第一篇：房屋拆遷評估流程

城市房屋拆遷評估流程

1、公示評估機構(gòu)名單，供拆遷當事人選擇。

2、確定評估機構(gòu)：采取被拆遷人投票或者當事人抽簽的方式確定。

3、拆遷人與評估機構(gòu)簽訂委托評估協(xié)議。

4、評估機構(gòu)負責收集被拆遷房屋資料，包括房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝璜、附屬物等。

應具有：反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像照片資料、實地勘察測量記錄、評估對象登記清單，工作人員記錄，被拆遷人簽名；被拆遷人拒絕簽名的，應當附有現(xiàn)場證人簽名。

5、公示初步估價結(jié)論，公示時間7天。

6、估價機構(gòu)向委托人提供被拆遷房屋整體估價報告和分戶估價報告。

7、委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。

8、拆遷當事人對估價報告有異議的，在收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復核，原估價機構(gòu)應當在收到書面復核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復，并出具書面意見。

9、另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應在10日內(nèi)出具估價報告。

針對不同房屋制定相應的估價方法，主要有三種，即成本法、收益法以及市場比較法。既可選擇一種進行評估，又可同時采用幾種方法進行綜合評估。

一、拆遷當事人共同選擇評估機構(gòu)。

市、縣房地產(chǎn)管理部門應當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當事人選擇。拆遷估價機構(gòu)的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

二、拆遷人出資委托評估機構(gòu)。

拆遷估價機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。

三、評估機構(gòu)勘察測量。

1、拆遷當事人向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機構(gòu)進行實地查勘。

2、受托估價機構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應當允許查閱。

3、對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

4、實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

四、初步估價報告公示。

估價機構(gòu)應當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價機構(gòu)應當向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。

五、復核申請。

拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。

第二篇：房屋拆遷流程

【被拆遷人】房屋拆遷流程

作者：佚名 來源：中顧法律網(wǎng) 點擊數(shù)： 我來說兩句(0)復制鏈接 大 中 小

[提要]房屋拆遷流程是拆遷活動必須依照法定程序進行的具體體現(xiàn)，了解房屋拆遷流程會使我們對整個拆遷環(huán)節(jié)有一個概括性的把握。...更新時間：2010-06-11 15:36:18 免費法律咨詢

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【被拆遷人】房屋拆遷流程

房屋拆遷流程

房屋拆遷流程是拆遷活動必須依照法定程序進行的具體體現(xiàn)，了解房屋拆遷流程會使我們對整個拆遷環(huán)節(jié)有一個概括性的把握。

1、頒發(fā)房屋拆遷許可證：取得房屋拆遷許可證表明取得了房屋拆遷的資格，是實施房屋拆遷的前提和基礎。取得房屋拆遷許可證的單位稱為拆遷人，被拆遷房屋的所有人是被拆遷人。

(1)申請房屋拆遷許可證

單位和個人(有例外)需要拆遷房屋的，必須持國家規(guī)定的批準的文件、拆遷計劃和拆遷方案，向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出房屋拆遷許可申請。

(2)審批和核發(fā)拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人應當按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限，實施房屋拆遷

(3)拆遷許可證的續(xù)期

拆遷人需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請。經(jīng)過審查符合條件的，可延長拆遷許可證的拆遷期限，最大延長期限為半年。延期后，房屋拆遷管理部門應進行延期公告。

2、發(fā)布房屋拆遷公告：

房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

3、房屋拆遷補償協(xié)商：拆遷公告發(fā)布后，拆遷人與被拆遷人進入拆遷補償協(xié)商階段。分為兩種情況：

(1)、一種情況是，通過協(xié)商達成拆遷補償安置協(xié)議。

在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人就拆遷補償方式和補償金額、安置用房和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期等事項，經(jīng)過平等、自愿、合法的協(xié)商達成一致意見，雙方簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

(2)、另一種情況是，經(jīng)過平等、自愿、合法的協(xié)商未達成拆遷安置補償協(xié)議。

4、進行裁決：拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

5、房屋拆遷實施階段：分以下幾種情況

(1)拆遷人與被拆遷人達成補償協(xié)議時，雙方可按協(xié)議的約定自動履行各自的義務，拆遷人將拆遷補償款支付給被拆遷人，被拆遷人將房屋內(nèi)的物品搬走，將房屋騰空。

(2)拆遷人與被拆遷人達成補償協(xié)議后，有一方不履行協(xié)議時，對方有權(quán)向人民法院提起訴訟，要求對方按補償協(xié)議的約定履行義務。同時，一方可申請法院先予執(zhí)行。

(3)因不能達成拆遷補償協(xié)議，一方向房屋拆遷主管部門提出了裁決申請，作出裁決后，如果拆遷人或被拆遷人認可裁決的內(nèi)容，那么，可按裁決的規(guī)定內(nèi)容自動履行相關(guān)的義務。

(4)房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人一方或雙方不服，可在60日內(nèi)向拆遷主管部門的上一級行政機關(guān)申請復議，或在三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。

(5)房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人未在規(guī)定的期限內(nèi)申請復議或提起行政訴訟，一方可申請人民法院強制執(zhí)行。

拆遷流程： 建設單位申請領取房屋拆遷許可證—-房屋拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證—-房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告----拆遷人書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人――被拆遷人向房屋拆遷管理部門了解補償方式和補償金額、安置用房面積、安置地點和搬遷過渡方式等事項-----拆遷人與被拆遷人、承租人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，約定補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式

和過渡期限等事項---(1)達成協(xié)議自動履行;達成協(xié)議不履行，在拆遷期限內(nèi)未給予補償或拒絕搬遷的-----可以依法向仲裁委員會申請仲裁或向人民法院起訴----訴訟期間，協(xié)議一方可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

(2)拆遷達不成協(xié)議-----經(jīng)當事人申請，由房屋管理部門裁決。――房屋管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。――裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出---當事人認可裁決內(nèi)容時，可依裁決自動履行--當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起60日內(nèi)向上一級行政機關(guān)申請行政復議，或在3個月內(nèi)向人民法院起訴---當事人一方未做法律規(guī)定的期限內(nèi)申請復議或提起訴訟的，房屋拆遷管理部門可依法申請人民法院強制執(zhí)行。――拆遷人已對被拆遷人貨幣補償或提供安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

以上是對房屋拆遷流程的具體規(guī)定。

第三篇：房屋征收評估新流程拆遷補償大事記

房屋征收評估新流程

拆遷補償大事記

選定機構(gòu)

被征收人在規(guī)定時間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。簽訂合同

一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構(gòu)簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔。實地評估

估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或多種方法進行評估。公示解釋

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。交付報告

公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。申請復核

被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。申請鑒定

被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

變化1 評估價格完全依照市場

2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，“拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格?！?/p>

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》，對此進行了細化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素?！窘庾x】 在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格。

對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。

“《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏?！?/p>

變化2 評估機構(gòu)由被征收人選

在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價機構(gòu)的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。

而在昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。

【解讀】陳志表示，《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構(gòu)，取消了政府指定評估機構(gòu)的權(quán)力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。

不過他認為，選定評估機構(gòu)的辦法，還需細化?！氨热缫鹨粭l

街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法?？梢韵胍幌?，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！?變化3 評估更多體現(xiàn)土地價值

在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。

而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

【解讀】 陳志認為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)。

“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設計算出的收益，來衡量應該補償給被征收人的那部分?！?北京情況

北京拆遷補償已參照市場價

記者從北京市住建委獲悉，北京正在制訂具體的征收指導意見，將在近期出臺。

據(jù)了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已經(jīng)和國家的新要求一致。

2009年，北京市住建委下發(fā)《關(guān)于進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見》明確，拆遷實行貨幣補償?shù)?，補償價格由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產(chǎn)的市場交易價格評估確定。并在當年4月的西城區(qū)西長安街拆遷中，首次試點根據(jù)市場評估價格進行貨幣補償，補償基礎價格定為3.07萬/建筑平米。拆遷補償大事記 1991年1月 拆遷服從城建需要

國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》，當年6月1日起施行。其中規(guī)定，被拆遷人必須服從城市建設需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。2001年6月 拆遷管理條例修訂

鑒于原《條例》存在“補償標準過低、強制拆遷的規(guī)定不明晰”等問題，國務院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》，當年11月起施行。2003年12月 房屋拆遷進行估價

建設部發(fā)布《城市房屋拆遷估價指導意見》，對房屋拆遷過程中評估機構(gòu)的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規(guī)定。2004年1月1日起施行。2009年12月 建議審查拆遷條例

城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學五位學者向全國人大常委會建議，要求對《拆遷管理條例》的合法性進行審查，并建議國務院對其進行修改。2011年1月 行政強拆退出歷史

國務院發(fā)布《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，“政府不得責成有關(guān)部門強制拆遷”?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》同時廢止。行政強拆退出歷史。2011年6月 征收評估用新辦法

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，住建部發(fā)布《國有土地上房屋征收評估辦法》。

第四篇：城市房屋拆遷評估報告

城市房屋拆遷評估報告模板(2009-02-08 13:46:33)標簽：城市房屋拆遷 評估實踐 分類：規(guī)范和模板

房地產(chǎn)估價報告

項目名稱：朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補償價值評估

受托估價單位：北京****房地產(chǎn)評估有限責任公司

委托估價單位：****公司

估 價 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價報告編號：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補償價值進行了評估。估價結(jié)果如下：

一、估價對象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，確定本次估價對象為朝陽區(qū)德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

三、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

四、估價結(jié)果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

北京****房地產(chǎn)評估有限責任公司

2008年**月**日

第二部分 估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規(guī)則、技術(shù)標準進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

7、本報告由北京****房地產(chǎn)評估有限責任公司解釋。

參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價假設和限制條件

1、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價前提。

2、本報告結(jié)果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產(chǎn)市場變化及拆遷補償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應調(diào)整，甚至重估。

3、本報告結(jié)果不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費等各項補助費用。

4、本報告是為拆遷補償服務的，估價結(jié)果僅作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。

5、未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內(nèi)容。

6、本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第四部分 估價結(jié)果報告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價對象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象確定為朝陽區(qū)德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

五、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

六、價值定義

根據(jù)估價目的，本次房地產(chǎn)價值為房屋拆遷補償價值。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號，以下簡稱《拆遷評估規(guī)則》）以及北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號，以下簡稱808號文件)，本次房屋拆遷補償價值由區(qū)位補償房價和房屋重置成新價構(gòu)成。

1、區(qū)位補償房價。由基準地價和基準房價構(gòu)成，基準地價是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額?！恫疬w評估規(guī)則》還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級別為七至十級的地區(qū)的基準房價，由區(qū)、縣人民政府在市國土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報市國土房管局備案。

2、房屋重置成新價。是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格，808號文件對如何確定房屋重置成新價作了詳細規(guī)定。

本次房屋拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費等各項補助費用。

七、估價依據(jù)

（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程

1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號）；

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第29號）；

3、《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第62號）；

4、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）；

5、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）；

7、《關(guān)于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號）；

8、《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號）；

9、《市國土房管局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號）;

10、北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號)；

11、《北京市建筑工程預算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價信息》（北京市建設工程造價管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘查、調(diào)查獲得的資料。

（略）

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現(xiàn)狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價必須站在公正、保護雙方權(quán)益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產(chǎn)的價格時，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當?shù)男拚贸龉纼r對象的房地產(chǎn)價格。要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產(chǎn)價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結(jié)果準確。

九、估價方法

根據(jù)估價目的及估價對象實際情況，本次采用成本法進行評估，房屋拆遷補償價計算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補償價

=區(qū)位補償房價+房屋重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+樓房重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+（樓房基本價格×樓房折余率+∑增項價格×增項折余率）×建筑面積×區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價

1、基準地價。是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局〈關(guān)于本市城市房屋拆遷評估中基準地價有關(guān)問題的批復〉》（京國土房管拆字[2002]1167號），《拆遷評估規(guī)則》有關(guān)基準地價水平的規(guī)定與《北京市人民政府〈關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知〉》（京政發(fā)[2002]32號）所確定的《北京市基準價格表》是基于同一時期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評估中基準地價水平，是在同一時期居住類型國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓基準地價規(guī)定的幅度內(nèi)，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的。可見，具體到某個拆遷評估項目中的基準地價需參照《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》，按照規(guī)定的程序，使用合理的評估方法確定。本次評估采用基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、假設開發(fā)法綜合確定估價對象基準地價。

2、基準房價。是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。先根據(jù)《住宅房屋拆遷評估土地級別范圍》確定估價對象土地級別，然后在《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》中查取估價對象基準房價。

3、K。為容積率修正系數(shù)，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)（K）表》確定。現(xiàn)狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標明的面積確定；房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數(shù)據(jù)計算。規(guī)劃容積率r′根據(jù)《審定設計方案通知書》等相關(guān)規(guī)劃文件確定。

4、建筑面積。應依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權(quán)證》的，按標明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標明使用面積的，根據(jù)北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關(guān)于印發(fā)〈北京市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規(guī)定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計算，也可以按實際測量的建筑面積計算，涉及房屋公用面積分攤的，計算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分攤系數(shù)+居室面積

其中，分攤系數(shù)=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權(quán)屬證明文件的，按實際測量的建筑面積計算，方法同上。

5、樓房基本價格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內(nèi)裝修，根據(jù)808號文件中的《住宅樓房基本價格表》確定。

6、樓房折余率。根據(jù)808號文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數(shù)說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術(shù)平均值作為樓房折余率。

7、增項價格。增項是指由產(chǎn)權(quán)人統(tǒng)一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項價格在808號文件中的《增項價格表》中查取。

8、增項折余率。按808號文件中的《增項成新評定說明》執(zhí)行。

9、區(qū)域系數(shù)。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)八個城近郊區(qū)按1.0，其他遠郊區(qū)（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價。參照平房的裝修及附屬物評估方法，也可以根據(jù)定額據(jù)實估價。

11、對于在實際估價過程中與808號文件規(guī)定價格嚴重偏離的實物，由產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人提供相應票據(jù)，估價人員按照市場價格結(jié)合實際情況進行作價。

十、估價結(jié)果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

十一、估價人員

（略）

十二、估價作業(yè)日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應用的有效期

本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第五部分 附件

第五篇：宅基地房屋拆遷評估報告

宅基地房屋拆遷評估報告模板

來源： 作者： 日期：10-01-24

9、《北京市建筑工程預算定額》(2001年);

10、《北京工程造價信息》(北京市建設工程造價管理處主辦2008)。

(二)委托方提供的資料

(略)

(三)受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘查、調(diào)查獲得的資料。

(略)

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現(xiàn)狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價必須站在公正、保護雙方權(quán)益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產(chǎn)的價格時，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當?shù)男拚贸龉纼r對象的房地產(chǎn)價格。要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產(chǎn)價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結(jié)果準確。

九、估價方法

根據(jù)估價目的，本次采用成本法進行評估。

1、宅基地房屋拆遷補償價計算公式：

宅基地房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價

(1)宅基地區(qū)位補償價確定

宅基地區(qū)位補償價=(當?shù)仄胀ㄗ≌笇r-房屋重置成新均價)×戶均安置面積÷戶均宅基地面積

宅基地區(qū)位補償價一般由拆遷人委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況評估確定;也可以由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關(guān)部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況確定。

(2)宅基地面積確定

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條規(guī)定了認定宅基地面積及補償原則：①認定的宅基地面積應當經(jīng)過合法批準，且不超過控制標準。②未經(jīng)合法批準的宅基地，不予認定。③經(jīng)合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償;但1982年以前經(jīng)合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補償。

《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條規(guī)定了宅基地面積控制標準：①近郊區(qū)各區(qū)和遠郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝(折合167平方米)。②其他地區(qū)最高不得超過0.3畝(折合200平方米)。③1982年以前劃定的宅基地，多余前款規(guī)定的標準，每戶最高不得超過0.4畝(折合267平方米)。

(3)房屋及其附屬物重置成新價確定

根據(jù)北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則〉的通知》及北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準>的通知》規(guī)定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價采用成本法測算。計算公式為：

①磚木結(jié)構(gòu)房屋

房屋及其附屬物重置成新價={[屋面分數(shù)+屋架分數(shù)+頂棚分數(shù)+地面分數(shù)+(墻身分數(shù)+門窗分數(shù))×柱高差率] ×標準間數(shù)×成新折余率+裝修分數(shù)×成新折余率+設備分數(shù)×成新折余率+附屬物分數(shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實估價

②磚混結(jié)構(gòu)房屋

房屋及其附屬物重置成新價={[屋面分數(shù)+屋架分數(shù)+頂棚分數(shù)+地面分數(shù)+(墻身分數(shù)+門窗分數(shù))×柱高差率] ×標準間數(shù)×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+裝修分數(shù)×成新折余率+設備分數(shù)×成新折余率+附屬物分數(shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實估價

2、村集體所有房屋拆遷補償價計算公式：

村集體所有房屋拆遷補償價=重置全價×成新率

(1)對已包含在《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》的房屋及其附屬物，可按該技術(shù)標準評估。

(2)對尚未列入《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》的附屬物，如設備類、苗木類、市政管道類、市政道路及橋梁類、庭院類等工程，可按以下步驟據(jù)實評估。

首先編制工程造價。按照北京市2001年預算定額及計算規(guī)則、費用標準和2008年**月市場價格水平編制附屬物工程造價，設備購置費=設備原價+設備運雜費，建安工程費=直接費+間接費+利潤+稅金。

然后計算重置全價。對于價值量較小、建設周期較短的附屬物工程可以直接得出重置全價;對于價值量較大、建設周期較長的附屬物工程還應在工程造價的基礎上，加上前期工程費、資金成本等費用后得出重置全價。

根據(jù)附屬物工程建成時間及使用維護狀況算出綜合成新率，最后求得附屬物重置成新價。

十、估價結(jié)果

于估價時點2008年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

其中，村民個人所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣****元

村集體所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣****元

以上分別見《****宅基地房屋拆遷補償匯總表》、《****集體地上物拆遷補償匯總表》。

十一、估價人員

(略)

十二、估價作業(yè)日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應用的有效期

本報告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。