第一篇：寫字樓市場(chǎng)背景分析

四、市場(chǎng)背景分析

（一）國(guó)家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策

從2010年1月，首先是稅收優(yōu)惠政策退出，1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳又出臺(tái)了“國(guó)十一條”，4月中旬 “限購(gòu)令”、“新國(guó)10條”紛紛出臺(tái)。9月29日，國(guó)家多部委聯(lián)合出手，不僅推出了稅收、首付、利率等間接調(diào)控措施，而且直接采取了限貸、限購(gòu)等這些嚴(yán)厲的行政手段。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱“新國(guó)八條”），要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策。

2011年2月28日杭州版“國(guó)八條”細(xì)則出臺(tái)，杭州本地戶籍二套房首付6成以上，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，停購(gòu)第三套房，外地戶籍能提供2年內(nèi)連續(xù)1年以上的納稅證明的限購(gòu)一套房；2011年在商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設(shè)或配建保障性住房；個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。

2011年12月14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2012年要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。同時(shí)，還將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)樓市調(diào)控“新國(guó)五條”。重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

2013年11月26日，杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)

平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》簡(jiǎn)稱“杭六條”，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。對(duì)貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，則繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定；另外，家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)，該項(xiàng)規(guī)定自2013年12月6日起執(zhí)行。

（二）國(guó)家及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布“2014年1月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)”報(bào)告，報(bào)告顯示，2014年1月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10901元/平方米，環(huán)比上月上漲0.63%，是2012年6月以來連續(xù)第20個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較上月縮小0.07個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，62個(gè)城市環(huán)比上漲，37個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。同比來看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與2013年1月相比上漲11.10%，漲幅較上月縮小0.41個(gè)百分點(diǎn)，為2013年1月以來首次縮小。按中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7192元/平方米，環(huán)比上月上漲0.47%。另外，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為19226元/平方米，環(huán)比上月上漲1.22%，較去年同期上漲17.11%。

2014年1月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格繼續(xù)上漲，但同環(huán)比漲幅較上月均略有縮小，且各城市的最高漲跌幅也有所縮小，表明多數(shù)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。從十大城市環(huán)比漲幅看，9個(gè)城市漲幅較上月縮小，7個(gè)城市漲幅不足1%，也顯示大城市房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。從全國(guó)房地產(chǎn)整體環(huán)境看，2013年四季度多個(gè)城市調(diào)控政策密集收緊，促進(jìn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)降溫，使得去年11-12月房?jī)r(jià)漲幅逐步放緩，今年

1月房地產(chǎn)調(diào)控政策整體趨穩(wěn)；市場(chǎng)環(huán)境和購(gòu)房者預(yù)期仍延續(xù)去年四季度的態(tài)勢(shì)，因春節(jié)假期到來，市場(chǎng)需求受到一定影響；開發(fā)商方面，受益于去年良好的銷售業(yè)績(jī)，當(dāng)前資金狀況良好，但受季節(jié)性淡季影響，推盤積極性不足。在供需雙方的共同作用下，多數(shù)城市供應(yīng)量和成交量進(jìn)入季節(jié)性低位，1月全國(guó)住宅均價(jià)漲幅略有收窄。

在二手房方面，2014年1月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為27027元/平方米，環(huán)比上漲0.85%，同比上漲19.13%，環(huán)比來看，2014年1月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格上漲0.85%，漲幅較上月收窄0.34個(gè)百分點(diǎn)。十大城市中9個(gè)城市環(huán)比上漲，其中8個(gè)城市漲幅收窄。具體來看，深圳漲幅居首，環(huán)比上漲1.57%；天津、南京、上海的漲幅均超過1%，其中天津環(huán)比上漲1.15%，漲幅微幅擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)，是本月唯一環(huán)比漲幅擴(kuò)大的城市；重慶、廣州、北京、武漢和成都的漲幅在0.70%以內(nèi)。杭州環(huán)比下跌0.12%，是本月唯一環(huán)比下跌的城市。

（三）本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州主城區(qū)2012年上半年（1.1-6.30）商品房總成交21830套，其中住宅成交17228套，突破17000套，表現(xiàn)出色。與近幾年的情況比較，2012年上半年住宅成交量在近五年樓市成交量?jī)H次于史上最火爆的2009年，位居第二；同時(shí)，超過了2010年和2011年住宅上半年成交量之和。無論是商品房還是住宅，2012年上半年的表現(xiàn)都堪稱亮眼。

仔細(xì)分析過去6個(gè)月的成交情況，杭州樓市的確走出了一個(gè)觸底反彈、步步上揚(yáng)的行情。1月份為成交谷底，特別是商品房成交量筑成2011年以來月度最低點(diǎn)；2月份開始略有反彈，到了3月份，隨著部分樓盤大幅度降價(jià)，成交量出現(xiàn)突破性上揚(yáng)，商品房和住宅各突破4000套和3000套；此后，3-6月一直維持在4000套以上的高水平，也形成了2011年以來月度成交的最高峰時(shí)期。

成交量之所以呈現(xiàn)突破性上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，主要是受兩方面的影響，一是價(jià)格大幅下調(diào)影響：從3月開始，杭州不少樓盤開始了大幅度價(jià)格下調(diào)，涉及申花、橋西、丁橋、九堡、下沙、城東新城、臨平、良渚、濱江等各大板塊，除了市中心板塊價(jià)格表現(xiàn)穩(wěn)定，其他區(qū)域均有不同程度的下降，部分樓盤甚至出現(xiàn)了破成本價(jià)銷售。正是基于價(jià)格的下降，意向購(gòu)房者的購(gòu)房積極性得以激發(fā)，降價(jià)樓盤受到市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注，日光樓盤再次出現(xiàn)，故樓市成交量大幅度回升。另一方面是，從2011年3月開始的宏觀調(diào)控影響明顯，樓市一直呈現(xiàn)下行發(fā)展態(tài)勢(shì)，在接近一年的樓市下行發(fā)展中，剛需購(gòu)房者的購(gòu)房需求受到抑制，而到2012年3月開始受價(jià)格下降刺激，需求得以爆發(fā)，形成了3-6月的成交高峰期。相對(duì)成交量大幅上漲而言，今年上半年住宅成交均價(jià)卻大幅下跌。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年住宅成交均價(jià)16400.4元/平米，而2010年上半年住宅成交均價(jià)為21416.2元/平米、2011年上半年則為23153.7元/平米。相對(duì)成交量大幅上漲而言，今年上半年住宅成交均價(jià)卻大幅下跌。

截止到6月30日，杭州主城區(qū)商品房庫(kù)存量41005套，住宅存

量25168套，仍處于高位，據(jù)歷史數(shù)據(jù)記載，這兩個(gè)數(shù)字是前三年同期庫(kù)存量的兩倍有余。高庫(kù)存量一直是杭州樓市調(diào)控以來的“致命”硬傷，更是決定杭州樓市走向的重要因素。特別是嚴(yán)控之下，高庫(kù)存是造成大面積降價(jià)的重要推手。

雖然杭州樓市回暖跡象越發(fā)明顯，但調(diào)控政策主要條款并未松口，后市仍然充溢變數(shù)，或繼續(xù)向好，或突然變壞。

調(diào)控政策仍將延續(xù)，保障性住房的供應(yīng)量加大和新房的大量入市，存量房數(shù)量節(jié)節(jié)攀升，杭州的二手房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。隨著二手房?jī)r(jià)格的下探，市場(chǎng)中的觀望情緒將逐漸釋放，成交量也隨之回升，但價(jià)格回暖的幅度有限。

第二篇：化妝品市場(chǎng)背景分析

環(huán)境分析

一、中國(guó)內(nèi)地化妝品環(huán)境

二、河南省化妝品環(huán)境

三、法律及法規(guī)

四、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

環(huán)境分析

一、中國(guó)內(nèi)地化妝品市場(chǎng)環(huán)境

中國(guó)化妝品市場(chǎng)是一個(gè)充滿活力的市場(chǎng)，也是全世界最大的新興市場(chǎng)，自2005年以來，該市場(chǎng)呈現(xiàn)出全新的態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈，跨國(guó)企業(yè)大量涌入以及本國(guó)企業(yè)的異軍突起，使該行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨多樣化，市場(chǎng)細(xì)分更加明顯。中國(guó)內(nèi)地化妝品市場(chǎng)業(yè)發(fā)展得極為迅速，2004年我國(guó)化妝品市場(chǎng)銷售額達(dá)到580億元，2008年，我國(guó)化妝品市場(chǎng)銷售額達(dá)到已800億元，近年來，我國(guó)化妝品市場(chǎng)消費(fèi)額仍以極大的速度飛漲著。目前，我國(guó)化妝品市場(chǎng)銷售額已居亞洲第二位，世界第八位。不過相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)的化妝品市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r仍處較低水平，中高端市場(chǎng)基本上被外資、合資企業(yè)所占據(jù)，本土企業(yè)無一入圍。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的化妝品企業(yè)中3000-5000萬元以內(nèi)的中小型化妝品企業(yè)，占化妝品企業(yè)總數(shù)的90%左右，至少18%以上的企業(yè)不能維持正常運(yùn)行。據(jù)分析中國(guó)還有9000家化妝品企業(yè)的生存空間。2002年我國(guó)美容產(chǎn)品及服務(wù)項(xiàng)目中，高端產(chǎn)品銷售額占市場(chǎng)總額的80%，祛斑、美白、修復(fù)類美容產(chǎn)品約占41%，美發(fā)用品占32%，其他占27%。我國(guó)城市化妝品市場(chǎng)有3000多個(gè)品牌，其中有20多個(gè)品牌占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，比例約占0.7%。外資合資企業(yè)占主導(dǎo)地位，其市場(chǎng)份額近80%，3-5千萬元以內(nèi)的中小型企業(yè)，占化妝品企業(yè)總數(shù)的90%左右。

我國(guó)化妝品市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃樽o(hù)膚化妝品、美發(fā)化妝品、美容化妝品以及其他類型化妝品四種主要類型。護(hù)膚產(chǎn)品是專業(yè)美容化妝品市場(chǎng)的銷售熱點(diǎn)，消費(fèi)者平均每次花費(fèi)約100-800元不等。

二、河南省化妝品市場(chǎng)環(huán)境

位于中原腹地的河南省具有得天獨(dú)厚的地理位置，歷代成為兵家必爭(zhēng)之地。而作為全國(guó)人口上億的特大市場(chǎng)，又必將成為廠家必爭(zhēng)之地。河南化妝品市場(chǎng)存在著巨大的市場(chǎng)潛力。針對(duì)很多化妝品品牌近年來在河南市場(chǎng)的銷售情況得知，資生堂的年銷售額達(dá)到3億，自然堂的銷售額達(dá)到3000多萬，珀萊雅2000多萬，丸美近2000萬，雅麗潔近1500萬，還有很多上千萬的品牌。目前，越來越多的知名化妝品品牌打入河南市場(chǎng)?？梢姾幽鲜〉幕瘖y品市場(chǎng)是一個(gè)巨大的蛋糕，存在著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

河南省經(jīng)濟(jì)水平居中，豫北、豫西較好，豫南、豫東略差。洛陽、新鄉(xiāng)、許昌、開封等距省會(huì)鄭州較近的周邊城市經(jīng)濟(jì)水平略好于其他城市，零售業(yè)態(tài)發(fā)展也較成熟，大型賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而其他地市賣場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。目前，超市、批發(fā)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、零售商店及化妝品專賣店是河南省化妝品銷售的主要渠道，專柜營(yíng)銷是化妝品傳統(tǒng)銷售模式的主流，世界名牌化妝品多數(shù)采用這種方式進(jìn)行銷售。

河南省化妝品市場(chǎng)的消費(fèi)層次和消費(fèi)品牌大致可分為三個(gè)群體：第一、高檔進(jìn)口品牌的主要消費(fèi)者是大中城市的高薪和高收入消費(fèi)群。他們主要選擇來自歐、美、日等的著名化妝品品牌，消費(fèi)者大部分是中青年女性。第二、內(nèi)地著名的民族品牌主要消費(fèi)者是第二消費(fèi)群，這一群體的消費(fèi)者中中等收入的中青年居多，還有一部分的老年人。第三消費(fèi)群體以農(nóng)村市場(chǎng)為主，其消費(fèi)品牌通常以國(guó)產(chǎn)低檔產(chǎn)品居多，在消費(fèi)人口中占有相當(dāng)大的比例，約占農(nóng)村人口的50%左右，城市低收入人群亦屬于這一個(gè)消費(fèi)群體，一般消費(fèi)品是一些護(hù)膚膏等。

三、法律及法規(guī)

我國(guó)化妝品分為普通化妝品和特殊化妝品，若生產(chǎn)特殊用途化妝品(育發(fā)、染發(fā)、燙發(fā)、脫毛、美乳、健美、除臭、祛斑、防曬)的，除了生產(chǎn)企業(yè)具備“一照五證”外，還需要經(jīng)過國(guó)家衛(wèi)生部批準(zhǔn)，持有特殊用途化妝品批準(zhǔn)文號(hào)和特殊用途化妝品證書方可生產(chǎn)。中國(guó)對(duì)化妝品的管理是由多部門、多個(gè)法規(guī)和多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理的。

《化妝品衛(wèi)生規(guī)范》是我國(guó)化妝品監(jiān)督管理的主要技術(shù)依據(jù)它對(duì)化妝品進(jìn)行了定義，規(guī)定了化妝品的衛(wèi)生要求和包裝要求，陳列了化妝品禁用組份、限用物質(zhì)、限用防腐劑、防曬劑和著色劑，及暫時(shí)允許使用的染發(fā)劑，規(guī)定了毒理學(xué)試驗(yàn)方法、衛(wèi)生化學(xué)檢驗(yàn)方法、微生物檢驗(yàn)方法、人體安全性和功效評(píng)價(jià)檢驗(yàn)方法。此次修訂，一是根據(jù)歐盟最新版本的Cosmetics Directive 76/ 768/ EC，增加了790種禁用物質(zhì)，現(xiàn)共有禁用物質(zhì)1286種。二是將衛(wèi)生部2005年發(fā)布的《染發(fā)劑原料名單》納人到規(guī)范的限用原料名單中。三是對(duì)防腐劑、防曬劑、著色劑、染發(fā)劑中部分原料進(jìn)行了調(diào)整，包括刪除、增加和改變限用條件等。此次修訂增加了幾種新的禁限用原料的檢測(cè)方法，如部分抗生素的檢測(cè)方法，4種去屑劑的檢測(cè)方法 等。修訂中增加了兩種防曬化妝品UVA防曬效果評(píng)價(jià)方法．一種是人體法，一種是儀器法。另外，還增加了防曬產(chǎn)品防水功能的測(cè)定方法和標(biāo)識(shí)要求。

《化妝品衛(wèi)生監(jiān)督條例》(1989 年9 月26 日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn), 1989 年11 月13 日衛(wèi)生部令第3號(hào)發(fā)布)。它是我國(guó)化妝品監(jiān)督管理的主要法律依據(jù)，對(duì)化妝品生產(chǎn)的衛(wèi)生監(jiān)督、化妝品經(jīng)營(yíng)的衛(wèi)生監(jiān)督、化妝品衛(wèi)生監(jiān)督機(jī)構(gòu)與職責(zé)和罰則作了規(guī)定。2005年5月20日，衛(wèi)生部對(duì)《化妝品衛(wèi)生監(jiān)督條例實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行了修改，對(duì)化妝品衛(wèi)生監(jiān)督的條例進(jìn)行了更詳細(xì)的規(guī)定?；瘖y品衛(wèi)生行政許可檢驗(yàn)規(guī)定適用于化妝品衛(wèi)生行政許可檢驗(yàn)工作，它規(guī)定了檢驗(yàn)程序、檢驗(yàn)報(bào)告的編制、檢驗(yàn)項(xiàng)目、檢驗(yàn)時(shí)限和樣品數(shù)量等要求?；瘖y品生產(chǎn)企業(yè)衛(wèi)生規(guī)范本規(guī)范規(guī)定了化妝品生產(chǎn)企業(yè)的選址、設(shè)施和設(shè)備、原料和包裝材料、生產(chǎn)過程、成品貯存和出入庫(kù)、衛(wèi)生管理及人員等的衛(wèi)生要求。1993年7月13日國(guó)家工商行政管理局公布了化妝品廣告管理辦法，并自1993年10月1日起施行。

總體來看，我國(guó)的化妝品市場(chǎng)法制機(jī)制尚不健全，但隨著化妝品市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)的化妝品市場(chǎng)法律法規(guī)逐漸完善，其法律環(huán)境也趨于合理化和規(guī)范化。

四、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

中國(guó)巨大的化妝品市場(chǎng)吸引了眾多品牌群雄逐鹿。其中，既有蘭蔻、嬌蘭、雅詩蘭黛、歐萊雅、寶潔等國(guó)際大牌，也有歐珀萊、大寶、隆力奇、拉芳、丁家宜等國(guó)內(nèi)翹楚。激烈的競(jìng)爭(zhēng)加劇了市場(chǎng)細(xì)分，也讓各種新概念層出不窮，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。從銷售額而言，整個(gè)化妝品市場(chǎng)是國(guó)際品牌控制的。高檔以及中高檔化妝品市場(chǎng)幾乎全由進(jìn)口品牌或者三資品牌占領(lǐng)，這些品牌大多數(shù)都已在中國(guó)國(guó)土上投資建廠。為了分食化妝品市場(chǎng)這塊大蛋糕，眾多國(guó)外品牌還開始紛紛推出相應(yīng)策略，重新布局中國(guó)市場(chǎng)。不過，現(xiàn)在國(guó)際巨頭在不斷鞏固中高端市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)向低端市場(chǎng)進(jìn)行了前有力的滲透。盡管競(jìng)爭(zhēng)如此強(qiáng)烈，但十分令人看好的中國(guó)市場(chǎng)還在吸引著更多的跨國(guó)企業(yè)進(jìn)入，而早已進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的企業(yè)也在不斷加大投入，從的寶潔及歐萊雅的收購(gòu)動(dòng)作和廣告投入就可以清楚的看出來。

目前河南省的化妝品市場(chǎng)上，歐萊雅、大寶、丁家宜等國(guó)際巨頭形成了寡頭競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)，僅剩的低端市場(chǎng)則由眾多國(guó)內(nèi)中小企業(yè)瓜分。從產(chǎn)品定位角度來看，與金炫宮形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的品牌主要有：歐萊雅、大寶、丁家宜，下面將對(duì)它們分別進(jìn)行描述：

1、歐萊雅

創(chuàng)立于1907年。歷經(jīng)近一個(gè)世紀(jì)的努力，歐萊雅已從一個(gè)小型家庭企業(yè)躍居世界化妝品行業(yè)的領(lǐng)頭羊。歐萊雅集團(tuán)的事業(yè)遍及150多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，在全球擁有283家分公司及100多個(gè)代理商，歐萊雅集團(tuán)在全球還擁有50,491名員工、42家工廠和500多個(gè)優(yōu)質(zhì)品牌。與此同時(shí)，歐萊雅也積極投身于全球矚目的中國(guó)市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展，奉獻(xiàn)出高科技創(chuàng)新優(yōu)質(zhì)的護(hù)膚、護(hù)發(fā)、彩妝、香水等產(chǎn)品，為中國(guó)人民增添一份美的姿彩。在短短五年的共同竭誠(chéng)努力下，已建起一個(gè)3000多人的歐萊雅中國(guó)大家庭，并把在中國(guó)的業(yè)務(wù)拓展到全國(guó)500多個(gè)城市，讓我們的世界知名品牌巴黎歐萊雅、美寶蓮、卡尼爾、蘭蔻、赫蓮娜、碧歐泉、薇姿、卡詩、歐萊雅專業(yè)美發(fā)和理膚泉為中國(guó)人民所熟知和喜愛。2001年-2009年，歐萊雅中國(guó)的銷售增長(zhǎng)了近14倍，2009年歐萊雅占中國(guó)化妝品市場(chǎng)份額達(dá)11.7%

2、大寶

“大寶”系列化妝品1985年誕生至今，適應(yīng)了不同時(shí)期、不同層次的消費(fèi)需求，已陸續(xù)形成護(hù)膚、洗發(fā)、美容修飾、香水、特殊用途共五大類100多個(gè)品種。大寶科研所擁有本科及以上學(xué)歷的科研人員十余名，化學(xué)、醫(yī)藥、營(yíng)養(yǎng)學(xué)等專業(yè)人才濟(jì)濟(jì)一堂，掌握著當(dāng)今世界最新的科技信息，他們不斷對(duì)配方進(jìn)行調(diào)整，以期盡快推出滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)，目前，該公司擁有自動(dòng)化及半自動(dòng)化流水線30多條，年生產(chǎn)能力過億瓶；檢測(cè)儀器在國(guó)內(nèi)同行業(yè)中也處于領(lǐng)先水平，如：日本原產(chǎn)的氣相色譜儀、液相色譜儀、產(chǎn)品高黏度測(cè)定計(jì)等，都是具有九十年代先進(jìn)水平的大型進(jìn)口儀器。完善的銷售網(wǎng)絡(luò)使“大寶”的產(chǎn)品無處不在。該公司制定了以零售促批發(fā)、建立大寶專柜、以北京為大本營(yíng)輻射全國(guó)的營(yíng)銷方針。除遍布所有超市，還在北京及全國(guó)各大商場(chǎng)建立了近350個(gè)銷售專柜，在全國(guó)的超市和便利店共建立了3000多個(gè)專柜，方便了廣大顧客的購(gòu)買，堵住了假禍泛濫的渠道。

3、丁家宜

丁家宜生化研究中心經(jīng)歷十余年的潛心研究，從天然人參植株中成功培育出美白因子“人參活性細(xì)胞（AGCA)”的獨(dú)家專利，締造了女人夢(mèng)寐以求的美白傳奇，丁家宜美白系列產(chǎn)品從此誕生，并奠定丁家宜生化研究中心的不凡成就，締造了眾所周知人參美白傳。丁家宜生化研究中心在人參活性細(xì)胞的基礎(chǔ)上，運(yùn)用生物美白科技技術(shù)、生物發(fā)酵技術(shù)、植物萃取技術(shù)....不斷地開發(fā)新的美白、保濕、抗衰老與怯痘相關(guān)的活性原料的開發(fā)，并借著優(yōu)良的技術(shù)根基、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳a(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)以及引進(jìn)國(guó)際的研究技術(shù)，且同時(shí)與國(guó)內(nèi)外多個(gè)研發(fā)單位進(jìn)行產(chǎn)學(xué)合作發(fā)展出醫(yī)學(xué)美容等其他相關(guān)產(chǎn)品。

第三篇：成都寫字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

一、宏觀環(huán)境分析

1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2011年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)，1-4季度地區(qū)生產(chǎn)總值累計(jì)21026.68億元，同比增長(zhǎng)15%。第三產(chǎn)業(yè)總值累計(jì)7015.29億元，其中房地產(chǎn)業(yè)累計(jì)620.62億元，同比增長(zhǎng)5.7%。

2011年1-4季度居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)累計(jì)105.3%，成都經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)較高速度的發(fā)展階段。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計(jì)17899元，同比增長(zhǎng)15.8%，人均消費(fèi)支出累計(jì)13696元，同比增長(zhǎng)13.1%。

2.區(qū)域環(huán)境

成都是西部大開發(fā)的龍頭城市，是西部重要的科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐，隨著西部大開發(fā)的進(jìn)程和發(fā)展，成都城市地位將進(jìn)一步提升，成都在中國(guó)和世界的重要地位必將吸引更多的投資商。加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。

2012年1月，市場(chǎng)進(jìn)入冷清階段。寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)2.35萬平方米，環(huán)比下降94.54%，同比下降83.38%。銷售市場(chǎng)方面，市場(chǎng)待售項(xiàng)目增多，市場(chǎng)壓力不斷加大，寫字樓供需均出現(xiàn)大幅回落，成交面積大幅下降，市場(chǎng)表現(xiàn)冷清；租賃市場(chǎng)方面保持著平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，租金穩(wěn)步增長(zhǎng)，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓平均資金109.91元/平方米，環(huán)比上漲0.61%，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率16.24%，環(huán)比下降2.05%，空置率持續(xù)下降。

2012年1月寫字樓銷售價(jià)格11762元/平方米，環(huán)比上漲6.55%，其中甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格18764元/平方米，環(huán)比下降3.03%，乙級(jí)寫字樓銷售價(jià)格11833/平方米，環(huán)比上漲2.34%。

二、微觀環(huán)境分析

1、項(xiàng)目地理位置、用地周邊環(huán)境、交通條件

人南延線的商業(yè)群自天府廣場(chǎng)起至剛納入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的天府新區(qū)止，其云集的甲級(jí)寫字樓，五星級(jí)酒店和入駐的世界500強(qiáng)企業(yè)、區(qū)域性總部企業(yè)等現(xiàn)代商務(wù)的發(fā)達(dá)和總部企業(yè)充分展現(xiàn)了人民南路內(nèi)涵和活力。被譽(yù)為成都寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

項(xiàng)目位于人民南路四段，位于成都市武侯區(qū)人民南路四段，周邊綠化較好，人民南路四段兩側(cè)有綠化帶。區(qū)域繁華程度:周邊多以住宅、商業(yè)用房為主，有航空花園、名仕公館、曼哈頓、錦官新城、錦繡花園等住宅小區(qū)。已達(dá)到了“六通”，基礎(chǔ)設(shè)施完備，能滿足人們?nèi)粘＞幼∩?。附近的餐飲有繁華居,樂山風(fēng)味,阿杰蛇王莊,澳門豆撈,興泉餐飲店。周邊有屈臣氏(沸城店),家樂福(紫竹北街),好又多(亞太店),惠潤(rùn)超市,好又多(玉林店)，購(gòu)物方便。

項(xiàng)目所在區(qū)域有紅旗連鎖超市、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、彩虹雙語幼稚園、成都第五十中學(xué)、成都師范銀都小學(xué)、四川省第二人民醫(yī)院第二門診部等生活配套設(shè)施分布四周，生活配套設(shè)施較為完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地鐵一號(hào)線倪家橋站。

距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅20余公里，通過機(jī)場(chǎng)高速路12分鐘即可抵達(dá)。處于繁華市區(qū)而鬧中有靜，項(xiàng)目周邊沒有污染源，周邊環(huán)境優(yōu)越，視野開闊。結(jié)論：項(xiàng)目的位置適合建設(shè)高檔寫字樓。

2、項(xiàng)目地貌

項(xiàng)目形狀比較規(guī)整，地貌平坦，地面平整，沒有不適合規(guī)劃建設(shè)的情況。結(jié)論：對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑布局不會(huì)有特別的限制。

3、項(xiàng)目用地市政配套條件

目前，本項(xiàng)目具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。分析：人民南路四段具有的水、電、氣、通訊、排污等市政配套，是按照該區(qū)域城市發(fā)展需要進(jìn)行建設(shè)的，完全能滿足項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要。結(jié)論：項(xiàng)目用地的市政配套條件成熟。

優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、城市配套優(yōu)勢(shì)

人民南路四段已建成高端寫字樓：

1.威斯頓聯(lián)邦大廈

建成時(shí)間：2002年

出售價(jià)格：21000 元/平米

總建筑面積：54191 ㎡

物業(yè)公司：威斯頓物業(yè)管理有限公司

物業(yè)費(fèi)：17（含中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)及保潔費(fèi)）元/㎡/月

2.新希望大廈

建成時(shí)間：2010年

出售價(jià)格：均價(jià)24000 元/平米

總建筑面積：81140 ㎡

物業(yè)公司：錦官新城物業(yè)管理公司

物業(yè)費(fèi)：18.5（含中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)記保潔費(fèi)）元/㎡/月

3.國(guó)航新世紀(jì)

建成時(shí)間：2008年

出售價(jià)格：均價(jià)23000 元/平米

總建筑面積：106974 ㎡

物業(yè)公司：世邦魏理仕（含中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)及保潔費(fèi)）元/㎡/月

4.大陸國(guó)際

建成時(shí)間：2011年

出售價(jià)格：均價(jià)19000

總建筑面積：49800

物業(yè)公司：第一太平戴維斯

物管費(fèi)：20元（包括中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)及保潔費(fèi)）

5.保利中心

建成時(shí)間：2012年

出售價(jià)格：均價(jià)18000

總建筑面積：390000

物業(yè)公司：戴德梁行顧問，保利物業(yè)

物管費(fèi)：待定

6.華宇蓉國(guó)府

建成時(shí)間：2011年

出售價(jià)格：21000

總建筑面積：161700

物業(yè)公司：華宇物業(yè)

物管費(fèi)：18元（含中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)及保潔費(fèi)）

7.來福士廣場(chǎng)

建成時(shí)間：2012年

出售價(jià)格：待定

總建筑面積：3257178 m2

物業(yè)公司：凱德置地

物業(yè)費(fèi)：待定

人南區(qū)域未來將建成甲級(jí)寫字樓20棟以上，高檔商業(yè)5個(gè)以上，五星級(jí)酒店10個(gè)以上，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓5個(gè)以上。未來人民南路科技商務(wù)區(qū)可開發(fā)用地規(guī)模約1500畝，可貢獻(xiàn)建筑面積600萬平方米，按60%的商用面積計(jì)算可貢獻(xiàn)商用面積360萬平方米。未來，人南區(qū)域總的商用面積將達(dá)到550萬平方米，可有效承載現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚和參與全球產(chǎn)業(yè)分工。

1、準(zhǔn)備更換的意向區(qū)域：以城南為主。從潛在客戶對(duì)未來更換辦公地點(diǎn)的意向區(qū)域來看，選擇地點(diǎn)主要集中在城南，占近五成的比例，其次是選擇在市中心以及城南副中心。說明對(duì)城南區(qū)域較為看好。

2、對(duì)辦公環(huán)境的需求以交通干道、商業(yè)配套、公交多為主。

3、影響客戶購(gòu)買寫字樓的因素：商務(wù)環(huán)境、位置地段、便捷交通、價(jià)格等。消費(fèi)者對(duì)辦公地點(diǎn)周邊的交通、商業(yè)、生活配套的需求是其考慮的重要條件。購(gòu)買寫字樓所考慮的因素主要是區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、位置地段、便捷交通以及價(jià)格等。這說明購(gòu)房對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境配套的完善性相當(dāng)看重，這也是寫字樓開發(fā)應(yīng)具備的一些基本條件。

4、對(duì)寫字樓類型的偏好：對(duì)純寫字樓的需求較高，其次為綜合樓。消費(fèi)者對(duì)寫字樓類型的需求以純寫字樓為主要考慮對(duì)象，其次就為餐飲、娛樂、辦公、住宅綜合樓的需求。

5、對(duì)物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)的需求：五成比例要求全裝修、三成比例要求部分精裝，兩成左右比例要求吊頂或清水房。消費(fèi)者對(duì)物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)的需求主要集中在全裝修上，占50%的比例，這說明客戶對(duì)物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)有所提高。

6、對(duì)辦公區(qū)內(nèi)的配套要求：消費(fèi)者對(duì)員工餐廳、公共綠化、商務(wù)中心、中小型會(huì)議廳的需求都比較高，因此，寫字樓在考慮配套設(shè)施的設(shè)置時(shí)盡可能的從全方位來考慮消費(fèi)者的需求，從而也彌補(bǔ)寫字樓周邊目前相關(guān)配套缺乏的劣勢(shì)。

7、從潛在客戶來看，租用所占比例大于購(gòu)買所占比例，說明寫字樓租賃者和業(yè)主共同構(gòu)成寫字樓市場(chǎng)。也就是說寫字樓的購(gòu)買者和使用者不能等同于一個(gè)群體。

8、公司性質(zhì)，潛在項(xiàng)目的公司性質(zhì)多以股份制與外資企業(yè)為主，而這兩種企業(yè)對(duì)寫字樓的檔次標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施都有比較高的要求。

9、潛在客戶中除電信通訊行業(yè)占到比較大比重外，與大型企業(yè)相關(guān)的服務(wù)性及附屬性行業(yè)也占據(jù)到相當(dāng)?shù)谋壤?，如運(yùn)輸、建筑業(yè)、貿(mào)易等。因此也可看出寫字樓的目標(biāo)客戶群除了是成長(zhǎng)型企業(yè)以外，相關(guān)的服務(wù)性行業(yè)也是寫字樓的目標(biāo)客戶群之一。

綜上所述：潛在客戶對(duì)寫字樓的需求以純寫字樓形式物業(yè)、用于自住的目的為主，且對(duì)交通、生活、商務(wù)、環(huán)境配套的要求較高，對(duì)交通、生活、商務(wù)、環(huán)境配套的要求較高，對(duì)寫字樓、車位的需求仍以租用為主要方式。對(duì)寫字樓、車位的需求仍以租用為主要方式。此次調(diào)查中消費(fèi)者對(duì)未來辦公地點(diǎn)的選擇中可以得出：城南以及城南副中心的接受度也比較高。人民南路四段的寫字樓比較受青睞。

第四篇：寫字樓市場(chǎng)知識(shí)掃盲

【寫字樓掃盲】

5A級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)詳解及案例

解讀寫字樓等級(jí)劃分

國(guó)際5a甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)2147361957甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

甲級(jí)寫字樓傳播策略

寫字樓營(yíng)銷方式

甲級(jí)寫字樓的X個(gè)謊言

寫字樓招商基礎(chǔ)培訓(xùn)

典型寫字樓分析

5A寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

寫字樓基本知識(shí)培訓(xùn)

甲級(jí)寫字樓直銷破密

世界特色寫字樓資料

【異地寫字樓市場(chǎng)】

北京5A級(jí)寫字樓市場(chǎng)介紹

廣州甲級(jí)寫字樓調(diào)查分析

成都甲級(jí)寫字樓調(diào)研分析報(bào)告

上海寫字樓市場(chǎng)培訓(xùn)

【重慶寫字樓市場(chǎng)】

重慶甲級(jí)寫字樓租金定價(jià)方法研究

重慶地區(qū)代表性寫字樓調(diào)查

重慶主城各區(qū)寫字樓調(diào)查報(bào)告

重慶寫字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2008年

重慶寫字樓市場(chǎng)分析

重慶寫字樓企業(yè)名錄

【重慶市場(chǎng)寫字樓案例解析】

重慶萬達(dá)國(guó)際寫字樓營(yíng)銷報(bào)告

重慶萬豪中心寫字樓項(xiàng)目2007年新建筑設(shè)計(jì)方案 重慶國(guó)匯中心寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 重慶江北城項(xiàng)目定位報(bào)告

第五篇：?？谧≌康禺a(chǎn)市場(chǎng)背景分析

受全球金融危機(jī)、國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策及全國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)處于振蕩期。據(jù)海南省建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，2009年第一季度，海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成41.28億元，同比增長(zhǎng)36.1%，但領(lǐng)先全國(guó)32個(gè)百分點(diǎn)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?？谡{(diào)查隊(duì)調(diào)查資料顯示，09年前５個(gè)月，海南省累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資８５億元，比去年同期增長(zhǎng)５０％。其中第一季度，?？谑卸址拷灰酌娣e15萬平方米，同比增長(zhǎng)3.8%，成交金額2.93億元，同比增長(zhǎng)15.35%，成交1640套，同比增長(zhǎng)15.57%。4月份，?？谑蟹课蒌N售價(jià)格多年來首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比下跌1.0%，降幅比上月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)； 5月份?？诜?jī)r(jià)再次維持負(fù)增長(zhǎng)局勢(shì)，比去年同期下跌0.4%，跌幅較上月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)；與上月相比，上漲0.2%。二手房?jī)r(jià)格同比下跌0.6%，比上月上漲0.5%,諸上數(shù)據(jù)說明海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然處于穩(wěn)步、健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體變動(dòng)不大。業(yè)內(nèi)人士分析說，總體來看，說明海南的房地產(chǎn)行業(yè)受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響較小，與全國(guó)其他省份相比呈現(xiàn)逆勢(shì)上漲的態(tài)勢(shì)。

據(jù)估價(jià)人員調(diào)查，區(qū)域位置好，小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理較好，成新率較高的二手房?jī)r(jià)格仍然是穩(wěn)中有升，品質(zhì)較差的二手房?jī)r(jià)格是有些回落，進(jìn)入2009年以來，?？谑邢破鹨还裳b修改造的精裝小戶型銷售熱潮，給低迷的?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來一股活力，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了回暖跡象。

08年底至今，國(guó)家不斷的降息及出臺(tái)利好政策，以及五屆省政府第18次常務(wù)會(huì)，原則通過《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，一系列刺激房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)緩解樓市目前狀況，拉動(dòng)消費(fèi)有較大的作用，但政策發(fā)生作用是有滯后性的，房產(chǎn)交易要恢復(fù)到往年同期水平，還需要一段時(shí)間。