第一篇：被拆遷房屋評(píng)估的正當(dāng)程序

被拆遷房屋評(píng)估的正當(dāng)程序

新浪房產(chǎn) |2004年11月18日15:08

評(píng)估價(jià)格能否真實(shí)，符合實(shí)際，需要有正當(dāng)?shù)某绦蜃鳛楸Ｕ?。?duì)被拆遷房屋的評(píng)估屬于房地產(chǎn)評(píng)估的范圍，應(yīng)當(dāng)遵循相關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。然而國(guó)家雖然早已頒發(fā)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，但在建設(shè)部出臺(tái)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》之前，授權(quán)各省、市、自治區(qū)人民政府制定具體被拆遷房屋的估價(jià)辦法。于是，八仙過海，各顯神通。有的地方的估價(jià)辦法完全背離實(shí)事求是原則，目的只有一個(gè)，即千方百計(jì)降低價(jià)格。有的地方則規(guī)定得過于原則，無法操作。為解決這一矛盾，作者在建設(shè)部規(guī)章出臺(tái)之前，便將自己研究的成果在本書初版時(shí)就提供給讀者參考。建設(shè)部的指導(dǎo)意見出臺(tái)后，我將之作了對(duì)比，感覺并無原則性的差別，倒是我的意見更具體一些。故再版時(shí)，基本無

二、估價(jià)開始前的工作內(nèi)容 對(duì)被拆遷房屋的估價(jià)程序的評(píng)估前步驟主要包括以下內(nèi)容： 一 明確估價(jià)基本事項(xiàng)

1.明確估價(jià)目的：關(guān)于被拆遷房屋估價(jià)目的，各地的規(guī)定一般是由拆遷人(即委托人)提出，但法律已明確為該房屋的市場(chǎng)價(jià)格，即補(bǔ)償金額。所謂估價(jià)目的即委托方對(duì)估價(jià)結(jié)果的期望用途。估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。

2.明確估價(jià)對(duì)象：2004年1月1日起施行的建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。在實(shí)際工作中估價(jià)師涉及的被拆遷房屋估價(jià)對(duì)象有：1 擬拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積的市場(chǎng)價(jià)格；2 擬拆除房屋的附屬物如裝修、附屬設(shè)施的市場(chǎng)價(jià)格；3 擬拆除房屋的院落空地應(yīng)給被拆遷人的土地補(bǔ)償價(jià)。

3.明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，它是根據(jù)估價(jià)目的所確定的。房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵與價(jià)格形成過程都與估價(jià)時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)。估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，同時(shí)又具有很強(qiáng)的時(shí)效性。此外，估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用公歷表示，精確到日。對(duì)于上述被拆遷房屋的估價(jià)基本事項(xiàng)，估價(jià)師應(yīng)與委托方(包括被拆遷人)共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。二 擬定估價(jià)作業(yè)方案 1.確定估價(jià)技術(shù)路線：房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和形成方式。確定估價(jià)技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程，以保證估價(jià)最接近實(shí)際。

2.確定估價(jià)方法：房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的形成方式的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和形成方式的認(rèn)識(shí)。同樣一個(gè)估價(jià)對(duì)象，采用不同的估價(jià)方法，就可能得出不同的評(píng)估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)正確確定估價(jià)方法。

估價(jià)人員應(yīng)正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法并在實(shí)際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對(duì)同一估價(jià)對(duì)象通常應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

3.明確應(yīng)該調(diào)查收集的資料及其來源渠道：估價(jià)所需的資料包括1 對(duì)拆遷范圍的房屋價(jià)格有普遍影響的資料；2 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；3 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；4 反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常收集這些資料，對(duì)于某一特定的估價(jià)對(duì)象即被拆遷房屋或附屬物應(yīng)在平時(shí)收集資料的基礎(chǔ)上，擬定所需調(diào)查收集的資料及其來源渠道。

4.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)：根據(jù)所需估價(jià)的對(duì)象情況，應(yīng)初步預(yù)計(jì)完成該項(xiàng)估價(jià)任務(wù)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)，在保證估價(jià)按時(shí)、按質(zhì)完成的前提下，應(yīng)力求達(dá)到人力、經(jīng)費(fèi)最省的目標(biāo)。

5.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度：在以上工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)所承擔(dān)的房地產(chǎn)估價(jià)任務(wù)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度，使工作有條不紊，做到使參與估價(jià)的人員胸中有數(shù)。三 收集估價(jià)所需的資料

在平時(shí)收集估價(jià)資料的基礎(chǔ)上，估價(jià)人員應(yīng)著重收集反映可能拆遷地區(qū)狀況的資料，如該地區(qū)房屋的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體估價(jià)對(duì)象相關(guān)的其他背景資料。四 實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象

估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置，周圍環(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)收集補(bǔ)充估計(jì)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。

以上四個(gè)步驟，是接受評(píng)估委托后、開始估價(jià)之前應(yīng)做的工作。在這一階段，估價(jià)師要注意的是，盡可能不受當(dāng)事人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽則明，尤其是不要閉門造車。估價(jià)中的工作內(nèi)容

完成了估價(jià)的各項(xiàng)準(zhǔn)備，就可以開展實(shí)際評(píng)估活動(dòng)，這一階段包括5個(gè)步驟，其工作內(nèi)容是： 一 選定估價(jià)方法計(jì)算：對(duì)于估價(jià)對(duì)象可選用合適的估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算的成敗，關(guān)鍵在于嚴(yán)謹(jǐn)，防止發(fā)生不必要的人為的或技術(shù)差錯(cuò)。

二 確定估價(jià)結(jié)果：對(duì)不同估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，通常應(yīng)做以下檢查：1 估價(jià)過程是否有誤；2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；3 參數(shù)選擇是否合理；4 評(píng)估項(xiàng)目是否遺漏或重復(fù)；5 是否符合估價(jià)原則；6 公式選用是否恰當(dāng)；7 選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的。

在確認(rèn)估算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果。在計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，對(duì)該結(jié)晶進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確闡述理由。

確定估價(jià)結(jié)果，要實(shí)行估價(jià)師負(fù)責(zé)制，要堅(jiān)持實(shí)事求是的原則。估價(jià)師對(duì)自己的計(jì)算結(jié)果承擔(dān)責(zé)任，絕不可出借資質(zhì)，或由助手甚至他人算好，自己只掛名了事。三 撰寫估價(jià)報(bào)告 1.撰寫估價(jià)報(bào)告的要求

(1)全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文的內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。

(2)公正情況和客觀性：應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。

(3)準(zhǔn)確性：用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說明，并描寫其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

(4)概括性：應(yīng)用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。

2.估價(jià)報(bào)告的框架結(jié)構(gòu)：封面、目錄、致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。

對(duì)于成片多宗被拆遷房屋的同時(shí)估價(jià)，且單宗房屋的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式。除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說明的形式。3.估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載的事項(xiàng)：1別估價(jià)項(xiàng)目名稱；2 委托方名稱或姓名和住所；3 估價(jià)方(房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu))姓名和住所；4 估價(jià)對(duì)象；5 估價(jià)目的；6 估價(jià)時(shí)點(diǎn)；7 價(jià)值定義；8 估價(jià)依據(jù)；9 估價(jià)原則；10 估價(jià)技術(shù)路線、方法和測(cè)算過程；11 估價(jià)結(jié)果及其確定的理由；12 估價(jià)作業(yè)日期；13 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期；14 估價(jià)人員；15注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章；16 估價(jià)的假設(shè)和限制條件；17 附件，應(yīng)包括反映估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。

4.估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分描述說明估價(jià)對(duì)象狀況，包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況：1對(duì)土地的描述說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況，剩余的土地使用權(quán)年限。其中，對(duì)院落空地的相關(guān)情況亦仔細(xì)描述，不可遺漏。2 對(duì)建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備設(shè)施、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況、地基的穩(wěn)定性、公共設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、保修期限以及產(chǎn)權(quán)證的情況。3 對(duì)估價(jià)依據(jù)中的土地基準(zhǔn)價(jià)、區(qū)位價(jià)等政府公布的文件要注明文號(hào)和發(fā)布及廢止日期。凡已廢止的文件一般不能作為估價(jià)依據(jù)。

5.估價(jià)報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章：1 估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的；2 估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制；3 估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有(或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系或偏見；4 估價(jià)人員是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和房屋拆遷法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價(jià)報(bào)告；5 估價(jià)人員已(或沒有)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查，并應(yīng)列出對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查的估價(jià)人員的姓名；6 沒有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外、應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)；7 其他需要聲明的事項(xiàng)。

估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論應(yīng)負(fù)責(zé)任。

四 將估價(jià)報(bào)告送達(dá)委托人 一般情況下，各地對(duì)被拆遷房屋的評(píng)估無法有時(shí)間上的要求，但拆遷活動(dòng)是有期限的。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成了估價(jià)報(bào)告后要以最快的速度將報(bào)告送達(dá)給委托人避免因無謂的時(shí)間浪費(fèi)而影響拆遷進(jìn)度，損害當(dāng)事人利益。五 將估價(jià)報(bào)告送達(dá)給被拆遷人

對(duì)估價(jià)報(bào)告是否送達(dá)給被拆遷人，由誰(shuí)送達(dá)？各地規(guī)定不一，因此也產(chǎn)生了不少的糾紛。按照法律原則，被拆遷人作為評(píng)估的利害關(guān)系人，應(yīng)當(dāng)享有知情權(quán)，有權(quán)獲得評(píng)估報(bào)告，以便表明態(tài)度。因此，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，估價(jià)報(bào)告由評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)送達(dá)拆遷人后由拆遷人及時(shí)送達(dá)給被拆遷人，也可以直接送給被拆遷人。

至此，被拆遷人房屋的評(píng)估活動(dòng)也完成了最主要的部分。評(píng)估的修訂歸檔工作

在估價(jià)報(bào)告送達(dá)給當(dāng)事人后，評(píng)估活動(dòng)并未結(jié)束。當(dāng)事人特別是被拆遷人有權(quán)提出異議，申請(qǐng)復(fù)議或重新鑒定。一 聽取反饋意見

當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)把估價(jià)報(bào)告送達(dá)給委托人后，一般情況下委托人是拆遷人的應(yīng)及時(shí)將報(bào)告(或復(fù)印件)送達(dá)給被拆遷人。評(píng)估機(jī)構(gòu)有義務(wù)聽取當(dāng)事人的意見，以不斷地修正錯(cuò)誤，提高業(yè)務(wù)水平?？陬^反映的要做好記錄，書面反映的要收集歸檔，由原估價(jià)人員對(duì)此作出判斷。二 作出解釋或修訂意見

對(duì)當(dāng)事人的異議，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)予重視，認(rèn)真對(duì)待每一位客戶的意見，本著有則改之，無則加勉的原則，及時(shí)作出決策。

如當(dāng)事人出于誤解的，評(píng)估機(jī)構(gòu)有義務(wù)作出口頭或書面的答復(fù)，以澄清是非，消除誤解。如評(píng)估報(bào)告確有不完善之處，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)作出書面的補(bǔ)充意見，使原評(píng)估報(bào)告更為完善、準(zhǔn)確。如評(píng)估報(bào)告確有錯(cuò)誤之處，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)本著實(shí)事求是的原則，盡快以書面方式予以修訂。評(píng)估機(jī)構(gòu)的解釋、補(bǔ)充、修訂意見在書面作出時(shí)，是原評(píng)估報(bào)告的組成部分，并后來者優(yōu)于先者。三 估價(jià)資料歸檔

估價(jià)報(bào)告應(yīng)及時(shí)歸檔，以便日后有關(guān)部門、人員進(jìn)行查閱、審核。對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)，將估價(jià)報(bào)告整理歸檔也是積累了一批評(píng)估資料，對(duì)今后的評(píng)估可起到借鑒、參考的作用。當(dāng)然，在遇到爭(zhēng)議、糾紛時(shí)，也可作為供有關(guān)部門審閱、評(píng)判的依據(jù)。實(shí)踐中亦有丟失評(píng)估資料而給訴訟質(zhì)證帶來困難的案例。

第二篇：被拆遷房屋價(jià)值由評(píng)估決定

被拆遷房屋價(jià)值由評(píng)估決定

北京京益律師事務(wù)所 德凱征地拆遷律師團(tuán) 唐棟梁

很多當(dāng)事人常常問這樣一個(gè)問題：政府說給我們多少就多少，我們拿他們沒辦法。那么，拆遷補(bǔ)償中，究竟應(yīng)該如何確定被拆遷房屋的價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)呢？德凱征地拆遷律師團(tuán)就以最高人民法院十大拆遷典型案例“艾正云、沙德芳訴馬鞍山市雨山區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定案”來為大家解讀這個(gè)問題。

（一）基本案情

2012年3月20日，雨山區(qū)人民政府發(fā)布雨城征[2012]2號(hào)《雨山區(qū)人民政府征收決定》及《采石古鎮(zhèn)舊城改造項(xiàng)目房屋征收公告》。艾正云、沙德芳名下的馬鞍山市雨山區(qū)采石九華街22號(hào)房屋位于征收范圍內(nèi)，其房產(chǎn)證證載房屋建筑面積774.59平方米；房屋產(chǎn)別：私產(chǎn)；設(shè)計(jì)用途：商業(yè)。土地證記載使用權(quán)面積1185.9平方米；地類（用途）：綜合；使用權(quán)類型：出讓。

2012年12月，雨山區(qū)房屋征收部門在司法工作人員全程見證和監(jiān)督下，抽簽確定雨山區(qū)采石九華街22號(hào)房屋的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為安徽民生房地產(chǎn)評(píng)估有限公司。2012年12月12日，安徽民生房地產(chǎn)評(píng)估有限公司向雨山區(qū)房屋征收部門提交了對(duì)艾正云、沙德芳名下房屋作出的市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)報(bào)告。

2013 年1月16日，雨山區(qū)人民政府對(duì)被征收人艾正云、沙德芳作出雨政征補(bǔ)[2013]21號(hào)《房屋征收補(bǔ)償決定書》。艾正云、沙德芳認(rèn)為，被告作出補(bǔ)償決定前 沒有向原告送達(dá)房屋評(píng)估結(jié)果，剝奪了原告依法享有的權(quán)利，故提起行政訴訟，請(qǐng)求依法撤銷該《房屋征收補(bǔ)償決定書》。

（二）裁判結(jié)果

馬鞍山市中級(jí)人民法院認(rèn)為，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條的規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條、第十七條、第二十條、第二十二條的規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將房屋分戶初步評(píng)估結(jié)果在征 收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期滿后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告10日內(nèi)，向房地產(chǎn)評(píng)估 機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

從本案現(xiàn)有證據(jù)看，雨山區(qū)房屋征收部門在安徽民生房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)采石九華街22號(hào)作出的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告后，未將該報(bào)告內(nèi)容及時(shí)送達(dá)艾正 云、沙德芳并公告，致使艾正云、沙德芳對(duì)其房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和申請(qǐng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)鑒定的權(quán)利喪失，屬于違反法定程序。據(jù)此，判決撤銷雨 山區(qū)人民政府作出的雨政征補(bǔ)〔2013〕21號(hào)《房屋征收補(bǔ)償決定書》。宣判后，各方當(dāng)事人均未提出上訴。

（三）典型意義

本案典型意義在于：通過嚴(yán)格的程序?qū)彶椋谠u(píng)估報(bào)告是否送達(dá)這一細(xì)節(jié)上，彰顯了司法對(duì)被征收人獲得公平補(bǔ)償權(quán)的全方位保護(hù)。房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告是行政機(jī)關(guān)作出 補(bǔ)償決定最重要的依據(jù)之一，如果評(píng)估報(bào)告未及時(shí)送達(dá)，會(huì)導(dǎo)致被征收人申請(qǐng)復(fù)估和申請(qǐng)鑒定的法定權(quán)利無法行使，進(jìn)而使得補(bǔ)償決定本身失去合法性基礎(chǔ)。

本案判決敏銳地把握住了程序問題與實(shí)體權(quán)益保障的重要關(guān)聯(lián)性，果斷撤銷了補(bǔ)償決定，保障是充分到位的。

德凱說案：

從本案我們可以看出，在征地拆遷活動(dòng)中，被拆遷房屋的價(jià)值由評(píng)估確定，而房屋價(jià)值的評(píng)估有一套嚴(yán)格的法定程序，政府必須嚴(yán)格按照法定流程進(jìn)行評(píng)估、公示、送達(dá)等。而整個(gè)過程中，被拆遷人享有法律規(guī)定的選擇評(píng)估單位，對(duì)評(píng)估結(jié)果申請(qǐng)復(fù)核、鑒定等權(quán)利。

但從我們長(zhǎng)期辦理征地拆遷案件的實(shí)踐來看，很多當(dāng)事人在面對(duì)政府咄咄逼人的態(tài)勢(shì)時(shí)，往往不知所措，錯(cuò)失了維護(hù)自己合法權(quán)益的機(jī)會(huì)。因此，當(dāng)事人在遇到被征地拆遷問題時(shí)，一定要及時(shí)與律師取得聯(lián)系。

第三篇：房屋拆遷評(píng)估流程

城市房屋拆遷評(píng)估流程

1、公示評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，供拆遷當(dāng)事人選擇。

2、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)：采取被拆遷人投票或者當(dāng)事人抽簽的方式確定。

3、拆遷人與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托評(píng)估協(xié)議。

4、評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收集被拆遷房屋資料，包括房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝璜、附屬物等。

應(yīng)具有：反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像照片資料、實(shí)地勘察測(cè)量記錄、評(píng)估對(duì)象登記清單，工作人員記錄，被拆遷人簽名；被拆遷人拒絕簽名的，應(yīng)當(dāng)附有現(xiàn)場(chǎng)證人簽名。

5、公示初步估價(jià)結(jié)論，公示時(shí)間7天。

6、估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提供被拆遷房屋整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。

7、委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

8、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議的，在收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核，原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)，并出具書面意見。

9、另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

針對(duì)不同房屋制定相應(yīng)的估價(jià)方法，主要有三種，即成本法、收益法以及市場(chǎng)比較法。既可選擇一種進(jìn)行評(píng)估，又可同時(shí)采用幾種方法進(jìn)行綜合評(píng)估。

一、拆遷當(dāng)事人共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

二、拆遷人出資委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。

三、評(píng)估機(jī)構(gòu)勘察測(cè)量。

1、拆遷當(dāng)事人向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

2、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

3、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

4、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

四、初步估價(jià)報(bào)告公示。

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

五、復(fù)核申請(qǐng)。

拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

第四篇：城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告

城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告模板(2009-02-08 13:46:33)標(biāo)簽：城市房屋拆遷 評(píng)估實(shí)踐 分類：規(guī)范和模板

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目名稱：朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估

受托估價(jià)單位：北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

委托估價(jià)單位：****公司

估 價(jià) 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對(duì)朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)結(jié)果如下：

一、估價(jià)對(duì)象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，確定本次估價(jià)對(duì)象為朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價(jià)目的

為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。

三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

四、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

詳見《拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表》。

北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

2008年**月**日

第二部分 估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們?cè)诒緢?bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及國(guó)家和北京市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7、本報(bào)告由北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司解釋。

參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價(jià)假設(shè)和限制條件

1、本次估價(jià)以委托方確定的估價(jià)范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價(jià)前提。

2、本報(bào)告結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值，隨著時(shí)間推移、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。

3、本報(bào)告結(jié)果不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。

4、本報(bào)告是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。

5、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位或個(gè)人不得以任何形式公開本報(bào)告內(nèi)容。

6、本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價(jià)對(duì)象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，本次估價(jià)對(duì)象確定為朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價(jià)目的

為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

六、價(jià)值定義

根據(jù)估價(jià)目的，本次房地產(chǎn)價(jià)值為房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值。根據(jù)《北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）〉的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《拆遷評(píng)估規(guī)則》）以及北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào)，以下簡(jiǎn)稱808號(hào)文件)，本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值由區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)和房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。

1、區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)。由基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成，基準(zhǔn)地價(jià)是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平；基準(zhǔn)房?jī)r(jià)是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額?！恫疬w評(píng)估規(guī)則》還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍，由北京市國(guó)土房管局制定并定期公布；土地級(jí)別為七至十級(jí)的地區(qū)的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國(guó)土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)市國(guó)土房管局備案。

2、房屋重置成新價(jià)。是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格，808號(hào)文件對(duì)如何確定房屋重置成新價(jià)作了詳細(xì)規(guī)定。

本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。

七、估價(jià)依據(jù)

（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（主席令第8號(hào)）；

2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第29號(hào)）；

3、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（主席令第62號(hào)）；

4、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）；

5、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號(hào)）；

7、《關(guān)于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1188號(hào)）；

8、《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1147號(hào)）；

9、《市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則〉（暫行）的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)）;

10、北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào))；

11、《北京市建筑工程預(yù)算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價(jià)信息》（北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。

（略）

八、估價(jià)原則

本次評(píng)估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。由于本次估價(jià)的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期，通常用年、月、日表示，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。

5、替代原則

在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。實(shí)際上是找一些與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

總之，在評(píng)估過程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理，評(píng)估方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。

九、估價(jià)方法

根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，本次采用成本法進(jìn)行評(píng)估，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)

=區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)+房屋重置成新價(jià)

=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×建筑面積+樓房重置成新價(jià)

=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×建筑面積+（樓房基本價(jià)格×樓房折余率+∑增項(xiàng)價(jià)格×增項(xiàng)折余率）×建筑面積×區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價(jià)

1、基準(zhǔn)地價(jià)。是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平。根據(jù)《北京市國(guó)土資源和房屋管理局〈關(guān)于本市城市房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問題的批復(fù)〉》（京國(guó)土房管拆字[2002]1167號(hào)），《拆遷評(píng)估規(guī)則》有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)水平的規(guī)定與《北京市人民政府〈關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知〉》（京政發(fā)[2002]32號(hào)）所確定的《北京市基準(zhǔn)價(jià)格表》是基于同一時(shí)期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)水平，是在同一時(shí)期居住類型國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的?？梢?，具體到某個(gè)拆遷評(píng)估項(xiàng)目中的基準(zhǔn)地價(jià)需參照《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)表》，按照規(guī)定的程序，使用合理的評(píng)估方法確定。本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法綜合確定估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)地價(jià)。

2、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。先根據(jù)《住宅房屋拆遷評(píng)估土地級(jí)別范圍》確定估價(jià)對(duì)象土地級(jí)別，然后在《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)表》中查取估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。

3、K。為容積率修正系數(shù)，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)（K）表》確定?，F(xiàn)狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計(jì)算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件沒有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計(jì)算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計(jì)算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測(cè)繪部門實(shí)際測(cè)量的數(shù)據(jù)計(jì)算。規(guī)劃容積率r′根據(jù)《審定設(shè)計(jì)方案通知書》等相關(guān)規(guī)劃文件確定。

4、建筑面積。應(yīng)依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權(quán)證》的，按標(biāo)明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標(biāo)明使用面積的，根據(jù)北京市國(guó)土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關(guān)于印發(fā)〈北京市職工購(gòu)買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡(jiǎn)易樓房、筒子樓補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》（京國(guó)土房管方字[2001]1286號(hào)），購(gòu)買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計(jì)算，也可以按實(shí)際測(cè)量的建筑面積計(jì)算，涉及房屋公用面積分?jǐn)偟模?jì)算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分?jǐn)傁禂?shù)+居室面積

其中，分?jǐn)傁禂?shù)=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權(quán)屬證明文件的，按實(shí)際測(cè)量的建筑面積計(jì)算，方法同上。

5、樓房基本價(jià)格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內(nèi)裝修，根據(jù)808號(hào)文件中的《住宅樓房基本價(jià)格表》確定。

6、樓房折余率。根據(jù)808號(hào)文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數(shù)說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術(shù)平均值作為樓房折余率。

7、增項(xiàng)價(jià)格。增項(xiàng)是指由產(chǎn)權(quán)人統(tǒng)一安裝或修建的項(xiàng)目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項(xiàng)價(jià)格在808號(hào)文件中的《增項(xiàng)價(jià)格表》中查取。

8、增項(xiàng)折余率。按808號(hào)文件中的《增項(xiàng)成新評(píng)定說明》執(zhí)行。

9、區(qū)域系數(shù)。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)八個(gè)城近郊區(qū)按1.0，其他遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價(jià)。參照平房的裝修及附屬物評(píng)估方法，也可以根據(jù)定額據(jù)實(shí)估價(jià)。

11、對(duì)于在實(shí)際估價(jià)過程中與808號(hào)文件規(guī)定價(jià)格嚴(yán)重偏離的實(shí)物，由產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人提供相應(yīng)票據(jù)，估價(jià)人員按照市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行作價(jià)。

十、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

詳見《拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表》。

十一、估價(jià)人員

（略）

十二、估價(jià)作業(yè)日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第五部分 附件

第五篇：宅基地房屋拆遷評(píng)估報(bào)告

宅基地房屋拆遷評(píng)估報(bào)告模板

來源： 作者： 日期：10-01-24

9、《北京市建筑工程預(yù)算定額》(2001年);

10、《北京工程造價(jià)信息》(北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處主辦2008)。

(二)委托方提供的資料

(略)

(三)受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。

(略)

八、估價(jià)原則

本次評(píng)估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。由于本次估價(jià)的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期，通常用年、月、日表示，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。

5、替代原則

在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。實(shí)際上是找一些與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

總之，在評(píng)估過程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理，評(píng)估方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。

九、估價(jià)方法

根據(jù)估價(jià)目的，本次采用成本法進(jìn)行評(píng)估。

1、宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式：

宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)

(1)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))×戶均安置面積÷戶均宅基地面積

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)一般由拆遷人委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實(shí)際情況評(píng)估確定;也可以由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關(guān)部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實(shí)際情況確定。

(2)宅基地面積確定

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條規(guī)定了認(rèn)定宅基地面積及補(bǔ)償原則：①認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過合法批準(zhǔn)，且不超過控制標(biāo)準(zhǔn)。②未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。③經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補(bǔ)償;但1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條規(guī)定了宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)：①近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝(折合167平方米)。②其他地區(qū)最高不得超過0.3畝(折合200平方米)。③1982年以前劃定的宅基地，多余前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，每戶最高不得超過0.4畝(折合267平方米)。

(3)房屋及其附屬物重置成新價(jià)確定

根據(jù)北京市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則〉的通知》及北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》規(guī)定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)采用成本法測(cè)算。計(jì)算公式為：

①磚木結(jié)構(gòu)房屋

房屋及其附屬物重置成新價(jià)={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù))×柱高差率] ×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×成新折余率+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)

②磚混結(jié)構(gòu)房屋

房屋及其附屬物重置成新價(jià)={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù))×柱高差率] ×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)

2、村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式：

村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=重置全價(jià)×成新率

(1)對(duì)已包含在《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的房屋及其附屬物，可按該技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估。

(2)對(duì)尚未列入《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的附屬物，如設(shè)備類、苗木類、市政管道類、市政道路及橋梁類、庭院類等工程，可按以下步驟據(jù)實(shí)評(píng)估。

首先編制工程造價(jià)。按照北京市2001年預(yù)算定額及計(jì)算規(guī)則、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和2008年**月市場(chǎng)價(jià)格水平編制附屬物工程造價(jià)，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)，建安工程費(fèi)=直接費(fèi)+間接費(fèi)+利潤(rùn)+稅金。

然后計(jì)算重置全價(jià)。對(duì)于價(jià)值量較小、建設(shè)周期較短的附屬物工程可以直接得出重置全價(jià);對(duì)于價(jià)值量較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)的附屬物工程還應(yīng)在工程造價(jià)的基礎(chǔ)上，加上前期工程費(fèi)、資金成本等費(fèi)用后得出重置全價(jià)。

根據(jù)附屬物工程建成時(shí)間及使用維護(hù)狀況算出綜合成新率，最后求得附屬物重置成新價(jià)。

十、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

其中，村民個(gè)人所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣****元

村集體所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣****元

以上分別見《****宅基地房屋拆遷補(bǔ)償匯總表》、《****集體地上物拆遷補(bǔ)償匯總表》。

十一、估價(jià)人員

(略)

十二、估價(jià)作業(yè)日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本報(bào)告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。