第一篇：城市舊商業(yè)街區(qū)的改造與更新

【篇名】 城市舊商業(yè)街區(qū)的改造與更新

【作者】 趙仁冠

【刊名】 城市建筑2005年08期

【機(jī)構(gòu)】 美國CITI設(shè)計事務(wù)所 上?！?0142【關(guān)鍵詞】 舊商業(yè)區(qū);;舊城改造;;重整;;購物中心

【摘要】 商業(yè)進(jìn)化和城市發(fā)展遺留下來的舊商業(yè)區(qū)的更新,是舊城改造的重要組成部分。舊商業(yè)區(qū)不僅是城市歷史文化的一部分,而且它的建筑和空間所具有的獨特魅力,吸引著越來越多的開發(fā)商和建筑師去開發(fā)和挖掘。本文討論了有關(guān)舊商業(yè)區(qū)落后的原因、重整改造模式和開發(fā)內(nèi)容,同時根據(jù)舊商業(yè)區(qū)改造成功的實例提出了自己的看法。

一、舊商業(yè)區(qū)的歷史沿革

1.現(xiàn)代商業(yè)對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊

在近代商業(yè)出現(xiàn)以前，城市的商業(yè)業(yè)態(tài)多為沿城市街道布置的商店和餐館，在一些主要的街道上由于店鋪的聚集形成商業(yè)街，而郊區(qū)和小城鎮(zhèn)仍保持著集市的形式。長期以來，這種商業(yè)街和市場式的零售商業(yè)形態(tài)，是人們最熟悉的購物環(huán)境和最基本的購物方式，并與當(dāng)時以手工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的商品生產(chǎn)能力和人們的生活方式相適應(yīng)。近百年來，雖然商品生產(chǎn)、購物形式發(fā)生了巨大的變化，但人們對商業(yè)購物環(huán)境的基本要求并沒有多大的改變

傳統(tǒng)的商品零售形態(tài)受到的第一次較大的沖擊是上個世紀(jì)初百貨公司的出現(xiàn)。百貨公司是資本主義發(fā)展的產(chǎn)物，是以商品工業(yè)化生產(chǎn)為基礎(chǔ)的商品零售形態(tài)。一個業(yè)務(wù)完全的百貨公司的建筑面積比傳統(tǒng)的商店要大上幾十倍，商品品種齊全，顧客購買時有多樣的選擇。由于裝有空調(diào)和自動扶梯等新設(shè)備，其良好的室內(nèi)環(huán)境也是吸引消費者前來購物的重要原因之一。這些百貨公司大都建在最繁華的市中心，是一個城市商業(yè)區(qū)或市中心的主要標(biāo)志而以百貨公司為主力商店，加上沿街排列零售商店的商業(yè)街，并在其周邊地區(qū)建立電影院、劇院等公共娛樂設(shè)施，形成一個城市或一個地區(qū)的中心商業(yè)區(qū)，曾經(jīng)是一個現(xiàn)代城市理想的商業(yè)區(qū)規(guī)劃模式這些在當(dāng)時是全新模式的商業(yè)區(qū)對傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)沖擊很大，相比之下，那些傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)和商店由于資金不足和商品品種的限制，已逐漸走向衰落

上世紀(jì)六七十年代在國外盛行，而我國在90年代開始建造的以室內(nèi)步行購物環(huán)境為主的購物中心，對傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)造成了第二次較大的沖擊。這一代購物中心以郊區(qū)銷品茂(Shopping Mall)為主，即以舒適的室內(nèi)人造環(huán)境為主要特點，吸引了很大一部分的顧客群。在商業(yè)業(yè)態(tài)上，以百貨公司和大賣場為其主力商店，加上數(shù)十個小專賣店的購物中心，在商品種類和服務(wù)方面較之過去的單一百貨公司相比，自然進(jìn)步很多。同時，銷品茂的規(guī)模也越來越大，動輒一二萬平方米，三四十萬平方米的規(guī)模也時有所聞。

隨著時代的進(jìn)步和商業(yè)業(yè)態(tài)的演變，以銷品茂為主的商業(yè)形態(tài)開始無法滿足商業(yè)區(qū)的發(fā)展。為了把它區(qū)別于更為歷史悠久的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，我們不妨稱這類商業(yè)區(qū)為舊商業(yè)區(qū)，在舊城改建中所遇到的商業(yè)區(qū)改建大多是這一類商業(yè)區(qū)

2.商業(yè)區(qū)的進(jìn)化

在自然進(jìn)化的過程中，適者生存和新陳代謝是一個普遍的規(guī)律，商業(yè)也不例外。不斷出現(xiàn)的新商業(yè)形態(tài)、購物方式和建筑形式會逐漸取代傳統(tǒng)商業(yè)模式，一個商業(yè)區(qū)或商業(yè)街會隨著時代的發(fā)展而進(jìn)化更新或退化淘汰。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)價值的不斷增加，商店的租金與運作成本也隨之增加，傳統(tǒng)的小商店必然會因無法承受高昂的租金而搬走，或因顧客的消失而衰落。百年老店由于不能在新的消費要求下迎合新的商業(yè)模式而失去了顧客，無法繼續(xù)營業(yè)而關(guān)門的例子也并不乏見。零售商業(yè)是以顧客消費群為中心的大舞臺，完全依靠顧客的選擇而生存，失去了顧客，就失去了零售商業(yè)本身。因此，那些傳統(tǒng)商店能否繼續(xù)生存并不完全取決于商業(yè)區(qū)的改造，而是與他們本身內(nèi)部的經(jīng)營策略緊密相關(guān)。我們改造舊商業(yè)區(qū)的目的不是在挽救傳統(tǒng)的商店，而是根據(jù)當(dāng)代顧客的需求和對現(xiàn)代商業(yè)的理解和考慮來重整舊商業(yè)區(qū)，使之煥發(fā)出活力，給傳統(tǒng)的商業(yè)空間和環(huán)境注入時代消費的要求和內(nèi)容

對有歷史文化價值的商業(yè)區(qū)的改造屬于歷史建筑保護(hù)的范疇，不在本文的討論范圍。我們將討論的是那些舊的建筑和商業(yè)街區(qū)，雖然年代悠久，但還沒有達(dá)到歷史文物保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)如何進(jìn)行改造和重建

二、舊商業(yè)區(qū)的改造實踐

脫胎換骨式的重建我國上世紀(jì)90年代以來進(jìn)行的大規(guī)模城市建設(shè)，是經(jīng)濟(jì)騰飛的結(jié)果。城市面貌變化日新月異，很多城市的中心，其中包括舊商業(yè)區(qū)幾乎是徹底拆毀重建。然而，不少城市在這樣的建設(shè)速度下，并無多少時間去深思城市歷史文化的延續(xù)，在取得巨大成就的同時，也留下了不少的遺憾。在傳統(tǒng)的城市中心區(qū)規(guī)劃新的建筑與道路時，許多城市并不注意保留舊城的格局和風(fēng)格。為緩解交通壓力，盲目加寬道路，把原來的建筑包括沿街的商店全部推倒，街區(qū)被成片拆除

傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)一般由居住區(qū)發(fā)展而來，沿街的商店與居民住宅自然形成一定的比例關(guān)系，街區(qū)內(nèi)的居民是商業(yè)區(qū)的基本消費者。重新規(guī)劃建設(shè)后的新商業(yè)區(qū)，大部分住宅被辦公樓、商場、酒店等取代，商業(yè)區(qū)賴以生存的本地居民數(shù)量驟減，下班以后商業(yè)區(qū)行人廖廖無幾，商店生意清淡，大商店無法生存。美國許多城市在70年代對舊市中心改造曾帶來相似的問題，發(fā)現(xiàn)問題后，政府鼓勵開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)與居住混合用途開發(fā)，才使市中心的人口有所回升

另外，由于居住區(qū)脫胎換骨式的重建引起了原住居民的置換與傳統(tǒng)文化的消失。由于城市居住區(qū)的重建，將原來陳舊的里弄民居拆除，改建高層居民樓，大部分原住居民由于房子售價的攀升而動遷到郊區(qū)。購買城市中心區(qū)高價房屋的居民除小部分是本地的原住居民外，多數(shù)是各地來的收入較高的新居民和海外的購房者。一個地方傳統(tǒng)的文化和語言是需要由本地原住居民來延續(xù)與傳播的，沒有或僅有少數(shù)的原住居民，該地區(qū)的傳統(tǒng)文化和語言將會變化，甚至不復(fù)存在時至今日，人們已開始認(rèn)識到舊市中心或商業(yè)區(qū)在延續(xù)城市歷史文脈方面的價值，很少再有城市對舊商業(yè)區(qū)作脫胎換骨的改造了。但改造舊市中心或商業(yè)區(qū)，遠(yuǎn)非只是保留一些老建筑物而已。我們不妨借鑒國外舊商業(yè)區(qū)改造成功的例子

2.國外舊商業(yè)區(qū)改造實例—三街步行區(qū)

圣塔莫尼卡市(Santa Nbni ca)是美國加州洛杉磯地區(qū)的一個濱海小城，西臨太平洋，景色優(yōu)美三街是一條與西海岸平行的南北向街道，距海濱只隔兩條街道。三街步行區(qū)(Third StreetPromenade)是以跨越三個街區(qū)的三街為中心的商業(yè)購物區(qū)。嚴(yán)格地講，它包括濱海街到四街沿海的9個井格形的商業(yè)街區(qū)，東西向長大約有30 O1n南北向長600m左右。這個商業(yè)中心也是圣塔莫尼卡的市中心商業(yè)區(qū)，在20世紀(jì)四五十年代時，曾經(jīng)非常繁榮。60年代后，同美國其他城市一樣，隨著戰(zhàn)后市郊居住區(qū)的發(fā)展，居民大量移居郊區(qū)，這個商業(yè)區(qū)因此而逐漸衰落。三街步行區(qū)曾進(jìn)行過兩次大規(guī)模改造。60年代的第一次改造很不成功，90年代又進(jìn)行了第二次改造，終于獲得了成功

1965年，為恢復(fù)這個商業(yè)區(qū)昔日的繁榮，市政府決定投資建設(shè)?第三街茂”(Third Street Mail)的商業(yè)區(qū)，范圍包括三街兩側(cè)的六個街區(qū)。市政府首先將三街改建成一個步行街，不準(zhǔn)汽車通行，取消路沿石，將車行道和人行道的地面標(biāo)高統(tǒng)一后，重新鋪設(shè)地面材料，安裝了行人休息座椅，燈光也全部更換一新。同時在三街兩側(cè)六個街區(qū)里新建了六個室內(nèi)專用停車場。這一切使三街這條24m寬、600m長的步行街煥然一新。新的步行街在營業(yè)后曾熱鬧一時，但很快人流又逐漸減少，零售生意自然也隨之下降。究其原因，三街雖然在交通通行、外觀方面大有改善，但在其商業(yè)業(yè)態(tài)上并無多少改變，缺少使顧客再度回訪的吸引力。

為加強三街步行街的吸引力，市政當(dāng)局在三街南面的端頭，又引資修建了一個全封閉、全空調(diào)的銷品茂—圣塔莫尼卡廣場(Santa MonicaPI ace)，由著名建筑師弗蘭克·蓋里(Frank Gehr婦主持設(shè)計，它擁有大約100個專賣店、兩家百貨公司主力商店和兩座多層停車樓，于1980年開門營業(yè)，獲得成功。出乎人們的預(yù)料，這個室內(nèi)購物中心對于三街和市中心商業(yè)街區(qū)的人流和生意并無多少改善。相反，步行街區(qū)的顧客被吸引到室內(nèi)的銷品茂里去，使步行街上更是門可羅雀。第一次改造顯然沒有成功

從1980年代起，由政府出面成立了“三街發(fā)展公司”Third Street Development Corporation)來負(fù)責(zé)重整這一地區(qū)的有關(guān)事務(wù)。該組織的成員包括業(yè)主、商人和其他有關(guān)人士。成立后不久，即委托一家規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所來重新規(guī)劃設(shè)計該街區(qū)。到1986年，新的濱海區(qū)專題規(guī)劃完成

規(guī)劃設(shè)計師認(rèn)為，第一次改造之所以失敗，一個重要的原因是沒有對步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)和內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃。以前以小商店為主的商業(yè)形態(tài)與改造后600r嵌的步行商業(yè)街的商業(yè)要求并不匹配，商業(yè)業(yè)種過于單調(diào)，不足以吸引顧客。而南面的室內(nèi)銷品茂在商業(yè)上與三街步行區(qū)毫無聯(lián)系，北端又沒有主力商店吸引人們往北走

對步行街上的商業(yè)業(yè)態(tài)和用途重新評估后，城市規(guī)劃部門在土地用途上允許和批準(zhǔn)在該區(qū)內(nèi)建造多映廳電影院、辦公樓和住宅，增加容積率與放松高度限制。為配合重整濱海區(qū)，市政當(dāng)局又通過新的規(guī)定暫緩批準(zhǔn)附近其他地區(qū)的辦公樓和電影院的修建—新的電影院只能在濱海區(qū)修建，以增加其娛樂方面的比重。同時，禁止在這個區(qū)設(shè)立銀行等服務(wù)性行業(yè)，不準(zhǔn)在首層設(shè)置辦公功能。首層的建筑立面要求有大面積的透明玻璃，對餐飲方面和人行道用餐也有很具體的規(guī)定來控制。為鼓勵在該區(qū)進(jìn)行住宅單元的開發(fā)，甚至規(guī)定住宅面積一律按50%的面積計算容積率

建筑師認(rèn)為第一次改造時將街道形態(tài)取消是一個錯誤，街道形態(tài)的消失使得晚上商業(yè)區(qū)看上去更為空盯，因此，建議恢復(fù)街道的形態(tài)。新的規(guī)劃建議三街設(shè)置約6.5m寬的機(jī)動車雙行車道，部分道路中間設(shè)步行安全島區(qū)，車道環(huán)繞而行，在島區(qū)上設(shè)售貨亭、雕塑、噴泉等。街道上在白天允許汽車通行，只是在傍晚時間不準(zhǔn)汽車通行。街道其余部分變成寬敞的人行道(有的地方達(dá)到SK寬)，設(shè)移動售貨亭、露天咖啡座、休息座椅，供顧客坐下休息和人們互相觀看之用。

1989年，在重整第三街步行區(qū)的總體規(guī)劃與規(guī)定出臺以后，三街步行區(qū)吸引了新的投資者。從1990幾992年，私人開發(fā)商籌集了大約2億美元的資金，加上政府在開始時發(fā)行的1 300萬美元公債的啟動金，開發(fā)建造了一個多放映廳電影院，幾個住宅、商店、娛樂混合使用的建筑項目;在管理上，又重組一個“濱海區(qū)公司”(Bayside DistrictCorporation)，統(tǒng)一管理該地區(qū)的運作、申請和批準(zhǔn)開發(fā)項目的用地核準(zhǔn)和建筑執(zhí)照，有的方面甚至可以代表政府決定和批準(zhǔn)某些特別要求的商業(yè)娛樂開發(fā)項目等。同時，該公司對街道上的活動售貨亭的位置、戶外表演活動的演出時間、聲音的強度控制等也加強管理和監(jiān)督。除了市政方面在安全和街道衛(wèi)生保養(yǎng)方面法規(guī)的支持外，該公司也另外花費資金加強警衛(wèi)，派駐巡警和設(shè)立警察亭，以保證該地區(qū)的安全。三街步行區(qū)改造終于獲得成功，人氣日益興旺

3.舊商業(yè)區(qū)的重整策略

通過分析上述成功案例，舊商業(yè)區(qū)重整給我們的啟示有下列幾個方面:

(1)開發(fā)、策劃與管理并重在著手改造市中心舊商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)時，應(yīng)由一個政府認(rèn)可并支持的專業(yè)機(jī)構(gòu)來策劃，確定重建、改造的范圍，制定出一個有遠(yuǎn)見的商業(yè)策劃和切實可行的規(guī)劃。該專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)由政府、業(yè)主和開發(fā)商共同組成，以兼顧各方的利益，并由這個機(jī)構(gòu)來貫徹實施改造計劃。該機(jī)構(gòu)在改造工程完成后，要對商業(yè)區(qū)的運行加強管理，不僅對商店本身的內(nèi)容置換要控制，對于街區(qū)售貨亭、表演活動、安全警衛(wèi)等也要加強管理和監(jiān)督

(2)商業(yè)策劃應(yīng)重新規(guī)劃商業(yè)區(qū)的內(nèi)容，如有條件，除了餐飲方面外，應(yīng)增加娛樂方面的內(nèi)容電影院和家庭娛樂中心在商業(yè)區(qū)中作為主力租戶的作用與百貨公司在傳統(tǒng)的購物中心作為主力租戶的作用相同，都能激活整個商業(yè)區(qū)。在舊商業(yè)區(qū)改造中，加建體量巨大的室內(nèi)購物中心對步行街式的商業(yè)區(qū)并不會有很大的幫助

(3)委托專業(yè)建筑師進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，在商業(yè)步行環(huán)境設(shè)計中對建筑形象、空間尺度、交通組織等方面應(yīng)有充分的考慮，既有新的創(chuàng)意，又可以將傳統(tǒng)的建筑和空間形態(tài)與新的步行購物休閑環(huán)境密切結(jié)合

(4)不僅改造規(guī)劃本身需要政府的批準(zhǔn)，而且在大環(huán)境上必須與政府的總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。在很多情況下需要調(diào)整用地范圍，改變土地用途，增加容積率和放松高度限制等，這一切都需要經(jīng)過政府規(guī)劃部門的批準(zhǔn)。另外，在公共停車、外部公共交通安排、市政公共安全上都需要得到政府部門的大力支持與財務(wù)支援

三、舊商業(yè)區(qū)更新的發(fā)展方向

1.商業(yè)區(qū)混合用途開發(fā)

越來越多的商業(yè)區(qū)的改造，采用混合用途開發(fā)的概念。混合用途的商業(yè)區(qū)模擬城鎮(zhèn)中心區(qū)的功能模式，將不同功能的內(nèi)容和建筑，以街道、公園、廣場公共空間為主軸展開。一般來說，商業(yè)區(qū)應(yīng)由多幢建筑或街區(qū)組成，其用途可以包括零售、公寓、辦公、酒店、電影院、娛樂、餐飲等。在舊的市中心街區(qū)改建時，保留某些舊建筑，利用原有的空間和格局，再加上新的建筑和內(nèi)容，會取得較好的效果。其不同用途功能內(nèi)容可以是水平劃分的，即不同用途的建筑在平面布置上解決;也可以垂直方向劃分，即在同一幢建筑中安排不同用途，如低層為商場，上面數(shù)層為居住或辦公。建筑物之間用露天街道、步行通道、公園和廣場來組織和聯(lián)系，在開發(fā)程序上也較為靈活，降低投資風(fēng)險

Z室內(nèi)銷品茂的衰落和室外購物環(huán)境的回歸

銷品茂開始在我國建造的時間大約較美國晚了20年左右，在這期間世界上(主要是美國)建設(shè)銷品茂的高潮已經(jīng)過去，其數(shù)量也趨向飽和。嚴(yán)格地說，對于建造這一新型的商業(yè)形式，我國各方面的條件尚不成熟。我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、金融投資運作、零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組成和經(jīng)營管理都還不能與銷品茂式的購物中心的開發(fā)完全配合。另外，其昂貴的運營成本(大空間空調(diào)與管理費用)也不是很容易被一般商店接受。因此，從它們的運作情況來看，雖然在90年代的建設(shè)熱潮中，各地建了不少這樣的購物中心，但已開張的運作成功的例子不是很多。

從上世紀(jì)90年代開始，在美國，人們的興趣已經(jīng)轉(zhuǎn)向以室外步行環(huán)境為主的購物中心，人們似乎突然發(fā)現(xiàn)那些有老房子、舊步行街和廣場的室外步行購物環(huán)境更有特色、具有歷史文化感而倍感親切。那些舊商業(yè)區(qū)引起了開發(fā)商和建筑師空前的興趣和重視，老房子不再被視為拆除的對象，而成為寶貴的商業(yè)開發(fā)資源。許多全封閉的銷品茂被拆除而改為室外步行街，新建的購物中心商業(yè)開發(fā)也越來越多地采取室外步行的環(huán)境和商業(yè)、居住的混合開發(fā)模式

3.商業(yè)區(qū)的建筑形式

需考慮的因素有建筑形式、尺度比例、材料色彩、圖文標(biāo)志、景觀和燈光等?，F(xiàn)代顧客和消費者到商業(yè)區(qū)不僅是來購物或消費，同時也是希望在一種宜人舒適空間與環(huán)境中，在精神上得到一種享受。晚上坐在周圍都是老建筑的廣場里用餐、聽音樂，重拾過去老城生活的氣氛和感覺，極受現(xiàn)代消費群的歡迎。人們在選擇購物商業(yè)區(qū)時，也許不會在意某商業(yè)區(qū)的建筑形式如何精彩，而更加注重商業(yè)場所的購物環(huán)境和商品品質(zhì)。因此，建筑師在設(shè)計新商業(yè)區(qū)或舊商業(yè)區(qū)改造時，應(yīng)因地制宜，設(shè)計出更多環(huán)境良好、形式優(yōu)美、具有現(xiàn)代特色和文化底蘊的商業(yè)購物區(qū)。

第二篇：淺談城市商業(yè)街區(qū)的交通整治

淺談城市商業(yè)街區(qū)的交通整治

黎美麗、俞斌

摘要：城市商業(yè)街區(qū)往往是城市的商業(yè)中心，往往也是城市交通擁堵、混亂的中心。本文剖析商業(yè)街區(qū)交通擁堵、混亂的原因，從行人過街交通設(shè)施、公交站點候車區(qū)規(guī)模、非機(jī)動車停車、機(jī)動車交通組織和交通誘導(dǎo)等五個方面提出改善商業(yè)街區(qū)交通擁堵、混亂的措施和方法。結(jié)合實例進(jìn)行了商業(yè)街區(qū)的交通整治，并對改善后效果進(jìn)行了分析和總結(jié)，以期能夠為其他城市的交通混亂街區(qū)的整治提供參考借鑒作用。關(guān)鍵詞：商業(yè)街區(qū) 交通擁堵 行人過街 交通整治

1、概述

城市商業(yè)街區(qū)往往是城市的商業(yè)中心，大規(guī)模的商業(yè)集聚為地區(qū)帶來大量的人流和物流，對商業(yè)街區(qū)的城市道路帶來較大的交通壓力。另一方面，交通管理不善會導(dǎo)致大規(guī)模的人流密集、人車混雜，造成商業(yè)街區(qū)交通擁堵時有發(fā)生，同時也不可避免地影響商業(yè)街區(qū)的客流集聚，影響城市商業(yè)中心的形象，甚至?xí)绊懙秸麄€城市的形象。

本文以常州市南大街商業(yè)街區(qū)交通整治為例，剖析城市商業(yè)街區(qū)交通混亂擁堵的原因，本著倡導(dǎo)“文明出行”，緩解南大街地區(qū)交通擁堵、人車混雜的矛盾，改善行人、非機(jī)動車、機(jī)動車通行環(huán)境，提出幾點交通整治措施，整體提升南大街商業(yè)區(qū)的城市形象。

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2、城市商業(yè)街區(qū)交通混亂剖析

2.1、存在大量的行人過街交通

隨著南大街兩側(cè)的商業(yè)街區(qū)南大街商業(yè)街和萊蒙都會商業(yè)街等商業(yè)設(shè)施的投入使用和不斷成熟，南大街商業(yè)街區(qū)已成為市民休閑購物的理想場所，吸引的人流不斷增加。一體化的商業(yè)發(fā)展，帶來大量的過街人流。據(jù)調(diào)查目前穿越南大街的高峰人流達(dá)1.2萬人次/小時，周末過街人流基本為連續(xù)流，簡單的平面過街已無法滿足。

圖1 現(xiàn)狀行人過街交通圖

圖2 現(xiàn)狀公交站臺圖

2.2、公交復(fù)線系數(shù)高，站臺窄小

目前南大街設(shè)有公交港灣站點一對，線路十二條。由于公交站臺短、候車區(qū)小、線路多、客流大，致使乘客在車行道候車，公交車輛無法進(jìn)站?？?。高峰時刻有10多輛公交車進(jìn)站?？?，南大街西側(cè)停靠站車輛排隊至延陵西路交叉口，排隊較長。

2.3、非機(jī)動車泊位被占用，亂停車現(xiàn)象嚴(yán)重

南大街高峰期間停放非機(jī)動車3500輛，其中地面停放2500輛（非法占道1100輛），地下停放1000輛。

南大街現(xiàn)有地下非機(jī)動車停車庫5處，其中2處被完全挪用，3處被部分挪用。規(guī)劃提供停車泊位2500個，實際停放1000輛。由于地下停車庫實行停車收費以及挪為它用，致使大量非機(jī)動車停放在地面。萊蒙都會高峰期間停放非機(jī)動車3800輛，其中地面停放1600輛（非法占道1300），地下車庫停放2200輛。萊蒙都會現(xiàn)有地下非機(jī)動車停車庫3處，規(guī)劃提供停車泊位9700個，存在少量挪用現(xiàn)象。

大量的地面非機(jī)動車停車，嚴(yán)重侵占了步行空間，既影響了城市景觀，也造成行人、非機(jī)動車和機(jī)動車相互搶占空間，帶來了交通混亂和安全隱患。

圖3 南大街現(xiàn)狀路邊非機(jī)動車停車圖 圖4 萊蒙都會現(xiàn)狀路邊非機(jī)動車停車圖

2.4、行人過街違章現(xiàn)象多

南大街過街行人闖紅燈、橫穿馬路等現(xiàn)象嚴(yán)重，大量行人交通流與機(jī)動車交通產(chǎn)生沖突，致使南大街交通秩序混亂，通行效率低，安全隱患大。

2.5、存在較多的過境交通

目前常州核心區(qū)跨古運河橋梁仍然較少，跨運河南北向道路交通量大，高峰時較為擁堵。南大街-廣化橋是城市核心區(qū)重要的南北通道之一，吸引了大量的機(jī)動車交通經(jīng)此通行。目前南大街的路段高峰小時流量約為1500標(biāo)準(zhǔn)小汽車/小時，道路交通基本達(dá)到了飽和狀態(tài)。

圖5 南大街現(xiàn)狀行人隨意過街

圖6 現(xiàn)狀跨古運河通道飽和度圖

3、商業(yè)街區(qū)交通整治方法討論

3.1、整治方法與策略

為溝通南大街兩側(cè)商業(yè)，提升南大街核心商業(yè)區(qū)氛圍，同時減少人車沖突，消除行人過街安全隱患，南大街交通整治思路為：以人為本，方便行人；合理布局，突出重點。

同時提出交通整治的方法與策略：1）建立立體過街設(shè)施，方便行人交通；2）優(yōu)化公共交通線路及站點，大力發(fā)展公共交通；3）規(guī)范非機(jī)動車泊位，引導(dǎo)非機(jī)動車合法停車；4）加強交通管理，規(guī)范道路交通秩序，提高道路網(wǎng)設(shè)施綜合供給能力；5）積極采用新技術(shù)充分利用，誘導(dǎo)區(qū)域交通和誘導(dǎo)停車。通過采取新技術(shù)可極大改善交通營運狀況和管理水平，最大限度地發(fā)揮現(xiàn)有路網(wǎng)設(shè)施的供給能力。

3.2、交通整治措施及內(nèi)容

3.2.1、增加人行立體過街交通設(shè)施，規(guī)范行人過街

隨著萊蒙都會項目的投入使用，不可避免地將為本地區(qū)帶來大量的人流和物流，對南大街及周邊的城市道路帶來較大的交通壓力。一方面，交通擁堵不可避免地影響建設(shè)項目的客流集聚，影響CBD地區(qū)的城市形象；另一方面，南大街步行交通組織設(shè)計是否合理有效直接關(guān)系到步行交通的運行是否通暢、步行交通與其他交通之間是否協(xié)調(diào)，城市交通系統(tǒng)是否體現(xiàn)了“以人為本”的重要思想。

根據(jù)用地吸引法和現(xiàn)狀行人交通類比法兩種方法對南大街的行人交通預(yù)測，可以得到萊蒙都會運營后南大街高峰小時行人交通量約為2.1萬人次/h，計算需要設(shè)置19米的行人過街通道。

因此，需要增加南大街的人行過街設(shè)施，根據(jù)整治規(guī)劃，規(guī)劃了3處立體行人過街設(shè)施和2處平面行人過街斑馬線，行人過街通道總寬度為30米，滿足19米行人通道的寬度需求。南大街商業(yè)街區(qū)長550米，平均行人過街設(shè)施間距為135米，最長間距為190米，最短間距為50米。方便南大街與萊蒙都會商業(yè)區(qū)之間的行人聯(lián)系。

在行人過街交通管理上，設(shè)置了兩座行人過街天橋和2處行人過街斑馬線，其余路段采用護(hù)欄隔離，規(guī)范行人過街，禁止行人隨意穿越南大街。通過對行人過街設(shè)施優(yōu)化，南大街行人過街平均間距低于150米，行人過街便捷。[2]

圖7 南大街規(guī)劃行人過街設(shè)施圖

圖8公交站點調(diào)整位置示意圖

3.2.2、公交線路優(yōu)化調(diào)整，增加站臺區(qū)行人駐足面積

針對南大街公交線路多，復(fù)線系數(shù)高，客流集中導(dǎo)致南大街公交站點乘客駐足區(qū)不足的矛盾，調(diào)整部分公交線路途經(jīng)路線，增加公交線路的覆蓋面。調(diào)整23路、210路、220路和302路4條公交線路走向，由原來途經(jīng)南大街改至途經(jīng)青果巷、公園路走向；調(diào)整58路、258路2條公交線路走向，由原來途徑南大街改至途徑楊柳巷、西瀛里、早科坊走向；保留其余6條公交線路的走向。

針對目前公交站規(guī)模小、客流多的特點，調(diào)整現(xiàn)有公交站點的位置，向南建筑后退紅線較寬的位置偏移，并設(shè)置港灣公交?？空荆瑥亩纳乒徽军c的條件，擴(kuò)大了候車乘客的駐足區(qū)，方便公交車?？恳约俺丝偷纳舷驴汀?/p>

[3]3.2.3、非機(jī)動車泊位整治，規(guī)范非機(jī)動車停車

將挪用非機(jī)動車庫全部恢復(fù)到位，并免費對外開放，規(guī)范地面非機(jī)動車停車，堅決取締地面亂停、亂放車輛。

南大街設(shè)置非機(jī)動車停車泊位3900個（其中地下2500個，地面合法停車泊位1400個），滿足高峰3500非機(jī)動車停車泊位的需求。通過取締所有地面非法占道停車，減少地面非機(jī)動車停車1400輛。萊蒙都會地下停車泊位完全能滿足非機(jī)動車停車需求，禁止地面停放非機(jī)動車。通過非機(jī)動車停車整治，既可以滿足非機(jī)動車停車，又極大地改善了商業(yè)街區(qū)亂停亂放的局面，還地面于行人交通，做到步行交通、非機(jī)動車交通和停車的有序。

3.2.4、完善交通組織，誘導(dǎo)交通出行

在以上諸多硬件設(shè)施改善的基礎(chǔ)上，對南大街進(jìn)行交通設(shè)計，加強對南大街沿線的交通進(jìn)行管理。具體交通組織原則是：不同方式交通流空間分離，減少相互干擾，優(yōu)化交通；完善交叉口交通渠化設(shè)計，以達(dá)到路段和交叉口通行能力的協(xié)調(diào)平衡；優(yōu)化公交站臺港灣設(shè)置，改善公交出行環(huán)境，優(yōu)化各種出行方式之間的銜接；完善交通標(biāo)志標(biāo)線設(shè)計，加強交通流線管理；完善交通誘導(dǎo)標(biāo)識，最大限度發(fā)揮交通設(shè)施作用。

路段交通組織設(shè)計。包括兩個層面：一個層面是分離不同方式的交通流，使其各行其道，減少相互之間的干擾；另一個層面是對道路沿線出入口的進(jìn)行管理、對行人和非機(jī)動車路段過街通道的合理設(shè)置。

交叉口渠化設(shè)計。在城市道路交通中，交叉口是道路網(wǎng)的連接點，也是交通組織的關(guān)鍵點，不同方向、不同方式的交通流在這里匯集。其交通工程設(shè)計決定了交通控制方式，設(shè)計是否合理不僅直接影響到通行能力，還會影響其安全性。

本次交叉口渠化設(shè)計的主要內(nèi)容包括：車道劃分、停車線位置確定、非機(jī)動車與行人過街、交通管理、控制設(shè)施等的布設(shè)。南大街全段五個交叉口，南大街-延陵西路、南大街-雙桂坊和南大街-青果巷三個交叉口進(jìn)行信號燈控制；南大街-青云坊交叉口做路段處理，封閉青云坊對南大街的開口；南大街-鐵市巷 “T”字型交叉口為無控交叉口，對鐵市巷路口進(jìn)行右進(jìn)右出交通管制。

[4]公共交通組織設(shè)計。南大街設(shè)置了公交站點一對，東站臺結(jié)合南大街-雙桂坊交叉口設(shè)置，西站臺結(jié)合立體行人過街設(shè)施上下樓梯設(shè)置。采用港灣公交站點設(shè)置，渠化一個2.75-3米的公交停車帶，以減少公交進(jìn)站對其他社會車輛的影響。

無障礙交通設(shè)計。南大街沿線的無障礙內(nèi)容主要包括緣石坡道、盲道、人行道無障礙和公交站臺無障礙等。

交通標(biāo)志、標(biāo)線以及交通誘導(dǎo)設(shè)施設(shè)計。南大街全段設(shè)置警告、禁令、指示、指路等交通標(biāo)志。另外增加了停車誘導(dǎo)標(biāo)志，包括非機(jī)動車停車指示牌和機(jī)動車停車電子顯示屏，實時更新南大街地區(qū)各停車場剩余車位情況。在南大街-延陵西路和南大街-青果巷兩處交叉口設(shè)置南大街地區(qū)停車庫電子顯示屏。在交叉口進(jìn)口處設(shè)置機(jī)動車停車場（庫）指引標(biāo)志，指引機(jī)動車有序停放，避免車輛迂回。

3.2.5、增加跨運河通道，分流商業(yè)街區(qū)過境交通

加快實施南大街兩側(cè)規(guī)劃中的橫興弄橋、民豐橋，以及晉陵路南延等工程。通過增加核心區(qū)南北通道，降低南大街的過境交通量。

3.2.6、綜合交通管理，規(guī)范交通秩序

造成南大街交通現(xiàn)狀擁堵原因是多方面的，要解決南大街交通擁堵問題，需從增加立體行人過街設(shè)施、規(guī)范非機(jī)動車停車、優(yōu)化公交組織、增加核心區(qū)南北通道、提高交通管理水平以及增強市民交通安全意識等多方面綜合治理，為市民出行構(gòu)建一個和諧、安全的交通環(huán)境。

4、實施效果

通過南大街商業(yè)街區(qū)的交通整治，商業(yè)街區(qū)的步行空間、公交候車區(qū)環(huán)境、非機(jī)動車停車、機(jī)動車交通流線組織等都得到了較大的改善，特別是交通秩序都得到了較大的規(guī)范，使得各種交通做到各行其道，避免相互干擾，盡可能做到減少因互相干擾而導(dǎo)致商業(yè)街區(qū)的交通混亂，從而極大改善了商業(yè)街區(qū)的交通環(huán)境，提升了城市的形象。

圖9 立體人行過街天橋

圖10 改善后公交停靠站

圖11 非機(jī)動車地面停車圖

圖12 改善后機(jī)動車交通運行現(xiàn)狀圖

5、結(jié)束語

通過南大街商業(yè)街區(qū)的交通整治，從實施的效果可以看出，對商業(yè)街區(qū)的行人交通、非機(jī)動車交通以及機(jī)動車交通的環(huán)境得到了極大的改善，商業(yè)街區(qū)的交通秩序得到了一定的提升，極大程度上緩解了商業(yè)街區(qū)的交通擁堵現(xiàn)象。本文以期通過商業(yè)街區(qū)的整治，能夠為其他城市的交通混亂街區(qū)的整治提供參考借鑒作用。同時建議城市商業(yè)街區(qū)在規(guī)劃時需要做好道路兩側(cè)商業(yè)建筑之間立體行人通道的設(shè)置與預(yù)留，方便行人的通行，避免各種交通混雜導(dǎo)致交通擁堵。

參考文獻(xiàn)

1、常州市規(guī)劃設(shè)計院.南大街地區(qū)交通整治規(guī)劃[R].常州：常州市規(guī)劃設(shè)計院，2011

2、邊揚.城市步行交通系統(tǒng)規(guī)劃方法研究[D].南京.東南大學(xué)，2007

3、張泉、黃富民、楊濤等.公交優(yōu)先[M].中國建筑工業(yè)出版社，2010

4、王煒、過秀成等.交通工程學(xué)[M].東南大學(xué)出版社，2000

第三篇：關(guān)于歷史街區(qū)保護(hù)改造與舊城更新的區(qū)別與聯(lián)系

關(guān)于歷史街區(qū)保護(hù)改造與舊城更新的區(qū)別與聯(lián)系

關(guān)鍵字保護(hù) 復(fù)興 舊城原住民 更新

摘要：

現(xiàn)在，該街區(qū)的改造是把大片的歷史建筑全部推毀，只保留個別文保單位。然后，原址新建仿古建筑群。新磚新瓦新木料，所有的一切全是新的，給人的感覺和老街沒有區(qū)別，兩邊都是隔扇門商鋪。

我們初聽之后，感覺還是有道理的.但細(xì)琢磨后，這句話簡直是“無知之言”。首先我們要搞清楚什么是文物，什么是古董。這里面是由兩方面造成的，第一方面是“時間”，也就是時間長了，就有了歷史，變成“古”了。但，是不是時間長了就是文物呢？那還要看第二個方面，就是這個東西在當(dāng)時建設(shè)時，就有生產(chǎn)價值，做工考究，不是一蹴而就的。比如一個宋代官瓷，在那個年代本來就是藝術(shù)品，代表著那個時代的工藝水平，那么到了今天就是古董，價值不菲。而宋代普通的瓷器，價格卻平平，唯一值得炫耀的就是時間。同樣的道理，現(xiàn)在仿制宋代官瓷很簡單，一個生產(chǎn)車間，每年能生產(chǎn)百萬余件，你能說百年之后是古董嗎？因此，所說文物或古董必須滿足兩個條件，第一是時間，第二是特定時代的產(chǎn)物，這兩點缺一不可。

歷史文化街區(qū)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府核定公布的保存文物特別豐富、歷史建筑集中成片、能夠較完整和真實地體現(xiàn)傳統(tǒng)格局和歷史風(fēng)貌，并有一定規(guī)模的區(qū)域。《文物保護(hù)法》中對歷史文化街區(qū)的界定是：法定保護(hù)的區(qū)域，學(xué)術(shù)上叫“歷史地段”。2.3意義歷史文化街區(qū)也是城市發(fā)展的重要資源，保護(hù)歷史文化街區(qū)，對于建設(shè)特色城市有現(xiàn)實意義。文化被譽為“經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原動力”,這一點已經(jīng)在很多城市的發(fā)展進(jìn)程中得以證實。作為城市發(fā)展獨特見證的歷史文化街區(qū)，更是具有多方面的資源效應(yīng)，在城市形象宣傳、歷史文化教育、鄉(xiāng)土情結(jié)的維系、文化身份的認(rèn)同、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、和諧人居環(huán)境的構(gòu)建等多方面具有綜合的價值。

舊城：是歷史上某一時期的產(chǎn)物，是指較完整地保持了最初的風(fēng)格，但更多的是在歷史發(fā)展的過程中逐步形成的，而且現(xiàn)在仍在發(fā)展的城市生活區(qū)域。由于舊城大多是以歷史建筑為主、新老建筑結(jié)合的有機(jī)體，因此，在這一區(qū)域內(nèi)普遍存在著基礎(chǔ)設(shè)施不健全，土地利用率低下，布局混亂，環(huán)境惡化等問題。

現(xiàn)在回過頭來看歷史街區(qū)改造，拆舊建新，這新建的建筑大都時同一批次建成，做工粗糙，工藝現(xiàn)代化，與當(dāng)時作為大戶人家建設(shè)房子的思想觀念完全不同。那時的人們建設(shè)房子是作為傳代的固定資產(chǎn)，花費很大的財力物力人力建設(shè)，傳統(tǒng)工藝，精心細(xì)作?，F(xiàn)在建設(shè)的建筑從工藝上、思想上都不可同日而語，從而叫做仿古建筑。其實這仿古建筑的前綴是“仿”，而“仿”的東西大都是垃圾，垃圾就是垃圾，200年，300年之后依然是垃圾，永遠(yuǎn)造不出來古董。

而我們現(xiàn)在怎么才能造出百年之后的文物或古董呢？我覺得用當(dāng)代的技術(shù)建設(shè)現(xiàn)代化的建筑，這現(xiàn)代化的建筑是我們這個時代的特征，代表著我們這個時代的中高層工藝水準(zhǔn)，如果百年之后，才可能成為文物。

現(xiàn)在的歷史街區(qū)改造，把所有的原住民統(tǒng)統(tǒng)趕走，以古建筑外表為依托，大量新建商鋪與別墅。將來可能如同老街一樣，弄點老頭老太唱唱戲，弄點老行當(dāng)表演下，搞幾個古玩字畫的店面。有些人就認(rèn)為這就有了歷史文化的氣息，增添人氣，提高消費，促進(jìn)了旅游。何樂而不為呢？

首先，我們要搞清楚，何謂歷史街區(qū)？歷史街區(qū)的定義是什么？保護(hù)哪些東西？

確定為歷史街區(qū)，主要有兩個方面：第一是街巷機(jī)理完整，歷史外貌特征顯著。第二是非物質(zhì)形態(tài)的內(nèi)容，社區(qū)傳統(tǒng)生活方式。因此，對于歷史街區(qū)的保護(hù)，主要保護(hù)的就是街巷外貌和該街區(qū)原有的市井文化。

現(xiàn)在看歷史街區(qū)的改造模式，將原住民全部遷出，房屋再建，外觀相似，物是人非，即將建設(shè)成有錢人的新社區(qū)，或變成旅游參觀的“布景道具”，完全改變了街區(qū)的性質(zhì)，住民突變，那文化的傳承從何談起呢？我覺得對于歷史街區(qū)，這里面應(yīng)該以居住為主，根本不能從商業(yè)歷史街區(qū)靠.兩年多來，北京市有關(guān)部門在南池子普渡寺地段進(jìn)行了歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)與更新的試點。這個試點是按照5北京舊城二十五片歷史文化保護(hù)區(qū)規(guī)劃6的有關(guān)規(guī)劃實施, 確定了“整體保護(hù)、合理并存、適度更新、延續(xù)文脈、整治環(huán)境、調(diào)整功能、改善市政、梳理交通”的修繕原則, 即最大限度地保存較好的四合院和可以修好的四合院，達(dá)到保護(hù)其歷史的真實性和所攜帶的全部信息的目的。南池子改造完成后，在6.39 公頃用地面積上共蓋起或修繕103 個院落，其中31 個要按照磨磚對縫這種傳統(tǒng)老工藝原汁原味修復(fù)，尤其是一些四合院還采用了全木的結(jié)構(gòu)，沒有用一顆釘子，全部是卯榫結(jié)構(gòu)；在103 個院落中，31 個院落為保留院落，49 個新建復(fù)式院落既保留了京味傳統(tǒng)又改善了居住條件，9 條胡同連同原來的名字也都保留，新開三條胡同滿足了現(xiàn)代交通的需要。同時其改造后0.63 的低容積率也是對舊城改造和四合院保留方式的有益探索。

南池子工程地段內(nèi)原有1076 戶居民，原戶均住房水平為26.84平方米。回遷安置了300 戶，戶均面積69平方米。部分定向安置到芍藥居經(jīng)濟(jì)適用房，戶均面積達(dá)到了82平方米。貨幣安置居民戶均補償29.5 萬元。對于一些特別困難的家庭，有關(guān)部門也對他們進(jìn)行了妥善的安置。通過修繕，適度疏散了市區(qū)人口，居民的居住水平有了較大幅度的提高。同時，為了最大限度的回遷居民，在局部進(jìn)行了一些復(fù)式“四合樓”的嘗試。

據(jù)有關(guān)部門測算，南池子修繕改建工程的各項支出為3.01 億元，但東城區(qū)政府沒有讓房地產(chǎn)開發(fā)商參與，而是堅持政府組織、群眾參與的工作體系，成立了由區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)和

政府有關(guān)部門組成的試點工程指揮部，并確定由負(fù)責(zé)東城區(qū)公有房屋管理的事業(yè)單位房地經(jīng)營中心具體組織實施。這些舉措保證了社會綜合效益的最大限度的實現(xiàn)，而且也沒給政府帶來經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，政府直接投入的資金為5200 萬元左右，而其余的2.49 億元則是通過部分轉(zhuǎn)讓土地和向居民售房等方式實現(xiàn)資金平衡的。

１．歷史街區(qū)保護(hù)整治與舊城有機(jī)更新都注重歷史：在過程中挖掘歷史文化優(yōu)勢，延續(xù)城市文脈，充分體現(xiàn)尊重歷史的規(guī)劃理念，注重對歷史建筑的保護(hù)性利用。２．歷史街區(qū)保護(hù)整治與舊城有機(jī)更新都考慮環(huán)境優(yōu)先：兩者都綜合考慮環(huán)境功能，包括綠化生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境和風(fēng)貌的塑造與延續(xù)，以及生活品質(zhì)的提高，都強調(diào)公共空間、綠地、城市交通組織、社區(qū)服務(wù)設(shè)施等的整體規(guī)劃。３．歷史街區(qū)保護(hù)整治與舊城有機(jī)更新，都體現(xiàn)了以人為本的原則：兩者的“無形文化”在于他們通過保持良好的居住模式、組織形態(tài)、生活方式等以保持社會結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。兩者的目的都是為了在精神和物質(zhì)上給居民提供更好的環(huán)境空間。歷史保護(hù)給人以親切感，讓人遐想，回憶過去；城市再開發(fā)則賦予城市新的生命力，提高了城市的品位和文化內(nèi)涵。４．兩者的目標(biāo)不同：舊城有機(jī)更新是一個集開發(fā)、修復(fù)、保護(hù)為一體的綜合性城市改造建設(shè)，主要以城市的再造為主，這種方式是時代發(fā)展的需要，可以大大增強城市的活力；而歷史街區(qū)保護(hù)整治則是以保護(hù)與整治為主，是人們對于歷史價值的充分認(rèn)識和尊重。５．兩者的層面不同：舊城有機(jī)更新從區(qū)域角度全盤考慮城市的功能布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整，它是一個系統(tǒng)工程，不同于純靜態(tài)的保護(hù)，而是一個連續(xù)不斷的過程；而歷史街區(qū)的保護(hù)整治則更多地從建筑的角度來考慮環(huán)境的整體風(fēng)貌。歷史街區(qū)保護(hù)整治是舊城有機(jī)更新的深化。

第四篇：城市濱水區(qū) 工業(yè)廢棄地 改造與更新 策略

城市濱水區(qū)論文：南京浦口濱水貨場廢棄地的改造與更新設(shè)計研究

【中文摘要】由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、生產(chǎn)技術(shù)、運輸方式和生活、工作方式的轉(zhuǎn)變,使城市發(fā)生了改組的趨勢,城市中以水為生的傳統(tǒng)工業(yè)基地走向衰落,城市濱水區(qū)大量的產(chǎn)業(yè)建筑被廢棄、閑置,環(huán)境逐漸惡化,對城市的肌理,交通,生態(tài),產(chǎn)業(yè)發(fā)展等都產(chǎn)生了重要的影響。在此形勢下,本文通過分析南京浦口濱水貨場廢棄地的發(fā)展史與其現(xiàn)狀,并借鑒國內(nèi)外相關(guān)改造與更新的成功經(jīng)驗,嘗試對浦口濱水貨場進(jìn)行綜合設(shè)計,包括發(fā)展方向、改造模式、設(shè)計方法等諸方面內(nèi)容。為南京浦口貨場廢棄地的更新探索出適宜性的更新發(fā)展策略。并借此希望在延續(xù)城市文脈、原有景觀利用、原有產(chǎn)業(yè)用房更新及濱水生態(tài)恢復(fù)等方面探尋一條城市濱水工業(yè)舊區(qū)的更新之路。

【英文摘要】Since the updates of industrial structures, changes in transportation, living and workings, there is a restructuring trend in cites.The decline of traditional industrial fundamental which water–dependent, the abandoned of industrial urban waterfront buildings, environment was deteriorated, which had a significant impact with the texture of city, transportation, ecology and industries.Among this situation, the paper analysis the history and development process of Pukou waterfront yard waste land, and le...【關(guān)鍵詞】城市濱水區(qū) 工業(yè)廢棄地 改造與更新 策略 【英文關(guān)鍵詞】Urban waterfront industrial wasteland Renovation 【索購全文】聯(lián)系Q1：138113721 Q2：139938848

【目錄】南京浦口濱水貨場廢棄地的改造與更新設(shè)計研究要3-47-87Abstract

4第一章 緒論7-14

摘

1.1 背景1.1.1 濱水工業(yè)區(qū)的更新—— 一個世界性的現(xiàn)象1.1.2 我國濱水工業(yè)廢棄地的更新狀況7

1.2 研究對象的界定8-101.2.2 與之相關(guān)的概念8-10

1.1.3 急1.2.1 南1.2.3 需解決的問題7-8京浦口濱水貨場8研究范疇10義10-121

21.3 研究意義和目的10-121.3.2 研究目的12

1.3.1 研究意

1.4 研究方法

第二章 南京浦口濱水貨場廢1.5 研究框架12-14棄地現(xiàn)狀研究14-21分析14-17

2.1.南京浦口濱水貨場廢棄地自身概況

2.1.2 景觀分析（建筑、2.1.1 地理位置14構(gòu)筑物、空間、生態(tài)）14-1717

2.1.3 貨場廢棄地的特征總結(jié)

2.2.1 周2.2 濱水工業(yè)廢棄地周邊環(huán)境概況17-18

2.2.2 周邊環(huán)境的景觀邊環(huán)境用地性質(zhì)現(xiàn)狀1717-182.2.3 周邊環(huán)境未來的發(fā)展定位182.3 濱水工業(yè)廢棄地周邊人群概況18-19人群的特征18

2.3.1 濱水工業(yè)廢棄地周邊的2.4 更新

2.3.2 目標(biāo)人群的需求18-19的誘因——現(xiàn)狀存在的問題19-20題19

2.4.1 區(qū)域的社會發(fā)展問

2.4.3 場所功2.4.2 城市景觀的協(xié)調(diào)的問題19能的缺失的問題1919-2020-21分析21-27

2.4.4 交通閉塞與安全的問題

2.5 本章小結(jié)2.4.5 生態(tài)環(huán)境污染的問題20第三章 國內(nèi)外濱水工業(yè)廢棄地更新的發(fā)展和相關(guān)案例

3.1 濱水工業(yè)廢棄地更新的發(fā)展21

3.2 國內(nèi)外實例的分析與解讀21-26哥本哈根市港口公園21-24

3.2.1 國外實例分析——丹麥3.2.2 國內(nèi)濱水工業(yè)廢棄地景觀

3.3 本章小結(jié)更新實例——上海濱江創(chuàng)意園24-2626-2727-3427-3127-3131-3331-33第四章 浦口濱水貨場廢棄地的開發(fā)思路4.1 探尋與挖掘——創(chuàng)造積極的城市開放空間4.1.1 濱水工業(yè)廢棄地的改造更新的原則4.2 改造與更新——建立適宜性的功能空間體系4.2.1 濱水工業(yè)廢棄地改造再利用的模式4.3 本章小結(jié)33-34

第五章 浦口濱水貨場廢棄地的改造與更新策略34-41位和發(fā)展格局3434

5.1 南京浦口濱水貨場的開發(fā)定

5.1.2 發(fā)展格局

5.2.1

5.1.1 開發(fā)定位345.2 南京浦口濱水貨場的改造與更新34-38濱水空間的重構(gòu)——空間發(fā)展策略34-35整合——整體性設(shè)計策略35遺產(chǎn)利用策略35-3636-37

5.2.2 區(qū)域功能的5.2.3 歷史文脈的延續(xù)——工業(yè)

5.2.4 生態(tài)環(huán)境的建設(shè)——綠化策略5.2.5 區(qū)域文化的復(fù)興——活力打造策略

37-3840-41創(chuàng)新點4143-445.3 建議性規(guī)劃38-40第六章 結(jié)語41-43

5.4 本章小結(jié)6.1 研究結(jié)論41

致謝

6.2 6.3 需要進(jìn)一步探討的問題41-43參考文獻(xiàn)44-46

作者簡介46

第五篇：商業(yè)街區(qū)開發(fā)商業(yè)計劃書

因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

(一)、商街設(shè)計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大 型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人、盲人通道等。

3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。××街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

(二)、商街策劃“后天失調(diào)”

1、××廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。××廣場商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”(很好，只是推廣很費力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，××廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”?！痢翉V場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

二、商街定位

××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消

費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名：××廣場時尚麗人街

2、概念：××廣場 ———— ××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。

3、廣告語：××廣場/時尚麗人街 ———— 與××相約，與××同行

4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。

7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

三、招商策劃

××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

(一)、發(fā)布招商公告

我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息發(fā)布會

該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：

1、××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;

2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。

(三)、整合店鋪資源

××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。

對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四)、有關(guān)租金政策

××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：

1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。

如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～

3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200 m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。

如該類店鋪以800～900 元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～

6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)

(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施

為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：

第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳;

第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;

第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取;

第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予××廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當(dāng)減免。

四、商業(yè)氛圍營造

(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見××廣告公司設(shè)計效果圖)

(2)、設(shè)計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

(3)、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。

(4)、邀請政府部門、社會團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。

(5)、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。

(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術(shù)推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。

五、商街硬件改造建議

1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。

3、臨××街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進(jìn)店。

4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。

5、××一期南側(cè)花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。