第一篇：江西省2016年下半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房產(chǎn)稅、兩稅一費的計算基數(shù)試題

江西省2016年下半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房產(chǎn)稅、兩稅一費的計算基數(shù)試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、按照目前我國土地登記制度的規(guī)定，使用集體土地的核發(fā)。A：《國有土地所有證》 B：《國有土地使用證》 C：《集體土地所有證》 D：《集體土地使用證》

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

2、修建性詳細規(guī)劃應當符合__規(guī)劃。A．控制性詳細 B．區(qū)域 C．近期建設(shè) D．分區(qū)

3、建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請延期，延期__。A．以1次為限，不超過3個月 B．以1次為限，不超過6個月 C．以2次為限，每次不超過3個月 D．以2次為限，每次不超過6個月

4、房地產(chǎn)投資的缺點是__。A．投資回收周期較長 B．投資數(shù)額巨大 C．變現(xiàn)性差 D．以上均正確

5、已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為（）萬元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

6、納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額的，免征土地增值稅。A：20％ B：30％ C：40％ D：50％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、從事市場營銷工作最基本的一點就是要清楚地了解__的市場需求以及消費者或可能的買主的消費觀念和偏好。A．過去 B．潛在 C．相關(guān) D．未來

8、某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。A．2290.91 B．2326.41 C．2344.16 D．2308.66

9、房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在下的估價結(jié)果具有近似性．【2006年考題】

A：同一估價原則、同一估價時點 B：同一估價目的、同一估價方法 C：同一估價目的、同一估價時點 D：同一估價原則、同一估價目的 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環(huán)境因素 C．人口因素 D．行政因素

11、運用假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用求取。A：市場法 B：成本法 C：收益法

D：長期趨勢法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應的時間通常是__。A．開發(fā)結(jié)束時的時間

B．購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間 C．開發(fā)期間的某個時間 D．全部租售出去時的時間

13、在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是__。A．未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費 C．銷售費用和銷售稅費 D．開發(fā)成本和管理費用

14、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是。A：52％ B：58％ C：62％ D：68％ E：借款合同

15、運用假設(shè)開發(fā)法，一定要搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計條件，這主要是為__服務的。A．估算開發(fā)成本 B．選擇最佳用途

C．確定最佳開發(fā)利用方式

D．估算房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值

16、企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內(nèi)，以收租金的形式，將企業(yè)的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營者的行為。A：整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn) B：整體資產(chǎn) C：部分資產(chǎn) D：固定資產(chǎn)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、收集統(tǒng)計資料時，對于重大或敏感性強的問題應采用__形式設(shè)置調(diào)查項目表。A．判斷提問 B．多項選擇 C．單項選擇 D．書面提問

18、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務費用的是。A：折舊費 B：審計費

C：金融機構(gòu)手續(xù)費 D：無形資產(chǎn)攤銷費 E：借款合同

19、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金是（）萬元/月。A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4 20、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為萬元。A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由__裁決。A．上級房屋拆遷管理部門 B．人民法院

C．縣級以上人民政府 D．同級人民政府

22、某開發(fā)商向銀行申請了利率6%，期限為10年，按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本付息額為__。A．7.59萬元 B．7.28萬元 C．13.59萬元 D．6.05萬元

23、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期是__年。A．1 B．2 C．3 D．5

24、招標工作小組的（）人雖，是指開發(fā)商本身或其授權(quán)代表，代表開發(fā)商全權(quán)處理具體事務的人員。A．助理 B．決策 C．技術(shù) D．文職

25、征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費不包括。A：征地管理費 B：耕地占用稅 C：安置補助費 D：耕地開墾費

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的__%。A．3 B．5 C．7 D．33

2、股票的基本特征包括。A：盈利性 B：無風險性

C：價格的波動性 D：流通性 E：決策參與性

3、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于__。A．成本導向定價法 B．購買者導向定價法 C．競爭導向定價法 D．市場導向定價法

4、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是__。A．集體土地中的宅基地 B．依法收回的國有土地 C．依法收購的土地

D．依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地

5、是現(xiàn)代保險事業(yè)經(jīng)營和發(fā)展的科學基礎(chǔ)。A：大數(shù)法則 B：大數(shù)定律 C：小數(shù)法則 D：小數(shù)定律 E：概率論

6、按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為__。A．固定價格合同 B．包工包料合同 C．獨立承包合同 D．成本加酬金合同 E．計量估價合同

7、《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當履行的職責有。(2009年試題)A：查驗申請人提供的權(quán)厲證明 B：審查申請人提供的評估報告 C：就登記有關(guān)事項詢問當事人

D：必要時對被登記房屋進行實地查看 E：及時登記有關(guān)事項

8、某地區(qū)某類房地產(chǎn)1998～2004年價格見下表。

某類房地產(chǎn)1998～2004年價格

(單位：元/m2)A．年份 B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005 J．房地產(chǎn)價格 K．1800 L．2000 M．2100 N．2300 O．2500 P．2800 Q．3000 R．

9、假設(shè)開發(fā)法中求取在建工程價值應扣減的項目有。A：續(xù)建前已建成本 B：續(xù)建管理費用 C：續(xù)建投資利息

D：續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用 E：取得在建工程的稅費

10、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為__萬元。A．50.0 B．92.4 C．60.0 D．98.0

11、房地產(chǎn)開發(fā)項目方案之間沒有關(guān)系。A：互斥關(guān)系 B：獨立關(guān)系 C：相關(guān)關(guān)系 D：包含關(guān)系 E：借款合同

12、工料測量法的優(yōu)點是詳實，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要用于__的建筑物的估價。A．具有重要價值 B．具有現(xiàn)實價值 C．具有巨大價值 D．具有歷史價值

13、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，2008年5月1日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值為6800萬元。該項目2008年5月1日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值為萬元。A： B：6000 C：6475 D：8000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有三類。A：比例稅率 B：累進稅率 C：累退稅率 D：定額稅率 E：非固定稅率

15、運用平均增減量法進行估價的條件是（）。A．房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降 B．房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性

C．房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場上升或下降的波動幅度大致相等

D．房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近

16、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，可以發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是。A：在集體土地上建設(shè)的房屋 B：取得預售許可證的商品房 C：經(jīng)驗收不合格的商品房 D：權(quán)屬有爭議的房屋 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、針對某個估價對象，下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有。A：理論上適用的估價方法，都必須選用 B：在適用的估價方法中，選用兩種即可

C：理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用 D：必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法 E：僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法

18、__是管理中心運作住房公積金的基本要求。A．風險性 B．效益性 C．安全性 D．流動性

19、路線價法用于宗地估價，其結(jié)果的可信度主要取決于的健全與否。A：路線價 B：深度百分率 C：宗地形狀 D：臨街狀態(tài) E：土地形狀

20、建筑物重置價格的求取方法有（）等。A．單位比較法 B．工料測量法 C．指數(shù)調(diào)整法 D．分部分項法 E．成新折扣法

21、下列符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目條件”的是。

A：對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批

B：對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)當?shù)厝嗣裾畬徟?/p>

C：由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金后，才能進行轉(zhuǎn)讓

D：由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓

E：可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，但轉(zhuǎn)讓方應將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理

22、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有。

A：應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補的以前年度虧損

B：所得稅應納稅額=應納稅所得額×適用稅率

C：企業(yè)所得稅按預售收入一定比例預先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算

D：企業(yè)所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關(guān) E：企業(yè)所得稅稅率為25％

23、根據(jù)對比指標的性質(zhì)差異和說明問題的特點，統(tǒng)計中的相對指標包括。A：價值相對指標 B：結(jié)構(gòu)相對指標 C：強度相對指標 D：動態(tài)相對指標 E：時期相對指標

24、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取__的方式銷售商品房。A．分期付款 B．收取預售款 C．收取定金 D．返本銷售

25、建筑與水有關(guān)的物理性質(zhì)有__等。A．孔隙率 B．抗?jié)B性 C．抗凍性

D．彈性和塑性 E．耐磨性

第二篇：2015年上半年青海省房地產(chǎn)估價師案例與分析：房產(chǎn)稅、兩稅一費的計算基數(shù)考試試卷

2015年上半年青海省房地產(chǎn)估價師案例與分析：房產(chǎn)稅、兩稅一費的計算基數(shù)考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某套建筑面積為100㎡、每平方米建筑面積2000元的住宅，其實際付款方式為首付5萬元，余款向銀行抵押貸款．抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5％．該套住宅的實際價格為。

A：18．25萬元

B：20．00萬元

C：21．58萬元

D：22．00萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、房地產(chǎn)投資項目融資的特點是在融資過程中的存儲、信貸關(guān)系，都是以為核心。

A：資金

B：金融機構(gòu)

C：房地產(chǎn)項目

D：利率高低

E：借款合同

3、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1 000 ㎡，建筑面積為1400 ㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元／㎡和50元／㎡，則該宗土地的減價修正額為。

A：50元／㎡

B：250元／㎡

C：300元／㎡

D：350元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

4、不屬于房地產(chǎn)調(diào)整狀況的內(nèi)容是__。

A．經(jīng)濟狀況調(diào)整

B．區(qū)位狀況調(diào)整

C．實物狀況調(diào)整

D．權(quán)益狀況調(diào)整

5、在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的要選擇。

A：最佳規(guī)模

B：最佳檔次

C：最佳用途

D：最佳利用

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、A市居民張某按市場價格將其住房出租給王某，年租金為10000元。按照稅收優(yōu)惠政策，張某應繳納營業(yè)稅元。A：100 B：150 C：300 D：400 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來。

A：利潤

B：毛收入

C：價值

D：凈收益

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、某人用這樣的方式獲取購買一處房產(chǎn)所需的資金：先向銀行抵押，得到大部分所需的款項，余下的資金向親友借。這個人沒有花自己的一分錢卻購得一處房產(chǎn)用于出租。這個人的行為屬于__。

A．投機行為

B．房地產(chǎn)開發(fā)投資

C．房地產(chǎn)置業(yè)投資

D．固定資產(chǎn)投資

9、在邊際產(chǎn)量處于遞減階段時，設(shè)可變要素和產(chǎn)品的價格不變且產(chǎn)品可以銷售出去，若繼續(xù)增加該要素的投入至邊際產(chǎn)量為零之前，廠商的銷售總收入__。

A．一定增加

B．一定減少

C．不受影響

D．可能增加、減少或不變

10、國外研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其__相關(guān)。

A．建筑結(jié)構(gòu)

B．所在區(qū)域

C．使用性質(zhì)

D．使用過程

11、建筑物是否屬違章建筑，應由該建筑物所在地的認定。

A：房屋權(quán)屬登記機關(guān)

B：縣級以上人民政府

C：房屋拆遷管理部門

D：城市規(guī)劃行政主管部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、下列（）使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計的條件。

A．用途

B．建筑規(guī)模

C．容積率

D．綠地率

13、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是。

A：房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

B：房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證

C：房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制 D：房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、關(guān)于估價資料歸檔的要求的說法，錯誤的是。

A：估價資料歸檔的內(nèi)容應包括估價中形成的有保存價值的各種文字、圖表、影像等資料

B：記錄估價中估價師對估價結(jié)果的不同意見的資料應作為必須歸檔的內(nèi)容之一

C：歸檔的估價資料應采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式

D：對未正式出具估價報告的估價項目及相關(guān)資料也應歸檔，保存期不得少于1年

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為。

A：房地產(chǎn)平均價格

B：房地產(chǎn)中位數(shù)價格

C：房地產(chǎn)價格指數(shù)

D：房地產(chǎn)眾數(shù)價格

E：借款合同

16、維修資金明細戶一般按單幢住宅設(shè)置，具體辦法由制定。

A：業(yè)主

B：銀行

C：市、縣房地產(chǎn)行政主管部門

D：市、縣財政部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是__。

A．空置率水平

B．租金清單

C．押金收入

D．欠租清單

18、在__，我國經(jīng)濟發(fā)展史上第一次提出了建立房地產(chǎn)市場，確立了房地產(chǎn)市場的地位，宣告了中國社會主義房地產(chǎn)市場的誕生。

A．1992年

B．2000年

C．1978年

D．1987年

19、國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金比例要求是__。

A．10% B．20% C．30% D．40% 20、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的。

A：30％

B：40％

C：50％ D：60％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著__風險。

A．比較

B．收益現(xiàn)金流

C．利率

D．政策

22、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是__。

A．購買房地產(chǎn)股票

B．購買商鋪

C．購買房地產(chǎn)債券

D．購買住房抵押支持證券

23、已知某地區(qū)某類商品住宅2000年至2065年的價格依次為：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，預測2007年該地區(qū)該類商品住宅的價格應為（）元/m2。

A．2292 B．2236 C．2240 D．2290

24、下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，表述錯誤的是__。

A．轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外

B．房屋轉(zhuǎn)租，不必訂立轉(zhuǎn)租合同

C．房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為

D．承租人轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，應征得房屋出租人的同意

25、某宗土地的面積為1000 ㎡，其上建筑物的建筑面積為5 000 ㎡，建筑物的基底面積為700 ㎡，建筑物層數(shù)為8層，則該宗土地的容積率為．【2003年考題】

A：8．0 B：5．6 C：5．0 D：0．7 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下面屬于考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標的是（）。

A．成本利潤率

B．投資利潤率

C．資本金利潤率

D．資本金凈利潤率

E．資產(chǎn)負債率

2、間接融資的局限性主要表現(xiàn)在__。

A．隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系

B．在一定程度上會減少投資者對企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注 C．減少了對籌資者使用資金的壓力和約束

D．融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制多

E．融資風險大

3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A．選擇專業(yè)化

B．產(chǎn)品專業(yè)化

C．大量定制

D．單一市場集中化

4、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是__。

A．零售商的財務能力

B．零售商的聲譽

C．零售商的組合與位置分配

D．零售商的經(jīng)營內(nèi)容

5、下列關(guān)于股票與股單的表述正確的是。

A：股票和股單都是在股份制企業(yè)中運用的概念

B：二者同屬于證據(jù)證券，但兩者存在根本性的區(qū)別

C：股票是由股份有限公司公開發(fā)行，用以確認投資者的出資份額和股東地位的法律憑證而股單則是有限責任公司發(fā)給股東的出資憑證和確立股東地位的憑證

D：股票有普通股與優(yōu)先股、記名股與不記名股

E：股單可以是記名的，也存在普通股與優(yōu)先股，有表決權(quán)與無表決權(quán)之分

6、某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準備用月收入的30％來支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6％。則該家庭的首付款額是元。

A：34000.00 B：83265.38 C：87867.78 D：91022.12 E：借款合同

7、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，貨幣補償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位等因素以__確定。

A．重置價格結(jié)合成新

B．市場指導價

C．基準地價

D．房地產(chǎn)市場評估價格

8、出具不實估價報告的估價機構(gòu)與人員，應對其__。

A．給以行政處分

B．作出停業(yè)或開除處理

C．予以處罰

D．要求公開致歉

E．記入其信用檔案

9、租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應用模式主要是．(2009年試題)A：置業(yè)投資 B：設(shè)備租賃

C：售后回租

D：權(quán)益融資

E：借款合同

10、下列關(guān)于商品房銷售的說法正確的是。

A：必須按套銷售

B：不得分割拆零銷售

C：不必按套銷售

D：可以分割拆零銷售

E：在按套銷售的基礎(chǔ)上，可以采取分割拆零銷售的方式

11、通常情況下法律、法規(guī)不得拍賣的房地產(chǎn)包括。

A：未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的

B：共有房地產(chǎn)，已經(jīng)其他共有人書面同意的

C：權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的D：權(quán)利人對房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的

E：司法和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的12、合同生效應具備下列條件__。

A．當事人具有相應的民事行為能力

B．應該使用相應的示范文本

C．意思表達真實

D．不能損害另一方利益

E．不違反法律和社會公共利益

13、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，說房地產(chǎn)市場具有（）是不正確的。

A．供給非同質(zhì)性

B．需求多樣性

C．競爭充分性

D．交易復雜性

14、居住區(qū)按居住戶數(shù)或人數(shù)規(guī)模，分為三級。

A：居住樓

B：居住小區(qū)

C：居住組團

D：居住區(qū)

E：獨立式組團

15、以下項目用地，不得通過劃撥方式供地的是__。

A．城市基礎(chǔ)設(shè)施

B．經(jīng)濟適用住房

C．商品住宅

D．社區(qū)小學

16、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為年。

A：0.63 B：1.63 C：2.25 D：12.50 E：借款合同

17、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為__。

A．9.26% B．10.09% C．11.11% D．12%

18、在正常情況下拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格三者之間的關(guān)系為__。

A．拍賣價格>招標價格>協(xié)議價格

B．拍賣價格>協(xié)議價格>招標價格

C．招標價格>拍賣價格>協(xié)議價格

D．招標價格>協(xié)議價格>拍賣價格

19、在建設(shè)用地使用權(quán)出讓時，必須符合。

A：城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃

B：國土規(guī)劃

C：土地利用總體規(guī)劃

D：建設(shè)用地計劃

E：城市規(guī)劃

20、拆除租賃房屋時，如果被拆遷入與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是。

A：面積結(jié)算

B：貨幣補償

C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換

D：貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、價格等于“成本加平均利潤”，是長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備下述條件__。

A．生產(chǎn)成本高于市場平均成本

B．生產(chǎn)成本低于市場平均成本

C．自由競爭

D．該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)

E．生產(chǎn)成本等于市場平均成本

22、保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。

A：利潤為零時

B：利潤最大時

C：允許的最低經(jīng)濟效益指標

D：允許的最高經(jīng)濟效益指標

E：借款合同

23、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年初未償還貸款本息累計為10200萬元，其中未償還利息累計為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7％，當年只付息不還本，則當年應計利息為萬元。

A：717．50 B：721．00 C：724．50 D：735．00 E：借款合同

24、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供__。

A．《住宅平面示意圖》

B．《住宅立面示意圖》

C．《住宅剖面示意圖》

D．《住宅質(zhì)量保證書》

E．《住宅使用說明書》

25、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的是__。

A．新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后60日內(nèi)向登記機關(guān)提出申請

B．城郊農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員集體轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原集體土地全部轉(zhuǎn)為國有土地。原集體土地上的房屋權(quán)利人應當自這一事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請登記

C．房屋權(quán)屬登記機關(guān)自受理登記申請之日起，10日內(nèi)應當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應當書面通知權(quán)利人或權(quán)利申請人

D．房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，登記機關(guān)應當做出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的方可予以補發(fā)房屋權(quán)屬證書

第三篇：2016年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》試題

2016年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》試題 問答題

(一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲知該綜合樓 的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價方法。請問： 1.假設(shè)開發(fā)法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提?

2.在各種不同的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法的測算主要有哪些差別?

(二)甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場價值。房地產(chǎn)估價機構(gòu)采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結(jié)果后出具新的評估報告。請問：

1.房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由 2.針對本案情況，在前次估價的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價報告應補充哪些外部作業(yè)工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整?

三、李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購臵了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

1.若停業(yè)損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

2.除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內(nèi)容? 單選題

(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌蟹康禺a(chǎn)估價機構(gòu)進行估價，房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托進行了市場調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.本次住宅轉(zhuǎn)讓估價的估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 2.該估價項目最適宜采用的估價技術(shù)思路為()。

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值 B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權(quán)價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響

3.采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術(shù)思路為()。

A.按市場租金評估該廣告位收益價值 B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本 D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

4.對該套住宅進行房地產(chǎn)抵押估價，則估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)(二)

某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區(qū)的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡易房。

5.本次估價的對象應包括()。A.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井 B.土地使用權(quán)、平房、水井 C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻 D.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻 6.本估價項目最適宜采用的估計技術(shù)思路為()。

A.采用批量估價方法進行評估 B.采用標準價調(diào)整法進行評估 C.選用適宜估價方法進行個案評估 D.采用假設(shè)開發(fā)法進行個案評估

7.采用比較估價時，適宜選為可比實例的是()。

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

8.若甲公司抵押貸款時以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價方法為()。

A.比較法和收益法 B.成本法和假設(shè)開發(fā)法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押貸款時以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

A.5棟共計5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權(quán)

C.鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分攤的土地使用權(quán)

D.生產(chǎn)車間的建筑物及其分攤的土地使用權(quán)

10.甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時，評估其轉(zhuǎn)讓價值的內(nèi)涵為()。

A.土地使用權(quán)價值及全部建筑價值 B.全部房地產(chǎn)價值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價值減損額

C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價值-承租人租金損失-貸款余額

第四篇：房地產(chǎn)估價師《案例與分析》

房地產(chǎn)估價師考試當中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關(guān)于這門考試考生怎么應對?

房地產(chǎn)估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準確、統(tǒng)一的標準答案，而房地產(chǎn)估價師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標準答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產(chǎn)估價規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識的學習，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應該是公認的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強，案例考試是在我們四門課當中綜合性最強的一門。要想通過案例考試應該熟悉房地產(chǎn)估價相關(guān)知識，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營管理當中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應該還得說是我們房地產(chǎn)的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學的知識進行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務經(jīng)驗，因為考試當中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務，直接上來就是書本對書本，我上來就來學習，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當中，它就要求必須要有一定的估價實踐經(jīng)驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務估價經(jīng)驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應該具備一定的語言組織和書面表達能力，為什么這么說呢?比如，案例當中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內(nèi)，把你答題的要點組織好，表達準確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達的實踐經(jīng)驗很難在有限的時間內(nèi)把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達不清楚，白白丟了一些不應該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學生。他們認為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導書進考場就是了?？荚嚨臅r候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學習過程當中動力不足，沒有盡最大的努力去準備、復習，結(jié)果是還沒上戰(zhàn)場，已經(jīng)先輸了一場了。在考場當中要想現(xiàn)翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內(nèi)把你所有的知識點都找全，并且組織好表達準確，這個非常難。所以基于這四點認識，我認為案例考試還是有它的難點的。它應該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當中或者在學習當中學好這門課，簡單說一下，我個人總結(jié)的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統(tǒng)的學習好房地產(chǎn)估價規(guī)范。很多學生不以為然，說規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語、說法都不一致，為什么還要學它呢?規(guī)范是一個非常好、非常嚴謹?shù)臇|西，我們國家也正在著手對《規(guī)范》進行修訂，但是在沒有新的規(guī)范出臺之前，原估價規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個非常嚴謹組織性，邏輯性非常強這樣的具有一定法律效率的指導標準。所以很多同學忽視對《規(guī)范》的學習。

第三，我覺得房地產(chǎn)估價實際上就是估價人員把房地產(chǎn)的客觀價值認識出來，然后把它揭示出來，科學表達出來，這個時候有影響房地產(chǎn)價格的因素很復雜，如何找準不同類型的、房地產(chǎn)項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業(yè)用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產(chǎn)估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復習當中應該是邊學習，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學習方法是一種事半功倍的學習方法，所以這點希望同學們能夠認真的體會。第五，我認為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當中如果我們同學參加過估價實踐的話應該及時總結(jié)經(jīng)驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。

第五篇：2015年下半年江西省房地產(chǎn)估價師案例與分析：建筑物經(jīng)濟壽命試題

2015年下半年江西省房地產(chǎn)估價師案例與分析：建筑物經(jīng)濟壽命試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、由于房地產(chǎn)的流動性差，從而導致房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較差，存在變現(xiàn)風險的房地產(chǎn)特性是。A：弱流動性 B：異質(zhì)性

C：壽命周期長 D：不可移動性 E：借款合同

2、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為（）萬元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

3、初步可行I生研究階段投資估算的精確度可達__，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%

4、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為15萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A．375 B．750 C．214.3 D．166.7

5、開發(fā)一銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項目和部分其他用途類型的開發(fā)項目，這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流入是。A：銷售收入 B：出租收入 C：利息收入 D：轉(zhuǎn)售收入 E：借款合同

6、商業(yè)標準宗地的位置應是__。A．街角地 B．二面臨街地 C．一面臨街地 D．畸零地

7、信用卡的功能不包括__功能。A．轉(zhuǎn)賬結(jié)算 B．儲蓄 C．匯兌 D．期權(quán)

8、國家實行土地登記制度，由對所管轄的土地進行登記造冊。A：縣級以上人民政府

B：縣級以上人民政府土地管理部門 C：縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)管理部門 D：鄉(xiāng)級以上人民政府

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

9、假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取。A：最佳用途 B：最佳規(guī)模 C：最佳集約度 D：最佳開發(fā)時機

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、一般來說，__對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A．政治法律環(huán)境 B．經(jīng)濟環(huán)境 C．人口環(huán)境

D．社會文化環(huán)境

11、職工以成本價購買公有住房，房屋權(quán)屬登記時產(chǎn)別為。A：房改售房 B：公產(chǎn) C：私產(chǎn)

D：私產(chǎn)(部分產(chǎn)權(quán))E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵?。A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度 B：估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度 C：估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度 D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、在需求曲線圖上，需求曲線是一條傾斜的曲線。A：自左上方向左下方 B：自左上方向右下方 C：自右上方向右下方 D：自右上方向左下方 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是__。

A．假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法 B．運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用

C．假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房 D．假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

15、某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸，且與該建筑物長軸方向一致，則該墻體。(2007年試題)A：既是外墻也是縱墻 B：既是外墻也是橫墻 C：既是山墻也是縱墻 D：既是山墻也是橫墻 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的保修期從__之日起計算。A．房屋竣工

B．房屋質(zhì)量驗收合格 C．房屋交付用戶使用 D．業(yè)主委員會成立

17、明確估價基本事項是實施估價的基本前提，實際估價中不能明確估價事項的責任主要應歸屬于。A：估價委托人 B：估價利害關(guān)系人

C：承擔估價項目的估價師 D：估價對象的權(quán)利人

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、修建性詳細規(guī)劃用以指導。

A：確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標 B：各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工的規(guī)劃設(shè)計 C：確定空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求 D：確定道路和工程管線控制性位置 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、經(jīng)濟適用住房指導價是根據(jù)平均成本加__%以內(nèi)的利潤確定的。A．3 B．5 C．6 D．8 20、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應當以__為單元建檔。A．街道 B．房號 C．幢 D．丘

21、人防工程的地下室面積建筑面積。A：屬不應分攤的共有 B：屬分攤的共有 C：不屬共有

D：屬物業(yè)公司所有 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況主要是房地產(chǎn)的供求狀況。A：全國本類 B：本地區(qū)本類 C：全國 D：本地區(qū)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為萬元。A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9％，若該類房地產(chǎn)的資本化率為10．8％，則自有資本要求的年收益率為。A：15．0％ B：15.7％ C：12．6％ D：11.6％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、隨著我國房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，以前不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的形式越來越得到普遍應用。

A：長期投資、實物投資和直接投資 B：長期投資、間接投資和實物投資 C：短期投資、實物投資和金融投資 D：短期投資、間接投資和金融投資 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，建設(shè)工期10個月，工程合同價為1000萬元，按照規(guī)定，該開發(fā)公司申領(lǐng)《施工許可證》時的到位資金應不少于萬元。A：100 B：150 C：300 D：500 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、下列關(guān)于法的效力的表述中，正確的有。A：行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī) B：地方政府規(guī)章的效力高于行政法規(guī)

C：地方性法規(guī)的效力高于本級地方政府規(guī)章 D：部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力 E：部門規(guī)章的效力高于地方性法規(guī)

3、合同生效應具備下列條件__。A．當事人具有相應的民事行為能力 B．應該使用相應的示范文本 C．意思表達真實

D．不能損害另一方利益

E．不違反法律和社會公共利益

4、某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20m2的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準價格是__元/m2。A．8571 B．10000 C．13393 D．15625

5、某宗估價對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為（）年。A．38 B．42 C．58 D．60 6、2008年8月，Z房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式，取得了一塊住宅建設(shè)用地使用權(quán)，項目開發(fā)總投資2000萬元(含500萬元土地使用權(quán)出讓金)，如果B房地產(chǎn)開發(fā)公司要轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項目，除土地使用權(quán)出讓金500萬元外，實際投入該住宅建設(shè)工程的資金額應達到萬元以上。A：200 B：250 C：400 D：500 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、為了加強工程勘察和工程設(shè)計單位的資質(zhì)管理，保障國家財產(chǎn)和人身安全，促進技術(shù)進步，提高工程勘察設(shè)計水平，建設(shè)部頒發(fā)了__。A．《建設(shè)工程勘察和設(shè)計管理條例》 B．《建設(shè)工程勘察和設(shè)計管理規(guī)范》 C．《建設(shè)工程勘察和設(shè)計單位資質(zhì)管理規(guī)定》 D．《建設(shè)工程勘察和設(shè)計單位資質(zhì)管理條例》

8、外匯市場的參與者。A：外匯經(jīng)紀人 B：客戶 C：外匯銀行 D：中央銀行 E：商業(yè)銀行

9、合法原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行估價活動．合法權(quán)益應包括等方面。A：合法交易 B：合法產(chǎn)權(quán) C：合法使用 D：合法處分 E：合法建設(shè)

10、下列關(guān)于各級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務范圍，表述正確的是。A：一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務

B：二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務

C：三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務

D：暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務

E：暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務

11、下列關(guān)于計算貸款綜合風險度系數(shù)的表述中，不正確的是__。A．項目風險越大，風險等級系數(shù)值越大 B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越小

C．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

12、某投資者以25萬元購買了一個商鋪2年的經(jīng)營權(quán)，第一年凈現(xiàn)金流量可能為：22萬元、18萬元和14萬元，概率分別為0.2、0.6和0.2；第二年凈現(xiàn)金流量可能為：28萬元、22萬元和16萬元，概率分別為0.15、0.7和0.15，若折現(xiàn)率為10%。問該購買商鋪投資凈現(xiàn)值的期望值為__萬元。A．25 B．35 C．40 D．45

13、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后__日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格”。A．30 B．90 C．50 D．60

14、關(guān)于運營預算，下列說法錯誤的是__。

A．該預算列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目

B．不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時間

C．不需為不可預見費用的支出預留空間

D．除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個分析物業(yè)過去的經(jīng)營表現(xiàn)和根據(jù)對未來的有關(guān)估計對個別的預算項目做出適當調(diào)整的機會

15、產(chǎn)權(quán)人將擁有的房地產(chǎn)向保險公司投保時，簽訂保險合同的形式主要有。A：保證書 B：投保單 C：保險單 D：批單 E：暫保單

16、下列有關(guān)收益法估價的公式中，正確的是（）。A.A B.B C.C D.D E.E

17、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是__模式。A．選擇專業(yè)化 B．產(chǎn)品專業(yè)化 C．大量定制 D．市場集中化

18、實行?？顚Ｓ?、封閉管理，儲備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優(yōu)先用于償還土地儲備貸款的本金和利息。A：土地購置貸款 B：土地開發(fā) C：建設(shè)貸款

D：土地儲備貸款 E：借款合同

19、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資過程包括（）。A．資金籌措 B．直接融資 C．間接融資 D．資金供應

20、下列屬于不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況的有。A：司法機關(guān)依法決定查封的

B：經(jīng)過其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn) C：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 D：依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 E：權(quán)屬無爭議的

21、在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，由負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收等手續(xù)并組織實施。A：政府部門 B：建設(shè)部門 C：房管部門 D：開發(fā)企業(yè) E：借款合同

22、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點的有。(2006年試題)A：買地一建房一賣房 B：買房一經(jīng)營

C：買房一出租一轉(zhuǎn)售 D：買房一出租

E：買地一開發(fā)一轉(zhuǎn)讓

23、某地區(qū)商品住宅價格自1997～2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2003年住宅價格為__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

24、下列關(guān)于測量學，表述正確的是。

A：點到大地水準面的鉛垂距離，也稱“海拔” B：我國采用東海平均海水面作為高程基準

C：海洋或湖泊的水面在自由靜止時的表面，稱為水準面 D：與水準面相切的平面稱為水平面

E：測量工作的根本任務是確定地面點的空間位置

25、從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力的財務報表是__。A．全部投資現(xiàn)金流量表 B．資本金現(xiàn)金流量表 C．投資者各方現(xiàn)金流量表 D．資金來源與運用表