第一篇：工業(yè)用地政策級土地出讓

工業(yè)用地的相關(guān)政策和操作方式探析

工業(yè)用地因其操作復雜，長期以來未受到傳統(tǒng)住宅或者商用物業(yè)開發(fā)商的重視，但近年國內(nèi)外投資者對中國工業(yè)地產(chǎn)市場的看好與試水，無疑使工業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)界備受矚目的一塊新蛋糕。

目前深圳有些較大型的發(fā)展商也開始嘗試工業(yè)性質(zhì)土地開發(fā)，他們利用商業(yè)包裝和巧妙的規(guī)劃設計，將項目以工業(yè)廠房建設并按照辦公物業(yè)銷售，取得較大成功，香年廣場和智慧廣場就是其中的成功案例。

花樣年香年廣場簡介：花樣年·香年廣場位于南山區(qū)華僑城以北、與波托菲諾天鵝堡隔僑香路一路之距，北面為廣深高速，僑香路與深云路交匯處。香年廣場2006年12月25號開工，項目由緊密相連的南區(qū)與北區(qū)地塊組成，項目建筑面積74613.51㎡（其中南區(qū)33364.9㎡、北區(qū)27183.27㎡）、高20層。由南座主樓、南座附樓、北座主樓、花樣年集團總部四部分組成。

據(jù)了解，該項目屬工業(yè)用地性質(zhì)，土地是由南山某科技公司與花樣年集團共同設立的康年投資共同運作，南山某科技公司以土地作價入股形式跟花樣年共同擁有康年投資，隨后通過運作抽離出康年投資，即花樣年為康年投資唯一股東。

項目以生態(tài)工業(yè)廠房進行建設，通過操作可以將建筑以間為單位進行產(chǎn)權(quán)分割（主力戶型面積200㎡-400㎡），08年銷售均價約23000元/㎡，銷售情況良好。

智慧廣場簡介：智慧廣場位于南山區(qū)僑香路以北，深云路以西，宗地號T405-0010，項目規(guī)劃為4棟寫字樓，占地面積26811.43㎡，辦公面積97100㎡，是全深圳惟一的低密度豪宅市商務空間。項目用地性質(zhì)為工業(yè)用地(科研用房、高新科技廠房)，開發(fā)商深圳市中核興業(yè)實業(yè)有限公司，銷售均價45000元/㎡，每層分割為2個單獨單位進行銷售，最小單位可用面積為750㎡。

項目的工業(yè)用地以辦公物業(yè)開發(fā)，并分割產(chǎn)權(quán)單獨銷售的操作手法實際上已經(jīng)違反了政府相關(guān)規(guī)范：工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7％。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設施?！币约啊肮I(yè)用地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓，不得擅自轉(zhuǎn)租及改變土地性質(zhì)及用途?！币虼隧椖康倪\作具有不透明性，在本人層面暫時無法詳細獲悉。

長期以來，我國相繼出臺了多項土地政策法規(guī)，旨在規(guī)范土地市場，工業(yè)用地的相關(guān)政策也越來越健全，對工業(yè)用地的經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)、工業(yè)轉(zhuǎn)商住辦公性質(zhì)乃至出讓方式都做了嚴格規(guī)范。以下是關(guān)于工業(yè)用地的相關(guān)政策梳理。

·2003年2月21日，國土資源部《進一步治理整頓土地市場秩序工作方案》通知

為了鞏固18號發(fā)出的緊急通知的結(jié)果，國土資源部又發(fā)出《進一步治理整頓土地市場秩序工作方案》的通知，其主要內(nèi)容是針對各類園區(qū)內(nèi)，工業(yè)用地違反土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃設立各種名目的園區(qū)(城、村)及園區(qū)用地中存在的非法占地、越權(quán)批地、違法供地等問題。

·2005年3月21日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務部《關(guān)于促進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進一步提高發(fā)展水平的若干意見》

在對工業(yè)園區(qū)用地進行了一系列的治理整頓后，國務院又發(fā)出了《關(guān)于促進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進一步提高發(fā)展水平的若干意見》，該意見的主要內(nèi)容是工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。

·2006年4月28日，國務院《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》

屬于工業(yè)建設項目的，受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務設施的用地不得超過受讓宗地面積的一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性設施。

·2006.8.31：《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》

2006年8月31日，國務院《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》發(fā)布。國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準。工業(yè)用地出讓最低價標準不得于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。（信息來源：新華網(wǎng)）

·2007.4.12：《關(guān)于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》

2007年4月12日，國土資源部、監(jiān)察部發(fā)布《關(guān)于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》，要求推進“工業(yè)用地招標、拍賣、掛牌出讓”，并確保已出讓的工業(yè)用地用于原批準項目，不得用于建設標準廠房出租、變相搞工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。（信息來源：國土資源部）

·2007.4：招標拍賣掛牌出讓工業(yè)用地使用權(quán)規(guī)定（深圳市）第二十條（受讓人轉(zhuǎn)讓、出租控制）工業(yè)用地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓，不得擅自轉(zhuǎn)租及改變土地性質(zhì)及用途。（信息來源：深圳市人民政府網(wǎng)站）

·2008.2：《工業(yè)項目建設用地控制指標》

新修訂的《控制指標》由投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率五項指標構(gòu)成。規(guī)定，工業(yè)項目的建筑系數(shù)應不低于30%。工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設施。工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等有特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。（信息來源：國土資源部）

·2008.7.25 ：《關(guān)于繼續(xù)開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理和檢查工作的通知》

《通知》要求，應“主要檢查2007年專項清理工作中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題的查處及整改措施落實情況”，并“重點對出讓規(guī)劃條件的管理、協(xié)議出讓土地公示制度、經(jīng)營性土地招標拍賣掛牌出讓操作規(guī)范、工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度，以及土地出讓收入全額繳庫、土地出讓收支納入地方政府基金預算、實行‘收支兩條線’管理等政策”實行清理、檢查。（信息來源：國土資源部）

工業(yè)用地進行經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)的操作手法：

1、完全合法途徑：由工業(yè)用地轉(zhuǎn)性質(zhì)為住宅或者商務辦公等再進入市場銷售。該方法為完全正規(guī)手法，但是操作較難。按照國家規(guī)定一般情況下需要滿足幾點要求：一是必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準；二是如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣；三是最通常的做法，可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲。

2、表面合法途徑：利用政策模糊點，直接以工業(yè)用地性質(zhì)進行住宅或者辦公物業(yè)的銷售。如香年廣場、智慧廣場，不改變土地用地性質(zhì)，以生態(tài)化工業(yè)廠房的形式建設，建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證以及建筑工程施工許可證等在良好的政府關(guān)系前提下可以按照流程拿到，但涉及到產(chǎn)權(quán)分割部分需要進一步利用政府公關(guān)，一般工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)分割普遍以棟、層為單位，香年廣場通過操作可以將建筑以間為單位進行產(chǎn)權(quán)分割（主力戶型面積200㎡-400㎡），智慧廣場的產(chǎn)權(quán)以每層分割為2個單獨產(chǎn)權(quán)物業(yè)的形式為主（約700㎡），這類物業(yè)的關(guān)鍵在于順利取得單獨產(chǎn)權(quán)的預售證，最后實現(xiàn)銷售回款。

3、完全違規(guī)途徑：還有許多小型地產(chǎn)商采取直接違規(guī)的方式，即工業(yè)用地以寫字樓或者住宅建設，通過一系列操作手法拿到預售前的各種證件，以辦公用房或者住宅銷售（依然是工業(yè)用地性質(zhì)）。由于建筑為整體產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)分割上存在障礙，只能采取不拿房產(chǎn)證，只和購買者簽訂租約。如因國家規(guī)定租約不得長于20年，可以采用先簽訂20年租約，再20年續(xù)約的形式。

除了以上手法外，目前還有越來越多的大型企業(yè)和外資介入工業(yè)用地，其大部分以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)城或者物流中心的形式進行。中國不動產(chǎn)研究中心（CRRC）最新研究報告顯示，金融危機之后，大約有12%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投產(chǎn)業(yè)園建設項目，從2005年第一次房地產(chǎn)調(diào)控開始，則有約30%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園建設開發(fā)，二線城市比例稍低。傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的“泡沫”正在向工業(yè)地產(chǎn)涌動。

1、以工業(yè)園形式圈地進行房地產(chǎn)開發(fā)——富力金港城工業(yè)園

2006年8月，富力高調(diào)宣布，將斥資50億元在花都區(qū)打造富力金港城工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積約120萬平方米，開發(fā)住宅、酒店、寫字樓和物流中心等。但是在金港工業(yè)園區(qū)內(nèi)，只有一個占地27.36萬平方米的物流中心，其余皆為商業(yè)設施或住宅社區(qū)。

2、工業(yè)園運營，部分轉(zhuǎn)辦公或住宅性質(zhì)后銷售——天安數(shù)碼城

天安數(shù)碼城模式源于1997年原深圳天安工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型，數(shù)碼城占地30萬平米，總建筑面積80萬平方米，包括標準廠房40萬平方米，高級住宅23萬平方米，公寓6萬平方米，商業(yè)及配套設施6萬平方米。操作方式是先行進行產(chǎn)業(yè)園運營，隨著園區(qū)規(guī)模擴大和逐漸成熟，開始涉足住宅開發(fā)領(lǐng)域，其基本做法主要是想盡辦法改變土地屬性和用地性質(zhì)，例如之前熱銷的高爾夫豪宅“天安高爾夫瓏園”就是轉(zhuǎn)用地性質(zhì)后銷售，由于地價低廉，項目獲益巨大。

但是天安數(shù)碼城當初的成功，很大程度上是因為不受制于當時土地出讓制度的限制，土地制度完善后，現(xiàn)在單是工業(yè)用地性質(zhì)變更這一點，就很難操作，這勢必影響到天安項目整體獲取時商住用地和寫字樓商業(yè)用地的比例問題。例如東莞天安數(shù)碼城進展緩慢，奠基4年未開工，主要就是土地權(quán)屬問題一直得不到解決。

3、植入概念后廠房出租運營模式——華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

創(chuàng)意園所在地原是華僑城東部一片建于上世紀80年代的工業(yè)廠房，隨著城市的發(fā)展，這個地區(qū)也面臨著規(guī)劃調(diào)整和功能改造。華僑城集團而后將片區(qū)和文化產(chǎn)業(yè)聯(lián)系起來，做成深圳的一個創(chuàng)意園區(qū)。廠房建筑面積接近二十萬平方米。由華僑城集團統(tǒng)一運營管理，目前進駐的創(chuàng)意類企業(yè)較多，形成了創(chuàng)意類企業(yè)聚集效應。整體收益良好。

4、開發(fā)商同制造型企業(yè)聯(lián)手運作企業(yè)原廠區(qū)模式——萬通與TCL簽訂協(xié)議聯(lián)手發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)

2010年7月30日，萬通實業(yè)與TCL集團簽訂了《進一步推進工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，雙方出資創(chuàng)辦萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司，萬通持股55%，TCL持股45%。原TCL廠區(qū)經(jīng)過萬通新創(chuàng)收購后更名“萬通公社”。萬通工社除廠區(qū)租賃業(yè)務外，還包括綜合研發(fā)、娛樂、學習、餐飲、購物等一系列業(yè)務功能。投資之后，采用的是“售后回租”的方式，業(yè)主的回租部分（此次TCL回租部分為58%）為萬通提供了基礎回報，現(xiàn)成的空余廠房、倉庫的出租，閑置空間的商業(yè)化改造，還有空余土地的建設銷售或者出租使得增值部分有巨大空間。對于萬通而言，重點在工業(yè)地產(chǎn)擴張的可能性上，此類傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)一方面土地獲取成本很低，一方面自己又用不完，而且也沒有專業(yè)的運作團隊，這就給了萬通以機會。而雙方的合作項目這種土地獲取方式顯然比走招拍掛拿地劃算，另外，制造業(yè)企業(yè)和當?shù)卣话愣加辛己玫年P(guān)系，這也是促使萬通與TCL聯(lián)姻的關(guān)鍵原因之一。

第二篇：工業(yè)用地政策級土地出讓(精)

工業(yè)用地的相關(guān)政策和操作方式探析

工業(yè)用地因其操作復雜, 長期以來未受到傳統(tǒng)住宅或者商用物業(yè) 開發(fā)商的重視, 但近年國內(nèi)外投資者對中國工業(yè)地產(chǎn)市場的看好與試 水,無疑使工業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)界備受矚目的一塊新蛋糕。

目前深圳有些較大型的發(fā)展商也開始嘗試工業(yè)性質(zhì)土地開發(fā), 他 們利用商業(yè)包裝和巧妙的規(guī)劃設計, 將項目以工業(yè)廠房建設并按照辦 公物業(yè)銷售, 取得較大成功, 香年廣場和智慧廣場就是其中的成功案 例。

花樣年香年廣場簡介:花樣年·香年廣場位于南山區(qū)華僑城以北、與波托菲諾天鵝堡隔僑香路一路之距, 北面為廣深高速, 僑香路與深 云路交匯處。香年廣場 2006年 12月 25號開工,項目由緊密相連的 南區(qū)與北區(qū)地塊組成,項目建筑面積 74613.51㎡(其中南區(qū) 33364.9㎡、北區(qū) 27183.27㎡、高 20層。由南座主樓、南座附樓、北座主 樓、花樣年集團總部四部分組成。

據(jù)了解, 該項目屬工業(yè)用地性質(zhì), 土地是由南山某科技公司與花 樣年集團共同設立的康年投資共同運作, 南山某科技公司以土地作價 入股形式跟花樣年共同擁有康年投資,隨后通過運作抽離出康年投 資,即花樣年為康年投資唯一股東。

項目以生態(tài)工業(yè)廠房進行建設, 通過操作可以將建筑以間為單位 進行產(chǎn)權(quán)分割(主力戶型面積 200㎡-400㎡ , 08年銷售均價約 23000元 /㎡,銷售情況良好。

智慧廣場簡介:智慧廣場位于南山區(qū)僑香路以北,深云路以西,宗地 號 T405-0010,項目規(guī)劃為 4棟寫字樓,占地面積 26811.43㎡,辦公面 積 97100㎡, 是全深圳惟一的低密度豪宅市商務空間。項目用地性質(zhì)為工 業(yè)用地(科研用房、高新科技廠房 ,開發(fā)商深圳市中核興業(yè)實業(yè)有限公司, 銷售均價 45000元 /㎡, 每層分割為 2個單獨單位進行銷售, 最小單位可用 面積為 750㎡。

項目的工業(yè)用地以辦公物業(yè)開發(fā), 并分割產(chǎn)權(quán)單獨銷售的操作手法實 際上已經(jīng)違反了政府相關(guān)規(guī)范:工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施

用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的 7%。嚴禁在工業(yè)項目用地 范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性 配套設施?！?以及 “工業(yè)用地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓,不得擅自轉(zhuǎn)租及 改變土地性質(zhì)及用途?！?因此項目的運作具有不透明性,在本人層面 暫時無法詳細獲悉。

長期以來,我國相繼出臺了多項土地政策法規(guī),旨在規(guī)范土地市場, 工業(yè)用地的相關(guān)政策也越來越健全,對工業(yè)用地的經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)、工業(yè) 轉(zhuǎn)商住辦公性質(zhì)乃至出讓方式都做了嚴格規(guī)范。以下是關(guān)于工業(yè)用地的相 關(guān)政策梳理。

·2003年 2月 21日,國土資源部《進一步治理整頓土地市場秩序工 作方案》通知

為了鞏固 18號發(fā)出的緊急通知的結(jié)果,國土資源部又發(fā)出《進 一步治理整頓土地市場秩序工作方案》 的通知, 其主要內(nèi)容是針對各 類園區(qū)內(nèi), 工業(yè)用地違反土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃設立各種名目 的園區(qū)(城、村 及園區(qū)用地中存在的非法占地、越權(quán)批地、違法供地 等問題。

·2005年 3月 21日,國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務部《關(guān)于促進國家級經(jīng) 濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進一步提高發(fā)展水平的若干意見》

在對工業(yè)園區(qū)用地進行了一系列的治理整頓后, 國務院又發(fā)出了 《關(guān)于促進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進一步提高發(fā)展水平的若干意 見》 ,該意見的主要內(nèi)容是 工業(yè)用地不得擅自改變土地用途,不得用 于大規(guī)模的商業(yè)零售,不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。

·2006年 4月 28日,國務院《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》 屬于工業(yè)建設項目的, 受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活 服務設施的用地不得超過受讓宗地面積的一定比例, 受讓人不得在受 讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非 生產(chǎn)性設施。

·2006.8.31:《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》

2006年 8月 31日, 國務院 《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 發(fā)布。國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等,統(tǒng)一制訂并公布各

地工業(yè)用地出讓最低價標準。工業(yè)用地出讓最低價標準不得于土地取 得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。工業(yè)用地 必須采用招標拍賣掛牌方式出讓, 其出讓價格不得低于公布的最低價 標準。(信息來源:新華網(wǎng)

·2007.4.12:《關(guān)于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題 的通知》 2007年 4月 12日,國土資源部、監(jiān)察部發(fā)布《關(guān)于落實工業(yè)用 地招標拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》 , 要求推進“工業(yè)用地招 標、拍賣、掛牌出讓” ,并確保已出讓的工業(yè)用地用于原批準項目, 不得用于建設標準廠房出租、變相搞工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。(信息來源:國 土資源部

·2007.4:招標拍賣掛牌出讓工業(yè)用地使用權(quán)規(guī)定(深圳市

第二十條(受讓人轉(zhuǎn)讓、出租控制 工業(yè)用地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓, 不得擅自轉(zhuǎn)租及改變土地性質(zhì)及用途。(信息來源:深圳市人民政府 網(wǎng)站

·2008.2:《工業(yè)項目建設用地控制指標》

新修訂的《控制指標》由投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦 公及生活服務設施用地所占比重、綠地率五項指標構(gòu)成。規(guī)定, 工業(yè) 項目的建筑系數(shù)應不低于 30%。工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設 施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的 7%。嚴禁在工業(yè)項目用 地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn) 性配套設施。工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等有 特殊要求需要安排一定比例綠地的,綠地率不得超過 20%。(信息來 源:國土資源部

·2008.7.25 :《關(guān)于繼續(xù)開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理和 檢查工作的通知》

《通知》要求,應“主要檢查 2007年專項清理工作中發(fā)現(xiàn)的違 法違規(guī)問題的查處及整改措施落實情況”,并“重點對出讓規(guī)劃條件 的管理、協(xié)議出讓土地公示制度、經(jīng)營性土地招標拍賣掛牌出讓操作 規(guī)范、工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度, 以及土地出讓收入全額繳庫、土地出讓收支納入地方政府基金預算、實行‘收支兩條線’管理等政 策”實行清理、檢查。(信息來源:國土資源部

工業(yè)用地進行經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)的操作手法:

1、完全合法途徑:由工業(yè)用地轉(zhuǎn)性質(zhì)為住宅或者商務辦公等再 進入市場銷售。該方法為完全正規(guī)手法,但是操作較難。按照國家規(guī) 定一般情況下需要滿足幾點要求:一是必須符合城市總體規(guī)劃, 并需 經(jīng)過規(guī)劃部門批準;二是如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的, 按 照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定, 其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方 式公開進行, 工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣;三是最 通常的做法,可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系, 由土地的收購儲備機構(gòu)根據(jù)收購儲備計劃安排收儲。

2、表面合法途徑 :利用政策模糊點,直接以工業(yè)用地性質(zhì)進行 住宅或者辦公物業(yè)的銷售。如香年廣場、智慧廣場,不改變土地用地 性質(zhì),以生態(tài)化工業(yè)廠房的形式建設,建設用地規(guī)劃許可證、建設工 程規(guī)劃許可證以及建筑工程施工許可證等在良好的政府關(guān)系前提下 可以按照流程拿到,但涉及到產(chǎn)權(quán)分割部分需要進一步利用政府公 關(guān),一般工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)分割普遍以棟、層為單位,香年廣場通過操作 可以將建筑以間為單位進行產(chǎn)權(quán)分割(主力戶型面積 200㎡-400㎡ , 智慧廣場的產(chǎn)權(quán)以每層分割為 2個單獨產(chǎn)權(quán)物業(yè)的形式為主(約 700㎡,這類物業(yè)的關(guān)鍵在于順利取得單獨產(chǎn)權(quán)的預售證,最后實現(xiàn)銷 售回款。

3、完全違規(guī)途徑:還有許多小型地產(chǎn)商采取直接違規(guī)的方式, 即工業(yè)用地以寫字樓或者住宅建設, 通過一系列操作手法拿到預售前 的各種證件,以辦公用房或者住宅銷售(依然是工業(yè)用地性質(zhì)。由 于建筑為整體產(chǎn)權(quán),在產(chǎn)權(quán)分割上存在障礙,只能

采取不拿房產(chǎn)證, 只和購買者簽訂租約。如因國家規(guī)定租約不得長于 20年,可以采用 先簽訂 20年租約,再 20年續(xù)約的形式。

除了以上手法外, 目前還有越來越多的大型企業(yè)和外資介入工業(yè) 用地,其大部分以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)城或者物流中心的形式進行。中國 不動產(chǎn)研究中心(CRRC 最新研究報告顯示, 金融危機之后, 大約有 12%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投產(chǎn)業(yè)園建設項目,從 2005年第一次房地產(chǎn)調(diào)控 開始,則有約 30%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園建設開發(fā),二線城市比例稍 低。傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的“泡沫”正在向工業(yè)地產(chǎn)涌動。

1、以工業(yè)園形式圈地進行房地產(chǎn)開發(fā)——富力金港城工業(yè)園

2006年 8月,富力高調(diào)宣布,將斥資 50億元在花都區(qū)打造富力 金港城工業(yè)園區(qū),規(guī)劃建筑面積約 120萬平方米,開發(fā)住宅、酒店、寫字樓和物流中心等。但是在金港工業(yè)園區(qū)內(nèi),只有一個占地 27.36萬平方米的物流中心,其余皆為商業(yè)設施或住宅社區(qū)。

2、工業(yè)園運營,部分轉(zhuǎn)辦公或住宅性質(zhì)后銷售——天安數(shù)碼城 天安數(shù)碼城模式源于 1997年原深圳天安工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型,數(shù)碼城 占地 30萬平米,總建筑面積 80萬平方米,包括標準廠房 40萬平方 米,高級住宅 23萬平方米,公寓 6萬平方米,商業(yè)及配套設施 6萬平方米。操作方式是先行進行產(chǎn)業(yè)園運營, 隨著園區(qū)規(guī)模擴大和逐漸 成熟, 開始涉足住宅開發(fā)領(lǐng)域, 其基本做法主要是想盡辦法改變土地 屬性和用地性質(zhì),例如之前熱銷的高爾夫豪宅“天安高爾夫瓏園”就 是轉(zhuǎn)用地性質(zhì)后銷售,由于地價低廉,項目獲益巨大。

但是天安數(shù)碼城當初的成功, 很大程度上是因為不受制于當時土 地出讓制度的限制, 土地制度完善后, 現(xiàn)在單是工業(yè)用地性質(zhì)變更這 一點, 就很難操作, 這勢必影響到天安項目整體獲取時商住用地和寫 字樓商業(yè)用地的比例問題。例如東莞天安數(shù)碼城進展緩慢,奠基 4年未開工,主要就是土地權(quán)屬問題一直得不到解決。

3、植入概念后廠房出租運營模式——華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

創(chuàng)意園所在地原是華僑城東部一片建于上世紀 80年代的工業(yè)廠 房,隨著城市的發(fā)展,這個地區(qū)也面臨著規(guī)劃調(diào)整和功能改造。華僑 城集團而后將片區(qū)和文化產(chǎn)業(yè)聯(lián)系起來,做成深圳的一個創(chuàng)意園區(qū)。廠房建筑面積接近二十萬平方米。由華僑城集團統(tǒng)一運營管理, 目前 進駐的創(chuàng)意類企業(yè)較多, 形成了創(chuàng)意類企業(yè)聚集效應。整體收益良好。

4、開發(fā)商同制造型企業(yè)聯(lián)手運作企業(yè)原廠區(qū)模式——萬通與 TCL、開發(fā)商同制造型企業(yè)聯(lián)手運作企業(yè)原廠區(qū)模式——萬通與 廠區(qū)模式—— 簽訂協(xié)議聯(lián)手發(fā)展工業(yè)地產(chǎn) 簽訂協(xié)議聯(lián)手發(fā)展工業(yè)地產(chǎn) 聯(lián)手 2010 年 7 月 30 日，萬通實業(yè)與 TCL 集團簽訂了 《進一步推進工 業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，雙方出資創(chuàng)辦萬通新創(chuàng)工 業(yè)資源投資公司，萬通持股 55%，TCL 持股 45%。原 TCL 廠區(qū)經(jīng)過 萬通新創(chuàng)收購后更名“萬通公社”。萬通工社除廠區(qū)租賃業(yè)務外，還 包括綜合研發(fā)、娛樂、學習、餐飲、購物等一系列業(yè)務功能。投資之 后，采用的是“售后回租”的方式，業(yè)主的回租部分（此次 TCL 回 租部分為 58%）為萬通提供了基礎回報，現(xiàn)成的空余廠房、倉庫的出 租，閑置空間的商業(yè)化改造，還有空余土地的建設銷售或者出租使得 增值部分有巨大空間。對于萬通而言，重點在工業(yè)地產(chǎn)擴張的可能性 上，此類傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)一方面土地獲取成本很低，一方面自己又用 不完，而且也沒有專業(yè)的運作團隊，這就給了萬通以機會。而雙方的 合作項目這種土地獲取方式顯然比走招拍掛拿地劃算，另外，制造業(yè) 企業(yè)和當?shù)卣话愣加辛己玫年P(guān)系，這也是促使萬通與 TCL 聯(lián)姻 的關(guān)鍵原因之一。

第三篇：土地出讓合同

商品房購買合同

甲方：

村民委員會 乙方：

甲乙雙方依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，本著平等、自愿的原則，簽訂本合同，共同信守。

一、房屋位置

甲方經(jīng)村民會議同意，并報鎮(zhèn)人民政府批準，將本村規(guī)劃的東西長71米，南北長18米的沿街商品房用地銷售給乙方。具體位置：東鄰李京義住房，西至曹本源住宅，北接平滕路，南至渠道。平滕路路南路沿石外20米為道路予留用地，由乙方無償使用。（附圖已經(jīng)甲乙雙方簽字確認）。

二、期限

自 年 月 日起至 年 月 日止，共70年。

三、價格、支付方式和時間

1、銷售金額為 元人民幣，大寫： ；

2、支付方式：乙方已支付定金肆萬元，由甲方負責辦理完房屋建設相關(guān)手續(xù)后，一次性付清余款。

四、甲乙雙方的權(quán)利和義務

1、甲方的權(quán)利和義務：甲方按時交付該宗房屋用地，并保障乙方建設經(jīng)營；保證水、電暢通，按本村村民用電用水價格收取費用，并給予乙方村民待遇。

2、乙方的權(quán)利和義務：乙方保證合理利用土地，按照村鎮(zhèn)規(guī)劃，自籌資金，在村委會的協(xié)助下自行建設，享有本村相關(guān)公共設施的使用權(quán)。

五、爭議的解決

本合同履行中如發(fā)生糾紛，由爭議雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，可向人民法院提起訴訟。

六、本合自簽章后生效。

七、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

二0一一年

月

日

第四篇：土地出讓申請報告

篇一：土地轉(zhuǎn)讓申請報告 土地轉(zhuǎn)讓申請報告

申請人：南京馬波斯自動化設備有限公司 地址：江寧濱江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)景明大街7號 法定代表人： 申請事項：

因需擴大生產(chǎn)規(guī)模，南京回轉(zhuǎn)支承機械有限公司將位于江寧濱江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)景明大街9號、土地證號地籍號的土地轉(zhuǎn)讓給南京馬波斯自動化設備有限公司。事實與理由：

申請人因生產(chǎn)規(guī)模逐漸擴大，2012年的產(chǎn)值為2.8億，2013年預計產(chǎn)值將達到4.0億，原有的廠房已經(jīng)不能滿足生產(chǎn)的需求，急需擴大廠房面積。所申請的地塊與本廠原址毗鄰，便于統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃，且有利于降低企業(yè)的管理成本和物流轉(zhuǎn)運成本。特提出申請，敬請批復。

此致

南京江寧濱江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

申請人：南京馬波斯自動化設備有限公司 法定代表人： 單位公章：

2013年3月22日篇二：土地使用權(quán)出讓申請 土地使用權(quán)出讓申請

北京市土地利用事務中心：

我單位申請辦理位于北京市××區(qū)××××項目的土地出讓手續(xù)，該用地已取得北京市國土資源局××分局核發(fā)的《國有土地使用證》［土地證號：××］，及北京市建設委員會核發(fā)的《房屋所有權(quán)證》［房產(chǎn)證號：××］?，F(xiàn)已具備辦理土地出讓的條件。

該項目四至為：北至××××，南至××××，西至××××，東至××××。該項目證載土地面積××××平方米，總建筑面積××××平方米，其中地上建筑面積××××平方米，地下建筑面積××××平方米，土地用途為××。我單位擬申請辦理該項目國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)

北京市××××公司（蓋 章）

×××× ××××年×月

聯(lián)系人：××××

聯(lián)系電話：×××××××××××（此格式僅供參考）

土地使用權(quán)出讓申請

北京市土地利用事務中心：

我單位建設的××××項目，根據(jù)北京市發(fā)展和改革委員會下發(fā)的《項目備案通知書》［京發(fā)改（備）〔××〕××號］，北京市規(guī)劃委員會核發(fā)的《規(guī)劃意見書》［××規(guī)意字××號］批準，現(xiàn)已具備辦理土地出讓的條件。

××××項目位于北京市××區(qū)××××，北至××××，南至××××，西至××××，東至××××。該項目規(guī)劃總建筑面積××××平方米，其中地上建筑面積××××平方米，地下建筑面積××××平方米，土地用途為××。我單位擬申請辦理該項目國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)

北京市××××公司（蓋 章）

××××××××年×月

聯(lián)系人：×××× 聯(lián)系電話：×××××××××××（此格式僅供參考）

土地使用權(quán)出讓申請

北京市土地利用事務中心：

我單位建設的××××項目，根據(jù)北京市發(fā)展和改革委員會和北京市建設委員會下發(fā)的《關(guān)于建設××項目建議書（代可行性研究報告）的批復》［京發(fā)改投資字〔××〕××號］，及北京市規(guī)劃委員會核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》［××規(guī)建字××號］批準，并通過了規(guī)劃驗收，現(xiàn)已竣工，具備辦理土地出讓的條件。

××××項目位于北京市××區(qū)××××，北至××××，南至××××，西至××××，東至××××。根據(jù)××測繪機構(gòu)出具的《房屋土地實測報告》，該項目規(guī)劃總建筑面積××××平方米，其中地上建筑面積××××平方米，地下建筑面積××××平方米，土地用途為××。

我單位擬申請辦理該項目國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)

北京市××××公司（蓋 章）

××××××××年×月

聯(lián)系人：××××

聯(lián)系電話：×××××××××××（此格式僅供參考）篇三：土地轉(zhuǎn)讓申請書 土地轉(zhuǎn)讓申請書

咸豐縣國土局：

本人在楚蜀大道有一國有土地，面積165.3平方米，屬于商住用地，因本人資金周轉(zhuǎn)困難，現(xiàn)擬將其土地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓，特此申請，望領(lǐng)導批準，為謝！

申請人：

2008年3月10日

土地受讓申請書

咸豐縣國土局：

因楚蜀大道一國有土地轉(zhuǎn)讓，屬于商住用地, 面積165.3平方米, 本人現(xiàn)將其土地使用權(quán)全部接受, 特此申請, 望領(lǐng)導批準。

申請人：

2008年4月25日

第五篇：土地出讓合同書

土地出讓合同書

發(fā)包方(甲方)： ________ ___ 承包方(乙方)：

為了充分開發(fā)利用土地資源，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，維護合同雙方當事人的合權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)公開協(xié)商討論同意，甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，共同信守。甲方同意將其土地承包給乙方使用，為明確雙方權(quán)利義務簽訂本合同。

一、承包土面積、位置及狀況：

甲方將其所有的荒地________畝承包給乙方使用。

土地的面積、位置及現(xiàn)狀如下：地塊名稱 發(fā)包前土地狀況:鹽堿非耕地共計 畝。

四至界線：東至，南至，西至，北至。

二、承包期限：

承包期為_20__年，自 年____ 月____日起至___ _年____月____日止。

三、承包費計算標準及交付辦法：

1、計算標準: 每畝土地每年承包費為2000元，該標準20年不變。

2、租金交付方式：承包費每10年結(jié)算一次（上打租）。

四、甲方保證乙方對土地具有絕對的使用權(quán)及收益權(quán)，該使用權(quán)包括地表使用權(quán)、地下使用權(quán)、空中使用權(quán)。甲方不得約束該使用權(quán)的行使方式（包括在土地上修建固定建筑物、構(gòu)筑物及其他相關(guān)設施等）

五、雙方的權(quán)利與義務

1、甲方對土地享有所有權(quán)，甲方有依約取得承包費的權(quán)利。

2、甲方有向乙方提出建議的權(quán)利。

3、甲方向乙方的土地為毛地，但需確保沒有土地所有權(quán)、使用權(quán)、地上附著物等任何第三方的物上請求權(quán)，地塊周邊按城市規(guī)劃設置的道路的給、排水及道路等市政配套工程建設由甲方與當?shù)卣撠熗晟?，與乙方無關(guān)。

4、甲方保證向乙方發(fā)包的地塊為其通過合法途徑取得，該土地存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛均與乙方無關(guān)，如有產(chǎn)權(quán)糾紛給乙方帶來的任何損失，全部由甲方負責。

5、乙方在承包期間，其用電、取水、排水、通行應享受當?shù)厣鐔T同等待遇，保證電路暢通，并無償提供通往承包地的道路。甲方應協(xié)助乙方搞好與周邊社員和農(nóng)戶的關(guān)系，協(xié)調(diào)社會治安及其安全問題。

6、甲方不得“一地多包”即不得對同一宗地再包給他人使用，否則視為違反合同單方解除合同，應當承擔違約責任。

7、乙方應當依照合同的約定按時足額交納約定的承包金。

8、乙方在使用土地過程中應遵守國家的法律、法規(guī)、自主經(jīng)營，按章納稅，自負盈虧。乙方享有自主經(jīng)營權(quán)，甲方不得以任何理由干涉乙方正常經(jīng)營、用工、施工等。

9、乙方除交納約定的承包費外，不再向乙方支付任何名目的費用。

10、甲方應當協(xié)助乙方修建土地外出道路橋梁，費用由乙方承擔。

六、合同解除或終止后資產(chǎn)的處置：

承包期間在土地上修建的建筑物、構(gòu)筑物等設施所有權(quán)均歸乙方享所有，合同終止后所租賃土地不再恢復至發(fā)包前的狀態(tài)。合同終止甲方按時價收購乙方修建的建筑物、構(gòu)筑物。

七、違約責任：

本合同一經(jīng)簽字，雙方必須共同遵守，任何一方均不得單方終止或解除合同，若甲方終止或解除合同收回土地，賠償乙方投資開發(fā)的全部費用；并支付違約金 萬元。若乙方終止合同，支付違約金 萬元。

八、政府行為：

如遇土地被政府征用、征收、拆遷，因地上附著物以及土地補償所獲得的相關(guān)補償及利益由乙方享有。

九、與本協(xié)議有關(guān)的一切爭議，雙方應當協(xié)商解決。協(xié)商解決不成的，由滄州仲裁委員會仲裁。

十、本合同一式四份，雙方各執(zhí)二份，具同等法律效力；如有未盡事宜，可另行訂立補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具同等法律效力。

十一、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后成立。

甲方： 二O 年 月 日

乙方：

二O 年 月 日