第一篇：土地增值稅清算鑒證服務(wù)方案

XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

XXX項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證服務(wù)方案

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，投資巨大，風(fēng)險(xiǎn)較高，開發(fā)周期長，不可預(yù)見因素多，就稅收方面來講涉及繳納增值稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，涉及稅種齊全，納稅環(huán)節(jié)多，稅收政策復(fù)雜，稅收負(fù)擔(dān)高，對(duì)投資收益有著非常重要的影響，其中尤以土地增值稅為重，清算鑒證工作是一項(xiàng)技術(shù)性、政策性、經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的工作。

本公司作為一家綜合性涉稅服務(wù)單位，在長期的財(cái)稅咨詢及經(jīng)營業(yè)務(wù)服務(wù)過程中，積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，尤以房地產(chǎn)開發(fā)涉稅服務(wù)精熟，業(yè)務(wù)主要輻射北京市石景山區(qū)、門頭溝區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)、與業(yè)務(wù)主管部門建立了充分、暢通的溝通關(guān)系，為企業(yè)提供了無數(shù)的增值服務(wù)，對(duì)企業(yè)財(cái)稅及經(jīng)營業(yè)務(wù)工作提出了多方面、多層次的合理化建議，對(duì)規(guī)范企業(yè)納稅行為，規(guī)避財(cái)稅及經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)起了重要的作用，近幾年本公司經(jīng)營業(yè)績斐然。現(xiàn)就我公司提供的鑒證服務(wù)方案匯報(bào)如下，請(qǐng)審查：

XX開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證服務(wù)

一、服務(wù)目標(biāo)：協(xié)助委托人履行土地增值稅清算義務(wù)，證實(shí)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算真實(shí)、準(zhǔn)確、合法、完整，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理，取得清算結(jié)論。

二、組織保證

我公司如成功簽約，參與本次XX房地產(chǎn)開發(fā)公司xx項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證服務(wù)工作，我們將結(jié)合服務(wù)項(xiàng)目詳細(xì)情況和相關(guān)資料，并在充分了解被服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容的基礎(chǔ)上，我公司將組建強(qiáng)有力的清算鑒證服務(wù)小組和稅務(wù)專家項(xiàng)目支持組。在項(xiàng)目審核期間將集中力量，抽調(diào)思想作風(fēng)正派、業(yè)務(wù)素質(zhì)高、審核工作經(jīng)驗(yàn)豐富的強(qiáng)有力的專業(yè)技術(shù)人員投入本項(xiàng)目服務(wù)工作。初步確定具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目清算鑒證工作的人員5人，項(xiàng)目支持稅務(wù)專家4人（市級(jí)1人，區(qū)級(jí)3人）。保證做好清算鑒證服務(wù)工作的前期準(zhǔn)備、中期清算鑒證工作和后期有關(guān)文件、報(bào)告的出具及申報(bào)審核的協(xié)調(diào)溝通。

三、服務(wù)內(nèi)容

（一）清算鑒證前期準(zhǔn)備

（1）梳理委托單位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，確定開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行日常管理和清算，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算的成本對(duì)象，按照相關(guān)規(guī)定分析確定土地增值稅清算單位；

(2）分析判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否符合清算條件，進(jìn)行項(xiàng)目土地增值稅的測算，提出清算方案和籌劃意見，與委托單位進(jìn)行溝通。

全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請(qǐng),到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)；

納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項(xiàng)目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具《土地增值稅清算通知書》送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，辦理清算手續(xù)。

（3）確定開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算截止日期:納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日與委托單位協(xié)商確認(rèn)后明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān),實(shí)施項(xiàng)目清算。(二)中期清算鑒證工作

1、收入的鑒證服務(wù)

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。審核人員應(yīng)根據(jù)納稅人提供的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認(rèn)方式如下：

（1）土地增值稅清算時(shí)，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（2）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

（3）對(duì)于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，審核人員可要求納稅人提供書面說明或相關(guān)證據(jù)并評(píng)估是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（4）稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

（5）審核確定項(xiàng)目應(yīng)稅收入總額，銷售面積占總可售面積的比重。

2、清算扣除項(xiàng)目的鑒證服務(wù)

按清算單位統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偂⒂?jì)算各扣除項(xiàng)目金額，發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)?。?duì)于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的；所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。

清算扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容具體包括：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致；如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確；審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用；審核有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形；審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額；比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常；審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)；審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。

前期工程費(fèi)：審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常；審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。

建筑安裝工程費(fèi)：出包方式：重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí))承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)：審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證；如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；)審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用；審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用；獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常；審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)?；各?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。

開發(fā)間接費(fèi)用：審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證；如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用；審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用；審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除；在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除；利息支出的審核，企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除；開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證；如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；審核利息費(fèi)用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：審核確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確;對(duì)于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入(不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分)計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項(xiàng)目。

（5）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目: 審核對(duì)取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)(如"三通一平''等)，不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除；對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取，核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。

（6）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀?存貨)等因素。

審核扣除項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注：

（1）納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，是否按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（2）納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日是否可取得相關(guān)發(fā)票；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

（3）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定，沒有明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（4）公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，能提供書面接收文件或出具書面材料證明相關(guān)權(quán)屬的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

（5）開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。

(6）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

3、應(yīng)納稅額的審核 ：應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：

(1)審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。

(2)審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。

(3)審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。

(4)審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退，稅額。

按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實(shí)施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的土地增值稅清算鑒證的書面報(bào)告。

協(xié)助納稅人填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》，按要求搜集整理報(bào)送有關(guān)資料：

（1）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等。

（2）國有土地使用權(quán)證書。

（3）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。

（5）能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。（6）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。

（7）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

（8）清算項(xiàng)目的銷售許可證。

(9)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證：已繳納的營業(yè)稅（營改增前）、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。

（10）《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》。

（11）《土地增值稅納稅申報(bào)表

（二）》。

（12）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。(三)鑒證后期咨詢服務(wù)

1、結(jié)合土地增值稅清算，全面審查清算項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)所涉及各稅種可能存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)；全面審查清算年度所涉及的各個(gè)稅種，對(duì)特殊業(yè)務(wù)的處理進(jìn)行詳細(xì)審查，出具納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告書，調(diào)賬建議書等。

2、及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通取得稅務(wù)機(jī)關(guān)簽章的審核確認(rèn)書，提醒企業(yè)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)約定的時(shí)間繳納稅款。

四、服 務(wù) 承 諾

1、時(shí)間保證

如若我公司承接XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地增值稅清算鑒證服務(wù)》項(xiàng)目，將隨時(shí)聽從XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的通知，按時(shí)進(jìn)場執(zhí)行清算鑒證服務(wù)工作，并按協(xié)議文件之要求，承諾：我司自收到委托項(xiàng)目之日起，在三十個(gè)工作日內(nèi)做出審核結(jié)論。遇有重大、緊急任務(wù)，委托方可對(duì)我司提出縮短審核時(shí)間的要求，我司在條件具備的情況下將按質(zhì)按量完成貴單位委托的清算鑒證服務(wù)任務(wù)。

2、保密承諾

我公司承諾，嚴(yán)守職業(yè)道德，依法維護(hù)委托方權(quán)益，保守有關(guān)秘密。

3、規(guī)范執(zhí)業(yè)、確保清算鑒證服務(wù)質(zhì)量

嚴(yán)格依據(jù)國家和地方現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)、規(guī)程和規(guī)范的要求組織審核工作，確保審核工作質(zhì)量。

北京XXXXX和稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

20XX年X月X日

第二篇：土地增值稅清算鑒證服務(wù)方案

安徽省鑫誠工程咨詢有限公司

安慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證服務(wù)

質(zhì)量保證方案及服務(wù)承諾

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作不僅要嚴(yán)格遵守國家計(jì)價(jià)法規(guī)、稅收政策，還要按照合同要求計(jì)量合同價(jià)款。有許多政策性和技術(shù)性的問題，因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作是一項(xiàng)技術(shù)性、政策性、經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的工作。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作在審查時(shí)要按照國家及地方法規(guī)、政策和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合工程立項(xiàng)規(guī)定、招投標(biāo)文件、施工合同、現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更及工程項(xiàng)目實(shí)施過程中具體情況的記錄，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的需鑒證的四項(xiàng)費(fèi)用本著：合法、準(zhǔn)確、規(guī)范、全面、真實(shí)的原則進(jìn)行鑒證、審核。

我公司如能競標(biāo)成功，參與安慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證服務(wù)工作，我們將抽調(diào)資深執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、具有良好職業(yè)道德的造價(jià)方面專業(yè)人員成立清算鑒證工作小組。做好該項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作、中期審核服務(wù)工作和后期有關(guān)文件、報(bào)告的出具及資料整理歸檔工作。

質(zhì)量保證與技術(shù)方案

一、鑒證目標(biāo)

為服務(wù)好安慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作，我公司將本著“合法、準(zhǔn)確、規(guī)范、全面、真實(shí)”的執(zhí)業(yè)原則，做好其中的每一項(xiàng)工作，并確保審核結(jié)果的準(zhǔn)確性、可靠性和合法性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作的質(zhì)量保證方案

（一）組織保證

我公司如能競投成功，參與本次安慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證服務(wù)工作，我們將結(jié)合服務(wù)項(xiàng)目詳細(xì)情況和相關(guān)資料，并在充分了解被服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容的基礎(chǔ)上，我公司將組建強(qiáng)有力的清算鑒證服務(wù)小組。在項(xiàng)目審核期間將集中力量，抽調(diào)思想作風(fēng)正派、業(yè)務(wù)素質(zhì)高、審核工作經(jīng)驗(yàn)豐富的強(qiáng)有力的專業(yè)技術(shù)人員投入本項(xiàng)目服務(wù)工作。初步確定具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目清算鑒證工作的人員詳見該方案“項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)配備情況”中的人員配備情況。保證做好清算鑒證服務(wù)工作的前期準(zhǔn)備、中期清算鑒證工作和后期有關(guān)文件、報(bào)告的出具及資料整理歸檔工作。

（二）清算鑒證程序質(zhì)量控制

（1）審核人員應(yīng)熟悉送審資料，進(jìn)行施工現(xiàn)場勘察。必要時(shí)可召集委托方、發(fā)包方、承包方共同會(huì)商，就審核前有關(guān)問題達(dá)成明確意見，并形成書面的會(huì)議紀(jì)要，用以共同遵守。

（2）審核過程中遇有不明確或持有異議的問題，應(yīng)與委托人取得聯(lián)系，會(huì)同發(fā)包方、承包方到施工現(xiàn)場查勘和取證。

（3）推行溝通制度。一是審核人員之間隨時(shí)進(jìn)行內(nèi)部溝通，加強(qiáng)相互配合，互通信息，分工協(xié)作；二是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與發(fā)包方隨時(shí)進(jìn)行溝通；三是項(xiàng)目組與委托單位、承包方有關(guān)人員相互溝通，對(duì)雙方意見分歧進(jìn)行磋商，以達(dá)成共識(shí)，制定合理的解決方案。

（4）執(zhí)行公司各項(xiàng)技術(shù)措施，嚴(yán)格執(zhí)行三級(jí)復(fù)核程序。

①根據(jù)公司《工程咨詢操作規(guī)程》對(duì)全面審核質(zhì)量控制進(jìn)行了全面詳實(shí)的闡述和規(guī)定，應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行規(guī)范執(zhí)業(yè)。

②采用分層、分環(huán)節(jié)質(zhì)量控制法，關(guān)鍵點(diǎn)質(zhì)量控制法，三級(jí)復(fù)核等多項(xiàng)技術(shù)措施控制全過程，確保質(zhì)量。

A：分層質(zhì)量控制措施：項(xiàng)目組各成員根據(jù)各自職責(zé)對(duì)本層次業(yè)務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制，形成上下級(jí)分層次的工作質(zhì)量檢查督導(dǎo)制，做到發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

B：分環(huán)節(jié)質(zhì)量控件措施：對(duì)項(xiàng)目的不同環(huán)節(jié)采用“節(jié)節(jié)”審核法；根據(jù)每個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制內(nèi)容和目標(biāo)責(zé)任，對(duì)每一環(huán)節(jié)完工后，須由專業(yè)負(fù)責(zé)人審核無誤后再進(jìn)入到下一個(gè)環(huán)節(jié)。

C：關(guān)鍵點(diǎn)質(zhì)量措施：每一個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中都會(huì)有一些對(duì)結(jié)果和質(zhì)量質(zhì)量產(chǎn)生重大影響的關(guān)鍵點(diǎn)，控制了這些關(guān)鍵點(diǎn)，則能基本保證該項(xiàng)目的整體質(zhì)量，并大大提高工作效率。

D：三級(jí)復(fù)核措施：審核人員對(duì)送審的工程結(jié)算逐項(xiàng)進(jìn)行審核，編制《工程審核計(jì)算書》和結(jié)算調(diào)整明細(xì)表征求意見稿，擬寫初審意見書，隨同《咨詢質(zhì)量控制流程單》交項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人復(fù)核同意后，將初審意見和征求意見稿交送委托人，由委托人送交發(fā)包方和承包方征求意見；委托人、承發(fā)包方、審核單位對(duì)審核的結(jié)算達(dá)成一致意見后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行最終審定；委托人、發(fā)包方、承包方負(fù)責(zé)人和咨詢單位技術(shù)負(fù)責(zé)人分別在《工程結(jié)算審定表》上簽署意見，蓋上公章，以示認(rèn)可。

（5）出具審核報(bào)告書程序。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人草擬《工程結(jié)算審核報(bào)告書》，《工程結(jié)算審核報(bào)告書》由咨詢單位負(fù)責(zé)人簽發(fā)，編號(hào)后打印成文，并蓋上項(xiàng)目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)資格專用章和咨詢單位專用章，《工程結(jié)算審核報(bào)告書》送交委托人要辦理送達(dá)手續(xù)。

（三）“四項(xiàng)費(fèi)用”清算鑒證服務(wù)方案及保證質(zhì)量措施

根據(jù)此次招標(biāo)文件所定的服務(wù)內(nèi)容依據(jù)費(fèi)用類別的不同，我們分別擬定了以下工作內(nèi)容和節(jié)點(diǎn)，以確?！八捻?xiàng)費(fèi)用”清算鑒證服務(wù)的質(zhì)量：

1.針對(duì)土地增值稅清算審核中前期工程費(fèi)的鑒證：（1）清算鑒證內(nèi)容

前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（2）清算鑒證重點(diǎn)

①對(duì)于前期工程費(fèi)，主要根據(jù)合同約定的內(nèi)容、取得的合法票據(jù)及對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)，審核前期工程費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。同時(shí)要注意實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用如設(shè)計(jì)費(fèi)是否與其開發(fā)項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)，如不對(duì)應(yīng)則予以剔除。

②前期工程費(fèi)一般發(fā)生在立項(xiàng)開工前，應(yīng)嚴(yán)格對(duì)號(hào)入座，防止期間費(fèi)用擠列本項(xiàng)目，如有予以剔除。

③對(duì)“三通一平”等支出的審核，應(yīng)注意是否實(shí)際發(fā)生或是否多開票虛列成本的情形。具體審核方法參見建筑安裝工程費(fèi)的審核。

（3）注意事項(xiàng) 審核人員還應(yīng)計(jì)算出前期工程費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。

2．針對(duì)土地增值稅清算審核中建筑安裝工程費(fèi)的鑒證：

正常情況下，建筑安裝工程費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)成本要素中所占的比重最大，對(duì)土地增值稅稅基的沖擊力道最強(qiáng)。因此，審核其會(huì)計(jì)核算是否真實(shí)、合理顯得尤為重要。從某種意義上講，它應(yīng)是土地增值稅清算審核的“重中之重”，是清算審核的樞紐核心，也是檢驗(yàn)清算審核成果的關(guān)鍵所在。當(dāng)前，該成本項(xiàng)目存在的問題很多，突出表現(xiàn)在人為擴(kuò)大建筑安裝工程成本，常見弄虛作假的手法有：開發(fā)商虛列“甲供材料”，人為加大建安成本；重復(fù)列支建筑材料發(fā)票；虛構(gòu)工程項(xiàng)目、工程量，虛增扣除成本等等。

（1）清算鑒證內(nèi)容

建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。包括：納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開發(fā)項(xiàng)目工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》

第三條在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)：

（一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；

法律或者國務(wù)院對(duì)必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項(xiàng)目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》

第七條 本規(guī)定第二條至第六條規(guī)定范圍內(nèi)的各類工程建設(shè)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)：

（一）施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬元人民幣以上的；

（二）重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬元人民幣以上的；

（三）勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元人民幣以上的；

（四）單項(xiàng)合同估算價(jià)低于第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在3000萬元人民幣以上的。

第十一條

招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)中標(biāo)價(jià)訂立合同。

不實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的工程，在承包方編制的施工圖預(yù)算的基礎(chǔ)上，由發(fā)承包雙方協(xié)商訂立合同。

房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定 建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法

建筑安裝工程費(fèi)的審查主要依據(jù)：建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書、房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案文檔和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案文檔。建筑工程施工合同：審查開發(fā)商與建筑商簽訂的建筑工程施工合同中合同價(jià)款包括的具體內(nèi)容，重點(diǎn)看是否包括材料采購。

建筑工程竣工決算書：審核納稅人與建筑商的竣工決算書的具體分部分項(xiàng)的最終決算造價(jià)，計(jì)算出分部分項(xiàng)的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（即單位成本），重點(diǎn)看是否存在做大決算規(guī)模，虛增決算造價(jià)。

房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案文檔：通過該備案文檔確定每棟樓的建設(shè)單位名稱、建筑面積、工程用途（商鋪、住宅、其他）、竣工驗(yàn)收日期、合同總價(jià)款、竣工驗(yàn)收組織實(shí)施情況（各專業(yè)組包括建筑工程、給排水工程、建筑電器安裝工程、通風(fēng)與空調(diào)工程、電梯安裝工程等負(fù)責(zé)驗(yàn)收人員名單）、竣工項(xiàng)目審查內(nèi)容及審查情況等。（2）清算鑒證重點(diǎn)

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，工程費(fèi)用必須實(shí)際發(fā)生、憑證必須合法有效。對(duì)于納稅人自行“預(yù)提”、“暫估”的工程費(fèi)用不能作為扣除項(xiàng)目列支，應(yīng)予剔除。①工程費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生額應(yīng)當(dāng)與工程結(jié)（決）算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程施工合同（變更設(shè)計(jì)追加工程補(bǔ)充協(xié)議）記載的內(nèi)容相符，同時(shí)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的建筑業(yè)發(fā)票；審核中如發(fā)現(xiàn)實(shí)際發(fā)生額高出工程施工合同，應(yīng)重點(diǎn)核查其工程設(shè)計(jì)變更資料、施工現(xiàn)場簽證資料、工程監(jiān)理單位監(jiān)理報(bào)告及“房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案文檔”，如無相應(yīng)材料佐證，可視情形將超出部分從工程費(fèi)中予以剔除。

②納稅人如自購建筑材料，應(yīng)重點(diǎn)審核自購材料款有無在施工方開具建筑業(yè)發(fā)票的價(jià)款中重復(fù)列支；如發(fā)現(xiàn)重復(fù)列支，可要求納稅人提供自購建筑材料的詳細(xì)清單，結(jié)合施工合同和工程結(jié)（決）算書，進(jìn)行厘清和剔除。

③必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)赝谕愰_發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的建安工程造價(jià)指標(biāo)，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出的合理性；如發(fā)現(xiàn)單位建安成本明顯高于當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程費(fèi)預(yù)警值10%以上的，應(yīng)要求納稅人提供書面說明及相關(guān)材料佐證（獨(dú)特設(shè)計(jì)的論證報(bào)備材料等、新型材料報(bào)備材料等），不能有效解釋和佐證的，又無正當(dāng)理由的，可按預(yù)警值進(jìn)行計(jì)算扣除，或按征管法及實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定核定成本，或列入稅務(wù)稽查，實(shí)施清算檢查。

④納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)或由關(guān)聯(lián)方施工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審核有無虛假結(jié)算、虛增工程項(xiàng)目、有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況，并調(diào)查開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)方，通過行業(yè)盈利水平比較、管理人員是否交叉任職、資金是否交互流轉(zhuǎn)等方面對(duì)比分析，審核是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤及通過代收代付轉(zhuǎn)移銷售收入或擠占開發(fā)成本。

⑤主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可利用建筑業(yè)稅收信息管理系統(tǒng)，對(duì)納稅人取得的建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開票信息進(jìn)行比對(duì)，驗(yàn)證納稅人所取得建筑業(yè)發(fā)票的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。對(duì)大額（10萬元以上）的建筑安裝發(fā)票及材料發(fā)票，應(yīng)按大額發(fā)票的審核程序進(jìn)行重點(diǎn)審核，審查開具內(nèi)容的真實(shí)性。

⑥在工程結(jié)算書審核方面，應(yīng)重點(diǎn)注意是否存在重復(fù)結(jié)算、虛列工程項(xiàng)目、虛增工程量、隨意加大工程單項(xiàng)定額單價(jià)等情形，對(duì)結(jié)算書中單項(xiàng)工程量過大、不合常理或單項(xiàng)工程結(jié)算單價(jià)過高的，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審核；在審核是否虛列工程項(xiàng)目、虛增工程量方面，可根據(jù)補(bǔ)充施工合同（協(xié)議）、施工現(xiàn)場簽證材料和工程監(jiān)理報(bào)告進(jìn)行核對(duì)，與施工現(xiàn)場簽證材料和工程監(jiān)理報(bào)告不符的，應(yīng)與納稅人在建設(shè)部門的備案材料進(jìn)行甄別，并按規(guī)定予以剔除相應(yīng)的建安成本；在審核是否隨意加大、亂套工程單項(xiàng)定額方面，應(yīng)側(cè)重加強(qiáng)比對(duì)核查。由于工程結(jié)算是以省造價(jià)定額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制的，相應(yīng)的分部分項(xiàng)工程造價(jià)均可在省造價(jià)定額標(biāo)準(zhǔn)中找到相對(duì)應(yīng)的定額單價(jià)。如經(jīng)征詢，納稅人依然無法提供佐證材料且無正當(dāng)理由的，可根據(jù)我省造價(jià)定額標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整建安工程成本。⑦在建安工程合同或協(xié)議的真實(shí)性審核方面，重點(diǎn)審核建安工程合同或協(xié)議是否在建設(shè)部門備案，是否存在“陰陽”合同、“錯(cuò)位”合同，是否與工程招投標(biāo)中標(biāo)書一致等，也可與施工單位到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具發(fā)票所備案的合同進(jìn)行比對(duì)和印證。同時(shí)，對(duì)照有關(guān)合同款項(xiàng)支付的約定要求，審查企業(yè)資金支付情況，對(duì)長期掛賬的大額應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)到對(duì)方核實(shí)未付款項(xiàng)的真實(shí)性。

（3）注意事項(xiàng)

①關(guān)于開發(fā)企業(yè)為施工方代墊的水電費(fèi)

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施工方發(fā)生的水電費(fèi)，通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取，這部分代付的費(fèi)用應(yīng)作為往來款項(xiàng)進(jìn)行核算。在清算審核中，應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)是否在 “建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支代墊費(fèi)用，如有列支，應(yīng)予以剔除。②關(guān)于裝修費(fèi)用

建設(shè)部2002年發(fā)布的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：商品住宅裝修一次到位所指商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。但應(yīng)注意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修商品房中是否包含電視機(jī)、電冰箱、洗衣機(jī)、電腦、床、沙發(fā)等家用電器和家具。電視機(jī)、電冰箱、床、沙發(fā)等家電、家具，不是規(guī)范意義上建筑裝飾工程作業(yè)的裝飾材料，不構(gòu)成建筑實(shí)體，不能在“開發(fā)成本—建筑安裝成本”中列支。納稅人列支的裝修費(fèi)用（特別是家電家具類），應(yīng)按照《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》中的規(guī)定配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核查，不在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的不得列支。③關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金的處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，會(huì)根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定，扣留一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會(huì)在以后支付。作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。④驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否異常

審核時(shí)，應(yīng)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否異常。

加強(qiáng)預(yù)警值管理，對(duì)超過建筑安裝工程預(yù)警值的，應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的規(guī)劃立項(xiàng)、監(jiān)理部門報(bào)告、施工變更圖紙、工程預(yù)（概）算書、工程結(jié)（決）算書等材料，并重點(diǎn)開展納稅評(píng)估，責(zé)成企業(yè)如實(shí)申報(bào)；對(duì)明顯高于預(yù)警值（超過10%），又無正當(dāng)理由的，清算時(shí)可按預(yù)警值為基礎(chǔ)核定扣除。（要有關(guān)鍵性證據(jù)突破）

3.針對(duì)土地增值稅清算審核中基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的鑒證：（1）清算鑒證內(nèi)容

國稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十四條規(guī)定 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否取得合法有效的憑證。

（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。

（三）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。

（四）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（六）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（七）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。

（八）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

（九）各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。

（2）清算鑒證重點(diǎn)及注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

4.針對(duì)土地增值稅清算審核中開發(fā)間接費(fèi)用的鑒證：（1）清算鑒證內(nèi)容

國稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十五條規(guī)定開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。

（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。

（三）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。

（四）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。

（六）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。

（七）審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。

（八）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。

（2）清算鑒證重點(diǎn)

要關(guān)注“開發(fā)間接費(fèi)用”以及“管理費(fèi)用”科目，因?yàn)橛袝r(shí)企業(yè)對(duì)成本或費(fèi)用把握不準(zhǔn)，把應(yīng)該計(jì)入管理費(fèi)用的成本計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用科目。要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行判斷。要重點(diǎn)關(guān)注金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取工作底稿或查看原始憑證，確定發(fā)票、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷審核記錄等情況，從而判斷其真實(shí)性。

對(duì)于納稅人預(yù)提的開發(fā)成本，“公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在項(xiàng)目結(jié)算后，成本部分結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。

對(duì)于滾動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，還應(yīng)分項(xiàng)目進(jìn)行核算，出具分項(xiàng)目的決算報(bào)告。核對(duì)是否有串用開發(fā)成本的情況。對(duì)于“開發(fā)成本”科目，還應(yīng)查看建筑合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中明確的建筑工程款、材料費(fèi)用等，注意企業(yè)是否有重復(fù)列支材料價(jià)款。如將購進(jìn)的材料已列入成本后收到建筑商的發(fā)票中包含材料款后再次計(jì)入成本等現(xiàn)象。

（3）注意事項(xiàng)

根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別：

A、如果對(duì)方單位是經(jīng)營性企業(yè)(建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司)，就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票。

B、如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)(房屋土地局、規(guī)劃局等)或政府行政管理機(jī)構(gòu)(質(zhì)檢站、測繪站、消防局、市容管理等)，應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)。

C、如果是征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書面憑證(合同協(xié)議、收據(jù))，應(yīng)具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件。D、對(duì)于其他的白條和收據(jù)不能作為確定支出及扣除項(xiàng)目的憑證。

房地產(chǎn)開發(fā)通常既包括土地的開發(fā)又包括房屋及配套設(shè)施的開發(fā)，這兩項(xiàng)開發(fā)的成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算時(shí)都計(jì)入“開發(fā)成本”科目。為了便于操作，將兩者放在一起做為房地產(chǎn)開發(fā)成本加以解釋。這樣，不僅適用于只進(jìn)行土地開發(fā)的情況，也適用于既進(jìn)行土地的開發(fā)又進(jìn)行商品房建設(shè)的情況。

在計(jì)算增值額時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)成本按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本予以扣除。即在確定扣除項(xiàng)目時(shí)，允許按實(shí)際成本進(jìn)行扣除。

開發(fā)成本中的各項(xiàng)明細(xì)項(xiàng)目的劃分核算，應(yīng)直接按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本各項(xiàng)類別進(jìn)行對(duì)應(yīng)，需要重點(diǎn)確認(rèn)的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用這四項(xiàng)費(fèi)用，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。

三、鑒證步驟

按國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知，對(duì)于符合清算條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目在清算期限內(nèi)進(jìn)行清算鑒證，具體步驟為：

1、收集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的基礎(chǔ)資料（1）營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；

（2）稅務(wù)登記證（國、地稅）副本復(fù)印件；（3）《土地增值稅項(xiàng)目登記表》復(fù)印件；（4）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；（5）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；（6）《銷售許可證》復(fù)印件；（7）《建設(shè)工程開工證》復(fù)印件；（8）《國有土地使用證》復(fù)印件；（9）合作開發(fā)協(xié)議；（10）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表；（11）項(xiàng)目建議書的批復(fù)；

（12）房屋土地管理局測繪面積報(bào)告書；（13）商品住房建筑面積情況明細(xì)表；（14）商品住房建筑面積情況明細(xì)表<附表>；（15）已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表；（16）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（17）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；

（18）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；

（19）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評(píng)估報(bào)告；

（20）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已預(yù)繳的土地增值稅、已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等；

（21）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明；（22）上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復(fù)印件；（23）清算土地增值稅書面申請(qǐng)；（24）土地增值稅清算通知書；（25）土地增值稅清算受理通知書；

2、收集工程決算相關(guān)的資料（1）批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件；

（2）工程施工合同、補(bǔ)充合同或施工協(xié)議書；

（3）工程施工圖紙（工程竣工后按規(guī)定要在該施工圖上加蓋“竣工圖”標(biāo)記，設(shè)計(jì)變更大的、必須重新繪制竣工圖）；（4）設(shè)計(jì)變更圖紙、設(shè)計(jì)變更簽證單；（5）隱蔽工程記錄、吊裝工程記錄；（6）施工過程中雙方簽證資料；（7）工程地質(zhì)勘察報(bào)告；（8）工程預(yù)、決（結(jié)）算書；

（9）建設(shè)單位提供材料明細(xì)表、工程量清單；（10）建設(shè)單位預(yù)付工程款、墊付款明細(xì)表；（11）招標(biāo)文件、招標(biāo)答疑；

（12）施工單位投標(biāo)書（包括技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)）；（13）施工單位資質(zhì)證書等；（14）需要提供的財(cái)務(wù)帳證表等資料；

（15）市場價(jià)格信息、以及有關(guān)省、市文件及其他相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料等；（16）建筑工程預(yù)算定額、工程量清單、消耗量定額及其他需要提供的資料。

3、實(shí)地勘察

根據(jù)國稅發(fā)[2007]132號(hào)第二十八條中的第五項(xiàng)，具體審計(jì)時(shí)，實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)，確定項(xiàng)目具體所在地，具體建筑結(jié)構(gòu)，有無裝修等。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用。

4、調(diào)查、取證：現(xiàn)場勘驗(yàn)并與竣工圖紙進(jìn)行仔細(xì)比較，核實(shí)變更部分是否與現(xiàn)場實(shí)際情況吻合，對(duì)隱蔽工程進(jìn)行隨機(jī)抽樣選點(diǎn)檢查核實(shí)，涉及裝飾工程部分必須進(jìn)行現(xiàn)場丈量。

5、計(jì)算：清算鑒證組先核對(duì)施工單位報(bào)來決算的工程量，檢查工程量是否有重復(fù)計(jì)算、漏算、予以核減。其次，看施工單位報(bào)來的工程決算套用定額是否合理，重復(fù)計(jì)算部分予以剔除，漏算部分予以核增，多算部分予以扣減。對(duì)業(yè)主、監(jiān)理在施工過程中有些不合理的經(jīng)濟(jì)簽證予以否認(rèn)（尤其是主要裝飾材料和主要安裝材料）。

6、協(xié)商：對(duì)一些有爭議的項(xiàng)目與價(jià)格，需經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、地方稅務(wù)局、清算鑒證服務(wù)機(jī)構(gòu)四家在一起方共同協(xié)商，本著“客觀公正、公平合理、實(shí)事求是”的原則，逐項(xiàng)解決。

7、匯總：在各個(gè)單項(xiàng)工程審計(jì)完畢后，分別匯總計(jì)算工程直接費(fèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖこ淘靸r(jià)管理部門確認(rèn)的工程類別確認(rèn)書，逐項(xiàng)計(jì)算“四項(xiàng)費(fèi)用”綜合費(fèi)。

8、定案：如果建設(shè)單位、施工單位均無異議，由專業(yè)技術(shù)人員初稿報(bào)清算鑒證服務(wù)組進(jìn)行三級(jí)復(fù)核，三方均無異議，即定案表上簽字、蓋章。

9、報(bào)告：對(duì)定案匯總成冊(cè)，出具鑒證報(bào)告。對(duì)有關(guān)資料裝訂成冊(cè)，分別交安慶市地方稅務(wù)局、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、咨詢機(jī)構(gòu)歸檔保管。

四、主要技術(shù)方法及技術(shù)人員組織保證

針對(duì)本次重點(diǎn)清算鑒證的的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用這四項(xiàng)費(fèi)用，我們擬定了以下技術(shù)措施，以確保清算鑒證工作的質(zhì)量 1.全面審查法：逐

一、全面、細(xì)致地對(duì)收集資料進(jìn)行審查，該方法雖然工作量大，但質(zhì)量較高。

2.重點(diǎn)審查法：對(duì)于構(gòu)成“四項(xiàng)費(fèi)用”成本的各項(xiàng)費(fèi)用

（1）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。

（2）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。

（3）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。

（4）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（5）審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。（6）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。

（7）審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。

（8）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。

3.分解對(duì)比審查法：

這是把一個(gè)單位工程按直接費(fèi)和間接費(fèi)進(jìn)行分解，然后再把直接費(fèi)按分部分項(xiàng)進(jìn)行分解或把材料消耗量進(jìn)行分解，分別與審查的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算或綜合指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比的方法。如發(fā)現(xiàn)某一分部工程價(jià)格相差較大，再進(jìn)一步對(duì)比其分項(xiàng)詳細(xì)子目，對(duì)該工程量和單價(jià)進(jìn)行重點(diǎn)審查。此法的特點(diǎn)是一般不需翻閱圖紙和重新計(jì)算工程量，審查時(shí)可選用1～2種指標(biāo)即可，既快又正確。

4.標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算審查法：

對(duì)于全部采用標(biāo)準(zhǔn)圖紙或通用圖紙施工的工程，以事先編制標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算為參考審查結(jié)算的一種方法。采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖或通用圖紙施工的工程，在結(jié)構(gòu)和做法上一般相同，只是由于現(xiàn)場施工條件的不同有局部的改變。這樣的工程結(jié)算就不需逐項(xiàng)詳細(xì)審查，可事先集中力量編制或全面詳細(xì)審查標(biāo)準(zhǔn)圖紙的預(yù)算，作為標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算，以后凡采用該標(biāo)準(zhǔn)圖紙或通用圖紙的工程，皆以該標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算為準(zhǔn)，對(duì)照審查。局部修改的部分單獨(dú)審查即可。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是審查時(shí)間短，效果好。該方法針對(duì)清算項(xiàng)目中的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)”這四項(xiàng)費(fèi)用，每平方米建安成本扣除額，明顯高于安慶地方稅務(wù)局《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無正當(dāng)理由無法舉證的。

5.篩選法：

篩選法是統(tǒng)籌法的一種。同類建筑工程雖然面積、高度等項(xiàng)指標(biāo)不同，但是它們的各分部分項(xiàng)工程的單位建筑面積的各項(xiàng)數(shù)據(jù)變化卻不大。因此，可以把建筑各分部分項(xiàng)工程的數(shù)據(jù)加以匯集、優(yōu)選。歸納出其單位面積上的工程量、價(jià)格及人工等基本數(shù)值，作為此類建筑的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)。以這類基本數(shù)值來篩選建設(shè)工程結(jié)算的分部分項(xiàng)工程數(shù)據(jù)，如數(shù)值在基本數(shù)值范圍以內(nèi)則可以不審，否則就要對(duì)該分部分項(xiàng)工程詳細(xì)審查。如果說所審查的結(jié)算的建筑標(biāo)準(zhǔn)與“基本數(shù)值”所適用的建筑標(biāo)準(zhǔn)不同，則需進(jìn)行調(diào)整。篩選法的優(yōu)點(diǎn)是審查速度快、發(fā)現(xiàn)問題快，適用于不具備全面審查條件的工程。

6.分組計(jì)算法：

這是一種常用的方法，就是把結(jié)算中有關(guān)項(xiàng)目劃分為若干組，在同一組中采用同一數(shù)據(jù)審查分項(xiàng)工程量的一種方法。采用這種方法，首先按照標(biāo)準(zhǔn)對(duì)分項(xiàng)工程進(jìn)行編組，審查其中一個(gè)分項(xiàng)工程，就能判斷同組中其它幾個(gè)分項(xiàng)工程量的準(zhǔn)確程度。例如，一般建筑工程中的底層建筑面積、地面、面層、地面墊層、樓面面積、樓面找平層、樓板體積、天棚刷漿及屋面層可編為一組。首先計(jì)算出底層建筑面積、樓(地)面面積、樓面找平層、天棚抹灰，刷白的面積與樓(地)面面積相同。用地面面積乘以墊層厚度就是墊層工作量，用樓面面積乘以樓板折算厚度就是樓板工程量。此法特點(diǎn)是審查速度快，工作量小。

7.結(jié)算手冊(cè)審查法：

即在日常工作中把工程中常用的構(gòu)配件等，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)圖計(jì)算整理成結(jié)算手冊(cè)，按照手冊(cè)對(duì)照審查，可以大大減少簡單的重復(fù)計(jì)算量，提高審查效率。另外，隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用，采用軟件進(jìn)行審查也是一種簡便有效的方法。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作是如實(shí)反映房產(chǎn)成本、避免國家稅務(wù)流失的重要一環(huán)，若不能嚴(yán)格把關(guān)將會(huì)造成不可挽回的損失。這是一項(xiàng)細(xì)致具體的工作，計(jì)算時(shí)要認(rèn)真、細(xì)致、不少算、不漏算。同時(shí)要尊重實(shí)際，不多算，不高估冒算，不存僥幸心理。要服從道理，不固執(zhí)己見，保持良好的職業(yè)道德與自身信譽(yù)。在以上基礎(chǔ)上保證”量”與“價(jià)”的準(zhǔn)確合理，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作，去虛存實(shí)，促使該項(xiàng)工作的良性循環(huán)。

8、技術(shù)人員安排：我公司如能競標(biāo)成功，參與安慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證服務(wù)工作，我們將抽調(diào)資深執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、具有良好職業(yè)道德的造價(jià)方面專業(yè)人員成立清算鑒證工作小組。（詳見服務(wù)本項(xiàng)目人員一覽表及資格證書復(fù)印件）

五、重大事項(xiàng)的處理方式

1、我公司設(shè)有專業(yè)技術(shù)評(píng)審小組，由工程造價(jià)專業(yè)和經(jīng)濟(jì)專業(yè)的高級(jí)工程師、工程師、技術(shù)權(quán)威擔(dān)任。評(píng)審過程中的疑難問題可以提交專業(yè)技術(shù)小組討論。

2、對(duì)有爭議的問題，可以提交當(dāng)?shù)亟ㄖ靸r(jià)管理部門仲裁。

服 務(wù) 承 諾

一、時(shí)間保證

如若我公司承接安慶市地方稅務(wù)局《安慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證服務(wù)》項(xiàng)目，將隨時(shí)聽從安慶市地方稅務(wù)局通知，按時(shí)進(jìn)場清算鑒證服務(wù)工作，并按招標(biāo)文件之要求，承諾：中標(biāo)人自收到委托項(xiàng)目之日起，在三十個(gè)工作日內(nèi)做出審核結(jié)論。遇有重大、緊急任務(wù)，招標(biāo)人可對(duì)中標(biāo)人提出縮短審核時(shí)間的要求時(shí)間，按質(zhì)按量完成貴單位委托的清算鑒證服務(wù)任務(wù)。

二、保密承諾

我公司承諾，嚴(yán)守職業(yè)道德，依法維護(hù)委托方權(quán)益，保守有關(guān)秘密。

三、規(guī)范執(zhí)業(yè)、確保清算鑒證服務(wù)質(zhì)量

（1）依據(jù)本項(xiàng)目招標(biāo)文件要求，如若我公司中標(biāo)服務(wù)于該項(xiàng)目，我公司將確?！八捻?xiàng)費(fèi)用”核算質(zhì)量達(dá)到：合法、準(zhǔn)確、規(guī)范、全面、真實(shí)。

我公司已建立健全了工程造價(jià)審核業(yè)務(wù)管理制度，并依據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招投標(biāo)法》、《中華人民共和國審計(jì)法》、建設(shè)部107號(hào)令《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》及其它有關(guān)規(guī)定，我公司將以上述執(zhí)業(yè)規(guī)則為中心，嚴(yán)格依據(jù)國家和地方現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程和法規(guī)要求組織工程審計(jì)工作，確保審核工作質(zhì)量。（2）清算鑒證執(zhí)業(yè)紀(jì)律細(xì)則

①不準(zhǔn)接受被審核單位安排的單方宴請(qǐng)； ②不準(zhǔn)無償使用被審核單位的交通、通訊工具； ③不準(zhǔn)參加被審核單位安排的旅游、娛樂和聯(lián)歡等活動(dòng)；

④不準(zhǔn)索賄和收受影響公正執(zhí)業(yè)的禮物和錢財(cái)或利用職權(quán)向被審核單位吃、拿、卡、要；

⑤不準(zhǔn)刁難被審核單位或與被審核單位串通一氣坑害業(yè)主的利益； ⑥不準(zhǔn)向被審核單位推銷與所審計(jì)的工程項(xiàng)目有關(guān)的材料、器具、物品等； ⑦不準(zhǔn)與被審核單位發(fā)生其他影響公正執(zhí)業(yè)的事件； ⑧不準(zhǔn)在審核工作中有欺詐、偽造、作假等行為。（3）參與清算鑒證服務(wù)人員職業(yè)道德行為規(guī)范

①遵照國家法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，維護(hù)國家、社會(huì)公眾及工程項(xiàng)目中各行為主體的利益。

②遵循中國工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)“工程造價(jià)咨詢業(yè)務(wù)操作指導(dǎo)規(guī)程”，并把審核、造價(jià)、管理三個(gè)專業(yè)有機(jī)整合，拓寬審核功能，提高審核質(zhì)量。

③遵守“獨(dú)立、客觀、公正”的原則，誠實(shí)守信，盡職盡責(zé)，不得有欺詐、偽造、作假等行為。

④對(duì)重大審核事項(xiàng)要虛心聽取各方意見，做好溝通和協(xié)調(diào)工作，使其達(dá)成共識(shí)后提出審計(jì)及咨詢意見。

⑤廉潔自律，不得索賄和收受影響公正執(zhí)業(yè)的禮物和錢財(cái)，不得利用工作之便謀取其他不正當(dāng)?shù)睦妗?/p>

⑥知悉客戶的技術(shù)和商務(wù)秘密，具有保密義務(wù)。

⑦清算鑒證人員與委托方或被審核方有利害關(guān)系的應(yīng)當(dāng)回避。⑧接受國家和行業(yè)、委托方對(duì)其職業(yè)道德的監(jiān)管和檢查。

（4）如在工程審核工作中，審核人員接受影響公正執(zhí)業(yè)的單方宴請(qǐng)、娛樂活動(dòng)或索賄受賄，一經(jīng)查出，委托方有權(quán)終止合同，我公司愿按該工程送審金額的1%接受貴公司處罰。（5）若我公司中標(biāo)，保證自行完成全部工作內(nèi)容，絕不分包與轉(zhuǎn)包，若發(fā)現(xiàn)，貴單位有權(quán)終止合同，因此而產(chǎn)生的一切損失由我公司負(fù)責(zé)，并且貴單位有權(quán)向我公司提出索賠。

四、合理化建議

結(jié)合審計(jì)等經(jīng)濟(jì)鑒證服務(wù)項(xiàng)目的特點(diǎn)及我們自身優(yōu)勢，根據(jù)我公司多年來控制工程造價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，提出如下建議：

1、加強(qiáng)對(duì)施工中的經(jīng)濟(jì)簽證的審計(jì)，建立審計(jì)、論證的工作流程；

2、加強(qiáng)基建財(cái)務(wù)管理，特別是建設(shè)單位供應(yīng)材料的財(cái)務(wù)科目的管理；

3、建立完善的設(shè)備、材料采購制度，由經(jīng)濟(jì)專家參與設(shè)備造型、材料的選用、市場詢價(jià)等工作；

4、建立完善的工程造價(jià)管理體系，把合理控制工程造價(jià)滲透到工程建設(shè)的每個(gè)環(huán)節(jié)。

5、我方審核服務(wù)人員可同時(shí)作為業(yè)主的顧問，在一些重大問題的決策等方面提供自己的專業(yè)咨詢服務(wù)。給業(yè)主當(dāng)好參謀，維護(hù)好業(yè)主的合法利益。

6、可邀請(qǐng)我方審核服務(wù)人員參加所服務(wù)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)議，并獨(dú)立提出自己的意見。

7、取費(fèi)正確與否。

8、在本項(xiàng)目中標(biāo)后、業(yè)務(wù)實(shí)施前，對(duì)所有參與本工程執(zhí)業(yè)人員熟悉《建筑法》、《招投標(biāo)法》、《審計(jì)法》、《審計(jì)法實(shí)施條例》和國家審計(jì)準(zhǔn)則等法律規(guī)范，熟練掌握基本建設(shè)審計(jì)的各種規(guī)定等，使所有執(zhí)業(yè)人員遵循國家有關(guān)法律進(jìn)行審計(jì)。

第三篇：土地增值稅清算鑒證報(bào)告

大連市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 土 地 增 值 稅 清 算

鑒

證

報(bào)

告

單位簽章：大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2010年5月28日 土地增值稅鑒證報(bào)告

大明所稅鑒字2010（185）號(hào)

大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

我們接受委托，對(duì)貴單位轉(zhuǎn)讓“”項(xiàng)目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了查證。我們查證的依據(jù)是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》，以及相關(guān)政策規(guī)定，并參照《中國注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則》、《中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)貴單位所提供的憑證、賬冊(cè)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)實(shí)施了我們認(rèn)為必要的鑒證程序，同時(shí)還包括查閱、核對(duì)施工圖紙及相關(guān)資料、查看現(xiàn)場。貴單位對(duì)所提供的會(huì)計(jì)資料、納稅資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是出具客觀公正的鑒證報(bào)告。

經(jīng)審核，貴單位“”項(xiàng)目：

土地增值稅相關(guān)數(shù)據(jù)

取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入

1、貨幣收入 其

2、實(shí)物收入 中

3、其他收入

扣除項(xiàng)目總金額

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的四項(xiàng)成本 其

4、公共配套設(shè)施費(fèi)的成本 中

5、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用

6、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

7、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除額

應(yīng)繳土地增值稅稅額為 免繳土地增值稅稅額為 已繳土地增值稅稅額為

項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額為 特此報(bào)告

金額（單位：元，列至角分）

63,233,652.60 63,233,652.60

53,997,561.55 3,393,363.15

35,443,632.10

3,883,699.53 3,509,467.72 7,767,399.05

0

0 0 附件：

1、《土地增值稅納稅鑒證表》

2、《土地增值稅繳款情況匯總表》

3、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》

4、《扣除項(xiàng)目匯總表》

5、《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》

6、《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表》

7、《前期工程費(fèi)鑒證表》

8、《建筑安裝工程費(fèi)鑒證表》

9、《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表》

10、《開發(fā)間接費(fèi)用鑒證表》

11、《公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表》

12、《利息支出鑒證表》

13、《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表》

中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 中國注冊(cè)稅務(wù)師：

大連稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 中國注冊(cè)稅務(wù)師：

地址：大連市中山區(qū)明澤街16號(hào) 聯(lián)系電話：

2010年5月28日 土地增值稅納稅鑒證說明

我們接受委托，對(duì)貴單位轉(zhuǎn)讓“”項(xiàng)目，應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了鑒證，現(xiàn)將鑒證情況說明如下：

一、整體基本情況

項(xiàng)目座落于大連市甘井子區(qū)營城子街道郭家溝村；該項(xiàng)目于2005年8月29日取得“大政地城字[2005]6096號(hào)大連市人民政府土地批件；于2007年7月10日取得甘規(guī)發(fā)[2007]027號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；于2008年3月3日補(bǔ)發(fā)取得***301號(hào)《建筑工程施工許可證》；于2009年10月20日取得2009年第 《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，于2008年7月16日取得大房預(yù)許字 號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。

該項(xiàng)目于2007年7月10日經(jīng)大連市規(guī)劃局批準(zhǔn)的總規(guī)建筑面積為20,667平方米，其中住宅面積20,667平方米。

本次對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行清算，清算的總建筑面積20,660.05平方米，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積為20,660.05平方米，非普通住宅面積0平方米，公建、車庫寫字間等其他項(xiàng)目面積0平方米。

二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明

該項(xiàng)目于2005年11月開始銷售，總可售建筑面積20,660.50平方米，截至清算基準(zhǔn)日2010年4月30日，該項(xiàng)目已銷售19,343.39平方米，共取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入63,233,652.60元，全部為貨幣收入，其中：

㈠ 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入63,233,652.60元；

㈡ 非普通住宅收入0元；

㈢ 公建、車庫、寫字間等其他項(xiàng)目收入0元。

三、扣除項(xiàng)目有關(guān)情況說明

該項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額合計(jì)53,997,561.55元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額3,393,363.15元；房地產(chǎn)開發(fā)成本35,443,632.10元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用3,883,699.53元；與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金3,509,467.72元；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目7,767,399.05元，具體如下：

㈠ 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額3,393,363.15元；

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本35,443,632.10元；

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用3,883,699.53元；

4、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金3,509,467.72元；

5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目7,767,399.05元。

四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程

㈠ 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅

⑴ 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額63,233,652.60元；

⑵ 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)53,997,561.55元；

⑶ 增值額＝⑴－⑵＝9,236,091.05元。

(4)增值額與扣除項(xiàng)目之比=9,236,091.05/53,997,561.55=17.10% 因增值率未超過20%,故普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為零。

綜上所述，貴公司“”項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額合計(jì)0元，已繳土地增值稅0元，應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅0元。

五、其他審核事項(xiàng)說明 大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整體開發(fā)面積為180,868.80平方米,“”項(xiàng)目占地面積為19,010.32平方米。占地面積比例為10.51%，土地出讓金和契稅分別按此比例分?jǐn)偂?/p>

中國注冊(cè)稅務(wù)師：

中國注冊(cè)稅務(wù)師：

大連稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

2010年5月28日

第四篇：土地增值稅清算鑒證報(bào)告(范本)

土地增值稅清算鑒證報(bào)告（范本）

業(yè)務(wù)約定書備案號(hào)：

事務(wù)所鑒證報(bào)告號(hào)：

__________：

我們接受委托，于××年×月×日至××年×月×日，對(duì)貴單位_____項(xiàng)目的土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行鑒證，并出具鑒證報(bào)告。

貴單位的責(zé)任是，及時(shí)提供與土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)有關(guān)的會(huì)計(jì)資料和納稅資料，并保證其真實(shí)、準(zhǔn)確、完整和合法，確保貴單位填報(bào)的土地增值稅清算申報(bào)表及其附表符合《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則以及其他稅收法律、法規(guī)、規(guī)范的要求，并如實(shí)納稅申報(bào)。

我們的責(zé)任是，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)政策、規(guī)定，按照《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》、《注冊(cè)稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》和《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》等行業(yè)規(guī)范要求，對(duì)貴單位__________項(xiàng)目土地增值稅清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性和合法性實(shí)施鑒證，并發(fā)表鑒證意見。

在鑒證過程中，我們考慮了與土地增值稅清算相關(guān)的鑒證材料的證據(jù)資格和證明能力，對(duì)貴單位提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等實(shí)施了審核、驗(yàn)證、計(jì)算和職業(yè)推斷等必要的鑒證程序。我們

相信，我們獲取的鑒證證據(jù)是充分的、適當(dāng)?shù)?，為發(fā)表鑒證意見提供了基礎(chǔ)?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

經(jīng)對(duì)貴單位_____項(xiàng)目土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行鑒證，我們認(rèn)為，本報(bào)告后附的《土地增值稅清算申報(bào)表》及其附表已經(jīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則以及其他稅收法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定填報(bào),在所有重大方面真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映了貴單位______項(xiàng)目土地增值稅清算申報(bào)情況。部分?jǐn)?shù)據(jù)摘錄如下：

1.收入總額：元；

2.扣除項(xiàng)目金額：元；

3.增值額：元；

其中普通住宅增值額：元；

其他項(xiàng)目增值額：元。

4.增值率（增值額與扣除金額之比）：

普通住宅增值率：%

其他項(xiàng)目增值率：%。

5.適用稅率：

普通住宅適用稅率：%；

其他項(xiàng)目適用稅率：%。

6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：元；

7.已繳土地增值稅稅額：元；

8.應(yīng)補(bǔ)土地增值稅稅額：元。

清算事項(xiàng)的具體情況詳見附送資料。

本報(bào)告僅供貴單位__________項(xiàng)目向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)使用，不作其他用途。因使用不當(dāng)造成的后果，與執(zhí)行本鑒證業(yè)務(wù)的稅務(wù)師事務(wù)所及注冊(cè)稅務(wù)師無關(guān)。

注冊(cè)稅務(wù)師：（簽名、蓋章）

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：（簽名、蓋章）

所長：（簽名、蓋章）

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

電話：××

地址：××

日期：××年××月××日

附送資料:

1.土地增值稅清算鑒證報(bào)告說明

2.土地增值稅清算申報(bào)表及其附表

3.稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證復(fù)印件

第五篇：土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告

土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告

河南省大明置業(yè)有限公司：

我們接受委托，于2008年8月1日至2008年8月30日，對(duì)貴單位“博雅苑住宅小區(qū)”土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行了鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

一、鑒證原則及依據(jù)：

（一）鑒證原則：在審核過程中我們始終堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則進(jìn)行了此次清算鑒證工作的實(shí)施。

（二）鑒證審核依據(jù)：按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，有關(guān)政策規(guī)定和《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求作為此次土地增值稅的清算依據(jù)。

二、鑒證項(xiàng)目及清算期限：

（一）清算項(xiàng)目：針對(duì)貴公司在禹州“博雅苑住宅小區(qū)”的開發(fā)項(xiàng)目作為此次土地增值稅清算項(xiàng)目。

（二）清算期限：貴公司開發(fā)項(xiàng)目“博雅苑住宅小區(qū)”自2003年10月起至2008年8月止為此次土地增值稅清算稅款的期限。

三、審核過程及主要實(shí)施情況：此次土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程主要實(shí)施情況：

（一）首先對(duì)貴公司“博雅苑住宅小區(qū)”房地產(chǎn)的預(yù)售收入和銷售收入進(jìn)行了劃分，并將已售房地產(chǎn)的預(yù)收賬款全部轉(zhuǎn)為應(yīng)稅收入，作為此次土地增值稅清算收入的有效數(shù)據(jù)。

（二）對(duì)貴公司“博雅苑住宅小區(qū)”成本費(fèi)用、扣除項(xiàng)目進(jìn)行了審核，對(duì)未售房屋成本費(fèi)用及其不合法憑據(jù)調(diào)減了扣除項(xiàng)目，從而確保了扣除項(xiàng)目的真實(shí)性。

（三）貴公司提供的內(nèi)部賬簿、憑證、納稅資料和外部依據(jù)具有相關(guān)性和可靠性。

四、鑒證結(jié)論：通過以上對(duì)貴公司“博雅苑住宅小區(qū)”項(xiàng)目土地增值稅清算稅款的審核，我們確認(rèn)：

（一）收入總額 76940726.50元，其中普通住宅14006400.00

元，非普通住宅62934326.50元。

（二）扣除項(xiàng)目金額72721579.62元，其中普通住宅12462954.14

元，非普通住宅60258625.48元。

（三）增值額4219146.88元，其中普通住宅1543445.86元，非普通住宅2675701.02元。

（四）增值率（增值額與扣除金額之比）： 5.80%，其中普通住宅

12.38%，非普通住宅4.44%，普通住宅增值率沒有超過20%，屬免稅范圍，非普通住宅照章納稅。

（五）適用稅率30%，指非普通住宅的適用稅率。

（六）應(yīng)繳土地增值稅稅額802710.31元。

（七）已繳土地增值稅稅額766644.55元。

（八）應(yīng)補(bǔ)土地增值稅稅額36065.76元。清算事項(xiàng)的具體情況詳見附件及證明。

本報(bào)告僅供貴公司報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。

稅務(wù)師事務(wù)所所長：

中國注冊(cè)稅務(wù)師：

中國注冊(cè)稅務(wù)師：

地址：禹州市禹王大道西頭北側(cè)

許昌市文昌稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

2008年8月30號(hào)

附件：

1、稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

2、企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。

3、土地增值稅清算稅款鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表具體包括：（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表。

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表。（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表。（4）房地產(chǎn)開發(fā)土地面積及建筑面積統(tǒng)計(jì)表。（5）預(yù)收房款轉(zhuǎn)入銷售清算表。

（6）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅扣除項(xiàng)目核算分配表。（7）土地增值稅成本、費(fèi)用、銷售匯總表。

（8）土地增值稅扣除項(xiàng)目及收入權(quán)數(shù)分類分?jǐn)偤怂惚怼?/p>

4、土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。（1）建筑面積、銷售面積、庫存面積統(tǒng)計(jì)表。（2）河南大明置業(yè)有限公司房產(chǎn)開發(fā)完工情況統(tǒng)計(jì)表。（3）建設(shè)工程施工合同。

（4）中華人民共和國國有土地使用證。（5）禹州市建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（6）禹州市房屋房產(chǎn)預(yù)售許可證。