第一篇：城市醫(yī)療養(yǎng)老綜合體項(xiàng)目

福州市 “城市醫(yī)養(yǎng)”結(jié)合項(xiàng)目策劃思路

一、項(xiàng)目名稱：福州市“城市醫(yī)養(yǎng)綜合體”項(xiàng)目

二、項(xiàng)目地址：福州市鼓山區(qū)，三、項(xiàng)目定位：城市醫(yī)療養(yǎng)老綜合體項(xiàng)目

四、項(xiàng)目功能：綜合醫(yī)療、中老年病、常見病醫(yī)療、養(yǎng)老護(hù)理

五、項(xiàng)目功能布局：二級綜合醫(yī)院+康復(fù)醫(yī)療住院部+護(hù)理功能型養(yǎng)老公寓

六、項(xiàng)目發(fā)展城市布局：依托于“一家大型二級綜合醫(yī)院”為技術(shù)服務(wù)核心，在福州市整合發(fā)展12家養(yǎng)老院及養(yǎng)老護(hù)理院，形成城市養(yǎng)老醫(yī)療綜合體概念機(jī)構(gòu)；

七、項(xiàng)目整體規(guī)模：

一家200張床位的二級綜合醫(yī)院+ 一家500張集中護(hù)理功能型養(yǎng)老公寓 12個養(yǎng)老院，4800個養(yǎng)老護(hù)理床位

一個智慧醫(yī)療中心：城市中老年養(yǎng)老醫(yī)療數(shù)據(jù)管理中心 一個醫(yī)療附加值商城（虛擬商城+落地門市銷售O2O模式）

八、公司治理思路

1.成立兩家公司：持物固定資產(chǎn)的物業(yè)公司，和項(xiàng)目管理公司； 2.成立多家項(xiàng)目公司：醫(yī)院、養(yǎng)老院等。所屬項(xiàng)目全部以非盈利性質(zhì)存在；項(xiàng)目不保留利潤；

3.管理公司通過項(xiàng)目托管管理，獲得利潤；并將利潤用于智慧醫(yī)療的投資以及其他配套服務(wù)的投資、以及分配收益。4.管理公司以輕資產(chǎn)的形式運(yùn)營，不持有土地等大宗固定資產(chǎn)；通過向物業(yè)公司租賃，獲得固定資產(chǎn)的使用權(quán)；

5.物業(yè)公司持有大宗固定資產(chǎn)，通過物業(yè)資產(chǎn)的租賃獲得產(chǎn)權(quán)購置收益；

九、項(xiàng)目運(yùn)營規(guī)劃思路 1.醫(yī)院項(xiàng)目

醫(yī)院名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院（或：福州市康復(fù)醫(yī)院）項(xiàng)目性質(zhì)：非盈利型

社會定位：全省（全國）首家“國家老齡委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點(diǎn)示范試點(diǎn)醫(yī)院；

國家康復(fù)醫(yī)院福州分院

經(jīng)營定位：二級綜合醫(yī)院，以中老年疾病、疼痛?？茷橹鳎漆t(yī)療為輔；

規(guī)模定位：200張床位，醫(yī)院經(jīng)營面積10000平方米以上 功能安排：綜合門診樓、住院樓、康復(fù)住院部及其他醫(yī)療輔助功能性安排；

政策安排：醫(yī)保、新農(nóng)合、職工定點(diǎn)醫(yī)療、120聯(lián)動單位 社會互動：商業(yè)醫(yī)療保險合作二十家以上；

社會福利機(jī)構(gòu)、殘聯(lián)等合作機(jī)構(gòu) 深度發(fā)展：發(fā)展“老年護(hù)理公寓”聯(lián)動項(xiàng)目

建立“福州市養(yǎng)老院——醫(yī)療”深度互動協(xié)助模式

自營“醫(yī)院附屬養(yǎng)老院”，開展“醫(yī)院附屬養(yǎng)老院”加盟平臺

利用智慧醫(yī)療系統(tǒng)，對深度發(fā)展的項(xiàng)目進(jìn)行垂直管理，精準(zhǔn)營銷。2.護(hù)理功能型公寓項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院附屬護(hù)理養(yǎng)老公寓（擬）項(xiàng)目性質(zhì)：非盈利型

社會定位：全?。ㄈ珖┦准摇皣依淆g委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點(diǎn)示范試養(yǎng)老基地；

福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程；

經(jīng)營定位：以半自理，半失能中老年人為主，殘疾人、自理型老年人為輔；

設(shè)置高端全護(hù)理失能老人護(hù)理VIP； 設(shè)置特需全科護(hù)理高級VIP 規(guī)模定位：500張床位，醫(yī)院經(jīng)營面積10000平方米以上 功能安排：護(hù)理中心、康復(fù)中心、住院公寓、營養(yǎng)中心（含配餐服務(wù)）、娛樂中心、老人寶智慧中心，兒童娛樂中心、溫馨家庭服務(wù)中心等，及其他適老化輔助功能安排； 政策安排：床位補(bǔ)貼、建筑補(bǔ)貼、慈善贊助等； 社會互動：商業(yè)醫(yī)療保險合作二十家以上；

社會福利機(jī)構(gòu)、殘聯(lián)等合作機(jī)構(gòu) 深度發(fā)展：發(fā)展“老年護(hù)理公寓”醫(yī)院消費(fèi)模式；

建立“福州市養(yǎng)老院——醫(yī)療”示范作用 3.養(yǎng)老院項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院附屬（聯(lián)營、連鎖）養(yǎng)老院（擬）

項(xiàng)目性質(zhì)：直營非盈利型機(jī)構(gòu)

社會定位：全?。ㄈ珖┦准摇皣依淆g委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點(diǎn)示范試養(yǎng)老基地；

福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程；

經(jīng)營定位：以半自理，半失能中老年人為主，殘疾人、自理型老年人為輔；

規(guī)模定位：12家養(yǎng)老院，總4800張床位，布局全福州市； 功能安排：護(hù)理中心、康復(fù)中心、營養(yǎng)中心（含配餐服務(wù)）、娛樂中心、老人寶智慧中心，兒童娛樂中心、溫馨家庭服務(wù)中心等，及其他適老化輔助功能安排；

政策安排：床位補(bǔ)貼、建筑補(bǔ)貼、慈善贊助等； 社會互動：社會福利機(jī)構(gòu)、殘聯(lián)等合作機(jī)構(gòu) 深度發(fā)展：養(yǎng)老院直營、加盟模式

4.智慧醫(yī)療項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱：福建省城市中老年養(yǎng)老醫(yī)療數(shù)據(jù)管理中心 項(xiàng)目性質(zhì)：公益、非營利性

社會定位：福建省民政局重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，直接覆蓋全?。?/p>

福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程； 經(jīng)營定位：為全市65歲以上老人進(jìn)行數(shù)據(jù)登記管理； 規(guī)模定位：覆蓋全市，逐漸覆蓋全省 功能安排：登記管理、精準(zhǔn)營銷

政策安排：民政局扶持項(xiàng)目【財政補(bǔ)貼項(xiàng)目、政府引導(dǎo)下的公益項(xiàng)目】

社會互動：各市縣聯(lián)動發(fā)展

深度發(fā)展：為下一步在全省范圍內(nèi)的擴(kuò)張進(jìn)行基礎(chǔ)市場準(zhǔn)備； 5.O2O商城項(xiàng)目

建立在整體項(xiàng)目完整的趨勢下的供應(yīng)鏈管理； 逐漸建立中老年產(chǎn)品銷售終端。

十、其他

第二篇：城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)作思考

城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)作思考

隨著城市化的程度越來越高，城市綜合體被普遍視作一個城市邁向更高發(fā)展水平的標(biāo)志和強(qiáng)力引擎。

城市綜合體和住宅、商業(yè)、寫字樓等傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目有著完全不同的開發(fā)運(yùn)作規(guī)律和利潤回報點(diǎn)。在住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)模式下，要獲取有潛力的優(yōu)質(zhì)土地，加快周轉(zhuǎn)率、不斷擴(kuò)大規(guī)模，依靠土地的升值和加快存貨周轉(zhuǎn)來盈利；在商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)模式下，在成熟區(qū)域或新規(guī)劃區(qū)域的潛力地段取得土地，通過對區(qū)域消費(fèi)模式的研究，通過尋找消費(fèi)薄弱點(diǎn)，準(zhǔn)確定位，（新區(qū)域則是創(chuàng)造引導(dǎo)的成分多些）。經(jīng)過高調(diào)操作大肆招商，提升市場對未來商業(yè)價值的高預(yù)期，然后通過商業(yè)的部分或全部銷售來實(shí)現(xiàn)盈利。

而成熟區(qū)域的城市綜合體是集約式開發(fā)，在一個相對較小的地塊里進(jìn)行深度開發(fā)、運(yùn)營，綜合體的價值取決于項(xiàng)目定位和運(yùn)營后產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。成熟區(qū)域的城市綜合體通過運(yùn)作，土地的增值對項(xiàng)目利潤的貢獻(xiàn)并不大。

綜合體運(yùn)營初期租金回報很低，資金回籠速度很慢。往往配備開發(fā)一定量的住宅、公寓、公館之類的物業(yè)，平衡項(xiàng)目開發(fā)時期的現(xiàn)金投入，就是要靠住宅板塊快速銷售回籠資金，以便再投入進(jìn)行繼續(xù)深度開發(fā)。

綜合體開發(fā)與住宅或商業(yè)開發(fā)完全是兩個概念的事物，綜合體更多的是靠單一物業(yè)項(xiàng)目無法擁有的綜合配套服務(wù)，體現(xiàn)高品質(zhì)生活服務(wù)，來吸引高端客戶。這個就是城市綜合體內(nèi)的住宅價位統(tǒng)一比同等地段的單一住宅項(xiàng)目價位要高的原因。綜合體的住宅即可以視作是擁有超級配套的住宅產(chǎn)品，也可以看做是區(qū)域城市核心地段的中心住宅。

而城市綜合體內(nèi)的商業(yè)同樣比單一商業(yè)對商家更具吸引力，原因很簡單，城市綜合體對城市區(qū)域的輻射拉動效應(yīng)造就的人流量本身就是銷售資金流，就本項(xiàng)目而言，本身就擁有40萬平米左右的高端住宅的業(yè)主，他們的消費(fèi)能力強(qiáng)也是因素之一。

城市綜合體項(xiàng)目的運(yùn)作關(guān)鍵在兩點(diǎn)：

一、要確立整個項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性高度的位置，把綜合項(xiàng)目的優(yōu)勢體現(xiàn)出來。品牌推廣的基本功課要很到位，相對于單一功能的地產(chǎn)項(xiàng)目，這方面的工作比重要大的多，這個是基礎(chǔ)，也很考驗(yàn)功力。如何做到高而不空，做到質(zhì)感和高度的完美融合，就要求對投放市場的推廣信息的反饋的感知把握要有相當(dāng)?shù)亩床炷芰?。這個就是一個關(guān)于用一堆信息如何建造一個完美情人的問題，關(guān)鍵在火候的把握上。

二、需要根據(jù)綜合體項(xiàng)目本身的側(cè)重來做項(xiàng)目的定位，把項(xiàng)目利潤的來源點(diǎn)要明確在心，知道項(xiàng)目的利潤重點(diǎn)在哪個版塊上。比如說，往往推廣量最大的版塊，不一定就是貢獻(xiàn)利潤最多的版塊。只有真真明確這些才能安排好各個子項(xiàng)目不同物業(yè)板塊之間的互相依托關(guān)系。在這個基礎(chǔ)上才能談到把握好項(xiàng)目節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體效益最大化，當(dāng)然最重要的還是經(jīng)濟(jì)效益。

綜合體項(xiàng)目營銷推廣的重點(diǎn)是建立社會對產(chǎn)業(yè)集群未來的信心。要做到這一點(diǎn)就需要跳出項(xiàng)目本身，從城市生活整體運(yùn)營角度進(jìn)行綜合考慮，提升項(xiàng)目在區(qū)域城市和產(chǎn)業(yè)鏈中的高度。作為多個不同物業(yè)功能的綜合體項(xiàng)目，必須發(fā)揮1+1＞2的集體能量。創(chuàng)造出比幾個單一功能的項(xiàng)目更大的社會效益。另一個高度就是構(gòu)建區(qū)域城市綜合熱點(diǎn)，把自己變成中心，這樣才能產(chǎn)生輻射能力，對人口產(chǎn)生拉動效益。才能把自己變成區(qū)域發(fā)展的強(qiáng)大引擎。這個就是城市綜合體不同于普通地產(chǎn)項(xiàng)目所具有的能量和效益。同時這個就是城市綜合體為城市升級的作用機(jī)理。

用自營物業(yè)來提升項(xiàng)目價值，增加銷售部分物業(yè)的附加價值。40萬平米左右的住宅板塊是平衡開發(fā)的現(xiàn)金流和開發(fā)期項(xiàng)目的利潤來源。因此，營銷推廣需要在一定的時間段強(qiáng)化綜合體在區(qū)域城市的特點(diǎn)，也就是個性的凸顯。充分挖掘本項(xiàng)目對產(chǎn)業(yè)鏈所貢獻(xiàn)的這一環(huán)對于城市區(qū)域的重要性和價值空間。

項(xiàng)目運(yùn)營中，如何落實(shí)綜合體的檔次，確定本項(xiàng)目在區(qū)域城市中的地位，聘請優(yōu)質(zhì)的專業(yè)運(yùn)營管理公司進(jìn)行物業(yè)運(yùn)營是必不可少的。綜合體的價值在于對綜合體的整體定位以及運(yùn)營效益的合理評估上。理想情況下定位越高端，運(yùn)營效益

越好，綜合體的整體物業(yè)的價值就增長越高。這就需要管理公司根據(jù)相應(yīng)的區(qū)域特點(diǎn)深入工作，在定位和運(yùn)營效益上達(dá)到雙高。以期達(dá)到開發(fā)效益和項(xiàng)目整體價值的最大化。

撰寫人：孟曉鋒

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第三篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地?fù)棋X”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上?？們r地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，會帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會資金浪費(fèi)。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險；另一方面，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。

日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區(qū)域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地?fù)平稹敝氐?/p>

城市綜合體不僅拉動地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動區(qū)域樓市的“賣點(diǎn)”，成為地方政府“賣地?fù)平稹钡男路较颉?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發(fā)同比增長31.6%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長25.4%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動項(xiàng)目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值的提升，并拉動就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷o錫市建設(shè)局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。

在住房市場嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣?！?011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內(nèi)，中國城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬達(dá)、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國擴(kuò)張。另外，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動城市綜合體發(fā)展的同時，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風(fēng)險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報低’等諸多風(fēng)險?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。

對此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。

對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區(qū)域中會有多個城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個消費(fèi)者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷。”

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。

這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化?！耙再F陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險較大?！?/p>

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，將會帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會資金浪費(fèi)?！保鷷缘墙ㄗh，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（

第四篇：高鐵新區(qū)城市綜合體項(xiàng)目

德州躋身世界（新能源）名城的優(yōu)勢項(xiàng)目——

山東省德州市 高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目推介書

德州市高鐵新區(qū)投融資管理中心

目

錄

方案概述.第一章 項(xiàng)目背景 第二章 項(xiàng)目概況

第三章 項(xiàng)目總體定位

第四章 可持續(xù)發(fā)展三步曲：項(xiàng)目的開發(fā)、招商與經(jīng)營第五章 市場前景 第六章 結(jié)論

方案概述

德州市高鐵新區(qū)城市綜合體項(xiàng)目將依托政府政策支持，憑借開發(fā)商在商業(yè)、貿(mào)易等行業(yè)的影響力，調(diào)動資金與商業(yè)推廣資源、技術(shù)資源，引入專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，面向京津、濟(jì)南市場，以主題商業(yè)為主體進(jìn)行經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)、招商與經(jīng)營一體化，塑造德州城市與經(jīng)濟(jì)的一張亮麗名片。

德州即將進(jìn)入“高鐵時代”，高鐵新區(qū)的價值顯然不是一個傳統(tǒng)意義上的“新城”的內(nèi)涵和外延所能表達(dá)的。高鐵新區(qū)的開發(fā)既不是純城市建設(shè)項(xiàng)目，也不是純工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，而是一個具有非常典型的“后工業(yè)時代”特征的“綜合性開發(fā)項(xiàng)目”：囊括了觀光業(yè)、商務(wù)會展業(yè)、運(yùn)動康體業(yè)、參與型娛樂業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)業(yè)等。

項(xiàng)目將以主題商業(yè)為依托；以主題商業(yè)、餐飲、購物、休閑娛樂為載體；高檔住宅、公寓、寫字樓、總部辦公基地配合，形成一個完善的“現(xiàn)代城市主題商業(yè)綜合體”。

項(xiàng)目規(guī)劃包括：

現(xiàn)代主題購物中心＋步行商業(yè)街＋餐飲娛樂休閑中心＋soho 商務(wù)公寓＋高檔住宅的豪布斯卡(HOPSCA)建筑綜合體。

項(xiàng)目將成為德州招商引資的窗口，為德州 GDP 增長、稅收、擴(kuò)大就業(yè)作出實(shí)質(zhì)貢獻(xiàn)，帶動德州商業(yè)向現(xiàn)代升級，營造新經(jīng)濟(jì)局面下德州的新都市面貌。

第一章

項(xiàng)目背景

一、宏觀經(jīng)濟(jì)

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為德州市對外開放的窗口、招商引資的基地和經(jīng)濟(jì)、文化、行政中心。先后被評為“2010聯(lián)合國宜居生態(tài)示范開發(fā)區(qū)”、“2010中國十佳低碳開發(fā)區(qū)”、“國家科技興貿(mào)創(chuàng)新基地”、“國家太陽能光伏發(fā)電集中應(yīng)用示范區(qū)”、“國家太陽能光熱綜合利用產(chǎn)業(yè)示范基地”、“國家生物高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”、“中國太陽谷”、“中國中央空調(diào)城”、山東省“科學(xué)發(fā)展示范區(qū)”、“對外開放先進(jìn)區(qū)”、“山東省優(yōu)秀開發(fā)區(qū)”、“山東省經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)先進(jìn)單位”等榮譽(yù)稱號，在山東省省級開發(fā)區(qū)綜合評比中，躋身前五名；是山東西部省級開發(fā)區(qū)領(lǐng)頭羊。

1、宏觀層面

（1）德州在環(huán)渤海地區(qū)的區(qū)位：山東對接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的橋頭堡

德州位于冀魯兩省交界地帶，處于環(huán)渤海地區(qū)目前最發(fā)達(dá)的兩大經(jīng)濟(jì)圈京津冀北經(jīng)濟(jì)圈、山東半島經(jīng)濟(jì)圈之間，是聯(lián)結(jié)環(huán)渤海地區(qū)和長江三角洲的中間樞紐，也是南北交流和集散的重要節(jié)點(diǎn)。

隨著京滬高速鐵路的建設(shè)，德州應(yīng)充分利用高速鐵路的輻射帶動效應(yīng)，搶抓京津冀都市圈整體推進(jìn)的空間效應(yīng)，強(qiáng)化德州與天津、北京、青島、濟(jì)南等地的經(jīng)濟(jì)合作與聯(lián)系，提升德州在區(qū)域競爭與合作中的地位與作用，充分發(fā)揮德州未來作為山東半島融入京津冀都市圈的橋頭堡作用。

（2）德州在山東省的區(qū)位：魯北的北大門，重要的交通門戶 德州到濟(jì)南國際空港僅需一小時，到天津海港僅兩個小時。山東省“一體兩翼”的發(fā)展新格局，也使得德州在省內(nèi)的區(qū)位獲得極大的提升。德州扼守山東北部咽喉地帶，是魯北的首要門戶。德州同時也是山東向山西、河北等內(nèi)陸地區(qū)進(jìn)行腹地競爭的前沿陣地和主要通道。

2、中觀層面

（1）德州在濟(jì)南都市圈的區(qū)位：濟(jì)南都市圈重要的中心城市和都市圈次中心

德州位于濟(jì)南都市圈地域范圍內(nèi)，有國家級高速和鐵路相通，與濟(jì)南間的交通便利，在都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢較好。隨著京滬高鐵的建成，德州在濟(jì)南都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢必將進(jìn)一步得到提升。

（2）德州在德州市域的區(qū)位：德州市的經(jīng)濟(jì)增長極與輻射中心 德州市位于德州市域的東北角，與河北毗鄰，腹地均位于市區(qū)的東南區(qū)域，城市對市域范圍內(nèi)輻射帶動效應(yīng)不明顯。未來通過德州交通區(qū)位優(yōu)勢的極大提升，將極大的提升德州對周邊地區(qū)包括河北省周邊地區(qū)的吸引力，通過引導(dǎo)德州城市空間的東拓與南延，有利于加強(qiáng)德州對市域的輻射帶動作用，強(qiáng)化城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與空間一體化進(jìn)程。

3、微觀層面

（1）高鐵新區(qū)是德州東拓戰(zhàn)略的先導(dǎo)區(qū)

德州東拓是德州對接京滬高鐵融入京津冀都市圈、實(shí)現(xiàn)德陵一體化的空間戰(zhàn)略，也是德州實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)拓展與城市功能提升的先導(dǎo)區(qū)，未

來德州將形成老城區(qū)、河?xùn)|新區(qū)、高鐵新區(qū)和陵縣構(gòu)建的大德州空間結(jié)構(gòu)。

（2）高鐵新區(qū)是德州現(xiàn)代綜合交通港口

高鐵新區(qū)是德州鐵路、公路與城市交通陸地港口，將圍繞現(xiàn)代交通樞紐，同時結(jié)合汽車客運(yùn)站和城市公交樞紐，形成未來德州及周邊地區(qū)的客運(yùn)集散中心，充分強(qiáng)化高鐵站區(qū)的活力，帶動樞紐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而帶動德州整體活力的提升。

（3）高鐵新區(qū)是德州承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)提升基地

德州目前正處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速階段，產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)提升是未來德州很長一段時間的發(fā)展主題。目前河?xùn)|新區(qū)的產(chǎn)業(yè)空間已經(jīng)基本告罄，跨越減河實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張是必然趨勢。其次，充分利用高鐵的輻射帶動效應(yīng)，強(qiáng)化與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)中心城市的戰(zhàn)略合作，承接產(chǎn)

業(yè)轉(zhuǎn)移的同時，強(qiáng)化自身產(chǎn)業(yè)的功能提升與拓展。

（4）高鐵新區(qū)是德州實(shí)現(xiàn)功能完善和功能提升的橋頭堡 高鐵新區(qū)主要發(fā)展支撐是京滬高鐵和未來的青太客運(yùn)專線，高速鐵路為德州帶來的不僅是交通區(qū)位上的提升，更是城市發(fā)展理念和功能構(gòu)成上的巨變，結(jié)合高速鐵路的客流特點(diǎn)，充分發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)辦公、現(xiàn)代商貿(mào)金融、會展、科技研發(fā)、教育培訓(xùn)等功能。

二、城市定位與規(guī)劃

德州市高鐵新區(qū)力主將區(qū)內(nèi)打造成為結(jié)合高端商務(wù)旅游、休閑觀光、文化娛樂、新能源產(chǎn)業(yè)與制造的新城區(qū)，為德州乃至周邊2小時經(jīng)濟(jì)圈提供最佳的產(chǎn)業(yè)合作與生活休閑平臺，成為未來德州發(fā)展重心！

總體定位——“宜業(yè)、宜居、宜學(xué)、宜游”的樞紐型現(xiàn)代話綜合城市功能區(qū)，塑造城市復(fù)合體。以高鐵站點(diǎn)為契機(jī)，以建設(shè)設(shè)施先進(jìn)的現(xiàn)代化交通樞紐為先導(dǎo)，最終形成功能完善融合的城市新區(qū)。

三、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r

1、新能源和生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)類

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正以打造“新能源之都”為目標(biāo)，以“中國太陽谷”為載體，吸引國內(nèi)外精英人才匯聚德州創(chuàng)業(yè)發(fā)展，努力將德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)成為國際知名的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)中心、制造中心、信息中心和國內(nèi)領(lǐng)先的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基地、知識創(chuàng)新基地。力爭到2012年，新能源產(chǎn)業(yè)銷售收入實(shí)現(xiàn)300億元，出口創(chuàng)匯3.5億美元；到2020年實(shí)現(xiàn)銷售收入1000億元，出口創(chuàng)匯15億美元，利稅250

億元。

截至目前，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新能源企業(yè)累計達(dá)30多個，其中皇明太陽能集團(tuán)、華業(yè)風(fēng)能設(shè)備有限公司、株丕特風(fēng)力復(fù)合材料有限公司、貝萊特空調(diào)有限公司等5家企業(yè)銷售收入均過億元。

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在生物制造、生物農(nóng)業(yè)和生物能源領(lǐng)域形成了自己的特色，尤其是生物制造產(chǎn)業(yè)起步較早，發(fā)展迅猛，產(chǎn)業(yè)總體水平全國領(lǐng)先。目前，開發(fā)區(qū)已擁有江口生物、海利安生物、又一村生物等十一家生物高技術(shù)企業(yè)。

2、空調(diào)電子產(chǎn)業(yè)類

目前，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)飄揚(yáng)起中國中央空調(diào)城的旗幟，中大。貝萊特、亞太、奇威特、金光集團(tuán)等企業(yè)中央空調(diào)產(chǎn)能和市場份額占全國20%以上。三和電子、厚成電子等一批電子行業(yè)也在開發(fā)區(qū)蓬勃發(fā)展。

3、先進(jìn)裝備制造類

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已然昂起裝備制造業(yè)的龍頭，景津壓濾機(jī)集團(tuán)、臺灣美利達(dá)自行車集團(tuán)、德石機(jī)械、福田重工、德州方向機(jī)、普利森機(jī)械等一大批裝備制造企業(yè)正成為全國乃至全世界的裝備制造的佼佼者。

4、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及輕工業(yè)類

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)充分發(fā)揮交通和區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)興區(qū)，使服務(wù)業(yè)連續(xù)多年保持健康迅猛的發(fā)展勢頭。截至2009年，已有波司登五星級酒店、外海瑞廷五星級酒店、德百物流、德正商務(wù)

港、匯一物流等幾十家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目落戶。

12年來，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)輕工業(yè)也得到迅速發(fā)展。全國羽絨服行業(yè)前三甲波司登、雅鹿、寒思相繼落戶。全國最大的肉制品加工企業(yè)河南雙匯、全國乳制品巨頭上海光明乳業(yè)、北方最大的潔具生產(chǎn)基地樂華陶瓷生產(chǎn)基地相繼落戶德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，為開發(fā)區(qū)發(fā)展構(gòu)建起新格局。

5、文化旅游產(chǎn)業(yè)類

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)把文化旅游放到與工業(yè)經(jīng)濟(jì)同等重要的位置，實(shí)現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)。打好董子文化牌，投資5億元的董子園對外開放，董子文化一條街建成投用，董子文化旅游節(jié)反響強(qiáng)烈。董子園景區(qū)深化工程穩(wěn)步實(shí)施。目前董子園以通過國家3A級景區(qū)驗(yàn)收。投資2.1億元的減河濕地工程基本竣工，生態(tài)治理河道4.5公里，長達(dá)6公里的減河南延工程開始施工，投資5.1億元的沙王河、減河、岔河水系聯(lián)通工程開工建設(shè)。中國太陽谷通過國家4A級旅游景區(qū)驗(yàn)收，并順利舉辦第四屆世界太陽城大會。

董子園

董子園是為紀(jì)念漢代大儒董仲舒（漢代思想家、哲學(xué)家、政治家、教育家）所建，總占地743畝，投資5億元。其中董子讀書臺、“三策固本”水上牌坊以及公園內(nèi)西部董子文化街已全部建設(shè)完工，對外開放。

減河生態(tài)濕地

減河生態(tài)濕地是國家海委批復(fù)的首個濕地治理項(xiàng)目。全長40公

里，投資20億元，目前一期已經(jīng)建成并對外開放，接待游客達(dá)200萬人次。

減河生態(tài)濕地池塘濕地、組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地等。目前，西岸組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地建設(shè)完工，原生態(tài)水車、嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景觀節(jié)點(diǎn)安裝到位；60米觀光塔成為城市東入口標(biāo)志性景觀。東岸結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，1000畝經(jīng)濟(jì)果林種植完成。

四、房地產(chǎn)狀況

2008年以來，德州的房產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房價一路高升。按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅投資的增長幅度與總投資的增長幅度基本相同，但商業(yè)用房投資同比大幅度增長，表明投資者對商業(yè)用房的開發(fā)投資有較高的回報預(yù)期。

第二章

項(xiàng)目概況

一、地理位置

項(xiàng)目位于德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)京滬高鐵德州站周邊4.2平方公里范圍內(nèi)。

二、土地開發(fā)強(qiáng)度控制 容積率控制

按照高鐵車站的圈層輻射效應(yīng)，在車站周邊實(shí)行高強(qiáng)度開發(fā)，生態(tài)都心采取低密度低強(qiáng)度開發(fā)模式。點(diǎn)綴現(xiàn)代地標(biāo)，形成優(yōu)美的城市天際線。

將容積率分為0.5-1.5、1.5-2.5、2.5-3.5、3.5以上幾個級別加以控制。

其中高鐵站場周邊，站前路以東地塊和車站北路沿線、車站南路沿線實(shí)行高強(qiáng)度開發(fā)，東風(fēng)東路兩邊各60米-250米之間強(qiáng)度較低，為城市綠軸。高度控制

生態(tài)綠心留出大片的公共綠地，在生態(tài)綠心周邊實(shí)施高強(qiáng)度高密度開發(fā)，南北向城市功能發(fā)展軸上產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)和城市公共服務(wù)區(qū)采取高密度高強(qiáng)度開發(fā)。并逐漸由內(nèi)向外呈現(xiàn)內(nèi)疏外密的城市肌理。

城市中心區(qū)的建筑不僅要能構(gòu)建恢弘的城市意象，同時也要能反映城市土地價值，規(guī)劃中將建筑空間分為四個等級：

（1）多層控制在24米以下，普通居住建筑和社區(qū)類公共服務(wù)設(shè)施建筑控制在24米以內(nèi)，主要分布在站前核心區(qū)南北兩側(cè)的街區(qū)內(nèi)。（2）居住建筑混合街區(qū)沿街的商住混合類建筑控制在24米～50米之間，主要分布在規(guī)劃用地車站北路和車站南路兩側(cè)。

（3）購物公園兩側(cè)的干道兩側(cè)建筑控制在50米～80米之間，構(gòu)建連續(xù)的城市界面，主要以城市商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生產(chǎn)型和生活型服務(wù)業(yè)等為主。

（4）核心節(jié)點(diǎn)周邊建筑可適當(dāng)在80米～100米之間，構(gòu)建城市形象，展現(xiàn)城市實(shí)力，主要分布在火車站站前廣場周邊以及東風(fēng)路的兩側(cè)。（5）生態(tài)綠軸當(dāng)中采取自由布局形式，給人以新奇、體驗(yàn)和抽象的視覺感受，采取低密度開發(fā)模式，形成綠茵掩映的步行與景觀通廊。

三、SWOT分析

1、S（優(yōu)勢分析）

——交通區(qū)位優(yōu)勢

德州是一個依托交通發(fā)展起來的“神京門戶、九達(dá)天衢”，京杭大運(yùn)河——京滬鐵路——京福高速——京滬高鐵決定了不同時期城市發(fā)展的空間格局和發(fā)展趨向。未來的高鐵新區(qū)將是高速鐵路、高速公路、輕軌等綜合交通樞紐，通過京滬高鐵與上海僅3小時車程，距北京僅2小時車程，距濟(jì)南僅30分鐘車程，通過德濱高速、京福高速等實(shí)現(xiàn)與省內(nèi)外其他城市快速聯(lián)系。規(guī)劃中的青太客運(yùn)鐵路將與京滬高鐵并線，極大的提升了高鐵新區(qū)的交通樞紐功能和便利程度。規(guī)劃中的北外環(huán)、東外環(huán)使未來的高鐵新區(qū)與大德州更加緊密的聯(lián)系起來。

——土地資源優(yōu)勢

德州城市建設(shè)用地向東拓展，目前老城區(qū)已經(jīng)基本沒有建設(shè)空間，開發(fā)區(qū)經(jīng)過僅10多年的發(fā)展，工業(yè)用地拓展非常迅速，已經(jīng)逐漸趨于飽和，隨著京滬高鐵的建設(shè)，高鐵新區(qū)將是未來德州城市空間拓展的主要方向，目前該區(qū)域主要為農(nóng)田和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，用地儲備非常優(yōu)越，是德州未來發(fā)展的主要基地?！己玫漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐

德州目前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對較好，以皇明為代表已經(jīng)形成一批大型企業(yè)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的局面，對于未來延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有良好的基礎(chǔ)，基本已經(jīng)形成新能源、生物、機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)齊

頭并進(jìn)的局面，對未來高鐵新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)?！鷳B(tài)資源優(yōu)勢

高鐵新區(qū)范圍內(nèi)溝壑眾多，植被蔥郁，減河兩側(cè)果園植被條件良好，對于未來塑造良好的城市景觀非常有利，尤其是水系的利用，結(jié)合現(xiàn)狀地形和溝壑，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的水網(wǎng)系統(tǒng)，提升城市生態(tài)品質(zhì)。同時德州的產(chǎn)業(yè)對于塑造生態(tài)城市也具有良好的基礎(chǔ)，新能源和生物產(chǎn)業(yè)均與生態(tài)城市相關(guān)。

2、W（劣勢分析）

——經(jīng)濟(jì)外向度不高

德州的經(jīng)濟(jì)主要來自國內(nèi)投資，作為東部沿海的內(nèi)陸地區(qū)，德州外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展落后于全省平均水平。

3、O（機(jī)會分析）

——新能源與生物產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間

德州的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)為新能源與生物產(chǎn)業(yè)，均為21世紀(jì)國際社會大力發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，尤其是新能源產(chǎn)業(yè)，在德州依托皇明太陽能，做大做強(qiáng)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，加強(qiáng)研發(fā)和展示功能，將德州發(fā)展成為我國的能源之都。

——高鐵催生的高鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不可估量

京滬高鐵是我國第一條行將開通的高速鐵路，連接的是我國最大的兩大城市北京與上海，高速鐵路將催生的高鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將不可估量，沿線城市均將享受到這種效應(yīng)帶來的發(fā)展空間。

——后發(fā)優(yōu)勢

德州目前處于山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后地區(qū)，但目前城市經(jīng)濟(jì)增長速度超過全省平均水平，尤其是未來高速鐵路的開通，更為德州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，可以預(yù)見在今后很長一段時間，德州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展均將超過全省平均水平，后發(fā)優(yōu)勢將更加凸顯，這為德州未來發(fā)展方向提供了多種可能?！滦统鞘谢?/p>

我國的城市化進(jìn)程日益科學(xué)化和理性化，新型城市化政策對于村鎮(zhèn)較多的高鐵新區(qū)提供了未來農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的途徑，鼓勵實(shí)施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新，保障失地農(nóng)民的就業(yè)和安置等問題，為德州新型城市化創(chuàng)造一個新的路徑。

4、T（威脅分析）

——周邊同級城市產(chǎn)業(yè)競爭的壓力

德州周邊城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在激烈的競爭，如何突圍成為德州未來城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)選擇重要課題之一?！a(chǎn)業(yè)發(fā)展中科技含量的提升

未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比拼的是產(chǎn)業(yè)科技含量和發(fā)展?jié)摿?，作為太陽能和生物基地，科技對產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度具有決定性的影響。面對國內(nèi)目前太陽能產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較多的情況，如何突破形成特色，從而在眾多的產(chǎn)業(yè)競爭中取得先機(jī)，對于德州非常關(guān)鍵?！瞬磐莸?/p>

未來的發(fā)展最重要的吸引人才，高鐵的開通對于德州吸引人才是一柄雙刃劍，既能吸引特大城市人才向德州流動，同時也有可能造成德州自身的人才流失，如何提升城市品質(zhì)，提升城市核心競爭力，做到吸引人才，留住人才，對于高鐵新區(qū)的開發(fā)建設(shè)是一個需要研究的問題之一。——生態(tài)保護(hù)

高鐵新區(qū)是未來在一張白紙上畫出的美麗圖景，然而在新的城市拓展過程中，如何利用和保護(hù)基地范圍內(nèi)現(xiàn)有的生態(tài)資源，打造具有獨(dú)特魅力和特色的城市新區(qū)，防止生態(tài)破壞和環(huán)境惡化。——土地價值提升與功能優(yōu)化

新一輪的城市拓展應(yīng)本著提升土地價值，實(shí)現(xiàn)高鐵站區(qū)功能優(yōu)化，避免在新一輪城市拓展中造成低效開發(fā)，做到遠(yuǎn)近兼顧，既要滿足近期發(fā)展的需要，同時也能滿足未來德州長遠(yuǎn)發(fā)展的訴求，做到腳踏實(shí)地，適度超前。

第三章 項(xiàng)目總體定位

德州市高鐵新區(qū)城市綜合體（以下簡稱“本項(xiàng)目”）將建設(shè)成一個以知名大型企業(yè)連鎖主力店為主導(dǎo)，集商業(yè)貿(mào)易、休閑、購物、旅游、娛樂、辦公、居住等功能為一體的城市現(xiàn)代建筑綜合體。

一、領(lǐng)先概念，創(chuàng)新商業(yè)模式

項(xiàng)目的經(jīng)營將引進(jìn)多個創(chuàng)新概念，為德州新經(jīng)濟(jì)格局作出創(chuàng)新性變革。

1、第五代主題式專門店

2、展貿(mào)中心

3、豪布斯卡（HOPSCA）

4、區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)

5、一站式消費(fèi)

依托大型購物中心，引入知名大型連鎖零售企業(yè)為主力店，以主題商業(yè)、主題餐飲、購物、休閑娛樂為載體，高檔住宅區(qū)為配套的城市現(xiàn)代建筑綜合體。------第五代主題專門店

與第五代城市商業(yè)綜合體對應(yīng)的第五代主題專門店，將會在此項(xiàng)目中閃亮登場，突破行業(yè)營銷方式的瓶頸，進(jìn)行價值渠道的創(chuàng)新和變革。

它具有以下特征：

1）環(huán)境優(yōu)雅，舒適寬敞，使顧客身心愉悅，有高檔品牌的形象價值，具備新型品牌旗艦店的硬件條件。

2）交通便利，四通八達(dá)，通過現(xiàn)代交通動線規(guī)劃，形成停車步行皆宜的環(huán)境。

3）ERP平臺功能強(qiáng)大，具備信息化優(yōu)勢。

4）網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)鏈完整，以基地的強(qiáng)大實(shí)力作后盾。

5）營銷理念先進(jìn)，統(tǒng)一品牌廣告宣傳。

6）強(qiáng)勢營銷團(tuán)隊(duì)，注重服務(wù)創(chuàng)新。

7）價格優(yōu)勢，通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)降低營運(yùn)成本，創(chuàng)造明顯的價格優(yōu)勢。

8）產(chǎn)品優(yōu)勢，以產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，形成設(shè)計、品種、數(shù)量、質(zhì)量多方

面領(lǐng)先局面。

-------展貿(mào)中心：第五代現(xiàn)代商業(yè)模式

定義：展貿(mào)中心是中國新興的行業(yè)專業(yè)平臺，是以主題行業(yè)營銷為主的時尚發(fā)布、品牌展示中心，通過品牌旗艦店、形象店的產(chǎn)品陳列、品牌文化展示，使經(jīng)營商和買家從一個個具體品牌形象的展賣場，把握品牌深層次的內(nèi)涵，感受產(chǎn)品文化的巨大魅力。

展貿(mào)中心的發(fā)展源流：

第一代商業(yè)模式：工匠、作坊式商業(yè)，是最原始的商業(yè)形式。

第二代商業(yè)模式：推銷式商業(yè)，以個別店鋪為表現(xiàn)形式。

第三代商業(yè)模式：傳統(tǒng)商鋪，典型方式為商業(yè)街鋪。

第四代商業(yè)模式：連鎖店中店模式，典型方式為購物中心。

第五代商業(yè)模式：以現(xiàn)代科技為手段，以網(wǎng)絡(luò)、信息平臺為支持，集展示、體驗(yàn)、交流、貿(mào)易為一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，成為城市經(jīng)濟(jì)龍頭。

------豪布斯卡（HOPSCA）

什么是豪布斯卡？一種綜合性的現(xiàn)代城市中心區(qū)規(guī)劃模式。（hotelofficeparkingshoppingconventionapartment 的英文縮寫）

其意義是，良性發(fā)展的現(xiàn)代城市中心區(qū)應(yīng)由一極向多極發(fā)展，模式是傳統(tǒng)的純商務(wù)辦公區(qū)向商業(yè)—商務(wù)—賓館—休閑—公寓綜合區(qū)模式演變，這個也就稱為 HOPSCA 模式。

Hotel：星級酒店

Office：高檔寫字樓

Parking：城市景觀公園

Shopping：商業(yè)街區(qū)

Convention：休閑娛樂集會

Apartment：街區(qū)公寓組團(tuán)

------總部經(jīng)濟(jì)

定義：是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

總部經(jīng)濟(jì)是一種能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)、總部所在區(qū)域、生產(chǎn)加工基地所在區(qū)域“三方”利益都得到增進(jìn)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。這種總部經(jīng)濟(jì)模型稱為“三贏模型”。

總部經(jīng)濟(jì)的五種效應(yīng)：

1、稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)

一是企業(yè)的稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)。二是公司總部員工的個人稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)。在總部工作的高級白領(lǐng)，其豐厚的個人收入，必然要通過個人所得稅形式為總部所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)。

2、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)

制造業(yè)總部所在的區(qū)域，知識型服務(wù)業(yè)往往都比較發(fā)達(dá)，形成為制造業(yè)總部服務(wù)的知識型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢等組成的信息服務(wù)業(yè)；由銀行、證券、信托、保險、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)；由會計、審計、評估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)；由

教育培訓(xùn)、會議展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)。通過制造業(yè)總部這種“乘數(shù)效應(yīng)”可以擴(kuò)大一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力。

3、消費(fèi)帶動效應(yīng)

總部的商務(wù)活動、研發(fā)活動以及保障商務(wù)活動和研發(fā)活動所必須的各種配套消費(fèi)；總部高級白領(lǐng)的個人生活消費(fèi)，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購物等等，這種消費(fèi)對于推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。

4、勞動就業(yè)效應(yīng)

總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展本身會充分利用的智力人才優(yōu)勢，帶來大量高智力就業(yè)崗位。同時，通過產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，帶動第三產(chǎn)業(yè)，包括知識型服務(wù)和一般型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供就業(yè)崗位。

5、社會資本效應(yīng)

一個區(qū)域聚集了大批的企業(yè)總部，說明這個區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無形之中能夠提升這個地區(qū)的知名度、美譽(yù)度和國際地位，促使這個區(qū)域的地產(chǎn)升值。同時，總部經(jīng)濟(jì)加速知識型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動，加快這個城市的國際化步伐。

二、新經(jīng)營模式帶動德州商業(yè)升級，滿足市場增長需要

改變目前德州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相對滯后局面，加強(qiáng)德州在魯西北、冀東南的商業(yè)樞紐地位。此項(xiàng)目作為新型的復(fù)合商業(yè)項(xiàng)目，將產(chǎn)生巨大的龍頭帶動作用，促成德州商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)代化升級。

三、以龍頭商業(yè)推動德州商業(yè)秩序走向規(guī)范

目前國內(nèi)消費(fèi)正從“戰(zhàn)國時代”向“品牌時代”轉(zhuǎn)變。本項(xiàng)目的開發(fā)順應(yīng)這一消費(fèi)趨勢，發(fā)展商按國際慣例管理和操作，為目前相對混亂的德州商業(yè)競爭帶來新局面，為德州的商業(yè)秩序提供一個規(guī)范，營造一個國際氣氛濃郁的商業(yè)文化中心，讓消費(fèi)者在現(xiàn)代的體驗(yàn)氣氛中以優(yōu)惠的價格得到優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為和諧社會添磚加瓦。

四、招商對象

1.國際或國內(nèi)知名連鎖商業(yè)機(jī)構(gòu)

2.全國性或區(qū)域性連鎖型零售終端商

3.全國性協(xié)會或省級行業(yè)協(xié)會，如全國行業(yè)協(xié)會、中華全國工商聯(lián)、中國工藝美術(shù)協(xié)會、香港商會、全國工商聯(lián)旅游業(yè)商會、廣東省商業(yè)聯(lián)合會等作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)和參與單位

4.中國馳名品牌或中華名牌企業(yè)

5.旅游服務(wù)業(yè)和零售知名企業(yè)，包括國際、港澳知名品牌 6.休閑娛樂、旅游服務(wù)等上、下游不同環(huán)節(jié)的配套企業(yè)

7.其它零售與商業(yè)服務(wù)提供商

8.企業(yè)集團(tuán)區(qū)域總部

第四章

可持續(xù)發(fā)展三步曲：項(xiàng)目的開發(fā)、招商與經(jīng)營

項(xiàng)目的發(fā)展按“開發(fā)、招商、經(jīng)營”三步進(jìn)行

一、開發(fā)——筑巢引鳳

項(xiàng)目按豪布斯卡的規(guī)劃意念進(jìn)行開發(fā)，計劃引進(jìn)世界知名的商業(yè)機(jī)構(gòu)，按他們的要求度身定做。

二、招商——主力招商

1、引進(jìn)一至二家國際性或全國性知名大、中型零售商場作為本項(xiàng)目的龍頭商貿(mào)企業(yè)。

2、促成省級以上如全國工商聯(lián)旅游業(yè)商會、山東省商業(yè)聯(lián)合會等作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)和參與單位。

3、促使成本項(xiàng)目成為上述協(xié)會綜合開發(fā)規(guī)劃的示范定點(diǎn)。

4、促成行業(yè)協(xié)會主辦或協(xié)辦的全國性商業(yè)機(jī)構(gòu)至少一個進(jìn)入本項(xiàng)目，作為二級招商核心項(xiàng)目。

5、引進(jìn)培訓(xùn)、會員店、休閑娛樂、服務(wù)等不同環(huán)節(jié)的企業(yè)，力爭把服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈做強(qiáng)做大，使本項(xiàng)目成為在魯西北、冀東南地區(qū)獨(dú)樹一幟，具有強(qiáng)大影響力的主題商業(yè)中心。

三、經(jīng)營——塑造德州現(xiàn)代都市名片

本項(xiàng)目依托政府的支持，充足的資金與先進(jìn)技術(shù)資源，將引入專業(yè)的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，以主題商業(yè)進(jìn)行主題整體經(jīng)營，并進(jìn)行統(tǒng)一宣傳推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目集貿(mào)易、觀光、商務(wù)、休閑娛樂于一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，塑造德州經(jīng)濟(jì)的一張亮麗名片。

第五章

市場前景

一、打造國際化商務(wù)寫字樓，促進(jìn)德州區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展

結(jié)合德州區(qū)位、交通等諸多優(yōu)勢以及化工、物流等支柱產(chǎn)業(yè)，打造集辦公、科研、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部樓群，擴(kuò)大德州在魯西北、冀東南乃至整個華北地區(qū)的輻射力和影響力。

1、成為城市新的增長點(diǎn)，推動城市持續(xù)發(fā)展

通過聚集各類企業(yè)總部，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展提供了一條比較成功的模式。

2、帶動相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展，推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級

形成較為完整的商務(wù)體系，即金融、保險、會計、法律、信息咨詢、研發(fā)與技術(shù)服務(wù)等的發(fā)展，帶動周邊餐飲、商業(yè)、物流、娛樂等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)成了所附帶的一系列的產(chǎn)業(yè)體系的升級。

3、提升城市的聚集力與輻射力，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)帶動功能

大力匯集與豐富德州科技、信息等資源，突破傳統(tǒng)的合作模式，降低成本，實(shí)現(xiàn)區(qū)域共贏。提升城市的聚集力與輻射力，使得德州高鐵新區(qū)成為總部聚集的核心。

4、提升德州整體形象和經(jīng)濟(jì)競爭力

本項(xiàng)目以雄渾的建筑群體優(yōu)化德州的城市天際線，展示德州向國際化、開放型現(xiàn)代都市邁進(jìn)的現(xiàn)代形象，改變德州的城市面貌。

二、發(fā)揮集聚效應(yīng)，實(shí)質(zhì)性拉動德州經(jīng)濟(jì)增長

項(xiàng)目的形成，將改變德州目前資源、資金相對分散的局面，充分發(fā)揮集聚效應(yīng)，以點(diǎn)帶面，從而全面提升德州經(jīng)濟(jì)發(fā)展面貌，充分拉

動德州經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。

1、形成宏觀產(chǎn)業(yè)拉動效應(yīng)

國內(nèi)國際同類模式的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的投入產(chǎn)出比為 1：8，即投入 1 元將帶來 8 元的收益，對地方經(jīng)濟(jì)的拉動作用明顯。本項(xiàng)目這一現(xiàn)代化的商貿(mào)平臺的開發(fā)，將整體優(yōu)化德州的投資環(huán)境，形成德州招商引資的窗口，直接帶動投資，為德州的經(jīng)濟(jì)增長提供新興基地，為德州GDP 增長作貢獻(xiàn)。

2、形成穩(wěn)定稅源，促進(jìn)財稅增長

通過優(yōu)化招商、主題經(jīng)營引進(jìn)的大批商家、優(yōu)質(zhì)企業(yè)，可以為德州創(chuàng)造豐富的稅源。

3、帶動其他行業(yè)，促進(jìn)德州 GDP 總量增長

利用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的中心效應(yīng)——提供現(xiàn)代化商業(yè)、商務(wù)公寓、商貿(mào)平臺，提供政策、交通環(huán)境等便利，本項(xiàng)目將為現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)軟、硬條件，為德州在新一輪“區(qū)域經(jīng)濟(jì)”全區(qū)大布局中占得先機(jī)，創(chuàng)造更多的龍頭型企業(yè)，帶動上下游產(chǎn)業(yè)勃興，間接推動德州經(jīng)濟(jì)。

4、增加商業(yè)繁榮，提高市民生活質(zhì)量

以現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體，優(yōu)化德州的商業(yè)環(huán)境，為市民提供一個購物、休閑、觀光、娛樂的好去處。

三、發(fā)揮資源整合優(yōu)勢，創(chuàng)造商貿(mào)旅游強(qiáng)力平臺

通過對德州現(xiàn)在及未來龐大的商業(yè)機(jī)會進(jìn)行現(xiàn)代化的資源整合，隨著本項(xiàng)目的建立以及眾多國內(nèi)外商貿(mào)企業(yè)的進(jìn)駐，本項(xiàng)目必然會引

發(fā)城市商貿(mào)發(fā)展熱潮。

1、本項(xiàng)目成為幅射華北的商貿(mào)集約型管理示范項(xiàng)目

本項(xiàng)目將按魯西北、冀東南地區(qū)商業(yè)、貿(mào)易的發(fā)展需要，聘請專業(yè)商用物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理，使項(xiàng)目成為集約經(jīng)營與管理的典范。

2、形成魯西北、冀東南地區(qū)商貿(mào)旅游的創(chuàng)業(yè)航母

本項(xiàng)目的規(guī)模化和集約化管理平臺，將引導(dǎo)國內(nèi)外商貿(mào)旅游業(yè)人流、物流、商流、資金流向集聚轉(zhuǎn)移，強(qiáng)力的政策扶持，將極大發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新潛力，最終奠定魯西北、冀東南地區(qū)商貿(mào)旅游中心基地的地位，并最終輻射華北、華東等地區(qū)。

3、成為中國商貿(mào)旅游的戰(zhàn)略平臺

本項(xiàng)目的創(chuàng)新經(jīng)營模式、現(xiàn)代化資訊服務(wù)、體驗(yàn)式營銷環(huán)境，是對國內(nèi)商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展的有效示范，以本項(xiàng)目為中心形成的周邊經(jīng)濟(jì)區(qū)動力型商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)主題 CBD，將形成強(qiáng)大的產(chǎn)品貿(mào)易和消費(fèi)能力，產(chǎn)生吸 納新興財富、引導(dǎo)國內(nèi)外資本市場投資的聚寶盆效應(yīng)。

第六章

結(jié)論

綜上所述，德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體項(xiàng)目立意高遠(yuǎn)、理念先進(jìn)、目標(biāo)明確、意義深遠(yuǎn)、選址得當(dāng)、定位準(zhǔn)確、規(guī)劃合理、預(yù)期效益良好。加上項(xiàng)目可獲得當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策扶持；有國內(nèi)外類似成功經(jīng)驗(yàn)做借鑒；投資商實(shí)力強(qiáng)大，具備投資建設(shè)大型項(xiàng)目的優(yōu)勢資源和操控能力，配合信譽(yù)卓著的市場背景，規(guī)劃、推廣與管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)操作豐富，本項(xiàng)目成功的機(jī)會極大。本項(xiàng)目在運(yùn)營方面能夠滿足所在行業(yè)、所在城市的發(fā)展要求，具備建立新型主題商業(yè)中心的成功可行性。

本項(xiàng)目將通過引進(jìn)世界 500 強(qiáng)或者全國知名的大型連鎖零售企業(yè)等主力店，以帶動主題商業(yè)中心的整體運(yùn)營，提升德州地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。因此本項(xiàng)目占天時、地利、人和，是氣勢宏偉、把握性大，不可多得的優(yōu)良項(xiàng)目。

第五篇：(城市綜合體項(xiàng)目)招商引資項(xiàng)目合同(協(xié)議)范本

※※※※※※※※※※※※（開發(fā)）建設(shè)項(xiàng)目

合同（協(xié)議）書

甲 方：※※※人民政府 法定代表人：※※※（政府縣長）乙 方：※※※※※※※※有限公司 法定代表人：※※※（公司總經(jīng)理或董事長）

（導(dǎo)語）：為※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※，※※※※※※※※※※※※※※※※。根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定，就乙方投資建設(shè)該項(xiàng)目的相關(guān)事宜，甲乙雙方在平等互惠、共同發(fā)展的原則上，達(dá)成如下合同（協(xié)議）條款：

一、項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)內(nèi)容

1.項(xiàng)目名稱：※※※※※※※※※※※※※※※※ 2.項(xiàng)目地址：※※※※※※※※※※※※

3.建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：

（1）建設(shè)規(guī)模，用地面積約※※畝，實(shí)際建筑面積約※※平方米（具體以實(shí)際掛牌出讓面積為準(zhǔn)）或（具體以乙方與農(nóng)戶簽訂的土地租賃協(xié)議面積為準(zhǔn)）。

（2）建設(shè)內(nèi)容，※※※※※※※※※※※※※※※※、※※※※※※※※、※※※※※※※※；※※※※※※※※、※※※※※※※※。

4.投資總額：※※※※萬（億）元人民幣

5.建設(shè)期限：以※※※住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局發(fā)放的 《開工通知書》中批準(zhǔn)的開工時間起計算（自取得土地流轉(zhuǎn)使用權(quán)之日起計算），※年（月）內(nèi)完成項(xiàng)目全部工程建設(shè)。如因不可抗力因素影響項(xiàng)目正常建設(shè)，可適當(dāng)延長開發(fā)建設(shè)時限。

6.經(jīng)營方式：合同簽訂后，按國家產(chǎn)業(yè)政策，獨(dú)立投資、自主經(jīng)營。

7.經(jīng)營期限：以國家法定土地使用年限和相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策為準(zhǔn)（以乙方與農(nóng)戶簽定的土地流轉(zhuǎn)合同年限和國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定為準(zhǔn)）。

二、優(yōu)惠政策及相關(guān)事宜 1.優(yōu)惠政策：

乙方投資開發(fā)該項(xiàng)目的政策優(yōu)惠，按照2012國發(fā)2號文件及武陵山區(qū)扶貧攻堅政策和貴州省、市、縣現(xiàn)行優(yōu)惠政策（可增加國家關(guān)于扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策條款）相關(guān)條款執(zhí)行。

2.相關(guān)事宜：

(1)乙方項(xiàng)目建設(shè)用地，按照※※建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國家建設(shè)規(guī)劃要求依法取得。同時不得擅自改變土地用途。(3)乙方因項(xiàng)目建設(shè)需要對外進(jìn)行融資合作、資金借貸，該合同不能作為向外融資、借貸的依據(jù)，因此所涉及的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任由乙方自行承擔(dān)。

(4)合同簽訂后，乙方辦理項(xiàng)目申請立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)可以該合同為準(zhǔn)。

三、甲方權(quán)利和義務(wù)

1.通過招商引資方式引進(jìn)乙方建設(shè)，并按照法律程序協(xié) 助乙方申請※※※※※※※※※※※※項(xiàng)目的行政許可，同意乙方在取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)、土地使用權(quán)后，在項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)按規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。

2.在合同有效期內(nèi)除非乙方自愿放棄或經(jīng)乙方同意，甲方不得擅自轉(zhuǎn)讓該地塊，或在該地塊上設(shè)置用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等限制物權(quán)，或另引進(jìn)合作者對該地塊進(jìn)行開發(fā)。3.協(xié)助乙方向上爭取國家對該項(xiàng)目建設(shè)的扶持資金，該資金全額用于企業(yè)發(fā)展生產(chǎn)，由甲方相關(guān)部門監(jiān)督和審計乙方對該類資金的使用（適用生態(tài)旅游及農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目）。4.監(jiān)督乙方在開發(fā)過程中的質(zhì)量和安全。按照乙方的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃，對工程進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督和督促。

5.協(xié)調(diào)供水、供電、通訊等部門將有關(guān)設(shè)施鋪設(shè)到該項(xiàng)目用地紅線，并與乙方建設(shè)用地區(qū)域內(nèi)的相關(guān)設(shè)施相銜接。6.督促相關(guān)職能部門協(xié)助乙方辦理好項(xiàng)目用地前期手續(xù)，幫助協(xié)調(diào)乙方與當(dāng)?shù)厝罕姟⑾嚓P(guān)部門的關(guān)系，維護(hù)好項(xiàng)目區(qū)內(nèi)治安秩序。為乙方提供良好的投資外部環(huán)境，依法維護(hù)乙方的合法權(quán)益。

四、乙方權(quán)利和義務(wù)

1.必須在※※※注冊成立具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司或分支機(jī)構(gòu)，并由其合法繼承和履行乙方與甲方簽訂的所有合同和協(xié)議的權(quán)利及義務(wù)（適用外來投資企業(yè)和投資自然人）。

2.通過掛牌出讓（租賃）方式依法取得※※※※※※※※※※※※（開發(fā)）建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)后，即享有該項(xiàng)目開發(fā)權(quán)、自主經(jīng)營權(quán)和處置權(quán)。3.合同簽訂后，乙方即開展《※※※※※※※※※※※※（開發(fā)）建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案》和施工圖設(shè)計，設(shè)計方案必須經(jīng)甲方有關(guān)部門及專家評審?fù)ㄟ^后方可實(shí)施。4.項(xiàng)目所涉及的土地征收、房屋拆遷安置補(bǔ)償、用地及場地平整等全部費(fèi)用由乙方全額承擔(dān)，自行負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)水、電、路及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)工作，并承擔(dān)全部費(fèi)用（適用有固定基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)類項(xiàng)目）。

5.必須遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)政策和相關(guān)管理規(guī)定，做到安全施工。按國家相關(guān)法律、法規(guī)政策和相關(guān)管理規(guī)定自覺繳納相關(guān)稅、費(fèi)，不得拖欠農(nóng)民工工資。項(xiàng)目建成投入經(jīng)營前，依法辦理完善相關(guān)的合法經(jīng)營手續(xù)，并接受相關(guān)部門的依法監(jiān)督檢查。

6.必須保證該項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量，嚴(yán)格按照各項(xiàng)安全 規(guī)程規(guī)定進(jìn)行施工和經(jīng)營管理，確保施工人員及周邊環(huán)境安全，避免出現(xiàn)安全事故。如發(fā)生生產(chǎn)安全事故，由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)責(zé)任。

7.項(xiàng)目建成后，其從業(yè)人員由乙方自行決定招聘，在同等條件下，優(yōu)先在※※擇優(yōu)招聘。按照國家和省有關(guān)規(guī)定辦理從業(yè)員工養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保險。

8.按照貴州省招商引資有關(guān)政策規(guī)定，根據(jù)甲方招商引資管理部門和項(xiàng)目所在地行政主管部門要求，報送資金到位憑證及其他項(xiàng)目備案資料。

五、違約責(zé)任

1.乙方不得擅自將此合同中涉及的項(xiàng)目及內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整或變更。如需要調(diào)整或變更項(xiàng)目涉及的內(nèi)容，乙方必須報 請甲方同意后方可實(shí)施。如乙方擅自調(diào)整或變更設(shè)計、規(guī)劃等項(xiàng)目涉及的建設(shè)內(nèi)容，甲方主管部門有權(quán)依法強(qiáng)制拆除并限期整改，由此造成的損失由乙方自行承擔(dān)。

2.由于甲方不能及時供地或不能及時完成征地、拆遷致使乙方項(xiàng)目不能正常建設(shè)所造成的損失，由甲方承擔(dān)（不可抗力因素引發(fā)的除外），同時開發(fā)時間順延。

3.因乙方自身原因，致使項(xiàng)目無法實(shí)施，造成的一切經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)，凡給項(xiàng)目區(qū)居民或農(nóng)戶造成破壞的，由乙方負(fù)責(zé)恢復(fù)或賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

4.合同簽訂后，乙方必須在※※個工作日內(nèi)向甲方投資促進(jìn)局項(xiàng)目風(fēng)險保證金專戶（開戶行：工行※※※支行，賬號：※※※※※※※※※收款人：※※※※※※※※※）打入※※※萬元項(xiàng)目風(fēng)險保證金。在乙方按照合同約定時限如期開工后，甲方按照乙方施工進(jìn)度分※※返還給乙方。即，※※※※※※※※50%，※※※※※※※※50%。如乙方在建設(shè)過程中發(fā)生施工責(zé)任事故、拖欠農(nóng)民工工資等責(zé)任問題，甲方有權(quán)動用該保證金處理因乙方原因?qū)е碌南嚓P(guān)遺留問題。

4.乙方必須如期開工、按期完工。如因乙方原因未能按期完成項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容，則甲方有權(quán)追回乙方已按本合同享受的全部優(yōu)惠、獎勵資金，同時，甲方有權(quán)收回該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)及土地使用權(quán)。

5.本合同簽訂后，一方因遭受不可抗力因素致使本合同無法履行或違約，不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)在不可抗力發(fā)生后第一時間通知對方。

六、本合同未盡事宜，在項(xiàng)目實(shí)施過程中由雙方協(xié)商解決或另行簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》。在項(xiàng)目建設(shè)階段所簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》以及出臺的會議紀(jì)要或備忘錄是本合同的組成部分，和本合同具有同等的法律效力。協(xié)商不成，通過向項(xiàng)目所在地人民法院訴訟解決。

七、本合同中所稱元，均指人民幣；本合同中所稱日，均指工作日。

八、本合同經(jīng)雙方法定代表人或委托代理人簽字（蓋章）后產(chǎn)生法律效力，但本合同項(xiàng)下涉及的土地使用權(quán)內(nèi)容以乙方通過程序取得為準(zhǔn)。

九、本合同壹式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，甲方投資促進(jìn)局存檔一份。復(fù)印件分別報送有關(guān)部門，經(jīng)雙方法定代表人或委托代理人簽字（蓋章）后即產(chǎn)生法律效力。

甲方：江口縣人民政府（章）乙方:（章）

法定代表人簽字： 法定代表人簽字：

委托代理人簽字： 委托代理人簽字：

簽字時間、地點(diǎn)：