第一篇：淺析房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在的問題專題

淺析房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)屬于國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)，在GDP中占有較大比重，同時也是國家宏觀調(diào)控的調(diào)節(jié)器，近幾年成為國家宏觀調(diào)控的主要對象。由于房地產(chǎn)屬于高風險、高收益行業(yè)，許多企業(yè)為了追逐資金效益最大化，不斷涌入該行業(yè)。當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金實力和經(jīng)營管理能力等方面存在著良莠不齊的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為整個社會關(guān)注的焦點。就房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在的問題，哈爾濱城區(qū)風險管理中心風險經(jīng)理袁紅岸結(jié)合自身工作體會進行了思考和分析并提出幾點建議，僅供參考。

一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“先天不足”

由于房地產(chǎn)開發(fā)屬于高風險、高收益的資金密集型行業(yè)，許多開發(fā)商為了追逐收益最大化，盲目擴大開發(fā)項目，“滾動開發(fā)”現(xiàn)象較為普遍，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金“捉襟見肘”。就目前情況看，多數(shù)開發(fā)項目的自有資金不足，資金缺口有近30%左右是依靠預售商品房來實現(xiàn)的。因此，一旦市場出現(xiàn)低迷情況，房產(chǎn)銷售停滯，開發(fā)項目資金缺口顯現(xiàn)，即將出現(xiàn)“半截子”工程，銀行貸款的歸還難以保障，而且多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物是在建工程抵押，即使依靠第二還款來源，也難以立即回收。

(二)會計師事務所的誠信度有待甄別

一些貸款企業(yè)為了達到銀行貸款準入條件和標準，串通會計師事務所采取人為調(diào)整財務報表，虛假反映經(jīng)營和財務狀況。一個企業(yè)存在兩套報表，報給銀行和稅務局的財務報表大相徑庭，在當前已是公開的秘密。一旦借款人惡意套取銀行信貸資金，會計師事務所根本無力承擔銀行損失。

（三）高估抵押物價值

在評估抵押物價值時，資產(chǎn)評估事務所為了獲取收益，極力滿足抵押物資產(chǎn)所有人的需求，貸款抵押物價值需要達到多少就估價多少，導致評估價值與資產(chǎn)實際價值差距巨大。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物大多數(shù)為土地和在建工程抵押，開發(fā)商在取得土地時的成本并不高，有的在一年內(nèi)充當?shù)盅何飼r，資產(chǎn)評估事務所出具的評估報告的增值幅度較高，少則一倍，多則十幾倍。這樣，一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，銀行即使執(zhí)行抵押物，也不能全額回收貸款本息。

（四）貸款發(fā)放條件有缺陷

個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為滿足貸款對項目行政審批要件的要求，在“四證”不齊的情況下，向銀行提供虛假許可證辦理貸款，待貸款發(fā)放后，才陸續(xù)補辦真實證件。

（五）開發(fā)商違規(guī)建設(shè)

少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目違規(guī)、超規(guī)劃建設(shè)，引發(fā)巨額行政處罰、項目費用支出增加、開盤日期推后、企業(yè)財務狀況惡化等問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險。部分項目違規(guī)、超規(guī)劃問題，導致銀行無法辦理按揭貸款抵押登記手續(xù)，增加了按揭貸款風險。

二、銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面存在的問題

（一）貸款“三查”制度執(zhí)行不嚴、不實現(xiàn)象依然存在貸前調(diào)查不細、信用等級評定虛高，為了達到貸款準入條件，脫離實際情況高估企業(yè)的定性分析，影響了對貸款客戶償債能力的判斷，進而造成信貸資產(chǎn)風險加大；貸中審核不嚴，貸后管理粗放，重貸輕管，貸后檢查不及時，資金監(jiān)控不到位等現(xiàn)象依然存在。

（二）銀行債權(quán)保障度低下

相對開發(fā)商而言，銀行并不是第一債權(quán)人，購房人和建筑商的受償都優(yōu)于貸款銀行。因此，銀行貸款雖然辦理了土地和房產(chǎn)抵押，但債權(quán)也不能全額保障，況且有部分貸款的在建工程并沒有辦理抵押登記手續(xù)，銀行貸款潛在風險較大。

（三）封閉管理方面有待加強

雖然所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款賬戶都簽訂了封閉管理協(xié)議，但是，許多不應在封閉賬戶出現(xiàn)的收付資金卻頻繁發(fā)生，個別經(jīng)辦機構(gòu)將借款人的基本賬戶設(shè)定為封閉管理賬戶，導致難以實施資金監(jiān)控。許多開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上銀行收付資金，銀行更加難以掌控。有的開發(fā)商為了躲避銀行資金監(jiān)管，通過幾手資金支付將資金轉(zhuǎn)移到其他銀行，而開發(fā)商現(xiàn)金銷售商品房的資金，更容易擺脫銀行的監(jiān)控視線。

（四）受托支付引發(fā)借款人制造虛假交易

按照銀監(jiān)會“三個辦法、一個指引”的要求，貸款必須采

用受托支付方式。在實際工作中，開發(fā)商為了保證信貸資金及時到位使用，不得不采取虛假交易擠占信貸規(guī)模，因為，在開發(fā)商真正需要資金時，銀行受信貸規(guī)模限制，不能保證按時放款。同時，經(jīng)辦行為了搶占信貸規(guī)模、實現(xiàn)中間業(yè)務收入、增加派生存款，也不得不采取提前發(fā)放貸款，致使資金轉(zhuǎn)移現(xiàn)象頻繁發(fā)生，信貸資金監(jiān)控難度加大。

（五）在建工程抵押不能落實

房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放時，一般以土地使用權(quán)抵押。隨著工程的進展，在開發(fā)項目具備辦理在建工程抵押條件時，應及時轉(zhuǎn)為在建工程抵押。但由于受當?shù)禺a(chǎn)權(quán)部門有關(guān)規(guī)定限制或者開發(fā)商意愿問題，導致不能及時辦理在建工程抵押，致使部分房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)達到現(xiàn)房，仍然沒有辦理在建工程抵押，銀行信貸資產(chǎn)風險加大。如果借款人惡意不辦在建工程抵押，為了獲取更多的資金而將在建工程抵押給其他金融機構(gòu)或私營貸款公司，銀行的土地抵押物處置難度和信貸資產(chǎn)損失風險也將繼續(xù)擴大。

（六）抵押物重復抵押引發(fā)銀行債權(quán)滅失

由于抵押物大都出具了抵押可售意見，如果抵押物已經(jīng)出售，根據(jù)法律規(guī)定，購房人屬于善意第三人，銀行的抵押權(quán)利無法對抗購買人，該部分房產(chǎn)已無法對銀行債權(quán)起到擔保作用。

（七）房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理制度有待完善

目前，我行房地產(chǎn)貸款封閉管理協(xié)議中約定的按銷售比例還款，銷售分為銷售額和銷售面積兩種方式。在實際工作

中，按照銷售面積還款的方式有待商榷。比如，開發(fā)商預售房產(chǎn)達到100%，但是，購房人只是支付了房款的30%首付款，那么，按照封閉管理協(xié)議，要全額歸還貸款，而此時的工程進度只達到70%，開發(fā)商此時沒有資金全額還款。因此，開發(fā)商往往只能弄虛作假，隱瞞銷售情況逃避銀行監(jiān)管。所以，采用按照銷售額比例（銷售額/項目評估預計銷售收入）還款方式更為合理。

（八）研判區(qū)域房地產(chǎn)市場走勢至關(guān)重要

近期，受國家調(diào)控政策和宏觀經(jīng)濟形勢影響，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價跌量縮的局面，黑龍江省也不例外。因此，在評估房地產(chǎn)項目時，能否準確判斷房地產(chǎn)市場走勢至關(guān)重要。在近期的房地產(chǎn)項目評估中，對市場價格和銷售前景的判斷存在盲目樂觀傾向，高估房產(chǎn)價格和銷售預期，依然將開發(fā)項目的30%資金缺口依靠預售來填補，如果不能實現(xiàn)銷售計劃，則易于出現(xiàn)“半截子”工程，從而造成銀行信貸資金無法收回。

僅從目前哈爾濱地區(qū)市場情況看，受國家政策和宏觀經(jīng)濟形勢影響，投資性需求和投機性需求受到制約，剛性需求也處于觀望態(tài)勢。如：哈爾濱利民開發(fā)區(qū)和松北區(qū)的房地產(chǎn)銷售十分清淡。其主要原因是，該地區(qū)的人口稀少，缺少剛性需求；銀行信貸緊縮，融資難度加大，使得需求方資金緊缺，無力購房；房產(chǎn)價格虛高，投資收益降低，投資性和投機性需求處于觀望狀態(tài)。特別是近期國家準備擴大房產(chǎn)稅試點城市范圍，加大了投資成本，也是購房交易低下的另一原

因，哈爾濱利民開發(fā)區(qū)即屬于此類。

三、幾點建議

（一）建議客戶經(jīng)理認真進行貸前調(diào)查，仔細甄別客戶準入條件的真實性；

（二）建議有權(quán)部門研究并明確項目自有資金的測算標準；

（三）建議與弄虛作假的客戶、會計師事務所和資產(chǎn)評估事務所解除合作關(guān)系，同時，客戶經(jīng)理和項目評估人員應仔細甄別事務所出具的報告，自主判斷報告的真實性。

（四）建議認真落實審批條件，嚴格執(zhí)行審批條件，否則不予放款；

（五）建議進一步加強貸后管理，杜絕流于形式，嚴格執(zhí)行并完善封閉管理協(xié)議；

（六）建議重點防范開發(fā)商在項目具備辦理在建工程抵押條件時不辦理抵押登記手續(xù)的風險，應嚴格執(zhí)行按工程進度發(fā)放貸款，以掌控在建工程并將其及時辦理抵押手續(xù)；

（七）建議抵押物登記可以采取分戶、分單元、分樓不可售抵押的方式，盡可能不采取樓盤整體抵押，以避免遇我行抵押權(quán)利對抗善意購房人而將房產(chǎn)抵押作為擔保的情況；

（八）建議對于缺少剛性需求，屬于投資性和投機性需求并處于觀望狀態(tài)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，審慎進入或退出。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及對策

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)在企業(yè)項目管理中存在的問題及對策

一、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的主要問題

1、項目方案確定階段存在的問題項目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市場調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。

另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理存在的問題及對策吳小琴西安天地源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司710015摘要文章從房地產(chǎn)開發(fā)中項目管理的角度，分析了目前我國房地產(chǎn)開發(fā)中存在的主要問題，并提出相應的對策。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)；項目管理；問題；對策往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。

2、施工圖設(shè)計管理方面現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙設(shè)計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認為，方案、功能確定后交設(shè)計單位設(shè)計，具體事情那是設(shè)計院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設(shè)計圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設(shè)計委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計院設(shè)計圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計院設(shè)計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

3、合同管理方面目前仍有相當一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：一是不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費用約增加10%。二是簽約雙方都不認真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。三是合同產(chǎn)生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理應采取的對策

以上種種建設(shè)中的弊端強烈呼喚現(xiàn)代化的項目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項目管理知識，并將其創(chuàng)造性地應用到開發(fā)建設(shè)中，誰就能適應市場的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中如何做好項目管理對策往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。

新形勢下我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策

摘要隨著我國經(jīng)濟建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)取得了顯著成就，但還未形成一套成熟的宏觀調(diào)控模式，在操作中也面臨許多問題，使調(diào)控效果見效甚微，影響了房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長。本文通過分析宏觀調(diào)控的概念及我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的發(fā)展特點，針對當前面臨的問題提出對策。關(guān)鍵詞宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場政策經(jīng)濟學政府

一、宏觀調(diào)控的概念現(xiàn)代西方經(jīng)濟學按照分析的方法將其劃分為微觀經(jīng)濟學、宏觀經(jīng)濟學和國際經(jīng)濟學。其中宏觀經(jīng)濟學以整個國民經(jīng)濟為考察范圍，它分析的是整個經(jīng)濟社會中有關(guān)經(jīng)濟總量及其變化，因而它也稱為總量分析或總體分析。宏觀經(jīng)濟學研究的問題是一個國家整體經(jīng)濟的運作情況以及政府如何運用經(jīng)濟政策來影響國家整體經(jīng)濟的運作。針對宏觀調(diào)控的概念，我們可以概括為以下四點：第一，宏觀調(diào)控是國家干預的行為；第二，宏觀調(diào)控行為的手段和方式主要有經(jīng)濟、法律的和行政的三個方面；第三，宏觀調(diào)控是對國民經(jīng)濟運行總體進行的調(diào)節(jié)和控制，其作用的對象是市場整體，一般不涉及對市場主體微觀經(jīng)濟行為的直接規(guī)制；第四，國家宏觀調(diào)控的目標是實現(xiàn)社會總供給和社會總需求之間的動態(tài)平衡，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，保證國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的發(fā)展特點自上世紀90年代以來，中國房地產(chǎn)有過三次引人矚目的宏觀調(diào)控。第一次宏觀調(diào)控始于1993年，主要是針對海南、北海等地房地產(chǎn)投資過熱的問題，目的是整頓房地產(chǎn)市場秩序，在強有力的政府干預下，應該說第一次宏觀調(diào)控成效顯著。1997年東南亞金融危機之后，中國出現(xiàn)了嚴重的失業(yè)問題和內(nèi)需不足，因此從1998年開始，中央實施了以擴大內(nèi)需為主基調(diào)的擴張性宏觀調(diào)控政策，將房地產(chǎn)作為新的經(jīng)濟增長點和新的消費熱點，并配套實施了貨幣化分房政策。通過第二次調(diào)控，中國房地產(chǎn)得到迅速發(fā)展，在世紀之交，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需兩旺的局面，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)保持較大規(guī)模，銷售量迅速上升，居民住房得到有效改善，對國民經(jīng)濟的貢獻顯著提高，并逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

三、我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策面臨的問題與對策1．調(diào)控政策本身存在不足通過以上對我國政府出臺的一系列宏觀調(diào)控政策的梳理，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標多元化，且各目標之間存在沖突，難以兼顧。房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標，一是控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，二是控制房價漲幅，這兩大目標及其實施手段之間是不兼容的。在調(diào)控手段的運用上，存在不足。一方面，調(diào)控手段較為單一，缺乏系統(tǒng)性和互補性手段的綜合運用。例如2005年的宏觀調(diào)控，可以明顯看出居于主導地位的是行政手段，無論是七部委的《意見》還是“新老國八條”都是中央政府向地方政府和社會公眾轉(zhuǎn)達的行政管理指令。另一方面，調(diào)控手段缺乏彈性與細分。如在通過提高房屋貸款利率抑制投機時，沒有對不同收入的購房群體加以區(qū)分，投機商可以通過提高炒賣價轉(zhuǎn)嫁融資成本，而普通消費者卻因為貸款利率的上升壓力倍增。但應當指出的是，2006年以來，中央政府在宏觀調(diào)控手段的綜合運用方面已經(jīng)有所改觀，各政策的綜合協(xié)調(diào)配合使用收到了一定成效。

2．調(diào)控政策執(zhí)行不力、落實不到位的問題房地產(chǎn)宏觀調(diào)控涉及中央地方兩級政府和多個部門，調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟政策眾多。各政策出自不同的政府部門，其著眼點、側(cè)重點和考慮問題的角度必然有差異，政策之間的協(xié)調(diào)和配合必然決定和影響執(zhí)行結(jié)果，權(quán)力和利益之爭抵消了部分調(diào)控應有成果。例如，央行曾建議取消預售制，建設(shè)部隨后表示預售制在近期不會取消；各級地方政府為了提高GDP、保障土地出讓收入甚至是權(quán)力尋租，千方百計用核定征收的辦法減免土地增值稅等稅收。房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域性市場，房地產(chǎn)調(diào)控要想取得預期效果，就必須得到地方政府的積極響應和得力執(zhí)行。實行土地“招拍掛”之后，土地有償轉(zhuǎn)讓收入名副其實地成為了各級地方政府的“第二財政”，土地出讓的數(shù)量和價格的上升帶來土地出讓金收益，同時物業(yè)轉(zhuǎn)讓的數(shù)量、頻率和價格將帶動財稅收入的增加。為實現(xiàn)土地效益最大化，必須依靠高房價的拉動，因此地方政府主觀上不希望房價下跌。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強，對GDP貢獻大，地方官員為追求政績不希望房價下跌。在地方政府的決策過程當中，既可以不對下一屆政府的債務負責任，也可以不對下一屆政府的財政收入負責任，不計后果的低價征地、高價出讓，已成為不少地方創(chuàng)造政績、增加財政收入的捷徑。

第三篇：淺談房地產(chǎn)開發(fā)貸款應注意的問題

淺談房地產(chǎn)開發(fā)貸款應注意的問

作者：馮省文

前言

據(jù)中國人民銀行發(fā)布的2004年深圳市金融運行報告指出，2004年，國家宏觀調(diào)控各項措施在深圳市收到了較好的成效，全市國民經(jīng)濟保持了持續(xù)健康發(fā)展的態(tài)勢，增長速度較上年放緩。全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值3422.8億元，較上年增長17.3%，增速比上年下降1.9個百分點；全年完成全社會固定資產(chǎn)投資額1090.1億元，比上年增長14.9％，增長幅度同比下降5.2個百分點。其中，基本建設(shè)投資459.0億元，增長27.5％；房地產(chǎn)開發(fā)投資432.0億元，增長4.7％，是1990年以來增幅最低的一年?；窘ㄔO(shè)投資比重超越房地產(chǎn)開發(fā)投資，由上年的37.9％提高到今年的42.1％，提高了4.2個百分點，而房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比重則由上年的43.3％下降到今年的39.6％，減少了3.7個百分點。從房地產(chǎn)金融貸款看，2004年，深圳市國內(nèi)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額1652.5億元，增長率為18.2％，增幅較上年回落13.4個百分點。但個人住房貸款仍然保持了較大幅度增長，年末余額為1171.7億元，占房地產(chǎn)貸款余額的70.9％，比上年末增長4.2個百分點。由以上數(shù)據(jù)分析，雖然房地產(chǎn)貸款增速放緩，但在房地產(chǎn)市場資金鏈中，銀行貸款基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程。隨著貸款余額的不斷增長，面臨的風險也越來越大，因此銀行方面要注意控制房貸風險。抑制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險

首先，銀行要切實提高風險預警能力。積極的風險規(guī)避應該重在事前的預防而不是事后的補救。但從現(xiàn)狀來看，卻適得其反，目前，在決定對房地產(chǎn)項目是否放貸時，主要評估對象是借款人提供的抵押資產(chǎn)或擔保資產(chǎn)，而不是項目本身是否可行，結(jié)果往往導致不良貸款的產(chǎn)生，使銀行成為所謂的“資產(chǎn)供應商”，要靠拍賣抵押資產(chǎn)來實現(xiàn)債權(quán)，這也是銀行不良貸款產(chǎn)生的主要根源。銀行應該將重心放在，對項目的效益和還貸能力評估方面，再輔之以抵押資產(chǎn)和擔保資產(chǎn)的評估，從而有效規(guī)避經(jīng)營風險；

其次，銀行要建立一套有效的，全面評估借款企業(yè)的風險監(jiān)控體系。一方面，加強對借款企業(yè)的開發(fā)實力、經(jīng)營管理、資產(chǎn)安排、市場風險、政策風險等的嚴密監(jiān)控，如位于深南大道車公廟附近的政協(xié)聯(lián)誼大廈，銀行發(fā)放2億多元的封閉貸款，要求?？顚Ｓ茫O(jiān)管不嚴，被挪作他用，導致建設(shè)資金不能按期到位，既影響工程進度，又影響信貸資金回籠，加大了風險；另一方面，加強對抵押物或擔保人經(jīng)營狀況和擔保能力的監(jiān)控。

經(jīng)濟建設(shè)中，最大的失誤就是決策的失誤，它可能使項目建設(shè)“不合時宜”，或者“先天不足”，不能發(fā)揮預期的效益；它造成的損失往往是巨大的、是難以挽回的。國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計司出版的《統(tǒng)計年鑒》指出，我國1958-2001年基建項目建成投產(chǎn)率為51.43%，失誤率高達48.57%(其中1958-1980年為53.97%，1981-1995年為47.14%，1996-1999年為43.72%，2000-2001年為43.21%)。1996-2001年各行業(yè)基建項目失誤率,最高的是采掘業(yè)(56.84%)，最低是農(nóng)林牧漁業(yè)(35.08%)，房地產(chǎn)業(yè)達到52.29%。損失巨大，浪費驚人。房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估應注意的問題

對銀行而言，房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估，是對列入備選房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款進行全面系統(tǒng)的分析、評價，并提出決策意見或建議的過程。房地產(chǎn)項目，按照未來獲取收益的方式不同，可分為出售型（如住宅）、出租型（如大型商場）、混合型（如綜合樓）三種。相應的項目評估方法亦不同，難易程度有所差異，應根據(jù)項目的具體情況，選用適宜的評價方法。本文重點討論出售型房地產(chǎn)項目評估應注意的問題。

一般而言，出售型房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估，需要解決的主要問題有四個：（1）項目建設(shè)是否合法、合規(guī)？是否具備建設(shè)條件？如江蘇常州鐵本項目，化整為零，違法用地6000畝，總投資106億，銀行授信43億，已貸出25億，停建。是典型的違法、違規(guī)項目；（2）項目產(chǎn)品市場預測及其市場定位是否合理？營銷方案是否可行？如位于嘉賓路的爵士大廈，96年按寫字樓建設(shè)，后因市場問題，在完成大部分工程的基礎(chǔ)上，改建成酒店式公寓，導致使用功能有缺陷，推向市場后，營銷效果很差；（3）債務人資信評估；（4）項目經(jīng)營效益如何？如一般都認為鬧市區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)一定有盈利，但位于蔡屋圍、書城南面的“都市名苑”，高層—33層綜合樓，1—3層設(shè)計用途為商場，建筑面積約5萬平方米，1998年開始預售時就在找買家，直到現(xiàn)在仍然空置，積壓大量資金，產(chǎn)生不了效益。

2．1考察項目的合法性及其建設(shè)條件

銀行貸款支持的項目必須合法，同時也符合行業(yè)規(guī)程的規(guī)定，這是最基本的前提條件。界定項目的合法性及合規(guī)性，需要投資者提供相應的證明資料（有關(guān)資料清單見表一），并對這些資料進行認真的審核，查勘項目選址區(qū)域環(huán)境及各項配套設(shè)施條件。界定項目合法性及建設(shè)條件，特別應該注意下述幾個方面：

1、借款人營業(yè)執(zhí)照及開發(fā)資質(zhì)證書、信用等級證明、及經(jīng)營業(yè)績；

2、《房地產(chǎn)證》，或土地使用權(quán)出讓合同及其繳款憑證（權(quán)屬人、土地性質(zhì)是否與開發(fā)項目相符）；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》是否齊備；

3、項目建設(shè)資金是否充足，籌資計劃能否落實；

4、項目建設(shè)條件是否具備；

5、擔保的合法性及能力分析。

2．2市場調(diào)查與分析

房地產(chǎn)市場是區(qū)域性很強的市場，同類型的房地產(chǎn)在不同的區(qū)域，價值差別可能很大。所以，首先，就要界定項目所在區(qū)域，調(diào)查區(qū)域的規(guī)劃定位、經(jīng)濟地理環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展狀況以及人們的收入水平、消費觀念、消費能力；其次，調(diào)查分析區(qū)域內(nèi)多個臨近的已建成、在建、擬建的類似樓盤的規(guī)模、檔次、消費群體、銷售價格、銷售進度、空置率等指標，分析競爭對手的實力和主要賣點，判斷市場供求量的變化趨勢；最后，考察項目的產(chǎn)品定位（以什么產(chǎn)品來滿足消費者的需求）、客戶定位（確定目標消費群體和他們的特征）、形象定位（突出項目的個性化特征，便于廣告表達，讓消費者對項目產(chǎn)生認同感而發(fā)生購買行為）是否合理，對項目進行SWTO（即優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析，判斷項目能否實現(xiàn)預期的銷售價格、銷售進度和銷售量。

如位于羅湖翠竹路的“新港鴻花園”，臨近“百仕達二期”，因為設(shè)計產(chǎn)品不合理——港式設(shè)計一梯八戶，市場不認可，均價由2001年的7000元/平方米，一路降到現(xiàn)在的6000元/平方米，方有少量客戶應價，比“百仕達二期”的8000元/平方米，有極大差別，這是產(chǎn)品定位不合理的例子；又如蓮塘，羅沙路邊“翠峰閣”，1998年開盤，小高層—18層，大戶型為180平方米/套，定位不合理，均價由1998年的7500元/平方米，一直降到2003年的5000元/平方米，尚無法銷完，因為有錢人嫌路邊吵，不要；錢不多的人又嫌房太大，沒必要，這就是客戶定位不準確的例子。

2．3借款人評價

項目建設(shè)融資有兩種基本方式：新設(shè)項目法人融資與既有項目法人融資。新設(shè)項目法人融資又稱項目融資，其特點是由項目的發(fā)起人及其他投資人出資，建立新的獨立承擔民事責任的法人，再以新法人承擔項目的投融資及運營。以項目投資所形成的資產(chǎn)、未來的收益或權(quán)益作為融資信用的基礎(chǔ)，取得債務融資。這種方式下，較易切斷項目對投資人的風險，實現(xiàn)所謂“無追索權(quán)”或“有限追索權(quán)”借款融資，相應增大了銀行的貸款風險。

既有項目法人融資又稱公司融資，其特點是不組建新的項目法人，由已經(jīng)存在的公司（既有法人）本身的資信進行融資后，用于新建項目的投資與經(jīng)營，項目未來的現(xiàn)金流是公司現(xiàn)金流的一部分，項目的財產(chǎn)也是公司財產(chǎn)的一部分。這種方式下，借款和其他債務資金雖然實際用于項目上，但是承擔償還責任的是公司，較難實現(xiàn)所謂“無追索權(quán)”或“有限追索權(quán)”借款融資，可以降低銀行的貸款風險。

項目融資借款人評價，主要是對項目法人或主要發(fā)起人的資信進行評價，重點在于考察項目本身的盈利能力和償債能力。公司融資借款人評價，則需要對項目所依托的公司進行全面的評價。筆者認為，公司融資借款人評價應關(guān)注下述幾點：一是借款人基本情況評價，主要說明借款人名稱、地址、所有制類型、經(jīng)營范圍、注冊資本、實收資本、資質(zhì)、規(guī)模、組織結(jié)構(gòu)、歷史沿革等；二是借款人素質(zhì)評價，主要是對領(lǐng)導人的業(yè)務素質(zhì)、領(lǐng)導能力、創(chuàng)新精神、道德品質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績及公司人員結(jié)構(gòu)進行評價；三是借款人近三年來的盈利能力、償債能力和信用狀況評價；四是借款人發(fā)展前景評價，主要是對借款人的業(yè)務發(fā)展方向、發(fā)展?jié)摿烷L遠規(guī)劃進行評價。

2．4考察項目財務可行性

考察項目的財務可行性，可從投資成本、資金流及財務評價指標三方面入手。為反映項目的財務運行情況，應編制《現(xiàn)金流量表》、《資金來源與運用表》、《借款償還估算表》、《損益表》等財務報表。

（一）項目成本費用

投資估算不能出現(xiàn)漏項，力爭準確反映客觀實際，量力而行，避免“后患無窮”，杜絕“釣魚工程”。房地產(chǎn)項目建設(shè)的投資費用包括下述11項：

1、土地費用：取得項目建設(shè)用土地所花費的支出；

2、前期工程費：主要包括項目前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計、水文、地質(zhì)勘測以及“三通一平”等費用，一般按實際工程估算；

3、建安工程費：在可行性研究階段，一般采用擴大指標估算。方法有單位指標估算法、概算指標估算法、概預算定額法等。也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算；

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程（如上、下水、供電、供氣、道路、路燈等設(shè)施），以及與市政設(shè)施干線、干管、干道和接口費用，一般按實際工程量估算；

5、公共配套設(shè)施建設(shè)費：指小區(qū)內(nèi)各種非營利性公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用。主要包括：居委會、派出所、托兒所、停車場、公共廁所等的建設(shè)費用。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算；

6、其他費用：主要包括臨時用地費、臨時建筑費、質(zhì)監(jiān)費、監(jiān)理費、工程保險費、造價咨詢費、總承包管理費等；

7、銷售費：銷售人員工資、福利、勞保、廣告、代銷手續(xù)費、銷售服務費等；

8、管理費：包括管理人員工資、福利、差旅、工會經(jīng)費、勞保、房產(chǎn)稅、攤銷費、招待費、盤虧等；

9、財務費：為籌集資金而產(chǎn)生的各項費用；

10、各種稅費：包括土地使用稅、市政支管線分攤費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、用電權(quán)費、供電貼費；

11、不可預見費：包括漲價準備金、預備費等。一般取前幾項費用之和的4-5%。

（二）項目資金平衡分析

資金平衡分析目的，在于考察項目資金籌措方案是否可行？資金來源與運用安排是否連貫、合理？在建設(shè)經(jīng)營過程中是否存在資金缺口？資金鏈的風險點在哪里？進而制定切實可行的投資和經(jīng)營計劃，保證項目的順利建成和正常經(jīng)營。

項目資金來源主要包括資本金、借款、經(jīng)營收入、未出售房地產(chǎn)價值和流動資金，資金運用主要包括建設(shè)資金、經(jīng)營稅費、所得稅、償還借款本息等支出。資金來源與運用分析與項目實施進度密不可分。完成多少工程量，消耗多少費用，就要反映投入多少資金；有多少銷售收入，就要分攤相應的稅費。通過編制《資金來源與運用表》，可以比較直觀地，考察經(jīng)營期內(nèi)各期的資金來源與運用及其余缺情況。在項目經(jīng)營過程中，各期的累計盈余資金不允許出現(xiàn)負值，否則說明項目缺乏建設(shè)經(jīng)營資金，出現(xiàn)了資金缺口，必須采取適當措施（如短期借款）予以解決。如果資金鏈斷裂，工程將被迫停建或緩建，也可能形成爛尾樓，或者無法繼續(xù)經(jīng)營下去，造成資金沉淀，可能給投資者和銀行帶來損失風險。同時，還需要對項目進行現(xiàn)金流量分析。現(xiàn)金流量分析是項目投資（或貸款）決策分析的基礎(chǔ)和核心內(nèi)容。通過分析項目的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量，考察項目的資金流動情況和投資效益。

1、現(xiàn)金流入量分析計算：包括銷售（或經(jīng)濟）收入（含稅）、未出售房地產(chǎn)價值、回收流動資金；

2、現(xiàn)金流出量分析計算：包括固定資產(chǎn)投資（不含建設(shè)期利息）、流動資金、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、所得稅、償還借款本息等。

（三）項目財務評價指標的計算及運用

通過對現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、借款償還估算表、損益表等財務報表的分析計算，可求出下列五個常用的財務評價指標：

1、內(nèi)部收益率：項目在計算期內(nèi)凈現(xiàn)值累計為零的折現(xiàn)率。它表明了項目的動態(tài)盈利能力，是項目所能承受的最大折現(xiàn)率，和能容忍的最大市場利率。從現(xiàn)金流量表計算求得。項目內(nèi)部收益率大于等于行業(yè)基準收益率，或投資者最低可接受的收益率，表示項目可行；

2、財務凈現(xiàn)值；是按投資者最低可接受的收益率，或基準收益率，將項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和，從現(xiàn)金流量表計算求得。項目財務凈現(xiàn)值大于零表示項目可行；

3、投資回收期；是指項目凈收益抵償總投資所需要的時間，一般以年表示。從現(xiàn)金流量表計算求得；

4、借款償還期；是指在國家規(guī)定及項目具體財務條件下，用利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，償清全部借款本息所需要的時間。測算借款償還期應編制《借款償還估算表》；

5、投資利潤率。投資利潤率=利潤總額÷總投資×100%。注意區(qū)分總投資利潤率和年平均投資利潤率。

2．5不確定性分析

房地產(chǎn)項目建設(shè)的不確定因素包括；（1）建安工程費；（2）經(jīng)營收入；（3）融資成本；（4）銷售進度等。一般房地產(chǎn)項目主要針對建安工程費和經(jīng)營收入進行不確定性分析。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析：

1、盈虧平衡分析：盈虧平衡分析就是通過找出盈虧平衡點，來分析在一定的市場及產(chǎn)出能力條件下，項目成本與收益之間的平衡關(guān)系。根據(jù)商品房銷量、成本、銷售收入和銷售稅金等數(shù)據(jù)，分析計算其量、本、利之間的關(guān)系，確定項目的盈虧平衡點。平衡點可用銷售收入來表達；

平衡點的銷售收入=總投資÷（1-銷售稅費）

2、感性分析：因為評估所采用的數(shù)據(jù)，大都來自于估算或預測，不可能完全準確，因而，就使得投資或貸款決策具有潛在的誤差和風險。為搞清不確定因素對評估結(jié)果影響的大小，保證投資或貸款決策的準確性，有必要進行敏感性分析。敏感性分析是通過預計項目不確定因素發(fā)生變化，分析其對項目經(jīng)濟效益的影響。其實施步驟如下：

（1）找出最能反映投資效益的經(jīng)濟評價指標，如內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期、借款償還期和投資利潤等；

（2）選取對經(jīng)濟評價指標有重大影響，并在建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)有可能發(fā)生變化的因素，作為不確定因素。如建安工程費、經(jīng)營收入；

（3）設(shè)定不確定因素的變化范圍；

（4）根據(jù)不確定因素的變化情況，對項目經(jīng)濟評價指標重新進行分析計算，找出敏感性因素；

（5）提出相應的對策和措施；

3、概率分析：由于敏感性分析，只能指出項目建設(shè)的經(jīng)濟效益對不確定性因素的敏感程度，但不能表明不確定性因素發(fā)生變化的可能性大小，以及在這種因素變化對建設(shè)經(jīng)濟效益的影響程度。因此，根據(jù)項目的特點和實際需要，有條件的還應進行概率分析。通過分析，不確定性因素可能發(fā)生的變化情況及其概率，計算在不同概率條件下，項目建設(shè)的經(jīng)濟評價指標，說明項目可能面臨的風險大小。并確定臨界點發(fā)生的概率和期望收益。其實施步驟如下：

（1）找出各種可能發(fā)生變化的不確定因素（敏感性因素）；

（2）分別確定每種不確定因素出現(xiàn)變化的可能性（即概率）。各種不確定因素可能發(fā)生的概率之和必須等于1；

（3）分別求出各種概率情況下的凈現(xiàn)值、加權(quán)凈現(xiàn)值，然后求出凈現(xiàn)值的期望值；

（4）求出凈現(xiàn)值大于或等于零的累計概率；

（5）判斷項目可能面臨的風險大小。

第四篇：如何申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款

如何申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款

定義

----房地產(chǎn)開發(fā)類貸款（含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款）是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的本外幣貸款。

----房地產(chǎn)開發(fā)類貸款按貸款用途分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

對象

----經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及具有房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資格的企事業(yè)單位。

條件

在建設(shè)銀行開立基本結(jié)算帳戶或一般存款帳戶，經(jīng)營收支全部或部分在建行結(jié)算；生產(chǎn)經(jīng)營正常，經(jīng)營管理制度健全，財務狀況良好；

信譽良好，具有按期償還貸款本息的能力；

能提供足值有效的抵押、質(zhì)押或資信程度高的保證擔保；

開發(fā)建設(shè)項目經(jīng)可行性預測分析研究論證，能夠有效滿足當?shù)刈》块_發(fā)市場的需求，市場銷路較好；

開發(fā)建設(shè)項目已經(jīng)納入國家或地方住房建設(shè)開發(fā)計劃，其立項文件完整、真實、有效；已經(jīng)取得開發(fā)建設(shè)項目的土地使用權(quán)；

開發(fā)建設(shè)項目工程預算和施工計劃符合國家和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；

借款人計劃投入開發(fā)建設(shè)項目的自有資金不低于規(guī)定的比例。

在實行貸款證（卡）的地區(qū)，持有中國人民銀行頒發(fā)的、年審合格的《貸款證（卡）》。

申請開發(fā)類貸款所需提供的資料

----1.基本材料

法人營業(yè)執(zhí)照(副本及影印件)；

法人代碼證書(副本及影印件)；

法定代表人證明、簽字樣本(原件及影印件)；

貸款（卡）(原件及影印件)；

財政部門或會計(審計)事務所核準的前三個財務報表和審計報告。新建企業(yè)免提交；成立不足三年的企業(yè)，提交自成立以來的和近期報表；

稅務部門年檢合格的稅務登記證明；

利稅清算表；

公司合同（原件及影印件）；

公司章程（原件及影印件）；

企業(yè)董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本等。

若客戶為有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；

貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書（原件）

----2．貸款項目材料

開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告及批準文件（原件及影印件）；

有權(quán)部門批準的項目建設(shè)、實施和開發(fā)的文件和計劃（原件及影印件）。

----3.擔保材料

----按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。

----4.已經(jīng)作過客戶評價并在有效期內(nèi)的客戶，如無變更的，可不需提供客戶基本材料，只需提供貸款項目材料和擔保材料。

----5.授信客戶只需提供貸款項目材料、擔保材料和《貸款證（卡）》。

----6.要求客戶提供的材料在《中國建設(shè)銀行信貸業(yè)務申請材料清單》相關(guān)欄內(nèi)標示“ ü”。

期限

----房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年（含三年）。

利率和結(jié)息

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1、利率

----（1）人民幣貸款利率執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的貸款利率。

----（2）外匯貸款利率根據(jù)建設(shè)銀行總行的有關(guān)規(guī)定和經(jīng)辦行資金籌集成本及同業(yè)水平確定，可為固定利率，也可為浮動利率；

----（3）貸款期間的利率變動根據(jù)建設(shè)銀行總行的通知執(zhí)行；

----（4）如展期貸款期限加上原期限達到新的利率期限檔次的，從展期之日起按新的期限檔次利率計收；

----（5）逾期貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行；

----（6）擠占、挪用貸款按建設(shè)銀行總行規(guī)定的利率進行罰息；

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2、結(jié)息

----（1）人民幣貸款按一年365日計算日利息，外匯貸款按一年360日計算日利息；----（2）實行按季結(jié)息，結(jié)息日為每季度末月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日；執(zhí)行按月結(jié)息的，結(jié)息日為每月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日。

----（3）貸款應付未付利息按照原貸款利率計算利息。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款基本流程

開發(fā)貸款定義

房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。借款主體

經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準設(shè)立，在工商行政管理部門登記注冊并已取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款條件

1．必須經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準設(shè)立，在工商行政管理機關(guān)注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并通過年檢，取得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2．具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。3．開發(fā)項目與其資質(zhì)等級相符。

4．項目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實、有效，應取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開（施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。

5．項目的實際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿足當?shù)刈≌袌龅男枨螅辛己玫氖袌鲎馐矍熬啊?/p>

6．項目的工程預算、施工計劃符合國家和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要。7．貸款用途符合國家有關(guān)法規(guī)和政策。

8．項目資本金應達到項目預算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項目建設(shè)。貸款所需材料 一．基本材料

1．.法人營業(yè)執(zhí)照(原件及復印件)和建設(shè)管理部門核準的資質(zhì)證明； 2．法人代碼證書(原件及復印件)； 3．稅務登記證(原件及復印件)； 4．企業(yè)貸款卡；

5．財政部門或會計(審計)事務所核準的前三個財務報表和審計報告，成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來的審計報告和近期報表； 6．公司章程（原件及復印件）； 7．驗資報告（原件及復印件）； 8．法定代表人證明、簽字樣本；

9． 企業(yè)董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本；

10． 若客戶為有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；

11．貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書（原件）； 12．其他所需材料。二．貸款項目材料

1．國有土地出讓合同； 2．國有土地使用證； 3．中標通知書； 4．付清土地出讓金憑證；

5．建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 6．建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 7．建筑工程施工許可證；

8．建筑總承包合同；

9．項目總投資測算及建筑資金缺口證明； 10．項目可行性報告；

11．其他相關(guān)材料。三．擔保材料

按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。貸款利率

貸款利率按中國人民銀行利率浮動有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15%—30%。貸款程序 1．借款人申請借款時，應首先填寫《借款申請書》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。

2．銀行受理借款人申請后,應按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件，對工程項目的可行性和概預算情況進行評估，測定貸款的風險度。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔保方式意見。

3．銀行審查人員對調(diào)查人員提供的調(diào)查報告、評估報告及所依據(jù)的資料、文件進行審查核實，提出審查意見。在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行審批貸款。商品房開發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照銀行頒布的有關(guān)中長期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。4．貸款人同意貸款的，應當根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：

遞交申請——受理調(diào)查——項目評估——核查審批 辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請

（一）借款人資格

借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：

1、借款人是經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織。

2、有經(jīng)工商行政管理部門核準登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準設(shè)立的證明文件。

3、經(jīng)營管理制度健全，財務狀況良好。

4、信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。

5、有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。

6、有貸款人認可的有效擔保。

7、貸款項目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。

8、借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工證》。

9、貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報告。

10、貸款項目工程預算報告合理真實。

11、貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設(shè)。

12、企業(yè)信用等級和風險度符合貸款人的要求。

13、貸款人規(guī)定的其他條件。

（二）申請貸款資料

開發(fā)商應向銀行提交公司和貸款項目的相關(guān)資料。

1、單位資料

（1）經(jīng)年檢并核準登記的法人營業(yè)執(zhí)照復印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復印件、貸款證（卡）及復印件；（2）單位章程、成立批文；

（3）經(jīng)會計師事務所驗審的近三年年報及本期財務報表；

（4）工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件；（5）法人代碼證復印件、年檢報告；（6）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書；（7）借款申請報告；

（8）公司最高權(quán)力機構(gòu)或授權(quán)機構(gòu)同意申請貸款的決議；

（9）若屬第三者提供信用擔保方式的貸款，保證人亦須提交前5項資料并報貸款擔保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明；（10）公司主要領(lǐng)導人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。

2、項目資料

（1）項目立項批文、可行性研究報告及項目預算報告；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建筑工程規(guī)劃許可證；

（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；（5）地價款繳交憑證復印件；（6）施工許可證；（7）房地產(chǎn)預算許可證；

（8）合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準合作開發(fā)的批件。

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批

貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調(diào)查部門提供的資料進行核實，評價貸款風險，復測貸款風險度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。

（一）貸款審查的主要內(nèi)容

1、審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。

2、根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。

3、審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權(quán)限評估，評估報告是否已批準，項目情況是否可行。

4、審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。

5、審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款最長期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過1年。

6、審查擔保的合法性、合規(guī)性、可靠性。質(zhì)押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質(zhì)押貸款。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運車輛抵押貸款。

俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務能力的法人、其他組織或者公民，《擔保法》規(guī)定國家機關(guān)、學校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機構(gòu)不能作保證人；（2）核實保證人保證意見的真實性、合法性，如股份公司要有董事會決議；（3）審查保證人的保證能力。

7、復算貸款風險度、貸款資產(chǎn)風險度。計算公式為：

貸款項目綜合風險度=貸款方式風險系數(shù)×[企業(yè)信用等級系數(shù)×（1-Y）+項目風險等級系數(shù)×Y] Y=項目投資總額/（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項目投資總額）

貸款資產(chǎn)風險度=（正常貸款金額×項目貸款風險度×1.0+逾期貸款金額×項目貸款見儀式×1.3+呆滯貸款金額×項目貸款風險度×1.8+呆賬貸款金額×項目貸款風險度×2.5）/貸款總額

8、審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9、按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。

貸款審查崗認為調(diào)查崗提交的評估報告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補充評估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補充評估與調(diào)查。

貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表》交審查主管復審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報有權(quán)人簽批。

（二）貸款的審批

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項目評估權(quán)限辦理。

1、貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。

2、凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調(diào)查的實審意見，并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會或有權(quán)簽批人簽批。上級行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報行的審查崗相同。

3、貸款經(jīng)批準后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。

五、貸款的發(fā)放

經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準后，信貸員通知借款人、擔保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押（質(zhì)押）合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證（見證）、抵押登記、保險等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應為項目辦理有效的建筑工程保險。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災害保險，且投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。若屬抵押（質(zhì)押）擔保方式，借款人應將抵押物（質(zhì)物）權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。若屬住房開發(fā)項目貸款，有條件的貸款行應在發(fā)放項目貸款前，與借款人就該貸款項目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務簽訂《抵押貸款業(yè)務合作協(xié)議》。

貸款審查部門對貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。

二、城市房屋拆遷程序

（一）房屋拆遷申請

無論單位或個人因從事建設(shè)項目需要進行房屋拆遷時，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，并同時提交下列材料：建設(shè)項目批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準文件、拆行計劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務的金額機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說明拆遷的范圍，拆遷的對象，拆遷的實施步驟，對拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機關(guān)、團體、企事業(yè)單位的補償安置方案，安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項補償費、安置費 的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排等。

（二）房屋拆遷審批

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到拆遷申請之日起30日，對申請事項進行審查。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

（三）簽訂拆遷補償安置協(xié)議

在房屋主管部門審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。補償安置協(xié)議應當規(guī)定補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責任等事項。1．拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：(1)被拆除房屋的坐落地點、面積和用途；(2)補償方式；(3)補償金額；

(4)安置用房面積和安置地點；(5)搬遷過渡方式及期限；(6)違約責任等。

2．房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征：

(1)協(xié)議當事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準的單位和個人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；(2)協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制；(3)協(xié)議簽訂有相對的強制性。

補償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。(四)實施拆遷

拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務。

三、城市房屋拆遷的補償(一)補償對象

房屋拆遷補償關(guān)系到拆遷當事人的經(jīng)濟利益，根據(jù)我國《憲法》規(guī)定，國家、全民、集體所有的財產(chǎn)受法律保護，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋等合法財產(chǎn)的所有權(quán)。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。為保護被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補償。應當明確的是，補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。所有人既包括公民也包括法入。(二)補償形式 房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

1．貨幣補償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

2．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議時，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。(三)特殊情況的房屋拆遷補償

1．出租房屋的拆遷補償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷入給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

2．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷，拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

3．設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。抵押當事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達成協(xié)議的，拆遷補償按正常情況進行；抵押當事人無法達成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔保的法律規(guī)定，可向抵押人進行追償，抵押權(quán)因房屋滅失而消失。

4．拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

5．臨時建筑、違章建筑的拆遷補償。臨時建筑必須在批準的使用期限內(nèi)拆除。因此，拆除已超過批準使用期限的臨時建筑，不給予補償。對于尚沒有超過批準使用年限的臨時建筑，可考慮臨時建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長短，給予適當補償。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補償。

四、城市房屋拆遷的安置

根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人應當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應當按時騰退周轉(zhuǎn)房。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉(zhuǎn)房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。

(2)房屋拆遷糾紛的處理。拆遷入與被拆遷人對拆遷補償形式和補償金額、安置用房面積租安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當事人提出申請，由批準拆遷的房屋主管部門裁決。被拆遷人是批準的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決?！冻鞘蟹课莶疬w行政裁決工作規(guī)程》對行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應當以事實為依據(jù)、以法律為準繩，堅持公平、公正、及時的原則。

當事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。為了不影響拆遷工作的順利進行，當拆遷人已根據(jù)規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責成有關(guān)部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀清有關(guān)管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證。

房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施強制拆遷。

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的階段與程序

房地產(chǎn)開發(fā)一般分為四個階段進行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和營銷階段。每個階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進行的。

一、投資決策分析階段及其程序

投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進行開發(fā)項目的選擇、可行性研究和決策立項。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的階段?？梢哉f，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。

(一)開發(fā)投資機會鑒別和項目選擇

投資決策分析的第一步是對開發(fā)投資機會的鑒別和開發(fā)投資項目的選擇。其思路一般是從宏觀到微觀。首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資機會。因為房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不同，投資機會也不一樣。其次，從中觀角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。進一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關(guān)房地產(chǎn)的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和空間區(qū)位，即通常所說的“物業(yè)”和“地塊”，經(jīng)過一系列的投資機會鑒別和項目篩選，投資意向初步建立，再進一步與城市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門、當前的土地擁有者或使用者以及其他有可能合作的投資商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談，使項目設(shè)想具體化，：并草簽投資意向書。然后，進入下一步工作，即項目可行性研究。(二)初步可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設(shè)項目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。

初步可行性研究也稱為預可行性研究。初步可行性研究足在投資機會研究的基礎(chǔ)上，進一步收集較為詳細的房地產(chǎn)市場信息資料，對擬投資項日所在區(qū)域的社會經(jīng)濟狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預期投資效益，進行初步分析、預測和估算，形成開發(fā)投資初步方案，據(jù)此評價投資機會選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進行詳細可行什研究，確定一些重要性的問題是否進行專題研究。初步可行性研究是編制項目建議書的依據(jù)。

(三)可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，對開發(fā)投資項目進行深入細致的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，為開發(fā)項目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟財務上的評價依據(jù)。故可行性研究也稱為詳細可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟可行性研究?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括房地產(chǎn)市場分析、項目財務評價和經(jīng)濟社會評價。通過可行性研究，進一步明確了影響開發(fā)項目的確定性和不確定性因素，并對多個方案預測出其開發(fā)成本和預期收益水平，經(jīng)過多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。據(jù)此，開發(fā)商如果認為該項目的預期收益水平可以接受，即可拍板決策。然而，如果某些開發(fā)項目關(guān)系到國計民生并具有很大社會和環(huán)境生態(tài)效益時，即使經(jīng)濟效益不佳，也應多渠道籌集資金，進行開發(fā)建設(shè)?？尚行匝芯繄蟾娼?jīng)有關(guān)主管部門批準后，開發(fā)項目將正式立項，可以進入項目前期工作階段。

二、前期工作階段及其程序

前期工作階段是指在投資決策和項目立項后至建設(shè)工程施工這段時間。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開發(fā)場地的工程勘測、獲取土地使用權(quán)、進行拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開發(fā)資金籌措、工程建設(shè)方案制定、辦理各項開工手續(xù)等。(一)開發(fā)場地的工程勘測

開發(fā)地塊確定后，需要請勘測部門對地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計及地基處理提供依據(jù)。(二)獲取土地使用權(quán)

土地使用權(quán)可以從土地一級市場，通過出讓以協(xié)議、招標或拍賣的方式獲??；也可以從土地二級市場通過轉(zhuǎn)讓的方式獲?。换蛲ㄟ^其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營等。開發(fā)投資者應根據(jù)開發(fā)項目的需要和自身條件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式。(三)征地、拆遷、安置

按照國家土地管理法的有關(guān)規(guī)定，通過當?shù)卣鞴懿块T辦理土地征用手續(xù)。依據(jù)國家和當?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理條例、標準和細則，由開發(fā)企業(yè)或委托專門的拆遷公司進行拆遷安置。拆遷實施辦法可以是實物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。(四)規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的藍圖，要以人為本，合理確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標，統(tǒng)籌安排各項建設(shè)用地，滿足使用者對各項功能的要求，盡量做到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。(五)落實開發(fā)資金

開發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)項目能否順利進行建設(shè)的重要保證，因此，在項目決策立項后，應進一步通過直接或間接的方式多渠道籌集落實資金，安排好短期和長期信貸，并制定出開發(fā)資金分期投入和使用計劃。(六)制定建設(shè)施工方案

制定詳盡的建設(shè)施工方案，對保證開發(fā)項目的施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實現(xiàn)目標利潤都很重要。建設(shè)施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設(shè)備供應計劃，施工圖設(shè)計方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計劃等。(七)施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”

施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”是為正式進行建筑施工做準備，包括：與供水、供電部門聯(lián)系，鋪設(shè)施工中臨時用水、用電管線，修筑施工用的臨時道路。由建筑單位進行場地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計平整場地，修建施工現(xiàn)場的防護圍墻和臨時用房。

綜上所述，前期準備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長一段時間，市場情況可能會發(fā)生某些變化。開發(fā)商應隨時對那些變化的影響因素進行分析和驗證，制定出應變措施，確保項目的順利開工建設(shè)和預期目標的實現(xiàn)。

三、建設(shè)階段及其程序

建設(shè)階段是將前期階段的各項方案和計劃以及項目開發(fā)過程中所涉及的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源集中于開發(fā)地塊上和特定的時間段上，進行正式施工建設(shè)的活動。這一階段的工作任務主要是：通過招標投標方式，優(yōu)選承包商；進行項目施工建設(shè)的組織管理；項目控制和工程監(jiān)理；項目竣工驗收和交付使用。(一)項目發(fā)包

開發(fā)商一般通過招投標(公開招投標、邀請招投標或議標)的方式，經(jīng)過發(fā)標、投標、開標、議標和中標等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來約束和確保承包商順利完成項目工程施工。(二)施工組織管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目一般由多個分項工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等。因此，要保證房地產(chǎn)開發(fā)項目總體目標的實現(xiàn)，就必須對各分項工程的施工建設(shè)進行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實施。在項目建設(shè)過程中，施工組織管理主要是指對施工單位管理、工程計劃管理、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場管理等。(三)項目控制與監(jiān)理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設(shè)中，開發(fā)商通常聘請監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴格按照規(guī)劃設(shè)計和施工合同要求進行。有條件的開發(fā)公司也可依靠自己進行施工監(jiān)理。

施工建設(shè)中的項目控制主要包含進度、質(zhì)量和投資三個方面的內(nèi)容。進度控制又包含總進度控制、設(shè)計進度控制、施工進度控制、驗收與交用進度控制四個方面；質(zhì)量控制又包含設(shè)計質(zhì)量、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制；投資控制主要指設(shè)計成本、施工成本、建筑成本和設(shè)備安裝成本等的控制。(四)項目竣工驗收

開發(fā)項目的竣工驗收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開發(fā)商組織設(shè)計單位、施工單位、建設(shè)管理部門、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)管理部門，按照被審核批準的設(shè)計、施工文件和國家頒布的有關(guān)施工驗收規(guī)范與標準，進行綜合檢查驗收。經(jīng)驗收合格的項目即可辦理交付使用手續(xù)。對于設(shè)計規(guī)定或主管部門要求分階段建設(shè)的單項工程，則應分期分批進行檢查驗收。

四、營銷階段

房地產(chǎn)項目的營銷是幾乎貫穿整個開發(fā)過程的。只有通過營銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價值和價值得以真正實現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開發(fā)利潤。因此，開發(fā)商應采取有效的營銷手段，進行市場推廣活動。在開發(fā)建設(shè)初期，盡可能地預售或預租房屋，盡早回籠資金用于開發(fā)建設(shè)；在竣工驗收后，最主要的工作重點是房地產(chǎn)營銷，盡量在較短的時間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開發(fā)收益。商品房的租售策略應根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營理念和市場需求情況而定。

第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用

1．可行性研究的基本概念。在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，并實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須對擬建項目在工程技術(shù)和經(jīng)濟方面進行研究、論證。決策者不僅要掌握項目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場預測和研究、技術(shù)方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分，2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下的方面：

(1)作為確定項目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否操作該投資項目。

(2)作為向銀行和其他金融機構(gòu)融資的依據(jù)。比如對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

(3)可行性研究報告是向當?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時也作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。

(4)作為開展項目工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進行后續(xù)工作進行鋪墊。

(5)根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓計劃。

(6)作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

1．可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機會研究、初步可行性研究、可行性研究和項目評估決策四個階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：(1)投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機會。

投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。

(2)初步可行性研究。亦稱“預可行性研究”。在投資機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括： ①在機會研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。

②確定對某些關(guān)鍵性問題需要進行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時間和費用。

③根據(jù)項目的選擇依據(jù)和標準，確定項目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報告。

初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。

(3)詳細可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對擬開發(fā)建設(shè)項目進行詳細深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟社會和財務方面為項目進行投資決策提供科學依據(jù)。(4)項目的評估和決策。項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，對上報立項的建設(shè)項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估。其內(nèi)容包括：

①全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；

②分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費率的選擇；

③從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟效益和社會效益；

④分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策； ⑤最后寫出項目評估報告。

2．可行性研究的基本內(nèi)容。由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容應主要包括以下幾個方面：(1)總論：包括開發(fā)項目概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議。(2)市場需求、供給預測——租售價格變化趨勢預測。(3)開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。

(5)根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進度要求。(6)項目投資、銷售費用的投入時間。(7)資金來源及融資方式。(8)項目租售收入預測。

(9)國民經(jīng)濟評價和項目財務評價。(10)項目評價與結(jié)論。

3．可行性研究的步驟。房地產(chǎn)項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行：(1)接受委托，明確研究目標。在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃。(2)收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。為下步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準確的資料。(3)設(shè)計方案。根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。

(4)財務評價和國民經(jīng)濟評價。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細財務評價和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和潛在盈利能力。

(5)方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標準，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。

(6)制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

(7)編制可行性研究報告。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

二、土地使用權(quán)獲取

目前，我國土地使用權(quán)的獲取主要通過行政劃撥和市場機制兩條途徑。對原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補地價的方式重新獲取土地使用權(quán)。對于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。有關(guān)途徑和方式簡述如下。(一)通過政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)

根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。因為行政劃撥土地使用權(quán)是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。同時限定了批準權(quán)限，嚴格保護基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報國務院批準；其余由省級人民政府批準。

建設(shè)征用土地時，應按規(guī)定支付土地補償費和安置補助費。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金；在土地使用過程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費用。(二)國有土地使用權(quán)的有償使用

國有土地使用權(quán)有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分向國家繳納土地有償使用費的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準可以采用劃撥方式供地的，都應當采用有償使用的方式。目前，國有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。

1．國有土地使用權(quán)出讓。國有土地使用權(quán)出讓是指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國家和土地使用權(quán)受讓方通過國有土地使用權(quán)出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地 50年。

合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。

在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應當按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請，批準后重新簽訂土地使用合同，否則土地無償收回。在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時，應當按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補償。

土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應當經(jīng)原批準機關(guān)批準，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。

目前，國有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。(1)招標出讓土地使用權(quán)。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人(受讓方)，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評標決標、擇優(yōu)而取。招標的文件包括：招標通知書、投標指引(或招標須知)、投標書、中標證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說的是招標出讓中能否中標不完全決定于地價，還應考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。

(2)拍賣出讓土地使用權(quán)。是指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權(quán)。拍賣方式充分引進競爭機制，政府也可以獲得最高地價。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強的行業(yè)用地可以采用。拍賣前，要先對土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。

(3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。具體說，應先由用地者向政府提出用地申請，經(jīng)批準后由出讓方和受讓方協(xié)商地價、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機制，缺乏公開性和公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。

2．國有土地使用權(quán)租賃。國有土地使用權(quán)租賃是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點之中，并取得了較好的效果，彌補了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時對現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。3．國有土地使用權(quán)作價人股。國有土地使用權(quán)作價人股是指將一定時期的國有土地使用權(quán)出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。實際上這種方式也可以作為國有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)的流失，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時適用。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。(三)補地價方式

鑒于我國土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其，信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

為了鼓勵經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場，國家在收取補繳的土地出讓金時，都有不同程度的優(yōu)惠。

三、房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(一)城市規(guī)劃的含義

關(guān)于城市規(guī)劃的含義，各國由于其社會、經(jīng)濟體制和經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，對其解釋有所差異和側(cè)重，但基本內(nèi)容是大致相同的。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)而進行的綜合部署和具體安排。(二)城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容

1989年我國頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。但在實際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對總體規(guī)劃需要確定的主要目標、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。根據(jù)城市的實際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。詳細規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務、目標和深度要求，可分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃兩種類型。(三)城市規(guī)劃的審批

城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實行嚴格的分級審批制度，具體為： 1．城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。

2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務院審批；省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣人民政府審批。城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務委員會審查同意。3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。

4．城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批。已編制并批準分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。(四)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關(guān)系，是后者應服從前者、前者應兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：

1．城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的影響。為了使一個城市的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標實現(xiàn)這一目標。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對城市土地開發(fā)強度的控制。

反映城市土地開發(fā)強度的指標通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。

2．房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我國城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項建設(shè)進行有序有效的管理。具體辦法如下：(1)關(guān)于項目選址意見書。由城市管理部門建議的關(guān)于項目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報立項時必須具備的文件之一。建設(shè)單位在進行項目可行性研究時，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項目選址的規(guī)劃指導，審批任務設(shè)計書時應當尊重選址意見書。

(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有關(guān)機構(gòu)的用地申請以及規(guī)劃和建設(shè)項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這是核準工程設(shè)計、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準予施工的法定憑證。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項目才能破土動工。

(4)臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證，這和永久性開發(fā)建設(shè)用地的申請、審批程序類似，是對于因施工材料堆放、運輸、架設(shè)地上線路，鋪設(shè)地下管線、進行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。(五)居住區(qū)規(guī)劃 1．居住區(qū)規(guī)劃的任務。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。其任務就是為城市居民經(jīng)濟合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務設(shè)施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。

2．居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項：(1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；(2)確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大??；(3)擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；(4)擬定公共服務設(shè)施(包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式；(5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；(6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式；(7)擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計方案；(8)擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標和造價估算。3．居住區(qū)的組成內(nèi)容。

(1)居住區(qū)的工程類型組成。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類：

①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等；

②室外工程：包括地上，地下兩部分。其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施)，以及擋土墻、護坡、踏步等構(gòu)筑物。

(2)居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成： ①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務院等；

②公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等；

③道路及廣場用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項內(nèi)道路、廣場、停車場、回車場等的用地；

④綠地及體育場，指居住區(qū)公園、小游園、運動場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場地、防護綠地等。

以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。4．居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計。(1)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本要求。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計是一項綜合性較強的工作。它涉及的面比較廣，一般應滿足以下幾方面的要求：

①使用要求。為居民創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應住戶家庭不同的人口組成和氣候特點，選擇合適的住宅類型；為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務設(shè)施的項目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動場地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。

②衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。

③安全要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進行外，同時也要能夠適應那些可能引起災害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災、地震等。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災害進行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。

④經(jīng)濟要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應與國民經(jīng)濟發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應，也就是說在確定居住建筑的標準、公共建筑的規(guī)模等時，均需考慮當時當?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價，并節(jié)約城市用地。同時，運用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟性創(chuàng)造條件。

⑤施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應有利于施工的組織與經(jīng)營。特別是當成片居住區(qū)進行機械化施工時，更應注意各建設(shè)項目的布置適應施工要求和建設(shè)程序。

⑥美觀要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對城市的面貌有著很大的影響。有一些原有