第一篇：如何**投資分析報告

一、投資分析報告

投資風(fēng)險給一直是眾投資人最為擔(dān)憂的問題，而投資分析報告對其行業(yè)投資環(huán)境、投資風(fēng)險、投資策略、投資前景和項目投資價值、投資可行性進(jìn)行了科學(xué)公正的分析和論證，一份優(yōu)秀的投資報告可以讓投資人把風(fēng)險降到最低，而收獲最大的利潤。

投資分析報告的用途：

在各個投資領(lǐng)域中，為降低投資者的投資失誤和風(fēng)險，每一項投資活動都必須建立一套系統(tǒng)科學(xué)的，適合自己的投資活動特點(diǎn)的理論和方法。

投資價值分析報告正是吸納了國際上投資項目分析評價的理論和方法，利用豐富的資料和數(shù)據(jù)，定性與定量相結(jié)合，對投資項目的價值進(jìn)行全方位的分析評價。投資價值分析報告在項目可行性研究的基礎(chǔ)上，吸收國內(nèi)外投資項目分析評價的理論和方法，利用豐富的資料和數(shù)據(jù)，定性和定量相結(jié)合，對投資項目的價值進(jìn)行全面的分析評估。。

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進(jìn)行投資價值分析評估的目的是通過對投資項目的技術(shù)、產(chǎn)品、市場、財務(wù)、管理團(tuán)隊和環(huán)境等方面的分析和評價，并通過分析計算投資項目在項目計算期產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流確定其有無投資價值以及相關(guān)的風(fēng)險有多大，并進(jìn)而做出投資決策，對投資者而言，項目投資價值分析報告是一個投資決策輔助工具，它為投資者提供了一個全面、系統(tǒng)、客觀的全要素評價體系和綜合分析平臺。

投資分析報告的重要性：

對企業(yè)或項目法人而言，利用項目投資價值分析報告可以對項目的投融資方案以及未來收益等進(jìn)行自我診斷和預(yù)知，以適應(yīng)資本市場的投資要求，進(jìn)而達(dá)到在資本市場上融資的目的。

一份好的項目投資價值分析報告將會使投資者更快、更好地了解投資項目，使投資者對項目有信心，有熱情，動員促成投資者參與該項目，最終達(dá)到為項目籌集資金的目的。

第二篇：投資分析報告

中國人壽投資價值分析報告

摘要

公司基本情況分析公司簡述 中國人壽保險（集團(tuán)）公司 中國人壽保險（集團(tuán)）公司及其子公司構(gòu)成了我國最大的商業(yè)保險集團(tuán)，是國內(nèi)唯一一家資產(chǎn)過萬億的保險集團(tuán)，是中國資本市場最大的機(jī)構(gòu)投資者之

一。2008年，中國人壽保險（集團(tuán)）公司及其子公司總保費(fèi)收入達(dá)到3220.52億元，境內(nèi)壽險業(yè)務(wù)約占壽險市場份額的42.7%；總資產(chǎn)達(dá)到12846.11億元，可運(yùn)用資金超過11000億元。2011年1月31日，國家審計署在對中國人壽保險（集團(tuán)）公司2009資產(chǎn)負(fù)債損益情況審計中，查處保險經(jīng)營管理中存在違規(guī)問題6.98億元。據(jù)此給予相關(guān)責(zé)任人處理和處分。2013年《財富》雜志世界500強(qiáng)排名第111位。企業(yè)文化

中國人壽堅持用“文化”之魂凝聚人心、引領(lǐng)發(fā)展。以“壽險是無悔的選擇”、“成己為人、成人達(dá)己”、“用心經(jīng)營、誠信服務(wù)”等推陳出新、一脈相承的核心理念為標(biāo)志，健康向上的企業(yè)文化激勵著一代代國壽人拼搏進(jìn)取、奮發(fā)有為。

3.客戶服務(wù)人壽保險

人壽保險服務(wù)作為中國人壽的主營業(yè)務(wù)，由中國人壽保險股份有限公司承擔(dān)，經(jīng)營范圍涵蓋壽險、人身意外險、健康險、年金等人身保險的全部領(lǐng)域。中國人壽保險股份有限公司作為中國最大、也是全球市值最大的專業(yè)壽險公司，秉承“用專業(yè)和真誠贏得感動”的信念，力求通過“熱誠、規(guī)范、準(zhǔn)確、便捷”的服務(wù)，回報廣大客戶的支持與信賴。

中國人壽的壽險業(yè)務(wù)在國內(nèi)市場一直居領(lǐng)先地位，占有中國壽險市場最大的市場份額。2010年，境內(nèi)壽險市場份額為37.2%。中國人壽擁有壽險行業(yè)覆蓋區(qū)域最廣的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)和規(guī)模最大的分銷隊伍，共有遍布全國各省區(qū)市（臺灣除外）、延伸至縣鄉(xiāng)的4800多家分支機(jī)構(gòu)、1.5萬多個營銷網(wǎng)點(diǎn)、71.6萬名個人代理人、1.26萬名團(tuán)險銷售人員及9.4萬多家分布在商業(yè)銀行、郵局、信用社等的銷售網(wǎng)點(diǎn)，與多家專業(yè)保險代理公司和保險經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行長期合作。截至2008年底，中國人壽擁有超過1.2億份有效的個人和團(tuán)體壽險保單、年金合同及長期健康險保單，已為超過6億人次的客戶提供過保險服務(wù)。財產(chǎn)保險

財產(chǎn)保險服務(wù)是中國人壽的一項新主營業(yè)務(wù)，由中國人壽財產(chǎn)保險股份有限公司承擔(dān)，經(jīng)營范圍主要包括：財產(chǎn)損失保險、責(zé)任保險、法定責(zé)任保險、信用保險和保證保險、農(nóng)業(yè)保險及其他財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理

資產(chǎn)管理服務(wù)是中國人壽的一項主營業(yè)務(wù)，由中國人壽資產(chǎn)管理有限公司承擔(dān)，經(jīng)營范圍包括管理運(yùn)用自有資金；受托或委托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；與以上業(yè)務(wù)相關(guān)的咨詢業(yè)務(wù)；國家法律法規(guī)允許的其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。中國人壽資產(chǎn)管理有限公司作為國內(nèi)最大的保險資產(chǎn)管理公司和國內(nèi)資本市場最大的機(jī)構(gòu)投資者，管理資產(chǎn)超過16000億元。

中國人壽在資產(chǎn)管理服務(wù)領(lǐng)域，擁有高水準(zhǔn)的專業(yè)投資研究、決策執(zhí)行和風(fēng)險防范力量，在國內(nèi)多種固定收益產(chǎn)品及其衍生品種的研究和投資工作中處于領(lǐng)先地位；是中國債券市場最大的機(jī)構(gòu)投資者之一，在長期債券市場具有重要影響；是國內(nèi)最大的基金投資機(jī)構(gòu)；一貫堅持價值投資、長期投資、戰(zhàn)略投資的股票投資理念，穩(wěn)健經(jīng)營；緊跟保險資金投資渠道不斷拓寬的政策進(jìn)展，關(guān)注各類投資領(lǐng)域。近年來，公司在投資咨詢、顧問業(yè)務(wù)方面取得了積極進(jìn)展。

中國人壽資產(chǎn)管理有限公司的企業(yè)和銀行信用評價體系、信用風(fēng)險評估模型有效防范了投資風(fēng)險；獨(dú)具特色的基金評估方法，具有領(lǐng)先水平的投資信息管理支持系統(tǒng)等為投資者獲取最大回報提供一流服務(wù)。海外保險

面對經(jīng)濟(jì)全球化浪潮和中國經(jīng)濟(jì)騰飛的歷史機(jī)遇和挑戰(zhàn)，中國人壽以建設(shè)國際頂級金融保險集團(tuán)為目標(biāo)，以國際化的視野、國際化的理念、國際化的思路、國際化的專業(yè)知識、國際化的技能為基礎(chǔ)，積極開展境外保險服務(wù)，努力推動國際合作。

5教育科研

中國人壽的保險教育服務(wù)包括博士后培養(yǎng)、保險專業(yè)學(xué)歷教育、職業(yè)教育和保險領(lǐng)域的專業(yè)培訓(xùn)。運(yùn)營情況

中國人壽保險（集團(tuán)）公司秉承“成己為人、成人達(dá)己”的企業(yè)文化核心理念，遵循“誠信為本、穩(wěn)健經(jīng)營”的企業(yè)宗旨，恪守“創(chuàng)新、拼搏、務(wù)實、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，把“與客戶同憂樂”作為企業(yè)價值觀，以“與時俱進(jìn)、爭創(chuàng)一流”的精神，努力打造國內(nèi)領(lǐng)先、世界一流的大型現(xiàn)代保險與金融控股集團(tuán)，致力于造福社會大眾，為建設(shè)和諧社會貢獻(xiàn)更大的力量。2009年，中國人壽保險（集團(tuán)）公司及其子公司總保費(fèi)收入達(dá)到3029.92億元；總資產(chǎn)達(dá)到1.55萬億元，占全行業(yè)境內(nèi)總資產(chǎn)的37.7%，是國內(nèi)唯一一家資產(chǎn)過萬億的保險集團(tuán)。集團(tuán)所屬壽險公司總市值為9114.7億元，仍然居全球上市壽險公司首位；資產(chǎn)公司是國內(nèi)資本市場上最大的機(jī)構(gòu)投資者之一；財險公司在實施企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第2號后，開業(yè)三年即實現(xiàn)盈利，打破了行業(yè)發(fā)展的常規(guī)模式；養(yǎng)老險公司及國壽投資公司也取得了不俗的業(yè)績。據(jù)美國《財富》雜志公布的2010年“全球500強(qiáng)”排行榜顯示，中國人壽已連續(xù)第8次榜上有名，排名由2002年的290位躍升為2009年的118位，在入選的所有54家中國企業(yè)中排名第8位，在入選的4家中國保險企業(yè)中排名第一。

公司所處行業(yè)分析

1中國保險業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著中國保險業(yè)進(jìn)入深化改革、全面開放、加快發(fā)展的新階段，保險業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會的領(lǐng)域越來越廣，承擔(dān)的社會責(zé)任越來越重：從四川汶川大地震到百年盛事北京奧運(yùn)、從交強(qiáng)險制度實施到房地產(chǎn)投資解禁、從應(yīng)對國際金融危機(jī)到參與醫(yī)療糾紛調(diào)解、從養(yǎng)老社區(qū)投資到新農(nóng)合建設(shè)、從農(nóng)險覆蓋面擴(kuò)大到環(huán)境責(zé)任保險試點(diǎn)啟動……保險業(yè)正在努力提高科學(xué)發(fā)展和服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會全局的能力，在探索中國特色保險業(yè)發(fā)展道路和保障民生方面取得顯著成就。如今，保險業(yè)站在新起點(diǎn)，進(jìn)入了新階段，我國正在成為新興的保險大國。

我國保險業(yè)的保費(fèi)收入規(guī)模增長迅速，2009年保費(fèi)收入已達(dá)到11137.3億元，提前一年實現(xiàn)了保險業(yè)“十一五”規(guī)劃列出的保費(fèi)收入超萬億的目標(biāo)。2011年保險業(yè)基本保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展勢頭，全國共實現(xiàn)保費(fèi)收入1.43萬億元，同比增長10.4%。2012年，中國保險業(yè)全年保費(fèi)收入1.55萬億元，同比增長8%。

目前，中國保險業(yè)呈現(xiàn)出原保險、再保險、保險中介、保險資產(chǎn)管理相互協(xié)調(diào)，中外資保險公司共同發(fā)展的市場格局。專業(yè)性的保險資產(chǎn)管理公司、健康險公司、養(yǎng)老險公司逐步成長并成為市場的重要力量。

中國保險市場具有廣闊的發(fā)展前景和潛力。中國經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動力依然較強(qiáng)，“十二五”時期是我國深化改革開放，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的攻堅時期，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的大趨勢為保險業(yè)發(fā)展提供了難得的機(jī)遇，也提出了新的、更高的要求。未來我國保險業(yè)將由外延式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型，完善主體多元、競爭有序的市場體系，豐富保險產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷渠道，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水平，促進(jìn)東中西部保險市場的協(xié)同發(fā)展。

2保險深度與保險密度

首先，保險密度是指按當(dāng)?shù)厝丝谟嬎愕娜司ｋU費(fèi)額，反映該地國民參加保險的程度。保險深度則是指某地保費(fèi)收入占該地國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）之比，反映了該地保險業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中的地位。保險深度和保險密度則是除了保險收入衡量一個地區(qū)保險市場成熟程度的指標(biāo)。

2011年，保險密度為1062元/人，較上年提高100元。保險密度區(qū)域差異仍然明顯，總體呈由東部和東北地區(qū)向中、西部地區(qū)遞減態(tài)勢。北京、上海、天津仍然位居前三，西部地區(qū)保險密度總體水平偏低，但提升速度較快。2011年保險深度為3%，較上年下降0.2個百分點(diǎn)，主要受保費(fèi)收入增速放緩影響。其中，北京和上海下降幅度最大。

2009年底，中國保險業(yè)以1630470億美元的總保費(fèi)收入位列全球第七位，較2008年排名下降一個名次。占世界市場的份額為4.01%。其中，排名全球第一的是美國，總保費(fèi)收入11397460億美元，占世界份額28.03%。其次是日本，總保費(fèi)收入5059560億美元，占世界份額12.44 %。第3是英國，總保費(fèi)收 入3092410億美元，占世界份額7.61%。與中國水平相當(dāng)?shù)氖且獯罄?，總保費(fèi)收入1693600億美元，占世界份額4.17 %，位列第6位，2008年，則位列中國之后。

公司財務(wù)狀況分析

公司內(nèi)在價值評估

投資建議與風(fēng)險提示

結(jié)論

第三篇：投資分析報告

投資分析報告范文

（一）一、背景介紹

一般以前言形式或首段內(nèi)容介紹市場環(huán)境和背景環(huán)境情況，包括定期報告中的行情走勢回顧或交易情況描述（合約或合約間的價格、成交量和持倉量變化以及市場動向的描述分析），不定期報告中經(jīng)濟(jì)背景和市場形勢小結(jié)、市場機(jī)會介紹、研究問題的提出和研究方向的描述。

二、當(dāng)期要點(diǎn)關(guān)注專項分析

定期報告中的市場成因分析和當(dāng)期熱點(diǎn)因素的點(diǎn)評，不定期報告中的必要性分析和意義闡述、新公布數(shù)據(jù)和突發(fā)事件的分析。

三、市場潛在重要利多/利空信息匯總和影響分析

國際市場信息包括世界經(jīng)濟(jì)形勢、主要生產(chǎn)國和消費(fèi)國的政治經(jīng)濟(jì)局勢、供需平衡表因素（產(chǎn)能、需求、庫存和進(jìn)出口變化），天氣和物流因素，以及國外相同品種期貨市場的變化等重要影響因素；國內(nèi)市場信息包括國內(nèi)財政金融政策、現(xiàn)貨市場產(chǎn)銷格局、供需平衡表因素、幣值、進(jìn)出口數(shù)量和成本、相關(guān)品種之間比價關(guān)系變化等國內(nèi)因素。

四、綜合分析

行業(yè)品種分析，上下流產(chǎn)業(yè)鏈分析，數(shù)據(jù)采集及核心數(shù)據(jù)庫的動態(tài)更新，統(tǒng)計計量模型分析及其校驗等。

五、技術(shù)分析

價格走勢圖及其連續(xù)圖，趨勢和形態(tài)，關(guān)健價位和反轉(zhuǎn)信號提示等。

六、結(jié)論及建議

落腳到期貨投資的實用上和研究問題的解決上，包括后市展望、問題解決方案、應(yīng)對的交易策略的投資建議以及可行性分析、投資機(jī)會分析和風(fēng)險收益分析，投資計劃（入市依據(jù)和價位，建倉比例和步驟，目標(biāo)價位，止盈止損價位）等。

七、風(fēng)險條款

后備資金安排，應(yīng)急預(yù)案，止損條件，修正方案；報告適用范圍，傳播限定；分析師介紹和免責(zé)條款等。

投資分析報告范文

（二）一、項目概要：

（1）投資項目：上海商品期貨燃料油0902投資

（2）投資總額：10萬元（RMB）

（3）項目運(yùn)作時間：2008年10月底至2009年1月底

（4）投資收益及風(fēng)險：理論利潤12萬元；風(fēng)險虧損1萬元。

二、參與投資的基本理由：

1。從基本面情況來看，原油是現(xiàn)代文明無以替代的重要戰(zhàn)略和重要生活物資，原油價格自2008年8月突破148美元/噸的歷史高位，標(biāo)志著油價見頂整理。從長遠(yuǎn)來看，在未來兩三年之內(nèi)替代能源還無法取代原油在世界經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)中的重要地位。

2。根據(jù)美國原油長期的走勢分析，在未來三到四個月之間，隨著冬季的來臨，()季節(jié)性的原油消費(fèi)旺季到來，將會更加刺激油價的上漲。我們分析在未來一段時間里，國際油價將會有一波投機(jī)性的上漲行情。價格目標(biāo)將會突破4709元。目前原油期貨價格為4226元。

3。雖然華爾街金融危機(jī)影響嚴(yán)重，但市場已經(jīng)把該消極因素消化殆盡，而且國內(nèi)燃油價格一直與國際脫軌，上漲幅度一直偏小，再加之通貨膨脹的因素，目前國內(nèi)上海期貨交易所燃料油價格正處于底部反彈行情，依據(jù)技術(shù)分析，其上漲近期11月中旬目標(biāo)價位4709元。

三、投資操作和收益：

在2008年9月底的這段時間里，我們選擇燃料油主力月合約進(jìn)行交易，中期目標(biāo)價位為上漲至4500元/噸，在3401-3511元附近的價位多頭開倉10手（約占資金量30%），一旦操作方向正確句持倉不動，做長線交易。止損價位為元時，假如價格下破此價格，就平倉出局觀望。

預(yù)計在2009年1月份將會上漲至4700元/噸的水平。此時可以全部平倉了結(jié)合約交易。

理論上的投資收益為：（4700-3500）*10手*10噸=120000元

理論上的風(fēng)險損失為：（3500-3400）*10手*10噸=10000元

四、投資方案的評估：

此次專項投資預(yù)計時間為4個月。

投資收益為12萬元，收益率為120%；

投資風(fēng)險為1萬元，損失率為10%。

風(fēng)險收益比為1：12，比例是符合投資控制的。并且，在有風(fēng)險時仍有補(bǔ)救的方案。

投資分析報告范文

（三）一、服裝行業(yè)發(fā)展趨勢：

2011年，我國服裝行業(yè)將面臨更為復(fù)雜多變的國內(nèi)、國際產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，產(chǎn)業(yè)資源供需矛盾更為突出，一定程度上加大了產(chǎn)業(yè)發(fā)展壓力。而市場的穩(wěn)定，特別是內(nèi)需的平穩(wěn)快速增長將為服裝行業(yè)發(fā)展帶來新的契機(jī)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整全面鋪開，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)型快速推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)升級將再上新臺階。

未來10年，是我國服裝產(chǎn)業(yè)朝著國際領(lǐng)軍地位邁進(jìn)的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，改革開放30年已經(jīng)為行業(yè)加速發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)，但是我們?nèi)匀灰逍岩庾R到經(jīng)歷了全球金融危機(jī)，國際發(fā)達(dá)國家服裝產(chǎn)業(yè)實力并未削弱，在品牌創(chuàng)新、價值創(chuàng)造、市場掌控等高端軟實力方面，我國服裝產(chǎn)業(yè)與國際發(fā)達(dá)國家之間仍存在巨大差距，行業(yè)必須樹立危機(jī)感、緊迫感，沿著正確的產(chǎn)業(yè)升級方向，牢牢把握正在到來的產(chǎn)業(yè)大發(fā)展機(jī)遇期，努力縮小國際差距，確立更高的國際競爭地位。

二、服裝行業(yè)核心競爭力：

服裝企業(yè)核心競爭力，本來就是體現(xiàn)在特定的能力上。而這種能力本身又可以視為多種能力的聚合，因而是完全可以分解的。

(1)決策競爭力(2)組織競爭力(3)員工競爭力(4)流程競爭力(5)文化競爭力

(6)品牌競爭力(7)渠道競爭力(8)價格競爭力(9)伙伴競爭力(10)創(chuàng)新競爭力

三、服裝消費(fèi)趨勢分析：

1.服飾消費(fèi)連續(xù)5年居城市女性開支之首

衣、食、住、行，“衣”排首位，原因何在?或許全國婦聯(lián)宣傳部、中國消費(fèi)者協(xié)會、中國婦女雜志社等單位發(fā)布的“20**~2011中國城市女性消費(fèi)調(diào)查報告”能在數(shù)據(jù)上作出回答。

調(diào)查顯示，20**年城市女性消費(fèi)以“服裝服飾”為最大一筆開支，穩(wěn)居消費(fèi)榜首(這一“榜首”地位已連續(xù)五年)，排在其后的分別是旅游、健康和與車相關(guān)的支出。

調(diào)查還顯示，中國女性更加青睞國內(nèi)服裝品牌，在城市女性購買的最貴的一件(套)服裝中，選擇“國內(nèi)品牌”的居首位，達(dá)到49.3%;選擇購買“國內(nèi)品牌”和“合資品牌”的超過六成;城市女性對國際品牌的認(rèn)知度與城市國際化程度相關(guān)，選擇國際品牌比例較高的城市依次是北京、大連、上海。在美麗消費(fèi)持續(xù)增長的數(shù)據(jù)中，女性消費(fèi)中購置服裝、服飾是永恒的主題，今年前10個月，96.8%的被訪者有服裝、服飾消費(fèi)經(jīng)歷。為自己購買服裝的平均開支為4267元，為全家購買服裝的平均開支為8793元。被訪者為自己購買最貴一件(套)服裝平均為1390元。

此外，網(wǎng)購成為女性重要的購物方式之一：20**年參與過網(wǎng)購的被訪者達(dá)70.8%，上年網(wǎng)購比例僅為42.3%。參與網(wǎng)購的北京被訪者達(dá)90.7%，位居10城市之首。18～30歲被訪者網(wǎng)購比例最高，51～60歲的被訪者中有39.8%的人參與網(wǎng)購。

2.電子商務(wù)消費(fèi)爆炸式增長

宣稱打造“平民時尚”的服裝電子商務(wù)領(lǐng)袖VANCL則抓住了大眾消費(fèi)這個主流，在短短幾年內(nèi)銷售突破20億，成就了一個服裝行業(yè)的神話。網(wǎng)絡(luò)購物之所以興起那么快，其中有三個原因：一是消費(fèi)者在“逛”網(wǎng)店的時候比逛實體店有更多的商品可供選擇，可以輕松地貨比“百”家，省時;第二，網(wǎng)絡(luò)購物可以通過互動和搜索，了解更多有關(guān)品牌和商品的口碑，以此做出更準(zhǔn)確的購物決策，省心;三是網(wǎng)絡(luò)銷售的商品由于沒有了渠道、促銷等成本，所以會比實體店的商品更加優(yōu)惠，即所謂的省錢，截至20**年，中國已有4.2億互聯(lián)網(wǎng)用戶――是印度互聯(lián)網(wǎng)用戶的5倍多，比美國的互聯(lián)網(wǎng)用戶幾乎多一倍――新的用戶還在以每個月600萬的速度不斷增加。大約一半的中國城市人口在使用互聯(lián)網(wǎng)，而農(nóng)村居民使用互聯(lián)網(wǎng)的比例也達(dá)到1/7。據(jù)估計，到2015年，中國城市用個人電腦上網(wǎng)的普及率將會達(dá)到66%，與如今西歐的水平相當(dāng)，而農(nóng)村的互聯(lián)網(wǎng)普及率則會翻一番，達(dá)到近30%。城鄉(xiāng)加起來，中國將會有超過7.5億互聯(lián)網(wǎng)用戶。如此龐大的消費(fèi)者基數(shù)是互聯(lián)網(wǎng)銷售飛速增長的基礎(chǔ)，電子商務(wù)一定是未來消費(fèi)發(fā)展最為迅速的一個銷售模式，而服裝電子商務(wù)的消費(fèi)者，必將呈現(xiàn)幾何級數(shù)的增長。

五、服裝行業(yè)未來發(fā)展趨勢：

作為急需擴(kuò)寬渠道的商家，網(wǎng)絡(luò)營銷的強(qiáng)勢推廣性都讓他們欣喜不已?？v使在經(jīng)濟(jì)危機(jī)最嚴(yán)重的時候，某電子商務(wù)平臺的交易人數(shù)還能夠達(dá)到325萬，交易額為20多億元額。網(wǎng)絡(luò)上直觀地服裝搭配展示和方便的海量貨品查找都吸引住了現(xiàn)代消費(fèi)者。而依靠網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營節(jié)省下的渠道成本這個優(yōu)勢，也讓越來越多的商家開始后了網(wǎng)絡(luò)銷售之路，各種形式的網(wǎng)店如春筍般冒出。

不過當(dāng)各種網(wǎng)店形式紛紛出現(xiàn)的時候，網(wǎng)店自身也在經(jīng)歷嚴(yán)酷的考驗。在諸多的選擇中，形同網(wǎng)絡(luò)集市的淘寶網(wǎng)、打價格牌的網(wǎng)上折扣店、消化庫存商品的網(wǎng)上批發(fā)店似乎是目前大眾更為認(rèn)可和接受的服裝消費(fèi)方式。然而這幾種電子商務(wù)形式之中能夠?qū)Ｗ⑵放茽I銷，并向消費(fèi)者提供品牌服裝商場功能的電子商務(wù)業(yè)務(wù)還是鳳毛麟角。當(dāng)然更不用說提供服裝商家在營銷過程中的各種功能轉(zhuǎn)換了。

不進(jìn)步就要被淘汰，這是每個有頭腦的商家都明白的事情。在諸多商家紛紛展開網(wǎng)店業(yè)務(wù)的同時，諸多先行者們也感受到了危機(jī)。選擇更好的，能在每個方面流程都進(jìn)行融合，提高自己的效率的電子商務(wù)形式成了他們的努力目標(biāo)。于是，許多知名的服飾品牌已經(jīng)開展了新的電子商務(wù)計劃，并擁有了自己的網(wǎng)絡(luò)平臺：美國貝克曼、英國倫敦品牌JUSTYLE以及歐洲知名的時尚男裝瑪薩瑪索等等。這些服飾品牌背后的電子商務(wù)軟件供應(yīng)商，同時也是最大的服務(wù)商ShopEx通過自己向我們展示了他所提供的電子商務(wù)服務(wù)的各種優(yōu)點(diǎn)。

如今傳統(tǒng)服飾企業(yè)開展電子商務(wù)業(yè)務(wù)是必然之勢，因為他們擔(dān)心自己落后。所以才會選擇適合自己企業(yè)的專業(yè)電子商務(wù)服務(wù)商，才能讓企業(yè)的將來在網(wǎng)絡(luò)市場中沒有盲點(diǎn)。

六、宏觀環(huán)境下對服裝市場的影響

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對中國的服裝行業(yè)，總體感覺是不利因素居多。例如原輔料成本、勞動力成本、制造成本甚至運(yùn)輸成本都在上漲，幾乎服裝產(chǎn)銷鏈條中每個環(huán)節(jié)的成本都在上漲，這些不利因素已給行業(yè)發(fā)展帶來巨大的影響?？梢哉f，服裝行業(yè)正在進(jìn)行史無前例的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

勞動力成本上升

隨著物價水平全面上漲，居民收入中用于食品等初級產(chǎn)品的比例將提高。居民生活水平下降，給企業(yè)帶來了勞動力成本上升的壓力。

服裝消費(fèi)需求減少

服裝不是生活必須的初級商品（如食品），當(dāng)通貨膨脹時，對于中低收入的居民來說，消費(fèi)必然會更多的集中于初級食品，而不是服裝。經(jīng)濟(jì)增長放緩，很多企業(yè)面臨倒閉、搬遷的困境。很多企業(yè)開始大面積的裁員、減薪。消費(fèi)者收入的減少再加上對經(jīng)濟(jì)前景的不樂觀預(yù)期，消費(fèi)者無疑會減少對服裝消費(fèi)的支出。

國家政策對中國服裝業(yè)的影響

新勞動法的實施，迅速提高了服裝行業(yè)勞動力成本毫無疑問，新的勞動合同法的實施，規(guī)范了企業(yè)在雇擁、工資、保險、補(bǔ)償?shù)雀鞣矫娴男袨?，更大程度地保護(hù)了勞動者的利益，但也帶來勞動力成本的上升。新勞動法實施后，企業(yè)增加支出的工資、福利和相關(guān)費(fèi)用將使服裝企業(yè)的用工成本提高20?40%，企業(yè)認(rèn)為不堪重負(fù)。

七、宏觀環(huán)境下對服裝市場的影響

市場的微觀環(huán)境中的許多因素是可以被服裝零售商所控制的，包括供貨商、制造商、市場中間商和消費(fèi)者。這四個因素像一個環(huán)狀一樣相互作用，消費(fèi)者對商品的反饋對于企業(yè)是相當(dāng)重要的。企業(yè)要想徹底開發(fā)中國服裝潛在的市場；必須實現(xiàn)有效的運(yùn)作，需要臺理分配自身內(nèi)部的資源。

營銷渠道

服裝零售商們?nèi)缃癫捎昧瞬煌臓I銷渠道，包括百貨商店、專賣店．購物中心等等。營銷模式也發(fā)生了三個步驟的演變第一步、從引廠進(jìn)店到“承包經(jīng)營；第二步、從”商企聯(lián)銷”到“直營專賣”；第三步、從特許加盟“到“直銷連鎖并且從注重外部營銷轉(zhuǎn)一內(nèi)部營銷進(jìn)而講求整體營銷。

除了這些傳統(tǒng)的零售模式，中國的網(wǎng)上零售盡管在1998年以前還未出現(xiàn)，但是正在成為一股新的力量?？墒?，由干個人電腦價格的下降，互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，在過去的幾年內(nèi)越來越多的人涉足網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)中國網(wǎng)絡(luò)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，1997年末網(wǎng)絡(luò)用戶數(shù)量為60多萬，1999年中上升到400多萬，2000年已有超過10000個網(wǎng)站和29000個以.cn結(jié)尾注冊的域名，其中77％為商業(yè)域名。

第四篇：投資分析報告

投資分析報告

（一）一、無錫市城市房地產(chǎn)投資環(huán)境

房地產(chǎn)投資環(huán)境是影響房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理的一切政治、自然、社會和經(jīng)濟(jì)因素的總和。房地產(chǎn)投資環(huán)境不包括投資項目的具體內(nèi)部要素，而是作為外部因素制約和影響房地產(chǎn)投資行為。因此，房地產(chǎn)投資環(huán)境又可定義為房地產(chǎn)項目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會、文化、科技等外部條件的總稱。

1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位

無錫市處于長江三角洲都市圈，長三角地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境存在一個超級巨星-上海。杭州和南京作為該區(qū)域省級城市其房地產(chǎn)投資環(huán)境遙遙領(lǐng)先于其它城市。一類城市上海、杭州、南京、寧波、蘇州、無錫。

1981年,無錫市列為全國15個經(jīng)濟(jì)中心城市之一。1983年,實行市管縣體制,無錫經(jīng)濟(jì)開始向城鄉(xiāng)一體化方向發(fā)展。1984年列為全國13個較大的市和10個重點(diǎn)旅游城市之一。1985年，無錫市被國務(wù)院確定為長江三角洲沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)開放城市。改革開放給無錫帶來新的生機(jī)和活力。無錫已建成以紡織、電子、機(jī)械、化工、醫(yī)藥為主，門類比較齊全，配套協(xié)作能力較強(qiáng)的工業(yè)體系，成為中國沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市，并跨入中國城市綜合實力50強(qiáng)、投資環(huán)境40優(yōu)的行列。

2.經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，投資吸引力強(qiáng)

3.地理環(huán)境

無錫市區(qū)總面積1622平方公里，地形以平原和水域居多。其中，山地面積66.6平方公里，占4.11%；水域面積為510.44平方公里，占31.47%；耕地面積575.6平方公里，占35.49%。建設(shè)用地中，居住用地占34.8%，工業(yè)用地占30.2%，公共設(shè)施用地占10.9%，道路廣場占10.1%，綠化用地6.6%。新區(qū)是2003三年開始規(guī)劃建設(shè)的。

二、需求篇（本地居民，及外來群體置業(yè)投資）

1.無錫人口基數(shù)大，城市化水平高

2008年無錫市總?cè)丝?64萬，其中市區(qū)人口達(dá)237萬，江陰市與宜興市人口分別為120萬、106萬。從總量上看福州的634萬人比無錫高，市區(qū)人口186萬。這主要是由于福州八個縣級市，抬高人口總量，無錫市城市化水平比福州高，市區(qū)人口比福州高51萬。這可能引起無錫市房地產(chǎn)市場消費(fèi)者來源結(jié)構(gòu)的不同，在市場開發(fā)時以注意轉(zhuǎn)變公司的經(jīng)營策略。

圖表 1市區(qū)人口變化情況表

2.居民人均收入高，儲蓄存款總量大（潛在消費(fèi)量，消費(fèi)能力）

2007年無錫市職工年平均工資收入在3.5萬元左右，這在東部沿海城市中處于中上水平，比福州高。這與無錫市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)成有關(guān)，無錫目前主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)為輔，居民工資性收入占人均收入的較大比重。這將為無錫市住宅消費(fèi)產(chǎn)生基礎(chǔ)性的作用。在城市化得過程中，無錫市居民儲蓄總額積累驚人，高達(dá)1050億元。說明無錫市城市居民的富裕程度，將衍生出更多的改善性居住需求，公司在開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中應(yīng)充分迎合著部分人的需求

3.無錫市外來人口居住需求的增長

無錫市常住人口中，很大部分有外來人員構(gòu)成，他們主要從事第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。特別是在發(fā)達(dá)的制造業(yè)與重工業(yè)的這部分人，收入較高，應(yīng)對其重點(diǎn)分析。在房地產(chǎn)市場中外來需求增長主要來源于周邊縣級市、大學(xué)畢業(yè)生、外來工作人員。這與福州市對比可知，福州市周邊和大學(xué)生需求量比無錫大（每年畢業(yè)生福州20萬左右，無錫8萬），無錫市的外來工作人員居住需求比福州強(qiáng)。無錫市人口有兩突出的特點(diǎn)。

一是，常住勞動年齡人口將持續(xù)增長。根據(jù)人口預(yù)測,2030年無錫市常住勞動年齡人口將增長51%以上,戶籍勞動年齡人口將增長22%以上,外來勞動年齡人口將增長2倍以上。二是，人口老齡化進(jìn)程加速。1983年，無錫的老年人口占全市人口的10%，正式成為人口老齡化城市，整整比全國早了16年。2005年底，無錫老年人口數(shù)79.4萬，占全市總?cè)丝诘?7.7%。據(jù)預(yù)測，到2010年無錫的老年人口將達(dá)到93萬，約占全市人口總數(shù)的19.6%。

三、機(jī)會及收益篇

1.城市區(qū)位優(yōu)勢明顯，城市投資環(huán)境良好

無錫市地處長三角，瀕臨太湖，地理環(huán)境優(yōu)越。無錫是中國沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，并跨入中國城市綜合實力50強(qiáng)、投資環(huán)境40優(yōu)的行列，城市經(jīng)濟(jì)輻射力不錯；由于無錫的經(jīng)濟(jì)實力與旅游資源發(fā)達(dá)，城市人口聚集力強(qiáng)。以下是來源于浙江大學(xué)關(guān)于長三角城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的研究。

2.無錫市房地產(chǎn)投資增長迅速，市場逐漸成熟

無錫市2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)275億元左右，而且增長速度迅猛，這與中國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r是息息相關(guān)的。無錫市的城市投資環(huán)境不斷成熟，吸引著許多外來房地產(chǎn)開發(fā)商，比如萬科、金科等。萬科之前評估無錫時，不合格是其住宅市場均價過低，而已推遲進(jìn)入無錫市場。經(jīng)過2008年的調(diào)整和2009年回升拉動，該條件也已成熟，萬科開發(fā)的金域藍(lán)灣也早已開盤售賣。

3.無錫房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段契機(jī)

無錫市房地產(chǎn)房價所處的階段與福州2006年左右的情況相似，在今后幾年房價將大幅上調(diào)。以下是來自無錫市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的報告數(shù)據(jù)。市中心以外的房價在6-7千元左右，這符合房地產(chǎn)投資收益率的要求。

4.無錫市其他投資機(jī)會分析

第一，2008年無錫市與福州市同樣通過發(fā)改委關(guān)于了城市地鐵建設(shè)規(guī)劃的審批，直接拉動周圍土地市場與房產(chǎn)市場；第二，由于無錫市原有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為工業(yè)為主，市區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)的大量搬遷，可創(chuàng)造許多土地資源和開發(fā)機(jī)會，可適當(dāng)把握；第三，近期住建部出臺了關(guān)于城市棚戶區(qū)的改造，也將帶來部分機(jī)會；第四，政府開始“十二五規(guī)劃”的研究制定，標(biāo)志著城市新的一輪的發(fā)展階段，目前是一個在進(jìn)入市場，配合政府開發(fā)城市，公司進(jìn)行長期開發(fā)經(jīng)營的好機(jī)會。

綜述以上分析，無錫市的城市投資環(huán)境優(yōu)越，存在較大房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)遇。公司可進(jìn)入該市場，進(jìn)行房地產(chǎn)投資，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。但是應(yīng)該注意其存在擴(kuò)區(qū)域、跨省城市擴(kuò)張的風(fēng)險，特別是公司經(jīng)營本土化、人才本土化以及城市環(huán)境適應(yīng)性方面。

投資分析報告

（二）一、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析

天津市經(jīng)濟(jì)逐步呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好態(tài)勢。近年來，工業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向好，投資、消費(fèi)等內(nèi)部需求持續(xù)升溫，制約經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有關(guān)因素明顯得到改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)逐步得到加強(qiáng)，總體形勢持續(xù)向好。天津工業(yè)園區(qū)交通便利，水、陸、空、鐵立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。天津工業(yè)園區(qū)距離天津濱海國際機(jī)場僅兩公里距離。天津港是中國北方最大的人工港，園區(qū)距離港口三十公里。同時，津濱高速、京津塘高速等多條高速公路貫穿在天津工業(yè)園區(qū)內(nèi)。

二、可行性分析及必要性

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國科技興國戰(zhàn)略的進(jìn)一步實施，在政府的大力扶持下，我國各個行業(yè)發(fā)展迅猛尤其是房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，輕鋼結(jié)構(gòu)建筑行業(yè)已經(jīng)形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，從開采、提煉、加工、到應(yīng)用于所需行業(yè)中，已日趨成熟。輕鋼結(jié)構(gòu)具有輕巧、節(jié)材、節(jié)能、降低工程投資、使用壽命長等優(yōu)勢，可以實現(xiàn)快速安裝與二次使用，并具有抗震、抗風(fēng)、隔音、隔熱等優(yōu)點(diǎn)，()因此，輕鋼結(jié)構(gòu)已經(jīng)在建筑領(lǐng)域迅速崛起，同時，我國將節(jié)約資源作為基本國策，提出發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，節(jié)約資源的發(fā)展理念。

為了加快鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，積極響應(yīng)國家政策，Nvidia經(jīng)過反復(fù)考察，擬在天津工業(yè)園區(qū)建立一家生產(chǎn)基地，項目總投資1.1億元，征地45950平方米（位于天津工業(yè)園區(qū)3區(qū)內(nèi)）。

三、可行性分析

有投資就有風(fēng)險，項目投入運(yùn)營后，公司將更加完善現(xiàn)有企業(yè)制度和企業(yè)經(jīng)營制度，保證各項目高效運(yùn)營和管理，為促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營的良性循環(huán)，公司制定了一系列措施。首先要加強(qiáng)企業(yè)宣傳力度，只有讓客戶了解企業(yè)經(jīng)營模式，產(chǎn)品質(zhì)量，才能讓客戶信任本企業(yè)。其次，加大業(yè)務(wù)員招攬力度，加大業(yè)務(wù)員隊伍的建設(shè)。還要樹立質(zhì)量意識，要做到每個產(chǎn)品都是客戶放心的產(chǎn)品。最好，要加強(qiáng)企業(yè)管理，做到增收減支，抓質(zhì)量，抓安全，促工期，確保萬無一失，贏得廣大客戶的好評。

通過大量的市場調(diào)查，證明該項目在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下是一個很好的投資項目。它具有前景好，市場好，用途廣，利潤高等諸多的有點(diǎn)，因此，應(yīng)該抓住當(dāng)期有利時機(jī)，在國家相關(guān)政策的支持下，籌措資金，擬建該項目，迅速占領(lǐng)市場，打出品牌效應(yīng)。該項目是可行的，必要的。

四、融資概算

資金是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動的必要條件。企業(yè)必須以權(quán)益資本的形式向投資者籌集資金，并以此來吸引其他投資或稱為各類借款的基礎(chǔ)和保證。資金籌措在房地產(chǎn)開發(fā)中是不可替代的地位，為投資提供了基礎(chǔ)和前提。

投資分析報告

（三）一、總論

經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查和認(rèn)真研討，擬在阿成立公司，公司名稱A，法文名稱為B，公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司，投資主體為C，注冊資本金為2000萬第納爾（約30萬美元）。公司主要經(jīng)營建筑工程總包施工和建筑設(shè)備租賃。目前阿國力日漸強(qiáng)盛，外匯儲備較多，引資政策逐步靈活，外匯管制也有所松動，而且全國大興土木，工程任務(wù)較多，市場競爭不充分，工程施工難度不大，利潤空間較大；建筑設(shè)備租賃隨之也很有市場，前景看好。未來公司的管理團(tuán)隊在10人左右，全部為本科以上專業(yè)對口學(xué)歷。為了早日占領(lǐng)市場和發(fā)展開拓，為了取得企業(yè)利益的最大化，我們建議盡快在阿投資成立公司。

二、投資成立公司背景分析

1、行業(yè)分析

阿系北非地區(qū)政治經(jīng)濟(jì)大國。以中建總公司為代表的中國承包工程企業(yè)于上世紀(jì)八十年代進(jìn)入阿市場，同時中國承包企業(yè)以自己的實際行動贏得了當(dāng)?shù)氐娜藗兒驼淖鹬睾托湃危爸袊ㄔO(shè)速度”在該國成為美談。阿國政府2001年推行“三年經(jīng)濟(jì)振興計劃”，投入70億美元用于基礎(chǔ)建設(shè)，為中國企業(yè)進(jìn)入阿市場提供了機(jī)遇。阿國政府于2005年后加大了對國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的投入，05年至09年斥資550億美元執(zhí)行大型基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，從而產(chǎn)生了中信-中鐵建聯(lián)合體中標(biāo)迄今為止中國單項最大的海外工程承包合同---阿東西高速公路建設(shè)，合同總金額近70億美元。未來公司建筑設(shè)備可以全部租給執(zhí)行該工程項目的中資企業(yè)，只要設(shè)備保養(yǎng)及時并性能良好，可以實現(xiàn)設(shè)備滿租，盡快收回投資和獲得豐裕的正現(xiàn)金流量是可以實現(xiàn)的。結(jié)合我公司的實際情況及當(dāng)?shù)毓こ坛邪袌霈F(xiàn)狀，修路、修水廠、鋪設(shè)管道及房建應(yīng)是我們的重點(diǎn)項目，也可以逐步參與機(jī)場建設(shè)、海水淡化及苦咸水淡化等工程，這些工程目前競爭還不激烈。

設(shè)備租賃是基礎(chǔ)經(jīng)營業(yè)務(wù)，工程項目才是我公司發(fā)展壯大的主營業(yè)務(wù)，是決定公司在未來3年時間內(nèi)生存及繼續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時工程項目的取得及執(zhí)行受到很多客觀條件的限制，風(fēng)險規(guī)避在項目的前期及執(zhí)行中更為重要。現(xiàn)就阿工程項目的大體情況分析說明如下：

10年反恐結(jié)束后（87年--97年），同時國際原油價格飛漲，阿國大力發(fā)展國民建設(shè)，大興土木?，F(xiàn)該國相當(dāng)于中國90年代中期的發(fā)展階段，發(fā)展過程為：房建--市政--土建，其逐級并且交叉發(fā)展（提供招標(biāo)信息）。中資公司在阿國執(zhí)行的工程項目主要集中在土建方面，其專業(yè)基本覆蓋各個方面，尤其以勞動密集型、技術(shù)含量相對較低的項目尤為突出。技術(shù)含量較高的項目必須有歐洲公司的參與設(shè)計及設(shè)備供貨才能得到當(dāng)?shù)貥I(yè)主的認(rèn)可。

具體專業(yè)的優(yōu)劣勢分析：

1）、房建項目

優(yōu)勢：技術(shù)含量較低，當(dāng)?shù)匦枨蠛艽?，競爭較少，進(jìn)入該市場比較容易，有利于短期內(nèi)公司的名字被當(dāng)?shù)貥I(yè)主熟悉及品牌的提升（當(dāng)?shù)貥I(yè)主非常重視擬執(zhí)行項目公司在阿的業(yè)績）。

劣勢及風(fēng)險方面：施工周期長，利潤值較低，材料價格受市場波動的影響較大，人工管理成本較高，受匯率等因素的影響罷工事件發(fā)生機(jī)率較大。

2）、市政項目（路、橋、管道方面）

優(yōu)勢：技術(shù)含量較低，利潤值較高，施工周期較短，除管道項目中管道的供貨受市場原材料價格波動影響較大外，其他方面影響較小。

劣勢：市場競爭激烈，因受阿國扶持當(dāng)?shù)仄髽I(yè)優(yōu)惠政策的影響，在報價方面當(dāng)?shù)毓緝r格較低。同時部分省份的項目已基本被有實力及進(jìn)入阿國較早的中資公司壟斷，我公司很難與之抗衡。

3）、水利

優(yōu)勢：因技術(shù)含量較高，當(dāng)?shù)毓净緹o法進(jìn)入。利潤空間有保證，與房建及管道項目相比，原材料價格受市場波動的影響較小。

劣勢：因受法國殖民的影響，當(dāng)?shù)貥I(yè)主有些盲目推崇歐洲產(chǎn)品，中國的設(shè)計及機(jī)電產(chǎn)品很難得到業(yè)主的認(rèn)可。雖然利潤空間尚可，但中資公司承攬該項目的利潤只能從土建方面獲得。其他水利項目，如海水淡化等，當(dāng)?shù)亟?jīng)常采用BOT的模式進(jìn)行。

4）、其他項目：如灌溉、打井、開礦等，我公司暫不具備此方面的人力及能力。

2、在阿承包工程業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展特點(diǎn)

近年來，中國企業(yè)在阿建筑、水利、石油和電信等領(lǐng)域先后承建了一大批工程建設(shè)項目，使得我在阿承包工程業(yè)務(wù)得到強(qiáng)勁快速發(fā)展，2001年--2006年累計簽約額51億美元，阿已成為我國在海外的重點(diǎn)工程市場。

以下是發(fā)展特點(diǎn)：

1）業(yè)務(wù)發(fā)展強(qiáng)勁快速，合同規(guī)模大幅提升；

2）實施領(lǐng)域逐步拓寬、發(fā)展機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；利潤空間較高較為突出的電信、石油、交通和水利等領(lǐng)域簽約金額穩(wěn)步增加，管理成本較高的住房行業(yè)在簽約金額中所占比重逐步下滑。

3）單項金額逐步提高，項目技術(shù)含量不斷增升，中國企業(yè)先進(jìn)的施工工藝和豐富的建設(shè)經(jīng)驗得到進(jìn)一步發(fā)揮。

4）在阿企業(yè)不斷增多，大企業(yè)作用得到發(fā)揮。市場競爭開始激烈，剛進(jìn)入的公司只能進(jìn)一步細(xì)分市場，經(jīng)營適合自身特點(diǎn)和能力范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)和市場。

3、前景分析

2006年，中信-中鐵建聯(lián)合體中標(biāo)阿東西高速公路建設(shè)項目，合同總金額近70億美元。2007年初開始，施工期40個月。執(zhí)行此項目的工程公司為：中標(biāo)段由中鐵建負(fù)責(zé)施工，施工分包公司有十多家。西標(biāo)段由中信負(fù)責(zé)完成，具體施工單位有新疆建設(shè)，山東路橋，中鐵十二局和中鐵十七局。該項目施工單位大多數(shù)屬于第一次走出國門境外的施工企業(yè)，由于對當(dāng)?shù)厍闆r不甚了解，設(shè)備的采購數(shù)量以及型號都不是很合理。另外，近期中鐵建和中土聯(lián)合中標(biāo)了150多公里的鐵路項目，預(yù)計項目將于2008年啟動。南部的東西高速項目也將開啟。設(shè)備租賃前景看好。我們自己成立公司，可以以自己的名義進(jìn)口設(shè)備，并可以擁有自己的銀行賬戶，自己掌握經(jīng)營主動權(quán)。成立公司后，所有為出租而進(jìn)口的設(shè)備可以增加公司在承攬建筑工程投標(biāo)中的分值，大大增加中標(biāo)機(jī)會。利用擁有國際工程承包資質(zhì)和保函等資源的公司總部資源承攬當(dāng)?shù)毓こ蹋┎宄鲎庠O(shè)備進(jìn)行施工，積極施工，控制成本，處理好與業(yè)主的關(guān)系，相信會取得很好的效益。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報告

摘要

隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)增長的勢頭。在本文中，作者綜述了房地產(chǎn)投資開發(fā)研究的意義及相關(guān)研究的幾大步驟。作者以深圳商業(yè)地產(chǎn)為例，從內(nèi)部環(huán)境，外部環(huán)境，價值分析及對比分析，多方面綜述了投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 優(yōu)化 價值分析 商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報告

一、房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性

1．保證投資決策的科學(xué)性和合理性

房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟(jì)活動，其投資最大、建設(shè)周期強(qiáng)、涉及面很廣、所含工程項目多，靠盲目投資，“投機(jī)”行為是不可能達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的，只能給投資者帶來無法挽回的經(jīng)濟(jì)損失，它是任何投資者都不希望發(fā)生的，特別是目前的房產(chǎn)行業(yè)處于強(qiáng)烈的市場競爭中，要在況爭中求生存，求發(fā)展，只有對投資項目進(jìn)行詳細(xì)，可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益計算，才能對項目所面臨的主要技術(shù)問題進(jìn)行全面評價和分析，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，使項目具有一定的可行性。可以這么說，房地主開發(fā)項目成功與否，在相當(dāng)大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

2．保證投資方案的優(yōu)化

任何一個項目投資，都會存在從多可供選擇的方案，不同方案的實施，將會帶來不同的經(jīng)濟(jì)效益，只有通過可行性研究，進(jìn)行方案的具體情況分析、效益的比較和選擇，才能盡可能優(yōu)化最佳方案，使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)方案選擇的正確與否，幾乎完全有賴于可行性研究成果的正確程度。

3．保證項目投資的有序性

房地產(chǎn)項目投資可性性研究過程，實質(zhì)上就是對項目的實施進(jìn)行周密安排的過程，尤其是圍繞項目開發(fā)進(jìn)度所進(jìn)行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流量、還貸能力等一系列分析研究，可初步確定項目開發(fā)建設(shè)過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)，配套工程設(shè)施步驟等。使整個項目有條不紊的進(jìn)行，以達(dá)到預(yù)期目的。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要步驟

房地產(chǎn)投資項目可行性研究活動是一項系統(tǒng)工程，要按照一定程序進(jìn)行。

1．籌劃

籌劃是可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項目開發(fā)設(shè)想；委托研究單位，或組建研究機(jī)構(gòu)；籌集研究經(jīng)費(fèi)；承擔(dān)研究課題的部門則要摸清項目研究的意圖，項目提出的背景；研究項目的界限、范圍、內(nèi)容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計劃?；I劃階段最重要的工作是組建隊伍。

組建一支精明強(qiáng)干、工作責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、專業(yè)知識搭配合理的研究隊伍是決定研究成果水平高低的關(guān)鍵。一般來講，房地產(chǎn)投資項目可行性研究的研究班子應(yīng)由熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)師主持，包括了解房地產(chǎn)市場狀況的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的工程技術(shù)人員、熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的財務(wù)分析專家、以及熟悉城市規(guī)劃及規(guī)劃管理的專家。有條件的投資商，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)投資項目研究機(jī)構(gòu)等來承擔(dān)。

2．調(diào)研

調(diào)查研究是房地產(chǎn)項目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎(chǔ)工作。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時、準(zhǔn)確，才能使所做出的可行性研究報告翔實可信。調(diào)查研究主要從兩方面進(jìn)行：

（1）內(nèi)業(yè)資料的調(diào)查研究，即收集各類有關(guān)資料，包括：有關(guān)房地產(chǎn)投資的方針政策、委托單位設(shè)想說明；各種有關(guān)資源報告；有關(guān)城市規(guī)劃；有關(guān)地理、氣象、交通、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、售價及房地產(chǎn)市場需求等技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料。

（2）現(xiàn)場實地的調(diào)查研究，即開發(fā)區(qū)域的實地自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的調(diào)查和市場研究。

3．優(yōu)化及選擇開發(fā)方案

優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)方案主要是項目的規(guī)劃及開發(fā)進(jìn)度安排。為了便于進(jìn)行優(yōu)化及選擇，一般都應(yīng)同時提出多種方案，再進(jìn)行方案評選，僅由承擔(dān)可行性研究的部門或規(guī)劃部門獨(dú)家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。許多地區(qū)，這一步驟是采取方案征集或方案投標(biāo)的方式進(jìn)行，同時有多個專業(yè)單位或?qū)I(yè)人員進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。評選小組再進(jìn)行組織方案的評選，通過對方案技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的比較，從而選出最優(yōu)方案。

4．詳細(xì)研究

由于房地產(chǎn)投資項目的盈虧關(guān)系到企業(yè)的成敗，因而對優(yōu)選方案的決策必須慎重對待，進(jìn)行詳細(xì)研究。詳細(xì)研究階段是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。在這一階段，要再用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對優(yōu)選出的方案進(jìn)行財務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會效益分析和環(huán)境效益分析。還要進(jìn)行敏感性分析，表明在成本、價格、工期等不確定因素發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響。

5．編寫報告書

在對項目進(jìn)行了全面、詳細(xì)分析研究之后，便可編制可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾媸峭顿Y項目可行性研究成果的最終體現(xiàn)，對該項目投資決策成功與否關(guān)系極大。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目可行性研究報告書必須附有一些主要的原始資料，如開發(fā)規(guī)劃平面圖、經(jīng)濟(jì)效益計算書、開發(fā)成本計算表等。在報告書中還要提出項目開發(fā)的資金籌措方案。即對開發(fā)資金來源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風(fēng)

險進(jìn)行分析；對項目投資的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益及環(huán)境效益做出全面評價。經(jīng)有關(guān)主管部門審批的可行性研究報告，可作為房地產(chǎn)開發(fā)項目編制設(shè)計任務(wù)書和投資決策的依據(jù)、作為籌集開發(fā)建設(shè)資金的依據(jù)、作為與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)、作為編制初步設(shè)計和項目建設(shè)準(zhǔn)備工作的依據(jù)。

隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資逐漸成為社會經(jīng)濟(jì)生活的重要組成部分，而對房地產(chǎn)投資項目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項目可行性研究越來越被業(yè)內(nèi)人士所重視，它將成為房地產(chǎn)項目投資的一個組件，與房地產(chǎn)其它投資環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項目投資的全部內(nèi)容。

三．深圳商業(yè)物業(yè)投資分析

1．經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大需求。

商業(yè)地產(chǎn)的功能決定了其發(fā)展軌跡必將與一個國家或者一個城市的發(fā)展息息相關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程是商業(yè)地產(chǎn)得以發(fā)展的重要基礎(chǔ)保證。2009年深圳經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇走在了全國的前列,深圳大城市進(jìn)程將促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷向高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，業(yè)地產(chǎn)向多元化、高端化發(fā)展。

深圳市作為我國改革開放的前沿城市和全國金融中心之一，城市綜合實力位居全國大中城市的前三甲，具有較強(qiáng)的區(qū)域輻射能力，吸引了大批企業(yè)的入駐。2009年以來深圳總部經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，引來如中信證券企業(yè)總部、阿里巴巴南方總部等知名企業(yè)的總部相繼落戶深圳，而中國平安、中國人壽、民生銀行等也紛紛在深圳CBD購買土地自建寫字樓，包頭銀行、寧波銀行、湛江商業(yè)銀行、浙商銀行等區(qū)域性銀行紛紛在深圳開設(shè)分行，而資本市場創(chuàng)業(yè)板的推出也吸引了更多企業(yè)進(jìn)駐深圳。同時，深圳本土中小企業(yè)的商業(yè)需求也在不斷擴(kuò)大。一方面表現(xiàn)為深圳中小企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大而產(chǎn)生商業(yè)規(guī)模需求，另一方面表現(xiàn)為眾多新生中小企業(yè)的商業(yè)需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展條例公告》把中面支持和促進(jìn)深圳中小企業(yè)的發(fā)展，而中小企業(yè)的不斷發(fā)展也將為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的辦公和經(jīng)營需求。

2．行業(yè)變化帶來商業(yè)地產(chǎn)的價值重估 從國際上的成熟房地產(chǎn)市場來看之上。但是近年來住宅市場成交火爆帶動了住宅價格的不斷攀升，上漲速度和幅度遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)以致于目前深圳部分商業(yè)物業(yè)在價格上低于住宅1物業(yè)的價格，投資回報率卻接近住宅的兩倍，目前深圳商業(yè)地產(chǎn)處于明顯的價值洼地。另外深圳毗鄰香港，隨著深港一體化的不斷推進(jìn)，未來深港在金融、商業(yè)、文化等各個領(lǐng)域上的大融合已經(jīng)是大勢所趨，但是目前深圳商業(yè)地產(chǎn)價值與香港的商業(yè)地產(chǎn)差距仍然很

大表現(xiàn)為具有可比性的商業(yè)物業(yè)深圳的售價/租價遠(yuǎn)低香港。雖然目前深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展無法與香港相比。但是香港已經(jīng)處于相對成熟期，而深圳仍處于快速發(fā)展階段，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模和發(fā)展趨勢將逐漸追趕香港，深港一體化的不斷推進(jìn)將刺激深圳的商業(yè)地產(chǎn)逐漸向香港靠攏。2009年末開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大影響。由于調(diào)控政策直指住宅地產(chǎn)而商業(yè)地產(chǎn)較少涉及民生問題，投機(jī)氣氛較弱，所以不在政府的調(diào)控范圍之內(nèi)，其政策環(huán)境的寬松必將吸引更多的投資資金。

基于對商業(yè)地產(chǎn)前景看好。我們認(rèn)為投資商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會已經(jīng)來臨。而面對深圳眾多商圈和類型豐富的商業(yè)物業(yè)如何評估深圳商業(yè)物業(yè)的投資價值就擺在了我們面前。我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資價值直接體現(xiàn)在兩個方面，其一是商業(yè)物業(yè)的保值增值功能即買賣價格的穩(wěn)步提升。其二是商業(yè)物業(yè)的租金回報率即商業(yè)物業(yè)能夠帶來的穩(wěn)定收益能力。而如何判斷商業(yè)物業(yè)能否具有這兩個價值潛力則與物業(yè)外部條件和內(nèi)部條件密不可分。商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境分析、經(jīng)濟(jì)、政策、信貸及行業(yè)發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的外部環(huán)境包含地理位置、城市規(guī)劃、政策支持、片區(qū)環(huán)境、交通設(shè)施、商圈規(guī)劃、商業(yè)氣氛、人流及客流等。商業(yè)物業(yè)的內(nèi)部條件包含開發(fā)商及管理商綜合能力、項目規(guī)模、項目定位、形象設(shè)計、建筑風(fēng)格、建筑格局、建筑質(zhì)量、經(jīng)營模式、客戶群體。

以上的內(nèi)、外部條件決定了商業(yè)物業(yè)的投資價值最終會體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)價格的升值能力和租金回報能力上來。所以對商業(yè)物業(yè)投資價值的分析也基本將基于以下分析方法。

以下將以實際案例展現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的投資價值，案例中數(shù)據(jù)均來源于中源地產(chǎn)市場研究數(shù)據(jù)庫，由于已經(jīng)對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境進(jìn)行了分析，較看好未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢，故案例中將不再重復(fù)分析宏觀環(huán)境，而主要從商業(yè)物業(yè)的外部、內(nèi)部和投資價值進(jìn)行分析。案例：

福田中心區(qū)甲級寫字樓——榮超經(jīng)貿(mào)中心投資分析。

該項目是福田區(qū)中心區(qū)的甲級寫字樓，位于金田路與福中路交匯處東南市民中心東側(cè)。下面我們將通過對比福田中心區(qū)豪宅“黃埔雅苑”以及香港金鐘區(qū)甲級寫字樓“美國銀行中心”來分析榮超經(jīng)貿(mào)中心投資價值。外部環(huán)境：

物業(yè)所處的商圈是福田中心區(qū)是整個深圳市的金融、商貿(mào)、會展、行政、文化中心。深南大道由東向西穿越其間將中心區(qū)分為南北兩個片區(qū)。其中南片區(qū)主要為全市的中心商務(wù)辦公區(qū)北片區(qū)為全市的行政、文化中心。福田中心區(qū)擁有金融服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、高端旅游、國際會展等為特色的高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群是深圳乃至整個珠三角的交通樞紐中心總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速聚集了國內(nèi)外知名企業(yè)總部約380家入駐各類企業(yè)近3800家就業(yè)人員15萬人。內(nèi)部條件：

經(jīng)貿(mào)中心是由深圳榮超實業(yè)有限公司開發(fā)、深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資的超高層純甲級寫字樓。項目高206米,建筑面積115247.62平方米是專為跨國企業(yè)及國內(nèi)大、中型企業(yè)設(shè)計的差異化精品寫字樓。2006年開盤均價約為1.6萬/平米元/平米。價值分析：

1、保值增值功能：該物業(yè)2006-2009年均價漲幅為119%

2、投資回報能力: 按2009年均價計算投資回報率約為5.14%。若有業(yè)主從2006年買入持盤現(xiàn)在租金價格的上漲業(yè)主投資回報率呈現(xiàn)上漲趨勢。對比分析一：

黃埔雅苑是福田中心區(qū)的高層豪宅位于榮超經(jīng)貿(mào)，其目前售價約3.8萬元/平米，租金約85元租金回報率約2.7%?？梢钥吹綐s超中心售價稍低于黃埔雅苑，但租金回報率遠(yuǎn)高于黃埔雅苑也就是說商業(yè)地產(chǎn)和住宅出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。通過對比國外或香港等成熟的市場寫字樓售價一般會高于同區(qū)可比住宅。從這個角度上看若深圳向成熟市場發(fā)展，該物業(yè)將極具價值發(fā)展空間。對比分析二：

11.25%。也即是說隨著85元/平米。至目前均價已達(dá)到3.5萬元/平米

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榮超經(jīng)貿(mào)中心與美國銀行中心相比 “美國銀行中心”位于香港商業(yè)核心區(qū)域——金鐘商業(yè)圈，該項目為甲級寫字樓與榮超經(jīng)貿(mào)中心具有一定的可比性。其目前售價約19萬元/平米，租金約850元/平米，投資回報率約5.4%。與處于相似區(qū)域的美國銀行中心相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心售價/租價遠(yuǎn)低于美國銀行中心，售價僅為其五分之一，租金水平也僅為其六分之一。隨著深港一體化和深圳經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展深圳商業(yè)的價值也在不斷的上升。

案例總結(jié)及建議：

該物業(yè)地處福田中心區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明顯，寫字樓市場供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯。該物業(yè)近年來成交價格不斷走高，投資回報率相對較高，保值增值和投資回報能力突出。并且無論是與同區(qū)域的住宅相比還是與香港相似區(qū)域的寫字樓相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心均具有價值被低估的特點(diǎn)。所以建議投資者可重點(diǎn)關(guān)注。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 百度文：2010年深圳商業(yè)地產(chǎn)分析投資價值分析 [3] 中華思維網(wǎng)校： 房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性