第一篇：融資作業(yè)指導(dǎo)書

融資工作作業(yè)指導(dǎo)書

房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國拉動內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平具有不可替代的作用。同時，房地產(chǎn)行業(yè)也是一個高風(fēng)險、高收益的資金密集型行業(yè)。其具有投資規(guī)模大，開發(fā)周期長的特點(diǎn)，因而房地產(chǎn)行業(yè)對金融市場有著高度的依賴性.房地產(chǎn)項目的融資渠道和方式多種多樣，企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場的環(huán)境要素、自身特點(diǎn)和需求以及市場規(guī)劃擬定符合企業(yè)和開發(fā)項目發(fā)展戰(zhàn)略的融資工作安排。融資方式即企業(yè)融資的渠道。是指經(jīng)濟(jì)主體獲取資金的形式、手段、途徑和渠道。根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以對融資方式進(jìn)行不同的分類。按照融資過程中資金來源的不同方向可以把融資方式分為內(nèi)源融資和外源融資。1.內(nèi)源融資方式 1.1 留存收益

留存收益是企業(yè)在經(jīng)營管理過程中所創(chuàng)造的，但由于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的需要或由于法定的原因等，沒有分配給所有者而留存在公司的盈利。是企業(yè)從歷年實(shí)現(xiàn)的利潤中提取或留存于企業(yè)的內(nèi)部積累，它來源于企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)經(jīng)營活動所實(shí)現(xiàn)的凈利潤，包括企業(yè)的盈余公積金和未分配利潤兩個部分。房地產(chǎn)公司的股利分配政策是左右未分配利潤這部分?jǐn)?shù)額的決定因素，不分配股利或者少分配股利是內(nèi)源融資的一種常見手段。企業(yè)自身的資金積累能力是企業(yè)發(fā)展壯大的前提條件，只有先把內(nèi)源融資做好，才能更好的拓展外源融資。房地產(chǎn)企業(yè)的多種外部融資方式均要求企業(yè)具有一定的自投資金比例，留存收益就是這部分自投資金的主要來源之一。1.2 票據(jù)貼現(xiàn)

票據(jù)貼現(xiàn)是指資金的需求者，將自己手中未到期的商業(yè)票據(jù)、銀行承兌票據(jù)或短期債券向銀行或貼現(xiàn)公司要求變成現(xiàn)款，銀行或貼現(xiàn)公司收進(jìn)這些未到期的票據(jù)或短期債券，按票面金額扣除貼現(xiàn)日至到期日的利息后付給現(xiàn)款，到票據(jù)到期時再向出票人收款。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有融資需求時可首先選擇內(nèi)部資產(chǎn)的變現(xiàn)，票據(jù)或債券的貼現(xiàn)是相對簡單便捷的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)貼現(xiàn)票據(jù)的來源可能是多種途徑的，可能是正常商品房銷售收取的票據(jù)；還可以從集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)單位獲取票據(jù)，這樣既能有效利用集團(tuán)內(nèi)不可動用的資金余額，也可以更好利用銀行的杠桿作用，因為有些銀行的承兌票據(jù)并不要求 100%的存入保證金。票據(jù)貼現(xiàn)作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)源融資的一種方式，還具有不占用房地產(chǎn)行業(yè)專項額度的優(yōu)勢，期限短，變現(xiàn)快，是目前銀行比較愿意接受的融資方式之一。

2.外源融資方式 2.1 開發(fā)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。房地產(chǎn)貸款的對象是注冊的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營權(quán)的國有、集體、外資和股份制企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年（含三年）。貸款原則上應(yīng)采取抵押

擔(dān)?；蚪杩钊擞刑幏謾?quán)的國債、存單及備付信用證質(zhì)押擔(dān)保方式，擔(dān)保能力不足部分可采取保證擔(dān)保方式。房地產(chǎn)開發(fā)貸款目前還是我國房地產(chǎn)開發(fā)商所采取的最主要的融資方式。央行 121 號文件下發(fā)后銀行貸款緊縮，現(xiàn)階段很多小開發(fā)商很難取得開發(fā)貸款。但苦于沒有更多的融資渠道，而且銀行貸款的成本相對較低，財務(wù)杠桿作用大的銀行開發(fā)貸款還是有著極大的誘惑。從商業(yè)銀行的角度看，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)還是普遍被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行的貸款熱情絲毫未減。

2.2 股票融資

股票融資是指資金不通過金融中介機(jī)構(gòu)，借助股票這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門，資金供給者作為所有者（股東）享有對企業(yè)控制權(quán)的融資方式。這種控制權(quán)是一種綜合權(quán)利，如參加股東大會，投票表決，參與公司重大決策，收取股息，分享紅利等。它具有以下幾個特點(diǎn)：（1）長期性。股權(quán)融資籌措的資金具有永久性，無到期日，不需歸還。（2）不可逆性。企業(yè)采用股權(quán)融資不用還本,投資人要收回本金，需要借助于流通市場。（3）無負(fù)擔(dān)性。股權(quán)融資沒有固定的股利負(fù)擔(dān)，股利的支付與否和支付多少可以視公司的經(jīng)營需要而定。企業(yè)上市進(jìn)行股票融資是國內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)商夢寐以求的融資方式。但是，自2008 年以來，中國證監(jiān)會基本上暫停了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的上市審批。歐美等國家的上市公司監(jiān)管非常嚴(yán)格，監(jiān)管成本很高，國內(nèi)的中小企業(yè)很難承受，在歐美國家上市對于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)來說基本上是天方夜譚。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)比較有可能的上市地點(diǎn)是香港。目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司在香港上市的很多，赴港上市既能使房地產(chǎn)公司與國際資本市場接軌，也能增加企業(yè)的國際化色彩，提高企業(yè)的知名度，并提升企業(yè)自身的運(yùn)營能力。

2.3 債券融資

債券融資是指項目主體按法定程序發(fā)行的、承諾按期向債券持有者支付利息和償還本金的一種融資行為。債券融資與股票融資一樣，同屬于直接融資。債券融資有自己的特點(diǎn)：第一、債券融資在資金的使用期限上，與股權(quán)融資相比，相對較短，到期后需要還本付息。第二、債券融資具有可逆性。與股權(quán)融資相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用債券融資方式獲取的資金，到期后必須償還本金，并且支付利息。第三、債券融資具有負(fù)擔(dān)性。債券融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得資金來源的方式之一，但該融資方式必須按時付利息，因而債券融資會形成企業(yè)財 務(wù)的固定負(fù)擔(dān)。所以，對于我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于采用債券融資的方式要求的起點(diǎn)高、資產(chǎn)規(guī)模大、并且要求運(yùn)營管理規(guī)范，中小企業(yè)采用此種融資方式是相對較難實(shí)現(xiàn)的。

2.4 融資租賃

融資租賃也稱為金融租賃或購買性租賃。是指出租人根據(jù)承租人的請求及提供的物品規(guī)格，向供貨商購買承租人所需的物品，并將物品出租給承租人使用，出租人在租賃期限內(nèi)向承租人分期收取租金，在租賃期滿前，物品的所有權(quán)屬于出租人所有，承租人只擁有使用權(quán)。

租期屆滿后，根據(jù)融資租賃合同確認(rèn)物品的歸屬權(quán)。如果沒有約定的或者約定不明又不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，租賃物件所有權(quán)歸出租人所有。融資租賃具有一些特有的優(yōu)勢：首先，融資辦理過程中手續(xù)簡單，可以大大提高融資的效率；其次，租賃合同中的條款可以根據(jù)租賃人的實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整，還款方式更加靈活，更能滿足企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算的需求；最后，租賃的會計處理簡便，租賃過程中不受物價變動和貨幣貶值的影響，抵御風(fēng)險的能力較強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，常常需要購買一些大型設(shè)備，例如，電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)等。這些設(shè)備完全可以通過融資租賃的形式購買，在不影響生產(chǎn)的同時，擴(kuò)大企業(yè)的資金來源。

2.5 房地產(chǎn)信托基金

房地產(chǎn)信托基金作為信托業(yè)務(wù)的一種，各國對其定義有所不同。例如：美國對房地產(chǎn)投資信托基金的定義是：房地產(chǎn)投資信托是一種籌集眾多投資者的資金用于取得各種收益性房地產(chǎn)或向收益性房地產(chǎn)提供融資的公司或商業(yè)信托機(jī)構(gòu)。日本的定義是：土地所有者以管理和出賣土地、房屋為目的，將土地信托給受托人，并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。德國的定義是：投資信托公司通過其選定的保管銀行發(fā)行投資信托證券，并將所收受的資金投資于房地產(chǎn)或其他特別財產(chǎn)，保管銀行根據(jù)投資公司的指示負(fù)責(zé)現(xiàn)金及有價證券等特別財產(chǎn)的保管、信托收益分配、信托基金資產(chǎn)評價，以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管工作。

我國房地產(chǎn)信托根據(jù)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》定義為：房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。這里所稱的不動產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。近年來，房地產(chǎn)信托基金呈爆炸式增長，主要特征是：（1）房地產(chǎn)信托基金的投資主體大眾化。除少數(shù)屬于私募外，大多是集體投資并向社會公開發(fā)售，籌資規(guī)模相對比較大。房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模比較大并且投資周期比較長，所以投資門檻比較高。房地產(chǎn)信托基金是將房地產(chǎn)投資證券化，使小投資者也可以投資房地產(chǎn).（2）房地產(chǎn)信托基金不參與所投資項目的建設(shè)，只是購買已有的建設(shè)項目；不從事非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也不持有股票、債券等非房地產(chǎn)資產(chǎn)。房地產(chǎn)信托基金以長期持有物業(yè)為目的，不是通過買賣賺取差價，而是主要靠賺取租金收入。（3）很多國家法律規(guī)定，房地產(chǎn)信托基金及時將收益以股息形式支付給投資人就可以享受若干稅收優(yōu)惠。（4）房地產(chǎn)信托基金的投資有很多限制條件。借款規(guī)定限額、不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、不能過度持有一些金融投資工具。3.評價

3.1 對商業(yè)銀行貸款融資方式的評價

目前，商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最普遍采用的融資方式。下面

我們對其適用條件和優(yōu)缺點(diǎn)歸納如下：房地產(chǎn)企業(yè)申請商業(yè)銀行貸款的適用條件：①企業(yè)達(dá)到銀行要求的信用等級，貸款主體通過銀行審批；②企業(yè)自有資金投入達(dá)項目開發(fā)總投資金的 35%以上；③已經(jīng)取得《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（下文簡稱“四證”）。

商業(yè)銀行貸款的優(yōu)點(diǎn)：第一、銀行數(shù)量多，資金規(guī)模大；第二、與股票、債券發(fā)行相比，籌資速度快，效率比較高；第三、資金成本相對較低；第四、國家關(guān)于商業(yè)銀行信貸的金融法律規(guī)范健全，審查手續(xù)相對固定；第五、彈性大，可約定根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況隨時借款、還款；第六、房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般被認(rèn)為是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行貸款積極性比較高。

商業(yè)銀行貸款的缺點(diǎn)：第一、對開發(fā)資金比例及四證有硬性規(guī)定，審批時間長，手續(xù)復(fù)雜，審批條件嚴(yán)格；第二、要求定期償還本金和利息，給企業(yè)造成一定的資金壓力。

3.2 對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資方式的評價

房地產(chǎn)企業(yè)上市融資是規(guī)模比較大、優(yōu)點(diǎn)比較多、能為企業(yè)提供長期發(fā)展資金的一種渠道。但是上市融資也存在著門檻高，審查嚴(yán)等限制條件，更適合綜合實(shí)力較強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)使用。

房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的優(yōu)點(diǎn)：第一、可以增加企業(yè)自有資金比例；第二、不要求還本付息，不會增加企業(yè)財務(wù)負(fù)擔(dān)；第三、期限長、資金規(guī)模大；第四、可以實(shí)力公司的品牌形象，提高公司的知名度，增

強(qiáng)企業(yè)的再融資能力。

房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的缺點(diǎn)：第一、投資者要求的回報率較高，不同于貸款融資只需還本付息；第二、股利不具有抵稅的作用，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)；第三、上市成本和監(jiān)管成本較高；第四、削弱股東的控股權(quán)，增加被收購的風(fēng)險。信息披露使財務(wù)狀況公開化，審批流程復(fù)雜，時間成本高，股權(quán)稀釋。

3.3 對發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式的評價

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的適用條件：①股份有限公司凈資產(chǎn)不低于 3000萬元；②有限責(zé)任公司凈資產(chǎn)不低于 6000萬元；③公司累計發(fā)行債券的總額不超過該公司凈資產(chǎn)的40%；④最近三年公司平均可分配利潤足以支付企業(yè)債券一年的利息。由此可以看出發(fā)行公司債券對中小房地產(chǎn)公司來說難度也是相當(dāng)大的。

發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券的優(yōu)點(diǎn)：第一、與股票融資相比，不會分散企業(yè)控股權(quán)；第二、資金期限相對較長，資金使用自由；第三、融資成本低，合理的利率水平應(yīng)該在同期銀行存款利率和同期銀行貸款利率之間。

發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券的缺點(diǎn)：發(fā)行成本高于有銀行貸款，還本付息會給企業(yè)造成較大財務(wù)負(fù)擔(dān)。

3.4 對發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)金融租賃的評價

企業(yè)融資租賃的適用條件：企業(yè)具有購買大型設(shè)備等融資租賃標(biāo)的物的需求。

金融租賃的優(yōu)點(diǎn)：①為房地產(chǎn)企業(yè)突破單一的融資渠道提供了一種可選擇的融資方式；②租賃融資無需支付首付款，門檻低；③租賃合同靈活，可以靈活安排還款和利息支付，租金價格市場化。

金融租賃的缺點(diǎn)：①整體規(guī)模有限，并且有較強(qiáng)的風(fēng)險收益特征和行業(yè)指向性；②審核手續(xù)嚴(yán)格，要求對融資項目的風(fēng)臉和收益情況進(jìn)行評估；③成本相對較高，融資租賃的總成本一般高于同期銀行貸款利率；④有時融資租賃還需要提供融資額度 20%左右的保證金。

3.5 對房地產(chǎn)信托基金融資方式的評價

房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,通過發(fā)行基金單位,集合公眾投資者資金,并由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理,通過多元化的投資,選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資組合,在有效降低風(fēng)險的同時通過將出租不動產(chǎn)等所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人,從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

房地產(chǎn)投資信托基金的適用條件：①具有大型優(yōu)質(zhì)集中的商業(yè)物業(yè)或基金認(rèn)可的房地產(chǎn)開發(fā)項目；②項目具有穩(wěn)定的租金收入或物業(yè)增值；③投資人或合同份數(shù)不超過 200 份。

房地產(chǎn)信托基金優(yōu)點(diǎn)：第一、與債務(wù)融資相比，房地產(chǎn)信托基金以股權(quán)形式投資，不會增加企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。第二、基于房地產(chǎn)信托基金的分散投資策略，在一個項目的投資不會超過基金凈值的規(guī)定比例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不會失去企業(yè)或項目的控制權(quán)；第三、房地產(chǎn)開

發(fā)商可以將較差項目與優(yōu)質(zhì)項目打包與房地產(chǎn)信托基金合作，充分釋放資產(chǎn)的融資價值。第四、房地產(chǎn)信托基金權(quán)益的法律保障程度較高，基金的財產(chǎn)與基金管理人、基金托管人的財產(chǎn)相互獨(dú)立，這樣在法 律地位上保證了基金的安全運(yùn)作和投資者財產(chǎn)的安全?；鸬呢敭a(chǎn)不屬于清算財產(chǎn)除法律另外有規(guī)定外，一般不得對基金財產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。第五、與債券相比，現(xiàn)金股利率超過甚多，同時稅率較低，配息較高。當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣時，股價有望受惠，但當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時，仍可以有穩(wěn)健的收益，對于投資者來說還可以為投資者節(jié)省大量的稅負(fù)，當(dāng)發(fā)行上市后，股權(quán)增值收益豐厚，它能夠快速回籠資金，要求回報率較低，但收益相對較大，再次變現(xiàn)能力較強(qiáng)，變現(xiàn)凈收益比直接出售房產(chǎn)要高出許多。

房地產(chǎn)信托基金缺點(diǎn)：第一，它對資產(chǎn)規(guī)模，商業(yè)質(zhì)地要求較高，操作程度比較復(fù)雜，時間相對來說也會比較長，而它所針對的類型是大型優(yōu)質(zhì)集中的商業(yè)物業(yè)。第二，風(fēng)險意識不容忽視。一般來說，信托基金可分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式，前二者的風(fēng)險相對較小，但混合型風(fēng)險相對較大。混合型是指既擁有并經(jīng)營房地產(chǎn)，又向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商提供資金。當(dāng)開發(fā)商或房地產(chǎn)所有者為某個項目募集到足夠的資金，項目即開始動工，但他們受到資金及市場的影響較大，一旦資金出現(xiàn)短缺，這個項目就要停工并尋求再一次的募集資金，這時要募集到足夠的資金非常困難，如果募集失敗，這些投資者的資金就會化為烏有。相對而言，權(quán)益型和抵押型相對穩(wěn)健，權(quán)益型主要是投資者擁有并經(jīng)營收益性房地產(chǎn)，并提供物業(yè)管理服務(wù)，出租房地產(chǎn)獲得租金是他們的主要收入來源；抵押型是投資者直接向房地產(chǎn)開發(fā)商提供抵押信貸，其主要收入來源為貸款利息，因此這類資產(chǎn)組合的價值受到利率影響較大。第三，信托基金作為一個新生事物，公眾知曉度有限，推行起來具有實(shí)際困難，但從國外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗證明信托基金會是中國房地產(chǎn)業(yè)融資模式的一個必然發(fā)展趨勢。

4.融資管理模式設(shè)計

4.1價值創(chuàng)造型融資管理模式

4.1.1 融資集中管理是實(shí)現(xiàn)價值型融資管理模式的核心

融資集中管理的目的在于：統(tǒng)籌全國項目的融資能力、集中與銀行進(jìn)行談判獲得最優(yōu)條件、適應(yīng)總部對房地產(chǎn)開發(fā)和資金集中管理的要求、控制分散融資的風(fēng)險。集中管理融資并非總部大包大攬全國融資，廢除各地公司的融資能力，而是通過總部的集中談判、集中統(tǒng)籌，發(fā)揮總對總模式的優(yōu)勢。融資集中管理需要落實(shí)以下一些管理手段： ⑴ 建立融資集中管理的制度和流程

大型房地產(chǎn)企業(yè)總部應(yīng)制定融資管理的制度，從融資方案選擇、授信條件及合同審批、提款、還款四個階段全程參與項目融資決策，掌握各項目的四證進(jìn)度及融資能力，在此基礎(chǔ)上根據(jù)整體資金情況統(tǒng)一安排年度授信，進(jìn)行項目融資決策 ⑵ 建立融資需求測算模型，科學(xué)測算融資需求

融資需求主要取決于公司可自由支配資金和戰(zhàn)略性資本支出，同

時融資需求受制于公司資本結(jié)構(gòu)所決定的可融資空間限制。在資本結(jié)構(gòu)理論中，可融資空間更多是從資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)限制角度來測算，但在房地產(chǎn)企業(yè)的融資實(shí)踐中，可融資空間還受到現(xiàn)有房地產(chǎn)政策和項目實(shí)際所具備的可融資能力所限制。比如國家調(diào)整項目自有資金比例和放款條件，都會直接影響可融資空間。因此，根據(jù)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)、評級機(jī)構(gòu)對公司靜態(tài)和動態(tài)資本結(jié)構(gòu)的要求，結(jié)合房地產(chǎn)政策和項目 情況，可以通過一定的模型來計算公司未來的最大可融資空間，進(jìn)一步確定戰(zhàn)略資本支出的上限。

4.1.2融資平臺的管理對于發(fā)揮融資優(yōu)勢意義重大

融資平臺管理是指大型房地產(chǎn)企業(yè)選擇什么樣融資主體和融資模式。在目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)踐中，融資模式包括總對總模式和非總對總模式，總對總模式根據(jù)融資平臺的不同又分為總部融資模式和項目融資模式?？倢偰Ｊ降暮诵奶攸c(diǎn)在于五個統(tǒng)一：統(tǒng)一授信價格、統(tǒng)一擔(dān)保條件、統(tǒng)一合同文本、統(tǒng)一授信操作流程、統(tǒng)一窗口。在總部融資模式下，上述五個統(tǒng)一可以完全執(zhí)行，但在其他一些目前采用的項目融資的模式的大型房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)踐中，因各地融資平臺不一致，融資中 5 個方面無法做到全部統(tǒng)一。在目前的融資環(huán)境下，授信價格、擔(dān)保條件和操作流程的統(tǒng)一還需進(jìn)一步優(yōu)化。實(shí)現(xiàn)整體融資條件需要企業(yè)將橫向最優(yōu)變?yōu)榭v向最優(yōu)。目前房地產(chǎn)的模式 下，大型房地產(chǎn)企業(yè)各地項目公司一般都能在各地銀行獲得當(dāng)?shù)叵鄬ψ顑?yōu)的授信條件，可稱為橫向最優(yōu)。但由于各地銀行市場化程度和競爭壓力差異明顯，很多內(nèi)地城市的授信條件和服務(wù)意識相比深圳、上

海、北京等發(fā)達(dá)地區(qū)的條件尚有一定差距，因此從全國市場來看，橫向最優(yōu)并非實(shí)際最優(yōu)，但同時，這類企業(yè)一般在深圳、上海、北京等城市的大區(qū)公司可以獲得相對優(yōu)質(zhì)的授信條件，而各家銀行這些分行在總行的地位都比較重要，因此大型房地產(chǎn)企業(yè)在此類分行所獲得的 授信條件為目前國內(nèi)融資的最優(yōu)條件，可稱為縱向最優(yōu)。大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資平臺管理的核心目標(biāo)就是整合融資平臺，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有股權(quán)架構(gòu)下，全國融資項目的縱向最優(yōu)。4.1.3 融資渠道管理可以優(yōu)化資金籌集方式

融資渠道管理是指對于大型房地產(chǎn)企業(yè)合作銀行的關(guān)系維護(hù)和總體授信限額管理。落實(shí)總體授信下審批項目和提款規(guī)模管理，提升融資能力。通過關(guān)系維護(hù)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，確保大型房地產(chǎn)企業(yè)在各家銀行總行的戰(zhàn)略合作地位，從而獲得最優(yōu)授信合作條件。一般各家銀行對這些大型房地產(chǎn)企業(yè)多采取年度集團(tuán)限額管理的模式，總對總限額管理指完成企業(yè)在各家銀行年度總對總限額的審批，確保授信限額符合企業(yè)年度發(fā)展要求。同時做好日常限額管理工作，合理分配各家銀行的授信份額，安排同一家銀行限額在不同地區(qū)公司的合理分配。渠道管理中，大型房地產(chǎn)企業(yè)要充分發(fā)揮集團(tuán)的優(yōu)勢，包括：集團(tuán)整體協(xié)同優(yōu)勢；行業(yè)地位優(yōu)勢；上下游產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢；按揭業(yè)務(wù)及存款業(yè)務(wù)優(yōu)勢；商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢等綜合優(yōu)勢。具體銀行關(guān)系合作中，可以通過舉辦年度總對總溝通協(xié)調(diào)會，加強(qiáng)關(guān)鍵分行總對總牽頭行優(yōu)勢地位，可通過銀企互相支持等方式建立比較牢固的銀企關(guān)系。具體的融資渠道管理工作還包括：

⑴建立主要合作銀行名單。包括短名單和長名單。當(dāng)整體市場寬松時，可以采用短名單制，授信業(yè)務(wù)向戰(zhàn)略合作銀行（短名單）集中，以通過集中優(yōu)勢獲得最優(yōu)授信條件。當(dāng)整體市場偏緊時，可以采用長名單制，在戰(zhàn)略合作銀行基礎(chǔ)上，根據(jù)各家中小銀行的特點(diǎn)，增加合作銀行數(shù)量，解決融資中不同的問題。

⑵加強(qiáng)各家銀行三級聯(lián)動機(jī)制。發(fā)揮總行和相關(guān)分行的牽頭作用。房地產(chǎn)企業(yè)總部直接與各家銀行總行確定戰(zhàn)略合作關(guān)系，由總行統(tǒng)一牽頭全國的集團(tuán)授信。根據(jù)地域特點(diǎn)，由各家銀行相關(guān)分行作為授信的日常牽頭行，負(fù)責(zé)日常全國授信的牽頭和協(xié)調(diào)工作。4.1.4 融資產(chǎn)品管理可以優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

產(chǎn)品管理包括兩方面內(nèi)容：一是對大型房地產(chǎn)企業(yè)全國融資的授信產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)籌管理，確保融資在不同授信產(chǎn)品上的合理分布；二是不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，利用新產(chǎn)品拓展融資渠道，降低融資成本。具體包括：融資產(chǎn)品分布、融資產(chǎn)品融資能力評價、新產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)融協(xié)同統(tǒng)籌管理等具體管理工作。不同產(chǎn)品的融資能力和資金使用靈活度不同，企業(yè)需要密切關(guān)注銀行融資產(chǎn)品的不同政策變化和趨勢，分析企業(yè)在不同融資產(chǎn)品上的資金使用效率，建立評價體系，促進(jìn)融資規(guī)模在不同融資產(chǎn)品上的合理分布。下面對不同融資產(chǎn)品的特點(diǎn)進(jìn)行分析：開發(fā)貸款屬于中期限、周期性、封閉貸款，雖然申請期限一般為 2-3 年，但銀行貸款條件一般為施工證獲得才能夠提款，銷售 50%就開始還款，80%還清，所以實(shí)際貸款使用時間較短。開發(fā)貸款的使用和歸還與項目開發(fā)和銷售周期密切相關(guān)，貸款要求?？顚Ｓ茫?/p>

能用于項目本身的資金需求。因此開發(fā)貸款無法作為戰(zhàn)略性資本支出直接使用，即使有些貸款提款后歸集集團(tuán)，也主要是對前期集團(tuán)投入資金的置換。所以開發(fā)貸款短周期封閉的特點(diǎn)決定了其資金籌集主要滿足經(jīng)營性現(xiàn)金流支出。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款屬于長期限、非周期性、開放式貸款，其貸款期限長，與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)周期沒有關(guān)系，還款來源與物業(yè)租金相關(guān)，基本屬于自償性貸款。貸款用途靈活，可歸集總部用于戰(zhàn)略性支出。流動資金貸款屬于短期限、非周期性、開放式貸款，雖然資金使用靈活，價格較低，但期限較短，如果在信貸結(jié)構(gòu)中占比較大，就會存在負(fù)債結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)錯配的問題，導(dǎo)致流動性風(fēng)險。因此，流動資金貸款可以按一定比例配置，同時盡量增加可借貸空余額度，滿足臨時性資金周轉(zhuǎn)需求。供應(yīng)鏈融資產(chǎn)品，其主要特性與流動資金貸款類似，但通過此種方式解決了房地產(chǎn)項目公司無法開展流動資金貸款的政策限制，可以延后工程款的對外支付，間接減少開發(fā)貸款的提用，但產(chǎn)品弊端也與流動資金貸款相同，如果開展規(guī)模和比例在整體融資規(guī)模中過大，會造成流動性風(fēng)險。因此在貸款比例分布上可以并入流動資金貸款統(tǒng)計。4.1.5 融資能力管理有利于有效發(fā)揮融資潛力

包括可融資空間測算和融資項目選擇。可融資空間受資本結(jié)構(gòu)和項目實(shí)際融資能力兩方面限制。資本結(jié)構(gòu)限制可以通過計算靜態(tài)和動態(tài)資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)來計算。而項目實(shí)際融資能力則需要結(jié)合房地產(chǎn)融資政策和項目實(shí)際情況來測算。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于本身資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)營性現(xiàn)金流比較充足，其資本結(jié)構(gòu)所限定的融資規(guī)模

在未來一段時間都大大小于當(dāng)前階段項目實(shí)際融資能力，但由于資本結(jié)構(gòu)融資規(guī)模限制偏向靜態(tài)指標(biāo)（有息負(fù)債/投入資本；有息負(fù)債/EBITDA），短期變化幅度較小。而項目實(shí)際融資能力是動態(tài)變化指標(biāo)，每個月都會隨著項目進(jìn)度、四證獲取等因素發(fā)生變化，在開發(fā)貸款期限以三年為主的情況下，每年都有約三分之一的到期貸款，因此要保持融資規(guī)模就必須做好可融資項目儲備，預(yù)防因政策、規(guī)模等原因?qū)е碌奶峥钕拗?，保持融資彈性?？扇诳臻g確定后，因為同一階段具備融資能力的項目很多，就需要在滿足融資彈性的前提下，做好融資項目的選擇問題。要做到選擇，需將每種融資產(chǎn)品按照可融資項目條件優(yōu)劣進(jìn)行排序。比如假設(shè)目前企業(yè)具備經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款融資項目共有20個，可融資額160億，但現(xiàn)階段企業(yè)需要的戰(zhàn)略性資本支出僅有50億，那么這50億需求如果通過20個項目來滿足，應(yīng)該優(yōu)先選擇哪幾個項目進(jìn)行融資并提款，就需要大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資決策部門來解決。排序的標(biāo)準(zhǔn)主要是融資成本、融資效率和貸款條件，而這些都是一個動態(tài)的過程，需要結(jié)合日常的融資平臺、融資渠道的管理來動態(tài)了解并更新排序。同時，不同金融市場環(huán)境下集團(tuán)對于融資項目選擇的條件是不同的。比如當(dāng)金融形勢相對寬松時，融資項目的選擇條件應(yīng)該為：成本較低、資金使用比較靈活、項目本身對銀行融資比較迫切。當(dāng)融資環(huán)境緊張的情況下，融資項目選擇的條件就調(diào)整為：貸款規(guī)?？梢员Ｕ?、可以附帶按揭規(guī)模的支持、資金使用比較靈活。從理論上講，利率就是對資金流動性價值的一種體現(xiàn)，因此利率與流動性在銀行融資方面常常表現(xiàn)為反向關(guān)系。在融資項目的選擇

上，決策原則應(yīng)該是在考慮銀行整體合作關(guān)系基礎(chǔ)上，在資金流動性和成本兩方面尋求一個平衡。當(dāng)流動性寬松的情況下，資金成本作為首要考慮因素，當(dāng)流動性緊張的情況下，可以犧牲成本換取流動性。但上述分析只是一個理論的考慮，具體融資實(shí)踐中，資金成本與流動性并不是一個簡單的二元反向關(guān)系，而與融資平臺、融資渠道和融資產(chǎn)品密切相關(guān)，而這三方面正是企業(yè)融資管理可以進(jìn)一步優(yōu)化的地方。

4.2融資的項目分析

4.2.1無論是項目融資方還是項目投資方，對于房地產(chǎn)項目價值評估最重要的因素包括：①房地產(chǎn)融資項目的基本要件及法律盡責(zé)調(diào)查。提交的項目資料一定要真實(shí)、完整、齊備，有關(guān)特定的要件可以提供補(bǔ)充資料或附加說明。②項目的評估與價值分析。

4.2.2 價值創(chuàng)造是企業(yè)經(jīng)營的核心目標(biāo)。現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)是回報股東，而股東價值最大化的體現(xiàn)就是企業(yè)價值的不斷提升。因此企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)經(jīng)營設(shè)定為企業(yè)價值的創(chuàng)造，基于這一原則，企業(yè)日常經(jīng)營的各個方面都應(yīng)該體現(xiàn)出價值創(chuàng)造的核心目標(biāo)。融資管理作為企業(yè)日常管理的重要一部分，也應(yīng)該以價值創(chuàng)造為核心目標(biāo)。

企業(yè)價值的評估方法：價值創(chuàng)造既然是企業(yè)經(jīng)營的核心目標(biāo)，那么如何衡量這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，就需要關(guān)注企業(yè)價值的評估方法。在目前企業(yè)價值評估中，主要有收益法、市場法、成本法三種評估方法。目前收益法是使用最廣泛的評估方法，收益法是把企業(yè)未來的現(xiàn)金流

進(jìn)行折現(xiàn)的價值，未來的現(xiàn)金流主要是指企業(yè)創(chuàng)造的自由現(xiàn)金流。而 折現(xiàn)率一般取加權(quán)平均資本成本（WACC），即權(quán)益融資成本和債務(wù)融資成本的加權(quán)平均值。

4.2.3 按照企業(yè)所屬上級單位的要求，向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供所需項目資料和數(shù)據(jù)。配合金融機(jī)構(gòu)做好項目的抵押和解押工作。

5.融資流程速達(dá)

5.1 融資準(zhǔn)備階段：根據(jù)公司資金運(yùn)作需要和長遠(yuǎn)發(fā)展資金需求目標(biāo)，結(jié)合具體項目的特點(diǎn)，按照融資市場運(yùn)作方式，提出具體融資方案。

5.2 協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)：與金融機(jī)構(gòu)（包括銀行、信托公司等、證券公司等）接觸，提供項目可行性報告予以金融機(jī)構(gòu)初審，確定合作意向，并根據(jù)金融機(jī)構(gòu)的反饋意見確定融資結(jié)構(gòu)與方式，包括：融資的主體、金額、期限、方式、增信措施等。

5.3 細(xì)化融資方案：根據(jù)與金融機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)溝通情況，進(jìn)一步完善、細(xì)化融資方案。

5.4 董事會審核：重大的融資項目，是公司的重大經(jīng)營決策，需要董事會會議認(rèn)真審議，權(quán)衡各個方面的利弊，做出最有利于公司的融資決策。

5.5 確定融資方案：董事會會議審核后，確定最終的融資方案，財務(wù)部需要安排具體實(shí)施。

5.6 跟蹤協(xié)調(diào)：在辦理具體融資業(yè)務(wù)的過程中，需要跟蹤協(xié)調(diào)相關(guān)部

門。

5.7 融資執(zhí)行階段：金融機(jī)構(gòu)通過審批后，與金融機(jī)構(gòu)簽訂經(jīng)法律顧問審核的相關(guān)融資合同。融資的具體業(yè)務(wù)完成，籌集的資金到位，確保資金的運(yùn)用不超出合同規(guī)定的范圍，財務(wù)人員負(fù)責(zé)資金入帳等具體事宜。

6.項目融資流程須知

6.1 股權(quán)融資流程（在公司項目處于拿地階段，需要借助金融機(jī)構(gòu)給予資金支持時，采取股權(quán)融資的方式）

6.1.1公司提出地產(chǎn)項目融資需求意向；（支付部分土地款）6.1.2提供項目的可研報告及與土地出讓部門簽署的協(xié)議復(fù)印件。6.1.3配合金融機(jī)構(gòu)考察融資項目，確定融資方案。6.1.4與金融機(jī)構(gòu)簽署融資的意向協(xié)議（可能）

6.1.5配合金融機(jī)構(gòu)的盡職調(diào)查工作（考察項目現(xiàn)場、提供相關(guān)資料等）

6.1.6金融機(jī)構(gòu)取得相關(guān)同意融資的批復(fù)后，在法律部門配合下，完成相關(guān)合同的審定。同時向上級主管部門申請股權(quán)的轉(zhuǎn)讓和質(zhì)押。6.1.7上級主管部門同意股權(quán)的轉(zhuǎn)讓和質(zhì)押并與金融機(jī)構(gòu)簽署相關(guān)協(xié)議后，辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓和質(zhì)押的工作。如有上級主管部門的擔(dān)保，還需協(xié)調(diào)與上級部門的擔(dān)保事宜。6.1.8金融機(jī)構(gòu)放款。

6.2 項目開發(fā)貸融資流程

6.2.1公司提出地產(chǎn)項目融資需求意向；

6.2.2公司提供初步資料：土地證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》，也可以先提供前兩證，放款前提供余下兩證。

6.2.3配合金融機(jī)構(gòu)（地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金或銀行合作公司等）對項目所在城市房地產(chǎn)市場及融資項目作初步了解、考察與評估； 6.2.4與金融機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)融資服務(wù)協(xié)議，明確房地產(chǎn)項目公司所需融資金額及可接受的融資年利息比例；

6.2.5金融機(jī)構(gòu)實(shí)地考察項目并與項目決策人會談，6.2.6金融機(jī)構(gòu)正式項目盡職調(diào)查； 6.2.7金融機(jī)構(gòu)方給出項目融資正式意見； 6.2.8項目符合條件，決定放款；

6.2.9如果決定放款，出資方與項目方簽訂相關(guān)協(xié)議，明確項目借款的金額、期限、利息及資金管理方法；提供貸款所需資料，執(zhí)行貸款手續(xù)。

6.3 部門配合

6.3.1 集團(tuán)綜合辦公室負(fù)責(zé)融資所需的基本資料提供及工商查詢工作。

6.3.2 涉及集團(tuán)下屬項目公司的融資工作所需要的資料均由項目公司綜合辦提供，無綜合辦的由項目公司負(fù)責(zé)人提供。

中國房地產(chǎn)市場可謂是一個“政策市”，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控對于房價走勢、房地產(chǎn)市場波動影響很大。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)做好與政府監(jiān)管部門的溝通協(xié)調(diào)工作，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，提高企業(yè)管理水平，提高抵御風(fēng)險的能力。融資管理應(yīng)確立價值創(chuàng)造型的管理戰(zhàn)略，企業(yè)應(yīng)積極研究加權(quán)平均資本成本的構(gòu)成，降低 WACC，企業(yè)還應(yīng)建立全流程的融資集中管理體系，并建立統(tǒng)一的國內(nèi)和境外融資平臺，重視海外融資市場對于融資結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極意義，從而落實(shí)價值創(chuàng)造型融資管理模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值提升的目標(biāo)。

第二篇：作業(yè)指導(dǎo)書

五金有限公司作業(yè)文件

QMS/C-ZY.01-2007

生產(chǎn)作業(yè)指導(dǎo)書

擬制：崔平日期：2007.10.0

1審批：潘強(qiáng)日期：2007.10.01

版本：I

受控狀態(tài)：Y □N□

2007年10月01日發(fā)布2007年10月01日實(shí)行目的對合頁的生產(chǎn)過程進(jìn)行有效控制，確保產(chǎn)品符合要求。適用范圍

適用于本公司合頁產(chǎn)品的生產(chǎn)和控制。主要職責(zé)

3.1 操作工負(fù)責(zé)按作業(yè)指導(dǎo)書的要求進(jìn)行生產(chǎn)和過程控制。

3.2 技術(shù)質(zhì)量部負(fù)責(zé)操作工的培訓(xùn)工作，確保操作工能勝任該崗位工作。

3.3 檢驗員負(fù)責(zé)產(chǎn)品的檢驗和試驗工作并按規(guī)定做好標(biāo)識，確保只交付合格的產(chǎn)品。操作程序

4.1 生產(chǎn)過程

4.1.1 落料：根據(jù)生產(chǎn)計劃要求領(lǐng)用相應(yīng)的原材料和模具，安裝調(diào)試好模具后開始落料，對首件落料產(chǎn)品進(jìn)行外觀和尺寸的檢驗，確認(rèn)合格后方可開始批量生產(chǎn)，要求落料時出手送料向前要平直，嚴(yán)禁用手直接伸入模具，發(fā)現(xiàn)有異常問題關(guān)機(jī)后再處理；

4.1.2分片：用鑷子將落料好的合格品放入模具中進(jìn)行分片，做到手腳動作一致協(xié)調(diào)，嚴(yán)禁用手直接放料，對首件進(jìn)行外觀檢驗，確認(rèn)合格后方可開始批量生產(chǎn)；

4.1.3卷邊：將合格的分片放入模具中進(jìn)行卷邊，做到手腳動作一致協(xié)調(diào)，嚴(yán)禁用手直接放料，對首件進(jìn)行外觀、尺寸檢驗，確認(rèn)合格后方可開始批量生產(chǎn)；

4.1.4 組裝：將卷邊合格的分片用不銹鋼棒組裝好，要求轉(zhuǎn)動靈活，間隙符合要求；

4.1.5 鉆眼：將組裝好的合頁在鉆床上進(jìn)行鉆眼，外觀及尺寸應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求，做到光滑無毛刺，鉆眼深淺一致；

4.1.6 拋光：將鉆好孔的合頁在砂輪機(jī)上進(jìn)行拋光，要求表面光滑，花紋一致，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求

4.1.7包裝：按客戶要求進(jìn)行包裝，并在內(nèi)包裝及外箱上貼上標(biāo)簽。

4.2 現(xiàn)場管理

4.2.1 生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的可回收材料，操作工應(yīng)按要求進(jìn)行收集，放到規(guī)定區(qū)域，堆放整齊，標(biāo)明回料的名稱和規(guī)格型號；

4.2.2 生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢料應(yīng)及時清理，堆放到指定區(qū)域，操作工應(yīng)保持生產(chǎn)現(xiàn)場的整潔；

4.2.3 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁違章作業(yè)和違章指揮。

第三篇：作業(yè)指導(dǎo)書樣本

爆破作業(yè)指導(dǎo)書

1、目的

為了規(guī)范爆破作業(yè)過程，防止爆破安全事故，提高爆破施工質(zhì)量和效率。

2、適用范圍

某某露天采區(qū)爆破作業(yè)，包括爆破器材運(yùn)輸、裝藥、充填、聯(lián)線等，其作業(yè)地點(diǎn)包括采礦場中深孔、二次爆破。

露天采區(qū)從事爆破工作的管理人員、工程技術(shù)人員、爆破員（工）、安全員、保管員和押運(yùn)員。

3、編制主要依據(jù)

《民用爆炸物品安全管理條例》國務(wù)院令第466號 《爆破安全規(guī)程》(GB6722-2003)《金屬非金屬礦山安全規(guī)程》（GB16423-2006）《某某露天爆破安全管理制度》 《某某露天采礦場風(fēng)險評價》 《爆破工安全操作規(guī)程》

《爆破工的操作程序與動作標(biāo)準(zhǔn)》

4、作業(yè)環(huán)境規(guī)定

某某露天開采主要采用臺階深孔爆破法，臺階高度設(shè)計為15m，采用混裝乳化炸藥車機(jī)械化裝藥，二次爆破人工裝藥。

4.1 爆破前應(yīng)對爆區(qū)周圍的自然條件和環(huán)境狀況進(jìn)行調(diào)查，了解危及安全的不利環(huán)境因素，采取必要的安全防范措施。

4.2 爆破作業(yè)場所有下列情形之一時，不應(yīng)進(jìn)行爆破作業(yè)： —— 巖體有冒頂或邊坡滑落危險的； —— 作業(yè)通道不安全或堵塞的； —— 危險區(qū)邊界未設(shè)警戒的；

—— 未按《安全操作規(guī)程》的要求作好準(zhǔn)備工作的。

4.3 露天爆破裝藥前遇以下特殊惡劣氣候、水文情況時，應(yīng)停止爆破作業(yè)，所有人員應(yīng)立即撤到安全地點(diǎn)：

—— 雷電、暴雨雪來臨時；

—— 大霧天氣，能見度不超過100m 時；

—— 風(fēng)力超過六級，浪高大于8 m 時，水位暴漲暴落時。

4.4 采用電爆網(wǎng)路時，應(yīng)對高壓電、射頻電等進(jìn)行調(diào)查，對雜散電進(jìn)行測試;發(fā)現(xiàn)存在危險，應(yīng)立即采取預(yù)防或排除措施。

4.5 在殘孔附近鉆孔時應(yīng)避免鑿穿殘留炮孔，在任何情況下不應(yīng)打鉆殘孔。

5、作業(yè)工藝過程

5.1深孔爆破作業(yè)

5.1.1 根據(jù)現(xiàn)場工程條件及地測科提供的爆破區(qū)地形圖、爆破區(qū)巖性情況進(jìn)行爆破作業(yè)設(shè)計，特殊區(qū)域（臨近最終邊坡、工業(yè)設(shè)施）的爆破設(shè)計應(yīng)經(jīng)生產(chǎn)副場長或采礦主任工程師審批后方能實(shí)施。

5.1.2 爆破技術(shù)人員應(yīng)根據(jù)爆破設(shè)計到現(xiàn)場協(xié)同測量科進(jìn)行布孔，確定炮孔孔位

5.1.3 鉆機(jī)司機(jī)按爆破設(shè)計要求依序穿孔。穿孔作業(yè)結(jié)束后，爆破工段對炮孔位置、孔深進(jìn)行驗收，如發(fā)現(xiàn)不合格孔，需及時通知穿孔工段套孔或重打。

5.1.4 爆破技術(shù)員根據(jù)當(dāng)天爆破量領(lǐng)取、運(yùn)輸和加工爆破器材。5.1.5 嚴(yán)格按爆破設(shè)計要求進(jìn)行現(xiàn)場裝藥、充填。

5.1.6 在爆破技術(shù)人員指導(dǎo)下，嚴(yán)格按爆破網(wǎng)路設(shè)計的要求鋪設(shè)，導(dǎo)通檢查。使用電爆網(wǎng)絡(luò)時，必須進(jìn)行導(dǎo)通和雜散電流測定。

5.1.7 按照《某某露天爆破安全管理制度》進(jìn)行爆破警戒和信號，在檢查確認(rèn)爆破網(wǎng)絡(luò)和警戒無誤后，在規(guī)定的爆破時間內(nèi)，進(jìn)行起爆。

5.1.8 爆破技術(shù)人員爆破后超過15min進(jìn)入爆區(qū)檢查，爆后檢查內(nèi)容主要包括確認(rèn)有無盲炮；露天爆破爆堆是否穩(wěn)定，有無危坡、危石；周邊保護(hù)設(shè)備是否安全。

5.1.9 爆后檢查無誤后，解除起爆信號。爆破技術(shù)人員一但發(fā)現(xiàn)盲炮及其他險情，應(yīng)及時上報或處理；處理前應(yīng)在現(xiàn)場設(shè)立危險標(biāo)志，并采取相應(yīng)的安全措施，無關(guān)人員不應(yīng)接近。5.2二次爆破作業(yè) 5.2.1 根據(jù)調(diào)度安排對二次爆破作業(yè)點(diǎn)進(jìn)行打孔。

5.2.2 爆破技術(shù)員根據(jù)當(dāng)天二次爆破量領(lǐng)取、運(yùn)輸爆破器材，由爆破人員進(jìn)行加工和裝藥。

5.2.3 爆破人員鋪設(shè)、檢查起爆網(wǎng)絡(luò)。使用電爆網(wǎng)絡(luò)時，必須進(jìn)行導(dǎo)通和雜散電流測定。

5.2.4 按照《某某露天爆破安全管理制度》進(jìn)行爆破警戒和信號，在檢查確認(rèn)爆破網(wǎng)絡(luò)和警戒無誤后，在規(guī)定的爆破時間內(nèi)，進(jìn)行起爆。

5.2.5 爆破人員在爆后應(yīng)超過5min，方準(zhǔn)許檢查人員進(jìn)入爆破作業(yè)地點(diǎn)；如不能確認(rèn)有無盲9炮，應(yīng)經(jīng)15min后才能進(jìn)入爆區(qū)檢查。爆后檢查內(nèi)容主要包括確認(rèn)有無盲炮；露天爆破爆堆是否穩(wěn)定，有無危坡、危石；周邊保護(hù)設(shè)備是否安全。

5.2.6 爆后檢查無誤后，解除起爆信號。爆破人員一但發(fā)現(xiàn)盲炮及其他險情，應(yīng)及時上報或處理；處理前應(yīng)在現(xiàn)場設(shè)立危險標(biāo)志，并采取相應(yīng)的安全措施，無關(guān)人員不應(yīng)接近。

6、爆破作業(yè)中的不安全因素和安全對策措施

爆破作業(yè)主要其過程中存在的不安全因素主要有：爆破傷害和炸藥爆炸、爆破環(huán)境的危害（粉塵、中毒、雷電、大霧天氣等）。

其安全對策措施有：

爆破作業(yè)過程需要嚴(yán)格執(zhí)行國家《爆破安全規(guī)程》（GB6722—2003）和《露天爆破安全管理規(guī)定》。還需要按照某某采礦場《爆破安全管理規(guī)定》防火防爆安全對策措施、防爆破事故的安全對策措施。針對中毒窒息這一不安全因素采取的措施為在爆破安全規(guī)程規(guī)定的檢查時間外進(jìn)行爆后檢查。作業(yè)人員做好個人防護(hù)，戴好防塵口罩等防護(hù)用品，禁止雷電、大霧天氣進(jìn)行爆破作業(yè)。

7、爆破安全管理標(biāo)準(zhǔn)

7.1 根據(jù)《爆破安全規(guī)程》（GB6722）、《民用爆炸物品安全管理條例》、《爆破工安全操作規(guī)程》、《民用爆破器材企業(yè)安全管理規(guī)程》及有關(guān)爆破設(shè)計、施工、爆破器材管理等有關(guān)要求，結(jié)合我礦實(shí)際情況，制定本制度。

7.2 本制度規(guī)定了采礦場露天爆破作業(yè)的有關(guān)安全要求，適用于進(jìn)入采區(qū)的所有人員和設(shè)備。7.3 礦授權(quán)采礦場對采區(qū)露天爆破進(jìn)行管理，由安全防塵部進(jìn)行監(jiān)督。采礦場安全環(huán)保科負(fù)責(zé)露天爆破作業(yè)的安全監(jiān)督和管理。采礦場爆破工段負(fù)責(zé)露天爆破作業(yè)的日常安全管理。采礦場保衛(wèi)科負(fù)責(zé)露天爆破的保衛(wèi)工作。7.4 從事爆炸作業(yè)的人員應(yīng)符合下列條件； ——政治可靠，責(zé)任心強(qiáng)； ——身體合格；

——具有一定的文化程度；

——熟悉爆炸物品的性能和操作規(guī)程；

——參加過爆破物品技術(shù)知識培訓(xùn)并考試合格，取得相關(guān)資格證書。7.5 每次爆破作業(yè)必須有一名副段長全面負(fù)責(zé)指揮、協(xié)調(diào)工作，每個爆破作業(yè)點(diǎn)應(yīng)有安全責(zé)任人（露天深孔爆破時當(dāng)班技術(shù)員為安全責(zé)任人，二次破碎時負(fù)責(zé)該點(diǎn)的爆破工為安全責(zé)任人）。所有爆破作業(yè)人員和有關(guān)設(shè)備操作、維修人員必須服從指揮。

7.6 每次爆破的當(dāng)天上午，爆破工段必須將爆破地點(diǎn)、聯(lián)系人、爆破時間、需要撤離的設(shè)備及機(jī)臺人員、需要做掩體的設(shè)備（電動輪汽車、電鏟、鉆機(jī)或其他設(shè)備）等要求書面通知場調(diào)度室，場調(diào)度室接爆破工段通知后向各有關(guān)單位傳達(dá)。

7.7 露天爆破必須在白天規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行（中午11:30～13:00，下午15:00～16:30），禁止在黃昏、夜晚、大霧天時起爆。如遇特殊情況需提前或推遲爆破作業(yè)，爆破工段需事先通知采礦場調(diào)度室，并經(jīng)生產(chǎn)副場長或值班場長同意，場調(diào)度向各有關(guān)單位傳達(dá)，各有關(guān)單位安全負(fù)責(zé)人向避炮點(diǎn)落實(shí)并得到返回確認(rèn)安全后，爆破工段方可提前或推遲爆破作業(yè)。

7.8 穿孔、鏟裝、汽運(yùn)、鏟修、養(yǎng)防等工段值班段長接場調(diào)度避炮的通知后，要切實(shí)聯(lián)系到避炮的設(shè)備和人員。

7.9 在地面作業(yè)點(diǎn)臨時存放安全管理 ——運(yùn)至作業(yè)地點(diǎn)爆破器材應(yīng)有專人看管。

——作業(yè)地點(diǎn)只準(zhǔn)存放當(dāng)班作業(yè)所需的爆破器材，大爆破時可存放本次工程所需的爆破器材。雷管和起爆體不得與炸藥放在一起，同時還要選擇安全位置，有安全防范措施。7.10裝藥前，爆破施工作業(yè)人員必須用紅旗等明顯安全標(biāo)志圈定爆區(qū)范圍，無關(guān)人員和設(shè)備一律不準(zhǔn)進(jìn)入爆區(qū)。

7.11人員與爆破點(diǎn)的最小安全距離:深孔爆破:正面方向為300m，左、右、后側(cè)為200m；二次破碎（含根底炮）:四周各為400m；沿山坡向下爆破時，以上數(shù)據(jù)的增加量按設(shè)計計算確定。

裝藥車裝藥時，其周圍20m范圍內(nèi)嚴(yán)禁鉆機(jī)同時穿孔作業(yè)和電鏟的鏟裝作業(yè)。設(shè)備撤離的最小安全距離:爆破正面方向為120m，后方、側(cè)方各為60m。

7.12 爆破器材進(jìn)入爆區(qū)前必須先清除爆區(qū)內(nèi)的帶電物體，裝藥前應(yīng)及時通知調(diào)度室將危險區(qū)內(nèi)的設(shè)備及人員在規(guī)定時間內(nèi)撤離至安全位置。

7.13 充填完畢后，爆破副段長和技術(shù)員應(yīng)仔細(xì)檢查危險區(qū)內(nèi)的設(shè)備及人員是否撤離至安全位置。

7.14 特殊情況下的爆破作業(yè)（如設(shè)備撤離距離不夠）必須視影響生產(chǎn)的程度或可能造成的危害程度向主管場領(lǐng)導(dǎo)或礦領(lǐng)導(dǎo)書面請示匯報，經(jīng)審批同意并采取必要的安全防范措施后方可爆破。

7.15 對臨近建筑設(shè)施、采空區(qū)、最終邊坡等特殊或危險區(qū)域的爆破，必須盡量將各方面的因素考慮周全，認(rèn)真做好爆破設(shè)計，并將設(shè)計方案交礦有關(guān)職能部室審批及場主管領(lǐng)導(dǎo)審核同意后，方可進(jìn)行施工作業(yè)。

7.16 聯(lián)線、導(dǎo)通完畢后，主管副段長必須指派各警戒點(diǎn)的警戒人員。警戒人員必須手持紅旗、佩帶袖章，并隨身帶好口哨、對講機(jī)等。

7.17 爆破警戒人員必須嚴(yán)格按主管副段長的指令在規(guī)定位置警戒，堅守崗位。各警戒點(diǎn)必須設(shè)置“禁止通行”警示牌，必須待所有警戒到位后方可開始拉爆破信號（爆破信號以電笛聲為準(zhǔn)，信號規(guī)定為:預(yù)備信號:一長兩短聲。預(yù)備信號發(fā)出后，任何人員和設(shè)備禁止進(jìn)入爆區(qū)。起爆信號:連續(xù)急促短聲。在預(yù)備信號發(fā)出約5分鐘后發(fā)出，持續(xù)1分鐘以上。解除信號:一長聲。必須在確認(rèn)起爆無誤后，方可發(fā)出）。

7.18 采區(qū)范圍內(nèi)的一切人員及設(shè)備必須嚴(yán)格聽從警戒人員指揮，預(yù)備信號發(fā)出前必須全部撤離至危險區(qū)外。預(yù)備信號發(fā)出之后至解除信號發(fā)出之前，禁止任何人員或設(shè)備進(jìn)入警戒區(qū)。

7.19 預(yù)備信號發(fā)出前，爆破工段要對避炮設(shè)備與人員是否避好炮進(jìn)行確認(rèn)，在確定避炮設(shè)備與人員處于安全范圍后可拉響預(yù)備信號。

7.20 避炮設(shè)備的操作人員在炮響完但未確認(rèn)解除信號已發(fā)出的情況下，需離開避炮位置前要向當(dāng)班值班段長或場調(diào)度詢問。

7.21 爆區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙或明火作業(yè)，不準(zhǔn)大聲喧嘩、打鬧。嚴(yán)禁進(jìn)入爆區(qū)拾包裝品或爆破線。

8.應(yīng)急

第四篇：作業(yè)指導(dǎo)書

作業(yè)指導(dǎo)書

1、薊縣項目正常收款、更新臺賬、并于月末上報臺賬。薊縣中行8119賬戶的管理與維護(hù)如年檢等，與銀行方對賬并上報公司賬戶資金情況。

2、與薊縣案場銷售對接、協(xié)調(diào)及對賬。

3、旅游公司的不動產(chǎn)發(fā)票領(lǐng)用、保管、使用，及與當(dāng)?shù)囟悇?wù)的一切聯(lián)系事宜和上報給領(lǐng)導(dǎo)稅務(wù)對企業(yè)的各項文字與口頭的轉(zhuǎn)達(dá)與要求。（包括地稅與國稅）。

4、從協(xié)萬豪酒店半與的固定資產(chǎn)盤點(diǎn)及其他事宜。

5、房管局的解進(jìn)抵押和各項咨詢問題。

6、招待與賬務(wù)有關(guān)的一切外聯(lián)單位來訪，并負(fù)責(zé)接待以及墊付招待費(fèi)等。

7、公司領(lǐng)導(dǎo)臨時安排各種加急事件。

財務(wù)薊縣項目現(xiàn)場出納：謝紅軍

2015年4月15日

第五篇：電氣焊作業(yè)指導(dǎo)書

電氣焊作業(yè)指導(dǎo)書

一、崗位職責(zé)

負(fù)責(zé)動力廠、電氣焊和維修工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行，保證設(shè)備人員安

全無事故。電氣焊負(fù)責(zé)填寫本崗位動火作業(yè)票，維修工負(fù)責(zé)填寫本崗位檢修

工作票，負(fù)責(zé)本崗位責(zé)任區(qū)域衛(wèi)生，嚴(yán)格執(zhí)行安全規(guī)程。

二、工作前準(zhǔn)備

1.按規(guī)定穿戴好勞保用品，高空作業(yè)時必須佩帶安全帶，嚴(yán)禁酒后上崗。

2.按時參加班前會，了解上班生產(chǎn)情況及設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，清楚本班生產(chǎn)

任務(wù)和安全注意事項。

3.清點(diǎn)檢查設(shè)備、工具、用具及材料、備件情況，做好交接。

三、作業(yè)前準(zhǔn)備

1.檢查電焊機(jī)接地良好，外殼要完整。焊鉗要絕緣良好。

2.檢查氧—乙炔表是否準(zhǔn)確靈敏，乙炔表有回火防止器。

3.割炬、焊炬的檢查：割炬要有足夠的射吸能力，保證切割 能

力。

手輪是否好用，有無漏氣現(xiàn)象。

4.檢查氧—乙炔氣是否能達(dá)到工作要求。

5.把氧—乙炔表安裝好，割炬按要求裝牢裝好。

6.把氧—乙炔氣瓶放在安全地方，相距不得小于5米。

四、操作程序

1、目的

加強(qiáng)電焊機(jī)及切割工具使用的管理，控制有毒有害氣體傷害人體健康，防止電擊傷人及火災(zāi)的發(fā)生。

2.電焊操作要求

2.1電焊機(jī)設(shè)置地點(diǎn)應(yīng)防潮、防雨、防砸，操作人員必須 持證上崗，嚴(yán)格

執(zhí)行操作規(guī)程。

2.2電弧焊接時，嚴(yán)禁在運(yùn)行中的壓力管道上、有易燃易爆物品的容器中

和在受力構(gòu)件上進(jìn)行焊接和切割。

2.3焊接銅、鋁、鋅、鉛等有色金屬

時，必須在通風(fēng)良好的地方進(jìn)行，焊接人員應(yīng)戴防毒面具，或呼吸濾清器。

非施工人員應(yīng)遠(yuǎn)離現(xiàn)場，防止中毒。

2.4高空焊接時，必須掛好安全帶，焊件周圍和下方應(yīng)采取防火措施并有

專人監(jiān)護(hù)。

2.5電弧焊接地線及手把線不得搭在易燃易爆和帶有熱源的物品上。

2.6電弧焊施焊現(xiàn)場的10m范圍內(nèi)，不得堆放氧氣瓶、乙炔瓶、木材等易

燃物，現(xiàn)場附近必須設(shè)置防火設(shè)施。

2.7焊接施工完畢后，應(yīng)及時將電焊渣清掃到垃圾站中。電焊機(jī)等設(shè)備及

焊條必須退回庫里保管，做到活完腳下清。

3.氣割操作程序

3.1檢查工作場所是否符合安全要求，將割件切口下面墊空，以便于氣割

時散發(fā)熱量和排除熔渣。不允許把割件放在水泥地板上切割，以避免水泥遇高

溫后發(fā)生崩裂。

3.2檢查乙炔發(fā)生發(fā)生器和回火防止器工作是否正常，然后將氣割設(shè)備按

操作規(guī)程連接好。

3.3.清除氣割工件割縫表面的氧化鐵皮和污垢。