第一篇：2016年下半年貴州房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成考試題

2016年下半年貴州房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：酒店房地產(chǎn)市場

調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、地租-市場價格-生產(chǎn)成本-普通利潤(平均利潤)是__提出的。A．亞當(dāng)·斯密 B．威廉·配弟 C．大衛(wèi)·李嘉圖 D．馬爾薩斯

2、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括。A：購買價格

B：容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù) C：空置率 D：運營費用 E：借款合同

3、__是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A．易受政策影響性 B．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 C．適于進行長期投資 D．最高最佳使用性

4、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125㎡，套內(nèi)墻體面積為20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25㎡。該套住宅每平方米建筑面積的價格為元／㎡。A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為

15000m2，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

6、建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請延期，延期__。A．以1次為限，不超過3個月 B．以1次為限，不超過6個月 C．以2次為限，每次不超過3個月 D．以2次為限，每次不超過6個月

7、李某繼承了其父親的一套房產(chǎn)。按照有關(guān)規(guī)定，李某應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理。

A：房屋總登記

B：房屋所有權(quán)初始登記 C：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 D：房屋所有權(quán)變更登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、消費者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的影響關(guān)系是。

A：若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求 B：若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求 C：若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求 D：若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵竉_。A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度 B．估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度 C．估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度 D．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流資金周轉(zhuǎn)的速度

10、某高層樓房占用的土地總面積為900m2，房地產(chǎn)總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價值為2000萬元；乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價值為1000萬元。按房地價值分?jǐn)偡椒ㄓ嬎?，甲公司擁有的土地?shù)量為（）m2。A．700 B．600 C．500 D．200

11、某建筑為磚混結(jié)構(gòu)、內(nèi)外設(shè)備齊全的受腐蝕生產(chǎn)用房，它的耐用年限是__年。A．40 B．35 C．30 D．20

12、必須經(jīng)承兌才能生效的金融工具是__。A．本票 B．商業(yè)匯票 C．銀行券 D．支票

13、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場的安全由__負(fù)責(zé)。A．建筑施工企 B．監(jiān)理企業(yè)

C．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

D．施工合同中規(guī)定的單位

14、《憲法》規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行__并給予補償。A．征收 B．征用

C．征收或者征用 D．征購

15、當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是__。

A．確定建設(shè)施工的各種圖紙已經(jīng)準(zhǔn)備就緒 B．完成全體工作人員的篩選工作 C．獲取土地使用權(quán)

D．明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資

16、房地產(chǎn)市場分析的角度是多元化的，對于開發(fā)商來講，市場分析可以起到的作用是__。

A．了解項目，滿足戶型方面的需求 B．有針對性地制定銷售策略 C．選擇合適的項目位置 D．進行宏觀調(diào)控

17、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12％，土地使用期限為30年，土地報酬率為6％，該房地產(chǎn)的價值為萬元。A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》確定的城市規(guī)劃區(qū)是指__因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。A．城市市區(qū)、郊區(qū)

B．城市市區(qū)、城市行政區(qū)域內(nèi)

C．城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi) D．城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)

19、房地產(chǎn)泡沫形成的促成因素是__。A．土地的有限性 B．土地的稀缺性 C．投機需求膨脹 D．金融機構(gòu)支持

20、自年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。A：1978 B：1982 C：1986 D：1987 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

21、為體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵規(guī)定，對個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的。A：按規(guī)定計征土地增值稅 B：按20％征收土地增值稅 C：減半征收土地增值稅 D：免于征收土地增值稅 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是。A：用途專業(yè)的房地產(chǎn) B：價值較大的房地產(chǎn) C：獨立使用的房地產(chǎn) D：不可分割的房地產(chǎn)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例是__。A．空置量 B．空置率 C．空置水平D．空置面積

24、物業(yè)甲為寫字樓項目，2003年末價值為1000萬元，預(yù)計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的價值的標(biāo)準(zhǔn)差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為1000萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20%。由以上資料，__投資風(fēng)險更大。A．物業(yè)甲 B．物業(yè)乙 C．一樣大 D．無法判斷

25、已知某房地產(chǎn)價格為900元 ㎡時，需求量為100萬 ㎡，當(dāng)價格為1000元／ ㎡時，需求量為90萬 ㎡，則需求價格彈性為．【2003年考題】 A：10 B：9 C：0．9 D：0．1 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、工程量的概念中，物理計量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如等。A：米 B：平方米 C：立方米 D：噸 E：樘

2、債券利率的高低，主要受等因素的影響。A：銀行利率

B：發(fā)行者的資信級別 C：償還期限 D：發(fā)行者的企業(yè)特色

E：利率計算方式和資本市場資金供求關(guān)系

3、屬于外匯市場的參與者的是__。A．外匯銀行 B．外匯受理人 C．客戶

D．中介公司 E．中央銀行

4、保險費的確定與__因素有關(guān)。A．保險價值大小

B．保險費繳納期限長短 C．銀行利率水平D．保險標(biāo)的的價值 E．保險金額

5、拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容有。A：確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對象、拆遷的實施步驟

B：對拆遷范圍內(nèi)被拆遷的居民、機關(guān)、團體、企事業(yè)單位提出補償安置方案 C：安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況

D：拆遷的各項補償費及拆遷的各種補償費來源

E：補助費的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時間安排

6、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是。A：吸納率分析

B：調(diào)查房地產(chǎn)存量、過去走勢及未來趨勢 C：家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析

D：市場購買者的產(chǎn)品功能需求 E：借款合同

7、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有__。A．可出租或可使用面積 B．出租方的商業(yè)信譽 C．基礎(chǔ)租金與市場租金

D．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 E．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績

8、下列選項中，房地產(chǎn)價格的形成條件有。A：有用性 B：稀缺性 C：有效需求 D：波動性

E：不可移動性

9、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）。A．客觀收益 B．實際收益 C．有形收益 D．無形收益 E．潛在收益

10、年利率為6%，存款額為1000元，存款期限為1年，計息12次，則年終本利和為（）元。A．1060 B．1060.9 C．1061.36 D．1061.68

11、當(dāng)前我國繳存住房公積金的對象主要包括。A：國家機關(guān)及其離休職工 B：國有企業(yè)及其退休職工 C：城鎮(zhèn)集體企業(yè)及其在職職工 D：外商投資企業(yè)及其在職職工 E：城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其在職職工

12、建筑材料與水有關(guān)的物理性質(zhì)有等。A：孔隙率 B：抗?jié)B性 C：抗凍性

D：彈性和塑性 E：耐磨性

13、某投資者以25萬元購買了一個商鋪2年的經(jīng)營權(quán)，第一年凈現(xiàn)金流量可能為：22萬元、18萬元和 14萬元，概率分別為0.2、0.6：和0.2；第二年凈現(xiàn)金流量可能為：28萬元、22萬元和16萬元，概率分別為0.15、0.7和0.15，若折現(xiàn)率為10%。問該購買商鋪投資凈現(xiàn)值的期望值為__萬元。A．25 B．35 C．40 D．45

14、會計假設(shè)包括。A：會計主體假設(shè) B：會計客體假設(shè) C：持續(xù)經(jīng)營假設(shè) D：會計分期假設(shè) E：貨幣計量假設(shè)

15、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種。(2008年試題)A：長期投資 B：短期投資 C：風(fēng)險投資 D：金融投資 E：借款合同

16、房地產(chǎn)測繪的作用__。

A．為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務(wù) B．為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù) C．為其他部分提供參考資料 D．為房地產(chǎn)管理提供技術(shù)服務(wù) E．房地產(chǎn)測繪成果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據(jù)

17、按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為。A：機會型 B：收益型

C：大中取大型 D：收益加增值型 E：小中取大型

18、政府的土地供應(yīng)政策直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的。(2008年試題)A：產(chǎn)品質(zhì)量 B：產(chǎn)品性價比 C：規(guī)模和結(jié)構(gòu) D：產(chǎn)品檔次 E：借款合同

19、合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行估價活動，合法權(quán)益應(yīng)包括__等方面。A．合法交易 B．合法產(chǎn)權(quán) C．合法使用 D．合法處分 E．合法區(qū)位

20、因為估價的目的不同，所以__。A．估價的依據(jù)不同

B．應(yīng)評估的價值類型可能不同 C．估價時點的選取不同

D．估價中應(yīng)考慮的因素可能不同 E．選用的估價方法可能不同

21、下列關(guān)于商品房銷售代理，表述正確的是。

A：房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式 B：實行銷售代理必須簽訂委托合同

C：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同

D：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時，可以收取傭金以外的其他費用

E：房地產(chǎn)銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)

22、__包括金融機構(gòu)存貸款、有價證券和各種票據(jù)市場、黃金市場、外匯市場在內(nèi)的金融市場。A．國內(nèi)金融市場 B．國際金融市場 C．廣義的金融市場 D．狹義的金融市場

23、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會、議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。A：15 B：30 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是。A：時值是資金運動起點的金額 B：終值是資金運動結(jié)束的金額

C：資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值 D：不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值 E：借款合同

25、下列指標(biāo)中，屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)的有。(2006年試題)A：建筑密度 B：建筑控制高度 C：建筑色彩

D：建筑紅線后退距離 E：容積率

第二篇：2016年上半年天津房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成考試題

2016年上半年天津房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：住宅房地產(chǎn)市場調(diào)

查研究報告內(nèi)容構(gòu)成考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列說法錯誤的是__。

A．我國現(xiàn)有商業(yè)銀行屬于全能型商業(yè)銀行 B．我國商業(yè)銀行實行的是分支行制 C．國有獨資商業(yè)銀行主要是由過去的中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國人民建設(shè)銀行逐步轉(zhuǎn)化而成的

D．我國的商業(yè)銀行以國有獨資商業(yè)銀行為主

2、在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進行測算．【2006年考題】 A：平均增減量法 B：平均發(fā)展速度法 C：移動平均法 D：指數(shù)修勻法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的直接誘因是。A：土地稀缺 B：城市化進程快 C：投機需求膨脹 D：過度放貸 E：借款合同

4、注冊房地產(chǎn)估價師延續(xù)注冊有效期為年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、制定會計核算制度以及具體會計準(zhǔn)則的依據(jù)是。A：普通會計準(zhǔn)則 B：特殊會計準(zhǔn)則 C：基本會計準(zhǔn)則 D：具體會計準(zhǔn)則 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、契據(jù)登記制度的理論基礎(chǔ)是__。A．對抗要件主義 B．成立要件主義 C．產(chǎn)權(quán)登記制 D．托倫斯登記制

7、業(yè)主公約由__制定并修改。A．業(yè)主大會 B．業(yè)主委員會 C．一半以上業(yè)主

D．全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同

8、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的點式兩居室住房，如對此問題進行調(diào)查，則屬于__。A．試探性調(diào)查 B．描述性調(diào)查 C．因果性調(diào)查 D．假設(shè)性調(diào)查

9、產(chǎn)生保險利益的前提是__。A．保險合同 B．保險損失 C．保險標(biāo)的 D．保險義務(wù)

10、在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為階段。A：租金增長率上升

B：新增供給小于新增需求 C：新開工項目增加 D：租金增長率下降 E：借款合同

11、下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是。A：戶型 B：樓層 C：層高 D：裝修

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、在房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容中，對于需求分析中的__是第一步。A．需求影響因素分析 B．吸納率分析 C．需求預(yù)測分析

D．市場購買者的產(chǎn)品功能需求

13、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是．【2006年考題】 A：過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在 B：市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料 C：房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、房地產(chǎn)市場波動，房地產(chǎn)價格水平及其變動，從經(jīng)濟學(xué)上來講，是由房地產(chǎn)的__這兩種力量共同作用的結(jié)果。A．供需與價格 B．需求與價格 C．供給與價格 D．供給與需求

15、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)當(dāng)?shù)豞_審查批準(zhǔn)。A．人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 B．建設(shè)行政主管部門 C．房地產(chǎn)市場管理部門

D．人民代表大會常務(wù)委員會

16、對無房和住房未達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實行住房補貼的前提條件之一是房價收入比在__以上。A．3倍 B．4倍 C．5倍 D．6倍

17、地產(chǎn)的__，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力。

A．不可移動性 B．壽命周期長 C．弱流動性 D．政策影響性

18、共有房地產(chǎn)的《房地產(chǎn)權(quán)證》由__收執(zhí)。A．共有人共同 B．共有人分別

C．權(quán)利人推舉的持證人

D．房地產(chǎn)主管部門指定的共有人

19、根據(jù)工程量清單計價法，為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用被稱為__。A．工程建設(shè)費用 B．措施費 C．規(guī)費

D．直接工程費

20、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的用地只有在下列__情況時，才可以抵押。A．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)屬于集體企業(yè) B．申請破產(chǎn)

C．和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建筑物同時抵押 D．經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主管部門批準(zhǔn)后

21、某開發(fā)商從事酒店開發(fā)，建成后用于經(jīng)營，則其成本為__。A．建設(shè)成本 B．經(jīng)營成本

C．開發(fā)過程中的成本支出 D．建設(shè)成本和經(jīng)營成本

22、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款_人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來。A：操作風(fēng)險 B：法律風(fēng)險 C：信用風(fēng)險 D：管理風(fēng)險 E：借款合同

23、對單位或個人獲準(zhǔn)征用或占用耕地超過__年不使用，加征規(guī)定稅額__倍以下的耕地占用稅。A．1，1 B．1，2 C．2，1 D．2，2

24、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1 500萬元，土地開發(fā)成本3 000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10 000萬元，則該房地產(chǎn)的直接成本利潤率為。A：36％ B：62．07％ C：73．47％ D：80％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、A房地產(chǎn)開發(fā)公司是新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按要求，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起日內(nèi)，持驗資證明等文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承擔(dān)一個技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時間多的房地產(chǎn)項目的全程咨詢服務(wù)，項目的總投資額為1億元，按照有關(guān)規(guī)定，則該機構(gòu)可以收費萬元。A：20 B：30 C：50 D：80 E：100

2、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括修正。A：繁華程度 B：臨街狀況 C：容積率 D：使用年限 E：周圍環(huán)境

3、要成為法人需要具備四個條件，下列說法不正確的是__。A．依法成立

B．有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費 C．有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所 D．能獨立承擔(dān)法律責(zé)任

4、美國某家庭2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二年的年利率為7.5％，兩年后的年利率調(diào)整為8 5％，則該家庭在第28個月的月還款額為美元。A：1250 B：1398 C：1416 D：1562 E：借款合同

5、下列不屬于基本報表的是__。A．資金來源與運用表 B．經(jīng)營成本估算表 C．資產(chǎn)負(fù)債表 D．損益表

6、一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。以下程序排列正確的是__。①規(guī)劃設(shè)計與方案報批；②投資機會找尋：③可行性研究；④獲取土地使用權(quán)證；⑤投資機會篩選；⑥施工建設(shè)與竣工驗收；⑦市場營銷和物業(yè)管理；⑧簽署合作協(xié)議 A．②⑤④③①⑥⑧⑦ B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦ D．②③⑤④①⑧⑥⑦

7、自用的地下建筑，按以下方式計稅；工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的__為應(yīng)稅房產(chǎn)原值，商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的__作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

A．30%～40%，50%～60% B．30%～40%，30%～40% C．50%～60%，50%～60% D．50%～60%，70%～80%

8、物業(yè)管理的策劃階段的工作包括等基本環(huán)節(jié)。A：物業(yè)管理的早期介入 B：制定物業(yè)管理方案

C：制定臨時管理規(guī)約及有關(guān)制度 D：物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn) E：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

9、某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價格為1000美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價格為__人民幣元/m2。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。A．7935 B．8260 C．8290 D．7964

10、某建筑物建成于1990年6月，建筑面積4000m2，經(jīng)濟壽命40年，單位建筑面積的賬面原值為2500元/m2，1990年6月和2005年6月相對1980年的建筑價格指數(shù)為108%和112%，殘值率為5%，該建筑物2005年6月的累計折舊額為__萬元。A．612.33 B．615.74 C．625 D．648.15

11、以下交易屬于正常交易的情況有__。A．土地使用權(quán)出讓拍賣 B．相鄰房地產(chǎn)的合并 C．房地產(chǎn)涉案拍賣

D．賣方負(fù)責(zé)補交土地使用權(quán)出讓金 E．買方不負(fù)責(zé)繳納契稅

12、下列不屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的是__。A．總登記

B．初始土地登記 C．房屋不變更登記 D．房屋轉(zhuǎn)移登記

13、在司法處置拍賣中，某房地產(chǎn)評估價格為100萬元，如果第一次拍賣流拍，則第二次拍賣保留價的范圍應(yīng)在萬元之間。A：60～100 B：64～80 C：64～100 D：80～100 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括。A：預(yù)售費用 B：經(jīng)營費用 C：建造費用 D：還本付息 E：土地費用

15、某房產(chǎn)面積10000m2，要求測繪精度為二級，則其限差為__。A．4 B．6 C．12 D．24

16、住房公積金管理中心可以將住房公積金余額用于__。A．購買國債

B．為單位或個人提供擔(dān)保 C．購買股票

D．發(fā)放商業(yè)性貸款

17、在計算企業(yè)所得稅，確定準(zhǔn)予扣除項目的金額時，職工工會經(jīng)費按計稅工資總額的__%計算扣除。A．4 B．3 C．2 D．1

18、下列不屬于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止的是__。A．承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的 B．簽訂無效合同的

C．無正當(dāng)理由，拖欠房租6個月以上的 D．承租人故意損壞房屋的

19、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是__。A．交通 B．用途 C．環(huán)境 D．樓層

20、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括。A：潛在毛租金收入 B：空置和收租損失 C：準(zhǔn)備金 D：經(jīng)營費用

E：抵押貸款還本付息

21、某類房地產(chǎn)2007~2011年的價格見下表，關(guān)于平均增減量法適用條件及其價格趨勢值的說法，正確的有。

A：房地產(chǎn)價格的變動過程應(yīng)是持續(xù)上升或持續(xù)下降的 B：各期房地產(chǎn)價格上升或下降的數(shù)額應(yīng)大致相同 C：2010年的價格趨勢值為6900元／㎡ D：2011年的價格趨勢值為7283元／㎡ E：2012年的價格趨勢值為7634元／㎡

22、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。A．4580 B．5580 C．6580 D．7580

23、按定額反映的生產(chǎn)要素消耗內(nèi)容不同，可以把工程建設(shè)定額分為。A：直接消耗定額 B：勞動消耗定額 C：機械消耗定額 D：材料消耗定額 E：預(yù)算消耗定額

24、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于__。A．承租人愿意承擔(dān)的費用 B．承租人的承受能力 C．業(yè)主希望的投資回報率

D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系

25、房地產(chǎn)交易管理是指政府管理部門及其他相關(guān)部門以__手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)監(jiān)督等管理。A．行政的 B．法律的 C．政治的 D．經(jīng)濟的 E．間接的

第三篇：房地產(chǎn)估價師《案例與分析》

房地產(chǎn)估價師考試當(dāng)中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對?

房地產(chǎn)估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準(zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，而房地產(chǎn)估價師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產(chǎn)估價規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識的學(xué)習(xí)，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應(yīng)該是公認(rèn)的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認(rèn)為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強，案例考試是在我們四門課當(dāng)中綜合性最強的一門。要想通過案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價相關(guān)知識，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營管理當(dāng)中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說是我們房地產(chǎn)的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學(xué)的知識進行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務(wù)經(jīng)驗，因為考試當(dāng)中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務(wù)，直接上來就是書本對書本，我上來就來學(xué)習(xí)，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當(dāng)中，它就要求必須要有一定的估價實踐經(jīng)驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務(wù)估價經(jīng)驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語言組織和書面表達能力，為什么這么說呢?比如，案例當(dāng)中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內(nèi)，把你答題的要點組織好，表達準(zhǔn)確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達的實踐經(jīng)驗很難在有限的時間內(nèi)把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達不清楚，白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學(xué)生。他們認(rèn)為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導(dǎo)書進考場就是了?？荚嚨臅r候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學(xué)習(xí)過程當(dāng)中動力不足，沒有盡最大的努力去準(zhǔn)備、復(fù)習(xí)，結(jié)果是還沒上戰(zhàn)場，已經(jīng)先輸了一場了。在考場當(dāng)中要想現(xiàn)翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內(nèi)把你所有的知識點都找全，并且組織好表達準(zhǔn)確，這個非常難。所以基于這四點認(rèn)識，我認(rèn)為案例考試還是有它的難點的。它應(yīng)該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當(dāng)中或者在學(xué)習(xí)當(dāng)中學(xué)好這門課，簡單說一下，我個人總結(jié)的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學(xué)好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統(tǒng)的學(xué)習(xí)好房地產(chǎn)估價規(guī)范。很多學(xué)生不以為然，說規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語、說法都不一致，為什么還要學(xué)它呢?規(guī)范是一個非常好、非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臇|西，我們國家也正在著手對《規(guī)范》進行修訂，但是在沒有新的規(guī)范出臺之前，原估價規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個非常嚴(yán)謹(jǐn)組織性，邏輯性非常強這樣的具有一定法律效率的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。所以很多同學(xué)忽視對《規(guī)范》的學(xué)習(xí)。

第三，我覺得房地產(chǎn)估價實際上就是估價人員把房地產(chǎn)的客觀價值認(rèn)識出來，然后把它揭示出來，科學(xué)表達出來，這個時候有影響房地產(chǎn)價格的因素很復(fù)雜，如何找準(zhǔn)不同類型的、房地產(chǎn)項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業(yè)用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產(chǎn)估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復(fù)習(xí)當(dāng)中應(yīng)該是邊學(xué)習(xí)，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學(xué)習(xí)方法是一種事半功倍的學(xué)習(xí)方法，所以這點希望同學(xué)們能夠認(rèn)真的體會。第五，我認(rèn)為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當(dāng)中如果我們同學(xué)參加過估價實踐的話應(yīng)該及時總結(jié)經(jīng)驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。

第四篇：2016年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》試題

2016年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》試題 問答題

(一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲知該綜合樓 的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價方法。請問： 1.假設(shè)開發(fā)法的估價前提有哪幾種?本次估價應(yīng)選擇哪種估價前提?

2.在各種不同的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法的測算主要有哪些差別?

(二)甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場價值。房地產(chǎn)估價機構(gòu)采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結(jié)果后出具新的評估報告。請問：

1.房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由 2.針對本案情況，在前次估價的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價報告應(yīng)補充哪些外部作業(yè)工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整?

三、李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購臵了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其他損害賠償。2016年6月該房屋修復(fù)工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

1.若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

2.除房屋修復(fù)費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容? 單選題

(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價，房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托進行了市場調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.本次住宅轉(zhuǎn)讓估價的估價對象范圍應(yīng)為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 2.該估價項目最適宜采用的估價技術(shù)思路為()。

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值 B.采用比較法、收益法評估住宅和相應(yīng)廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響

3.采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術(shù)思路為()。

A.按市場租金評估該廣告位收益價值 B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本 D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

4.對該套住宅進行房地產(chǎn)抵押估價，則估價對象范圍應(yīng)為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)(二)

某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區(qū)的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡易房。

5.本次估價的對象應(yīng)包括()。A.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井 B.土地使用權(quán)、平房、水井 C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻 D.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻 6.本估價項目最適宜采用的估計技術(shù)思路為()。

A.采用批量估價方法進行評估 B.采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法進行評估 C.選用適宜估價方法進行個案評估 D.采用假設(shè)開發(fā)法進行個案評估

7.采用比較估價時，適宜選為可比實例的是()。

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

8.若甲公司抵押貸款時以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價方法為()。

A.比較法和收益法 B.成本法和假設(shè)開發(fā)法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押貸款時以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

A.5棟共計5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權(quán)

C.鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

D.生產(chǎn)車間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

10.甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時，評估其轉(zhuǎn)讓價值的內(nèi)涵為()。

A.土地使用權(quán)價值及全部建筑價值 B.全部房地產(chǎn)價值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價值減損額

C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價值-承租人租金損失-貸款余額

第五篇：云南省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成試題

云南省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列表述中，正確的是__。

A．凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的課稅對象 B．房產(chǎn)稅、土地使用稅是比例稅率，土地增值稅則是累進稅率

C．耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅，但炸藥庫用地應(yīng)該免稅

D．契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)出售人征收的一種稅，其稅率為3%～5%

2、下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是。A：在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格 B：在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

C：在房地產(chǎn)舊場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格

D：比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、下列表述中不正確的是．【2004年考題】

A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果 B：在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果 C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果 D：在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

4、基本完好房的成新率為__。A．

十、九成新 B．

九、八成新 C．

八、七成新 D．

七、六成新

5、已知某投資項目折現(xiàn)率為11％時，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12％時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是。A：11.12％ B：11.36％ C：11.66％ D：12.95％ E：借款合同

6、拆遷當(dāng)事人雙方對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)由確認(rèn)。(2009年試題)A：房地產(chǎn)行政主管部門 B：房屋拆遷管理部門 C：城市規(guī)劃行政主管部門 D：房屋登記機構(gòu)

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

7、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是__。A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B．人口數(shù)量與結(jié)構(gòu) C．土地資源狀況 D．建筑技術(shù)進步

8、下列關(guān)于達成拆遷房屋補償協(xié)議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，不正確的是__。

A．拆遷當(dāng)事人達成仲裁協(xié)議的，應(yīng)采取仲裁方式

B．拆遷當(dāng)事人沒有達成仲裁協(xié)議，可向人民法院提起民事訴訟

C．拆遷當(dāng)事人達成仲裁協(xié)議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理 D．訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行

9、城市房屋拆遷估價方法一般應(yīng)當(dāng)采用。A：路線價法 B：成本法

C：假設(shè)開發(fā)法 D：市場比較法

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

10、下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是__。A．一個地塊屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨立丘

B．房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制 C．組合丘一定大于獨立丘

D．房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號

11、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需擴展房地產(chǎn)__渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。A．間接融資 B．直接融資 C．基金融資 D．債券融資

12、某宗地面積為5000㎡，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元／㎡，擬進行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元／㎡，則理論上應(yīng)補交地價萬元。A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、住房公積金管理的基本原則是__。A．低存低貸

B．住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督 C．維護住房公積金所有人的合法權(quán)益 D．通過安全運作實現(xiàn)合理增值

14、I regret ______ harder at office.A．not to have worked B．not having worked C．not have worked D．having not worked

15、施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有的簽字蓋章。A：注冊建筑師 B：注冊結(jié)構(gòu)工程師 C：注冊建造師

D：注冊監(jiān)理工程師 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、某建筑物已建成10年，預(yù)計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為__。A．75% B．79% C．81% D．84%

17、若注冊結(jié)構(gòu)工程師注冊有效期屆滿需要繼續(xù)注冊的，應(yīng)當(dāng)在期滿前日內(nèi)辦理注冊手續(xù)。A：30 B：15 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、下列與城市規(guī)劃管理有關(guān)的工作中，屬于城市規(guī)劃保障系統(tǒng)主要內(nèi)容的是__。A．城市規(guī)劃的制定

B．城市規(guī)劃的實施和管理 C．城市規(guī)劃的監(jiān)督檢查

D．城市規(guī)劃法律法規(guī)的制定

19、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為。A：利潤總額 B：投資利潤 C：稅后利潤 D：可分配利潤 E：借款合同

20、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9％，則其實物狀況修正系數(shù)為。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、確定房改“三改四建”基本內(nèi)容的是。

A：1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》

B：1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》 C：1998年7月3日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》

D：2003年8月12日國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

22、征收基本農(nóng)田，須經(jīng)批準(zhǔn)。A：國務(wù)院

B：省級人民政府 C：市級人民政府 D：縣級人民政府 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是。A：交通擁擠 B：建筑技術(shù)進步 C：城市規(guī)劃改變 D：自然環(huán)境惡化

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、某建筑安裝工程中，規(guī)費為300萬元，企業(yè)管理費為280萬元，利潤為300萬元，該建筑安裝工程間接費為__萬元。A．350 B．580 C．600 D．880

25、設(shè)臨街深度價格修正率見下表．另設(shè)，旁街對街角地的影響深度以4．5m為一級距，旁街影響加價率依次為旁街路線價的40％、20％和10％，則下圖的宗地B的單價為．【2007年考題】 A：6 400元／㎡ B：6 800元／㎡ C：6 960元／㎡ D：7 600元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產(chǎn)估價師參加的下列保險中，屬于社會保險險種的有。A：社會養(yǎng)老保險 B：健康保險

C：勞動工傷保險 D：意外傷害保險 E：失業(yè)保險

2、在工程量計算規(guī)劃中，計算一半建筑面積的有__。A．有頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺

B．建筑物外無圍護結(jié)構(gòu)，有頂蓋的走廊、挑廊 C．建筑物有圍護結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊 D．屋頂樓梯間、電梯機房 E．建筑物內(nèi)的變形縫

3、根據(jù)權(quán)利的作用，以下民事權(quán)利屬于形成權(quán)的是__。A．物權(quán) B．知識產(chǎn)權(quán) C．人身權(quán) D．撤銷權(quán)

4、為了防御地質(zhì)災(zāi)害，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司對已預(yù)售的房屋結(jié)構(gòu)進行更改，如果該更改對購房者有利，則甲公司。A：不必通知買受人

B：可在交房時再告知買受人 C：應(yīng)公示通知買受人 D：應(yīng)書面通知買受人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、一般抵押登記包括。A：房屋抵押權(quán)設(shè)立登記 B：房屋抵押權(quán)變更登記 C：房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記

D：房屋最高額抵押權(quán)確定登記 E：房屋抵押權(quán)注銷登記

6、成功的房地產(chǎn)租售一般包括。

A：為使?jié)撛诘馁徺I者或租戶了解物業(yè)狀況而進行的宣傳溝通階段 B：就有關(guān)價格或租金及合同條件而進行的談判階段 C：不毀其雙方的利益，做到公平交易 D：把握全過程的信息，掌握全局 E：雙方協(xié)商一致后的簽約階段

7、綜合驗收中的__是竣工項目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A．消防驗收 B．規(guī)劃驗收 C．環(huán)保驗收 D．人防驗收

8、長期資金市場的功能主要是引導(dǎo)長期儲蓄轉(zhuǎn)化為長期投資，其特點不包括__。A．融資期限長 B．流動性差

C．資金交易量大

D．融資的目的主要為了解決長期投資性資金的需要

9、下列關(guān)于享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，表述正確的是。A：住宅小區(qū)建筑容積率在2．0以上 B：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上 C：單套建筑面積在140以下 D：單套建筑面積在120以下 E：實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1．2倍以下

10、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是。A：區(qū)位選擇異常重要 B：不易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 C：存在效益外溢 D：易受政策影響 E：借款合同

11、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中采用傳統(tǒng)方法應(yīng)計息的項目包括__。A．未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 C．開發(fā)成本和管理費用

D．開發(fā)成本、管理費用和銷售費用

E．開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費

12、在估價中，測算開發(fā)利潤時應(yīng)注意__。A．開發(fā)利潤是所得稅后的

B．開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤 C．直接成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本

D．成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息 E．銷售利潤率的計算基數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值

13、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B縣開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用住房小區(qū)，該經(jīng)濟適用住房項目每平方米成本價中，征地和拆遷補償費100元、勘察設(shè)計和前期工程費200元，建安工程費800元，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)100元，貸款利息30元。其每平方米計入房價的管理費應(yīng)不超過元。A：12 B：24 C：36 D：48 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、保險合同的輔助人，包括。A：被保險人 B：受益人

C：保險代理人 D：保險經(jīng)紀(jì)人 E：保險公估人

15、某收益}生物業(yè)的潛在毛租金收入為100萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為30%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為56萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為__萬元。A．86 B．26 C．126 D．70

16、住房公積金。

A：全部歸職工個人所有

B：全部歸單位和職工共同所有 C：記入職工個人的住房公積金賬戶

D：用于建造、購買、翻建、大修自住住房 E：用于租賃自住住房

17、《民法通則》規(guī)定，訴訟時效期間從__起計算。A．知道權(quán)利被侵害時 B．權(quán)利被侵害時 C．訴訟之日 D．法院審理時

18、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）。A．客觀收益 B．實際收益 C．有形收益 D．無形收益 E．潛在收益

19、有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為__萬元(收益可視為無限年)。A．30 B．40 C．50 D．60 20、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有__等。A．意外破壞的損毀 B．市場供給的過量 C．建筑設(shè)計的缺陷

D．人們消費觀念的改變 E．周圍環(huán)境條件的惡化

21、直接資本化法的優(yōu)點是__。

A．不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益

B．指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強的理論基礎(chǔ) C．每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

D．不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率

E．資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況

22、中央銀行活動的主要特征是。A：以盈利為目的 B：不以盈利為目的

C：不經(jīng)營普通商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)

D：不直接面向企業(yè)單位和個人經(jīng)辦存、放、匯業(yè)務(wù)，而只與政府和金融機構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系

E：為實現(xiàn)國家政策服務(wù)

23、下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的有。(2008年試題)A：銷售稅費 B：租金收益 C：物業(yè)增值 D：股權(quán)增值 E：抵押貸款規(guī)模

24、供熱采暖施工圖主要分為室內(nèi)和室外兩部分，室內(nèi)部分有。A：平面圖 B：立面圖

C：管道縱剖面圖 D：詳圖

E：系統(tǒng)軸測圖

25、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表分為。A：財務(wù)報表 B：經(jīng)營報表 C：輔助報表 D：基本報表

E：資金來源與運用表