第一篇：房地產(chǎn)項目設(shè)計費案例

房地產(chǎn)項目設(shè)計費案例

案

情

原告：口口建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所 被告：口口房地產(chǎn)有限公司。

1997年4月．被告口口房地產(chǎn)有限公司經(jīng)上海市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室的批準(zhǔn)，組織了建設(shè)凱馬廣場的國際性方案設(shè)計征集活動。原告口口建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所應(yīng)邀參加該活動設(shè)計投標(biāo)，繳納保證金人民幣l萬元。原告按被告要求組織設(shè)計并將設(shè)計方案及收費標(biāo)準(zhǔn)送交被告后，經(jīng)專家評審，1997年9月30日，原告收到中標(biāo)通知書。但由于凱馬廣場項目最終未獲批準(zhǔn)，原、被告沒有簽訂有關(guān)合同。為此，原告要求被告支付其向被告提供設(shè)計方案的方案設(shè)計費，因雙方未能達(dá)成一致意見，原告遂起訴法院，要求被告按其提供的收費標(biāo)準(zhǔn)支付方案設(shè)計費。

問題：

1、建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所的要求是否合理?

一審法院審理認(rèn)為，原告設(shè)計方案中標(biāo)后．原被告并沒有簽訂相應(yīng)的合同，但原告為該方案設(shè)計應(yīng)獲得報酬，參照被告在征集設(shè)計方案時的承諾，由被告給付相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。依照(中華人民共和國民法通則＞第四條之規(guī)定作出判決：

一、被告在判決生效后給付原告補(bǔ)償款美金5萬元；

二、被告應(yīng)在判決生效后返還原告保證金人民幣1萬元；

三、原告其余訴訟請求不予支持。訴

辯

上訴人——建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所辯稱

其接受房地產(chǎn)有限公司的邀請，參加凱馬廣場工程項目方案設(shè)計競選，為此付出了大量勞動。上訴人項目設(shè)計方案既已中標(biāo)，就應(yīng)與中標(biāo)單位簽訂工程設(shè)計承包合同，上訴人要求查明項目未獲批準(zhǔn)的真正原因。上訴人已喪失了中標(biāo)后與建設(shè)單位簽訂工程合同的預(yù)期利益．至少保護(hù)上訴人為此次招標(biāo)活動所支付的實際費用226967美元。

被上訴人——房地產(chǎn)有限公司辯稱

凱馬廣場工程項目未獲批準(zhǔn)是由于主管部門原因造成的，其對此并無惡意。上訴人與被上訴人既然沒有能簽訂相應(yīng)合同，上訴人也沒有過錯。故原告要求按設(shè)計方案支付設(shè)計費沒有法律依據(jù)。

問題：你支持哪一方?原因何在?? 審

理

二審法院審理查明：1．1998年10月上海市外國投資工作委員會交送(關(guān)于注銷凱馬大酒店有限公司的申請報告＞，該報告述及“因上海凱馬大酒店有限公司的投資方GD公司、上海凱馬房地產(chǎn)有限公司與亡海海達(dá)公司簽訂了關(guān)于中止金融貿(mào)易區(qū)BB—23地塊項目的協(xié)議書，故凱馬大酒店已無存在的必要，經(jīng)公司董事會決議通過，決定申請注銷”。2原告口口建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所持有上海市勘查設(shè)計臨時許可證，承擔(dān)業(yè)務(wù)范圍為建筑設(shè)計。

二審法院審理認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，招標(biāo)投標(biāo)是一種特殊的簽訂合同的形式，招標(biāo)公告為要約邀請，投標(biāo)為要約，而招標(biāo)人選定為中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)人通知書即為承諾，中標(biāo)通知書一經(jīng)發(fā)出，即對招、投標(biāo)雙方具有法律上的約束力。本案涉及“凱馬廣場”方案設(shè)計征集活動，經(jīng)過上海市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室批準(zhǔn)，且招標(biāo)人投標(biāo)人均具有法律規(guī)定的主體資格，應(yīng)為合法有效。在上訴人的設(shè)計方案中標(biāo)，且發(fā)出中標(biāo)(中選)通知30天，被上訴人作為建設(shè)單位末依據(jù)有關(guān)規(guī)定與上訴人，即中標(biāo)單位簽訂工程設(shè)計發(fā)包合同，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。依照本市合資工程項目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計費的收費標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家內(nèi)資工程項目方案設(shè)計費單獨記取的標(biāo)準(zhǔn)．項目計取的方案設(shè)計費遠(yuǎn)高于上訴人在二審要求被上訴人給付的方案設(shè)計所實際支出的費用226967美元，故對上訴人的亡訴請求予以準(zhǔn)許。至于被上訴人認(rèn)為工程設(shè)計承包合同最終未能簽訂的原因，系涉及項目末獲主管部門批準(zhǔn)，因該事由不足以作為被上訴人免責(zé)事由，對被上訴人的此項抗辯理由，本院不予以采納。

綜上，依照＜中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條之規(guī)定判決：

一、撤銷一審法院民事判決的第一項；

二、被上訴人應(yīng)在本判決生效后10日內(nèi)給付上訴人美金226967元；

三、維持一審法院民事判決的第二項，第三項。

焦

點

中標(biāo)通知書發(fā)出后是否必須簽訂合同?投資項目未被批準(zhǔn)是否能作為免責(zé)依據(jù)?

評

析

房地產(chǎn)建設(shè)項目設(shè)計招投標(biāo)是我國房地產(chǎn)建筑市場引進(jìn)競爭機(jī)制后普遍采用的方式，通過這種方式，能高效優(yōu)化地保證開發(fā)建設(shè)項目順利完成，也是國際上通用的做法。通常招標(biāo)分為兩種，一種為公開招標(biāo)，另一種為邀請招標(biāo)。所謂公開招標(biāo)就是招標(biāo)人在國內(nèi)外主要報刊上刊登廣告或發(fā)出通知，以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或其他組織參加投標(biāo)。而邀請招標(biāo)則是招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)單位向所信任的、具有相應(yīng)資質(zhì)的單位以投標(biāo)邀請書的方式，邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。我國1999年8月頒布的<中華人民共和國招標(biāo)設(shè)標(biāo)法＞對我國房地產(chǎn)建設(shè)市場招投標(biāo)的有序進(jìn)行作了嚴(yán)格規(guī)范，該法律明確規(guī)定了招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)條件和程序。首先，招標(biāo)人提出的招標(biāo)項目按照國家規(guī)定需要履行審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)先履行審批手續(xù)，取得批準(zhǔn)。同時，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)落實招標(biāo)項目的資金來源。其次，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力，國家有關(guān)規(guī)定對投標(biāo)人資格條件或者招標(biāo)文件對投標(biāo)人資格條件有規(guī)定的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格條件。第三，當(dāng)中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。對照本案，作為招標(biāo)人凱馬房地產(chǎn)公司，其凱馬廣場的國際性方案設(shè)計征集活動雖然經(jīng)上海市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室的批準(zhǔn)，但凱馬廣場項目卻未獲批準(zhǔn)，因此，招標(biāo)人對自己的招標(biāo)活動在開始時，準(zhǔn)備就是不成熟的，沒有符合招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定招標(biāo)項目取得批準(zhǔn)的要求。同時，也為萬一項目不批準(zhǔn)中標(biāo)通知書無法履行埋下丁隱患。而投標(biāo)人設(shè)計所公司參加投標(biāo)時，持有上海市勘查設(shè)計臨時許可證，可承擔(dān)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)建筑工程設(shè)計，具備法律規(guī)定的投標(biāo)人的主體資格。所以．當(dāng)招標(biāo)人凱馬房地產(chǎn)公司發(fā)出中標(biāo)通知書后，以凱馬廣場項目末獲主管部門批準(zhǔn)而拒不履行中標(biāo)通知書規(guī)定的義務(wù)，其理由沒有法律依據(jù)，過錯責(zé)任在于招標(biāo)人凱馬公司。

那么，中標(biāo)通知書發(fā)出后究竟產(chǎn)生什么法律效力?它和設(shè)計合同具有怎樣的關(guān)系?

根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)國際慣例和我國合同法規(guī)定，招標(biāo)投標(biāo)的過程就是招標(biāo)人和投標(biāo)人按照法律簽訂合同的過程。合同法規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾的方式。招標(biāo)公告作為希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示是要約邀請，它不具備合同的主要內(nèi)容，而只是希望投標(biāo)人向自己發(fā)出要約，因此，我國合同法第1—五條規(guī)定其為要約邀請。而投標(biāo)人設(shè)計所公司根據(jù)招標(biāo)人的邀請，向招標(biāo)人直接表明白己主動愿意訂立設(shè)計合同，明確未來訂立合同的主要內(nèi)容、設(shè)計方案及設(shè)計費等，其所作的意思表示內(nèi)容具體確定，符合我國合同法關(guān)于要約的規(guī)定。當(dāng)招標(biāo)人凱馬房地產(chǎn)公司收到投標(biāo)人投標(biāo)文件后，選定投標(biāo)人設(shè)計所公司并發(fā)出中標(biāo)通知書，這份通知書就是同意投標(biāo)人設(shè)計所公司所提出訂立設(shè)計合同的全部條件的意思表示，合同法規(guī)定其為承諾。我國合同法第二十二、二十五條規(guī)定，承諾應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出，承諾生效時合同成立，因此本案中標(biāo)人凱馬房地產(chǎn)公司的中標(biāo)通知書送達(dá)投標(biāo)人設(shè)計所公司時，雙方關(guān)于凱馬廣場的項目設(shè)計合同即告成立，也就是說，中標(biāo)通知書與合同一樣，具有同樣的法律效力。我國招標(biāo)投標(biāo)法第四十六條規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起二十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議?！币虼?，凱馬公司在發(fā)出中標(biāo)通知后，只能就設(shè)計所公司投標(biāo)的設(shè)計方案為主要內(nèi)容訂立合同并履行。凱馬公司不繼續(xù)簽訂設(shè)計合同，就應(yīng)承擔(dān)違反合同的法律責(zé)任。我國合同法第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！彼裕彿ㄔ号袥Q被上訴人承擔(dān)拒不履行中標(biāo)通知書規(guī)定的義務(wù)，賠償上訴人口口建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所公司的實際損失是符合我國合同法和我國招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定的。

第二篇：房地產(chǎn)項目策劃設(shè)計案例

項目Ⅰ

一、項目名稱：山語華庭小區(qū)

二、項目建設(shè)地點：張家口橋東區(qū)林園路，西鄰林園路，北鄰五一路, 位于五一路與林園路交匯處

三、項目占地及建設(shè)規(guī)模：山語華庭規(guī)劃總占地面積6.18公頃，其戶型從60平方米到180平方米，十幾種戶型，主功能房都在陽面特別難得。規(guī)劃建筑總面積17.01萬平方米。其中，住宅建設(shè)面積14.4萬平方米，商業(yè)及配套設(shè)施面積2.61萬平方米。

四、項目開發(fā)商基本情況：開發(fā)單位為張家口萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司

項目Ⅱ

一、項目名稱：府街庭院二期工程

二、項目建設(shè)地點：地處張家口市高新區(qū)，北臨緯二路，東臨勝利路，南鄰富強(qiáng)路，西鄰經(jīng)二路。

三、項目占地及建設(shè)規(guī)模：總占地面積26421平方米、總建筑面積70000平方米、總住宅面積50000平方米、綠化率35%、容積率2.3、總戶數(shù)1430戶、機(jī)動車車位495輛場所。

四、項目開發(fā)商基本情況：張家口市長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目Ⅲ

一、項目名稱：飛達(dá)?東山彩橘小區(qū)

二、項目建設(shè)地點：飛達(dá)?東山彩橘小區(qū)項目位于張家口市橋東區(qū)東山路乙付13號，建國路二五一醫(yī)院該小區(qū)距離二五一醫(yī)院向東約400米路北。東至：張家口市凱威制藥有限公司、張家口市軍糧供應(yīng)庫；西至：張家口市博物館、空軍86270部隊；南至：東山路；北至：張家口市世方房地產(chǎn)開發(fā)公司。南北最長約400米,東西最長約140米。

三、項目占地及建設(shè)規(guī)模：該項目用地面積4.8 h㎡，總建筑規(guī)模為88000㎡，建筑占地面積6312㎡,規(guī)劃住宅建筑面積為79000㎡，住宅總戶數(shù)617戶,寫字樓兩棟規(guī)劃建筑面積8000㎡(其中一棟4800㎡為開發(fā)公司自用)，配套及附屬建筑1000㎡（其中包括鍋樓房500㎡）。小區(qū)綠化面積共計14400㎡（包括綠地、花壇、花架、小品、雕塑等）。

四、項目開發(fā)商基本情況：張家口飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

項目Ⅳ

一、項目名稱：容辰莊園Ⅲ期工程

二、項目建設(shè)地點：地處張家口市中心地帶，東臨勝利南路,南臨工業(yè)中橫街，三、項目占地及建設(shè)規(guī)模：總占地面積5.6公頃、總建筑面積11.3萬平方米、總住宅面積9.8萬平方米、綠化率30%、容積率1.15

四、項目開發(fā)商基本情況：張家口市方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

第三篇：設(shè)計費申請

設(shè)計費申請報告

合肥市蜀山區(qū)人民法院：

根據(jù)貴院與我院（上海華東建設(shè)發(fā)展設(shè)計有限公司安徽分公司）2013年5月20日簽訂協(xié)議編號為2013-009-2的《蜀山區(qū)法院二層綜合樓改造工程技術(shù)服務(wù)》建設(shè)工程設(shè)計協(xié)議的約定，我院已完成了該項目的全套施工圖設(shè)計文件，并已配合完成所有施工圖交付、技術(shù)服務(wù)、竣工驗收及相關(guān)資料配合工作，根據(jù)協(xié)議5.2條付費進(jìn)度要求，竣工驗收簽字后，貴院本次應(yīng)付協(xié)議所有尾款合計人民幣伍仟元整（5000元）。

請貴院批準(zhǔn)按時支付為盼。

上海華東建設(shè)發(fā)展設(shè)計有限公司安徽分公司

2014年1月21日

第四篇：合作開發(fā)外商投資房地產(chǎn)項目案例分析

合作開發(fā)外商投資房地產(chǎn)項目案例分析

時間：2009-8-5

浙江滬鑫律師事務(wù)所 酈煜超

一、基本案情：

上海某房產(chǎn)公司（以下簡稱“房產(chǎn)公司”）為外商獨資企業(yè)。2008年1月26日，房產(chǎn)公司通過參加競買的方式成交，簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，同年2月9日，與國土資源局簽訂了一份《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》補(bǔ)充合同，對土地出讓金及支付方式等內(nèi)容做了具體約定，合同簽訂以后，房產(chǎn)公司即依約支付了全部土地出讓金，共計人民幣1300多萬元。

浙江某投資公司（以下簡稱“投資公司”）擬與該房產(chǎn)公司合作共同開發(fā)該項目，為此，投資公司擬受讓房產(chǎn)公司原有股東25%的股權(quán)，以參與該項目的開發(fā)經(jīng)營。

二、背景資料：

1.房產(chǎn)公司情況：

股東為5個外國籍自然人，公司組織形式為有限責(zé)任公司，總投資2200萬美元，注冊資本1200萬美元，經(jīng)營范圍房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、物業(yè)管理和租賃，經(jīng)營期限為1年。《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》發(fā)證日期2007年11月2日，經(jīng)營期限1年。

但當(dāng)時公司實收資本為零，而按照章程約定第一期出資15%必須在公司登記成立之日起3個月內(nèi)繳足，其余在2年內(nèi)繳清。

股東僅有一名股東在當(dāng)?shù)靥幚硎聞?wù)，其它股東長期在國外。

2.項目情況：

（1）項目用地情況

項目所在地塊為F地塊，面積為6596平方米，容積率為6.2-7.4，最大建筑面積不超過48810平方米。使用年限40年，用途為商務(wù)綜合樓，出讓價格為140萬元每畝，總價為人民幣1300多萬元。此外，房產(chǎn)公司須繳納50萬元每畝的建設(shè)保證金。

(2)項目建設(shè)及周期要求;

地下室工程由政府指定的其他公司統(tǒng)一承建，地下工程施工驗收合格后移交給各投資商。該項目須在地下工程施工完成后的1年半內(nèi)一次性建成使用。

（3）項目建成后的使用要求：

商務(wù)樓建成后，開發(fā)商的自用面積不少于總建筑面積50%，并且須事先確定商務(wù)樓自用部分和租售的具體樓層和面積。如要轉(zhuǎn)讓自用部分產(chǎn)權(quán)，應(yīng)向區(qū)政府補(bǔ)繳大配套費，如需進(jìn)入二級市場轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，不得改變用途，受讓方不能再享有樓宇經(jīng)濟(jì)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

（4）違約責(zé)任：

房產(chǎn)公司若未能按期繳納建設(shè)保證金或土地出讓金，該協(xié)議將被終止；若未能按期開工或超出規(guī)定的建設(shè)周期，以及未達(dá)到規(guī)劃要求的，政府有權(quán)按出讓價無息收回土地使用權(quán)，同時，房產(chǎn)公司應(yīng)支付違約金600萬元。

3.股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況：

2008年3月16日，房產(chǎn)公司股東會做出同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓的《股東會決議》，2008年3月22日，投資公司與房產(chǎn)公司達(dá)成進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》意向草稿，但尚未簽字蓋章。

三、法律分析：

（一）本項目合法性是否存在問題？

從上述背景材料來看，雖然房產(chǎn)公司持有外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書以及工商營業(yè)執(zhí)照，但沒有項目核準(zhǔn)文件。而根據(jù)我國《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》和《外商投資項目核準(zhǔn)暫行管理辦法》的規(guī)定，總投資5000萬美元以下的限制類項目由省級發(fā)展改革部門核準(zhǔn)，此類項目的核準(zhǔn)權(quán)不得下放。因此，本項目總投資2200萬美元，應(yīng)由省發(fā)改部門核準(zhǔn)。

雖然外商投資項目設(shè)立審批的一般流程為項目核準(zhǔn)、企業(yè)設(shè)立審批、工商登記，再到海關(guān)、稅務(wù)、外匯等部門辦理相應(yīng)的登記手續(xù)。但鑒于外商投資項目在實際操作中的復(fù)雜性和靈活性，后一階段的批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照的取得并不能表明其已經(jīng)取得了項目核準(zhǔn)批文。同時，該項目是否已經(jīng)通過環(huán)保部門、規(guī)劃部門、建設(shè)部門等相關(guān)部門的審批，也需要進(jìn)一步的材料來加以證實。因此，在缺乏上述相關(guān)材料的前提下，該項目的合法性還存在疑問。

（二）該外商投資企業(yè)的主體是否合法并能否有效存續(xù)？

主體的合法和有效存續(xù)，是一個企業(yè)對外開展民事活動并承擔(dān)責(zé)任的前提。而如上所述，房產(chǎn)公司的項目核準(zhǔn)文件及相關(guān)主管部門的批文都沒有齊備，雖然其已經(jīng)登記成立，但若沒有落實上述批準(zhǔn)手續(xù)，該企業(yè)將有被吊銷營業(yè)執(zhí)照的風(fēng)險。

其次，我們注意到，該企業(yè)的批準(zhǔn)證書和工商營業(yè)執(zhí)照載明的經(jīng)營期限均只有一年。根據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部等六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》規(guī)定，設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機(jī)關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。因此，該企業(yè)目前持有的批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照只是臨時性質(zhì)的，而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的周期比較長，有待于該企業(yè)付清土地出讓金后申辦較長經(jīng)營期限的《批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。而目前沒有進(jìn)一步資料顯示該企業(yè)已經(jīng)繳納了土地出讓金并取得了上述較長經(jīng)營期限的《批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。

同時，我們還注意到，該企業(yè)自2007年11月2日成立，注冊資本雖然為1200萬美元，但目前的實收資本為零，且公司章程規(guī)定第一期出資180萬美元必須在3個月內(nèi)繳清，其余在2年內(nèi)繳清；同時，《招商協(xié)議》有規(guī)定注冊資本不低于600萬美元，必須在2008年9月底前到位300萬美元，2009年9月底前到位其余300萬元美元。因此，該公司必須在2008年2月1號之前出資到位180萬美元，在2009年9底之前到位300萬美元，在2009年9月底之前到位600萬美元，在2009年11月1日之前到位全部出資1200萬美元。因此，該企業(yè)的繳納注冊資本的壓力比較大。而根據(jù)我國《外資企業(yè)法實施細(xì)則》規(guī)定，外國投資者未能在規(guī)定的期限內(nèi)繳付出資的，外資企業(yè)批準(zhǔn)證書即自動失效。外資企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注銷登記手續(xù)，繳銷營業(yè)執(zhí)照；不辦理注銷登記手續(xù)和繳銷營業(yè)執(zhí)照的，由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷其營業(yè)執(zhí)照，并予以公告。因此，如果該企業(yè)未能按照上述時間繳納出資，有可能構(gòu)成違約或甚至被吊銷營業(yè)執(zhí)照，則公司將無法存續(xù)。一旦公司不存在，該項目將無法進(jìn)行，并必然會給合作方投資公司帶來損失。

（三）該項目投資大，其股東是否具有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實力和較好的信譽(yù)？

該項目總投資2200萬美元，其中公司注冊資本1200萬美元，資金量需求很大，而目前實收資本是零，公司財產(chǎn)的多少取決于后期股東實際的投入，因此，其股東的經(jīng)濟(jì)實力和信譽(yù)顯得非常重要，否則不但項目最終無法建成，而且公司都恐怕難以存續(xù)。但迄今為止，沒有任何資料可以反映該外資公司股東的經(jīng)濟(jì)實力和資信狀況。因此，在未明確其股東情況的前提下與之合作，將有很大風(fēng)險。

（四）該項目違約責(zé)任重，房產(chǎn)公司能否嚴(yán)格履行相關(guān)協(xié)議？

公司若未能按期繳納建設(shè)保證金或土地出讓金，該協(xié)議將被終止；若未能按期開工或超出規(guī)定的建設(shè)周期，以及未達(dá)到規(guī)劃要求的，政府有權(quán)按出讓價無息收回土地使用權(quán)，同時，房產(chǎn)公司應(yīng)支付違約金600萬元。因此，如果因為種種原因，導(dǎo)致房產(chǎn)公司不能履行或不能完全履行上述協(xié)議，則投資該項目必定遭受損失。

（五）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險

股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式投資，即通過受讓目標(biāo)公司的部分股權(quán)，成為該公司的股東，通過行使股東權(quán)利來達(dá)到投資的目的。該方案目前主要的風(fēng)險是：

1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓生效問題：

（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易對象是房產(chǎn)公司的股東，而不是房產(chǎn)公司，而轉(zhuǎn)讓股東并不在國內(nèi)，因此，如果是委托他人代簽，為確定委托的真實性及效力，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過股東所在國公證并經(jīng)中國駐該國使領(lǐng)館認(rèn)證，而不能由在國內(nèi)的股東代為簽署。（見《民事訴訟法》第240條規(guī)定）。

（2）房產(chǎn)公司于2008年3月16日做出的股東會決議不符合《公司法》關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，根據(jù)《公司法》第72條第2款規(guī)定，股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。因此，而該《股東會決議》只有兩個股東簽字，不符合上述規(guī)定，也沒有任何資料表明該股權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)書面通知其他股東，而其他股東既不同意也不購買。

（3）根據(jù)工商部門規(guī)定，注冊資本未繳納到位的不得轉(zhuǎn)讓股權(quán)，即無法獲得批準(zhǔn)，也無法辦理股權(quán)變更登記。同時，在司法實踐中，也有認(rèn)定此種瑕疵股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效。故在房產(chǎn)公司注冊資本到位之前其股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

（4）我國《中華人民共和國外資企業(yè)法實施細(xì)則》第22條規(guī)定，外資企業(yè)注冊資本的增加、轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更登記手續(xù)。

同時，根據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委等六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。因此，該股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須由相關(guān)部門批準(zhǔn)，目前是否具備上述條件，仍不確定。

2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓后因出資不實而產(chǎn)生的風(fēng)險問題：

若受讓股權(quán)成為股東后，即負(fù)有按照章程規(guī)定履行按期出資的義務(wù)，以確保該外資企業(yè)能否合法存續(xù)。如果其他股東未能按期出資，則面臨很大風(fēng)險：

（1）影響到公司存續(xù)：根據(jù)《外資企業(yè)法實施細(xì)則》規(guī)定，外國投資者未能在規(guī)定的期限內(nèi)繳付出資的，外資企業(yè)批準(zhǔn)證書即自動失效。外資企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注銷登記手續(xù)，繳銷營業(yè)執(zhí)照；不辦理注銷登記手續(xù)和繳銷營業(yè)執(zhí)照的，由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷其營業(yè)執(zhí)照，并予以公告。而一旦房產(chǎn)公司被注銷登記，則作為股東只能對公司進(jìn)行清算，故投資目的將從根本上無法實現(xiàn)。

（2）根據(jù)司法實踐及相關(guān)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓股東出資不到位，給公司債權(quán)人造成損失的，而公司資產(chǎn)不足清償債務(wù)的，受讓股東知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓股東出資存在瑕疵，則該受讓股東對未按期足額的欠繳出資部分承擔(dān)連帶補(bǔ)充責(zé)任。

3.小股東的不利地位問題：

受讓股權(quán)成為股東后，必須受到公司章程的約束，同時鑒于所受讓的股權(quán)只有25%，容易受到其他股東的牽制，按照公司原章程的安排，由于是小股東，在公司決策方面處于的不利地位。

4.股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格及收益問題：

一般股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格需要對公司資產(chǎn)進(jìn)行評估，然后確定股權(quán)對價，當(dāng)然雙方也可以進(jìn)行直接約定。根據(jù)雙方《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》草稿的約定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓按照25%股權(quán)原始價計算。何謂原始價約定不明確，按此理解，應(yīng)當(dāng)是注冊資本的25%即300萬美元。但雙方?jīng)]有直接明確，也沒有明確美元與人民幣的換算比率。而相對應(yīng)的，對于土地開發(fā)后續(xù)資金投入、收益問題沒有進(jìn)行進(jìn)一步明確的約定。故若對上述問題不做明確約定，日后容易引發(fā)糾紛。

四、法律建議：

（一）盡職調(diào)查：

鑒于上述背景資料所能反映的項目信息以及合作方房產(chǎn)公司的信息非常有限，而外商投資項目本身極為復(fù)雜，僅憑上述材料不足以決定是否投資以及采用何種投資方案，且有的資料本身就具有瑕疵。因此，無論最終決定采取何種投資模式，必須先對該項目和房產(chǎn)公司進(jìn)行盡職調(diào)查，調(diào)查的主要內(nèi)容包括但不限于：

1.項目本身合法性審查：

重點審查項目核準(zhǔn)文件、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)主管部門的批文。

2.企業(yè)主體合法性審查：

調(diào)取完整的工商登記資料，審查其設(shè)立過程中是否瑕疵。注冊資本到位情況，以及房產(chǎn)公司資產(chǎn)狀況、債權(quán)債務(wù)情況。

3.股東資信和財產(chǎn)狀況審查：

鑒于房產(chǎn)公司目前的實收資本為零，注冊資本為分期繳納，因此其股東的資信和財產(chǎn)狀況顯得尤為重要。故應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步審查股東情況，要求其提供資信和財產(chǎn)狀況證明，必要時還可要求其提供相關(guān)投資業(yè)績證明。

（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的投資方案條件尚未成熟，風(fēng)險較大，不宜采取，以合作開發(fā)模式投資相對比較安全，但仍需謹(jǐn)慎操作：

合作開發(fā)是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險的《合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議》為基本內(nèi)容的協(xié)議。

1.合作開發(fā)的有利之處

（1）可以避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件不成熟問題以及避免審批問題：

《最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)糾紛案件使用法律問題的解釋》規(guī)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。因此，只要合作其中一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，該合作開發(fā)協(xié)議就有效，能獲得法律的保護(hù)，無須主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

（2）可以避免小股東沒有決策權(quán)的問題，以便在協(xié)議中對雙方權(quán)利義務(wù)作出有利于己方的靈活安排。

（3）對外仍可以房產(chǎn)公司名義進(jìn)行開發(fā)、銷售、租賃，可以繼續(xù)享有政府給予的優(yōu)惠政策。

2.需要進(jìn)一步明確及注意的事項：

（1）要在《合作開發(fā)協(xié)議》中對雙方權(quán)利義務(wù)作出具體、明確的約定。

（2）鑒于項目合法性和公司的合法設(shè)立、存續(xù)將關(guān)系到該投資項目的根本利益，因此必須要求房產(chǎn)公司作出聲明與保證，保證該項目和公司設(shè)立的合法性，保證公司合法、有效存續(xù)，并承諾公司及股東對此承擔(dān)連帶責(zé)任。同時要求其股東提供擔(dān)保。

（3）在合作模式上，必須是以房產(chǎn)公司的名義對外開展民事活動，而不能以雙方的名義對外，以避免承擔(dān)連帶的民事責(zé)任；同時，在協(xié)議中明確自己的責(zé)任范圍，以限制己方的責(zé)任。

（4）考慮到房產(chǎn)公司有不能按時繳納注冊資本而被吊銷營業(yè)執(zhí)照的風(fēng)險，因此，投資公司應(yīng)當(dāng)以其它具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與開發(fā)。

(5)應(yīng)當(dāng)成立項目管理部等共同管理機(jī)構(gòu)，對本項目的實施共同管理，并擬定詳細(xì)的運(yùn)作原則、派遣專職的經(jīng)營或財務(wù)人員。

（6）在投資方案上應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確：

首先，投資額應(yīng)當(dāng)進(jìn)行投資明細(xì)劃分：如土地出讓金，保證金，地下室工程資金，施工資金、管理費用等；在確定投資額后應(yīng)當(dāng)明確項目開發(fā)進(jìn)度表及資金投入的時間以及當(dāng)投資超出預(yù)計時，該部分投資的承擔(dān)。同時，在確定投資方案時必須考慮到該項目不能貸款的因素。（《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》第七條規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達(dá)到項目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯）。

其次，應(yīng)當(dāng)明確約定具體的利潤分配方案，應(yīng)當(dāng)注意的是：合作開發(fā)的本質(zhì)是共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤，因此，利潤不能直接約定為固定數(shù)量的房屋或固定數(shù)額的貨幣?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。

第26條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。同時，還應(yīng)當(dāng)注意，一方出資不到位時的利潤分配調(diào)整：在雙方?jīng)]有特別約定情況下，按照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十二條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實際投資比例分配利潤。

（7）應(yīng)當(dāng)建立投資安全保障機(jī)制：

由于合作開發(fā)過程中，國有土地使用權(quán)及在建設(shè)工程都屬于房產(chǎn)公司所有，一旦房產(chǎn)公司因其他債權(quán)債務(wù)糾紛而被起訴，則我方在此項目中的投資即很難得到保障。故房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保，股東個人擔(dān)?；蛘咭越ǔ珊蟮姆课葑鳛閾?dān)保；同時，要設(shè)計資金退出機(jī)制，即在發(fā)生特定條件時，可以退出合作收回資金，以保障投資安全。

五、總結(jié)：

本案涉及的房地產(chǎn)項目為外商投資項目，為此設(shè)立的項目公司為外商投資企業(yè)，如果采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，則根據(jù)公司法、合同法、建筑房地產(chǎn)法等法律法規(guī)，以及《外資企業(yè)法》及其實施細(xì)則、《外商投資項目核準(zhǔn)暫行管理辦法》、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》等相關(guān)外商投資的法律、法規(guī)和政策性文件，股權(quán)轉(zhuǎn)讓將面臨一系列的問題并有巨大的風(fēng)險。為最大限度地降低本項目的投資風(fēng)險，該項目應(yīng)當(dāng)做好投資前期的盡職調(diào)查等準(zhǔn)備工作，并考慮選擇合作開發(fā)模式。

第五篇：房地產(chǎn)項目可行性分析報告案例

房地產(chǎn)項目可行性分析報告案例

一、總論

1、項目建設(shè)背景

A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新城房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。而某省特別是B市的房地產(chǎn)開發(fā)公司不論是資金實力，還是開發(fā)水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉(zhuǎn)讓到并開發(fā)的內(nèi)在因素。根據(jù)A州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及新區(qū)新橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個A州重要的住宅區(qū)。本公司經(jīng)過對A州全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)A州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足A州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。

該項目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項目規(guī)劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。

2、項目概況

該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區(qū)相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預(yù)售房款解決。

二、A州市介紹

A州位于長江三角洲中部、某省東南部，東經(jīng)l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F(xiàn)市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，經(jīng)濟(jì)總量在三角洲位居第二，列全國第六，人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過3600美元，顯示出強(qiáng)勁的增長勢頭。整個市的人口580.53萬，城區(qū)人口為80萬。新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好的發(fā)展勢頭，全年實現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值400億，同比增長17%；完成國內(nèi)生產(chǎn)總值160億，同比增長14.2%；實現(xiàn)財政收入20.5億。正在啟動二期開發(fā)。

三、A州市住宅市場分析1、2002年以前A州市住宅市場分析

在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/ m2，而新區(qū)住宅價格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：

①土地價格是一個首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應(yīng)的長期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。

②整個A州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。

③居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)A州人認(rèn)為，過了運(yùn)河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為A州新區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時，新橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價。

④消費觀念也限制了整個A州市的房價。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。

⑤這段時間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房的實施），但一直沒能使

A州房地產(chǎn)更上一個臺階。

2、2002年以來A州市住宅市場分析

2002年是A州房價飛漲的一年。2001年10月份，A州市土地全面實行招投標(biāo)。這對于A州整個房地產(chǎn)市場是一個重要的轉(zhuǎn)折點，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場招投標(biāo)，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關(guān)政策。

①A州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺、低波動中運(yùn)行，2002年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時，改變?nèi)芯用竦南M觀念。

②規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)?；?、集約化經(jīng)營。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長點，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。

③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項目，對存量土地開發(fā)項目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。④加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。

3、A州新區(qū)住宅市場具體分析

A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤價格。據(jù)A州市建設(shè)局市場調(diào)查統(tǒng)計：A州市今年房價總體上漲了14.8%。

綜上；新區(qū)的住宅均價公寓在3000元/ m2，小高層在3500元/ m2，復(fù)式樓中樓在3600元/ m2。

4、本項目的發(fā)展前景

新橋老鎮(zhèn)改造被A州新區(qū)“十五”規(guī)劃列為重大項目，估計將投資7億元。同時，隨著新區(qū)二期建設(shè)進(jìn)行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。

上半年，B州開發(fā)商159萬元/畝的價格競得了新區(qū)自來水地塊，樓板價約為1000元/ m2，在地價上面我們有一定的優(yōu)勢。整個新區(qū)還沒有出現(xiàn)很高品質(zhì)和這么大規(guī)模的住宅。

所以，根據(jù)現(xiàn)有市場價（未考慮房價上升），本項目住宅均價定位在3300元/ m

2四、項目投資估算及盈利分析

1、編制依據(jù)

①建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標(biāo)準(zhǔn)及費率為依據(jù)；②各種費率依據(jù)國家相關(guān)文件。

2、投資估算

3、銷售收入

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和A州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價定位為3300元/ m2，低層商鋪均價定位為4500元/ m2。

4、營業(yè)稅及附加

本項目應(yīng)計營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加3408萬元。

5、盈利能力分析、五、結(jié)論與建議

1、用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項目的開發(fā)。一方面是為了降低項目的風(fēng)險，另一方面是降低資金的壓力；

2、做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風(fēng)險，提升樓盤形象。