第一篇：菏澤市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估試行辦法

菏澤市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估試行辦法

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菏澤市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估試行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范我市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估行為，保證房屋征收評(píng)估客觀、公平，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《菏澤市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》等有關(guān)法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 評(píng)估被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，以及對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、評(píng)估專家委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評(píng)估、鑒定業(yè)務(wù)；與被征收人有利害關(guān)系或者是被征收人的，應(yīng)當(dāng)回避；應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，評(píng)估結(jié)果或者鑒定意見(jiàn)無(wú)效。

任何單位或者個(gè)人不得干預(yù)評(píng)估、鑒定行為和結(jié)果。

第四條 承擔(dān)房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由征收項(xiàng)目所在辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（居委會(huì)）組織被征收人在征收部門規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商選定，協(xié)商不成的，在征收部門的主持下，由公證機(jī)構(gòu)以公開抽簽或者搖號(hào)的方式選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，并對(duì)抽簽或搖號(hào)的過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證。

市征收部門定期推薦社會(huì)信譽(yù)好、綜合實(shí)力強(qiáng)、具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，供當(dāng)事人選擇。

第五條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂書面房屋征收評(píng)估委托合同。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

第六條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)同一房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就評(píng)估對(duì)象、時(shí)點(diǎn)、依據(jù)、原則、技術(shù)路線、方法、價(jià)值內(nèi)涵、重要參數(shù)選取等進(jìn)行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第七條 對(duì)于承接的房屋征收評(píng)估項(xiàng)目，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展評(píng)估業(yè)務(wù)。

第八條 房屋征收評(píng)估費(fèi)用和專家鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。房屋征收評(píng)估費(fèi)用按照國(guó)家規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，專家鑒定費(fèi)用參照評(píng)估費(fèi)用收取。征收部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施房屋征收評(píng)估的，從征收補(bǔ)償費(fèi)用中列支。

第九條 在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師違反本辦法的，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，記入其信用檔案。

第二章 被征收房屋價(jià)值評(píng)估

第十條 被征收房屋價(jià)值是指被征收的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。因征收房屋造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失以及市、縣級(jí)人民政府規(guī)定的其他補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用等在征收補(bǔ)償方案中明確。

前款所述的其他不動(dòng)產(chǎn)是指不可移動(dòng)的圍墻、水井、煙囪、水塔、苗木等。

第十一條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定被征收房屋的補(bǔ)償金額提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

第十二條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估對(duì)象，其中評(píng)估對(duì)象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。

第十三條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

第十四條 被征收房屋的建筑面積，以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。

對(duì)未經(jīng)登記的房屋，經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定后，其建筑面積以實(shí)際丈量為準(zhǔn)。

對(duì)被征收房屋面積有異議的，提出異議者可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算，被征收房屋面積以測(cè)繪成果為準(zhǔn)。第十五條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須入戶對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，必要時(shí)，通過(guò)錄音、錄像、拍照等方式取得相關(guān)資料。

實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由被征收人、實(shí)地查勘的估價(jià)人員、征收部門（或征收實(shí)施單位）有關(guān)人員、監(jiān)督部門人員等共同簽字認(rèn)可。

被征收人應(yīng)當(dāng)積極配合評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估工作。被征收人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，由征收部門（或征收實(shí)施單位）有關(guān)人員、監(jiān)督部門人員、估價(jià)人員以及無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，作為評(píng)估的依據(jù)。因被征收人原因不能對(duì)被征收房屋進(jìn)行入戶實(shí)地查勘、拍攝影像資料，評(píng)估機(jī)構(gòu)可依據(jù)被征收房屋的權(quán)屬資料、可確權(quán)書證等進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。

第十六條 被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)以合法建筑面積為依據(jù)，按照被征收房屋所在區(qū)位的新建普通商品房市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被征收房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用途、使用年限、新舊程度、容積率、配套設(shè)施、土地等因素進(jìn)行評(píng)估。

（一）被征收房屋的容積率為基準(zhǔn)容積率的，按房屋的評(píng)估價(jià)值給予貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

（二）被征收房屋的容積率低于基準(zhǔn)容積率的，扣除不足部分的建安造價(jià)等相關(guān)費(fèi)用（500元/平方米）后，按基準(zhǔn)容積率的相應(yīng)建筑面積給予貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

空閑的合法國(guó)有土地，對(duì)選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照?guó)家有關(guān)規(guī)定經(jīng)評(píng)估后給予補(bǔ)償；對(duì)選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，扣除基準(zhǔn)容積率相應(yīng)建筑面積的建安造價(jià)等相關(guān)費(fèi)用（500元/平方米）后，按基準(zhǔn)容積率的相應(yīng)建筑面積給予房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

（三）被征收房屋的容積率高于基準(zhǔn)容積率的，以被征收房屋的權(quán)屬證書、可確權(quán)書證或2004年房屋普查資料為依據(jù)，依法給予貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對(duì)沒(méi)有合法有效證件的高出部分房屋，被征收房屋所有權(quán)人在規(guī)定期限內(nèi)主動(dòng)配合拆除的，按照380元/平方米給予補(bǔ)助。

第十七條 被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修的價(jià)值按照被征收房屋的合法建筑面積每平方米300元的標(biāo)準(zhǔn)給予包干補(bǔ)償。

被征收房屋有承租人的，裝飾裝修包干補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)按照租賃合同約定給付；沒(méi)有約定的，由出租方和承租方在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商確定；在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商不成的，征收部門可向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全手續(xù)后先予征收，待糾紛解決后，按本辦法進(jìn)行補(bǔ)償。

對(duì)確屬高檔裝修的，由當(dāng)事人提出申請(qǐng)，經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，結(jié)合成新以質(zhì)論價(jià)給予補(bǔ)償。

第十八條 房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

第十九條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果向被征收人公示7日，公示期間應(yīng)當(dāng)安排負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。對(duì)被征收人反映的確屬錯(cuò)估的部分，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)予以記錄，并報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行修改、完善。

公示期滿后，征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人提供分戶評(píng)估報(bào)告。分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)在公示期滿后10日內(nèi)送達(dá)被征收人。

征收的房屋有產(chǎn)權(quán)、債務(wù)糾紛的，由當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商解決。在規(guī)定期限內(nèi)未解決的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣區(qū)人民政府依照有關(guān)規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定并公告，房屋征收部門就有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全手續(xù)后可先予征收。待糾紛解決后，按本辦法進(jìn)行補(bǔ)償。

第三章 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估

第二十條 以征收范圍內(nèi)所有被征收房屋價(jià)值的評(píng)估均價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合征收項(xiàng)目實(shí)際情況，評(píng)估確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的平均價(jià)格，樓層差價(jià)依據(jù)市場(chǎng)行情確定。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為保障性安居工程，價(jià)格已經(jīng)確定的，可以不評(píng)估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值。

第二十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。

第二十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價(jià)格提供依據(jù)，評(píng)估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

第二十三條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

第四章 復(fù)核評(píng)估和鑒定

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋說(shuō)明。第二十五條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估結(jié)果或者評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評(píng)估價(jià)值改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告，并按照原程序送交相關(guān)單位；評(píng)估價(jià)值沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi)，可以向市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)終局鑒定。

第二十七條 市征收部門成立由房地產(chǎn)估價(jià)師以及城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的評(píng)估專家委員會(huì)，對(duì)房屋征收評(píng)估進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理房屋征收評(píng)估鑒定。

第二十八條 受理房屋征收評(píng)估鑒定后，評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應(yīng)當(dāng)為房地產(chǎn)估價(jià)師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理房屋征收評(píng)估鑒定事宜。

原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有義務(wù)對(duì)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定涉及的有關(guān)事宜進(jìn)行說(shuō)明。

第二十九條 評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的評(píng)估報(bào)告的評(píng)估依據(jù)、技術(shù)路線、方法選用、參數(shù)選取、價(jià)值確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題出具書面鑒定意見(jiàn)。

評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具該評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。

第五章 附 則

第三十條 各縣征收主管部門可依據(jù)本辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際研究制定具體實(shí)施辦法。

第三十一條 本辦法自2011年5月13日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的房屋拆遷項(xiàng)目，仍按2007年4月23日菏澤市房產(chǎn)管理局發(fā)布的《菏澤市城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》執(zhí)行。

第二篇：長(zhǎng)沙市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估管理辦法(試行)

長(zhǎng)沙市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估管理辦法（試行）

（討論稿）

第一條 為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《長(zhǎng)沙市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 在本市從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的評(píng)估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本辦法的要求。

第三條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員從事房屋征收評(píng)估活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則。任何組織或者個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估過(guò)程和評(píng)估結(jié)果。

第四條 長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。區(qū)縣房屋征收部門負(fù)責(zé)組織本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定工作。

長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱中介協(xié)會(huì)）負(fù)責(zé)為區(qū)縣房屋征收部門組織房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定工作提供技術(shù)指導(dǎo)。

第五條 長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、營(yíng)業(yè)范圍、從業(yè)經(jīng)歷、監(jiān)管記錄、信用情況及社會(huì)情況反映良好等，建立房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)備選名錄，并向社會(huì)公布。進(jìn)入備選名錄的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件：

（一）具備房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)；

（二）無(wú)不良執(zhí)業(yè)記錄；

（三）在行業(yè)信用評(píng)價(jià)上長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)排名××名。

未列入房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)備選名錄的，不得承接本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

第六條 房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房屋征收評(píng)估工作應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）遵守法律、法規(guī)、政策及相關(guān)技術(shù)規(guī)范；

（二）接受省、市中介協(xié)會(huì)及房屋征收評(píng)估專家委員會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)；

（三）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告能夠獨(dú)立、客觀、公正地完成，評(píng)估結(jié)果科學(xué)、公正、規(guī)范；

（四）簽訂房屋征收評(píng)估委托合同及報(bào)送房屋征收評(píng)估報(bào)告；

（五）依法履行評(píng)估技術(shù)咨詢、注意事項(xiàng)提醒、解釋或復(fù)核義務(wù)；

（六）遵守房屋征收評(píng)估檔案管理規(guī)定。

第七條 長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的監(jiān)督考核，建立房屋征收評(píng)估誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系，并將考核結(jié)果記入其信用檔案。

第八條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有下列情形之一的，記入其信用檔案不良監(jiān)管記錄；造成嚴(yán)重后果的，依法追究其法律責(zé)任，并移交相關(guān)主管部門依法處理：

（一）因房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)侵害國(guó)家和個(gè)人利益，給社會(huì)造成不良影響的；

（二）因房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估導(dǎo)致相關(guān)人員提出復(fù)議、訴訟，被相關(guān)部門或人民法院裁定存在問(wèn)題的；

（三）因房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)被紀(jì)檢、監(jiān)察、審計(jì)部門認(rèn)定存在問(wèn)題的；

（四）被選定參與房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)，無(wú)故拒絕承接評(píng)估業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓評(píng)估業(yè)務(wù)的；或以不正當(dāng)手段獲取房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)的；

（五）與當(dāng)事人一方串通，損害對(duì)方合法權(quán)益的；出具虛假或有重大錯(cuò)誤評(píng)估報(bào)告的；

（六）參與房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)及房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估人員與委托人或者評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)人員有利害關(guān)系的且沒(méi)有履行回避；

（七）不履行房屋征收評(píng)估技術(shù)咨詢、解釋或復(fù)核義務(wù)的；或不配合專家委員會(huì)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和鑒定，以及二次申請(qǐng)鑒定，確實(shí)存在問(wèn)題的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第九條 經(jīng)查實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有本辦法第八條情況之一的，不予列入房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。

因存在不良監(jiān)管記錄未列入或退出機(jī)構(gòu)名錄的，自退出之日起兩年內(nèi)沒(méi)有發(fā)生不良監(jiān)管記錄的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可以再次申請(qǐng)列入機(jī)構(gòu)名錄。申請(qǐng)時(shí)，需向長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，提交整改措施，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)組織監(jiān)察、信訪、法制中介協(xié)會(huì)等相關(guān)部門評(píng)議整改期內(nèi)效果并聽(tīng)取群眾意見(jiàn)，達(dá)到要求的方可批準(zhǔn)列入機(jī)構(gòu)名錄。

第十條 列入房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)量達(dá)到下述標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不能同時(shí)承接新的房屋征收項(xiàng)目評(píng)估工作：

（一）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)在估業(yè)務(wù)量達(dá)到2000戶；

（二）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)二級(jí)資質(zhì)在估業(yè)務(wù)量達(dá)到1000戶；

（三）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)三級(jí)資質(zhì)在估業(yè)務(wù)量達(dá)到500戶。

第十一條 區(qū)縣房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)在長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中介協(xié)會(huì)網(wǎng)站公開發(fā)布房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇通知。符合條件的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在通知規(guī)定的報(bào)名時(shí)限內(nèi)，可以向區(qū)縣房屋征收部門提出書面申請(qǐng)。由區(qū)縣房屋征收部門按本辦法審核后在征收范圍內(nèi)和市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中介協(xié)會(huì)網(wǎng)站公布，供被征收人協(xié)商選定。

第十二條 區(qū)縣房屋征收部門組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，并將協(xié)商選定結(jié)果在征收范圍內(nèi)和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、中介協(xié)會(huì)網(wǎng)站公布。

第十三條 協(xié)商不成的，區(qū)縣房屋征收部門可以在公布的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)中采取投票方式，以被征收人多數(shù)意見(jiàn)選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，也可以采取公開搖號(hào)的方式隨機(jī)選定。通過(guò)投票方式無(wú)法形成多數(shù)意見(jiàn)的，可以搖號(hào)方式選定。投票或搖號(hào)將選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在當(dāng)天市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員、中介協(xié)會(huì)網(wǎng)上公布。

第十四條 區(qū)縣房屋征收部門組織公開搖號(hào)工作，由被征收人代表負(fù)責(zé)搖號(hào)選出房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，搖號(hào)工作應(yīng)進(jìn)行全程錄像，公證單位負(fù)責(zé)公證。

屬地街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助區(qū)縣房屋征收部門做好被征收人代表選擇組織工作。

第十五條 在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定過(guò)程中，被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不協(xié)商，造成無(wú)法按期選定的，由區(qū)縣房屋征收部門從報(bào)名的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)中搖號(hào)確定。

第十六條 在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定過(guò)程中，沒(méi)有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名的，由區(qū)縣房屋征收部門從長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄中選定不低于7家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，供被征收人協(xié)商、投票或搖號(hào)選定。

第十七條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定后，由區(qū)縣房屋征收部門與被選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收評(píng)估委托合同，并在合同簽訂之后的15日內(nèi)，向其出具房屋征收評(píng)估委托書。

第十八條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)

估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第十九條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為：“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

第二十條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

房屋征收評(píng)估價(jià)值為被征收房屋的房地產(chǎn)客觀市場(chǎng)價(jià)值，不包含被征收房屋的裝飾裝修與附著物的價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等的搬遷費(fèi)用，停產(chǎn)、停業(yè)損失等補(bǔ)償，以及臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等其它費(fèi)用。

第二十一條 被征收房屋的價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)與被征收房屋的價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

第二十二條 委托人及相關(guān)部門和被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘，如實(shí)向房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估所必需的資料，并對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，但評(píng)估機(jī)構(gòu)不對(duì)因資料失實(shí)造成的差錯(cuò)負(fù)責(zé)。

對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)；對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)國(guó)土、規(guī)劃房屋等行政部門的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

第二十三條 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，被征收房屋補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)比較法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

僅選用一種方法進(jìn)行評(píng)估的，須說(shuō)明原因。

第二十四條 房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照下列程序操作： 房屋征收評(píng)估委托合同，應(yīng)載明如下事項(xiàng)：

1、委托人和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本情況；

2、負(fù)責(zé)本評(píng)估項(xiàng)目?jī)擅陨系淖?cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；

3、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)等評(píng)估基本事項(xiàng)；

4、委托人應(yīng)提供的評(píng)估所需資料；

5、評(píng)估過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；

6、評(píng)估費(fèi)用及收取方式；

7、評(píng)估報(bào)告交付時(shí)間、方式；

8、違約責(zé)任；

9、解決爭(zhēng)議的方法；

10、其他需要載明的事項(xiàng)。

第二十五條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂合同后組織專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘：調(diào)查被征收房屋情況，做好丈量、影像、查勘記錄等工作，并對(duì)評(píng)估對(duì)象的位置、環(huán)境等各項(xiàng)因素進(jìn)行調(diào)查記錄。房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在查勘記錄中應(yīng)載明當(dāng)被拆遷人不予配合，應(yīng)由無(wú)關(guān)的第三方見(jiàn)證并簽字，在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。

第二十六條 收集房地產(chǎn)交易可比實(shí)例及其他有關(guān)資料，擬定評(píng)估作業(yè)方案，包括擬采用的評(píng)估方法及評(píng)估技術(shù)路線的選定，擬定整體評(píng)估及分戶評(píng)估的作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度；選定評(píng)估方法，計(jì)算確定評(píng)估結(jié)果；公示期滿后撰寫分戶評(píng)估報(bào)告。

第二十七條 向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，公示期為7日；被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具征收評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說(shuō)明。

被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向原房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。

分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)撰寫整體評(píng)估報(bào)告及分戶評(píng)估報(bào)告。向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。經(jīng)專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告；被征收人對(duì)鑒定結(jié)果仍有異議的，按照國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。

房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)將評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。第二十八條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》與《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定的內(nèi)容出具整體評(píng)估報(bào)告及分戶評(píng)估報(bào)告，必須經(jīng)兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及參加項(xiàng)目評(píng)估的人員簽章并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。

第二十九條 評(píng)估報(bào)告估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期為自提交正式評(píng)估報(bào)告之日起，到征收決定的有效期止。

第三十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料與評(píng)估報(bào)告共同整理歸檔保存：

（一）房屋征收評(píng)估委托合同；

（二）房屋征收決定公告；

（三）已登記房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地使用證及有關(guān)材料；未經(jīng)登記建筑認(rèn)定處理情況等資料；

（四）評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘紀(jì)錄、影像等資料；

（五）可比實(shí)例的實(shí)地查勘紀(jì)錄、影像等資料；

（六）確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等資料；

（七）復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)與復(fù)核報(bào)告，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)鑒定申請(qǐng)與鑒定報(bào)告（如涉及復(fù)核與鑒定）；

（八）其它涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要資料。

整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)有紙質(zhì)與電子文檔，評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料應(yīng)保留10年。保管期限屆滿而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)保管到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。

第三十一條 房屋征收評(píng)估中依法代管的房屋、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及評(píng)估過(guò)程中形成的有關(guān)評(píng)估資料另行提交委托人。

第三十二條 被選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在完成分戶評(píng)估報(bào)告30日內(nèi)，將基準(zhǔn)價(jià)格、評(píng)估參數(shù)選取、評(píng)估方法選用等重要數(shù)據(jù)報(bào)長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)和中介協(xié)會(huì)。

長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)應(yīng)逐步建立和完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)征收評(píng)估業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)數(shù)據(jù)信息實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

第三十三條 房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)；但鑒定改變?cè)康禺a(chǎn)評(píng)估結(jié)果的，費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)；復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)；房屋征收評(píng)估收費(fèi)及鑒定費(fèi)用按照物價(jià)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。

第三十四條 在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的違規(guī)行為，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等相關(guān)規(guī)定處罰；違反規(guī)定收費(fèi)的由物價(jià)部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定處理。

第三十五條 征用本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地,實(shí)施房屋征收評(píng)估的，可參照本辦法執(zhí)行。

第三十六條 本辦法由長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。第三十七條 本辦法自2012年 月 日起施行。

第三篇：鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法[范文模版]

關(guān)于印發(fā)《鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的通知

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鎮(zhèn)政征規(guī)發(fā)〔2012〕3號(hào)

關(guān)于印發(fā)《鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收

評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的通知

各房屋征收部門、房屋征收實(shí)施單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)，各有關(guān)單位：

根據(jù)《鎮(zhèn)江市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第五十二條的規(guī)定，市住建、房屋征收部門研究制定了《鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

二○一二年二月二日

主題詞：征收 評(píng)估 規(guī)范 通知

鎮(zhèn)江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室

2012年2月2日印發(fā)

鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法

第一條 為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)，保證房屋征收評(píng)估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、省政府關(guān)于印發(fā)《江蘇省貫徹實(shí)施<國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>若干問(wèn)題的規(guī)定》的通知、住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《鎮(zhèn)江市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 評(píng)估市區(qū)國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下稱評(píng)估機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下稱評(píng)估專家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。

任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條 房屋征收評(píng)估應(yīng)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估三級(jí)以上資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按資質(zhì)管理規(guī)定從事業(yè)務(wù)，評(píng)估人員應(yīng)符合相關(guān)從業(yè)規(guī)定。

第五條 房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算評(píng)估，作為征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額的依據(jù)之一；房屋征收分戶評(píng)估，作為被征收房屋及其附屬物等（含其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)）的補(bǔ)償依據(jù)。

第六條 評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。

評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商選定具體程序是：

（一）由房屋征收部門發(fā)布征收評(píng)估信息；

（二）具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名；

（三）房屋征收部門按報(bào)名先后順序向被征收人公布備選評(píng)估機(jī)構(gòu)名單；

（四）發(fā)放房屋征收選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)通知書和意見(jiàn)表，發(fā)放率超過(guò)90%；

（五）被征收人協(xié)商選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，在規(guī)定期限內(nèi)填寫意見(jiàn)表，以投票方式告知所選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)。協(xié)商選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的期限不得少于5個(gè)工作日，意見(jiàn)表未按要求填寫、被征收人未簽字（蓋章）或自制、復(fù)制的無(wú)效。

全部被征收人一致選擇某一評(píng)估機(jī)構(gòu)的，為協(xié)商選定；50%以上選擇某一評(píng)估機(jī)構(gòu)的，為多數(shù)決定。被征收人選擇的單一評(píng)估機(jī)構(gòu)戶數(shù)不超過(guò)50%時(shí)，采用抽簽搖號(hào)方式隨機(jī)選定。通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的過(guò)程和結(jié)果，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)依法公證。

評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

第七條 同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，房屋征收部門可以劃分評(píng)估區(qū)域，按第六條規(guī)定產(chǎn)生各評(píng)估區(qū)域的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

同一征收項(xiàng)目由兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商或由房屋征收部門指定一家評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織其它評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第八條 評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，由房屋征收部門作為委托人，向評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。

房屋征收評(píng)估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容。

房屋征收評(píng)估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本情況；

（二）負(fù)責(zé)本評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和評(píng)估工作人員；

（三）評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)等評(píng)估基本事項(xiàng)；

（四）委托人應(yīng)提供的評(píng)估所需資料；

（五）評(píng)估過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（六）評(píng)估費(fèi)用及收取方式；

（七）評(píng)估報(bào)告交付時(shí)間、方式；

（八）違約責(zé)任；

（九）解決爭(zhēng)議的方法；

（十）其他需要載明的事項(xiàng)。

第九條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展評(píng)估工作。

評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

第十條 房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征收實(shí)施等有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向征收項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。

對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

第十一條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。因被征收人的原因不能對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字、蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被征收房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同類房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果有效，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

第十二條 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

第十三條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備等遷移安裝、補(bǔ)償費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托已經(jīng)選定或者確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

第十四條 停產(chǎn)停業(yè)損失是指因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。對(duì)停產(chǎn)停業(yè)期間確實(shí)需要發(fā)生在冊(cè)職工工資和養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用的，給予適當(dāng)補(bǔ)償，職工工資一般按照本市當(dāng)年最低工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用按照單位應(yīng)支付部分計(jì)算。

第十五條 房屋被征收前的效益原則上按照房屋征收決定作出前三年的平均效益計(jì)算；不滿三年的，按照實(shí)際年限計(jì)算。計(jì)算平均效益應(yīng)當(dāng)結(jié)合納稅情況，以會(huì)計(jì)核算及其他有關(guān)資料為依據(jù)，對(duì)不能提供會(huì)計(jì)核算等資料的，按照納稅情況評(píng)估，評(píng)估中使用的有關(guān)指標(biāo)、參數(shù)等應(yīng)參照稅收相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對(duì)銷售額未到稅收起征點(diǎn)而無(wú)需納稅的，其效益可按照起征點(diǎn)的銷售額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。

實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，停產(chǎn)停業(yè)期限為6個(gè)月；實(shí)行非住宅房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限按過(guò)渡期限計(jì)算，過(guò)渡期限從被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并搬遷交房之日起，到產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知交付之日止；被征收人使用征收部門提供類似房屋周轉(zhuǎn)的，使用周轉(zhuǎn)房屋的時(shí)間應(yīng)予扣減。

第十六條 給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)谋徽魇辗课輵?yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：

（一）具有土地、房屋權(quán)屬證明，或者經(jīng)依法認(rèn)定給予補(bǔ)償安置的建筑。

（二）被征收房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)持有合法、有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及其它有關(guān)許可、登記證件。

（三）因房屋被征收造成了停產(chǎn)停業(yè)損失。

法律、法規(guī)和省、市人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十七條 擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，征收時(shí)不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。

被征收房屋于2010年7月1日前已經(jīng)取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，將非經(jīng)營(yíng)性用房用于經(jīng)營(yíng)，在征收時(shí)持續(xù)營(yíng)業(yè)一年以上的，可以結(jié)合實(shí)際營(yíng)業(yè)年限按照下列比例給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

1、持續(xù)營(yíng)業(yè)一年以上、兩年以下的，比例為70%；

2、持續(xù)營(yíng)業(yè)兩年以上、三年以下的，比例為75%；

3、持續(xù)營(yíng)業(yè)三年以上、四年以下的，比例為80%；

4、持續(xù)營(yíng)業(yè)四年以上、五年以下的，比例為85%；

5、持續(xù)營(yíng)業(yè)五年以上的，比例為90%。

第十八條 偽造、變?cè)焱恋?、房屋?quán)屬證明、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證明文件騙取停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)依法予以追繳，并追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十九條 房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)貨幣單位，精確到元。

第二十條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收項(xiàng)目公示欄公示3個(gè)工作日。

公示期間，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

第二十一條 分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

第二十二條 房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)完成后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。

第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說(shuō)明。

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。

第二十五條 原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)原評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《鎮(zhèn)江市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第35條規(guī)定處理。

被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，在評(píng)估書面報(bào)告送達(dá)之日起的10日內(nèi)，未向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，或者經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核后仍持異議，但又未在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定的，被征收房屋價(jià)值可以按評(píng)估結(jié)果或復(fù)核結(jié)果確定。

第二十七條 評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。

第二十八條 評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見(jiàn)。

經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。

第二十九條 房屋征收評(píng)估鑒定過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估專家委員會(huì)要求，就鑒定涉及的評(píng)估相關(guān)事宜進(jìn)行說(shuō)明。需要對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

第三十條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《鎮(zhèn)江市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房屋征收評(píng)估及提交規(guī)范的評(píng)估報(bào)告。

第三十一條 在房屋征收評(píng)估過(guò)程中，被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。

第三十二條 除屬于政府定價(jià)的房屋之外，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

第三十三條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第三十四條 房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十五條 從事房屋征收評(píng)估的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和評(píng)估工作人員應(yīng)當(dāng)熟練掌握房屋征收相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)。評(píng)估機(jī)構(gòu)不得聘用未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)考核不合格人員從事房屋征收評(píng)估工作。

市房屋征收部門應(yīng)當(dāng)定期開展評(píng)估人員培訓(xùn)和繼續(xù)教育活動(dòng)。

第三十六條 在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定處罰。

第三十七條 本辦法自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發(fā)布的《鎮(zhèn)江市城市房屋拆遷評(píng)估管理辦法》同時(shí)廢止。在此之前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的項(xiàng)目，評(píng)估仍按原規(guī)定執(zhí)行。

鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)行為，保證房屋征收評(píng)估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《鎮(zhèn)江市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》、《鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)范。

第二條 在本市市區(qū)國(guó)有土地上，從事房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)范的要求。

第三條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

第四條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

第五條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

第六條 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)板塊和片區(qū)劃分圖作為房屋征收評(píng)估的技術(shù)基礎(chǔ)。

第七條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下稱評(píng)估機(jī)構(gòu)）應(yīng)在房屋征收評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明本評(píng)估結(jié)果應(yīng)用的有效期。有效期自提交正式評(píng)估報(bào)告之日起，至該征收項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。

第二章 房屋征收評(píng)估方法與技術(shù)路線

第八條 房屋征收評(píng)估采用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行，其中住宅房屋采用市場(chǎng)法，非住宅房屋采用市場(chǎng)法、收益法、成本法，在建工程采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。如選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，采用簡(jiǎn)單平均或加權(quán)平均的方式合理確定評(píng)估結(jié)果。

第九條 應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，采用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評(píng)估的，相關(guān)可比實(shí)例的選取及系數(shù)的確定均應(yīng)按附件一、二、三、四的相關(guān)要求進(jìn)行；采用可比實(shí)例修正方式評(píng)估的，可比實(shí)例的選取應(yīng)按照附件五的要求進(jìn)行，系數(shù)的確定與修正按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》并結(jié)合附件五的相關(guān)要求進(jìn)行。

第十條 采用市場(chǎng)法時(shí)，住宅房屋適用基準(zhǔn)價(jià)格修正測(cè)算方式，無(wú)法采用基準(zhǔn)價(jià)格修正測(cè)算方式的可采用可比實(shí)例修正測(cè)算方式；非住宅房屋適用可比實(shí)例修正測(cè)算方式。

第十一條 適用基準(zhǔn)價(jià)格修正測(cè)算方式的住宅房屋，征收評(píng)估測(cè)算的技術(shù)路線為：

1．確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)或征收項(xiàng)目所在的板塊和片區(qū)范圍內(nèi)選擇“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”作為評(píng)估基準(zhǔn)。“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的選取要求見(jiàn)附件一。

2．測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選取條件見(jiàn)附件二。計(jì)算公式為：

比準(zhǔn)價(jià)格V=可比實(shí)例價(jià)格Vs××××

P1——交易情況修正系數(shù)，可比實(shí)例為正常交易時(shí)，該修正系數(shù)為100。P2——交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況自行確定；

P31——可比實(shí)例修正為“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”區(qū)位因素修正系數(shù)。系數(shù)確定參見(jiàn)附件三； P32——可比實(shí)例修正為“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”實(shí)體因素修正系數(shù)。系數(shù)確定參見(jiàn)附件四。3．確定評(píng)估價(jià)格。將被征收房屋與“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為： 被征收房屋評(píng)估價(jià)格Vi=“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”基準(zhǔn)價(jià)格V0××

Pi32——“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件四。

P4——項(xiàng)目所在區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)。當(dāng)“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”位于征收項(xiàng)目范圍內(nèi)時(shí)，該系數(shù)取100；當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋位于征收項(xiàng)目范圍外時(shí)，應(yīng)進(jìn)行區(qū)位因素的標(biāo)準(zhǔn)化修正，將“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的區(qū)位因素情況修正到征收項(xiàng)目所在的區(qū)位因素情況。標(biāo)準(zhǔn)化修正辦法參見(jiàn)附件三。

第十二條 非住宅房屋征收評(píng)估測(cè)算的技術(shù)路線為：

1．確定房屋類別。根據(jù)非住宅房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。其中非營(yíng)業(yè)性用房包括工業(yè)性建筑（廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等）、辦公性建筑（辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）；營(yíng)業(yè)性用房包括商場(chǎng)類建筑（大型百貨商場(chǎng)、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、出租型商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂(lè)類建筑。

2．選擇評(píng)估方法。非住宅房屋適用市場(chǎng)法評(píng)估，其中非營(yíng)業(yè)性用房還適用成本法評(píng)估，營(yíng)業(yè)性用房還適用收益法評(píng)估。

3．測(cè)算評(píng)估價(jià)格。

第十三條 采用收益法評(píng)估的，房屋收益應(yīng)按照同一區(qū)域營(yíng)業(yè)性房屋社會(huì)平均租金收益水平修正確定。

第十四條 采用成本法進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別評(píng)估的方式，評(píng)估出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；建筑物重置結(jié)合成新價(jià)參照附件七標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑工程造價(jià)等因素評(píng)估確定，同時(shí)考慮勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)過(guò)程中行政事業(yè)性收費(fèi)等費(fèi)用。土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取，基準(zhǔn)地價(jià)修正時(shí)應(yīng)考慮交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、規(guī)劃限制、宗地條件等因素。

第十五條 被征收房屋建筑面積小于合法土地使用權(quán)面積的，對(duì)大于房屋建筑面積的土地使用權(quán)面積的評(píng)估補(bǔ)償應(yīng)按照《鎮(zhèn)江市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第二十二條有關(guān)規(guī)定和下列方法執(zhí)行：

1．土地使用性質(zhì)為住宅用地的，按標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋基準(zhǔn)單價(jià)扣減房屋重置結(jié)合成新單價(jià)和評(píng)估單價(jià)所含裝飾裝修及附屬物補(bǔ)償單價(jià)后的90%計(jì)算土地單價(jià)。（標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋在征收范圍外時(shí)，其基準(zhǔn)單價(jià)需按本規(guī)范第十一條的規(guī)定進(jìn)行區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化修正）

2．土地使用性質(zhì)為非住宅用地的，按土地使用性質(zhì)的基準(zhǔn)地價(jià)修正的方法計(jì)算土地單價(jià)。

第十六條 房屋裝飾裝修及附屬物的補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)結(jié)合裝飾工程、建筑工程定額及市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)其使用、保養(yǎng)實(shí)際狀況確定折舊率，分項(xiàng)折舊。

第十七條 在建工程應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，其建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工或房屋征收決定公告時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)，評(píng)估時(shí)以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。

第十八條 征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額概算的評(píng)估按市場(chǎng)法原理進(jìn)行，即按照征收項(xiàng)目范圍內(nèi)各使用性質(zhì)房屋的當(dāng)時(shí)二手房市場(chǎng)均價(jià)乘相應(yīng)擬被征收房屋的建筑面積，分別得出各類型房屋總價(jià)，將其相加，再加上裝飾裝修、附屬物、土地使用面積大于房屋建筑面積的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用和一定的不可預(yù)見(jiàn)金額，即為征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算總額。

第三章 房屋征收評(píng)估報(bào)告

第十九條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的格式出具評(píng)估報(bào)告。第二十條 房屋征收評(píng)估報(bào)告應(yīng)包含下列內(nèi)容：

1.封面；2.目錄；3.致委托方函；4.估價(jià)師聲明；5.估價(jià)的假設(shè)和限制條件；6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告；7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8.附件。

第二十一條 估價(jià)結(jié)果報(bào)告中應(yīng)包含下列內(nèi)容：

1.估價(jià)項(xiàng)目名稱；2.委托方名稱和住所；3.估價(jià)方（評(píng)估機(jī)構(gòu)）名稱和住所；4.估價(jià)對(duì)象；5.估價(jià)目的；6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)；7.價(jià)值定義；8.估價(jià)依據(jù)；9.估價(jià)原則；10.估價(jià)方法及其技術(shù)路線；11.標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋基準(zhǔn)價(jià)格的測(cè)算說(shuō)明及測(cè)算結(jié)果；12.估價(jià)結(jié)果及其確定的理由；13.估價(jià)作業(yè)時(shí)間；14.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期；15.估價(jià)人員；16.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章；17.估價(jià)的假設(shè)和限制條件；18.附件。附件應(yīng)包含估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的相應(yīng)資料，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他文件資料，估價(jià)人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格證明。

第二十二條 估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包含下列內(nèi)容： 1．評(píng)估項(xiàng)目總概況

2．估價(jià)對(duì)象實(shí)體和區(qū)位因素分析 3．房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析 4．估價(jià)方法選用

5．標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋選取及其說(shuō)明 6．估價(jià)測(cè)算過(guò)程 7．估價(jià)結(jié)果確定

第二十三條 房屋征收評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名蓋章，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在評(píng)估報(bào)告上簽名、蓋章的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。

第二十四條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，其用紙為A4，裝幀應(yīng)有較好的質(zhì)量。

第四章 房屋征收評(píng)估工作資料存檔

第二十五條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評(píng)估報(bào)告一并整理存檔； 1.征收評(píng)估委托協(xié)議； 2.房屋征收決定；

3.估價(jià)對(duì)象的權(quán)證材料及有關(guān)基本情況的證明材料； 4.估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 5.標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的實(shí)地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 6.可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 7.確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

8.其他涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要資料。

第二十六條 評(píng)估機(jī)構(gòu)完成并出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該項(xiàng)目的資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留15年。

第五章 附 則

第二十七條 房屋征收評(píng)估中涉及工程造價(jià)、會(huì)計(jì)核算、機(jī)電設(shè)備等專業(yè)技術(shù)工作的，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以邀請(qǐng)有資格從事該類業(yè)務(wù)的專業(yè)人員協(xié)助評(píng)估。

第二十八條 本技術(shù)規(guī)范所需各附件由相關(guān)部門組織評(píng)估專家委員會(huì)或由房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織制定。其中附件七房屋重置價(jià)格參考表，由房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織制定并適時(shí)調(diào)整。

第二十九條 本技術(shù)規(guī)范自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發(fā)布的《鎮(zhèn)江市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范》同時(shí)廢止。在此之前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的項(xiàng)目，評(píng)估仍按原規(guī)定執(zhí)行。

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第四篇：揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法

揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局

揚(yáng)住房發(fā)﹝2011﹞32號(hào)

關(guān)于印發(fā)《揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地上房屋

征收評(píng)估辦法》的通知

各區(qū)房管（建設(shè)）局，各房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)：

現(xiàn)將《揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二〇一一年七月二十五日

抄送：市政府辦公室，各區(qū)人民政府（管委會(huì)）、市各有關(guān)部門。揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法

第一條 為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)，保證房屋征收評(píng)估結(jié)果客觀公平，根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、國(guó)家住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房[2011]77號(hào)）文件精神，結(jié)合市區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第二條 評(píng)估市區(qū)國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下稱評(píng)估專家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。

任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條 對(duì)從事房屋征收的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行信用管理制度。市住房保障和房產(chǎn)管理局根據(jù)在我市備案的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)、從業(yè)經(jīng)歷、評(píng)估技術(shù)水平、社會(huì)信譽(yù)等情況，每年公布具備資格條件的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。

第五條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定：

（一）由房屋征收部門向社會(huì)發(fā)布征收評(píng)估信息。

（二）具備資格條件的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名。

（三）房屋征收部門按報(bào)名先后順序在房屋征收現(xiàn)場(chǎng)公布報(bào)名的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，由被征收人協(xié)商選定。

（四）在房屋征收現(xiàn)場(chǎng)登記被征收人的書面選擇意見(jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名單公布后5個(gè)工作日內(nèi)，半數(shù)以上被征收人共同選擇一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的，視為協(xié)商選擇成功，由該房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估作業(yè)。

（五）如房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名單公布后5個(gè)工作日內(nèi)協(xié)商選定不成的，則由房屋征收部門在報(bào)名的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)中推薦3個(gè)以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，公開抽簽確定。房屋征收部門在抽簽前5日內(nèi)在征收范圍內(nèi)公告抽簽時(shí)間和地點(diǎn)。抽簽過(guò)程與結(jié)果由公證機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)公證。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

第六條 同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。第七條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定后，由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。

房屋征收評(píng)估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容。

第八條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展評(píng)估工作。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

第九條 房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

第十條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

第十一條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范 圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師均需在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況需在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

第十三條 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

第十四條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

第十五條 在房屋征收評(píng)估過(guò)程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。

第十六條 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

第十七條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，分戶的初步評(píng)估結(jié)果包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示5日。

公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。

第十八條 分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告必須由兩名以上負(fù)責(zé)房屋 征收評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。

第十九條 房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。

第二十條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋。

第二十一條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。

第二十二條 原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。經(jīng)鑒定后被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出征收決定的市、縣（市、區(qū)）人民政府，按照項(xiàng)目的征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

第二十四條 市住房保障和房產(chǎn)管理局組織成立市房地 產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。市評(píng)估專家委員會(huì)由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。

第二十五條 市評(píng)估專家委員會(huì)選派成員組成專家組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。

第二十六條 市評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見(jiàn)。

經(jīng)市評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。

第二十七條 房屋征收評(píng)估鑒定過(guò)程中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照市評(píng)估專家委員會(huì)要求，就鑒定涉及的評(píng)估相關(guān)事宜進(jìn)行說(shuō)明。需要對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

第二十八條 除物價(jià)部門審核確定價(jià)格的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋以外，其它用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定。

第二十九條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、土地使用權(quán)和房屋權(quán)屬情況等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類 似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第三十條 房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但經(jīng)鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用按照市物價(jià)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十一條 各縣（市）房管部門可參照本辦法另行制定實(shí)施辦法。

第三十二條 本實(shí)施辦法自公布之日起施行?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。

第五篇：2012西安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法

西安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法

市政發(fā)[2012]29號(hào)

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估行為，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證房屋征收評(píng)估客觀公平，依據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、建設(shè)部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及《西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估（以下簡(jiǎn)稱征收評(píng)估），是指根據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價(jià)值的各項(xiàng)因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。

第四條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估專家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。

任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第二章 管 理

第五條 市征收主管部門負(fù)責(zé)本市征收評(píng)估的監(jiān)督管理；其所屬的市房屋征收機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。

第六條 市征收主管部門應(yīng)建立征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的信用檔案，并將有關(guān)情況向社會(huì)公示。

第七條 從事本市征收評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)必須具備房地產(chǎn)評(píng)估相應(yīng)資質(zhì)，并在市征收主管部門備案。

第八條 承擔(dān)征收評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；在5日內(nèi)協(xié)商不成的，由市房屋征收管理辦公室組織相關(guān)部門依法采用投票、搖號(hào)、抽簽、招標(biāo)等方式確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、惡意低收費(fèi)、虛假宣傳、虛假申報(bào)評(píng)估人員等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

第九條 房屋征收決定公告確定的同一征收范圍內(nèi)的被征收房屋，原則上由一家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估；需要由兩家或兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，評(píng)估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、程序、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

第十條 評(píng)估機(jī)構(gòu)選定后，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂《房屋征收評(píng)估委托合同》。評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

第十一條 在征收評(píng)估活動(dòng)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師有違法違規(guī)行為的，按照國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》及《西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等規(guī)定處罰。

第十二條 對(duì)于承接的征收評(píng)估項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展業(yè)務(wù)。

從事征收評(píng)估的人員應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)評(píng)估資格證書，并在法定機(jī)構(gòu)登記注冊(cè)。

第十三條 征收評(píng)估前，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向受托的評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理情況。

對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯(cuò)誤外，以房屋登記薄為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照前款的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

第十四條 房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估所必需的資料，協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的被征收房屋狀況的資料，房屋征收當(dāng)事人未履行義務(wù)造成評(píng)估結(jié)果失實(shí)的，房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第十五條 評(píng)估人員從事征收評(píng)估活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，核對(duì)評(píng)估對(duì)象狀況，做好實(shí)地查勘記錄，制作和保留被征收房屋的影像數(shù)據(jù)，并妥善保管。實(shí)地查勘記錄由查勘的評(píng)估人員、征收當(dāng)事人簽字認(rèn)可。

房屋征收當(dāng)事人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在評(píng)估報(bào)告中做出相應(yīng)說(shuō)明。

征收評(píng)估中所涉及的房屋建筑面積測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)建設(shè)部《房屋測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行。

第十六條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定出具征收評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)由負(fù)責(zé)征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名或者兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。

評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

第十七條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《房屋征收評(píng)估委托合同》的約定，向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果及時(shí)轉(zhuǎn)交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。

公示期間，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。初步評(píng)估結(jié)果存在錯(cuò)誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告。

第十八條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料整理存檔：

（一）評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）；

（二）評(píng)估委托合同；

（三）房屋征收公告及相關(guān)檔案資料（復(fù)印件）；

（四）評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；

（五）評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等數(shù)據(jù)；

（六）其它涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要數(shù)據(jù)。

第十九條 房屋征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說(shuō)明。房屋征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)提交書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。評(píng)估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書面答復(fù)告知申請(qǐng)人。第二十條 房屋征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，可以向評(píng)估專家委員會(huì)提交書面技術(shù)鑒定申請(qǐng)。

第二十一條 受理征收評(píng)估鑒定申請(qǐng)后，評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應(yīng)當(dāng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理征收評(píng)估鑒定事宜。

原評(píng)估機(jī)構(gòu)有義務(wù)對(duì)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定涉及的有關(guān)事宜進(jìn)行說(shuō)明。

第二十二條 評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的評(píng)估報(bào)告的評(píng)估依據(jù)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估值確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題出具書面鑒定意見(jiàn)。

評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具該評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。

第二十三條 征收評(píng)估費(fèi)用由委托人承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)；但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。征收評(píng)估費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，鑒定費(fèi)用參照評(píng)估費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十四條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。因征收房屋造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失以及西安市人民政府規(guī)定的其他補(bǔ)貼和補(bǔ)助費(fèi)用等，按照《西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第二十六條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

第二十七條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

第二十八條 本市國(guó)有土地上的各類被征收房屋宜采用“典型房屋市場(chǎng)修正法”評(píng)估。

“典型房屋市場(chǎng)修正法”是指在同一征收范圍內(nèi)，對(duì)同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房 屋的市場(chǎng)價(jià)格，并根據(jù)不同房地產(chǎn)的微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等差異，對(duì)該價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、修正，確定征收范圍內(nèi)類似房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

（一）“典型房屋市場(chǎng)修正法”的操作程序

1、按照房屋的用途、建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等進(jìn)行房屋分類；

2、在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋；

3、求取典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格；

4、根據(jù)被征收房屋與典型房屋微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等方面的差異進(jìn)行修正；

5、確定被征收房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

（二）一般情況下，在同一征收范圍內(nèi)，可對(duì)各類別房屋分別確定其典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格，如同一類別房屋的價(jià)格差異較大，可對(duì)同一類別房屋確定多個(gè)典型房屋市場(chǎng)價(jià)格。

（三）典型房屋市場(chǎng)價(jià)格宜采用市場(chǎng)比較法評(píng)估確定。

（四）不具備市場(chǎng)比較法條件的，可采用其它適宜的評(píng)估方法確定典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格。求取典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格所采用的各種評(píng)估方法均按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中所規(guī)定的技術(shù)路線和要求執(zhí)行。

（五）房屋重置成新價(jià)格，依據(jù)《西安市各類房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)中未列舉的房屋類型和結(jié)構(gòu)可根據(jù)造價(jià)部門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。

（六）房屋的裝修及附屬物價(jià)格，按照實(shí)際使用狀況結(jié)合評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。

第二十九條 對(duì)于不適用“典型房屋市場(chǎng)比較法”的房屋，可以選用其它適宜的房地產(chǎn)估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

第三十條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其它不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。

除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

第三十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價(jià)格提供依據(jù)，評(píng)估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

第三十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第三十三條 征收范圍所在地區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估所必須的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間等情況和數(shù)據(jù)。

第三十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，其價(jià)值評(píng)估以征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門向評(píng)估機(jī)構(gòu)出具書面意見(jiàn)所說(shuō)明的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門以及被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議后，補(bǔ)償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)補(bǔ)償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

第三章 附 則

第三十五條 臨潼區(qū)、閻良區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)和市轄縣國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作，由所在區(qū)、縣人民政府參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條 本辦法自公布之日起施行（2012-05-04）。2004年5月10日西安市人民政府頒布的《西安市城市房屋拆遷估價(jià)暫行規(guī)定》同時(shí)廢止。《西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定執(zhí)行。