第一篇：農村集體土地使用權合理規(guī)范的流轉

關鍵詞：使用權的流轉

集體土地使用權

有形市場流轉

合理規(guī)范流轉

在當前市場經濟條件下，土地資源作為一種特殊商品，必然受到市場機制的調節(jié)，如城鎮(zhèn)國有土地使用權以有償使用的方式進入市場流轉后，在社會經濟活動中發(fā)揮了巨大的作用。但作為與城鎮(zhèn)國有土地使用權并存的農村集體土地使用權，其在使用制度上如何改革，進入市場流轉，是當前需要從法律上、政策和制度上加以研究、探討的問題。這個問題解決好了，對今后農村經濟乃至于整個市場經濟都將產生深遠的影響。

一、現實中農村集體土地使用權的流轉已普遍存在近幾年，隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內的農村集體建設用地的使用權價值和資產價值越來越顯現，交易活動越來越頻繁，具體表現在：

(1)

農村集體組織以集體土地使用權作價入股、聯營的方式興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；

(2)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)間的兼并、合并、重組和股份制改革而發(fā)生使用權人變化；

(3)

因農業(yè)結構調整，致使農村土地承包經營權發(fā)生轉移；

(4)

近郊農民的宅基地以出租、抵押、轉讓而使得使用權人發(fā)生變動?，F實證明，農村集體土地使用權的這種轉移已普遍存在并且符合市場經濟的客觀需要。

現行的土地法律和政策對于農村集體土地使用制度特別是集體建設用地使用有較多限制，行政干預也多，但一味的禁止和限制而忽視客觀存在的實際要求，不但難收實效，也對市場經濟的發(fā)展不利。在當前市場經濟發(fā)展日趨成熟的條件下，正視農民集體土地所有權，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農村集體土地使用權合理、規(guī)范的流轉途徑已迫在眉睫，需要在法律法規(guī)和政策制度方面予以創(chuàng)新。

二、集體土地使用權

“

流轉

”

中存在的問題

現行的法律制度在確定農村集體土地所有權的權力內容的行使上有明顯的不完全性。如在集體土地使用權方面，規(guī)定集體土地只能用于農業(yè)生產或農民宅基地建設、光辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者鄉(xiāng)

（鎮(zhèn))

村公共設施、公益事業(yè)，而對能產生巨大經濟效益的房地產開發(fā)經營活動，法律明令禁止。在對集體土地建設用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規(guī)定：

“

農村集體土地所有的土地使用權，不得出讓、轉讓或出租用于非農建設，但是符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形，致使土地使用權依法轉移的除外。

”

造成實際操作性差。在收益權方面，由于集體土地不能直接參與市場經營活動，如房地產開發(fā)，使得農村集體組織喪失了這部分土地收益，農村集體經濟實力難以壯大。此外，由于國家征地的強制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時缺乏地位。

高新區(qū)處于城市規(guī)劃區(qū)范圍，其外環(huán)生態(tài)圈以北區(qū)域處于城郊，具有良好的基礎設施和投資環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢，是高新區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主要分布區(qū)域，也是集體土地建設用地產生流轉的主要區(qū)域。分析高新區(qū)集體土地使用權

“

流轉

”

現狀，存在以下問題：第一、產權關系不明晰，使用權

“

流轉

”

難以規(guī)范。表現為農村集體經濟組織內部的產權關系不明晰，村民小組與村民委員會法律關系不明確，權力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農民集體組織將土地租賃給企業(yè)使用，地面建筑物、構筑物由企業(yè)自建或與本村集體組織聯合修建。這就造成在產權關系上由多個法人實體共有，一旦發(fā)生經濟糾紛或因企業(yè)倒閉破產，各方利益難以得到保證。這也是農村集體土地建設用地使用權不能合理規(guī)范流轉的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的歷史原因，即高新區(qū)是在老區(qū)基礎建設新區(qū)，所以對原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地難以從源頭上做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。對新增的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地雖然明確規(guī)定到規(guī)劃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工業(yè)園中發(fā)展，但由于種種利益關系難以完全做到，致使違法占地行為履禁不止。第三、閑置土地處置難。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一旦經營不善，停產倒閉后，因債權債務關系使本集體經濟組織難以收回出租的土地，或收回后又難以及時出租等，造成建設用地閑置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，農村集體經濟發(fā)展受到制約。隨著高新區(qū)城市化進程的加快，致使規(guī)劃區(qū)內農村集體經濟和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展受到限制，被拆遷的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)難以新

“

占地

”

進行發(fā)展，造成農村集體經濟組織經濟總量的減少。由于受到市場機制的調節(jié)和政府征地資金的限制，對農民的就業(yè)安置以及對農村集體經濟組織的財產補償難以從根本上解決農民失去土地后的經濟來源和基本生活保障。

此外，由于現行法律對農村集體土地所有權主體的設定概念模糊，“

農民集體

”

沒有明確的法人代表，在行使具體權力時，作為所有權人的農民集體的真實意愿難以得到真正體現，使一些村、組干部利用其地位，充當所有權代言人，為自己牟取利益。在收益分配上，由于沒有完善的制度，村務難以真正公開，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數農民的利益。上述現象的存在已嚴重阻礙了農村集體土地使用制度的深化改革。

三、對農村集體土地使用權流轉的思考

1、在法律和制度方面進行創(chuàng)新。農村集體土地所有權的不完全性從根本上講是國家意志在立法上的表現。它體現了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經濟發(fā)展的。因此，在當前社會主義市場經濟條件下，應在法律上重新確立集體土地在各項權力上的內容和賦予更完善權力行使能力，在倡導國家在土地市場占主導地位的同時，將集體土地使用權納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規(guī)范、政策制度方面進行創(chuàng)新。

2、科學的界定農村集體土地所有權主體，在此基礎上建立嚴謹的組織結構和明晰具體的產權形態(tài)、完善的收益分配制度，這是推行農村集體土地

“

資產化、產業(yè)化

”

政策的前提，是農村集體土地有償使用、合理流轉的前提。

3、對農村集體土地推行

“

資產化、產業(yè)化

”

制度，實行

“

公司化、企業(yè)化

”

管理模式。壯大農村集體經濟實力，對集體土地實行資產化、企業(yè)化，有利于農村經濟的總體發(fā)展，有利于緩解因征地拆遷帶來的社會矛盾和社會問題，使農民的現實利益和長遠利益有保障。從而，從根本上給農村經濟組織和廣大農民相對穩(wěn)定的出路。

4、在農村集體土地使用權進入有形市場流轉的具體方式上可以借鑒和引用城鎮(zhèn)國有土地使用權有償使用的模式，即實行所有權與使用權分離，構建農村集體土地使用權有償、有限期、可抵押、可流動的法律制度和政策制度，并規(guī)范程序。

具體做法本人從以下幾個方面簡談：

(1)

根據土地利用總體規(guī)劃，嚴格控制土地用途、用地規(guī)劃，并建立報批，逐項審查的“

流轉

”

程序；

(2)

顯化集體土地資產價值，對加入

“

流轉

”的特別是城市規(guī)劃區(qū)內的農村集體土地非農建設用地應權屬清楚、四至明確，并進行土地評估，制定出參考地價標準；

(3)

允許農村集體經濟組織以企業(yè)公司或股份公司的形式，以土地資本入股的方式投入國家基礎設施建設，如高速公路建設，與舊城改造相關的房地產開發(fā)等按所占股分的份額，享受收益分配和其它權益；

(4)

在城市化進程中國家對集體土地具有優(yōu)先購買權。即政府對農村集體土地不再實行

“

征用

”，改為

“

購買

”，對農民不再進行人員安置，只轉變戶口。具體的安置由壯大后的農村經濟組織進行；

(5)

對農村集體土地作稅制上的調整，增大稅收力度。

第二篇：建立農村集體土地使用權流轉新機制

建立農村集體土地使用權流轉新機制

文章來源： 《理論前沿》2004年第4期 [作者：甘肅省國土資源廳黨組書記、廳長 張翀] 發(fā)布時間：

08-06-16 10:33:06 276

農業(yè)、農村、農民問題，是我國經濟發(fā)展和現代化建設的根本問題，歷來受到黨和政府的高度關注。《農村土地承包法》特別強調了農民的土地流轉權，不僅在政治上保護了農民的土地權益，還給占中國人口73%的廣大農民提供了一個法律武器。以法律的形式保障農民的土地權益，代表了最廣大人民的根本利益，體現了執(zhí)政為民的精神?！吨泄仓醒腙P于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》，要求做好農戶承包地使用權流轉工作，在我黨歷史上第一次提出了農戶承包地使用權流轉的要求。黨的十六大報告進一步指出：“堅持黨在農村的基本政策，長期穩(wěn)定并不斷完善以家庭承包經營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經營體制。有條件的地方，可按照依法、自愿、有償的原則進行土地承包經營權的流轉，逐步發(fā)展規(guī)模經營。”這對我們如何進一步加強農村土地管理，確保農業(yè)基礎地位具有十分重要的指導意義。因此，研究農村集體土地流轉制度，健全、完善和創(chuàng)新農村集體土地流轉機制，是當前我國土地政策法律研究的重點。

一、農村集體土地使用權流轉的主要內涵

土地權利的流轉，一般是指土地所有權的流轉，如政府征用土地，致使農民 集體所有的土地轉為國有土地。在現階段，我國土地流轉更多的表現為土地使用權的流轉。

農村集體土地使用權的流轉，在農村主要表現為農用地的內部流轉(指由已承包土地的農戶在自愿的基礎上，將該土地的使用權在一定的限期內轉讓給其他的單位和個人)以及農村集體非農建設用地的流轉。按照我國《憲法》和現行的土地管理法，集體非農建設用地進入市場流轉是不合法的。因此，在研究農用地使用權的流轉時，最狹義、最典型的土地流轉的概念，是指得到土地承包經營權的農戶再把承包經營權全部或部分轉移給其他主體的行為，這也是本文討論的主題。

二、建立農村集體土地使用權流轉機制是市場配置資源的客觀要求

改革開放以后，我國農村實行了家庭聯產承包責任制。集體土地所有權與使用權、經營權和收益權得到了分離，土地流轉開始活躍起來。但是，目前的家庭

聯產承包責任制是在中國社會發(fā)生重大轉折時期的特殊歷史條件下形成的，主要依靠農民群眾的自發(fā)力量推動建立的，這就注定了制度本身的不完善性以及后續(xù)補充、修改、完善工作的長期性。家庭經營承包盡管有效地解決了勞動和報酬的脫節(jié)問題，實現了責、權、利的統(tǒng)一，但終究還不是完整的農地制度，特別是隨著生產力的發(fā)展和經濟體制改革的進一步深化，這種制度的缺陷就越發(fā)明顯地表現出來，諸如因農村土地所有權主體“模糊”，造成了實施現行農地制度的困難；土地變動頻繁、人地關系不穩(wěn)；農戶土地規(guī)模小，地塊細碎，效益低；土地轉讓收益分配不公與失序；土地糾紛多等問題。特別是我國已經加入世界貿易組織（WTO），現行制度與市場經濟和社會化大生產趨勢不相適應。反映到土地流轉領域，由于農戶的土地權利過小過少，土地產權不明晰，土地使用者不能夠依照法定程序自主地有償轉讓、出租、抵押土地，因而大大阻礙了土地流轉市場的發(fā)育和完善，同時也造成了土地隱性市場和投機活動的猖獗，影響了土地資源在市場經濟條件下的合理配置和優(yōu)化。因此，建立、完善和創(chuàng)新農村集體土地的流轉機制，不僅是土地資源配置適應市場經濟的需要，也是貫徹“十六大”精神、促進農業(yè)發(fā)展的必然要求。

三、農用地使用權流轉是健全和完善我國農村土地家庭承包經營制度乃至整個土地制度的重要內容

根據土地流轉的本質特征，不論是農村集體土地所有權的流轉(國家征用)，還是土地使用權的流轉都屬于土地流轉的范疇，從理論上不能否定其中任何一種形式的土地流轉。現階段，弱化所有權、強化使用權是經濟發(fā)展的客觀要求，在土地問題上也是如此。落實農民土地權利的根本之策，就是在法律上認可農民得到的承包權是物權，因此，在農戶依法取得了農用地的承包權后，承認農戶具有將使用權再次轉移的權利，這是尊重農民權利，推動土地規(guī)模經營，促進農業(yè)進一步發(fā)展的重大措施，合于邏輯，合于法理，有助于從理論上理順產權關系，促進土地流轉制度乃至整個土地制度的科學研究，是健全和完善我國農村土地家庭承包經營制度乃至整個土地制度的重要內容。具體表現在：

(一)農用地使用權的流轉有助于稀缺和有限的土地資源得到更優(yōu)配置。市場經濟發(fā)展和社會發(fā)展的需求，促使土地這一基本資源升值，變得愈加珍貴。只有建立實施科學、合理的農用地使用權流轉制度，才能實現土地資源的合理配置與潛在價值。

(二)農用地使用權的流轉將促進農業(yè)規(guī)模經營，提高農業(yè)生產力水平，降低

生產成本。在市場經濟條件下，實行土地使用權流轉制度后，農民在自己保留承包權的前提下，從自身利益出發(fā)，自愿地將無力耕種或不愿耕種的土地及時轉讓出去，將土地調整的決策權分散到各個農戶，有利于促進土地的適度集中和規(guī)模經營的實現。同時，明確農戶自己有決定土地流轉的權利，也可消除農民害怕集體頻繁調整土地的顧慮，從而增加農業(yè)投資，加強土地集約化經營。

(三)土地使用權流轉可以促進農村勞動力進一步優(yōu)化組合。土地流轉可以使經營中發(fā)生的勞地比例失調得以及時自然調整，從而使農業(yè)生產力要素在總體上保持動態(tài)的優(yōu)化組合。

(四)完善的土地使用權流轉制度有利于穩(wěn)定農村土地承包關系。農村土地流轉是實際土地使用權的再分配和優(yōu)化過程，它有利于使那些勞動力緊張的農戶或從事二、三產業(yè)的農戶，在保留其承包權的前提下，將土地使用權流轉出去，讓種田大戶去專門集中經營土地，促進農業(yè)的整體發(fā)展。

(五)新的土地流轉制度具有強大的農村政治穩(wěn)定和社會安定的保障功能。隨著城鎮(zhèn)建設規(guī)模的逐步擴大和新的工程項目的實施，農用地的非農化使用規(guī)模越來越大，違法轉讓和剝奪土地承包者受償權的現象相當普遍，由此而引發(fā)的干群矛盾甚至沖突相當嚴重。如果以法律形式明晰土地的支配權和轉讓收益權，那么必定有利于農村社會的長治久安。

四、建立農村集體土地使用權流轉新機制的主要途徑

(一)要建立有利于保護農民群眾利益和促進經濟發(fā)展的農用地流轉法律法規(guī)體系，為依法建立新的農用地流轉市場提供法律保護和政策依據。

目前，我國土地產權流轉方面的法律、法規(guī)還不健全，尤其在集體土地使用權的流轉方面存在較多的“空白”，而這些權利的流轉隨著市場經濟的不斷發(fā)展，將變得越來越頻繁，因此，急需研究和制定這方面的政策，以完善產權流轉制度的法律體系。

(二)加快建立、健全農用地使用權流轉市場體系建設。

土地使用權流通市場，一方面發(fā)揮著中介作用，為轉讓方和受讓方牽線搭橋，促成交易；另一方面又發(fā)揮著市場監(jiān)督作用，防止發(fā)生土地投機等非法交易的行

為。從理論上進一步分析，農用地使用權流轉市場具有以下功能：第一，優(yōu)化農用地資源的配置，即運用價格的機制來引導農用地的供給與需求；第二，溝通農村土地經濟關系，評價土地價值；第三，傳導經濟信息，溝通供需，促成交易，活躍經濟；第四，協調土地收益分配與平衡供求的矛盾。

現階段要建立農用地流轉市場，促進農用地使用權的流轉，可以從以下幾方面著手：

研究建立農用地使用權流轉市場的運行機制，重點是農用地使用權的價格機制。要實行公平地價制度，運用科學的方法確定與國有土地使用權價格相協調的農用地使用權流轉市場的基準地價，由國土資源管理部門定期公布?？梢晕芯哂械貎r評估資格的地價評估單位和評估師評估地價，并報請土地行政主管部門審定。就農用地使用權流轉的約束機制而言，要建立健全法律法規(guī)約束、金融約束、稅收約束、產權約束、內部責任義務約束機制。就農用地使用權流轉的中介機制而言，農用地使用權流轉市場的發(fā)展需要配套的市場中介服務體系，要建立包括咨詢、評估、代理、仲裁等機構及其相關的制度，并做好農地保險等工作。就農用地使用權流轉的收益分配制度而言，應當使土地使用權流轉的收益在交易當事人之間合理分配，以保護各方的合法權利和利益。另外，還要采取措施，促使農用地使用權交易活動的公開化、契約化、貨幣化，提高農用地使用權市場的透明度。

(三)做好農用地產權管理工作。

1.準確界定土地所有權主體。集體土地的所有權主體在法律上似乎早已確定，然而由于種種原因，實際上所有權的主體并不明確，這就給土地產權管理帶來了困難，因此，必須在法律上進一步明確界定產權主體。對于集體土地，有條件的地方應當建設鄉(xiāng)、村、組各級以土地為主的股份合作公司等集體經濟組織，并真正明確其法人地位，依法行使集體土地所有權，使其成為可以根據生產需要和市場規(guī)律，依法獨立地進行土地經營活動的經濟組織。把鄉(xiāng)級政府和村干部個人在土地流轉過程中的支配權、收益分配權剔除掉。

2.理順土地產權關系。要理順土地產權與管理權之間的關系，一切土地產權的流通均應在法律允許的范圍內運行。同時要理順土地產權內部的關系，即所有權與使用權、經營權、收益權、部分處置權以及租賃權、抵押權等權利的關系。

3.加強土地登記。一切土地產權的流轉都必須進行土地登記，否則，土地產權人的權利就無法得到保證。但是，當前土地登記工作存在著明顯的滯后性，在沒有辦理土地登記、領取土地權利證書前，土地權利人就已經實際上取得了用地的權利，這就造成了土地登記工作在人們心目中可有可無的印象，其原因除了有管理機制不順外，還有土地登記的基礎工作跟不上等。因此，加強土地登記工作，不僅要強化法律宣傳、提高土地使用者的法律意識，而且要改革管理體制，并努力做好基礎工作，使土地登記成為惟一的合法使用土地的前提條件。

4.抓緊土地管理的基礎工作，如根據農用地的位置和土地肥沃程度進行分等、定級。抓緊地籍管理和土地利用的規(guī)訓工作，對土地利用以及權屬的變動加以監(jiān)督，同時跟蹤土地數量和質量的動態(tài)變化，為土地流轉提供準確信息。

(四)抓緊研究制定農用地使用權的抵押制度。

發(fā)展農業(yè)，需要強有力的資金支持。在農業(yè)生產的各個關鍵階段，為了不誤農時，農民在自有資金不足的情況下，為了生產的發(fā)展，必然向金融機構提出借貸的要求。但金融機構卻由于種種原因不能滿足農民不斷增長的對信貸資金的需求，民間借貸市場就趁機發(fā)展起來，農村的不穩(wěn)定因素也隨之增加。政府應當在賦予農民對耕地等集體土地使用權以物權地位的基礎上，允許耕地等集體土地的使用權作為可以抵押的財產，以此作擔保向銀行等金融機構取得貸款，從而使發(fā)展農業(yè)生產有可靠的信貸資金作保證。

(五)合理調整農業(yè)產業(yè)結構，加大農地流轉拉動力。

圍繞提高質量和效益這個中心環(huán)節(jié)，國家和集體經濟組織在保證農民有充分的決策經營權的基礎上，可以通過產業(yè)政策和社會化服務引導農民進行產業(yè)結構調整和農作物布局，根據市場需求進行生產。與此同時，組織農戶進入市場參與流通，搞活農產品的流通，提高土地的產出率，加大農村土地流轉的拉動力。

(六)穩(wěn)步推進農地股份合作制，實現農地適度規(guī)模經營。

農業(yè)股份合作制在克服土地使用的分散性，促進土地集約化經營，穩(wěn)定農地關系，加速我國農業(yè)和農村現代化建設方面的作用是顯而易見的。我國浙江、廣東、江西、河北等地近年來已探索了幾種農業(yè)土地股份制的模式或做法，取得了明顯的社會效益和經濟效益。但是，農地股份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權入股，允許土地使用權合理流轉，這是農村土地使用權改革的深化，因而必須在穩(wěn)定和完善家庭土地承包制的基礎上進行?，F階段，在我國推進農地股份合作制，要在經濟較發(fā)達、農地規(guī)模經營程度低下的地區(qū)積極試點、穩(wěn)步推進，以促進土地使用權的合理流轉。

(七)各級國土資源管理部門要加強對農用地流轉的監(jiān)管。

允許農村集體土地使用權流轉，要認真執(zhí)行現行土地制度，確保政策上的合法性。要堅持自愿、有償的原則，不得以任何理由強制農戶流轉。要做到確保所有權，穩(wěn)定承包權，搞活使用權，國家對農戶承包土地的流轉，要在政策上給予鼓勵和支持的同時，對流轉的辦法、程序、合同關系的變更及相關的制約都要做出明確的規(guī)定，制定鼓勵農村勞動力外出打工或務工經商政策，加快農村勞動力轉移步伐，促進農村分工、分業(yè)的發(fā)展。農村土地使用權流轉一定要保持農村土地的農業(yè)用途，要杜絕借流轉之機，改變耕地性質的現象，確保農村土地的合理流轉。要高度重視農地流轉的調查研究工作，對流轉產生的原因、內在規(guī)律、客觀環(huán)境進行深入分析，積極探索和建立科學的流轉管理的方式、方法，規(guī)范流轉市場服務行為。參照國有土地流轉市場管理的法規(guī)和辦法，開展執(zhí)法監(jiān)管工作，引導集體土地市場健康發(fā)育。

建立農村土地流轉機制，實現農村集體土地的資本化運作，是我國土地使用制度的又一次革命，只有讓農村集體土地流轉起來，才能應對加入WTO所帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，也才能為徹底解決“三農”問題創(chuàng)造條件。

第三篇：《自編》農村集體土地使用權流轉注意事項

注意事項

1.該宗土地的性質是屬于農村個人承包地還是農村集體所有未承包地（非建設用地），現土地使用者是否可以獲得全體村民（或村民小組委員會同意）認可該宗土地為其個人擁有永久承包權的許可。如需要，是否可以提供自然屯所有村民的簽字或者村民小組委員會（屯長等人）共同簽訂同意受讓人合理擁有該宗土地永久承包經營權。2.土地管理部門和農業(yè)管理部門是否對這宗土地出具有土地承包書等有效證書，如開荒者未有承包書，如何獲得土地承包書，或者協助受讓人獲得該宗土地承包書或者使用權證。

3.該宗土地首次流轉的相關備案（土地管理所 農業(yè)局經管站 村委），村民如何獲得“四荒”土地使用權。

4．該宗土地必須是未受屯與屯、村民之間爭議的集體所有土地，需要時經村委出具證明和公正，承認該宗土地為屯里集體所有土地或開荒人承包地。

5．擁有農村集體土地承包權的農戶才可以自行決定土地的流轉，如出租，出讓等。但只能在有限的土地承包經營權范圍和期限內進行土地流轉。首先要明確誰擁有土地承包權（或所有權），才能跟其簽訂土地使用權（租賃合同）。

6．集體土地流轉須經過三分之二以上村民或村民代表簽字同意才能流轉給非本土地經濟合作組織。

第四篇：關于規(guī)范農村集體土地經營權流轉

關于規(guī)范農村集體土地經營權流轉

和宅基地管理的指導意見

為進一步優(yōu)化土地資源配置，促進農業(yè)、農村經濟發(fā)展和農村社會穩(wěn)定，根據《中華人民共和國農村土地承包法》、農業(yè)部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業(yè)部第47號令）等法律法規(guī)和政策，現就規(guī)范我鎮(zhèn)農村集體土地經營權流轉工作提出如下指導意見。

一、不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途、不得損害農民土地承包權益。要妥善處理好近期利益與長遠利益的關系，嚴格遵守農地農用原則，嚴禁從事非農建設，嚴禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農民長遠利益的行為發(fā)生。禁止在承包土地上搭建生產、生活等設施。確需搭建臨時性工棚、簡易房屋等建構筑物的，建構筑物的面積不得超過50平方米，必須經村（社區(qū)）集體經濟組織同意后，依法辦理臨時報建手續(xù)。

二、合理確定農村土地流轉期限。農村土地流轉期限應當尊重流轉雙方的意愿，根據流轉土地的使用情況由雙方協商確定，但不得超過原承包合同的剩余期限。我鎮(zhèn)在1999年進行了第二輪土地承包，承包期為30年，即現階段的農村土地流轉期限不能超過2029年12月31日。

三、土地流轉必須嚴格依照法定程序和使用規(guī)范的合同文本。必須使用市農業(yè)行政主管部門統(tǒng)一印制的農村土地承包合同或農村土地承包經營權流轉合同，并建議到鎮(zhèn)法律服務所統(tǒng)一辦理農村土地承包合同或農村土地承包經營權流轉合同的鑒證。村（社區(qū)）集體經濟組織應當在同意土地承包經營權流轉之日起15日內到鎮(zhèn)政府農業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。

四、因地制宜，科學合理規(guī)劃、利用宅基地

（一）鎮(zhèn)政府因發(fā)展需要，依法征用農村集體土地，在規(guī)劃控制范圍40米以內規(guī)劃宅基地（即村民住宅控制區(qū)域線內），必須報相關部門依法核準。因征地方填沙，土地耕作層已受破壞的五邊地，在相關政策允許的前提下可規(guī)劃為宅基地，經所在村民小組會議決定，依法分配或競投。參與分配者，必須是本經濟小組內符合分居條件的村民；參與競投者，必須是本村農業(yè)戶籍的村民。

（二）對村內原屬農業(yè)性質的地塊，不能規(guī)劃為宅基地，禁止違規(guī)流轉。

五、各部門要齊抓共管，加大監(jiān)管力度。農業(yè)部門要確保農村集體土地流轉的合同規(guī)范；國土部門要杜絕農村集體土地破壞耕地及隨意改變土地性質；城管執(zhí)法部門對亂搭亂建行為要依法查處。

六、對目前違規(guī)發(fā)包并已收取訂金的經濟小組，由各村做好雙方解釋工作，將訂金退回投包者，將土地重新依法投包。如經濟小組不愿退回訂金，建議投包者通過法律程序解決。

七、各村要完善土地承包管理，加強監(jiān)督，發(fā)現問題及時向相關部門匯報，將矛盾化解于萌芽狀態(tài)。

第五篇：第七章 集體土地使用權的流轉

第七章 集體土地使用權的流轉

第一節(jié) 農村土地承包經營權的流轉

7.1.1法律依據

（1）《中華人民共和國農村土地承包法》（中華人民共和國主席令第七十三號，由中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議于2002年8月29日通過，自2003年3月1日起施行）；

（2）《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業(yè)部令第四十七號，由農業(yè)部第2次常務會議于2005年1月7日審議通過，自2005年3月1日起施行；

（3）《中華人民共和國農村土地承包經營權證管理辦法》，農業(yè)部令第三十三號，由農業(yè)部于2003年11月14日發(fā)布，自2004年1月1日起施行）；

（4）《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋

[2005]6號，由最高人民法院審判委員會第1346次會議于2005年3月29日通過，自2005年9月1日起施行）。：在適用上述法律法規(guī)時，應明確其根本精神，即保護農民的土地承包經營權。

7.1.3 農村土地承包經營權流轉的法定方式

1、轉包

轉包，是指承包方將承包的土地轉承包給新承包方，原承包方為轉包人，新承包方為受讓人。土地轉包后由受讓人繼續(xù)享受和履行承包合同規(guī)定的權利和義務，并向轉包人提供一定數量的轉包費。轉包需經發(fā)包方備案，但不必經發(fā)包方同意。

特別提示：轉包只適用于家庭承包的情形。

5、轉讓

轉讓，是指土地承包經營權人將其擁有的未到期的土地承包經營權以一定的方式和條件有償轉移給其他公民、法人或者其他組織的一種農村土地流轉方式。

土地承包經營權的受讓對象可以是本集體經濟組織的成員，也可以是本集體經濟組織之外的個人和單位，本集體經濟組織成員有優(yōu)先受讓權。

特別提示：轉讓后，土地承包經營權發(fā)生轉移，由受讓人向發(fā)包方履行義務，原承包方完全退出承包經營關系。通過家庭承包獲取的土地承包經營權轉讓的，必須經發(fā)包方同意。轉讓未經登記的，不得對抗善意第三人。

8、代耕

代耕，是指承包方在承包期內依法將承包地委托給第三人(即代耕方)暫時代為經營的行為。

7.1.4 農村土地承包經營權流轉合同

（1）承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同；

（2）農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份；

（3）承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同；

（4）承包方委托發(fā)包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉合同應當由承包方或者其書面委托的代理人簽訂；

（5）農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證，但鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑒證；

（6）農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：

1）雙方當事人的姓名、住所；

2）流轉土地的四至、座落、面積、質量等級；

3）流轉的期限和起止日期；

4）流轉方式；

5）流轉土地的用途；

6）雙方當事人的權利和義務；

7）流轉價款及支付方式；

8）流轉合同到期后地上附著物及相關設施的處理；

9）違約責任。

特別提示：起草土地承包經營權流轉合同時，可以參考由省級人民政府農業(yè)行政管理部門確定的農村土地承包經營權流轉合同文本格式。

請問:四周都是農田.中間有塊3畝多的地.從沒人耕種過.我開荒用了十多年.今后這塊地使用權屬于我嗎?

2010-12-11 01:

43提問者：知道手機網友 | 瀏覽次數：297次

得到賠償很困難，開荒時得到農田沒有地契按理說補地契是很容易的事情，但是工程要占地就不同了，雖然是既成事實但是補辦地契定會很困難的，也能得到一些補償

請問：耕種某塊土地30年，但沒有承包經營權證，該地現在屬不屬于我承包呢？ 根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋

（二）第二條 “當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的“其他形式”訂立的合同”的規(guī)定，你經營管理了30年的土地，發(fā)包方從未提出過任何異議，這已說明得到了發(fā)包方的默許和認同，所以，你與發(fā)包方也屬于承包合同關系，由于你們沒有約定承包期限，應當視為無定期承包合同關系，意思是說，發(fā)包方隨時都可以收回此土地的承包經營權，但必須給你合適的時間，比如你家在此地上剛剛種植了棉花，發(fā)包方就應當提前通知你家，等到棉花收獲后你家再將土地交還發(fā)包方。

我家耕種了一塊被人荒置多年的土地，時長15年，原本土地耕種者也沒有使用權，謝謝懂土地法叔叔阿姨們！

2012-3-24 16:58

提問者： ping564031454

| 懸賞分：10 | 瀏覽次數：20次

我想問的是，我家耕種這15年后，這塊耕地的使用權是否歸我家所有！最近企業(yè)暫時征用這塊地，給了點錢，這個錢歸我家，還是曾經的耕種者，或者是政府！麻煩大家了，在線等答案！

荒地屬于集體所有，就是說不是個人的，而是村集體的，細分到組，就是小組集體的，如果你們那有很多類似的地，你們可以分了，你耕種的這部分就是你的了。但不能說你們家在那耕種了十五年就是你們家的，需要得到村集體的同意，需要簽訂合同，但所有權始終是集體的，你們可以承包下來進行耕作，如果因為征用損害了你們的承包利益，那就可以要企業(yè)賠

償了，可以適當地分錢。但主要的部分還是給集體。

農業(yè)耕種地使用權糾分，應該找哪個部門負責（村委會不管事。法案不給立案這兩個部門就先不算了）還有哪個

2011-3-18 15:50

提問者：匿名 | 瀏覽次數：264次

我們家的地有20多年沒種了，媽媽改嫁到了隔壁村子，現在想回原來的村子把地要回來，可是原來的地已經讓別人種了。去村里要，不給辦。說讓去法院，法院又不給立案。

鄉(xiāng)政府

土地管理所

土地管理局：

（一）貫徹執(zhí)行黨和國家有關國土資源管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；負責起草全市土地、礦產等自然資源管理和地質環(huán)境保護的政策和規(guī)范性文件，經審議通過后組織實施。

（二）組織編制和實施全市國土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用計劃、礦產資源開發(fā)利用總體規(guī)劃、地質環(huán)境保護總體規(guī)劃及其他專項規(guī)劃；參與審核城市總體規(guī)劃。

（三）實施耕地特殊保護和鼓勵耕地開墾政策；實施農用地用途管理，保護基本農田，指導和監(jiān)督未利用土地開發(fā)、土地整理、土地復墾和耕地開墾工作，確保耕地占補平衡；

（四）依法保護土地、礦產資源所有者和使用者的合法權益，承辦全市權屬糾紛調處，查處土地、礦產違法案件，受理群眾來信來訪。

（五）管理全市土地資源和城鄉(xiāng)地籍、地政工作，組織土地資源調查、地籍調查、土地統(tǒng)計和動態(tài)監(jiān)測；負責土地產權管理。

（六）負責全市農用地轉用、征用的方案編制、審核、報批；負責舊城改造收回土地的審核報批及其地上建筑物拆遷量的審核工作。

（七）編制、實施全市基準地價、標定地價；測算擬定各類建設用地的供地地價標準和出讓地價，確認土地使用權價格，擬定征用和收回土地的補償標準。

（八）負責全市各類建設用地的審核、報批；負責臨時建設用地的審批和建設項目用地的預審；組織實施土地儲備和土地市場管理。

（九）依法管理采礦權，規(guī)范礦業(yè)權市場，組織實施采礦權的行政授予、招標投標和拍賣；監(jiān)督、指導采礦業(yè)安全生產工作。

（十）依法管理地質礦產勘查，組織礦產資源儲備評審、認定及其登記管理；依法監(jiān)督管理地質環(huán)境保護工作，負責地質災害的防治和突發(fā)事件的調處工作。

（十一）做好土地、礦產資源有關規(guī)費征收，安排并監(jiān)督檢查財政撥給的國土資源工作經費及其他資金的使用。

（十二）承辦市政府交辦的其他事項。

土地耕種20年以上是否可以獲得承包使用權

單憑這個肯定是不能，中國是沒有占有取得這么一說的，土地承包是要根據法律和政策進行的十年前我種了別人放棄耕種的地，現在他要要回那些地，我該怎么做？、首先您要了解在當時土地主人放棄耕種的原因，還有當時主人對耕地的承包年限，現在我國耕地已經是承包制，土地國有，是否為農村集體土地這些您都需要了解清楚，如果對對方的說法表示懷疑可以到當地土地管理部門咨詢。

2、如果證實確實是您在未經使用權人允許的情況下私自種植，那么對于土地使用費用（占地+養(yǎng)分流失程度等）您應當對使用權人做出補償，具體補償額度可協商或請當地土地管理部門評估。使用權人在使用期內可以在規(guī)定范圍捏自由行使對承包地的使用權。放棄耕種可稱為閑置，但使用權依然歸使用權人所有。

荒廢多年的土地后來由別人耕種，原來有使用權的人現在可以收回嗎？

只要沒過承包期，是可以的。

當時原使用人和村委會簽訂的承包協議是哪一年？從承包那一年開始至其后30年為法定承包期。如果原使用權人的承包權沒有被村委會收回，那么即使荒廢多年由別人耕種，原使用權人還是享有使用權的，可以從后來耕種人手中要回耕地。如有問題請撥打95089，免費為您解答法律方面的問題。

耕地無償給別人耕種卻沒簽任何協議會怎么樣

2011-3-16 09:55

提問者： 桂平天氣

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問題補充：

是不是時間久了，那塊地的土地使用權就歸他了

2011-3-16 13:06 kin5301

| 一級

不可能，還是你的。