第一篇：寧波市物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出辦法

寧波市物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出

管理暫行辦法

第一條 為加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的正常秩序，根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)項(xiàng)目，是指開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目。

第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)因物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，或者依據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理活動(dòng)，適用本辦法。

第四條 退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡的原則進(jìn)行。

第五條 市房產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)全市物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

各縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱轄區(qū)物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理過(guò)程的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

各縣（市）、區(qū)人民政府負(fù)責(zé)制定本轄區(qū)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目-2務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理 ；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，建設(shè)單位不得以返還或部分返還前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)為條件，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理；

（三）同一地塊分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)尚未全部建立或增補(bǔ)前，業(yè)主委員會(huì)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理；

（四）物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)1/2的業(yè)主表決通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理。

第十條 建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確前期合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，適用以下程序：

（一）建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同期滿不再續(xù)約或提前解約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)于擬解除合同3個(gè)月前書面告知對(duì)方，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。同時(shí)書面報(bào)告轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)主管部門，并填寫《物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理情況登記表》。轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查處理。經(jīng)調(diào)查確需退出的，應(yīng)明確退出有關(guān)事項(xiàng)。并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。

（二）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《寧波市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)-4

（二）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)收到書面報(bào)告后5日內(nèi)，應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的相關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告征求業(yè)主意見，公告時(shí)間不少于15日。公告期滿持異議的業(yè)主未超過(guò)專有部分占建筑物總面積1/2且占總?cè)藬?shù)1/2的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)交接時(shí)間、內(nèi)容、查驗(yàn)、交接前后的責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行明確。

退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天，同時(shí)抄報(bào)轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)備案。

（三）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)，在轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)下開展選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同的，公告期滿持異議的業(yè)主超過(guò)專有部分占建筑物總面積1/2且占總?cè)藬?shù)1/2的，或雙方未能達(dá)成退管協(xié)議的，按照本辦法第二十一條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同的，適用以下程序：

（一）持有20％以上且按合同約定按時(shí)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的投票權(quán)業(yè)主提議提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)在收到提議之日后1個(gè)月內(nèi)應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。在召開業(yè)主大會(huì)15日前，應(yīng)將業(yè)主提議提前解除合同的理由、解除合同的時(shí)間、需承擔(dān)的違約責(zé)任及會(huì)議相關(guān)內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管-6

（二）業(yè)主大會(huì)未及時(shí)履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)，督促業(yè)主大會(huì)及時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)向轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門書面報(bào)告后3個(gè)月，業(yè)主大會(huì)仍不選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)合同視作繼續(xù)有效，有效期限至新簽定的物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。

第十四條 物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理中，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未接收服務(wù)前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好服務(wù)工作，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按合同約定繼續(xù)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同解除之日。

第十五條 物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理中，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)實(shí)際，需留任或聘用原物業(yè)服務(wù)人員的，可與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。

第十六條 物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理中，業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)帳目應(yīng)聘請(qǐng)中介審計(jì)單位進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公布。審計(jì)費(fèi)用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收入中支出。財(cái)務(wù)審計(jì)內(nèi)容：

（一）實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，審計(jì)內(nèi)容為物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支情況；

（二）實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的，審計(jì)內(nèi)容為-8第十八條 新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)和交接，并制作查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題等，并由查驗(yàn)人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)蓋章，存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄載明。

第十九條 物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出過(guò)程中，雙方有爭(zhēng)議的，可向轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，經(jīng)調(diào)解不成的，應(yīng)通過(guò)司法途徑解決。

第二十條 物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依照原合同約定，委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，也可自行向業(yè)主收取或通過(guò)啟動(dòng)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機(jī)制協(xié)調(diào)解決，調(diào)解不成功的可通過(guò)司法途徑解決。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供幫助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠費(fèi)為由拒絕辦理移交。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，在物業(yè)服務(wù)合同終止前15日，業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，為平穩(wěn)過(guò)渡增加3個(gè)月時(shí)間的緩沖期。同時(shí)轄區(qū)人民政府物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)，組織轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、規(guī)劃、城管、勞動(dòng)、價(jià)格、社區(qū)居民委員會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)部門召開聯(lián)席會(huì)議，按照市政府《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下推行老小區(qū)保安保潔企業(yè)化運(yùn)作的通知》（甬政發(fā)〔2009〕49號(hào)）的規(guī)定，推行保安保潔企業(yè)化運(yùn)作的管理模式進(jìn)行管理，有條件的也可實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理、社區(qū)平安管理或小區(qū)業(yè)主自治管理。

第二十二條 因物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較小，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)的項(xiàng)目，轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)，從實(shí)際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動(dòng)相鄰項(xiàng)目整合的管理辦法進(jìn)行管理。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序退出的，將作為企業(yè)不良行為記入企業(yè)信用檔案并向社會(huì)公示。同時(shí)自社會(huì)公示之日起取消該企業(yè)1年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)的資格，其服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目1年內(nèi)不得參與物業(yè)項(xiàng)目示范或優(yōu)秀評(píng)選活動(dòng)。

第二十四條 本辦法自2010年8月1日起施行。

第二篇：大連市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法

大連市國(guó)土資源和房屋局關(guān)于印發(fā)《大連市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法》的通知（大國(guó)土房屋發(fā)[2010]88號(hào)）

各有關(guān)單位：

根據(jù)國(guó)家、省《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定了《大連市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法》?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○一○年四月二十六日

大連市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法

第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《大連市實(shí)施<`物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施辦法”）的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 大連市行政區(qū)域內(nèi)，因物業(yè)服務(wù)合同期滿、不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目的適用本辦法。

第三條 雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的原則，認(rèn)真做好物業(yè)的交接工作，保證物業(yè)管理正常秩序依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡，不得損害當(dāng)事人的合法權(quán)益。

第四條 市及縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理項(xiàng)目的監(jiān)督、指導(dǎo)工作。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目的，應(yīng)接受物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、轄區(qū)居民委員會(huì)和相關(guān)職能部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。

第六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，以維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和業(yè)主的正常生活秩序。

第七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿，合同雙方不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理項(xiàng)目退出工作：

（一）在合同期滿兩個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將退出原因、退出時(shí)間及相關(guān)善后事宜，以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)，就退出的事宜與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將公告內(nèi)容，以書面形式報(bào)送物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并書面告知轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)和公安派出所。

（二）業(yè)主委員會(huì)自接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知書后，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期一個(gè)月以前，組織召開業(yè)主大會(huì)，依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同期滿一個(gè)月前，向全體業(yè)主公布預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備以及停車場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的收入、支出狀況，并與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商清退事宜。

（四）在未正式退出前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繼續(xù)按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，直至物業(yè)服務(wù)合同終止日或雙方確認(rèn)的實(shí)際服務(wù)終止日。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)完成下列移交事宜：

1、受聘時(shí)接管的各種資料及財(cái)產(chǎn)等物品。

2、受聘期間購(gòu)置的應(yīng)屬于業(yè)主所有的資產(chǎn)及物品。

3、實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等技術(shù)資料。

（六）新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì)或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)將前款所列資料及物品移交新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，雙方當(dāng)事人不再續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理項(xiàng)目退出工作：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同期滿二個(gè)月前，書面告知對(duì)方，并就退出物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。

（二）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

（三）開發(fā)建設(shè)單位已不存在，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同期滿二個(gè)月前，書面向轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處報(bào)告，并向業(yè)主公示，按本辦法第七條第（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定退出，并負(fù)責(zé)保管第（五）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)資料。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和開發(fā)建設(shè)單位無(wú)正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。確需提前解除的，應(yīng)當(dāng)按照以下程序解除合同：

（一）需要提前解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)提前二個(gè)月將解除合同的理由、時(shí)間、相關(guān)事宜的處理意見等書面告知對(duì)方。

（二）被告知一方應(yīng)在接到告知書15日內(nèi)，就對(duì)方提出的要求作出反應(yīng)；

（三）被告知一方同意提前解除合同的，合同雙方可以按本辦法第七條規(guī)定的程序，做好移交工作，并按雙方約定的時(shí)間，退出物業(yè)管理項(xiàng)目。

被告知一方不同意提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)告知對(duì)方不同意理由。

（四）物業(yè)服務(wù)合同各方對(duì)提前解除合同的要求無(wú)法達(dá)成一致的，可以邀請(qǐng)轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道、居（村）民委員會(huì)協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)司法程序予以解決。

（五）提前解除合同的要求未經(jīng)雙方協(xié)商同意，或未經(jīng)法院裁定解除的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，履行合同，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第十條 物業(yè)服務(wù)合同單方提前解除退出物業(yè)管理項(xiàng)目的，按以下規(guī)定處理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方解除合同的：

1、當(dāng)年考核為不合格企業(yè)，記入該企業(yè)誠(chéng)信檔案。同時(shí)，按照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

2、停止參加物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)資格一年。

3、自退出物業(yè)管理項(xiàng)目之日起一年內(nèi)接管新的物業(yè)管理項(xiàng)目不予備案。

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)提前單方解除合同的：

1、物業(yè)管理項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道責(zé)令業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)撤銷終止物業(yè)服務(wù)合同的決定。

2、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)提前單方解除合同，已對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)司法程序要求賠償；業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)的同意，擅自做出提前解除合同決定的，由同意該決定的人員負(fù)責(zé)賠償，并不得再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。

（三）開發(fā)建設(shè)單位提前解除合同的：

1、由市房地產(chǎn)行政主管部門建議市建設(shè)主管部門予以處理，并記入該企業(yè)誠(chéng)信檔案。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)司法程序，要求撤消提前解除合同的決定，或者要求賠償由此產(chǎn)生的損失。

第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)及時(shí)按規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。尚未選聘出新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)按照下列程序做好銜接工作：

（一）業(yè)主委員會(huì)要書面告知物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)和公安派出所。

（二）在業(yè)主大會(huì)重新選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，可以由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施自我管理，或委托一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)代管，由業(yè)主交納相關(guān)費(fèi)用。

（三）業(yè)主大會(huì)尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的，由社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)，按“實(shí)施辦法”第三十九條的規(guī)定，協(xié)調(diào)城建部門委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營(yíng)性處置單位負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生工作；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地需要維修養(yǎng)護(hù)的，組織利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金維修；沒(méi)有專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，組織利益相關(guān)的業(yè)主自籌。需要用物業(yè)費(fèi)支付的費(fèi)用，業(yè)主據(jù)實(shí)交納，直至新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入。

第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同約定，未按本辦法規(guī)定程序退出的，市物業(yè)管理行政主管部門可記入企業(yè)誠(chéng)信檔案，并將不良行為記錄向社會(huì)公布。業(yè)主委員會(huì)可以依法起訴，要求退出管理。給業(yè)主造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不按本辦法規(guī)定的程序解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并告知全體業(yè)主，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)受損失的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)司法程序追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十四條 本辦法由大連市國(guó)土資源和房屋局負(fù)責(zé)解釋。

第十五條 本辦法自印發(fā)之日起施行。

建設(shè)部關(guān)于修改《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的決定 中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第164號(hào)

《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》已于2007年10月30日經(jīng)建設(shè)部第142次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

建設(shè)部部長(zhǎng) 汪光燾 二○○七年十一月二十六日

建設(shè)部關(guān)于修改《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的決定

建設(shè)部決定對(duì)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號(hào))作如下修改：

一、刪去第十七條、第十八條、第二十二條。

二、將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

此外，對(duì)條文順序作相應(yīng)的調(diào)整。

本決定自發(fā)布之日起施行。《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修改，重新發(fā)布。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法

（2004年3月17日建設(shè)部令第125號(hào)，2007年11月26日根據(jù) 《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》修正）

第一條 為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。

第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五條 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：

（一）一級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬(wàn)平方米；

（2）高層住宅100萬(wàn)平方米；

（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

（二）二級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅100萬(wàn)平方米；

（2）高層住宅50萬(wàn)平方米；

（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

（三）三級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

第六條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。

第七條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。

第八條 一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。

二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第九條 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；

（四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；

（五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；

（六）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。

第十條 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個(gè)工作日。

第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：

（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；

（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；

（三）挪用專項(xiàng)維修資金的；

（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

（九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；

（十）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；

（十一）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；

（十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（十三）發(fā)生重大責(zé)任事故的。

第十二條 資質(zhì)證書分為正本和副本，由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三條 任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)。

第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級(jí)。

第十五條 企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

第十六條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。

資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。

第十八條 有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級(jí)主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：

（一）審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（二）超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（三）違反法定程序作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（四）對(duì)不具備申請(qǐng)資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（五）依法可以撤銷審批的其他情形。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬(wàn)元以下的罰款。

第二十二條 資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，由其上級(jí)主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）對(duì)不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（二）對(duì)符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（三）對(duì)符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的；

（四）利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的；

（五）不履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。

第二十三條 本辦法自2004年5月1日起施行。

第三篇：天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法

天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法

市國(guó)土房管局

第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理的活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，做好物業(yè)項(xiàng)目管理的銜接工作，保持業(yè)主正常生活秩序，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）和《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，制定本管理辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)，因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約或者雙方當(dāng)事人依據(jù)法律、法規(guī)和合同約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理活動(dòng)，適用本辦法。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡的原則進(jìn)行。

第四條 市國(guó)土房管局負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理活動(dòng)的監(jiān)督。

市建設(shè)、市容園林、交通運(yùn)輸、公安、消防和市場(chǎng)監(jiān)管等部門要按照各自工作職責(zé)，指導(dǎo)區(qū)縣所屬部門配合有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

區(qū)縣房管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

第五條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)職能部門對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理的具體行為實(shí)施監(jiān)督。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)解決業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項(xiàng)目管理階段出現(xiàn)的問(wèn)題。

第六條 各區(qū)縣建設(shè)、市容園林、環(huán)衛(wèi)、交通運(yùn)輸、公安、消防和市場(chǎng)監(jiān)管等部門要按照屬地管理原則，加強(qiáng)與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)縣房管部門的協(xié)調(diào)配合，協(xié)助做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理階段的銜接工作，并依照各自職責(zé)做好監(jiān)督管理和檢查工作。

第七條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé)，直接為業(yè)主提供服務(wù)，向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，協(xié)助區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理階段的工作。

第八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售房承諾，解決項(xiàng)目遺留問(wèn)題，為物業(yè)管理順利開展提供保證。

第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的原則，嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)，協(xié)助解決項(xiàng)目遺留問(wèn)題，做好銜接工作，保證項(xiàng)目管理的連續(xù)性。

第十條 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證物業(yè)項(xiàng)目的正常秩序。

選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決同意。

——

第十一條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目預(yù)警報(bào)告制度。物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在合同終止3個(gè)月前做好下列工作：

（一）業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定后3日內(nèi)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時(shí)間書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時(shí)間書面告知業(yè)主委員會(huì)。在接到書面告知后，雙方應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目時(shí)間、交接事宜進(jìn)行協(xié)商。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主大會(huì)確定有關(guān)退出事宜3個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時(shí)間和有關(guān)事宜書面告知所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會(huì)（村民委員會(huì)），并到物業(yè)所在地的區(qū)縣房管部門辦理退出備案手續(xù)后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

（三）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)備工作。

（四）區(qū)縣房管部門接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)警報(bào)告后5個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）到物業(yè)項(xiàng)目聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十二條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同，— 3 —

業(yè)主大會(huì)重新選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：

（一）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，并積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)至合同終止或者雙方約定之日。

（二）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事宜進(jìn)行表決，在物業(yè)服務(wù)終止之日1個(gè)月前依法完成選聘工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列移交事宜：

1．預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地占用費(fèi)和收取的利用物業(yè)共用部位、設(shè)施和場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收益余額；

2．物業(yè)管理項(xiàng)目的檔案資料；

3．物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備；

4．竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；

5．物業(yè)竣工驗(yàn)收資料；

6．共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)、保養(yǎng)和出廠技術(shù)資料；

7．物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書；

8．物業(yè)管理需要的其他資料；

9．實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財(cái)務(wù)資料。

——

（四）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主委員會(huì)同意后，也可向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接辦理移交，并由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督確認(rèn)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)辦理交接的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將本條第（三）項(xiàng)所列事項(xiàng)轉(zhuǎn)交新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（五）新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)縣房管部門辦理備案手續(xù)。

第十三條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同，暫時(shí)選聘不到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理1個(gè)月前業(yè)主大會(huì)未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）牽頭組織，區(qū)縣房管部門實(shí)施業(yè)務(wù)指導(dǎo)，居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)共同就管理方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容對(duì)業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，擬定管理預(yù)案報(bào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審定。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在征詢市容園林、環(huán)衛(wèi)等行政主管部門意見后，將確定的管理預(yù)案等有關(guān)情況書面報(bào)送區(qū)縣人民政府，并及時(shí)組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在區(qū)縣人民政府組織領(lǐng)導(dǎo)下,由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）牽頭負(fù)責(zé)按照確定的管理預(yù)案做好門崗執(zhí)勤、清掃保潔、垃圾清運(yùn)、綠化維護(hù)、車輛管理、秩序維護(hù)、共用設(shè)

施設(shè)備運(yùn)行養(yǎng)護(hù)等工作。物業(yè)項(xiàng)目配置電梯等機(jī)電設(shè)施設(shè)備的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織居民委托具有專業(yè)資質(zhì)的管理服務(wù)單位進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理、專業(yè)維修。

所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納，居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）協(xié)助業(yè)主委員會(huì)收取。

（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起10日內(nèi)，按照本辦法第十二條第（三）項(xiàng)有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)辦理移交事宜。

第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限或解除合同條件終止合同，任何一方不得擅自解除合同。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理階段不依法履行職責(zé)，無(wú)法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自作出解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，物業(yè)所在地的區(qū)縣房管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第十七條 業(yè)主委員會(huì)和新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接工作應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何理由拒絕辦理交接和履行退出義務(wù)。

——

第十八條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理時(shí)，未成立業(yè)主委員會(huì)的，區(qū)縣房管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)其向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理移交手續(xù)。

新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將代為保管的該項(xiàng)目資金、物品和資料，轉(zhuǎn)交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照規(guī)定履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的，按照《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處理。同時(shí)，作為企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定的重要依據(jù)，記入企業(yè)誠(chéng)信檔案，向社會(huì)公布。

第二十條 本辦法自2015年3月1日起施行，至2020年2月29日廢止。

第四篇：浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法(試行)》的通知

關(guān)于印發(fā)《浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法（試行）》的通知》

（浙建房市[2010]20號(hào)）

為加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理,規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為, 維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)管理活動(dòng)的正常秩序，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在調(diào)查研究和廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，我廳制定了《浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法(試行)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等單位以及相關(guān)部門進(jìn)行學(xué)習(xí)和貫徹實(shí)施。實(shí)施中如遇問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)反饋我廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處。

附件：《浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法(試行)》

二〇一〇年三月九日

浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法（試行）

第一條 為加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)管理活動(dòng)的正常秩序，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)因物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，或者依據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理活動(dòng)，適用本辦法。

第三條 退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡的原則進(jìn)行。

第四條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)主管部門”)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

第五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理的穩(wěn)定性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，不得隨意更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要保證業(yè)主的正常生活秩序。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的原則，嚴(yán)格履行退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理程序和相應(yīng)職責(zé)，解決好項(xiàng)目管理遺留問(wèn)題，做好新老物業(yè)服務(wù)管理的銜接工作，保持項(xiàng)目服務(wù)管理的連續(xù)性。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)尊重購(gòu)房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售房承諾，妥善解決項(xiàng)目建設(shè)遺留問(wèn)題，為物業(yè)項(xiàng)目管理的順利開展提供保障。

第六條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目服務(wù)管理的，適用下列程序：

（一）建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同屆滿60日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的意見。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)規(guī)定，并征得專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按不低于原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約原因、退出時(shí)間等以書面形式報(bào)送項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目服務(wù)管理情況登記表》。

（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下統(tǒng)稱“新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)”）確定后10日內(nèi)，將新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)情況書面函告業(yè)主，并抄報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

（四）建設(shè)單位未及時(shí)履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面報(bào)告。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)督促建設(shè)單位及時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第七條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止且業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)已成立，或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目服務(wù)管理的，適用下列程序：

（一）業(yè)主大會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的意見。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《管理規(guī)約》等有關(guān)規(guī)定，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將未續(xù)約原因、退出時(shí)間等以書面形式報(bào)送項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目服務(wù)管理情況登記表》。

（三）業(yè)主委員會(huì)按照規(guī)定的程序和要求重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后的10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

（四）業(yè)主大會(huì)未及時(shí)履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任，也未決定實(shí)施自治管理的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面報(bào)告。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)督促業(yè)主大會(huì)及時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八條 物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目服務(wù)管理的，應(yīng)依情形分別適用下列程序：

（一）前期物業(yè)服務(wù)期間，合同當(dāng)事人一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)于擬解除合同前90日書面告知對(duì)方，并征得專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》及前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)規(guī)定，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí),建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)主管部門應(yīng)分別履行本辦法第六條

（二）至

（四）項(xiàng)相關(guān)規(guī)定。

（二）物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20％以上業(yè)主提議要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除物業(yè)服務(wù)合同前90日組織召開業(yè)主大會(huì)。在召開業(yè)主大會(huì)15日前，將會(huì)議通知及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)等書面材料送交與會(huì)人員并以書

面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)征得專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主大會(huì)做出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定后３日內(nèi)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或合同另有約定的從其約定。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和本物業(yè)項(xiàng)目《管理規(guī)約》等有關(guān)規(guī)定，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將提前解除合同的原因、退出時(shí)間等以書面形式報(bào)送項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目服務(wù)管理情況登記表》。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)提前解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)及其成員不得擅自作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

（三）物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除物業(yè)服務(wù)合同90日前，將解約原因、退出時(shí)間以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)，就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將解約原因、退出時(shí)間以書面形式報(bào)送項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目服務(wù)管理情況登記表》，書面告知社區(qū)居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序。

（四）當(dāng)事人一方對(duì)提前解除物業(yè)服務(wù)合同行為有爭(zhēng)議的，雙方應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可申請(qǐng)物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門調(diào)解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請(qǐng)仲裁。

第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或解除之日前繼續(xù)按照合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，積極協(xié)助建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)做好物業(yè)項(xiàng)目管理相關(guān)工作。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)至合同期滿終止或解除退出之日。

第十條 在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或解除之日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的意見將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)余款項(xiàng)退還給業(yè)主或轉(zhuǎn)交給下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè)；原欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，及時(shí)補(bǔ)繳。

第十一條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收管理辦法(試行)》的規(guī)定，在物業(yè)項(xiàng)目管理移交前30日，與物業(yè)服務(wù)合同委托方、新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)項(xiàng)目交接驗(yàn)收手續(xù)，移交物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)服務(wù)用房等，并提供該管理辦法第九條、第十條規(guī)定的資料。

第十二條 新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收管理辦法(試行)》的規(guī)定與物業(yè)服務(wù)合同委托方、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行查驗(yàn)。

查驗(yàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題等，并由查驗(yàn)人簽字。對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)詳細(xì)記錄，雙方應(yīng)當(dāng)以書面形式明確有關(guān)問(wèn)題的解決辦法。

經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)

服務(wù)合同委托方及其新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)管理交接驗(yàn)收協(xié)議》。

第十三條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由拒絕辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可拒付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)合同委托方應(yīng)通過(guò)司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、辦理交接手續(xù)。

第十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，業(yè)主大會(huì)未依法及時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)且未作出自治管理決定的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：

（一）在物業(yè)服務(wù)合同期滿終止前30日，業(yè)主大會(huì)未明確續(xù)聘或未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且未作出自治管理決定時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報(bào)告。

（二）物業(yè)主管部門接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告后7個(gè)日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)到物業(yè)項(xiàng)目所在地聽取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)工作。

（三）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并主動(dòng)提供相關(guān)信息，協(xié)助其做好選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。

（四）對(duì)拒不選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)將有關(guān)情況書面報(bào)送物業(yè)項(xiàng)目所在地縣（市、區(qū)）人民政府。根據(jù)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，及時(shí)制定管理預(yù)案，并組織社區(qū)居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供水等部門做好共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、垃圾清掃、綠化維護(hù)等基本服務(wù)。所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)收取。

第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同約定、不按規(guī)定程序退出及未按規(guī)定辦理物業(yè)項(xiàng)目退出備案的，應(yīng)記入企業(yè)誠(chéng)信檔案，作為不良行為記錄向社會(huì)公布，并按《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第164號(hào))等有關(guān)的規(guī)定，可給予降低企業(yè)資質(zhì)等級(jí)或取消企業(yè)資質(zhì)。

第十六條 因物業(yè)規(guī)模較小導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目服務(wù)管理的，所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動(dòng)相鄰項(xiàng)目整合。

第十七條 各設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施細(xì)則。

第十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

第五篇：池州市物業(yè)準(zhǔn)入退出機(jī)制辦法

關(guān)于建立健全物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目準(zhǔn)入與退出制度 的實(shí)施意見

為規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)物業(yè)管理項(xiàng)目準(zhǔn)入及退出管理，保持業(yè)主正常生活秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策，提出如下意見：

一、加強(qiáng)源頭管理，嚴(yán)格物業(yè)管理項(xiàng)目準(zhǔn)入機(jī)制

(一)進(jìn)一步健全和完善前期物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格資格預(yù)審，投標(biāo)企業(yè)名單報(bào)經(jīng)貴池區(qū)住建委備案核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)街道、社區(qū)意見，相關(guān)街道、社區(qū)全程參與。結(jié)合日?？己饲闆r，對(duì)在整改期內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一律不得進(jìn)入招投標(biāo)市場(chǎng)。未經(jīng)區(qū)住房城鄉(xiāng)建委批準(zhǔn)，開發(fā)商不得與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同，開發(fā)商不能直接支付小區(qū)物業(yè)服務(wù)啟動(dòng)資金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須依法按規(guī)將開發(fā)小區(qū)物業(yè)服務(wù)開辦啟動(dòng)資金撥付到所在街道。開發(fā)商不能直接提供公共物業(yè)用房給受委托的物業(yè)公司，而是將建成的小區(qū)物業(yè)用房按規(guī)劃建設(shè)約定移交給區(qū)住房城鄉(xiāng)建委。

(二)實(shí)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量履約保證合同制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入小區(qū)接管前，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，合同中應(yīng)包含物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證條款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按每平方米建筑面積0.3元標(biāo)準(zhǔn)，一性繳納履約保證金，最 低不少于1萬(wàn)元，履約保證金實(shí)行專戶存儲(chǔ)，由小區(qū)所在地街道(社區(qū))、業(yè)主委員會(huì)共同監(jiān)管。經(jīng)考核服務(wù)達(dá)標(biāo)的，在物業(yè)服務(wù)合同期滿后全額返還，服務(wù)不達(dá)標(biāo)的，按考核分值區(qū)間，分比例扣減，扣完為止，扣減質(zhì)量保證應(yīng)全部用于小區(qū)物業(yè)管理。具體辦法由貴池區(qū)政府會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建委另行制定。

(三)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，提高資質(zhì)審批門檻。對(duì)新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從嚴(yán)審批，嚴(yán)把進(jìn)口關(guān)，每年資質(zhì)年審時(shí)，必須先經(jīng)街道(社區(qū))簽署意見，否則不予年檢。

(四)強(qiáng)化行業(yè)培訓(xùn)，實(shí)行項(xiàng)目職業(yè)經(jīng)理人制度。自2011年起4月1日起，對(duì)住宅小區(qū)管理處負(fù)責(zé)人實(shí)行經(jīng)理人持證上崗，在市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一舉辦的物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)考核合格后，核發(fā)崗位證書。未經(jīng)考核不具備崗位證書的，不得從事管理崗位。

二、依法有序，加強(qiáng)物業(yè)管理項(xiàng)目退出的監(jiān)管

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、平穩(wěn)過(guò)渡的原則進(jìn)行。貴池區(qū)住建委負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理過(guò)程的監(jiān)督、業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。制訂小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案，指導(dǎo)街道對(duì)本轄區(qū)內(nèi)退出項(xiàng)目管理的工作實(shí)施監(jiān)督和組織協(xié)調(diào)，召開聯(lián)席會(huì)議。社區(qū)協(xié)助街道做好有關(guān)工作。

(二)前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)要求提前解除合同的，應(yīng)在擬解除合同日前3個(gè)月，將擬退出原因、退出時(shí)間、同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書面形 式告知對(duì)方，并同時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)和貴池區(qū)住房城鄉(xiāng)建委。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面停止服務(wù)擅自退出。

(三)前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于期滿前三個(gè)月書面告知開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)，并同時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)和貴池區(qū)住房城鄉(xiāng)建委，并在街道和社區(qū)的指導(dǎo)下召開業(yè)主大會(huì)續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道應(yīng)根據(jù)制定的小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案臨時(shí)托管。組織街道、區(qū)市容環(huán)衛(wèi)等部門做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)和綠化維護(hù)等基本服務(wù)工作。實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納，也可委托社區(qū)代為收取，或由后續(xù)新駐物業(yè)服務(wù)企業(yè)一并承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)配合作好收費(fèi)工作。

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的原則，嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé)，協(xié)助解決項(xiàng)目遺留問(wèn)題，做好新老物業(yè)管理的銜接工作，保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證業(yè)主的正常生活秩序。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本意見規(guī)定程序做好退出銜接工作的，由貴池區(qū)住房城鄉(xiāng)建委將該企業(yè)的不良行為書面報(bào)送市房產(chǎn)局，記入該企業(yè)誠(chéng)信檔案，并向公開公布。自公開公布之日起取消該企 業(yè)在一年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)的資格，其管理的物業(yè)項(xiàng)目在三年內(nèi)不得參與國(guó)家、省、市的物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目評(píng)選活動(dòng)。