第一篇：房屋征收評(píng)估流程

房屋征收評(píng)估流程

一、選定評(píng)估機(jī)構(gòu)：

被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，協(xié)商選定；協(xié)商不成按少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。但應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家機(jī)構(gòu)為牽頭單位就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

二、簽訂合同：一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。

三、現(xiàn)場(chǎng)查勘：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房屋征收部門提供的經(jīng)依據(jù)《征收條例》公示后的房屋調(diào)查結(jié)果進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查核對(duì)被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。

四、內(nèi)業(yè)評(píng)估：

1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致

2、估價(jià)目的：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”或“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

3、估價(jià)技術(shù)：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)選用兩種以上評(píng)估方法，并對(duì)各種方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

五、公示解釋：評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，注冊(cè)估價(jià)師要對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。

六、交付報(bào)告：公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告?！皟蓚€(gè)報(bào)告”應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

七、申請(qǐng)復(fù)核：被征收人或者房屋的征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，同時(shí)指出存在問(wèn)題。

原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

八、申請(qǐng)鑒定：被征收人或者房屋的征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

第二篇：房屋征收評(píng)估委托書

房屋征收評(píng)估委托書

房屋征收評(píng)估委托書有哪些呢？下面是小編為大家收集的資料，歡迎閱讀哦。

【范文一：房屋征收委托書】

委托單位：_______房屋征收補(bǔ)償局

法定代表人：______________

受委托單位：_______鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府

法定代表人：_______，職務(wù)：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）長(zhǎng)

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，委托單位將_______鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）_______項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作委托_______鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織實(shí)施。

一、委托事項(xiàng)

1、協(xié)助編制、報(bào)批、公示征收補(bǔ)償方案，開(kāi)展房屋征收與補(bǔ)償政策的宣傳、解釋；編制社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。

2、協(xié)助組織對(duì)征收補(bǔ)償方案征求意見(jiàn)、聽(tīng)證等工作。

3、進(jìn)行對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況的調(diào)查、登記；組織選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作。

4、按照《_______項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償方案》，就征收補(bǔ)償?shù)木唧w問(wèn)題與被征收人協(xié)商，并簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。

5、協(xié)助開(kāi)展市政府下發(fā)征收補(bǔ)償決定前的相關(guān)工作。

6、協(xié)助組織對(duì)被征收房屋的拆除，并負(fù)責(zé)安全管理。

7、負(fù)責(zé)處理因房屋征收安置補(bǔ)償產(chǎn)生的信訪維穩(wěn)問(wèn)題。

8、根據(jù)《征收補(bǔ)償方案》和《征收補(bǔ)償協(xié)議》落實(shí)安置還房。

9、其他房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作事項(xiàng)。

二、禁止事項(xiàng)

1、不得以營(yíng)利為目的實(shí)施房屋征收補(bǔ)償?shù)木唧w工作；

2、不得貪污、侵占、挪用、克扣被征收人的補(bǔ)償費(fèi)用；

3、不得采取暴力、脅迫以及中斷供水、供氣、供電和道路通行等方式迫使被征收人搬遷；

4、不得拒絕委托單位對(duì)受委托單位就本委托事項(xiàng)實(shí)施的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查；

5、不得從事其他與國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件中的禁止性行為。

三、期限

本委托書有效期限從本委托書出具之日起至_______年_____月____日止，期間委托單位有權(quán)撤銷該項(xiàng)委托。

四、費(fèi)用

受委托單位為履行本委托事項(xiàng)必要的工作經(jīng)費(fèi)由委托單位負(fù)擔(dān)，具體事項(xiàng)另行確定。

五、責(zé)任

1、委托單位對(duì)受委托單位在本委托權(quán)限內(nèi)實(shí)施的行為承擔(dān)相應(yīng)的行政、法律等責(zé)任。

2、受委托單位若發(fā)生以上禁止性行為，自行承擔(dān)相應(yīng)的行政、法律等責(zé)任。

六、本委托書一式兩份，委托方、受委托方各執(zhí)一份。

委托單位（蓋章）：_______房屋征收補(bǔ)償局

法定代表人：______________

_______年_____月____日

受委托單位（蓋章）：______________

法定代表人：______________

_______年_____月____日

【范文二：房屋征收委托書】

委托人（房屋征收部門）：______________

地址：_____________________

法定代表人：______________

聯(lián)系方式：_____________________

受托人（房屋征收實(shí)施單位）：______________

地址：_____________________

法定代表人：_____________________

聯(lián)系方式：_____________________

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第五條第一款之規(guī)定，委托人將職權(quán)范圍內(nèi)征收工作中下列事項(xiàng)委托受托人：

一、進(jìn)行調(diào)查、登記，具體包括：

1、征收補(bǔ)償方案編制前，對(duì)征收范圍內(nèi)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查、登記；

2、向相關(guān)部門調(diào)取被征收范圍內(nèi)房屋的土地、規(guī)劃、房產(chǎn)等手續(xù)；

3、向民政部門、街道辦事處（居委會(huì)）、社區(qū)調(diào)取被征收人是否符合住房保障條件情況；

4、___________________________________；

5、___________________________________。

二、擬定征收補(bǔ)償方案：

1、委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行預(yù)評(píng)估并提供相關(guān)材料；

2、確定擬征收房屋搬遷補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)；

3、確定擬征收范圍內(nèi)符合住房保障條件的戶數(shù)；

4、___________________________________；

5、___________________________________。

三、進(jìn)行房屋征收與補(bǔ)償政策的宣傳、解釋，就征收補(bǔ)償?shù)木唧w問(wèn)題和被征收人協(xié)商。

四、組織被征收補(bǔ)償方案進(jìn)行征求意見(jiàn)、聽(tīng)證、論證、公示以及組織被征收人搬遷，委托建筑施工企業(yè)對(duì)被征收房屋予以拆除。

五、___________________________________。

委托人對(duì)受托人在委托范圍內(nèi)實(shí)施的行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)委托人在委托范圍內(nèi)的行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

委托人（公章）：______________受托人（公章）：______________

法定代表人：______________法定代表人：______________

時(shí)間：_______年_____月____日時(shí)間：_______年_____月____日

第三篇：房屋征收評(píng)估新流程拆遷補(bǔ)償大事記

房屋征收評(píng)估新流程

拆遷補(bǔ)償大事記

選定機(jī)構(gòu)

被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。簽訂合同

一般由房屋征收部門作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同。征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。實(shí)地評(píng)估

估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評(píng)估。公示解釋

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價(jià)師要對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。交付報(bào)告

公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。申請(qǐng)復(fù)核

被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)鑒定

被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

變化1 評(píng)估價(jià)格完全依照市場(chǎng)

2003年的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格?！?/p>

按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

昨天發(fā)布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化。“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。評(píng)估時(shí)，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素?！窘庾x】 在新的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中，對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價(jià)”，而是完全按照市場(chǎng)交易的價(jià)格。

對(duì)此，北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志昨日表示，這與《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的要求一致。

“《條例》中，是由市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體，那么對(duì)于房屋價(jià)值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨(dú)立的判斷才能公平。即便是第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估價(jià)值，但如果政府還是設(shè)定一個(gè)指導(dǎo)價(jià)的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。所以，這是一個(gè)立法方面的進(jìn)步，征收的成本更加向市場(chǎng)靠攏?！?/p>

變化2 評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選

在原來(lái)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。

而在昨天發(fā)布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。至于評(píng)估費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，《辦法》表示，房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。

【解讀】陳志表示，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的一個(gè)指導(dǎo)思想，就是不能強(qiáng)行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來(lái)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，取消了政府指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，這是社會(huì)公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。

不過(guò)他認(rèn)為，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的辦法，還需細(xì)化?！氨热缫鹨粭l

街，那會(huì)涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評(píng)估機(jī)構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個(gè)問(wèn)題。即便投票，也需要細(xì)化操作辦法。可以想一下，現(xiàn)在一個(gè)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！?變化3 評(píng)估更多體現(xiàn)土地價(jià)值

在原來(lái)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法”。

而新的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

【解讀】 陳志認(rèn)為，過(guò)去，在房屋拆遷的補(bǔ)償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價(jià)值。但這其中，土地的價(jià)值也很大。而新的條例中，對(duì)于土地的價(jià)值有了更多的體現(xiàn)。

“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個(gè)地段的土地在征收后，要開(kāi)發(fā)成商業(yè)，將來(lái)獲得的利益很大。但如果僅按市場(chǎng)比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，會(huì)取得多少收益。按照假設(shè)計(jì)算出的收益，來(lái)衡量應(yīng)該補(bǔ)償給被征收人的那部分?！?北京情況

北京拆遷補(bǔ)償已參照市場(chǎng)價(jià)

記者從北京市住建委獲悉，北京正在制訂具體的征收指導(dǎo)意見(jiàn)，將在近期出臺(tái)。

據(jù)了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已經(jīng)和國(guó)家的新要求一致。

2009年，北京市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見(jiàn)》明確，拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償價(jià)格由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格評(píng)估確定。并在當(dāng)年4月的西城區(qū)西長(zhǎng)安街拆遷中，首次試點(diǎn)根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償基礎(chǔ)價(jià)格定為3.07萬(wàn)/建筑平米。拆遷補(bǔ)償大事記 1991年1月 拆遷服從城建需要

國(guó)務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，當(dāng)年6月1日起施行。其中規(guī)定，被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。2001年6月 拆遷管理?xiàng)l例修訂

鑒于原《條例》存在“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、強(qiáng)制拆遷的規(guī)定不明晰”等問(wèn)題，國(guó)務(wù)院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，當(dāng)年11月起施行。2003年12月 房屋拆遷進(jìn)行估價(jià)

建設(shè)部發(fā)布《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)房屋拆遷過(guò)程中評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定、拆遷房?jī)r(jià)的評(píng)定等問(wèn)題作出了規(guī)定。2004年1月1日起施行。2009年12月 建議審查拆遷條例

城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學(xué)五位學(xué)者向全國(guó)人大常委會(huì)建議，要求對(duì)《拆遷管理?xiàng)l例》的合法性進(jìn)行審查，并建議國(guó)務(wù)院對(duì)其進(jìn)行修改。2011年1月 行政強(qiáng)拆退出歷史

國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，“政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷”?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。行政強(qiáng)拆退出歷史。2011年6月 征收評(píng)估用新辦法

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，住建部發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

第四篇：房屋評(píng)估報(bào)告是什么,如何征收維權(quán)

“我審理很多征收拆遷糾紛案件，原告（被征收人）那律師該說(shuō)的沒(méi)說(shuō)，不該說(shuō)的說(shuō)了一大堆……竟強(qiáng)調(diào)征收方法定代表人、一把手沒(méi)出庭了，就為讓委托人看，我把政府官員訓(xùn)得一愣一愣的……事實(shí)上，最該打的是房屋評(píng)估報(bào)告！”——最高人民法院行政審判庭原審判長(zhǎng)蔡小雪。

房屋評(píng)估報(bào)告，是決定被征收房屋價(jià)值，進(jìn)而確定征收補(bǔ)償數(shù)額的直接決定因素。雖然不能認(rèn)為報(bào)告金額等于實(shí)際金額，但無(wú)疑其對(duì)補(bǔ)償?shù)淖罱K結(jié)果具有決定性的重大影響。蔡小雪法官在日前舉辦的第五屆在鳴行政法治論壇上的上述權(quán)威觀點(diǎn)也與在明拆遷律師多年代理此類案件所獲得的認(rèn)識(shí)不謀而合。然而在實(shí)踐中，房屋評(píng)估報(bào)告卻成為一個(gè)最易被輕輕帶過(guò)的重要問(wèn)題，難以在征收維權(quán)的博弈中發(fā)揮其應(yīng)有的重要作用。許多被征收人也對(duì)評(píng)估問(wèn)題嗤之以鼻，認(rèn)為評(píng)估都是虛假、違法的，但卻拿這種狀況沒(méi)有任何辦法，進(jìn)而干脆不關(guān)心這事兒了。那么，評(píng)估報(bào)告究竟能為征收維權(quán)提供怎樣的助力呢？其中的難題難點(diǎn)，又該如何破解呢？

問(wèn)題一：評(píng)估報(bào)告不可訴，怎么辦？

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第20、22條規(guī)定，被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中也作了完全相同的規(guī)定。

據(jù)此，一些被征收人容易認(rèn)為這樣的救濟(jì)渠道根本沒(méi)用，復(fù)核無(wú)非是重來(lái)一遍，結(jié)果也還是一樣；專家鑒定也意義不大，因?yàn)檎驮u(píng)估機(jī)構(gòu)都是一家子，專家的意見(jiàn)也自然不會(huì)違背政府的意愿。那么，評(píng)估報(bào)告真的沒(méi)有司法救濟(jì)的途徑么？

答案當(dāng)然是否定的?！掇k法》第22條還規(guī)定，在申請(qǐng)專家鑒定后，被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《條例》第二十六條規(guī)定處理。也就是說(shuō)，被征收人有權(quán)在對(duì)征收補(bǔ)償決定 復(fù)核、專家鑒定結(jié)果的意見(jiàn)，而復(fù)議機(jī)關(guān)、法院應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告的合法性進(jìn)行全面、細(xì)致的審查，并將此作為判斷補(bǔ)償決定是否合理合法的重要依據(jù)！

問(wèn)題二：法院“不審”評(píng)估報(bào)告，正確么？

對(duì)此，蔡小雪法官給出了極為明確、干脆的回應(yīng)：“不審查評(píng)估報(bào)告是錯(cuò)誤的，這樣的法官是不合格的”！與會(huì)的在明拆遷律師指出，實(shí)踐中在訴征收補(bǔ)償決定的案件庭審中，法官根本不審報(bào)告。律師羅列出的報(bào)告存在的違法點(diǎn)不下10處，結(jié)果法官就一句話：報(bào)告你收到了沒(méi)有？沒(méi)收到，人家征收方立馬找來(lái)兩個(gè)人做見(jiàn)證人，作證你原告收到了。收到了，那你申請(qǐng)復(fù)核、專家鑒定了沒(méi)有？都維持了，那就以報(bào)告為準(zhǔn)，其他的一律不審了。

實(shí)踐中這類現(xiàn)象是不正常的，反映了地方上司法不獨(dú)立的現(xiàn)實(shí)，法官不敢審查。但審與不審是法官的事兒，提與不提則是被征收人及其代理律師的事情。堅(jiān)決提出評(píng)估報(bào)告所存在的法律問(wèn)題，是必需的。一般而言，如果評(píng)估結(jié)果與房屋的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值的差距在15%以內(nèi)，那么這個(gè)補(bǔ)償決定通常是不會(huì)被撤銷的；如果這個(gè)差距擴(kuò)大到30%及以上，那就要考慮撤銷了。當(dāng)然如果是評(píng)估得高了，那一般也是不動(dòng)的，這種情況極少見(jiàn)。

而根據(jù)在明拆遷律師的經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)相比市場(chǎng)價(jià)低30%及以上的案件，在某些地區(qū)占比可以輕易超過(guò)90%！事實(shí)上，老百姓的征收補(bǔ)償被壓低，關(guān)鍵就在這份原本應(yīng)當(dāng)專業(yè)性、嚴(yán)謹(jǐn)性極強(qiáng)，實(shí)則只剩下幾張紙的評(píng)估報(bào)告上。

問(wèn)題三：評(píng)估報(bào)告怎么打？法官、律師齊支招

對(duì)于具體的“打法”，參與研討的法官、律師提出了如下幾點(diǎn)可供廣大被征收人參考： 其一，審查評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的評(píng)估資質(zhì)。這個(gè)舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)在被告，原告不必過(guò)分擔(dān)心； 其二，審查評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序，根據(jù)《辦法》第4條之規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)首先應(yīng)當(dāng)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，進(jìn)入投票、搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)選定方式。無(wú)論如何，選定程序應(yīng)當(dāng)確保被征收人知情、參與；

其三，審查評(píng)估時(shí)點(diǎn)是否正確。《辦法》第10條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

其四，審查評(píng)估程序環(huán)節(jié)是否齊全、正確?！掇k法》第12條規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，拍攝反映房屋內(nèi)外部狀況的照片等影響資料，做好實(shí)地查勘記錄并妥善保管。

其五，審查是否存在弄虛作假情形。《辦法》第12條還規(guī)定，房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。如被征收人拒絕簽字的，要有無(wú)利害關(guān)系的第三人作為見(jiàn)證人進(jìn)行見(jiàn)證，將有關(guān)情況在報(bào)告中說(shuō)明。實(shí)踐中這個(gè)簽字、蓋章環(huán)節(jié)極易存在虛假操作現(xiàn)象，大量被征收人的簽字都是偽造的，被征收人對(duì)評(píng)估之事毫不知情就要受單方面制作出來(lái)的報(bào)告的約束，這顯然是嚴(yán)重違法的惡劣情形。

根據(jù)《條例》第34條之規(guī)定，出具虛假或有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，機(jī)構(gòu)、估價(jià)師本人都會(huì)面臨警告、罰款、吊銷資質(zhì)、承擔(dān)民事賠償責(zé)任直至刑事責(zé)任的嚴(yán)重法律后果。實(shí)踐中法院曾因一行政機(jī)關(guān)在庭審中出具虛假的評(píng)估報(bào)告作為證據(jù)而給予其1萬(wàn)元的處罰，收到了良好的社會(huì)反響。

在鳴行政法治論壇創(chuàng)始人楊在明律師指出，評(píng)估報(bào)告對(duì)于征收維權(quán)的博弈價(jià)值是巨大的，其重要性一再被廣大被征收人低估，這是需要立即從思想上、觀念上予以糾正的。理論上是如此，實(shí)踐審判中同樣是如此，那么深入研究相關(guān)法規(guī)規(guī)定，不斷嘗試尋找新的突破點(diǎn)，便是專業(yè)征收維權(quán)律師接下來(lái)要加大力度努力提升的地方。

第五篇：房屋拆遷征收工作流程

新華社區(qū)二期拆遷房屋征收與補(bǔ)償

工作流程

一、房屋征收程序

（一）公共利益項(xiàng)目建設(shè)單位向房屋征收部門提出房屋征收申請(qǐng)，在提出房屋征收申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交下列文件、資料：

1.該項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的證明文件（區(qū)發(fā)展改革局核發(fā)）；

2.該項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃的證明文件（區(qū)國(guó)土資源局核發(fā)）；

3.該項(xiàng)目符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的證明文件，確定規(guī)劃紅線。（區(qū)規(guī)劃局核發(fā)）；

4.該項(xiàng)目納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的證明文件（區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、發(fā)展改革局核發(fā)）；

5.房屋征收補(bǔ)償資金證明文件（區(qū)財(cái)政局出具）。

（二）依據(jù)以上有關(guān)規(guī)劃，房屋征收部門（住建局）確定征收范圍后，發(fā)布凍結(jié)通告，送達(dá)相關(guān)部門。

（三）委托房屋征收實(shí)施單位，房屋征收部門(住建局)與委托的征收實(shí)施單位簽訂委托協(xié)議書。

（四）對(duì)房屋調(diào)查登記并依法處理未經(jīng)登記的建筑物 1.房屋征收部門（住建局）組織房屋征收實(shí)施單位及金城街道、新華社區(qū)，對(duì)征收范圍內(nèi)房屋及土地使用權(quán)的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行入戶調(diào)查登記，同時(shí)組織國(guó)土、規(guī)劃、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門對(duì)非法建筑物進(jìn)行認(rèn)定、公示。

2.評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定

房屋征收部門（住建局）發(fā)布評(píng)估通知，同時(shí)提供評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄（范圍：市建委提供的專家?guī)靸?nèi)），由被征收人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。征收人與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托書。

3.依法確定被征收房屋的價(jià)值，出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門（住建局）和被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，在接到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)提出書面復(fù)核申請(qǐng)。

4.房屋征收部門（住建局）在房屋征收范圍內(nèi)發(fā)布被征收房屋的調(diào)查結(jié)果。

（五）擬定征收補(bǔ)償方案

1.房屋征收實(shí)施單位擬定征收補(bǔ)償方案；

2.房屋征收部門（住建局）對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行審核及修改；

3.房屋征收部門（住建局）向區(qū)政府報(bào)送擬定的征收補(bǔ)償方案。

（六）組織對(duì)征收補(bǔ)償方案論證

區(qū)人民政府組織房屋征收、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、發(fā)展改革、財(cái)政、信訪、政府法制等部門對(duì)征收補(bǔ)償方案機(jī)型充分論證和修改。

（七）公示征收補(bǔ)償方案

1.房屋征收部門（住建局）在房屋征收范圍內(nèi)公布征收補(bǔ)償方案，并征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)的期限不少于30日；

2.房屋征收部門（住建局）做好意見(jiàn)的收集和整理工作； 3.征求意見(jiàn)期滿后，房屋征收部門（住建局）向政府提交征求意見(jiàn)和補(bǔ)償方案修改情況的報(bào)告；

4.公示征求意見(jiàn)和補(bǔ)償方案修改情況。房屋征收部門（住建局）以政府名義公示征求意見(jiàn)情況和征收補(bǔ)償方案修改情況。

（八）依法召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)

1.舊城區(qū)改建項(xiàng)目半數(shù)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合《條例》和《辦法》規(guī)定的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織被征收人和公眾代表召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)；

2.房屋征收部門（住建局）根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改征收補(bǔ)償方案。

（九）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

區(qū)人民政府依據(jù)有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

（十）發(fā)布房屋征收決定

1.征收令下達(dá)前，征收補(bǔ)償資金必須足額到達(dá)賬戶，專款專用。

2.征收方案公示無(wú)異議后，區(qū)人民政府下達(dá)征收令，同時(shí)公示評(píng)估結(jié)果。

3.房屋征收部門（住建局）及房屋征收實(shí)施單位向被征收人做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作?/p>

二、房屋補(bǔ)償程序

1.房屋征收實(shí)施單位與被征收人核算征收房屋補(bǔ)償費(fèi)等；

2.協(xié)商搬遷期限、過(guò)度期限等具體補(bǔ)償與安置事項(xiàng)； 3.依據(jù)區(qū)人民政府批準(zhǔn)的房屋征收補(bǔ)償方案，房屋征收部門（住建局）與被征收人簽訂書面的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限）；

4.先補(bǔ)償后搬遷；

5.房屋征收實(shí)施單位按照房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的約定，完成對(duì)被征收人的補(bǔ)償事項(xiàng)；

6.被征收人在房屋征收補(bǔ)償協(xié)議約定的期限內(nèi)，完成搬遷事項(xiàng)，并及時(shí)向房屋征收實(shí)施單位交付被征收房屋。

三、房屋拆除程序

1.房屋征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)委托具有建筑施工總承包企業(yè)資質(zhì)或爆破與拆除工程專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)的單位，依照有關(guān)規(guī)定，簽訂詳細(xì)的拆除合同，對(duì)建筑物實(shí)施拆除；

2.施工單位采取圍擋作業(yè)等安全措施，對(duì)建筑物進(jìn)行拆除，并在約定的期限內(nèi)完成對(duì)建筑物拆除任務(wù)；

3.拆除建筑物的清運(yùn)工作 依據(jù)拆除合同，完成好拆除建筑物的垃圾清運(yùn)工作。

四、達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議糾紛的處理程序

（一）作出補(bǔ)償決定

在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)，達(dá)不成征收補(bǔ)償協(xié)議或房屋所有權(quán)人不明確的，由區(qū)人民政府作出補(bǔ)償決定。

1.房屋征收部門（住建局）報(bào)請(qǐng)區(qū)人民政府作出補(bǔ)償決定；

2.經(jīng)政府法制部門把關(guān)后，區(qū)人民政府研究作出補(bǔ)償決定。

（二）發(fā)布補(bǔ)償決定公告

房屋征收部門（住建局）及時(shí)在房屋征收范圍內(nèi)公告補(bǔ)償決定。

（三）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行

1.非訴訟案件強(qiáng)制執(zhí)行。被征收人在接到補(bǔ)償決定書之日起60日內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者在接到補(bǔ)償決定書之日起三個(gè)月內(nèi)不提起訴訟，又再補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)，向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

⑴房屋征收部門（住建局）代區(qū)人民政府起草《強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書》；

⑵經(jīng)政府法制部門把關(guān)后報(bào)區(qū)人民政府審批； ⑶區(qū)人民政府向人民法院提交強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書，并提交征收補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，提供安置房屋和周轉(zhuǎn)房的位置、面積等資料。

五、達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后糾紛的處理程序

1.房屋征收部門（住建局）或被征收人向人民法院提起訴訟；

2.依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行

人民法院對(duì)補(bǔ)償協(xié)議糾紛案件的判決書生效后，被征收人拒絕履行的，區(qū)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

六、房屋征收信息公開(kāi)程序

（一）建立房屋征收補(bǔ)償專項(xiàng)檔案

1.房屋征收項(xiàng)目完成后15日內(nèi)，房屋征收實(shí)施單位向房屋征收部門移交補(bǔ)償協(xié)議等相關(guān)文件、資料；

2.房屋征收部門（住建局）歸集征收補(bǔ)償協(xié)議等文件、資料，按規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)建立健全檔案資料。

（二）向被征收人公布分戶補(bǔ)償信息

房屋征收部門（住建局）在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布分戶補(bǔ)償信息。

（三）審計(jì)機(jī)關(guān)公布審計(jì)結(jié)果

1.房屋征收項(xiàng)目完成后20日內(nèi)，房屋征收部門（住建局）向?qū)徲?jì)機(jī)關(guān)提交房屋征收補(bǔ)償費(fèi)管理使用情況等文件、資料；

2審計(jì)機(jī)關(guān)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)，并公布審計(jì)結(jié)果。