第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理(配套設(shè)施開發(fā)成本的核算)

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理（配套設(shè)施開發(fā)成本的核算）

（一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車 棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè) 性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能 有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)成本。

按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些 大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城 市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償 轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。

為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：

1.對能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；

2.對不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；

3.對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。

由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。

（二）、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置

一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè) 成本項(xiàng)目：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；

（2）前期工程費(fèi)；

（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

（4）建筑安裝工程費(fèi)；

（5）配套設(shè)施費(fèi)；

（6）開發(fā)間接費(fèi)。

其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。

對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè) 地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本 或計(jì)劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時(shí)一 般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；

（2）前期工程費(fèi)；

（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

（4）建筑安裝工程費(fèi)。

由于這些配套設(shè)施的支 出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成 本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。

（三）、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

企業(yè)發(fā)生 的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或 批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成 本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款“等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè) 施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的”配套設(shè)施費(fèi)“項(xiàng)目，并記入”開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本—— X X“賬戶的借方和”開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX“賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬 的”開發(fā)間接費(fèi)“項(xiàng)目，并記入”開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本“賬戶的借方和”開發(fā)間接費(fèi)用“賬戶的貸方。

對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步 開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)成本 明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時(shí)間較長，有的需 要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷 售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法接配套設(shè)施 的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)＝該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）×配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)×100%

式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。

如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租 時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周轉(zhuǎn)房 800 000元

201大配套設(shè)施——商店 500 000元

251幼托設(shè)施 320 000元

則

幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周轉(zhuǎn)房；800 000元×8％＝64000元

201大配套設(shè)施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：

如 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè) 部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè) 施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）：

201

251

252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）

支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000

支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 30 000 20 000 30 000

應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000

應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000

分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 35 000

分配開發(fā)間接費(fèi) 55 000

預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 40 000

則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)做：

借；開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 105 0005 貸：銀行存款 105 000

用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)做：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 80 000

貸：銀行存款 80 000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)做：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 765 000

貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款 765 000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)做：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 35 000

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔 35 000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)做：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 55 000

貸：開發(fā)間接費(fèi)用 55 000

預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)做：

借：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本—一商店 40000

貸：預(yù)提費(fèi)用——須提配套設(shè)施費(fèi) 40000

同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬。

（四）、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完成全部開發(fā)過程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本：

1，對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施”賬戶的借方，做如下分錄入貼：

借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施

460000 貸；開發(fā)成本——－配套設(shè)施開發(fā)成本

460000

配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。

2.按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，做如下分錄入賬：

借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本 265000

開發(fā)成本—一配套設(shè)施可發(fā)成本 35000

貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 300000

3.對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，做如下分錄入賬：

借：預(yù)提費(fèi)用—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000

貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 320 000

如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。學(xué)會(huì)計(jì)論壇

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理

學(xué)以致用，這是我把剛學(xué)到的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)知識(shí)加以運(yùn)用。開發(fā)房地產(chǎn)（住宅）單項(xiàng)會(huì)計(jì)核算其實(shí)也不是很難，但也不是很容易，主要抓住要點(diǎn)，用心去學(xué)就會(huì)很快學(xué)會(huì)。

房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用五證來貫穿1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、2.《.國有土地使用許可證》、3..《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》4..《建筑工程許可證》、5.《商品房許可證》。

開始建賬時(shí)會(huì)涉及到這些會(huì)計(jì)科目和這些成本項(xiàng)目

一、首先是各股東的投資：經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的注冊會(huì)計(jì)師驗(yàn)資確認(rèn)各股東的出資額。

各股東的出資額存入基本賬戶時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：銀行存款------賬號(hào)

貸：實(shí)收資本------某某

注有多個(gè)股東投資要分明細(xì)設(shè)賬

如有某股東用購買的土地出讓金作投資的會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)成本------項(xiàng)目名稱（某花園）-土地出讓金

貸：實(shí)收資本-----某某

如果經(jīng)股東確認(rèn)土地評估大過購買價(jià)時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)成本------項(xiàng)目名稱（某花園）-土地出讓金（評估后的金額）貸：實(shí)收資本-----某某（購買時(shí)支付的土地出讓金金額）

貸：資本公積（差額）

二、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括為開發(fā)房地產(chǎn)而取得的土地使用權(quán)支付的土地出讓金，土地征用費(fèi)，如果是耕地用地還要有耕地占用稅，勞動(dòng)力安置費(fèi)及地上、地下折遷補(bǔ)償支出等。如發(fā)生這類成本作如下會(huì)計(jì)分錄：

用銀行存款支付這些費(fèi)用時(shí)（要取得發(fā)票才可以這樣做）的會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本-----某花園----土地征用相關(guān)費(fèi)用

貸：銀行存款---某賬號(hào)

三、前期工程費(fèi)：包括設(shè)計(jì)規(guī)劃費(fèi)、測繪費(fèi)以及“三通一平”支出、臨時(shí)用電，排污等。如發(fā)生這類成本作如下會(huì)計(jì)分錄：

用銀行存款支付這些費(fèi)用時(shí)（要取得發(fā)票才可以這樣做）的會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本-----某花園----前期工程------XXXXX貸：銀行存款---某賬號(hào)

四、用銀行存款支付代墊工程用材料和土方工程款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：預(yù)付賬款----XXXX

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

取得對方開給發(fā)票時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)成本----某花園----前期工程------XXXXX

貸：預(yù)付賬款------XXXXX

五、開發(fā)間接費(fèi)用：包括現(xiàn)場管理人員的薪籌、固定資產(chǎn)折舊、辦公費(fèi)、水電費(fèi)，通訊費(fèi)，伙食費(fèi).....等如發(fā)生這類成本作如下付分錄：

用銀行支付這些費(fèi)用時(shí)（要取得發(fā)票才可以這樣做）的會(huì)計(jì)分錄：

借：管理費(fèi)用-----XXXXX

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

六、交當(dāng)年需交稅費(fèi)的會(huì)計(jì)分錄：（注：剛開始時(shí)只交印花稅、土地使用稅，由于年交的稅費(fèi)不用預(yù)提）

建安合同印花稅按工程項(xiàng)目總額*0.03%、賬本本數(shù)*5元、賬本記載的注冊資金*0.05%，土地使用稅面積*4元.....等

用銀行存款支付各種印花稅時(shí)：

借：管理費(fèi)用----印花稅

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

用銀行存款支付當(dāng)年要交土地使用稅時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：（注：我們那里是按土地使用面積*4元）

借：管理費(fèi)用----土地使用稅

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

這個(gè)階段發(fā)生的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)基本完成，明細(xì)賬、總賬跟其他企業(yè)設(shè)定基本一樣，做完憑證、科目匯總后就可以做報(bào)表了，為了便于管理，企業(yè)需要設(shè)什么表就自行設(shè)定了。以上只是代表性的處理，如果還有什么會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的話，要看這項(xiàng)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)是屬于什么性質(zhì)的，就要用到什么樣的會(huì)計(jì)科目了。

七、接著到了工程準(zhǔn)備完工，可以達(dá)到預(yù)售階段時(shí)，就可以申請《商品房預(yù)售許可證》取得證件后才可以銷售，這時(shí)是屬于期房銷售。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，由于企業(yè)銷售商品不滿足收入條件，當(dāng)收到預(yù)售款時(shí)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購買方時(shí)再確認(rèn)收入。

收到期房房款，已存入銀行時(shí)的的會(huì)計(jì)分錄：

借：銀行存款-----某賬號(hào)

貸：預(yù)收賬款-----XX樓-XX單元-XX房

用銀行存款支付工程進(jìn)度款和代付工程材料時(shí)的會(huì)計(jì)分錄分錄：

借：預(yù)付賬款-----XXXXXX

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

取得對方開給的建安發(fā)票時(shí)的會(huì)計(jì)分錄分錄：

借：開發(fā)成本---建安工程

貸；預(yù)付賬款----XXXXXX

用銀行存款支付銷售部的費(fèi)用包括人員工資、廣告費(fèi)，水電費(fèi)、租金.....等時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：營業(yè)費(fèi)用-----XXXXXX

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

管理費(fèi)用的會(huì)計(jì)分錄基本上跟以上的第五項(xiàng)一樣

提當(dāng)月稅款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：包括營業(yè)稅5%、城建稅按營業(yè)稅款的7%、教育費(fèi)附加按營業(yè)稅款的3%、我們這里還有一個(gè)地方教育費(fèi)按營業(yè)稅款的2%(地方自己定的，有差異)、土地增值稅預(yù)繳按收到期房款的1%、（企業(yè)所得稅預(yù)繳按期房款的10%確定成本利潤率-期間費(fèi)用-稅金）*25%、如當(dāng)年未交的土地使用稅、印花稅、還要補(bǔ)交。

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)----營業(yè)稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-----城建稅

貸：其他應(yīng)交款----教育費(fèi)附加

用銀行存款支付稅款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)交稅費(fèi)----營業(yè)稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)----城建稅

借：其他應(yīng)交款----教育費(fèi)附加

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

以上所提稅款的會(huì)計(jì)分錄也按類似營業(yè)稅來做，明細(xì)改成所得稅或土地增值稅.....等

檢查做完會(huì)計(jì)分錄無誤后，就可以科目匯總做會(huì)計(jì)報(bào)表了。為了便于管理，企業(yè)需要設(shè)什么表就自行設(shè)定了。

八、接著又到了竣工結(jié)算階段把房交付給購房者了。由建設(shè)監(jiān)督部門檢查工程質(zhì)量，測算出面積等

收到竣工結(jié)算單時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)產(chǎn)品----

貸：開發(fā)成本------

交付給購房者開票時(shí)沖預(yù)收賬款：已掛的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)的分錄：

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

這個(gè)階段的間接費(fèi)用跟以上處理差不多。

稅款的清算，由于企業(yè)所得稅，土地增值稅是先預(yù)繳的到竣工清算后也要清算稅款。少補(bǔ)多退。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)——成本核算細(xì)則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算原則

一、編制目的

基于目前地產(chǎn)板塊三個(gè)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員多數(shù)沒有地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對該行業(yè)核算特征不甚熟悉等原因。為達(dá)到公司的運(yùn)作規(guī)范和各項(xiàng)財(cái)稅法規(guī)的要求，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，規(guī)范各項(xiàng)財(cái)務(wù)操作流程，特編制此核算原則。指導(dǎo)、規(guī)范、統(tǒng)一日常核算工作，以達(dá)到為決策者提供準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息。

二、適用范圍

地產(chǎn)事業(yè)中心管理范圍內(nèi)的法人。

三、核算內(nèi)容

土地成本、前期成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

目前現(xiàn)有項(xiàng)目都處于開發(fā)初期，涉及的成本項(xiàng)基本在土地成本、前期成本及開發(fā)間接費(fèi)用三項(xiàng)。由于時(shí)間原因，現(xiàn)就上述三項(xiàng)進(jìn)行細(xì)則解釋，日后隨著項(xiàng)目進(jìn)度盡快完善。

項(xiàng)目開發(fā)成本核算細(xì)則

一 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的核算內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)成本包括八大塊：土地成本、前期成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用。(一)土地成本：

土地費(fèi)是指房產(chǎn)商取得土地的花費(fèi)，主要包括土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地征用費(fèi)、耕地占用費(fèi)、安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、舊城改造費(fèi)（個(gè)別區(qū)域有）、和其他與土地有關(guān)的費(fèi)用（如取得土地使用證的契稅、印花稅、拍賣傭金、公證費(fèi)、評估費(fèi)和交易費(fèi)）。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的最重要組成部分，地段越好、售價(jià)越高的樓盤，土地費(fèi)占總成本的比重越高。

土地費(fèi)用的核算內(nèi)容根據(jù)土地的取得方式不同而有所區(qū)別，土地的取得方式主要有四種：劃撥、轉(zhuǎn)讓、出讓和收購股權(quán)。

1.土地使用權(quán)的劃撥是指縣以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。一般只有國家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、國家重點(diǎn)扶持的能源交通水利等項(xiàng)目用地和法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地方可以劃撥方式取得土地。

2.土地使用權(quán)的出讓是指國家以土地所有權(quán)者的身份，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，即從一級(jí)市場取得土地。出讓的最高年限為；居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。其出讓方式有三種，一是拍賣，二是招標(biāo)，三是雙方協(xié)議。從2003年8月1日起，上海市所有土地的出讓均采用招標(biāo)方式進(jìn)行。

3.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者或土地經(jīng)營單位（包括房地產(chǎn)開發(fā)公司）有償?shù)貙⑼恋厥褂脵?quán)橫向轉(zhuǎn)讓他方的行為，即從二級(jí)市場取得土地。原以劃撥方式取得的土地應(yīng)按規(guī)定簽訂土地使用全權(quán)出讓合同，并向市、縣級(jí)人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金方可轉(zhuǎn)讓，以出讓方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于更改政府原出讓土地時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，需向政府補(bǔ)交一筆地價(jià)。

4.在不能用轉(zhuǎn)讓方式取得土地，通過招投標(biāo)取得土地也比較困難的情況下，我們也可通過收購項(xiàng)目公司股權(quán)的形式取得土地。在這種情況下，土地費(fèi)用仍然是原開發(fā)商取得土地時(shí)發(fā)生的成本，土地的溢價(jià)只能通過溢價(jià)收購的形式完成（而這部分溢價(jià)只能記入收購方投資收益的借方由以后項(xiàng)目公司分回的利潤來彌補(bǔ)），很難記入開發(fā)成本的土地費(fèi)中，勢必會(huì)造成項(xiàng)目公司承擔(dān)很大的一筆土地增值稅和所得稅。所以，采用這種方式取得土地，在對項(xiàng)目收購進(jìn)行論證時(shí)必須考慮稅收的因數(shù)，以免誤導(dǎo)決策者。

土地費(fèi)用的歸集依據(jù)土地合同簽訂方式的不同而有所區(qū)別，土地合同的簽訂一般有以下幾種形式：（1）閉口合同，即合同金額是固定的，合同簽訂后不再變動(dòng)。一般通過出讓方式取得土地都簽訂這種合同，那么土地費(fèi)用就由合同價(jià)加上拆遷、安置費(fèi)用等構(gòu)成，核算比較簡單。（2）開口合同，即合同金額在簽訂合同時(shí)并不固定，而到合同結(jié)算時(shí)才最后確定。一般通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地都簽訂此類合同，它們均是基于簽訂合同時(shí)許多扣除項(xiàng)目如土地出讓金等，或土地面積和規(guī)劃方案等還是未知數(shù)，為了維護(hù)雙方的利益，先確定計(jì)算原則，待所有未知數(shù)變成已知數(shù)時(shí)才最后結(jié)算，它分兩種形式：A、合同約定一個(gè)總價(jià)，然后再規(guī)定土地方應(yīng)承擔(dān)動(dòng)拆遷、安置費(fèi)用、土地出讓金、場地平整、供配電等費(fèi)用。根據(jù)交地是按七通一平交付，還是三通一平交付的不同扣除的費(fèi)用有所不同。還有約定建好的公建配套設(shè)施如商場等歸土地方所有，由開發(fā)商向土地方收取造價(jià)成本等，并約定這些費(fèi)用由開發(fā)商支付，從土地款中扣除。B、先預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓的土地面積和容積率，約定房屋造好后，土地方分得多少比例的面積，再按約定的單價(jià)折合成土地合同價(jià)，并約定這些房屋的稅金，以及應(yīng)承擔(dān)的土地出讓金、大市政配套費(fèi)由土地方承擔(dān)，從土地款中扣除。對于這類土地費(fèi)的核算，由于項(xiàng)目立項(xiàng)單位為開發(fā)商，所以開發(fā)商支付以上款項(xiàng)后取得的發(fā)票可直接記入開發(fā)成本，事實(shí)上的合同總價(jià)為扣除以上約定費(fèi)用后的價(jià)款。為了保證核算的清晰性和一貫性，在發(fā)生以上費(fèi)用時(shí)按費(fèi)用類別歸類記入相應(yīng)的成本科目，但在合同執(zhí)行情況表中要將這些費(fèi)用全部歸入合同支付款中，以便與土地方結(jié)算土地款。當(dāng)所有未知數(shù)變成已知數(shù)后，必需再重新簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，確定明確的合同總價(jià)。

以上土地費(fèi)用的歸集是基于取得的土地至少是完成了三通一平的土地，即動(dòng)拆遷工作由土地方完成的，如取得的土地是毛地，即動(dòng)拆遷工作由開發(fā)商來做，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，不含在地價(jià)中的情況下。由于開發(fā)商一般沒有動(dòng)拆遷的能力，一般是委托動(dòng)拆遷公司來操作，開發(fā)商監(jiān)督并支付動(dòng)拆遷費(fèi)用。

還有一種取得土地的方式就是在建工程轉(zhuǎn)讓，即通過拍賣方式取得在建的爛尾工程，或通過協(xié)商的方式將土地轉(zhuǎn)讓變成在建工程轉(zhuǎn)讓（由別的房地產(chǎn)公司通過劃撥或出讓方式取得土地，完成25%的投資后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓）。對后一種方式取得的土地可能存在一個(gè)問題，即這25%的投資有可能均是由我公司承擔(dān)，但有些發(fā)票卻開的是原開發(fā)商的名稱，為了入帳憑證的合法性，須關(guān)注此事，要求在轉(zhuǎn)讓過程中和轉(zhuǎn)讓方協(xié)調(diào)此事，將發(fā)票重新開具為我方抬頭的發(fā)票。在核算土地費(fèi)時(shí)應(yīng)根據(jù)評估報(bào)告，將已發(fā)生的前期費(fèi)用和建安費(fèi)用分別記入“前期開發(fā)費(fèi)”和“建筑安裝費(fèi)”的相應(yīng)科目中，將合同總價(jià)扣除以上兩項(xiàng)費(fèi)用后的金額記入“土地補(bǔ)償費(fèi)”中。

(二)前期成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期開發(fā)費(fèi)用主要核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后，為取得項(xiàng)目開發(fā)、銷售所需的各類證照而進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)等發(fā)生的直接費(fèi)用和中介咨詢費(fèi)用等。

1.勘察費(fèi)用

勘察費(fèi)用包括：

1、勘察方案的設(shè)計(jì)和咨詢及初勘、詳勘；

2、水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，管線監(jiān)測費(fèi)，日照測試費(fèi)（僅高層、小高層在上報(bào)規(guī)劃時(shí)需要），拔地釘樁驗(yàn)線費(fèi)，復(fù)線費(fèi)，定線費(fèi)，施工放線費(fèi)，丈量、測繪費(fèi)、各類檢測費(fèi)等。

測繪費(fèi)包括紅線定界費(fèi)、預(yù)售面積測算費(fèi)、竣工面積測繪費(fèi)、竣工后沉降觀測、避雷測試及其他與測繪有關(guān)的支出。其中紅線定界費(fèi)是指測繪院對項(xiàng)目施工建設(shè)位置確定實(shí)地施測規(guī)劃道路定界費(fèi)包括驗(yàn)線費(fèi)和座標(biāo)訂界服務(wù)費(fèi)；竣工面積測繪費(fèi)核算內(nèi)容有建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測繪費(fèi)和實(shí)際勘丈費(fèi)等支出；其他還有與測繪支出有關(guān)的核算內(nèi)容有地形數(shù)字化圖、修測費(fèi)及標(biāo)高測量費(fèi)。

檢測費(fèi)包括管線監(jiān)測費(fèi)、試樁費(fèi)、樁測試費(fèi)及其他與監(jiān)測及試樁、樁測試費(fèi)有關(guān)的支出。其中樁測試費(fèi)核算內(nèi)容有預(yù)制樁靜載荷試驗(yàn)及低應(yīng)變動(dòng)測、靜動(dòng)測試；其他與監(jiān)測及試樁、樁測試費(fèi)有關(guān)的支出有幕墻檢測費(fèi)、噪音檢測、樁基施工安全監(jiān)測及辦理監(jiān)護(hù)綠卡。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)包括規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)費(fèi)及其他與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)的費(fèi)用。規(guī)劃費(fèi)中含詳規(guī)編制費(fèi)、方案招標(biāo)咨詢費(fèi)、模型及效果圖制作費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)中包括方案及方案深化設(shè)計(jì)費(fèi)、擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等，有方案、擴(kuò)初、施工圖、專項(xiàng)工程、景觀、外立面、室內(nèi)精裝修、公共部位裝修、機(jī)電方案、節(jié)能、人防、鋼結(jié)構(gòu)、水電、等各類設(shè)計(jì)費(fèi)，但不包括樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)。

其他設(shè)計(jì)費(fèi)主要有可研編制費(fèi)、市場調(diào)查費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)咨詢費(fèi)、配套方案征詢費(fèi)；市場調(diào)查費(fèi)核算的主要內(nèi)容有項(xiàng)目市場定位調(diào)研、市場推廣策劃報(bào)告；項(xiàng)目建設(shè)咨詢費(fèi)核算的主要內(nèi)容有小區(qū)設(shè)計(jì)咨詢、面積與層高技術(shù)咨詢、開設(shè)道口咨詢費(fèi)、安裝沉沙池技術(shù)咨詢、翻照港灣式停車場技術(shù)咨詢、供電咨詢費(fèi)（站式改箱變）、管線設(shè)計(jì)；環(huán)境評估費(fèi)核算內(nèi)容有氣象環(huán)評費(fèi)、輻射環(huán)境咨詢。配套方案征詢費(fèi)包括煤氣、上水、排水、供電及其他與配套方案征詢費(fèi)有關(guān)的支出。其中煤氣是指供氣、排管、調(diào)壓器設(shè)置規(guī)劃方案征詢費(fèi)。3.報(bào)批報(bào)建費(fèi)

報(bào)批報(bào)建費(fèi)包括報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)、“兩證一書”申報(bào)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、環(huán)境評測費(fèi)、新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、大市政配套費(fèi)等。

人防費(fèi)有兩種情況一種是自行建造則不收取人防費(fèi)，另一種情況是開發(fā)商自己不建造則區(qū)人防辦按土地規(guī)劃面積收取30元/平方米。

招標(biāo)管理費(fèi)：開發(fā)商自己沒有招標(biāo)管理權(quán)，所有招標(biāo)事項(xiàng)必須通過專業(yè)招標(biāo)公司公開招標(biāo)，招標(biāo)公司收取一定招標(biāo)管理費(fèi)。招標(biāo)管理費(fèi)包括勘測招標(biāo)費(fèi)、設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi)、施工招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、監(jiān)理招標(biāo)費(fèi)及其他與招標(biāo)管理費(fèi)有關(guān)的支出。

質(zhì)監(jiān)費(fèi)及交房前各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)包括質(zhì)監(jiān)費(fèi)、二次供水水箱清洗和消毒保潔、二次供水水質(zhì)測試費(fèi)及其他與質(zhì)監(jiān)費(fèi)及交房前各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)有關(guān)的支出。

執(zhí)照費(fèi)核算內(nèi)容包括城市規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)、大產(chǎn)證登記費(fèi)、辦理預(yù)售證證照費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi)、入戶許可證、住宅質(zhì)量保證書等證照費(fèi)。

大市政配套費(fèi)即住宅建設(shè)配套可分為市政配套費(fèi)和公建配套費(fèi)。市政配套費(fèi)是指規(guī)劃紅線外為小區(qū)住宅建設(shè)配套的城市道路、雨污水系統(tǒng)、供電、供水、供氣、公共交通、電話通訊等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)。公建配套費(fèi)是指在市區(qū)用于街道辦事處、派出所、中小學(xué)、幼托、獨(dú)立公園的征地、兒童樂園、郵政等公建設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)。這種配套設(shè)施一般是由政府住宅發(fā)展局安排市政公司根據(jù)城市的總體規(guī)劃來安排實(shí)施，開發(fā)商按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付配套費(fèi)給住發(fā)局。但如果開發(fā)商有能力，且建大面積小區(qū)也可向住發(fā)局申請自行建造配套設(shè)施，那么，此科目核算的內(nèi)容就為建造此類設(shè)施實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。如果政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)跟不上小區(qū)發(fā)展的要求，開發(fā)商為了滿足交房要求只能自己建設(shè)，如代建學(xué)校、幼兒園以及紅線外接水、電等，這部分建造費(fèi)用可向住發(fā)局申請返還已交的部分配套費(fèi)。

住宅建設(shè)配套費(fèi)是指住宅，收取標(biāo)準(zhǔn)為住宅面積，不是住宅的不收，即便在商住樓計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)部分面積，只計(jì)住宅的面積。如果通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地費(fèi)中已包含了大市政配套費(fèi)，這里就不再單獨(dú)核算。4.紅線外市政工程費(fèi)

紅線外市政工程費(fèi)包括小區(qū)外各種管線接到地塊周邊的費(fèi)用（道路、水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、電視等），包括建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。5.工程造價(jià)咨詢及審價(jià)費(fèi)

工程造價(jià)咨詢及審價(jià)費(fèi)包括支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，包括請咨詢公司計(jì)算工程量及法務(wù)審計(jì)中心要求外審的費(fèi)用，鋼筋翻樣審計(jì)費(fèi)等。6.監(jiān)理費(fèi)

監(jiān)理費(fèi)包括設(shè)計(jì)、工程、市政等監(jiān)理。7.七通一平

七通一平包括臨時(shí)用水（施工用臨時(shí)給水設(shè)施設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用）、臨時(shí)用電（施工用的臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)、管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除等費(fèi)用）、臨時(shí)道路（施工用的臨時(shí)道路設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用）、臨時(shí)排水排污系統(tǒng)、臨時(shí)熱力燃?xì)?、臨時(shí)通訊、場地平整（基礎(chǔ)開挖前的場地平整、拆除、場地清運(yùn)，包括建設(shè)場地上的豎向土石方平衡、盈土現(xiàn)場多余土石方外運(yùn)、虧土現(xiàn)場土石方調(diào)入等）。8.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

臨時(shí)設(shè)施費(fèi)包括臨時(shí)圍墻圍板（圍墻、圍欄等的設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、裝飾等費(fèi)用，如含在總包合同范圍，則此項(xiàng)費(fèi)用歸在主體結(jié)構(gòu)）、臨時(shí)場地設(shè)施（臨時(shí)辦公室及臨時(shí)場地借用，如含在總包合同范圍，則此項(xiàng)費(fèi)用歸在主體結(jié)構(gòu)）。9.前期雜費(fèi)

前期雜費(fèi)包括前期物業(yè)費(fèi)（交房前的物業(yè)服務(wù)及房屋空置的物業(yè)管理費(fèi)等）、維修基金、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

前期物業(yè)費(fèi)包括交房前的物業(yè)服務(wù)、物業(yè)接管費(fèi)、房屋空置的物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)用房和居委會(huì)用房的裝修和設(shè)備安裝配套、無法收回的業(yè)主委員會(huì)成立前發(fā)生的小區(qū)公共部位的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用。

維修基金是指應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的小區(qū)公共部位的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，該基金按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在辦理房產(chǎn)初始登記時(shí)交到住宅發(fā)展局指定的帳戶內(nèi)，代小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理和使用。

其他是指與項(xiàng)目前期有關(guān)的但上述各明細(xì)沒有包括的內(nèi)容。主要有竣工檔案編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、地名管理費(fèi)、購買地形圖、地名登報(bào)及辦理門牌費(fèi)等支出。(三)開發(fā)間接費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)是指直接參與項(xiàng)目建設(shè)的項(xiàng)目部成員的人工成本和為項(xiàng)目的正常經(jīng)營而發(fā)生的各類間接費(fèi)用，包括工資、四金、計(jì)提的三項(xiàng)費(fèi)用、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、車輛使用費(fèi)、辦公費(fèi)、咨詢費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、印花稅、房產(chǎn)稅和其他與項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用。

目前項(xiàng)目公司發(fā)生的費(fèi)用分為兩部分：一部分來源于集團(tuán)職能部門，涉及部門主要有房地產(chǎn)管理部、采購及造價(jià)部、產(chǎn)品及營銷部、戰(zhàn)略發(fā)展部。上述部門為支持項(xiàng)目公司開發(fā)所發(fā)生的費(fèi)用，在期間費(fèi)用管理費(fèi)用列支；另一部分來源于項(xiàng)目人員為項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)生的費(fèi)用，該部分費(fèi)用全部列支在開發(fā)間接費(fèi)用中。(四)財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為項(xiàng)目開發(fā)籌集資金而發(fā)生的支付給金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)的利息支出和匯兌損益等。在項(xiàng)目竣工交付使用后發(fā)生的利息支出不在此科目核算，而在期間費(fèi)用中列支。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理(資產(chǎn)類會(huì)計(jì)科目核算)

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理（資產(chǎn)類會(huì)計(jì)科目核算）（1）現(xiàn)金

從銀行提取現(xiàn)金：

借：現(xiàn)金

貸：銀行存款

支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金：

借：其他應(yīng)收賬——XX

成本類或材料類科目

貸：現(xiàn)金

（2）銀行存款

（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）

借：應(yīng)收賬款——XX公司或個(gè)人

貸：主營業(yè)務(wù)收入

②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)

借：應(yīng)收賬款——XX公司

貸：其他業(yè)務(wù)收入

收回款項(xiàng)時(shí)：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法。

提取壞賬準(zhǔn)備金：

借：管理費(fèi)用

貸：壞賬準(zhǔn)備

發(fā)生壞賬時(shí)：

借：壞賬準(zhǔn)備

貸：應(yīng)收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款：

借：應(yīng)收賬款

貸：壞賬準(zhǔn)備

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。

銷售商品房而收到的商業(yè)匯票：

借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

貸：主營業(yè)務(wù)收入

商業(yè)匯票到期：

若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

若為有息商業(yè)匯票：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料：

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：庫存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）：

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款。

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額：

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：銀行存款

②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款

借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

貸：銀行存款

材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費(fèi)和材料成本差異。

（8）采購保管費(fèi)：主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等

（9）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本

（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本

①購入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：銀行存款

計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格）

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：采購保管費(fèi)

采購保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：

采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)

某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率

材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）

借：庫存設(shè)備 貸：物資采購

②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）

借：預(yù)付賬款

貸：銀行存款

設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

沖減預(yù)付的設(shè)備貨款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款

貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：庫存設(shè)備

銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：庫存設(shè)備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。

發(fā)出材料，委托外單位加工

借：委托加工材料

貸：庫存材料

材料成本差異

加工完后驗(yàn)收入庫

借：委托加工材料

貸：銀行存款

借：庫存材料——XX材料

貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、玻璃器皿等。

自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用

借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸：低值易耗品

倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：

借：待攤費(fèi)用

貸：低值易耗品

借：采購保管費(fèi)

貸：待攤費(fèi)用

（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等

企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動(dòng)。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目。

出租土地或是房屋時(shí)

借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品

貸：開發(fā)產(chǎn)品

租金收入：

借：銀行存款或應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目。

開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本

借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋 按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用

貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用

貸：銀行存款

如果金額較大的

借：待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用

貸：銀行存款

最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目

（18）固定資產(chǎn)

①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）

借：固定資產(chǎn)

貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

支付安裝費(fèi)用

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時(shí)

借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）

支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

領(lǐng)用材料時(shí)

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：庫存材料

分配建筑工人工資和福利費(fèi)

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：應(yīng)付工資

應(yīng)付福利費(fèi)

完畢建筑交付使用

借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）

借：固定資產(chǎn)

貸：實(shí)收資本

累計(jì)折舊

④改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)

殘料變賣時(shí)

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)購建支出

支付擴(kuò)建工程款時(shí)

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

交付使用時(shí)

借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)心得

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)心得

在我們的前言中說到房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)是一門行業(yè)會(huì)計(jì)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)，經(jīng)濟(jì)管理，工商管理，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)及相關(guān)專業(yè)一門重要的專業(yè)基礎(chǔ)課，既有理論性，又有很強(qiáng)的實(shí)踐性，所以，我們在學(xué)習(xí)這門課程的時(shí)候主要是以房地產(chǎn)經(jīng)營過程為例來介紹會(huì)計(jì)的基本核算理論和方法。在我們學(xué)習(xí)這本房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)這本書時(shí)，它的主要特點(diǎn)在于；一是操作的規(guī)范性，它系統(tǒng)的介紹了會(huì)計(jì)核算范圍理論與方法。二是內(nèi)容的更新，教材是用最新的小企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度，針對性強(qiáng)。三是可操作性，本書演示了賬證表的會(huì)計(jì)核算程序。在我學(xué)習(xí)這本書時(shí)，里面的章節(jié)有些對于我們來說是已經(jīng)學(xué)習(xí)過了，這對我們來說是一次更好的復(fù)習(xí)。

學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)這本書，其中一共分為10章。其中涵蓋了總論，會(huì)計(jì)核算遠(yuǎn)離，房地產(chǎn)企業(yè)貨幣和應(yīng)收款項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)存貨核算，房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，房地產(chǎn)負(fù)債的核算，房地產(chǎn)所有者權(quán)益的核算，房地產(chǎn)企業(yè)卡發(fā)成本的核算，房地產(chǎn)企業(yè)收入費(fèi)用和利潤的核算，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告，在這十章中我們主要是來學(xué)習(xí)了第四章的房地產(chǎn)企業(yè)存貨的核算和第八章的卡發(fā)成本的核算，在學(xué)習(xí)時(shí)我感到稅法的很多我都記不牢固，發(fā)現(xiàn)稅率很的要去好好的理解和記和運(yùn)用，還有房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和平常的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的不同，在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)的階段中有很多是自建的，轉(zhuǎn)讓的，商品的，國家的，收租的等等吧，其中的房產(chǎn)稅，契稅耕地占用稅，土地使用稅，在土地使用稅時(shí)又有耕地和非耕地之分，在開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候有一些的附

加稅等業(yè)務(wù)。

在存貨中，有存貨的賬戶設(shè)置和物資采購，采購的保管與庫存的設(shè)置，在物資采購過程里分為材料采購和設(shè)備采購細(xì)節(jié)，在存貨這一章節(jié)中我們主要是學(xué)習(xí)存貨的概念，內(nèi)容，成本構(gòu)成；采撈按計(jì)劃成本法和實(shí)際成本法核算的方法；出租和周轉(zhuǎn)房的核算；期末存貨的計(jì)價(jià)原則及方法等。在第八章的開發(fā)成本中怎樣取得土地所有權(quán)的確認(rèn)有先競拍保證金，競拍成功后轉(zhuǎn)做土地的購買費(fèi)用里，然后支付剩余土地使用款，最后轉(zhuǎn)入土地成本，在在建工程中，有自營規(guī)模的大小之分來記賬的，而本章的只要內(nèi)容就是學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成，土地開發(fā)的核算，配套設(shè)施和代建工程開發(fā)成本的核算，房屋開發(fā)成本的核算，在學(xué)習(xí)的一二三章中我們主要是學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)的基本知識(shí)，它的職能要素，目標(biāo)。原則。憑證的審核填制，保管，程序與規(guī)則。與應(yīng)收應(yīng)付，債權(quán)債務(wù)的核算等。在五六七章節(jié)中我們又學(xué)習(xí)了固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)的取得，折舊，分類，處理和在負(fù)債中的各種稅務(wù)以及損益類的各種核算方法，在最后的九十章節(jié)中我們學(xué)習(xí)的主要就是成本類費(fèi)用類的核算和我們一定要牢記的四表一注知識(shí)，最后，這本課本的知識(shí)對于我們以后無論從事于房地產(chǎn)和普通會(huì)計(jì)來說都是很有實(shí)質(zhì)性的用處的，不僅讓我們又鞏固了一邊會(huì)計(jì)的基礎(chǔ)知識(shí)又增添了一些實(shí)際操作房地產(chǎn)的性質(zhì)，很受用。