第一篇：住宅小區(qū)公用設(shè)施維修作業(yè)程序
（一）維修目的
使室外公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀，確保正常的運作，為住戶提供一個安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。
（二）維修原則
1、堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則。在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節(jié)約維修費用。
2、修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原則。
3、為用戶服務(wù)的原則。
（三）維修依據(jù)
1、符合維修方案或設(shè)計圖紙的要求，滿足合同的規(guī)定。
2、符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。
（四）維修標(biāo)準(zhǔn)
1、小區(qū)道路(人行道和車道)1.1修補損壞的砼路面。
如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進(jìn)行修補;對于大面積損壞的修補，采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。室外公用設(shè)施的維修方法： A.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度以達(dá)新面及結(jié)實面為準(zhǔn)。
B.用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護(hù)目鏡)，破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。C.將要修補的砼表面充分濕潤(由表及里)。
D.濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內(nèi)，并將其搗實，如修補面積較大，應(yīng)用平板式振動器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi)，以便搗實下沉(砼坍落度要控制在≤3CM)。
E.用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時，還要用抹子再細(xì)抹一遍。然后養(yǎng)護(hù)不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水份處于濕潤狀態(tài)(養(yǎng)護(hù)期間不得讓人或車行走，保持表面清潔)。
1.2修補塊材地面(如:地面磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等)。A.鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結(jié)合層，清掃殘渣，噴灑水使表面充分濕潤。B.待表面積水完全滲入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此道工序)。
C.將塊材充分灑水或浸濕后，用1:2.5水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平，錘直，抹去磚縫多余泥漿。
D.必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面。E.修補工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。
F.對于有防水要求的塊材地面，預(yù)做水泥砂漿防水層(可滲3%防水劑)，然后再坐砌塊材。
2、路燈
2.1燈不亮:參照《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中的關(guān)于“燈不亮”的維修規(guī)定。2.2燈柱油漆:先將燈柱清潔，生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。
3、雨水管道
3.1如雨水管道堵塞，排水不暢，應(yīng)先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞引起，應(yīng)清除雜物，使之通暢;如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，應(yīng)開挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做襯底(基礎(chǔ))，使管道放置平穩(wěn);如因管道接口錯位，應(yīng)開挖校正接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。
3.2如管道損壞，無法修復(fù)，應(yīng)用同型號及規(guī)格的管道替換，接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結(jié)。3.3最后修復(fù)地坪。
4、化糞池
4.1如池水外溢或排水不暢，應(yīng)打開井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物，并制定定期清掏制度。
4.2如井蓋缺損，應(yīng)及時更換同型號及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故。
4.3如池壁缺損，應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復(fù)，注意池壁要做好防滲處理。
5、隔油池 5.1如隔油板缺損，應(yīng)更換新隔油板，并應(yīng)建立定期檢查更換制度。5.2如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流通斷面并最終堵塞管道，可打開蓋板，用工具將凝固的油脂清除，使管道排水順暢。5.3如池(井)蓋缺損，無法修復(fù)，應(yīng)及時更換新蓋，其上部不允許堆放雜物。
6、電纜溝
6.1如是溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計規(guī)格制作(放足鋼筋)，并按設(shè)計要求把損壞的蓋板換掉。
6.2如溝內(nèi)積水過多，影響電的正常供應(yīng)，應(yīng)先關(guān)掉總閘，然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般地電纜溝內(nèi)積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，遇此種情況應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時解決;二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常。
6.3如是電纜線路出現(xiàn)故障，應(yīng)先告知有關(guān)用戶，然后請供電部門及時修復(fù)。
7、排水渠
7.1如是蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計要求，使用同一規(guī)格和同一種材料，把損壞的蓋板換掉。
7.2如是渠壁損壞，應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復(fù);如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層。
7.3如是雜物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不暢，應(yīng)及時清除4.8.4 池(井)壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施，不影響用戶的 日常運作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿至結(jié)實層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面(如貼瓷片等)，清理飾面殘余的水泥漿等。
8、自行車棚、架 8.1自行車棚: 層面漏水(雨水滲漏):如是鋼筋砼層面，先找出滲漏部位，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層;如因結(jié)構(gòu)損壞而導(dǎo)致漏水面，應(yīng)加固結(jié)構(gòu)部分，再重做防水層;如是玻璃鋼瓦層面，可用瀝青麻絲堵塞被損孔洞。8.2自行車架: 如配件缺損，應(yīng)用同一型號規(guī)格的配件修復(fù)，如需電焊，須在焊口上刷兩道防銹漆。
9、路障 9.1砼路障: A.如缺損較少，可用高標(biāo)號水泥砂漿修復(fù)，具體做法為鑿除破 損面松動砼，清潔表面，噴水濕潤，刷素水泥漿，補水泥砂 漿，然后養(yǎng)護(hù)保護(hù)。B.如缺損較多，應(yīng)及時更換新路障。9.2鋼管路障: 如鋼管銹蝕，應(yīng)先用粗砂紙將鐵銹打磨掉，然后清理表面，刷兩道防銹漆，最后再刷紅白相間的熒光漆。
10、綠化水管管網(wǎng) 10.1漏水: A.如是水管接頭處漏水，應(yīng)先將水管總閥關(guān)掉，然后在漏水接口處將水管卸下，在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲，再將水管接好，打開總制閉水檢查，至不漏為止。
B.如水龍頭漏水，應(yīng)先關(guān)總水閥，然后拆下水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水，更換相應(yīng)配件，裝回水龍頭，開總閥，檢查至不漏為止，如無法修復(fù)，應(yīng)立即更換新龍頭。10.2水管銹蝕: A.如銹蝕程度不大，可將相關(guān)部位除銹后，清潔干凈，然后刷兩道防銹漆，并應(yīng)定期檢查。
B.如銹蝕程度較大，應(yīng)更換該段水管(注意應(yīng)用熱鍍鋅管更換)。
11、垃圾屋(池)、垃圾中轉(zhuǎn)站
11.1如飾面(如瓷片、抹灰)被損，可以采用兩種方法: A.將破損部位松散層清除，再用相應(yīng)的材料修補相關(guān)部位。B.直接用水泥補，然后經(jīng)刷漆等處理保持維修后外觀協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。11.2如五金部件(如閘門、鐵欄等)缺損: A.檢查缺損部位，查明原因，然后用相應(yīng)的配件修復(fù)，并刷兩道防銹漆。B.如是缺損較嚴(yán)重以至無法正常使用，應(yīng)及時更換新配件。
第二篇：公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序
公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序
一、目的確保及時更新、改造、維護(hù)維修公用設(shè)施，保證其適時適量增容和正常運行。
二、適用范圍
適用于花園管理處管理的公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修。
三、參考文件
1、《設(shè)施和工作環(huán)境管制程序》。
2、《分供的選擇與評估管制程序》。
3、《采購管制程序》。
四、定義
1、公用設(shè)施的搶修：是指損壞的公用設(shè)施，已經(jīng)嚴(yán)重影響到客戶的人身和財產(chǎn)安全或其正常生活，必須對其及時進(jìn)行的維修。
2、外委：指委托公司外單位進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。
3、自修：指管理處人員自行進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。
五、職責(zé)
1、管理處職責(zé)：
（1）負(fù)責(zé)做好本管理區(qū)域內(nèi)維修（改造）、保養(yǎng)的及季度計劃和半年總結(jié)；
（2）負(fù)責(zé)單項預(yù)算費用3000元以下的項目的申報、實施及結(jié)算；
（3）積極配合其它部門，做好由其它部門負(fù)責(zé)實施的本轄區(qū)內(nèi)的工程項目的施工管理和結(jié)算工作；
（4）組織有關(guān)部門對本管理處負(fù)責(zé)的項目進(jìn)行竣工驗收；參與本管理區(qū)域內(nèi)其它工程項目的竣工驗收工作；
（5）管理處主任作為管理處負(fù)責(zé)的項目的第一責(zé)任人，須督促工程項目直接負(fù)責(zé)人做好工程的實施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作；同時須督促員工做好工程項目的計劃、季度計劃和半年總結(jié)、管理處所負(fù)責(zé)項目的實施。
2、工程技術(shù)部職責(zé)
（1）作為維修（改造）項目的主審部門，負(fù)責(zé)立項工程方案及預(yù)算的審核；
（2）負(fù)責(zé)做好維修（改造）工程的總結(jié)；
（3）負(fù)責(zé)單項預(yù)算費用3000元以上的項目的申報、實施及結(jié)算；
（4）為各管理處提供工程方案、預(yù)算上的技術(shù)支持；
（5）組織有關(guān)部門對本部負(fù)責(zé)的項目進(jìn)行竣工驗收，并將驗收情況反饋給該項目所屬管理區(qū)域內(nèi)管理處；參與其它工程項目的竣工驗收工作；
（6）工程技術(shù)部經(jīng)理為部門負(fù)責(zé)的項目的第一責(zé)任人，須督促工程項目直接負(fù)責(zé)人做好工程的實施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作；同時須督促員工做好工程項目的總結(jié)和部門所負(fù)責(zé)項目的實施。
3、財務(wù)部職責(zé)
（1）做好立項項目的預(yù)算審核工作，監(jiān)督和控制工程費用的預(yù)算執(zhí)行情況；
（2）負(fù)責(zé)為各部門辦理工程項目的結(jié)算；
（3）參與工程項目的竣工驗收。
六、資格和培訓(xùn)
執(zhí)行本程序無需特別的資格和培訓(xùn)。
七、程序
1、管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的確認(rèn)
（1）物業(yè)管理原制作《公用設(shè)施一覽表》并徐備用相應(yīng)管網(wǎng)圖、供電線路圖、結(jié)構(gòu)圖、原理圖、說明書等資料。資料應(yīng)予編號。
（2）管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施應(yīng)包括如下幾種：
A、供電、供水設(shè)施。
注：不包括水泵房、開關(guān)站、變（配）電所，該部分公用設(shè)施的控制按《供電供水設(shè)施控制程序》進(jìn)行。
B、路燈、公共通道燈、庭院燈、應(yīng)急燈。
C、花園內(nèi)休閑娛樂設(shè)施。
D、消防設(shè)施。
E、公共天線、公用電信線路。
F、清潔衛(wèi)生設(shè)施。
G、公共防盜設(shè)施。
H、其他公用設(shè)施。
2、責(zé)任范圍劃分
管理處主任根據(jù)《公用設(shè)施一覽表》和物業(yè)管理員人數(shù)及特長劃分各物業(yè)管理員責(zé)任范圍，并在一覽表相應(yīng)欄目注明。
3、維修（改造）計劃
（1）“計劃”的制定
各管理處須于每年12月15日前做好下一的工程維修（改造）、設(shè)備保養(yǎng)計劃，維修（改造）、保養(yǎng)項目主要包括：電梯、空調(diào)機組、高（低）壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電腦（網(wǎng)絡(luò)）設(shè)施、停車場智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設(shè)施、避雷設(shè)施等。
須報計劃的項目是指單項預(yù)算費用2000元以上的項目。做計劃時必須根據(jù)實際管理需要，做到方案切實可行、預(yù)算基本準(zhǔn)確。各管理處將編制好的《維修（改造）計劃》送至總經(jīng)理、財務(wù)部、工程技術(shù)部（送往工程技術(shù)部時須附送上用Excel編制的計劃表磁盤，下同）。
（2）、季度計劃的制定
各管理處須在計劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修（改造）計劃（單項預(yù)算2000元以上的項目），編制《季度維修（改造）計劃》表，并將計劃表送至總經(jīng)理、財務(wù)部、工程技術(shù)部。
4、日常巡視檢查
（1）物業(yè)管理員對自己責(zé)任范圍的公用設(shè)施在正常工作日內(nèi)
每天巡視檢查，并作《公用設(shè)施巡視記錄》。
（2）物業(yè)管理員對重要公用設(shè)施應(yīng)適當(dāng)增加巡視頻次，必要時，對其性能狀況可進(jìn)行試驗。
5、計劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修
（1）物業(yè)管理員根據(jù)下列資料提出計劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修項目。
A、日常巡視檢查記錄。
B、客戶投訴記錄。
C、訪問客戶記錄。
D、上級指示。
（2）經(jīng)批準(zhǔn)的計劃外項目由物業(yè)管理員按規(guī)定實施。
6、公用設(shè)施的搶修
（1）管理處主任當(dāng)班時，由主任組織實施搶修；管理處主任不在時，由責(zé)任物業(yè)管理員組織實施搶修。
（2）必要時，搶修負(fù)責(zé)人可向上級報告搶修情況或請求幫助。
（3）管理處所有人力、財力、物力應(yīng)優(yōu)先滿足搶修的需要。
（4）搶修完畢，管理處主任應(yīng)向經(jīng)理報告搶修情況，包括：
A、事故原因；
B、損失情況；
C、搶修結(jié)果；
D、搶修費用；
E、糾正和預(yù)防措施。
7、除搶修外，公用設(shè)施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，由物業(yè)管理員書面通知并監(jiān)督施工單位或供應(yīng)商處理。
8、公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量的檢查。
（1）管理處主任重點檢查費用500元以上的項目質(zhì)量和搶修項目質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知物業(yè)管理員處理。
（2）公司經(jīng)理隨機檢查公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知管理處主任處理并要求其書面報告處理結(jié)果。
八、相關(guān)表格記錄
《公用設(shè)施一覽表》GD/E-QE-001-037-01
《維修（改造）計劃》GD/E-QE-001-037-02
《季度維修（改造）計劃》GD/E-QE-001-037-03
《公用設(shè)施巡視記錄》GD/E-QE-001-037-04
第三篇：公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修制度
共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修制度
一．基本要求
（1）房屋外觀（包括層面、露臺）完好、整潔；公共墻面及樓梯間墻面，地面不破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。
（2）根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況，需要維修，屬于小修范圍內(nèi)，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍內(nèi)，按規(guī)定使用專項維修資金。
（3）共用設(shè)施設(shè)備照項目配套建設(shè)，管理責(zé)任分工運轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運行記錄，對設(shè)備故障及重大事故有處理記錄。
（4）載人電梯24小時運行。
（5）消防通道暢通，消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用。二．路燈、樓道燈、景觀燈
路燈、公共樓道、景觀燈完好率98% 三．房層結(jié)構(gòu)
每年二次以上對房層結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關(guān)業(yè)主，使用人。四．門窗
每日一次巡視房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。五．樓內(nèi)墻面、頂面、地面
墻面、頂面粉刷層無剝落、無滲漏；面磚、地磚平整不起殼、無缺損。六．管道、排水溝、屋頂、窨井、化糞池
每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通，并有記錄。（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理。窨井、化糞池每半年清掏一次。七．圍墻
每日一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好，并有記錄。八．道路、場地等
循環(huán)巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面基本平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損，并有記錄。九．室外健身設(shè)施，兒童樂園等
循環(huán)巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外），并有記錄。十．安全標(biāo)志
對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施。每周檢查一次，保證檢查清晰完整，設(shè)施運行正常。
中央公園物業(yè)管理處
第四篇：室外公用設(shè)施的維修規(guī)程
室外公用設(shè)施的維修規(guī)程
1.0目的使室外公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀，確保處于正常的運作狀態(tài)，為業(yè)主（住戶）保持安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。2.0維修原則2.1堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則。在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節(jié)約維修材料。2.2修理及更換配件應(yīng)盡量與原用配件型號規(guī)格一致的原則。2.3為業(yè)主（住戶）服務(wù)的原則。3.0維修依據(jù)3.1符合維修方案或設(shè)計圖紙的要求，滿足合同的規(guī)定。3.2符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。4.0維修標(biāo)準(zhǔn)4.1雕塑4.1.1保持清潔。如：為金屬雕塑定期清潔和油漆（使用規(guī)定顏色）；為鋼筋砼雕塑定期清潔，發(fā)現(xiàn)有露筋情況的，應(yīng)及時修補恢復(fù)飾面。4.1.2保持造型完整。如發(fā)現(xiàn)有局部損壞，應(yīng)及時通知有關(guān)部門，請雕塑的施工或制作單位派專業(yè)人員修復(fù)。4.1.3保證安全。有兩層意思：一為對容易損壞的雕塑應(yīng)示警告牌嚴(yán)禁用力碰撞或攀爬；二為對過高或?qū)θ巳菀自斐蓚Φ牡袼芤鄳?yīng)示警告牌，限制人員的個別行為。4.2道路（人行道和車道）。4.2.1修補損壞的砼路面。a)如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進(jìn)行修補；對于大面積損壞的修補，采用1:2:2硅酸鹽速干硬性砼。b)將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度以達(dá)新面及結(jié)實面為準(zhǔn)。c)用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護(hù)目鏡），破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的所有散粒刷除干凈。d)將要修補的砼表面充分濕潤（由表及里）。e)濕潤水完全滲入里面至砼表面無積水時，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內(nèi)，并將其搗實，如修補面積較大，應(yīng)用平板式振動器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi)，以便搗實下沉（砼落度要控制在≤3cm）。f)用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時，還要用抹子再細(xì)抹一遍。然后養(yǎng)護(hù)不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水分濕潤狀態(tài)（養(yǎng)護(hù)期間不得讓人或車行走，保持表面清潔）。4.2.2修補塊材地面（如：地面磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等）。a)鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結(jié)合層，清掃殘渣，噴灑水使表面充分濕潤。b)待表面積水完全滲透后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿（如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此道工序）。c)將塊材充分灑水或浸濕后，用1:2:5水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平、錘直，抹去磚縫多余泥漿。d)必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出材面。e)修補工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。f)對于有防水要求的塊材地面，預(yù)做水泥漿（可滲3防水劑），然后再坐砌塊材。4.3路燈。4.3.1燈不亮：參照《室內(nèi)維修規(guī)程》中的關(guān)于“燈不亮”的維修規(guī)定。4.3.2燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。4.4雨水管道。4.4.1如雨水管道堵塞，排水不暢，應(yīng)先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞引起，應(yīng)清除雜物，使之通暢；如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，應(yīng)開挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做襯底（基礎(chǔ)），使管道放置平穩(wěn)；如因管道接口錯位，應(yīng)開挖校正接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。4.4.2如管道損壞，無法修復(fù)，應(yīng)用同型號及規(guī)格的管道替換，接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結(jié)。4.4.3最后修復(fù)地坪。4.5化糞池及污水井。4.5.1如當(dāng)池水外溢或排水不暢，應(yīng)打開井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞物，并按定期清掏制度執(zhí)行。4.5.2如井蓋缺損，應(yīng)及時更換同型號及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故。4.5.3如當(dāng)池壁缺損，應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池，清掏沉淀物，再將缺損池壁修復(fù)，注意池壁要做好防滲處理。4.6隔油池。4.6.1如隔油板缺損，應(yīng)更換新隔油板，并應(yīng)建立定期檢查更換制度。4.6.2如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流通斷面并最終堵塞管道，可打開蓋板，用工具或蒸汽及化學(xué)化油劑將凝固的油脂清除，使管道排水順暢。4.6.3如池（井）蓋缺損，無法修復(fù)，應(yīng)及時更換新蓋，其上部不允許堆放雜物。4.7電纜溝。4.7.1如是溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計規(guī)格制作（放足鋼筋），并按設(shè)計要求將損壞的蓋板換掉。4.7.2如溝內(nèi)積水過多，影響電力的正常供應(yīng)，應(yīng)先關(guān)掉總閘，然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般電纜溝內(nèi)積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，遇此種情況應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時解決；二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況應(yīng)將雜物清除即能恢復(fù)正常。
4.7.3如電纜線路出現(xiàn)故障，應(yīng)先告知有關(guān)用戶，然后請供電部門及時修復(fù)。4.8排水渠。4.8.1如蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計要求，使用同一規(guī)格和同一材料，將損壞的蓋板換掉。4.8.2如渠壁損壞，應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復(fù)；如砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層。4.8.3如雜物（淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不暢，應(yīng)及時清除雜物。4.8.4池（井）壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施，不影響用戶的日常運作，然后抽干池水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿至結(jié)實層，清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面（如貼瓷片等），清理飾面殘余的水泥漿等。4.9綠化水管管網(wǎng)。4.9.1漏水a)如水管接頭處漏水，應(yīng)先將水管總閥關(guān)掉，然后在漏水接口處將水管卸下，在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲，再將水管接好，最后打開總閥門試水檢查至不漏為止。b)如水龍頭漏水，應(yīng)先關(guān)總水閥，然后拆下水龍頭，檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水，更換相應(yīng)配件、裝回水龍頭、開總閥、檢查至不漏為止，如無法修復(fù)，應(yīng)更換新龍頭。4.9.2水管銹蝕。a)如銹蝕程度不大，可將相關(guān)部位除銹后清理干凈，然后刷兩道防銹漆，并應(yīng)定期檢查。b)如銹蝕面積較大，應(yīng)更換該段水管（注意應(yīng)用熱鍍鋅管更換）。4.10垃圾屋（池）、垃圾中轉(zhuǎn)站。4.10.1如飾面（瓷片、抹灰）破損，可以采用兩種方法：a)將破損部位的松散層清除，再用相應(yīng)的材料修復(fù)。b)直接用水泥補，然后經(jīng)刷漆等處理保持維修后外觀協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。4.10.2如五金部件（閘門、鐵欄等）缺損：a)檢查缺損部位，查明原因，然后用相應(yīng)的配件修復(fù)，并刷兩道防銹漆。b)如缺損較嚴(yán)重以至無法正常使用，應(yīng)及時更換新配件。第五篇：配電房維修程序
一、目的
規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設(shè)施設(shè)備各項性能良好。
二、適用范圍
適用于物業(yè)部轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。
三、職責(zé)
1、管理處主任負(fù)責(zé)審核《供配電設(shè)施設(shè)施維修保養(yǎng)計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
2、工程部主管負(fù)責(zé)組織制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃》并組織監(jiān)督、實施該計劃
3、變配電室組長/值班電工負(fù)責(zé)對供配電設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。
4、事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停電的情況。
四、程序要點
1、《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃》的制定
(1)每年的12月15日前，由工程部主管組織變配電組長/值班電工一起研究、制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃》制定的原則：
(2)《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃》制定的原則： ①供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度；
②供配電設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患)； ③合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。
(3)《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容： ①維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；
②具體實施維修保養(yǎng)的時間； ③預(yù)計費用。
2、對供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》，按《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃》進(jìn)行。
3、高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負(fù)責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負(fù)責(zé)。
4、變壓器維修保養(yǎng)
(1)外委維修保養(yǎng)：每年的11月份委托供電公司對住宅小區(qū)內(nèi)所有變壓器進(jìn)行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由變配電室值班電工負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行，并將結(jié)果記錄在《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。
((2)外部維修保養(yǎng)：每年的4月份、10月份對小區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)： ①測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值下降30%~50%時，應(yīng)作絕緣油試驗(對外委托試驗)，如絕緣油不合格則應(yīng)全部換掉；換上新鮮的合格絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低于120m，則應(yīng)對變壓器線圈進(jìn)行處理(外委完成)； ②清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應(yīng)擰緊螺母或更換密封膠墊；
③擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進(jìn)行整修處理并重新接好； ④變壓器油位處于批示器下限時，應(yīng)補同型號絕緣油，并清除油枕集泥器中的水和污垢； ⑤檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時應(yīng)更換地線。
5、高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。每年12月份委托供電公司對小區(qū)內(nèi)所有高壓開頭柜進(jìn)行一次維修保養(yǎng)，此項工作由變配電房管理員負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行并記錄在《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。
6、低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的4月、10月份對小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清潔，先用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。(1)刀開關(guān)維修保養(yǎng)：
①檢查安裝螺栓是否緊因，如松馳則擰緊；
②檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對轉(zhuǎn)動部位加潤滑油；
③檢查刀開關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題則進(jìn)行機械調(diào)整或整修處理；
④用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10MΩ則應(yīng)進(jìn)行烘干處理，烘干達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。
(2)熔斷器的維修保養(yǎng)：
①新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致；
②檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部分是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進(jìn)行修整，修整達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。(3)交流接觸器維修保養(yǎng)：
①清除接觸表面的污垢，尤其是進(jìn)線端相同的污垢； ②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；
③清除觸頭表面及四周的污物，但不能修銼觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換； ④清潔鐵芯表面的油污及臟物；
⑤擰緊所有緊固件。
(4)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：
①用500V搖表測表絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理； z3 l8 I+ o9 a5 u$ E4 E/ Z: J5 L1 _--『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人』--物業(yè)管理教育網(wǎng),物業(yè)管理論文,物業(yè)管理師,注冊物業(yè)管理師②外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。
" h: 1 |2 Y3 J(K: s;L4 ^/ t物業(yè)論壇,物業(yè)管理網(wǎng),物業(yè)網(wǎng),物管論壇,物業(yè)管理公司,物業(yè)管理協(xié)會,物業(yè)軟件,物業(yè)管理軟件,物業(yè)管理條例,物業(yè)管理師,注冊物業(yè)管理師(5)電容器維修保養(yǎng)： 中國物業(yè)管理教育網(wǎng)－物業(yè)管理交流與學(xué)習(xí)論壇: M9 y)Y+ k、電動(3次)閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)； ⑧檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)； ⑨檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊； ⑩檢查接地線有無松動或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。(8)二次回路維修保養(yǎng)：.c ①號碼管是否清晰或掉落，如有則補上新號碼管； ②接頭處是否松馳，如松馳則擰緊。(9)主回路維修保養(yǎng)：
①標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標(biāo)示牌； ②接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊； ③母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。
7、供配電設(shè)備的維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時，如必須超過8小時，則機電處電工填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經(jīng)機電處主管審核、物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延可。
8、對計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機電處主管盡快補充至計劃中，對于突發(fā)性設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)機電處主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。
9、變配室值班電工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《事故報告》內(nèi)，變配電室組長應(yīng)于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)將記錄整理成冊后交機電處存檔，保存期為長期。
10、停電管理。供配電設(shè)備設(shè)施因檢修等原因需要停電時，應(yīng)由機電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后通知事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時通知有關(guān)住戶。如因特殊情況突然停電，應(yīng)在恢復(fù)供電12小時內(nèi)向有關(guān)住戶作出解釋。
五、記錄
1、《維修保養(yǎng)計劃表》
2、《維修保養(yǎng)計劃表》
3、《申請延時維修保養(yǎng)表》
4、《外委維修保養(yǎng)申請表》
5、《停申請表》
6、《事故報告》
7、《備品、備件計劃表》
六、相關(guān)支持文件
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