第一篇：預(yù)售許可證調(diào)查報(bào)告

關(guān)于國(guó)力花園三期商鋪預(yù)售許可證問(wèn)題調(diào)查情況

一、產(chǎn)生的問(wèn)題

1、報(bào)建圖商鋪與施工圖商鋪內(nèi)部格局不同。

2、預(yù)售證辦理需要按照規(guī)劃局批準(zhǔn)蓋章的報(bào)建圖辦理，我公司實(shí)際施工已經(jīng)不符。

3、許麗華咨詢規(guī)劃局變更國(guó)力三期商鋪戶室格局，不容許辦理。

4、如提交施工圖不符合辦理預(yù)售許可證法律規(guī)范要求，也通不過(guò)市長(zhǎng)組織的八家聯(lián)審。也不能報(bào)送省廳備案存檔。

二、調(diào)查對(duì)象回饋

（一）國(guó)力花園工程項(xiàng)目部趙俊偉

高層單體樓座下的一二層商鋪以及所帶裙樓，整體面積相差不大，符合房管局誤差3%。

（二）聚川設(shè)計(jì)院陳亮

高層單體樓座下的一二層商鋪以及所帶裙樓，報(bào)建圖整體面積與施工圖整體面積存在伸縮縫的差別，預(yù)測(cè)面積與將來(lái)實(shí)測(cè)面積誤差在3%之間。

（三）房管局測(cè)繪科周秀平、李秀蘭

1、去規(guī)劃局變更商鋪圖紙，照?qǐng)D預(yù)測(cè)。

2、施工圖上有房管局相關(guān)人員認(rèn)可簽字。照?qǐng)D預(yù)測(cè)。

3、商鋪整體面積相差不大，可以按照?qǐng)?bào)建圖預(yù)測(cè)繪一個(gè)復(fù)式整體商鋪，也就是一個(gè)整體大戶室，在將來(lái)規(guī)劃竣工認(rèn)可證辦理后，進(jìn)行房屋拆分，也可以在大產(chǎn)權(quán)證下來(lái)，現(xiàn)房期間，到測(cè)繪所重新實(shí)地測(cè)繪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，重新測(cè)繪按照商業(yè)面積一平米一元重新收費(fèi)。

（四）房管局市場(chǎng)科郝衛(wèi)峰

按照相關(guān)規(guī)定，辦理預(yù)售許可證預(yù)測(cè)繪需要提供規(guī)劃認(rèn)定的報(bào)建圖，其他圖紙一概不受理，根據(jù)國(guó)力花園三期商鋪情況，也與周秀平、李秀蘭商量后，只能按照?qǐng)?bào)建圖進(jìn)行預(yù)測(cè)繪，然后分成高層單體10#、11#、12#、14#、16#、18#、19#七個(gè)大的商鋪戶室，辦下預(yù)售許可證后，商鋪無(wú)法進(jìn)行預(yù)售，這個(gè)商鋪大證應(yīng)該以房地產(chǎn)公司命名。在拿到規(guī)劃竣工認(rèn)可證后，規(guī)劃局認(rèn)定國(guó)力花園工程合法合規(guī)后可以按照實(shí)際竣工戶室格局給每個(gè)業(yè)主辦理分戶手續(xù)。

三、調(diào)查結(jié)論

為了滿足公司對(duì)國(guó)力花園三期進(jìn)行預(yù)售的發(fā)展需求，也能在將來(lái)辦理出合法合規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，在規(guī)劃局無(wú)法變更，施工圖無(wú)法替換辦理的情況下，我公司可以考慮當(dāng)下實(shí)際，參考房管局行政管理人員的意見，可以在不影響低層、高層住宅預(yù)售的前提，先把高層一二層商鋪按照?qǐng)?bào)建圖預(yù)測(cè)繪，辦理大證，在工程規(guī)劃認(rèn)可證下來(lái)后，進(jìn)行房屋拆分或者現(xiàn)房期進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，這符合房管局辦理程序，也合法合規(guī)，可以做到將來(lái)商鋪產(chǎn)權(quán)與實(shí)際相符。

第二篇：預(yù)售許可證流程

銷售許可證的辦理

受理部門：房管局

申報(bào)條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

3、提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

辦理程序：

1、開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)

2、受理。出具受理通知書或5日內(nèi)一次性告知需補(bǔ)充材料

3、審核

4、做出決定并送達(dá)當(dāng)事人，對(duì)不予許可的要說(shuō)明理由并告知權(quán)利

5、發(fā)證并送達(dá)

6、公示

申報(bào)材料：

1、開發(fā)企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書》

2、土地使用權(quán)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證

3、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資達(dá)25%的比例。

4、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明

5、商品房預(yù)售的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

辦理時(shí)長(zhǎng)：

辦理商品房預(yù)售許可證，條件從受件之日起20日核發(fā)。

第三篇：房屋預(yù)售許可證解析

買商品房是一個(gè)復(fù)雜而又“艱辛”的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，買家會(huì)碰到各種各樣的問(wèn)題和疑難雜癥，甚至是陷阱，買家如果不想靠碰運(yùn)氣才買到一套沒(méi)任何問(wèn)題的房子，第一步就是要察看讀懂樓盤的《商品房預(yù)售許可證》。

不少買家都知道，買商品房要看《商品房預(yù)售許可證》，但往往只是“水過(guò)鴨背”———看過(guò)就忘，對(duì)《商品房預(yù)售許可證》里的種種“竅妙”一無(wú)所知，從而掉進(jìn)了發(fā)展商有意無(wú)意設(shè)置的陷阱里。

其實(shí)，政府對(duì)樓盤發(fā)出的《商品房預(yù)售許可證》里有很多具體而嚴(yán)格的規(guī)定，如果發(fā)展商嚴(yán)格遵照規(guī)定來(lái)發(fā)售物業(yè)，買家的許多合法權(quán)益都能夠得到充分的保障。例如：政府規(guī)定樓盤的高層建筑要建到七層以上才能預(yù)售，多層建筑要完成三分之二才能預(yù)售;開發(fā)商要交齊預(yù)售部分的地價(jià)才發(fā)給預(yù)售許可證;預(yù)售房款必須專款專用等等。政府就是從預(yù)售許可證開始就替購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商進(jìn)行把關(guān)和監(jiān)督的。一個(gè)樓盤有沒(méi)有商品房預(yù)售許可證證明了該樓盤有否達(dá)到最基本的發(fā)售條件。

樓盤有了《商品房預(yù)售許可證》這張“出世紙”便可公開發(fā)售了，但這張“出世紙”還包括了許多豐富有用的信息，個(gè)中“竅妙”是非行內(nèi)人所能了解得到的，記者采訪了專管《商品房預(yù)售許可證》發(fā)放工作的廣州市國(guó)土房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處的副處長(zhǎng)劉志偉，如何讀懂商品房預(yù)售許可證?且聽劉志偉的“教路”。

1、復(fù)印件無(wú)效

政府規(guī)定樓盤只有取得了《商品房預(yù)售許可證》才可公開發(fā)售，《商品房預(yù)售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。而且，這個(gè)預(yù)售許可證必須是原件，復(fù)印件無(wú)效。

有一些發(fā)展商借口說(shuō)把《商品房預(yù)售許可證》的原件懸掛在售樓部容易丟失，而用復(fù)印件代替原件，其實(shí)卻在復(fù)印件上做了手腳，欺騙買家。從今年三月一號(hào)起，廣州市國(guó)土房管局對(duì)《商品房預(yù)售許可證》增發(fā)了副本，正本與副本之間的區(qū)別只是副本上多了“副本”字樣，其所有內(nèi)容、大小、顏色完全一樣，而且都是過(guò)了塑的。發(fā)展商就算不便展示預(yù)售許可證正本，也可把副本懸掛出來(lái)，再?zèng)]借口不懸掛原件了。

2、附圖必須同時(shí)懸掛

《商品房預(yù)售許可證》除了正證外，還有一個(gè)附圖，正證對(duì)預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行文字說(shuō)明，附圖則是項(xiàng)目平面圖，上有樓盤的規(guī)劃平面圖，并用紅筆把預(yù)售房屋的位置勾勒出來(lái)，樓盤周邊的規(guī)劃路也有標(biāo)示。買家認(rèn)真查看附圖，便可全面了解樓盤的規(guī)劃狀況，無(wú)良發(fā)展商也無(wú)從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規(guī)劃路經(jīng)過(guò)小區(qū)的情況也就不會(huì)發(fā)生了。

在預(yù)售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時(shí)須附上項(xiàng)目平面圖，并注明預(yù)售房屋各棟位置?！边@就是說(shuō)正證與附圖必須同時(shí)懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國(guó)土房產(chǎn)局的騎縫章，附圖也同樣過(guò)了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對(duì)應(yīng)。

目前絕大多數(shù)的樓盤都沒(méi)有把附圖懸掛出來(lái)，目的就是隱瞞樓盤的詳細(xì)規(guī)劃狀況。日前記者前往一個(gè)樓盤看樓，要求售樓人員出示預(yù)售許可證附圖，但該樓盤的所有售樓人員都異口同聲地指責(zé)記者是“離黍線”的，哪來(lái)的什么附圖?!按照規(guī)定，買家其實(shí)可以理直氣壯地要求發(fā)展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。

3、防止超面積銷售

在預(yù)售許可證上有“開發(fā)企業(yè)名稱”、“開發(fā)資質(zhì)證書號(hào)”、“項(xiàng)目名稱”、“項(xiàng)目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預(yù)售房屋建筑面積XX平方米XX套”、“預(yù)售房屋棟號(hào)及層數(shù)”，買家要認(rèn)真核查自己要買的那套房子是否在預(yù)售的范圍內(nèi)。如果買了不在預(yù)售范圍內(nèi)的房子，買家的合法權(quán)益便不能得到有效的保障。有不少發(fā)展商經(jīng)常預(yù)先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒(méi)有監(jiān)管的情況下出現(xiàn)爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時(shí)得到房產(chǎn)證。

超面積銷售是目前市場(chǎng)上開發(fā)商比較普遍的一種違規(guī)行為，開發(fā)商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會(huì)超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達(dá)到預(yù)售條件的，如果是未交地價(jià)而不能預(yù)售的，買家可能會(huì)得不到房產(chǎn)證，沒(méi)了監(jiān)管就有可能爛尾。

4、預(yù)售款須入專用帳戶

在預(yù)售許可證上，有預(yù)售款專用帳戶一項(xiàng)，這一專用帳戶作用非常大。發(fā)展商所得到的預(yù)售款項(xiàng)必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國(guó)土房產(chǎn)局監(jiān)管，從而保證預(yù)售款不被發(fā)展商挪作他用，只用于此預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)。因此，買家在買房時(shí)，購(gòu)樓款必須存入此專用帳戶，如果發(fā)展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發(fā)展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

由于開發(fā)商使用專用帳戶里的預(yù)售款是要先向政府部分申請(qǐng)，開發(fā)商借口這樣太麻煩，通常都會(huì)多設(shè)置一個(gè)帳號(hào)讓買家交錢，這個(gè)帳號(hào)通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預(yù)售款在專用帳戶里，大部分預(yù)售資金在自已的帳戶里，當(dāng)然開發(fā)商不一定就會(huì)把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬(wàn)無(wú)一失，完全有必要要求把樓款交到預(yù)售證上的專用帳戶里。

5、有效期

《商品房預(yù)售許可證》里規(guī)定了土地使用權(quán)出讓年限從XX年XX月XX日起計(jì)算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權(quán)出讓年限，因?yàn)橛械耐恋厥褂脵?quán)是經(jīng)過(guò)了多手轉(zhuǎn)讓的，其土地使用權(quán)出讓年限是從幾年前就開始計(jì)算的，雖然這些房屋剛剛才建起發(fā)售，但其使用年限卻已經(jīng)少了好幾年，無(wú)形中其價(jià)值也打了折扣。

《商品房預(yù)售許可證》上還標(biāo)有有效期。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)有效期為一年，過(guò)期無(wú)效。買家購(gòu)房時(shí)要留意許可證是否過(guò)期。購(gòu)買了過(guò)期許可證的房子，其合法權(quán)益也得不到保護(hù)。

6、商品房買賣合同號(hào)

發(fā)證機(jī)關(guān)會(huì)在《商品房預(yù)售許可證》正證上注明商品房買賣合同號(hào)從XX號(hào)到XX號(hào)是該預(yù)售許可證的合法合同。例如該預(yù)售許可證允許預(yù)售1000套房子，發(fā)證機(jī)關(guān)只會(huì)給發(fā)展商1001套商品房買賣合同，并且都標(biāo)上了編號(hào)，只有在這些編號(hào)內(nèi)的合同，國(guó)土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時(shí)，便可查看其合同編號(hào)是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)。有些超面積預(yù)售的發(fā)展商往往會(huì)拿不在規(guī)定編號(hào)內(nèi)的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國(guó)土房管局是不會(huì)進(jìn)行鑒證的，沒(méi)有得到鑒證的合同就拿不到房產(chǎn)證。買家催要房產(chǎn)證的時(shí)候，發(fā)展商會(huì)用各種借口拖延時(shí)間，如說(shuō)國(guó)土房管局的辦事手續(xù)麻煩、工作效率低，所以合同暫時(shí)無(wú)法鑒證，其實(shí)發(fā)展商是要等到下一批預(yù)售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時(shí)，有意有購(gòu)買該樓盤時(shí)，必須先把其買賣合同編號(hào)范圍抄錄下來(lái)，以便簽合同時(shí)進(jìn)行對(duì)照。

另外，預(yù)售許可證上還有一項(xiàng)編號(hào)是“穗房預(yù)字第XX號(hào)”。買家可憑該編號(hào)到國(guó)土房管局查詢?cè)擁?xiàng)目的情況。

7、查詢與投訴

在《商品房預(yù)售許可證》上，有“發(fā)證機(jī)關(guān)查詢、投訴電話”一欄，這個(gè)電話是國(guó)土房管局里專管此項(xiàng)目具體業(yè)務(wù)人員的辦公電話，買家對(duì)此有任何疑問(wèn)或意見，均可撥打這個(gè)電話，這個(gè)電話能最有效、最直接地監(jiān)管發(fā)展商。

第四篇：辦理預(yù)售許可證需要材料

辦理預(yù)售許可證需要準(zhǔn)備以下材料：

1.填寫商品房預(yù)售申請(qǐng)表； 2.營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）；

3.固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)證（副本）； 4.開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)證書； 5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

6.國(guó)有土地使用權(quán)證（其復(fù)印件應(yīng)將宗地圖紅線部分用紅筆標(biāo)注）； 7.建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 8.建設(shè)工程施工許可證；

9.施工進(jìn)度計(jì)劃（由施工單位提供、監(jiān)理單位核實(shí)后一并蓋章）； 10.按申請(qǐng)預(yù)售部分計(jì)算，已投入工資款占工程總投資的25%以上的證明（由施工單位提供、監(jiān)理單位核實(shí)后一并蓋章）及由中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)審結(jié)論（一份交市場(chǎng)科、一份交項(xiàng)目科）；

11.預(yù)售方案，包括:①預(yù)售商品房簡(jiǎn)介②市場(chǎng)分析及銷售策略③詳細(xì)預(yù)售價(jià)格表

12.預(yù)售商品房蓋有“建設(shè)工程規(guī)劃資料審核章”的建設(shè)工程總平面圖（用紅△標(biāo)注預(yù)售部位和棟號(hào)）

13.使用規(guī)定的預(yù)售合同示范文本和執(zhí)行“兩書”（《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說(shuō)明書》）制度的承諾書；

14.新建住宅小區(qū)和實(shí)行物業(yè)管理的商業(yè)、辦公用房需提交由市物業(yè)管理辦公室出具的物業(yè)管理方案?jìng)浒竿ㄖ獣?/p>

15.已設(shè)定土地使用證等其他項(xiàng)權(quán)利的，還應(yīng)提供他項(xiàng)權(quán)利證和抵押權(quán)人同意預(yù)售的相關(guān)證明文件；

16.與銀行簽訂的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議（監(jiān)管銀行應(yīng)與抵押權(quán)人一致）； 17.建筑工程施工合同；

18.申請(qǐng)地下部分預(yù)售的，提供項(xiàng)目所在地人防工程管理部門出具的《秦皇島市人防工程認(rèn)定情況通知書》；

19.銷售人員資格證書（包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書，無(wú)響應(yīng)資格的，提供《商品房銷售人員培訓(xùn)合格證》）。委托代理機(jī)構(gòu)預(yù)售商品房的，還應(yīng)提供代理機(jī)構(gòu)資格備案證書； 注意：以上材料均需同時(shí)提供原件和復(fù)印件，原件審驗(yàn)合格后退回，復(fù)印件一律制作成A4規(guī)格，并在左側(cè)留出不少于2cm的裝訂線。

第五篇：無(wú)預(yù)售許可證法律意見

法 律 建 議 書

開發(fā)有限公司：

就貴公司咨詢的《在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下銷售商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)》的問(wèn)題，本律師提供法律建議如下：

一、性質(zhì)認(rèn)定

在司法實(shí)踐中如果簽訂具備了商品房買賣合同的主要條件，其他內(nèi)容不違背國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定的合同（認(rèn)購(gòu)書、意向書、訂購(gòu)書、預(yù)定書等名稱），即使名稱不明確為商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同為商品房買賣合同。

二、法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）民事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

1.根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

對(duì)于賠償?shù)膿p失為可得利益損失，一般為利息，司法實(shí)踐中也有支持范圍大于利息的損失。

2.對(duì)于因開發(fā)商的主觀故意過(guò)錯(cuò)引起合同無(wú)效的情形，如隱瞞其未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，須承擔(dān)相應(yīng)的懲罰性賠償責(zé)任。

（二）行政責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) 1.行政處罰

三、基于以上考慮，本律師建議

如果貴公司出于綜合因素考慮需要這樣操作，則注意以下幾點(diǎn)盡量將風(fēng)險(xiǎn)降到最低：

1.簽訂合同時(shí)注意具體細(xì)節(jié)，明示簽訂合同時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證等。

2.在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，買受人要求解除合同的幾率比較小，作為開發(fā)公司損沒(méi)什么損失。

3.在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，買受人要求解除合同，賠償損失的幾率增大。為防止群體性事件發(fā)生，盡量消除對(duì)貴公司的負(fù)面影響，處理該糾紛時(shí)，可適當(dāng)降低價(jià)款，盡量與買受人協(xié)商解決。

以上意見，僅供參考！

律師

二零一八年二月二十八日

法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第九條第一款 出賣人具有故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)效的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

依法理，合同無(wú)效，有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償對(duì)方因此受到 的損失。締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍是信賴?yán)鎿p失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行合同所支出的費(fèi)用、因支出締約費(fèi)用或準(zhǔn)備履行合同支出 費(fèi)用而失去的利益、由于一方當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中未盡通知、說(shuō)明義務(wù)致使對(duì)方當(dāng)事人遭受的財(cái)產(chǎn)上的實(shí)際損失等;間接損失主要是相對(duì)人因信賴合同有效成立而喪失的與第三人另訂合同機(jī)會(huì)所遭受的損失。由此可見，締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍并不僅是一個(gè)返還本金及利息的補(bǔ)償問(wèn)題，它還涉及給當(dāng)事人帶來(lái)的締約成本及締約機(jī)會(huì)損失賠償問(wèn)題。

但是對(duì)于信賴?yán)娴馁r償，也是有限度的?；诰喖s過(guò)失導(dǎo)致合同不成立或雖成立卻無(wú)效或被撤銷，對(duì)于信賴?yán)娴馁r償，應(yīng)以履行利益為限，不得超過(guò)締約人在締結(jié)合同時(shí)所能預(yù)期獲得的最髙利益。實(shí)踐中，信賴?yán)鎿p失賠償數(shù)額的確定是一個(gè)較為靈活、不易操作的問(wèn)題。而考慮到商品房買賣交易自身的特殊性（雙方當(dāng)事人所處地位不平等，房地產(chǎn)開發(fā)商明顯處于優(yōu)勢(shì)地位）以及目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于發(fā)育階段，市場(chǎng)機(jī)制不健全，交易行為不規(guī)范，存在大量出賣人借機(jī)違法經(jīng)營(yíng)，損害買受人利益的情況，最髙人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。該《解釋》第9條第1款規(guī)定，出賣人具有故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)效 的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。此規(guī)定對(duì)于因開發(fā)商的主觀故意過(guò)錯(cuò)引起合同無(wú)效的情形，賦予了開發(fā)商懲罰性的賠償責(zé)任。