第一篇:加油站項(xiàng)目用地
加油站項(xiàng)目用地
行政區(qū): 項(xiàng)目名稱(chēng): 項(xiàng)目位置: 面積(公傾): 土地用途: 土地使用年限: 土地級(jí)別: 分期支付約定土地使用權(quán)人: 約定容積率: 約定開(kāi)工時(shí)間: 實(shí)際開(kāi)工時(shí)間: 批準(zhǔn)單位: 發(fā)佈時(shí)間:2012-02-13 | 行政區(qū): 雲(yún)南省->大理白族自治州->祥雲(yún)縣 | 【列印】【關(guān)閉】
雲(yún)南省->大理白族自治州->祥雲(yún)縣 加油站項(xiàng)目用地 320國(guó)道南側(cè) 1.0786 土地來(lái)源:
現(xiàn)有建設(shè)用地 其他商服用地 供地方式:
掛牌出讓 40
行業(yè)分類(lèi):
道路運(yùn)輸業(yè) 四級(jí) 成交價(jià)格(萬(wàn)元):
524.7472 支付期號(hào)
約定支付日期 約定支付金額(萬(wàn)元)
2012-3-14 10:45:17
524.7472 下限: 1.2
上限: 約定交地時(shí)間:
2012-02-13 10:45:17 2012-04-11 10:45:17 約定竣工時(shí)間:
2014-04-10 10:45:17 2012-02-21 00:00:00
實(shí)際竣工時(shí)間:
2012-02-21 00:00:00 大理州國(guó)土資源局人民政府
合同簽訂日期:
2012-02-13 10:45:17
備註
友誼路加油站(站點(diǎn)號(hào):S23)項(xiàng)目用地
廣西-南寧市-江南區(qū) 宗地編號(hào):GC2011-028 土地基本信息
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 總面積:3318.32平方米
建設(shè)用地面積:3318.32平方米 規(guī)劃建筑面積:3318.32平方米 代征面積:0平方米 容積率:≥0.8且≤1.0 綠化率:≥20% 商業(yè)比例:--建筑密度:≤38% 限制高度:--出讓方式:掛牌 出讓年限:40年
位置:友誼路東側(cè)、國(guó)凱大道北側(cè) 四至:友誼路東側(cè)、國(guó)凱大道北側(cè) 規(guī)劃用途:批發(fā)零售用地(加油站)土地交易信息 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 競(jìng)得方:中國(guó)石油天然氣股份有限公司廣西銷(xiāo)售分公司 起始日期:2011-04-03 截止日期:2011-04-13 成交日期:2011-04-13 起始價(jià):572.41萬(wàn)元 成交價(jià):572.41萬(wàn)元 土地單價(jià):1725元/平米 樓面地價(jià):1725元/平米 溢價(jià)率:0% 交易地點(diǎn):--交易地點(diǎn)地址:--咨詢(xún)電話(huà):--保證金:100萬(wàn)元 競(jìng)價(jià)階梯:--備注:
南寧市國(guó)土資源局發(fā)布土地出讓公告, 以?huà)炫品绞?出讓廣西省南寧市江南區(qū)一宗(商業(yè)/辦公用地),競(jìng)價(jià)日期為(2011-04-03)至(2011-04-13), 目前(已成交)。(友誼路加油站(站點(diǎn)號(hào):S23)項(xiàng)目用地)編號(hào)為(GC2011-028),四至范圍為(友誼路東側(cè)、國(guó)凱大道北側(cè)),用地面積為(3318.32平方米), 最大可建面積約為(3318.32平方米)。該地塊相關(guān)指標(biāo)如下:容積率為(≥0.8且≤1.0),綠化率為(≥20%),建筑密度為(≤38%), 高度限制為(--),商業(yè)比例為(--)。該地塊于(2011-04-13)被(中國(guó)石油天然氣股份有限公司廣西銷(xiāo)售分公司)以(572.41萬(wàn)元)的最終報(bào)價(jià)競(jìng)得,其溢價(jià)率達(dá)到(0), 溢價(jià)水平較低
關(guān)于石門(mén)縣仙陽(yáng)湖加油站建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)
常國(guó)土資預(yù)審字【2010】68號(hào)
石門(mén)縣國(guó)土資源局:
你單位《關(guān)于石門(mén)縣仙陽(yáng)湖加油站建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的申請(qǐng)報(bào)告》及有關(guān)資料收悉。經(jīng)審查,現(xiàn)提出如下預(yù)審意見(jiàn):
一、該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和相關(guān)供地政策,符合《石門(mén)縣維新鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)》,同意通過(guò)用地預(yù)審。
二、該項(xiàng)目屬石門(mén)縣皂市水庫(kù)移民建鎮(zhèn)遷建項(xiàng)目,用地總面積約0.1095公頃,農(nóng)用地面積0.1095公頃(林地)。符合商服用地定額指標(biāo)規(guī)定,但仍有節(jié)約集約用地潛力。在初步設(shè)計(jì)階段,應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,從嚴(yán)控制用地規(guī)模。
三、按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》等有關(guān)規(guī)定,如該建設(shè)項(xiàng)目占用耕地,必須補(bǔ)充數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?,沒(méi)有條件開(kāi)墾或開(kāi)墾的耕地不符合要求的,應(yīng)按照要求足額落實(shí)耕地開(kāi)墾資金,切實(shí)做到占補(bǔ)平衡。
四、地方人民政府要根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)文件的規(guī)定,認(rèn)真做好征地補(bǔ)償安置的前期工作,確保補(bǔ)償安置資金足額到位,切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
五、項(xiàng)目批準(zhǔn)后,必須按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》和有關(guān)文件規(guī)定,辦理建設(shè)用地報(bào)批手續(xù)。未取得建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)的不得開(kāi)工建設(shè)。
六、本用地預(yù)審意見(jiàn)有效期為兩年,至二O一二年九 月八日。
二O一O年 九 月 八日
第二篇:×××項(xiàng)目用地協(xié)議書(shū)
×××項(xiàng)目用地協(xié)議書(shū)
甲方:
乙方:
甲,乙雙方經(jīng)協(xié)商,本著平等、自愿、有償、誠(chéng)實(shí)信用原則,就土地轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成協(xié)議如下:
一、地塊概況
1、該地塊位于×××內(nèi),土地面積為×××平方米(折×畝)。宗地四至及界址點(diǎn)座標(biāo)詳見(jiàn)附件國(guó)有 土地使用證。
2、現(xiàn)該地塊的用途為工業(yè)用地。
二、轉(zhuǎn)讓方式
1、甲方保證通過(guò)土地掛牌形式把該地塊轉(zhuǎn)讓給乙方,并確保該地塊的容積率大于等于0.8,綠化率不少于__________%,土地用途為工業(yè)用地。
2、土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)為×××元/畝[包括級(jí)差地租、市政配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、建筑物和構(gòu)筑物的拆遷安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、空中或地下的管線(水、電、通訊等)遷移費(fèi)和土地管理費(fèi)],轉(zhuǎn)讓總價(jià)為人民幣×××萬(wàn)元。
3、乙方同意按以下時(shí)間和金額分二期向甲方支付土地價(jià)款:第一期定金,地價(jià)款的__________%,計(jì)人民幣_(tái)_________萬(wàn)元,付款時(shí)間及條件:雙方簽訂協(xié)議書(shū),且已辦好土地掛牌手續(xù)并在本條
第四款規(guī)定的抵押登記手續(xù)辦妥后__________天內(nèi)支付;第二期,付清余款,計(jì)人民幣_(tái)_________萬(wàn)元,付款時(shí)間及條件:在乙方簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議,取得該土地的國(guó)有土地使用證后個(gè)工作日內(nèi)支付。
4、為保證前款第一期地價(jià)款的及時(shí)支付,丙方同意提供兩宗土地的國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押 擔(dān)保,抵押的土地 使用權(quán)面積為_(kāi)_________平方米(詳見(jiàn)成國(guó)用()字第__________號(hào)和成國(guó)用
()字第__________號(hào)),抵押擔(dān)保的范圍與 甲方承擔(dān)的責(zé)任的范圍相同。雙方同意在本協(xié)議簽訂后______天內(nèi)到當(dāng)?shù)赝凉懿块T(mén)辦理抵押登記手續(xù),抵押期限至 乙方取得機(jī)投鎮(zhèn)________畝土地的國(guó)有土地使用證之日止。
三、違約責(zé)任
1、甲方誠(chéng)邀乙方參與其_______畝土地的公開(kāi)掛牌處理事宜,并承諾創(chuàng)造條件讓乙方取得該塊土地,若乙方未能 取得該地塊,甲方愿意雙倍返還定金,計(jì)_______萬(wàn)元,甲方應(yīng)在確認(rèn)乙方不能取得該土塊的土地使用權(quán)之日起________個(gè)工作日內(nèi)支付此款。
2、乙方未能按時(shí)支付地價(jià)款,應(yīng)以每日未付部分的萬(wàn)分之二點(diǎn)一作滯納金支付給甲方。如未能按時(shí)付款超過(guò)_____個(gè)工作日,視同終止履行本協(xié)議,并有權(quán)處置已付定金。
3、甲方應(yīng)對(duì)乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。
四、其他
1、在掛牌出讓過(guò)程中,乙方僅承擔(dān)應(yīng)由受讓方承擔(dān)的土地契稅和交易費(fèi)用,其他有關(guān)營(yíng)業(yè)稅等均由甲方承擔(dān)。
2、乙方的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
3、本協(xié)議未盡事宜,須經(jīng)各方協(xié)商解決,并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
4、本協(xié)議在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生矛盾、爭(zhēng)議,經(jīng)協(xié)商無(wú)效時(shí),提請(qǐng)法院裁決。
5、本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。
6、本協(xié)議一式六份,三方各執(zhí)兩份。
一、本協(xié)議一式兩份,甲、乙雙方各執(zhí)一份。
甲方(公章):代表人簽字:
乙方(公章):代表人簽字:
年月日
第三篇:項(xiàng)目用地申請(qǐng)
關(guān)于申請(qǐng)批復(fù)
山東****倉(cāng)儲(chǔ)物流有限公司
項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告
尊敬的**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo):
在**招商引資政策的感召下,我們山東**農(nóng)資有限公司經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查論證,決定在貴處投資建設(shè)“山東**倉(cāng)儲(chǔ)物流有限公司”項(xiàng)目。項(xiàng)目有關(guān)規(guī)劃如下:
一、項(xiàng)目定位
山東**倉(cāng)儲(chǔ)物流有限公司的市場(chǎng)定位為:依托蘇魯豫皖四省交界的特殊地位,以**為物流中心的核心,以**及周邊城市物流基礎(chǔ)設(shè)施與物流企業(yè)為基礎(chǔ),以國(guó)家綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)為主干,構(gòu)筑物流服務(wù)區(qū)域和物流服務(wù)主通道,形成**物流發(fā)展與運(yùn)作的架構(gòu)。物流的內(nèi)涵為:構(gòu)筑面向市區(qū)重要產(chǎn)業(yè)基地、商品集散地、城市消費(fèi)功能區(qū)的1小時(shí)區(qū)域配送物流圈;構(gòu)筑以**為中心,以**及市內(nèi)周邊城市物流設(shè)施為依托,面向**及周邊城市的3小時(shí)分撥及終端配送物流圈;構(gòu)筑以**為中心,以國(guó)內(nèi)各主要經(jīng)濟(jì)中心城市物流設(shè)施為支持的十二小時(shí)終端配送物流圈。
二、項(xiàng)目投資
本項(xiàng)目總投資3500萬(wàn)元,其中:項(xiàng)目注冊(cè)資金500萬(wàn)元,建設(shè)投資2700萬(wàn)元,流動(dòng)資金300萬(wàn)元。項(xiàng)目所需資金全部由我公司自籌。
三、建設(shè)規(guī)模
本項(xiàng)目擬建在**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi),占地50畝,擬建現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)1.8萬(wàn)平方米,辦公樓占地面積1200平方米,司機(jī)食堂宿舍占地面積750平方米,傳達(dá)室占地面積50平方米,停車(chē)場(chǎng)及道路13350平方米,購(gòu)置車(chē)輛36臺(tái)(其中12噸位車(chē)6臺(tái),8噸位車(chē)6臺(tái),2噸位車(chē)12臺(tái),1噸位車(chē)12臺(tái))及水電消防、綠化等附屬設(shè)施和配套設(shè)施。
現(xiàn)在特向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)用地50畝,懇請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)在百忙之中給與批復(fù)!
附:《山東**倉(cāng)儲(chǔ)物流有限公司建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》
山東**有限公司
二○一三年八月十九日
第四篇:加油站項(xiàng)目簡(jiǎn)介
云安縣順通加油站經(jīng)營(yíng)有限公司石城加油站簡(jiǎn)介
一、基本概況
加油站地處云浮市云安縣石城鎮(zhèn),位于江羅石城高速出口與國(guó)道324交匯,地理位置極佳,該地段正常汽車(chē)流量每天均在3000輛以上,以銷(xiāo)售汽油、柴油為主,成品油需求量較大,具有較大的成品油零售潛力。該站占地面積6600m2,建筑面積達(dá)1200m2,罩棚面積達(dá)850m2,站內(nèi)配置4個(gè)30㎡地埋臥式鋼質(zhì)儲(chǔ)油罐,分別存儲(chǔ)0#柴油、90#汽油、93#汽油、97#汽油,配置5臺(tái)20槍電腦加油機(jī),還擁有過(guò)濾器、閘閥、防火透氣閥、潛油泵、液位儀各4臺(tái)。本站軟件、硬件設(shè)施、消防器材、監(jiān)控錄像設(shè)備、及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)齊全,各種管理證件完備,是專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化的加油站。
二、建設(shè)背景
該站址所在區(qū)域?yàn)樵聘∈谐擎?zhèn)結(jié)合部之一的石城鎮(zhèn),該鎮(zhèn)交通便利,36公里的國(guó)道324線貫穿其中,道路四通八達(dá),東與云城區(qū)云城街接壤,南有水泥路與富林、南盛鎮(zhèn)毗鄰,西與鎮(zhèn)安鎮(zhèn)、白石鎮(zhèn)、高村鎮(zhèn)相連,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較快,該鎮(zhèn)更是云安縣的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)和工業(yè)重鎮(zhèn),日均車(chē)流量都比較多,加上與江羅高速公路出口石城出口連接,使得成品油消費(fèi)量與需求量呈增長(zhǎng)趨勢(shì),發(fā)展前景非常樂(lè)觀。
第五篇:加油站作為一種商服用地
加油站作為一種商服用地,在我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)際土地利用中具有明顯的特殊性,即有明顯的超額壟斷利潤(rùn),根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,對(duì)于具有壟斷性質(zhì)的用地,評(píng)估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。在加油站等具有超額壟斷利潤(rùn)特殊用地實(shí)際評(píng)估操作中(如抵押、作價(jià)出資等)基本采用的評(píng)估方式是采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與收益還原法進(jìn)行評(píng)估,在收益還原法評(píng)估中往往是采用扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用的方式進(jìn)行壟斷地租的修正,這種評(píng)估方式就估價(jià)原理和估價(jià)原則看看似完全合理的,但是就目前就國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估理論和我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情看,存在較大問(wèn)題:一是:不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益(包括權(quán)力、利益和收益),權(quán)益價(jià)值不可分割的部分或權(quán)益是不能割裂的,如一個(gè)賓館的大堂,一個(gè)保齡球館的一個(gè)球道,一個(gè)高爾夫球場(chǎng)的一個(gè)球洞是不能單獨(dú)評(píng)估作價(jià)進(jìn)行抵押或進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)運(yùn)作,因?yàn)橘e館的大堂、保齡球館的一個(gè)球道、高爾夫球場(chǎng)的一個(gè)球洞離開(kāi)賓館、保齡球館、高爾夫球場(chǎng)這些整體運(yùn)作,就毫無(wú)使用價(jià)值,反過(guò)來(lái),附著于不動(dòng)產(chǎn)的不可分割的權(quán)益,應(yīng)當(dāng)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)進(jìn)行抵押或進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)運(yùn)作,如加油站離開(kāi)了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)就不成其為“加油站”,其土地使用價(jià)值將大打折扣。同時(shí)在加油站的整體資產(chǎn)價(jià)值中,土地和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是加油站收益的根本基礎(chǔ),土地座落決定加油站的區(qū)位,包括臨道路類(lèi)型(或者說(shuō)所臨道路機(jī)動(dòng)車(chē)通行量)、車(chē)輛進(jìn)出的方便度、區(qū)域加油站布局密度間距、安全限制等,也就是決定了加油站的收益多少,而特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是實(shí)現(xiàn)這種收益的充要條件,二者密不可分,因此就一具體加油站看土地與特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是不可割裂的權(quán)益。在加油站抵押、作價(jià)出資等日常性評(píng)估中我們認(rèn)為不應(yīng)剝離特許經(jīng)營(yíng)權(quán)收益(或者說(shuō)壟斷收益),否則對(duì)貸款金融機(jī)構(gòu)和合資者就存在較大風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)榫鸵痪唧w加油站看,特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是不可分離的,但特許經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)益本身是無(wú)形的,它可以分離異地附著土地經(jīng)營(yíng)。至于加油站土地評(píng)估采用扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用的方式是否就剝離了壟斷地租?就目前看,答案是否。比如西方發(fā)達(dá)國(guó)家零售業(yè)比較流行連鎖加盟(最近我國(guó)也逐步流行起來(lái)),給一定加盟費(fèi),就可利用某品牌店的“品牌、管理”等進(jìn)行經(jīng)營(yíng),但在西方國(guó)家較充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下,零售業(yè)利潤(rùn)率比較趨近一致,品牌連鎖加盟帶來(lái)的超額利潤(rùn)趨近加盟費(fèi),因此特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是否等同于壟斷地租要看市場(chǎng)是否充分競(jìng)爭(zhēng),而目前我國(guó)加油站主要集中在中石油和中石化兩集團(tuán)經(jīng)營(yíng),根據(jù)《國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)關(guān)于規(guī)范加油站特許經(jīng)營(yíng)的若干意見(jiàn)》(國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2002]631號(hào)):“
一、加油站特許經(jīng)營(yíng),是指特許人通過(guò)簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營(yíng)有關(guān)的商號(hào)、注冊(cè)商標(biāo)、專(zhuān)有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用,被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營(yíng)體系下從事成品油零售經(jīng)營(yíng)及相關(guān)服務(wù),并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。其中,授予他人特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的企業(yè)為特許人,被授予使用特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的加油站稱(chēng)為被特許人。”、“
三、加油站特許人為中石油公司、中石化公司及其授權(quán)的子公司(企業(yè)名單見(jiàn)附件)。子公司按照母公司授權(quán)范圍在各地開(kāi)展加油站特許經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?!?,由此可見(jiàn),在中國(guó)中石油公司、中石化公司是對(duì)加油站特許經(jīng)營(yíng)權(quán)具有壟斷作用的,許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用確定具有明顯“人為性”,實(shí)際上特許經(jīng)營(yíng)權(quán)加盟交易也非常少,遠(yuǎn)非市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果,也即現(xiàn)階段看,特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)并不等于壟斷地租。因此我們認(rèn)為對(duì)于加油站抵押貸款、作價(jià)入股等日常性的評(píng)估中不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值,對(duì)于其他評(píng)估目的或評(píng)估背景下加油站土地評(píng)估應(yīng)根據(jù)特定目的、背景條件具體分析是否含許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。下面就加油站土地評(píng)估中一些操作上需要注意的技術(shù)要點(diǎn)及一些特定評(píng)估目的的操作作一些探討:
一、抵押、作價(jià)入股目的的評(píng)估中的價(jià)格定義和評(píng)估方法的選擇。據(jù)前述,在加油站土地抵押貸款、作價(jià)入股等日常性的評(píng)估中,我們主張不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值,因此在土地價(jià)格定義除 了估價(jià)對(duì)象宗地的權(quán)力狀況、用途、容積率、使用年期、開(kāi)發(fā)程度、估價(jià)基準(zhǔn)日等六大基本要素外,應(yīng)將加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)因素納入宗地的價(jià)格定義中,并應(yīng)在土地估價(jià)結(jié)果一覽表中“土地估價(jià)結(jié)果的限定條件”、“其它需要說(shuō)明的事項(xiàng)”予以披露和說(shuō)明。在評(píng)估方法選擇上考慮目前我國(guó)加油站土地交易案例很缺乏的事實(shí),方法上一般可選取收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,在城鎮(zhèn)定級(jí)范圍之外的農(nóng)村偏遠(yuǎn)地區(qū),也可選取成本逼近法。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法在具體評(píng)估修正中應(yīng)加上特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值,特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值可用取得特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的費(fèi)用來(lái)替代。當(dāng)然由于在我國(guó)目前特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)與壟斷地租有較大差異,因此在評(píng)估結(jié)果確定上應(yīng)以收益還原法測(cè)算結(jié)果為主導(dǎo)。
二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在加油站土地評(píng)估中應(yīng)用的探討
基準(zhǔn)地價(jià)是土地評(píng)估中比較常用的一種方法,但目前我國(guó)各地基準(zhǔn)地價(jià)基本上只是有商服、住宅、工業(yè)三大類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系,很少細(xì)分到有加油站特殊商服用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系,由于影響加油站用地收益的因素較一般商服用地(如商場(chǎng)、店鋪)影響因素差異很大,有些影響因素甚至作用完全是相反的,如聚集規(guī)模,對(duì)一般商服用地看,聚集規(guī)模越大,商服用地價(jià)越高,如成都市春熙商圈,而對(duì)加油站用地看,加油站聚集越密,加油站效益越低,地價(jià)越低。因此必須在評(píng)估中必須充分了解加油站特點(diǎn),才能正確把握其價(jià)格的影響因素和影響關(guān)系。一般商服用地的區(qū)位條件主要包括商業(yè)區(qū)級(jí)別、商業(yè)聚集規(guī)模、公交便捷度、交通停滯度、臨街寬度等,而加油站則不同,加油站的經(jīng)營(yíng)收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車(chē)流量,另外其車(chē)輛進(jìn)出口條件等對(duì)其經(jīng)營(yíng)效益也都有影響,位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價(jià)格水平的兩個(gè)加油站,可能因?yàn)樗R道路條件不同、交通車(chē)流量不同等,經(jīng)營(yíng)收益有天壤之別,綜合一點(diǎn),影響加油站的區(qū)位條件主要就是交通條件或者說(shuō)位置,因此在加油站土地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中不宜采用一般商服基準(zhǔn)地價(jià)修正體系,而應(yīng)根據(jù)加油站的特點(diǎn)制定加油站特?cái)?shù)修正體系。具體看,加油站區(qū)位主要影響因素及其指標(biāo)可大致歸類(lèi)如下: 影響因素
修正指標(biāo) 接臨道接臨道路類(lèi)型 可分主干道、次干道、支路
路狀況 接臨道路方向 可分三面臨路、兩面臨路、一面臨路、可按每平方公里加油站個(gè)數(shù)計(jì),或計(jì)算相加油站密度
兩加油站間距離
車(chē)流量 入口 規(guī)模
可按日平均車(chē)流量數(shù)分檔修正
入口方便程度 加油泵數(shù)量
鄰
在確定了加油站地價(jià)影響因素后,可經(jīng)過(guò)調(diào)查和根據(jù)統(tǒng)計(jì)的各加油站的收益水平及影響因素進(jìn)行分析,并制訂相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正評(píng)估各估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。
三、加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估
(一)當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營(yíng)不再異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí),加油站評(píng)估應(yīng)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值;
(二)當(dāng)加油站被拆遷進(jìn)行土地置換異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估,可按兩種方式評(píng)估:
1、不考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值,僅對(duì)被拆遷土地和安置地按一般商服用地進(jìn)行評(píng)估,其價(jià)格差額作為補(bǔ)償依據(jù);
2、考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán),將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,二者差額作為補(bǔ)償依據(jù);
這兩種方式還是明顯差異的,第一種方式?jīng)]有考慮到加油站的經(jīng)營(yíng)的特殊性,盡管在一般商服土地評(píng)估中也考慮了土地區(qū)位的差異性,但加油站對(duì)區(qū)位的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的,因此我們認(rèn)為采用第二種評(píng)估方式更合理些。
四、企業(yè)改制涉及的加油站宗地評(píng)估
在我國(guó)現(xiàn)階段企業(yè)改制土地評(píng)估結(jié)果實(shí)行備案制,且國(guó)土管理部門(mén)僅對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行備案,因此企業(yè)改制中加油站土地評(píng)估價(jià)值不能包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值,評(píng)估方式仍只有采用目前的方式:用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與收益還原法進(jìn)行評(píng)估,在收益還原法評(píng)估中往往是采用扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用的方式來(lái)進(jìn)行壟斷地租的修正,當(dāng)然在加油站實(shí)行招拍掛,可比交易案例比較多的情況下,可以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。
五、評(píng)估中收益年期問(wèn)題
由于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是有期限限制的,因此在對(duì)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)加油站宗地評(píng)估中必須注意特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限問(wèn)題:
(一)當(dāng)在估價(jià)基準(zhǔn)日特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限長(zhǎng)于土地出讓剩余年限時(shí),宗地剩余年限應(yīng)按土地出讓剩余年限確定,在收益還原法評(píng)估中特許經(jīng)營(yíng)權(quán)取得費(fèi)應(yīng)按土地出讓剩余年限進(jìn)行加速折舊。
(二)當(dāng)在估價(jià)基準(zhǔn)日特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限短于土地出讓剩余年限時(shí),應(yīng)按特許經(jīng)營(yíng)剩余年限和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限后土地剩余年期分段評(píng)估,評(píng)估公式為:宗地地價(jià)(含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值)=宗地特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限內(nèi)的收益價(jià)值+特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限后剩余年限土地價(jià)值的折現(xiàn)值。
綜上所述,在對(duì)加油站宗地評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)不同評(píng)估目的或評(píng)估背景采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法;對(duì)于抵押、作價(jià)出資、拆遷補(bǔ)償?shù)韧恋卦u(píng)估中,我們認(rèn)為不應(yīng)剝離特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。
以上觀點(diǎn)和分析僅為我們?cè)u(píng)估實(shí)踐中的一些體會(huì)、認(rèn)識(shí),旨在拋磚引玉,不足之處,歡迎各位同行批評(píng)指正。
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