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      物業(yè)案例
      
        
       時(shí)間：2019-05-14 12:11:56下載本文作者：會(huì)員上傳
      
      
      
      
      
簡(jiǎn)介：寫(xiě)寫(xiě)幫文庫(kù)小編為你整理了多篇相關(guān)的《物業(yè)案例》，但愿對(duì)你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫(xiě)寫(xiě)幫文庫(kù)還可以找到更多《物業(yè)案例》。

      
	
      

      第一篇：物業(yè)案例
      

      物管工作常見(jiàn)疑難案例分析
      1、業(yè)主家中被盜物管公司是否應(yīng)賠償？
      [案例]物業(yè)小區(qū)一位業(yè)主家中被盜，派出所民警接到報(bào)警后及時(shí)趕到，但很遺憾沒(méi)有當(dāng)場(chǎng)抓住竊賊，業(yè)主丟失約八千元的金錢(qián)及手飾，此案正在偵破之中。業(yè)主表明，自己按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，要求物業(yè)公司賠償失竊的財(cái)物。
      [分析]對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，首先要明確業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商交付房屋以后，購(gòu)房者在入住的時(shí)候，要辦理有關(guān)手續(xù)，其中一項(xiàng)就是和物業(yè)公司簽訂“業(yè)主公約”，屬于合同的性質(zhì)。在公約中，明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，明確了物業(yè)公司的職責(zé)。簡(jiǎn)而言之，一般是業(yè)主要按期繳納管理費(fèi)，遵守有關(guān)規(guī)定；物業(yè)公司收取費(fèi)用，提供清潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)、保安等服務(wù)。
      其次，如果要物業(yè)公司承擔(dān)賠償失竊物品的責(zé)任，則要看是否存在過(guò)錯(cuò)行為。這就要看“業(yè)主公約”中是否明確了物業(yè)公司在業(yè)主失竊的情況下要賠償損失。如果有這樣的約定而且物業(yè)公司的工作中存在過(guò)錯(cuò)，業(yè)主才可以向物業(yè)公司要求賠償。由于業(yè)主與物業(yè)公司是合同關(guān)系，發(fā)生糾紛以后要按照合同執(zhí)行，如果有證據(jù)證明是物業(yè)公司管理、服務(wù)不到位，那么屬于物業(yè)公司違約，可以就此到人民法院起訴，由人民法院依法判決。
      最后需要說(shuō)明的是，鑒于上述失竊案件正處于公安機(jī)關(guān)偵破過(guò)程中，一般也要等偵查終結(jié)或偵查無(wú)結(jié)果后再進(jìn)行處理比較妥當(dāng)。
      業(yè)主與物業(yè)公司簽訂入住手冊(cè)，該合同是物業(yè)公司對(duì)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾以及業(yè)主愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。但是雙方并未就業(yè)主的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過(guò)保管合同或有其他約定，物業(yè)公司也就無(wú)保管該業(yè)主家庭財(cái)物的義務(wù)。因此，盡管物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范只是協(xié)助義務(wù)。
      當(dāng)前，由于社會(huì)治安環(huán)境比較嚴(yán)峻，賊人的作案手法越趨專(zhuān)業(yè)化，政府懲治犯罪人員的條例法規(guī)較為寬松，外來(lái)流動(dòng)人口激增，業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜事件時(shí)有發(fā)生。在這種情況下許多業(yè)主把物業(yè)公司理解為“第二警力”，這是片面的，甚至把物業(yè)公司誤以為保險(xiǎn)公司，業(yè)主財(cái)產(chǎn)遭損，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任，這個(gè)問(wèn)題需要具體事情具體分析，如物業(yè)公司履行了正常的治安任務(wù)，則物業(yè)公司可不用負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。
      2、房子沒(méi)住，該不該交物管費(fèi)？
      問(wèn)：王女士購(gòu)買(mǎi)了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為該房沒(méi)有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門(mén)鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。覺(jué)得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己了也沒(méi)住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？請(qǐng)問(wèn)認(rèn)為房屋有問(wèn)題，并提出了自己的意見(jiàn)，但又收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法是否意味著房屋已經(jīng)交付使用了呢？ 律師解答：
      １ 房屋買(mǎi)賣(mài)中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)，往往有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和相對(duì)性證明的取得無(wú)法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買(mǎi)賣(mài)交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣(mài)雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。
      在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條和第十一條中，均對(duì)房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；開(kāi)發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
      具體到該女士，雖然她對(duì)開(kāi)發(fā)商的交付提出了自己的意見(jiàn)，但如果這些意見(jiàn)不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門(mén)鑰匙，則說(shuō)明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她提出了對(duì)細(xì)部問(wèn)題繼續(xù)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后的物管費(fèi)應(yīng)交付。
      3、封陽(yáng)臺(tái)要征得物管同意嗎？
      日前，某大型樓盤(pán)的王小姐遇到這樣一樁麻煩事：買(mǎi)來(lái)的房子，現(xiàn)在搞裝修時(shí)想把陽(yáng)臺(tái)封起來(lái)，但是物業(yè)公司拿出當(dāng)初在交房前簽訂的業(yè)主臨時(shí)公約中關(guān)于禁止封陽(yáng)臺(tái)的條款，說(shuō)不能封陽(yáng)臺(tái)，并且說(shuō)如果擅自封陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)有權(quán)起訴。遇到像王小姐這種麻煩的業(yè)主還真不少?，F(xiàn)在一些新的小區(qū)，在《臨時(shí)業(yè)主公約》中往往會(huì)有封陽(yáng)臺(tái)的條款，而《臨時(shí)業(yè)主公約》是買(mǎi)房子時(shí)必須簽訂的合同。很多業(yè)主提出質(zhì)疑：
      1、物業(yè)禁止封陽(yáng)臺(tái)是否有法理依據(jù)？
      2、物業(yè)在沒(méi)有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)的情況下是否有權(quán)在《臨時(shí)業(yè)主公約》上強(qiáng)制規(guī)定禁止包陽(yáng)臺(tái)？
      3、物業(yè)是否有權(quán)告業(yè)主私自包陽(yáng)臺(tái)？ 物業(yè)說(shuō)法：不許封陽(yáng)臺(tái)，早就說(shuō)好了
      一位不愿意透露姓名的物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表明，一般開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)在銷(xiāo)售時(shí)是按一半面積計(jì)算，而封陽(yáng)臺(tái)則是算全面積，因此業(yè)主購(gòu)買(mǎi)開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)的住宅后自行包陽(yáng)臺(tái)，其實(shí)獲得了面積差額的利益。
      他還認(rèn)為，包陽(yáng)臺(tái)涉到建筑的外立面，屬于公共部分，牽涉到全體業(yè)主的利益，因此現(xiàn)在一些物管公司都對(duì)業(yè)主私自包陽(yáng)臺(tái)有所限制。物業(yè)公司之所以禁止私自包陽(yáng)臺(tái)，也是考慮到整個(gè)小區(qū)住宅的整體規(guī)劃統(tǒng)一。對(duì)私自封陽(yáng)臺(tái)的住戶(hù)，物管公司一般采用勸說(shuō)的方式，物業(yè)告業(yè)主的事例比較少。
      該市建設(shè)局物業(yè)管理中心副主任表示，根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
      第二十三條還提到，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。
      “因此，如果業(yè)主購(gòu)房時(shí)已簽了該《臨時(shí)業(yè)主公約》，則需要遵守，擅自包陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)可以告業(yè)主?！备敝魅翁嵝褬I(yè)主在簽訂購(gòu)房合同前，一定要看清楚《臨時(shí)業(yè)主公約》，如果有疑義及時(shí)提出來(lái)，簽約后便要遵守公約相關(guān)規(guī)定。
      律師說(shuō)法：看業(yè)主公約怎么約定
      ２ “這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜。”一名知名律師介紹說(shuō)，一般購(gòu)房者在收房時(shí)會(huì)簽訂《臨時(shí)業(yè)主公約》。但是如果業(yè)主對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》條款有疑問(wèn)，可以在成立業(yè)主大會(huì)之后由業(yè)主大會(huì)提出修改或重新制定新的公約。不過(guò)，根據(jù)該律師的經(jīng)驗(yàn)看來(lái)，哪怕業(yè)主真的違反業(yè)主臨時(shí)公約，封了陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)還是無(wú)權(quán)告業(yè)主的。“如果業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)沒(méi)有牽涉房屋墻體的變動(dòng)，可以自行封閉陽(yáng)臺(tái)。因?yàn)椤杜R時(shí)業(yè)主公約》屬于格式合同，合同的主體應(yīng)屬于全體業(yè)主，違反《臨時(shí)業(yè)主公約》，就是違反全體業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司做為第三者，無(wú)權(quán)告業(yè)主。并且 《臨時(shí)業(yè)主公約》有效期應(yīng)在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)為止。業(yè)主委員會(huì)成立之后中，有權(quán)對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》認(rèn)為不合理的條款進(jìn)行修改。業(yè)主委員會(huì)還有權(quán)利決定聘請(qǐng)新的物業(yè)公司，也可以制定新的公約?！?/p>
      如果業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)要對(duì)墻體進(jìn)行變動(dòng)，則要具體對(duì)待。倘若房屋本身設(shè)計(jì)中的承重要求不能承受封閉陽(yáng)臺(tái)，業(yè)主不得自行封閉陽(yáng)臺(tái)，這部分業(yè)主如果自行封閉陽(yáng)臺(tái)，需要相關(guān)設(shè)計(jì)單位以及建設(shè)行政主管部門(mén)的相關(guān)行政審批。
      4、業(yè)主住得不舒心拒交物業(yè)費(fèi)
      在法院審理的欠繳物業(yè)費(fèi)的案件中，野貓成群影響心情、小區(qū)智能化管理癱瘓、綠化率不夠、在小區(qū)丟車(chē)等，都成為業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由。這些案件的共性是，在法院審理后，若查明物業(yè)公司不存在重大違約行為，法院一般會(huì)判決業(yè)主全額繳付物業(yè)費(fèi)。
      一小區(qū)的業(yè)主孫亮因?yàn)椴唤晃飿I(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上了法庭，索要一年多的物業(yè)費(fèi)1000余元。
      但是孫亮卻表示，作為業(yè)主，他希望居住環(huán)境清潔、整齊、舒適，但是自從這家物業(yè)公司接管物業(yè)以來(lái)，小區(qū)15號(hào)樓進(jìn)出通道就成了成群野貓聚集、喂養(yǎng)、繁殖的場(chǎng)所，晚上野貓嚎叫不止，造成很多業(yè)主不斷丟棄食物喂養(yǎng)，尤其夏天臭味熏天造成環(huán)境非常臟亂，給自己的生活造成了嚴(yán)重的影響。最終法院判定孫亮應(yīng)該給付物業(yè)管理費(fèi)。審理法官認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)的業(yè)主會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同，是合法有效的?，F(xiàn)在物業(yè)公司已經(jīng)提供了物業(yè)服務(wù)，孫亮生活、居住在這個(gè)小區(qū)，已經(jīng)實(shí)際受益，按照等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，他理應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)用。孫亮以小區(qū)內(nèi)養(yǎng)野貓、汽車(chē)的噪音擾民等作為抗辯理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)的證據(jù)不足，法院不予采信。
      據(jù)了解，除此之外，房屋漏雨長(zhǎng)期得不到維修、在小區(qū)里丟自行車(chē)、停在小區(qū)的車(chē)車(chē)蓋被砸、電梯噪音太大影響生活、換了新物業(yè)公司導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降等等問(wèn)題，都成了小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由，他們?yōu)榇硕汲闪吮桓?，且均被法院判定?yīng)該給付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)。
      律師說(shuō)法：
      業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司反映，通過(guò)協(xié)商溝通的方式來(lái)解決。當(dāng)然，如果一個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)和原業(yè)主委員會(huì)確實(shí)存在很大的問(wèn)題，那么有必要也完全有可能依據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，通過(guò)罷免業(yè)主委員會(huì)成員選舉新業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)而解聘原物業(yè)公司，聘用新物業(yè)公司的方式解決問(wèn)題
      ３
      5、業(yè)主家進(jìn)水責(zé)任歸誰(shuí)？
      本文所涉及的案例——業(yè)主家進(jìn)水，以致裝潢設(shè)施受損，其原因不是由房屋質(zhì)量造成的。這里主要探討的是：業(yè)主、相鄰關(guān)系以及物業(yè)公司在這一案例中引發(fā)的三者之間的法律關(guān)系，這樣由誰(shuí)擔(dān)責(zé)的答案不外乎有以下三個(gè)因素
      1.業(yè)主自己當(dāng)初裝修不當(dāng)；
      2.樓上業(yè)主裝修或使用不當(dāng)；
      3.物業(yè)公司服務(wù)管理不善。
      狂風(fēng)暴雨來(lái)臨
      那是一個(gè)臺(tái)風(fēng)肆虐的夜晚。整個(gè)小區(qū)、每幢樓宇都在接受著瓢潑大雨給予地?zé)o情沖刷和考驗(yàn)。
      凌晨一點(diǎn)左右，已經(jīng)入睡的501室業(yè)主陸先生忽然被天花板上掉下的滴水驚醒，他連忙查看房屋，發(fā)現(xiàn)天花板、墻面已有大量水漬，且還在不斷加劇和蔓延。從現(xiàn)場(chǎng)分析來(lái)看，水源應(yīng)該是從樓上601室流下來(lái)的。陸先生正好有樓上業(yè)主陳女士的手機(jī)，就立馬打了過(guò)去。還好電話通了，但陳女士告訴陸先生，她不在家，她的家也不可能進(jìn)水，因?yàn)樗鲩T(mén)時(shí)都已檢查過(guò)窗門(mén)房門(mén)，沒(méi)有必要回家再查看房屋，隨即掛斷了電話。
      此刻，才一會(huì)兒功夫，陸先生家的客廳也出現(xiàn)了滲水，這讓他感覺(jué)事態(tài)遠(yuǎn)比想象的更為嚴(yán)重。見(jiàn)陳女士推脫，他連忙打電話給物業(yè)。物業(yè)維修人員在第一時(shí)間及時(shí)趕到。經(jīng)分析，滲水確是因樓上601室所致，而現(xiàn)在601室家中無(wú)人，物業(yè)雖有應(yīng)急預(yù)案，但在相關(guān)人員還沒(méi)到場(chǎng)并確定方案的情況下，不能貿(mào)然進(jìn)入601室。物業(yè)開(kāi)始給陳女士打電話，但陳女士還是不相信家中會(huì)漏水，要等天亮才回來(lái)。情況緊急，陸先生只能撥打110。民警趕來(lái)來(lái)了，再次打電話給陳女士，要求其立即回家。
      這時(shí)，陸先生的家已經(jīng)水溢四處，家里所有能用來(lái)盛水的器具都用起來(lái)了，但是，依然趕不上水勢(shì)蔓延的速度。周?chē)従右糙s來(lái)幫忙，拿來(lái)器具投入人水大戰(zhàn)。同時(shí)鄰居也打電話給陳女士，述說(shuō)這里的情況。陳女士終于認(rèn)識(shí)到了事態(tài)關(guān)系自己。答應(yīng)馬上回家。
      幾種原因分析
      一場(chǎng)水浸房屋，把陸先生家的裝修搞得面目全非，也把陳女士的家搞得傷痕累累。征得陳女士同意后，物業(yè)把封閉的落水管打開(kāi)，從水管的雨水斗里發(fā)現(xiàn)里面有大塊的木頭和其他雜物，可以斷定，這是陳女士當(dāng)初在裝修房屋時(shí)，施工隊(duì)“坼爛污”留下的。
      由此得出的結(jié)論是
      事發(fā)當(dāng)天突發(fā)特大雨水，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常水量；
      水管的雨水斗里有異物導(dǎo)致無(wú)法排解如此特大的流水量，而封閉的雨水斗更造成排水困難。
      地漏又被封堵，致使從水管的雨水斗處外溢的水無(wú)法正常排水。
      各自辯解理由
      責(zé)任該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？
      陸先生是無(wú)辜受害者，要求賠償理所當(dāng)然。
      陳女士也認(rèn)為自己是受害者。開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)該陽(yáng)臺(tái)就已經(jīng)封閉了，因此屬于內(nèi)陽(yáng)臺(tái)性質(zhì)，自己用
      ４ 櫥柜封閉水管、雨水斗和地漏，也是根據(jù)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的性質(zhì)理所當(dāng)然封閉的，并無(wú)不妥，且物業(yè)也沒(méi)有提示不應(yīng)該封閉落水管和地漏，自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。
      要讓物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，那就更是叫屈了。他們是中途接手這個(gè)小區(qū)的，整個(gè)小區(qū)當(dāng)初就是全部封閉的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，不少業(yè)主已經(jīng)將水管、雨水斗及地漏都封閉了。物業(yè)再發(fā)整改通知已是不現(xiàn)實(shí)；陸先生家裝潢受損完全是樓上陳女士家漏水所致，而漏水不又是她自己裝修不當(dāng)所致；再說(shuō)，物業(yè)在她家裝修時(shí)不可能派人日夜守候當(dāng)監(jiān)工，更無(wú)法知道水管的雨水斗處會(huì)有異物，而幾年下來(lái)正常的雨水是不會(huì)造成水管、雨水斗堵塞的，而出事那天偏偏是幾十年不遇的特大雨水。物業(yè)平時(shí)已經(jīng)疏通了公共管道，事發(fā)當(dāng)天也及時(shí)趕到了現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了處置，事后也為陸先生額外做了清掃等工作，因此物業(yè)只要盡職就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。
      法院起訴
      此后物業(yè)協(xié)調(diào)了陸先生和陳女士處理后續(xù)事宜。陸先生很明確，要求物業(yè)和陳女士賠償他的全部了裝修損失。幾次協(xié)調(diào)未果后，陸先生將陳女士列為第一被告，物業(yè)列為第二被告，一同告上了法庭，要求兩者共同賠償其裝修損失、誤工損失等18000余元。
      本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要圍繞責(zé)任的認(rèn)定展開(kāi)。為此，法院委托上海市有關(guān)質(zhì)檢部門(mén)進(jìn)行了司法鑒定。鑒定部門(mén)上門(mén)查看、調(diào)取了有關(guān)資料，得出的結(jié)論為：601室陽(yáng)臺(tái)水管進(jìn)入了垃圾雜物，影響了排水通暢，恰逢當(dāng)天暴雨，以致來(lái)不及下泄的雨水從水管的雨水斗中泛出；且當(dāng)初601室業(yè)主在裝修時(shí)，將該雨水斗和地漏全部封閉在自己自制的櫥柜內(nèi)，以致不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)雨水從雨水斗泛出，水也無(wú)法盡快從地漏排出；而物業(yè)在管理小區(qū)過(guò)程中也有一定的疏漏。
      至于修復(fù)費(fèi)用，經(jīng)過(guò)再次鑒定結(jié)論費(fèi)用為6068元。
      據(jù)此法院判決結(jié)果為：601室的陳女士承擔(dān)本次進(jìn)水事件的70%責(zé)任，承擔(dān)的費(fèi)用為4247元；物業(yè)公司承擔(dān)30%責(zé)任費(fèi)用為1971元。鑒定費(fèi)用也按此比例各自承擔(dān)。后續(xù)報(bào)道
      本案到此并未了結(jié)。
      601室陳女士在賠付了樓下501室的損失后，認(rèn)為既然法院判了物業(yè)有一定的責(zé)任，那么，對(duì)自己家的損失也應(yīng)負(fù)有責(zé)任。于是，一紙?jiān)V狀又將物業(yè)告上了法庭。要求物業(yè)賠償其裝潢費(fèi)、誤工費(fèi)及已經(jīng)賠付給樓下501室的費(fèi)用等各項(xiàng)損失共計(jì)35360元。法院按照程序也對(duì)陳女士家進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為修復(fù)費(fèi)用在9385元。法院按照上次的法律文書(shū)，判決物業(yè)公司對(duì)陳女士承擔(dān)30%的責(zé)任，賠付2815元及其他的鑒定費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，駁回了其他的訴訟請(qǐng)求。
      結(jié)束語(yǔ)
      一起進(jìn)水案件，引發(fā)多起訴訟，累計(jì)耗時(shí)跨了二年，各方都已筋疲力盡；同時(shí)陸先生為此也與陳女士結(jié)下了怨，而陳女士二次訴訟下來(lái)賠付和承擔(dān)的各項(xiàng)訴訟費(fèi)用幾近12000元；作為物業(yè)公司賠付金額雖然不是很高，但也不得不為本案買(mǎi)了二次單。
      筆者接到類(lèi)似這樣的進(jìn)水案例已有多起。受損業(yè)主或告相鄰業(yè)主或告物業(yè)公司，那么物業(yè)在這樣的進(jìn)水案件中究竟是否擔(dān)責(zé)，擔(dān)什么樣的責(zé)？法院在本案自有詮釋法律并運(yùn)用自有裁量的權(quán)利。
      那么，作為業(yè)主和物業(yè)公司該如何各自避免類(lèi)似遭受損失，注意安全防范呢？
      ５
      6、觸電受傷向哪方索賠？
      孫某（男，10歲）在家玩耍時(shí)發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)旁邊的樹(shù)上有小鳥(niǎo)，用身邊的鐵條去打小鳥(niǎo)，結(jié)果被[案例]
      掛在樹(shù)上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽(yáng)臺(tái)的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級(jí)大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。
      [分析] 孫某觸電受傷是電力公司未盡維護(hù)高壓電設(shè)施安全使用義務(wù)而引起，電力公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司沒(méi)有維修養(yǎng)護(hù)高壓電管線的義務(wù)，不負(fù)損害賠償責(zé)任。
      1）、物業(yè)管理公司不承擔(dān)法律責(zé)任
      物業(yè)服務(wù)合同與供電合同是兩個(gè)法律關(guān)系。物業(yè)管理的功能在于保障物業(yè)的正常使用，維護(hù)小區(qū)的公共秩序。物業(yè)管理的管理范圍應(yīng)當(dāng)限制在建筑物及與建筑物密不可分的附屬配套設(shè)施。并不是業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到的所有傷害都應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的界線是合同的約定以及法律的規(guī)定。如果物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行管理，而法律法規(guī)又沒(méi)有規(guī)定由物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的義務(wù)，那么物業(yè)管理企業(yè)自然無(wú)從承擔(dān)法律責(zé)任。本案中高壓電線不屬于案發(fā)小區(qū)建筑物的配套設(shè)施，物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)高壓線的正常使用功能，因而不應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理事項(xiàng)的范圍。根據(jù)《電力設(shè)施保護(hù)條例》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任是由電力公司承擔(dān)的，物業(yè)管理公司對(duì)高壓電線漏電造成的損害，不承擔(dān)賠償責(zé)任。
      2）電力公司應(yīng)當(dāng)對(duì)孫某進(jìn)行損害賠償
      電力公司具有維修養(yǎng)護(hù)高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《電力設(shè)施保護(hù)條例》及其《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，采取有力的措施保障電力設(shè)施的安全，在大風(fēng)過(guò)后應(yīng)當(dāng)采取措施消除危險(xiǎn)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第52條第1款規(guī)定，“供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任?！彪娏疚茨芗皶r(shí)檢修刮斷的電力設(shè)施，主觀上有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。《民法通則》第123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周?chē)h(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任?！北景钢袑O某并非故意觸電，電力公司不具有免責(zé)條件，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。3）法律依據(jù)：《民法通則》第123條；《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條第1款；《電力設(shè)施保護(hù)條例》及其《實(shí)施細(xì)則》。
      7、車(chē)輛丟失案件的法律責(zé)任
      隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，各種因物業(yè)管理而引起的糾紛也隨之出現(xiàn)。其中因車(chē)輛停放發(fā)生丟失而訴請(qǐng)賠償案件也日益增多，很多物管企業(yè)陷入不公平的索賠糾紛中，嚴(yán)重影響物業(yè)管理的健康、和諧發(fā)展。
      [案例]2004年10月11日下午，西安市某小區(qū)業(yè)主郭先生將一價(jià)值23.5萬(wàn)元新買(mǎi)的小轎車(chē)停放在本小
      ６ 區(qū)物業(yè)管理公司指定的露天停車(chē)位上，并按物業(yè)公司的要求交了8元臨時(shí)停車(chē)費(fèi)，10月12日上午當(dāng)郭先生 欲開(kāi)車(chē)出去辦牌照，發(fā)現(xiàn)此車(chē)已不翼而飛，隨即向物業(yè)公司及派出所報(bào)案。經(jīng)公安干警多方追查，至今該車(chē)尚未找到。2005年9月郭先生以該車(chē)已向物業(yè)管理公司繳納了臨時(shí)停車(chē)費(fèi)，物業(yè)管理公司有責(zé)任保管車(chē)輛，要求物業(yè)公司賠償丟失損失共計(jì)183000元。西安市漢陽(yáng)區(qū)法院一審判決，認(rèn)定雙方之間構(gòu)成保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司應(yīng)賠償業(yè)主183000元。該物業(yè)管理公司不服提起上訴，無(wú)證據(jù)證明物管疏于管理，原審判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，依法改判撤銷(xiāo)原審判決，駁回郭先生的訴訟請(qǐng)求，兩審訴訟費(fèi)均由郭負(fù)擔(dān)。
      [分析]在這起丟車(chē)訴訟案件的審理過(guò)程中，二審主要依據(jù)的是《中華人民共和國(guó)合同法》中關(guān)于保管合同的有關(guān)條款。
      一、第三百六十五條“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同?！?/p>
      二、第三百七十四條“保管期內(nèi)，因保管人保管不善造成保管物毀損、丟失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無(wú)償?shù)?，保管人證明自己沒(méi)有重大過(guò)失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?/p>
      三、第三百六十七條“保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人雙方另有約定的除外?！?/p>
      從上述條款看，保管物的交付實(shí)際就是將保管物的實(shí)際控制權(quán)的排他性占有權(quán)交付給保管人。上述案件中雙方當(dāng)事人就車(chē)輛保管的意思表示并不一致。郭先生停車(chē)時(shí)并未將車(chē)鑰匙或車(chē)輛行駛證交給物管公司，而物管公司也從未對(duì)郭先生出具停車(chē)憑證，所以不具備保管合同中保管物交付的法律內(nèi)涵。另外根據(jù)西安物價(jià)部門(mén)核準(zhǔn)該物業(yè)公司的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的委托合同中，關(guān)于露天停車(chē)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)收入，物管與業(yè)主委員會(huì)雙方分成約定情況分析，可以得出該物管公司對(duì)其露天停車(chē)場(chǎng)地與車(chē)輛停放人之間僅構(gòu)成場(chǎng)地租賃關(guān)系，物管公司只對(duì)交通及車(chē)輛秩序進(jìn)行管理，而不構(gòu)成車(chē)輛保管關(guān)系。
      對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主車(chē)輛的管理屬于特約管理服務(wù)，如果雙方在物管委托合同中約定了車(chē)輛保管費(fèi)，那么車(chē)輛丟失的，物業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；如果沒(méi)有約定但有證據(jù)證明物管公司疏于管理，未盡起碼的安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)車(chē)輛丟失有重大過(guò)失的，物管公司也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；如果物管公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒(méi)有重大過(guò)失的，物管公司可以不承擔(dān)賠償責(zé)任。假如物管公司對(duì)停放車(chē)輛收取保管費(fèi)，并接受了車(chē)輛的實(shí)際控制權(quán)的移交，就應(yīng)按保管合同的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。
      物管企業(yè)應(yīng)從上述案件中吸取教訓(xùn)，增強(qiáng)法律意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)，在平等互利的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎訂立車(chē)輛保管合同。（2006年2月1日起施行的《南京市物業(yè)管理辦法》第二十二條“車(chē)主要求物業(yè)管理企業(yè)保管機(jī)動(dòng)車(chē)的，應(yīng)當(dāng)另外與物業(yè)管理企業(yè)簽訂車(chē)輛保管合同。”）同時(shí)嚴(yán)格車(chē)輛登記管理制度，完善車(chē)輛停取程序，加強(qiáng)對(duì)管理物的監(jiān)管力度，明確管理權(quán)責(zé)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可能發(fā)生的人身及財(cái)產(chǎn)安全事故要努力做好認(rèn)真防范，及時(shí)報(bào)告和積極協(xié)助工作，增強(qiáng)停車(chē)風(fēng)險(xiǎn)的防控意識(shí)，在職責(zé)范圍內(nèi)切實(shí)維護(hù)企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。
      8、業(yè)主家中地板滲水怎么辦
      [案例] 去年5月的一天，管理處接到某單元業(yè)主劉先生投訴，說(shuō)家中所有木地板有水往外冒。管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關(guān)閉情況下，水表還在轉(zhuǎn)，判定給水管有水滲入地板。管理處
      ７ 考慮到此木地板較貴重，估計(jì)損失在二萬(wàn)以上：業(yè)主的客廳、主人房、客房全部進(jìn)水，已給業(yè)主生活帶來(lái)不方便。雖說(shuō)給水管道還在保修期（水管安裝保修期為二年），施工單位可以不承擔(dān)賠償費(fèi)用。（處理此類(lèi)問(wèn)題要相當(dāng)慎重，不然夾在業(yè)主與施工單位中間二頭受氣）一定要按嚴(yán)密程序去操作：
      1、召集施工單位工頭、裝修負(fù)責(zé)人、業(yè)主、管理處有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)，由施工單位開(kāi)鑿尋找故障點(diǎn)；
      2、故障點(diǎn)找到后，拍照留下證據(jù)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)判斷誰(shuí)的責(zé)任。（現(xiàn)在有些給水管用塑料管，裝修時(shí)容易造成滲水事故）經(jīng)查是因?yàn)榻o水管接頭處滲水，判定現(xiàn)在由施工單位負(fù)責(zé)；
      3、由業(yè)主提出賠償費(fèi)用及維修方案（只針對(duì)造成房間實(shí)際損失）和施工單位拿木地板樣板去調(diào)查一下安裝木地板費(fèi)用，然后開(kāi)會(huì)提出各自理由及費(fèi)用要求。管理處協(xié)調(diào)，三方簽訂一個(gè)維修賠償協(xié)議，最終施工單位賠2.3萬(wàn)元，木地板由業(yè)主自選安裝，施工單位負(fù)責(zé)限期處理給水管維修；
      4、管理處依據(jù)三方認(rèn)可協(xié)議，督促各方認(rèn)真執(zhí)行，管理處作好跟蹤回訪。有理有據(jù)，業(yè)主、施工單位對(duì)此次解決都表示滿意。
      點(diǎn)評(píng)：出現(xiàn)此類(lèi)事情業(yè)主想的是兩個(gè)問(wèn)題：
      1、誰(shuí)的責(zé)任及賠償；
      2、盡快自理。管理處要有針對(duì)性地進(jìn)行工作，加上熱情、真誠(chéng)態(tài)度，既解決了問(wèn)題又增加了業(yè)主對(duì)管理處工作的理解。
      9、住戶(hù)在樓層焚香燃紙?jiān)趺崔k
      每逢清明、中秋等農(nóng)歷節(jié)日，深圳的許多人都有焚香、燃紙的習(xí)俗。住在高層住宅的往往貪圖便利，就在樓層里燒來(lái)燒去。一方面繚繞的煙霧使消防警報(bào)頻發(fā)，令人真假難辨、疲于應(yīng)付；另一方面殘存的煙垢污損墻面地磚，很難徹底清除。海麗管理處從實(shí)際出發(fā)，采取了相應(yīng)的對(duì)策，實(shí)踐證明效果很好（燃紙焚香的習(xí)俗該不該取締，這不是物業(yè)公司需要討論的問(wèn)題。物業(yè)公司應(yīng)該考慮的是，如何對(duì)其加以引導(dǎo)，避免妨礙正常的物業(yè)管理）。
      一、是既加強(qiáng)教育引導(dǎo)又尊重住戶(hù)焚香燃紙的習(xí)俗，指定供住戶(hù)焚香燃紙的地點(diǎn)，防止“處處冒煙”，便于統(tǒng)一管理。
      二、逢節(jié)日提前發(fā)出告示，提醒住戶(hù)自覺(jué)遵守管理處關(guān)于到指定地點(diǎn)燃紙的規(guī)定，并派專(zhuān)人到現(xiàn)場(chǎng)疏導(dǎo)監(jiān)督。
      三、要求所有在樓層作業(yè)的員工主動(dòng)負(fù)起責(zé)任，發(fā)現(xiàn)違規(guī)焚香燃紙的當(dāng)即予以勸阻和制止，加大管理力度。
      四、嚴(yán)肅查處違規(guī)焚香燃紙現(xiàn)象，對(duì)不聽(tīng)勸阻、屢禁屢犯的給予書(shū)面告誡，嚴(yán)重的進(jìn)行處罰或提請(qǐng)消防主管機(jī)關(guān)處理。
      點(diǎn)評(píng)：鹵葬行事，容易鬧出亂子?？梢哉f(shuō)，這里所采取一些措施都是恰當(dāng)?shù)摹Ｔ谧鹬氐那疤嵯录訌?qiáng)管理，在管理的過(guò)程中注意尊重，對(duì)涉及到民俗民風(fēng)問(wèn)題的處理，大抵應(yīng)當(dāng)如此。
      10、糾正違章裝修僵持不下怎么辦
      去年初夏的一天下午，某小區(qū)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員報(bào)告，一位業(yè)主未按要求的位置，擅自在外墻上開(kāi)孔安裝空調(diào)。等裝修巡視督察人員趕到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，空調(diào)安裝已在進(jìn)行之中。
      ８ 裝修巡視員檢查一番后，向業(yè)主解釋?zhuān)绱税惭b不但影響了外立面的統(tǒng)一和美觀，而且安裝廠家施工已不慎將暖氣立管打漏，還將給業(yè)主的生活帶來(lái)不便。但業(yè)主仍堅(jiān)持已見(jiàn)，督促繼續(xù)安裝。裝修巡視員只好暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。同時(shí)，請(qǐng)水工火速來(lái)補(bǔ)已打漏的暖氣立管（果斷制止違章作業(yè)，迅速處理相關(guān)損害，再研究如何糾正問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)說(shuō)從程序上是對(duì)頭的）。
      業(yè)主對(duì)裝修巡視員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字，承擔(dān)停止安裝空調(diào)的后果。裝修巡視員認(rèn)為自己所做并無(wú)不妥，隨即提出業(yè)主也需簽字，承認(rèn)自己違反小區(qū)裝修管理規(guī)定。雙方各執(zhí)已見(jiàn)，一時(shí)僵持不下。
      水工趕到現(xiàn)場(chǎng)后，迅速將漏水的暖氣管修復(fù)好，將污染的地面、墻面進(jìn)行了徹底清理。一看兩人還在爭(zhēng)執(zhí)，便接了個(gè)話茬：“要我說(shuō)也不是什么大不了的事情，誰(shuí)也不用讓誰(shuí)簽字了，還是商量商量怎樣安空調(diào)吧！”（處理此類(lèi)問(wèn)題不公是管理人員的事情，普通作業(yè)人員也有責(zé)任，該說(shuō)話時(shí)就說(shuō)話）等兩人都平靜下來(lái)，他再對(duì)業(yè)主說(shuō)：“我看你自己選定的這個(gè)位置并不好，咱拋開(kāi)影響外立面整齊美觀不說(shuō)，就說(shuō)你安到這里，冷凝水管要走多遠(yuǎn)呀，比較起來(lái)還是規(guī)定的那個(gè)位置好”。（證明你錯(cuò)了，自然說(shuō)明我是對(duì)了，這樣的說(shuō)服方法很巧妙）業(yè)主遲疑不決，水工試探著提了個(gè)建議：“如果你覺(jué)得我說(shuō)的沒(méi)有道理，你自己里里外外看看”。或許剛才主動(dòng)幫助修復(fù)漏水暖氣管的舉動(dòng)感化了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉(zhuǎn)了一圈，回來(lái)后欣然同意在規(guī)定位置安裝。并且與裝修巡視員握手言好。
      [分析]人們常說(shuō)“解鈴還需系鈴人”，其實(shí)未必盡然。有些時(shí)候矛盾雙方劍拔弩張，斗氣頂牛，誰(shuí)也不肯讓步，就需要?jiǎng)e人從中做點(diǎn)斡旋，搭個(gè)臺(tái)階。有了這樣一個(gè)外力的推動(dòng)，雙方冷靜一下，很可能一切都隨之煙消云散。
      11、日常工作中物管該如何與業(yè)主相處？
      某小區(qū)一位業(yè)主裝修時(shí)，擅自在陽(yáng)臺(tái)頂棚焊接鐵架，與樓宇其它陽(yáng)臺(tái)極不協(xié)調(diào)。管理處發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書(shū)。業(yè)主對(duì)此怨聲載道，說(shuō)管理處限制她的自由，鐵架非搞不可。
      你發(fā)火我不發(fā)。管理處有關(guān)人員三番五次地耐心給好講解裝修管理法規(guī)，說(shuō)明保持外觀統(tǒng)一的必要性，任硬頂也好、軟抗也罷，在原則問(wèn)題上決不退讓?zhuān)ㄌ幚磉@類(lèi)問(wèn)題就得態(tài)度堅(jiān)決，決不能輕易退讓開(kāi)口子，開(kāi)了一個(gè)口子，下要為例，恐怕一發(fā)而不可收）。業(yè)主一看管理處的態(tài)度這么堅(jiān)決，只好按照要求進(jìn)行整改。
      雖說(shuō)違章裝修的問(wèn)題解決了，但這位業(yè)主的心中也留下了對(duì)管理處的成見(jiàn)，每次見(jiàn)面都板著個(gè)臉，主動(dòng)搭話也愛(ài)理不理的。為了消除好的誤解，管理處不計(jì)較其態(tài)度，照常真誠(chéng)地為她提供各方面幫助，以換取好的理解和信任（管理處每天都在與業(yè)主打交道，磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊，關(guān)鍵是要主動(dòng)用自己的真誠(chéng)重新的換取理解和信任）。裝修完幫助她打掃衛(wèi)生，入住時(shí)幫助她搬運(yùn)家具??
      一次，助理員小王見(jiàn)她回來(lái)，吃力地拿著兩大包東西，而當(dāng)時(shí)電梯又臨時(shí)停運(yùn)，就主動(dòng)前去，幫她將東西搬到家中?？粗?jīng)“為難”過(guò)自己而現(xiàn)在汗流浹背的小王，想到入住前后與管理處相處的這段日子，好終于露出了久違的笑容，有些不好意思的連聲道謝。
      ９ [分析]堅(jiān)持原則，造成與業(yè)主的感情隔閡后，可以持兩種態(tài)度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心換心，重歸于好。前者顯示的是霸氣，后者顯示的是大氣。真正高水平的物業(yè)管理單位，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)選擇后者。
      12、物業(yè)管理公司應(yīng)如何對(duì)業(yè)主的裝修進(jìn)行監(jiān)管？
      [案例]
      2005年，某小區(qū)業(yè)主來(lái)訪反映，小區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派員進(jìn)入其尚在裝修的房屋內(nèi)，將業(yè)主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時(shí)也遭到破壞。業(yè)主認(rèn)為：小區(qū)管理部雖出具了局面整改通知書(shū)，但無(wú)權(quán)擅自闖入私人住宅強(qiáng)行拆除，這種行為嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識(shí)。同時(shí)業(yè)主要求小區(qū)管理部對(duì)該事件給其造成的損失進(jìn)行賠償。注：
      1、經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物；
      2、小區(qū)物業(yè)管理部之前已向業(yè)主發(fā)出《違約行為整改通知書(shū)》，但業(yè)主表示拒不整改。
      [分析]
      一、小區(qū)管理部有沒(méi)有對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程中的行為進(jìn)行必要限制的責(zé)任？
      作為《物業(yè)管理服務(wù)合同》內(nèi)約定的一項(xiàng)義務(wù)，物業(yè)管理公司有責(zé)任對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程中的行為進(jìn)行監(jiān)管和必要的限制。
      首先，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)審查業(yè)主的裝修方案，將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)通過(guò)《住宅裝修須知》的形式告知業(yè)主和業(yè)主委托的裝修公司，并與業(yè)主簽訂《住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議》，值得注意的是，不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏色；應(yīng)考慮樓層樓板承載力；不影響毗鄰房屋的安全使用；不影響其他業(yè)主的正常使用等等。
      其次，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議，加強(qiáng)對(duì)日常裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡視和檢查，監(jiān)督業(yè)主或裝修公司履行裝修協(xié)議條款內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者裝修公司有違反協(xié)議的行為，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。
      最后，裝修完畢，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，凡有違反裝修協(xié)議的行為，應(yīng)要求業(yè)主或裝修公司恢復(fù)或賠償。
      二、小區(qū)管理部是否應(yīng)對(duì)業(yè)主的違約（違章）行為承擔(dān)管理不善的責(zé)任？
      物業(yè)管理公司作受托實(shí)施管理的公司，應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，履行相應(yīng)的管理義務(wù)。但是，物業(yè)管理公司是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，是不能采取強(qiáng)制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)向業(yè)主及使用人提出改進(jìn)意見(jiàn)，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區(qū)管理部向業(yè)主提出了整改意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù)，對(duì)于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承攬責(zé)任。但是，如果物業(yè)管理公司根本沒(méi)有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒(méi)有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出建議，也沒(méi)有及時(shí)告知有關(guān)部門(mén)或業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司就違背了《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的義務(wù)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
      １０ 綜上可知，本案中業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)這個(gè)整體商品的整體外觀，且沒(méi)履行對(duì)業(yè)主自身行為規(guī)范的約定，物業(yè)公司是有必要對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管和限制的；但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權(quán)限，且不利于矛盾的解決。物業(yè)公司應(yīng)把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務(wù)中，設(shè)法得到業(yè)主的理解與支持。
      13、裝修漏水到底該找誰(shuí)？
      自從樓上開(kāi)始裝修后我家(我家是1樓)開(kāi)始漏水，可2樓業(yè)主卻總是見(jiàn)不著人，好幾次明明看見(jiàn)他上樓了，而且聽(tīng)見(jiàn)他家有聲音，去敲門(mén)他就是不開(kāi)，要么就是趕我們和物業(yè)的人走，不理我們。最近劉女士遇上了這樣的麻煩，那么她該怎么辦？到底該找物業(yè)公司還是找樓上理論？
      物業(yè)無(wú)直接責(zé)任
      記者通過(guò)咨詢(xún)法律界以及物業(yè)公司相關(guān)人士發(fā)現(xiàn)，依據(jù)相關(guān)法律，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主室內(nèi)裝修的質(zhì)量問(wèn)題并不承擔(dān)法律責(zé)任。因此，如果樓上漏水，您應(yīng)該保留證據(jù)，盡快與樓上業(yè)主理論。不論漏水原因是裝飾公司不慎引起還是建筑質(zhì)量問(wèn)題，都應(yīng)由樓上業(yè)主找相關(guān)責(zé)任人。
      很多人認(rèn)為，樓上漏水與物業(yè)公司監(jiān)管不善有關(guān)，所以引發(fā)損失就去告物業(yè)公司，但官司很少有勝訴的。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)中，室內(nèi)裝修是業(yè)主自主進(jìn)行的，作為物業(yè)公司，其義務(wù)就是告知業(yè)主在裝修過(guò)程中不得有改變房屋結(jié)構(gòu)等禁止行為并對(duì)禁止的行為予以制止。至于裝修的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司不予以監(jiān)管，也不承擔(dān)責(zé)任。但是物業(yè)公司在樓上業(yè)主裝修申報(bào)時(shí)必須履行告知其不得改變房屋結(jié)構(gòu)的義務(wù)。
      誰(shuí)有過(guò)錯(cuò)誰(shuí)賠錢(qián)，樓上漏水經(jīng)常會(huì)造成業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛和矛盾。大家還應(yīng)互諒互讓?zhuān)咨铺幚恚?zé)任到底是誰(shuí)的呢？該誰(shuí)掏錢(qián)呢？
      《中華人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰備方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”由樓上漏水產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛可根據(jù)民法中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則來(lái)判定責(zé)任。
      記者通過(guò)查詢(xún)公開(kāi)的司法判例發(fā)現(xiàn)：實(shí)際審判中，法官多認(rèn)為房屋共用墻壁、地板(天花板)及專(zhuān)有部分的管線，維修費(fèi)用應(yīng)由該共同壁雙方或樓地板上下雙方的業(yè)主共同負(fù)擔(dān)。但維修起因可歸責(zé)于某業(yè)主時(shí)，費(fèi)用應(yīng)由該業(yè)主負(fù)擔(dān)。比如，漏水是樓上洗手間裝修中未處理好防水防漏措施造成的，顯然應(yīng)由樓上業(yè)主承擔(dān)翻修費(fèi)用，并賠償樓下業(yè)主損失。
      14、房屋質(zhì)量有問(wèn)題，業(yè)主可以拒交物管費(fèi)嗎？
      [案例] 胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。入住后兩個(gè)月雨季來(lái)臨，幾場(chǎng)大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來(lái)竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報(bào)修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。胡女士此時(shí)已經(jīng)對(duì)現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過(guò)和開(kāi)發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問(wèn)題產(chǎn)生了爭(zhēng)議。
      １１
      胡女士認(rèn)為自己購(gòu)買(mǎi)房屋就為了居住，現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o(wú)法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)。
      開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問(wèn)題是事實(shí)，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒(méi)有糾紛。
      物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來(lái)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無(wú)法接受，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖費(fèi)他們要受到經(jīng)濟(jì)損失。
      由于三方對(duì)于債權(quán)、債務(wù)沒(méi)有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢(xún)，最終在律師主持下達(dá)成書(shū)面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，胡女士不再向開(kāi)發(fā)商要求賠償，同時(shí)胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。
      [分析]
      胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外。
      本案中，首先要弄清開(kāi)發(fā)商、胡女士、物業(yè)管理三者的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。開(kāi)發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù)；胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)那么是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；關(guān)于供暖費(fèi)的問(wèn)題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)；開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。這樣看來(lái)。胡女士開(kāi)始主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)胡女士負(fù)債而胡女士卻對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢(qián)債務(wù)，但是并不符合“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)”的條件。然而，最終的方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律作出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士要以將自己對(duì)物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后，開(kāi)發(fā)商對(duì)胡女士的賠償義務(wù)就可以認(rèn)為履行完畢，本案中，因胡女士向開(kāi)發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。
      律師提示：
      經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對(duì)于債務(wù)都沒(méi)有爭(zhēng)議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時(shí)間和金錢(qián)，物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商一般是兩個(gè)獨(dú)立的單位，如果希望減少不必要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實(shí)測(cè)面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無(wú)法說(shuō)明白。
      １２
      15、自行車(chē)丟失是否能拒交物管費(fèi)？
      [案例]：
      小區(qū)業(yè)主李某在小區(qū)內(nèi)丟失三輛自行車(chē)后，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，在多次催繳無(wú)果的情況下，物業(yè)公司將李某告上法庭要求其交納物業(yè)管理費(fèi)。
      [分析]：
      庭審中，被告李某辯稱(chēng)：自己交納的物業(yè)管理費(fèi)中包含保安費(fèi)，可小區(qū)保安并沒(méi)有真正做到保證自己財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。原告物業(yè)公司訴稱(chēng)，保安只負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序和安全，定時(shí)開(kāi)關(guān)小區(qū)大門(mén)，巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時(shí)處理，對(duì)可疑人員進(jìn)行盤(pán)查。而丟失自行車(chē)是屬于治安刑事案件，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。
      最后，法院判決李某向物業(yè)公司交納所拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。法律評(píng)析：
      本案中，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)中雖然包含每戶(hù)每月4元保安費(fèi)，但并不意味著住戶(hù)丟失的財(cái)物都應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。物業(yè)公司的保安職責(zé)有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應(yīng)在公安機(jī)關(guān)破案后由行為人負(fù)責(zé)賠償。在物業(yè)公司履行職責(zé)過(guò)程中沒(méi)有明顯過(guò)失的情況下，這一責(zé)任不應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。
      16、業(yè)主自家窗戶(hù)貼廣告，物業(yè)管理公司是否有權(quán)管？
      隨著居住小區(qū)的規(guī)模化、現(xiàn)代化，以及公司經(jīng)營(yíng)的信息化和專(zhuān)業(yè)化，小區(qū)內(nèi)的個(gè)體商戶(hù)和中、小公司的數(shù)量不斷增多。有些業(yè)主為了招攬生意，在自家門(mén)前或是窗戶(hù)上張貼廣告宣傳自己的業(yè)務(wù)，一時(shí)間各種花花綠綠的廣告充斥了整個(gè)小區(qū)，迷亂了人們的雙眼。這種在自家窗戶(hù)上張貼廣告的行為雖然方便了做生意的業(yè)主，但卻引起了小區(qū)其他業(yè)主的不滿，他們認(rèn)為這種行為嚴(yán)重影響了整個(gè)小區(qū)的外觀，造成了整個(gè)物業(yè)的貶值。
      從事商業(yè)活動(dòng)的業(yè)主究竟能不能在自家窗戶(hù)上張貼廣告，贊成和反對(duì)的業(yè)主所持的觀點(diǎn)截然不同。贊同張貼廣告的業(yè)主認(rèn)為：在自家窗戶(hù)上貼廣告，是自己對(duì)房屋行使所有權(quán)的一種方式，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分，有權(quán)對(duì)房屋按照自己的意愿進(jìn)行裝飾，在自家窗戶(hù)上張貼廣告又沒(méi)有占用小區(qū)的共用部位，更沒(méi)有違反相鄰關(guān)系的規(guī)定，他人無(wú)權(quán)干涉。
      反對(duì)張貼廣告的業(yè)主則認(rèn)為：廣告雖然是貼在業(yè)主自家的窗戶(hù)上，但卻是給所有人看的，從把小區(qū)作為一個(gè)整體的角度講，涉及的就不再是個(gè)別業(yè)主的問(wèn)題，而是整個(gè)小區(qū)的外觀問(wèn)題。個(gè)別業(yè)主在窗戶(hù)上張貼廣告影響了小區(qū)的景觀，進(jìn)而降低了整個(gè)小區(qū)的居住品質(zhì)，這種行為雖然方便了個(gè)別人，卻損害了大多數(shù)人的利益。
      究竟反對(duì)張貼廣告的業(yè)主對(duì)小區(qū)居住品質(zhì)的要求是否應(yīng)該得到滿足？物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)對(duì)業(yè)主在自家窗戶(hù)上張貼廣告的行為進(jìn)行管理？如果有管理權(quán)，它的法律依據(jù)又是什么？在類(lèi)似爭(zhēng)議不斷增多的今天，這些問(wèn)題不容忽略，值得人們進(jìn)行認(rèn)真地加以探討和分析。
      我們對(duì)上述問(wèn)題的觀點(diǎn)是：
      １３
      一.業(yè)主在自家窗戶(hù)上張貼廣告的行為不應(yīng)該被看作是純個(gè)人行為，而應(yīng)該是涉及到整個(gè)小區(qū)整體利益的行為。
      因?yàn)楝F(xiàn)代的小區(qū)作為一個(gè)整體，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行的任何事實(shí)處置都有可能影響到其他業(yè)主的權(quán)益?；趯?duì)小區(qū)整體的保值、增值需要，基于全體業(yè)主對(duì)居住品質(zhì)的要求，小區(qū)里的任何業(yè)主都有義務(wù)維護(hù)小區(qū)的環(huán)境。
      二.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)管理和制止個(gè)別業(yè)主在自家窗戶(hù)上張貼廣告的行為。
      業(yè)主大會(huì)的權(quán)利是基于法律的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的管理權(quán)則是基于業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)以及其自身負(fù)有的、監(jiān)督業(yè)主公約實(shí)施的職責(zé)。
      按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條、第13條的規(guī)定：業(yè)主大會(huì)應(yīng)由全體小區(qū)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加，并由參會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)，可以作出決定，該決定對(duì)小區(qū)全體業(yè)主有約束力，全體業(yè)主必須執(zhí)行。也即如果全體小區(qū)有投票權(quán)的四分之一以上業(yè)主作出決定，反對(duì)在小區(qū)張貼廣告，那么，所有業(yè)主必須遵守，理由是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條第1項(xiàng)的規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則??以及該條例第17條第2款：業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力的規(guī)定。
      也就是說(shuō)，如果大多數(shù)業(yè)主反對(duì)在窗戶(hù)上張貼廣告，可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式把這個(gè)要求體現(xiàn)出來(lái)，制定這方面的制度，也可以賦予業(yè)主委員會(huì)這方面的職責(zé)，還可以把它寫(xiě)進(jìn)業(yè)主公約，讓全體業(yè)主遵照?qǐng)?zhí)行。
      三、物業(yè)管理公司同樣有權(quán)管理和制止個(gè)別業(yè)主在自家窗戶(hù)上張貼廣告的行為。
      物業(yè)管理公司的管理權(quán)主要是基于三點(diǎn)：
      1、相關(guān)法規(guī)的規(guī)定；
      2、物業(yè)管理委托合同的約定；
      3、物業(yè)管理公司本身負(fù)有的、對(duì)物業(yè)承擔(dān)的保值、增值的職責(zé)。
      （一）物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)張貼小廣告行為有管理權(quán)的法律、法規(guī)依據(jù)主要有：
      1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
      2、《北京市廣告管理試行辦法》第2條規(guī)定，凡在本市經(jīng)營(yíng)、制作、刊播為宣傳商品或提供勞務(wù)、服務(wù)的經(jīng)濟(jì)廣告，文化、社會(huì)廣告，外商廣告以及自設(shè)廣告的，均屬本辦法的管理范圍。廣告包括下列各種形式：??6．?dāng)z影廣告以及其它各種形式的廣告。
      以上兩個(gè)規(guī)定說(shuō)明：居住小區(qū)的小廣告屬于自設(shè)廣告，其廣告形式為“其他形式”，所以，其張貼小廣告的行為也應(yīng)經(jīng)工商行政管理部門(mén)審批。如其未履行審批手續(xù)，是一種違法行為。物業(yè)管理公司依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條的規(guī)定，可認(rèn)為在小區(qū)內(nèi)自家窗戶(hù)上張貼廣告的行為屬于不合理的物業(yè)使用行為，物業(yè)管理公司應(yīng)制止其行為，并有權(quán)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。
      3、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第12條規(guī)定，即物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：??
      （三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對(duì)造成損害，有權(quán)要求賠償；
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      該規(guī)定說(shuō)明：在自家窗戶(hù)上張貼小廣告的行為可認(rèn)為是屬于損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為，物業(yè)管理公司有權(quán)進(jìn)行管理。
      4、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第16條規(guī)定：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：??
      （二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及其他有危及房屋安全行為的；
      （三）私搭亂建，亂停放車(chē)輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。
      該規(guī)定說(shuō)明：小廣告行為可認(rèn)為是屬于影響居住小區(qū)景觀，擅自改變房屋外觀的行為，物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止。
      （二）物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)張貼小廣告行為有管理權(quán)是基于物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約：
      物業(yè)管理公司應(yīng)查看《前期物業(yè)管理合同》或與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中對(duì)物業(yè)管理公司權(quán)利的約定，查看對(duì)此問(wèn)題是否有管理權(quán)。物業(yè)管理公司也應(yīng)查閱小區(qū)的《業(yè)主公約》，查看公約中對(duì)業(yè)主及承租人行為規(guī)范的規(guī)定，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司為了全體業(yè)主的利益或大多數(shù)業(yè)主的利益，也有權(quán)制止一些業(yè)主和使用人不符合小區(qū)公約的行為。如這些文件中沒(méi)有這些方面的規(guī)定，我們建議應(yīng)予以補(bǔ)充。
      （三）物業(yè)管理公司本身負(fù)有的、對(duì)物業(yè)承擔(dān)的保值、增值的職責(zé)。
      這使得物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)一切有損小區(qū)全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主利益的行為，或有礙物業(yè)管理的行為負(fù)有職責(zé)和義務(wù)。這也我們認(rèn)為的最本質(zhì)和最重要的依據(jù)?；谶@一點(diǎn)，物業(yè)管理公司就完全有權(quán)對(duì)類(lèi)似張貼小廣告的行為進(jìn)行管理，而無(wú)需有法律和合同為依據(jù)，這也是物業(yè)管理公司本身的職責(zé)所決定的。
      另外，需要明確說(shuō)明的是：物業(yè)管理公司也有權(quán)要求物業(yè)使用人清除小廣告。主要依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第48條第2款規(guī)定：物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。該規(guī)定說(shuō)明業(yè)主及使用人均應(yīng)遵守業(yè)主公約，而物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行制止，無(wú)論是業(yè)主還是使用人。
      擅自公布業(yè)主電話 物業(yè)侵犯了隱私權(quán)
      業(yè)主要參選業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)張貼公告公布參選業(yè)主以及配偶的詳細(xì)信息，此行為是否侵犯了業(yè)主隱私權(quán)?昨日，錦江法院對(duì)這樣一起隱私權(quán)糾紛案件進(jìn)行宣判。
      李女士是某小區(qū)的業(yè)主，今年5月，小區(qū)物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主發(fā)送關(guān)于小區(qū)業(yè)委會(huì)召開(kāi)事宜的手機(jī)短信，短信中有涉及李女士配偶張先生所住樓棟號(hào)、單元號(hào)和房號(hào)等內(nèi)容。后物業(yè)公司在小區(qū)樓梯間和電梯內(nèi)張貼公告，公告內(nèi)容中涉及李女士的姓名、配偶姓名、家庭樓棟號(hào)、單元號(hào)、房號(hào)、手機(jī)號(hào)碼、配偶手機(jī)號(hào)碼和家庭座機(jī)電話號(hào)碼。物業(yè)公司還制作了展板公示在小區(qū)入口。隨后，李女士以隱私權(quán)被侵犯為由將物業(yè)公司告上了法庭。要求物業(yè)公司清除張貼的“公告”，移除公示的“噴繪展板”；在小區(qū)內(nèi)公開(kāi)向其道歉；在侵權(quán)位置公開(kāi)張貼道歉信，以消除影響；對(duì)所有接收短信的人，發(fā)送澄清短信，消除影響并賠償精神損失。
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      審理中，物業(yè)公司向法庭表示，李女士是小區(qū)房屋的所有人，但她的愛(ài)人張先生要以小區(qū)業(yè)主身份擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主委員會(huì)籌備組成員、樓棟聯(lián)系人，那就必然要披露他與李女士的夫妻關(guān)系。同時(shí)，張先生已主動(dòng)或通過(guò)業(yè)主委員會(huì)公示方式將與李女士有關(guān)的信息向小區(qū)業(yè)主進(jìn)行了公布，因此，物業(yè)公司的行為并未侵犯李女士的隱私權(quán)。
      錦江法院認(rèn)為，隱私權(quán)是指自然人享有的對(duì)自己的個(gè)人秘密和個(gè)人私生活進(jìn)行支配并排除他人干涉的一種人格權(quán)。自然人的姓名、住址、聯(lián)系電話屬于自然人的個(gè)人隱私。張先生和李女士是夫妻關(guān)系，張先生主動(dòng)公布的有關(guān)李女士的信息不屬隱私范圍，故未侵犯李女士的隱私權(quán)。但物業(yè)公司未經(jīng)李女士許可，公告其固定座機(jī)電話和手機(jī)號(hào)碼的行為侵犯了李女士的隱私權(quán)，物業(yè)公司應(yīng)立即停止侵害，清除其張貼的公告上的固定座機(jī)電話和手機(jī)號(hào)碼。由于物業(yè)公司的行為屬于在履行職務(wù)中考慮不周，行為不當(dāng)，雖然侵犯了李女士的隱私權(quán)，但李女士并沒(méi)有證據(jù)證明自己因此受到了影響。同時(shí)，由于物業(yè)公司侵權(quán)行為和后果輕微，并沒(méi)有造成嚴(yán)重的精神損害，因此法院對(duì)李女士要求的精神損失費(fèi)不予以支持。最后，錦江法院判決物業(yè)公司清除張貼公告中關(guān)于固定座機(jī)電話和手機(jī)號(hào)碼的內(nèi)容并以書(shū)面形式向李女士賠禮道歉，但駁回了李女士的其他訴訟請(qǐng)求。
      １６
      第二篇：物業(yè)糾紛案例案例
      小區(qū)內(nèi)交通安全案例
      2004年4月8日，某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)其行至道路拐角處時(shí)，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車(chē)輛撞翻。當(dāng)時(shí)車(chē)輛時(shí)速明顯超過(guò)小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場(chǎng)有限速15公里/小時(shí)的標(biāo)識(shí)牌），后來(lái)老人因搶救無(wú)效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開(kāi)了救助、報(bào)警、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任。可是，事情并沒(méi)有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場(chǎng)所受到人身傷害的事實(shí)承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬(wàn)元。并聲稱(chēng)已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。經(jīng)法院審理查明，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)已設(shè)置合理的限速標(biāo)志，已有監(jiān)控設(shè)施，且事發(fā)后及時(shí)采取了救助措施，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。
      分析：
      1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。實(shí)際上在各地類(lèi)似案件的處理過(guò)程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。從本案例情節(jié)看，肇事者沒(méi)有主觀故意但有車(chē)速過(guò)快的過(guò)失行為，應(yīng)當(dāng)屬于民事侵權(quán)行為。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，肇事司機(jī)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任；而物業(yè)管理公司雖然不是直接侵權(quán)人，并且按照合同的約定履行了小區(qū)內(nèi)交通秩序管理的義務(wù)，設(shè)置的交通標(biāo)識(shí)也并無(wú)不妥。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。
      但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標(biāo)識(shí)失效（履行合同義務(wù)有瑕疵），同時(shí)證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。反之則物管公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；
      2、另外需要說(shuō)明的是，此案是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，可以視為兩個(gè)債務(wù)：肇事者與原告之間是侵權(quán)民事責(zé)任（因侵權(quán)所生之債）；業(yè)主向物業(yè)管理公司主張的是違約責(zé)任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當(dāng)事人追究物業(yè)公司的責(zé)任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。當(dāng)然這個(gè)賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實(shí)際損失。如果在實(shí)際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。
      ３、在物業(yè)管理的過(guò)程中，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)設(shè)置須符合國(guó)家或相關(guān)主管部門(mén)的強(qiáng)制性規(guī)定，除在道路拐彎處加裝限速標(biāo)識(shí)牌外，還應(yīng)加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設(shè)施，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)做好相關(guān)交通、消防知識(shí)的宣傳；對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)等公共設(shè)施設(shè)備及時(shí)巡檢、修繕，確保其正常使用。
      ４、物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)生惡性突發(fā)事件后，物業(yè)管理企業(yè)要作好現(xiàn)場(chǎng)搶救、保護(hù)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)告、聯(lián)系相關(guān)事故處理部門(mén)或通知責(zé)任人，以最大限度降低損失。另
      外，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)的方式可以有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
      （高空拋物責(zé)任）
      一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書(shū)將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。而該物業(yè)公司連呼冤枉，并請(qǐng)來(lái)律師與高女士對(duì)簿公堂。據(jù)了解，某年5月28日下午4時(shí)左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買(mǎi)東西出來(lái)后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個(gè)東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當(dāng)場(chǎng)被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當(dāng)她醒過(guò)神來(lái)時(shí)，右耳朵已經(jīng)紅腫，這時(shí)路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來(lái)的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當(dāng)即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護(hù)管員到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)去查找原因(沒(méi)有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購(gòu)買(mǎi)藥油(活絡(luò)油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來(lái)的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對(duì)其這種情況無(wú)效，熊先生進(jìn)一步要求與管理處進(jìn)行協(xié)商。
      后來(lái)，高女士報(bào)警，巡警也建議事主到醫(yī)院檢查，如有任何糾紛可通過(guò)正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書(shū)拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書(shū)進(jìn)行了復(fù)印，管理處的經(jīng)理考慮到服務(wù)行業(yè)需注重行業(yè)影響，為息事寧人，他個(gè)人給予補(bǔ)償費(fèi)用200元，但高女士堅(jiān)持所有醫(yī)療費(fèi)用分文不少。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔(dān)300元的安撫費(fèi)用，但高女士仍不退讓?zhuān)芾硖幊袚?dān)全部責(zé)任。最終派出所調(diào)解無(wú)效，高女士選擇通過(guò)司法程序解決此事。
      6月2日，高女士一紙?jiān)V狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區(qū)人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業(yè)公司為該案被告。高女士請(qǐng)求法院判令被告賠償她醫(yī)藥費(fèi)620元、誤工費(fèi)150元、交通費(fèi)17元、精神損失費(fèi)1500元、工商登記費(fèi)60元，并承擔(dān)該案受理費(fèi) 以及資料和證件復(fù)印費(fèi)。分析：
      一顆不知從何處飛來(lái)的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經(jīng)理連呼冤枉這件案子的基本事實(shí)不清，雖然高女士稱(chēng)自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實(shí)的證人。而最重要的一點(diǎn)就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協(xié)議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內(nèi)，也無(wú)權(quán)管理。所以從合同義務(wù)來(lái)講，物業(yè)公司不應(yīng)成為這個(gè)案子的責(zé)任承擔(dān)人和賠償義務(wù)人，也就是說(shuō)被告的主體不適格。
      最終，羅湖區(qū)人民法院下達(dá)了該案的民事判決書(shū)。法院判決認(rèn)為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實(shí)施侵權(quán)行為的侵權(quán)人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。管理處作為物業(yè)管理者，無(wú)法預(yù)知侵權(quán)行為發(fā)生的時(shí)間，也無(wú)法對(duì)該侵權(quán)行為進(jìn)行預(yù)防和制止。因此，管理處在物業(yè)管理過(guò)程中，不存在過(guò)錯(cuò)，對(duì)原告不承擔(dān)賠償責(zé)任。
      ①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)敗訴
      7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi)2.9萬(wàn)元、供暖費(fèi)6076.2元、車(chē)位管理費(fèi)1500元。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱(chēng)，業(yè)主曹女士于2000年前后購(gòu)買(mǎi)了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2.9萬(wàn)余元、供暖費(fèi)6000余元及車(chē)位管理費(fèi)1500元，請(qǐng)求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱(chēng)，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！币簿褪钦f(shuō)，對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒(méi)有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無(wú)權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。
      法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項(xiàng)簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對(duì)于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時(shí)，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對(duì)于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒(méi)有要求業(yè)主委員會(huì)督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無(wú)權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時(shí)間早于《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布、施行的時(shí)間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對(duì)方可以申請(qǐng)調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。
      曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算、世紀(jì)城物業(yè)公司所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理等問(wèn)題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)此予以審查決定。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒(méi)有對(duì)世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì)算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。
      案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
      ②以無(wú)人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的
      典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門(mén)收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。
      法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)
      案例解析：第一，所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.典型案例：某女士購(gòu)買(mǎi)了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為該房沒(méi)有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門(mén)鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺(jué)得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒(méi)住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)
      房屋買(mǎi)賣(mài)中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)，往往有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得無(wú)法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買(mǎi)賣(mài)交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣(mài)雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。
      在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條和第十一條中，均對(duì)房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明（北京地區(qū)的驗(yàn)收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》）；開(kāi)發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。具體到該女士，雖然她對(duì)開(kāi)發(fā)商的交付提出了自已的意見(jiàn)，但如果這些意見(jiàn)不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門(mén)鑰匙，則說(shuō)明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就房屋存在的細(xì)部問(wèn)題繼續(xù)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。③業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納爭(zhēng)議糾紛 典型案例：
      2005年4月，黃女士購(gòu)買(mǎi)了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬(wàn)某一家使用。從2006年10月份開(kāi)始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬(wàn)某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬(wàn)某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬(wàn)某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)遭拒絕，萬(wàn)某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無(wú)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
      案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠(chéng)實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個(gè)合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。
      根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬(wàn)某并沒(méi)有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
      ④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的
      典型案例：艾明輝經(jīng)營(yíng)的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
      法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無(wú)物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無(wú)效，而拒交物業(yè)費(fèi)問(wèn)題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問(wèn)題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無(wú)效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。
      (1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任
      典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過(guò)樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。
      法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶(hù)表以?xún)?nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門(mén)和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
      根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對(duì)王某的損失給予賠償。物業(yè)公司要避免因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)維修的問(wèn)題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對(duì)沒(méi)有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。(2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛
      典型案例：對(duì)業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用
      去年年底，某大廈6樓一住戶(hù)洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶(hù)裝修造成的。誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶(hù)以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶(hù)表以?xún)?nèi)的管理和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門(mén)和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
      根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對(duì)其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)
      4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      典型案例：某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過(guò)出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶(hù)玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶(hù)普遍提出意見(jiàn)，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶(hù)時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬(wàn)元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。
      被告肖某辯稱(chēng)：玻璃下落傷人系該窗戶(hù)安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      被告實(shí)業(yè)公司辯稱(chēng)：玻璃調(diào)落傷人系租戶(hù)肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱(chēng)：某大廈窗戶(hù)玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      〔判決〕人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時(shí)采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對(duì)孫某被致傷負(fù)有主要責(zé)任。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時(shí)本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過(guò)猛，致玻璃下落，對(duì)孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理并無(wú)直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
      案例解析：本案的核心是誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。
      本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶(hù)玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒(méi)有及時(shí)得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶(hù)時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對(duì)于窗戶(hù)玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題卻沒(méi)有及時(shí)得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財(cái)產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財(cái)產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)排除，就可能造成財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身?yè)p害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。
      其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過(guò)猛，是窗戶(hù)玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶(hù)玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶(hù)墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過(guò)錯(cuò)。從本案的案情來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某大廈窗戶(hù)玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請(qǐng)求，但實(shí)業(yè)公司并未答復(fù)，說(shuō)明物業(yè)管理企業(yè)對(duì)窗戶(hù)玻璃安全問(wèn)題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：對(duì)樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對(duì)侵權(quán)行為的發(fā)生有沒(méi)有管理上的過(guò)錯(cuò)，只要物業(yè)管理人員對(duì)樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對(duì)樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類(lèi)糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患
      業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
      有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
      《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：
      （一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)
      （二）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間
      （三）擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆改連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體
      （四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果
      （五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為
      本辦法所稱(chēng)建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。本辦法所稱(chēng)承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
      《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。
      章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時(shí)，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒(méi)過(guò)幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開(kāi)始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個(gè)裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問(wèn)題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請(qǐng)求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請(qǐng)求。案例解析：
      （一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
      （二）章某的行為，影響了樓下于某對(duì)房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。
      （三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。”第五十三條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！边@是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用2至3倍的罰款。”同時(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼耍瑔?wèn)題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問(wèn)題。通常來(lái)說(shuō)，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見(jiàn)，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒(méi)有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒(méi)有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出建議，也沒(méi)有及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對(duì)發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，但無(wú)權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。
      第三篇：物業(yè)案例分析
      作業(yè)指導(dǎo)書(shū)――案例分析
      第八章 案例分析
      第一節(jié) 車(chē)輛案例
      一、機(jī)動(dòng)車(chē)撞壞車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備事件7起，其中包括撞桿、撞立柱及車(chē)位鎖等事件。分析原因：
      車(chē)場(chǎng)管理、業(yè)務(wù)技能不熟，工作中注意力不集中，未能做到跑動(dòng)服務(wù)，當(dāng)事件發(fā)生時(shí)有時(shí)未能及時(shí)上報(bào)部門(mén)，也未能采取相應(yīng)的控制措施，導(dǎo)致車(chē)場(chǎng)混亂，車(chē)場(chǎng)交通堵塞，影響大廈的正常秩序?，F(xiàn)場(chǎng)處理：
      一旦發(fā)生類(lèi)似事件應(yīng)及時(shí)通知中控室，由中控室通知工程部、客服部等相關(guān)部門(mén)，確定事故責(zé)任，在分不清責(zé)任時(shí)可由當(dāng)事人一方報(bào)警，由執(zhí)法機(jī)關(guān)認(rèn)定。在事故處理過(guò)程中，車(chē)管員要維護(hù)好車(chē)場(chǎng)正常秩序，疏導(dǎo)車(chē)輛確保大廈車(chē)場(chǎng)內(nèi)的車(chē)輛正常行駛。預(yù)防措施：
      針對(duì)以上幾起案件的共性，首先員工應(yīng)熟練掌握車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)的操作技能，定期按要求維護(hù)保養(yǎng)，確保車(chē)場(chǎng)設(shè)備的正常使用。在日常工作中，應(yīng)提高員工的主動(dòng)意識(shí)及預(yù)見(jiàn)性，及早發(fā)現(xiàn)隱患，防止事件的發(fā)生。
      二、車(chē)場(chǎng)發(fā)生刮蹭事件6起，分別為倒車(chē)、停車(chē)入位、車(chē)速過(guò)快。分析原因：
      一是司機(jī)在進(jìn)入大廈時(shí)，入口員工未提醒司機(jī)，在車(chē)場(chǎng)內(nèi)要減速慢行。另外在司機(jī)開(kāi)出時(shí)，巡場(chǎng)人員未及時(shí)觀察到有行駛車(chē)輛經(jīng)過(guò)，對(duì)快速行駛的車(chē)輛未及時(shí)告其慢行，造成刮蹭。缺乏主動(dòng)服務(wù)意識(shí)，隨意判定責(zé)任，導(dǎo)致雙方矛盾上升，影響大廈的正常秩序?，F(xiàn)場(chǎng)處理：
      當(dāng)車(chē)場(chǎng)發(fā)生刮蹭事件，車(chē)場(chǎng)人員及時(shí)通知中控室，在保安部、客服部未到場(chǎng)之前，車(chē)場(chǎng)人員應(yīng)安撫雙方客人，防止事態(tài)的擴(kuò)大。中控室人員到場(chǎng)拍照并與客服一同與雙方協(xié)商解決辦法，在分不清責(zé)任時(shí)，由當(dāng)事人一方報(bào)警，由執(zhí)法人員進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定。在此期間，車(chē)場(chǎng)人員要疏導(dǎo)車(chē)輛，保證大廈區(qū)域道路的暢通，車(chē)場(chǎng)人員不能亂說(shuō)亂講，只能對(duì)執(zhí)法人員講明事情的真實(shí)的經(jīng)過(guò)。預(yù)防措施：
      通過(guò)案例我們看到的有些事件是可以避免的，在車(chē)剛進(jìn)入大廈時(shí)，我們可以提醒一下司機(jī)，車(chē)場(chǎng)內(nèi)要減速慢行。當(dāng)有客人去開(kāi)車(chē)時(shí)，及時(shí)觀察過(guò)往的車(chē)輛，車(chē)要出車(chē)位時(shí)，我們要站在車(chē)旁，就避免了行駛車(chē)輛和出車(chē)位相互刮蹭的現(xiàn)象。
      三、車(chē)場(chǎng)固定車(chē)位被占2起（50號(hào)、12號(hào)）
      分析原因：
      車(chē)場(chǎng)管理人員對(duì)固定的車(chē)型、車(chē)號(hào)不熟悉，巡場(chǎng)人員在車(chē)輛停車(chē)時(shí)，未認(rèn)真核對(duì)車(chē)號(hào)，安排有
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      誤差，有時(shí)巡視人員不在現(xiàn)場(chǎng)，所以導(dǎo)致車(chē)輛亂停亂放的現(xiàn)象發(fā)生。固定車(chē)位車(chē)離開(kāi)之后未及時(shí)將車(chē)位鎖鎖好，外來(lái)車(chē)輛不熟悉大廈的相關(guān)制度，看到車(chē)位就將車(chē)停入車(chē)位，車(chē)管員又未及時(shí)發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致車(chē)位被占。現(xiàn)場(chǎng)處理：
      如車(chē)位被占，車(chē)管員要耐心和客人解釋?zhuān)⒓皶r(shí)將固定車(chē)安排在另一車(chē)位，并及時(shí)聯(lián)系被占用車(chē)位的客人將車(chē)挪走，通知固定車(chē)主將車(chē)移回自己的車(chē)位，向客人誠(chéng)肯的道歉，同時(shí)通知客服部了解更新的車(chē)位號(hào)。預(yù)防措施：
      針對(duì)以上情況，要求每個(gè)車(chē)管員都要記清固定車(chē)位的車(chē)型、車(chē)號(hào)及該車(chē)的公司。當(dāng)固定車(chē)離開(kāi)時(shí)提醒客人將車(chē)位鎖鎖好，如車(chē)主未及時(shí)鎖車(chē)位鎖，巡場(chǎng)人員要及時(shí)將車(chē)位鎖鎖好，并隨時(shí)觀察固定車(chē)位的情況。
      四、拒絕交費(fèi)
      分析原因：
      一是車(chē)場(chǎng)管理員對(duì)發(fā)改委的文件不熟悉，進(jìn)入車(chē)場(chǎng)超過(guò)10分鐘開(kāi)始計(jì)費(fèi)，小區(qū)為30分鐘開(kāi)始計(jì)費(fèi)，無(wú)法向客人解釋清楚，導(dǎo)致客人拒交費(fèi)。二是計(jì)費(fèi)器時(shí)間與客人的時(shí)間不同，有的客人進(jìn)入大廈開(kāi)始計(jì)時(shí)，離開(kāi)時(shí)按自己的時(shí)間交費(fèi)，與實(shí)際不符，客人拒絕交費(fèi)。現(xiàn)場(chǎng)處理：
      客人對(duì)時(shí)間產(chǎn)生疑問(wèn)時(shí)，由中控室打印出車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)及出場(chǎng)時(shí)間，交給客人確認(rèn)。對(duì)不能及時(shí)解決的，將車(chē)輛安排在不影響交通的地方，待盡一步解決，必要時(shí)拿出發(fā)改委文件。處理過(guò)程中嚴(yán)禁與司機(jī)發(fā)生爭(zhēng)吵，將事態(tài)擴(kuò)大。如果錢(qián)數(shù)較少，在特殊情況下，例如上、下班高峰、重大會(huì)議，避免車(chē)輛堵塞交通，可以放行，但要記清車(chē)號(hào)、車(chē)型，寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告上交保安部。預(yù)防措施：
      要求車(chē)管員每周對(duì)計(jì)費(fèi)器核實(shí)一次，將時(shí)間調(diào)整正確。車(chē)管員熟悉發(fā)改委文件，了解大廈收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
      五、其它突發(fā)事件1起，施工材料從頂層墜落將車(chē)砸傷1起
      分析原因：
      主要原因，車(chē)場(chǎng)員未按規(guī)定高空作業(yè)下方嚴(yán)禁停放車(chē)輛的規(guī)定，導(dǎo)致車(chē)輛被砸，巡場(chǎng)人員在巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有高空作業(yè)時(shí)，未及時(shí)采取相應(yīng)的措施?，F(xiàn)場(chǎng)處理：
      針對(duì)以上突發(fā)事件，車(chē)場(chǎng)人員要及時(shí)到中控室了解施工動(dòng)態(tài)，并將施工現(xiàn)場(chǎng)附近的車(chē)位提前預(yù)留。中控室人員做好圍擋，嚴(yán)禁車(chē)輛及行人進(jìn)入。如巡視人員發(fā)現(xiàn)后，要及時(shí)通知中控室。由中控室人員聯(lián)系相關(guān)車(chē)輛。車(chē)場(chǎng)負(fù)責(zé)給相關(guān)車(chē)輛安排車(chē)位，并對(duì)該區(qū)域做好圍擋。
      六、1)2)當(dāng)發(fā)生治安事件
      車(chē)場(chǎng)內(nèi)發(fā)生打架斗毆事件時(shí)，車(chē)場(chǎng)管理員須立即通知保安部，待保安人員到現(xiàn)場(chǎng)后，車(chē)場(chǎng)管理員協(xié)同保安員共同解決處理并做好相關(guān)記錄。
      車(chē)場(chǎng)內(nèi)發(fā)生重大刑事治安案件，如打架斗毆導(dǎo)致人員傷亡等情況時(shí)，必須及時(shí)通知保安部，由
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      負(fù)責(zé)人根據(jù)實(shí)際情況是否撥打“110”報(bào)警電話，詳細(xì)說(shuō)清事件原因、地點(diǎn)、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等，同時(shí)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)并疏導(dǎo)車(chē)輛及人群，等待公安執(zhí)法機(jī)關(guān)和車(chē)場(chǎng)公司負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)處理解決，并做好相關(guān)文字匯報(bào)。3)
      七、1)2)3)如發(fā)現(xiàn)偷竊、故意破壞車(chē)輛及大廈設(shè)施的，車(chē)場(chǎng)管理員應(yīng)及時(shí)制止并將責(zé)任人帶到保安部進(jìn)行處理。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)事件
      機(jī)動(dòng)車(chē)發(fā)生起火情況，車(chē)場(chǎng)管理員須立即通知保安部，并及時(shí)疏散人群和車(chē)輛，同時(shí)利用崗?fù)?nèi)滅火器進(jìn)行滅火。
      機(jī)動(dòng)車(chē)發(fā)生起火被撲滅后，車(chē)場(chǎng)管理員須協(xié)助保安人員保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，等待公安交通、消防執(zhí)法機(jī)關(guān)人員做現(xiàn)場(chǎng)勘察及火因鑒定，并在周?chē)Q立警戒線。
      當(dāng)無(wú)法控制機(jī)動(dòng)車(chē)火勢(shì)時(shí)，由大廈管理處滅火總指揮下達(dá)命令撥打“119”火警電話或出水滅火，詳細(xì)說(shuō)明火災(zāi)類(lèi)別、地址、聯(lián)系電話及報(bào)警人姓名等，在消防車(chē)未來(lái)之前車(chē)場(chǎng)管理員應(yīng)保證車(chē)場(chǎng)內(nèi)道路暢通。
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      第二節(jié) 其他案例
      一、刑事治安事件的處理
      1.通知保安部經(jīng)理，對(duì)事件進(jìn)行初步認(rèn)證。2.保安部經(jīng)理向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)警或撥“110”報(bào)警。
      3.必須保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，控制大廈各出入口并與中控室取得聯(lián)系。4.禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。5.若有人員受傷應(yīng)及時(shí)組織搶救。
      6.等待公安人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后全力協(xié)助開(kāi)展偵破工作。
      二、發(fā)生失竊案件的處理
      當(dāng)大廈內(nèi)發(fā)生客戶(hù)丟失物品事件，應(yīng)按以下程序進(jìn)行處理：
      1.領(lǐng)班到場(chǎng)與失主簡(jiǎn)單了解情況，在了解事情經(jīng)過(guò)的過(guò)程中找線索，爭(zhēng)取用最短的時(shí)間將事情了解清楚，問(wèn)清在失物現(xiàn)場(chǎng)有無(wú)可疑人進(jìn)出，如發(fā)現(xiàn)可疑人敘述其的體貌特征，并詢(xún)問(wèn)其是否能提供其他線索。以便中控室及時(shí)調(diào)看錄像，在中控室查錄像期間，與失主溝通并了解，案發(fā)的時(shí)間、地點(diǎn)、丟失物、失主單位、姓名、聯(lián)系方式等信息。
      2.中控室人員同時(shí)聯(lián)系部門(mén)經(jīng)理，如經(jīng)理不在直接聯(lián)系當(dāng)值最高領(lǐng)導(dǎo)，請(qǐng)示下一步工作。3.中控室人員通過(guò)領(lǐng)班拿回的資料查看錄像，首先將事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出人員的時(shí)間、相貌以秒為單位記錄清楚，查看進(jìn)出案發(fā)地的人進(jìn)出現(xiàn)場(chǎng)時(shí)分別拿什么物品，對(duì)進(jìn)入案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)未拿物品而出現(xiàn)場(chǎng)時(shí)拿物品的人員進(jìn)行密切關(guān)注，然后查看嫌疑人的進(jìn)入及行走的路線，包括走的途中到過(guò)什么場(chǎng)所，有無(wú)藏匿物品現(xiàn)象。如查到該人并確定其離開(kāi)大廈，確認(rèn)其離開(kāi)方式（徒步、開(kāi)車(chē)），如開(kāi)車(chē)離開(kāi)，將車(chē)號(hào)記錄清楚（根據(jù)在出口離開(kāi)時(shí)間，通過(guò)車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)查找）。并安排人員對(duì)嫌疑人所行走的路線進(jìn)行仔細(xì)查找，如發(fā)現(xiàn)嫌疑人還在大廈內(nèi)，通知警衛(wèi)隊(duì)加崗配合內(nèi)保將其抓獲。
      4.同時(shí)通知各崗密切關(guān)注嫌疑人及拿物品的外出人員，并認(rèn)真核實(shí)出門(mén)條。
      5.如短時(shí)間內(nèi)無(wú)法查出結(jié)果，失主堅(jiān)持要報(bào)案，及時(shí)請(qǐng)示最高領(lǐng)導(dǎo)后，可告訴失主直接拔打花園路派出所電話（62551586－692）或拔打管片民警朱承崢電話***。
      6.注意事項(xiàng)：遇事沉著冷靜，不要慌張，在失主情緒激動(dòng)的情況下安撫失主，在了解情況時(shí)盡量不要在公共區(qū)域，以免造成不必要的影響，將其帶到辦公室進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，在警方到場(chǎng)后積極配合工作。工作完畢后將所查錄像資料時(shí)間及所在監(jiān)控器編號(hào)，整理清楚并寫(xiě)出特別事件報(bào)告，將所查事件的詳細(xì)資料附在報(bào)告后，一同交給部門(mén)。
      三、搶劫事件的處理
      1.2.3.4.遇有盜匪持械進(jìn)入物業(yè)處范圍內(nèi)打劫，請(qǐng)保持鎮(zhèn)靜、沉著，迅速發(fā)出警報(bào)警號(hào)。案犯逃竄時(shí)，警衛(wèi)應(yīng)及時(shí)記下案犯的人數(shù)、衣著、相貌等特征。警衛(wèi)及時(shí)記下罪犯的作案工具和交通工具,并留意其逃竄的方向。由保安部經(jīng)理迅速向當(dāng)?shù)嘏沙鏊?10報(bào)警。
      四、發(fā)生行兇和打架事件的處理
      1)發(fā)生此類(lèi)事件，在行兇之前警衛(wèi)應(yīng)盡可能制止行兇行為，并把兇犯擒拿歸案。
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      2)如兇犯逃跑，應(yīng)馬上組織警衛(wèi)追捕截?fù)羟塬@。
      3)如發(fā)生打架案件，警衛(wèi)應(yīng)馬上前往制止并加以勸解，當(dāng)無(wú)法制止時(shí)，應(yīng)由保安經(jīng)理向當(dāng)?shù)嘏沙鏊驁?bào)110報(bào)案。
      五、兇殺案件的處理
      1)警衛(wèi)馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，維護(hù)治安秩序。
      2)保安部經(jīng)理立即報(bào)告當(dāng)?shù)嘏沙鏊虼?10報(bào)警，注意一切可疑人員行蹤動(dòng)態(tài)，如兇犯在場(chǎng)，應(yīng)馬上采取措施盡可能擒拿兇犯。3)如兇殺犯逃跑，在其逃竄時(shí)，警衛(wèi)應(yīng)及時(shí)記下案犯的人數(shù)、衣著、相貌等特征及做交通工具及逃竄方向。
      六、觸電事件的處理
      1)發(fā)現(xiàn)有人觸電，警衛(wèi)應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)，并通知工程部電工關(guān)閉電源。
      2)在未關(guān)掉電源之前切不可有人體接觸觸電人，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把線頭或人拉開(kāi)。3)立即進(jìn)行人工急救，并由保安經(jīng)理電告“120”進(jìn)行搶救。
      七、偽造信用卡或偽鈔的處理
      1)如懷疑顧客使用偽造信用卡或偽鈔應(yīng)馬上通知警衛(wèi)前往協(xié)助處理(目的穩(wěn)住疑犯)，或致電派出所。
      2)由于這種事件是屬于刑事案件,故應(yīng)由公安部門(mén)處理,但警衛(wèi)應(yīng)盡可能協(xié)助公安機(jī)關(guān)。
      八、受傷/急診
      1)2)3)4)警衛(wèi)及管理人員均受基本緊急事故處理程序的訓(xùn)練，保證客戶(hù)的安全是警衛(wèi)首要的職責(zé)，警衛(wèi)如遇有人受傷/急診應(yīng)毫不猶豫地召喚合格的醫(yī)務(wù)人員到場(chǎng)處理。保安部人員應(yīng)盡力協(xié)助處理。
      如受傷者不能移動(dòng)切不可強(qiáng)行搬動(dòng)或移動(dòng)它。
      如沒(méi)有接受過(guò)救護(hù)訓(xùn)練，切不能自行搶救，應(yīng)安慰傷者。
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      第四篇：物業(yè)考試案例
      案例1：
      業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遇害，物業(yè)公司到底有沒(méi)有責(zé)任？怎樣判斷物業(yè)公司是否盡到了維護(hù)小區(qū)公共秩序的職責(zé)？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題可以結(jié)合下面兩個(gè)案例來(lái)分析。
      案例A：張某在自己居住的小區(qū)停車(chē)場(chǎng)停放車(chē)輛時(shí)遭到了搶劫，不幸身亡，車(chē)輛也被劫走。犯罪分子觸動(dòng)了旁邊車(chē)輛，該車(chē)報(bào)警器響后車(chē)主發(fā)現(xiàn)有情況，及時(shí)向小區(qū)值班人員報(bào)告。值班人員向物業(yè)公司匯報(bào)后向公安機(jī)關(guān)報(bào)了案。后犯罪分子被抓獲。張某的母親、妻子和兒女以小區(qū)物業(yè)公司管理松懈為由訴至法院，要求物業(yè)公司賠償各種損失共計(jì)30余萬(wàn)元。北京市房山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司在張某遇害并遭搶劫后及時(shí)報(bào)案，盡到了一般的義務(wù)，履行保安職責(zé)無(wú)過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)過(guò)失責(zé)任。
      案例B：2001年4月，兩名罪犯經(jīng)預(yù)謀后，攜帶尖刀等兇器來(lái)到朝陽(yáng)區(qū)望京某小區(qū)，冒充物業(yè)人員，以檢修煤氣管道為名，進(jìn)入被害人家中實(shí)施搶劫并殺死被害人。被害人的親屬將小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)告上法庭，以物業(yè)公司沒(méi)有履行物業(yè)管理合同中約定的服務(wù)內(nèi)容，導(dǎo)致兩名罪犯輕易進(jìn)入小區(qū)作案為由，要求被告承擔(dān)死亡賠償金及喪葬費(fèi)等29萬(wàn)余元。北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，此案中物業(yè)部門(mén)違反雙方約定的保證樓宇安全的義務(wù)，是造成原告方遭受損失的原因之一，判令物業(yè)公司賠償被害人親屬16萬(wàn)余元人民幣。
      問(wèn)題：小區(qū)內(nèi)業(yè)主遇害物業(yè)公司是否該賠償？對(duì)比A、B兩個(gè)案件提出自己的看法？ 案例2：
      2002年5月的一天,6歲的小明和另外三個(gè)小朋友——9歲的小杰、10歲的小紅、11歲的小勇在某花園小區(qū)的一棟住宅樓后面玩耍,從一間堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里,孩子們發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)放天那水的小鐵桶。孩子們用木棒點(diǎn)燃天那水玩,其中小杰將燃燒的術(shù)棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸,小明因離得最近而被嚴(yán)重?zé)齻?。事故發(fā)生后,小明的父母趕緊把孩子送入醫(yī)院搶救,但治療一個(gè)多月后終因大面積燒傷致敗血癥而死亡。后來(lái),小明的父母把該花園小區(qū)的物業(yè)管理公司和另3個(gè)肇事孩子告上法庭,要求賠償損失。
      問(wèn)題：物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任？  案例3：
      創(chuàng)世紀(jì)花園小區(qū)坐落于上海徐匯區(qū)零陵路,于2000年初竣工交付使用,時(shí)至2003年11月30日,均由上海鵬欣物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。2003年8月24日,新?lián)Q屆產(chǎn)生的小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主代表大會(huì)的授權(quán),作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)決定。2003年9月1日,新一屆業(yè)主委員會(huì)向上海市房管局交了換屆選舉的資料備案。10月14日,完成備案。2003年9月經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)就小區(qū)“下期物業(yè)管理企業(yè)是否同意通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式予以選聘”的事項(xiàng),向小區(qū)業(yè)主書(shū)面征詢(xún)意見(jiàn)。據(jù)業(yè)委會(huì)統(tǒng)計(jì),小區(qū)內(nèi)有75%的業(yè)主表示通過(guò),通過(guò)了法定的2/3投票權(quán)。該業(yè)委會(huì)委托一家咨詢(xún)公司對(duì)創(chuàng)世紀(jì)花園小區(qū)物業(yè)管理公開(kāi)招投標(biāo),并在媒體上發(fā)布了招標(biāo)公告,先后有包括原物業(yè)管理企業(yè)鵬欣物業(yè)在內(nèi)的3家物管企業(yè)參加了本次招標(biāo)。11月 16日,經(jīng)招投標(biāo)專(zhuān)家評(píng)審小組綜合評(píng)定,上實(shí)物業(yè)中標(biāo)。依據(jù)中標(biāo)結(jié)果,業(yè)委會(huì)與上實(shí)物業(yè)11月20日簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,合同期限由2003年12月1日至2005年11月30日止。業(yè)委會(huì)簽訂合同后向原小區(qū)物業(yè)管理單位發(fā)函要求其在2003年11月30日零時(shí)前向業(yè)委會(huì)移交有關(guān)物業(yè)管理資料物業(yè)管理用房。自此,小區(qū)一系列矛盾和問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)。對(duì)于業(yè)委會(huì)提出對(duì)鵬欣物業(yè)移交管理資料和管理用房的要求,鵬欣物業(yè)以種種理由未予執(zhí)行；對(duì)于新選聘的上實(shí)物業(yè)提出的與鵬欣物業(yè)進(jìn)行有關(guān)管理交接工作,也遭拒絕。上實(shí)物業(yè)為履行合同準(zhǔn)備強(qiáng)行進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理交接,由于受到小區(qū)部分業(yè)主強(qiáng)烈抵制未能實(shí)現(xiàn)。小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)在組織選聘物管公司的行為、程序和合法性上有異議,并提出了業(yè)委會(huì)在維修基金的管理、使用上存在諸多問(wèn)題,而強(qiáng)烈抵制新選聘的物管公司進(jìn)入小區(qū)實(shí)施管理服務(wù)。由此出現(xiàn)了存在于業(yè)委會(huì)、新老物管企業(yè)和部分業(yè)主之間的錯(cuò)綜復(fù)雜的糾紛矛盾。
      問(wèn)題：遇到老舊物業(yè)交接問(wèn)題，代表自己所在單位提出意見(jiàn)和看法？
      案例4：
      2007年1月8日晚上8時(shí)，現(xiàn)年32歲的江油市民馬淦水到江油一小區(qū)某茶坊去為今年51歲的師傅干雜活。馬淦水到樓下的垃圾桶旁倒廢紙簍時(shí)，看到里面有幾張字紙，一看，是師傅的舊日情書(shū)。馬淦水怕被拾荒人員撿去外傳，就打算燒掉。
      因剛才下過(guò)陣雨，地面水汪汪的。馬淦水環(huán)顧四周，唯化糞池的那個(gè)鐵井蓋是干燥的。馬淦水就走過(guò)去，蹲在鐵井蓋邊，掏出打火機(jī)燒舊情書(shū)。燒完最后一頁(yè)情書(shū)，馬淦水站起來(lái)正欲走，這時(shí)只聽(tīng)“轟”的一聲，鐵井蓋突然飛起，猶如一個(gè)大鐵餅，不偏不倚正好砸到馬淦水的臉上，致使他仰面跌倒！馬淦水的慘叫驚動(dòng)了其師傅王某，王某連忙跑下樓把馬淦水背到附近的醫(yī)院去搶救。
      經(jīng)診斷：馬淦水鼻骨、篩骨、右側(cè)眶外壁、右上頜骨均發(fā)生粉碎性骨折；右眼視神經(jīng)挫傷水腫。住院2天后，因傷勢(shì)過(guò)重，轉(zhuǎn)入綿陽(yáng)市中心醫(yī)院繼續(xù)治療。綿陽(yáng)市中心醫(yī)院診斷為：右眼球鈍挫傷，右眼視神經(jīng)損傷，右眼外傷性瞳孔散大，腦震蕩，左膝關(guān)節(jié)皮膚裂傷，右側(cè)上頜骨前后內(nèi)側(cè)壁、右眶外側(cè)壁骨折，左眶內(nèi)側(cè)壁、篩板、鼻骨骨折。住院治療1月方愈。后經(jīng)法醫(yī)鑒定，馬淦水的損傷為9級(jí)傷殘。
      馬淦水認(rèn)為他是因小區(qū)的建筑設(shè)施遭受的人身?yè)p害，作為小區(qū)所有人和管理人的綿陽(yáng)市某金屬材料有限公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。遂向綿陽(yáng)市某金屬材料有限公司索賠。但公司認(rèn)為馬淦水的損傷完全是自找的，跟公司無(wú)關(guān)，“公司在化糞池旁邊設(shè)臵垃圾桶只是供居民倒垃圾的，并不是叫你燒垃圾。亂燒垃圾污染空氣。你燒垃圾也就罷了，為什么化糞池的鐵井蓋上去燒？完全咎由自??！”馬淦水遂把公司告上法庭。
      問(wèn)題：此案應(yīng)如何處理？  案例5：
      張先生一家從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)了小區(qū)商業(yè)用房后，將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至自己名下。去年６月１，經(jīng)開(kāi)發(fā)商通知，張先生一家去物業(yè)公司辦理房屋的入戶(hù)交接手續(xù)，在物業(yè)公司簽了記載著 物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的備忘錄，并記下了聯(lián)系電話，但物業(yè)公司沒(méi)有將房屋鑰匙交給張先生一家。后來(lái)，物業(yè)公司再也沒(méi)有通知張先生一家去領(lǐng)取房屋鑰匙，致使他們至今未取得該商業(yè)用房的占有、使用權(quán)。之后，物業(yè)公司通知張先生一家繳納物業(yè)管理費(fèi)，而張先生一家以房屋未交付而不愿支付。由此，物業(yè)公司訴至法院，要求張先生支付物業(yè)管理費(fèi)７７１０元和滯納金５４１２．４２元。
      張先生辯稱(chēng)，去年６月１，他們雖然簽了“備忘錄”和“聯(lián)絡(luò)單”，但物業(yè)公司說(shuō)開(kāi)發(fā)商給物業(yè)公司的材料不全，無(wú)法幫他們辦理入住手續(xù)，一直到起訴時(shí)止，公司再?zèng)]有通知他們?nèi)マk理入住交接手續(xù)，至今房屋鑰匙仍在物業(yè)公司處，房屋在物業(yè)公司的控制下，他們沒(méi)有實(shí)際取得房屋的占有、使用權(quán)。問(wèn)題：張先生是否應(yīng)該繳納物業(yè)管理費(fèi)用？
      案例6：
      ２００５年７月３０日，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)就上海楊浦區(qū)延吉四村某居民大樓的管道更換事宜，與上海愛(ài)康建材公司簽訂了一份購(gòu)銷(xiāo)合同，約定由建材公司向業(yè)主委員會(huì)供應(yīng)管件及配件，總價(jià)款人民幣５０２００元。合同簽訂后，建材公司按約履行了交貨和安裝義務(wù)，在業(yè)委會(huì)驗(yàn)收合格后，雙方簽訂了驗(yàn)收單并約定減去８００元貨款，但業(yè)委會(huì)一直未付貨款。
      ２００６年７月，建材公司將業(yè)委會(huì)告上法庭，要求業(yè)委會(huì)給付貨款４９４００元。業(yè)主委員會(huì)卻辯稱(chēng)，欠款未付屬實(shí)，但業(yè)主委員會(huì)不是獨(dú)立主體、法人，不能作為義務(wù)主體，無(wú)權(quán)對(duì)外訂立合同，故合同為無(wú)效合同，原告應(yīng)當(dāng)將所有業(yè)主列為 被告。
      問(wèn)題：業(yè)委會(huì)是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？   案例7：
      上海金帝城市岸泊小區(qū)位于上海嘉定區(qū)，距市中心人民廣場(chǎng)約17公里，占地近30萬(wàn)平方米，小區(qū)整體占地441畝，整個(gè)規(guī)劃居住人口為8800人。按開(kāi)發(fā)商規(guī)劃的設(shè)想要將該小區(qū)從硬件配套、文化營(yíng)造上，竭力打造出一個(gè)質(zhì)樸、恬靜、輕松、自由快樂(lè)的生活小鎮(zhèn)，也就是這個(gè)生活小鎮(zhèn)，最近在滬上物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中給職能監(jiān)管部門(mén)出了個(gè)不大不小的難題。
      金帝城市岸泊小區(qū)前期物業(yè)為一級(jí)資質(zhì)的某物業(yè)公司。小區(qū)成立業(yè)委后于今年1月中旬在當(dāng)?shù)胤康剞k的監(jiān)督下進(jìn)行了第一次招投票，最終入圍的有2個(gè)“三級(jí)資質(zhì)”、1個(gè)“二級(jí)資質(zhì)”物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而在現(xiàn)場(chǎng)招票中，三級(jí)資質(zhì)的申旺物業(yè)競(jìng)標(biāo)成功。
      對(duì)此次招標(biāo)結(jié)果部分業(yè)主提出異議，認(rèn)為中標(biāo)企業(yè)根本沒(méi)有資格管理該小區(qū)，因?yàn)楦鶕?jù)原建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）第八條，管理他們近30萬(wàn)平方米小區(qū)至少要二級(jí)物業(yè)資質(zhì)。但據(jù)該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任侯忠明介紹，小區(qū)招標(biāo)新的物業(yè)公司是公開(kāi)、公正、符合規(guī)范的。業(yè)委會(huì)在招標(biāo)之前已經(jīng)征得小區(qū)1/2以上業(yè)主的意見(jiàn)，同意招標(biāo)事宜由業(yè)委會(huì)代辦。剛開(kāi)始進(jìn)入招標(biāo)范圍的有11家公司，但初選后淘汰3家留下了8家，經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)期的明查暗訪，最終有3家成為招標(biāo)對(duì)象。招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)房地辦、社區(qū)辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)還有部分業(yè)主代表都在場(chǎng)，經(jīng)過(guò)綜合考慮，他們才選中了申旺 物業(yè)。侯表示，業(yè)委會(huì)在考察和招標(biāo)過(guò)程中，主要看的是物業(yè)的口碑，只要服務(wù)好，管理規(guī)范，即使資質(zhì)不達(dá)標(biāo)，他們也選擇。選中的物業(yè)如果在今后的管理和服務(wù)上達(dá)不到預(yù)期的要求，他們也會(huì)在征得小區(qū)過(guò)半業(yè)主同意后重新招標(biāo)，直到大部分業(yè)主滿意為止。
      問(wèn)題：針對(duì)此問(wèn)題，你有何看法建議？
      案例8：
      廣州市白云區(qū)凝翠花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立于2005年9月，并未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，擅自聘請(qǐng)華昌物業(yè)管理公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，雙方簽訂了物業(yè)管理委托合同，期限為2005年9月至2007年9月。數(shù)名業(yè)主作為原告，將該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和華昌物業(yè)管理公司告上法庭，認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)未依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)）規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)就選聘物業(yè)管理企業(yè)，嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，要求法院判令合同無(wú)效。
      問(wèn)題：
      1、業(yè)主能否作為本案的適格原告？
      2、未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的情況下簽訂的物業(yè)管理委托合同是否有效？
      案例9：家住某小區(qū)的張小姐最近想裝寬帶，她多方打聽(tīng)，得知某電信運(yùn)營(yíng)商的上網(wǎng)交費(fèi)比較便宜，但她聯(lián)系該運(yùn)營(yíng)商時(shí)卻被告之不能裝，原因是該小區(qū)的房地立開(kāi)發(fā)商已經(jīng)與另外一家電信運(yùn)營(yíng)商簽訂了協(xié)議，業(yè)主只能接受與小區(qū)簽訂協(xié)議的電信運(yùn)營(yíng)商的服務(wù)。而簽訂協(xié)議的該運(yùn)營(yíng)商提供的網(wǎng)速不穩(wěn)定，面對(duì)此種情況，張小姐應(yīng)如何解決？
      案例10：原告建國(guó)物業(yè)公司2005年訴至法院，稱(chēng)被告曙光公司從2001年11月起未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)，其多次向被告催討未果，訴求法院判決被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)11萬(wàn)元，支付代墊水電費(fèi)5萬(wàn)元及滯納金17萬(wàn)元。
      被告辯稱(chēng)，其雖向四明花園籌建處購(gòu)買(mǎi)11層商品房及地下2號(hào)車(chē)庫(kù)，但至今未辦交房手續(xù)，未實(shí)際獲得該商品房及地下車(chē)庫(kù)控制或使用權(quán)，因而原告要求其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等請(qǐng)求不能成立。
      法院查明：被告與開(kāi)發(fā)商四明花園籌建處簽訂了商品房預(yù)售合同，購(gòu)買(mǎi)該花園11層商品房及地下2號(hào)車(chē)庫(kù)，合同約定交房期為2000年9月30日。合同簽訂后，被告支付了部分購(gòu)房款。2001年3月四明花園驗(yàn)收合格，但未與被告辦理所購(gòu)商品房交房手續(xù)。2001年9月，原告與四明籌建處簽訂了物業(yè)管理委托合同，約定由原告對(duì)四明花園進(jìn)物業(yè)管理，有效期為合同簽訂之日至業(yè)主委員會(huì)成立之后兩個(gè)月。四明花園業(yè)委會(huì)成立后，同樣委托原告繼續(xù)對(duì)該花園進(jìn)行物業(yè)管理，有效期至2005年9月20日，原告依委托合同對(duì)四明花園進(jìn)行了物業(yè)管理。在此期間，2001年11月28日，因涉及刑案，四明花園11層商口房及地下2號(hào)車(chē)庫(kù)被有關(guān)部門(mén)扣留。2003年被告普照以業(yè)主身份派代表參加該花園業(yè)主會(huì)議。
      問(wèn)題：此案應(yīng)如何處理？   案例11：
      阿珠是物業(yè)公司所管理的金雞亭小區(qū)的保潔員。該公司允許部分保潔員下班后仍在保潔區(qū)域?qū)υ搮^(qū)域垃圾進(jìn)行二次拾取以增加收入。她經(jīng)常撿些垃圾補(bǔ)貼家用。某日，一個(gè)叫阿貞的婦女到金雞亭小區(qū)給丈夫送飯，事畢來(lái)到小區(qū)垃圾筒翻撿垃圾，想找些能賣(mài)錢(qián)的物品。阿珠下班恰好看到，認(rèn)為她擁有小區(qū)內(nèi)的“垃圾專(zhuān)拾權(quán)”，阿貞以垃圾見(jiàn)者有份，先撿先得為由，雙方發(fā)生沖突，最后阿貞被鑒定為十級(jí)傷殘。
      問(wèn)題：此案應(yīng)如何處理？對(duì)于“垃圾專(zhuān)拾權(quán)”你有何看法？
      案例12：
      某物業(yè)服務(wù)企業(yè)與某住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)商定，由某物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，雙方口頭說(shuō)明了管理事項(xiàng)未簽訂物業(yè)服務(wù)合同。幾個(gè)月后，因?yàn)榭耧L(fēng)暴雨襲擊，小區(qū)的外部設(shè)施和花草樹(shù)木受損嚴(yán)重。事后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了全面清理和維護(hù)，為此墊付了一大筆錢(qián)，后來(lái)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)貼出公告增收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主們認(rèn)為沒(méi)有委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理這么多事項(xiàng)，且約定中說(shuō)定了每月的服務(wù)費(fèi)，業(yè)主們拒絕交增收的服務(wù)費(fèi)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)遂向法院起訴。
      問(wèn)題：此案應(yīng)如何處理？業(yè)主是否應(yīng)繳納增收的服務(wù)費(fèi)？
      案例13：
      1999年2月，蘇州市福星小區(qū)全面竣工并交付業(yè)主使用。當(dāng)時(shí)由于是一期先建，開(kāi)發(fā)商為了讓二期施工人員居住，就建起了爭(zhēng)議的860平方米管理中心1號(hào)樓，當(dāng)時(shí)就是個(gè)臨時(shí)建筑，一直沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，也沒(méi)有拆除，但一直在使用。交付房屋后，開(kāi)發(fā)商就委托物業(yè)公司對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行管理，而這860平方米管理中心用房也全部交于物業(yè)公司使用。物業(yè)公司將房屋提供給福星社區(qū)居委會(huì)使用，用于社區(qū)黨員活動(dòng)室、閱覽室等，剩余部分房屋由物業(yè)公司出租給他人使用，用于開(kāi)辦幼兒園、超市等，一年的租金也在5萬(wàn)元以上。
      由于物業(yè)公司和業(yè)主經(jīng)常性發(fā)生矛盾，難以收到物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司便將配套房的租金用做物業(yè)管理費(fèi)用。2005年9月物業(yè)公司與福星小區(qū)物業(yè)管理合同到期后，福星小區(qū)全體業(yè)主及業(yè)主大會(huì)未與物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。
      物業(yè)公司被炒后，繼續(xù)收取管理中心房屋租金。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會(huì)根本沒(méi)有控制該套房屋的權(quán)利。原來(lái)在2004年12月，開(kāi)發(fā)商就與街道辦事處訂立協(xié)議，無(wú)償移交該房屋給街道辦作為社區(qū)居民的活動(dòng)空間。業(yè)主們認(rèn)為，在小區(qū)范圍內(nèi)建行的房屋，福星小區(qū)1號(hào)樓為小區(qū)配套公建房屋，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主管理和使用，而且該860平方米的房屋雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但按照目前的價(jià)值計(jì)算已經(jīng)不低了。業(yè)主的這一權(quán)益不應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商隨意贈(zèng)送他人。雙方遂向法院起訴。
      問(wèn)題：你對(duì)此案有何看法？該860平方米的房屋應(yīng)屬誰(shuí)所有？
      第五篇：物業(yè)案例分析
      案例一某小區(qū)物業(yè)管理公司原由小區(qū)開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)，業(yè)主入住后對(duì)該物業(yè)管理公司不滿意，雙方矛盾很大，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定解聘該公司，但該公司稱(chēng)：其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購(gòu)樓時(shí)與開(kāi)發(fā)商的契約中已訂明：“同意開(kāi)發(fā)商委托的管理公司管理”，因此，業(yè)主現(xiàn)在無(wú)權(quán)解聘管理公司，業(yè)主稱(chēng)服務(wù)質(zhì)量不好，無(wú)法舉證，且物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)管理公司不存在違約，如果業(yè)主堅(jiān)持解聘，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此，業(yè)主與物業(yè)管理公司爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸于法院。
      1、試析本案所涉及的法律問(wèn)題。
      2、對(duì)此類(lèi)糾紛應(yīng)如何解決。答：（要點(diǎn)）
      1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問(wèn)題；
      2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理公司的管理權(quán)來(lái)自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商的，因而這時(shí)只有開(kāi)發(fā)商有權(quán)決定請(qǐng)哪一家物業(yè)管理公司參與開(kāi)發(fā)和日后過(guò)渡期的管理；在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派生出來(lái)的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主，因此，開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)管理公司在完成了過(guò)渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開(kāi)發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)對(duì)原開(kāi)發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來(lái)決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。
      3、本案中，物業(yè)管理公司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理公司自行協(xié)商不成的情況下，可請(qǐng)求政府主管部門(mén)行政調(diào)處或提起司法訴訟。
      知識(shí)要點(diǎn)：
      ①物權(quán)法中業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容；物業(yè)管理?xiàng)l例第三章前期物業(yè)管理中第二十六條規(guī)定；北京市物業(yè)管理辦法第二章的前期物業(yè)管理第八條的規(guī)定，北京市前期物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)合同終止和前期物業(yè)服務(wù)合同有關(guān)合同終止的條款。（上兩章內(nèi)容包括管理規(guī)約的制定、買(mǎi)賣(mài)合同的簽定里應(yīng)含物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、建設(shè)單位的責(zé)任等）
      ②業(yè)主大會(huì)：物業(yè)管理?xiàng)l例第二章中關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定；建設(shè)部的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則；北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則。
      ③服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的普通住宅小區(qū)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，北京市地方標(biāo)準(zhǔn)住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
      案例二兩年前王先生在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套三房二廳的住宅，但一直沒(méi)有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知，催他補(bǔ)交一年的物業(yè)管理費(fèi)。王先生以未居住為由拒交。試析：王先生的做法是否正確？為什么？ 答：（要點(diǎn)）
      1、王先生的做法不正確。
      2、日常所說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)樓宇、整個(gè)小區(qū)的服務(wù)，不管你是否居住，你的房產(chǎn)都已享受到了，并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有，公共服務(wù)的收費(fèi)不便以住戶(hù)多少來(lái)劃分，物業(yè)管理人員并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別住戶(hù)離開(kāi)而減少工作量，何況這對(duì)其他業(yè)主也是不公平的。
      因此，只要業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了住房，開(kāi)發(fā)商又及時(shí)有效地發(fā)出了入住通知書(shū)，就不管房子是否有人居住（或居住頻率如何），原則上都應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)，但因居住才會(huì)發(fā)生的費(fèi)用是不用繳的，至于公共費(fèi)用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。知識(shí)要點(diǎn)：
      物業(yè)管理：條例第一章第二條物業(yè)管理的定義；辦法一章二條的定義（明確所收費(fèi)用用于的管理活動(dòng)）；管理綜合能力里的合同書(shū)面合同、口頭協(xié)議、事實(shí)合同，形成事實(shí)合同必須要付出相應(yīng)的報(bào)酬。
      案例三張先生在某一住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套高級(jí)住宅。因?yàn)樗俏簧馊?，所以將住宅作抵押向某銀行進(jìn)行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進(jìn)行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司認(rèn)為張先生的房子在，暫時(shí)不交物業(yè)管理費(fèi)也沒(méi)什么大的關(guān)系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費(fèi)。
      由于張先生沒(méi)有及時(shí)返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的訴訟，法院判決將張先生的房子進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)結(jié)果銀行竟買(mǎi)成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過(guò)房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。
      這時(shí)，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)。結(jié)果，銀行拒付，胡女士也拒付過(guò)戶(hù)前的物業(yè)管理費(fèi)，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)一直沒(méi)能收繳。分析：
      1、物業(yè)管理公司該向誰(shuí)追討該房的物業(yè)管理費(fèi)？
      2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？ 答：（要點(diǎn)）
      1、物業(yè)管理公司應(yīng)該向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費(fèi)。
      2、在本案例中，物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。
      3、物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)直接要求張先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待。因?yàn)榉慨a(chǎn)是不會(huì)也不可能承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由法律關(guān)系中的主體承擔(dān)的義務(wù)的；其次，物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。如果不采取上述兩個(gè)措施，物業(yè)管理公司就會(huì)坐失良機(jī)。因?yàn)楫?dāng)張先生的房產(chǎn)隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議，所以在法律上新業(yè)主不會(huì)也不可能繼續(xù)履行張先生（原業(yè)主）的義務(wù)，雖然房產(chǎn)還是原來(lái)的房產(chǎn)，但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更，即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更，而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體，這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔(dān)任何義務(wù)的。所以，本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費(fèi)跟著房產(chǎn)走的觀點(diǎn)和做法從一開(kāi)始就是錯(cuò)誤的。
      案例四某物業(yè)管理公司為了彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區(qū)業(yè)主的水電費(fèi)，對(duì)此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費(fèi)。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)管理公司采購(gòu)了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶(hù)出資500元將原來(lái)的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對(duì)。于是物業(yè)管理公司對(duì)拒不交錢(qián)換表的業(yè)主停止送水、送電，并對(duì)拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的做法義憤填膺，強(qiáng)烈要求更換物業(yè)管理公司。部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)名簽字同意，請(qǐng)了另外一家物業(yè)管理公司來(lái)到小區(qū)，但原物業(yè)管理公司以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸法院。
      試析：物業(yè)管理公司和業(yè)主的做法各有什么不對(duì)之處？為什么？ 答（要點(diǎn)）：
      1、物業(yè)管理公司的不對(duì)之處及分析
      ①擅自提高水、電費(fèi)不對(duì)。水、電費(fèi)是由政府有關(guān)部門(mén)定價(jià)，由水、電管理部門(mén)收取的費(fèi)用，物業(yè)管理公司只是代收，不能擅自提價(jià)；
      ②向業(yè)主收取500元的水、電表設(shè)備費(fèi)不對(duì)。按規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須將每戶(hù)業(yè)主的水、電表設(shè)備的費(fèi)用打入房?jī)r(jià)中。物業(yè)管理公司要更換水、電表應(yīng)與開(kāi)發(fā)公司協(xié)商，而不能強(qiáng)行向業(yè)主收取費(fèi)用； ③對(duì)業(yè)主停水、停電的做法不對(duì)。只有水、電管理部門(mén)才有權(quán)對(duì)用戶(hù)進(jìn)行停水、停電的處理權(quán)。④給業(yè)主給予罰款處理的做法不對(duì)。根據(jù)我國(guó)《行政處罰法》的規(guī)定，只有國(guó)家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。
      ⑤以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，理由不成立。在小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)管理公司的管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)續(xù)聘或解聘由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司。
      2、業(yè)主的不對(duì)之處及分析：
      ①部分業(yè)主拒交水電費(fèi)的做法不對(duì)。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有意見(jiàn)，可通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至訴訟等形式解決，在問(wèn)題未解決之前，不能拒交水電費(fèi)。
      ②部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)合簽名去聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司的做法不對(duì)。業(yè)主有權(quán)對(duì)原物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督、審查、批評(píng)，如果對(duì)該物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)按照特定程序選聘、解聘，但是這種權(quán)利必須按照法定的程序通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使。業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業(yè)管理公司，在沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的情形下所做出的決定是無(wú)效的。
      案例五某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的業(yè)主廖先生長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理此事？ 答（要點(diǎn)）：
      1、首先，當(dāng)廖先生上月費(fèi)用拖欠后，物業(yè)管理公司在第二個(gè)月即應(yīng)向其發(fā)催款通知書(shū)，此單將上月費(fèi)用連同滯納金以及本月費(fèi)用一起通知廖先生；
      2、如果第二個(gè)月依然拖欠，物業(yè)管理公司應(yīng)在第三個(gè)月再次發(fā)催款通知書(shū)，將前兩個(gè)月的費(fèi)用、滯納金和當(dāng)月的費(fèi)用一并通知，并限期繳清；
      3、業(yè)主廖先生長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理人員以及經(jīng)理需親自登門(mén)進(jìn)行勸導(dǎo)和解釋?zhuān)瑺?zhēng)取廖先生的理解和支持；
      4、如果廖先生確有苦難，費(fèi)用方面可以考慮適當(dāng)給予優(yōu)惠；
      5、如果廖先生沒(méi)有特殊困難，當(dāng)收費(fèi)員上門(mén)催款時(shí)依然拒付，物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理公約停止對(duì)其提供服務(wù)；
      6、如果依然沒(méi)有成效，物業(yè)管理公司可以根據(jù)相應(yīng)的法律程序提起訴訟。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意催款工作的書(shū)面記錄是極其重要的，它是按照法律程序到法庭解決問(wèn)題所必需的物證。
      案例六某住宅小區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來(lái)后，發(fā)現(xiàn)家中積滿了污水，經(jīng)查是因?yàn)樵撻T(mén)棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒(méi)有履行管理職責(zé)為由，要求物業(yè)管理公司給予損失賠償，但物業(yè)管理公司稱(chēng)下水管道是通暢的，不應(yīng)該負(fù)管理責(zé)任，因此拒絕賠償。試析：
      1、本案屬于哪一種類(lèi)的物業(yè)管理糾紛？
      2、本案中物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？為什么？ 答（要點(diǎn)）：
      1、本案屬于物業(yè)管理侵權(quán)糾紛；
      2、本案中物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任即無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任是指當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任的要件并不以過(guò)錯(cuò)為前提，只要不能證明是被侵權(quán)人的過(guò)錯(cuò)，法律規(guī)定的責(zé)任主體就要承擔(dān)責(zé)任。
      3、在物業(yè)管理關(guān)系的當(dāng)事人中，對(duì)管理商或開(kāi)發(fā)商將更多地適用嚴(yán)格責(zé)任。物業(yè)管理是一種服務(wù)，嚴(yán)格地講也是一種產(chǎn)品，因服務(wù)質(zhì)量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或過(guò)失，物業(yè)管理商或開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，本案中的管理公司和開(kāi)發(fā)商均不能免責(zé)，他們應(yīng)首先對(duì)業(yè)主謝先生承擔(dān)責(zé)任，然后再通過(guò)有關(guān)途徑明確他們各自的責(zé)任（有無(wú)責(zé)任或責(zé)任大?。?。
      案例七馬先生和林先生的空調(diào)主機(jī)同一晚被偷。當(dāng)日早上發(fā)現(xiàn)后，馬先生和林先生馬上告知了小區(qū)的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也于當(dāng)日?qǐng)?bào)警。其后馬先生和林先生數(shù)次找到該物業(yè)公司管理人員，要求對(duì)他們的損失進(jìn)行一定賠償，均被拒絕。
      “那附近有幾棵大樹(shù)，容易讓小偷藏匿，而且他們的保安巡邏監(jiān)管也不嚴(yán)，”馬先生和林先生認(rèn)為物業(yè)管理的漏洞給了小偷可乘之機(jī)，且兩家店鋪每月都有上繳幾十元不等的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司理應(yīng)給予鋪主一定賠償。
      筆者隨后找到該小區(qū)的物業(yè)公司市新興物業(yè)管理有限公司經(jīng)理梁先生，他承認(rèn)此事物業(yè)公司有一定責(zé)任，但此事發(fā)生后物業(yè)公司已進(jìn)行了一系列整改措施，比如把失竊空調(diào)主機(jī)附近大樹(shù)砍掉，加強(qiáng)保安巡邏等。
      但梁先生不認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，“他們兩家的空調(diào)主機(jī)安的位置偏低，而且靠近路邊，沒(méi)有什么保護(hù)措施，本身就有很大的安全隱患。而且兩臺(tái)空調(diào)加起來(lái)要賠償幾千，我們不可能拿出那么多錢(qián)?！绷合壬鷱?qiáng)調(diào)除非相關(guān)法律條款有明確說(shuō)明，否則物業(yè)將不予賠償。
      廣東尚典律師事務(wù)所鄒朝貴律師表示，依據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供必要的保安服務(wù)以維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，但保安服務(wù)畢竟不同于保管服務(wù)，故此，物業(yè)公司是否對(duì)業(yè)主失盜承擔(dān)損失不能一概而論。如果物業(yè)公司沒(méi)有履行法定或約定的保安義務(wù)，提供的保安措施存在明顯疏漏，致使業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)業(yè)主的損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任
      業(yè)主住得不舒心拒交物業(yè)費(fèi) 法院判交費(fèi)
      在法院審理的欠繳物業(yè)費(fèi)的案件中，野貓成群影響心情、小區(qū)智能化管理癱瘓、綠化率不夠、在小區(qū)丟車(chē)等，都成為業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由。這些案件的共性是，在法院審理后，若查明物業(yè)公司不存在重大違約行為，法院一般會(huì)判決業(yè)主全額繳付物業(yè)費(fèi)。
      日前，本市一小區(qū)的業(yè)主孫亮因?yàn)椴唤晃飿I(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上了法庭，索要一年多的物業(yè)費(fèi)1000余元。
      但是孫亮卻表示，作為業(yè)主，他希望居住環(huán)境清潔、整齊、舒適，但是自從這家物業(yè)公司接管物業(yè)以來(lái)，小區(qū)15號(hào)樓進(jìn)出通道就成了成群野貓聚集、喂養(yǎng)、繁殖的場(chǎng)所，晚上野貓嚎叫不止，造成很多業(yè)主不斷丟棄食物喂養(yǎng)，尤其夏天臭味熏天造成環(huán)境非常臟亂，給自己的生活造成了嚴(yán)重的影響。最終法院判定孫亮應(yīng)該給付物業(yè)管理費(fèi)。審理法官認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)的業(yè)主會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同，是合法有效的?，F(xiàn)在物業(yè)公司已經(jīng)提供了物業(yè)服務(wù)，孫亮生活、居住在這個(gè)小區(qū)，已經(jīng)實(shí)際受益，按照等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，他理應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)用。孫亮以小區(qū)內(nèi)養(yǎng)野貓、汽車(chē)的噪音擾民等作為抗辯理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)的證據(jù)不足，法院不予采信。
      據(jù)了解，除此之外，房屋漏雨長(zhǎng)期得不到維修、在小區(qū)里丟自行車(chē)、停在小區(qū)的車(chē)車(chē)蓋被砸、電梯噪音太大影響生活、換了新物業(yè)公司導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降等等問(wèn)題，都成了小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由，他們?yōu)榇硕汲闪吮桓?，且均被法院判定?yīng)該給付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)。
      律師支招：
      業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司反映，通過(guò)協(xié)商溝通的方式來(lái)解決。當(dāng)然，如果一個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)和原業(yè)主委員會(huì)確實(shí)存在很大的問(wèn)題，那么有必要也完全有可能依據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，通過(guò)罷免業(yè)主委員會(huì)成員選舉新業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)而解聘原物業(yè)公司，聘用新物業(yè)公司的方式解決問(wèn)題。觸電受傷問(wèn)誰(shuí)索賠
      孫某（男，10歲）在家玩耍時(shí)發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)旁邊的樹(shù)上有小鳥(niǎo)，用身邊的鐵條去打小鳥(niǎo)，結(jié)果被掛在樹(shù)上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽(yáng)臺(tái)的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級(jí)大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。
      解答：
      孫某觸電受傷是電力公司未盡維護(hù)高壓電設(shè)施安全使用義務(wù)而引起，電力公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司沒(méi)有維修養(yǎng)護(hù)高壓電管線的義務(wù)，不負(fù)損害賠償責(zé)任。
      一、物業(yè)管理公司不承擔(dān)法律責(zé)任
      物業(yè)服務(wù)合同與供電合同是兩個(gè)法律關(guān)系。物業(yè)管理的功能在于保障物業(yè)的正常使用，維護(hù)小區(qū)的公共秩序。物業(yè)管理的管理范圍應(yīng)當(dāng)限制在建筑物及與建筑物密不可分的附屬配套設(shè)施。并不是業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到的所有傷害都應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的界線是合同的約定以及法律的規(guī)定。如果物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行管理，而法律法規(guī)又沒(méi)有規(guī)定由物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的義務(wù)，那么物業(yè)管理企業(yè)自然無(wú)從承擔(dān)法律責(zé)任。本案中高壓電線不屬于案發(fā)小區(qū)建筑物的配套設(shè)施，物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)高壓線的正常使用功能，因而不應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理事項(xiàng)的范圍。根據(jù)《電力設(shè)施保護(hù)條例》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任是由電力公司承擔(dān)的，物業(yè)管理公司對(duì)高壓電線漏電造成的損害，不承擔(dān)賠償責(zé)任。
      二、電力公司應(yīng)當(dāng)對(duì)孫某進(jìn)行損害賠償
      電力公司具有維修養(yǎng)護(hù)高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《電力設(shè)施保護(hù)條例》及其《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，采取有力的措施保障電力設(shè)施的安全，在大風(fēng)過(guò)后應(yīng)當(dāng)采取措施消除危險(xiǎn)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第52條第1款規(guī)定，“供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任?！彪娏疚茨芗皶r(shí)檢修刮斷的電力設(shè)施，主觀上有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周?chē)h(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任?！北景钢袑O某并非故意觸電，電力公司不具有免責(zé)條件，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
      法律依據(jù)：
      《民法通則》第123條；《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條第1款；《電力設(shè)施保護(hù)條例》及其《實(shí)施細(xì)則》。
      隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，各種因物業(yè)管理而引起的糾紛也隨之出現(xiàn)。其中因車(chē)輛停放發(fā)生丟失而訴請(qǐng)賠償案件也日益增多，很多物管企業(yè)陷入不公平的索賠糾紛中，嚴(yán)重影響物業(yè)管理的健康、和諧發(fā)展。
      車(chē)輛丟失誰(shuí)負(fù)責(zé)？
      [案例]2004年10月11日下午，西安市某小區(qū)業(yè)主郭先生將一價(jià)值23.5萬(wàn)元新買(mǎi)的小轎車(chē)停放在本小區(qū)物業(yè)管理公司指定的露天停車(chē)位上，并按物業(yè)公司的要求交了8元臨時(shí)停車(chē)費(fèi)，10月12日上午當(dāng)郭先生欲開(kāi)車(chē)出去辦牌照，發(fā)現(xiàn)此車(chē)已不翼而飛，隨即向物業(yè)公司及派出所報(bào)案。經(jīng)公安干警多方追查，至今該車(chē)尚未找到。2005年9月郭先生以該車(chē)已向物業(yè)管理公司繳納了臨時(shí)停車(chē)費(fèi)，物業(yè)管理公司有責(zé)任保管車(chē)輛，要求物業(yè)公司賠償丟失損失共計(jì)183000元。西安市漢陽(yáng)區(qū)法院一審判決，認(rèn)定雙方之間構(gòu)成保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司應(yīng)賠償業(yè)主183000元。該物業(yè)管理公司不服提起上訴，無(wú)證據(jù)證明物管疏于管理，原審判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，依法改判撤銷(xiāo)原審判決，駁回郭先生的訴訟請(qǐng)求，兩審訴訟費(fèi)均由郭負(fù)擔(dān)。
      [評(píng)析]在這起丟車(chē)訴訟案件的審理過(guò)程中，二審主要依據(jù)的是《中華人民共和國(guó)合同法》中關(guān)于保管合同的有關(guān)條款。
      一、第三百六十五條“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同?！?/p>
      二、第三百七十四條“保管期內(nèi)，因保管人保管不善造成保管物毀損、丟失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無(wú)償?shù)?，保管人證明自己沒(méi)有重大過(guò)失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”
      三、第三百六十七條“保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人雙方另有約定的除外?！?/p>
      從上述條款看，保管物的交付實(shí)際就是將保管物的實(shí)際控制權(quán)的排他性占有權(quán)交付給保管人。上述案件中雙方當(dāng)事人就車(chē)輛保管的意思表示并不一致。郭先生停車(chē)時(shí)并未將車(chē)鑰匙或車(chē)輛行駛證交給物管公司，而物管公司也從未對(duì)郭先生出具停車(chē)憑證，所以不具備保管合同中保管物交付的法律內(nèi)涵。另外根據(jù)西安物價(jià)部門(mén)核準(zhǔn)該物業(yè)公司的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的委托合同中，關(guān)于露天停車(chē)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)收入，物管與業(yè)主委員會(huì)雙方分成約定情況分析，可以得出該物管公司對(duì)其露天停車(chē)場(chǎng)地與車(chē)輛停放人之間僅構(gòu)成場(chǎng)地租賃關(guān)系，物管公司只對(duì)交通及車(chē)輛秩序進(jìn)行管理，而不構(gòu)成車(chē)輛保管關(guān)系。
      對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主車(chē)輛的管理屬于特約管理服務(wù)，如果雙方在物管委托合同中約定了車(chē)輛保管費(fèi)，那么車(chē)輛丟失的，物業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；如果沒(méi)有約定但有證據(jù)證明物管公司疏于管理，未盡起碼的安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)車(chē)輛丟失有重大過(guò)失的，物管公司也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；如果物管公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒(méi)有重大過(guò)失的，物管公司可以不承擔(dān)賠償責(zé)任。假如物管公司對(duì)停放車(chē)輛收取保管費(fèi)，并接受了車(chē)輛的實(shí)際控制權(quán)的移交，就應(yīng)按保管合同的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。
      物管企業(yè)應(yīng)從上述案件中吸取教訓(xùn)，增強(qiáng)法律意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)，在平等互利的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎訂立車(chē)輛保管合同。（2006年2月1日起施行的《南京市物業(yè)管理辦法》第二十二條“車(chē)主要求物業(yè)管理企業(yè)保管機(jī)動(dòng)車(chē)的，應(yīng)當(dāng)另外與物業(yè)管理企業(yè)簽訂車(chē)輛保管合同。”）同時(shí)嚴(yán)格車(chē)輛登記管理制度，完善車(chē)輛停取程序，加強(qiáng)對(duì)管理物的監(jiān)管力度，明確管理權(quán)責(zé)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可能發(fā)生的人身及財(cái)產(chǎn)安全事故要努力做好認(rèn)真防范，及時(shí)報(bào)告和積極協(xié)助工作，增強(qiáng)停車(chē)風(fēng)險(xiǎn)的防控意識(shí)，在職責(zé)范圍內(nèi)切實(shí)維護(hù)企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。
      業(yè)主家中地板滲水怎么辦
      去年5月的一天，管理處接到某單元業(yè)主劉先生投訴，說(shuō)家中所有木地板有水往外冒。管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關(guān)閉情況下，水表還在轉(zhuǎn)，判定給水管有水滲入地板。管理處考慮到此木地板較貴重，估計(jì)損失在二萬(wàn)以上：業(yè)主的客廳、主人房、客房全部進(jìn)水，已給業(yè)主生活帶來(lái)不方便。雖說(shuō)給水管道還在保修期（水管安裝保修期為二年），施工單位可以不承擔(dān)賠償費(fèi)用。（處理此類(lèi)問(wèn)題要相當(dāng)慎重，不然夾在業(yè)主與施工單位中間二頭受氣）一定要按嚴(yán)密程序去操作：
      1、召集施工單位工頭、裝修負(fù)責(zé)人、業(yè)主、管理處有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)，由施工單位開(kāi)鑿尋找故障點(diǎn)；
      2、故障點(diǎn)找到后，拍照留下證據(jù)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)判斷誰(shuí)的責(zé)任。（現(xiàn)在有些給水管用塑料管，裝修時(shí)容易造成滲水事故）經(jīng)查是因?yàn)榻o水管接頭處滲水，判定現(xiàn)在由施工單位負(fù)責(zé)；
      3、由業(yè)主提出賠償費(fèi)用及維修方案（只針對(duì)造成房間實(shí)際損失）和施工單位拿木地板樣板去調(diào)查一下安裝木地板費(fèi)用，然后開(kāi)會(huì)提出各自理由及費(fèi)用要求。管理處協(xié)調(diào)，三方簽訂一個(gè)維修賠償協(xié)議，最終施工單位賠2.3萬(wàn)元，木地板由業(yè)主自選安裝，施工單位負(fù)責(zé)限期處理給水管維修；
      4、管理處依據(jù)三方認(rèn)可協(xié)議，督促各方認(rèn)真執(zhí)行，管理處作好跟蹤回訪。有理有據(jù)，業(yè)主、施工單位對(duì)此次解決都表示滿意。
      點(diǎn)評(píng)：出現(xiàn)此類(lèi)事情業(yè)主想的是兩個(gè)問(wèn)題：
      1、誰(shuí)的責(zé)任及賠償；
      2、盡快自理。管理處要有針對(duì)性地進(jìn)行工作，加上熱情、真誠(chéng)態(tài)度，既解決了問(wèn)題又增加了業(yè)主對(duì)管理處工作的理解。住戶(hù)在樓層焚香燃紙?jiān)趺崔k
      每逢清明、中秋等農(nóng)歷節(jié)日，深圳的許多人都有焚香、燃紙的習(xí)俗。住在高層住宅的往往貪圖便利，就在樓層里燒來(lái)燒去。一方面繚繞的煙霧使消防警報(bào)頻發(fā)，令人真假難辨、疲于應(yīng)付；另一方面殘存的煙垢污損墻面地磚，很難徹底清除。海麗管理處從實(shí)際出發(fā)，采取了相應(yīng)的對(duì)策，實(shí)踐證明效果很好（燃紙焚香的習(xí)俗該不該取締，這不是物業(yè)公司需要討論的問(wèn)題。物業(yè)公司應(yīng)該考慮的是，如何對(duì)其加以引導(dǎo)，避免妨礙正常的物業(yè)管理）。
      一、是既加強(qiáng)教育引導(dǎo)又尊重住戶(hù)焚香燃紙的習(xí)俗，指定供住戶(hù)焚香燃紙的地點(diǎn)，防止“處處冒煙”，便于統(tǒng)一管理。
      二、逢節(jié)日提前發(fā)出告示，提醒住戶(hù)自覺(jué)遵守管理處關(guān)于到指定地點(diǎn)燃紙的規(guī)定，并派專(zhuān)人到現(xiàn)場(chǎng)疏導(dǎo)監(jiān)督。
      三、要求所有在樓層作業(yè)的員工主動(dòng)負(fù)起責(zé)任，發(fā)現(xiàn)違規(guī)焚香燃紙的當(dāng)即予以勸阻和制止，加大管理力度。
      四、嚴(yán)肅查處違規(guī)焚香燃紙現(xiàn)象，對(duì)不聽(tīng)勸阻、屢禁屢犯的給予書(shū)面告誡，嚴(yán)重的進(jìn)行處罰或提請(qǐng)消防主管機(jī)關(guān)處理。
      點(diǎn)評(píng)：鹵葬行事，容易鬧出亂子?？梢哉f(shuō)，這里所采取一些措施都是恰當(dāng)?shù)?。在尊重的前提下加?qiáng)管理，在管理的過(guò)程中注意尊重，對(duì)涉及到民俗民風(fēng)問(wèn)題的處理，大抵應(yīng)當(dāng)如此。
      糾正違章裝修僵持不下怎么辦
      去年初夏的一天下午，某小區(qū)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員報(bào)告，一位業(yè)主未按要求的位置，擅自在外墻上開(kāi)孔安裝空調(diào)。等裝修巡視督察人員趕到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，空調(diào)安裝已在進(jìn)行之中。
      裝修巡視員檢查一番后，向業(yè)主解釋?zhuān)绱税惭b不但影響了外立面的統(tǒng)一和美觀，而且安裝廠家施工已不慎將暖氣立管打漏，還將給業(yè)主的生活帶來(lái)不便。但業(yè)主仍堅(jiān)持已見(jiàn)，督促繼續(xù)安裝。裝修巡視員只好暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。同時(shí)，請(qǐng)水工火速來(lái)補(bǔ)已打漏的暖氣立管（果斷制止違章作業(yè)，迅速處理相關(guān)損害，再研究如何糾正問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)說(shuō)從程序上是對(duì)頭的）。業(yè)主對(duì)裝修巡視員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字，承擔(dān)停止安裝空調(diào)的后果。裝修巡視員認(rèn)為自己所做并無(wú)不妥，隨即提出業(yè)主也需簽字，承認(rèn)自己違反小區(qū)裝修管理規(guī)定。雙方各執(zhí)已見(jiàn)，一時(shí)僵持不下。
      水工趕到現(xiàn)場(chǎng)后，迅速將漏水的暖氣管修復(fù)好，將污染的地面、墻面進(jìn)行了徹底清理。一看兩人還在爭(zhēng)執(zhí)，便接了個(gè)話茬：“要我說(shuō)也不是什么大不了的事情，誰(shuí)也不用讓誰(shuí)簽字了，還是商量商量怎樣安空調(diào)吧！”（處理此類(lèi)問(wèn)題不公是管理人員的事情，普通作業(yè)人員也有責(zé)任，該說(shuō)話時(shí)就說(shuō)話）等兩人都平靜下來(lái)，他再對(duì)業(yè)主說(shuō)：“我看你自己選定的這個(gè)位置并不好，咱拋開(kāi)影響外立面整齊美觀不說(shuō)，就說(shuō)你安到這里，冷凝水管要走多遠(yuǎn)呀，比較起來(lái)還是規(guī)定的那個(gè)位置好”。（證明你錯(cuò)了，自然說(shuō)明我是對(duì)了，這樣的說(shuō)服方法很巧妙）業(yè)主遲疑不決，水工試探著提了個(gè)建議：“如果你覺(jué)得我說(shuō)的沒(méi)有道理，你自己里里外外看看”?；蛟S剛才主動(dòng)幫助修復(fù)漏水暖氣管的舉動(dòng)感化了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉(zhuǎn)了一圈，回來(lái)后欣然同意在規(guī)定位置安裝。并且與裝修巡視員握手言好。
      點(diǎn)評(píng)：人們賞說(shuō)“解鈴還需系鈴人”，其實(shí)未必盡然。有些時(shí)候矛盾雙方劍拔弩張，斗氣頂牛，誰(shuí)也不肯讓步，就需要?jiǎng)e人從中做點(diǎn)斡旋，搭個(gè)臺(tái)階。有了這樣一個(gè)外力的推動(dòng)，雙方冷靜一下，很可能一切都隨之煙消云散。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司有了成見(jiàn)怎么辦
      某小區(qū)一位業(yè)主裝修時(shí)，擅自在陽(yáng)臺(tái)頂棚焊接鐵架，與樓宇其它陽(yáng)臺(tái)極不協(xié)調(diào)。管理處發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書(shū)。業(yè)主對(duì)此怨聲載道，說(shuō)管理處限制她的自由，鐵架非搞不可。你發(fā)火我不發(fā)。管理處有關(guān)人員三番五次地耐心給好講解裝修管理法規(guī)，說(shuō)明保持外觀統(tǒng)一的必要性，任硬頂也好、軟抗也罷，在原則問(wèn)題上決不退讓?zhuān)ㄌ幚磉@類(lèi)問(wèn)題就得態(tài)度堅(jiān)決，決不能輕易退讓開(kāi)口子，開(kāi)了一個(gè)口子，下要為例，恐怕一發(fā)而不可收）。業(yè)主一看管理處的態(tài)度這么堅(jiān)決，只好按照要求進(jìn)行整改。
      雖說(shuō)違章裝修的問(wèn)題解決了，但這位業(yè)主的心中也留下了對(duì)管理處的成見(jiàn)，每次見(jiàn)面都板著個(gè)臉，主動(dòng)搭話也愛(ài)理不理的。為了消除好的誤解，管理處不計(jì)較其態(tài)度，照常真誠(chéng)地為她提供各方面幫助，以換取好的理解和信任（管理處每天都在與業(yè)主打交道，磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊，關(guān)鍵是要主動(dòng)用自己的真誠(chéng)重新的換取理解和信任）。裝修完幫助她打掃衛(wèi)生，入住時(shí)幫助她搬運(yùn)家具??
      一次，助理員小王見(jiàn)她回來(lái)，吃力地拿著兩大包東西，而當(dāng)時(shí)電梯又臨時(shí)停運(yùn)，就主動(dòng)前去，幫她將東西搬到家中。看著曾經(jīng)“為難”過(guò)自己而現(xiàn)在汗流浹背的小王，想到入住前后與管理處相處的這段日子，好終于露出了久違的笑容，有些不好意思的連聲道謝。
      點(diǎn)評(píng)：堅(jiān)持原則，造成與業(yè)主的感情隔閡后，可以持兩種態(tài)度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心換心，重歸于好。前者顯示的是霸氣，后者顯示的是大氣。真正高水平的物業(yè)管理單位，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)選擇后者。.奔馳轎車(chē)的劃痕案例分析
      某天晚上21點(diǎn)左右，某物業(yè)管理公司大廈管理處值班經(jīng)理（保安領(lǐng)班）接到客人投訴，該大廈2號(hào)門(mén)廣場(chǎng)車(chē)位上的一輛白色的奔馳轎車(chē)，車(chē)頭上發(fā)現(xiàn)有被劃過(guò)的痕跡。保安領(lǐng)班接到投訴后，立即與車(chē)管員、車(chē)主趕到現(xiàn)場(chǎng)查看。經(jīng)檢查，發(fā)現(xiàn)該車(chē)車(chē)頭確有一道被劃痕跡。該車(chē)車(chē)主說(shuō)，19：45停車(chē)時(shí)，轎車(chē)是完好的?，F(xiàn)在車(chē)頭有了劃痕，是廣場(chǎng)車(chē)管員的責(zé)任，要求廣場(chǎng)車(chē)管員和大廈管理處承擔(dān)損失。保安領(lǐng)班當(dāng)即表示，如果此車(chē)被劃確系停在大廈2號(hào)門(mén)廣場(chǎng)后發(fā)生的，大廈管理處應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但劃痕好像是條舊痕，如果拿不出確切的證據(jù)證明這條劃痕是停車(chē)后發(fā)生的，要請(qǐng)內(nèi)行或權(quán)威部門(mén)的專(zhuān)家來(lái)鑒定、確認(rèn)后，再行處理。
      車(chē)主認(rèn)可這一建議后，保安領(lǐng)班隨即撥打110與交警大隊(duì)取得聯(lián)系。110巡警趕到現(xiàn)場(chǎng)后，對(duì)劃痕進(jìn)行了細(xì)致的查看和分析：此劃痕為深度劃傷，已顯露了第三層底漆。如果此劃痕確系停在大廈2號(hào)門(mén)廣場(chǎng)后出現(xiàn)的，那么劃痕垂直下方的地面上一定會(huì)留有漆屑。經(jīng)雙方確認(rèn)，地面沒(méi)有清掃過(guò)，也未見(jiàn)絲毫漆屑；新的劃痕兩旁也應(yīng)有漆屑卷邊的殘余，但現(xiàn)在車(chē)頭上的劃痕邊是光滑的。他們得出的結(jié)論是此劃痕為舊痕。面對(duì)這一結(jié)論，車(chē)主無(wú)言以對(duì)，面露愧色。保安領(lǐng)班見(jiàn)狀不但沒(méi)有責(zé)怪車(chē)主有栽贓之嫌，而且充滿誠(chéng)意地向車(chē)主致歉，承認(rèn)自己工作還有不周到之處。如果車(chē)子剛來(lái)廣場(chǎng)停車(chē)時(shí)，車(chē)管員對(duì)車(chē)子前后檢查一遍，發(fā)現(xiàn)劃痕，并請(qǐng)車(chē)主確認(rèn)一下，就不會(huì)有以后的事情發(fā)生。
      事后，大廈管理處組織了保安人員和車(chē)管員總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并提出今后凡有車(chē)輛來(lái)大廈廣場(chǎng)停車(chē)，車(chē)管員必須對(duì)其前后左右進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)請(qǐng)車(chē)主確認(rèn)，并作好記錄；同時(shí)要加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題的判斷力和處置能力，盡可能妥善處理好突發(fā)事件。
      分析
      奔馳轎車(chē)劃痕事件，車(chē)主確有“栽贓”之嫌，因?yàn)樵撥?chē)頭部這樣明顯的劃痕，車(chē)主剛發(fā)現(xiàn)的可能性較小。保安領(lǐng)班對(duì)此事件的處理是得當(dāng)?shù)?，?qǐng)來(lái)專(zhuān)家鑒定，專(zhuān)家從科學(xué)的角度，得出無(wú)可否認(rèn)的結(jié)論，使車(chē)主口服心服。在處理過(guò)程中，保安領(lǐng)班一直采取擺事實(shí)講道理的辦法，處理結(jié)束時(shí)又主動(dòng)從自身尋找原因，防止了事態(tài)的惡化。如果上述事件處理不當(dāng)，可能出現(xiàn)如下的結(jié)果：車(chē)主得逞，管理處承擔(dān)不該承擔(dān)的損失；或事態(tài)惡化，發(fā)生爭(zhēng)吵或傷人事故等。.小區(qū)里丟車(chē)由誰(shuí)擔(dān)責(zé)？
      1999年3月18日，市民孫某購(gòu)買(mǎi)了萬(wàn)泉家園的一套住宅，與遼寧三利房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三利公司）簽訂一份委托物業(yè)管理合同，三利公司對(duì)該小區(qū)承諾全封閉式庭院管理，24小時(shí)保安系統(tǒng)，防火、防盜監(jiān)控系統(tǒng)管理。2003年12月31日，孫某購(gòu)置一臺(tái)價(jià)值1950元的助力自行車(chē)（未辦理牌照）。2004年1月9日，孫某發(fā)現(xiàn)助力車(chē)在小區(qū)車(chē)棚內(nèi)丟失。孫某報(bào)案后，三利公司與孫共同觀看了事發(fā)時(shí)的監(jiān)控錄像。對(duì)錄像顯示情況，孫稱(chēng)當(dāng)時(shí)錄像中圖像顯示為空白，而三利公司稱(chēng)錄像顯示并無(wú)異常，因該錄像資料無(wú)保留價(jià)值，已經(jīng)刪除。
      孫某于2004年11月4日訴至沈河區(qū)法院，以三利公司安全防護(hù)管理不善為由，要求賠償其丟失的車(chē)輛損失1950元。法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的《管理公約》不能視為保管合同。三利公司對(duì)孫某的自行車(chē)不具有合同保管的義務(wù)，自行車(chē)丟失原因是因犯罪行為所致，與三利公司無(wú)因果關(guān)系。一審法院判決，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
      孫某不服，上訴至沈陽(yáng)中法。沈陽(yáng)中法認(rèn)為，三利公司疏于安全防范管理，違反了雙方管理公約的約定，但孫自行車(chē)的丟失并不是該違約直接造成的，且安全保衛(wèi)工作是整個(gè)物業(yè)服務(wù)管理中的一個(gè)方面，故三利公司不負(fù)有全部賠償責(zé)任，可視其違約情況，應(yīng)適當(dāng)做出賠償，法院終審判決：三利公司賠償孫某390元。
      評(píng)析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：“物業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”本案判決對(duì)于這類(lèi)案件的審判及物業(yè)公司規(guī)范管理具有很大的借鑒意義。
      自行車(chē)丟失能否拒交物業(yè)費(fèi)？
      一、案件經(jīng)過(guò)：
      小區(qū)業(yè)主李某在小區(qū)內(nèi)丟失三輛自行車(chē)后，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，在多次催繳無(wú)果的情況下，物業(yè)公司將李某告上法庭要求其交納物業(yè)管理費(fèi)。
      二、審理及判決：
      庭審中，被告李某辯稱(chēng)：自己交納的物業(yè)管理費(fèi)中包含保安費(fèi)，可小區(qū)保安并沒(méi)有真正做到保證自己財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。原告物業(yè)公司訴稱(chēng)，保安只負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序和安全，定時(shí)開(kāi)關(guān)小區(qū)大門(mén)，巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時(shí)處理，對(duì)可疑人員進(jìn)行盤(pán)查。而丟失自行車(chē)是屬于治安刑事案件，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。最后，法院判決李某向物業(yè)公司交納所拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。
      三、法律評(píng)析：
      本案中，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)中雖然包含每戶(hù)每月4元保安費(fèi)，但并不意味著住戶(hù)丟失的財(cái)物都應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。物業(yè)公司的保安職責(zé)有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應(yīng)在公安機(jī)關(guān)破案后由行為人負(fù)責(zé)賠償。在物業(yè)公司履行職責(zé)過(guò)程中沒(méi)有明顯過(guò)失的情況下，這一責(zé)任不應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。
       
      
    
      

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