第一篇：大連市物業(yè)服務收費管理實施細則
大連市物業(yè)服務收費管理實施細則
大發(fā)改收費字﹝2009﹞449號
第一條
為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》以及《遼寧省物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》，制定本實施細則。
第二條
本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第三條
國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第四條
物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一領導，分級管理。市發(fā)展和改革委員會會同市國土資源和房屋局負責全市物業(yè)服務收費的指導監(jiān)督和市內四區(qū)、高新技術園區(qū)物業(yè)服務收費的管理、審核工作；其它區(qū)、市、縣的價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督和審核工作。
第五條
經價格主管部門確認，符合下列條件的物業(yè)服務企業(yè)，具有收費資格。
（一）經工商行政管理部門登記注冊。
（二）經物業(yè)管理行政主管部門資質確認。
（三）取得稅務登記證書并依法納稅。
第六條
物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第七條
根據(jù)物業(yè)服務的性質和特點等不同情況，物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。住宅小區(qū)物業(yè)服務收費實行政府指導價；商廈、寫字樓、公寓和別墅區(qū)及其他非住宅類物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第八條
住宅小區(qū)物業(yè)服務收費實行等級管理。根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)的配套設施、環(huán)境和物業(yè)服務企業(yè)提供的服務內容、服務標準及服務質量等因素，物業(yè)服務收費分為：特級、一級、二級、三級、四級五個等級，物業(yè)服務收費等級指導標準詳見附件。各等級的收費標準為： 特級：根據(jù)物業(yè)服務成本及相關情況核定；
一級：每月每建筑平方米為1.00元—1.30元（含1.00元）； 二級：每月每建筑平方米為0.70元—1.00元（含0.70元）； 三級：每月每建筑平方米為0.40元—0.70元（含0.40元）； 四級：每月每建筑平方米為0.40元以下。上述標準不含電梯運行維護費
第九條
具備物業(yè)服務收費條件的住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費標準，由受委托的物業(yè)服務企業(yè)向價格主管部門提出申請，經價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門審核后確定。
第十條
物業(yè)服務企業(yè)在向價格主管部門申報物業(yè)服務收費標準時，應提供以下資料：
（一）物業(yè)服務收費等級及收費標準的書面申請報告；
（二）工商營業(yè)執(zhí)照副本及復印件；
（三）稅務登記證書副本及復印件；
（四）物業(yè)服務資質證書副本及復印件；
（五）（前期）物業(yè)服務合同的原件及復印件；
（六）前期物業(yè)管理服務協(xié)議或購房合同的原件及復印件；
（七）物業(yè)服務內容及標準；
（八）物業(yè)服務費用成本核算資料；
（九）其它有關資料。
第十一條
具備物業(yè)服務收費條件的新建的住宅小區(qū)，且業(yè)主大會或業(yè)主委員會暫未建立的，價格主管部門可根據(jù)小區(qū)的建設規(guī)模和物業(yè)服務企業(yè)的服務能力，參照物業(yè)服務收費等級指導標準及業(yè)主與開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)簽定的前期物業(yè)服務協(xié)議或購房合同，認定臨時物業(yè)服務收費標準。首次認定的臨時物業(yè)服務收費標準有效期限為一年。
第十二條
住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會與其委托的物業(yè)服務企業(yè)參照物業(yè)服務收費等級指導標準，協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準，并在物業(yè)服務合同簽定之日起，一個月以內到價格主管部門辦理價格認定手續(xù)。物業(yè)服務合同到期前兩個月須重新簽訂合同，并到價格主管部門重新辦理價格認定手續(xù)。
成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，從業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂有效合同之日起，前期物業(yè)服務合同同時終止。
第十三條
對引入市場競爭機制，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會通過招投標方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)，應當按照物業(yè)服務收費等級指導標準和價格主管部門公布的物業(yè)服務指導價格約定具體服務內容和收費標準，并到價格主管部門辦理價格認定手續(xù)。
第十四條
物業(yè)服務企業(yè)對商廈、寫字樓、公寓、別墅區(qū)及其他非住宅類實施物業(yè)服務并收取物業(yè)服務費用的，應與業(yè)主委員會或業(yè)主簽定協(xié)議，約定服務內容、收費標準等事宜。
第十五條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十六條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出一般包括以下內容：
（一）物業(yè)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位，共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)服務區(qū)域內的清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)服務區(qū)域內的綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)服務區(qū)域內的秩序維護費用；
（六）物業(yè)服務企業(yè)的辦公費用；
（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支
出或者物業(yè)服務成本。
第十七條
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
第十八條
建設單位在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時，應當約定物業(yè)的服務內容、服務標準、擬定的收費標準、計費方式等內容，其中涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致，并在售房場所的醒目位臵予以公示。
第十九條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第二十條
經價格主管部門批準可以收費的住宅小區(qū)，物業(yè)服務費從價格主管部門批準收費之日起按月征收；如業(yè)主同意，可適當延長收費周期，每次最長不得超過一年。
第二十一條
新建的住宅小區(qū)，在購房者辦理入住手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)與業(yè)主簽定的購房合同或與業(yè)主前期物業(yè)服務合同中約定的收費標準，向業(yè)主預收三個月的物業(yè)服務費，具體收費標準和執(zhí)行時間按價格主管部門規(guī)定執(zhí)行。
第二十二條
經物業(yè)管理行政主管部門認定，暫未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)須在臨時收費標準到期前一個月，向價格主管部門提出申請，重新確定臨時收費
標準。
第二十三條
業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納費用的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。
第二十四條
納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
第二十五條
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十六條
物業(yè)服務區(qū)域內，未經價格主管部門批準，物業(yè)服務企業(yè)不得代其它單位向業(yè)主收取任何費用。
第二十七條
物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十八條
物業(yè)服務收費按房屋所有權證登記的房屋建設面積計算，未辦房屋所有權證的，以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
第二十九條
物業(yè)服務收費實行收費公示制度。物業(yè)服務企業(yè)必須將物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目及收費標準公布于眾，接受監(jiān)督，并每年至少向業(yè)主大會報告一次物業(yè)服務資金年度預決算或收支情況。業(yè)主大會對報告的物業(yè)服務資金年度預決算或收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
第三十條
物業(yè)服務企業(yè)實施收費前，應到價格主管部門辦理《收費許可證》，并在規(guī)定的時間內攜帶上年度物業(yè)服務收費收支情況到發(fā)證機關驗證。
第三十一條
凡有下列行為之一的，由政府物價檢查機關依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規(guī)定》等有關規(guī)定予以查處。
（一）擅自擴大收費范圍和提高收費標準的；
（二）擅自設立收費項目，亂收費的；
（三）不按規(guī)定實行收費公示和明碼標價的；
（四）提供服務質價不符，只收費不服務或多收費少服務的；
（五）其他違反價格政策法規(guī)的行為。
第三十二條
本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市國土資源和房屋局負責解釋。
第三十三條
本辦法自二OO九年十一月一日起執(zhí)行，過去凡與本辦法不符合的規(guī)定同時廢止。
大連市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級指導標準（特級）項目
服務標準及基本條件
備注
一、基本配套條件
1、小區(qū)有專業(yè)物業(yè)服務機構，實行社會化、專業(yè)化管理服務，物業(yè)服務企業(yè)機構、人員配臵合理。
2、管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，照片上墻，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
3、各項管理制度完善。
4、應用計算機等現(xiàn)代管理手段進行科學管理。
5、整體環(huán)境優(yōu)美舒適。綠化率達到35%以上（包括水面、景點），有較大規(guī)模的園林景觀及建筑小品。（高層和商住大廈除外）
6、有較大規(guī)模的休閑活動場地和固定的活動館所，并設有文化、娛樂、體育活動場地及器械、設施。
7、配臵可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng)等安全防范設施。
二、房屋管理
1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和物業(yè)服務合同約定對房屋及配套設施進行日常管理和維修養(yǎng)護。
2、房屋外觀完好、整潔。外墻、公共樓梯間、墻面、地面無破損，完好率達到98%以上。
3、公共空間及外墻無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。
室外招牌、廣告牌按規(guī)定設臵統(tǒng)一有序。
4、陽臺封閉規(guī)格設計一致，空調安裝位臵統(tǒng)一有序。
5、小區(qū)主出入口設房屋、道路平面圖，房屋棟號、行政街號、單元號標識齊全、規(guī)范、美觀。
6、無私搭亂建及利用小區(qū)共用部位堆放雜物及違章占用現(xiàn)象。
7、房屋裝修符合規(guī)定，建立完善的住宅裝修管理制度。與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害公共利益的現(xiàn)象及時勸阻，問題嚴重的報有關部門處理。
8、建立房屋報修，修繕制度并建有記錄。房屋完好率、維修質量合格率、業(yè)主滿意率達到98%以上。
9、房屋檔案資料齊全，管理完善。
三、共用設施設備維修養(yǎng)護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示。
2、公共設施設備按照管理責任分工運轉正常，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；對設備故障及重大或突發(fā)事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現(xiàn)場，預約維修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，回訪率達到98%以上。
4、高層住宅樓設有高檔次電梯（每個單元不少于一部電梯），24小時正常運行，安全設施齊備，按設備技術要求定期保養(yǎng)。
5、小區(qū)內道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規(guī)范，道路完好率在98%以上。
6、小區(qū)內路燈、草坪燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率達到100%。按規(guī)定時間定時開關。
7、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，容易危及人身安全的隱患處有明顯標識和防范措施。
8、小區(qū)共用排水、排污系統(tǒng)完好暢通。窖井、化糞池定期檢查，保持通暢，無堵塞外溢。
9、消防設施設備完好，可隨時啟動，消防通道暢通，制定消防應急預案。
四、公共秩序維護
1、設專職管理人員進行日常管理服務，維護良好的公共秩序。
2、配備門崗室及崗亭，門崗室及崗亭美觀整潔。設有專業(yè)化秩序維護隊伍，人員統(tǒng)一著裝，文明管護，紀律嚴明。
3、小區(qū)實行24小時值班巡查制度，主出入口12小時立崗值班，按有關規(guī)定對住宅區(qū)重點部位進行巡查，并做好巡查記錄。
4、停車場實行登記管理。對本區(qū)的機動車出入驗證，外來的機動車核準后登記放行。引導車輛有序通行、停放。
5、對進出轄區(qū)的裝修工、服務人員發(fā)放臨時出入證，實行
亮證管理。
6、設有中央監(jiān)控、紅外線報**控，實行24小時安全監(jiān)控并記錄及時。
7、住宅區(qū)域內公共娛樂設施、水池、頂層天臺等部位設臵安全警示標志。
8、對火災、水浸、治安、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案，并及時報告有關部門。
五、公共衛(wèi)生保潔服務
1、公共區(qū)域保潔衛(wèi)生實行統(tǒng)一化管理，有專業(yè)保潔隊伍，統(tǒng)一著裝，管理制度落實。
2、小區(qū)內公共區(qū)域（硬覆蓋、道路、綠地）、公共樓道、過道、樓梯扶手、電梯間每日清掃、擦洗1次，保持干凈整潔。
3、室外標識、宣傳欄、信報箱及景觀物等每周清潔1次；路燈、樓道燈、每月清潔1次。
4、公共區(qū)域門、窗每周清潔1次；地下停車場、車庫部位保持清潔，無亂涂、亂劃，無污漬。
5、合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾實行袋裝化，做到日產日清。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。垃圾設施保持清潔。
6、進行保潔巡查，及時清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放現(xiàn)象。
7、建立消殺工作管理制度，隨時開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制害蟲孳生。
六、綠化養(yǎng)護管理
1、綠化管理設施設備齊全完好，有專業(yè)綠化人員，實施綠化養(yǎng)護管理。
2、綠化布局合理，花草、樹木生長良好，適時修剪，疏密得當，有良好的觀賞效果。無枯樹、死樹掛，無黃土裸露。
3、草坪生長良好，按時進行修剪。無雜草、雜物。
4、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。
5、適時組織防凍保暖。定期噴灑藥物，預防病蟲害。
6、綠化地設有提示人們愛護綠化等公益的宣傳牌。
七、綜合管理服務
1、建立物業(yè)服務質量管理體系，制定完善的物業(yè)服務方案并組織實施。
2、按規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。在物業(yè)區(qū)域醒目位臵公布物業(yè)服務項目、內容及物業(yè)服務收費標準。
3、管理人員持證上崗，特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
4、建立培訓制度和培訓計劃，定期開展業(yè)務技能培訓，提高服務人員的業(yè)務素質和服務技能。
5、設立客服部門，公示24小時值班電話，處理物業(yè)服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率達到100%。
6、適應業(yè)主需求，組織、配合社區(qū)定期開展文化娛樂活動。
7、每年至少征求一次業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率在85%以上。
8、建立完善的檔案管理制度。
9、建立共用部位設施設備維修資金臺帳，帳目清楚、準確，按規(guī)定管理使用專項維修資金，定期公布維修資金使用情況。
10、建立健全財務管理制度，每年公布一次物業(yè)服務資金收支情況。
大連市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級指導標準（一級）項目
服務標準及基本條件
備注
一、基本配套條件
1、小區(qū)有專業(yè)物業(yè)服務機構，實行社會化、專業(yè)化管理服務，物業(yè)服務企業(yè)機構、人員配臵合理。
2、管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，照片上墻，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
3、各項管理制度完善。
4、應用計算機等現(xiàn)代管理手段進行科學管理。
5、整體環(huán)境優(yōu)美舒適。綠化率達到30%以上（包括水面、景點），有較大規(guī)模的園林景觀。
6、有一定規(guī)模的休閑活動場地和固定的活動館所，并設有文化、娛樂、體育活動場地及器械、設施。
7、配臵可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng)等安全防范設施。
二、房屋管理
1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和物業(yè)服務合同約定對房屋及配套設施進行日常管理和維修養(yǎng)護。
2、房屋外觀完好、整潔。外墻、公共樓梯間、墻面、地面無破損，完好率達到95%以上。
3、公共空間及外墻無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌按規(guī)定設臵統(tǒng)一有序。
4、陽臺封閉規(guī)格設計一致，空調安裝位臵統(tǒng)一有序。
5、小區(qū)主出入口設房屋、道路平面圖，房屋棟號、行政街號、單元號標識齊全、規(guī)范、美觀。
6、無私搭亂建及利用小區(qū)共用部位堆放雜物及違章占用現(xiàn)象。
7、房屋裝修符合規(guī)定，建立完善的住宅裝修管理制度。與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害公共利益的現(xiàn)象及時勸阻，問題嚴重的報有關部門處理。
8、建立房屋報修，修繕制度并建有記錄。房屋完好率、維修質量合格率、業(yè)主滿意率不低于95%。
9、房屋檔案資料齊全，管理完善。
三、共用設施設備維修養(yǎng)護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示。
2、公共設施設備按照管理責任分工運轉正常，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；對設備故障及重大或突發(fā)事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現(xiàn)場，預約維修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，回訪率達到95%以上。
4、高層住宅樓設有高檔次電梯（每個單元不少于一部電梯），24小時正常運行，安全設施齊備，按設備技術要求定期保養(yǎng)。
5、小區(qū)內道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規(guī)范，道路完好率不低于95%。
6、小區(qū)內路燈、草坪燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率達到100%。按規(guī)定時間定時開關。
7、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，容易危及人身安全的隱患處有明顯標識和防范措施。
8、小區(qū)共用排水、排污系統(tǒng)完好暢通。窖井、化糞池定期檢查，保持通暢，無堵塞外溢。
9、消防設施設備完好，可隨時啟動，消防通道暢通，制定
四、消防應急預案。公共秩序維護
1、設專職管理人員進行日常管理服務，維護良好的公共秩序。
2、配備門崗室及崗亭，門崗室及崗亭美觀整潔。設有專業(yè)化秩序維護隊伍，人員統(tǒng)一著裝，文明管護，紀律嚴明。
3、小區(qū)實行24小時值班巡查制度，主出入口12小時立崗值班，按有關規(guī)定對住宅區(qū)重點部位進行巡查，并做好巡查記錄。
4、停車場實行登記管理。對本區(qū)的機動車出入驗證，外來的機動車核準后登記放行。引導車輛有序通行、停放。
5、對進出轄區(qū)的裝修工、服務人員發(fā)放臨時出入證，實行亮證管理。
6、設有中央監(jiān)控、紅外線報**控，實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。
7、住宅區(qū)域內公共娛樂設施、水池、頂層天臺等部位設臵安全警示標志。
8、對火災、水浸、治安、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案，并及時報告有關部門。
五、公共衛(wèi)生保潔服務
1、公共區(qū)域保潔衛(wèi)生實行統(tǒng)一化管理，有專業(yè)保潔隊伍，統(tǒng)一著裝，管理制度落實。
2、小區(qū)內公共區(qū)域（硬覆蓋、道路、綠地）、公共樓道、過道、樓梯扶手、電梯間每日清掃、擦洗1次，保持干凈整潔。
3、室外標識、宣傳欄、信報箱及景觀物等每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。
4、公共區(qū)域門、窗每周清潔1次；地下停車場、車庫部位保持清潔，無亂涂、亂劃，無污漬。
5、合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾實行袋裝化，做到日產日清。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。垃圾設施保持清潔。
6、進行保潔巡查，及時清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放等現(xiàn)象。
7、建立消殺工作管理制度，隨時開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制害蟲孳生。
六、綠化養(yǎng)護管理
1、綠化管理設施設備齊全完好，有專業(yè)綠化人員，實施綠化養(yǎng)護管理。
2、綠化布局合理，花草、樹木生長良好，適時修剪，疏密得當，有良好的觀賞效果。無枯樹、死樹掛，無黃土裸露。
3、草坪生長良好，按時進行修剪。無雜草、雜物。
4、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。
5、適時組織防凍保暖。定期噴灑藥物，預防病蟲害。
6、綠化地設有提示人們愛護綠化等公益的宣傳牌。
七、綜合管理服務
1、建立物業(yè)服務質量管理體系，制定完善的物業(yè)服務方案并組織實施。
2、按規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。在物業(yè)區(qū)域醒目位臵公布物業(yè)服務項目、內容及物業(yè)服務收費標準。
3、管理人員持證上崗，特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
4、建立培訓制度和培訓計劃，定期開展業(yè)務技能培訓，提高管理服務人員的業(yè)務素質和服務技能。
5、設立客服部門，公示24小時值班電話，處理物業(yè)服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率達到100%。
6、適應業(yè)主需求，組織、配合社區(qū)定期開展文化娛樂活動。
7、每年至少征求一次業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率在80%以上。
8、建立完善的檔案管理制度。
9、建立共用部位設施設備維修資金臺帳，帳目清楚、準確，按規(guī)定管理使用專項維修資金，定期公布維修資金使用情況。
10、建立健全財務管理制度，每年公布一次物業(yè)服務資金收支情況。
大連市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級指導標準（二級）項目
服務標準及基本條件
備注
一、基本配套條件
1、小區(qū)有專業(yè)物業(yè)服務機構，實行社會化、專業(yè)化管理服務，物業(yè)服務企業(yè)機構、人員配臵合理。
2、管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，照片上墻，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
3、各項管理制度完善。
4、應用計算機等現(xiàn)代管理手段進行科學管理。
5、整體環(huán)境較好。綠化率達到25%以上（包括水面、景觀）。
6、有休閑活動場地和固定的活動館所。
二、房屋管理
1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和物業(yè)服務合同約定對房屋及配套設施進行日常管理和維修養(yǎng)護。
2、房屋外觀完好、整潔。外墻、公共樓梯間、墻面、地面無破損。
3、公共空間及外墻無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌按規(guī)定設臵統(tǒng)一有序。
4、陽臺封閉規(guī)格設計基本一致。
5、小區(qū)主出入口設房屋、道路平面圖，房屋棟號、行政街號、單元號標識齊全、規(guī)范。
6、無私搭亂建及利用小區(qū)共用部位堆放雜物及違章占用現(xiàn)象。
7、房屋裝修符合規(guī)定，建立完善的住宅裝修管理制度。與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害公共利益的現(xiàn)象及時勸阻，問題嚴重的報有關部門處理。
8、建立房屋報修，修繕制度并建有記錄。房屋完好率、維修質量合格率、業(yè)主滿意率不低于90%。
9、房屋檔案資料齊全，管理完善。
三、共用設施設備維修養(yǎng)護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示。
2、公共設施設備按照管理責任分工運轉正常，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；對設備故障及重大或突發(fā)事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
3、實行報修值班制度。急修報修1小時內到達現(xiàn)場，預約維修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，回訪率達到90%以上。
4、高層住宅樓設有高中檔次電梯（每個單元不少于一部電梯）并正常運行，安全設施齊備，按設備技術要求定期保養(yǎng)。
5、小區(qū)內道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規(guī)范。
6、小區(qū)內路燈、草坪燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率達到100%。按規(guī)定時間定時開關。
7、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，容易危及人身安全的隱患處有明顯標識和防范措施。
8、小區(qū)共用排水、排污系統(tǒng)完好暢通。窖井、化糞池定期檢查，保持通暢，無堵塞外溢。
9、消防設施設備完好，可隨時啟動，消防通道暢通，制定消防應急預案。
四、公共秩序維護
1、設專職管理人員進行日常管理服務，維護良好的公共秩序。
2、配備門崗室及崗亭。設有專業(yè)化秩序維護隊伍，人員統(tǒng)一著裝，文明管護，紀律嚴明。
3、小區(qū)實行24小時值班巡查制度，主出入口12小時立崗值班，按有關規(guī)定對住宅區(qū)重點部位進行巡查，并做好巡查記錄。
4、停車場實行登記管理。對本區(qū)的機動車出入驗證，外來的機動車核準后登記放行。引導車輛有序通行、停放。
5、對進出轄區(qū)的裝修工、服務人員發(fā)放臨時出入證，實行亮證管理。
6、住宅區(qū)域內公共娛樂設施、水池、頂層天臺等部位設臵安全警示標志。
7、對火災、水浸、治安、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案，并及時報告有關部門。
五、公共衛(wèi)生保潔服務
1、公共區(qū)域保潔衛(wèi)生實行統(tǒng)一化管理，有專業(yè)保潔隊伍，統(tǒng)一著裝，管理制度落實。
2、對小區(qū)內公共區(qū)域（硬覆蓋、道路、綠地）、公共樓道、過道、樓梯扶手、電梯間每日進行保潔，保持干凈整潔。
3、室外標識、宣傳欄、信報箱及景觀物等定期清潔。
4、公共區(qū)域門、窗保持清潔；地下停車場、車庫部位保持清潔，無亂涂、亂劃，無污漬。
5、合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾實行袋裝化，做到日產日清。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。垃圾設施保持清潔。
6、進行保潔巡查，及時清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放等現(xiàn)象。
7、建立消殺工作管理制度，隨時開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制害蟲孳生。
六、綠化養(yǎng)護管理
1、綠化管理設施設備齊全完好，有專業(yè)綠化人員，實施綠化養(yǎng)護管理。
2、綠化布局合理，花草、樹木生長良好，適時修剪，疏密得當，有良好的觀賞效果。無枯樹、死樹掛，基本無黃土裸露。
3、草坪生長良好，按時進行修剪。無雜草、雜物。
4、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。
5、適時組織防凍保暖。定期噴灑藥物，預防病蟲害。
七、綜合管理服務
1、建立服務質量管理體系，制定完善的物業(yè)服務方案并組織實施。
2、按規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。在物業(yè)區(qū)域醒目位臵公布物業(yè)服務項目、內容及物業(yè)服務收費標準。
3、管理人員持證上崗，特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
4、建立培訓制度和培訓計劃，定期開展業(yè)務技能培訓，提高管理服務人員的業(yè)務素質和服務技能。
5、設立客服部門，公示值班電話，處理物業(yè)服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。
6、每年至少征求一次業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率在75%以上。
7、建立完善的檔案管理制度。
8、建立共用部位設施設備維修資金臺帳，帳目清楚、準確，按規(guī)定管理使用專項維修資金，定期公布維修資金使用情況。
9、建立健全財務管理制度，每年公布一次物業(yè)服務資金收支情況。
大連市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級指導標準（三級）項目
服務標準及基本條件
備注
一、基本配套條件
1、小區(qū)有專業(yè)物業(yè)服務機構，人員配臵合理。
2、管理服務人員佩戴標志，照片上墻，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
3、各項管理制度完善。
4、應用計算機等現(xiàn)代管理手段進行科學管理。
5、整體環(huán)境較好。綠化率達到20%以上。
二、房屋管理
1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和物業(yè)服務合同約定對房屋及配套設施進行日常管理和維修養(yǎng)護。
2、房屋外觀較好、整潔。外墻、公共樓梯間、墻面、地面無破損。
3、公共空間及外墻無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌按規(guī)定設臵統(tǒng)一有序。
4、小區(qū)主出入口設房屋、道路平面圖，房屋棟號、行政街號、單元號標識齊全。
5、無私搭亂建及利用小區(qū)共用部位堆放雜物及違章占用現(xiàn)象。
6、房屋裝修符合規(guī)定，有住宅裝修管理制度。與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，對私拆亂改管線、破壞房屋結構
和損害公共利益的現(xiàn)象及時勸阻，問題嚴重的報有關部門處理。
7、建立房屋報修、修繕制度并建有記錄。
8、房屋檔案資料齊全，管理完善。
三、共用設施設備維修養(yǎng)護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示。
2、公共設施設備按照管理責任分工運轉正常，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；對設備故障及重大或突發(fā)事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
3、實行報修值班制度。預約維修按雙方約定時間到達現(xiàn)場。
4、高層住宅樓設有中檔次電梯（每個單元不少于一部電梯）并正常運行，安全設施齊備，按設備技術要求定期保養(yǎng)。
5、小區(qū)內道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規(guī)范。
6、小區(qū)內路燈、樓道燈等公共照明設備完好率不低于95%。按規(guī)定時間定時開關。
7、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，容易危及人身安全的隱患處有明顯標識和防范措施。
8、小區(qū)共用排水、排污系統(tǒng)完好暢通。窖井、化糞池每半年檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。
9、消防設施設備完好，可隨時啟動，消防通道暢通，制定
消防應急預案。
四、公共秩序維護
1、設專職管理人員進行日常管理服務，維護良好的公共秩序。
2、配備門崗室及崗亭。設有專業(yè)化秩序維護隊伍，人員統(tǒng)一著裝，文明管護，紀律嚴明。
3、小區(qū)實行值班巡查制度，按有關規(guī)定對住宅區(qū)重點部位進行巡查，并做好巡查記錄。
4、停車場實行登記管理。對本區(qū)的機動車出入驗證，外來的機動車核準后登記放行。引導車輛有序通行、停放。
5、對進出轄區(qū)的裝修工、服務人員發(fā)放臨時出入證，實行亮證管理。
6、對火災、水浸、治安、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案，并及時報告有關部門。
五、公共衛(wèi)生保潔服務
1、公共區(qū)域保潔衛(wèi)生實行統(tǒng)一化管理，有專業(yè)保潔隊伍，管理制度落實。
2、對小區(qū)內公共區(qū)域（硬覆蓋、道路、綠地）、公共樓道、過道、樓梯扶手、電梯間每日進行保潔，保持干凈整潔。
3、室外標識、宣傳欄、信報箱及景觀物等定期清潔。
4、公共區(qū)域門、窗保持清潔；地下停車場、車庫部位保持清潔，無亂涂、亂劃，無污漬。
5、合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾實行袋裝化，做到日產日清。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。垃圾設施保持清潔。
6、進行保潔巡查，及時清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放等現(xiàn)象。
7、建立消殺工作管理制度，隨時開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制害蟲孳生。
六、綠化養(yǎng)護管理
1、綠化管理設施設備齊全完好，有專業(yè)綠化人員，實施綠化養(yǎng)護管理。
2、綠化布局基本合理，草坪、花草樹木生長良好，適時修剪、養(yǎng)護，并隨時補摘、補種，無雜草、雜物。
3、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。
4、適時組織防凍保暖。定期噴灑藥物，預防病蟲害。
七、綜合管理服務
1、制定完善的物業(yè)服務方案并組織實施。
2、按規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。在物業(yè)區(qū)域醒目位臵公布物業(yè)服務項目、內容及物業(yè)服務收費標準。
3、管理人員持證上崗，特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
4、設立客服部門，公示值班電話，處理物業(yè)服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。
5、每年至少征求一次業(yè)主對物業(yè)服務的意見。
6、建立檔案管理制度。
7、建立共用部位設施設備維修資金臺帳，帳目清楚、準確，按規(guī)定管理使用專項維修資金，定期公布維修資金使用情況。
8、建立健全財務管理制度，每年公布一次物業(yè)服務資金收支情況。
大連市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級指導標準（四級）項目
服務標準及基本條件
備注
一、基本配套條件
1、小區(qū)有專業(yè)物業(yè)服務機構，人員配臵基本合理。
2、建立各項管理制度。
二、房屋管理
1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和物業(yè)服務合同約定對房屋及配套設施進行日常管理和維修養(yǎng)護。
2、小區(qū)房屋棟號、行政街號、單元號標識齊全。
3、無私搭亂建及利用小區(qū)共用部位堆放雜物及違章占用現(xiàn)象。
4、房屋裝修符合規(guī)定，有住宅裝修管理制度。
5、建立房屋報修、修繕制度并建有記錄。
6、房屋檔案資料齊全，管理完善。
三、共用設施設備維修養(yǎng)護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示。
2、公共設施設備按照管理責任分工運轉正常，設施設備的運行、檢修等記錄齊全。
3、實行報修值班制度。預約維修按雙方約定時間到達現(xiàn)場。
4、小區(qū)內道路平整暢通。
5、小區(qū)內路燈、樓道燈等公共照明設備基本完好率不低于95%。
6、容易危及人身安全的設施設備有明顯標識和防范措施。
7、小區(qū)共用排水、排污系統(tǒng)完好暢通。窖井、化糞池定期檢查，保持暢通，無堵塞外溢。
8、消防設施設備完好，可隨時啟動，消防通道暢通。
四、公共秩序維護
1、設專職管理人員進行日常管理服務，維護良好的公共秩序。
2、按有關規(guī)定對住宅區(qū)重點部位進行巡查。
3、引導進出小區(qū)的車輛有序通行、停放。
4、對火災、水浸、治安、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案，并及時報告有關部門。
五、公共衛(wèi)生保潔服務
1、公共區(qū)域保潔衛(wèi)生實行統(tǒng)一化管理，有專業(yè)保潔隊伍，管理制度落實。
2、對小區(qū)內公共區(qū)域（硬覆蓋、道路、綠地）、公共樓道、過道、樓梯扶手、公共區(qū)域門、窗等進行保潔，保持干凈整潔。
3、合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾實行袋裝化，做到日產日清。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
4、進行保潔巡查，及時清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放等現(xiàn)象。
5、開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制害蟲孳生。
六、綠化養(yǎng)護管理
1、草坪、花草樹木生長較好，適時修剪、養(yǎng)護。
2、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。
3、定期噴灑藥物，預防病蟲害。
七、綜合管理服務
1、制定物業(yè)服務方案并組織實施。
2、按規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。在物業(yè)區(qū)域醒目位臵公布物業(yè)服務項目、內容及物業(yè)服務收費標準。
3、管理人員持證上崗，特種作業(yè)員工應持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
4、公示值班電話，處理物業(yè)服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。
5、建立檔案管理制度。
6、建立共用部位設施設備維修資金臺帳，帳目清楚、準確，按規(guī)定管理使用專項維修資金，定期公布維修資金使用情況。
7、建立健全財務管理制度，每年公布一次物業(yè)服務資金收支情況。
大連市發(fā)展和改革委員會 二ＯＯ九年八月十日
第二篇：大連市物業(yè)服務收費管理實施細則
《大連市物業(yè)服務收費管理實施細則》（大發(fā)改收費字[2009]449號）
各區(qū)、市、縣發(fā)展改革局（物價局）、房地產行政主管部門：
現(xiàn)將《大連市物業(yè)服務收費管理實施細則》印發(fā)給你們，望認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請及時反饋給我們。大連市發(fā)展和改革委員會 大連市國土資源和房屋局 二〇〇九年九月二十八日
大連市物業(yè)服務收費管理實施細則
第一條
為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》以及《遼寧省物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》，制定本實施細則。
第二條
本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第三條
國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第四條
物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一領導，分級管理。市發(fā)展和改革委員會會同市國土資源和房屋局負責全市物業(yè)服務收費的指導監(jiān)督和市內四區(qū)、高新技術園區(qū)物業(yè)服務收費的管理、審核工作；其它區(qū)、市、縣的價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督和審核工作。
第五條
經價格主管部門確認，符合下列條件的物業(yè)服務企業(yè)，具有收費資格。
（一）經工商行政管理部門登記注冊。
（二）經物業(yè)管理行政主管部門資質確認。
（三）取得稅務登記證書并依法納稅。
第六條
物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第七條
根據(jù)物業(yè)服務的性質和特點等不同情況，物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。住宅小區(qū)物業(yè)服務收費實行政府指導價；商廈、寫字樓、公寓和別墅區(qū)及其他非住宅類物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第八條
住宅小區(qū)物業(yè)服務收費實行等級管理。根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)的配套設施、環(huán)境和物業(yè)服務企業(yè)提供的服務內容、服務標準及服務質量等因素，物業(yè)服務收費分為：特級、一級、二級、三級、四級五個等級，物業(yè)服務收費等級指導標準詳見附件。各等級的收費標準為： 特級：根據(jù)物業(yè)服務成本及相關情況核定；
一級：每月每建筑平方米為1.00元—1.30元（含1.00元）； 二級：每月每建筑平方米為0.70元—1.00元（含0.70元）； 三級：每月每建筑平方米為0.40元—0.70元（含0.40元）； 四級：每月每建筑平方米為0.40元以下。上述標準不含電梯運行維護費
第九條
具備物業(yè)服務收費條件的住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費標準，由受委托的物業(yè)服務企業(yè)向價格主管部門提出申請，經價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門審核后確定。第十條
物業(yè)服務企業(yè)在向價格主管部門申報物業(yè)服務收費標準時，應提供以下資料：
（一）物業(yè)服務收費等級及收費標準的書面申請報告；
（二）工商營業(yè)執(zhí)照副本及復印件；
（三）稅務登記證書副本及復印件；
（四）物業(yè)服務資質證書副本及復印件；
（五）（前期）物業(yè)服務合同的原件及復印件；
（六）前期物業(yè)管理服務協(xié)議或購房合同的原件及復印件；
（七）物業(yè)服務內容及標準；
（八）物業(yè)服務費用成本核算資料；
（九）其它有關資料。
第十一條
具備物業(yè)服務收費條件的新建的住宅小區(qū)，且業(yè)主大會或業(yè)主委員會暫未建立的，價格主管部門可根據(jù)小區(qū)的建設規(guī)模和物業(yè)服務企業(yè)的服務能力，參照物業(yè)服務收費等級指導標準及業(yè)主與開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)簽定的前期物業(yè)服務協(xié)議或購房合同，認定臨時物業(yè)服務收費標準。首次認定的臨時物業(yè)服務收費標準有效期限為一年。
第十二條
住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會與其委托的物業(yè)服務企業(yè)參照物業(yè)服務收費等級指導標準，協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準，并在物業(yè)服務合同簽定之日起，一個月以內到價格主管部門辦理價格認定手續(xù)。物業(yè)服務合同到期前兩個月須重新簽訂合同，并到價格主管部門重新辦理價格認定手續(xù)。
成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，從業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂有效合同之日起，前期物業(yè)服務合同同時終止。
第十三條
對引入市場競爭機制，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會通過招投標方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)，應當按照物業(yè)服務收費等級指導標準和價格主管部門公布的物業(yè)服務指導價格約定具體服務內容和收費標準，并到價格主管部門辦理價格認定手續(xù)。
第十四條
物業(yè)服務企業(yè)對商廈、寫字樓、公寓、別墅區(qū)及其他非住宅類實施物業(yè)服務并收取物業(yè)服務費用的，應與業(yè)主委員會或業(yè)主簽定協(xié)議，約定服務內容、收費標準等事宜。第十五條
業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第十六條
實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出一般包括以下內容：
（一）物業(yè)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位，共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)服務區(qū)域內的清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)服務區(qū)域內的綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)服務區(qū)域內的秩序維護費用；
（六）物業(yè)服務企業(yè)的辦公費用；
（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十七條
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。第十八條
建設單位在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時，應當約定物業(yè)的服務內容、服務標準、擬定的收費標準、計費方式等內容，其中涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致，并在售房場所的醒目位置予以公示。
第十九條
物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第二十條
經價格主管部門批準可以收費的住宅小區(qū)，物業(yè)服務費從價格主管部門批準收費之日起按月征收；如業(yè)主同意，可適當延長收費周期，每次最長不得超過一年。
第二十一條
新建的住宅小區(qū)，在購房者辦理入住手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)與業(yè)主簽定的購房合同或與業(yè)主前期物業(yè)服務合同中約定的收費標準，向業(yè)主預收三個月的物業(yè)服務費，具體收費標準和執(zhí)行時間按價格主管部門規(guī)定執(zhí)行。
第二十二條
經物業(yè)管理行政主管部門認定，暫未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)須在臨時收費標準到期前一個月，向價格主管部門提出申請，重新確定臨時收費標準。第二十三條
業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納費用的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。
第二十四條
納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
第二十五條
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十六條
物業(yè)服務區(qū)域內，未經價格主管部門批準，物業(yè)服務企業(yè)不得代其它單位向業(yè)主收取任何費用。
第二十七條
物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十八條
物業(yè)服務收費按房屋所有權證登記的房屋建設面積計算，未辦房屋所有權證的，以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
第二十九條
物業(yè)服務收費實行收費公示制度。物業(yè)服務企業(yè)必須將物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目及收費標準公布于眾，接受監(jiān)督，并每年至少向業(yè)主大會報告一次物業(yè)服務資金預決算或收支情況。業(yè)主大會對報告的物業(yè)服務資金預決算或收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
第三十條
物業(yè)服務企業(yè)實施收費前，應到價格主管部門辦理《收費許可證》，并在規(guī)定的時間內攜帶上物業(yè)服務收費收支情況到發(fā)證機關驗證。
第三十一條
凡有下列行為之一的，由政府物價檢查機關依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規(guī)定》等有關規(guī)定予以查處。
（一）擅自擴大收費范圍和提高收費標準的；
（二）擅自設立收費項目，亂收費的；
（三）不按規(guī)定實行收費公示和明碼標價的；
（四）提供服務質價不符，只收費不服務或多收費少服務的；
（五）其他違反價格政策法規(guī)的行為。
第三十二條
本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市國土資源和房屋局負責解釋。
第三十三條
本辦法自二OO九年十一月一日起執(zhí)行，過去凡與本辦法不符合的規(guī)定同時廢止。大連市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級指導標準（特級）項目
服務標準及基本條件
備注
基本配套條件
1、小區(qū)有專業(yè)物業(yè)服務機構，實行社會化、專業(yè)化管理服務，物業(yè)服務企業(yè)機構、人員配置合理。
2、管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，照片上墻，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
3、各項管理制度完善。
4、應用計算機等現(xiàn)代管理手段進行科學管理。
5、整體環(huán)境優(yōu)美舒適。綠化率達到35%以上（包括水面、景點），有較大規(guī)模的園林景觀及建筑小品。（高層和商住大廈除外）
6、有較大規(guī)模的休閑活動場地和固定的活動館所，并設有文化、娛樂、體育活動場地及器械、設施。
7、配置可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng)等安全防范設施。
房屋管理
1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和物業(yè)服務合同約定對房屋及配套設施進行日常管理和維修養(yǎng)護。
2、房屋外觀完好、整潔。外墻、公共樓梯間、墻面、地面無破損，完好率達到98%以上。
3、公共空間及外墻無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌按規(guī)定設置統(tǒng)一有序。
4、陽臺封閉規(guī)格設計一致，空調安裝位置統(tǒng)一有序。
5、小區(qū)主出入口設房屋、道路平面圖，房屋棟號、行政街號、單元號標識齊全、規(guī)范、美觀。
6、無私搭亂建及利用小區(qū)共用部位堆放雜物及違章占用現(xiàn)象。
7、房屋裝修符合規(guī)定，建立完善的住宅裝修管理制度。與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害公共利益的現(xiàn)象及時勸阻，問題嚴重的報有關部門處理。
8、建立房屋報修，修繕制度并建有記錄。房屋完好率、維修質量合格率、業(yè)主滿意率達到98%以上。
9、房屋檔案資料齊全，管理完善。
共用設施設備維修養(yǎng)護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示。
2、公共設施設備按照管理責任分工運轉正常，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；對設備故障及重大或突發(fā)事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現(xiàn)場，預約維修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，回訪率達到98%以上。
4、高層住宅樓設有高檔次電梯（每個單元不少于一部電梯），24小時正常運行，安全設施齊備，按設備技術要求定期保養(yǎng)。
5、小區(qū)內道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規(guī)范，道路完好率在98%以上。
6、小區(qū)內路燈、草坪燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率達到100%。按規(guī)定時間定時開關。
7、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，容易危及人身安全的隱患處有明顯標識和防范措施。
8、小區(qū)共用排水、排污系統(tǒng)完好暢通。窖井、化糞池定期檢查，保持通暢，無堵塞外溢。
9、消防設施設備完好，可隨時啟動，消防通道暢通，制定消防應急預案。
公共秩序維護
1、設專職管理人員進行日常管理服務，維護良好的公共秩序。
2、配備門崗室及崗亭，門崗室及崗亭美觀整潔。設有專業(yè)化秩序維護隊伍，人員統(tǒng)一著裝，文明管護，紀律嚴明。
3、小區(qū)實行24小時值班巡查制度，主出入口12小時立崗值班，按有關規(guī)定對住宅區(qū)重點部位進行巡查，并做好巡查記錄。
4、停車場實行登記管理。對本區(qū)的機動車出入驗證，外來的機動車核準后登記放行。引導車輛有序通行、停放。
5、對進出轄區(qū)的裝修工、服務人員發(fā)放臨時出入證，實行亮證管理。
6、設有中央監(jiān)控、紅外線報**控，實行24小時安全監(jiān)控并記錄及時。
7、住宅區(qū)域內公共娛樂設施、水池、頂層天臺等部位設置安全警示標志。
8、對火災、水浸、治安、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案，并及時報告有關部門。
公共衛(wèi)生保潔服務
1、公共區(qū)域保潔衛(wèi)生實行統(tǒng)一化管理，有專業(yè)保潔隊伍，統(tǒng)一著裝，管理制度落實。
2、小區(qū)內公共區(qū)域（硬覆蓋、道路、綠地）、公共樓道、過道、樓梯扶手、電梯間每日清掃、擦洗1次，保持干凈整潔。
3、室外標識、宣傳欄、信報箱及景觀物等每周清潔1次；路燈、樓道燈、每月清潔1次。
4、公共區(qū)域門、窗每周清潔1次；地下停車場、車庫部位保持清潔，無亂涂、亂劃，無污漬。
5、合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾實行袋裝化，做到日產日清。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。垃圾設施保持清潔。
6、進行保潔巡查，及時清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放現(xiàn)象。
7、建立消殺工作管理制度，隨時開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制害蟲孳生。
綠化養(yǎng)護管理
1、綠化管理設施設備齊全完好，有專業(yè)綠化人員，實施綠化養(yǎng)護管理。
2、綠化布局合理，花草、樹木生長良好，適時修剪，疏密得當，有良好的觀賞效果。無枯樹、死樹掛，無黃土裸露。
3、草坪生長良好，按時進行修剪。無雜草、雜物。
4、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。
5、適時組織防凍保暖。定期噴灑藥物，預防病蟲害。
6、綠化地設有提示人們愛護綠化等公益的宣傳牌。
綜合管理服務
1、建立物業(yè)服務質量管理體系，制定完善的物業(yè)服務方案并組織實施。
2、按規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。在物業(yè)區(qū)域醒目位置公布物業(yè)服務項目、內容及物業(yè)服務收費標準。
2、配備門崗室及崗亭，門崗室及崗亭美觀整潔。設有專業(yè)化秩序維護隊伍，人員統(tǒng)一著裝，文明管護，紀律嚴明。
3、小區(qū)實行24小時值班巡查制度，主出入口12小時立崗值班，按有關規(guī)定對住宅區(qū)重點部位進行巡查，并做好巡查記錄。
4、停車場實行登記管理。對本區(qū)的機動車出入驗證，外來的機動車核準后登記放行。引導車輛有序通行、停放。
5、對進出轄區(qū)的裝修工、服務人員發(fā)放臨時出入證，實行亮證管理。
6、設有中央監(jiān)控、紅外線報**控，實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。
7、住宅區(qū)域內公共娛樂設施、水池、頂層天臺等部位設置安全警示標志。
8、對火災、水浸、治安、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案，并及時報告有關部門。
公共衛(wèi)生保潔服務
1、公共區(qū)域保潔衛(wèi)生實行統(tǒng)一化管理，有專業(yè)保潔隊伍，統(tǒng)一著裝，管理制度落實。
2、小區(qū)內公共區(qū)域（硬覆蓋、道路、綠地）、公共樓道、過道、樓梯扶手、電梯間每日清掃、擦洗1次，保持干凈整潔。
3、室外標識、宣傳欄、信報箱及景觀物等每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。
4、公共區(qū)域門、窗每周清潔1次；地下停車場、車庫部位保持清潔，無亂涂、亂劃，無污漬。
5、合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾實行袋裝化，做到日產日清。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。垃圾設施保持清潔。
6、進行保潔巡查，及時清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放等現(xiàn)象。
7、建立消殺工作管理制度，隨時開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制害蟲孳生。
綠化養(yǎng)護管理
1、綠化管理設施設備齊全完好，有專業(yè)綠化人員，實施綠化養(yǎng)護管理。
2、綠化布局合理，花草、樹木生長良好，適時修剪，疏密得當，有良好的觀賞效果。無枯樹、死樹掛，無黃土裸露。
3、草坪生長良好，按時進行修剪。無雜草、雜物。
4、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。
5、適時組織防凍保暖。定期噴灑藥物，預防病蟲害。
6、綠化地設有提示人們愛護綠化等公益的宣傳牌。
綜合管理服務
1、建立物業(yè)服務質量管理體系，制定完善的物業(yè)服務方案并組織實施。
2、按規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。在物業(yè)區(qū)域醒目位置公布物業(yè)服務項目、內容及物業(yè)服務收費標準。
3、管理人員持證上崗，特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
4、建立培訓制度和培訓計劃，定期開展業(yè)務技能培訓，提高管理服務人員的業(yè)務素質和服務技能。
5、設立客服部門，公示24小時值班電話，處理物業(yè)服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率達到100%。
6、適應業(yè)主需求，組織、配合社區(qū)定期開展文化娛樂活動。
7、每年至少征求一次業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率在80%以上。
8、建立完善的檔案管理制度。
9、建立共用部位設施設備維修資金臺帳，帳目清楚、準確，按規(guī)定管理使用專項維修資金，定期公布維修資金使用情況。
10、建立健全財務管理制度，每年公布一次物業(yè)服務資金收支情況。大連市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級指導標準（二級）項目
服務標準及基本條件
備注 基本 配套
條件
1、小區(qū)有專業(yè)物業(yè)服務機構，實行社會化、專業(yè)化管理服務，物業(yè)服務企業(yè)機構、人員配置合理。
2、管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，照片上墻，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
3、各項管理制度完善。
4、應用計算機等現(xiàn)代管理手段進行科學管理。
5、整體環(huán)境較好。綠化率達到25%以上（包括水面、景觀）
公共秩序維護
1、設專職管理人員進行日常管理服務，維護良好的公共秩序。
2、配備門崗室及崗亭。設有專業(yè)化秩序維護隊伍，人員統(tǒng)一著裝，文明管護，紀律嚴明。
3、小區(qū)實行值班巡查制度，按有關規(guī)定對住宅區(qū)重點部位進行巡查，并做好巡查記錄。
4、停車場實行登記管理。對本區(qū)的機動車出入驗證，外來的機動車核準后登記放行。引導車輛有序通行、停放。
5、對進出轄區(qū)的裝修工、服務人員發(fā)放臨時出入證，實行亮證管理。
6、對火災、水浸、治安、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案，并及時報告有關部門。
公共衛(wèi)生保潔服務
1、公共區(qū)域保潔衛(wèi)生實行統(tǒng)一化管理，有專業(yè)保潔隊伍，管理制度落實。
2、對小區(qū)內公共區(qū)域（硬覆蓋、道路、綠地）、公共樓道、過道、樓梯扶手、電梯間每日進行保潔，保持干凈整潔。
3、室外標識、宣傳欄、信報箱及景觀物等定期清潔。
4、公共區(qū)域門、窗保持清潔；地下停車場、車庫部位保持清潔，無亂涂、亂劃，無污漬。
5、合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾實行袋裝化，做到日產日清。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。垃圾設施保持清潔。
6、進行保潔巡查，及時清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放等現(xiàn)象。
7、建立消殺工作管理制度，隨時開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制害蟲孳生。綠化養(yǎng)護管理
1、綠化管理設施設備齊全完好，有專業(yè)綠化人員，實施綠化養(yǎng)護管理。
2、綠化布局基本合理，草坪、花草樹木生長良好，適時修剪、養(yǎng)護，并隨時補摘、補種，無雜草、雜物。
3、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。
4、適時組織防凍保暖。定期噴灑藥物，預防病蟲害。
綜合管理服務
1、制定完善的物業(yè)服務方案并組織實施。
2、按規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。在物業(yè)區(qū)域醒目位置公布物業(yè)服務項目、內容及物業(yè)服務收費標準。
3、管理人員持證上崗，特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
4、設立客服部門，公示值班電話，處理物業(yè)服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。
5、每年至少征求一次業(yè)主對物業(yè)服務的意見。
6、建立檔案管理制度。
7、建立共用部位設施設備維修資金臺帳，帳目清楚、準確，按規(guī)定管理使用專項維修資金，定期公布維修資金使用情況。
8、建立健全財務管理制度，每年公布一次物業(yè)服務資金收支情況。
大連市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級指導標準（四級）項目
服務標準及基本條件
備注
基本配套條件
1、小區(qū)有專業(yè)物業(yè)服務機構，人員配置基本合理。
2、建立各項管理制度。
房屋管理
1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和物業(yè)服務合同約定對房屋及配套設施進行日常管理和維修養(yǎng)護。
2、小區(qū)房屋棟號、行政街號、單元號標識齊全。
3、無私搭亂建及利用小區(qū)共用部位堆放雜物及違章占用現(xiàn)象。
4、房屋裝修符合規(guī)定，有住宅裝修管理制度。
5、建立房屋報修、修繕制度并建有記錄。
6、房屋檔案資料齊全，管理完善。
共用設施設備維修養(yǎng)護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示。
2、公共設施設備按照管理責任分工運轉正常，設施設備的運行、檢修等記錄齊全。
3、實行報修值班制度。預約維修按雙方約定時間到達現(xiàn)場。
4、小區(qū)內道路平整暢通。
5、小區(qū)內路燈、樓道燈等公共照明設備基本完好率不低于95%。
6、容易危及人身安全的設施設備有明顯標識和防范措施。
7、小區(qū)共用排水、排污系統(tǒng)完好暢通。窖井、化糞池定期檢查，保持暢通，無堵塞外溢。
8、消防設施設備完好，可隨時啟動，消防通道暢通。
公共秩序維護
1、設專職管理人員進行日常管理服務，維護良好的公共秩序。
2、按有關規(guī)定對住宅區(qū)重點部位進行巡查。
3、引導進出小區(qū)的車輛有序通行、停放。
4、對火災、水浸、治安、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案，并及時報告有關部門。公共衛(wèi)生保潔服務
1、公共區(qū)域保潔衛(wèi)生實行統(tǒng)一化管理，有專業(yè)保潔隊伍，管理制度落實。
2、對小區(qū)內公共區(qū)域（硬覆蓋、道路、綠地）、公共樓道、過道、樓梯扶手、公共區(qū)域門、窗等進行保潔，保持干凈整潔。
3、合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾實行袋裝化，做到日產日清。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
4、進行保潔巡查，及時清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放等現(xiàn)象。
5、開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制害蟲孳生。綠化養(yǎng)護管理
1、草坪、花草樹木生長較好，適時修剪、養(yǎng)護。
2、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。
3、定期噴灑藥物，預防病蟲害。
綜合管理服務
1、制定物業(yè)服務方案并組織實施。
2、按規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。在物業(yè)區(qū)域醒目位置公布物業(yè)服務項目、內容及物業(yè)服務收費標準。
3、管理人員持證上崗，特種作業(yè)員工應持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
4、公示值班電話，處理物業(yè)服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。
5、建立檔案管理制度。
6、建立共用部位設施設備維修資金臺帳，帳目清楚、準確，按規(guī)定管理使用專項維修資金，定期公布維修資金使用情況。
7、建立健全財務管理制度，每年公布一次物業(yè)服務資金收支情況。
第三篇：大連市物業(yè)服務收費管理實施細則
大連市物業(yè)服務收費管理實施細則
大連市物業(yè)服務收費管理實施細則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》以及《遼寧省物業(yè)服務收費管理實施辦法(試行)》，制定本實施細則。
第二條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第四條 物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一領導，分級管理。市發(fā)展和改革委員會會同市國土資源和房屋局負責全市物業(yè)服務收費的指導監(jiān)督和市內四區(qū)、高新技術園區(qū)物業(yè)服務收費的管理、審核工作;其它區(qū)、市、縣的價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督和審核工作。
第五條 經價格主管部門確認，符合下列條件的物業(yè)服務企業(yè)，具有收費資格。
(一)經工商行政管理部門登記注冊。
(二)經物業(yè)管理行政主管部門資質確認。
(三)取得稅務登記證書并依法納稅。
第六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第七條 根據(jù)物業(yè)服務的性質和特點等不同情況，物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。住宅小區(qū)物業(yè)服務收費實行政府指導價;商廈、寫字樓、公寓和別墅區(qū)及其他非住宅類物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第八條 住宅小區(qū)物業(yè)服務收費實行等級管理。根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)的配套設施、環(huán)境和物業(yè)服務企業(yè)提供的服務內容、服務標準及服務質量等因素，物業(yè)服務收費分為：特級、一級、二級、三級、四級五個等級，物業(yè)服務收費等級指導標準詳見附件。各等級的收費標準為：
特級：根據(jù)物業(yè)服務成本及相關情況核定;
一級：每月每建筑平方米為1.00元—1.30元(含1.00元);
二級：每月每建筑平方米為0.70元—1.00元(含0.70元);
三級：每月每建筑平方米為0.40元—0.70元(含0.40元);
四級：每月每建筑平方米為0.40元以下。
上述標準不含電梯運行維護費
第九條 具備物業(yè)服務收費條件的住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費標準，由受委托的物業(yè)服務企業(yè)向價格主管部門提出申請，經價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門審核后確定。
第十條 物業(yè)服務企業(yè)在向價格主管部門申報物業(yè)服務收費標準時，應提供以下資料：
(一)物業(yè)服務收費等級及收費標準的書面申請報告;
(二)工商營業(yè)執(zhí)照副本及復印件;
(三)稅務登記證書副本及復印件;
(四)物業(yè)服務資質證書副本及復印件;
(五)(前期)物業(yè)服務合同的原件及復印件;
(六)前期物業(yè)管理服務協(xié)議或購房合同的原件及復印件;
(七)物業(yè)服務內容及標準;
(八)物業(yè)服務費用成本核算資料;
(九)其它有關資料。
第十一條 具備物業(yè)服務收費條件的新建的住宅小區(qū)，且業(yè)主大會或業(yè)主委員會暫未建立的，價格主管部門可根據(jù)小區(qū)的建設規(guī)模和物業(yè)服務企業(yè)的服務能力，參照物業(yè)服務收費等級指導標準及業(yè)主與開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)簽定的前期物業(yè)服務協(xié)議或購房合同，認定臨時物業(yè)服務收費標準。首次認定的臨時物業(yè)服務收費標準有效期限為一年。
第十二條 住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會與其委托的物業(yè)服務企業(yè)參照物業(yè)服務收費等級指導標準，協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準，并在物業(yè)服務合同簽定之日起，一個月以內到價格主管部門辦理價格認定手續(xù)。物業(yè)服務合同到期前兩個月須重新簽訂合同，并到價格主管部門重新辦理價格認定手續(xù)。
成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，從業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂有效合同之日起，前期物業(yè)服務合同同時終止。
第十三條 對引入市場競爭機制，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會通過招投標方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)，應當按照物業(yè)服務收費等級指導標準和價格主管部門公布的物業(yè)服務指導價格約定具體服務內容和收費標準，并到價格主管部門辦理價格認定手續(xù)。
第十四條 物業(yè)服務企業(yè)對商廈、寫字樓、公寓、別墅區(qū)及其他非住宅類實施物業(yè)服務并收取物業(yè)服務費用的，應與業(yè)主委員會或業(yè)主簽定協(xié)議，約定服務內容、收費標準等事宜。
第十五條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十六條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出一般包括以下內容：
(一)物業(yè)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位，共用設施設備的日常運行、維護費用;
(三)物業(yè)服務區(qū)域內的清潔衛(wèi)生費用;
(四)物業(yè)服務區(qū)域內的綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)服務區(qū)域內的秩序維護費用;
(六)物業(yè)服務企業(yè)的辦公費用;
(七)物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊;
(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(九)經業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十七條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
第十八條 建設單位在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時，應當約定物業(yè)的服務內容、服務標準、擬定的收費標準、計費方式等內容，其中涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致，并在售房場所的醒目位置予以公示。
第十九條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第二十條 經價格主管部門批準可以收費的住宅小區(qū)，物業(yè)服務費從價格主管部門批準收費之日起按月征收;如業(yè)主同意，可適當延長收費周期，每次最長不得超過一年。
第二十一條 新建的住宅小區(qū)，在購房者辦理入住手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)與業(yè)主簽定的購房合同或與業(yè)主前期物業(yè)服務合同中約定的收費標準，向業(yè)主預收三個月的物業(yè)服務費，具體收費標準和執(zhí)行時間按價格主管部門規(guī)定執(zhí)行。
第二十二條 經物業(yè)管理行政主管部門認定，暫未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)須在臨時收費標準到期前一個月，向價格主管部門提出申請，重新確定臨時收費標準。
第二十三條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納費用的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。
第二十四條 納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
第二十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十六條 物業(yè)服務區(qū)域內，未經價格主管部門批準，物業(yè)服務企業(yè)不得代其它單位向業(yè)主收取任何費用。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十八條 物業(yè)服務收費按房屋所有權證登記的房屋建設面積計算，未辦房屋所有權證的，以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
第二十九條 物業(yè)服務收費實行收費公示制度。物業(yè)服務企業(yè)必須將物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目及收費標準公布于眾，接受監(jiān)督，并每年至少向業(yè)主大會報告一次物業(yè)服務資金預決算或收支情況。業(yè)主大會對報告的物業(yè)服務資金預決算或收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
第三十條 物業(yè)服務企業(yè)實施收費前，應到價格主管部門辦理《收費許可證》，并在規(guī)定的時間內攜帶上物業(yè)服務收費收支情況到發(fā)證機關驗證。
第三十一條 凡有下列行為之一的，由政府物價檢查機關依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規(guī)定》等有關規(guī)定予以查處。
(一)擅自擴大收費范圍和提高收費標準的;
(二)擅自設立收費項目，亂收費的;
(三)不按規(guī)定實行收費公示和明碼標價的;
(四)提供服務質價不符，只收費不服務或多收費少服務的;
(五)其他違反價格政策法規(guī)的行為。
第三十二條 本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市國土資源和房屋局負責解釋。
第三十三條 本辦法自二OO九年十一月一日起執(zhí)行，過去凡與本辦法不符合的規(guī)定同時廢止。
第四篇：物業(yè)服務收費管理實施細則
江門市發(fā)展和改革局 市住房和城鄉(xiāng)建設局關于物業(yè)服務收費管理實施細則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《廣東省實施〈中華人民共和國價格法〉辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《印發(fā)〈廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法〉的通知》等法律、法規(guī)及規(guī)定，結合我市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于江門市行政區(qū)域內物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務收費行為。
第三條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第五條 江門市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局負責全市物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。
各市、區(qū)價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。
第六條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務收費。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享受或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第七條 物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產權的車位、車庫）物業(yè)服務收費實行政府指導價，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產權的車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，按照屬地管理原則，由各市、區(qū)價格主管部門會同同級房地產行政主管部門根據(jù)不同類型及服務內容制定基準價及浮動幅度并公布，同時報上一級價格主管部門和房地產行政主管部門備案。
第九條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在當?shù)刂笇r范圍內，根據(jù)物業(yè)服務實際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并報物業(yè)所在地價格主管部門備案。
實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。
第十條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，應根據(jù)物業(yè)服務成本、業(yè)主承受能力以及社會經濟發(fā)展狀況等因素適時調整。
制定或者調整物業(yè)服務收費政府指導價應進行成本監(jiān)審。
第十一條 前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設單位通過招投標或者協(xié)議方式
選聘物業(yè)服務企業(yè)的前期物業(yè)服務收費，由建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)銷售前根據(jù)當?shù)卣笇r范圍制定，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，報當?shù)卣畠r格主管部門備案。
前期物業(yè)服務收費確需超過政府指導價水平的，應當報當?shù)貎r格主管部門核定。
第十二條 物業(yè)服務企業(yè)因服務項目、服務標準、服務質量、成本變化、合同期限、以及政府指導價標準變動等原因需要調整或重新約定收費標準的，物業(yè)服務合同有約定的從其約定；無約定的應當通過業(yè)主大會決定，未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務企業(yè)應當采用書面征求意見形式，征求全體業(yè)主的意見，并將書面征求意見的結果在物業(yè)管理區(qū)域內公示30日以上，業(yè)主有權查閱相關資料。
經業(yè)主大會同意的，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會重新簽訂物業(yè)服務合同；采用書面征求意見的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)服務收費標準的調整，在政府指導價范圍內的，報當?shù)貎r格主管部門備案方可執(zhí)行；超過政府指導價范圍的，應當報當?shù)貎r格主管部門核定后方可執(zhí)行。第十三條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務收費包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
第十四條 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（七）辦公費用；
（八）管理費分攤；
（九）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；
（十）經業(yè)主同意的其它費用。
第十五條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共用場地路燈、住宅大樓內走廊、樓梯、電梯、增壓水泵、中央空調等業(yè)主共同使用的設施設備產生的水電費用按約定的方式向全體業(yè)主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例分攤?？煞謹偟墓灿盟娦柙O置獨立計量表，費用單獨列帳，定期向業(yè)主公布共用水電分攤的用量、總金額以及各業(yè)主應負擔的金額等。
業(yè)主如在物業(yè)服務企業(yè)簽訂的協(xié)議中約定將公共水電費納入物業(yè)服務收費統(tǒng)一收取的，從其約定。
第十七條 物業(yè)服務收費根據(jù)法定產權建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房地產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。
業(yè)主自有產權的車位（車庫）的物業(yè)服務收費可按車位（車庫）數(shù)量計收，也可按法定產權面積計收。具體標準由各市、區(qū)價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定。
第十八條 物業(yè)買受人應當在建設單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)應當依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產權或者租賃權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。第十九條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉金。
第二十一條 業(yè)主對其物業(yè)進行室內裝修，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。住宅建筑面積大于144平方米以上（含144平方米）的可收取不超過3000元/戶的裝修保證金（押金），住宅建筑面積小于144平方米的可收取不超過2000元/戶的裝修保證金（押金）。
裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞或自行修復了損壞的共用部位、共用設施設備，并經雙方驗收合格的，物業(yè)服務企業(yè)應在驗收合格之日起15個工作日內全額無息退還裝修保證金（押金）。
第二十二條 業(yè)主裝修產生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業(yè)服務企業(yè)安排清理。委托物業(yè)服務企業(yè)安排清理的，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在簽訂住宅室內裝修管理服務協(xié)議中協(xié)商確定。
第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過20元/證的標準收取押金，證件完好退回的，應如數(shù)退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。
第二十四條 實行小區(qū)出入證管理的，物業(yè)服務企業(yè)應當為業(yè)主免費配置每戶不少于3張小區(qū)出入證（含IC卡），機動車按一停車位一證的方式免費配置車輛出入卡。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本合理收取工本費。
第二十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業(yè)主所有，并主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停放保管服務收費，按《江門市物價局
關于機動車停放保管服務收費管理實施細則》有關規(guī)定執(zhí)行。已收取機動車停放保管服務費的，不得重復收取車位物業(yè)服務費。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協(xié)商。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十九條 物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置，將物業(yè)服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示。
第三十條 物業(yè)服務企業(yè)應當遵守價格法律、法規(guī)和政策，建立健全內部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規(guī)范價格行為，不斷改善經營管理，為業(yè)主提供更好的服務。
第三十一條 對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調解。
第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：
（一）未經當?shù)貎r格主管部門批準，超過政府指導價標準收費的；
（二）擅自設立強制性收費項目的；
（三）不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的；
（四）不按規(guī)定備案的；
（五）不執(zhí)行本細則第十四條、第十五條、第十六條規(guī)定，擅自擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；
（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的。
第三十三條 本細則由江門物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。
第三十四條 本細則自2012年9月1日起執(zhí)行，有效期5年?！督T市物業(yè)服務收費管理辦法》（江價〔2004〕41號）同時廢止，此前規(guī)定與本細則相抵觸的，以本細則為準。
第五篇：江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法(2014年實施)
江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法
第一章
總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我省行政區(qū)域內物業(yè)服務收費行為。第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
物業(yè)服務收費包括物業(yè)公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。其中物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
第四條 政府提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理機構，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭機制形成。
第五條 省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，負責制定物業(yè)服務收費管理辦法和有關政策規(guī)定，指導全省物業(yè)服務收費的管理工作。省轄市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門按照價格管理權限，負責本行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅前期物業(yè)公共服務收費、物業(yè)管理區(qū)域的汽車停放費、車位租金等實行政府指導價。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
業(yè)主大會成立后,普通住宅物業(yè)公共服務收費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定，通過物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。
業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機構相結合管理的服務收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。
滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或者接受委托開展的特約服務等其他物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價。具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
非普通住宅和非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
改變用途用于經營的住宅，其物業(yè)公共服務收費標準由業(yè)主共同決定，合同約定執(zhí)行。
第二章 物業(yè)公共服務收費管理 第七條 價格主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數(shù)變動情況，依據(jù)本地區(qū)物業(yè)服務等級標準制定相應的普通住宅物業(yè)公共服務費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。
價格主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門每三年內對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調整。
已對應物業(yè)服務標準分類分項分級收費管理的，應當依據(jù)本條規(guī)定制定、評估基準價及浮動幅度，并向社會公布。
第八條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，普通住宅物業(yè)的建設單位應當在價格主管部門公布的政府指導價范圍內，通過公開招投標或協(xié)議方式，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并在前期物業(yè)服務合同中約定服務內容、服務標準以及收費標準。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。前期物業(yè)服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。前期物業(yè)服務合同由物業(yè)服務企業(yè)向當?shù)貎r格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門備案。
業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或物業(yè)管理委員會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）成立前，普通住宅物業(yè)公共服務收費標準因服務成本變化需要調整，或政府指導價標準調整的，物業(yè)服務企業(yè)應在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的物業(yè)服務成本信息，向業(yè)主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總人數(shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執(zhí)行。
第九條 物業(yè)公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)公共服務費用一般由下列因素構成：
（一）管理服務人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養(yǎng)費用；
（三）清潔衛(wèi)生費用；
（四）綠化養(yǎng)護費用；
（五）秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產折舊；
（八）物業(yè)共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）管理費分攤；
（十）經業(yè)主大會同意的其它費用；
（十一）法定稅費以及合理利潤。物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。
第十一條 住宅小區(qū)內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。
物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車場車庫、監(jiān)控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務用房和共用設施設備使用的房屋等。
非經營性車場車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。
第十二條 物業(yè)公共服務收費按房屋所有權證登記的建筑面積計算；尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
第十三條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)公共服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
業(yè)主應當按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務費用由建設單位承擔。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同預收物業(yè)公共服務費用，但預收的期限最長不得超過一年。因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，在一定時期內，其物業(yè)公共服務費按不低于合同約定標準的百分之七十交納，減免期限和具體標準由各省轄市價格主管部門確定。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)約定。
第三章 汽車停放收費管理
第十四條 汽車停放費和租金實行政府指導價，由省轄市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門按照價格管理權限，制定、公布本地區(qū)執(zhí)行的基準價與浮動幅度，并適時調整。
汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。
租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。
第十五條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會成立前，應當在前期物業(yè)服務合同中約定；業(yè)主大會成立后，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定汽車能否停放。
汽車停放費由物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理機構根據(jù)物業(yè)服務合同約定收??；租金由車位專有人或管理者根據(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務企業(yè)代收，分別核算。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有、專有、專用的車位、車庫，應當區(qū)別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。同一車輛停放區(qū)域內的汽車停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。
第十七條 建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫出租，租金的基準價與浮動幅度由省轄市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門按照價格管理權限制定。具體收費標準由建設單位在規(guī)定的基準價與浮動幅度范圍內與使用人合同約定。其汽車停放費按本辦法第十六條相關規(guī)定執(zhí)行。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費、租金實行政府指導價，具體收費標準在規(guī)定的基準價與浮動幅度范圍內確定。
人防車位收取的汽車停放費、租金應當依照有關規(guī)定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。其管理辦法由省價格主管部門會同省物業(yè)管理、民防等行政主管部門另行制定。
第十九條 對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取任何費用。
除前款規(guī)定以外，根據(jù)合同約定允許其他外來車輛進入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停車的，在約定時限內免交汽車停放費。
第四章 其他服務收費管理 第二十條 特約服務費，是指應業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務企業(yè)提供特約服務而收取的費用。
特約服務費收費標準由雙方根據(jù)服務內容、服務質量協(xié)商確定。第二十一條 代辦服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。
代辦服務費收費標準由合同雙方根據(jù)服務內容、服務質量協(xié)商確定。
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)約定向委托單位收取代辦手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十三條 代收代交費用，是指物業(yè)管理區(qū)域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監(jiān)控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務企業(yè)負責代收代交的費用。
代收代交費用由物業(yè)服務企業(yè)單獨列賬，按實際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤，已計入物業(yè)公共服務成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過物業(yè)服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
第二十四條 新建住宅小區(qū)實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位應當為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡等）；業(yè)主大會成立后，實行出入證管理的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商約定。業(yè)主另有需求申請辦理的，可以適當收取工本費。
第五章 行為規(guī)范管理
第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務質量和收費標準應當質價相符。
第二十六條 物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務等級、服務標準、服務項目、服務質量、計費方式、收費標準以及收費依據(jù)，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。
物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費等單獨列賬，獨立核算。應當按照物業(yè)服務合同的約定，定期在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置分別公示物業(yè)服務費用、汽車停放費和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤等情況，并向業(yè)主大會報告，接受全體業(yè)主、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務成本和收支應按物業(yè)管理項目分別核算。鼓勵實行物業(yè)公共服務費用酬金制管理。
實行包干制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當對實施管理和服務的具體物業(yè)區(qū)域實行單獨建賬，按照服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監(jiān)督。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，應當定期向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務費的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。
第二十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，向人民法院起訴。
物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。
第二十九條 物業(yè)服務收費應當體現(xiàn)自愿委托、服務有償?shù)幕疽?，不得強制服務并收費或只收費不服務。物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務的保證金、押金應當符合規(guī)定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。
第六章 監(jiān)督管理
第三十條 價格主管部門應當對政府指導價管理的物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
物業(yè)管理行政主管部門應當及時制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務標準，加強對物業(yè)服務企業(yè)服務行為的監(jiān)管。
物業(yè)管理行政主管部門應當會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。
第三十一條 價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)服務及收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰：
（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
（二）不按照規(guī)定提供服務而收取費用的；
（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
（四）強制或者變相強制服務并收費的；
（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營單位委托，代收有關費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的；
（六）不按規(guī)定實行明碼標價的；
（七）未按法定要求公示或失實公示物業(yè)服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的；
（八）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。
第三十二條 價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務收費的，由上級價格主管部門和物業(yè)管理主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。
第七章 附 則
第三十三條 各地應依據(jù)本辦法結合當?shù)貙嶋H制定具體實施辦法，并報上一級價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十四條 其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本辦法執(zhí)行。第三十五條 本辦法由江蘇省物價局、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳在各自職權范圍內負責解釋。
第三十六條 本辦法自2014年1月1日起施行，有效期5年。江蘇省物價局、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳2010年印發(fā)的《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》（蘇價服〔2010〕12號）同時廢止。
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