)施工單位。由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工單位簽訂物業(yè)共有部分維修、更新、改造的施工合同。

5、組織項(xiàng)目施工。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照使用方案組織實(shí)施。項(xiàng)目施工完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報(bào)告和列支費(fèi)用。

6、審核施工費(fèi)用。由業(yè)主委員會依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報(bào)告和費(fèi)用列支清單進(jìn)行審核，應(yīng)當(dāng)審價(jià)的，經(jīng)審價(jià)后向?qū)翥y行發(fā)出同意劃轉(zhuǎn)維修資金通知，并將維修資金使用的情況按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

業(yè)主委員會在維修資金使用過程中，不得擅自變更維修資金使用方案或越權(quán)簽訂施工合同，不得在維修資金使用過程中謀取個(gè)人利益。

（三）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按下列程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

1、制定選聘方案。除業(yè)主大會決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，物業(yè)服務(wù)合同屆滿前3個(gè)月，業(yè)主委員會要結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、實(shí)施物業(yè)服務(wù)的客觀需要提出物業(yè)服務(wù)要求，通過征求業(yè)主意見，擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，并在物業(yè)管理區(qū)域公告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用情況和管理實(shí)績情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

業(yè)主大會另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘。

2、完善選聘方案。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見，完善選聘方案。

3、通過選聘方案。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將選聘方案提交業(yè)主大會表決通過，并在小區(qū)內(nèi)公告。

4、落實(shí)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會決議，公開、公平、公正地做好選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作，代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并將選聘結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢。

業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘過程中，不得越權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不得在選聘過程中謀取個(gè)人利益。

（四）建立日常工作制度

1、建立會議接待制度。業(yè)主委員會要加強(qiáng)對政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，定期向業(yè)主大會報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。要定期召開業(yè)主委員會會議，接待和聽取業(yè)主對物業(yè)管理的意見和建議，接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督。要協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，督促業(yè)主依法履行義務(wù)，不斷提高業(yè)主自我管理的能力。

2、建立信息發(fā)布制度。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、維修資金和公共收益收支、物業(yè)服務(wù)合同變更等物業(yè)管理事項(xiàng)。

3、建立印章管理制度。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)確定專人保管業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財(cái)務(wù)專用章和業(yè)主委員會印章，并按照印章管理制度使用。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

4、建立檔案管理制度。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主清冊及聯(lián)系方式、業(yè)主委員會備案材料、物業(yè)服務(wù)合同、維修資金收支情況清冊、業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議記錄、紀(jì)要以及作出決定的書面材料，業(yè)主、使用人的書面意見、建議書以及與物業(yè)管理有關(guān)的往來文件等材料建檔造冊，并指定專人管理，確保資料完整。

四、強(qiáng)化對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和服務(wù)，幫助業(yè)主提高自我管理能力

（一）進(jìn)一步理順管理職責(zé)

區(qū)縣政府負(fù)責(zé)定期組織召開相關(guān)部門和單位參加的住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的綜合性問題；區(qū)縣民政部門要落實(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、居民委員會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理工作;區(qū)縣房屋管理部門要對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和日常運(yùn)作程序進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理；街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)召集住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)綜合管理中的疑難問題，落實(shí)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和日常運(yùn)作；居民委員會建立業(yè)主大會指導(dǎo)工作小組和物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議制度，負(fù)責(zé)牽頭做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作的具體指導(dǎo)工作以及調(diào)解物業(yè)管理矛盾和糾紛。

（二）進(jìn)一步加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要高度重視業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)工作。要參照指導(dǎo)和支持居民委員會建設(shè)的工作要求，將其作為社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容；落實(shí)部門和專人負(fù)責(zé)對業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作進(jìn)行指導(dǎo)；定期召開住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方，幫助業(yè)主提高自我管理能力；將物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解納入人民調(diào)解委員會工作范圍，對居民委員會的工作予以支持、指導(dǎo)和考核。

房屋管理部門要完善業(yè)主委員會備案制度和業(yè)主委員會委員變更規(guī)范；完善業(yè)主大會選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的操作程序，將業(yè)主大會另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺管理；完善維修資金審價(jià)、審核、審計(jì)制度，規(guī)范資金使用的操作程序。要加強(qiáng)基層房管辦事機(jī)構(gòu)的建設(shè)，配強(qiáng)配全人員，切實(shí)履行指導(dǎo)和服務(wù)職責(zé)。要加強(qiáng)對專項(xiàng)維修資金和公共收益收支、物業(yè)管理重大事項(xiàng)實(shí)施等日常運(yùn)作情況的監(jiān)督檢查。要培育和引入專業(yè)中介機(jī)構(gòu)為業(yè)主委員會和業(yè)主提供專業(yè)化服務(wù)。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和房屋管理部門要共同加強(qiáng)對業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，通過業(yè)主委員會籌備前、成立后和日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其成員素質(zhì)。

居民委員會要切實(shí)擔(dān)負(fù)起對業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)，幫助業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會委員、換屆改選小組成員。業(yè)主委員會籌備組或換屆改選小組不依法履行職責(zé)，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、房屋管理部門責(zé)令其限期改正后仍未履行的，居民委員會可以牽頭組織業(yè)主重新組建籌備組或者換屆改選小組。

上海市住房保障和房屋管理局

二OO九年十一月八日

第四篇：巴彥淖爾市物業(yè)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則

誠邀合作

共同發(fā)展

巴彥淖爾市城鎮(zhèn)

住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范我市城鎮(zhèn)住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》和《巴彥淖爾市貫徹實(shí)施內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例若干規(guī)定的通知》制定本規(guī)則。

第二條 我市城鎮(zhèn)住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及其活動適用本規(guī)則。

第三條 本規(guī)則所稱業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人，即房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的權(quán)利人。

物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有使用的，享有業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動中的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

業(yè)主大會由同一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)服務(wù)活動中的合法權(quán)利，依法履行相應(yīng)義務(wù)。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生。

第四條 旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依法對本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、日?；顒舆M(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理；房管局負(fù)責(zé)業(yè)主委員會登記備案。

第五條 各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主委員會依法履行職責(zé)、第二章 業(yè)主大會

第一節(jié) 業(yè)主大會的組成和職責(zé)

第六條 業(yè)主大會由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。

第七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分應(yīng)考慮城市規(guī)劃、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、歷史條件等因素，具體劃分方法由物業(yè)所在地的旗、縣、區(qū)房管局制定。

第八條 業(yè)主大會的主要職責(zé)如下：

發(fā)布機(jī)構(gòu)：內(nèi)蒙古物業(yè)管理信息網(wǎng) http://004km.cn 第1頁

誠邀合作

共同發(fā)展

（一）制訂、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議、批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（五）決定對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部分維修、更新、增設(shè)等所需費(fèi)用的分?jǐn)偅?/p>

（六）決定專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（七）制定、修改物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（八）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)服務(wù)的職責(zé)。

第二節(jié) 首次業(yè)主大會會議的籌備

第九條 在一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的可以成立業(yè)主大會，擬成立業(yè)主大會的建設(shè)單位或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

第十條

旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告后15日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備組一般由5～9名成員組成，籌備組的組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）人員擔(dān)任，籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）推薦產(chǎn)生。籌備組產(chǎn)生后其成員名單及簡歷應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會務(wù)準(zhǔn)備工作；

（二）自成立之日起7日內(nèi)擬定《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案》、《物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用制度》，《公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)制度》等草案；

（三）確定業(yè)主委員會委員的人數(shù)；

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（四）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（五）根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的實(shí)際情況，制定業(yè)主委員會的選舉辦法并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干人。

第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間為3～5日：

（一）《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）、《專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案》（草案）、《物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用制度》（草案），《公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)制度》（草案）；

（二）業(yè)主大會會議議程；

（三）業(yè)主委員會委員候選人簡歷。

業(yè)主對上述公示事項(xiàng)有異議的，或聯(lián)名推薦侯選人的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。

第十三條 業(yè)主委員會委員由3至9人的單數(shù)組成，其中5萬平方米以下的3人，每增加5萬平方米的增加2人但最多不超過9人。

第十四條 業(yè)主委員會委員的選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。

業(yè)主委員會委員候選人以得票多少排序，按預(yù)定委員人數(shù)得票多者依次當(dāng)選為首屆業(yè)主委員會委員，產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員得票數(shù)不得少于與會業(yè)主所持投票權(quán)的1/2，如遇票數(shù)相等不能確定當(dāng)選人時(shí)，應(yīng)當(dāng)就票數(shù)相等的候選人重新投票。

獲得過半數(shù)選票的代表候選人名額少于應(yīng)選代表名額時(shí)，對不足的名額，另行選舉，以得票多者當(dāng)選。

第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份，發(fā)放選票和表決票，并負(fù)責(zé)收回統(tǒng)計(jì)。

第十六條 業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)按照以下原則確定：

（一）住宅物業(yè)，按建筑設(shè)計(jì)每套一票；

（二）非住宅物業(yè)建筑面積分段累計(jì)計(jì)算：不足100平方米的，每證一票，100平方米至1000平方米的部分，每100平方米為一票；1001平方米至2000平方米的部分，每200平方發(fā)布機(jī)構(gòu)：內(nèi)蒙古物業(yè)管理信息網(wǎng) http://004km.cn 第3頁

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米為一票；2001平方米至5000平方米的部分，每300平方米為一票；超過5000平方米的部分，每500平方米為一票。

第十七條 業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦一名候選人?；I備組應(yīng)該審查候選人的資格并確定候選人名單。

業(yè)主聯(lián)名推薦的，應(yīng)在籌備組規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，逾期推薦的無效。

第十八條 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開7日前將會議通知以下列方式之一送達(dá)全體業(yè)主：

（一）當(dāng)面遞交書面通知；

（二）將書面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的物業(yè)專有部分內(nèi)；

（三）在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告。

通知應(yīng)寫明會議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。

第三節(jié) 首次業(yè)主大會會議的召開

第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)由物業(yè)所在地旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第二十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，涉及重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)持有2/3以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

第二十一條 首次業(yè)主大會會議的內(nèi)容包括：

（一）表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

（三）其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項(xiàng)。

第二十二條 業(yè)主為法人的，由其授權(quán)代表行使投票權(quán)。業(yè)主為無民事行為能力的或者限制民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權(quán)。

業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。授權(quán)委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)、投票權(quán)數(shù)發(fā)布機(jī)構(gòu)：內(nèi)蒙古物業(yè)管理信息網(wǎng) http://004km.cn 第4頁

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以及業(yè)主對業(yè)主大會會議擬討論事項(xiàng)的贊同、反對及棄權(quán)的書面意見。

業(yè)主投票時(shí)應(yīng)出示選票，代理人除應(yīng)出具業(yè)主的選票外，還應(yīng)出示授權(quán)委托書。

第二十三條 單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主在一百人以上的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

第二十五條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

業(yè)主大會作出制定和修改《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

第二十六條 采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會召開前發(fā)放選票，業(yè)主大會召開后3日內(nèi)收回選票，并做好簽收與登記工作。

采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關(guān)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)使用全市統(tǒng)一式樣的業(yè)主大會會議選票、表決票，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或業(yè)主代表簽字。每日投票后，對投票箱進(jìn)行封存，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府保管。

第二十七條 回收時(shí)限屆滿后，如參加業(yè)主大會業(yè)主的總票權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例的，由籌備組告知全體業(yè)主延長投票時(shí)間，組織人員催收表決票、選票，直至參加業(yè)主大會業(yè)主總票權(quán)數(shù)達(dá)到業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例。

第二十八條 籌備組有條件的，在公證處公證下負(fù)責(zé)開箱驗(yàn)票、統(tǒng)計(jì)并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公布選舉結(jié)果。公證費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

第二十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委發(fā)布機(jī)構(gòu)：內(nèi)蒙古物業(yè)管理信息網(wǎng) http://004km.cn 第5頁

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員會會議，由業(yè)主委員會委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一名、副主任一至兩名。

第三十條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家法律、法規(guī)；

（三）模范履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織能力和社會公信力；

首次業(yè)主委員會會議結(jié)束后，籌備組自行解散。

第四節(jié) 業(yè)主大會定期會議和臨時(shí)會議

第三十一條 業(yè)主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時(shí)會議。

第三十二條 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照有關(guān)法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開，每年至少應(yīng)召開一次。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：

（一）經(jīng)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、樓棟號、投票權(quán)數(shù)。

業(yè)主委員會有權(quán)核實(shí)提議業(yè)主的業(yè)主身份，無法核實(shí)業(yè)主身份的業(yè)主提議無效。

第三十三條 業(yè)主委員會不依法召集業(yè)主大會臨時(shí)會議的，物業(yè)所在地旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召集；仍不召集的，由提議業(yè)主提請?jiān)撐飿I(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召集。

第三十四條 業(yè)主大會定期會議和臨時(shí)會議的會務(wù)準(zhǔn)備、召開、表決等參照首次業(yè)主大會的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主大會定期會議和臨時(shí)會議可以邀請所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加。

第三十五條 除業(yè)主委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）外，任何單位和個(gè)人不得非法召集業(yè)主大會定期會議和臨時(shí)會議。

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第三章 業(yè)主委員會

第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議，定期報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行的情況，提出物業(yè)管理建議；

（三）根據(jù)業(yè)主大會決議，代表業(yè)主同物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的社區(qū)管理工作；

（五）公布業(yè)主委員會及委員的有效聯(lián)系方式，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）督促不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；

（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（八）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將業(yè)主大會的成立情況向物業(yè)所在地的旗、縣、區(qū)房管局備案。備案時(shí)應(yīng)提交以下材料：

（一）業(yè)主委員會備案登記申報(bào)表（一式三份）；

（二）業(yè)主大會成立情況的文字及圖片資料；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會委員名單。

符合規(guī)定的，旗、縣、區(qū)房管局應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后7個(gè)工作日內(nèi)向業(yè)主委員會出具備案證明，并將有關(guān)情況書面通報(bào)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。不符合規(guī)定的，也應(yīng)當(dāng)書面告知。

第三十八條 業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)依照前條規(guī)定重新備案，業(yè)主委員會備案后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會成員的姓名、聯(lián)系電話和分工情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。

第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管，檔案一般包括以下內(nèi)容：

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（一）各類會議記錄、紀(jì)要；

（二）業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)服務(wù)合同；

（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；

（七）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

（八）公告、公示及其證明材料；

（九）其他書面和實(shí)物資料。

第四十條 業(yè)主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。

經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。

業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議。

業(yè)主委員會召開會議時(shí)，可邀請所在地旗、縣、區(qū)房管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所人員列席。

第四十一條 業(yè)主委員會的任期為3年。業(yè)主委員會任期屆滿前2個(gè)月內(nèi)，旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)積極組織開展業(yè)主委員會換屆選舉工作。

第四十二條 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)將印章、檔案資料以及財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

第四十三條 任期內(nèi)，如遇業(yè)主委員會委員、主任或副主任缺員的，由業(yè)主委員會及時(shí)組織補(bǔ)選。

第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告：

（一）不再是本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；

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（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；

（三）喪失工作能力的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）無正當(dāng)理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；

（六）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

（七）在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其下屬企業(yè)任職的；

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會。

第四十五條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式加蓋業(yè)主委員會印章并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，有下列情況之一的還須經(jīng)全體委員簽字：

（一）關(guān)于專項(xiàng)維修資金使用的建議；

（二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會表決的建議；

（三）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議；

（四）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

（五）關(guān)于召開臨時(shí)業(yè)主大會會議的決定；

；

（六）向行業(yè)管理部門投訴、申請行政復(fù)議、訴訟、仲裁的決議；

（七）關(guān)于終止業(yè)主委員會委員資格的建議

（八）其他涉及物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

第四十六條 業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十七條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。

違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

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第四十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

第四十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動，不得從事經(jīng)營活動。

第五十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處、（鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主。第五十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交給所在地旗、縣、區(qū)房管局，并在所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

第四章 附 則

第五十二條 業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。

第五十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主委員會的組成、產(chǎn)生、任期等。業(yè)主大會議事規(guī)則沒有規(guī)定，或者規(guī)定不符合法律法規(guī)規(guī)定的，依照本規(guī)則執(zhí)行。

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第五篇：住宅小區(qū)(大廈)組建業(yè)主大會籌備組申請書

附件2

住宅小區(qū)（大廈）組建首屆業(yè)主大會

籌備組申請書

居（村）民委員會：

住宅小區(qū)（大廈）已經(jīng)符合召開首屆業(yè)主大會會議的條件，準(zhǔn)備召開首屆業(yè)主大會會議和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，現(xiàn)我們申請貴單位派員指導(dǎo)本次業(yè)主大會會議的相關(guān)工作。

聯(lián) 系 人：

聯(lián)系電話：

日 期：

以下 物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主簽名：