第一篇：重慶市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法

《重慶市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》

《重慶市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知 發(fā)布時(shí)間: 2004-7-12

渝國土房管發(fā)〔2004〕294號(hào)

各區(qū)縣（自治縣、市）國土資源和房屋管理局、房管局：

為進(jìn)一步規(guī)范我市的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益&dh;推行公平競(jìng)爭(zhēng)&dh;促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序的發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，我局制定了《重慶市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

二OO四年六月二十八日

主題詞：物業(yè)管理 暫行辦法 通知

抄送：建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司，市人大辦公廳，市政府辦公 廳，市建委，市工商局，市物價(jià)局，中國物業(yè)協(xié)會(huì)，市 物業(yè)管理協(xié)會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)。

重慶市國土房管局辦公室 2004年6月30日印發(fā)

重慶市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本地實(shí)際，制定本辦法。

第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。本市行政區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)適用本辦法。第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

投標(biāo)人少于3個(gè)、住宅規(guī)模在2萬平方米以下或者單棟建筑（純商業(yè)物業(yè)除外）的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第四條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正，誠實(shí)信用的原則。第五條 重慶市國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)全市的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。各區(qū)、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的十萬平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的監(jiān)督管理。第六條 任何單位和個(gè)人不得違法限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

第七條 招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)及其當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。房地產(chǎn)行政主管部門依法監(jiān)督和查處招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的違法行為。

第二章 招 標(biāo)

第八條 前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)人（以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人）是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

第九條 新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

未按照規(guī)定完成物業(yè)管理招投標(biāo)的，不得開展房屋銷（預(yù)）售活動(dòng)。

第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案：

㈠與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件； ㈡招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書； ㈢招標(biāo)文件；

㈣法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料。

房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。第十一條 物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

公開招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)組織投標(biāo)。

采取公開招標(biāo)方式的，招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)通過國家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其它媒介發(fā)布。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

邀請(qǐng)招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ木哂邢鄳?yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)組織投標(biāo)。招標(biāo)人采取邀請(qǐng)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。

第十二條 招標(biāo)人有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，也可以委托具有資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。

第十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求、對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；招標(biāo)活動(dòng)方案、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明和其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十四條 招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書中，載明資格預(yù)審條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括：預(yù)審申請(qǐng)書、申請(qǐng)人須知、以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。第十五條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，招標(biāo)人可以從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。

第十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。第十七條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織投標(biāo)人踏勘物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程等詳細(xì)的圖紙資料。

投標(biāo)人自勘察現(xiàn)場(chǎng)之日起五日內(nèi)決定是否投標(biāo)并以書面形式通知招標(biāo)人。

第十八條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止之日15日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人；該澄清或者修改內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

第十九條 招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底應(yīng)當(dāng)保密，招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

第三章 投 標(biāo)

第二十條 投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參加物業(yè)管理投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。

第二十一條 一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)可參加20萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。

第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容及要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)符合物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，主要包括投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)、物業(yè)管理方案和招標(biāo)文件要求提供的其他材料。投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)文件載明的物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際，擬在中標(biāo)后聘請(qǐng)專業(yè)公司承擔(dān)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目或聘請(qǐng)物業(yè)管理顧問協(xié)助管理的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件中載明。

第二十三條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封后送達(dá)招標(biāo)人指定的投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。逾期提交的，應(yīng)視為無效標(biāo)書，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

第二十四條 投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

第二十五條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或評(píng)標(biāo)委會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

第二十六條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)公開進(jìn)行。開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)行政主管部門和評(píng)委會(huì)的監(jiān)督下，公開拆封，將有效標(biāo)書編號(hào)后送交評(píng)委進(jìn)行評(píng)審。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行文字記錄，并存檔備查。

第二十七條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從市房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)專家名冊(cè)中，采取隨機(jī)抽取的方式確定。

與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)委員會(huì)，已經(jīng)進(jìn)入的應(yīng)當(dāng)更換。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。

第二十八條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠實(shí)、廉潔地覆行職責(zé)，應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：

（一）嚴(yán)格保密；

（二）客觀、公正地履行職務(wù)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)責(zé)任；

（三）不得私下接觸投標(biāo)人，不得收受投標(biāo)人的財(cái)物或者其他好處；

（四）不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審及中標(biāo)候選人的推薦等與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況；

（五）獨(dú)立完成標(biāo)書的審查、評(píng)閱和評(píng)分工作，并將評(píng)審結(jié)果密封后交招標(biāo)人；

（六）在招標(biāo)人組織安排下，采取隨機(jī)調(diào)查取樣的方式，對(duì)投標(biāo)人的工作業(yè)績(jī)、管理水平、信譽(yù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取樣。

第二十九條 在評(píng)標(biāo)過程中召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中說明并注明所占的評(píng)分比重，并按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，現(xiàn)場(chǎng)答辯進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。

第三十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審；設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底進(jìn)行評(píng)審。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)人的業(yè)績(jī)、投標(biāo)文件和公開答辯的結(jié)果進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)以后，應(yīng)當(dāng)將評(píng)定結(jié)論向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，并推薦不超過3名有排序的中標(biāo)候選人。

招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的書面評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。

第三十一條 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)之日起15日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。第三十二條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

第三十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，持有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)資料到物業(yè)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第五章 附 則

第三十四條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或依法向有關(guān)部門投訴。

第三十五條 凡違反國家招標(biāo)投標(biāo)法和物業(yè)管理法規(guī)的招標(biāo)投標(biāo)行為，由市區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理行政主管部門依法查處。

第三十六條 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。第三十七條 本辦法自2004年7月1日起試行。附件：

一、重慶市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)程序

二、物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)書（示范文本）

三、項(xiàng)目標(biāo)書及答辯要求

重慶市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)程序

一、準(zhǔn)備階段

1、成立招標(biāo)組織（招標(biāo)人）

2、編制招標(biāo)文件（招標(biāo)人）

3、招標(biāo)材料向物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)、縣（市）物業(yè)主管部門備案（招標(biāo)人）

二、招標(biāo)階段

1、發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書（招標(biāo)人）

2、投標(biāo)人資格預(yù)審（招標(biāo)人）

3、發(fā)售招標(biāo)文件（招標(biāo)人）

4、召開投標(biāo)人會(huì)議（招標(biāo)人）

5、組織投標(biāo)人踏勘物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)（招標(biāo)人）

三、投標(biāo)階段

1、編制投標(biāo)文件（投標(biāo)人）

2、送達(dá)投標(biāo)書（投標(biāo)人）

3、接管標(biāo)書（招標(biāo)人）

四、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)階段

1、組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)（招標(biāo)人）

2、開標(biāo)、評(píng)審標(biāo)書（評(píng)委會(huì)）

3、業(yè)績(jī)調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)采樣（評(píng)委會(huì)）

4、公開答辯（投標(biāo)人）

5、綜合評(píng)分、定標(biāo)（評(píng)委會(huì)）

6、推薦合格的中標(biāo)人（評(píng)委會(huì)）

五、中標(biāo)階段

1、選定中標(biāo)人（招標(biāo)人）

2、發(fā)出中標(biāo)通知（招標(biāo)人）

六、簽訂合同階段

1、招投標(biāo)活動(dòng)備案

2、簽訂物業(yè)服務(wù)管理合同

3、持合同到所在地區(qū)、縣（自治縣、市）物業(yè)主管部門備案

物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)書(示范文本)

為提高廣大業(yè)主及使用人的生活水平，創(chuàng)造一個(gè)良好的社區(qū)環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，擬采用公開招標(biāo)的方式聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì) 實(shí)施物業(yè)管理。

一、物業(yè)項(xiàng)目名稱 座落位置：

四至：東 南

西 北

二、規(guī)劃建設(shè)基本情況

1、物業(yè)的建設(shè)單位：

設(shè)計(jì)單位：

施工單位：

交付使用的日期：

房屋驗(yàn)收情況：

2、總占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅平方米，商業(yè)經(jīng)營用房平方米，辦公用房平方米，車庫平方米，其它平方米。共有房屋 幢，住宅 戶。

3、公用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)所情況

（1）綠化面積平方米，道路面積平方米；（2）物業(yè)管理用房平方米，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有。

（3）路燈 盞，垃圾箱 個(gè)，排污管道 米，化糞池 個(gè)；（4）體育設(shè)施及場(chǎng)所；（5）消防設(shè)施；

（6）報(bào)警、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)；（7）電梯及備用電源；（8）其它

三、物業(yè)管理的內(nèi)容

1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)、管理；

2、本物業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)的公用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所（消防、機(jī)電設(shè)備、道路、路燈、化糞池、停車場(chǎng)、管道、垃圾道、電梯）的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

3、公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生；

4、公共生活秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理和服務(wù)（不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任）；

5、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理；

6、區(qū)內(nèi)交通與車輛停放秩序的管理；

7、裝修管理；

8、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案和竣工驗(yàn)收資料；

9、法律政策及合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。

四、有關(guān)說明及要求

1、中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和本市物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對(duì) 物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

2、本物業(yè)項(xiàng)目管理期限為 年。

3、招標(biāo)人于中標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)與 簽訂本物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)合同，移交物業(yè)管理用房和相關(guān)的檔案資料。

4、本項(xiàng)目的物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度核算，住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市物價(jià)局批準(zhǔn)的指導(dǎo)價(jià)，待中標(biāo)后，報(bào)物價(jià)局審核批準(zhǔn)。

5、經(jīng)過資格預(yù)審入圍的投標(biāo)人須繳納 萬元的履約保證金。中途退標(biāo)者，履約保證金不予退還。中標(biāo)人的履約保證金將轉(zhuǎn)為風(fēng)險(xiǎn)抵押金。中標(biāo)單位如未達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，抵押金不予退還，抵押金期限為三年。

五、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及懲罰

1、物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理按照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行及標(biāo)書、委托合同的有關(guān)規(guī)定。

2、招標(biāo)人每年對(duì) 物業(yè)管理進(jìn)行考核。如未達(dá)到上述物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)或出現(xiàn)重大管理失誤、業(yè)主投訴多、管理服務(wù)水平下降等情況，可終止物業(yè)服務(wù)合同并進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，由中標(biāo)人承擔(dān)違約和賠償責(zé)任。

六、投標(biāo)、開標(biāo)時(shí)間

1、各投標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)書，密封后于 年 月 日送達(dá)招標(biāo)工作負(fù)責(zé)人辦公室；逾期送達(dá)的，視為無效標(biāo)書。

2、開標(biāo)時(shí)間為 年 月 日。

七、其他事項(xiàng)

1、的物業(yè)管理招投標(biāo)違反招標(biāo)文件規(guī)定，或在投標(biāo)過程中的違法、違紀(jì)、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實(shí)，取消本次投標(biāo)資格；已中標(biāo)的，終止物業(yè)服務(wù)合同，責(zé)任人承擔(dān)一切后果。

2、歡迎社會(huì)各界對(duì)此次招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。監(jiān)督電話：

項(xiàng)目標(biāo)書及答辯要求

一、標(biāo)書（100分）

（一）投標(biāo)人擬采取的管理方式，管理組織機(jī)構(gòu)（管理體制、管理方法、機(jī)構(gòu)設(shè)置）；

（二）管理人員的配備、培訓(xùn)及管理；

（三）管理規(guī)章制度。包括公眾制度、內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度、管理人員考核制度等；

（四）管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案。應(yīng)列明收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算，有文件規(guī)定的按文件規(guī)定測(cè)算，無文件規(guī)定的按市場(chǎng)價(jià)測(cè)算；

（五）檔案建立與管理。包括房屋檔案、管理服務(wù)資料等；

（六）各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾指標(biāo)所采取的措施。各項(xiàng)指標(biāo)：

1、房屋完好率；

2、房屋維修及時(shí)率；

3、維修質(zhì)量合格率及回訪率；

4、管理費(fèi)收繳率；

5、業(yè)主滿意率；

6、業(yè)主有效投訴率與處理率；

7、綠化完好率；

8、清潔、保潔率；

9、路燈完好率；

10、道路完好率；

11、治安協(xié)防工作；

12、機(jī)電設(shè)備完好率；

13、消防設(shè)施完好率；

14、管理人員、特殊工種人員持證上崗率；

15、其它有關(guān)指標(biāo)。

對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)，均需注明標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算測(cè)定依據(jù)以及承諾所采取的措施。

（七）搞好管理服務(wù)工作的設(shè)想、措施；

（八）便民服務(wù)措施。有償服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格需列明；

（九）愿意承擔(dān)的違約責(zé)任。

上述項(xiàng)目應(yīng)要體現(xiàn)其合理性、先進(jìn)性、完備性、可行性，評(píng)委會(huì)將以其作為評(píng)標(biāo)依據(jù)，并根據(jù)上述項(xiàng)目制訂具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，按照百分制進(jìn)行打分。

二、現(xiàn)場(chǎng)答辯（100分）

由評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)參加投標(biāo)單位的經(jīng)理、擬任管理處主任二人分別提問，提問的內(nèi)容為該項(xiàng)目的管理服務(wù)事項(xiàng)。評(píng)委根據(jù)答辯的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)答辯人的物業(yè)管理知識(shí)、物業(yè)管理實(shí)作熟悉程度，管理該項(xiàng)目的信心等進(jìn)行綜合評(píng)分。

三、投標(biāo)人業(yè)績(jī)考核調(diào)查（100分）

在招標(biāo)人組織安排下，采取隨機(jī)調(diào)查取樣的方式，對(duì)投標(biāo)人的工作業(yè)績(jī)、管理水平、信譽(yù)等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，打分。

四、評(píng)分原則

標(biāo)書、答辯、業(yè)績(jī)調(diào)查所得分值，分別乘以系數(shù)為0.5、0.25、0.25，三項(xiàng)之和得出綜合評(píng)分，評(píng)委會(huì)根據(jù)綜合評(píng)分，提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，推薦合格的中標(biāo)候選人。

招標(biāo)人

日 期

物業(yè)管理投標(biāo)書應(yīng)具備的內(nèi)容

第一節(jié) 投標(biāo)人（物業(yè)管理公司）情況介紹； 第二節(jié) 擬采取的管理方式； 第三節(jié) 管理人員配備； 第四節(jié) 管理人員的培訓(xùn)； 第五節(jié) 管理規(guī)章制度； 第六節(jié) 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算； 第七節(jié) 檔案建立與管理；

第八節(jié) 各項(xiàng)指標(biāo)承諾及措施；

第九節(jié) 搞好管理服務(wù)工作的設(shè)想和措施；

第十節(jié) 便民服務(wù)； 第十一節(jié) 社區(qū)文化活動(dòng)； 第十二節(jié) 違約責(zé)任。

第二篇：《重慶市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》

《重慶市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》

渝國土房管發(fā)〔2004〕294號(hào)

目錄

第一章 總 則 第二章 招 標(biāo) 第三章 投 標(biāo)

第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 第五章 附 則

附件一：重慶市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)程序 附件二：物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)書(示范文本)附件三：項(xiàng)目標(biāo)書及答辯要求 物業(yè)管理投標(biāo)書應(yīng)具備的內(nèi)容

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本地實(shí)際，制定本辦法。

第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。本市行政區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)適用本辦法。

第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

投標(biāo)人少于3個(gè)、住宅規(guī)模在2萬平方米以下或者單棟建筑（純商業(yè)物業(yè)除外）的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第四條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正，誠實(shí)信用的原則。

第五條 重慶市國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)全市的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。各區(qū)、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的十萬平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的監(jiān)督管理。

第六條 任何單位和個(gè)人不得違法限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

第七條 招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)及其當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。

房地產(chǎn)行政主管部門依法監(jiān)督和查處招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的違法行為。第二章 招 標(biāo)

第八條 前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)人（以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人）是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

第九條 新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。未按照規(guī)定完成物業(yè)管理招投標(biāo)的，不得開展房屋銷（預(yù)）售活動(dòng)。

第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

（二）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書；

（三）招標(biāo)文件；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料。

房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

第十一條 物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

公開招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)組織投標(biāo)。采取公開招標(biāo)方式的，招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)通過國家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其它媒介發(fā)布。

招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。邀請(qǐng)招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ木哂邢鄳?yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)組織投標(biāo)。招標(biāo)人采取邀請(qǐng)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。

第十二條 招標(biāo)人有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，也可以委托具有資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。

第十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求、對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；招標(biāo)活動(dòng)方案、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明和其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十四條 招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書中，載明資格預(yù)審條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括：預(yù)審申請(qǐng)書、申請(qǐng)人須知、以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。

第十五條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，招標(biāo)人可以從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。

第十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十七條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織投標(biāo)人踏勘物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程等詳細(xì)的圖紙資料。

投標(biāo)人自勘察現(xiàn)場(chǎng)之日起五日內(nèi)決定是否投標(biāo)并以書面形式通知招標(biāo)人。

第十八條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止之日15日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人；該澄清或者修改內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

第十九條 招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底應(yīng)當(dāng)保密，招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

第三章 投 標(biāo)

第二十條 投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參加物業(yè)管理投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。

第二十一條 一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)可參加20萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容及要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)符合物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，主要包括投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)、物業(yè)管理方案和招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)文件載明的物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際，擬在中標(biāo)后聘請(qǐng)專業(yè)公司承擔(dān)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目或聘請(qǐng)物業(yè)管理顧問協(xié)助管理的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件中載明。

第二十三條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封后送達(dá)招標(biāo)人指定的投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。逾期提交的，應(yīng)視為無效標(biāo)書，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

第二十四條 投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

第二十五條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或評(píng)標(biāo)委會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

第二十六條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)公開進(jìn)行。開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)行政主管部門和評(píng)委會(huì)的監(jiān)督下，公開拆封，將有效標(biāo)書編號(hào)后送交評(píng)委進(jìn)行評(píng)審。

開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行文字記錄，并存檔備查。

第二十七條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從市房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)專家名冊(cè)中，采取隨機(jī)抽取的方式確定。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)委員會(huì)，已經(jīng)進(jìn)入的應(yīng)當(dāng)更換。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。

第二十八條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠實(shí)、廉潔地覆行職責(zé)，應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：

（一）嚴(yán)格保密；

（二）客觀、公正地履行職務(wù)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)責(zé)任；

（三）不得私下接觸投標(biāo)人，不得收受投標(biāo)人的財(cái)物或者其他好處；

（四）不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審及中標(biāo)候選人的推薦等與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況；

（五）獨(dú)立完成標(biāo)書的審查、評(píng)閱和評(píng)分工作，并將評(píng)審結(jié)果密封后交招標(biāo)人；

（六）在招標(biāo)人組織安排下，采取隨機(jī)調(diào)查取樣的方式，對(duì)投標(biāo)人的工作業(yè)績(jī)、管理水平、信譽(yù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取樣。

第二十九條 在評(píng)標(biāo)過程中召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中說明并注明所占的評(píng)分比重，并按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，現(xiàn)場(chǎng)答辯進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。

第三十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審；設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底進(jìn)行評(píng)審。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)人的業(yè)績(jī)、投標(biāo)文件和公開答辯的結(jié)果進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)以后，應(yīng)當(dāng)將評(píng)定結(jié)論向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，并推薦不超過3名有排序的中標(biāo)候選人。

招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的書面評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。

第三十一條 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)之日起15日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第三十二條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

第三十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，持有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)資料到物業(yè)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第五章 附 則

第三十四條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或依法向有關(guān)部門投訴。

第三十五條

凡違反國家招標(biāo)投標(biāo)法和物業(yè)管理法規(guī)的招標(biāo)投標(biāo)行為，由市區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理行政主管部門依法查處。

第三十六條 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 本辦法自2004年7月1日起試行。

附件：

一、重慶市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)程序

二、物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)書（示范文本）

三、項(xiàng)目標(biāo)書及答辯要求

附件一：重慶市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)程序

一、準(zhǔn)備階段

1、成立招標(biāo)組織（招標(biāo)人）

2、編制招標(biāo)文件（招標(biāo)人）

3、招標(biāo)材料向物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)、縣（市）物業(yè)主管部門備案（招標(biāo)人）

二、招標(biāo)階段

1、發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書（招標(biāo)人）

2、投標(biāo)人資格預(yù)審（招標(biāo)人）

3、發(fā)售招標(biāo)文件（招標(biāo)人）

4、召開投標(biāo)人會(huì)議（招標(biāo)人）

5、組織投標(biāo)人踏勘物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)（招標(biāo)人）

三、投標(biāo)階段

1、編制投標(biāo)文件（投標(biāo)人）

2、送達(dá)投標(biāo)書（投標(biāo)人）

3、接管標(biāo)書（招標(biāo)人）

四、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)階段

1、組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)（招標(biāo)人）

2、開標(biāo)、評(píng)審標(biāo)書（評(píng)委會(huì)）

3、業(yè)績(jī)調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)采樣（評(píng)委會(huì)）

4、公開答辯（投標(biāo)人）

5、綜合評(píng)分、定標(biāo)（評(píng)委會(huì)）

6、推薦合格的中標(biāo)人（評(píng)委會(huì)）

五、中標(biāo)階段

1、選定中標(biāo)人（招標(biāo)人）

2、發(fā)出中標(biāo)通知（招標(biāo)人）

六、簽訂合同階段

1、招投標(biāo)活動(dòng)備案

2、簽訂物業(yè)服務(wù)管理合同

3、持合同到所在地區(qū)、縣（自治縣、市）物業(yè)主管部門備案

附件二：物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)書(示范文本)

為提高廣大業(yè)主及使用人的生活水平，創(chuàng)造一個(gè)良好的社區(qū)環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，擬采用公開招標(biāo)的方式聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì) 實(shí)施物業(yè)管理。

一、物業(yè)項(xiàng)目名稱 座落位置：

四至：東 南

西 北

二、規(guī)劃建設(shè)基本情況

1、物業(yè)的建設(shè)單位：

設(shè)計(jì)單位：

施工單位：

交付使用的日期：

房屋驗(yàn)收情況：

2、總占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅平方米，商業(yè)經(jīng)營用房平方米，辦公用房平方米，車庫平方米，其它平方米。共有房屋 幢，住宅 戶。

3、公用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)所情況

（1）綠化面積平方米，道路面積平方米；（2）物業(yè)管理用房平方米，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有。

（3）路燈 盞，垃圾箱 個(gè)，排污管道 米，化糞池 個(gè)；（4）體育設(shè)施及場(chǎng)所；（5）消防設(shè)施；

（6）報(bào)警、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)；（7）電梯及備用電源；（8）其它

三、物業(yè)管理的內(nèi)容

1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)、管理；

2、本物業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)的公用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所（消防、機(jī)電設(shè)備、道路、路燈、化糞池、停車場(chǎng)、管道、垃圾道、電梯）的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

3、公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生；

4、公共生活秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理和服務(wù)（不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任）；

5、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理；

6、區(qū)內(nèi)交通與車輛停放秩序的管理；

7、裝修管理；

8、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案和竣工驗(yàn)收資料；

9、法律政策及合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。

四、有關(guān)說明及要求

1、中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和本市物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對(duì) 物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

2、本物業(yè)項(xiàng)目管理期限為 年。

3、招標(biāo)人于中標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)與 簽訂本物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)合同，移交物業(yè)管理用房和相關(guān)的檔案資料。

4、本項(xiàng)目的物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度核算，住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市物價(jià)局批準(zhǔn)的指導(dǎo)價(jià)，待中標(biāo)后，報(bào)物價(jià)局審核批準(zhǔn)。

5、經(jīng)過資格預(yù)審入圍的投標(biāo)人須繳納 萬元的履約保證金。中途退標(biāo)者，履約保證金不予退還。中標(biāo)人的履約保證金將轉(zhuǎn)為風(fēng)險(xiǎn)抵押金。中標(biāo)單位如未達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，抵押金不予退還，抵押金期限為三年。

五、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及懲罰

1、物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理按照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行及標(biāo)書、委托合同的有關(guān)規(guī)定。

2、招標(biāo)人每年對(duì) 物業(yè)管理進(jìn)行考核。如未達(dá)到上述物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)或出現(xiàn)重大管理失誤、業(yè)主投訴多、管理服務(wù)水平下降等情況，可終止物業(yè)服務(wù)合同并進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，由中標(biāo)人承擔(dān)違約和賠償責(zé)任。

六、投標(biāo)、開標(biāo)時(shí)間

1、各投標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)書，密封后于 年 月 日送達(dá)招標(biāo)工作負(fù)責(zé)人辦公室；逾期送達(dá)的，視為無效標(biāo)書。

2、開標(biāo)時(shí)間為 年 月 日。

七、其他事項(xiàng)

1、的物業(yè)管理招投標(biāo)違反招標(biāo)文件規(guī)定，或在投標(biāo)過程中的違法、違紀(jì)、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實(shí)，取消本次投標(biāo)資格；已中標(biāo)的，終止物業(yè)服務(wù)合同，責(zé)任人承擔(dān)一切后果。

2、歡迎社會(huì)各界對(duì)此次招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。監(jiān)督電話：

附件三：項(xiàng)目標(biāo)書及答辯要求

一、標(biāo)書（100分）

（一）投標(biāo)人擬采取的管理方式，管理組織機(jī)構(gòu)（管理體制、管理方法、機(jī)構(gòu)設(shè)置）；

（二）管理人員的配備、培訓(xùn)及管理；

（三）管理規(guī)章制度。包括公眾制度、內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度、管理人員考核制度等；

（四）管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案。應(yīng)列明收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算，有文件規(guī)定的按文件規(guī)定測(cè)算，無文件規(guī)定的按市場(chǎng)價(jià)測(cè)算；

（五）檔案建立與管理。包括房屋檔案、管理服務(wù)資料等；

（六）各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾指標(biāo)所采取的措施。各項(xiàng)指標(biāo)：

1、房屋完好率；

2、房屋維修及時(shí)率；

3、維修質(zhì)量合格率及回訪率；

4、管理費(fèi)收繳率；

5、業(yè)主滿意率；

6、業(yè)主有效投訴率與處理率；

7、綠化完好率；

8、清潔、保潔率；

9、路燈完好率；

10、道路完好率；

11、治安協(xié)防工作；

12、機(jī)電設(shè)備完好率；

13、消防設(shè)施完好率；

14、管理人員、特殊工種人員持證上崗率；

15、其它有關(guān)指標(biāo)。

對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)，均需注明標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算測(cè)定依據(jù)以及承諾所采取的措施。

（七）搞好管理服務(wù)工作的設(shè)想、措施；

（八）便民服務(wù)措施。有償服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格需列明；

（九）愿意承擔(dān)的違約責(zé)任。

上述項(xiàng)目應(yīng)要體現(xiàn)其合理性、先進(jìn)性、完備性、可行性，評(píng)委會(huì)將以其作為評(píng)標(biāo)依據(jù)，并根據(jù)上述項(xiàng)目制訂具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，按照百分制進(jìn)行打分。

二、現(xiàn)場(chǎng)答辯（100分）

由評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)參加投標(biāo)單位的經(jīng)理、擬任管理處主任二人分別提問，提問的內(nèi)容為該項(xiàng)目的管理服務(wù)事項(xiàng)。評(píng)委根據(jù)答辯的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)答辯人的物業(yè)管理知識(shí)、物業(yè)管理實(shí)作熟悉程度，管理該項(xiàng)目的信心等進(jìn)行綜合評(píng)分。

三、投標(biāo)人業(yè)績(jī)考核調(diào)查（100分）

在招標(biāo)人組織安排下，采取隨機(jī)調(diào)查取樣的方式，對(duì)投標(biāo)人的工作業(yè)績(jī)、管理水平、信譽(yù)等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，打分。

四、評(píng)分原則

標(biāo)書、答辯、業(yè)績(jī)調(diào)查所得分值，分別乘以系數(shù)為0.5、0.25、0.25，三項(xiàng)之和得出綜合評(píng)分，評(píng)委會(huì)根據(jù)綜合評(píng)分，提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，推薦合格的中標(biāo)候選人。

招標(biāo)人

日 期

物業(yè)管理投標(biāo)書應(yīng)具備的內(nèi)容

第一節(jié) 投標(biāo)人（物業(yè)管理公司）情況介紹； 第二節(jié) 擬采取的管理方式； 第三節(jié) 管理人員配備； 第四節(jié) 管理人員的培訓(xùn)； 第五節(jié) 管理規(guī)章制度； 第六節(jié) 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算； 第七節(jié) 檔案建立與管理； 第八節(jié) 各項(xiàng)指標(biāo)承諾及措施；

第九節(jié) 搞好管理服務(wù)工作的設(shè)想和措施； 第十節(jié) 便民服務(wù)； 第十一節(jié) 社區(qū)文化活動(dòng)； 第十二節(jié) 違約責(zé)任。

第三篇：建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知

【發(fā)布單位】建設(shè)部

【發(fā)布文號(hào)】建住房[2003]130號(hào) 【發(fā)布日期】2003-06-26 【生效日期】2003-06-26 【失效日期】

【所屬類別】國家法律法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)

建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知

(建住房[2003]130號(hào))

各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：

為了規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，我部制定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請(qǐng)及時(shí)告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。

中華人民共和國建設(shè)部

二○○三年六月二十六日

前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，制定本辦法。

第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第四條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。

第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

第六條 任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

第二章 招 標(biāo)

第七條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高的資格等要求。

第八條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。

招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。

第九條 招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。

物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。

第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；

（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；

（四）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；

（五）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；

（六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

（七）其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

（二）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書；

（三）招標(biāo)文件；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

第十二條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。

實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。

資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。

第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。

第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十五條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

第十六條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

第十七條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。

第十八條 在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

第十九條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

第三章 投 標(biāo)

第二十條 本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理企業(yè)。

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。

第二十一條 投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出。

第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）投標(biāo)函；

（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)；

（三）物業(yè)管理方案；

（四）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

第二十三條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

第二十四條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。

第二十五條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。

禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

第二十六條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

第二十七條 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：

由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封。

開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

第二十八條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。

與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

第二十九條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評(píng)標(biāo)的專家名冊(cè)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊(cè)予以合并或者實(shí)行專家名冊(cè)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)。

房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)入專家名冊(cè)的專家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)其評(píng)標(biāo)能力、廉潔公正等進(jìn)行綜合考評(píng)，及時(shí)取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評(píng)標(biāo)專家資格。被取消評(píng)標(biāo)專家資格的人員，不得再參加任何評(píng)標(biāo)活動(dòng)。

第三十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠實(shí)、廉潔地履行職責(zé)。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。

前款所稱與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以外的因參與評(píng)標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評(píng)標(biāo)情況的所有人員。

第三十一條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

第三十二條 在評(píng)標(biāo)過程中召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評(píng)分比重。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。

除了現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

第三十三條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。

第三十四條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。

依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

第三十五條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

第三十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

第三十七條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

第三十八條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

第三十九條 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第五章 附 則

第四十條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。

第四十一條 招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對(duì)不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn)。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準(zhǔn)。

第四十二條 本辦法第三條規(guī)定住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，其規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。

第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

第四十四條 本辦法自2003年9月1日起施行。

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請(qǐng)以正式文件為準(zhǔn)。

第四篇：成都市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法

《成都市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。第三條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。

第四條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，住宅物業(yè)區(qū)域（含住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)）建筑面積在2萬平方米（含本數(shù)）以上的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；國有投資高于50%以上的非住宅物業(yè)建設(shè)單位，應(yīng)通過公開招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第五條 在投標(biāo)文件截止之日投標(biāo)人少于3個(gè)的或者住宅物業(yè)區(qū)域建筑面積在2萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第六條 政府提倡住宅物業(yè)以外的其他物業(yè)區(qū)域的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

政府鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第七條 成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門按照本辦法規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。第八條 任何單位和個(gè)人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。第二章 招標(biāo) 第九條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法提出招標(biāo)項(xiàng)目，進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)。

第十條 物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。業(yè)主大會(huì)決定通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)授權(quán)其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)履行招標(biāo)人的職責(zé)具體組織招標(biāo)活動(dòng)。招標(biāo)人可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

招標(biāo)人自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)具有編制招標(biāo)文件和對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格評(píng)審、組織評(píng)標(biāo)的能力，包括：

（一）具有法人主體資格（業(yè)主大會(huì)作為招標(biāo)人的除外）；

（二）具有與招標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程、管理、財(cái)經(jīng)等方面的專業(yè)技術(shù)力量；

（三）具有招標(biāo)工作經(jīng)驗(yàn)的人員。

招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的，可從市房產(chǎn)管理局推薦的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)名錄中選定，并查驗(yàn)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)具備相關(guān)資格條件的證明資料。物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)名錄的推薦，另行規(guī)定。

第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人或招標(biāo)人與委托代理機(jī)構(gòu)的基本情況，包括名稱、地址、資格、聯(lián)系方式等；

（二）招標(biāo)項(xiàng)目基本情況，包括物業(yè)名稱、坐落地址、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套（間）數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)及其配套的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境條件、投標(biāo)報(bào)價(jià)測(cè)算所需的各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)、物業(yè)檔案、物業(yè)總平面圖、物業(yè)管理用房配置、專項(xiàng)維修資金建立等；

（三）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；

（四）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資質(zhì)條件及投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容（包括是否要求投標(biāo)書中有投標(biāo)人基本情況）、份數(shù)等；

（五）投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評(píng)標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)；

（六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明，包括是否將投標(biāo)文件作為物業(yè)服務(wù)合同的附件；

（七）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地考察物業(yè)的時(shí)間、開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)、方法與程序等；

（八）投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

（九）悔標(biāo)的責(zé)任；

（十）其他事項(xiàng)說明及法律法規(guī)政策規(guī)定的其他內(nèi)容。招標(biāo)文件的編制可參照市房產(chǎn)管理局制訂的示范文本。

招標(biāo)文件可載明投標(biāo)保證金、對(duì)未中標(biāo)人編制投標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、中標(biāo)后的履約保證金等內(nèi)容。第十二條 物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)方式一經(jīng)確定，中途不得變更。

第十三條 招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告，網(wǎng)站上公告時(shí)間不應(yīng)少于5個(gè)工作日。招標(biāo)公告應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人的名稱、地址、聯(lián)系方式；

（二）招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、竣工交付使用時(shí)間等基本情況；

（三）投標(biāo)資格條件、報(bào)名的地點(diǎn)和期限；

（四）獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，一般應(yīng)向5個(gè)以上（最低不少于3個(gè)）具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。

第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書10日前，到項(xiàng)目所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門備案。備案時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)提供以下資料：

（一）招標(biāo)人的相關(guān)資格證明文件，包括物業(yè)區(qū)域的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其總平面圖和國土使用證或房屋所有權(quán)證的復(fù)印件、業(yè)主大會(huì)決議（原件）等；

（二）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；

（三）招標(biāo)文件；

（四）重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)提供原物業(yè)服務(wù)合同；

（五）招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的，應(yīng)提交招標(biāo)代理委托合同；

（六）法律法規(guī)政策規(guī)定的其他資料。備案機(jī)關(guān)對(duì)備案材料有異議的，應(yīng)在受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)向招標(biāo)人提出。

第十五條 符合本辦法第五條規(guī)定的住宅物業(yè)區(qū)域的建設(shè)單位，應(yīng)向物業(yè)所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門提供《土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等相應(yīng)證明資料;投標(biāo)人少于3個(gè)的，還應(yīng)提供招標(biāo)投標(biāo)過程的書面情況說明和被邀請(qǐng)單位不參與投標(biāo)的證明文件。區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門受理申請(qǐng)后5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)符合規(guī)定條件的，應(yīng)予以核準(zhǔn)。第十六條 采用公開招標(biāo)的，招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審。實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)人提供的企業(yè)資格文件（包括外地物業(yè)管理企業(yè)向市房產(chǎn)管理局備案資料）、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主要管理人員的簡(jiǎn)歷與業(yè)績(jī)等證明材料。

第十七條 經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

資格預(yù)審合格的投標(biāo)人過多的，招標(biāo)人可從中優(yōu)選不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)人，并在成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上公告，公告時(shí)間不得少于5個(gè)工作日。第十八條 招標(biāo)文件發(fā)售時(shí)間不得少于2個(gè)工作日。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間；但依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。第十九條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間15日前，書面通知所有的招標(biāo)文件收受人；逾期通知的，投標(biāo)文件送達(dá)截止期日順延。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

第二十條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

第二十一條 招標(biāo)人不得向他人透露已設(shè)的標(biāo)底、已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

在確定中標(biāo)人之前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判。第二十二條 招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，僅作為防止串通投標(biāo)、分析投標(biāo)合理性的參考。第二十三條 通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

（一）預(yù)售新建商品房項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（二）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目出售的，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

（四）重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目，一般在物業(yè)服務(wù)合同屆滿或解除前60日完成。第三章 投標(biāo)

第二十四條 本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)及承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的管理能力；招標(biāo)文件對(duì)投標(biāo)人資格條件另有規(guī)定的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格條件。

第二十五條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)書面向招標(biāo)人提出。投標(biāo)文件包括以下主要內(nèi)容：

（一）投標(biāo)函；

（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案；

（三）物業(yè)管理方案，包括物業(yè)管理服務(wù)理念與目標(biāo)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度目錄、物業(yè)管理服務(wù)人員配備、物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾；

（四）對(duì)招標(biāo)文件所列其他內(nèi)容的陳述；

（五）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

第二十六條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人不得開啟投標(biāo)文件。

第二十七條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十六條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。第二十八條 投標(biāo)文件有下列情況之一的，應(yīng)無效：

（一）送達(dá)時(shí)未密封；

（二）逾期送達(dá)；

（三）未由投標(biāo)人的法定代表人簽署和加蓋公章；

（四）未能按招標(biāo)文件要求編制；

（五）附有招標(biāo)人不能接受的條件。

第二十九條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

第三十條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止的同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

第三十一條 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。

開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人和推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

第三十二條 開標(biāo)過程結(jié)束后應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)入評(píng)標(biāo)程序。評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé),并遵守有關(guān)評(píng)標(biāo)規(guī)則。

物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家由招標(biāo)人一般在開標(biāo)前3日內(nèi)從市房產(chǎn)管理局提供的評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定，并在評(píng)標(biāo)過程必須公開前予以保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得成為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。

依法應(yīng)由建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。

業(yè)主大會(huì)作為招標(biāo)人的，應(yīng)依法確定其評(píng)標(biāo)委員會(huì)中招標(biāo)人代表人數(shù)，其評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員為5人以上單數(shù)，并可按規(guī)定抽取物業(yè)管理方面的專家參加。

依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，招標(biāo)人不從依法組建的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中抽取專家的，評(píng)標(biāo)無效。物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)的建立，另行規(guī)定。

第三十三條 依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，因評(píng)標(biāo)委員會(huì)依法否決不合格投標(biāo)或者界定為廢標(biāo)后致使有效投標(biāo)少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。第三十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)將中標(biāo)候選人在成都市房

產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上公示，公示期不應(yīng)少于5個(gè)工作日，并在公示期滿后5個(gè)工作日內(nèi)確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)首先確定排名第一的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)、因不可抗力提出不能履行物業(yè)服務(wù)合同，或者招標(biāo)文件規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交履約保證金而在規(guī)定的期限內(nèi)未能提交的，招標(biāo)人可以確定排名第二的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

排名第二的中標(biāo)候選人因前款規(guī)定的相同原因不能簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，招標(biāo)人可以確定排名第三的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

招標(biāo)人可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人。相關(guān)法規(guī)對(duì)中標(biāo)人的確定另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

招標(biāo)人為業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置向業(yè)主公布。

第三十五條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在確定中標(biāo)人之日起3日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果書面通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)投標(biāo)書的內(nèi)容保密，不得復(fù)印、抄錄。第三十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向原招標(biāo)備案機(jī)關(guān)備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書等。

第三十七條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂相應(yīng)的書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。合同簽訂之日起15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門備案。第三十八條 中標(biāo)通知書對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律約束力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十九條 招標(biāo)人收取投標(biāo)人投標(biāo)保證金的，在與中標(biāo)人簽訂相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同后5日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金。招標(biāo)文件對(duì)未中標(biāo)人承諾支付標(biāo)書編制補(bǔ)償金的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在與中標(biāo)人簽訂相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同后5日內(nèi)支付。履約保證金的交存與退還，按招標(biāo)文件的要求執(zhí)行。第五章 附 則

第四十條 本辦法中的住宅物業(yè)區(qū)域的建設(shè)單位，未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，按國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定予以處理。招投標(biāo)活動(dòng)中的違法違規(guī)行為，依照有關(guān)規(guī)定處理。

第四十一條 招標(biāo)人備案材料和事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)重新備案。備案材料不實(shí)的，招標(biāo)人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十二條 投標(biāo)人、其他利益關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議或者依法向有關(guān)部門投訴。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)異議投訴受理處理，另行規(guī)定。

第四十三條 物業(yè)管理招標(biāo)過程中發(fā)生的廣告代理、信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)、交通等相關(guān)費(fèi)用由招標(biāo)人支付，招標(biāo)文件中約定由中標(biāo)人或投標(biāo)人承擔(dān)的除外。

第四十四條 招投標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，招標(biāo)人或者原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，辦理物業(yè)管理承接驗(yàn)收手續(xù)，移交相關(guān)物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房。第四十五條 本辦法由成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。第四十六條 本辦法自2004年 12月1日起施行，本辦法未盡事宜按國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五篇：菏澤市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(定)

菏澤市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，促進(jìn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由投標(biāo)人通過競(jìng)爭(zhēng)方式承接物業(yè)管理的活動(dòng)。本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)和其他擁有物業(yè)所有權(quán)的法人或組織。

本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理而進(jìn)行的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，適用本辦法。

第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)市場(chǎng)和服務(wù)機(jī)構(gòu)。市物業(yè)主管部門委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)市場(chǎng)的服務(wù)性工作。

各縣（區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五條 總建筑面積在3萬平方米(含3萬平方米)以上的住宅物業(yè)(含住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè))以及建筑面積在1萬平方米以上的非住宅物業(yè)，其開發(fā)建設(shè)單位必須通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

投標(biāo)人少于3個(gè)以及總建筑面積在3萬平方米以下的住宅物業(yè)，及建筑面積在1萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在縣區(qū)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

第六條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、擇優(yōu)和誠實(shí)信用的原則。

第二章 招 標(biāo)

第七條 物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)在公共媒體（菏澤日?qǐng)?bào)、菏澤住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、山東住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)）上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址和招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)符合《中華人民共和國招投標(biāo)法》規(guī)定的條件，并應(yīng)向3個(gè)以上具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。第八條 招標(biāo)人宜委托經(jīng)市物業(yè)主管部門備案的物業(yè)管理咨詢（招標(biāo)代理）機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。開標(biāo)、評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門確定的統(tǒng)一有形市場(chǎng)范圍內(nèi)進(jìn)行。

物業(yè)管理咨詢（招標(biāo)投標(biāo)代理）機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員；

（二）有編制招標(biāo)文件的能力；

（三）有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的能力。

第九條 招標(biāo)人自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)符合下列規(guī)定：

(一)招標(biāo)人是物業(yè)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法人代表(負(fù)責(zé)人)或其代理人應(yīng)參加招標(biāo)工作小組；招標(biāo)人是業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)有業(yè)主大會(huì)授權(quán)。

(二)招標(biāo)小組成員中與招標(biāo)物業(yè)相適應(yīng)的具有經(jīng)濟(jì)、技術(shù)或管理類專業(yè)人員應(yīng)占成員總數(shù)的60%以上。

(三)具備自行編制招標(biāo)文件、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格評(píng)定和組織評(píng)標(biāo)的能力。

招標(biāo)人自行組織招標(biāo)活動(dòng)的應(yīng)當(dāng)自覺接受物業(yè)主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(一)招標(biāo)人和委托代理機(jī)構(gòu)情況，包括名稱、地址、聯(lián)系方式；

(二)招標(biāo)項(xiàng)目具體情況，包括物業(yè)名稱、坐落位臵、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、物業(yè)類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、公建配套、設(shè)施設(shè)備、投標(biāo)報(bào)價(jià)測(cè)算所需的各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)、物業(yè)檔案(含施工或竣工圖紙)、小區(qū)平面圖及物業(yè)管理服務(wù)用房配臵等；

(三)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

(四)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格，投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容及份數(shù)等；

(五)招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)、方法與程序等；

(六)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；

(七)投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

(八)悔標(biāo)的責(zé)任；

(九)物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂說明；

(十)其他事項(xiàng)的說明及法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書前10日，持以下材料到項(xiàng)目所在地的物業(yè)主管部門備案：

(一)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；

(二)招標(biāo)文件；

(三)新建項(xiàng)目需提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證和經(jīng)規(guī)劃部門 4 批準(zhǔn)的規(guī)劃詳圖；

(四)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目需提供原物業(yè)管理服務(wù)合同；

(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理招標(biāo)備案申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合條件的出具物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案通知。

第十二條 公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。

第十三條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間前15日，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人，該澄清或者修改的內(nèi)容應(yīng)作為招標(biāo)文件的組成部分。

第十四條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供有關(guān)工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

第十五條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。

第十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定，完成物業(yè)管理招標(biāo) 投標(biāo)工作：

(一)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房銷售許可證》之前完成；

(二)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成；

(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；

(四)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同屆滿或解除合同30日前完成。

第十七條 建設(shè)單位實(shí)施前期物業(yè)管理招標(biāo)，投標(biāo)文件截止之日投標(biāo)人少于3人的，建設(shè)單位可持有關(guān)招標(biāo)文件及相應(yīng)證明材料，向物業(yè)主管部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請(qǐng)，物業(yè)主管部門應(yīng)在受理申請(qǐng)后的5個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合規(guī)定條件的予以核準(zhǔn)。

第三章 投 標(biāo)

第十八條 投標(biāo)人參加物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

（一）一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以投標(biāo)各種物業(yè)項(xiàng)目；

（二）二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以投標(biāo)30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目；

（三）三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以投標(biāo)20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目；

（四）暫定一年資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以投標(biāo)10萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和3萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定參加資質(zhì)核查，或按照《菏澤市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及考核標(biāo)準(zhǔn)》量化考核評(píng)定所管物業(yè)項(xiàng)目達(dá)不到800分的，不得參加物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)；

（六）外地來菏的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加本市物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門進(jìn)行備案。

第十九條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)的有關(guān)要求編制投標(biāo)文件，對(duì)招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出。

第二十條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招投標(biāo)指定的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)到投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。

開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。

第二十一條 投標(biāo)人在招投指定的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容應(yīng)作為投標(biāo)文件的重要組成部分，并按照規(guī)定進(jìn)行簽收和保管。

第二十二條 投標(biāo)文件有下列情況之一的，視為無效文件：

(一)送達(dá)時(shí)未密封；

(二)逾期送達(dá)；

(三)未加蓋企業(yè)公章；

(四)未按招標(biāo)文件要求編制。

第二十三條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或相互串通投 標(biāo)，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員利用行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

第二十四條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行，開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

第二十五條 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，應(yīng)邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加，并按照下列規(guī)定進(jìn)行：

（一）由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

（二）招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前，收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)眾予以拆封、宣讀。

（三）開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

第二十六條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)可由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理等方面的專家組成，成員應(yīng)為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理等方面 8 的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從市物業(yè)主管部門建立的物業(yè)專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。

與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

第二十七條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)前2日，到市物業(yè)主管部門申請(qǐng)抽取評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家成員，確定成員人數(shù)。

市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的開標(biāo)時(shí)間前1日，通知抽取的評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家成員。

招標(biāo)人抽取評(píng)標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人代表簽字確認(rèn)。

招標(biāo)人未按規(guī)定，從依法組建的市物業(yè)管理專家名冊(cè)中抽取評(píng)標(biāo)專家的，評(píng)標(biāo)無效。

第二十八條 評(píng)標(biāo)方法一般應(yīng)采用綜合評(píng)估法。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)方法、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，擬定《綜合評(píng)分表》。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照《綜合評(píng)分表》規(guī)定的內(nèi)容，采取百分制的方法，合理確定各項(xiàng)內(nèi)容的比重和分值。

第二十九條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人及其他利害關(guān)系人的好處。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審、比較和中標(biāo)候選人的推薦情況。

第三十條 在評(píng)標(biāo)過程中召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評(píng)分比重。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。

第三十一條 召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)時(shí)，投標(biāo)人擬定的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)參加答辯，并持有物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者具有經(jīng)濟(jì)、管理專業(yè)相關(guān)資格證書。

第三十二條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。

進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，因評(píng)標(biāo)委員會(huì)依法否決投標(biāo)或者界定為廢標(biāo)后致使有效投標(biāo)少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

第三十三條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)如實(shí)記載有關(guān)內(nèi)容，并經(jīng)評(píng)委簽字確認(rèn)出具評(píng)標(biāo)結(jié)果，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

第三十四條 評(píng)標(biāo)活動(dòng)采取當(dāng)場(chǎng)評(píng)標(biāo)，當(dāng)場(chǎng)宣布投標(biāo)結(jié)果的方式。項(xiàng)目中標(biāo)確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立物業(yè)管理服務(wù)合同。

招標(biāo)人是業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)將招標(biāo)結(jié)果及時(shí)在小區(qū)明顯位臵向業(yè)主公告，公告期不得少于7日。

第三十五條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)投標(biāo)書的內(nèi)容進(jìn)行保密，不得復(fù)印、抄錄，將排序一、二、三名的中標(biāo)候選人的投標(biāo)書立即封存。

招標(biāo)人收取投標(biāo)人投標(biāo)保證金的，在確定中標(biāo)候選人后5日內(nèi)應(yīng)當(dāng)向未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金；在與中標(biāo)人簽訂相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)合同后5日內(nèi)應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人退還投標(biāo)保證金。

第三十六條 招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，到物業(yè)項(xiàng)目所在的物業(yè)主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書、物業(yè)管理服務(wù)合同等資料。

第三十七條

新建物業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》或現(xiàn)售備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)備案證明或批準(zhǔn)協(xié)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)證明。

第五章 招投標(biāo)服務(wù)和監(jiān)督管理

第三十八條 市物業(yè)主管部門應(yīng)及時(shí)向社會(huì)公布物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)信息，制定有關(guān)招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)綜合評(píng)分表示范文本，同時(shí)提供評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)，對(duì)評(píng)標(biāo)專家、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和培訓(xùn)。

物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做好相關(guān)委托工作，并建立全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)服務(wù)的有形市場(chǎng)，為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的開標(biāo)、評(píng)標(biāo)活動(dòng)服務(wù)。

第三十九條 入選物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)，可采取個(gè)人申請(qǐng)和單位推薦兩種方式，對(duì)符合條件的頒發(fā)評(píng)標(biāo)專家證書，聘期為2年。

第四十條 有下列情形之一的，取消其評(píng)標(biāo)專家資格。

(一)私下接觸投標(biāo)人的。

(二)收受利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處的。

(三)向他人透露與評(píng)標(biāo)有關(guān)的情況的。

(四)不能客觀公正履行職責(zé)的。

(五)因業(yè)務(wù)能力及信譽(yù)等原因不能勝任評(píng)標(biāo)工作的。

(六)無正當(dāng)理由，拒不參加評(píng)標(biāo)活動(dòng)的。

第四十一條 招投標(biāo)過程中出現(xiàn)下列行為的，視為無效招標(biāo)：

（一）招標(biāo)人向投標(biāo)人或他人透露可能影響招投標(biāo)公平競(jìng)爭(zhēng)情況的。

（二）招、投標(biāo)雙方有弄虛作假、惡意串通，損害對(duì)方和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益行為的。

(三)未經(jīng)市物業(yè)主管部門審核同意，不接受監(jiān)督，擅自進(jìn)行招投標(biāo)的。

第四十二條 違反本辦法規(guī)定，招標(biāo)人必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目而不招標(biāo)的和擅自采用協(xié)商方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第六章 附則

第四十三條 物業(yè)管理招標(biāo)過程中發(fā)生的招標(biāo)代理、招標(biāo)服務(wù)、信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)、交通等相關(guān)費(fèi)用由招標(biāo)人支付。招標(biāo)文件中約定由中標(biāo)人或投標(biāo)人承擔(dān)的除外。第四十四條 本辦法自2013年 12月 1 日起施行，有效期至2015年11月30日。