第一篇：如何對資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)解析

如何對資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)解析

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤結(jié)合進(jìn)行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計(jì)毛利率小于當(dāng)期申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收賬款科目進(jìn)行核實(shí)，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報(bào)預(yù)計(jì)利潤，同時(shí)要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項(xiàng)支出是否屬于實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細(xì)賬相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入賬，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達(dá)賬項(xiàng)中。另外也可以突擊實(shí)地盤點(diǎn)企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在賬外經(jīng)營的情況。

2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進(jìn)行明細(xì)分析，如期末應(yīng)收賬款明細(xì)科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點(diǎn)分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。

3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計(jì)入其它應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計(jì)提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目必須達(dá)到一定完工程度才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時(shí)按照工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠(yuǎn)小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費(fèi)用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時(shí)要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計(jì)算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費(fèi)等一次性計(jì)入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時(shí)多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠(yuǎn)大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項(xiàng)不通過預(yù)收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時(shí)在審核存貨科目時(shí)，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈(zèng)送等未視同銷售的情況。

5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會(huì)很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，但流動(dòng)性也相對大一些。一個(gè)樓盤開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個(gè)地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時(shí)間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時(shí)其成本必須單獨(dú)核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點(diǎn)來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會(huì)是同一家公司，因而，固定資產(chǎn)明細(xì)賬上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實(shí)地盤點(diǎn)以辯別其真?zhèn)?。有些?shí)行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入賬，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達(dá)到少繳營業(yè)稅及附加的目的。

6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)圍繞兩個(gè)方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點(diǎn)審核短期借款記錄是否真實(shí)、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運(yùn)營，而計(jì)入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個(gè)人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除。

7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個(gè)方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計(jì)提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費(fèi)。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費(fèi)也一般放在此科目核算，要分析收取稅費(fèi)時(shí)，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價(jià)的組成部分。如果屬于房價(jià)的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認(rèn)為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付營業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項(xiàng)自然是長期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時(shí)，為了達(dá)到雙方少繳相關(guān)稅費(fèi)的目的，房屋的真實(shí)成交價(jià)往往高于開票價(jià)，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時(shí)，以借款或集資款的名義，計(jì)入此科目。

8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個(gè)會(huì)計(jì)科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收賬款明細(xì)賬以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時(shí)間。二是要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時(shí)足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報(bào)表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進(jìn)行比對，兩者金額應(yīng)該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進(jìn)行比較，如增加較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加的原因，是否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。如何結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)分析解讀損益表中的重點(diǎn)科目

1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)盡可能推遲確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入時(shí)間，其確認(rèn)的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認(rèn)收入時(shí)間的理解是必須開具正式房屋銷售發(fā)票時(shí)才確認(rèn)，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照2009年新31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時(shí)間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷合同內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)真分析。

2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項(xiàng)目、分開發(fā)類型進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項(xiàng)目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。在進(jìn)行營業(yè)成本分析時(shí)，需要結(jié)合該企業(yè)的測繪報(bào)告上的總開發(fā)面積、已完工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時(shí)要查看其分?jǐn)偟姆椒ê鸵罁?jù)。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時(shí)，要結(jié)合當(dāng)?shù)赝瑫r(shí)期、同房型、同地段的平均水平來認(rèn)真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。

3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當(dāng)期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實(shí)際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費(fèi)，此金額應(yīng)與申報(bào)的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同時(shí)期、同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率是否合理?

5、期間費(fèi)用科目分析。管理費(fèi)用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實(shí)性。管理費(fèi)用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)全部計(jì)入了開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)，而沒有單獨(dú)歸集此部分費(fèi)用。對于財(cái)務(wù)費(fèi)用，要結(jié)合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關(guān)聯(lián)企業(yè)使用不計(jì)利息收入。

6、營業(yè)外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費(fèi)用是否準(zhǔn)確記錄?，F(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費(fèi)用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時(shí)一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費(fèi)計(jì)入了小金庫，瞞報(bào)了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處置收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計(jì)入營業(yè)外收入的項(xiàng)目是否屬于視同銷售應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的范圍。

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第二篇：如何對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)解析

如何對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)解析

房產(chǎn)地行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表相比一般制造業(yè)在某些科目上會(huì)有它的特殊性，比如對于收入的確認(rèn)，預(yù)收款項(xiàng)目對于稅收的影響等等。怎么來透視房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表？這些報(bào)表上的數(shù)字后面可能蘊(yùn)藏

什么樣的問題？

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤結(jié)合進(jìn)行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計(jì)毛利率小于當(dāng)期申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收賬款科目進(jìn)行核實(shí)，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報(bào)預(yù)計(jì)利潤，同時(shí)要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項(xiàng)支出是否屬于實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細(xì)賬相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入賬，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達(dá)賬項(xiàng)中。另外也可以突擊實(shí)地盤點(diǎn)企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在賬外經(jīng)營的情況。

2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進(jìn)行明細(xì)分析，如期末應(yīng)收賬款明細(xì)科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點(diǎn)分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃

避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。

3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計(jì)入其它應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計(jì)提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目必須達(dá)到一定完工程度才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時(shí)按照工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠(yuǎn)小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費(fèi)用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時(shí)要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計(jì)算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費(fèi)等一次性計(jì)入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時(shí)多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠(yuǎn)大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項(xiàng)不通過預(yù)收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時(shí)在審核存貨科目時(shí)，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈(zèng)送

等未視同銷售的情況。

5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會(huì)很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，但流動(dòng)性也相對大一些。一個(gè)樓盤開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個(gè)地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時(shí)間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時(shí)其成本必須單獨(dú)核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點(diǎn)來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會(huì)是同一家公司，因而，固定資產(chǎn)明細(xì)賬上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實(shí)地盤點(diǎn)以辯別其真?zhèn)?。有些?shí)行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入賬，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達(dá)到少繳營業(yè)稅及附加的目的。

6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)圍繞兩個(gè)方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點(diǎn)審核短期借款記錄是否真實(shí)、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運(yùn)營，而計(jì)入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個(gè)人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除。

7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個(gè)方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計(jì)提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費(fèi)。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費(fèi)也一般放在此科目核算，要分析收取稅費(fèi)時(shí)，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價(jià)的組成部分。如果屬于房價(jià)的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認(rèn)為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付營業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項(xiàng)自然是長期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時(shí)，為了達(dá)到雙方少繳相關(guān)稅費(fèi)的目的，房屋的真實(shí)成交價(jià)往往高于開票價(jià)，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時(shí)，以借款或集資款的名義，計(jì)入此科目。

8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個(gè)會(huì)計(jì)科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收賬款明細(xì)賬以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時(shí)間。二是要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時(shí)足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報(bào)表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進(jìn)行比對，兩者金額應(yīng)該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進(jìn)行比較，如增加較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加的原因，是否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房

地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。

如何結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)分析解讀損益表中的重點(diǎn)科目

1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)盡可能推遲確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入時(shí)間，其確認(rèn)的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認(rèn)收入時(shí)間的理解是必須開具正式房屋銷售發(fā)票時(shí)才確認(rèn)，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照2009年新31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時(shí)間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷合同內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)真

分析。

2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項(xiàng)目、分開發(fā)類型進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項(xiàng)目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。在進(jìn)行營業(yè)成本分析時(shí)，需要結(jié)合該企業(yè)的測繪報(bào)告上的總開發(fā)面積、已完工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時(shí)要查看其分?jǐn)偟姆椒ê鸵罁?jù)。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時(shí)，要結(jié)合當(dāng)?shù)赝瑫r(shí)期、同房型、同地段的平均水平來認(rèn)真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。

3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當(dāng)期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實(shí)際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費(fèi)，此金額應(yīng)與申報(bào)的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同時(shí)期、同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率是否合理?

5、期間費(fèi)用科目分析。管理費(fèi)用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實(shí)性。管理費(fèi)用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)全部計(jì)入了開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)，而沒有單獨(dú)歸集此部分費(fèi)用。對于財(cái)務(wù)費(fèi)用，要結(jié)合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關(guān)聯(lián)企業(yè)使用不計(jì)利息收入。

6、營業(yè)外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費(fèi)用是否準(zhǔn)確記錄?，F(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費(fèi)用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時(shí)一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費(fèi)計(jì)入了小金庫，瞞報(bào)了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處置收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計(jì)入營業(yè)外收入的項(xiàng)目是否屬于

視同銷售應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的范圍。

第三篇：資產(chǎn)負(fù)債表及損益表解析心得（定稿）

資產(chǎn)負(fù)債表及損益表相關(guān)解析心得

一、現(xiàn)金

我們?yōu)槭裁匆P點(diǎn)客戶的現(xiàn)金，結(jié)合我們實(shí)際操作主要起到以下作用：

我們的大部分客戶都沒有規(guī)范記帳的習(xí)慣，你如果問其淡季、旺季的銷售額時(shí)一般情況下總是一個(gè)大概的數(shù)字，這些數(shù)字怎么進(jìn)行交叉檢驗(yàn)。在實(shí)際詢問時(shí)，我們可以問他昨天銷售多少，前天銷售多少，再往前一天銷售多少，因?yàn)榭蛻舻那皫滋斓匿N售額他們一般是能記住的。再結(jié)合其所處的淡旺季，就能合理的推斷出其月銷售額。如果客戶提供的前幾天的銷售額是不真實(shí)的呢？我們又怎么進(jìn)行合理判斷呢。我們可以問其多長周期到銀行存一次款，一般每次存款多少，上一次是什么時(shí)候存的款，與其相應(yīng)的銀行流水進(jìn)行比對。再結(jié)合其存款間隔中間合理的開支或者是否有大額的開支就能比較準(zhǔn)確的計(jì)算出其月銷售額。

一、應(yīng)收帳款

為什么要分析應(yīng)收帳款呢？因?yàn)閼?yīng)收帳款的主要對象應(yīng)是其主要銷售的客戶。

1、在進(jìn)行貸前調(diào)查時(shí)我們與客戶進(jìn)行交流時(shí)，對其銷售對象進(jìn)行詢問時(shí)，就可以通過其銷售方式，銷售的主要客戶，資金結(jié)算方式現(xiàn)金占比多少，應(yīng)收帳款占多少，一般情況下結(jié)算周期是多少，哪些客戶應(yīng)收帳款較大，平時(shí)對應(yīng)收帳款是怎么進(jìn)行管理的。

2、客戶如果應(yīng)收帳款較多，客戶也比較多，可能就有相應(yīng)的帳本或者是欠條。在我們進(jìn)行交淡以后，就可以通過檢查相應(yīng)的帳本及收據(jù)與其所介紹的進(jìn)行交叉檢驗(yàn)從而核實(shí)其應(yīng)收帳款的真實(shí)性，可收回性。

3、在實(shí)際進(jìn)行操作時(shí)，我們填制應(yīng)收帳款科目時(shí)，相應(yīng)的欄目應(yīng)盡可能細(xì)化。將核實(shí)的比較大的應(yīng)收帳款的客戶填入其中。

4、在操作中如果有的客戶說與其交易對象業(yè)務(wù)往來時(shí)間比較長，相互之間基于信任沒有什么單據(jù)，我們就需分析其相關(guān)描述的合理性。

5、如果有的客戶下游客戶較多，難以一一進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核算，可以在其中抽查部分客戶進(jìn)行核實(shí)，如能確認(rèn)其真實(shí)性則我們可以合理推斷其相應(yīng)的應(yīng)收帳款是比較真實(shí)的。

注：在調(diào)查客戶王明權(quán)時(shí)其固定的銷售客戶有96戶，應(yīng)收帳款有100多萬，這部分資產(chǎn)占了其資產(chǎn)積累的大部分，但是在實(shí)際操作當(dāng)中客戶經(jīng)理沒有嚴(yán)格對其提供的相關(guān)帳本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核實(shí)，從而與其介紹的進(jìn)行交叉檢驗(yàn)。所以就可能導(dǎo)致我們的調(diào)查結(jié)論不準(zhǔn)確。

三、存貨

1、在與客戶進(jìn)行交流時(shí)，根據(jù)基經(jīng)營周期，經(jīng)營特點(diǎn)、淡旺季、什么時(shí)候存貨較多，哪種存貨較多，存貨的目的。比如說經(jīng)營煙灑的客戶就會(huì)在夏季存大量的白灑，因?yàn)橄募景诪⒌膬r(jià)格相對較低且優(yōu)惠條件較多，這個(gè)時(shí)候多存一點(diǎn)對于經(jīng)營者來說是有利可圖的。

2、客戶經(jīng)理實(shí)際核實(shí)：先觀察存貨，給存貨進(jìn)行分類，找出價(jià)值最高的部分進(jìn)行實(shí)際盤點(diǎn)核對實(shí)。列出存貨相應(yīng)的清單。與客戶所介紹的進(jìn)行交叉檢驗(yàn)。

四、固定資產(chǎn)

1、這個(gè)問題不大，我主要講下IPC公司與我們的區(qū)別，IPC公司對于不是用于經(jīng)營用的固定資產(chǎn)是不放入資產(chǎn)負(fù)債表中，因?yàn)槠湔J(rèn)為這些資產(chǎn)是不會(huì)為客戶帶來收益的的，如果不放其中在核算相應(yīng)的比率時(shí)就不準(zhǔn)確。IPC公司是將其放入表外的，用來在進(jìn)行資產(chǎn)積累與經(jīng)營積累時(shí)進(jìn)行交叉檢驗(yàn)。

五、其他資產(chǎn)

.在實(shí)際操作當(dāng)中有些資產(chǎn)我們是不放入資產(chǎn)負(fù)債表中的但是IPC公司與我們是有區(qū)別的。比如說出租車營運(yùn)證、網(wǎng)吧經(jīng)營許可證，這些資產(chǎn)是在一定情況下可以進(jìn)行變現(xiàn)的，所以在實(shí)際操作當(dāng)中是放入其中的。這部分在實(shí)際操作當(dāng)中是按市場價(jià)值進(jìn)行入帳的。

六、預(yù)付帳款

有的客戶在與上游客戶進(jìn)行業(yè)務(wù)合作時(shí)可能發(fā)生預(yù)付帳款，我們就要查看其是否為長期的合作的伙伴，是否比較有實(shí)力，是否有相關(guān)優(yōu)惠，是否有相關(guān)打款憑證或者相關(guān)單據(jù)，從而判斷其合理性。

第四篇：中國央行資產(chǎn)負(fù)債表解析

中國央行資產(chǎn)負(fù)債表解析

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基礎(chǔ)貨幣

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現(xiàn)代貨幣的基本形態(tài)是支票和紙幣現(xiàn)鈔。

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現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)所需要的貨幣由中央銀行和商業(yè)銀行共同提供。

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基礎(chǔ)貨幣 由中央銀行所提供的那部分貨幣量

又叫做銀根或。這一部分貨幣最終形成老百姓手中的現(xiàn)鈔、商業(yè)銀行的庫存現(xiàn)金以及商業(yè)銀行在中央銀行的準(zhǔn)備金存款。在中央銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，基礎(chǔ)貨幣的投放體現(xiàn)為負(fù)債項(xiàng)下“儲(chǔ)備貨幣”的增加(M1)。其中，“貨幣發(fā)行”展示的是現(xiàn)鈔的投放數(shù)量（M0）。

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市場交易過程中所使用的支票貨幣則是由商業(yè)銀行提供。商業(yè)銀行通過派生存款的創(chuàng)造機(jī)制使得整個(gè)社會(huì)的貨幣供給總量以數(shù)倍于基礎(chǔ)貨幣的規(guī)模增加。

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當(dāng)局貨幣投放形式

（一）向財(cái)政部門借出款項(xiàng)或允許其透支。財(cái)政部門則通過投資或轉(zhuǎn)移支付等形式將這一部分基礎(chǔ)貨幣注入生產(chǎn)、流通或消費(fèi)領(lǐng)域，最終轉(zhuǎn)化成企業(yè)和家庭的貨幣收入。

在貨幣當(dāng)局的資產(chǎn)負(fù)債表中，向財(cái)政部門借出款項(xiàng)表現(xiàn)為資產(chǎn)項(xiàng)下“對政府債權(quán)”的增加以及負(fù)債項(xiàng)下“政府存款”的增加。然后經(jīng)由財(cái)政資金的使用表現(xiàn)為負(fù)債項(xiàng)下“政府存款”的減少以及“儲(chǔ)備貨幣（金融性公司存款）”的增加。而財(cái)政的透支則會(huì)直接表現(xiàn)為資產(chǎn)項(xiàng)下“對政府債權(quán)”的增加以及負(fù)債項(xiàng)下“儲(chǔ)備貨幣（金融性公司存款）”的增加。

但《中國人民銀行法》已經(jīng)不允許中央銀行以這種方式投放基礎(chǔ)貨幣?！吨袊嗣胥y行法》第二十九條規(guī)定，中國人民銀行不得對政府財(cái)政透支，不得直接認(rèn)購、包銷國債和其他政府債券。第三十條規(guī)定，中國人民銀行不得向地方政府、各級政府部門提供貸款，不得向非銀行金融機(jī)構(gòu)以及其他單位和個(gè)人提供貸款。但國務(wù)院決定中國人民銀行可以向特定的非銀行金融機(jī)構(gòu)提供貸款的除外。

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當(dāng)局貨幣投放形式

（二）二

貨幣當(dāng)局以再貸款或再貼現(xiàn)等形式向商業(yè)銀行授信。這部分基礎(chǔ)貨幣經(jīng)由商業(yè)銀行的信貸投放、轉(zhuǎn)賬存款如此這般周而復(fù)始的派生存款創(chuàng)造過程，最終轉(zhuǎn)化為眾多商戶或個(gè)人的支票存款和現(xiàn)金貨幣。在央行的資產(chǎn)負(fù)債表中，這將表現(xiàn)為資產(chǎn)項(xiàng)下“對其他存款性公司債權(quán)”的增加以及負(fù)債項(xiàng)下“儲(chǔ)備貨幣（金融性公司存款、貨幣發(fā)行）”的增加。三

貨幣當(dāng)局買入外匯資產(chǎn)。這部分基礎(chǔ)貨幣也將經(jīng)由商業(yè)銀行的信貸投放派生出大量的支票存款和現(xiàn)金貨幣。在央行的資產(chǎn)負(fù)債表中，這將表現(xiàn)為資產(chǎn)項(xiàng)下對“國外資產(chǎn)（外匯儲(chǔ)備）”的增加以及負(fù)債項(xiàng)下“儲(chǔ)備貨幣（金融性公司存款）”的增加。四

貨幣當(dāng)局經(jīng)由公開市場業(yè)務(wù)買入有價(jià)證券。由于中央銀行的公開市場業(yè)務(wù)以金融機(jī)構(gòu)為交易對方，買賣的標(biāo)的是國債，所以在貨幣當(dāng)局的資產(chǎn)負(fù)債表中，這將表現(xiàn)為資產(chǎn)項(xiàng)下“對政府債權(quán)”的增加以及負(fù)債項(xiàng)下“儲(chǔ)備貨幣（金融性公司存款）”或“不計(jì)入儲(chǔ)備貨幣的金融性公司存款”的增加。

在歷史上，中國人民銀行對商業(yè)銀行的再貸款是我國基礎(chǔ)貨幣投放的主要方式。但在目前，外匯占款已經(jīng)成為中國人民銀行基礎(chǔ)貨幣投放的主要方式。

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央行調(diào)節(jié)貨幣流通的方式 一 公開市場業(yè)務(wù)

由于中央銀行的公開市場業(yè)務(wù)以金融機(jī)構(gòu)為交易對方，買賣的標(biāo)的是國債，所以在貨幣當(dāng)局的資產(chǎn)負(fù)債表中，這將表現(xiàn)為資產(chǎn)項(xiàng)下“對政府債權(quán)”的增加以及負(fù)債項(xiàng)下“儲(chǔ)備貨幣（金融性公司存款）”或“不計(jì)入儲(chǔ)備貨幣的金融性公司存款”的增加 二 央票

在貨幣當(dāng)局的資產(chǎn)負(fù)債表中，央行票據(jù)的發(fā)行表現(xiàn)為負(fù)債項(xiàng)下“儲(chǔ)備貨幣（金融性公司存款）”的減少以及“發(fā)行債券”的增加

三 回購業(yè)務(wù)正回購交易中的第一次交易表現(xiàn)為負(fù)債項(xiàng)下“儲(chǔ)備貨幣（金融性公司存款）”的減少以及“其他負(fù)債”的增加 四

外匯掉期業(yè)務(wù)外匯掉期交易當(dāng)中的售出外匯表現(xiàn)為資產(chǎn)項(xiàng)下“外匯（儲(chǔ)備）”的減少以及負(fù)債項(xiàng)下“儲(chǔ)備貨幣（金融性公司存款）”的減少。

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央行資產(chǎn)負(fù)債表無限擴(kuò)大的可能性 ·

基礎(chǔ)貨幣的投放是央行實(shí)施相應(yīng)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)果

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一般經(jīng)濟(jì)體資產(chǎn)負(fù)債表的創(chuàng)生

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資產(chǎn)總量的擴(kuò)大過程即是基礎(chǔ)貨幣的凈投放過程

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中國人民銀行的具體資產(chǎn)業(yè)務(wù)操作對貨幣供給量的影響程度分析

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實(shí)際流通在外的基礎(chǔ)貨幣量的匡算方法

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央行資產(chǎn)業(yè)務(wù)操作對貨幣供給量的影響

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2003年12月，中央銀行動(dòng)用450億美元的外匯儲(chǔ)備注資中國銀行和中國建設(shè)銀行，這在貨幣當(dāng)局的資產(chǎn)負(fù)債表上將會(huì)體現(xiàn)為資產(chǎn)項(xiàng)目下“外匯資產(chǎn)”的減少以及“其他資產(chǎn)”的增加

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2007年8月，財(cái)政部首先向中國農(nóng)業(yè)銀行發(fā)行6000億元人民幣的特別國債（一期），然后以所籌集到的人民幣資金向中國人民銀行購買等值的外匯，充作中國投資有限責(zé)任公司（簡稱中投公司）的資本金。這在貨幣當(dāng)局資產(chǎn)負(fù)債表上首先體現(xiàn)為負(fù)債項(xiàng)下“金融性公司存款” 的減少和“政府存款”的增加，然后體現(xiàn)為資產(chǎn)項(xiàng)下“外匯資產(chǎn)”的減少和負(fù)債項(xiàng)下“政府存款”的減少；同時(shí)，中國人民銀行又將賣匯所獲得的6000億元人民幣經(jīng)由公開市場業(yè)務(wù)向中國農(nóng)業(yè)銀行購買等值的特別國債。這在貨幣當(dāng)局資產(chǎn)負(fù)債表上體現(xiàn)為負(fù)債項(xiàng)下“金融性公司存款” 的增加和資產(chǎn)項(xiàng)下“對政府債權(quán)”的增加

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2007年9月，財(cái)政部發(fā)行特別國債，從中國人民銀行購買中央?yún)R金公司的全部股權(quán)，并將上述股權(quán)作為對中國投資有限責(zé)任公司出資的一部分，注入中投公司。中投公司從央行手中購買匯金公司的交易記錄出現(xiàn)在2007年12月的央行資產(chǎn)負(fù)債表上。這一個(gè)月的中國人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)項(xiàng)下的“其他資產(chǎn)”項(xiàng)從11月的11979億元驟減至12月的7098億元，減少了4881億元，按當(dāng)期匯率約為670億美元。相應(yīng)地，負(fù)債項(xiàng)下的“政府存款”也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的減少

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2007年8月，中國人民銀行要求商業(yè)銀行以外匯繳存本幣存款準(zhǔn)備金，這使得中國人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)項(xiàng)下的“其他國外資產(chǎn)”從2007年1月至7月的1069億人民幣左右跳升到8月的2085.27億人民幣，到12月又升至9319.23億元，累計(jì)增加8266.92億元。相應(yīng)地，負(fù)債項(xiàng)下的“其他負(fù)債”也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的增加。

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影響基礎(chǔ)貨幣投放規(guī)模的主要因素

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2009年上半年的外匯占款增加了9656.85億元，這就造成了基礎(chǔ)貨幣的投放。

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上半年的財(cái)政存款增加了7049.13億元，這又抑制了基礎(chǔ)貨幣的增加 ·

隨著政府支出的增加，財(cái)政存款勢必下降。如自2008年12月至2009年5月，伴隨著政府支出的擴(kuò)大，財(cái)政存款大幅度地下降，基礎(chǔ)貨幣則明顯地增加

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外匯占款

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財(cái)政存款

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對商業(yè)銀行的再貸款或再貼現(xiàn)

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央行票據(jù)的發(fā)行

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央行回購業(yè)務(wù)的實(shí)施

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由于現(xiàn)行外匯政策目標(biāo)以及財(cái)政管理體制的原因，外匯占款和財(cái)政存款的變動(dòng)非央行所能控制，因此為對沖外匯占款投放基礎(chǔ)貨幣的壓力，央行近年來逐步強(qiáng)化了央行票據(jù)發(fā)行和央行正回購操作等公開市場業(yè)務(wù)。

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2009年上半年的央行票據(jù)存量下降了4570.99億元，這意味著央票操作主要是凈投放資金。而上半年央行資產(chǎn)負(fù)債表中的其他負(fù)債凈增加了11474.95億元，這應(yīng)該是央行正回購操作力度加大的結(jié)果，這就意味著央行通過正回購凈回籠了基礎(chǔ)貨幣

第五篇：如何對職能部門進(jìn)行績效考核——經(jīng)典案例解析

如何對職能部門進(jìn)行績效考核

【引言】

如何對職能部門進(jìn)行績效考核？這個(gè)問題一直是人力資源管理者的難題。職能部門的工作任務(wù)繁雜，大多是事務(wù)性工作，沒有明確的業(yè)務(wù)指標(biāo)，工作業(yè)績難以用數(shù)字來衡量，這些特點(diǎn)導(dǎo)致職能部門的績效考核一直是企業(yè)管理者的頭疼問題。此外，由于大部分工作事項(xiàng)缺乏明確的標(biāo)準(zhǔn)要求，在具體執(zhí)行過程中，考核人員主觀因素的影響較為嚴(yán)重，也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)推諉扯皮的現(xiàn)象。實(shí)際管理過程中，很多企業(yè)花費(fèi)了大量精力、物力，力求建立一套完善的績效考核體系，但是，一旦涉及到職能部門的績效考核就像遭遇了“攔路虎”，整個(gè)績效考核體系也一直不能完善。近年來，“量化指標(biāo)”受到很多管理者的推崇，但是，面對雜亂無章的事務(wù)性工作，如何設(shè)計(jì)量化指標(biāo)？是不是量化了考核指標(biāo)，就能夠做到公平、公正的考核呢？是不是量化了考核指標(biāo)，職能部門的績效考核難題就能夠化解呢？山東省某煙草專賣局在對職能部門的績效考核中，也遇到了這些難題，再加上國有企業(yè)的一些特殊性，該企業(yè)對職能部門的績效考核過程中，“大鍋飯”、推諉扯皮的現(xiàn)象也更為嚴(yán)重。面對該企業(yè)的特殊性及職能部門績效考核的難題，人力資源專家—華恒智信是如何有效化解的呢？

【客戶行業(yè)】煙草行業(yè)

【問題類型】職能部門績效考核

【客戶背景】

山東省某煙草專賣局主要負(fù)責(zé)專賣執(zhí)法、卷煙經(jīng)營等工作，公司現(xiàn)有資產(chǎn)總

量 2.9 億元，占地 8 萬平方米，建筑面積 3.6 萬平方米，現(xiàn)有職工近2000 人。近

----某大型煙草企業(yè)職能部門績效考核案例紀(jì)實(shí)

年來，公司發(fā)展迅速，營業(yè)額逐年上升，逐漸由增長型企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槌砷L型企業(yè)。企業(yè)的快速發(fā)展給企業(yè)的管理水平帶來了新的要求，而績效管理作為構(gòu)建企業(yè)核

心競爭力、促進(jìn)企業(yè)由增長型向成長型轉(zhuǎn)變的有力管理工具，也得到公司決策層 的高度重視。在實(shí)際管理過程中，該公司對績效管理體系的搭建進(jìn)行了積極的探索，經(jīng)過數(shù)十年的努力，該公司的績效管理體系取得了一定的成效，已經(jīng)建立了相對較為完善的基層業(yè)務(wù)單位績效管理體系。但是，對公司下屬十幾個(gè)職能部門（包括辦公室、人事部、綜合計(jì)劃處、信息中心等）的績效考核仍存在一定問題，各部門的考核成績基本無差異，“大鍋飯”現(xiàn)象嚴(yán)重，也有部分員工抱怨考核不公平。

究竟現(xiàn)行的績效管理體系出了哪些問題，又該如何對職能部門進(jìn)行公平、公正的考核成了該公司管理者和人力資源管理部門的難題，為了解決這一難題，特邀人力資源專家—華恒智信顧問專家團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐企業(yè)，幫助企業(yè)解決績效管理體系的問題，有效提升企業(yè)組織績效。

【現(xiàn)狀問題】

公司領(lǐng)導(dǎo)層對績效管理體系的搭建非常重視，且為了保障績效考核的公平性，該公司成立了考核小組，考核小組成員主要由各部門員工兼職。該公司現(xiàn)行的績效考核指標(biāo)體系是由各部門基于自身工作職責(zé)進(jìn)行梳理的，其考核標(biāo)準(zhǔn)不明確，更多的是定性描述，其中，對于下屬十幾個(gè)職能部門的績效考核主要以考核人員打分為主。

近年來，在領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，該公司的績效考核開展的如火如荼，但是，公司領(lǐng)導(dǎo)發(fā)現(xiàn)雖然十幾個(gè)部門的工作量、工作質(zhì)量有明顯差異，但各部門的績效考核得分卻一直以來相差無幾。這也難怪，由于是國有企業(yè)，考核者與被考核者常年在一起工作，礙于面子或人際關(guān)系，當(dāng)然不會(huì)輕易給被考核者扣分。面對每次提交上來的幾乎沒有任何差異的績效考核成績單，公司領(lǐng)導(dǎo)大為惱火，于是明確要求嚴(yán)格執(zhí)行績效考核標(biāo)準(zhǔn)，各部門的考核成績必須有所差異，結(jié)果“上有政策，下有對策”，各職能部門的考核出現(xiàn)“輪流坐莊”的現(xiàn)象，即考核小組與被考核部門商定每個(gè)考核期內(nèi)各部門考核得分的排名情況，各部門輪流得分最高或最低。幾個(gè)月過去了，各職能部門正暗自得意的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)又發(fā)現(xiàn)了績效考核得分的“馬腳”。在領(lǐng)導(dǎo)的再次嚴(yán)格要求下，考核小組不得不嚴(yán)格按照績效考核指標(biāo)對各部門進(jìn)行打分，其結(jié)果反而更差強(qiáng)人意，工作任務(wù)繁重、經(jīng)常加班的部門，往往是扣分最多的部門，而工作清閑的部門，反而得分最高，真可謂“洗的碗越 多、打的碗越多”，引起員工的強(qiáng)烈不滿。

【華恒智信分析解讀】

績效管理幾乎被奉為當(dāng)代企業(yè)管理的“圣杯”，其作用在于調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，提高組織績效，促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。然而，職能部門的績效考核一直績效管理體系搭建過程中的難題。由于工作繁瑣、無定形，職能部門績效考核的形式化往往較為嚴(yán)重。

通過對各層級管理者及員工的深入訪談，以及對該公司管理現(xiàn)狀的仔細(xì)調(diào)研，華恒智信顧問專家團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)該公司職能部門的績效考核問題主要集中在以下幾個(gè)方面：

司現(xiàn)行考核指標(biāo)是由各部門自行制定，再由考核部門審核確認(rèn)的。績效考核指標(biāo) 的制定過程中，雖然一再強(qiáng)調(diào)要根據(jù)工作職責(zé)和流程制定關(guān)鍵指標(biāo)，但是各部門

自行制定的考核指標(biāo)大部分仍是“不容易被扣分”的指標(biāo)，嚴(yán)重偏離部門職責(zé)的

重點(diǎn)，其選取的考核指標(biāo)無法有效體現(xiàn)該部門的核心工作職責(zé)，更無法促進(jìn)工作

績效的提升。

（1）績效考核指標(biāo)的制定不合理，無法有效體現(xiàn)部門核心工作職責(zé)。該公

（2）考核指標(biāo)難以量化，考核標(biāo)準(zhǔn)模糊，無法給績效考核提供依據(jù)。考核

指標(biāo)量化是保證績效考核公平、公正的手段之一，但是由于職能部門的工作大多

是事務(wù)性工作，工作頻次、工作用時(shí)無法明確，考核指標(biāo)的量化更是無從下手。

各部門在制定考核標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，為了避免被扣分，所指定的考核標(biāo)準(zhǔn)都是“不容易出

錯(cuò)”的標(biāo)準(zhǔn)，且多為定性描述，導(dǎo)致績效考核的執(zhí)行缺乏有力依據(jù)。此外，由于

考核小組成員是由各部門員工兼職，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“外行人考核內(nèi)行人”的現(xiàn)象，再加上人情因素，考核中推諉扯皮的現(xiàn)象也較為嚴(yán)重，績效考核的公平、公正難

以得到保障。

（3）考核體系不完善，無法體現(xiàn)各部門之間工作量的差異。由于各部門工

作職能的定位有所不同，再加上一些部門工作分工的歷史原因，該公司下屬十幾

個(gè)職能部門的工作量存在明顯差異。但是，現(xiàn)行績效考核采取扣分制，即達(dá)不到

工作要求或是工作中出現(xiàn)差錯(cuò)就扣除相應(yīng)的分值，這就造成工作越繁重的部門工

作失誤越多，扣的分值也越多，而工作清閑的部門，則輕輕松松拿高分。

（4）績效考核數(shù)據(jù)難以記錄和稽查，無法有力支撐績效考核的公平、公正。實(shí)際考核過程中，考核人員需根據(jù)績效數(shù)據(jù)對各部門進(jìn)行考核，但是由于職能部門的工作往往未以數(shù)據(jù)形式進(jìn)行記錄、確認(rèn)，導(dǎo)致考核實(shí)施過程中缺乏依據(jù)，只能依靠各部門自行提供的數(shù)據(jù)為主，難以避免數(shù)據(jù)造假、作弊的問題。另一方面，也給績效考核的實(shí)施提供了講人情、推諉扯皮的契機(jī)。

【華恒智信解決方案】

結(jié)合國有企業(yè)性質(zhì)和職能部門的工作特點(diǎn)，針對該公司職能部門的考核難題，華恒智信顧問專家團(tuán)隊(duì)提出以下解決方案：

1、從工作職責(zé)出發(fā)，設(shè)計(jì)量化考核指標(biāo)。首先根據(jù)實(shí)際情況確定各職能部

門的核心工作職責(zé)，進(jìn)而基于各部門的核心工作職責(zé)從工作量、工作質(zhì)量、工作 效率三個(gè)維度設(shè)置績效考核指標(biāo)，并對考核指標(biāo)進(jìn)行量化。

（1）工作量維度。職能部門的工作雖然繁雜、無定形，但是很大一部分工

作是可以進(jìn)行量化的，例如撰寫文稿的工作，可用撰寫各類文稿的數(shù)量來衡量工

作量。有些工作不是單純的一個(gè)步驟就可以完成，則進(jìn)行流程化分析，從每個(gè)流

程步驟對整個(gè)工作進(jìn)行考核。例如組織培訓(xùn)，可用組織培訓(xùn)的次數(shù)、組織參加培

訓(xùn)的人次、培訓(xùn)中發(fā)放材料的數(shù)量等量化指標(biāo)對其進(jìn)行衡量。

（2）工作質(zhì)量維度。工作質(zhì)量維度的指標(biāo)設(shè)計(jì)可以分為兩大類：一是考慮

該項(xiàng)工作質(zhì)量不合格的話會(huì)繼續(xù)進(jìn)行什么工作，例如撰寫文稿，質(zhì)量不過關(guān)就需

要修改或者重寫，可以用重復(fù)撰寫文稿的次數(shù)來衡量工作質(zhì)量。二是直接考慮工

作結(jié)果的質(zhì)量來衡量該項(xiàng)工作的完成質(zhì)量。有的工作注重的信息準(zhǔn)確無誤，例如

財(cái)務(wù)處的現(xiàn)金結(jié)算，可以用出現(xiàn)現(xiàn)金結(jié)算中或者結(jié)算記錄中出現(xiàn)差錯(cuò)的次數(shù)來衡

量。

（3）工作效率維度。將考核中常用的“及時(shí)性”這一空泛的指標(biāo)轉(zhuǎn)化為延遲次數(shù)。對某項(xiàng)工作約定一個(gè)合理的期限，在該期限內(nèi)未完成，即認(rèn)為工作效率不達(dá)標(biāo)。

需要說明的是，大部分工作項(xiàng)均能夠從這三個(gè)維度進(jìn)行考核，但是對某一項(xiàng)

具體的工作職責(zé)，可能會(huì)有一個(gè)或兩個(gè)需要重點(diǎn)考核的維度。針對某一具體工作

項(xiàng)設(shè)置考核指標(biāo)時(shí)，需根據(jù)實(shí)際情況選擇最有考核價(jià)值的考核維度，避免發(fā)生考

核重點(diǎn)偏移的現(xiàn)象。

2、明確考核標(biāo)準(zhǔn)。對所確定的各項(xiàng)考核指標(biāo)，設(shè)定明確、可依據(jù)的考核標(biāo)

準(zhǔn)，約定具體的數(shù)量、完成時(shí)間要求及扣分標(biāo)準(zhǔn)，給績效考核提供依據(jù)。例如，對“組織安排培訓(xùn)”這個(gè)指標(biāo)的考核標(biāo)準(zhǔn)，明確要求相關(guān)負(fù)責(zé)部門每月 25 號前

組織一次安全培訓(xùn)，而不是以往的“按時(shí)組織培訓(xùn)”。設(shè)定可依據(jù)的考核標(biāo)準(zhǔn)，自然也就避免了考核過程中過多主觀因素的影響，也能杜絕一些“鉆空子、講人

情”的現(xiàn)象。

3、建立量化記錄體系。真實(shí)的績效數(shù)據(jù)是績效考核有效實(shí)施的前提保障。

設(shè)計(jì)工作日志和部門領(lǐng)導(dǎo)評價(jià)表格，以實(shí)現(xiàn)對每日每人的工作進(jìn)行量化痕跡化管理，為績效考核提供較為客觀的支持，在一定程度上減少主觀因素對考核實(shí)施的影響。工作日志中詳細(xì)記錄員工每日的工作任務(wù)、工作成果、實(shí)際花費(fèi)時(shí)間、跨部門等待時(shí)間、對工作提出的改進(jìn)建議等內(nèi)容。同時(shí)，部門領(lǐng)導(dǎo)對部門員工的日常工作進(jìn)行評價(jià)，對該日總體工作提出表揚(yáng)或?qū)Υ嬖诘膯栴}給予改進(jìn)意見，完成部門領(lǐng)導(dǎo)的評價(jià)表格。

為削弱部門領(lǐng)導(dǎo)對員工打分存在的主觀因素影響，華恒智信顧問專家團(tuán)隊(duì)建議增加部門領(lǐng)導(dǎo)對員工打分的頻次，并對領(lǐng)導(dǎo)對員工的評價(jià)打分進(jìn)行考核。此外，為便于后期的考核結(jié)果統(tǒng)計(jì)、分析，建議采用信息化的方式，并提供了相關(guān)實(shí)施意見。

【華恒智信總結(jié)】

績效考核作為企業(yè)人力資源開發(fā)與管理現(xiàn)代化、合理化的有力手段，不僅對企業(yè)各項(xiàng)工作起著檢查和控制的作用，而且對員工起著揭示當(dāng)前工作狀態(tài)和挖掘未來工作潛能的作用。通過對各具體工作項(xiàng)的完成質(zhì)量進(jìn)行合理評估，并將績效考核結(jié)果對接到加薪、升遷、培訓(xùn)等工作的開展，可有效引導(dǎo)員工工作行為，促使員工發(fā)揮主動(dòng)能動(dòng)性，積極推進(jìn)工作，進(jìn)而不斷提升組織績效。

職能部門的績效考核是人力資源管理的一大難題，在該案例中，華恒智信顧