第一篇：2012年北京甲級寫字樓市場年度報告

2012年北京甲級寫字樓市場年度報告

說明

本研究咨詢報告由南豐智庫（CORC）領銜，聯(lián)合中國寫字樓行業(yè)聯(lián)盟撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國土資源部、國家發(fā)改委、國家信息中心、國家住房和城鄉(xiāng)建設部、北京市統(tǒng)計局、中國房地產業(yè)協(xié)會、房訊網(wǎng)、國內外相關報刊雜志的基礎信息，結合深入的市場調查資料，全面分析了北京寫字樓行業(yè)發(fā)展的宏觀形勢、行業(yè)總體水平、市場供求現(xiàn)狀、市場結構特征。報告對北京寫字樓市場發(fā)展狀況和消費情況進行深入的研究探討，并對北京寫字樓市場的發(fā)展前景、趨勢做出推測并提出了可操性投資建議，是寫字樓業(yè)相關單位準確了解當前我國寫字樓行業(yè)發(fā)展動態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向的重要決策依據(jù)。定義 供應量

指報告期內新竣工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報告期供應量=上期存量+報告期新竣工量?？张Z率

指報告期期末空臵房屋占同期房屋存量的比例。吸納量

指報告期內銷售和出租房屋的數(shù)量之和。

概覽 宏觀經濟

北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊發(fā)布2012年北京宏觀經濟數(shù)據(jù)：全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值17801億元，按可比價格計算，比上年增長7.7%，增幅比上年低0.4個百分點。按常住人口計算，去年全市人均地區(qū)生產總值87091元，折合13797美元。

2012年國際經濟形勢依然嚴峻復雜，國內經濟下行壓力較大，在各項穩(wěn)增長措施的帶動下，北京經濟增速逐季小幅回升，經濟增長內在質量進一步提高。

截至去年9月末，全市法人單位從業(yè)人員同比增加近50萬人，增長5.6%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率基本控制在1.5%以內；全年政策性住房施工面積和竣工面積均相當于全市商品房供應總量的三成以上。

投資結構和消費結構優(yōu)化則成為北京經濟增長的重要動力。去年，服務業(yè)中的文體娛樂、信息服務業(yè)、科技服務業(yè)投資增速保持在40%以上；居民用于文化、娛樂、休閑、旅游等領域的新型消費增長較快，顯示出消費結構持續(xù)升級。盡管去年經濟增速處于新世紀以來的較低水平，但北京可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強。如高技術制造業(yè)增長達到11.3%，比工業(yè)整體增速高出4.3個百分點；生產性服務業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)增速均高于經濟整體增速；研發(fā)支出占GDP比重達到5.8%，繼續(xù)在全國保持領先地位，專利申請量和授權量的增速也都保持在20%左右。

寫字樓市場

世界并沒有在2012年毀滅，與古代瑪雅歷法的“末日”預言相反，我們甚至是幾乎毫發(fā)無損地度過了這一年。房地產調控以來，商業(yè)地產特別是寫字樓成為了新的投資熱點。北京寫字樓市場繁榮依舊，租金與售價上漲，供應偏緊，空臵率連續(xù)第三年下降。

2012年北京經濟仍處于快速增長時期，寫字樓需求量不斷增長，促使成交量增長，另外住宅市場限購政策，擠壓出大量投資性需求，轉投向不限購的商業(yè)地產，促進寫字樓成交量增加。同時全年北京甲級寫字樓市場延續(xù)2011年以來供應減少，租金上漲的趨勢。其主要表現(xiàn)在寫字樓銷售市場成交快速增長，價格上升明顯；寫字樓租賃市場空臵率持續(xù)下降，寫字樓租金創(chuàng)歷史新高領漲全國。

北京寫字樓市場經歷了2011年超過55%的暴漲，2012年租金的增速大大下降，第四季度部分區(qū)域甚至出現(xiàn)下降的局面。主要原因是歐洲的次貸危機、國內經濟的增速放緩促使部分租戶選址和需求的萎縮；迫于成本壓力，部分租戶選址范圍開始向次級商圈轉移。

從市場供需來看，今年寫字樓市場新增供應達125萬平方米，較2011年減少16%。市場需求方面，市場整體吸納量為148萬平方米，較2011年減少13.9%。其中以金融、汽車、IT、傳媒、制造業(yè)醫(yī)藥和投資公司最為強勁。2012年北京寫字樓租金、售價持續(xù)上漲，均達到十年歷史高位。

從產品結構和分布來看，城區(qū)高品質寫字樓產品租售兩旺。同時，由于核心區(qū)寫字樓項目可租賃面積有限，租金成本高，租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務中心的趨勢加強，一些知名跨國公司和國內企業(yè)從核心地區(qū)向偏遠區(qū)域的搬遷或擴張明顯，帶動企業(yè)獨棟、總部基地、以及產業(yè)園區(qū)的獨棟產品進一步發(fā)展。

從商圈分布來看，除CBD、金融街、中關村三大商圈繼續(xù)保持傳統(tǒng)優(yōu)勢外，目前東長安街、燕莎、東二環(huán)區(qū)域也有不俗表現(xiàn)，同時新興商圈也迎來寫字樓投資建設熱潮，西客站、亦莊、空港都在積極拓展新的市場。

根據(jù)南豐智庫（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2012年12月，北京寫字樓市場平均售價33683元/平方米（建筑面積報價），與2011年相比上漲10.2%；平均租金325元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2011年相比上漲24.0%；平均空臵率9.8%，與2011年相比下降21.6%。

市場供應

供應偏緊持續(xù)全年 新興商圈首次領跑

南豐智庫（CORC）調查顯示，2012年北京寫字樓市場供應量達125萬平方米，較2011年減少16%。從供應區(qū)域上看，主要集中于非核心商圈，如豐臺、順義、大興及朝陽、海淀的外延區(qū)等，土地供應的外圍化也為將來寫字樓外圍化發(fā)展奠定了基礎。

東部地區(qū)

租務市場供應包括朝陽區(qū)博瑞大廈、銳創(chuàng)大廈和東城區(qū)萬豪酒店寫字樓兩個甲級寫字樓入市，分別為市場提供建筑面積43,000平方米、60,000萬平方米和38，000平方米。

銷售市場新增供應包括龍湖時代天街、望京SOHO、保利東方中心、融科望京產業(yè)中心、北京綠地中心、金融街園中園、金成中心等。順義區(qū)新增供應包括旭輝.空港中心等。

西部地區(qū)

金融街區(qū)域聚集著銀行、電信、證券、保險等國內外大型金融機構，近年來，金融街甲級寫字樓基本滿租，租金水平也一直居于京城首位。年內新增供應僅有金益大廈、豐銘國際大廈、昌盛大廈提供15萬平方米的面積，目前全部預租完畢，意味著已沒有面積進入租賃市場。中關村區(qū)域年內新增供應僅有北師大〃學創(chuàng)大廈、國海廣場，提供60,000平方米、42,000平方米的面積。

中關村區(qū)域新增供應包括博雅C-Center、光耀東方峰會、國投財富廣場等，目前銷售基本售罄。石景山區(qū)域新增供應僅有融科創(chuàng)意產業(yè)中心在售。南部地區(qū)

南部地區(qū)包括豐臺區(qū)、大興區(qū)，豐臺區(qū)新增供應包括首科大廈，諾德中心，漢威國際廣場，大興區(qū)新增供應主要集中在亦莊，包括力寶廣場、興盛國際Ⅱ、天驥智谷、數(shù)字工場，以及純租賃項目朝林廣場等，目前力寶廣場、天驥智谷銷售基本售罄。

另外，根據(jù)北京市統(tǒng)計局的報告，2012年北京寫字樓在住宅新開工面積出現(xiàn)大幅下滑的同時，寫字樓開工面積則為481.5萬平方米，增長7.4%。

南豐智庫（CORC）調查顯示，2013年，北京將有二十二個甲級寫字樓項目入市，總建筑面積超過120萬平方米。

市場需求

外資機構主動外遷 內資機構主導整售

根據(jù)南豐智庫（CORC）統(tǒng)計，2012年北京寫字樓市場供應量達125萬平方米，較2011年減少16%。而市場整體吸納量為148萬平方米，較2011年減少13.9%。

租務市場

經濟形勢決定寫字樓發(fā)展前景，同時寫字樓租賃具有很強的區(qū)域性，北京寫字樓核心商圈基本處于滿租狀態(tài)，導致區(qū)域內新增加可租面積的業(yè)主對租金上漲有強大預期。持續(xù)的市場需求及有限的市場供應量推動租金不斷攀升，促使北京甲級寫字樓空臵率維持在9.8%，創(chuàng)歷史最低記錄。

同時，國內外經濟的不確定性、空臵面積稀缺以及租金不斷創(chuàng)新高均造成了2012年凈吸納量下滑。第三季度已經有少數(shù)租戶提前退租，而目前業(yè)主更愿意在租金等條款上讓步以吸引高質量租戶。

2012年北京寫字樓租金的上漲已經停滯，第四季度部分區(qū)域甚至出現(xiàn)下降的局面。南豐智庫（CORC）認為主要原因有三個，第一是業(yè)主年底沖業(yè)績，議價空間松動；第二是歐洲的次貸危機、國內經濟的增速放緩促使部分租戶選址和需求的萎縮；第三迫于成本壓力，部分租戶選址范圍開始向次級商圈轉移。

2012年，東部地區(qū)（朝陽區(qū)、東城區(qū)）寫字樓年吸納量為85萬平方米，占年度全市總吸納量的57%。主要需求源自服務業(yè)，高科技，及金融業(yè)，占比達到60%以上。例如霍尼韋爾從位于燕莎區(qū)域的鵬潤大廈遷至位于望京區(qū)域的普天科技園，并將辦公面積擴至12,000平方米，鳳凰網(wǎng)在望京中輕大廈承租賃了15,000平方米。另外，戴姆勒在位于酒仙橋的頤堤港擴租了9400平方米；而雀巢公司也在頤堤港承租了3000平方米；殼牌石油在國貿中心三期承租賃了9100平方米；羅氏制藥租賃了位于CBD的僑福芳草地6100平方米。

同時，西部區(qū)域（西城區(qū)、海淀區(qū)）市場仍處于供不應求的狀態(tài)中。2012年第四季度金融街和中關村兩個商務區(qū)市場整體空臵率5%以下，兩區(qū)域幾乎已沒有空余面積可供選擇。造成上述兩區(qū)域整體空臵率低的原因主要是新增供應無法滿足市場需求，同時迫于租金上漲企業(yè)成本壓力，部分企業(yè)同樣出現(xiàn)“外溢現(xiàn)象”。如中瑞岳華會計事務所從位于金融街區(qū)域的國企大廈向南二環(huán)中海地產廣場搬遷及擴張共14,000平方米，搜房網(wǎng)從位于金融街區(qū)域的西環(huán)廣場向位于豐臺區(qū)的漢威國際廣場搬遷及擴張共10,000平方米等。

銷售市場

國內各大公司購買寫字樓一方面出于業(yè)務增長帶來的自用需求，另一方面也將其作為自身資產。住宅的限購使得更多投資者將資產保值增值的手段轉向租售兩旺的寫字樓市場。值得注意的是內資2012年再次主導寫字樓整售交易，并非通過收購獲得商業(yè)項目謀求短期的利潤增長，而是借此實現(xiàn)長期資產保值和增值。

2012年北京寫字樓大單成交十分相對沉悶，整購大宗交易不多，涉及項目所處商圈亦較分散，但內資機構仍為北京寫字樓銷售市場的需求主體。年內重要大單成交包括新東方集團購買歐美匯大廈25000平方米；阿里巴巴集團購買北京綠地中心55,000平方米，成為2012年北京寫字樓最大成交；平安信托購買中國電子大廈44,000平方米；奇虎360購買國際電子總部69,000平方米；吉寶地產收購以太廣場100,000平方米；臺達電子購買北辰6號院7號樓16,000平方米；中視金橋收購天階大廈面積約22,187平方米等。

2010年以來，北京寫字樓市場仍以開發(fā)商自持和大型公司整購為主，適于中小投資者的散售寫字樓供應較少，地處五環(huán)內核心商圈的散售甲級寫字樓則更為稀缺。由于散售寫字樓的稀缺性、高回報和低門檻三大優(yōu)勢，2012年散售市場表現(xiàn)也較為樂觀，中鐵諾德中心、國投財富廣場、融科望京產業(yè)中心的年內均告售罄，從一個側面反映寫字樓銷售市場的溫度。

另外，隨著軌道交通的發(fā)展和核心區(qū)外溢效應，郊區(qū)化辦公呈現(xiàn)了快速發(fā)展趨勢。在政策支持下的產業(yè)轉型和升級中，以聯(lián)東U谷、天驥智谷、博雅C-Center為代表的一批企業(yè)獨棟、總部基地、以及產業(yè)園區(qū)的寫字樓在2012年都取得了不俗的銷售業(yè)績。

市場綜述

創(chuàng)新轉型開始加速 去中心化日漸明朗

2012年，北京寫字樓行業(yè)通過創(chuàng)新謀求快速發(fā)展初見端倪，例如在中國寫字樓發(fā)展論壇第九屆年會期間，主辦方發(fā)現(xiàn)和表彰了一批創(chuàng)新企業(yè)，尤其是在綠色節(jié)能方面走在前面的方興地產、遠洋地產、卓越臵業(yè)等等。當然，創(chuàng)新發(fā)展需要能力、治理、人才、機制、體制等協(xié)同的配套條件，在這些方面，整個行業(yè)還面臨很多挑戰(zhàn)。

南豐智庫（CORC）認為在整個房地產行業(yè)轉型，創(chuàng)新驅動的市場環(huán)境下，將逐步形成各具特色的寫字樓開發(fā)房企。有以綜合體取勝的，有以專業(yè)見長的，有憑借復合性開發(fā)展現(xiàn)深厚功底的，有以超高層地標產品樹立信賴的。例如方興地產、遠洋地產、卓越臵業(yè)等等，在寫字樓開發(fā)、運營、管理方面更專業(yè)、更專注，更具特色。

總之，2013年，更多的房地產企業(yè)將經歷由傳統(tǒng)模式向創(chuàng)新經營的艱難轉變，在市場演變中逐步形成各自特色和市場格局。伴隨著中國改革開放和實體經濟繁榮而發(fā)展起來的北京寫字樓，將迎來欣欣向榮的大好局面。

另一方面，2012年北京寫字樓市場的“去中心化”趨勢日漸明朗?！叭ブ行幕敝饕侵敢恍┕緩脑蠛诵膮^(qū)域的甲級寫字樓搬遷至相對偏離市中心的寫字樓或園區(qū)中。這種現(xiàn)象的產生有以下幾方面的原因：首先，由于市政配套設施的加速建設，大量的城市人口遷往郊區(qū)或城郊結合部，居住區(qū)域不斷向外延伸，以住宅先行帶動寫字樓發(fā)展的趨勢逐漸顯現(xiàn)；其次，城市核心區(qū)域甲級寫字樓的租金水平不斷上漲，加上土地的稀缺性使得三大核心區(qū)域的新建寫字樓數(shù)量將逐年減少，因此有預見性的開發(fā)商紛紛選擇在次中心區(qū)域興建寫字樓，以此降低了建造成本，還可以獲得政府提供的稅收等優(yōu)惠政策。第三，從需求方來看，由于中心城區(qū)大面積的甲級寫字樓供應有限，無法滿足一些企業(yè)因業(yè)務增長產生的擴租需求。第四，交通便利度提高，尤其是軌道交通網(wǎng)絡覆蓋面的擴大縮短了次中心區(qū)域和三大核心區(qū)域的往來時間，滿足了商務集聚對交通的要求。隨著北京郊區(qū)化的發(fā)展和對周邊經濟輻射能力的增強以及現(xiàn)代服務業(yè)日益細致的分工，寫字樓的“多中心”格局得到發(fā)展。在這一過程中，三大核心區(qū)域的客戶將會發(fā)生選擇性地外遷，產生更富有層次性的寫字樓區(qū)域集群。

2013年，一些知名跨國公司和國內企業(yè)從核心地區(qū)向次中心商務區(qū)域的搬遷或擴張明顯，帶動相關區(qū)域租金上漲迅速。望京、酒仙橋、CBD東擴區(qū)等次中心區(qū)域高品質、配套設施齊全的寫字樓得到越來越多的來自內資企業(yè)和外資企業(yè)的青睞。

南豐智庫（CORC）調查顯示，2013年北京將有二十二個甲級寫字樓項目入市，總建筑面積超過120萬平方米，主要分布在CBD東擴區(qū)、望京、亦莊、麗澤和石景山等次中心區(qū)域，供應的“去中心化”或將加快客戶“去中心化”步伐。展望

綜上所述，雖然全球宏觀經濟形勢疲軟，但國內經濟增長仍保持在較高的速度，2013年北京寫字樓市場有望繼續(xù)維持租售兩旺的局面。南豐智庫（CORC）預計2013年北京寫字樓市場平穩(wěn)發(fā)展是主基調，總體上租金與售價上漲趨勢不變，但上漲幅度將進一步縮減至10%左右。

2013年北京寫字樓市場預測：第一，非核心區(qū)域寫字樓項目將是2013年主要供應來源；第二，由于供應不足，預計全年寫字樓空臵率依然保持10%以下低位運行；第三，2013年凈吸納量將稍低于2012年水平；第四，隨著住宅市場限購政策延續(xù)，大量投資性需求有望繼續(xù)流向寫字樓市場。

2012北京甲級寫字樓大單成交案例精選

項目名稱

位臵 購買方

成交面積

成交價格 歐美匯大廈

中關村

新東方集團

25000平方米

40,000元/平方米 北京綠地中心

望京

阿里巴巴集團

55,000平方米

中國電子大廈

西二環(huán)

平安信托

44,000平方米 國際電子總部

酒仙橋

奇虎360

69,000平方米

以太廣場

光華路

吉寶地產

100,000平方米

16,8100元/平方米 北辰6號院7號樓

亞奧

臺達電子

16,000平方米

25,596元/平方米 天階大廈

光華路

中視金橋

22,187平方米 普天科技園

望京

霍尼韋爾

12,000平方米 中輕大廈

望京

鳳凰網(wǎng)

15,000平方米 頤堤港

酒仙橋

戴姆勒

9400平方米 頤堤港

酒仙橋

雀巢公司

3000平方米 國貿中心三期

CBD 殼牌石油

9100平方米 國貿中心三期

CBD 中旺集團

2000平方米 僑福芳草地

CBD 羅氏制藥

6100平方米

中海地產廣場

南二環(huán)

中瑞岳華會計事務所

14,000平方米 漢威國際廣場

總部基地 搜房網(wǎng)

10,000平方米

關于南豐智庫

南豐智庫（CORC）前身中國寫字樓研究中心，是專注于商用房地產各產業(yè)鏈條發(fā)展的學術研究機構，由中國寫字樓行業(yè)聯(lián)盟聯(lián)合房訊網(wǎng)（http://004km.cn）牽頭成立，全國工商聯(lián)房地產商會、中國房地產業(yè)協(xié)會提供行業(yè)指導，囊括了國內國際知名的經濟學家，產業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術咨詢專業(yè)提供商等方面的機構作為理事研究單位，共同打造中國商用房地產行業(yè)發(fā)展的智庫平臺。

產品形式：

★寫字樓研究簡報（每周提供）★商業(yè)地產研究簡報（每周提供）★產業(yè)地產研究簡報（每周提供）★企業(yè)研究報告（不定期提供）★產品研究報告（不定期提供）

★中國寫字樓TOP100榜（每年提供）

法律聲明

本報告為南豐智庫（CORC）制作，報告中所有的文字、圖片、表格均受到中國法律知識產權相關條例的版權保護。沒有經過本公司書面許可，任何組織和個人，不得使用本報告中的信息用于其它商業(yè)目的。本報告中部分文字和數(shù)據(jù)采集于公開信息，所有權為原著者所有。沒有經過原著者和本公司許可，任何組織和個人不得使用本報告中的信息用于其他商業(yè)目的。本報告中項目、面積、成交、價格、銷售率、租賃率及相關市場預測主要為CORC研究員采用行業(yè)訪談、市場調查、二手數(shù)據(jù)及其他研究方法分析獲得，部分數(shù)據(jù)未經開發(fā)商直接認可。本報告中發(fā)布的調研數(shù)據(jù)部分采用樣本調研方法，其數(shù)據(jù)結果受到樣本的影響。由于調研方法及樣本的限制，調查資料收集范圍的限制，部分數(shù)據(jù)不能夠完全反映真實市場情況。本報告只提供給房訊新媒體機構（http://004km.cn）注冊用戶作為市場參考資料使用，CORC對該報告的數(shù)據(jù)準確性不承擔法律責任。

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劉凱

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中國寫字樓行業(yè)聯(lián)盟（COIA）秘書長

第二篇：黃浦區(qū)甲級寫字樓市場發(fā)展調研報告

黃浦區(qū)甲級寫字樓市場發(fā)展調研報告

就我國的辦公樓市場而言，綜合考慮樓宇品質（主要包括裝飾標準、配套設施、電梯系統(tǒng)、設備標準等）、建筑規(guī)模、物業(yè)服務水平、交通便利狀況、所屬區(qū)位和智能化水平等因素，一般可以分為甲級寫字樓（高檔物業(yè)）、乙級寫字樓（中檔物業(yè)）和丙級寫字樓（低檔物業(yè)）。所謂甲級寫字樓，主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業(yè)界的一種習慣性稱謂。眾所周知，對大都市中心城區(qū)來說，甲級寫字樓顯得尤為重要。甲級寫字樓，是發(fā)展樓宇經濟的重要載體；甲級寫字樓的擁有量，是衡量區(qū)域經濟和社會發(fā)展水平的重要指標，體現(xiàn)了該區(qū)域的商務價值、投資價值和品質價值。

一、上海寫字樓市場發(fā)展回顧和展望

（一）簡要回顧

1990年上海出現(xiàn)首幢營業(yè)性寫字樓“上海商城”，至今已有十多年歷史了。經過十多年的發(fā)展，目前基本形成了浦東新區(qū)陸家嘴地區(qū)、黃浦區(qū)人民廣場地區(qū)、長寧區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)、靜安區(qū)南京西路、盧灣區(qū)淮海中路、徐匯區(qū)徐家匯地區(qū)等六個甲級寫字樓集聚的板塊市場。近幾年來，虹口區(qū)和閘北區(qū)的甲級寫字樓也有了一定的發(fā)展?；仡櫛臼袑懽謽鞘袌龅陌l(fā)展歷程，主要經歷了以下四個階段：

1.第一階段（1990年—1991年）：起步階段

上世紀九十年代初，本市營業(yè)性寫字樓從無到有，寫字樓市場逐步繁榮和發(fā)展。

2.第二階段（1992年—1996年）：迅速發(fā)展階段

隨著小平同志南巡講話，本市加快了改革開放進程，經濟社會迅速發(fā)展，寫字樓市場發(fā)展迅速，1996年全市甲級寫字樓日平均租金達到了1美元/平方米。

3.第三階段（1997年—1999年）：快速回落階段

一方面由于前幾年寫字樓的大量投資和建造，供應量超常規(guī)增長，另一方面由于受亞洲金融風暴的影響，甲級寫字樓的主要用戶——境外企業(yè)紛紛縮減辦公面積或轉移辦公地點，基于上述兩方面的原因，出現(xiàn)了寫字樓供應遠遠大于需求的市場形勢，租金不斷下降，而空置率持續(xù)上升，1999年甲級寫字樓日平均租金跌至歷史最低點，僅為0.35美元/平方米，比1996年減少了0.65美元/平方米。

4.第四階段（2000年至今）：成熟發(fā)展階段

隨著中國加入世貿組織，以及上海經濟的快速發(fā)展和抗風險能力的增強、國際經濟、金融、貿易和航運中心的建設、城市綜合環(huán)境的進一步改善等多種因素的影響，從2000年開始，本市寫字樓投資開發(fā)逐步趨向理性，寫字樓市場需求不斷增大，寫字樓市場又進入了新一輪的發(fā)展黃金期，租金水平逐年增長，空置率持續(xù)下降，2006年全市甲級寫字樓日平均租金上升到0.97美元/平方米，接近于1996年的水平，而空置率下降為5.84%，為近年來最低。

（二）前景展望

上海寫字樓市場經過起步和迅速發(fā)展以及快速回落的周期性變化后，逐步走向了理性和成熟。展望未來幾年本市寫字樓市場的走勢，綜合市場的供應和需求判斷，甲級寫字樓市場發(fā)展前景看好。

1.從市場供應分析

2006年全市甲級寫字樓新增供應量較少，只有1997年—2005年每年新增供應量平均水平的73%左右，根據(jù)對全市目前在建甲級寫字樓項目的調研分析，2007-2008年甲級寫字樓新增供應量還是較少，從2009年才開始有所回升，可以說目前每年甲級寫字樓的新增供應量處于理性水平。

2.從市場需求分析

由于上海經濟保持了持續(xù)兩位數(shù)的快速發(fā)展，以及2010年世博會效應的驅動、城市功能的提升、產業(yè)結構的調整、對外資開放金融市場政策的實施等各種利好因素，本市甲級寫字樓市場需求將繼續(xù)擴大，今后幾年將延續(xù)目前的供不應求走勢并繼續(xù)向上發(fā)展，租金可能進一步上揚，空置率進一步回落。

二、目前黃浦區(qū)甲級寫字樓市場分析

黃浦區(qū)作為中央商務區(qū)，寫字樓市場起步較早，在1995年時甲級寫字樓日平均租金就達到了1美元/平方米，當時在全市是最高的。和全市的寫字樓市場一樣，經過1997年—1999年的低谷后，從2000年開始逐步回暖。下面從甲級寫字樓的可供應量、租金、空置率等方面進行詳細分析：

（一）可供應量

截止2006年底，黃浦區(qū)甲級寫字樓可供應量為62.7萬平方米，占全市總量（398萬平方米）的15.6%，僅次于浦東新區(qū)陸家嘴地區(qū)（108.3萬平方米）、長寧區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)（75.0萬平方米），列全市第三位。從可供應量分析，處于全市中等水平。

（二）租金

2001-2006年黃浦區(qū)甲級寫字樓的日平均租金變動情況如表2所示，甲級寫字樓日平均租金由2001年的0.53美元/平方米，上升到2006年的0.94美元/平方米，年均增長11.7%，已經接近1995年時的租金水平，僅差0.06美元/平方米。但從全市和各主要板塊比較看，2006年還低于全市0.97美元/平方米的平均水平，在全市六大板塊中僅高于長寧區(qū)，列第四位。從租金水平分析，還是比較低的。

（三）空置率

2001-2006年黃浦區(qū)甲級寫字樓的空置率變動情況如表2所示，甲級寫字樓的空置率由2001年的25.6%，下降到2006年的5.11%，共下降了20.49%。從全市和各主要板塊比

較看，2006年空置率已經低于全市5.84%的全市平均水平，在全市六大板塊中僅高于靜安區(qū)，入住率列全市第二位。從入住率分析，處于較高水平。

三、對黃浦區(qū)甲級寫字樓市場保持持續(xù)健康發(fā)展的幾點建議

在目前本市甲級寫字樓市場一派繁榮的情況下，為促進黃浦區(qū)甲級寫字樓市場更加健康和可持續(xù)發(fā)展，搶占市場制高點，發(fā)展樓宇經濟，放眼全市大局，結合黃浦實際，提出以下幾點建議：

（一）加強對甲級寫字樓市場的研究分析，進一步完善黃浦區(qū)甲級寫字樓的發(fā)展規(guī)劃 一是要深入研究目前本市甲級寫字樓市場的總體發(fā)展情況，以及各大板塊的優(yōu)劣勢、客戶群對比分析等；二是要深入研究未來幾年本市甲級寫字樓市場新增可供應量和具體分布，以及總體需求規(guī)模和客戶特征；三是要認真分析黃浦區(qū)未來幾年可以上市的新建甲級寫字樓情況，并在深入研究黃浦區(qū)前幾年甲級寫字樓需求的基礎上，科學判斷黃浦區(qū)未來幾年的市場需求。通過對甲級寫字樓市場的深入研究和科學分析，進一步完善黃浦區(qū)前甲級寫字樓的發(fā)展規(guī)劃（包括總體布局、發(fā)展理念、功能定位等，合理推出甲級寫字樓項目。

（二）扎實推進目前在建甲級寫字樓項目的開發(fā)建設，早日推向市場

由上面的分析可知，未來2-3年本市甲級寫字樓的新增供應量較少，而市場需求則非常強勁，市場繼續(xù)呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢?；谏鲜銮闆r，黃浦區(qū)一定要按照“品質達到一流、集聚效應明顯”的原則，加快推進在建甲級寫字樓項目的開發(fā)建設和竣工，在目前本市市場供應量有所減少而需求持續(xù)增長的情況下，讓一些高品質的甲級寫字樓盡快上市，構筑樓宇經濟發(fā)展載體，以搶占市場制高點，吸引世界著名的大集團、大公司入駐，引資引稅，發(fā)展樓宇經濟。

（三）進一步完善運作機制，加快推進老大樓資源的置換和二次開發(fā)

黃浦區(qū)1949年以前建成的老大樓數(shù)量較多，共有216幢，建筑面積162.2萬平方米，這是黃浦區(qū)獨有的珍貴歷史資源。老大樓置換開發(fā)要以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，按照著力打造“經典黃浦”的發(fā)展方向，將老大樓置換開發(fā)和全區(qū)的樓宇資源整合、存量盤活工作結合起來。除加快推進“外灘源”、179地塊等項目外，還要全面啟動其他面上老大樓的置換開發(fā)，進一步盤活老大樓資源，使豐富的歷史文化資源優(yōu)勢轉化為功能產業(yè)的綜合競爭優(yōu)勢，促進功能聚合，實現(xiàn)資源利用效益最大化，加快推進“一帶三區(qū)”功能開發(fā)和建設。促進老大樓置換開發(fā)的主要措施：一是加強對老大樓的日常管理和交易控制，降低老大樓置換開發(fā)的前期成本；二是建立老大樓置換開發(fā)綜合評估指標體系，從經濟效益、社會效益、環(huán)境效益和文化效益等方面，對老大樓置換開發(fā)項目進行綜合評估；三是建立老大樓置換開發(fā)的信息平臺，加強與市屬單位及其他系統(tǒng)產權單位的溝通聯(lián)系，市區(qū)聯(lián)手，資源共享，不求所有，但求所用，切實推動老大樓的置換開發(fā)。

（四）拓寬招商思路，加大招商力度，促進入住行業(yè)多元化

黃浦區(qū)作為傳統(tǒng)的中央商務區(qū)和中心商業(yè)區(qū)，甲級寫字樓主要集中分布在人民廣場及外灘地區(qū)，入住行業(yè)以金融、保險、證券、貿易行業(yè)為主。在對外開放金融市場以后，保險業(yè)、銀行業(yè)等領域的專業(yè)服務型公司（包括外資商業(yè)銀行）等，對甲級寫字樓的需求非常強勁，因此需要進一步加大招商引資力度，繼續(xù)吸引保險業(yè)、銀行業(yè)等入住黃浦區(qū)。此外，也要進一步拓寬招商思路，大力引進一些大型跨國企業(yè)總部以及商業(yè)相關的現(xiàn)代服務業(yè)，如IT、服裝、餐飲、貿易、廣告、投資咨詢、證券、保險等行業(yè)，做到引資引稅，提高甲級寫字樓產出，不斷提高對區(qū)域經濟增長的貢獻度。

第三篇：甲級寫字樓標準

甲級寫字樓的結構建筑學設計和視覺都是優(yōu)質，他多數(shù)都成為當?shù)氐牡貥?，租戶置身其中富有成功感和力量。對于“甲級寫字樓”、?A級寫字樓”等名詞大家并不陌生，通常被用來形容或描述一個寫字樓的品質等級，那么這樣的評級標準是否科學呢？其實所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，行業(yè)中并沒有固定標準或成文的規(guī)定，到底什么樣的寫字樓才算做甲級寫字樓，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。

相比之下，如果用5A作為衡量一個寫字樓品質等級的話更加有點勉強了，5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質等級，“5A”指的是一個寫字樓產品的智能化水平，與寫字樓品質有一定關聯(lián)，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準，“5A”僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質有一定的影響，但是決不能說“5A”級寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質最好的寫字樓，因為影響寫字樓品質的因素很多，比如寫字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個方面而已。

那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。過去也有3A及寫字樓的說法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化），F(xiàn)A（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動化）中；

近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5A”。如果用“5A”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說法。

建筑標準

甲級寫字樓的內涵，包括有如下元素： 1.位置于中心商業(yè)區(qū)CBD內

2.有完善的中央空調充足數(shù)量及合理分布的升降機和電梯服務 3.甲級專業(yè)物業(yè)管理 4.樓層間隔等恰當 5.樓底凈高在2.8米

6.每層建筑面積最少1千平方米 7.有零煩惱的停車場

標準參數(shù)

頂級

辦公部分需超過50000平方米 參加《標準》制定工作的第一太平國際物業(yè)服務有限公司成都分公司有關負責人告訴記者，頂級商務寫字樓地理位置要在商務區(qū)相對集中的核心區(qū)域。

建筑：其辦公部分需超過50000平方米，每層建筑面積必須保持在1500-2000平方米。構架：寫字樓的大堂應寬敞、挑高三層或以上；架高地臺≥15厘米；除地臺外的層凈高2.7米及以上；通道寬2米及以上。

停車：按大廈總建筑面積計算，每150平方米配置一個停車位，專用地上、地下停車場應設有自動計費系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)。

電梯：按照大廈總建筑面積計算，每部客梯服務面積不超過4000平方米；等候時間不得超過30秒；客貨分離，貨梯至少兩部，有先進的智能控制系統(tǒng)。

安保：“產權只租不售，實行單一產權?！睋?jù)有關負責人介紹，需有24小時保安服務和維護服務，以及商務配套等。頂級寫字樓還必須有貨物專用通道和殘疾人通道等，建成后1至2年內的入住率不能低于70%。

甲級

電梯等候時間不超過40秒

建筑：其辦公部分應超過20000平方米，每層建筑面積不低于1000平方米。1-2年內的入住率不低于65%。

電梯：根據(jù)《標準》，甲級寫字樓的電梯內應有高檔裝飾；按大廈總建筑面積計算，每部客梯服務面積不超過5000平方米；等候時間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進的智能控制系統(tǒng)。

構架：甲級寫字樓的建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上；架高地臺≥15厘米；除地臺外的層凈高為2.7米左右。

停車：按大廈總建筑面積計算，每150-200平方米配置一個停車位；配備專用地上、地下停車場；地下停車場應設有自動計費系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)

乙級

24小時內提供維修服務 “目前成都地區(qū)的高等級商務寫字樓入住率都達到了90%以上?！眮碜浴傲笮小敝坏闹倭柯?lián)行測量師事務所(上海)有限公司成都分公司相關負責人表示，乙級商務寫字樓入住率不能低于50%。

建筑：其辦公部分應超過10000平方米，單層凈面積不低于800平方米。

構架：除地臺外的層凈高不低于2.5米，按大廈總面積計算每300平方米應配置一個停車位。

電梯：按大廈總面積計算每部客梯服務面積不超過6000平方米，速度不低于3米/秒。安保：物業(yè)管理應聘請國內知名物業(yè)管理公司或本地優(yōu)質物業(yè)管理公司，并提供24小時內的報案服務和維修服務。

由此可看出，若我們要在即滿足甲級寫字樓的標準又節(jié)約成本和利于銷售的情況下，建議本項目的寫字樓單層面積在1200平方米左右，這樣按公攤30%的情況下，辦公部分的面積為840平方米，即可分為4個轉角位置120平方米的大戶型及其他6個60平方米的小戶型。標準層單層層高在3.2米-3.5米之間（無中央空調情況下）或3.5米-3.9米之間（有中央空調情況下），這樣在扣除梁高及設備所需管道后，裝飾完成面能滿足在2.7米-2.8米之間，不會讓人顯得特別壓抑。走道寬度在1.5米-1.8米之間，即降低了公攤又不會造成擁擠。電梯數(shù)量在5-6部左右（含一部貨梯），使上下班高峰期不會消耗過長的時間在等電梯上，且根據(jù)我們的考察成都多數(shù)甲級寫字樓的電梯品牌都選用的一線品牌。大廳高度挑高三層即10米左右，彰顯高貴大氣。在裝修風格上，大廳地板及墻面盡量采用天然石材，標準層的公共部分可鋪地毯，即端莊又節(jié)約了成本。外立面可采用大塊的玻璃窗加裝飾線條。

第四篇：甲級寫字樓標準

甲級寫字樓的結構建筑學設計和視覺都是優(yōu)質，他多數(shù)都成為當?shù)氐牡貥?，租戶置身其中富有成功感和力量?/p>

國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國

際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒適性和實用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務化。

電梯：電梯等候時間不超過40秒，根據(jù)《標準》，甲級寫字樓的電梯內應有高檔裝飾；按大廈總建筑面積計算，每部客梯服務面積不超過5000平方米；等候時間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進的智能控制系統(tǒng)。構架：甲級寫字樓的建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上；架高地臺≥15厘米；除地臺外的層凈高為2.7米左右。停車：按大廈總建筑面積計算，每150-200平方米配置一個停車位；配備專用地上、地下停車場；地下停車場應設有自動計費系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)。

什么是5A智能化？ “5A”是指OA（辦公智

能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

過去也有3A及寫字樓的說法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化），F(xiàn)A（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動化）中，近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5A”。

設計與設施

國際甲級寫字樓作為國際企業(yè)商務辦公的首選。在產品設計和硬件設施配套方面，均要體現(xiàn)國際前瞻的設計理念和科技的創(chuàng)新。以滿足市場細分條件下，越來越成熟的客戶需求。因此，一座地標性國際甲級寫字樓，首先在產品外觀設計上應該有其獨特的文化氣質與個性。另外在建筑

類型、抗震等級、辦公空間、標準層高、標準載荷、供電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、5a智能化系統(tǒng)的配置以及泊車位的數(shù)量方面均應達到業(yè)內的最佳標準。上述硬件配置水平將直接影響到寫

字樓后期運行的舒適度。對于持有型寫字樓物業(yè)來講，更多的采用節(jié)能型的設備，能夠很大程度降低自己后期的運營成本，使自身的可持續(xù)發(fā)展力變得更強。

在裝飾裝修方面，產品外立面、大堂的高度面積與裝修風格的協(xié)調統(tǒng)一，電梯間的裝飾與光感，辦公間、走廊與衛(wèi)生間的裝修標準，綠色生態(tài)空間的設置以及辦公環(huán)境是否節(jié)能、環(huán)保、均直接或間接的影響到商務人群的辦公舒適度，成為辦公人群新的需求趨勢。

規(guī)模與配套

評價國際甲級寫字樓的品質不能孤立的考慮項目本身，它與周邊環(huán)境是一個密不可分的整體。所以這里所說的規(guī)模，不僅是指建筑本身體量比較大，而且更強調其規(guī)模的伸展力及拓展性。因為寫字樓的客戶比較看重知名企業(yè)的群聚效應，即國際性旗艦客戶與其帶來的高品質租戶的組合，這是形成商務氣氛的基本條件。更重要的是項目與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務環(huán)境，即項目周邊必須要有強大的綜合業(yè)態(tài)配套，形成一個集寫字樓、公寓、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心等于一體的泛商務綜合體。從而創(chuàng)造出較高的商務容積率。一個寫字樓如果沒有相當?shù)慕ㄖw量和規(guī)模化的配套設施，難以稱得上是真正的國際甲級寫字樓。因此，商務容

積率直接決定了寫字樓產品價值的高低。

另外，國際甲級寫字樓應該有自身齊全的商務配套、生活設施，如職工餐廳,同時配置適當規(guī)模的高檔餐廳,還有能夠提供多項服務的商務中心,多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務中心、小型商場、診所、快遞服務等?？傊?，一個稱得上國際

甲級寫字樓的物業(yè)，其自身配套和周邊商業(yè)設施應當能夠滿足入駐企業(yè)在日常辦公和生活品質上的需求。

業(yè)權與物業(yè)

真正的國際級甲級寫字樓大多數(shù)為單一業(yè)權。過去我們看到了分散業(yè)權為寫字樓后期管理維護上帶來的諸多弊端。這也是目前市場上大多數(shù)甲級寫字樓產品無法良性永續(xù)經營的癥結所在。因此保持物業(yè)單一業(yè)權在彰顯開發(fā)商資本實力的同時，作為商業(yè)地產成熟運營的重要標志，將直接關系到寫字樓今后整體的品質與發(fā)展命運。

寫字樓物業(yè)管理主要分為策略管理和運行管理兩個部分：物業(yè)策略管理的任務就是，制定項目總體物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃，進行持有評估分析，進行物業(yè)更新改造和大修的決策，監(jiān)控物業(yè)績效，管理和評價物業(yè)運行管理，定期進行資產的投資分析和運營管理分析，制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，設計和調整物業(yè)資產的資本結構。而物業(yè)運行管理的任務，則是通過對寫字樓物業(yè)的日常維護和管理，充分有效地發(fā)揮整個系統(tǒng)的功能，并通過租務管理，為業(yè)主取得穩(wěn)定的租金收入。而租務管理，則是收益性物業(yè)運行管理的核心內容。租賃的策略、租戶的選擇、租金的確定與調整、租約的制定都是收益性物物業(yè)運行管理中租務管理的基礎工作。

因此，聘請行業(yè)經驗豐富的國際知名品牌物業(yè)公司負責項目的物業(yè)管理，采用國際一流的酒店式管理模式，可以為客戶提供星級物業(yè)管理及一系列外延服務。良好的物業(yè)管理服務將為企業(yè)節(jié)約使用成本，實現(xiàn)商務集約化和低成本化；也是寫字樓保值和增值的重要環(huán)節(jié)。

升級與趨勢

甲級寫字樓應該在產品設計施工之初就為將來發(fā)展預留出足夠的“可改造區(qū)間”。根據(jù)各行業(yè)客戶在需求方面的差異化，對于一些硬件設施或者特殊的部位做到設計預留，并根據(jù)客戶的后期的需求來加以完善；以保證產品在未來的市場發(fā)展中保持持續(xù)升級的能力，才真正算得上是“成長型寫字樓物業(yè)”。譬如，金融企業(yè)會對備用發(fā)電機、備用電源、空調系統(tǒng)等的要求較高；而it企業(yè)則對通訊設備、樓板載荷、24小時空調機房等方面有著特殊的需求。因此，在行業(yè)客戶細分的今天，行業(yè)的多元化導致的需求差異化是促使寫字樓市場日趨成熟化和專業(yè)化的重要標志。

在寫字樓經濟走向繁榮的今天，工作的環(huán)境、項目的管理和可持續(xù)發(fā)展問題已經逐漸成為業(yè)內關注的新課題。而對于辦公人群而言，環(huán)保問題、工作的空間和辦公舒適度則成為被關注的熱點。

綜上所述，國際甲級寫字樓建筑的意義已經不僅僅是建造一座高端辦公場所那么簡單，開發(fā)商要真正體現(xiàn)出“以用戶為本”的原則；力爭在各項競爭力指標方面都趨于完美，最終讓自身開發(fā)的寫字樓產品以前瞻的設計理念、頂尖的產品元素、至臻的管理服務、永續(xù)的市場經營來成功地打造出商務辦公新的巔峰。

第五篇：甲級寫字樓層高分析

前提 甲級寫字樓,柱距8.4米,預測梁高650~750mm,戶式中央空調（VRV多聯(lián)機系統(tǒng)）無新風

梁下至吊頂空間垂直分布：電纜橋架或管線100mm,空調室內機風管200mm,消防噴淋管線100mm,吊頂50mm,共計約1150mm（含梁高及建筑面層）

結論：建筑層高下限3.6米，高端做法3.9米。室內凈高2.4米以上

風機盤管式中央空調 有新風

梁下至吊頂空間垂直分布：電纜橋架或管線100mm,空調風機盤管及新風管道350mm,消防噴淋管線100mm,吊頂50mm,共計約1300mm（含梁高及建筑面層）

結論：建筑層高下限3.9米，高端做法4.2米。室內凈高2.6米以上。