第一篇：加油站項(xiàng)目用地

加油站項(xiàng)目用地

行政區(qū): 項(xiàng)目名稱(chēng): 項(xiàng)目位置: 面積(公傾): 土地用途: 土地使用年限: 土地級(jí)別: 分期支付約定土地使用權(quán)人: 約定容積率: 約定開(kāi)工時(shí)間: 實(shí)際開(kāi)工時(shí)間: 批準(zhǔn)單位: 發(fā)佈時(shí)間:2012-02-13 | 行政區(qū)： 雲(yún)南省->大理白族自治州->祥雲(yún)縣 | 【列印】【關(guān)閉】

雲(yún)南省->大理白族自治州->祥雲(yún)縣 加油站項(xiàng)目用地 320國(guó)道南側(cè) 1.0786 土地來(lái)源:

現(xiàn)有建設(shè)用地 其他商服用地 供地方式:

掛牌出讓 40

行業(yè)分類(lèi):

道路運(yùn)輸業(yè) 四級(jí) 成交價(jià)格(萬(wàn)元):

524.7472 支付期號(hào)

約定支付日期 約定支付金額(萬(wàn)元)

2012-3-14 10:45:17

524.7472 下限: 1.2

上限: 約定交地時(shí)間:

2012-02-13 10:45:17 2012-04-11 10:45:17 約定竣工時(shí)間:

2014-04-10 10:45:17 2012-02-21 00:00:00

實(shí)際竣工時(shí)間:

2012-02-21 00:00:00 大理州國(guó)土資源局人民政府

合同簽訂日期:

2012-02-13 10:45:17

備註

友誼路加油站（站點(diǎn)號(hào)：S23）項(xiàng)目用地

廣西-南寧市-江南區(qū) 宗地編號(hào)：GC2011-028 土地基本信息

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 總面積：3318.32平方米

建設(shè)用地面積：3318.32平方米 規(guī)劃建筑面積：3318.32平方米 代征面積：0平方米 容積率：≥0.8且≤1.0 綠化率：≥20% 商業(yè)比例：--建筑密度：≤38% 限制高度：--出讓方式：掛牌 出讓年限：40年

位置：友誼路東側(cè)、國(guó)凱大道北側(cè) 四至：友誼路東側(cè)、國(guó)凱大道北側(cè) 規(guī)劃用途：批發(fā)零售用地（加油站）土地交易信息 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 競(jìng)得方：中國(guó)石油天然氣股份有限公司廣西銷(xiāo)售分公司 起始日期：2011-04-03 截止日期：2011-04-13 成交日期：2011-04-13 起始價(jià)：572.41萬(wàn)元 成交價(jià)：572.41萬(wàn)元 土地單價(jià)：1725元/平米 樓面地價(jià)：1725元/平米 溢價(jià)率：0% 交易地點(diǎn)：--交易地點(diǎn)地址：--咨詢(xún)電話(huà)：--保證金：100萬(wàn)元 競(jìng)價(jià)階梯：--備注：

南寧市國(guó)土資源局發(fā)布土地出讓公告, 以?huà)炫品绞?出讓廣西省南寧市江南區(qū)一宗(商業(yè)/辦公用地),競(jìng)價(jià)日期為(2011-04-03)至(2011-04-13), 目前(已成交)。(友誼路加油站（站點(diǎn)號(hào)：S23）項(xiàng)目用地)編號(hào)為(GC2011-028),四至范圍為(友誼路東側(cè)、國(guó)凱大道北側(cè)),用地面積為(3318.32平方米), 最大可建面積約為(3318.32平方米)。該地塊相關(guān)指標(biāo)如下：容積率為(≥0.8且≤1.0),綠化率為(≥20%),建筑密度為(≤38%), 高度限制為(--),商業(yè)比例為(--)。該地塊于(2011-04-13)被(中國(guó)石油天然氣股份有限公司廣西銷(xiāo)售分公司)以(572.41萬(wàn)元)的最終報(bào)價(jià)競(jìng)得,其溢價(jià)率達(dá)到(0), 溢價(jià)水平較低

關(guān)于石門(mén)縣仙陽(yáng)湖加油站建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)

常國(guó)土資預(yù)審字【2010】68號(hào)

石門(mén)縣國(guó)土資源局：

你單位《關(guān)于石門(mén)縣仙陽(yáng)湖加油站建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的申請(qǐng)報(bào)告》及有關(guān)資料收悉。經(jīng)審查，現(xiàn)提出如下預(yù)審意見(jiàn)：

一、該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和相關(guān)供地政策，符合《石門(mén)縣維新鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》，同意通過(guò)用地預(yù)審。

二、該項(xiàng)目屬石門(mén)縣皂市水庫(kù)移民建鎮(zhèn)遷建項(xiàng)目，用地總面積約0.1095公頃，農(nóng)用地面積0.1095公頃（林地）。符合商服用地定額指標(biāo)規(guī)定，但仍有節(jié)約集約用地潛力。在初步設(shè)計(jì)階段，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從嚴(yán)控制用地規(guī)模。

三、按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》等有關(guān)規(guī)定，如該建設(shè)項(xiàng)目占用耕地，必須補(bǔ)充數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?，沒(méi)有條件開(kāi)墾或開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)按照要求足額落實(shí)耕地開(kāi)墾資金，切實(shí)做到占補(bǔ)平衡。

四、地方人民政府要根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)文件的規(guī)定，認(rèn)真做好征地補(bǔ)償安置的前期工作，確保補(bǔ)償安置資金足額到位，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

五、項(xiàng)目批準(zhǔn)后，必須按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》和有關(guān)文件規(guī)定，辦理建設(shè)用地報(bào)批手續(xù)。未取得建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)的不得開(kāi)工建設(shè)。

六、本用地預(yù)審意見(jiàn)有效期為兩年，至二O一二年九 月八日。

二O一O年 九 月 八日

第二篇：×××項(xiàng)目用地協(xié)議書(shū)

×××項(xiàng)目用地協(xié)議書(shū)

甲方：

乙方：

甲，乙雙方經(jīng)協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠(chéng)實(shí)信用原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成協(xié)議如下：

一、地塊概況

1、該地塊位于×××內(nèi)，土地面積為×××平方米(折×畝)。宗地四至及界址點(diǎn)座標(biāo)詳見(jiàn)附件國(guó)有 土地使用證。

2、現(xiàn)該地塊的用途為工業(yè)用地。

二、轉(zhuǎn)讓方式

1、甲方保證通過(guò)土地掛牌形式把該地塊轉(zhuǎn)讓給乙方，并確保該地塊的容積率大于等于0.8，綠化率不少于__________%，土地用途為工業(yè)用地。

2、土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)為×××元/畝[包括級(jí)差地租、市政配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、建筑物和構(gòu)筑物的拆遷安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、空中或地下的管線(水、電、通訊等)遷移費(fèi)和土地管理費(fèi)]，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為人民幣×××萬(wàn)元。

3、乙方同意按以下時(shí)間和金額分二期向甲方支付土地價(jià)款：第一期定金，地價(jià)款的__________%，計(jì)人民幣_(tái)_________萬(wàn)元，付款時(shí)間及條件：雙方簽訂協(xié)議書(shū)，且已辦好土地掛牌手續(xù)并在本條

第四款規(guī)定的抵押登記手續(xù)辦妥后__________天內(nèi)支付;第二期，付清余款，計(jì)人民幣_(tái)_________萬(wàn)元，付款時(shí)間及條件：在乙方簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，取得該土地的國(guó)有土地使用證后個(gè)工作日內(nèi)支付。

4、為保證前款第一期地價(jià)款的及時(shí)支付，丙方同意提供兩宗土地的國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押 擔(dān)保，抵押的土地 使用權(quán)面積為_(kāi)_________平方米(詳見(jiàn)成國(guó)用()字第__________號(hào)和成國(guó)用

()字第__________號(hào))，抵押擔(dān)保的范圍與 甲方承擔(dān)的責(zé)任的范圍相同。雙方同意在本協(xié)議簽訂后______天內(nèi)到當(dāng)?shù)赝凉懿块T(mén)辦理抵押登記手續(xù)，抵押期限至 乙方取得機(jī)投鎮(zhèn)________畝土地的國(guó)有土地使用證之日止。

三、違約責(zé)任

1、甲方誠(chéng)邀乙方參與其_______畝土地的公開(kāi)掛牌處理事宜，并承諾創(chuàng)造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能 取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計(jì)_______萬(wàn)元，甲方應(yīng)在確認(rèn)乙方不能取得該土塊的土地使用權(quán)之日起________個(gè)工作日內(nèi)支付此款。

2、乙方未能按時(shí)支付地價(jià)款，應(yīng)以每日未付部分的萬(wàn)分之二點(diǎn)一作滯納金支付給甲方。如未能按時(shí)付款超過(guò)_____個(gè)工作日，視同終止履行本協(xié)議，并有權(quán)處置已付定金。

3、甲方應(yīng)對(duì)乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。

四、其他

1、在掛牌出讓過(guò)程中，乙方僅承擔(dān)應(yīng)由受讓方承擔(dān)的土地契稅和交易費(fèi)用，其他有關(guān)營(yíng)業(yè)稅等均由甲方承擔(dān)。

2、乙方的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

3、本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)各方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

4、本協(xié)議在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生矛盾、爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商無(wú)效時(shí)，提請(qǐng)法院裁決。

5、本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。

6、本協(xié)議一式六份，三方各執(zhí)兩份。

一、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方（公章）：代表人簽字：

乙方（公章）：代表人簽字：

年月日

第三篇：項(xiàng)目用地申請(qǐng)

關(guān)于申請(qǐng)批復(fù)

山東****倉(cāng)儲(chǔ)物流有限公司

項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告

尊敬的**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)：

在**招商引資政策的感召下，我們山東**農(nóng)資有限公司經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查論證，決定在貴處投資建設(shè)“山東**倉(cāng)儲(chǔ)物流有限公司”項(xiàng)目。項(xiàng)目有關(guān)規(guī)劃如下：

一、項(xiàng)目定位

山東**倉(cāng)儲(chǔ)物流有限公司的市場(chǎng)定位為：依托蘇魯豫皖四省交界的特殊地位，以**為物流中心的核心，以**及周邊城市物流基礎(chǔ)設(shè)施與物流企業(yè)為基礎(chǔ)，以國(guó)家綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)為主干，構(gòu)筑物流服務(wù)區(qū)域和物流服務(wù)主通道，形成**物流發(fā)展與運(yùn)作的架構(gòu)。物流的內(nèi)涵為：構(gòu)筑面向市區(qū)重要產(chǎn)業(yè)基地、商品集散地、城市消費(fèi)功能區(qū)的1小時(shí)區(qū)域配送物流圈；構(gòu)筑以**為中心，以**及市內(nèi)周邊城市物流設(shè)施為依托，面向**及周邊城市的3小時(shí)分撥及終端配送物流圈；構(gòu)筑以**為中心，以國(guó)內(nèi)各主要經(jīng)濟(jì)中心城市物流設(shè)施為支持的十二小時(shí)終端配送物流圈。

二、項(xiàng)目投資

本項(xiàng)目總投資3500萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目注冊(cè)資金500萬(wàn)元，建設(shè)投資2700萬(wàn)元，流動(dòng)資金300萬(wàn)元。項(xiàng)目所需資金全部由我公司自籌。

三、建設(shè)規(guī)模

本項(xiàng)目擬建在**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，占地50畝，擬建現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)1.8萬(wàn)平方米，辦公樓占地面積1200平方米，司機(jī)食堂宿舍占地面積750平方米，傳達(dá)室占地面積50平方米，停車(chē)場(chǎng)及道路13350平方米，購(gòu)置車(chē)輛36臺(tái)（其中12噸位車(chē)6臺(tái)，8噸位車(chē)6臺(tái)，2噸位車(chē)12臺(tái)，1噸位車(chē)12臺(tái)）及水電消防、綠化等附屬設(shè)施和配套設(shè)施。

現(xiàn)在特向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)用地50畝，懇請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)在百忙之中給與批復(fù)！

附：《山東**倉(cāng)儲(chǔ)物流有限公司建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》

山東**有限公司

二○一三年八月十九日

第四篇：加油站項(xiàng)目簡(jiǎn)介

云安縣順通加油站經(jīng)營(yíng)有限公司石城加油站簡(jiǎn)介

一、基本概況

加油站地處云浮市云安縣石城鎮(zhèn)，位于江羅石城高速出口與國(guó)道324交匯，地理位置極佳，該地段正常汽車(chē)流量每天均在3000輛以上，以銷(xiāo)售汽油、柴油為主，成品油需求量較大，具有較大的成品油零售潛力。該站占地面積6600m2，建筑面積達(dá)1200m2，罩棚面積達(dá)850m2，站內(nèi)配置4個(gè)30㎡地埋臥式鋼質(zhì)儲(chǔ)油罐，分別存儲(chǔ)0#柴油、90#汽油、93#汽油、97#汽油，配置5臺(tái)20槍電腦加油機(jī)，還擁有過(guò)濾器、閘閥、防火透氣閥、潛油泵、液位儀各4臺(tái)。本站軟件、硬件設(shè)施、消防器材、監(jiān)控錄像設(shè)備、及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)齊全，各種管理證件完備，是專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化的加油站。

二、建設(shè)背景

該站址所在區(qū)域?yàn)樵聘∈谐擎?zhèn)結(jié)合部之一的石城鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)交通便利，36公里的國(guó)道324線貫穿其中，道路四通八達(dá)，東與云城區(qū)云城街接壤，南有水泥路與富林、南盛鎮(zhèn)毗鄰，西與鎮(zhèn)安鎮(zhèn)、白石鎮(zhèn)、高村鎮(zhèn)相連，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較快，該鎮(zhèn)更是云安縣的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)和工業(yè)重鎮(zhèn)，日均車(chē)流量都比較多，加上與江羅高速公路出口石城出口連接，使得成品油消費(fèi)量與需求量呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，發(fā)展前景非常樂(lè)觀。

第五篇：加油站作為一種商服用地

加油站作為一種商服用地，在我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)際土地利用中具有明顯的特殊性，即有明顯的超額壟斷利潤(rùn)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，對(duì)于具有壟斷性質(zhì)的用地，評(píng)估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。在加油站等具有超額壟斷利潤(rùn)特殊用地實(shí)際評(píng)估操作中（如抵押、作價(jià)出資等）基本采用的評(píng)估方式是采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與收益還原法進(jìn)行評(píng)估，在收益還原法評(píng)估中往往是采用扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用的方式進(jìn)行壟斷地租的修正，這種評(píng)估方式就估價(jià)原理和估價(jià)原則看看似完全合理的，但是就目前就國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估理論和我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情看，存在較大問(wèn)題：一是：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益（包括權(quán)力、利益和收益），權(quán)益價(jià)值不可分割的部分或權(quán)益是不能割裂的，如一個(gè)賓館的大堂，一個(gè)保齡球館的一個(gè)球道，一個(gè)高爾夫球場(chǎng)的一個(gè)球洞是不能單獨(dú)評(píng)估作價(jià)進(jìn)行抵押或進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，因?yàn)橘e館的大堂、保齡球館的一個(gè)球道、高爾夫球場(chǎng)的一個(gè)球洞離開(kāi)賓館、保齡球館、高爾夫球場(chǎng)這些整體運(yùn)作，就毫無(wú)使用價(jià)值，反過(guò)來(lái)，附著于不動(dòng)產(chǎn)的不可分割的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)進(jìn)行抵押或進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，如加油站離開(kāi)了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)就不成其為“加油站”，其土地使用價(jià)值將大打折扣。同時(shí)在加油站的整體資產(chǎn)價(jià)值中，土地和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是加油站收益的根本基礎(chǔ)，土地座落決定加油站的區(qū)位，包括臨道路類(lèi)型（或者說(shuō)所臨道路機(jī)動(dòng)車(chē)通行量）、車(chē)輛進(jìn)出的方便度、區(qū)域加油站布局密度間距、安全限制等，也就是決定了加油站的收益多少，而特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是實(shí)現(xiàn)這種收益的充要條件，二者密不可分，因此就一具體加油站看土地與特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是不可割裂的權(quán)益。在加油站抵押、作價(jià)出資等日常性評(píng)估中我們認(rèn)為不應(yīng)剝離特許經(jīng)營(yíng)權(quán)收益（或者說(shuō)壟斷收益），否則對(duì)貸款金融機(jī)構(gòu)和合資者就存在較大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榫鸵痪唧w加油站看，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是不可分離的，但特許經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)益本身是無(wú)形的，它可以分離異地附著土地經(jīng)營(yíng)。至于加油站土地評(píng)估采用扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用的方式是否就剝離了壟斷地租？就目前看，答案是否。比如西方發(fā)達(dá)國(guó)家零售業(yè)比較流行連鎖加盟（最近我國(guó)也逐步流行起來(lái)），給一定加盟費(fèi)，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，但在西方國(guó)家較充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，零售業(yè)利潤(rùn)率比較趨近一致，品牌連鎖加盟帶來(lái)的超額利潤(rùn)趨近加盟費(fèi)，因此特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是否等同于壟斷地租要看市場(chǎng)是否充分競(jìng)爭(zhēng)，而目前我國(guó)加油站主要集中在中石油和中石化兩集團(tuán)經(jīng)營(yíng)，根據(jù)《國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)關(guān)于規(guī)范加油站特許經(jīng)營(yíng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2002]631號(hào)）：“

一、加油站特許經(jīng)營(yíng)，是指特許人通過(guò)簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營(yíng)有關(guān)的商號(hào)、注冊(cè)商標(biāo)、專(zhuān)有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營(yíng)體系下從事成品油零售經(jīng)營(yíng)及相關(guān)服務(wù)，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。其中，授予他人特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的企業(yè)為特許人，被授予使用特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的加油站稱(chēng)為被特許人。”、“

三、加油站特許人為中石油公司、中石化公司及其授權(quán)的子公司（企業(yè)名單見(jiàn)附件）。子公司按照母公司授權(quán)范圍在各地開(kāi)展加油站特許經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！?，由此可見(jiàn)，在中國(guó)中石油公司、中石化公司是對(duì)加油站特許經(jīng)營(yíng)權(quán)具有壟斷作用的，許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用確定具有明顯“人為性”，實(shí)際上特許經(jīng)營(yíng)權(quán)加盟交易也非常少，遠(yuǎn)非市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，也即現(xiàn)階段看，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)并不等于壟斷地租。因此我們認(rèn)為對(duì)于加油站抵押貸款、作價(jià)入股等日常性的評(píng)估中不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，對(duì)于其他評(píng)估目的或評(píng)估背景下加油站土地評(píng)估應(yīng)根據(jù)特定目的、背景條件具體分析是否含許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。下面就加油站土地評(píng)估中一些操作上需要注意的技術(shù)要點(diǎn)及一些特定評(píng)估目的的操作作一些探討：

一、抵押、作價(jià)入股目的的評(píng)估中的價(jià)格定義和評(píng)估方法的選擇。據(jù)前述，在加油站土地抵押貸款、作價(jià)入股等日常性的評(píng)估中，我們主張不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，因此在土地價(jià)格定義除 了估價(jià)對(duì)象宗地的權(quán)力狀況、用途、容積率、使用年期、開(kāi)發(fā)程度、估價(jià)基準(zhǔn)日等六大基本要素外，應(yīng)將加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)因素納入宗地的價(jià)格定義中，并應(yīng)在土地估價(jià)結(jié)果一覽表中“土地估價(jià)結(jié)果的限定條件”、“其它需要說(shuō)明的事項(xiàng)”予以披露和說(shuō)明。在評(píng)估方法選擇上考慮目前我國(guó)加油站土地交易案例很缺乏的事實(shí)，方法上一般可選取收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，在城鎮(zhèn)定級(jí)范圍之外的農(nóng)村偏遠(yuǎn)地區(qū)，也可選取成本逼近法。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法在具體評(píng)估修正中應(yīng)加上特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值可用取得特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的費(fèi)用來(lái)替代。當(dāng)然由于在我國(guó)目前特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)與壟斷地租有較大差異，因此在評(píng)估結(jié)果確定上應(yīng)以收益還原法測(cè)算結(jié)果為主導(dǎo)。

二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在加油站土地評(píng)估中應(yīng)用的探討

基準(zhǔn)地價(jià)是土地評(píng)估中比較常用的一種方法，但目前我國(guó)各地基準(zhǔn)地價(jià)基本上只是有商服、住宅、工業(yè)三大類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，很少細(xì)分到有加油站特殊商服用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，由于影響加油站用地收益的因素較一般商服用地（如商場(chǎng)、店鋪）影響因素差異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，如聚集規(guī)模，對(duì)一般商服用地看，聚集規(guī)模越大，商服用地價(jià)越高，如成都市春熙商圈，而對(duì)加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地價(jià)越低。因此必須在評(píng)估中必須充分了解加油站特點(diǎn)，才能正確把握其價(jià)格的影響因素和影響關(guān)系。一般商服用地的區(qū)位條件主要包括商業(yè)區(qū)級(jí)別、商業(yè)聚集規(guī)模、公交便捷度、交通停滯度、臨街寬度等，而加油站則不同，加油站的經(jīng)營(yíng)收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車(chē)流量，另外其車(chē)輛進(jìn)出口條件等對(duì)其經(jīng)營(yíng)效益也都有影響，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價(jià)格水平的兩個(gè)加油站，可能因?yàn)樗R道路條件不同、交通車(chē)流量不同等，經(jīng)營(yíng)收益有天壤之別，綜合一點(diǎn)，影響加油站的區(qū)位條件主要就是交通條件或者說(shuō)位置，因此在加油站土地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中不宜采用一般商服基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，而應(yīng)根據(jù)加油站的特點(diǎn)制定加油站特?cái)?shù)修正體系。具體看，加油站區(qū)位主要影響因素及其指標(biāo)可大致歸類(lèi)如下： 影響因素

修正指標(biāo) 接臨道接臨道路類(lèi)型 可分主干道、次干道、支路

路狀況 接臨道路方向 可分三面臨路、兩面臨路、一面臨路、可按每平方公里加油站個(gè)數(shù)計(jì)，或計(jì)算相加油站密度

兩加油站間距離

車(chē)流量 入口 規(guī)模

可按日平均車(chē)流量數(shù)分檔修正

入口方便程度 加油泵數(shù)量

鄰

在確定了加油站地價(jià)影響因素后，可經(jīng)過(guò)調(diào)查和根據(jù)統(tǒng)計(jì)的各加油站的收益水平及影響因素進(jìn)行分析，并制訂相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正評(píng)估各估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。

三、加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估

（一）當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營(yíng)不再異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，加油站評(píng)估應(yīng)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值；

（二）當(dāng)加油站被拆遷進(jìn)行土地置換異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估，可按兩種方式評(píng)估：

1、不考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，僅對(duì)被拆遷土地和安置地按一般商服用地進(jìn)行評(píng)估，其價(jià)格差額作為補(bǔ)償依據(jù)；

2、考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，二者差額作為補(bǔ)償依據(jù)；

這兩種方式還是明顯差異的，第一種方式?jīng)]有考慮到加油站的經(jīng)營(yíng)的特殊性，盡管在一般商服土地評(píng)估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對(duì)區(qū)位的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的，因此我們認(rèn)為采用第二種評(píng)估方式更合理些。

四、企業(yè)改制涉及的加油站宗地評(píng)估

在我國(guó)現(xiàn)階段企業(yè)改制土地評(píng)估結(jié)果實(shí)行備案制，且國(guó)土管理部門(mén)僅對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行備案，因此企業(yè)改制中加油站土地評(píng)估價(jià)值不能包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，評(píng)估方式仍只有采用目前的方式：用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與收益還原法進(jìn)行評(píng)估，在收益還原法評(píng)估中往往是采用扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用的方式來(lái)進(jìn)行壟斷地租的修正，當(dāng)然在加油站實(shí)行招拍掛，可比交易案例比較多的情況下，可以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。

五、評(píng)估中收益年期問(wèn)題

由于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是有期限限制的，因此在對(duì)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)加油站宗地評(píng)估中必須注意特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限問(wèn)題：

（一）當(dāng)在估價(jià)基準(zhǔn)日特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限長(zhǎng)于土地出讓剩余年限時(shí)，宗地剩余年限應(yīng)按土地出讓剩余年限確定，在收益還原法評(píng)估中特許經(jīng)營(yíng)權(quán)取得費(fèi)應(yīng)按土地出讓剩余年限進(jìn)行加速折舊。

（二）當(dāng)在估價(jià)基準(zhǔn)日特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限短于土地出讓剩余年限時(shí)，應(yīng)按特許經(jīng)營(yíng)剩余年限和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限后土地剩余年期分段評(píng)估，評(píng)估公式為：宗地地價(jià)（含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值）=宗地特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限內(nèi)的收益價(jià)值+特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限后剩余年限土地價(jià)值的折現(xiàn)值。

綜上所述，在對(duì)加油站宗地評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)不同評(píng)估目的或評(píng)估背景采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法；對(duì)于抵押、作價(jià)出資、拆遷補(bǔ)償?shù)韧恋卦u(píng)估中，我們認(rèn)為不應(yīng)剝離特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。

以上觀點(diǎn)和分析僅為我們?cè)u(píng)估實(shí)踐中的一些體會(huì)、認(rèn)識(shí)，旨在拋磚引玉，不足之處，歡迎各位同行批評(píng)指正。

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