第一篇：物業(yè)費(fèi)上調(diào)方案

萬恒家園物業(yè)上調(diào)物業(yè)費(fèi)方案

為使物業(yè)公司達(dá)到“收支平衡、略有贏余”的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，同時(shí)在結(jié)合北京市場(chǎng)同類型住宅物業(yè)費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，擬嘗試與廣大業(yè)主協(xié)商將現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（0.93元/㎡·月）進(jìn)行上調(diào)，方案如下：

一、擬訂上調(diào)幅度

上調(diào)幅度初步定為0.5元---0.7元，即在原基礎(chǔ)上上調(diào)53%--75%；

二、擬訂上調(diào)時(shí)間

自2017年1月1日起將按新標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

三、上調(diào)物業(yè)費(fèi)操作步驟

1、首先與小區(qū)業(yè)主代表就此事進(jìn)行溝通，必須要得到其認(rèn)可支持，否則將無法繼續(xù)進(jìn)行操作；

2、由財(cái)務(wù)部出具財(cái)務(wù)報(bào)表在小區(qū)公告欄內(nèi)進(jìn)行公示，使廣大業(yè)主了解物業(yè)公司虧損狀況；

3、逐戶與居住在小區(qū)的業(yè)主溝通此事，采取先易后難、逐個(gè)攻破的措施操作，每成功一戶立即請(qǐng)其簽字確認(rèn)；

4、與不居住在小區(qū)的住戶進(jìn)行電話溝通，想盡一切辦法使其表示不反對(duì)意見；

5、對(duì)意見及結(jié)果進(jìn)行匯總分析，若“小區(qū)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”即符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，此時(shí)即可召開業(yè)主大會(huì)向廣大業(yè)主公示結(jié)果并宣布上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)；若結(jié)果未能符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，則須繼續(xù)與持反對(duì)意見的業(yè)主做工作，同時(shí)請(qǐng)業(yè)主代表幫忙協(xié)調(diào)；

四、上調(diào)成功后的分析

1、上調(diào)成功后在一定時(shí)期內(nèi)必然有部分業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)或不按新標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，需長(zhǎng)時(shí)間做工作或在有必要的時(shí)候由法律部支持配合催收；

2、上調(diào)成功后部分業(yè)主必然會(huì)對(duì)小區(qū)硬件配套設(shè)施及場(chǎng)地等提出更高的服務(wù)要求，如綠化的重新栽種等，要提前作好應(yīng)對(duì)措施。

五、達(dá)不到擬訂上調(diào)物業(yè)費(fèi)幅度的分析及應(yīng)對(duì)措施

1、根據(jù)廣大業(yè)主的意見可適當(dāng)將擬上調(diào)的幅度重新進(jìn)行調(diào)整；

2、若上調(diào)幅度低于0.5元?jiǎng)t上調(diào)意義不大（上調(diào)后有部分業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)而影響收入）。

3、若不能成功上調(diào)，可提前告之廣大業(yè)主物業(yè)服務(wù)人員配置將可能有所減少，以此降低成本。

第二篇：住宅小區(qū) 物業(yè)費(fèi)上調(diào)成功案例分享

物業(yè)費(fèi)上調(diào)成功案例分享

本區(qū)位于北京市豐臺(tái)區(qū)，占地面積2.57公頃，建筑面積16.8萬平方米，收費(fèi)面積11.73萬平方米，共有小區(qū)居民1190戶。自03年9月首位業(yè)主入住后至2009年共六年多時(shí)間，物業(yè)管理處共有員工43人，其中內(nèi)聘29人，外聘14人。自接手小區(qū)后收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未有變動(dòng)，均價(jià)為1.65元/月/平米，全年收取物業(yè)費(fèi)總額為220萬元，但由于近幾年物價(jià)水平、人工工資等一再上漲，使得物業(yè)公司逐年虧損，這嚴(yán)重危及到良好的服務(wù)品質(zhì)，為能夠延續(xù)并保持較好的服務(wù)質(zhì)量和水平，更好地服務(wù)廣大居民，扭轉(zhuǎn)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)狀況，勢(shì)必要通過內(nèi)部開源節(jié)流，外部物業(yè)費(fèi)價(jià)格調(diào)整來達(dá)到目的。據(jù)此物業(yè)管理有限公司向業(yè)委會(huì)申請(qǐng)物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整，根據(jù)現(xiàn)實(shí)的狀況和今后的發(fā)展趨勢(shì)，擬定了兩個(gè)調(diào)整的方案，即方案一：1.98元/月/平方米；方案二：現(xiàn)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變，調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目。

小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作于2008年年初開始籌備，期間制定過多套調(diào)整方案：1.75元、1.98元、2元、2.2元、2.5元、2.7元，幾經(jīng)數(shù)次修改，最后訂版為1.98元和現(xiàn)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，管理處又根據(jù)實(shí)際情況制作了《物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作進(jìn)度表》。直至2009年10月接到公司確定2010年小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整的指示后，管理處全體員工嚴(yán)格按照《物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作進(jìn)度表》有條不紊地推進(jìn)上調(diào)工作。

上調(diào)過程

在此次物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作中，管理處首先需要做通業(yè)委會(huì)的工作，通過幾次協(xié)調(diào)會(huì)議的溝通，管理處提出了上調(diào)物業(yè)費(fèi)的理由，并得到了業(yè)主委員會(huì)的大力支持，五位業(yè)委會(huì)成員全數(shù)通過，一致同意物業(yè)費(fèi)調(diào)整，這為此次物業(yè)費(fèi)調(diào)整奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在得到業(yè)主委員會(huì)的口頭同意后，物業(yè)公司正式向怡錦園業(yè)主委員會(huì)遞交了物業(yè)費(fèi)調(diào)整書面申請(qǐng)，并得到了業(yè)主委員會(huì)的回函。自此，物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作正式全面展開。

應(yīng)業(yè)委會(huì)要求，并根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司于2009年11月11日至2009年11月17日在小區(qū)明顯位置公示了《2008財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告》及《公共區(qū)域收益支出分配報(bào)告》。2009年11月23日至11月29日又在小區(qū)大門口及各樓一層電梯間公示了2010年物業(yè)費(fèi)調(diào)整方案。公示完畢后，有部分業(yè)主又提出了對(duì)于之前公示的《2008財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告》及《公共區(qū)域收益支出分配報(bào)告》不清楚，隨后管理處又將所有文件再一次進(jìn)行了公示，直至調(diào)整結(jié)束。

本次物業(yè)費(fèi)調(diào)整采用書面征詢意見的形式召開業(yè)主大會(huì)，按照物業(yè)費(fèi)調(diào)整日程安排，管理處自2009年11月30日至12月11日，每晚六點(diǎn)至九點(diǎn)上樓發(fā)放并回收《物業(yè)費(fèi)調(diào)整確認(rèn)書》，該確認(rèn)書經(jīng)過多次修改完善，確定了最終版本，以便業(yè)主可以清楚明確地做出選擇。為了保證此項(xiàng)重要工作有序進(jìn)行，發(fā)出的確認(rèn)書都能收回，且同意的要達(dá)到一定的數(shù)量。在入戶前，管理處領(lǐng)導(dǎo)對(duì)上門發(fā)確認(rèn)書的工作人員進(jìn)行了統(tǒng)一分配：管理處四名部門主管分成四組，每人負(fù)責(zé)一棟樓，同時(shí)每組有兩名員工協(xié)助，再加上業(yè)委會(huì)的四位成員，形成了每組4人的物業(yè)費(fèi)調(diào)整小組。每晚18：00—21：00由一名主管帶領(lǐng)治安部及設(shè)備部的員工對(duì)所有的產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行入戶走訪，發(fā)放確認(rèn)書，爭(zhēng)取在發(fā)放的同時(shí)通過現(xiàn)場(chǎng)溝通可以及時(shí)收回。每晚九點(diǎn)走訪回來后各小組成員在管理處領(lǐng)導(dǎo)的組織下將當(dāng)晚業(yè)主提出的問題進(jìn)行匯總，并當(dāng)場(chǎng)集體商討解決辦法，小組成員帶著這些問題的答案開始了第二天上門的工作。

為使管理處全體員工對(duì)物業(yè)費(fèi)調(diào)整一事重視起來，管理處召開了全體員工大會(huì)，對(duì)物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作的重要性告知每一位員工，并針對(duì)業(yè)主集中反映的重要問題統(tǒng)一口徑，給予業(yè)主滿意合理的解釋。

為把基礎(chǔ)工作做好做扎實(shí)，又及時(shí)向豐臺(tái)區(qū)建委、律師咨詢了法律上應(yīng)該注意規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，力爭(zhēng)做到合理合法，并按時(shí)向業(yè)委會(huì)通報(bào)工作進(jìn)展和遇到的問題，及時(shí)與居委會(huì)取得聯(lián)系以得到政府部門的支持，并向業(yè)委會(huì)提供調(diào)整方案，同時(shí)按時(shí)向居委會(huì)通報(bào)進(jìn)展情況。

對(duì)于一些沒有當(dāng)場(chǎng)投票的業(yè)主，工作人員每天篩選后都要入戶去做工作，盡可能取得業(yè)主的信任，有時(shí)一張確認(rèn)書可能需要二十幾分鐘的溝通、解釋才能獲得支持的一票。通過一周的時(shí)間，四個(gè)小組已將大部分住戶走訪完畢，通過此次走訪也發(fā)現(xiàn)了不少房屋已經(jīng)出租或業(yè)主長(zhǎng)期不在園區(qū)居住的情況，為今后的管理工作積累了資料。

每收到一張選票，工作人員都細(xì)心地注意業(yè)主選擇的是同意還是反對(duì)，并做好記錄，做到心中有數(shù)。經(jīng)過初期粗略的統(tǒng)計(jì)大約有70%的業(yè)主同意物業(yè)費(fèi)上調(diào)，但是越到后期難度越大，不同意的聲音也越來越多，形式不容樂觀，管理處領(lǐng)導(dǎo)和每一位小組成員絲毫不敢懈怠，盡可能爭(zhēng)取更多的業(yè)主支持。另外還有個(gè)別情緒比較激動(dòng)的業(yè)主，揚(yáng)言要上告，稱調(diào)整不合法。

盡管調(diào)整工作遇到了很多困難和阻力，但員工依舊不厭其煩地給業(yè)主進(jìn)行分析解釋，盡可能取得業(yè)主諒解，有部分業(yè)主通過耐心細(xì)致的講解后對(duì)我們表示支持。對(duì)于長(zhǎng)期不在家和房屋出租的業(yè)主，在后面的幾天，通過電話進(jìn)行了聯(lián)系，給業(yè)主合理的解釋，爭(zhēng)取其同意，代業(yè)主進(jìn)行簽字確認(rèn)，并將通話予以錄音，作為有效的證據(jù)進(jìn)行留存。

收獲

對(duì)于物業(yè)費(fèi)調(diào)整這項(xiàng)重中之重的工作，全體工作人員以公司利益為準(zhǔn)，盡自己最大的努力，最終發(fā)放和送達(dá)確認(rèn)書1172份，實(shí)收反饋意見1145份，其余為棄權(quán)及無法聯(lián)系，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》之規(guī)定，此次物業(yè)費(fèi)調(diào)整獲得了約67%的業(yè)主支持，圓滿地完成了此次調(diào)整最為繁重的工作。

2009年12月12日9：00，在1#樓負(fù)一層員工娛樂室，在完全公開、公平、公正的基礎(chǔ)上召開了具有決定性意義的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，參與此次大會(huì)的有業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及兩位委員、園區(qū)派出所代表、社區(qū)居委會(huì)代表、律師事務(wù)所律師及業(yè)主代表。業(yè)委會(huì)經(jīng)過近三個(gè)小時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)票、唱票、統(tǒng)計(jì)，最終形成了大會(huì)決議：自2010年1月1日起，北京市豐臺(tái)區(qū)**小區(qū)物業(yè)費(fèi)將執(zhí)行“1.98元/月/平米方案”。

這次上調(diào)成功得益于集團(tuán)公司的正確決策及人、財(cái)、物的大力支持，得益于物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)及管理處領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)和指引，得益于全員的共同努力。而怡錦園物業(yè)費(fèi)的上調(diào)成功，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。雖然物業(yè)費(fèi)調(diào)整成功了，但這只是開始。很多業(yè)主投出了支持的一票，是對(duì)物業(yè)多年來服務(wù)的認(rèn)可。如何為業(yè)主提供更好更高的服務(wù)，不辜負(fù)業(yè)主的信任；如何讓不同意上調(diào)的業(yè)主轉(zhuǎn)變觀念，配合工作；如何保證收費(fèi)率等問題都促使物業(yè)不斷求新求變，努力提升自己的服務(wù)品質(zhì)，為明天續(xù)寫新的輝煌。

第三篇：物業(yè)費(fèi)催繳聯(lián)動(dòng)方案

物業(yè)費(fèi)催繳聯(lián)動(dòng)方案（試行）

針對(duì)目前物業(yè)費(fèi)收取的關(guān)鍵階段，為進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)費(fèi)用的收繳，不錯(cuò)過任何欠費(fèi)業(yè)主到物業(yè)前臺(tái)辦理業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，發(fā)揮各部門服務(wù)流程聯(lián)動(dòng)機(jī)制，本著各部門相互配合、相互支持、相互理解、認(rèn)真負(fù)責(zé)、杜絕推諉的工作原則，為實(shí)現(xiàn)掌握實(shí)情、堅(jiān)持原則、應(yīng)收盡收，緩和矛盾、規(guī)范服務(wù)的目的，特制定本方案：

一、物業(yè)服務(wù)處部門負(fù)責(zé)及時(shí)更新和核對(duì)前臺(tái)放置的《物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)明細(xì)》；

二、前臺(tái)人員應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)明細(xì)》對(duì)所有辦理業(yè)務(wù)和咨詢的業(yè)主和使用人進(jìn)行費(fèi)用查詢，發(fā)現(xiàn)未繳費(fèi)用應(yīng)立即進(jìn)行告知，并協(xié)助物業(yè)部門進(jìn)行費(fèi)用收取；

三、物業(yè)部門負(fù)責(zé)整理和向各部門提供欠費(fèi)重點(diǎn)戶的業(yè)主姓名和詳細(xì)住址；

四、欠費(fèi)重點(diǎn)戶是指：電話聯(lián)系不上、不接聽電話、入戶走訪無人、無任何理由長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)、買二手房未辦理過戶手續(xù)的欠費(fèi)業(yè)主；

五、當(dāng)欠費(fèi)重點(diǎn)戶的業(yè)主或使用人來物業(yè)前臺(tái)辦理業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)采取如下服務(wù)流程：

前臺(tái)人員應(yīng)告知業(yè)主應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)用，并及時(shí)通知物業(yè)部相關(guān)人員，物業(yè)管理員到場(chǎng)后詢問有關(guān)情況后進(jìn)行催收，溝通中涉及相關(guān)部門須協(xié)調(diào)解決的問題立即通知部門負(fù)責(zé)人到場(chǎng)，共同進(jìn)行研究解決。如經(jīng)解釋業(yè)主仍拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)各部門將有權(quán)不予辦理如下

業(yè)務(wù)，直至業(yè)主全額交納費(fèi)用為止： 1． 開具任何證明文件； 2． 辦理裝修手續(xù)； 3． 辦理停車手續(xù);4． 補(bǔ)辦和修復(fù)門禁卡等服務(wù)；

六、凡有下列情況：開發(fā)商前期遺留問題未解決、或因其他物業(yè)服務(wù)過程中存在問題未解決的欠費(fèi)業(yè)主，屬于一般欠費(fèi)戶；相關(guān)部門負(fù)責(zé)人有責(zé)任對(duì)涉及本部門的一般欠費(fèi)戶所反映的問題予以跟蹤，協(xié)調(diào)各方盡快處理和解決，并及時(shí)與業(yè)主和物業(yè)部門對(duì)工作進(jìn)展進(jìn)行溝通，便于下一步的催費(fèi)；

七、如遇其他特殊情況，由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)處理、解決；

八、本方案自即日起實(shí)施，望各部門認(rèn)真執(zhí)行。

XX物業(yè)管理處

****年**月**日

第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)上調(diào)的成功案例與啟迪(伏彥澎)

住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)上調(diào)的成功案例與啟迪

時(shí)間：2013年04月14日

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自2005年《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》實(shí)施以后，上海物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)始終沒有松動(dòng)過。但是，物價(jià)在不斷上漲，最低工資標(biāo)準(zhǔn)在年年上升，人力成本持續(xù)攀高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出無奈選擇退盤的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整難，似乎成為一道邁不過去的坎，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。

在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年不變的情況下，能否有什么好的舉措推動(dòng)物業(yè)費(fèi)調(diào)整，促進(jìn)住宅小區(qū)的穩(wěn)定和諧?近年來，上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大了物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整工作的力度，采取多種有效手段或方法，使得萬科城市花園新區(qū)、古北國(guó)際花園、錦繡天第花園、綠洲城市花園、證大家園五期等一批住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)相繼順利上調(diào)，引起了政府主管部門的重視和新聞媒體的關(guān)注。同時(shí)，這些企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

一、業(yè)主認(rèn)可是調(diào)價(jià)的前提

物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遲遲得不到上調(diào)，不少長(zhǎng)期處于虧損的物業(yè)公司無法生存，而業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求卻在不斷增多，這一對(duì)矛盾看上去好像無法化解，反而越陷越深。

有專家針對(duì)住宅小區(qū)普遍面臨的此類問題指出，任何物業(yè)企業(yè)來管理這樣的小區(qū)，要使經(jīng)營(yíng)獲得平衡或盈利，在調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)無果的情況下，只有降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一條路，這最終損害的還是業(yè)主自身的利益。如何突破這個(gè)瓶頸，是很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直尋求的答案。

上海上房物業(yè)管理的菊?qǐng)@小區(qū)物業(yè)管理處，通過細(xì)致、深入和艱苦的工作，取得廣大業(yè)主、業(yè)委會(huì)和居委會(huì)的認(rèn)可支持，不僅提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而且服務(wù)合同得以續(xù)簽。他們主要是做好了三個(gè)方面的工作。

一是做好調(diào)價(jià)的前期準(zhǔn)備工作。他們對(duì)小區(qū)部分業(yè)主進(jìn)行上門調(diào)查，深入了解廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整的看法。向業(yè)主公布了《菊?qǐng)@

物業(yè)服務(wù)主要承諾》，切實(shí)讓廣大業(yè)主有一個(gè)安全、整潔、溫馨、和諧的生活環(huán)境，以服務(wù)質(zhì)量的提升來推動(dòng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)。

二是事中加大宣傳力度。將物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀調(diào)查情況及小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況客觀地向業(yè)主攤牌，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一個(gè)更深層次的了解?？蛻舴?wù)中心全員參與，通過一線操作員工平時(shí)零距離和業(yè)主接觸溝通的機(jī)會(huì)，對(duì)業(yè)主不理解的地方進(jìn)行耐心解釋，項(xiàng)目經(jīng)理則與對(duì)調(diào)價(jià)有成見的業(yè)主主動(dòng)單獨(dú)交流。同時(shí)，為確保宣傳工作廣泛開展，各項(xiàng)服務(wù)目標(biāo)層層落實(shí)，責(zé)任到人。

三是事后加大與業(yè)委會(huì)的溝通。他們就上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題同業(yè)委會(huì)反復(fù)交流磋商，特別是小區(qū)近年物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況、未來數(shù)年成本上升趨勢(shì)，并編制了小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算，減輕了業(yè)委會(huì)對(duì)調(diào)高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能存有的心理壓力。

最近，上海長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路街道古北國(guó)際花園小區(qū)召開全體業(yè)主大會(huì)，0．5元／月·平方米物業(yè)費(fèi)上調(diào)方案，獲得89％業(yè)主的同意。如此高票順利通過物業(yè)費(fèi)提價(jià)，說明了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)方的充分信任和工作認(rèn)可。

據(jù)該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任錢亮介紹，物業(yè)公司只有認(rèn)真、負(fù)責(zé)地做好小區(qū)工作，才會(huì)得到廣大業(yè)主的支持和理解。此次物業(yè)費(fèi)順利調(diào)價(jià)，體現(xiàn)了廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)公司這幾年來的工作的肯定。一些原來持反對(duì)態(tài)度的業(yè)主說，他們也是通情達(dá)理的，只不過是對(duì)物業(yè)公司的要求高一點(diǎn)。只要物業(yè)做得好，物業(yè)費(fèi)上漲他們自然能夠接受。

每月增加幾十元物業(yè)費(fèi)，對(duì)普通收入的家庭來說也是個(gè)負(fù)擔(dān)。古北國(guó)際花園小區(qū)九成業(yè)主舉手同意物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)，還與小區(qū)秩序維護(hù)和管理維修人員相對(duì)穩(wěn)定有關(guān)。他們?cè)谛^(qū)工作好幾年了，許多業(yè)主很熟悉他們，很信任他們。有業(yè)委會(huì)成員指出，物業(yè)公司的員工安心了就會(huì)認(rèn)真工作，業(yè)主就有了一個(gè)清潔、舒服、安全的居住環(huán)境，得益的還是我們業(yè)主。所以，要把物業(yè)公司當(dāng)成小區(qū)大家庭的一分子，只有物業(yè)與業(yè)主一條心了，小區(qū)才能管理好。

優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換來市場(chǎng)的口碑，高品質(zhì)的管理才能贏得人心。2012年5月29日，《新民晚報(bào)》在頭版頭條顯著位置刊發(fā)了題為“92％漲價(jià)支持率從哪里來”的新聞。記者提示：閔行區(qū)萬科城市花園新區(qū)物業(yè)管理靠“優(yōu)質(zhì)服務(wù)+透明賬本”贏得業(yè)主理解。在物業(yè)負(fù)面新聞不斷、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境艱難、行業(yè)整體形勢(shì)比較低迷的情況下，此篇報(bào)道受到了社會(huì)的普遍關(guān)注。

萬科城市花園新區(qū)漲物業(yè)費(fèi)動(dòng)議，不但有92％業(yè)主投了贊成票，還有81％業(yè)主繳清了上半年物業(yè)費(fèi)。盡管有52％如此高的上調(diào)幅度，仍有92％的業(yè)主在“續(xù)聘萬科物業(yè)”、“同意物業(yè)管理費(fèi)調(diào)價(jià)”的選項(xiàng)上投票打勾，力挺萬科物業(yè)，支持漲價(jià)方案。

2012年4月，上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱志榮專程來到浦東新區(qū)南城居委會(huì)，專題調(diào)研盛族家園小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整的情況。

南城居委盛族家園是個(gè)只有2．3萬平方米建筑面積的微型商品房小區(qū)，1．35元的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以維持物業(yè)管理的正常運(yùn)行，物業(yè)”管家”也是換一個(gè)走一個(gè)。新選聘物業(yè)公司后，該小區(qū)4年時(shí)間兩次上調(diào)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，兩次征詢上調(diào)物業(yè)費(fèi)有八成以上業(yè)主投票同意。

據(jù)業(yè)委會(huì)主任王小芳介紹，通過實(shí)踐使我們認(rèn)識(shí)到，小區(qū)物業(yè)”管家”不能只看企業(yè)的資質(zhì)，更重要的是看服務(wù)質(zhì)量。兩次物業(yè)費(fèi)調(diào)整后，物業(yè)公司和物業(yè)從業(yè)人員的積極性明顯提高，服務(wù)質(zhì)量意識(shí)也明顯增強(qiáng)，業(yè)主對(duì)物業(yè)的態(tài)度明顯好轉(zhuǎn)，業(yè)主與物業(yè)員工相處融洽，整個(gè)小區(qū)呈現(xiàn)一片和諧的氛圍。

上海市房管局局長(zhǎng)劉海生對(duì)上海萬科城市花園新區(qū)提價(jià)成功給予了充分肯定。他指出，萬科物業(yè)的提價(jià)成功，是基于業(yè)主對(duì)萬科物業(yè)的信任，也體現(xiàn)了萬科物業(yè)的品牌價(jià)值。政府不愿看到物業(yè)企業(yè)以簡(jiǎn)單、直接的降低各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的方式來壓縮成本、保住市場(chǎng)份額。他希望物業(yè)企業(yè)能在目前艱難的市場(chǎng)環(huán)境中堅(jiān)守品質(zhì)和品牌，不斷探索服務(wù)升級(jí)和業(yè)務(wù)創(chuàng)新，引領(lǐng)行業(yè)戰(zhàn)勝困難，走向物業(yè)行業(yè)的春天。

二、業(yè)主理解是調(diào)價(jià)的基礎(chǔ)

錦繡天第花園位于上海浦東新區(qū)錦繡路錦安東路口，總建筑面積12萬平方米。住宅總戶數(shù)954戶，商鋪戶數(shù)48戶，由低層、多層電梯房、小高層和高層四種建筑樓宇構(gòu)成。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)保持在無電梯房每平方米0．8元，有電梯房每平方米1．35元。上海富都物業(yè)自 2005年接管該小區(qū)至今，雖然憑借誠(chéng)摯服務(wù)在小區(qū)樹立了良好口碑，但隨著近年來人力資源成本不斷攀升等政策調(diào)控因素，物業(yè)正常的運(yùn)營(yíng)都舉步維艱。

為確?，F(xiàn)場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)，富都物業(yè)向小區(qū)業(yè)委會(huì)提出了調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的意向，得到了小區(qū)業(yè)委會(huì)大多數(shù)成員的理解。他們表示，由于多年來人工成本上漲、社保繳費(fèi)調(diào)整等原因，造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本急驟增加，目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)難以為繼，但上漲幅度必須合情合理。

管理處根據(jù)樓盤的實(shí)際運(yùn)行情況，制定了詳盡的物業(yè)費(fèi)調(diào)整方案，將近幾年財(cái)務(wù)報(bào)表、本財(cái)務(wù)收支情況及財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)業(yè)委會(huì)審議，同時(shí)抄送小區(qū)居委會(huì)。張貼告示，將調(diào)整方案告知全體業(yè)主，挨家挨戶上門分發(fā)征詢單進(jìn)行意見征集，及時(shí)解答業(yè)主的各種提問，聽取業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見和建議。

實(shí)事求是算賬，明明白白消費(fèi)。住宅增加0．5元／平方米，商鋪房增加1元／平方米，2012年1月起，錦繡天第花園小區(qū)開始執(zhí)行新的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。該物業(yè)在上調(diào)物業(yè)費(fèi)后并沒有就此了事，將一些反對(duì)調(diào)價(jià)業(yè)主的意見收集起來，分類分項(xiàng)集中進(jìn)行整改，使調(diào)價(jià)后的物業(yè)服務(wù)確保質(zhì)價(jià)相符，能夠更好地履行服務(wù)合同所規(guī)定的內(nèi)容，不斷改進(jìn)和提升物業(yè)服務(wù)水平。

物業(yè)費(fèi)關(guān)系到老百姓的切身利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須公布詳盡的物業(yè)費(fèi)使用情況，讓業(yè)主心知肚明這些錢都花在了什么地方?為什么要漲價(jià)?漲多少才是合理?業(yè)委會(huì)要認(rèn)真審核，也可請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或第三方提供顧問咨詢，業(yè)主大會(huì)要按照程序公開透明，尊重多數(shù)業(yè)主的選擇，業(yè)主也應(yīng)該珍惜和正確行使自己的權(quán)利。

萬科城市花園新區(qū)的物業(yè)公司從 2006年起每年虧損幾十萬元，2008年虧損230萬元，2011年更是累計(jì)虧損高達(dá) 950余萬元。雖然多次準(zhǔn)備啟動(dòng)服務(wù)價(jià)格機(jī)制調(diào)整，但是由于多種因素都未能成功。物業(yè)中心從2011年上半年起，采取一系列諸如“兩手透明工作策略”等措施積極溝通。

一是全透明的深度溝通換來業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)的理解?；▓@新區(qū)物業(yè)中心不僅主動(dòng)地向業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、街道房管辦“曬賬本”，讓他們對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況有個(gè)清楚的了解，而且上門拜訪業(yè)主顧問團(tuán)，耐心解釋溝通，詳細(xì)攤牌算賬。在小區(qū)信息欄張榜公布小區(qū)收支情況，在業(yè)主論壇進(jìn)行溝通宣傳，公布保潔、保安等各項(xiàng)支出和有償維修費(fèi)、廣告信息費(fèi)等有關(guān)方面的收入，讓業(yè)主看得明明白白。召開業(yè)主懇談會(huì)和有業(yè)主黨員代表、樓組長(zhǎng)、小區(qū)社團(tuán)代表等骨干業(yè)主參加的溝通會(huì)。利用拜訪、五方聯(lián)席會(huì)議等方式，加強(qiáng)與政府部門、鎮(zhèn)社區(qū)辦、房管辦、居委會(huì)就調(diào)價(jià)事宜反復(fù)溝通，對(duì)調(diào)價(jià)流程進(jìn)行仔細(xì)梳理。邀請(qǐng)業(yè)主顧問團(tuán)、業(yè)委會(huì)成員、業(yè)主代表與物業(yè)人員一起，發(fā)放、收集選票，還給身在外地的業(yè)主寄送掛號(hào)信?！百|(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”，成為了大部分業(yè)主的共識(shí)。

二是全透明的整改行動(dòng)贏得業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)的支持。落實(shí)“首問責(zé)任制”，把客戶拜訪溝通覆蓋率提高到80％。提升老社區(qū)安全度，在小區(qū)內(nèi)增加圍墻電網(wǎng)，小區(qū)門口安裝道閘，進(jìn)行車位、老年活動(dòng)室和兒童娛樂設(shè)施更新改造。有業(yè)主反映，“物業(yè)對(duì)業(yè)主的意見和建議比較重視，有不到位的只要提出意見就馬上采取措施改正。我們住在這里感覺很安全，也很有幸福感。一些原來搬到外面住的居民又搬了回來，圖的就是住得舒心，住得放心。雖然物業(yè)費(fèi)漲了不少，但我們覺得值”。

盡管92％的業(yè)主同意調(diào)價(jià)，但萬科物業(yè)并未忽視剩余8％業(yè)主的不滿情緒，在業(yè)主論壇等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)加強(qiáng)溝通宣傳，多次上門解釋征求意見。同時(shí)，想辦法動(dòng)腦筋開源節(jié)流，增加延伸服務(wù)收入，加強(qiáng)小區(qū)安全，提高業(yè)主滿意度。目前，大部分不贊成漲價(jià)的業(yè)主，也主動(dòng)按新的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)。

只有業(yè)主與物業(yè)相互理解、相互尊重、相互配合，才能把小區(qū)管理好。物業(yè)才能管理得盡心安心，業(yè)主才能居住得舒心開心。古北國(guó)際花園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任錢亮在《新民晚報(bào)·社區(qū)版》刊文“物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)我有話要說”指出：業(yè)委會(huì)一方面要聽取業(yè)主合理要求、意見，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，另一方面也要理解支持物

業(yè)公司的工作。在維護(hù)業(yè)主利益的前提下，也要充分理解物業(yè)公司的苦衷，了解物業(yè)公司的難處，更要讓物業(yè)公司有一個(gè)生存的環(huán)境，讓他們安心地在小區(qū)工作，盡心地為業(yè)主服務(wù)。

盛族家園業(yè)委會(huì)在了解了物業(yè)公司員工最低工資逐年提高、城鎮(zhèn)社保基金不斷上升、服務(wù)成本確實(shí)超出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況后，在發(fā)出”關(guān)于調(diào)整本小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)征詢單”給出的理由是：偏低的物業(yè)費(fèi)換不來好的物業(yè)服務(wù)，合理的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)才是留住物業(yè)“管家”的關(guān)鍵。

三、業(yè)主滿意是調(diào)價(jià)的推手

住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，影響物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對(duì)物業(yè)不滿意就不愿繳物業(yè)費(fèi)，這樣的惡性循環(huán)導(dǎo)致了部分物業(yè)企業(yè)在合約到期后的主動(dòng)撤退。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是個(gè)十分敏感的問題，僅靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的能力，是很難調(diào)整成功的。必須發(fā)揮社區(qū)黨建聯(lián)建平臺(tái)和住宅小區(qū)綜合管理模式的效能作用，化解物業(yè)矛盾糾紛，積累物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)的民意基礎(chǔ)，提高社區(qū)物業(yè)綜合管理整體水平。

盡快理順物業(yè)收費(fèi)價(jià)格機(jī)制，切實(shí)化解物業(yè)生存矛盾，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理良性有序發(fā)展，已成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)亟待解決的難題。上海景瑞物業(yè)公司總經(jīng)理陶敏認(rèn)為，物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整提價(jià)相當(dāng)困難，不僅涉及面廣，操作流程繁雜，主要還是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的觀念比較淡薄。景瑞物業(yè)創(chuàng)新聯(lián)合聯(lián)力聯(lián)心工作法，通過開展富有成效的黨建聯(lián)建活動(dòng)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)涵式借力型健康發(fā)展，2011年蓋洛普調(diào)查客戶滿意率高達(dá)96％，管理費(fèi)收繳率保持在96％高位。

住宅小區(qū)是各種利益的交匯點(diǎn)、多樣化需求的聚焦點(diǎn)和各類社會(huì)矛盾的集中點(diǎn)。景瑞物業(yè)發(fā)揮黨建聯(lián)建一體化平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，在多方利益發(fā)生；中突時(shí)采取互聯(lián)、互動(dòng)、互補(bǔ)方式，加強(qiáng)與黨建聯(lián)建各方的密切聯(lián)系，形成“社區(qū)事務(wù)共同管理、社區(qū)活動(dòng)共同參與、社區(qū)資源共同分享、社區(qū)矛盾共同化解”的黨建聯(lián)建良好局面。他們通過聯(lián)席會(huì)議多次會(huì)商，居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理處充分溝通，不厭其煩征求居民對(duì)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)方案的不同表達(dá)意見。2010年、2011年，在平衡雙方利益、化解調(diào)價(jià)矛盾、取得信任與理解的基礎(chǔ)上，景瑞物業(yè)管理的虹瑞小區(qū)、虹景小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)相繼調(diào)價(jià)成功，景瑞花園城統(tǒng)一了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，長(zhǎng)期遺留的歷史問題終于得到解決。2012年初，虹口花苑三期調(diào)價(jià)也已達(dá)成初步意向。管理費(fèi)的成功調(diào)價(jià)，不僅降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的良性循環(huán)，更重要的是提高了管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，為住宅小區(qū)的居民創(chuàng)造了良好的物業(yè)服務(wù)環(huán)境。

物業(yè)服務(wù)水平參差不齊，物業(yè)管理準(zhǔn)出入機(jī)制不全，業(yè)主自我管理意識(shí)偏失，業(yè)主抱怨聲不斷，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低下，“拋盤”現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，這就是過去上海浦東新區(qū)塘橋街道南城社區(qū)存在的主要物業(yè)管理問題。

南城轄區(qū)約有40萬平方米，區(qū)域內(nèi)有獨(dú)立小區(qū)10個(gè)，有7個(gè)物業(yè)公司在管理。南城居委會(huì)把建立和諧小區(qū)作為工作載體，以提升小區(qū)認(rèn)同感為切入口，成立了南城住宅小區(qū)綜合管理協(xié)調(diào)小組，依托“南城業(yè)委會(huì)自治沙龍”和“南城物業(yè)聯(lián)誼會(huì)”二個(gè)協(xié)調(diào)工作平臺(tái)，帶動(dòng)條塊聯(lián)動(dòng)，探索區(qū)域綜合管理物業(yè)黨建聯(lián)建工作新機(jī)制。南城居委會(huì)黨總支書記潘亞平說，盛族家園上調(diào)物業(yè)費(fèi)的做法在塘橋地區(qū)產(chǎn)生了示范效應(yīng)，有多個(gè)小區(qū)準(zhǔn)備進(jìn)行調(diào)整，其中宏潤(rùn)公寓已經(jīng)順利上調(diào)。

位于上海普陀區(qū)的綠洲城市花園的物業(yè)費(fèi)在三年間歷經(jīng)兩次大調(diào)整，通過率都接近90％。讓該小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人深有體會(huì)的是：長(zhǎng)期讓物業(yè)公司虧本運(yùn)營(yíng)，小區(qū)物業(yè)肯定做不好，關(guān)鍵是物業(yè)與業(yè)委會(huì)要搭建奸溝通的平臺(tái)，要讓大多數(shù)業(yè)主感到滿意。

上海萬科物業(yè)服務(wù)有限公司在花園新區(qū)成功調(diào)價(jià)時(shí)向行業(yè)協(xié)會(huì)遞交的一份材料中指出：“物業(yè)服務(wù)費(fèi)提價(jià)，是萬科物業(yè)在經(jīng)營(yíng)困境下不斷思考后做出的選擇。在本質(zhì)上，物業(yè)行業(yè)和其他行業(yè)一樣，在追求利潤(rùn)和為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)之間并不矛盾，‘優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)’才是這個(gè)行業(yè)生存、發(fā)展的基礎(chǔ)?！?/p>

上海萬科物業(yè)從2010年開始重新定位布局，把提升現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)、重新獲取業(yè)主的信任和認(rèn)同作為當(dāng)年最重要的工作。與此同時(shí)，如何把物業(yè)經(jīng)營(yíng)中遇到的困境如實(shí)反映給業(yè)主，在坦誠(chéng)的溝通中獲取業(yè)主的支持和理解，使業(yè)主愿意為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)付出對(duì)等的價(jià)格，也成為各住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)必須解決的問題。

萬科董事會(huì)主席王石表示：“越是進(jìn)入調(diào)整期，企業(yè)越應(yīng)該通過提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量來獲得客戶的認(rèn)同?！币虼耍谄D難的市場(chǎng)環(huán)境下，提高服務(wù)品質(zhì)、提升客戶滿意度，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)贏得市場(chǎng)認(rèn)同的法寶之一。

(作者單位：上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì))

第五篇：劉宏誠(chéng)：物業(yè)費(fèi)按政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)將上調(diào)19？

物業(yè)服務(wù)費(fèi)將上調(diào)19？

近日，北京市發(fā)展和改革委員會(huì)和北京市國(guó)土資源和房屋管理局公開征求對(duì)《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（征求意見稿）》和《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》的意見再次引起媒體和業(yè)主的關(guān)注，由于物業(yè)管理費(fèi)關(guān)系到眾多北京業(yè)主的切身利益，筆者對(duì)此次征求意見的“政府指導(dǎo)價(jià)”和現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)如果真的按此“政府指導(dǎo)價(jià)”收費(fèi)，業(yè)主在綜合管理費(fèi)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，秩序維護(hù)費(fèi)五項(xiàng)基本收費(fèi)上，經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主支出沒有變化，普通住宅小區(qū)的業(yè)主則將多支出19.北京市普通居住小區(qū)現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)執(zhí)行的是1977年物價(jià)局和國(guó)土房管局196號(hào)文的規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)中分為甲類、乙類、一般住宅三種情況?，F(xiàn)將筆者進(jìn)行比較的情況加以說明：

一、綜合管理費(fèi)：

目前執(zhí)行的196號(hào)文上稱為“管理費(fèi)”，甲類、乙類、一般住宅分別為每年每建筑平方米3.50元、2.82元、2.40元，加上5.5的稅費(fèi)，折合每月每建筑平方米0.31元、0.25元、0.21元。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.32元（含稅）。

二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)：

目前執(zhí)行的196號(hào)文上該費(fèi)用相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目包括：化糞池清掏費(fèi)、房屋公共部分小修費(fèi)、小區(qū)共有設(shè)施維修費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)?；S池清掏費(fèi)和小區(qū)共有設(shè)施維修費(fèi)，甲類、乙類、一般住宅相同，分別為每年每建筑面積0.30元和1.00元；房屋公共部分小修費(fèi)，甲類、乙類、一般住宅分別為每年每建筑平方米1.83元、1.37元和0.91元。這些費(fèi)用加上稅費(fèi)，甲類、乙類、一般住宅分別為每月每建筑平方米0.27元、0.24元和0.20元。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.31元（含稅）。

三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

目前執(zhí)行的196號(hào)文上該費(fèi)用為每年每建筑面積0.55元，綠地率超過30的可上浮20，加上5.5稅費(fèi)，綠地率30以下的，每月每建筑面積0.05元，綠地率30以上的每月每建筑面積0.06元。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.07元（含稅）。

四、清潔衛(wèi)生費(fèi)

該費(fèi)用196號(hào)文沒有統(tǒng)一規(guī)定，區(qū)、縣物價(jià)局的標(biāo)準(zhǔn)按每月每戶計(jì)算，除密云、順義為5元外，其它區(qū)縣為1.5-3元。按國(guó)家甲類、乙類、一般住宅標(biāo)準(zhǔn)：每戶面積在56-102建筑平方米之間，取中位數(shù)計(jì)算，每戶80建筑平方米3元清潔費(fèi)，加5.5稅后每月每建筑平方米0.04元，比經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)每月每建筑平方米0.05元還低。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.08元（含稅）。

五、秩序維護(hù)費(fèi)

目前執(zhí)行的196號(hào)文上該費(fèi)用叫做保安費(fèi)，每戶年月3-5元，如果我們?nèi)〖最愖≌娣e范圍83-102建筑平方米）中位數(shù)每戶90建筑平方米繳納5元保安費(fèi)計(jì)算，加5.5稅后每月每建筑平方米0.06元；取一般住宅（面積范圍56-64建筑平方米）中位數(shù)每戶60建筑平方米繳納3元保安費(fèi)計(jì)算，加5.5稅后每月每建筑平方米0.05元，與現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房收費(fèi)持平。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.11元（含稅）。

綜上所述，取現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)高的計(jì)算，上述五項(xiàng)收費(fèi)共計(jì)每月每建筑平方米0.75元（含稅），此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.89元（含稅），上漲幅度19.為何上漲卻說下降？

此次物業(yè)費(fèi)調(diào)整前的宣傳同三年前一樣，只不過3年前說的是下降40，這次說的是略有下降，為何筆者算的上漲了，宣傳卻說下降了？原因是此次“政府指導(dǎo)價(jià)”剝離了業(yè)主自用部分的中、小修費(fèi)，防范了物業(yè)公司共用部分中修費(fèi)的重復(fù)收取，取消了去年9月就應(yīng)依法停收的每戶每月1元的所謂“代辦費(fèi)”。

市發(fā)改委收費(fèi)管理處處長(zhǎng)王巖先生也承認(rèn)了過去物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“存在重復(fù)繳費(fèi)問題”，這就引發(fā)了一個(gè)主管部門知道“存在重復(fù)繳費(fèi)問題”為何不糾正或糾正不利的問題，同時(shí)也引發(fā)了重復(fù)繳費(fèi)是否應(yīng)退還的問題，欠費(fèi)業(yè)主要不要補(bǔ)繳這部分本來就不該收的“重復(fù)收費(fèi)”和“不合法收費(fèi)”。

業(yè)主將從“政府指導(dǎo)價(jià)”中得到的實(shí)惠

從196號(hào)文發(fā)布到現(xiàn)在，業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)大多包含了業(yè)主自用部分的中、小修費(fèi)，但卻有為數(shù)不少的業(yè)主在自用部分進(jìn)行維修時(shí)還要另行向物業(yè)公司繳納維修費(fèi)或所謂的“材料費(fèi)”。這筆費(fèi)用甲類、乙類、一般住宅的業(yè)主分別每月每建筑平方米要繳納8.35元、6.86元、5.03元，如果按“政府指導(dǎo)價(jià)”，將不用繳納這筆費(fèi)用。

1999年1月1日以后購房的業(yè)主繳納的公共維修基金已包含了共用部分的中修費(fèi)，但仍有物業(yè)公司繼續(xù)收取這部分費(fèi)用，甲類、乙類、一般住宅分別每月每建筑平方米為5.30元、4.57元、3.51元，如果按“政府指導(dǎo)價(jià)”，將不用繳納這筆費(fèi)用。

電梯、水泵的大、中修費(fèi)、折舊費(fèi)由于是按部、臺(tái)計(jì)算，也有物業(yè)公司進(jìn)行重復(fù)收費(fèi)的，具體數(shù)字要根據(jù)各個(gè)小區(qū)的具體情況計(jì)算，筆者只能略過，如果按“政府指導(dǎo)價(jià)”，物業(yè)公司將不法再騙收這筆費(fèi)用。196號(hào)文規(guī)定了物業(yè)公司可每戶每月收取1元的“各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)”，去年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)行，該費(fèi)用應(yīng)停收，但很多物業(yè)公司仍然收取，如果按“政府指導(dǎo)價(jià)”，這筆費(fèi)用將不能再收取。

“政府指導(dǎo)價(jià)”將無人駕駛電梯收費(fèi)單列，按此辦法，使用無人駕駛電梯的小區(qū)業(yè)主可比現(xiàn)在少繳40的電梯運(yùn)行費(fèi)。

“政府指導(dǎo)價(jià)”的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)比196號(hào)文時(shí)有提高，增加了清洗外墻、物業(yè)公司統(tǒng)一著裝、計(jì)算機(jī)管理等要求。

“政府指導(dǎo)價(jià)”的意義

北京市新的物業(yè)收費(fèi)辦法征求意見稿雖將“經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)；辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅區(qū)；按照《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)；按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，成立業(yè)主大會(huì)的或不成立業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，同時(shí)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅區(qū)；在房屋買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中明確約定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)”列為實(shí)行“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”的范圍，并不要求實(shí)行“政府指導(dǎo)價(jià)”，但不等于這些實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)費(fèi)就一定要比“政府指導(dǎo)價(jià)”高，業(yè)主大會(huì)在選聘物業(yè)公司時(shí)，可參考“政府指導(dǎo)價(jià)”和物業(yè)公司約定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甚至可選擇經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或更低的標(biāo)準(zhǔn)?！罢笇?dǎo)價(jià)”可幫助業(yè)主了解物業(yè)收費(fèi)的構(gòu)成和應(yīng)享受的相對(duì)服務(wù)。