第一篇：城市綜合體項(xiàng)目信息調(diào)查

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已簽約項(xiàng)目

一、德州華嬉園數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)項(xiàng)目

3月16日，由北京瑞鑫安泰創(chuàng)業(yè)投資中心投資的德州華嬉園數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)項(xiàng)目在德州市簽約，標(biāo)志著又一大型文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成功落戶德州。北京瑞鑫安泰創(chuàng)業(yè)投資中心董事長(zhǎng)韋俊康，德州市領(lǐng)導(dǎo)吳翠云、陳先運(yùn)、蘭忠良、袁秀和、韓建亭、楊軍、翟長(zhǎng)生、楊玖慶出席簽約儀式。

市委書記、市人大常委會(huì)主任吳翠云在儀式上指出，華嬉園項(xiàng)目具備堅(jiān)實(shí)的合作基礎(chǔ)和成熟的合作條件，是一個(gè)有明確的頂層設(shè)計(jì)、完整的發(fā)展規(guī)劃、可靠的要素保障、高度一致的發(fā)展愿景的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。該項(xiàng)目的成功落地是德州市現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)的又一重大成果，必將有力提升德州文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。下一步，市委、市政府將進(jìn)一步深化、細(xì)化、提升相關(guān)合作推進(jìn)方案，更大力度地做好相關(guān)配套工作。吳翠云要求，各級(jí)各部門要為項(xiàng)目建設(shè)提供有力的機(jī)制保障。市政府要與瑞鑫安泰創(chuàng)業(yè)投資中心密切聯(lián)系，及時(shí)溝通，確保時(shí)間統(tǒng)一、步調(diào)統(tǒng)一、行動(dòng)統(tǒng)一，協(xié)同推動(dòng)合作進(jìn)程。項(xiàng)目建設(shè)與配套設(shè)施建設(shè)要高度銜接，確保項(xiàng)目建成即運(yùn)營(yíng)。要建立協(xié)調(diào)保障機(jī)制，整合各方面力量，保障項(xiàng)目無障礙推進(jìn)。要圍繞提供最優(yōu)惠政策、創(chuàng)造最優(yōu)良環(huán)境、確保最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，著力抓好環(huán)境保障。要建立項(xiàng)目服務(wù)班子，專門服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)，針對(duì)項(xiàng)目實(shí)行一攬子、全過程、保姆式服務(wù)，真正做到項(xiàng)目區(qū)內(nèi)業(yè)主一心一意搞建設(shè)，項(xiàng)目區(qū)外政府全心全意搞服務(wù)，確保項(xiàng)目按時(shí)竣工，順利投入運(yùn)營(yíng)。

韋俊康表示，當(dāng)前文化產(chǎn)業(yè)正處在難得的歷史機(jī)遇期，具有十分優(yōu)越的發(fā)展條件。德州市歷史悠久、資源豐富，北京瑞鑫安泰創(chuàng)業(yè)投資中心具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和管理經(jīng)驗(yàn)，此次項(xiàng)目成功簽約，將極大整合雙方優(yōu)勢(shì)資源，在德州開創(chuàng)一個(gè)以綠色、科技、文化為主題的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，促進(jìn)地方和企業(yè)共同發(fā)展。下一步，投資中心將加強(qiáng)與地方的溝通聯(lián)系，全力以赴加快項(xiàng)目建設(shè)，確保項(xiàng)目早日建成達(dá)效。陳先運(yùn)主持簽約儀式并代表德州市與項(xiàng)目投資方簽約。簽約儀式前，韋俊康一行還到高鐵新區(qū)、減河濕地、中國(guó)太陽谷以及項(xiàng)目所在地考察。

北京瑞鑫安泰創(chuàng)業(yè)投資中心是一家以文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)投資為主體，兼具金融、資源礦產(chǎn)、高科技及環(huán)保等行業(yè)，實(shí)行多領(lǐng)域多元化投資的企業(yè)。該中心此次投資的華嬉園項(xiàng)目總投資達(dá)40億元，將落戶德州市中心城區(qū)南部生態(tài)片區(qū)，由數(shù)字文化智能體驗(yàn)區(qū)、綜合商業(yè)配套區(qū)和溫泉旅游休閑養(yǎng)生度假區(qū)三大板塊組成，園內(nèi)將建有動(dòng)漫旅游游戲--------------------------精品 文檔-------

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平臺(tái)，實(shí)景體驗(yàn)娛樂區(qū)，3D、4D、天幕、球幕、神州百戲演藝中心，文化展示區(qū)，大型驚險(xiǎn)娛樂運(yùn)動(dòng)區(qū)，預(yù)防災(zāi)害體驗(yàn)教育基地，商業(yè)購(gòu)物街，美食匯等設(shè)施。建成后將成為一座以高科技為根基，集文化產(chǎn)品、文化傳播、文化娛樂休閑于一體，具有完全自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的數(shù)字文化體驗(yàn)園。按照計(jì)劃，該項(xiàng)目將在2年內(nèi)建成，預(yù)計(jì)年銷售收入可達(dá)30億元，提供就業(yè)崗位5000個(gè)以上。

市文化旅游（體育）產(chǎn)業(yè)推進(jìn)工作小組辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次簽約的華嬉園項(xiàng)目搭建了一個(gè)較為長(zhǎng)線的娛樂消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈，將有效地激活市場(chǎng)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮，引領(lǐng)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。該項(xiàng)目建成后，將有望成為魯西北、冀東南地區(qū)規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的國(guó)際性文化科技產(chǎn)業(yè)基地，極大豐富德州市旅游資源，提升知名度，推動(dòng)德州旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，并對(duì)周邊服務(wù)業(yè)的發(fā)展起到很好的促進(jìn)作用。

據(jù)了解，為配合該項(xiàng)目建設(shè)，德州市將在南部生態(tài)片區(qū)新建5條主干道、6條支路和2座跨減河大橋，開挖占地1800畝的太陽湖，并壘建太陽島，建設(shè)太陽塔等配套設(shè)施。

二、唐人中心城市綜合體項(xiàng)目

德州新聞網(wǎng)訊（記者 韓超 通訊員 建興 少敏）5月21日，我市舉行唐人中心城市綜合體項(xiàng)目簽約儀式。上海立天唐人商業(yè)投資有限公司董事長(zhǎng)童云峰，市領(lǐng)導(dǎo)陳先運(yùn)、袁秀和、翟長(zhǎng)生、戰(zhàn)士平、楊玖慶，市政府秘書長(zhǎng)劉長(zhǎng)青出席。

市委常委、副市長(zhǎng)翟長(zhǎng)生在致辭中指出，今年是德州市中心城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)年，中心城區(qū)的城建工作將以大規(guī)劃引領(lǐng)城市發(fā)展，以大建設(shè)完善城市功能，以大招商推動(dòng)跨越提升，尤其是把城市綜合體建設(shè)放在重要位置，作為構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、豐富城市內(nèi)涵、打造精品工程、活躍城市經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容，力爭(zhēng)通過一年的努力，引進(jìn)、建成一批功能性、標(biāo)志性城市綜合體項(xiàng)目，全力提升城市品位，塑造城市嶄新形象。德州唐人中心城市綜合體項(xiàng)目是我市擴(kuò)大開放、招商引資的又一豐碩成果。項(xiàng)目建成后，必將加快 “三河六岸”地標(biāo)性區(qū)域的形成，以新的城市景觀豐富州城人民的生活。德城區(qū)和各有關(guān)部門要全力打造優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境，為項(xiàng)目順利實(shí)施提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)。項(xiàng)目單位要進(jìn)一步樹立精品意識(shí)，強(qiáng)化質(zhì)量觀念，科學(xué)設(shè)計(jì)，規(guī)范管理，爭(zhēng)取項(xiàng)目早日投入運(yùn)營(yíng)。

唐人中心城市綜合體項(xiàng)目是集知名百貨、連鎖超市、餐飲名店、國(guó)際影城、電子娛樂、家用電器、SOHO辦公、配套住宅等多種功能與一體的大型城市綜合體，規(guī)劃建設(shè)面積約46萬平方米，總投資30億元。

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德州唐人中心地處山東省德州市，通過高效的空間營(yíng)造設(shè)計(jì)，使公共空間相互接連，并與周邊的城市開發(fā)形成互動(dòng)，共同構(gòu)造安全舒適又極具商業(yè)價(jià)值的城市空間環(huán)境。多元化復(fù)合功能，為人們提供游憩休閑空間以及獨(dú)特的居住生活與游覽體驗(yàn)，使人流連忘返。

用地面積：15萬平米； 總建筑面積：50萬平米；

主體建筑分置：大型綜合百貨、連鎖量販超市、家電城、五星級(jí)影城、連鎖量販KTV、大型連鎖餐飲等。步行街活力時(shí)尚：流行服飾、潮流商品、特色餐飲、文化娛樂。

上海立天唐人投資集團(tuán)有限公司是一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)商，秉承“加速商業(yè)繁榮，共建綠色城市”的投資理念，并在全國(guó)首創(chuàng)“Nature-Human-Harmonious綠色城市綜合體”的開發(fā)模式。

立天唐人的綠色城市綜合體品牌NHH Center（唐人中心），以自然生態(tài)、低碳、再生、可循環(huán)為核心規(guī)劃理念，建筑規(guī)模一般在30-50萬平方米。每座NHH Center（唐人中心）項(xiàng)目均根據(jù)所在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略及總體商業(yè)規(guī)劃，并充分結(jié)合項(xiàng)目的地段區(qū)位、歷史文脈和地形特點(diǎn)進(jìn)行精細(xì)定位，確保每一個(gè)唐人中心都具有獨(dú)特的地標(biāo)性和可持續(xù)的良性運(yùn)營(yíng)。

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標(biāo)準(zhǔn)的NHH Center（唐人中心）規(guī)劃有大型商業(yè)中心（內(nèi)含綜合百貨、國(guó)際影城、大型超市、餐飲名店、電子娛樂、KTV等多種業(yè)態(tài)）、五星級(jí)酒店、高級(jí)服務(wù)公寓、配套住宅等多種商業(yè)商務(wù)功能。

公司將以創(chuàng)新的綠色科技、卓越的創(chuàng)造能力，不可思議的商業(yè)暢想，在全國(guó)各地大力締造數(shù)十個(gè)NHH center綠色城市綜合體，成為“城市永續(xù)繁榮的開拓者”。

三、香港藝華城市綜合體（南出口附近，香港藝華集團(tuán)和德百集團(tuán)共同出資100億，簽約）

其中九大城市綜合體已具雛形

一：中華城地塊綜合體

位置：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原德州農(nóng)藥廠

規(guī)劃用地面積：約495畝

項(xiàng)目定位：新城區(qū)商住美食文化中心

二：商務(wù)中心綜合體

位置：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)

規(guī)劃用地面積：約494畝

項(xiàng)目定位：新城區(qū)商務(wù)金融中心

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三：南部生態(tài)片區(qū)核心區(qū)域城市綜合體

位置：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新城高中以南

規(guī)劃用地面積：約737畝

項(xiàng)目定位： 南部生態(tài)片區(qū)配套服務(wù)的會(huì)展、酒店、商務(wù)、休閑中心

四：高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體

位置：高鐵德州東站站前廣場(chǎng)周邊

規(guī)劃用地面積：約300畝

項(xiàng)目定位： 交通樞紐配套核心區(qū)以及東部高鐵新區(qū)商務(wù)中心

五：煙草公司地塊城市綜合體

位置：德城區(qū)原德州卷煙廠

規(guī)劃用地面積：約150畝

六：東方紅市場(chǎng)城市綜合體

位置：德城區(qū)迎賓路以東

項(xiàng)目定位： 老城區(qū)中部以及銀座商場(chǎng)共同形成新的商業(yè)商貿(mào)中心

七：二棉地塊城市綜合體

位置：德城區(qū)三八路

項(xiàng)目定位：岔河西岸高級(jí)商務(wù)居住核心

八：德州制藥廠及農(nóng)機(jī)廠地塊城市綜合體

位置：德城區(qū)天衢路以南德興中大道以西

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規(guī)劃用地面積：約172畝

項(xiàng)目定位：商業(yè)、商務(wù)為主、居住為輔

九：東北商貿(mào)物流城核心區(qū)城市綜合體

位置：天衢工業(yè)園

規(guī)劃用地面積：約960畝

項(xiàng)目定位： 商務(wù)辦公、商業(yè)、商貿(mào)物流

紅星美凱龍國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目、東北商貿(mào)城城市綜合體項(xiàng)目、藍(lán)天廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目、天虹生活文化廣場(chǎng)等4個(gè)城市綜合體項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)。其中紅星美凱龍國(guó)際廣場(chǎng)于9月10日開工，一期工程20萬平方米正在實(shí)施地下工程。東北商貿(mào)城城市綜合體目前施工面積89萬平方米，累計(jì)完成投資40億元，其中主體封頂工程23萬平方米已經(jīng)銷售完成90%。藍(lán)天廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目正在實(shí)施房屋征收。天虹生活文化廣場(chǎng)于6月份開工，一期工程15萬平方米目前地下工程已經(jīng)基本完工，計(jì)劃明年底竣工。德州五九一房產(chǎn)網(wǎng)了解到，另外，高鐵片區(qū)城市綜合體、東七林莊大社區(qū)、東七西大社區(qū)、袁橋大社區(qū)、大王莊大社區(qū)等5個(gè)項(xiàng)目簽訂了投資協(xié)議，目前正在緊張組織投資建設(shè)方案中，計(jì)劃明年開工建設(shè)。

瑞華?新都匯是運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的大型綜合性國(guó)際社區(qū)，項(xiàng)目由德州設(shè)計(jì)院擔(dān)綱設(shè)計(jì)，德州市瑞華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，總占地規(guī)模近500畝，規(guī)劃總建筑面積達(dá)80萬㎡，其中住宅建筑面積74萬㎡，商業(yè)及公建建筑面積約6萬㎡。開發(fā)模式為南北兩區(qū)組團(tuán)開發(fā)。項(xiàng)目南區(qū)總建筑22棟，主要由高層組成，北區(qū)總建筑38棟，涵蓋高層、大型百貨超市、商務(wù)酒店、寫字樓、幼兒園、小學(xué)和40000平方米BLOCK國(guó)際街區(qū)，足不出戶就能滿足您的生活需要。

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第二篇：城市醫(yī)療養(yǎng)老綜合體項(xiàng)目

福州市 “城市醫(yī)養(yǎng)”結(jié)合項(xiàng)目策劃思路

一、項(xiàng)目名稱：福州市“城市醫(yī)養(yǎng)綜合體”項(xiàng)目

二、項(xiàng)目地址：福州市鼓山區(qū)，三、項(xiàng)目定位：城市醫(yī)療養(yǎng)老綜合體項(xiàng)目

四、項(xiàng)目功能：綜合醫(yī)療、中老年病、常見病醫(yī)療、養(yǎng)老護(hù)理

五、項(xiàng)目功能布局：二級(jí)綜合醫(yī)院+康復(fù)醫(yī)療住院部+護(hù)理功能型養(yǎng)老公寓

六、項(xiàng)目發(fā)展城市布局：依托于“一家大型二級(jí)綜合醫(yī)院”為技術(shù)服務(wù)核心，在福州市整合發(fā)展12家養(yǎng)老院及養(yǎng)老護(hù)理院，形成城市養(yǎng)老醫(yī)療綜合體概念機(jī)構(gòu)；

七、項(xiàng)目整體規(guī)模：

一家200張床位的二級(jí)綜合醫(yī)院+ 一家500張集中護(hù)理功能型養(yǎng)老公寓 12個(gè)養(yǎng)老院，4800個(gè)養(yǎng)老護(hù)理床位

一個(gè)智慧醫(yī)療中心：城市中老年養(yǎng)老醫(yī)療數(shù)據(jù)管理中心 一個(gè)醫(yī)療附加值商城（虛擬商城+落地門市銷售O2O模式）

八、公司治理思路

1.成立兩家公司：持物固定資產(chǎn)的物業(yè)公司，和項(xiàng)目管理公司； 2.成立多家項(xiàng)目公司：醫(yī)院、養(yǎng)老院等。所屬項(xiàng)目全部以非盈利性質(zhì)存在；項(xiàng)目不保留利潤(rùn)；

3.管理公司通過項(xiàng)目托管管理，獲得利潤(rùn)；并將利潤(rùn)用于智慧醫(yī)療的投資以及其他配套服務(wù)的投資、以及分配收益。4.管理公司以輕資產(chǎn)的形式運(yùn)營(yíng)，不持有土地等大宗固定資產(chǎn)；通過向物業(yè)公司租賃，獲得固定資產(chǎn)的使用權(quán)；

5.物業(yè)公司持有大宗固定資產(chǎn)，通過物業(yè)資產(chǎn)的租賃獲得產(chǎn)權(quán)購(gòu)置收益；

九、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)規(guī)劃思路 1.醫(yī)院項(xiàng)目

醫(yī)院名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院（或：福州市康復(fù)醫(yī)院）項(xiàng)目性質(zhì)：非盈利型

社會(huì)定位：全?。ㄈ珖?guó)）首家“國(guó)家老齡委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點(diǎn)示范試點(diǎn)醫(yī)院；

國(guó)家康復(fù)醫(yī)院福州分院

經(jīng)營(yíng)定位：二級(jí)綜合醫(yī)院，以中老年疾病、疼痛?？茷橹?，全科醫(yī)療為輔；

規(guī)模定位：200張床位，醫(yī)院經(jīng)營(yíng)面積10000平方米以上 功能安排：綜合門診樓、住院樓、康復(fù)住院部及其他醫(yī)療輔助功能性安排；

政策安排：醫(yī)保、新農(nóng)合、職工定點(diǎn)醫(yī)療、120聯(lián)動(dòng)單位 社會(huì)互動(dòng)：商業(yè)醫(yī)療保險(xiǎn)合作二十家以上；

社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、殘聯(lián)等合作機(jī)構(gòu) 深度發(fā)展：發(fā)展“老年護(hù)理公寓”聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目

建立“福州市養(yǎng)老院——醫(yī)療”深度互動(dòng)協(xié)助模式

自營(yíng)“醫(yī)院附屬養(yǎng)老院”，開展“醫(yī)院附屬養(yǎng)老院”加盟平臺(tái)

利用智慧醫(yī)療系統(tǒng)，對(duì)深度發(fā)展的項(xiàng)目進(jìn)行垂直管理，精準(zhǔn)營(yíng)銷。2.護(hù)理功能型公寓項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院附屬護(hù)理養(yǎng)老公寓（擬）項(xiàng)目性質(zhì)：非盈利型

社會(huì)定位：全?。ㄈ珖?guó)）首家“國(guó)家老齡委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點(diǎn)示范試養(yǎng)老基地；

福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程；

經(jīng)營(yíng)定位：以半自理，半失能中老年人為主，殘疾人、自理型老年人為輔；

設(shè)置高端全護(hù)理失能老人護(hù)理VIP； 設(shè)置特需全科護(hù)理高級(jí)VIP 規(guī)模定位：500張床位，醫(yī)院經(jīng)營(yíng)面積10000平方米以上 功能安排：護(hù)理中心、康復(fù)中心、住院公寓、營(yíng)養(yǎng)中心（含配餐服務(wù)）、娛樂中心、老人寶智慧中心，兒童娛樂中心、溫馨家庭服務(wù)中心等，及其他適老化輔助功能安排； 政策安排：床位補(bǔ)貼、建筑補(bǔ)貼、慈善贊助等； 社會(huì)互動(dòng)：商業(yè)醫(yī)療保險(xiǎn)合作二十家以上；

社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、殘聯(lián)等合作機(jī)構(gòu) 深度發(fā)展：發(fā)展“老年護(hù)理公寓”醫(yī)院消費(fèi)模式；

建立“福州市養(yǎng)老院——醫(yī)療”示范作用 3.養(yǎng)老院項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院附屬（聯(lián)營(yíng)、連鎖）養(yǎng)老院（擬）

項(xiàng)目性質(zhì)：直營(yíng)非盈利型機(jī)構(gòu)

社會(huì)定位：全?。ㄈ珖?guó)）首家“國(guó)家老齡委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點(diǎn)示范試養(yǎng)老基地；

福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程；

經(jīng)營(yíng)定位：以半自理，半失能中老年人為主，殘疾人、自理型老年人為輔；

規(guī)模定位：12家養(yǎng)老院，總4800張床位，布局全福州市； 功能安排：護(hù)理中心、康復(fù)中心、營(yíng)養(yǎng)中心（含配餐服務(wù)）、娛樂中心、老人寶智慧中心，兒童娛樂中心、溫馨家庭服務(wù)中心等，及其他適老化輔助功能安排；

政策安排：床位補(bǔ)貼、建筑補(bǔ)貼、慈善贊助等； 社會(huì)互動(dòng)：社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、殘聯(lián)等合作機(jī)構(gòu) 深度發(fā)展：養(yǎng)老院直營(yíng)、加盟模式

4.智慧醫(yī)療項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱：福建省城市中老年養(yǎng)老醫(yī)療數(shù)據(jù)管理中心 項(xiàng)目性質(zhì)：公益、非營(yíng)利性

社會(huì)定位：福建省民政局重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，直接覆蓋全??；

福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程； 經(jīng)營(yíng)定位：為全市65歲以上老人進(jìn)行數(shù)據(jù)登記管理； 規(guī)模定位：覆蓋全市，逐漸覆蓋全省 功能安排：登記管理、精準(zhǔn)營(yíng)銷

政策安排：民政局扶持項(xiàng)目【財(cái)政補(bǔ)貼項(xiàng)目、政府引導(dǎo)下的公益項(xiàng)目】

社會(huì)互動(dòng)：各市縣聯(lián)動(dòng)發(fā)展

深度發(fā)展：為下一步在全省范圍內(nèi)的擴(kuò)張進(jìn)行基礎(chǔ)市場(chǎng)準(zhǔn)備； 5.O2O商城項(xiàng)目

建立在整體項(xiàng)目完整的趨勢(shì)下的供應(yīng)鏈管理； 逐漸建立中老年產(chǎn)品銷售終端。

十、其他

第三篇：城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)作思考

城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)作思考

隨著城市化的程度越來越高，城市綜合體被普遍視作一個(gè)城市邁向更高發(fā)展水平的標(biāo)志和強(qiáng)力引擎。

城市綜合體和住宅、商業(yè)、寫字樓等傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目有著完全不同的開發(fā)運(yùn)作規(guī)律和利潤(rùn)回報(bào)點(diǎn)。在住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)模式下，要獲取有潛力的優(yōu)質(zhì)土地，加快周轉(zhuǎn)率、不斷擴(kuò)大規(guī)模，依靠土地的升值和加快存貨周轉(zhuǎn)來盈利；在商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)模式下，在成熟區(qū)域或新規(guī)劃區(qū)域的潛力地段取得土地，通過對(duì)區(qū)域消費(fèi)模式的研究，通過尋找消費(fèi)薄弱點(diǎn)，準(zhǔn)確定位，（新區(qū)域則是創(chuàng)造引導(dǎo)的成分多些）。經(jīng)過高調(diào)操作大肆招商，提升市場(chǎng)對(duì)未來商業(yè)價(jià)值的高預(yù)期，然后通過商業(yè)的部分或全部銷售來實(shí)現(xiàn)盈利。

而成熟區(qū)域的城市綜合體是集約式開發(fā)，在一個(gè)相對(duì)較小的地塊里進(jìn)行深度開發(fā)、運(yùn)營(yíng)，綜合體的價(jià)值取決于項(xiàng)目定位和運(yùn)營(yíng)后產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。成熟區(qū)域的城市綜合體通過運(yùn)作，土地的增值對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的貢獻(xiàn)并不大。

綜合體運(yùn)營(yíng)初期租金回報(bào)很低，資金回籠速度很慢。往往配備開發(fā)一定量的住宅、公寓、公館之類的物業(yè)，平衡項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期的現(xiàn)金投入，就是要靠住宅板塊快速銷售回籠資金，以便再投入進(jìn)行繼續(xù)深度開發(fā)。

綜合體開發(fā)與住宅或商業(yè)開發(fā)完全是兩個(gè)概念的事物，綜合體更多的是靠單一物業(yè)項(xiàng)目無法擁有的綜合配套服務(wù)，體現(xiàn)高品質(zhì)生活服務(wù)，來吸引高端客戶。這個(gè)就是城市綜合體內(nèi)的住宅價(jià)位統(tǒng)一比同等地段的單一住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)位要高的原因。綜合體的住宅即可以視作是擁有超級(jí)配套的住宅產(chǎn)品，也可以看做是區(qū)域城市核心地段的中心住宅。

而城市綜合體內(nèi)的商業(yè)同樣比單一商業(yè)對(duì)商家更具吸引力，原因很簡(jiǎn)單，城市綜合體對(duì)城市區(qū)域的輻射拉動(dòng)效應(yīng)造就的人流量本身就是銷售資金流，就本項(xiàng)目而言，本身就擁有40萬平米左右的高端住宅的業(yè)主，他們的消費(fèi)能力強(qiáng)也是因素之一。

城市綜合體項(xiàng)目的運(yùn)作關(guān)鍵在兩點(diǎn)：

一、要確立整個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性高度的位置，把綜合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來。品牌推廣的基本功課要很到位，相對(duì)于單一功能的地產(chǎn)項(xiàng)目，這方面的工作比重要大的多，這個(gè)是基礎(chǔ)，也很考驗(yàn)功力。如何做到高而不空，做到質(zhì)感和高度的完美融合，就要求對(duì)投放市場(chǎng)的推廣信息的反饋的感知把握要有相當(dāng)?shù)亩床炷芰?。這個(gè)就是一個(gè)關(guān)于用一堆信息如何建造一個(gè)完美情人的問題，關(guān)鍵在火候的把握上。

二、需要根據(jù)綜合體項(xiàng)目本身的側(cè)重來做項(xiàng)目的定位，把項(xiàng)目利潤(rùn)的來源點(diǎn)要明確在心，知道項(xiàng)目的利潤(rùn)重點(diǎn)在哪個(gè)版塊上。比如說，往往推廣量最大的版塊，不一定就是貢獻(xiàn)利潤(rùn)最多的版塊。只有真真明確這些才能安排好各個(gè)子項(xiàng)目不同物業(yè)板塊之間的互相依托關(guān)系。在這個(gè)基礎(chǔ)上才能談到把握好項(xiàng)目節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體效益最大化，當(dāng)然最重要的還是經(jīng)濟(jì)效益。

綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重點(diǎn)是建立社會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)集群未來的信心。要做到這一點(diǎn)就需要跳出項(xiàng)目本身，從城市生活整體運(yùn)營(yíng)角度進(jìn)行綜合考慮，提升項(xiàng)目在區(qū)域城市和產(chǎn)業(yè)鏈中的高度。作為多個(gè)不同物業(yè)功能的綜合體項(xiàng)目，必須發(fā)揮1+1＞2的集體能量。創(chuàng)造出比幾個(gè)單一功能的項(xiàng)目更大的社會(huì)效益。另一個(gè)高度就是構(gòu)建區(qū)域城市綜合熱點(diǎn)，把自己變成中心，這樣才能產(chǎn)生輻射能力，對(duì)人口產(chǎn)生拉動(dòng)效益。才能把自己變成區(qū)域發(fā)展的強(qiáng)大引擎。這個(gè)就是城市綜合體不同于普通地產(chǎn)項(xiàng)目所具有的能量和效益。同時(shí)這個(gè)就是城市綜合體為城市升級(jí)的作用機(jī)理。

用自營(yíng)物業(yè)來提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，增加銷售部分物業(yè)的附加價(jià)值。40萬平米左右的住宅板塊是平衡開發(fā)的現(xiàn)金流和開發(fā)期項(xiàng)目的利潤(rùn)來源。因此，營(yíng)銷推廣需要在一定的時(shí)間段強(qiáng)化綜合體在區(qū)域城市的特點(diǎn)，也就是個(gè)性的凸顯。充分挖掘本項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈所貢獻(xiàn)的這一環(huán)對(duì)于城市區(qū)域的重要性和價(jià)值空間。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，如何落實(shí)綜合體的檔次，確定本項(xiàng)目在區(qū)域城市中的地位，聘請(qǐng)優(yōu)質(zhì)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行物業(yè)運(yùn)營(yíng)是必不可少的。綜合體的價(jià)值在于對(duì)綜合體的整體定位以及運(yùn)營(yíng)效益的合理評(píng)估上。理想情況下定位越高端，運(yùn)營(yíng)效益

越好，綜合體的整體物業(yè)的價(jià)值就增長(zhǎng)越高。這就需要管理公司根據(jù)相應(yīng)的區(qū)域特點(diǎn)深入工作，在定位和運(yùn)營(yíng)效益上達(dá)到雙高。以期達(dá)到開發(fā)效益和項(xiàng)目整體價(jià)值的最大化。

撰寫人：孟曉鋒

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第四篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地?fù)棋X”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)175.26億元起拍價(jià)，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價(jià)率為24.4%，不僅是上?？們r(jià)地王，該地塊也成為今年全國(guó)總價(jià)地王。

城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國(guó)內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長(zhǎng)率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。

日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分，河西板塊以17個(gè)排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。

事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地?fù)平稹敝氐?/p>

城市綜合體不僅拉動(dòng)地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣點(diǎn)”，成為地方政府“賣地?fù)平稹钡男路较颉?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%，其中，商品住宅同比增長(zhǎng)11.4%，辦公樓開發(fā)同比增長(zhǎng)31.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資同比增長(zhǎng)25.4%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯高于全國(guó)平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長(zhǎng)24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長(zhǎng)18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時(shí)表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會(huì)帶來很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷?。無錫市建設(shè)局副局長(zhǎng)周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對(duì)于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。

在住房市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對(duì)城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開發(fā)商也對(duì)此產(chǎn)生了濃厚的興趣。《2011中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個(gè)五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內(nèi)，中國(guó)城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)。”克爾瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬達(dá)、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國(guó)擴(kuò)張。另外，除了國(guó)內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營(yíng)商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。

對(duì)此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長(zhǎng)期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購(gòu)物中心之一，天河城的總營(yíng)業(yè)面積才11萬平方米。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國(guó)地方城市綜合體密集，甚至一個(gè)區(qū)域中會(huì)有多個(gè)城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個(gè)消費(fèi)者只會(huì)選擇去一個(gè)地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會(huì)引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，甚至最終兩敗俱傷?！?/p>

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購(gòu)物中心空置率最高的地步。另外，對(duì)于明年在某些相對(duì)不太富裕的城市，購(gòu)物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。

這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場(chǎng)消化?！耙再F陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，將會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)?！?，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（

第五篇：高鐵新區(qū)城市綜合體項(xiàng)目

德州躋身世界（新能源）名城的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目——

山東省德州市 高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目推介書

德州市高鐵新區(qū)投融資管理中心

目

錄

方案概述.第一章 項(xiàng)目背景 第二章 項(xiàng)目概況

第三章 項(xiàng)目總體定位

第四章 可持續(xù)發(fā)展三步曲：項(xiàng)目的開發(fā)、招商與經(jīng)營(yíng)第五章 市場(chǎng)前景 第六章 結(jié)論

方案概述

德州市高鐵新區(qū)城市綜合體項(xiàng)目將依托政府政策支持，憑借開發(fā)商在商業(yè)、貿(mào)易等行業(yè)的影響力，調(diào)動(dòng)資金與商業(yè)推廣資源、技術(shù)資源，引入專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，面向京津、濟(jì)南市場(chǎng)，以主題商業(yè)為主體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)、招商與經(jīng)營(yíng)一體化，塑造德州城市與經(jīng)濟(jì)的一張亮麗名片。

德州即將進(jìn)入“高鐵時(shí)代”，高鐵新區(qū)的價(jià)值顯然不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的“新城”的內(nèi)涵和外延所能表達(dá)的。高鐵新區(qū)的開發(fā)既不是純城市建設(shè)項(xiàng)目，也不是純工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，而是一個(gè)具有非常典型的“后工業(yè)時(shí)代”特征的“綜合性開發(fā)項(xiàng)目”：囊括了觀光業(yè)、商務(wù)會(huì)展業(yè)、運(yùn)動(dòng)康體業(yè)、參與型娛樂業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)業(yè)等。

項(xiàng)目將以主題商業(yè)為依托；以主題商業(yè)、餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂為載體；高檔住宅、公寓、寫字樓、總部辦公基地配合，形成一個(gè)完善的“現(xiàn)代城市主題商業(yè)綜合體”。

項(xiàng)目規(guī)劃包括：

現(xiàn)代主題購(gòu)物中心＋步行商業(yè)街＋餐飲娛樂休閑中心＋soho 商務(wù)公寓＋高檔住宅的豪布斯卡(HOPSCA)建筑綜合體。

項(xiàng)目將成為德州招商引資的窗口，為德州 GDP 增長(zhǎng)、稅收、擴(kuò)大就業(yè)作出實(shí)質(zhì)貢獻(xiàn)，帶動(dòng)德州商業(yè)向現(xiàn)代升級(jí)，營(yíng)造新經(jīng)濟(jì)局面下德州的新都市面貌。

第一章

項(xiàng)目背景

一、宏觀經(jīng)濟(jì)

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為德州市對(duì)外開放的窗口、招商引資的基地和經(jīng)濟(jì)、文化、行政中心。先后被評(píng)為“2010聯(lián)合國(guó)宜居生態(tài)示范開發(fā)區(qū)”、“2010中國(guó)十佳低碳開發(fā)區(qū)”、“國(guó)家科技興貿(mào)創(chuàng)新基地”、“國(guó)家太陽能光伏發(fā)電集中應(yīng)用示范區(qū)”、“國(guó)家太陽能光熱綜合利用產(chǎn)業(yè)示范基地”、“國(guó)家生物高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”、“中國(guó)太陽谷”、“中國(guó)中央空調(diào)城”、山東省“科學(xué)發(fā)展示范區(qū)”、“對(duì)外開放先進(jìn)區(qū)”、“山東省優(yōu)秀開發(fā)區(qū)”、“山東省經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)先進(jìn)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)，在山東省省級(jí)開發(fā)區(qū)綜合評(píng)比中，躋身前五名；是山東西部省級(jí)開發(fā)區(qū)領(lǐng)頭羊。

1、宏觀層面

（1）德州在環(huán)渤海地區(qū)的區(qū)位：山東對(duì)接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的橋頭堡

德州位于冀魯兩省交界地帶，處于環(huán)渤海地區(qū)目前最發(fā)達(dá)的兩大經(jīng)濟(jì)圈京津冀北經(jīng)濟(jì)圈、山東半島經(jīng)濟(jì)圈之間，是聯(lián)結(jié)環(huán)渤海地區(qū)和長(zhǎng)江三角洲的中間樞紐，也是南北交流和集散的重要節(jié)點(diǎn)。

隨著京滬高速鐵路的建設(shè)，德州應(yīng)充分利用高速鐵路的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，搶抓京津冀都市圈整體推進(jìn)的空間效應(yīng)，強(qiáng)化德州與天津、北京、青島、濟(jì)南等地的經(jīng)濟(jì)合作與聯(lián)系，提升德州在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)與合作中的地位與作用，充分發(fā)揮德州未來作為山東半島融入京津冀都市圈的橋頭堡作用。

（2）德州在山東省的區(qū)位：魯北的北大門，重要的交通門戶 德州到濟(jì)南國(guó)際空港僅需一小時(shí)，到天津海港僅兩個(gè)小時(shí)。山東省“一體兩翼”的發(fā)展新格局，也使得德州在省內(nèi)的區(qū)位獲得極大的提升。德州扼守山東北部咽喉地帶，是魯北的首要門戶。德州同時(shí)也是山東向山西、河北等內(nèi)陸地區(qū)進(jìn)行腹地競(jìng)爭(zhēng)的前沿陣地和主要通道。

2、中觀層面

（1）德州在濟(jì)南都市圈的區(qū)位：濟(jì)南都市圈重要的中心城市和都市圈次中心

德州位于濟(jì)南都市圈地域范圍內(nèi)，有國(guó)家級(jí)高速和鐵路相通，與濟(jì)南間的交通便利，在都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢(shì)較好。隨著京滬高鐵的建成，德州在濟(jì)南都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢(shì)必將進(jìn)一步得到提升。

（2）德州在德州市域的區(qū)位：德州市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極與輻射中心 德州市位于德州市域的東北角，與河北毗鄰，腹地均位于市區(qū)的東南區(qū)域，城市對(duì)市域范圍內(nèi)輻射帶動(dòng)效應(yīng)不明顯。未來通過德州交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)的極大提升，將極大的提升德州對(duì)周邊地區(qū)包括河北省周邊地區(qū)的吸引力，通過引導(dǎo)德州城市空間的東拓與南延，有利于加強(qiáng)德州對(duì)市域的輻射帶動(dòng)作用，強(qiáng)化城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與空間一體化進(jìn)程。

3、微觀層面

（1）高鐵新區(qū)是德州東拓戰(zhàn)略的先導(dǎo)區(qū)

德州東拓是德州對(duì)接京滬高鐵融入京津冀都市圈、實(shí)現(xiàn)德陵一體化的空間戰(zhàn)略，也是德州實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)拓展與城市功能提升的先導(dǎo)區(qū)，未

來德州將形成老城區(qū)、河?xùn)|新區(qū)、高鐵新區(qū)和陵縣構(gòu)建的大德州空間結(jié)構(gòu)。

（2）高鐵新區(qū)是德州現(xiàn)代綜合交通港口

高鐵新區(qū)是德州鐵路、公路與城市交通陸地港口，將圍繞現(xiàn)代交通樞紐，同時(shí)結(jié)合汽車客運(yùn)站和城市公交樞紐，形成未來德州及周邊地區(qū)的客運(yùn)集散中心，充分強(qiáng)化高鐵站區(qū)的活力，帶動(dòng)樞紐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而帶動(dòng)德州整體活力的提升。

（3）高鐵新區(qū)是德州承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)提升基地

德州目前正處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速階段，產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)提升是未來德州很長(zhǎng)一段時(shí)間的發(fā)展主題。目前河?xùn)|新區(qū)的產(chǎn)業(yè)空間已經(jīng)基本告罄，跨越減河實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張是必然趨勢(shì)。其次，充分利用高鐵的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，強(qiáng)化與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)中心城市的戰(zhàn)略合作，承接產(chǎn)

業(yè)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，強(qiáng)化自身產(chǎn)業(yè)的功能提升與拓展。

（4）高鐵新區(qū)是德州實(shí)現(xiàn)功能完善和功能提升的橋頭堡 高鐵新區(qū)主要發(fā)展支撐是京滬高鐵和未來的青太客運(yùn)專線，高速鐵路為德州帶來的不僅是交通區(qū)位上的提升，更是城市發(fā)展理念和功能構(gòu)成上的巨變，結(jié)合高速鐵路的客流特點(diǎn)，充分發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)辦公、現(xiàn)代商貿(mào)金融、會(huì)展、科技研發(fā)、教育培訓(xùn)等功能。

二、城市定位與規(guī)劃

德州市高鐵新區(qū)力主將區(qū)內(nèi)打造成為結(jié)合高端商務(wù)旅游、休閑觀光、文化娛樂、新能源產(chǎn)業(yè)與制造的新城區(qū)，為德州乃至周邊2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈提供最佳的產(chǎn)業(yè)合作與生活休閑平臺(tái)，成為未來德州發(fā)展重心！

總體定位——“宜業(yè)、宜居、宜學(xué)、宜游”的樞紐型現(xiàn)代話綜合城市功能區(qū)，塑造城市復(fù)合體。以高鐵站點(diǎn)為契機(jī)，以建設(shè)設(shè)施先進(jìn)的現(xiàn)代化交通樞紐為先導(dǎo)，最終形成功能完善融合的城市新區(qū)。

三、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r

1、新能源和生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)類

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正以打造“新能源之都”為目標(biāo)，以“中國(guó)太陽谷”為載體，吸引國(guó)內(nèi)外精英人才匯聚德州創(chuàng)業(yè)發(fā)展，努力將德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)成為國(guó)際知名的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)中心、制造中心、信息中心和國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基地、知識(shí)創(chuàng)新基地。力爭(zhēng)到2012年，新能源產(chǎn)業(yè)銷售收入實(shí)現(xiàn)300億元，出口創(chuàng)匯3.5億美元；到2020年實(shí)現(xiàn)銷售收入1000億元，出口創(chuàng)匯15億美元，利稅250

億元。

截至目前，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新能源企業(yè)累計(jì)達(dá)30多個(gè)，其中皇明太陽能集團(tuán)、華業(yè)風(fēng)能設(shè)備有限公司、株丕特風(fēng)力復(fù)合材料有限公司、貝萊特空調(diào)有限公司等5家企業(yè)銷售收入均過億元。

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在生物制造、生物農(nóng)業(yè)和生物能源領(lǐng)域形成了自己的特色，尤其是生物制造產(chǎn)業(yè)起步較早，發(fā)展迅猛，產(chǎn)業(yè)總體水平全國(guó)領(lǐng)先。目前，開發(fā)區(qū)已擁有江口生物、海利安生物、又一村生物等十一家生物高技術(shù)企業(yè)。

2、空調(diào)電子產(chǎn)業(yè)類

目前，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)飄揚(yáng)起中國(guó)中央空調(diào)城的旗幟，中大。貝萊特、亞太、奇威特、金光集團(tuán)等企業(yè)中央空調(diào)產(chǎn)能和市場(chǎng)份額占全國(guó)20%以上。三和電子、厚成電子等一批電子行業(yè)也在開發(fā)區(qū)蓬勃發(fā)展。

3、先進(jìn)裝備制造類

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已然昂起裝備制造業(yè)的龍頭，景津壓濾機(jī)集團(tuán)、臺(tái)灣美利達(dá)自行車集團(tuán)、德石機(jī)械、福田重工、德州方向機(jī)、普利森機(jī)械等一大批裝備制造企業(yè)正成為全國(guó)乃至全世界的裝備制造的佼佼者。

4、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及輕工業(yè)類

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)充分發(fā)揮交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)興區(qū)，使服務(wù)業(yè)連續(xù)多年保持健康迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。截至2009年，已有波司登五星級(jí)酒店、外海瑞廷五星級(jí)酒店、德百物流、德正商務(wù)

港、匯一物流等幾十家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目落戶。

12年來，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)輕工業(yè)也得到迅速發(fā)展。全國(guó)羽絨服行業(yè)前三甲波司登、雅鹿、寒思相繼落戶。全國(guó)最大的肉制品加工企業(yè)河南雙匯、全國(guó)乳制品巨頭上海光明乳業(yè)、北方最大的潔具生產(chǎn)基地樂華陶瓷生產(chǎn)基地相繼落戶德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，為開發(fā)區(qū)發(fā)展構(gòu)建起新格局。

5、文化旅游產(chǎn)業(yè)類

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)把文化旅游放到與工業(yè)經(jīng)濟(jì)同等重要的位置，實(shí)現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)。打好董子文化牌，投資5億元的董子園對(duì)外開放，董子文化一條街建成投用，董子文化旅游節(jié)反響強(qiáng)烈。董子園景區(qū)深化工程穩(wěn)步實(shí)施。目前董子園以通過國(guó)家3A級(jí)景區(qū)驗(yàn)收。投資2.1億元的減河濕地工程基本竣工，生態(tài)治理河道4.5公里，長(zhǎng)達(dá)6公里的減河南延工程開始施工，投資5.1億元的沙王河、減河、岔河水系聯(lián)通工程開工建設(shè)。中國(guó)太陽谷通過國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)驗(yàn)收，并順利舉辦第四屆世界太陽城大會(huì)。

董子園

董子園是為紀(jì)念漢代大儒董仲舒（漢代思想家、哲學(xué)家、政治家、教育家）所建，總占地743畝，投資5億元。其中董子讀書臺(tái)、“三策固本”水上牌坊以及公園內(nèi)西部董子文化街已全部建設(shè)完工，對(duì)外開放。

減河生態(tài)濕地

減河生態(tài)濕地是國(guó)家海委批復(fù)的首個(gè)濕地治理項(xiàng)目。全長(zhǎng)40公

里，投資20億元，目前一期已經(jīng)建成并對(duì)外開放，接待游客達(dá)200萬人次。

減河生態(tài)濕地池塘濕地、組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地等。目前，西岸組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地建設(shè)完工，原生態(tài)水車、嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景觀節(jié)點(diǎn)安裝到位；60米觀光塔成為城市東入口標(biāo)志性景觀。東岸結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，1000畝經(jīng)濟(jì)果林種植完成。

四、房地產(chǎn)狀況

2008年以來，德州的房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房?jī)r(jià)一路高升。按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅投資的增長(zhǎng)幅度與總投資的增長(zhǎng)幅度基本相同，但商業(yè)用房投資同比大幅度增長(zhǎng)，表明投資者對(duì)商業(yè)用房的開發(fā)投資有較高的回報(bào)預(yù)期。

第二章

項(xiàng)目概況

一、地理位置

項(xiàng)目位于德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)京滬高鐵德州站周邊4.2平方公里范圍內(nèi)。

二、土地開發(fā)強(qiáng)度控制 容積率控制

按照高鐵車站的圈層輻射效應(yīng)，在車站周邊實(shí)行高強(qiáng)度開發(fā)，生態(tài)都心采取低密度低強(qiáng)度開發(fā)模式。點(diǎn)綴現(xiàn)代地標(biāo)，形成優(yōu)美的城市天際線。

將容積率分為0.5-1.5、1.5-2.5、2.5-3.5、3.5以上幾個(gè)級(jí)別加以控制。

其中高鐵站場(chǎng)周邊，站前路以東地塊和車站北路沿線、車站南路沿線實(shí)行高強(qiáng)度開發(fā)，東風(fēng)東路兩邊各60米-250米之間強(qiáng)度較低，為城市綠軸。高度控制

生態(tài)綠心留出大片的公共綠地，在生態(tài)綠心周邊實(shí)施高強(qiáng)度高密度開發(fā)，南北向城市功能發(fā)展軸上產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)和城市公共服務(wù)區(qū)采取高密度高強(qiáng)度開發(fā)。并逐漸由內(nèi)向外呈現(xiàn)內(nèi)疏外密的城市肌理。

城市中心區(qū)的建筑不僅要能構(gòu)建恢弘的城市意象，同時(shí)也要能反映城市土地價(jià)值，規(guī)劃中將建筑空間分為四個(gè)等級(jí)：

（1）多層控制在24米以下，普通居住建筑和社區(qū)類公共服務(wù)設(shè)施建筑控制在24米以內(nèi)，主要分布在站前核心區(qū)南北兩側(cè)的街區(qū)內(nèi)。（2）居住建筑混合街區(qū)沿街的商住混合類建筑控制在24米～50米之間，主要分布在規(guī)劃用地車站北路和車站南路兩側(cè)。

（3）購(gòu)物公園兩側(cè)的干道兩側(cè)建筑控制在50米～80米之間，構(gòu)建連續(xù)的城市界面，主要以城市商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生產(chǎn)型和生活型服務(wù)業(yè)等為主。

（4）核心節(jié)點(diǎn)周邊建筑可適當(dāng)在80米～100米之間，構(gòu)建城市形象，展現(xiàn)城市實(shí)力，主要分布在火車站站前廣場(chǎng)周邊以及東風(fēng)路的兩側(cè)。（5）生態(tài)綠軸當(dāng)中采取自由布局形式，給人以新奇、體驗(yàn)和抽象的視覺感受，采取低密度開發(fā)模式，形成綠茵掩映的步行與景觀通廊。

三、SWOT分析

1、S（優(yōu)勢(shì)分析）

——交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)

德州是一個(gè)依托交通發(fā)展起來的“神京門戶、九達(dá)天衢”，京杭大運(yùn)河——京滬鐵路——京福高速——京滬高鐵決定了不同時(shí)期城市發(fā)展的空間格局和發(fā)展趨向。未來的高鐵新區(qū)將是高速鐵路、高速公路、輕軌等綜合交通樞紐，通過京滬高鐵與上海僅3小時(shí)車程，距北京僅2小時(shí)車程，距濟(jì)南僅30分鐘車程，通過德濱高速、京福高速等實(shí)現(xiàn)與省內(nèi)外其他城市快速聯(lián)系。規(guī)劃中的青太客運(yùn)鐵路將與京滬高鐵并線，極大的提升了高鐵新區(qū)的交通樞紐功能和便利程度。規(guī)劃中的北外環(huán)、東外環(huán)使未來的高鐵新區(qū)與大德州更加緊密的聯(lián)系起來。

——土地資源優(yōu)勢(shì)

德州城市建設(shè)用地向東拓展，目前老城區(qū)已經(jīng)基本沒有建設(shè)空間，開發(fā)區(qū)經(jīng)過僅10多年的發(fā)展，工業(yè)用地拓展非常迅速，已經(jīng)逐漸趨于飽和，隨著京滬高鐵的建設(shè)，高鐵新區(qū)將是未來德州城市空間拓展的主要方向，目前該區(qū)域主要為農(nóng)田和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，用地儲(chǔ)備非常優(yōu)越，是德州未來發(fā)展的主要基地?！己玫漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐

德州目前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)較好，以皇明為代表已經(jīng)形成一批大型企業(yè)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的局面，對(duì)于未來延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有良好的基礎(chǔ)，基本已經(jīng)形成新能源、生物、機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)齊

頭并進(jìn)的局面，對(duì)未來高鐵新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)?！鷳B(tài)資源優(yōu)勢(shì)

高鐵新區(qū)范圍內(nèi)溝壑眾多，植被蔥郁，減河兩側(cè)果園植被條件良好，對(duì)于未來塑造良好的城市景觀非常有利，尤其是水系的利用，結(jié)合現(xiàn)狀地形和溝壑，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的水網(wǎng)系統(tǒng)，提升城市生態(tài)品質(zhì)。同時(shí)德州的產(chǎn)業(yè)對(duì)于塑造生態(tài)城市也具有良好的基礎(chǔ)，新能源和生物產(chǎn)業(yè)均與生態(tài)城市相關(guān)。

2、W（劣勢(shì)分析）

——經(jīng)濟(jì)外向度不高

德州的經(jīng)濟(jì)主要來自國(guó)內(nèi)投資，作為東部沿海的內(nèi)陸地區(qū)，德州外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展落后于全省平均水平。

3、O（機(jī)會(huì)分析）

——新能源與生物產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間

德州的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)為新能源與生物產(chǎn)業(yè)，均為21世紀(jì)國(guó)際社會(huì)大力發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，尤其是新能源產(chǎn)業(yè)，在德州依托皇明太陽能，做大做強(qiáng)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，加強(qiáng)研發(fā)和展示功能，將德州發(fā)展成為我國(guó)的能源之都。

——高鐵催生的高鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不可估量

京滬高鐵是我國(guó)第一條行將開通的高速鐵路，連接的是我國(guó)最大的兩大城市北京與上海，高速鐵路將催生的高鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將不可估量，沿線城市均將享受到這種效應(yīng)帶來的發(fā)展空間。

——后發(fā)優(yōu)勢(shì)

德州目前處于山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后地區(qū)，但目前城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過全省平均水平，尤其是未來高速鐵路的開通，更為德州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，可以預(yù)見在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間，德州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展均將超過全省平均水平，后發(fā)優(yōu)勢(shì)將更加凸顯，這為德州未來發(fā)展方向提供了多種可能?！滦统鞘谢?/p>

我國(guó)的城市化進(jìn)程日益科學(xué)化和理性化，新型城市化政策對(duì)于村鎮(zhèn)較多的高鐵新區(qū)提供了未來農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的途徑，鼓勵(lì)實(shí)施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新，保障失地農(nóng)民的就業(yè)和安置等問題，為德州新型城市化創(chuàng)造一個(gè)新的路徑。

4、T（威脅分析）

——周邊同級(jí)城市產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力

德州周邊城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，如何突圍成為德州未來城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)選擇重要課題之一?！a(chǎn)業(yè)發(fā)展中科技含量的提升

未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比拼的是產(chǎn)業(yè)科技含量和發(fā)展?jié)摿?，作為太陽能和生物基地，科技?duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度具有決定性的影響。面對(duì)國(guó)內(nèi)目前太陽能產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較多的情況，如何突破形成特色，從而在眾多的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得先機(jī)，對(duì)于德州非常關(guān)鍵?！瞬磐莸?/p>

未來的發(fā)展最重要的吸引人才，高鐵的開通對(duì)于德州吸引人才是一柄雙刃劍，既能吸引特大城市人才向德州流動(dòng)，同時(shí)也有可能造成德州自身的人才流失，如何提升城市品質(zhì)，提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力，做到吸引人才，留住人才，對(duì)于高鐵新區(qū)的開發(fā)建設(shè)是一個(gè)需要研究的問題之一?！鷳B(tài)保護(hù)

高鐵新區(qū)是未來在一張白紙上畫出的美麗圖景，然而在新的城市拓展過程中，如何利用和保護(hù)基地范圍內(nèi)現(xiàn)有的生態(tài)資源，打造具有獨(dú)特魅力和特色的城市新區(qū)，防止生態(tài)破壞和環(huán)境惡化?！恋貎r(jià)值提升與功能優(yōu)化

新一輪的城市拓展應(yīng)本著提升土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高鐵站區(qū)功能優(yōu)化，避免在新一輪城市拓展中造成低效開發(fā)，做到遠(yuǎn)近兼顧，既要滿足近期發(fā)展的需要，同時(shí)也能滿足未來德州長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的訴求，做到腳踏實(shí)地，適度超前。

第三章 項(xiàng)目總體定位

德州市高鐵新區(qū)城市綜合體（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）將建設(shè)成一個(gè)以知名大型企業(yè)連鎖主力店為主導(dǎo)，集商業(yè)貿(mào)易、休閑、購(gòu)物、旅游、娛樂、辦公、居住等功能為一體的城市現(xiàn)代建筑綜合體。

一、領(lǐng)先概念，創(chuàng)新商業(yè)模式

項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)將引進(jìn)多個(gè)創(chuàng)新概念，為德州新經(jīng)濟(jì)格局作出創(chuàng)新性變革。

1、第五代主題式專門店

2、展貿(mào)中心

3、豪布斯卡（HOPSCA）

4、區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)

5、一站式消費(fèi)

依托大型購(gòu)物中心，引入知名大型連鎖零售企業(yè)為主力店，以主題商業(yè)、主題餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂為載體，高檔住宅區(qū)為配套的城市現(xiàn)代建筑綜合體。------第五代主題專門店

與第五代城市商業(yè)綜合體對(duì)應(yīng)的第五代主題專門店，將會(huì)在此項(xiàng)目中閃亮登場(chǎng)，突破行業(yè)營(yíng)銷方式的瓶頸，進(jìn)行價(jià)值渠道的創(chuàng)新和變革。

它具有以下特征：

1）環(huán)境優(yōu)雅，舒適寬敞，使顧客身心愉悅，有高檔品牌的形象價(jià)值，具備新型品牌旗艦店的硬件條件。

2）交通便利，四通八達(dá)，通過現(xiàn)代交通動(dòng)線規(guī)劃，形成停車步行皆宜的環(huán)境。

3）ERP平臺(tái)功能強(qiáng)大，具備信息化優(yōu)勢(shì)。

4）網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)鏈完整，以基地的強(qiáng)大實(shí)力作后盾。

5）營(yíng)銷理念先進(jìn)，統(tǒng)一品牌廣告宣傳。

6）強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，注重服務(wù)創(chuàng)新。

7）價(jià)格優(yōu)勢(shì)，通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)降低營(yíng)運(yùn)成本，創(chuàng)造明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

8）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，形成設(shè)計(jì)、品種、數(shù)量、質(zhì)量多方

面領(lǐng)先局面。

-------展貿(mào)中心：第五代現(xiàn)代商業(yè)模式

定義：展貿(mào)中心是中國(guó)新興的行業(yè)專業(yè)平臺(tái)，是以主題行業(yè)營(yíng)銷為主的時(shí)尚發(fā)布、品牌展示中心，通過品牌旗艦店、形象店的產(chǎn)品陳列、品牌文化展示，使經(jīng)營(yíng)商和買家從一個(gè)個(gè)具體品牌形象的展賣場(chǎng)，把握品牌深層次的內(nèi)涵，感受產(chǎn)品文化的巨大魅力。

展貿(mào)中心的發(fā)展源流：

第一代商業(yè)模式：工匠、作坊式商業(yè)，是最原始的商業(yè)形式。

第二代商業(yè)模式：推銷式商業(yè)，以個(gè)別店鋪為表現(xiàn)形式。

第三代商業(yè)模式：傳統(tǒng)商鋪，典型方式為商業(yè)街鋪。

第四代商業(yè)模式：連鎖店中店模式，典型方式為購(gòu)物中心。

第五代商業(yè)模式：以現(xiàn)代科技為手段，以網(wǎng)絡(luò)、信息平臺(tái)為支持，集展示、體驗(yàn)、交流、貿(mào)易為一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，成為城市經(jīng)濟(jì)龍頭。

------豪布斯卡（HOPSCA）

什么是豪布斯卡？一種綜合性的現(xiàn)代城市中心區(qū)規(guī)劃模式。（hotelofficeparkingshoppingconventionapartment 的英文縮寫）

其意義是，良性發(fā)展的現(xiàn)代城市中心區(qū)應(yīng)由一極向多極發(fā)展，模式是傳統(tǒng)的純商務(wù)辦公區(qū)向商業(yè)—商務(wù)—賓館—休閑—公寓綜合區(qū)模式演變，這個(gè)也就稱為 HOPSCA 模式。

Hotel：星級(jí)酒店

Office：高檔寫字樓

Parking：城市景觀公園

Shopping：商業(yè)街區(qū)

Convention：休閑娛樂集會(huì)

Apartment：街區(qū)公寓組團(tuán)

------總部經(jīng)濟(jì)

定義：是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢(shì)吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢(shì)的其它地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

總部經(jīng)濟(jì)是一種能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)、總部所在區(qū)域、生產(chǎn)加工基地所在區(qū)域“三方”利益都得到增進(jìn)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。這種總部經(jīng)濟(jì)模型稱為“三贏模型”。

總部經(jīng)濟(jì)的五種效應(yīng)：

1、稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)

一是企業(yè)的稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)。二是公司總部員工的個(gè)人稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)。在總部工作的高級(jí)白領(lǐng)，其豐厚的個(gè)人收入，必然要通過個(gè)人所得稅形式為總部所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)。

2、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)

制造業(yè)總部所在的區(qū)域，知識(shí)型服務(wù)業(yè)往往都比較發(fā)達(dá)，形成為制造業(yè)總部服務(wù)的知識(shí)型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢等組成的信息服務(wù)業(yè)；由銀行、證券、信托、保險(xiǎn)、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)；由會(huì)計(jì)、審計(jì)、評(píng)估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)；由

教育培訓(xùn)、會(huì)議展覽、國(guó)際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)。通過制造業(yè)總部這種“乘數(shù)效應(yīng)”可以擴(kuò)大一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。

3、消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)

總部的商務(wù)活動(dòng)、研發(fā)活動(dòng)以及保障商務(wù)活動(dòng)和研發(fā)活動(dòng)所必須的各種配套消費(fèi)；總部高級(jí)白領(lǐng)的個(gè)人生活消費(fèi)，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購(gòu)物等等，這種消費(fèi)對(duì)于推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。

4、勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng)

總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展本身會(huì)充分利用的智力人才優(yōu)勢(shì)，帶來大量高智力就業(yè)崗位。同時(shí)，通過產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，包括知識(shí)型服務(wù)和一般型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供就業(yè)崗位。

5、社會(huì)資本效應(yīng)

一個(gè)區(qū)域聚集了大批的企業(yè)總部，說明這個(gè)區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無形之中能夠提升這個(gè)地區(qū)的知名度、美譽(yù)度和國(guó)際地位，促使這個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)升值。同時(shí)，總部經(jīng)濟(jì)加速知識(shí)型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動(dòng)，加快這個(gè)城市的國(guó)際化步伐。

二、新經(jīng)營(yíng)模式帶動(dòng)德州商業(yè)升級(jí)，滿足市場(chǎng)增長(zhǎng)需要

改變目前德州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相對(duì)滯后局面，加強(qiáng)德州在魯西北、冀東南的商業(yè)樞紐地位。此項(xiàng)目作為新型的復(fù)合商業(yè)項(xiàng)目，將產(chǎn)生巨大的龍頭帶動(dòng)作用，促成德州商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)代化升級(jí)。

三、以龍頭商業(yè)推動(dòng)德州商業(yè)秩序走向規(guī)范

目前國(guó)內(nèi)消費(fèi)正從“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”向“品牌時(shí)代”轉(zhuǎn)變。本項(xiàng)目的開發(fā)順應(yīng)這一消費(fèi)趨勢(shì)，發(fā)展商按國(guó)際慣例管理和操作，為目前相對(duì)混亂的德州商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)帶來新局面，為德州的商業(yè)秩序提供一個(gè)規(guī)范，營(yíng)造一個(gè)國(guó)際氣氛濃郁的商業(yè)文化中心，讓消費(fèi)者在現(xiàn)代的體驗(yàn)氣氛中以優(yōu)惠的價(jià)格得到優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為和諧社會(huì)添磚加瓦。

四、招商對(duì)象

1.國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名連鎖商業(yè)機(jī)構(gòu)

2.全國(guó)性或區(qū)域性連鎖型零售終端商

3.全國(guó)性協(xié)會(huì)或省級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)，如全國(guó)行業(yè)協(xié)會(huì)、中華全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)工藝美術(shù)協(xié)會(huì)、香港商會(huì)、全國(guó)工商聯(lián)旅游業(yè)商會(huì)、廣東省商業(yè)聯(lián)合會(huì)等作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)和參與單位

4.中國(guó)馳名品牌或中華名牌企業(yè)

5.旅游服務(wù)業(yè)和零售知名企業(yè)，包括國(guó)際、港澳知名品牌 6.休閑娛樂、旅游服務(wù)等上、下游不同環(huán)節(jié)的配套企業(yè)

7.其它零售與商業(yè)服務(wù)提供商

8.企業(yè)集團(tuán)區(qū)域總部

第四章

可持續(xù)發(fā)展三步曲：項(xiàng)目的開發(fā)、招商與經(jīng)營(yíng)

項(xiàng)目的發(fā)展按“開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)”三步進(jìn)行

一、開發(fā)——筑巢引鳳

項(xiàng)目按豪布斯卡的規(guī)劃意念進(jìn)行開發(fā)，計(jì)劃引進(jìn)世界知名的商業(yè)機(jī)構(gòu)，按他們的要求度身定做。

二、招商——主力招商

1、引進(jìn)一至二家國(guó)際性或全國(guó)性知名大、中型零售商場(chǎng)作為本項(xiàng)目的龍頭商貿(mào)企業(yè)。

2、促成省級(jí)以上如全國(guó)工商聯(lián)旅游業(yè)商會(huì)、山東省商業(yè)聯(lián)合會(huì)等作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)和參與單位。

3、促使成本項(xiàng)目成為上述協(xié)會(huì)綜合開發(fā)規(guī)劃的示范定點(diǎn)。

4、促成行業(yè)協(xié)會(huì)主辦或協(xié)辦的全國(guó)性商業(yè)機(jī)構(gòu)至少一個(gè)進(jìn)入本項(xiàng)目，作為二級(jí)招商核心項(xiàng)目。

5、引進(jìn)培訓(xùn)、會(huì)員店、休閑娛樂、服務(wù)等不同環(huán)節(jié)的企業(yè)，力爭(zhēng)把服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈做強(qiáng)做大，使本項(xiàng)目成為在魯西北、冀東南地區(qū)獨(dú)樹一幟，具有強(qiáng)大影響力的主題商業(yè)中心。

三、經(jīng)營(yíng)——塑造德州現(xiàn)代都市名片

本項(xiàng)目依托政府的支持，充足的資金與先進(jìn)技術(shù)資源，將引入專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，以主題商業(yè)進(jìn)行主題整體經(jīng)營(yíng)，并進(jìn)行統(tǒng)一宣傳推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目集貿(mào)易、觀光、商務(wù)、休閑娛樂于一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，塑造德州經(jīng)濟(jì)的一張亮麗名片。

第五章

市場(chǎng)前景

一、打造國(guó)際化商務(wù)寫字樓，促進(jìn)德州區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展

結(jié)合德州區(qū)位、交通等諸多優(yōu)勢(shì)以及化工、物流等支柱產(chǎn)業(yè)，打造集辦公、科研、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部樓群，擴(kuò)大德州在魯西北、冀東南乃至整個(gè)華北地區(qū)的輻射力和影響力。

1、成為城市新的增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)城市持續(xù)發(fā)展

通過聚集各類企業(yè)總部，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展提供了一條比較成功的模式。

2、帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)

形成較為完整的商務(wù)體系，即金融、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、法律、信息咨詢、研發(fā)與技術(shù)服務(wù)等的發(fā)展，帶動(dòng)周邊餐飲、商業(yè)、物流、娛樂等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)成了所附帶的一系列的產(chǎn)業(yè)體系的升級(jí)。

3、提升城市的聚集力與輻射力，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)功能

大力匯集與豐富德州科技、信息等資源，突破傳統(tǒng)的合作模式，降低成本，實(shí)現(xiàn)區(qū)域共贏。提升城市的聚集力與輻射力，使得德州高鐵新區(qū)成為總部聚集的核心。

4、提升德州整體形象和經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力

本項(xiàng)目以雄渾的建筑群體優(yōu)化德州的城市天際線，展示德州向國(guó)際化、開放型現(xiàn)代都市邁進(jìn)的現(xiàn)代形象，改變德州的城市面貌。

二、發(fā)揮集聚效應(yīng)，實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)德州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

項(xiàng)目的形成，將改變德州目前資源、資金相對(duì)分散的局面，充分發(fā)揮集聚效應(yīng)，以點(diǎn)帶面，從而全面提升德州經(jīng)濟(jì)發(fā)展面貌，充分拉

動(dòng)德州經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。

1、形成宏觀產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)

國(guó)內(nèi)國(guó)際同類模式的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的投入產(chǎn)出比為 1：8，即投入 1 元將帶來 8 元的收益，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯。本項(xiàng)目這一現(xiàn)代化的商貿(mào)平臺(tái)的開發(fā)，將整體優(yōu)化德州的投資環(huán)境，形成德州招商引資的窗口，直接帶動(dòng)投資，為德州的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供新興基地，為德州GDP 增長(zhǎng)作貢獻(xiàn)。

2、形成穩(wěn)定稅源，促進(jìn)財(cái)稅增長(zhǎng)

通過優(yōu)化招商、主題經(jīng)營(yíng)引進(jìn)的大批商家、優(yōu)質(zhì)企業(yè)，可以為德州創(chuàng)造豐富的稅源。

3、帶動(dòng)其他行業(yè)，促進(jìn)德州 GDP 總量增長(zhǎng)

利用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的中心效應(yīng)——提供現(xiàn)代化商業(yè)、商務(wù)公寓、商貿(mào)平臺(tái)，提供政策、交通環(huán)境等便利，本項(xiàng)目將為現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)軟、硬條件，為德州在新一輪“區(qū)域經(jīng)濟(jì)”全區(qū)大布局中占得先機(jī)，創(chuàng)造更多的龍頭型企業(yè)，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)勃興，間接推動(dòng)德州經(jīng)濟(jì)。

4、增加商業(yè)繁榮，提高市民生活質(zhì)量

以現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體，優(yōu)化德州的商業(yè)環(huán)境，為市民提供一個(gè)購(gòu)物、休閑、觀光、娛樂的好去處。

三、發(fā)揮資源整合優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造商貿(mào)旅游強(qiáng)力平臺(tái)

通過對(duì)德州現(xiàn)在及未來龐大的商業(yè)機(jī)會(huì)進(jìn)行現(xiàn)代化的資源整合，隨著本項(xiàng)目的建立以及眾多國(guó)內(nèi)外商貿(mào)企業(yè)的進(jìn)駐，本項(xiàng)目必然會(huì)引

發(fā)城市商貿(mào)發(fā)展熱潮。

1、本項(xiàng)目成為幅射華北的商貿(mào)集約型管理示范項(xiàng)目

本項(xiàng)目將按魯西北、冀東南地區(qū)商業(yè)、貿(mào)易的發(fā)展需要，聘請(qǐng)專業(yè)商用物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，使項(xiàng)目成為集約經(jīng)營(yíng)與管理的典范。

2、形成魯西北、冀東南地區(qū)商貿(mào)旅游的創(chuàng)業(yè)航母

本項(xiàng)目的規(guī)模化和集約化管理平臺(tái)，將引導(dǎo)國(guó)內(nèi)外商貿(mào)旅游業(yè)人流、物流、商流、資金流向集聚轉(zhuǎn)移，強(qiáng)力的政策扶持，將極大發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新潛力，最終奠定魯西北、冀東南地區(qū)商貿(mào)旅游中心基地的地位，并最終輻射華北、華東等地區(qū)。

3、成為中國(guó)商貿(mào)旅游的戰(zhàn)略平臺(tái)

本項(xiàng)目的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式、現(xiàn)代化資訊服務(wù)、體驗(yàn)式營(yíng)銷環(huán)境，是對(duì)國(guó)內(nèi)商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展的有效示范，以本項(xiàng)目為中心形成的周邊經(jīng)濟(jì)區(qū)動(dòng)力型商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)主題 CBD，將形成強(qiáng)大的產(chǎn)品貿(mào)易和消費(fèi)能力，產(chǎn)生吸 納新興財(cái)富、引導(dǎo)國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)投資的聚寶盆效應(yīng)。

第六章

結(jié)論

綜上所述，德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體項(xiàng)目立意高遠(yuǎn)、理念先進(jìn)、目標(biāo)明確、意義深遠(yuǎn)、選址得當(dāng)、定位準(zhǔn)確、規(guī)劃合理、預(yù)期效益良好。加上項(xiàng)目可獲得當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策扶持；有國(guó)內(nèi)外類似成功經(jīng)驗(yàn)做借鑒；投資商實(shí)力強(qiáng)大，具備投資建設(shè)大型項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源和操控能力，配合信譽(yù)卓著的市場(chǎng)背景，規(guī)劃、推廣與管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)操作豐富，本項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)極大。本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)方面能夠滿足所在行業(yè)、所在城市的發(fā)展要求，具備建立新型主題商業(yè)中心的成功可行性。

本項(xiàng)目將通過引進(jìn)世界 500 強(qiáng)或者全國(guó)知名的大型連鎖零售企業(yè)等主力店，以帶動(dòng)主題商業(yè)中心的整體運(yùn)營(yíng)，提升德州地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。因此本項(xiàng)目占天時(shí)、地利、人和，是氣勢(shì)宏偉、把握性大，不可多得的優(yōu)良項(xiàng)目。