第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)境外設計費如何代扣所得稅和營業(yè)稅

房地產(chǎn)企業(yè)境外設計費如何代扣所得稅和營業(yè)稅

房地產(chǎn)企業(yè)境外設計費如何代扣所得稅和營業(yè)稅？

房地產(chǎn)企業(yè)一般都會遇到支付境外設計費的問題，根據(jù)相關稅收法規(guī)的規(guī)定，支付境外設計費需要代扣營業(yè)稅和所得稅，對于這個問題，相關法規(guī)是如何規(guī)定的，企業(yè)應該如何代扣，有無好的規(guī)避方法？本文對此做一下分析和探討。

先看看相關法規(guī)是如何規(guī)定的。

營業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，跟設計費沾邊的稅目只有“服務業(yè)”和“轉讓無形資產(chǎn)”兩項，營業(yè)稅率都是5%。

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定“條例第一條所稱在中華人民共和國境內（以下簡稱境內）提供條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：

（一）提供或者接受條例規(guī)定勞務的單位或者個人在境內?！备鶕?jù)這一條，無論勞務提供方（境外設計公司）是否在境內提供勞務，只要接受勞務方（房地產(chǎn)公司）在境內，都視為境內勞務，都需繳納營業(yè)稅。因此，只要有境外設計合同，房地產(chǎn)企業(yè)就要代扣代繳營業(yè)稅，這點是跑不了的了。

所得稅：

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第三條中規(guī)定：“②非居民企業(yè)在中國境內設立機構、場所的，應當就其所設機構、場所取得的來源于中國境內的所得，以及發(fā)生在中國境外但與其所設機構、場所有實際聯(lián)系的所得，繳納企業(yè)所得稅。③非居民企業(yè)在中國境內未設立機構、場所的，或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯(lián)系的，應當就其來源于中國境內的所得繳納企業(yè)所得稅。”

其中在中國設立機構、場所的非居民企業(yè)，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四條中規(guī)定適用25%的所得稅稅率。

未在中國設立機構、場所，有來源于中國的境內所得的非居民企業(yè)，第四條第二款規(guī)定適用稅率為20%（法定稅率）。

如果僅就以上條款來看，境外設計公司即使是非居民企業(yè)，但是只要有來源于中國境內的所得，就需要繳納所得稅。

但是，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》有更詳細的規(guī)定，第七條中規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第三條所稱來源于中國境內、境外的所得，按照以下原則確定：

（二）提供勞務所得，按照勞務發(fā)生地確定；

（五）利息所得、租金所得、特許權使用費所得，按照負擔、支付所得的企業(yè)或者機構、場所所在地確定，或者按照負擔、支付所得的個人的住所地確定；”

未在中國設立機構、場所，有來源于中國的境內所得的非居民企業(yè)，本實施條例第九十一條規(guī)定減按10%的稅率征收企業(yè)所得稅（優(yōu)惠稅率）

根據(jù)這個規(guī)定，如果境外設計被認定為勞務，只要境外設計公司的設計工作完全在境外進行，則不需要繳納所得稅；但通常完成一個項目設計，不到實地考察是不現(xiàn)實的，設計合同中一般也會約定境外設計人員來華的次數(shù)等，遇到這種情況，稅務局就可能會核定境內勞務在整個勞務中所占的比例，以此來計算應繳納所得稅的金額。如果境外設計被認定為特許權使用費，則根據(jù)規(guī)定，要“按照負擔、支付所得的企業(yè)或者機構、場所所在地確定，或者按照負擔、支付所得的個人的住所地確定”，這樣的話，境外設計公司就要繳納所得稅了，房地產(chǎn)公司也有了代扣代繳的義務。

從以上可看出，境外設計被認定為勞務要比認定為特許權使用費對房地產(chǎn)公司是有利的，認定為勞務就還有避稅的空間，認定為特許權使用費則必須要代扣稅款的了。

那么境外設計在什么情況下被認定為勞務什么情況下被認定為特許權使用費呢？這個要參見國稅函【2009】507號《國家稅務總局關于執(zhí)行稅收協(xié)定特許權使用費條款有關問題的通知》。重點看以下幾條：

第四條：在服務合同中，如果服務提供方提供服務過程中使用了某些專門知識和技術，但并不轉讓或許可這些技術，則此類服務不屬于特許權使用費范圍。但如果服務提供方提供服務形成的成果屬于稅收協(xié)定特許權使用費定義范圍，并且服務提供方仍保有該項成果的所有權，服務接受方對此成果僅有使用權，則此類服務產(chǎn)生的所得，適用稅收協(xié)定特許權使用費條款的規(guī)定。

根據(jù)這條中的規(guī)定，境外設計公司的設計方案可以看作是“服務提供方提供服務形成的成果”，如果這個設計方案的所有權屬于設計方，接受方地產(chǎn)公司僅有使用權，則這個設計行為會被認定為特許權使用費。而通常地產(chǎn)公司與境外設計公司簽訂的設計合同中都有“設計成果屬于設計方，地產(chǎn)公司僅有使用權并且未經(jīng)許可不得轉讓、泄漏”之類的條款，因此，大多數(shù)的境外設計合同會被認定為特許權使用費，要代扣所得稅。

第六條：下列款項或報酬不應是特許權使用費，應為勞務活動所得：

（一）單純貨物貿(mào)易項下作為售后服務的報酬；

（二）產(chǎn)品保證期內賣方為買方提供服務所取得的報酬；

（三）專門從事工程、管理、咨詢等專業(yè)服務的機構或個人提供的相關服務所取得的款項。

這條列舉的事項中有“工程、管理、咨詢”，偏偏沒有設計，因此稅務機關往往就根據(jù)這條不認可設計屬于勞務范疇。因此，如想讓稅務機關將境外設計認定為勞務，只能在合同中約定設計成果歸地產(chǎn)公司所有，不過這個大多數(shù)的境外設計公司都不會接受。

綜上可看出，境外設計合同，必須代扣營業(yè)稅；如果被認定為特許權使用費，也需要代扣所得稅，所得稅的稅率根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》為10%。

代扣稅金的計算

如合同約定由設計方負擔應納稅款（合同額為含稅價）：應稅收入即為合同中約定的設計費。

應代扣營業(yè)稅=合同金額*5%

應代扣所得稅=合同金額*10%

如合同約定由委托方承擔應納稅款（合同額為稅后凈額）：應將設計方應取得的不含稅收入換算為含稅收入后計算應納稅金。

計算公式：含稅收入=不含稅收入/（1—所得稅實際征收率-營業(yè)稅稅率）

如果沒有約定，又沒有代扣代繳的，那稅務機關只能把這個稅款算到地產(chǎn)公司頭上，由地產(chǎn)公司來承擔，不過這樣地產(chǎn)公司承擔的這部分稅款不能在所得稅前扣除，地產(chǎn)公司就虧了。

因此，如遇到境外設計公司不愿意承擔稅款的情況，首先需要跟他們說明，根據(jù)稅收協(xié)定，這個稅款我們替他們代扣之后，他們可以在他們國家抵稅的（與我國沒有稅收協(xié)定的國家除外，不過地產(chǎn)公司聘請的境外設計公司多是美國、日本、香港、歐洲等地的，這些國家基本都與我國有稅收協(xié)定的）。實在不行，就把稅款加到合同總額中，即：合同總額=凈收入（設計方取得）﹢應納各項稅金，設計公司根據(jù)合同總額提供發(fā)票，這樣地產(chǎn)公司負擔的稅款也可以在所得稅前抵扣了。

境外設計即使在認定為勞務的情況下，還需要合同能明確界定設計勞務全部發(fā)生于境外，不涉及非居民企業(yè)所得稅，這樣辦理免稅申請后，可以不代扣代繳所得稅。合同中不能明確界定設計勞務全部發(fā)生于境外，則會涉及由稅務機關對設計方境內所得進行核定，通常稅務機關會這樣核定：應納稅所得額﹦收入總額×核定境內工作量×核定利潤率。境內工作量一般不低于50%，利潤率不低于15%。也有的稅務機關從嚴管理，先核定為特許權使用費，待結算后試業(yè)務實際情況進行調整。

第二篇：企業(yè)所得稅和營業(yè)稅作業(yè)

1．某電信公司2010，相關業(yè)務如下：

（1）當年為新入網(wǎng)客戶提供通信服務，取得收入500萬元，同時銷售電話座機收入20萬元，收取電話機安裝費收入2萬元；

（2）當年銷售長途IP電話卡業(yè)務，面值收入700萬元，當年財務會計上體現(xiàn)折扣比例為10％，當年為客戶提供寬帶接入服務收取流量費3000萬元；

（3）對外出租電信設備取得收入500萬元；

（4）3月1日起，將承租后的某辦公樓對外轉租，約定年收取租金為12萬元,租金每月結算，支付承租的租金10萬元；

（5）將購入三年的一處辦公樓對外轉讓，取得轉讓收入1000萬元，當年購置成本為300萬元，轉讓中發(fā)生相關稅費6萬元；

（6）下設的非獨立核算的電信工程公司當年為甲公司完成通信線路的安裝工程，工程的總承包額780萬元,其中包括甲公司提供通信設備500萬元，施工中外購水泥及沙石30萬元。要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)：

（1）計算通信服務、銷售電話機和提供安裝費收入應繳納的營業(yè)稅；

（2）計算銷售電話卡和提供寬帶服務應繳納的營業(yè)稅；

（3）計算對外出租電信設備應繳納的營業(yè)稅；

（4）計算當年出租辦公樓應繳納的營業(yè)稅；

（5）計算轉讓辦公樓應繳納的營業(yè)稅

（6）計算提供安裝勞務應繳納的營業(yè)稅。

2、經(jīng)濟特區(qū)某食品生產(chǎn)企業(yè)屬于外商投資企業(yè)，2006年開業(yè)。2010年企業(yè)有關生產(chǎn)、經(jīng)營情況如下：

（1）取得產(chǎn)品銷售收入2300萬元、購買國庫券利息收入50萬元、從境內投資公司分回稅后利潤180萬元（于2008年投資）；

（2）發(fā)生產(chǎn)品銷售成本1100萬元；發(fā)生銷售費用380萬元，其中廣告費50萬元、業(yè)務宣傳費30萬元；發(fā)生產(chǎn)品銷售稅金及附加50萬元；

（3）發(fā)生財務費用220萬元，其中：1月1日以集資方式籌集生產(chǎn)經(jīng)營性資金300萬元，期限1年，支付利息費用30萬元（同期銀行貸款年利率6％）；

（4）發(fā)生管理費用260萬元，其中含業(yè)務招待費190萬元；

（5）“營業(yè)外支出”賬戶記載金額53.52萬元。其中：合同違約金4萬元；通過民政局對災區(qū)捐贈現(xiàn)金49.52萬元。

其他相關資料：該企業(yè)2007年屬于減半政策執(zhí)行第一年，本年預繳所得稅18.43萬元。要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)（以萬元為單位）：

（1）計算2010年企業(yè)所得稅前準予扣除的財務費用；

（2）計算2010年企業(yè)所得稅前準予扣除的管理費用和銷售費用；

（3）計算2010年企業(yè)所得稅前準予扣除的營業(yè)外支出；

（4）計算2010年應納稅所得額；

（5）計算2010企業(yè)應納所得稅總額；

（6）計算2010企業(yè)應補繳納企業(yè)所得稅。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)如何計算企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)企業(yè)如何計算企業(yè)所得稅？

在線提問：我公司是一家房地產(chǎn)集團公司，在全國各地成立了70多家房地產(chǎn)項目公司。大多數(shù)項目公司的企業(yè)所得稅由國稅機關管理，還有少數(shù)2002年之前成立的項目公司所得稅由地稅機關管理。國稅和地稅機關在執(zhí)行企業(yè)所得稅政策上差異很大，而且全國各地的國稅機關在執(zhí)行政策時差別也很大。最典型的是企業(yè)所得稅預繳和清算辦法。請問：下列說法是否正確?

（1）無論盈利還是虧損，只要取得預收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。

（2）企業(yè)取得預收賬款繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，屬于提前預繳的稅款，不能在繳納的當期扣除。

（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費用應當按照預收賬款和銷售收入一一對應，否則不能在稅前扣除。

（5）開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認銷售收入，未收到的款項作應收賬款處理。

（6）預繳企業(yè)所得稅時，不允許彌補以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補。

（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算，應當在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。

（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結轉成本時，應當分攤的后期尚未發(fā)生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。

（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。

（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標準按照同期同類銀行貸款的基準利率，不含浮動利率。

（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉作自用，不再視同銷售確認資產(chǎn)轉讓所得。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開發(fā)產(chǎn)品。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，應當適用《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。

解答精要：從你提出的問題來看，你對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策還是很有研究的。由于2008年以前內外資企業(yè)所得稅分別適用不同的所得稅政策，加之有許

多政策本身不夠明確，導致各地稅務機關在執(zhí)行時口徑不一?，F(xiàn)針對你提出的問題，分別解答如下：

（1）無論盈利還是虧損，只要取得預收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。

（1）不對。

本期應預繳所得稅=應納稅所得額×稅率

應納稅所得額=會計利潤+（期末預收賬款－期初預收賬款）×預計利潤率－彌補以前虧損

只有應納稅所得額大于零，才需預繳稅款。

匯算清繳應納稅額=[會計利潤+（期末預收賬款－期初預收賬款）×預計利潤率+其他納稅調整－彌補以前虧損]×25%

（2）企業(yè)取得預收賬款繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，屬于提前預繳的稅款，不能在繳納的當期扣除。

（2）不對?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定，以預收款方式銷售不動產(chǎn)的，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為取得預收款的當天?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）對土地增值稅納稅義務發(fā)生的時間有同樣的規(guī)定。本期應納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅，屬于本期應承擔的稅費，不能理解為預繳，按照權責發(fā)生制原則，應當直接計人“主營業(yè)務稅金及附加”科目，并在稅前扣除。

（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。

（3）不對?！秶叶悇湛偩株P于（中華人民共和國企業(yè)所得稅納稅申報表）的補充通知》（國稅函[2008]1081號）（新申報表填表說明）文件明確，按照本期應負擔的營業(yè)稅及附加無論是否繳納均可在稅前扣除。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費用應當按照預收賬款和銷售收入一一對應，否則不能在稅前扣除。

（4）不對。期間費用是無法對象化的，不可能也無必要與收入、預收款對應。期間費用可以據(jù)實扣除（相關支出需要作納稅調整的，按照稅法規(guī)定處理）。

（5）開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認銷售收入，未收到的款項作應收賬款處理。

（5）《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009）31號）規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定

確認：

①采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收人的實現(xiàn)。

②采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

③采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

④采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

A．采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

B．采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款子收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

C．采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

D．采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

以上規(guī)定與《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國

稅函[2008]875號）有抵觸，并且很難操作。該文件規(guī)定，除《企業(yè)所得稅法》及實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)所得稅確認商品銷售收入，必須遵循權責發(fā)生制原則和實質重于形式原則。企業(yè)銷售商品確認收入必須同時滿足下列條件：①商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方；②企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有實施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④已發(fā)生或將發(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

該文還強調，符合上款收入確認條件，如果銷售商品采取預收款方式的，應當在發(fā)出商品時確認收入。商品房在沒有交付之前，實際控制權仍在房地產(chǎn)開發(fā)商，不符合收入確認的條件，這一點所得稅處理與會計處理相同，故不應確認收入。

如果嚴格按照《國家稅務總局關于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）操作，需要作一系列納稅調整處理。例如，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。而完工產(chǎn)品的會計處理是將首付款及按揭貸款作預收賬款處理，在實際交付商品房時結轉收入。企業(yè)需要嚴格區(qū)分完工產(chǎn)品的預收賬款和未完工產(chǎn)品的預收賬款，對于未完工產(chǎn)品的預收賬款暫按計稅毛利率確認所得，實際完工符合計稅收入確認條件時，重新按照已收價款確認計稅收入和對應的成本，收入與成本之間的差額調增應納稅所得額。前期預收賬款按計稅毛利率確認的應納稅所得額需作納稅調減處理。將這部分開發(fā)產(chǎn)品實際交付并核算收入、成本時，前期計稅收入與計稅成本的差額還需再次作納稅調減處理。對于產(chǎn)品完工后簽訂的銷售合同，取得的預收賬款不按計稅毛利率確認所得，而應按照收到或應該收到款項時作為計稅收人并調增所得，同時按照已收款項占房屋價款的比例計算對應的成本并調減所得，在實際交付產(chǎn)品并核算收人的，前期已作納稅調整的金額還應作相反方向的納稅調整。

為了簡化處理，建議：無論是完工產(chǎn)品還是未完工產(chǎn)品，計稅收入的確認應當按照《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008）875號）執(zhí)行（與會計處理一致），在確認收入之前取得的預收款，均需按照計稅毛利率確認應納稅所得，實際結轉收入的再作納稅調減處理。

（6）預繳企業(yè)所得稅時，不允許彌補以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補

（6）不對。《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]635號）規(guī)定，預繳所得稅時，實際利潤總額應扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計算預繳稅款。

（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算，應當在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。

（7）不對。土地增值稅是以項目作為征稅的對象，而企業(yè)所得稅是針對納稅人的一個納稅的全部所得作為征稅對象。只有費用，沒有收入的企業(yè)，也必須辦理匯算清繳，計算出虧損額，用于以后彌補。

（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結轉成本時，應當分攤的后期尚未發(fā)生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。

（8）《國家稅務總局關于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下幾項預提（應付）費用外可以在稅前扣除。

①出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

②公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

③應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。

（9）以上是《國家稅務總局關于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）作出的規(guī)定。建議雙方簽訂“借款合同”、“項目管理咨詢合同”。

（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標準按照同期同類銀行貸款的基準利率，不含浮動利率。

（10）《國家稅務總局關于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標準的批復》（國稅函

[2003]1114號）規(guī)定，同期同類銀行貸款利率，是指中國人民銀行發(fā)布的同期商業(yè)銀行貸款的基準利率、浮動利率。實際操作中，具體執(zhí)行標準由主管稅務機關規(guī)定。

（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉作自用，不再視同銷售確認資產(chǎn)轉讓所得。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開發(fā)產(chǎn)品。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，應當適用《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。

（11）不對。無論開發(fā)產(chǎn)品何時完工，只要在2008年1月1日以后轉作自用的，均不再視同銷售處理?！秶叶悇湛偩株P于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉為自用或出租的，不作視同銷售處理。對2008年1月1日以前發(fā)生的上述業(yè)務，2008年1月1日以后尚未進行稅務處理的，也不再處理。

第四篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理

近幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，這對于提升國民經(jīng)濟總體運行質量，改善國民居住條件起到極大的促進作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務部門的共識，而事實上當前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項評估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認真研究解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題

（一）企業(yè)方面存在問題:

當前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費用，少計當期應納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預收房款。有幾種方式，一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。故然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等等。

2、延遲結轉收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項收齊開具正式發(fā)票為結轉收入的時點，收入確認由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產(chǎn)品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結轉收入的現(xiàn)象。

3、成本費用支出不實。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用項目多，構成復雜，專業(yè)性強。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項目分期進行，對先期開發(fā)部分的成本確認困難。；二是實際開發(fā)成本超出預算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實際支出數(shù)明顯超過工程預算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關系和原因并不能真實反映企業(yè)的實際開發(fā)成本，由此給稅務部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目立項后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關系不佳或實際運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財務人員變動頻繁，相關資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務部門審核難；四是部分期間費用的支出數(shù)額過大，與實際經(jīng)營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費用中出現(xiàn)大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

4、人為多結轉銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費用。現(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項目開發(fā)，開發(fā)項目雖不大，但多數(shù)分期滾動開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費用有機可趁。企業(yè)在整個開發(fā)項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發(fā)前期付清規(guī)劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費，企業(yè)全部計入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項目分配計算當期的開發(fā)成本，必然加大本期計稅成本。二是按預算預估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計算開發(fā)成本，或者干脆按工程預算計算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)（2000）84號）文件第三條及總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第八條第4、5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，減少了當期應納稅所得。

5、混淆期間費用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設后發(fā)生的業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當期費用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費用稅前扣除。

6、財務核算欠規(guī)范。會計科目設置和運用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷。“預收賬款”、“其他應付款”等往來科目的運用較為隨意。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務稅金及附加”，在2005年

以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認收入。企業(yè)一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)、用土地使用權換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當期收入。

8、利用關聯(lián)關系轉移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉移利潤少繳稅。二是關聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時向稅務部門報告開發(fā)銷售進展當作企業(yè)應盡的責任和義務。

（二）稅務部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國稅發(fā)（2003）83號文不完善的方面：完工結轉的時點不明確，期間費用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉不一致。預售期間發(fā)生的期間費用是否應并入當期申報，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴肅性和公平性。

2、總局發(fā)布的關于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結轉已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認的計稅成本與不同售價產(chǎn)品所確認的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號關于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當期稅收的實現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關信息應作為納稅人的義務，在征管力量不足的情況下造成稅務部門不能及時掌握企業(yè)的開發(fā)進展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度?？偩?1號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應繳稅款。31號文只表述為“對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范?！蹦敲磳嶋H征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業(yè)所得稅”是當年應繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應稅所得率征收是“根據(jù)納稅內的收入總額或成本費用等項目的實際發(fā)生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“內的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發(fā)生的成本費用計算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進行一次，時間為當年的1至3月底?！痹儆?1號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業(yè)的開發(fā)成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產(chǎn)企業(yè)特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務部門自身征管力量不足。當前稅務部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內到位。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的人員了解被調查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業(yè)的銷售收入和應預繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現(xiàn)金流量和預收房款情況、已交付產(chǎn)權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。

（三）健全票據(jù)領、用、存制度，加強票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領、用、存。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結算、偷逃稅款的企業(yè)嚴厲處罰。

（四）加強銀行賬戶預收款和關聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關聯(lián)方進行走訪調查，了解關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規(guī)定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預售開始后企業(yè)必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控，季度申報特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。

（八）強化征管力量，提高業(yè)務技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業(yè)務培訓，盡快提高其業(yè)務水平成為當前急需解決的問題。

以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認收入。企業(yè)一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)、用土地使用權換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當期收入。

8、利用關聯(lián)關系轉移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉移利潤少繳稅。二是關聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時向稅務部門報告開發(fā)銷售進展當作企業(yè)應盡的責任和義務。

（二）稅務部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國稅發(fā)（2003）83號文不完善的方面：完工結轉的時點不明確，期間費用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉不一致。預售期間發(fā)生的期間費用是否應并入當期申報，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴肅性和公平性。

2、總局發(fā)布的關于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結轉已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其

確認的計稅成本與不同售價產(chǎn)品所確認的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號關于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當期稅收的實現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關信息應作為納稅人的義務，在征管力量不足的情況下造成稅務部門不能及時掌握企業(yè)的開發(fā)進展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度?？偩?1號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應繳稅款。31號文只表述為“對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范?！蹦敲磳嶋H征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業(yè)所得稅”是當年應繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應稅所得率征收是“根據(jù)納稅內的收入總額或成本費用等項目的實際發(fā)生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“內的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發(fā)生的成本費用計算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進行一次，時間為當年的1至3月底?！痹儆?1號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業(yè)的開發(fā)成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產(chǎn)企業(yè)特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務部門自身征管力量不足。當前稅務部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內到位。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的人員了解被調查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業(yè)的銷售收入和應預繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現(xiàn)金流量和預收房款情況、已交付產(chǎn)權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。

（三）健全票據(jù)領、用、存制度，加強票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領、用、存。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結算、偷逃稅款的企業(yè)嚴厲處罰。

（四）加強銀行賬戶預收款和關聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關聯(lián)方進行走訪調查，了解關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規(guī)定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預售開始后企業(yè)必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控，季度申報特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。

（八）強化征管力量，提高業(yè)務技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業(yè)務培訓，盡快提高其業(yè)務水平成為當前急需解決的問題。

第五篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理（范文模版）

近幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，這對于提升國民經(jīng)濟總體運行質量，改善國民居住條件起到極大的促進作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務部門的共識，而事實上當前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項評估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認真研究解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題

（一）企業(yè)方面存在問題:

當前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費用，少計當期應納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預收房款。有幾種方式，一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。故然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等等。

2、延遲結轉收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項收齊開具正式發(fā)票為結轉收入的時點，收入確認由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產(chǎn)品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結轉收入的現(xiàn)象。

3、成本費用支出不實。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用項目多，構成復雜，專業(yè)性強。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項目分期進行，對先期開發(fā)部分的成本確認困難。；二是實際開發(fā)成本超出預算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實際支出數(shù)明顯超過工程預算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關系和原因并不能真實反映企業(yè)的實際開發(fā)成本，由此給稅務部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目立項后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關系不佳或實際運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財務人員變動頻繁，相關資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務部門審核難；四是部分期間費用的支出數(shù)額過大，與實際經(jīng)營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費用中出現(xiàn)大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

4、人為多結轉銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費用?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項目開發(fā)，開發(fā)項目雖不大，但多數(shù)分期滾動開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費用有機可趁。企業(yè)在整個開發(fā)項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發(fā)前期付清規(guī)劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費，企業(yè)全部計入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項目分配計算當期的開發(fā)成本，必然加大本期計稅成本。二是按預算預估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計算開發(fā)成本，或者干脆按工程預算計算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)（2000）84號）文件第三條及總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第八條第4、5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，減少了當期應納稅所得。

5、混淆期間費用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設后發(fā)生的業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當期費用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費用稅前扣除。

6、財務核算欠規(guī)范。會計科目設置和運用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷?！邦A收賬款”、“其他應付款”等往來科目的運用較為隨意。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務稅金及附加”，在2005年以

前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認收入。企業(yè)一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)、用土地使用權換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當期收入。

8、利用關聯(lián)關系轉移利潤。一是成立仍屬于

自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉移利潤少繳稅。二是關聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時向稅務部門報告開發(fā)銷售進展當作企業(yè)應盡的責任和義務。

（二）稅務部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國稅發(fā)（2003）83號文不完善的方面：完工結轉的時點不明確，期間費用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉不一致。預售期間發(fā)生的期間費用是否應并入當期申報，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴肅性和公平性。

2、總局發(fā)布的關于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結轉已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認的計稅成本與不同售價產(chǎn)品所確認的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號關于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當期稅收的實現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關信息應作為納稅人的義務，在征管力量不足的情況下造成稅務部門不能及時掌握企業(yè)的開發(fā)進展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度?？偩?1號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應繳稅款。31號文只表述為“對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范?！蹦敲磳嶋H征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業(yè)所得稅”是當年應繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應稅所得率征收是“根據(jù)納稅內的收入總額或成本費用等項目的實際發(fā)生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“內的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發(fā)生的成本費用計算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定工作每年進行一次，時間為當年的1至3月底?！痹儆?1號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業(yè)的開發(fā)成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產(chǎn)企業(yè)特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務部門自身征管力量不足。當前稅務部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務水平和工作能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核工作量大、企業(yè)法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核工作難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內到位。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員了解被調查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業(yè)的銷售收入和應預繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現(xiàn)金流量和預收房款情況、已交付產(chǎn)權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。

（三）健全票據(jù)領、用、存制度，加強票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領、用、存。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結算、偷逃稅款的企業(yè)嚴厲處罰。

（四）加強銀行賬戶預收款和關聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關聯(lián)方進行走訪調查，了解關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規(guī)定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預售開始后企業(yè)必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控，季度申報特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。

（八）強化征管力量，提高業(yè)務技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理工作量大，業(yè)務要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業(yè)務培訓，盡快提高其業(yè)務水平成為當前急需解決的問題。