第一篇：農(nóng)村集體土地使用權(quán)宣傳內(nèi)容精選

1、申請使用宅基地的條件有哪些？

根據(jù)《河南省實施〈土地管理法〉辦法》的規(guī)定，具備下列條件之一的，可以申請宅基地：

（1）農(nóng)村民居戶無宅基地的；

（2）農(nóng)村居民戶，除身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；

（3）集體經(jīng)濟組織招聘的技術(shù)人員要求在當(dāng)?shù)芈鋺舻模?/p>

（4）回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的干部職工、復(fù)退軍人和回鄉(xiāng)定居的華僑、僑眷、港澳臺同胞，需要建房而又無宅基地的；

（5）原宅基地影響規(guī)劃、需要收回而又無宅基地的。

2、你了解農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證的工作流程嗎？

農(nóng)村宅基地使用權(quán)調(diào)查是在已有調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，對村莊范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)進行權(quán)屬調(diào)查（核查），對調(diào)查成果進行實測，獲取村莊內(nèi)部每宗宅基地和其他土地權(quán)屬、界址、用途、面積、分布及土地利用情況等信息，將宅基地使用權(quán)地籍調(diào)查成果在行政村范圍內(nèi)公告，公告無異議的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府確認(rèn)使用情況和權(quán)利歸屬，在查清確認(rèn)宅基地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，按照《土地登記辦法》的規(guī)定進行宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，并向使用權(quán)人發(fā)放土地證書。

3、你了解農(nóng)村宅基地的審批程序嗎？

農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟組織提出申請，并在本經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布，公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報縣（市）人民政府審批，經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組應(yīng)及時將審批結(jié)果張榜公布，其中，占用農(nóng)用地的，應(yīng)按照《中華人民共和國土地管理法》第44條的規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

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手續(xù)。

4、農(nóng)村宅基地如何確權(quán)？

（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》公布之前建房使用的，雖然超過規(guī)定的面積，但可維持現(xiàn)狀。今后拆遷、改建、翻建房屋時，要嚴(yán)格按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)審批。

（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》公布以后到1987年1月《中華人民共和國土地管理法》實施時止，宅基地超面積的，要以地方人民政府依照國家政策處理后，再行確權(quán)。

（3）1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實際批準(zhǔn)面積進行確權(quán)登記，其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進行確權(quán)登記。

（4）符合規(guī)定分戶建房標(biāo)準(zhǔn)而未分戶，現(xiàn)宅基地不超過分戶合計面積的，不作為超面積處理。

（5）非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”。

(6)已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。

(7)非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等

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集中遷建，在符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的前提下，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證。

(8)已經(jīng)確權(quán)的宅基地，在以后房屋拆遷、改建、翻建時，按政府規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)。

（9）對于沒有權(quán)屬來源證明的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)。

5、你知道目前我省宅基地使用規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)嗎？

根據(jù)《河南省實施〈土地管理法〉辦法》規(guī)定，農(nóng)村居民建設(shè)住宅，每戶宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)：

（1）城鎮(zhèn)郊區(qū)和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地區(qū)，每戶用地不得超過一百三十四平方米。

（2）人均耕地六百六十七平方米以上的平原地區(qū)，每戶用地不得超過一百六十七平方米。

（3）山區(qū)、丘陵區(qū)每戶用地不得超過二百平方米，占用耕地的適用本款（1）、（2）的規(guī)定。

6、你知道宅基地怎么指界？戶主外出怎么辦？

宅基地由戶主指界、簽字，加按手印，并出具戶主身份證明和戶口本。戶主外出的，可委托成年家庭成員指界、簽字，村組負(fù)責(zé)人或村民代表作為指界委托和指界結(jié)界見證人在備注欄簽字；戶主或其成年家庭成員均無書寫能力的，可按指印，由村組負(fù)責(zé)人或村民代表作為見證人在備注欄簽字，并注明按指印者姓名；整家外出或只有未成年人在家時，先由村組負(fù)責(zé)人或村民代表按照實地現(xiàn)狀指界測量，待戶主或其委托的成年家庭成員認(rèn)可后，再完善簽字手續(xù)。委托指界的一定要記得填寫《土地登記委托書》。

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7、如果違約缺席指界，知道會怎么處理嗎？

（1）如一方缺席，其宗地界線根據(jù)土地權(quán)屬來源資料及另一方所指界線確定。

（2）如雙方缺席，其宗地界線由調(diào)查人員依據(jù)土地權(quán)屬來源資料、實際使用現(xiàn)狀及地方習(xí)慣確定。

（3）將現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果及違約缺席定界通知書送達違約缺席者。違約缺席者對調(diào)查結(jié)果如有異議，須在收到調(diào)查結(jié)果之日起15日內(nèi)，重新提出劃界申請，如逾期不申請，經(jīng)公告15日后，則上述（1）、（2）兩條確定的界線自動生效。

8、指界的結(jié)果是怎么處理的？

（1）現(xiàn)場指界無爭議的，填寫地籍調(diào)查表，指界人在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。

（2）權(quán)利有爭議的宗地，由調(diào)查人員和鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所負(fù)責(zé)人作為本宗地指界人簽字蓋章。

（3）界址有爭議的土地，由調(diào)查人員和鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所負(fù)責(zé)人根據(jù)調(diào)查情況和結(jié)合實地狀況，劃定爭議界線，并在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。

（4）指界人在指界后，不在地籍調(diào)查表上簽字蓋章的，參照違約缺席指界規(guī)定執(zhí)行。

9、兩個或者兩個以上使用者共同使用一處院落作為宅基地的怎么處理？

兩個或者兩個以上使用者共同使用一處院落作為宅基地的，由各使用人協(xié)商確定使用范圍和界線，按協(xié)商結(jié)果，為各使用人劃分宅基地宗地；各使用人協(xié)商同意為共用的，確定為宅基地共同宗地，各使用人為共同使

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用人。各使用人協(xié)商未果，又不同意共同使用，且與四鄰無爭議的，確定為爭議宗地。

10、對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)與規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民住宅有什么不同要求？

對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)集中興建村民住宅小區(qū)，防止在城市建設(shè)中形成新的“城中村”，避免“二次拆遷”。對城市規(guī)劃區(qū)范圍外的農(nóng)村村民住宅建設(shè)按照城鎮(zhèn)化和集約用地的要求，鼓勵集中建設(shè)農(nóng)民新村。在規(guī)劃撤并的村莊范圍內(nèi)，除危房改造外，停止審批新建、重新、改建住宅。

11、對農(nóng)村存在的違法宅基地和集體建設(shè)用地問題如何處理？

違法宅基地和集體建設(shè)用地必須依法依規(guī)處理后方可登記。對于違法宅基地和集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，對符合土地利用總體規(guī)劃與村鎮(zhèn)規(guī)劃以及有關(guān)用地政策的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的單位批準(zhǔn)并依法補辦用地批準(zhǔn)手續(xù)后，準(zhǔn)予進行登記發(fā)證。

12、城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村購置宅基地？

嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

13、農(nóng)村集體建設(shè)用地如何確權(quán)登記發(fā)證？

村委會辦公室、醫(yī)療教育衛(wèi)生文化等公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地及其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依法進行確權(quán)登記發(fā)證，確認(rèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)。將集體土地使用權(quán)依法確認(rèn)到每個權(quán)利主體、凡依法使用集體建設(shè)用地的單位或個人均應(yīng)申請確權(quán)登記。

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對于沒有權(quán)屬來源證明的集體建設(shè)用地，應(yīng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定合法使用的，由村委會出具證明并公告30天無異議的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審批，確權(quán)登記發(fā)證。

14、農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證是否包括“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)用地也可以發(fā)證？

在這次農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作中，黨中央國務(wù)院、省委省政府、國土資源部、財政部、城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部等部門出臺的文件政策不僅都沒有涉及對“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)用地可以發(fā)證的問題，同時，要求嚴(yán)格禁止對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，一律不得在農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證中進行登記發(fā)證，嚴(yán)禁將“小產(chǎn)權(quán)房”等違法建設(shè)用地通過登記合法化，凡是不依法依規(guī)進行集體土地確權(quán)登記發(fā)證或登記發(fā)證不規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，將視情節(jié)嚴(yán)肅追究有關(guān)單位和人員的責(zé)任。

15、此次農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證，發(fā)放的宅基地使用權(quán)證是免費的嗎？

此次農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作其中一個指導(dǎo)思想就是惠農(nóng)、便農(nóng)、利農(nóng)，為了貫徹落實不增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)，宅基地使用權(quán)證是由政府統(tǒng)一購置，免費發(fā)放的。

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第二篇：農(nóng)村集體土地使用權(quán)管理

農(nóng)村集體土地使用權(quán)管理

【摘要】 1987年我國實行土地使用制度改革，國有土地使用權(quán)進入市場流轉(zhuǎn)。國有土地有償使用制度的建立，促進了經(jīng)濟和社會的發(fā)展，然而農(nóng)村集體土地使用制度改革卻相對滯后。在當(dāng)前的新農(nóng)村建設(shè)中，如果能進一步規(guī)范管理農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，提高土地利用效率，在土地使用機制上進行合理的改革，那么對構(gòu)建和諧社會，全面實現(xiàn)小康生活具有極大的促進作用。本文首先介紹了我國現(xiàn)行農(nóng)村集體土地在使用過程中出現(xiàn)的問題，然后對問題進行分析，最后針對問題提出幾點建議。

【關(guān)鍵詞】

土地管理

農(nóng)村集體土地

使用權(quán)

流轉(zhuǎn)

一、我國農(nóng)村集體土地管理中問題普遍存在

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是我國農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展過程中的新事物、新課題，對問題與探討，是理論和實踐的要求。

1.農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的問題

1.1.認(rèn)識不，政策不

實踐證明，認(rèn)識問題是制約農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的首要問題。一，農(nóng)民很強的戀地情結(jié)。長期的對土地的依附性，農(nóng)民想將承包土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)而又心有疑慮，害怕徹底失去土地，當(dāng)其外出打工或無力耕種時，往往選擇私下協(xié)商代耕，臨時性轉(zhuǎn)包，甚至干脆撂荒，也不愿意放棄土地使用權(quán)，讓其流轉(zhuǎn)，農(nóng)民把土地在行業(yè)混不下去時的退路。另一，干部對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性認(rèn)識，不支持，不無所，聽其自然；規(guī)范工作性、超前性，必要的行政。政策法規(guī)不健全，不配套，無章可循，地方政策違規(guī)。地方所謂的招商引資，置黨和的承包土地30年不變的政策不顧，擅自延長承包期，耕地租包期長達 50年、70年，甚至地非耕地包租期長達120年，作了若干代人以后的事，“超前”得令人啼笑皆非。

1.2．機制不健全，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中自發(fā)性和強制性

農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中的，但土地流轉(zhuǎn)有形無形市場都尚未，轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入之間足夠的信息，阻礙著土地流轉(zhuǎn)在更大的范圍和更高的層次上。轉(zhuǎn)包費、租賃費科學(xué)依據(jù)，也市場機理，在許多地方都還與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)聯(lián)的評估、咨詢、公證、仲裁等中介機構(gòu)，監(jiān)督管理機構(gòu)不健全，體制不順。政策和法規(guī)賦予了農(nóng)業(yè)主管對農(nóng)村集體土地的管理職能，但職責(zé)并不，無法地行使監(jiān)督管理職責(zé)。，土地本身涉及到國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利等眾多職能，而又各有各的法律和政策，使得土地流轉(zhuǎn)之間法律、政策制約、互相掣肘再所難免。土地、荒山、水面、林地等的流轉(zhuǎn)包租，需要哪些審批，辦理何種手續(xù)才合法性、權(quán)威性，承包者和包租者都不清楚。機制不健全，管理不順，了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實踐中的自發(fā)性和強制性并存。工作位，乏力，鄉(xiāng)和村社集體經(jīng)濟組織對土地流轉(zhuǎn)聽之任之，放任自流，完全自發(fā)狀態(tài)，流轉(zhuǎn)主要在農(nóng)戶之間自發(fā)地。與此相反，地方鄉(xiāng)和村社集體經(jīng)濟組織，出于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)規(guī)模而急于求成，不尊重農(nóng)民的意愿，隨意收回農(nóng)民的承包地，重新發(fā)包，出租或集體經(jīng)營，鄉(xiāng)和村社集體經(jīng)濟組織扮演了土地流轉(zhuǎn)的主導(dǎo)者角色，強制性土地流轉(zhuǎn)。地方使土地連片，在農(nóng)戶不情愿的情況下服從多數(shù)的辦法強行，或者以人子的土地向外出租。

1.3．合同不科學(xué)，流轉(zhuǎn)不規(guī)范，業(yè)主經(jīng)營的盲目性

農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同不科學(xué)，不規(guī)范。據(jù)調(diào)查，地方農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)無約定或口頭約定合同的占到了60％，簽訂合同但并未經(jīng)合同管理機構(gòu)審查監(jiān)證的占1/4，也說，法律的無效合同幾乎占到土地流轉(zhuǎn)合同的近90％。還有地方的土地流轉(zhuǎn)合同業(yè)主與農(nóng)戶之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系都的規(guī)定，也無違約責(zé)任和保障條款，流轉(zhuǎn)期限與土地輪承包期不，也考慮今后市場的因素。合同業(yè)主的生產(chǎn)費的負(fù)擔(dān)主體和業(yè)主所的臨時建筑物將來復(fù)耕費用的負(fù)擔(dān)主體，合同甚至與現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策相違背。并且，大多數(shù)的合同在租金、生產(chǎn)性、公益性投入、基礎(chǔ)設(shè)施投入、稅費等重大問題上都長遠考慮，留下了許多隱患。與之聯(lián)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也不規(guī)范。一是流轉(zhuǎn)的程序不規(guī)范。不村社集體經(jīng)濟組織確認(rèn)便私自轉(zhuǎn)包租賃土地者有之，不村民大會或村民代表大會便將集體的“四荒地”與機動地轉(zhuǎn)出去的村集體經(jīng)濟組織亦有之。另一是流轉(zhuǎn)的主體不規(guī)范。在地方，業(yè)主與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶等農(nóng)村土地經(jīng)營者、使用權(quán)擁有者簽訂協(xié)議，而是與鄉(xiāng)鎮(zhèn)或縣級某簽訂協(xié)議，與農(nóng)村土地集體所有制及的法律、政策相違背。業(yè)主并不熟悉農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程，在項目選擇上并未的市場調(diào)查，在品種選擇上科學(xué)性，既不經(jīng)引種試驗，又不經(jīng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)技推廣認(rèn)可，盲目的從外地，從差異甚大的不同氣候類型區(qū)引進并大面積種植，必要的技術(shù)。此外，還業(yè)主管理低，項目選擇不準(zhǔn)，科技含量不高，產(chǎn)業(yè)趨同，品種單一，了種植失敗、經(jīng)營虧損，投資無法收回，租賃費無法兌現(xiàn)。經(jīng)營盲目性、項目無利可圖，使得業(yè)主撕毀合同撒手而去，給農(nóng)民丟下了爛攤子。

1.4．農(nóng)民的合法權(quán)益保障，著土地農(nóng)業(yè)用途的

農(nóng)民了土地使用權(quán)，擁有對承包土地自主經(jīng)營的權(quán)利及其利益。而現(xiàn)實是，外來企業(yè)不愿與村社及眾多農(nóng)產(chǎn)打交道，鄉(xiāng)鎮(zhèn)急于招商引資，不經(jīng)農(nóng)戶同意擅自與業(yè)主簽訂土地包租合同，并代企業(yè)先行墊付土地租金；還有村社以集體的名義隨意終止承包合同，無償收回或強迫農(nóng)民轉(zhuǎn)讓、出租承包地，從而使承包農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)無形中被基層剝奪了。，農(nóng)民的經(jīng)濟利益也保障。如外來業(yè)主開發(fā)、租賃農(nóng)民和集體的土地，出于自身經(jīng)濟利益的預(yù)期，對農(nóng)戶和集體土地收益的補償絕大多數(shù)都一年一給付的辦法，農(nóng)業(yè)的自然風(fēng)險是市場風(fēng)險，業(yè)主一旦經(jīng)營失利，多數(shù)情況下是逃之夭夭，合同義務(wù)，無法兌現(xiàn)農(nóng)民的承包和補償費用。并且，許多地方在轉(zhuǎn)讓、租賃土地時價格偏低，而且一訂20年、30年、50年，農(nóng)民眼前了實惠，但從長遠看，在業(yè)主經(jīng)營收益大幅度增長時，農(nóng)民的土地租金卻只能維持原來的，農(nóng)民的長遠利益。的是，業(yè)主成片租賃土地后，擅自在耕地上建造永久性固定建筑物，甚至干脆租用耕地辦廠，從上了土地的農(nóng)業(yè)用途。

2.農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對策措施

2.1．把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)納入各級黨和的工作日程

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，已在事實上我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展新的增長點認(rèn)識，是農(nóng)村土地使用權(quán)健康流轉(zhuǎn)的前提。各級黨和應(yīng)“”的要求，把農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的發(fā)展和，改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，土地，農(nóng)民收入的，擺上農(nóng)村工作的日程。抓住有利時機，以開拓創(chuàng)新的精神，放活農(nóng)村土地使用權(quán)的途徑。的主要要過問，分管直接抓，農(nóng)業(yè)主管抓，抓，典型的帶動和示范效應(yīng)，為土地流轉(zhuǎn)必要的外部環(huán)境和條件，農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展。

2.2．制定政策和法律，規(guī)范、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的，而且勢必農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，政策扶持、法律規(guī)范和已是當(dāng)務(wù)之急。在調(diào)查的基礎(chǔ)上，有性地制定出與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相的政策措施，土地使用權(quán)、健康、迅速流轉(zhuǎn)。在平等協(xié)商、自愿有償，保護農(nóng)民的承包權(quán)和流轉(zhuǎn)利益，不土地集體所有性質(zhì)和農(nóng)地用途，流轉(zhuǎn)期限不超過承包期限，受讓人具備經(jīng)營農(nóng)業(yè)的能力等原則的基礎(chǔ)上，任何企業(yè)和個人，不受地域和所有制限制，都可以到農(nóng)村合法的途徑土地使用權(quán)，開發(fā)農(nóng)業(yè)項目?！罢l投資，誰所有，誰受益”的原則，到農(nóng)村土地使用權(quán)的、組織、個人農(nóng)業(yè)開發(fā)的投資與收益受法律保護；在合同期內(nèi)，土地使用權(quán)可以繼承、參股，經(jīng)發(fā)包方同意的前提下可以再轉(zhuǎn)讓；合同到期后同等條件下有優(yōu)先延租權(quán)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，遇到征占或退耕還林，其土地補償費或退耕還林補償歸原承包戶，土地上附著物補償歸經(jīng)營業(yè)主。獲農(nóng)村土地使用權(quán)開發(fā)經(jīng)營耕地或“四荒”地，前3年免征農(nóng)林特產(chǎn)稅。業(yè)主在使用權(quán)的土地修建直接用于生產(chǎn)和管理服務(wù)，且與使用年限相同的非永久性建筑物及設(shè)施，占地不視為建設(shè)用地，免去手續(xù)和費用。對到農(nóng)村經(jīng)營土地的業(yè)主，各的收費能減的要減，能免的要免。金融要政策對經(jīng)營土地的業(yè)主盡的信貸支持。對撂荒土地，集體應(yīng)收回使用權(quán)重新發(fā)包與流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)業(yè)法》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)承包合同管理條例》等法律修改時，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及其內(nèi)容納入。條件成熟時應(yīng)考慮制定《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條例》等法律，把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、方針、程序、合同規(guī)范、監(jiān)督管理、雙方的責(zé)權(quán)利及法律責(zé)任等用法律的固定下來，有法必依，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有序、、健康、地。

2.3．把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與轉(zhuǎn)移安置農(nóng)村勞動力有機起來

農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)勞動力轉(zhuǎn)移了條件，農(nóng)業(yè)勞動力了穩(wěn)定、大規(guī)模的轉(zhuǎn)移，才能農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進程，土地適度、規(guī)模經(jīng)營。農(nóng)村勞動力新的非農(nóng)就業(yè)崗位，即使有可以維持生活的土地流轉(zhuǎn)收益，無所事事的農(nóng)村勞動人口過多農(nóng)村社會不穩(wěn)定的隱患，而且很整個社會不穩(wěn)定的因素。，城市(鎮(zhèn))發(fā)展進程，努力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)非農(nóng)化、農(nóng)村城市(鎮(zhèn))化，著力解決農(nóng)村勞動力的非農(nóng)就業(yè)問題。大規(guī)模地農(nóng)民，是農(nóng)村土地使用權(quán)大規(guī)模流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。各級都應(yīng)機構(gòu)，和組織農(nóng)村勞務(wù)輸出，勞動力需求的市場調(diào)查，市場需求對勞動力就業(yè)培訓(xùn)。勞動力轉(zhuǎn)移的組織工作，把有組織、成建制的勞務(wù)輸出與農(nóng)民自發(fā)性轉(zhuǎn)移輸出起來，依法保護外出務(wù)工人員的合法權(quán)益。發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，著力抓好中、小城市，是建制鎮(zhèn)和農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)，為農(nóng)村勞動力就地、就近轉(zhuǎn)移條件。城鄉(xiāng)通開，允許、鼓勵在城市有謀生手段和能力的農(nóng)民進城落戶，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

2.4．營造外部環(huán)境，業(yè)主開發(fā)，土地流轉(zhuǎn)

實踐表明，業(yè)主已農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的途徑，營造業(yè)主開發(fā)的外部環(huán)境和條件，業(yè)主農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意義。，安排好農(nóng)業(yè)項目資金，業(yè)主投資硬環(huán)境。調(diào)查表明，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施好，硬環(huán)境好的地區(qū)，業(yè)主的性就高，土地流轉(zhuǎn)的步伐就快。相反，自然條件和基礎(chǔ)設(shè)施較差的地方，土地流轉(zhuǎn)就且緩慢。調(diào)動業(yè)主經(jīng)營土地、開發(fā)農(nóng)業(yè)項目的性，應(yīng)各地的搞好農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，選好支柱產(chǎn)業(yè)，把農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金、扶貧和以工代賑資金區(qū)域規(guī)劃內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，注重項目資金的投資效益，農(nóng)業(yè)的綜合生產(chǎn)能力。要加大對農(nóng)村交通、水利、電力、通訊等的投入，路通、水通、電通、電話通，為業(yè)主開發(fā)的硬環(huán)境。，服務(wù)工作，為業(yè)主開發(fā)的軟環(huán)境。在業(yè)主證照辦理，協(xié)議(合同)公證，鑒證、資產(chǎn)評估等要簡化辦事程序，一站式服務(wù)，只收工本費。用稅收優(yōu)惠鼓勵和支持符合產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的土地流轉(zhuǎn)。把業(yè)主私營企業(yè)主對待，掛牌保護，依法打擊破壞業(yè)主合法經(jīng)營的犯罪。把業(yè)主經(jīng)營土地的水利灌溉、中低產(chǎn)田地改造等設(shè)施納入扶持的范疇。金融要對符合貸款條件的業(yè)主的信貸支持。農(nóng)民的思想教育和管理工作，尊重雙方的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。，土地權(quán)屬，業(yè)主投資權(quán)益。凡所有權(quán)屬于村社集體經(jīng)濟的非耕地流轉(zhuǎn)應(yīng)征得農(nóng)民同意。

2.5．尊重農(nóng)民意愿，保護農(nóng)民的合法權(quán)益

土地是農(nóng)民的命根子，不農(nóng)民最的生產(chǎn)資料，農(nóng)民最的生活保障和社會保障，是農(nóng)民最大的利益所在，農(nóng)村最大的穩(wěn)定因素。，尊重農(nóng)村生產(chǎn)力自身發(fā)展規(guī)律，尊重土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在規(guī)律，尊重農(nóng)民的意愿，從各地的條件，因地制宜，穩(wěn)妥，任何和個人，都強迫命令，一刀切、刮風(fēng)式地強制性土地流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)的價格機制，農(nóng)民持續(xù)增收。的土地流轉(zhuǎn)價格體系，才能統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)地土地流轉(zhuǎn)，進而從整體上土地的使用效益。流轉(zhuǎn)土地的價格，應(yīng)合同雙方協(xié)商議定，兼顧雙方利益的公平原則，為防止因農(nóng)產(chǎn)品漲價而損害農(nóng)民利益，可考慮以谷物量為計價。土地流轉(zhuǎn)的價格機制，土地流轉(zhuǎn)價格測評工作，農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展思想，以經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、社會效益相和眼前利益與長遠利益相兼顧的原則，不同的土地類型、區(qū)位條件，使土地的價值較為客觀的體現(xiàn)。市場供求、經(jīng)濟運行狀況和受讓方的投資收益情況，的收益分配辦法，不但要的反映投資成本，而且要農(nóng)民收益穩(wěn)定增長，使農(nóng)民和長遠都能增收。業(yè)主投資金。農(nóng)業(yè)是周期長，投資風(fēng)險大的產(chǎn)業(yè)，一旦經(jīng)營失敗，業(yè)主的投資無法收回，而且農(nóng)民的土地租金也會落空，基礎(chǔ)設(shè)施將給農(nóng)民收回土地后復(fù)耕帶來不便。為防止業(yè)主經(jīng)營失敗對農(nóng)民利益的傷害，建議向業(yè)主收取每年每畝的風(fēng)險金，從而使農(nóng)民的利益損失補償和農(nóng)民承包地復(fù)耕保障。

2.6．健全農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的機制，強化管理與服務(wù)、健全機制，強化管理，是合同管理，服務(wù)與質(zhì)量，是農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)步伐的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。，應(yīng)當(dāng)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)。農(nóng)業(yè)主管為土地流轉(zhuǎn)的管理主體，并設(shè)置機構(gòu)，的關(guān)系，土地流轉(zhuǎn)管理、業(yè)主開發(fā)和招商引資的中介服務(wù)工作，合同(協(xié)議)的監(jiān)督和管理工作。、健全土地流轉(zhuǎn)市場及其聯(lián)的信息、咨詢、評估系統(tǒng)，土地流轉(zhuǎn)和業(yè)主開發(fā)的規(guī)范化、有序化。，合同管理。土地流轉(zhuǎn)按法律程序合同手續(xù)，在流轉(zhuǎn)主體雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意后簽訂流轉(zhuǎn)合同，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)合同管理鑒證備案后生效。應(yīng)以縣(區(qū))為，制定的流轉(zhuǎn)合同文本和土地流轉(zhuǎn)證書，土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊登記工作，搞好調(diào)查，調(diào)解合同糾紛，合同嚴(yán)肅性。，服務(wù)與質(zhì)量。農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、國土及其，通力合作，協(xié)助農(nóng)業(yè)主管為土地流轉(zhuǎn)服好務(wù)，與監(jiān)督，幫助土地經(jīng)營開發(fā)者解決問題與，嚴(yán)禁任何和在土地流轉(zhuǎn)中借機亂收費和亂攤派。

二、我國農(nóng)村土地管理過程中出現(xiàn)問題的原因 1.農(nóng)村集體土地管理制度的不完善

上述這些現(xiàn)象與現(xiàn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地管理制度存在一定的聯(lián)系，反映了市場經(jīng)濟條件下對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)在需求，有其深刻的合理性，但管理制度的不完善又為農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)過程中的違規(guī)行為披上“合法”的外衣。然而農(nóng)村土地使用權(quán)的自發(fā)流轉(zhuǎn)會引發(fā)諸多土地糾紛，因為缺少合法性，某些流轉(zhuǎn)合同屬《合同法》規(guī)定的無效合同。一些經(jīng)營業(yè)績不佳的企業(yè)鉆法律或者管理制度的空子，在合同期滿之前，故意不交租金，訴訟時，農(nóng)民集體利益得不到保障，從而引發(fā)糾紛。這種由于土地管理制度的不完善使農(nóng)民集體利益蒙受損失的事件時有發(fā)生。

2.地方政府在土地管理過程中的違規(guī)行為

在我國土地管理方面，政府處于絕對優(yōu)勢，而農(nóng)民則處于絕對劣勢。同時，政府也是雙層經(jīng)濟利益的載體，一方面為公共利益服務(wù)于廣大人民，另一方面其自身也可以通過政治、行政等手段實現(xiàn)經(jīng)濟利益的增長。例如，個別政府官員為征地托關(guān)系、私自降低土地征用標(biāo)準(zhǔn)、拿回扣、強征、強收，使農(nóng)民敢怒不敢言。通常情況下，由于政府為了實現(xiàn)自身經(jīng)濟利益而將人民公共利益置之腦后，是農(nóng)村集體土地管理過程中出現(xiàn)問題的根本原因。其危害不僅僅是損害了廣大農(nóng)民群眾的切身利益，使農(nóng)民失去土地，減少生活來源與經(jīng)濟收入，而且使蒙受損失的農(nóng)民對地方政府產(chǎn)生不信任，表現(xiàn)在對今后政府在土地管理上的行為不理解和不支持，可謂“民心不可違”。

三、對我國農(nóng)村集體土地管理中出現(xiàn)問題的幾點對策建議 1.制定相應(yīng)的土地管理制度

嚴(yán)格立法監(jiān)督，做到有法可依。在農(nóng)村基層組織中建立委員會，對土地管理制度進行相應(yīng)的完善，加強對征用土地程序的審批，規(guī)范土地征用制度，堅決維護村民群眾的知情權(quán)，使之土地資源公開化、透明化、公平化。在土地管理制度的制訂上尋找政府、土地使用者、農(nóng)民群眾間的利益結(jié)合點，盡量做到合理化，完善化。以土地用途為依據(jù)，以市場為導(dǎo)向，確立合理的土地流轉(zhuǎn)價格和利益分配。要完善集體經(jīng)濟組織的運作機制，加強資產(chǎn)管理，將集體收益與村民經(jīng)濟利益聯(lián)系起來，保證村民對集體經(jīng)濟財產(chǎn)的擁有權(quán)，保證集體經(jīng)濟穩(wěn)定增值，農(nóng)民不斷受益。

2.地方政府官員應(yīng)嚴(yán)格按照國家土地政策和法規(guī)辦事 地方政府必須自覺重塑服務(wù)型政府形象，黨員干部和領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)當(dāng)認(rèn)真學(xué)習(xí)土地管理相關(guān)的規(guī)章制度，提升農(nóng)村干部的法律以及政治覺悟，端正作風(fēng)，努力做到不折不扣，依法辦事，依法行政，合理運用人民群眾賦予的權(quán)力。加強農(nóng)村基層干部的廉政建設(shè)，反腐倡廉，防止個別村官為土地使用者開綠燈，私自降低征用土地標(biāo)準(zhǔn)而吃回扣的現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲制止妨礙或者強迫農(nóng)戶依法對承包地進行流轉(zhuǎn)的行為，加強土地執(zhí)法措施，對違反國家土地政策和法規(guī)的人，無論是黨員、干部還是一般群眾違規(guī)行為應(yīng)嚴(yán)肅處理，嚴(yán)厲打擊違法占地行為，堅決維護農(nóng)戶的合法權(quán)益，保障社會的穩(wěn)定。3.健全農(nóng)村宅基地審批制度

要用戰(zhàn)略眼光科學(xué)規(guī)劃農(nóng)村宅基地。應(yīng)當(dāng)完善現(xiàn)有農(nóng)村宅基地規(guī)劃和用地管理，結(jié)合本地農(nóng)村建設(shè)用地發(fā)展實際情況制定詳細的村莊土地利用總體規(guī)劃方案。宅基地面積要適當(dāng)縮小，布局要合理，做到既保證當(dāng)代人居住，又能保證節(jié)約土地資源。對閑置的宅基地的流轉(zhuǎn)要按照自愿、合法、有償?shù)脑瓌t進行，充分保證農(nóng)民的自主決策權(quán)，同時嚴(yán)格規(guī)定宅基地使用者的條件，嚴(yán)厲查處霸占宅基地者。對于有條件的地方，特別是城市近郊農(nóng)村可以建農(nóng)村公寓樓，實行農(nóng)村公寓化管理。農(nóng)民按一定的置換標(biāo)準(zhǔn)以其宅基地?fù)Q取一套住房，同時集體組織必須賦予農(nóng)民房產(chǎn)權(quán)，這樣也就使閑置宅基地發(fā)揮了作用。對原村莊建設(shè)用地進行復(fù)耕，節(jié)約出來的土地資源歸集體經(jīng)濟組織所有，集體經(jīng)濟組織把節(jié)約出來的土地整合后按一定的制度出讓給土地使用者，所得收益用于農(nóng)村公共事業(yè)建設(shè)。

四、總結(jié) 馬克思指出：“土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉?！?/p>

我國是一個發(fā)展中的農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)民的最根本利益與土地密切相關(guān)。強化農(nóng)村土地管理，積極維護農(nóng)民合法權(quán)益，任重而道遠。只有以科學(xué)發(fā)展觀武裝自己的頭腦，依法行政，轉(zhuǎn)變思想，在保障農(nóng)民合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，促進經(jīng)濟快速、健康的發(fā)展，才能夠促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，全面實現(xiàn)小康社會。

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第三篇：集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)

關(guān)于加快我縣集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基

地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知

各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、國土資源管理所：

為深入貫徹實施《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》和國土資源部《土地登記辦法》和《關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2008〕146號）、《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)

[2001]359號）文件精神。經(jīng)縣政府研究決定，在充分利用第二次土地調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，加大工作力度，進一步加快集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作?，F(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、充分認(rèn)識集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的重要性

依法加快集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是保護農(nóng)民土地合法權(quán)益，維護農(nóng)村社會穩(wěn)定的根本途徑。依法確認(rèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織長期而穩(wěn)定的土地所有權(quán)和保護宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，是保護農(nóng)民的根本利益，貫徹落實黨的農(nóng)村政策的需要，也是激發(fā)農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織保護耕地積極性的需要，宅基地使用權(quán)登記涉及農(nóng)村千家萬戶，關(guān)系廣大農(nóng)民群眾的切身利益。經(jīng)登記后的集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)受法律保護，是今后我縣土地征收（用）補償、房屋拆遷安置、宅基地依法流轉(zhuǎn)、宅基地復(fù)墾整理等工作的重要依據(jù)，加快集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證

工作，有助于依法保農(nóng)民的合法權(quán)益。為此，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、基層國土資源管理所要充分認(rèn)識加本項工作的重要性和緊迫性，站在貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，維護社會和諧穩(wěn)定的高度，加強對集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的領(lǐng)導(dǎo)，集中力量、集中時間、克服困難，確保本項工作如期完成。

二、集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作范圍

1、本縣轄區(qū)內(nèi)所有村委會；

2、本縣轄區(qū)內(nèi)已審批并且建成住房的宅基地，年全民發(fā)證遺漏的宅基地。

三、登記程序

1、申請。農(nóng)村集體土地所有者或農(nóng)村宅基地合法使用者應(yīng)提交土地登記書面申請。

2、提交資料。（1）農(nóng)村集體土地所有者應(yīng)提交：土地登記申請書；土地登記法人身份證明書；土地登記委托書；土地權(quán)屬界線核定書、協(xié)議書、確認(rèn)書；土地權(quán)屬證明材料和其他證明文件；

（2）農(nóng)村宅基地合法使用者應(yīng)提交土地登記申請書、申請人身份證、戶口簿、農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)資料或其它土地權(quán)屬來源證明、房屋所有權(quán)證或其它地上物權(quán)屬證明等材料。

申請人應(yīng)當(dāng)如實提交上述材料和反映真實情況，并對申請材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)。

3、受理。由土地所用者或農(nóng)村宅基地合法使用者向基層國土資源管理所提交申請登記資料，經(jīng)基層國土資源管理所審查合格后出具意見并提交鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審批，完成后由國土資源管理所按批交縣審批大廳國土資源窗口受理。

4、審核。由國土資源局地籍規(guī)劃室對窗口受理的申請材料進行初步審查，審查后，認(rèn)為符合土地登記條件的，提出初審意見并報局務(wù)會會審。

5、登記。經(jīng)國土資源局會審無異議的，由縣國土資源局報經(jīng)縣人民政府核準(zhǔn)后辦理土地注冊登記，填寫土地登記卡、制證。

6、發(fā)證。由土地所有權(quán)單位法人或農(nóng)村宅基地使用者持本人身份證原件到縣審批大廳國土資源窗口領(lǐng)取土地證。

三、宅基地使用權(quán)登記有關(guān)政策

嚴(yán)格落實1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法（修訂）》“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的法律規(guī)定，遵循“尊重歷史、面對現(xiàn)實、實事求是、妥善處理”的原則，切實解決宅基地使用權(quán)登記發(fā)證中存在的政策問題，嚴(yán)把宅基地使用權(quán)登記關(guān)口，堅持宅基地使用權(quán)登記必須達到 “權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”的要求，嚴(yán)禁通過宅基地使用權(quán)登記使違法用地合法化。

(一)根據(jù)《國土資源部善于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，宅基地登記面積不得超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，（我縣的宅基地

面積標(biāo)準(zhǔn)：山上鄉(xiāng)鎮(zhèn)0.4畝，平川鄉(xiāng)鎮(zhèn)0.3畝），對宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列情況處理：

1、《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施（1982年2月13日）以前農(nóng)村村民建房占用的宅基地，至今未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進行登記；

2、《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施時起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記；

3、1987年《中華人民共和國土地管理法》實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實際批準(zhǔn)面積進行登記。其面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進行登記。

（二）已領(lǐng)取集體土地使用權(quán)證的宅基地，其住宅房屋至今尚未遷建、擴建、翻建的，或者已領(lǐng)取的集體土地使用權(quán)證遺失，但能有效證明其住宅房屋至今尚未遷建、擴建、翻建的，可以按原登記宗地、面積，換證或補發(fā)土地證書。

（三）有下列情形之一的，宅基地不予登記發(fā)證：

1、不符合土地利用總體規(guī)劃或城（村）鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的；

2、土地違法違規(guī)行為正在處理的；

3、土地權(quán)屬有爭議的；

4、地上住宅房屋權(quán)屬不清的；

5、因依法查封地上建（構(gòu)）筑物和其它附著物等原因限制土地權(quán)利的；

6、農(nóng)村居民新建住宅，應(yīng)當(dāng)退出舊房所占宅基地而沒有退出的；

7、除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請第二宗宅基地使用權(quán)登記的；

8、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的；

9、土地管理政策法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（四）如上級另有新規(guī)定的，由縣國土資源管理局結(jié)合實際情況施行。

四、收費標(biāo)準(zhǔn)

1、集體土地所有權(quán)登記按每平方公里1000？元（包括地籍調(diào)查，測繪制圖和登記費）；

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證每戶取5元工本費。

五、各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、基層國土資源管理所要制定工作計劃，落實工作責(zé)任，設(shè)立專門的收件窗口，方便農(nóng)民群眾申請辦理集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記；要積極主動工作，查清宗地的權(quán)屬、界址和面積；要充分利用二調(diào)資料和已有權(quán)屬來源材料，加快辦理登記發(fā)證；要著眼長效管理，探索建立規(guī)范的土地登記管理機制，確保土地登記資料的現(xiàn)勢性和實用性。對權(quán)屬存在爭議的，要依法、及時進行調(diào)處，維護社會的和諧與穩(wěn)定。嚴(yán)格執(zhí)行土地登記收費標(biāo)準(zhǔn)，不得通過集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記收費增加農(nóng)民的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。力爭在2010年底前基本完成集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使

用權(quán)登記發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決，集體所有權(quán)證和農(nóng)民合法使用的宅基地證全部放。

二〇一一年四月十七日

第四篇：建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機制

建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機制

文章來源： 《理論前沿》2004年第4期 [作者：甘肅省國土資源廳黨組書記、廳長 張翀] 發(fā)布時間：

08-06-16 10:33:06 276

農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題，是我國經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)的根本問題，歷來受到黨和政府的高度關(guān)注?！掇r(nóng)村土地承包法》特別強調(diào)了農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)權(quán)，不僅在政治上保護了農(nóng)民的土地權(quán)益，還給占中國人口73%的廣大農(nóng)民提供了一個法律武器。以法律的形式保障農(nóng)民的土地權(quán)益，代表了最廣大人民的根本利益，體現(xiàn)了執(zhí)政為民的精神。《中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》，要求做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作，在我黨歷史上第一次提出了農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的要求。黨的十六大報告進一步指出：“堅持黨在農(nóng)村的基本政策，長期穩(wěn)定并不斷完善以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。有條件的地方，可按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t進行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，逐步發(fā)展規(guī)模經(jīng)營?！边@對我們?nèi)绾芜M一步加強農(nóng)村土地管理，確保農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位具有十分重要的指導(dǎo)意義。因此，研究農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，健全、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)機制，是當(dāng)前我國土地政策法律研究的重點。

一、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要內(nèi)涵

土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，一般是指土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，如政府征用土地，致使農(nóng)民 集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地。在現(xiàn)階段，我國土地流轉(zhuǎn)更多的表現(xiàn)為土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，在農(nóng)村主要表現(xiàn)為農(nóng)用地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)(指由已承包土地的農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，將該土地的使用權(quán)在一定的限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給其他的單位和個人)以及農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。按照我國《憲法》和現(xiàn)行的土地管理法，集體非農(nóng)建設(shè)用地進入市場流轉(zhuǎn)是不合法的。因此，在研究農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)時，最狹義、最典型的土地流轉(zhuǎn)的概念，是指得到土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶再把承包經(jīng)營權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給其他主體的行為，這也是本文討論的主題。

二、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機制是市場配置資源的客觀要求

改革開放以后，我國農(nóng)村實行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。集體土地所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)得到了分離，土地流轉(zhuǎn)開始活躍起來。但是，目前的家庭

聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是在中國社會發(fā)生重大轉(zhuǎn)折時期的特殊歷史條件下形成的，主要依靠農(nóng)民群眾的自發(fā)力量推動建立的，這就注定了制度本身的不完善性以及后續(xù)補充、修改、完善工作的長期性。家庭經(jīng)營承包盡管有效地解決了勞動和報酬的脫節(jié)問題，實現(xiàn)了責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，但終究還不是完整的農(nóng)地制度，特別是隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和經(jīng)濟體制改革的進一步深化，這種制度的缺陷就越發(fā)明顯地表現(xiàn)出來，諸如因農(nóng)村土地所有權(quán)主體“模糊”，造成了實施現(xiàn)行農(nóng)地制度的困難；土地變動頻繁、人地關(guān)系不穩(wěn)；農(nóng)戶土地規(guī)模小，地塊細碎，效益低；土地轉(zhuǎn)讓收益分配不公與失序；土地糾紛多等問題。特別是我國已經(jīng)加入世界貿(mào)易組織（WTO），現(xiàn)行制度與市場經(jīng)濟和社會化大生產(chǎn)趨勢不相適應(yīng)。反映到土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，由于農(nóng)戶的土地權(quán)利過小過少，土地產(chǎn)權(quán)不明晰，土地使用者不能夠依照法定程序自主地有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地，因而大大阻礙了土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育和完善，同時也造成了土地隱性市場和投機活動的猖獗，影響了土地資源在市場經(jīng)濟條件下的合理配置和優(yōu)化。因此，建立、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)機制，不僅是土地資源配置適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要，也是貫徹“十六大”精神、促進農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然要求。

三、農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是健全和完善我國農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制度乃至整個土地制度的重要內(nèi)容

根據(jù)土地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)特征，不論是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)(國家征用)，還是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)都屬于土地流轉(zhuǎn)的范疇，從理論上不能否定其中任何一種形式的土地流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)階段，弱化所有權(quán)、強化使用權(quán)是經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，在土地問題上也是如此。落實農(nóng)民土地權(quán)利的根本之策，就是在法律上認(rèn)可農(nóng)民得到的承包權(quán)是物權(quán)，因此，在農(nóng)戶依法取得了農(nóng)用地的承包權(quán)后，承認(rèn)農(nóng)戶具有將使用權(quán)再次轉(zhuǎn)移的權(quán)利，這是尊重農(nóng)民權(quán)利，推動土地規(guī)模經(jīng)營，促進農(nóng)業(yè)進一步發(fā)展的重大措施，合于邏輯，合于法理，有助于從理論上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，促進土地流轉(zhuǎn)制度乃至整個土地制度的科學(xué)研究，是健全和完善我國農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制度乃至整個土地制度的重要內(nèi)容。具體表現(xiàn)在：

(一)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有助于稀缺和有限的土地資源得到更優(yōu)配置。市場經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展的需求，促使土地這一基本資源升值，變得愈加珍貴。只有建立實施科學(xué)、合理的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，才能實現(xiàn)土地資源的合理配置與潛在價值。

(二)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平，降低

生產(chǎn)成本。在市場經(jīng)濟條件下，實行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度后，農(nóng)民在自己保留承包權(quán)的前提下，從自身利益出發(fā)，自愿地將無力耕種或不愿耕種的土地及時轉(zhuǎn)讓出去，將土地調(diào)整的決策權(quán)分散到各個農(nóng)戶，有利于促進土地的適度集中和規(guī)模經(jīng)營的實現(xiàn)。同時，明確農(nóng)戶自己有決定土地流轉(zhuǎn)的權(quán)利，也可消除農(nóng)民害怕集體頻繁調(diào)整土地的顧慮，從而增加農(nóng)業(yè)投資，加強土地集約化經(jīng)營。

(三)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以促進農(nóng)村勞動力進一步優(yōu)化組合。土地流轉(zhuǎn)可以使經(jīng)營中發(fā)生的勞地比例失調(diào)得以及時自然調(diào)整，從而使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力要素在總體上保持動態(tài)的優(yōu)化組合。

(四)完善的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是實際土地使用權(quán)的再分配和優(yōu)化過程，它有利于使那些勞動力緊張的農(nóng)戶或從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶，在保留其承包權(quán)的前提下，將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出去，讓種田大戶去專門集中經(jīng)營土地，促進農(nóng)業(yè)的整體發(fā)展。

(五)新的土地流轉(zhuǎn)制度具有強大的農(nóng)村政治穩(wěn)定和社會安定的保障功能。隨著城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模的逐步擴大和新的工程項目的實施，農(nóng)用地的非農(nóng)化使用規(guī)模越來越大，違法轉(zhuǎn)讓和剝奪土地承包者受償權(quán)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，由此而引發(fā)的干群矛盾甚至沖突相當(dāng)嚴(yán)重。如果以法律形式明晰土地的支配權(quán)和轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，那么必定有利于農(nóng)村社會的長治久安。

四、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機制的主要途徑

(一)要建立有利于保護農(nóng)民群眾利益和促進經(jīng)濟發(fā)展的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)體系，為依法建立新的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場提供法律保護和政策依據(jù)。

目前，我國土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)還不健全，尤其在集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面存在較多的“空白”，而這些權(quán)利的流轉(zhuǎn)隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，將變得越來越頻繁，因此，急需研究和制定這方面的政策，以完善產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律體系。

(二)加快建立、健全農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場體系建設(shè)。

土地使用權(quán)流通市場，一方面發(fā)揮著中介作用，為轉(zhuǎn)讓方和受讓方牽線搭橋，促成交易；另一方面又發(fā)揮著市場監(jiān)督作用，防止發(fā)生土地投機等非法交易的行

為。從理論上進一步分析，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場具有以下功能：第一，優(yōu)化農(nóng)用地資源的配置，即運用價格的機制來引導(dǎo)農(nóng)用地的供給與需求；第二，溝通農(nóng)村土地經(jīng)濟關(guān)系，評價土地價值；第三，傳導(dǎo)經(jīng)濟信息，溝通供需，促成交易，活躍經(jīng)濟；第四，協(xié)調(diào)土地收益分配與平衡供求的矛盾。

現(xiàn)階段要建立農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場，促進農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以從以下幾方面著手：

研究建立農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的運行機制，重點是農(nóng)用地使用權(quán)的價格機制。要實行公平地價制度，運用科學(xué)的方法確定與國有土地使用權(quán)價格相協(xié)調(diào)的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的基準(zhǔn)地價，由國土資源管理部門定期公布?？梢晕芯哂械貎r評估資格的地價評估單位和評估師評估地價，并報請土地行政主管部門審定。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的約束機制而言，要建立健全法律法規(guī)約束、金融約束、稅收約束、產(chǎn)權(quán)約束、內(nèi)部責(zé)任義務(wù)約束機制。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介機制而言，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展需要配套的市場中介服務(wù)體系，要建立包括咨詢、評估、代理、仲裁等機構(gòu)及其相關(guān)的制度，并做好農(nóng)地保險等工作。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益分配制度而言，應(yīng)當(dāng)使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益在交易當(dāng)事人之間合理分配，以保護各方的合法權(quán)利和利益。另外，還要采取措施，促使農(nóng)用地使用權(quán)交易活動的公開化、契約化、貨幣化，提高農(nóng)用地使用權(quán)市場的透明度。

(三)做好農(nóng)用地產(chǎn)權(quán)管理工作。

1.準(zhǔn)確界定土地所有權(quán)主體。集體土地的所有權(quán)主體在法律上似乎早已確定，然而由于種種原因，實際上所有權(quán)的主體并不明確，這就給土地產(chǎn)權(quán)管理帶來了困難，因此，必須在法律上進一步明確界定產(chǎn)權(quán)主體。對于集體土地，有條件的地方應(yīng)當(dāng)建設(shè)鄉(xiāng)、村、組各級以土地為主的股份合作公司等集體經(jīng)濟組織，并真正明確其法人地位，依法行使集體土地所有權(quán)，使其成為可以根據(jù)生產(chǎn)需要和市場規(guī)律，依法獨立地進行土地經(jīng)營活動的經(jīng)濟組織。把鄉(xiāng)級政府和村干部個人在土地流轉(zhuǎn)過程中的支配權(quán)、收益分配權(quán)剔除掉。

2.理順土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。要理順土地產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)之間的關(guān)系，一切土地產(chǎn)權(quán)的流通均應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)運行。同時要理順土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的關(guān)系，即所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)、部分處置權(quán)以及租賃權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利的關(guān)系。

3.加強土地登記。一切土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)都必須進行土地登記，否則，土地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利就無法得到保證。但是，當(dāng)前土地登記工作存在著明顯的滯后性，在沒有辦理土地登記、領(lǐng)取土地權(quán)利證書前，土地權(quán)利人就已經(jīng)實際上取得了用地的權(quán)利，這就造成了土地登記工作在人們心目中可有可無的印象，其原因除了有管理機制不順外，還有土地登記的基礎(chǔ)工作跟不上等。因此，加強土地登記工作，不僅要強化法律宣傳、提高土地使用者的法律意識，而且要改革管理體制，并努力做好基礎(chǔ)工作，使土地登記成為惟一的合法使用土地的前提條件。

4.抓緊土地管理的基礎(chǔ)工作，如根據(jù)農(nóng)用地的位置和土地肥沃程度進行分等、定級。抓緊地籍管理和土地利用的規(guī)訓(xùn)工作，對土地利用以及權(quán)屬的變動加以監(jiān)督，同時跟蹤土地數(shù)量和質(zhì)量的動態(tài)變化，為土地流轉(zhuǎn)提供準(zhǔn)確信息。

(四)抓緊研究制定農(nóng)用地使用權(quán)的抵押制度。

發(fā)展農(nóng)業(yè)，需要強有力的資金支持。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各個關(guān)鍵階段，為了不誤農(nóng)時，農(nóng)民在自有資金不足的情況下，為了生產(chǎn)的發(fā)展，必然向金融機構(gòu)提出借貸的要求。但金融機構(gòu)卻由于種種原因不能滿足農(nóng)民不斷增長的對信貸資金的需求，民間借貸市場就趁機發(fā)展起來，農(nóng)村的不穩(wěn)定因素也隨之增加。政府應(yīng)當(dāng)在賦予農(nóng)民對耕地等集體土地使用權(quán)以物權(quán)地位的基礎(chǔ)上，允許耕地等集體土地的使用權(quán)作為可以抵押的財產(chǎn)，以此作擔(dān)保向銀行等金融機構(gòu)取得貸款，從而使發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有可靠的信貸資金作保證。

(五)合理調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大農(nóng)地流轉(zhuǎn)拉動力。

圍繞提高質(zhì)量和效益這個中心環(huán)節(jié)，國家和集體經(jīng)濟組織在保證農(nóng)民有充分的決策經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，可以通過產(chǎn)業(yè)政策和社會化服務(wù)引導(dǎo)農(nóng)民進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)作物布局，根據(jù)市場需求進行生產(chǎn)。與此同時，組織農(nóng)戶進入市場參與流通，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，提高土地的產(chǎn)出率，加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的拉動力。

(六)穩(wěn)步推進農(nóng)地股份合作制，實現(xiàn)農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營。

農(nóng)業(yè)股份合作制在克服土地使用的分散性，促進土地集約化經(jīng)營，穩(wěn)定農(nóng)地關(guān)系，加速我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)方面的作用是顯而易見的。我國浙江、廣東、江西、河北等地近年來已探索了幾種農(nóng)業(yè)土地股份制的模式或做法，取得了明顯的社會效益和經(jīng)濟效益。但是，農(nóng)地股份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權(quán)入股，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，這是農(nóng)村土地使用權(quán)改革的深化，因而必須在穩(wěn)定和完善家庭土地承包制的基礎(chǔ)上進行?，F(xiàn)階段，在我國推進農(nóng)地股份合作制，要在經(jīng)濟較發(fā)達、農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營程度低下的地區(qū)積極試點、穩(wěn)步推進，以促進土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。

(七)各級國土資源管理部門要加強對農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管。

允許農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，要認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)行土地制度，確保政策上的合法性。要堅持自愿、有償?shù)脑瓌t，不得以任何理由強制農(nóng)戶流轉(zhuǎn)。要做到確保所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活使用權(quán)，國家對農(nóng)戶承包土地的流轉(zhuǎn)，要在政策上給予鼓勵和支持的同時，對流轉(zhuǎn)的辦法、程序、合同關(guān)系的變更及相關(guān)的制約都要做出明確的規(guī)定，制定鼓勵農(nóng)村勞動力外出打工或務(wù)工經(jīng)商政策，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐，促進農(nóng)村分工、分業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一定要保持農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途，要杜絕借流轉(zhuǎn)之機，改變耕地性質(zhì)的現(xiàn)象，確保農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)。要高度重視農(nóng)地流轉(zhuǎn)的調(diào)查研究工作，對流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的原因、內(nèi)在規(guī)律、客觀環(huán)境進行深入分析，積極探索和建立科學(xué)的流轉(zhuǎn)管理的方式、方法，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場服務(wù)行為。參照國有土地流轉(zhuǎn)市場管理的法規(guī)和辦法，開展執(zhí)法監(jiān)管工作，引導(dǎo)集體土地市場健康發(fā)育。

建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制，實現(xiàn)農(nóng)村集體土地的資本化運作，是我國土地使用制度的又一次革命，只有讓農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)起來，才能應(yīng)對加入WTO所帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，也才能為徹底解決“三農(nóng)”問題創(chuàng)造條件。

第五篇：《自編》農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)注意事項

注意事項

1.該宗土地的性質(zhì)是屬于農(nóng)村個人承包地還是農(nóng)村集體所有未承包地（非建設(shè)用地），現(xiàn)土地使用者是否可以獲得全體村民（或村民小組委員會同意）認(rèn)可該宗土地為其個人擁有永久承包權(quán)的許可。如需要，是否可以提供自然屯所有村民的簽字或者村民小組委員會（屯長等人）共同簽訂同意受讓人合理擁有該宗土地永久承包經(jīng)營權(quán)。2.土地管理部門和農(nóng)業(yè)管理部門是否對這宗土地出具有土地承包書等有效證書，如開荒者未有承包書，如何獲得土地承包書，或者協(xié)助受讓人獲得該宗土地承包書或者使用權(quán)證。

3.該宗土地首次流轉(zhuǎn)的相關(guān)備案（土地管理所 農(nóng)業(yè)局經(jīng)管站 村委），村民如何獲得“四荒”土地使用權(quán)。

4．該宗土地必須是未受屯與屯、村民之間爭議的集體所有土地，需要時經(jīng)村委出具證明和公正，承認(rèn)該宗土地為屯里集體所有土地或開荒人承包地。

5．擁有農(nóng)村集體土地承包權(quán)的農(nóng)戶才可以自行決定土地的流轉(zhuǎn)，如出租，出讓等。但只能在有限的土地承包經(jīng)營權(quán)范圍和期限內(nèi)進行土地流轉(zhuǎn)。首先要明確誰擁有土地承包權(quán)（或所有權(quán)），才能跟其簽訂土地使用權(quán)（租賃合同）。

6．集體土地流轉(zhuǎn)須經(jīng)過三分之二以上村民或村民代表簽字同意才能流轉(zhuǎn)給非本土地經(jīng)濟合作組織。