第一篇：關(guān)于印發(fā)《北京市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定辦法》的通知
北京市建設(shè)委員會(huì)
關(guān)于印發(fā)《北京市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定辦法》的通知
京建拆[2005]501號(hào)
各區(qū)縣建設(shè)委員會(huì)、國(guó)土房管局，各拆遷單位，各評(píng)估單位：
為規(guī)范房屋拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，確保房屋拆遷評(píng)估結(jié)果的客觀、公平、公正，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，我們制定了《北京市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
特此通知
二○○五年五月二十五日
北京市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定辦法
第一條 為規(guī)范本市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定行為，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，確保房屋拆遷評(píng)估結(jié)果的客觀、公平、公正，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上房屋拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定（以下簡(jiǎn)稱鑒定）工作，適用本辦法。
第三條 北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)師協(xié)會(huì)）組建房屋拆遷評(píng)估專家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱專家委員會(huì)），接受拆遷當(dāng)事人（包括拆遷人和被拆遷人，下同）申請(qǐng)或者拆遷行政裁決機(jī)關(guān)委托，對(duì)房屋拆遷評(píng)估報(bào)告進(jìn)行鑒定，并出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。
專家委員會(huì)由估價(jià)師協(xié)會(huì)聘請(qǐng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、工程建設(shè)、法律等相關(guān)專業(yè)專家組成。
專家委員會(huì)下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)受理鑒定申請(qǐng)、組建鑒定組、通知有關(guān)人員、送達(dá)相關(guān)文件以及鑒定過(guò)程中相關(guān)事務(wù)性工作。
估價(jià)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)專家委員會(huì)的鑒定工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。
第四條 拆遷當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的評(píng)估結(jié)果有異議的，自原評(píng)估報(bào)告送達(dá)之日起5日內(nèi)，可以向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核，也可以另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。
拆遷當(dāng)事人向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核的，原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評(píng)估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。
拆遷當(dāng)事人另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估的，受委托評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告。
第五條 拆遷當(dāng)事人對(duì)原評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托評(píng)估的結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定。
拆遷當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交以下材料：
（一）鑒定申請(qǐng)書(shū)；
（二）申請(qǐng)人的身份證明文件（委托代理的，還應(yīng)提交授權(quán)委托書(shū)及代理人的身份證明文件）；
（三）原評(píng)估報(bào)告及復(fù)核結(jié)果或者重新評(píng)估報(bào)告；
（四）評(píng)估標(biāo)的物的權(quán)屬證明文件；尚未辦理權(quán)屬證明文件的，提交規(guī)劃批準(zhǔn)文件；
（五）與鑒定有關(guān)的其他材料。
第六條 專家委員會(huì)收到鑒定申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)進(jìn)行審查。符合申請(qǐng)條件的，應(yīng)予受理；不符合申請(qǐng)條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知當(dāng)事人不予受理，并說(shuō)明理由。
第七條 專家委員會(huì)受理鑒定申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)從鑒定專家委員會(huì)成員中抽取3人（含）以上單數(shù)成員組成鑒定組，具體負(fù)責(zé)鑒定工作。
第八條 鑒定組成員有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)回避，有關(guān)當(dāng)事人也可以申請(qǐng)其回避：
（一）是拆遷當(dāng)事人、受委托評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員及其近親屬的；
（二）與拆遷當(dāng)事人、受委托評(píng)估機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的；
（三）與鑒定事項(xiàng)有利害關(guān)系的；
（四）可能影響鑒定公正的其他情形。
鑒定組成員以及協(xié)助鑒定的工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)鑒定工作情況保密。
第九條 鑒定工作應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：
（一）通知拆遷當(dāng)事人及其他有關(guān)人員；
（二）調(diào)閱有關(guān)資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘；
（三）對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行詢問(wèn)，制作調(diào)查筆錄；
（四）對(duì)評(píng)估報(bào)告的評(píng)估依據(jù)、評(píng)估技術(shù)路線、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行分析鑒定；
（五）出具鑒定意見(jiàn)書(shū)。
第十條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接到鑒定組通知后的次日，將與鑒定有關(guān)的評(píng)估報(bào)告及其他有關(guān)資料送交鑒定組。
第十一條 評(píng)估機(jī)構(gòu)及其注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、拆遷當(dāng)事人、拆遷單位應(yīng)當(dāng)積極配合鑒定工作，如實(shí)回答專家的詢問(wèn)，并在調(diào)查筆錄上簽字、蓋章。
評(píng)估機(jī)構(gòu)有申述和辯解的權(quán)利。
第十二條 專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，出具鑒定意見(jiàn)書(shū)。
鑒定意見(jiàn)書(shū)一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）申請(qǐng)人、申請(qǐng)鑒定的評(píng)估報(bào)告、估價(jià)對(duì)象、鑒定事由、鑒定使用的限制條件等鑒定基本情況；
（二）鑒定所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)、評(píng)估技術(shù)規(guī)范及其他有關(guān)資料；
（三）鑒定結(jié)論及理由。
鑒定意見(jiàn)書(shū)需由鑒定組成員簽字并加蓋估價(jià)師協(xié)會(huì)印章。
第十三條 鑒定工作完成后，專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將鑒定工作有關(guān)的材料整理歸檔。檔案主要包括以下內(nèi)容：
（一）鑒定意見(jiàn)書(shū)；
（二）鑒定受理材料；
（三）調(diào)查、詢問(wèn)筆錄；
（四）與鑒定有關(guān)的其他材料。
第十四條 專家鑒定組成員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見(jiàn)無(wú)效。
評(píng)估機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人、拆遷單位未按照專家委員會(huì)的要求提供有關(guān)資料或者不協(xié)助專家鑒定組實(shí)地查勘的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第十五條 拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定費(fèi)按照本市價(jià)格管理部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)收取，由申請(qǐng)人承擔(dān)；裁決機(jī)關(guān)委托專家委員會(huì)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行鑒定的，鑒定費(fèi)由提出異議的一方當(dāng)事人承擔(dān)。
鑒定意見(jiàn)書(shū)認(rèn)定另一方當(dāng)事人委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告有重大錯(cuò)誤或者其評(píng)估結(jié)果與鑒定結(jié)果差額超過(guò)5％的，鑒定費(fèi)由另一方當(dāng)事人承擔(dān)。
委托評(píng)估合同中對(duì)鑒定費(fèi)的承擔(dān)另有約定的，按約定執(zhí)行。第十六條 專家委員會(huì)發(fā)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有下列情形的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告估價(jià)師協(xié)會(huì)，由估價(jià)師協(xié)會(huì)提請(qǐng)市或者區(qū)、縣房屋行政主管部門(mén)依法進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案：
（一）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害另一方當(dāng)事人合法權(quán)益的；
（二）違反評(píng)估技術(shù)規(guī)范，出具不實(shí)評(píng)估報(bào)告的；
（三）轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓評(píng)估業(yè)務(wù)或者準(zhǔn)許他人以自己的名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)的；
（四）以回扣等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲取評(píng)估業(yè)務(wù)的；
（五）其他違反房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估法律、法規(guī)和規(guī)章的情形。
第十七條 本辦法涉及的相關(guān)技術(shù)問(wèn)題由估價(jià)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
第十八條 本市集體土地房屋拆遷涉及的評(píng)估技術(shù)鑒定活動(dòng)，參照本辦法執(zhí)行。
第十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
第二篇：關(guān)于印發(fā)《天津市房屋拆遷評(píng)估管理辦法》的通知
關(guān)于印發(fā)《天津市房屋拆遷評(píng)估管理辦法》的通知
各區(qū)縣房管局、拆遷辦、拆遷單位、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及有關(guān)單位：
現(xiàn)將《天津市房屋拆遷評(píng)估管理辦法》印發(fā)給你們，望遵照?qǐng)?zhí)行。
二〇〇七年四月二十五日
天津市房屋拆遷評(píng)估管理辦法
第一條 為規(guī)范房屋拆遷評(píng)估行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》和《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行房屋拆遷評(píng)估活動(dòng)的，適用本辦法。
第三條 房屋拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合法、獨(dú)立、客觀、公正、公平、公開(kāi)的原則，任何組織或者個(gè)人不得干預(yù)拆遷評(píng)估活動(dòng)和評(píng)估結(jié)果。
第四條 拆遷評(píng)估由具有房地產(chǎn)評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。市房屋拆遷行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。
第五條 拆遷項(xiàng)目確定后，拆遷人或者接受委托的拆遷單位應(yīng)當(dāng)在天津市國(guó)土資源和房屋管理局政務(wù)網(wǎng)上發(fā)布信息，將拆遷項(xiàng)目、范圍、面積、戶數(shù)和報(bào)名時(shí)限等內(nèi)容進(jìn)行公布，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在報(bào)名時(shí)限內(nèi)提出拆遷評(píng)估作業(yè)申請(qǐng)。報(bào)名時(shí)限不得少于3日。
報(bào)名時(shí)限結(jié)束后，拆遷人或者接受委托的拆遷單位應(yīng)當(dāng)核實(shí)申請(qǐng)拆遷評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)，符合條件的列入備選范圍。
第六條 拆遷人或者接受委托的拆遷單位應(yīng)當(dāng)在公證機(jī)關(guān)監(jiān)督下，采取抽簽方式確定拆遷項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)。參加抽簽的評(píng)估機(jī)構(gòu)不得少于3家。
拆遷人或接受委托的拆遷單位負(fù)責(zé)組織抽簽活動(dòng)，并做好整個(gè)活動(dòng)的音像資料記錄。抽簽活動(dòng)可以邀請(qǐng)被拆遷人或房屋承租人參加。拆遷評(píng)估單位確定后，公證機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)公布結(jié)果。
第七條 拆遷人應(yīng)當(dāng)向被選中的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具委托書(shū)，簽訂《房屋拆遷評(píng)估委托合同》，并按照有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付委托評(píng)估費(fèi)用。
接受委托的拆遷評(píng)估單位，不得轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。
第八條 《房屋拆遷評(píng)估委托合同》主要內(nèi)容包括：
（一）委托人與受委托人名稱；
（二）評(píng)估對(duì)象及范圍；
（三）委托事項(xiàng)；
（四）雙方的權(quán)利、義務(wù)；
（五）評(píng)估作業(yè)期限；
（六）評(píng)估費(fèi)用及結(jié)算方式；
（七）解決爭(zhēng)議的方法和違約責(zé)任；
（八）雙方需要約定的其它事項(xiàng)。
第九條 拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向拆遷評(píng)估單位如實(shí)提供拆遷評(píng)估所需資料，協(xié)助拆遷評(píng)估單位工作。
拆遷評(píng)估單位和估價(jià)人員需要查詢被拆遷房屋情況及其所處區(qū)位新建普通商品房市場(chǎng)信息的，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)提供情況，協(xié)助查詢。
第十條 估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。
第十一條 拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額，以被拆遷房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場(chǎng)評(píng)估確定平均價(jià)格，并結(jié)合被拆遷房屋的狀況在5％以內(nèi)進(jìn)行上浮修正；被拆遷房屋所處區(qū)位沒(méi)有新建普通商品房的，以相鄰區(qū)位新建普通商品房市場(chǎng)評(píng)估確定平均價(jià)格。拆遷當(dāng)事人有約定的，依照其約定。
被拆遷房屋所處區(qū)位是指其所在行政區(qū)、縣的街、鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政管轄區(qū)域內(nèi)。
新建普通商品房是指住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）、單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）、剔除精裝修、特殊設(shè)備設(shè)施配置以及其它特殊因素影響價(jià)格的商品房。
第十二條 拆遷評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)將初步評(píng)估結(jié)果在拆遷現(xiàn)場(chǎng)公示7日，聽(tīng)取拆遷當(dāng)事人意見(jiàn)。
公示期滿后，拆遷評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。
第十三條 拆遷人或被拆遷人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向拆遷評(píng)估單位咨詢。拆遷評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷評(píng)估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。
第十四條 被拆遷人要求對(duì)其被拆遷房屋評(píng)估補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)自收到分戶評(píng)估報(bào)告3日內(nèi)向拆遷人或其委托的拆遷單位提供書(shū)面申請(qǐng)。拆遷人或接受委托的拆遷單位接到申請(qǐng)后2日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)通知拆遷評(píng)估單位對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估。拆遷評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估，并在5日內(nèi)出具分戶評(píng)估報(bào)告。
第十五條 拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，自收到分戶評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原拆遷評(píng)估單位書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核。該單位應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評(píng)估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。
第十六條 拆遷當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi)，可以向天津市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。
天津市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的評(píng)估報(bào)告的評(píng)估依據(jù)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。
評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告，本市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)作出的維持評(píng)估報(bào)告的鑒定意見(jiàn)為最終評(píng)估結(jié)論；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，拆遷評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)改正調(diào)整，重新出具評(píng)估報(bào)告。
申請(qǐng)?zhí)旖蚴蟹康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)技術(shù)鑒定的費(fèi)用由申請(qǐng)人交納。評(píng)估存在技術(shù)問(wèn)題的，技術(shù)鑒定費(fèi)用由拆遷評(píng)估單位承擔(dān)。
第十七條 評(píng)估結(jié)果與被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場(chǎng)價(jià)格差距較大的，區(qū)縣房屋行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)要求拆遷人或接受委托的拆遷單位向天津市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。
第十八條 拆遷評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷評(píng)估報(bào)告及下列資料整理存檔：
（一）房屋拆遷評(píng)估委托合同；
（二）被拆遷房屋有關(guān)情況和權(quán)屬狀況的資料；
（三）被拆遷房屋的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；
（四）確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；
（五）其它涉及評(píng)估項(xiàng)目的資料。
第十九條 拆遷評(píng)估單位有下列行為之一的，按照《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第五十二條進(jìn)行處罰。
（一）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對(duì)方合法權(quán)益的；
（二）以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費(fèi)等方式進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；
（三）違反房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；
（四）出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報(bào)告；
（五）多次被申請(qǐng)鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問(wèn)題的；
（六）允許他人借用自己名義從事拆遷評(píng)估活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受委托的拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的。
第二十條 本辦法自2007年5月1日起施行?！短旖蚴蟹课莶疬w評(píng)估管理暫行辦法》（津房拆〔2002〕261號(hào)）同時(shí)廢止?！蛾P(guān)于貫徹建設(shè)部<城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)>的意見(jiàn)》（津房拆〔2004〕100號(hào)）與本辦法抵觸的內(nèi)容以本辦法為準(zhǔn)。
第三篇：關(guān)于印發(fā)《南京市城市房屋拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估辦法》的通知
各拆遷人、拆遷實(shí)施單位：
根據(jù)南京市維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的實(shí)施意見(jiàn)》通知精神，結(jié)合我市城市房屋拆遷實(shí)際，經(jīng)研究，制定了《南京市城市房屋拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估辦法》?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。
特此通知。
二○○九年八月十四日
南京市城市房屋拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估辦法
第一章 總則
第一條 為全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷工作的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)控制，現(xiàn)根據(jù)南京市維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的實(shí)施意見(jiàn)》的要求，落實(shí)城市房屋拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估責(zé)任，做好社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，結(jié)合城市房屋拆遷實(shí)際，制定本辦法。
第二條 城市房屋拆遷重大政策出臺(tái)前和拆遷項(xiàng)目實(shí)施前都必須開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
第三條 城市房屋拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)堅(jiān)持以人為本，科學(xué)發(fā)展，民主法制的原則。
第四條 城市房屋拆遷重大政策的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由本局負(fù)責(zé)實(shí)施。
城市房屋拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由項(xiàng)目拆遷人和委托的拆遷實(shí)施單位共同負(fù)責(zé)實(shí)施。
第二章 拆遷重大政策社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
第五條 本局成立相應(yīng)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作領(lǐng)導(dǎo)小組，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促實(shí)施城市房屋拆遷重大政策的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。
第六條 關(guān)系到廣大被拆遷人根本利益的城市房屋拆遷重大政策，在出臺(tái)前，由本局直接組織實(shí)施社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后，隨政策草案提交上級(jí)審定。
第七條 城市房屋拆遷重大政策社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主要內(nèi)容：
1、拆遷政策是否符合上位法和相關(guān)法律法規(guī)要求，是否符合黨和國(guó)家的大政方針。
2、拆遷政策是否落實(shí)了科學(xué)發(fā)展觀的要求，是否符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體水平。
3、拆遷政策能否為絕大多數(shù)群眾接受，是否兼顧了群眾的現(xiàn)實(shí)利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，體現(xiàn)了公平原則。
4、拆遷政策是否對(duì)政策出臺(tái)前的拆遷項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響，是否會(huì)引發(fā)較大的社會(huì)不穩(wěn)定事件等。
第八條 拆遷重大政策社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的程序：
1、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估準(zhǔn)備，制定評(píng)估方案，并向本局維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。
2、將重大拆遷政策草案通過(guò)相關(guān)媒體、網(wǎng)絡(luò)等形式進(jìn)行公告或公示，讓廣大群眾充分了解新政策的內(nèi)容。
3、分別采取座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查、民意測(cè)評(píng)等形式，廣泛征求各有關(guān)部門(mén)、拆遷有關(guān)單位、拆遷當(dāng)事人和社會(huì)各界的意見(jiàn)及建議。
4、依據(jù)有關(guān)法規(guī)組織相關(guān)群眾代表、專家、人大代表、政協(xié)委員等對(duì)拆遷重大政策進(jìn)行聽(tīng)證或論證，評(píng)審政策的可行性、科學(xué)性和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素。
5、綜合各方意見(jiàn)，對(duì)拆遷重大政策進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)分析和論證研究，特別對(duì)因?qū)嵤┎疬w政策可能引發(fā)的矛盾沖突作出評(píng)估預(yù)測(cè)，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案，最后作出總體評(píng)估結(jié)論，提出意見(jiàn)和建議，形成專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告，報(bào)局維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行審查審核。
第九條 拆遷重大政策社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容包括：
1、拆遷政策的基本情況及其必要性、合理性、合法性。
2、對(duì)拆遷政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)及社會(huì)影響進(jìn)行預(yù)測(cè)分析和論證研究。
3、對(duì)拆遷政策出臺(tái)可能引發(fā)的矛盾作出評(píng)估預(yù)測(cè)，并制定應(yīng)對(duì)措施。
4、群眾的反映、有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)、專家的意見(jiàn)。
5、結(jié)論。
第十條 本局社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)全程跟蹤拆遷重大政策社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的組織實(shí)施過(guò)程，嚴(yán)格審核報(bào)告，做出同意實(shí)施、暫緩實(shí)施、暫不實(shí)施的審查審核建議，并向市維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。
第十一條 對(duì)已經(jīng)評(píng)估、審核，付諸實(shí)施的拆遷重大政策，本局社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作領(lǐng)導(dǎo)小組要堅(jiān)持全程穩(wěn)控并做好后續(xù)跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解實(shí)施過(guò)程中遇到的矛盾和問(wèn)題，完善相應(yīng)措施，并將有關(guān)穩(wěn)控情況形成報(bào)告，報(bào)局維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組備案。對(duì)于特別重大的穩(wěn)控情況報(bào)告，還需報(bào)市維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組備案。
第三章 拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
第十二條 拆遷人和委托的拆遷實(shí)施單位，在項(xiàng)目實(shí)施前，要開(kāi)展對(duì)拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，形成專項(xiàng)報(bào)告，報(bào)區(qū)維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，由區(qū)維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具已經(jīng)實(shí)施該項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的證明，提交給市拆遷管理部門(mén)。
第十三條 拆遷人和委托的拆遷實(shí)施單位，開(kāi)展拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的，應(yīng)主動(dòng)接受拆遷項(xiàng)目屬地區(qū)維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的協(xié)調(diào)、督促、檢查與考核。
第十四條 拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主要內(nèi)容：
1、拆遷項(xiàng)目的實(shí)施是否符合有關(guān)法律、法規(guī)、政策的要求，尤其是申請(qǐng)拆遷行政許可的法定要件是否齊全，真實(shí)有效。
2、拆遷項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作是否充分，如：拆遷計(jì)劃和方案是否制定，拆遷補(bǔ)償水準(zhǔn)是否符合房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，補(bǔ)償資金、安置房源是否落實(shí)，對(duì)困難家庭的綜合保障條件是否具備，拆遷法規(guī)政策的宣傳公示能否到位，拆除安全防護(hù)措施是否完備等。
3、拆遷工作“六項(xiàng)制度”執(zhí)行到位情況。
4、拆遷項(xiàng)目的實(shí)施是否會(huì)引起拆遷片區(qū)內(nèi)或周邊居民的嚴(yán)重不滿，拆遷補(bǔ)償是否與同類地區(qū)的項(xiàng)目存在明顯的不公平。
5、拆遷項(xiàng)目的拆除施工是否有障礙或安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，是否會(huì)對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生較大影響，是否會(huì)造成周邊群眾生產(chǎn)、生活較大不方便，拆除工地管理能否符合規(guī)定要求。
6、有可能引發(fā)不穩(wěn)定因素的其他方面。
7、拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策和預(yù)案措施。
第十五條 拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的程序：
1、拆遷項(xiàng)目實(shí)施前，拆遷人和委托的拆遷實(shí)施單位在項(xiàng)目屬地區(qū)維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的指導(dǎo)下，對(duì)即將實(shí)施的拆遷項(xiàng)目制定社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方案。
2、將要實(shí)施的拆遷項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃用地許可證及紅線范圍、國(guó)土批準(zhǔn)文件、拆遷人、拆遷實(shí)施單位、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)、拆除施工單位、補(bǔ)償安置方式等有關(guān)內(nèi)容在拆遷現(xiàn)場(chǎng)公示欄進(jìn)行公示，讓被拆遷群眾充分了解該拆遷項(xiàng)目。
3、可采取座談會(huì)等形式，聽(tīng)取各有關(guān)部門(mén)、拆遷有關(guān)單位、拆遷當(dāng)事人的意見(jiàn)及建議。
4、組織相關(guān)群眾代表、專家、人大代表、政協(xié)委員等對(duì)拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行聽(tīng)證或論證，評(píng)審項(xiàng)目實(shí)施的可行性、科學(xué)性和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素。
5、綜合各方意見(jiàn)，對(duì)拆遷項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的預(yù)見(jiàn)和論證，特別要對(duì)因?qū)嵤┎疬w項(xiàng)目可能引發(fā)的矛盾沖突及所涉及的人員、數(shù)量、范圍和激烈程度做出評(píng)估預(yù)測(cè)，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案，最后做出總體評(píng)估結(jié)論，提出意見(jiàn)和建議，形成專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告。
第十六條 拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容包括：
1、拆遷項(xiàng)目的基本情況，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)的批準(zhǔn)手續(xù)、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，拆遷范圍內(nèi)的住戶和工企單位狀況及其相應(yīng)的房屋和國(guó)有土地使用權(quán)狀況，補(bǔ)償資金和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的籌集落實(shí)到位情況，拆除施工的安全、環(huán)保措施防范等有關(guān)情況。
2、項(xiàng)目情況公示后，群眾的反映、有關(guān)部門(mén)及單位的意見(jiàn)、專家的合理意見(jiàn)及建議。
3、對(duì)拆遷項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)機(jī)及有關(guān)影響，拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償方案，拆遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來(lái)的生產(chǎn)、生活困難問(wèn)題，拆除施工的安全問(wèn)題以及因拆遷可能引發(fā)的其他類型矛盾問(wèn)題，進(jìn)行評(píng)估預(yù)測(cè)和分析研究。
4、拆遷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范及維護(hù)穩(wěn)定的相關(guān)組織機(jī)構(gòu)和責(zé)任人員。
5、對(duì)拆遷項(xiàng)目實(shí)施中可能引發(fā)的矛盾問(wèn)題，制定相應(yīng)的措施和方案，尤其是對(duì)拆遷實(shí)施中可能形成的大規(guī)模群體性上訪事件和可能引發(fā)的惡性事件，需制定切實(shí)可行的緊急事件處理預(yù)案。
6、結(jié)論。
第十七條 項(xiàng)目屬地區(qū)維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)全程跟蹤拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的組織實(shí)施過(guò)程，審核其報(bào)告，并對(duì)報(bào)告做出明確的備案意見(jiàn)。
第十八條 對(duì)已經(jīng)評(píng)估、審核，付諸實(shí)施的拆遷項(xiàng)目，項(xiàng)目屬地區(qū)維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)堅(jiān)持跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解實(shí)施過(guò)程中遇到的矛盾和問(wèn)題，完善相應(yīng)措施確保穩(wěn)定。對(duì)特別重大的穩(wěn)控情況需報(bào)上級(jí)維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組備案。
第四章 考核與責(zé)任追究
第十九條 各有關(guān)單位應(yīng)積極主動(dòng)落實(shí)城市房屋拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的各項(xiàng)要求，年終應(yīng)將該項(xiàng)工作納入目標(biāo)管理考核內(nèi)容。具體考核按《市維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組考核辦法》執(zhí)行。
第二十條 對(duì)不認(rèn)真履行拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估職責(zé)而釀成涉穩(wěn)重大問(wèn)題的，按照《南京市維護(hù)穩(wěn)定工作責(zé)任查究制度》的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)肅追究有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)和直接人員的責(zé)任。
第五章 附 則
第二十一條 溧水縣、高淳縣及江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)，可參照本辦法執(zhí)行。
第二十二條 本辦法從印發(fā)之日起執(zhí)行。
第四篇：房屋拆遷評(píng)估流程
城市房屋拆遷評(píng)估流程
1、公示評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，供拆遷當(dāng)事人選擇。
2、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)：采取被拆遷人投票或者當(dāng)事人抽簽的方式確定。
3、拆遷人與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托評(píng)估協(xié)議。
4、評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收集被拆遷房屋資料，包括房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝璜、附屬物等。
應(yīng)具有：反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像照片資料、實(shí)地勘察測(cè)量記錄、評(píng)估對(duì)象登記清單，工作人員記錄，被拆遷人簽名；被拆遷人拒絕簽名的，應(yīng)當(dāng)附有現(xiàn)場(chǎng)證人簽名。
5、公示初步估價(jià)結(jié)論，公示時(shí)間7天。
6、估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提供被拆遷房屋整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。
7、委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。
8、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議的，在收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核，原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)，并出具書(shū)面意見(jiàn)。
9、另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。
針對(duì)不同房屋制定相應(yīng)的估價(jià)方法，主要有三種，即成本法、收益法以及市場(chǎng)比較法。既可選擇一種進(jìn)行評(píng)估，又可同時(shí)采用幾種方法進(jìn)行綜合評(píng)估。
一、拆遷當(dāng)事人共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。
市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。
二、拆遷人出資委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。
拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。
三、評(píng)估機(jī)構(gòu)勘察測(cè)量。
1、拆遷當(dāng)事人向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。
2、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)允許查閱。
3、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。
4、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。
四、初步估價(jià)報(bào)告公示。
估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。
五、復(fù)核申請(qǐng)。
拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。
第五篇：常州市城市房屋拆遷評(píng)估管理試行辦法
常州市城市房屋拆遷評(píng)估管理試行辦法
(發(fā)稿人：likui 發(fā)稿時(shí)間：2006-10-8 閱讀次數(shù): 38)第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估（以下簡(jiǎn)稱“拆遷評(píng)估”）管 理，規(guī)范城市房屋拆遷評(píng)估行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（國(guó)家主席令第29號(hào)）、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）、《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》（建設(shè)部建房[1992]579號(hào)）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（建設(shè)部第97號(hào)令）及省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 凡在本市市區(qū)從事城市房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的，應(yīng)遵守本辦法。
第三條 市城市房屋拆遷管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)管理本市市區(qū)城市房屋拆遷評(píng)估工作。
第四條 城市房屋拆遷評(píng)估是對(duì)被拆遷房屋按規(guī)范進(jìn)行測(cè)算，確定其貨幣價(jià)值（含土地使用權(quán)補(bǔ)償因素）的專項(xiàng)行為。其評(píng)估或鑒定結(jié)果作為拆遷人對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。
拆遷估價(jià)的對(duì)象為被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)合法土地使用權(quán)）所形成的房地產(chǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為該項(xiàng)目拆遷許可證發(fā)放之日。估價(jià)的貨幣單位精確到人民幣元。
第二章 評(píng)估資格管理
第五條 從事城市房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，必須具備房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)三級(jí)以上（含三級(jí)，下同）的資格。房屋拆遷評(píng)估采用進(jìn)入拆遷評(píng)估市場(chǎng)備案制。
凡具備前款條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)需進(jìn)入本市市區(qū)房屋拆遷評(píng)估市場(chǎng)的，由該評(píng)估機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)市城市房屋拆遷管理部門(mén)會(huì)同市房產(chǎn)管理部門(mén)資格審查認(rèn)可并登記。經(jīng)登記備案的評(píng)估機(jī)構(gòu)方可按受委托、進(jìn)行房屋拆遷評(píng)估工作。
第六條 城市房屋拆遷估價(jià)人員，必須取得有權(quán)部門(mén)核發(fā)的《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》或《江蘇省城市房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)培訓(xùn)合格證》。主要估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。
第七條 進(jìn)入城市房屋拆遷評(píng)估市場(chǎng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：
（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；
（二）遵守自愿、誠(chéng)信、公開(kāi)、公平、公正的原則；
（三）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；
（四）依法接受拆遷管理部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查；
（五）對(duì)房屋拆管遷評(píng)估報(bào)告進(jìn)行解釋。
第八條 城市房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為：
（一）弄虛作假，故意壓低或抬高評(píng)估結(jié)果；
（二）利用工作工作之便，牟取私利；
（三）允許他人以自己的名義從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)讓評(píng)估業(yè)務(wù)；
（四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三章 評(píng)估業(yè)務(wù)管理
第九條 房屋拆遷評(píng)估按本辦法附件《常州市市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則》執(zhí)行（以下簡(jiǎn)稱《技術(shù)細(xì)則》）。
第十條 拆遷估價(jià)應(yīng)以幢或結(jié)構(gòu)獨(dú)立的完整房屋為單位，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等因素，以《技術(shù)細(xì)則》規(guī)定的指導(dǎo)性參考價(jià)結(jié)合類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估出被拆遷房屋的基準(zhǔn)價(jià)，然后根據(jù)被拆遷人的房屋樓層、朝向、新舊程度等因素，對(duì)該基準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行適當(dāng)修正，確定出被拆遷人房屋的評(píng)估價(jià)。
第十一條 違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予估價(jià)；未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的估價(jià)值，根據(jù)剩余使用年限和建造成本計(jì)算確定。
拆遷公告發(fā)布后裝修的裝飾部位不予評(píng)估補(bǔ)償。
第十二條 拆遷人應(yīng)選擇資質(zhì)高、信譽(yù)好的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷房屋評(píng)估，并與所選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托合同。
評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定的時(shí)間和要求完成評(píng)估任務(wù)。
第十三條 同一拆遷許可證規(guī)定范圍內(nèi)的被拆遷房屋宜由一家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，較大拆遷項(xiàng)目需要兩家或兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，需報(bào)經(jīng)市拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn)。
第十四條 評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估前，應(yīng)將現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)的日期書(shū)面通知拆遷當(dāng)事人。現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)時(shí)，拆遷當(dāng)事人均應(yīng)到場(chǎng)。
被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由不到場(chǎng)、或者拒絕評(píng)估而影響拆遷正常進(jìn)行的，評(píng)估單位可依據(jù)房屋的權(quán)屬資料或可確權(quán)書(shū)證及房屋區(qū)位、朝向、構(gòu)筑狀況等因素進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)應(yīng)約請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)到場(chǎng)公證。房屋拆遷管理部門(mén)可依據(jù)評(píng)估的結(jié)果對(duì)申請(qǐng)的拆遷糾紛進(jìn)行裁決。
評(píng)估機(jī)構(gòu)自評(píng)估勘測(cè)完畢之日起5日內(nèi)完成房屋拆遷評(píng)估報(bào)告并送交拆遷當(dāng)事人。
房屋拆遷評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章。
第十五條 當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到評(píng)估報(bào)告之日起5個(gè)工作日內(nèi)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核申請(qǐng)，原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核、作出解釋并出具書(shū)面復(fù)核報(bào)告。
第十六條 當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核報(bào)告之日起5日內(nèi)向房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)申請(qǐng)鑒定并說(shuō)明理由。鑒定申請(qǐng)受理后，原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)作出解釋并提供必要的資料。
第十七條 城市房屋拆遷管理部門(mén)組織有關(guān)專家成立的房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)拆遷評(píng)估爭(zhēng)議的報(bào)告進(jìn)行鑒定，市物價(jià)主管部門(mén)下屬的價(jià)格認(rèn)證中心辦理具體事務(wù)。
第十八條 評(píng)估爭(zhēng)議的鑒定部門(mén)自受理申請(qǐng)之日起15天內(nèi)作出書(shū)面裁定書(shū)。
評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果與技術(shù)委員會(huì)鑒定結(jié)論總價(jià)格差額3%以內(nèi)（含3%）的，以原評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)，由申請(qǐng)人承擔(dān)鑒定費(fèi)用；差額在3%以上的，以鑒定結(jié)論為準(zhǔn)，由被申請(qǐng)人承擔(dān)鑒定費(fèi)用。鑒定費(fèi)由申請(qǐng)人向價(jià)格認(rèn)證中心預(yù)繳。鑒定結(jié)論為拆遷評(píng)估最張結(jié)果。
第十九條 城市房屋拆遷評(píng)估及鑒定費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第二十條 城市房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按檔案管理的規(guī)定建立房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)檔案，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。臺(tái)帳應(yīng)載明評(píng)估、復(fù)核、鑒定等有關(guān)內(nèi)容。
第四章 附則
第二十一條 房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)違反《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》及本辦法規(guī)定，由房屋拆遷管理部門(mén)建議有關(guān)行政主管部門(mén)視情節(jié)輕重給予警告、取消房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷估價(jià)的登記資格、評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格、評(píng)估師（員）的執(zhí)業(yè)資格等相應(yīng)處罰。
第二十二條 城市房屋拆遷評(píng)估涉及土地收購(gòu)貯備用地的，按常州市人民政府《關(guān)于頒發(fā)常州市市區(qū)土地收購(gòu)貯備管理辦法的通知》（常政發(fā)[2001]第207號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十三條 各轄市城市房屋拆遷評(píng)估工作可參照本辦法執(zhí)行。
第二十四條 本辦法由市建設(shè)局會(huì)同有關(guān)部門(mén)解釋。
第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起試行。本辦法發(fā)布以后，國(guó)家和省另有規(guī)定的，根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)調(diào)整。
西林：常金路拆遷提前全面簽約
(發(fā)稿人：admin 發(fā)稿時(shí)間：2006-9-1 閱讀次數(shù): 247)
8月30日下午6：00，凌家村拆遷戶欒玉方在拆遷協(xié)議上鄭重地簽下了自己的名字，這標(biāo)志著常金路西林段的拆遷簽約工作圓滿完成。這是一項(xiàng)來(lái)之不易的成果，是為市第十次黨代會(huì)獻(xiàn)上的一份厚禮。
此次常金路的拆遷，涉及沿線三個(gè)村委277戶拆遷戶和45個(gè)企業(yè)，拆遷總面積11.6萬(wàn)平方米，時(shí)間緊，任務(wù)重，情況復(fù)雜。自3月9日召開(kāi)動(dòng)員大會(huì)以來(lái)，常金路城市化改造工程拆遷指揮部、區(qū)下派工作組、村委、拆遷辦、城西公司密切配合，合力攻堅(jiān)，奮戰(zhàn)170天，全面完成了簽約任務(wù)，目前累計(jì)交房286戶，完成88%，拆除面積8萬(wàn)余平方米，占總面積的80%，確保了常金路的正常施工。
鐘樓法院依法對(duì)兩處房屋實(shí)施強(qiáng)制拆遷
(發(fā)稿人：admin 發(fā)稿時(shí)間：2006-8-4 閱讀次數(shù): 174)
近日，鐘樓法院調(diào)集60余名干警匯同公安、行政執(zhí)法等職能部門(mén)，依法對(duì)位于我市懷德北路、濟(jì)農(nóng)路的兩棟房屋進(jìn)行了強(qiáng)制拆遷。
因城市建設(shè)需要，我市懷德北路133幢702室、濟(jì)農(nóng)路55號(hào)被依法納入拆遷范圍，常州市建設(shè)局并作出行政裁決書(shū)，要求被拆遷人朱某某、孔某某從居住房?jī)?nèi)搬遷。因被拆遷人未按裁決書(shū)履行，市建設(shè)局遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
立案執(zhí)行后，鐘樓法院有關(guān)工作人員一方面冒著酷暑分別到被拆遷房屋、拆遷安置房進(jìn)行了查看，重點(diǎn)了解了安置房能否保障被拆遷戶的合法利益；另一方面加強(qiáng)思想疏導(dǎo)和調(diào)解工作，多次召集雙方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)調(diào)，向被執(zhí)行人解釋、說(shuō)明相關(guān)拆遷法律和政策，爭(zhēng)取能讓被執(zhí)行人自覺(jué)搬遷，但均未成功。鑒于被執(zhí)行人拒絕履行裁定書(shū)所確定的義務(wù)，該院在相關(guān)部門(mén)的配合下，依法對(duì)兩被拆遷戶實(shí)施了強(qiáng)制執(zhí)行。
西林街道:黨旗在拆遷一線高高飄揚(yáng)[圖]
(發(fā)稿人：admin 發(fā)稿時(shí)間：2006-6-30 閱讀次數(shù): 274)
（常州日?qǐng)?bào)訊）拆遷，被喻為“天下第一難”。鐘樓區(qū)西林街道發(fā)揮黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用———
黨旗在拆遷一線高高飄揚(yáng)
寬闊的龍江路從西林街道馬家村穿村而過(guò)，涉及67戶居民要搬遷。而繁重的拆遷任務(wù)卻在這里進(jìn)展順利，目前已基本完成。村黨總支書(shū)記黃東輝道出其中的奧秘：“只要黨員帶頭，把思想政治工作真正做到每一戶群眾家里，再難的事也有辦法解決?！痹谖髁纸值?，有這種感受的“村官”還很多。
把黨旗插到拆遷工地上
常州“西大門(mén)”建設(shè)今年再掀高潮，西林街道涉及龍江路、常金路、梅莊路、西林大橋等多項(xiàng)建設(shè)任務(wù)。所謂不破不立，拆遷成了該街道的頭等大事，街道黨工委面對(duì)任務(wù)重、時(shí)間緊的“天下第一難”，明確提出，要發(fā)揮各級(jí)黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用，探索實(shí)踐動(dòng)拆遷黨建工作的新途徑、新辦法，為化解動(dòng)拆遷矛盾，推進(jìn)城市建設(shè)提供保障。
黨員先進(jìn)不先進(jìn)，關(guān)鍵時(shí)刻見(jiàn)行動(dòng)。街道、村黨組織把拆遷工作列為一號(hào)工程，黨工委、村總支書(shū)記為第一責(zé)任人。黨工委書(shū)記張煥良和副書(shū)記、街道辦事處主任楊建文分別擔(dān)任西林大橋拆遷總指揮和常金路改造拆遷副總指揮，主要領(lǐng)導(dǎo)坐陣拆遷第一線現(xiàn)場(chǎng)指揮。楊建文深知常金路拆遷情況復(fù)雜，身為副總指揮的他自喻為“走訪郎中”，天天奔波在拆遷戶、村委和建設(shè)單位之間，傾聽(tīng)民意，了解民情，研究對(duì)策，上下協(xié)調(diào)。黨員領(lǐng)導(dǎo)干部，主動(dòng)要求啃“硬骨頭”，馬家村黨總支一班人，帶領(lǐng)村組干部成立8個(gè)拆遷小組，每小組包干負(fù)責(zé)7、8戶拆遷任務(wù)，村總支書(shū)記黃東輝對(duì)下屬說(shuō)：“你們先挑吧，最難的留給我?！?/p>
西林街道拆遷辦及時(shí)成立黨支部，15名黨員深入學(xué)習(xí)拆遷政策、法律條款等業(yè)務(wù)知識(shí)，拆遷人員迎難而上日夜奔波，和村干部們一起攻堅(jiān)克難，常常是在群眾家做工作到深夜。
“做政策的堅(jiān)定執(zhí)行者，做群眾利益的堅(jiān)決維護(hù)者”
動(dòng)遷無(wú)小事，事事連百姓。街道廣大黨員干部沖在拆遷第一線，做群眾思想工作，宣傳拆遷政策，解決百姓困難，黨員的“為民、利民、便民”宗旨，貫穿動(dòng)遷工作全過(guò)程。西林街道黨工委書(shū)記張煥良，籌劃著幫缺乏技能的農(nóng)民找出路。在區(qū)委、區(qū)政府以及勞動(dòng)部門(mén)的支持下，正著手組織對(duì)拆遷人員組織免費(fèi)就業(yè)培訓(xùn)。家政服務(wù)、烹飪、電器維修??張煥良還在不停傾聽(tīng)群眾意見(jiàn)，努力了解他們還需要學(xué)習(xí)什么技能。他的心中始終有一桿秤，那就是做政策的堅(jiān)定執(zhí)行者，做群眾利益的堅(jiān)決維護(hù)者。
鄒傅村黨總支書(shū)記包亞華，經(jīng)常提醒工作人員：“西林老百姓生活并不富裕，房子是他們最大的財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在要拆，有些情緒，思想轉(zhuǎn)不過(guò)彎來(lái)，要多些補(bǔ)償，這很正常，我們要理解他們，要耐心細(xì)致地工作，用真誠(chéng)去感動(dòng)他們，用足政策，用好政策，維護(hù)他們的合法權(quán)益，要實(shí)現(xiàn)政府和拆遷戶的雙贏?！闭窃谶@種“以民為本”的思想指導(dǎo)下，包亞華和村干部們天天泡在拆遷戶家中，沒(méi)有哪一天是12點(diǎn)以前睡覺(jué)的，從評(píng)估、核對(duì)到簽約，他隨叫隨到，與拆遷戶推心置腹地交談，與拆遷辦一分一厘地算帳，與城西公司、常金路城市化改造指揮部真誠(chéng)地溝通，在政策范圍內(nèi)，盡可能幫助拆遷戶爭(zhēng)取利益的最大化，可以說(shuō)在40戶的簽約中，有80%%左右包書(shū)記都親自參予了談判，該斷則斷，能爭(zhēng)則爭(zhēng)。拆遷戶李庭霖說(shuō)：“雖然拆遷讓我失去了一些固定收入，對(duì)我來(lái)說(shuō)有些吃虧，但包書(shū)記為人真誠(chéng)，能為我們考慮的都考慮了，我也無(wú)話可說(shuō)了??”村干部的行動(dòng)深深打動(dòng)了村民，也加快了拆遷工作的進(jìn)度。
“黨員不帶頭，誰(shuí)帶頭！”
在拆遷中一些黨員義無(wú)反顧，積極帶頭，起到了很好的表率作用。國(guó)稅二分局三科的副科長(zhǎng)、共產(chǎn)黨員蔣立平，這次梅莊路從他家穿過(guò)，他二話沒(méi)說(shuō)，說(shuō)服父親帶頭評(píng)估，從核對(duì)到洽談、簽約只花了半天時(shí)間，別人問(wèn)他怎么這么快，他說(shuō)：“拆遷按政策，該拿多少就拿多少，沒(méi)什么可討價(jià)還價(jià)的。黨員不帶頭，誰(shuí)帶頭！??”話不多，卻充分體現(xiàn)了一個(gè)共產(chǎn)黨員的大局意識(shí)，法制意識(shí)。
馬家村黨員莊元林住宅裝修豪華，要拆遷了，村民都說(shuō)，裝修好的，拆遷不合算，你可要吃虧了。當(dāng)拆遷組來(lái)到他家時(shí)，他毫不猶豫地說(shuō)，不管吃虧沾光，我作為一名黨員，肯定要帶頭拆遷。”他不僅自己帶頭，還做好弟弟的思想工作，兄弟倆顧全大局，支持政府工作的舉動(dòng)在村頭巷尾傳為美談。
共產(chǎn)黨員聶毛海，一直在新疆工作，1998年退休回常，他時(shí)刻不忘黨員本色，為地方建設(shè)盡責(zé)盡力。這次西林大橋拆遷，他什么也沒(méi)說(shuō)，主動(dòng)找到拆遷辦，第一個(gè)簽約，第一個(gè)帶著癱瘓?jiān)诖?年的老伴搬家，當(dāng)村委問(wèn)他有什么困難，有什么要求時(shí)，他平淡地說(shuō)：“我是吃百家飯長(zhǎng)大的，是黨培養(yǎng)了我，教育了我，西林不發(fā)展，子孫怎么辦？作為一名黨員，我一定會(huì)無(wú)條件地為黨做任何事情，黨的需要，就是我個(gè)人的需要，就是今后子子孫孫的需要?！?/p>
關(guān)注常金路拆遷攻堅(jiān)戰(zhàn)系列報(bào)道之六
(發(fā)稿人：admin 發(fā)稿時(shí)間：2006-5-24 閱讀次數(shù): 246)
常金路拆遷自3月15日正式啟動(dòng)以來(lái)，在艱難中穩(wěn)步推進(jìn)。到目前為止，已完成入戶評(píng)估251戶，完成率達(dá)89%；拆遷簽約71戶，完成率為25%。
成績(jī)的背后凝聚著區(qū)委、區(qū)政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，主要領(lǐng)導(dǎo)多次深入基層，現(xiàn)場(chǎng)辦公，傾聽(tīng)民意，研究政策；凝聚著拆遷指揮部的團(tuán)結(jié)協(xié)作、統(tǒng)籌兼顧，街道黨工委、辦事處和城西公司目標(biāo)一致，指揮部幾個(gè)負(fù)責(zé)同志經(jīng)常碰頭，對(duì)推進(jìn)中的歷史遺留問(wèn)題、各類特殊問(wèn)題等本著實(shí)事求是的原則進(jìn)行及時(shí)的梳理和溝通，協(xié)調(diào)和解決；凝聚著拆遷工作人員的辛勤和付出,像張乃康、趙榮正、卞紅喜、劉云鵬等工作組組長(zhǎng)，工作的困難不在于放棄各種休息日，帶著全體成員不辭辛苦地走訪拆遷戶,經(jīng)常到晚上十一二點(diǎn)鐘，而在于怎樣把各項(xiàng)爛熟于胸的拆遷政策和百姓實(shí)際情況相結(jié)合，找準(zhǔn)政策和群眾利益的對(duì)接點(diǎn)，依法維護(hù)群眾利益，解開(kāi)拆遷戶的“心結(jié)”。他們常常為制定一套符合政策、群眾理解的拆遷方案和村委及拆遷辦的同志討論多次，因?yàn)樗麄冎啦疬w工作無(wú)小事，必須慎重又慎重；凝聚著拆遷戶的理解和支持，許多干部群眾理解：拆遷的根本目的在于建設(shè)，在于促進(jìn)城市發(fā)展，改善人民群眾生活。他們放棄了眼前的舒適和安寧，全力支持常金路的改造建設(shè)。像鄒傅燎原村民小組組長(zhǎng)王春來(lái)，凌家喬元村民小組組長(zhǎng)熊傳興，雖然拆遷影響了自己的收入，但考慮到西大門(mén)的建設(shè)對(duì)改善西林環(huán)境，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，提高群眾生活質(zhì)量的重要性，不僅帶頭入戶評(píng)估，帶頭簽約，還發(fā)揮自己人頭熟，與村民關(guān)系融洽的優(yōu)勢(shì)，幫助做群眾的思想工作，提高了本組拆遷戶的簽約率；像東岱村街北組的蔣文英在自己率先簽訂拆遷協(xié)議后，多次上門(mén)協(xié)助拆遷人員做好父親蔣全龍的說(shuō)服工作，使已經(jīng)經(jīng)歷了三次拆遷的老父親在拆遷協(xié)議書(shū)上簽了字??
常金路拆遷工作還在如火如荼地進(jìn)行著，拆遷進(jìn)度表上每一個(gè)數(shù)據(jù)的跳動(dòng)變化，都體現(xiàn)著工作人員的熱情、真誠(chéng)和辛勞，都是拆遷戶從疑惑到理解、從小家到大家、從小局到大局的一次心靈升華。
區(qū)拆遷管理辦公室召開(kāi)“落實(shí)拆遷屬地負(fù)責(zé)制”工作會(huì)議(c常州)(發(fā)稿人：admin 發(fā)稿時(shí)間：2006-4-7 閱讀次數(shù): 216)
為進(jìn)一步完善“兩級(jí)管理，三級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的拆遷工作屬地負(fù)責(zé)制，規(guī)范拆遷行為，提高相關(guān)人員的工作能力和工作水平，日前，區(qū)拆遷管理辦公室召開(kāi)“落實(shí)拆遷屬地負(fù)責(zé)制”工作會(huì)議暨“拆遷工作業(yè)務(wù)培訓(xùn)班”。開(kāi)發(fā)區(qū)、鎮(zhèn)、街道的分管領(lǐng)導(dǎo)，拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組（拆遷辦公室）負(fù)責(zé)人，區(qū)管建局分管領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)科室負(fù)責(zé)人，有關(guān)社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人及區(qū)拆遷管理辦公室全體工作人員90余人參加了會(huì)議和培訓(xùn)。
會(huì)上，區(qū)管建局局長(zhǎng)、區(qū)拆遷管理辦公室主任王國(guó)林簡(jiǎn)要回顧了全區(qū)2005年拆遷工作所取得的成績(jī)。2005年，全區(qū)拆遷工作在區(qū)委、區(qū)政府的高度重視和正確領(lǐng)導(dǎo)下，全面完成了荊川公園敞開(kāi)式擴(kuò)建、萬(wàn)福路綠地、懷德北路綠地、西瀛里改造、城中城地塊改造等五大工程的拆遷安置工作；有效推進(jìn)了長(zhǎng)江路北段、公園路南段、華聯(lián)商廈東側(cè)、公園大廈、荊川東西路、香江華廷等地塊的拆遷工作。在談到2006年的工作任務(wù)和措施時(shí)，王國(guó)林指出：2006年，全區(qū)的拆遷工作任務(wù)重、時(shí)間緊、要求高，必須明確責(zé)任，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，強(qiáng)力推進(jìn)。做到：
1、落實(shí)責(zé)任，各司其職。要根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府的要求和屬地負(fù)責(zé)制的職責(zé)，上下聯(lián)動(dòng)，全面落實(shí)工作任務(wù)、責(zé)任到人。
2、建立機(jī)制，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。要建立區(qū)拆遷管理辦公室與各責(zé)任單位之間良好的協(xié)調(diào)機(jī)制、工作聯(lián)系制度和重點(diǎn)項(xiàng)目協(xié)調(diào)制度，做到每月一次例會(huì)，每月一份報(bào)表，加強(qiáng)信息溝通，充分發(fā)揮區(qū)拆遷管理辦公室在全區(qū)拆遷工作中的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)作用。
3、抓好隊(duì)伍，提高能力。要建設(shè)一支政策水平高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，并且具有攻難克堅(jiān)的勇氣、忍辱負(fù)重的品質(zhì)的拆遷工作隊(duì)伍。
4、依法拆遷，規(guī)范操作。要嚴(yán)格按照政策、法規(guī)的要求規(guī)范拆遷行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)利。
5、加大力度，強(qiáng)力推進(jìn)。要加大組織力度、宣傳力度，明確獎(jiǎng)懲措施，積極有效地推進(jìn)全區(qū)的拆遷工作。
區(qū)司法局副局長(zhǎng)、區(qū)拆遷管理辦公室副主任陳小峰進(jìn)一步明確了拆遷工作屬地管理后，區(qū)拆遷管理辦公室、街道及社區(qū)居委會(huì)的職責(zé)任務(wù)，對(duì)拆遷安置補(bǔ)償方式、拆遷工作的一般程序以及行政強(qiáng)制拆遷的有關(guān)程序作了講解，加深了與會(huì)人員對(duì)拆遷政策、法規(guī)、具體操作方法的理解、認(rèn)識(shí)和掌握。
2005年我區(qū)完成預(yù)期拆遷任務(wù)(常州)(發(fā)稿人：admin 發(fā)稿時(shí)間：2006-1-21 閱讀次數(shù): 273)
盤(pán)點(diǎn)2005，我區(qū)拆遷工作在區(qū)委、區(qū)政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持“拆舊為建新，建新為人民，建設(shè)常州城，造福常州人”的工作理念，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)任務(wù)，規(guī)范制度措施，扎實(shí)有效地推進(jìn)工作，圓滿完成了拆遷任務(wù)。自拆遷工作實(shí)行屬地管理負(fù)責(zé)制以來(lái)，我區(qū)如期完成了重點(diǎn)工程荊川公園敞開(kāi)式擴(kuò)建、萬(wàn)福路綠地、懷德北路綠地、西瀛里地塊改造、城中城地塊改造等。
我區(qū)拆遷工作能取得這樣的進(jìn)展，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是領(lǐng)導(dǎo)重視程度高，區(qū)委、區(qū)政府把全區(qū)的拆遷工作當(dāng)作是拓展發(fā)展空間，構(gòu)筑發(fā)展載體和展示城市形象的過(guò)程，當(dāng)作是發(fā)展鐘樓經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的大事來(lái)抓。二是組織力度強(qiáng)，區(qū)、街兩級(jí)均成立了以行政一把手為第一責(zé)任人的城市房屋拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組;區(qū)政府出臺(tái)了《關(guān)于貫徹〈常州市城市房屋拆遷管理辦法〉的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》和《鐘樓區(qū)城市房屋行政強(qiáng)制拆遷方案》；專門(mén)抽調(diào)人員組建區(qū)拆遷管理辦公室負(fù)責(zé)具體日常工作，形成了“兩級(jí)管理，三級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的拆遷工作機(jī)制。三是工作力度大，區(qū)拆遷管理辦公室共走訪、約見(jiàn)被拆遷人六百余戶次，經(jīng)由區(qū)拆遷辦調(diào)解達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的共一百多戶，為使公開(kāi)、公平、公正的陽(yáng)光拆遷政策不讓弱勢(shì)群體吃虧，不讓“釘子戶”占便宜，我區(qū)堅(jiān)持調(diào)解為主，強(qiáng)拆為輔。四是工作方式新，我區(qū)在拆遷工作中不斷創(chuàng)新工作思路，更新工作方式，在西瀛里、長(zhǎng)江路二期等地段拆遷過(guò)程中遇到阻力時(shí)，及時(shí)分解任務(wù)，由機(jī)關(guān)工作人員組建宣傳隊(duì)，深入一線進(jìn)行“人戶掛鉤”，并通過(guò)每周例會(huì)進(jìn)行匯總分析，有效推進(jìn)拆遷進(jìn)程。
2006年，我區(qū)拆遷工作任重道遠(yuǎn)，為認(rèn)真貫徹區(qū)委七屆十二次擴(kuò)大會(huì)議和區(qū)十三屆四次人代會(huì)精神，各單位將根據(jù)所簽訂的拆遷工作目標(biāo)責(zé)任書(shū)，與各部門(mén)緊密配合，集中全力，確保三個(gè)“一百萬(wàn)”的順利實(shí)現(xiàn)。
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延誤重點(diǎn)工程進(jìn)度——兩戶房屋被行政強(qiáng)制拆遷
(發(fā)稿人：系統(tǒng)員 發(fā)稿時(shí)間：2005-10-12 閱讀次數(shù): 232)
10月11日7時(shí)，鐘樓區(qū)行政執(zhí)法局、公安分局等部門(mén)聯(lián)合對(duì)本市吊橋路17號(hào)201室、馮家村1—4號(hào)的兩房屋進(jìn)行行政強(qiáng)制拆遷，這是我區(qū)自城市房屋拆遷屬地負(fù)責(zé)制以來(lái)實(shí)施的第二次行政強(qiáng)拆。
工作人員根據(jù)行政強(qiáng)拆預(yù)案有序地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展工作，首先切斷電源、供水管道、分組清查現(xiàn)場(chǎng)，在公證人員的現(xiàn)場(chǎng)公證下，對(duì)搬遷物品作了詳細(xì)登記，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋及隨屋裝修進(jìn)行評(píng)估后當(dāng)即予以拆除。
這兩處房屋屬城市改造重點(diǎn)地塊拆遷范圍，該地塊的拆遷工作自去年7月份進(jìn)場(chǎng)以來(lái)受到大多數(shù)被拆遷人的理解和支持，至行政強(qiáng)拆前僅剩3戶未搬遷。今強(qiáng)制執(zhí)行的兩戶產(chǎn)權(quán)人在與拆遷方洽談的過(guò)程中，堅(jiān)持其不合理要求，拒不配合拆遷工作，嚴(yán)重影響了工程進(jìn)度。在多次做工作勸告無(wú)效情況下，市建設(shè)部門(mén)依法向市人民政府提出了城市房屋行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)，經(jīng)市政府決定由我區(qū)實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。
我市拆遷屬地負(fù)責(zé)制全面推開(kāi)
(發(fā)稿人：系統(tǒng)員 發(fā)稿時(shí)間：2005-8-11 閱讀次數(shù): 264)
（常州日?qǐng)?bào)訊）本月起，我市拆遷工作的組織實(shí)施方式進(jìn)行重大調(diào)整，由各區(qū)對(duì)轄區(qū)內(nèi)城市建設(shè)改造項(xiàng)目的拆遷工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制。這是記者昨天從市建設(shè)部門(mén)獲悉的。
據(jù)了解，６月份召開(kāi)全市拆遷工作會(huì)議以后，各區(qū)政府積極行動(dòng)，相繼成立了由區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)的拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并從建設(shè)、城管、公安、法制、規(guī)劃、國(guó)土、房管、信訪、工商、稅務(wù)、監(jiān)察等部門(mén)以及各街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)抽調(diào)有關(guān)人員組建拆遷工作辦公室。各區(qū)實(shí)行拆遷工作屬地管理的項(xiàng)目主要是，本轄區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上由政府實(shí)施的市政公用、交通建設(shè)、園林綠化、社會(huì)事業(yè)、土地收儲(chǔ)、舊城改造等城市建設(shè)改造項(xiàng)目。
為切實(shí)落實(shí)好拆遷工作屬地負(fù)責(zé)制，市拆遷管理部門(mén)加強(qiáng)了對(duì)各級(jí)拆遷辦人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)。培訓(xùn)之后，市拆遷管理辦與各區(qū)拆遷工作辦公室就拆遷工作的具體操作流程進(jìn)行了對(duì)接，進(jìn)一步明確了各區(qū)拆遷辦在拆遷許可、拆遷行政裁決及其它相關(guān)工作中應(yīng)當(dāng)配合市拆遷管理部門(mén)做好的有關(guān)工作。
拆遷工作屬地負(fù)責(zé)制實(shí)施后，各區(qū)積極進(jìn)行工作試點(diǎn)。試點(diǎn)項(xiàng)目的拆遷工作有了很大起色，原先一些不肯搬遷的被拆遷戶，在各區(qū)拆遷工作辦公室工作人員的耐心工作下，紛紛表示愿意與拆遷公司洽談，并逐漸達(dá)成協(xié)議。截至昨天，天寧、鐘樓的試點(diǎn)項(xiàng)目分別有13戶和15戶簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，大大推動(dòng)了拆遷工作的順利進(jìn)行，拆遷行政裁決調(diào)解成功率也大為提高，為營(yíng)造公平公正的拆遷氛圍打下了良好的基礎(chǔ)。
陽(yáng)光拆遷新探索 上海推行第三方“代拆遷”
分
類 國(guó)內(nèi)動(dòng)態(tài)
發(fā)布日期 2006-02-22 8:48:58
陽(yáng)光拆遷新探索 上海推行第三方“代拆遷”
為了改變政府部門(mén)在動(dòng)拆遷工程項(xiàng)目中既當(dāng)“裁判員”又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”的狀況，上海市閘北區(qū)今年起首次實(shí)行動(dòng)拆遷“代建制”。
這種動(dòng)拆遷“代建制”，實(shí)際上就是政府把具體的拆遷工作交給了社會(huì)上的第三方，而政府退居幕后，成為純粹的監(jiān)管者。
近日開(kāi)始動(dòng)遷的上海蘇州河北岸東塊42街坊，居住了650多戶居民，是上海實(shí)行“代建制”后第一個(gè)動(dòng)遷地塊。閘北區(qū)政府通過(guò)競(jìng)標(biāo)，選擇了一家具有十年動(dòng)拆遷經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。肖金烈是這次被動(dòng)遷地塊中的一位普通居民，兩周以前，他從小區(qū)宣傳欄上就看到了包括補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的相關(guān)動(dòng)遷方案，并接受了“代拆遷”企業(yè)人員的上門(mén)訪問(wèn)。按照政府規(guī)定，“代拆遷”的第三方必須公示動(dòng)拆遷方案，并傳達(dá)到每戶居民。而這些方案，還要由法院、民政局、房管局等部門(mén)一起進(jìn)行“會(huì)審”。
上海市閘北區(qū)建委副主任巢衛(wèi)明：（政府）就是監(jiān)管部門(mén) 包括動(dòng)遷方案全部要得到政府部門(mén)的認(rèn)可 包括維護(hù)老百姓的合法權(quán)益 在動(dòng)遷方案中要全部體現(xiàn)出來(lái)。
政府不再扮演監(jiān)管部門(mén)和實(shí)施部門(mén)雙重角色，這樣一來(lái)，一旦遇到動(dòng)拆遷矛盾，老百姓可以直接向政府部門(mén)反映。
動(dòng)遷戶居民肖金烈：現(xiàn)在很放心啊 政府部門(mén)出來(lái)監(jiān)管了 我們就不怕了 有事情還可以找政府 政府幫你解決。
因此，在動(dòng)遷工作第一天，肖金烈就簽訂了動(dòng)遷協(xié)議。三天之內(nèi)，像他一樣簽訂協(xié)議的居民有40戶，簽約率是以往的兩倍。
為了防止“代拆遷”企業(yè)將政府用于動(dòng)拆遷的資金私入囊中，政府根據(jù)公示的標(biāo)準(zhǔn)，每動(dòng)遷一戶，支付一筆固定的費(fèi)用給居民。而企業(yè)在項(xiàng)目完成后，從政府領(lǐng)取的是一筆“勞務(wù)費(fèi)”。
上海市閘北區(qū)區(qū)長(zhǎng)尹弘：政府更應(yīng)該站在一個(gè)公正的立場(chǎng)上 公開(kāi)公平透明地組織好實(shí)施好動(dòng)拆遷。
目前，上海市閘北區(qū)已制定今后五年的改造目標(biāo)，將在五年內(nèi)動(dòng)遷居民3萬(wàn)戶。
福州“市場(chǎng)評(píng)估價(jià)加獎(jiǎng)勵(lì)”拆遷模式顯成效
分
類 國(guó)內(nèi)動(dòng)態(tài)
發(fā)布日期 2006-08-22 9:36:29
福州“市場(chǎng)評(píng)估價(jià)加獎(jiǎng)勵(lì)”拆遷模式顯成效06.8
當(dāng)前城區(qū)拆遷政策的薄弱環(huán)節(jié)主要是貨幣補(bǔ)償價(jià)格較低，近期，福州市茶亭街拆遷試行市場(chǎng)評(píng)估價(jià)加獎(jiǎng)勵(lì)的辦法，取得了良好效果。福州市房地產(chǎn)管理局黨委書(shū)記、局長(zhǎng)張文俊向本報(bào)記者簡(jiǎn)要介紹了“市場(chǎng)評(píng)估價(jià)加獎(jiǎng)勵(lì)”的拆遷模式。
市場(chǎng)評(píng)估價(jià)加獎(jiǎng)勵(lì)
福州市針對(duì)拆遷政策貨幣補(bǔ)償價(jià)格較低的問(wèn)題，依據(jù)國(guó)務(wù)院、省、市拆遷管理?xiàng)l例及建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)，經(jīng)過(guò)充分調(diào)研向市政府建議出臺(tái)了《福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償市場(chǎng)價(jià)加獎(jiǎng)勵(lì)的辦法》。
其中，明確了貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算方法：被拆遷房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~=被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)面積×貨幣補(bǔ)償單價(jià)+貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)+搬遷獎(jiǎng)勵(lì)+其他項(xiàng)目補(bǔ)償金額（就是裝修補(bǔ)償金額）。貨幣補(bǔ)償單價(jià)包括房屋區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)和舊房補(bǔ)償單價(jià)兩部分，房屋區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)就是房屋地段等級(jí)補(bǔ)償單價(jià)，拆遷人在摸底測(cè)算時(shí)，在拆遷管理部門(mén)的監(jiān)督下按抽簽方式選擇五家或五家以上有拆遷估價(jià)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)該拆遷區(qū)域的房屋區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)進(jìn)行整體評(píng)估，去掉最高價(jià)和最低價(jià)后進(jìn)行平均確定；在協(xié)商期限內(nèi)搬遷的，每平方米合法產(chǎn)權(quán)面積分別給予5%~10%的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)和貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。
由于以前明補(bǔ)價(jià)格偏低，造成一些拆遷群眾拒絕搬遷，造成很多地塊拆不動(dòng)，交地時(shí)間一拖再拖，政府要交的滯納金等隱性成本也不斷增加，對(duì)拒不搬遷的被拆遷戶只能通過(guò)行政裁決、強(qiáng)制拆遷來(lái)促進(jìn)搬遷。這些強(qiáng)制拆遷不僅成本高，而且執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)較大，社會(huì)影響也不好。因此，表面上新政策確定的住宅獎(jiǎng)金高，但實(shí)際并不高，只是將原來(lái)的暗貼改為明補(bǔ)，而且獎(jiǎng)金花在刀刃上促進(jìn)搬遷。廣大拆遷戶不僅主動(dòng)搬遷，而且還積極幫助做其他拆遷戶的工作，以實(shí)際行動(dòng)來(lái)表現(xiàn)對(duì)拆遷工作的支持。
以人為本，關(guān)心弱勢(shì)群體
在此次福州市茶亭街拆遷中，政府急拆遷戶之所急、想拆遷戶之所想，十分注意維護(hù)經(jīng)濟(jì)困難和住房困難的弱勢(shì)群體利益，針對(duì)拆遷戶中困難戶占有相當(dāng)大比例的實(shí)際情況，及時(shí)出臺(tái)了一系列政策。
福州市房地產(chǎn)管理局張文俊局長(zhǎng)認(rèn)為，茶亭街拆遷安置注重實(shí)際、注重創(chuàng)新，重在激勵(lì)因素，獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，改暗貼為明補(bǔ)，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)加獎(jiǎng)勵(lì)的辦法促進(jìn)搬遷；以人為本，政策向弱勢(shì)群體傾斜，充分體現(xiàn)了人民政府拆遷為人民的政策；勇于探索，按照權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則認(rèn)定店面，破解拆遷難題；全市有關(guān)部門(mén)通力合作、靠前服務(wù)、形成合力。這些經(jīng)驗(yàn)做法對(duì)于實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好最廣大人民群眾的根本利益，實(shí)現(xiàn)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)性用地征地拆遷及時(shí)交地提供了有益的借鑒。
武漢：供地向中低收入層傾斜 首次推出限房?jī)r(jià)地塊 分
類 國(guó)內(nèi)動(dòng)態(tài) 發(fā)布日期 2006-10-11 10:09:22
供地向中低收入層傾斜 首次推出限房?jī)r(jià)地塊
我市土地拍賣市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)“有指向”的供地——昨日，兩塊“限房?jī)r(jià)、限房型”土地成交。
這兩塊土地分別位于首義公園南邊和復(fù)興路以西。
地塊掛牌文件中明示：地塊在“限房?jī)r(jià)、限房型、限工期、限對(duì)象”的前提下掛牌供應(yīng)，專門(mén)用于武昌轄區(qū)內(nèi)公益項(xiàng)目拆遷還建，建設(shè)工期15個(gè)月。房屋建成后，由市政府指定的重點(diǎn)項(xiàng)目拆遷人統(tǒng)一全部回購(gòu)。復(fù)興路以西地塊的回購(gòu)平均價(jià)格上限為4300元/平方米，另一地塊回購(gòu)平均價(jià)格上限4200元/平方米。
兩塊地共可建房約43794平方米，如按國(guó)家對(duì)套型建筑面積90平方米以下住房面積的比重要求，預(yù)計(jì)有300多套中小戶型房屋。
市土地交易中心負(fù)責(zé)人介紹，這是我市首次推出“限房型、限房?jī)r(jià)”地塊，目的是貫徹國(guó)家調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的精神，多為中低收入老百姓提供普通住房。他透露，武漢市住房建設(shè)規(guī)劃和相關(guān)實(shí)施政策已經(jīng)拿出討論稿，一旦確定，不同區(qū)位的地塊，會(huì)有不同的新建住房結(jié)構(gòu)比例，供地的“限房型”將有新的依據(jù)。
昨日共有5塊地掛牌，兩家開(kāi)發(fā)商“梅開(kāi)二度”——分別捧得兩塊地，另有一塊濱漢江地塊流拍。四塊成交地約50畝，成交總額1.408億元。
鎮(zhèn)江市拆遷辦來(lái)我辦進(jìn)行調(diào)研
日期：2006-10-31
10月30日下午鎮(zhèn)江市拆遷辦呂建峰主任一行三人來(lái)我辦就拆遷的相關(guān)政策、制度進(jìn)行調(diào)研。座談會(huì)由我辦瞿嫻副主任主持，陸平同志參加了本次座談會(huì)。瞿主任就我市1-10月份的拆遷基本情況、拆遷安置補(bǔ)償政策、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)制度、拆遷評(píng)估制度等進(jìn)行了介紹，呂建峰主任也介紹了鎮(zhèn)江市拆遷方面的相關(guān)政策和今年拆遷的基本情況，此外座談會(huì)上雙方還就共同關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了充分的探討和交流。
蘇州市建設(shè)局對(duì)五縣市城市房屋拆遷行政裁決和行政強(qiáng)制執(zhí)行工作進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研
日期：2004-9-23
蘇州市建設(shè)局對(duì)五縣市城市房屋拆遷行政裁決和行政強(qiáng)制執(zhí)行工作進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研
龔建華
為了全面掌握全市貫徹執(zhí)行《蘇州市城市房屋拆遷行政裁決辦法》和《蘇州市城市房屋拆遷行政強(qiáng)制執(zhí)行程序》的情況，提高拆遷管理部門(mén)依法行政的意識(shí)，規(guī)范城市房屋拆遷行政裁決和行政強(qiáng)制執(zhí)行的行為，蘇州市建設(shè)局組成了專項(xiàng)工作調(diào)研小組，調(diào)研小組由副局長(zhǎng)朱建明、法規(guī)處陳飚、王水生、市拆遷辦瞿嫻、龔建華組成，于9月中下旬對(duì)常熟、張家港、昆山、太倉(cāng)、吳江五縣市逐個(gè)進(jìn)行專項(xiàng)座談，聽(tīng)取各市貫徹二個(gè)文件的執(zhí)行情況，并查看了部分臺(tái)帳和案卷。
從調(diào)研的總體情況來(lái)說(shuō)，各市拆遷管理部門(mén)在貫徹二個(gè)文件上做了大量積極有效的工作，使得當(dāng)?shù)氐牟疬w工作平穩(wěn)有序地進(jìn)行。近兩年來(lái)，常熟、張家港、昆山三市的拆遷裁決量、行政訴訟案、行政復(fù)議案和行政強(qiáng)拆的數(shù)量呈明顯上升趨勢(shì)。這一方面說(shuō)明管理部門(mén)依法行政的觀念得到了加強(qiáng)，另一方面也說(shuō)明了被拆遷人自我保護(hù)意識(shí)在不斷增強(qiáng)，依法拆遷、依法管理拆遷已深入人心。特別是在拆遷量不斷增加，拆遷矛盾明顯增多的情況下，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都十分重視依法行政工作。首先，各市的拆遷管理部門(mén)與拆遷實(shí)施企業(yè)實(shí)施了分離，做到了政企分開(kāi)，杜絕了拆遷管理中行政機(jī)關(guān)既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員的情形出現(xiàn)，為公開(kāi)、公正、公平地處理拆遷糾紛奠定了基礎(chǔ)。其次是建立和健全了管理體制，各市的拆遷管理部門(mén)配備了專職或兼職的裁決人員，房屋拆遷行政裁決工作平穩(wěn)有序地進(jìn)行。第三是堅(jiān)持按二個(gè)文件的規(guī)定操作，在行政裁決和行政強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，堅(jiān)持按文件規(guī)定的程序辦事，特別是常熟和昆山市，在全市率先實(shí)行了行政強(qiáng)制執(zhí)行前的聽(tīng)證，收到了良好的社會(huì)效果，同時(shí)也為其他城市舉行聽(tīng)證會(huì)積累了經(jīng)驗(yàn)。第四是都建立了拆遷裁決的臺(tái)帳，查詢數(shù)據(jù)一目了然，裁決案卷都及時(shí)地歸檔。這里特別需要指出的是，昆山市在裁決檔案管理上較為規(guī)范，歷年來(lái)所有的裁決檔案都按一戶一檔要求裝訂成冊(cè)，為全市的拆遷檔案管理樹(shù)立了榜樣，值得在全市范圍內(nèi)積極推廣。
然而，在調(diào)研過(guò)程中我們也發(fā)現(xiàn)，房屋拆遷行政裁決過(guò)程中存在許多不足。主要表現(xiàn)為：一是僅形式上滿足裁決要求，下達(dá)的裁決書(shū)不論從程序上還是事實(shí)上都經(jīng)不住推敲，如遇行政訴訟，很難得到法院的支持；二是負(fù)責(zé)裁決工作的同志相關(guān)的法律知識(shí)不足，對(duì)證據(jù)的有效性、委托代理人的身份審查、舉證責(zé)任和相應(yīng)的告知義務(wù)、留置送達(dá)等缺乏相應(yīng)的了解，導(dǎo)致依法行政時(shí)出現(xiàn)差錯(cuò)，從而使行政訴訟出現(xiàn)被動(dòng)局面；三是調(diào)解筆錄不規(guī)范，這是這次調(diào)研活動(dòng)中發(fā)現(xiàn)的普遍現(xiàn)象。裁決員和書(shū)記員在調(diào)解過(guò)程中應(yīng)當(dāng)問(wèn)什么，應(yīng)該記什么不是十分清楚，造成調(diào)查筆錄過(guò)于簡(jiǎn)單，使得筆錄無(wú)法產(chǎn)生證據(jù)作用；四是裁決專職人員配備不足，有的市只有1人辦案，不僅違反行政執(zhí)法規(guī)定，而且對(duì)行政執(zhí)法人員來(lái)說(shuō)也缺乏相應(yīng)的保護(hù)措施。五是在裁決調(diào)解過(guò)程中和裁決文書(shū)中，應(yīng)尊重被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置方式的選擇，不能強(qiáng)制地推行貨幣補(bǔ)償方式，剝奪被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)交換的權(quán)利。
針對(duì)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，蘇州市建設(shè)局要求各縣市拆遷主管部門(mén)進(jìn)一步提高依法行政觀念，以《行政許可法》的實(shí)施為契機(jī)，加大兩個(gè)文件的宣傳力度，把依法行政工作落到實(shí)處。各縣市在拆遷裁決工作人員的配備上要加強(qiáng)，每個(gè)縣市負(fù)責(zé)裁決的工作人員不能少于2人，而且應(yīng)當(dāng)相對(duì)固定。同時(shí)要求蘇州市人民政府城市房屋拆遷管理辦公室建立全市拆遷裁決工作人員網(wǎng)絡(luò)管理體系，加強(qiáng)各市、區(qū)的業(yè)務(wù)交流和溝通，同時(shí)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候組織全市拆遷裁決工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，以提高全體拆遷裁決人員的業(yè)務(wù)能力和執(zhí)法水平。
蘇州市人民政府城市房屋拆遷管理辦公室
二OO四年九月二十三日
我市開(kāi)展“平安拆遷”考核工作
日期：2005-1-19
根據(jù)省建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)“平安拆遷”考核細(xì)則的通知》（蘇建房[2004]245號(hào)）的要求，我市成立了以市建設(shè)局朱建明副局長(zhǎng)為組長(zhǎng)的蘇州市“平安拆遷”考核工作小組。受朱建明副局長(zhǎng)委托，從2004年11月8日起，以考核小組副組長(zhǎng)、市拆遷辦葛建民主任帶隊(duì)的蘇州市“平安拆遷”考核小組，歷時(shí)兩個(gè)多月，對(duì)全市城鄉(xiāng)有拆遷任務(wù)的47家實(shí)施單位（其中縣市21家、市區(qū)26家）進(jìn)行了全面細(xì)致的考核，達(dá)到了預(yù)期目的。經(jīng)考評(píng)，綜合得分90分以上的拆遷實(shí)施單位有 7家，85分以上的有 11 家，80分以上的單位有26家，有3 家單位列入整改?？己斯ぷ鞯挠嘘P(guān)情況如下：
一、考核的總體情況
本次平安拆遷考核，我們經(jīng)過(guò)周密部署，檢查與調(diào)研并舉，通過(guò)企業(yè)自查匯報(bào)、查閱卷宗、仔細(xì)詢問(wèn)及走訪拆遷現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)參檢拆遷實(shí)施單位在依法拆遷、文明服務(wù)、陽(yáng)光操作、控制裁決、落實(shí)信訪責(zé)任制及管理制度的建立健全等方面進(jìn)行了全方位的考核。從考核情況來(lái)看，總體上說(shuō)，目前全市拆遷實(shí)施單位（包括不少新成立的單位）堅(jiān)持依法拆遷，規(guī)范運(yùn)作，認(rèn)真落實(shí)“平安拆遷”考核細(xì)則的各項(xiàng)規(guī)定，呈現(xiàn)諸多亮點(diǎn)。
1、全市眾多拆遷實(shí)施單位堅(jiān)持依法拆遷，規(guī)范拆遷行為。隨著
法制建設(shè)的不斷推進(jìn)，我市各級(jí)房屋拆遷管理部門(mén)堅(jiān)持依法拆遷，加強(qiáng)對(duì)拆遷實(shí)施單位的管理與指導(dǎo)，有力地推動(dòng)了全市拆遷工作的平穩(wěn)發(fā)展，為營(yíng)造蘇州“平安拆遷“的工作格局奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。我市拆遷實(shí)施單位認(rèn)真貫徹“六項(xiàng)制度”，協(xié)助拆遷人依法申領(lǐng)拆遷許可證等相關(guān)手續(xù)，做到先協(xié)議后搬遷，先騰空后拆除，我市全年無(wú)違法和嚴(yán)重違紀(jì)案件。
2、堅(jiān)持有情操作，推行文明服務(wù)。許多拆遷實(shí)施單位認(rèn)真落實(shí)目標(biāo)責(zé)任承諾制度，積極幫助被拆遷人因拆遷帶來(lái)的實(shí)際困難。昆山市民安拆遷工程有限公司、昆山市千燈民生房屋拆遷有限公司在拆遷中切實(shí)解決當(dāng)?shù)乇徊疬w人的實(shí)際困難，給過(guò)渡中的被拆遷人提供必要的婚喪場(chǎng)所，受到當(dāng)?shù)厝罕姷暮迷u(píng)。蘇州市新城市政建設(shè)拆遷有限公司、蘇州金閶拆遷安置事務(wù)所有限公司、吳江市盛澤迅達(dá)拆遷有限公司耐心細(xì)致做好群眾工作，受到被拆遷人贊賞，收到多面錦旗。蘇州市新城市政建設(shè)拆遷有限公司針對(duì)一戶信佛的被拆遷人，堅(jiān)持換位思考，邀請(qǐng)市佛教協(xié)會(huì)一位85歲高齡師太一起配合做工作，最后順利實(shí)現(xiàn)搬遷。蘇州工業(yè)區(qū)園區(qū)拆遷事務(wù)中心對(duì)每個(gè)被拆遷人都建立臺(tái)帳，按其親朋好友排出工作網(wǎng)絡(luò)圖，以耐心細(xì)致的思想工作統(tǒng)領(lǐng)拆遷工作，曾對(duì)一戶被拆遷人上門(mén)服務(wù)多達(dá)100多次。吳江市江城市政房屋拆遷配套有限公司曾先后50多次陪同被拆遷人看房、選房，以真誠(chéng)感動(dòng)被拆遷人。
3、嚴(yán)格執(zhí)行“六項(xiàng)制度”，積極推行陽(yáng)光操作。全市眾多拆遷
實(shí)施單位積極推行陽(yáng)光操作，在拆遷工作中嚴(yán)格執(zhí)行六項(xiàng)制度，在拆遷現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立接待場(chǎng)所，公開(kāi)規(guī)定的相關(guān)要件。從考核的情況來(lái)看，特別是市區(qū)的拆遷實(shí)施單位及昆山市的拆遷實(shí)施單位做得相當(dāng)規(guī)范，在拆遷現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立信訪接待室、舉報(bào)箱及投訴電話。蘇州市城市建設(shè)拆建有限公司、蘇州金閶拆遷安置事務(wù)所有限公司還建立專門(mén)網(wǎng)頁(yè)，介紹公司背景的同時(shí)，積極推行陽(yáng)光操作。
4、有效控制拆遷裁決和強(qiáng)制拆遷，推動(dòng)拆遷工作的順利開(kāi)展。全市許多拆遷實(shí)施單位堅(jiān)持依法拆遷、有情操作，積極配合裁決機(jī)關(guān)做好裁決調(diào)解工作，有效控制了拆遷裁決和強(qiáng)制拆遷。特別是蘇州市虎丘房屋拆遷建設(shè)有限公司，2003年至今累計(jì)批準(zhǔn)拆除約40萬(wàn)平方米，但迄今為止，該公司實(shí)現(xiàn)了“零裁決”。
5、落實(shí)信訪責(zé)任制，積極維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。全市拆遷實(shí)施單位在各自房屋拆遷管理部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真落實(shí)信訪責(zé)任制，積極配合拆遷主管部門(mén)處理歷史遺留問(wèn)題。部分拆遷實(shí)施單位信訪臺(tái)帳規(guī)范、完備。如常熟市拆遷中心，其拆遷信訪臺(tái)帳齊全、完備：被拆遷人上訪的時(shí)間、事由、處理情況等內(nèi)容，及市長(zhǎng)熱線轉(zhuǎn)下來(lái)的相關(guān)拆遷信訪的處理、答復(fù)一應(yīng)俱全。在落實(shí)拆遷信訪責(zé)任制方面，蘇州虎丘房屋拆遷建設(shè)有限公司、蘇州市吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房屋拆遷置事務(wù)所，認(rèn)真做好拆遷信訪接待工作，至今為止未發(fā)生越級(jí)上訪事件。蘇州工業(yè)園區(qū)拆遷事務(wù)中心將拆遷信訪工作擺上重要位置，將該中心所有信訪資料輸入計(jì)算機(jī)，建立臺(tái)帳，為今后查考提供方便。
6、加強(qiáng)行風(fēng)建設(shè)、注重培訓(xùn)學(xué)習(xí)。全市眾多拆遷實(shí)施單位加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，高度重視行風(fēng)建設(shè)。蘇州市城市建設(shè)拆建有限公司、蘇州建設(shè)工程拆遷有限責(zé)任公司等單位充分發(fā)揮黨組織、工會(huì)作用，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力建設(shè)。蘇州市金閶動(dòng)遷發(fā)展中心（其前身為金閶區(qū)政府動(dòng)遷辦）切實(shí)抓好廉政建設(shè)，20多年來(lái)無(wú)一封舉報(bào)投訴信。張家港金鴻拆遷有限公司、張家港市金泰拆遷有限公司積極提高人員素質(zhì)，員工中80%有大專學(xué)歷且不少是法律專業(yè)背景。蘇州工業(yè)園區(qū)拆遷事務(wù)中心每月對(duì)員工開(kāi)展二次政治思想和業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)考核，蘇州市新城市政建設(shè)有限公司實(shí)施員工月度考核，蘇州建設(shè)工程拆遷有限責(zé)任公司定期進(jìn)行崗位業(yè)務(wù)測(cè)試，以此來(lái)督促員工行為、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
7、健全管理制度，積極推行規(guī)范化管理。我市眾多拆遷實(shí)施單位高度重視制度建設(shè)，在規(guī)范化管理方面進(jìn)行了積極探索。蘇州市城市建設(shè)拆建有限責(zé)任公司、蘇州建設(shè)工程拆遷有限責(zé)任公司積極實(shí)施ISO質(zhì)量管理體系，有力地推動(dòng)了本單位的制度化、規(guī)范化建設(shè)。蘇州市房地產(chǎn)拆遷有限公司、蘇州市滄房拆遷有限責(zé)任公司積極實(shí)施現(xiàn)代化辦公管理，建立局域網(wǎng)，為實(shí)現(xiàn)拆遷工作網(wǎng)絡(luò)化管理奠定了基礎(chǔ)。蘇州市城北拆遷有限公司、蘇州天潤(rùn)房屋拆遷有限公司、蘇州姑蘇拆遷有限公司、蘇州市蘇城拆遷有限公司或是用圖表文字或通過(guò)建立工作日記對(duì)公司實(shí)施的拆遷項(xiàng)目進(jìn)度及時(shí)進(jìn)行匯總分析，做到心中有數(shù)。
在制度建設(shè)方面，許多拆遷實(shí)施單位都建立了財(cái)務(wù)管理、檔案管理、工程管理、上崗管理、工作人員崗位責(zé)任制等一系列的制度。在檔案管理方面，部分拆遷實(shí)施單位在辦公場(chǎng)所設(shè)立專門(mén)檔案室，明確專人負(fù)責(zé)。蘇州市房地產(chǎn)拆遷有限公司在歸檔中將該項(xiàng)目所適用的拆遷政策一并歸檔，方便今后查閱。同時(shí)，該公司還將報(bào)上刊登的每一期拆遷公告、國(guó)有土地使用權(quán)的公告專門(mén)建立臺(tái)帳。蘇州市蘇城拆遷有限公司注重證據(jù)保全意識(shí)，將該公司所有公示材料均攝像，沖印后的相片整理成冊(cè)。蘇州中億房屋拆遷有限公司、張家港市金鴻房屋拆遷有限公司將每一次與被拆遷人談話協(xié)商記錄整理歸檔。在工程管理方面，蘇州工業(yè)園區(qū)拆遷事務(wù)中心已采用公開(kāi)招投標(biāo)的方式，將有資質(zhì)、重信譽(yù)、素質(zhì)高的隊(duì)伍引入市場(chǎng)，強(qiáng)化工程管理、安全管理。此外，昆山市建發(fā)拆遷有限公司在建章立制、公司各類臺(tái)帳、檔案建設(shè)方面堪稱一流，在縣市眾多拆遷實(shí)施單位中脫穎而出，值得全市同行的學(xué)習(xí)與借鑒。
二、考核中凸現(xiàn)的主要問(wèn)題
從此次考核中，同樣也顯露出一些問(wèn)題且?guī)в幸欢ǖ墓残裕?/p>
1、列入考核的縣市拆遷實(shí)施單位在項(xiàng)目歸檔立卷中不同程度存在案卷不全或未按照拆遷檔案歸檔要求，分類歸檔，如大多數(shù)拆遷實(shí)施單位未將申領(lǐng)拆遷許可證的前期摸底資料、拆遷計(jì)劃和拆遷方案、委托合同、資金到帳證明等一并歸入。許多拆遷實(shí)施單位未備有房屋交接手續(xù)憑證（驗(yàn)房單）或是將之整理歸檔等。
2、從卷宗情況看，有的拆遷實(shí)施單位在申請(qǐng)裁決前，準(zhǔn)備不夠充分，申請(qǐng)材料過(guò)于簡(jiǎn)單。有部分拆遷實(shí)施單位申請(qǐng)裁決數(shù)對(duì)照實(shí)施的拆遷量偏高。
3、在“陽(yáng)光拆遷”方面，一些拆遷實(shí)施單位公示不全：未公布投訴部門(mén)及投訴電話、安置房源及評(píng)估機(jī)構(gòu)、拆遷工作流程等；部分拆遷工作人員在拆遷現(xiàn)場(chǎng)未佩戴上崗證，不少拆遷工作人員，不是將上崗證放在現(xiàn)場(chǎng)辦公室的抽屜中，就是遮掩在外衣內(nèi)；吳江市的一些拆遷實(shí)施單位因拆遷現(xiàn)場(chǎng)與公司辦公場(chǎng)所較近，未設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)接待場(chǎng)所。考核中我們還發(fā)現(xiàn)市區(qū)一家拆遷實(shí)施單位在拆遷現(xiàn)場(chǎng)打牌。對(duì)這一現(xiàn)象，我們當(dāng)即責(zé)成該單位整改。
4、委托合同、補(bǔ)償安置協(xié)議、評(píng)估報(bào)告等不規(guī)范現(xiàn)象也較突出，這在縣（市）中尤為明顯。有些委托合同過(guò)于簡(jiǎn)單，未明確雙方權(quán)利與義務(wù)；有的委托合同上注明需經(jīng)房屋拆遷管理鑒定，但在委托合同上卻未有明確；有的補(bǔ)償安置協(xié)議不規(guī)范，即便在同一縣（市）中也未使用統(tǒng)一文本；有的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的拆遷評(píng)估報(bào)告不盡人意，評(píng)估師未簽名（蓋章），無(wú)具體評(píng)估日期等。
5、在制度建設(shè)方面，一些拆遷實(shí)施單位備有信訪臺(tái)帳、內(nèi)部學(xué)習(xí)、培訓(xùn)臺(tái)帳，但只是一種形式上的準(zhǔn)備并未真正落到實(shí)處，還有待健全與完善等；
本次“平安拆遷” 達(dá)標(biāo)考核在對(duì)全市拆遷實(shí)施單位檢查的同時(shí)，也從一個(gè)側(cè)面反映了各（縣）市房屋拆遷管理部門(mén)的管理水平。昆山市城市房屋拆遷管理部門(mén)工作扎實(shí)有力，一馬當(dāng)先，該市拆遷實(shí)施單位整體水平較高，發(fā)展健康；張家港市房屋拆遷管理部門(mén)強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，專門(mén)編制了拆遷便民手冊(cè)，加強(qiáng)對(duì)該市3家拆遷實(shí)施單位的管理與指導(dǎo)，目前發(fā)展前景看好；蘇州工業(yè)園區(qū)地方發(fā)展局（拆遷管理辦公室）高度重視拆遷管理工作，通過(guò)行政推動(dòng)，司法配合，在當(dāng)前的拆遷形勢(shì)下，拆遷進(jìn)展?fàn)顩r良好。該區(qū)2004年批準(zhǔn)的拆遷量，累計(jì)已完成90%；常熟市由于拆遷管理體制尚未真正理順（常熟市拆遷中心為拆遷實(shí)施單位，卻在行使部分拆遷管理職能），拆遷實(shí)施單位的管理相對(duì)較為松散，建立與城市發(fā)展相適應(yīng)的專職拆遷管理機(jī)構(gòu)刻不容緩；太倉(cāng)市目前僅有一家拆遷實(shí)施單位，但基礎(chǔ)性工作較為薄弱，行業(yè)管理有待強(qiáng)化;吳江市許多國(guó)有土地上的項(xiàng)目未領(lǐng)取拆遷許可證或是在項(xiàng)目實(shí)施后再取拆遷許可證，這一現(xiàn)狀與依法行政、依法拆遷的要求相距甚遠(yuǎn)，必須高度重視，杜絕此類現(xiàn)象的再次發(fā)生；吳中區(qū)房屋拆遷管理部門(mén)還存在政企不分現(xiàn)象，拆管尚未真正分離，根據(jù)建設(shè)部規(guī)范化管理工作要求，必須與拆遷實(shí)施單位脫鉤，促進(jìn)依法行政。
三、下一步工作計(jì)劃
結(jié)合此次平安拆遷檢查考核，我們將從以下幾方面來(lái)加強(qiáng)對(duì)拆遷實(shí)施單位的管理與服務(wù)，切實(shí)提高拆遷實(shí)施單位的整體素質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
一是分別在市區(qū)及昆山市召開(kāi)一次拆遷實(shí)施單位現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，學(xué)習(xí)先進(jìn)拆遷實(shí)施單位的優(yōu)秀做法，相互取長(zhǎng)補(bǔ)短，促進(jìn)拆遷實(shí)施單位的健康發(fā)展；
二是舉行一次評(píng)估機(jī)構(gòu)、實(shí)施單位聯(lián)席座談會(huì)，共同商議當(dāng)前我市城市房屋拆遷市場(chǎng)化評(píng)估中的問(wèn)題，進(jìn)一步規(guī)范評(píng)估行為，推進(jìn)市場(chǎng)化評(píng)估的進(jìn)程。
三是針對(duì)此次考核中反映出的拆遷實(shí)施單位檔案歸檔不全、不規(guī)范的現(xiàn)象，我們考慮在今冬明春會(huì)同城建檔案館舉行一次拆遷檔案業(yè)務(wù)培訓(xùn)，推動(dòng)拆遷檔案的規(guī)范化建設(shè)。
四是敦促有關(guān)市（縣）房屋拆遷管理部門(mén)對(duì)此次平安拆遷考核中所反映出的問(wèn)題及時(shí)整改。
五是繼續(xù)嚴(yán)把拆遷實(shí)施單位資質(zhì)初審關(guān)，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，確保拆遷實(shí)施單位數(shù)量與拆遷量相匹配。同時(shí)，繼續(xù)定期與不定期相結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)全市拆遷實(shí)施單位的檢查與考核，推動(dòng)拆遷實(shí)施單位的爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)，扶持現(xiàn)有企業(yè)做大做強(qiáng)。
城市拆遷的透視與思考 董世軍 謝迪平
隨著中國(guó)社會(huì)發(fā)展的提速，特別是中國(guó)社會(huì)與國(guó)際社會(huì)接軌的步伐日益加快，中國(guó)的城市化進(jìn)程明顯加快。在國(guó)際上，一個(gè)國(guó)家城市化的程度與速度是衡量其現(xiàn)代化程度的一個(gè)重要指標(biāo)。城市的改造、建設(shè)、擴(kuò)展的基本前提是進(jìn)行拆遷活動(dòng)，甚至從某種意義上來(lái)講，新城市就是拆出來(lái)的，所以拆遷工作的好壞，決定著城市化的進(jìn)程，進(jìn)而間接影響著城市的整體發(fā)展。
導(dǎo)致“拆遷難”的原因
從各地社會(huì)情況來(lái)看，拆遷的現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，一方面是大量的建設(shè)項(xiàng)目需要拆遷，另一方面是大量的拆遷項(xiàng)目實(shí)施艱難，各類被拆遷人往往用各種方法進(jìn)行消極抵抗，各種社會(huì)因素的影響加之一些地方相繼發(fā)生的多起野蠻拆遷事件，在讓人們震驚與憤怒之余，也在相當(dāng)程度上使城市拆遷步入尷尬境地。以湖南株洲的拆遷工作為例，拆遷難大致由如下幾個(gè)因素組成：
其一，缺乏位置適中、房?jī)r(jià)適中、配套完善的拆遷安置房是拆遷難的重要因素。株洲市近幾年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與商品房銷售額平均每年以32％的速度遞增，尤其是2004年，兩者的增幅達(dá)94％和109％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該市2003的拆遷總面積達(dá)57.3萬(wàn)平方米，居全省第一。由于該市房屋拆遷量急劇增加，而現(xiàn)存的商品房和二手房空置率下降過(guò)快，適合大多數(shù)拆遷戶要求的“小面積、低價(jià)位”商品房嚴(yán)重不足，致使安置問(wèn)題顯得特別突出。
其二，絕大多數(shù)拆遷戶屬社會(huì)弱勢(shì)群體，這也是造成“拆遷難”的重要原因之一。拆遷戶中的絕大多數(shù)為困難企業(yè)職工，由于企業(yè)矛盾和歷史遺留問(wèn)題都轉(zhuǎn)移到了拆遷上，抵觸情緒比較大；另外，企業(yè)改革改制和破產(chǎn)等因素使社會(huì)閑散戶增多，拆遷工作的集體協(xié)調(diào)力度下降；還有的由于家庭困難、下崗、殘疾等原因，于是也將對(duì)社會(huì)不滿情緒轉(zhuǎn)移到拆遷上，希望通過(guò)拆遷一攬子解決他們一些實(shí)際問(wèn)題。
其三，少數(shù)拆遷戶漫天要價(jià)是“拆遷難”的突出體現(xiàn)。在拆遷過(guò)程中，有少數(shù)無(wú)理取鬧、漫天要價(jià)、煽動(dòng)鬧事的拆遷戶，甚至發(fā)生個(gè)別“黑道”搗亂現(xiàn)象。只要一戶沒(méi)有解決，整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目就不能動(dòng)工。這些都是阻礙拆遷工作進(jìn)程的絆腳石。
其四，房?jī)r(jià)迅速上漲，導(dǎo)致房屋拆遷成本上揚(yáng)，是拆遷工作難以展開(kāi)的另一原因。
多渠道破解“拆遷難”
那么，該如何徹底解決這些問(wèn)題？
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐表明，解決“拆遷難”的關(guān)鍵，是土地出讓方式和土地運(yùn)作機(jī)制的根本改變，其核心是堅(jiān)決貫徹政府主導(dǎo)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政策導(dǎo)向，完善土地儲(chǔ)備中心的職能。土地儲(chǔ)備中心應(yīng)代表政府行使土地前期開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)職能，包括拆遷、土地平整和市政配套。就拆遷而言，土地儲(chǔ)備中心可代表政府在獲取土地后，委托有資質(zhì)的拆遷公司完成拆遷和以招投標(biāo)的方式出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。這樣，既體現(xiàn)了政府對(duì)土地的管理和控制職能，又能保證效率和控制成本。
此外，土地儲(chǔ)備中心可采取拆屋建綠等方式進(jìn)行土地儲(chǔ)備，或者先推出土地招標(biāo)，然后用收到的費(fèi)用委托拆遷公司拆遷，既確保了開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用，又規(guī)范了拆遷市場(chǎng)。這其中的關(guān)鍵是測(cè)算拆遷成本。在招投標(biāo)時(shí)，應(yīng)選擇成本測(cè)算正確、利潤(rùn)合理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)好的開(kāi)發(fā)商中標(biāo)；對(duì)某些前期拆遷困難的地塊，政府應(yīng)予以補(bǔ)貼，使開(kāi)發(fā)商對(duì)容積率低、拆遷戶密度高且風(fēng)險(xiǎn)大的土地愿意來(lái)投標(biāo)。
在拆遷的市場(chǎng)化進(jìn)程當(dāng)中，拆遷方與被拆遷方應(yīng)處于對(duì)等的主體地位，游戲規(guī)則就是現(xiàn)行的法規(guī)政策，而政府主管部門(mén)則充當(dāng)公正的裁判。這個(gè)裁判最主要的職能在于果斷、正確地“吹哨”，同時(shí)維護(hù)被拆遷人和拆遷人的合法權(quán)益。
《人民論壇》(2005年 第三期)
（責(zé)任編輯：李靜）
贛州市作出明確規(guī)定 章江新區(qū)征地拆遷屬地化管理
2006-05-11 14:38 文章來(lái)源：江西省對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作辦
文章類型：原創(chuàng)
內(nèi)容分類：新聞
近日，我市印發(fā)了《贛州市中心城區(qū)征地拆遷實(shí)行屬地化管理有關(guān)問(wèn)題會(huì)議紀(jì)要》，對(duì)章江新區(qū)征地拆遷的相關(guān)政策問(wèn)題、征地拆遷遺留問(wèn)題等作了明確規(guī)定。
《紀(jì)要》規(guī)定，我市按實(shí)際征用土地每畝1.5萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)，隨同征地款項(xiàng)一并下?lián)芙o章貢區(qū)，主要用于失地農(nóng)民的生活補(bǔ)助、就業(yè)培訓(xùn)等；按實(shí)際征用土地每畝5000元、被拆遷房屋每平方米25元的標(biāo)準(zhǔn)，隨同征地拆遷補(bǔ)償款一并下?lián)芙o章貢區(qū)，作為征地拆遷和征地拆遷人員的誤工補(bǔ)貼等工作經(jīng)費(fèi)。農(nóng)民返遷房由市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)承建，章貢區(qū)負(fù)責(zé)分配，返遷房的安置價(jià)格按540元/平方米計(jì)算，其建設(shè)成本與出讓收入的差額在土地收益中支付。安置房建設(shè)資金實(shí)行封閉運(yùn)行，?？顚Ｓ?。被拆遷戶過(guò)渡生活費(fèi)按每戶500元/月的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)放至農(nóng)民分配返遷房為止，并確保被拆遷戶在一年內(nèi)返遷，如因無(wú)房安置而導(dǎo)致返遷延期，可按600元/月標(biāo)準(zhǔn)順延。返遷農(nóng)民住宅小區(qū)底層店鋪和車庫(kù)，按540元/平方米的價(jià)格全部返還村集體。被拆遷戶需要宅基地安置的，市城市規(guī)劃建設(shè)局會(huì)同章貢區(qū)在近期建設(shè)規(guī)劃區(qū)以外予以規(guī)劃，每戶宅基地面積按我省相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。按政策安排給集體的生產(chǎn)用地應(yīng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)證，除省以上規(guī)費(fèi)外，其余辦證費(fèi)用免繳；安置房辦證費(fèi)用全免。
《紀(jì)要》還對(duì)征地拆遷遺留問(wèn)題進(jìn)行處理，規(guī)定對(duì)于中心城區(qū)歷年的違章建筑認(rèn)定，按2005年市政府定的標(biāo)準(zhǔn)，逐戶甄別，并發(fā)給相關(guān)登記證書(shū)；中心城區(qū)歷年已征地拆遷項(xiàng)目所欠經(jīng)費(fèi)問(wèn)題，只要確為征地拆遷需要，又經(jīng)審計(jì)認(rèn)可的，即按原支付渠道付清；對(duì)已征地拆遷項(xiàng)目所涉安置分配的宅基地，仍按原定地點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
江東區(qū)推行拆遷屬地管理制度
2006年09月21日
保護(hù)視力色：
為了進(jìn)一步加大我區(qū)拆遷工作力度，確保全區(qū)重大項(xiàng)目和東部新城建設(shè)的順利實(shí)施，日前，我區(qū)召開(kāi)了全區(qū)拆遷工作會(huì)議，會(huì)上，區(qū)政府與各部門(mén)簽訂了工作責(zé)任狀，明確了下階段拆遷工作實(shí)施拆遷屬地管理制度，并將拆遷工作列入?yún)^(qū)政府對(duì)各街道的考核之中。拆遷屬地管理具體明確了拆遷過(guò)程中各部門(mén)的職責(zé)，即拆遷事務(wù)所主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備、人員培訓(xùn)、政策把關(guān)和指導(dǎo)、資金保障以及拆遷管理等工作，加強(qiáng)拆遷人員業(yè)務(wù)能力的培訓(xùn)，本著公開(kāi)、公正、公平的原則進(jìn)行拆遷，實(shí)行陽(yáng)光操作；街道社區(qū)主要負(fù)責(zé)做好拆遷地塊群眾的思想工作，選派善于做群眾工作的人員充實(shí)到拆遷隊(duì)伍中來(lái)，協(xié)助做好拆遷協(xié)議的簽訂。拆遷屬地管理制度的實(shí)施，將改變以往拆遷過(guò)程中由職能部門(mén)“單打獨(dú)斗”的局面，有利于各部門(mén)形成合力，為加快推進(jìn)全區(qū)拆遷工作，順利實(shí)施“中提升”戰(zhàn)略提供保障。
拆遷辦工作總結(jié)
作者：佚名 文章來(lái)源：本站原創(chuàng) 點(diǎn)擊數(shù)： 更新時(shí)間：2006-2-20
一年來(lái)，拆遷辦在縣委、縣政府和建設(shè)局的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在涉拆各部門(mén)的積極配合和大力支持下，以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞“爭(zhēng)先進(jìn)位、三年翻番”和富民興鎮(zhèn)強(qiáng)縣的奮斗目標(biāo)，本著“拆遷一處，造福一片，穩(wěn)定一方”的原則，嚴(yán)格按照拆遷法律法規(guī)要求，依法行政，平安拆遷，為加快我縣的城市化進(jìn)程，建設(shè)一個(gè)繁榮文明和諧的新豐縣作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
一、基本情況
全年截止到11月20日共發(fā)放辦理拆遷許可證7個(gè)，拆遷總量為6.38萬(wàn)平方米，拆遷總戶數(shù)為510戶。其中銀龍一期和二期、河濱路區(qū)塊已全部動(dòng)遷完畢；邵園、匯鑫、五一商場(chǎng)、臨府二期區(qū)塊正在積極實(shí)施拆遷。為做好我縣的拆遷工作，我們著重從以下幾個(gè)方面著手。
（一）完善措施，抓好宣傳，營(yíng)造良好的政策輿論環(huán)境
一是在認(rèn)真調(diào)研、廣泛聽(tīng)取多方意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，制訂并實(shí)施了豐縣房屋拆遷補(bǔ)償安置及附屬物補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)，即：《縣政府關(guān)于印發(fā)<豐縣貫徹落實(shí)建設(shè)部〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)〉若干規(guī)定>的通知》（豐政發(fā)[2005]24號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)〈豐縣城區(qū)城市房屋拆遷附屬物補(bǔ)償和搬遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（豐建設(shè)[2005]11號(hào)、豐價(jià)[2005]27號(hào)）文件。二是通過(guò)新聞煤體、政府網(wǎng)站、編制拆遷信息，以及展牌宣傳等多渠道多方式齪謎咝饈?。威脖箕猖差R緞畔⒖轂ā貳ⅰ墩裥畔ⅰ貳⒌縭猶?、炳猖沧尳舔q└澹笆憊疾鵯ㄐ畔ⅲ疾⒅鸞バ緯扇緇峁匭?、支硯紘D匠鞘薪ㄉ璧牧己梅瘴А?BR>
（二）嚴(yán)格制訂拆遷計(jì)劃，合理控制拆遷規(guī)模，穩(wěn)步推進(jìn)城市化進(jìn)程
2月份，完成了豐縣中長(zhǎng)期拆遷計(jì)劃及2005年拆遷實(shí)施方案的申報(bào)工作。對(duì)每個(gè)拆遷項(xiàng)目均嚴(yán)格執(zhí)行《行政許可法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，做到“四合法一到位”，即項(xiàng)目合法、程序合法、主體合法、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合法和補(bǔ)償資金到位，從源頭上減少拆遷糾紛，切實(shí)維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。
（三）加強(qiáng)拆遷管理，規(guī)范拆遷行為，全面提高拆遷工作質(zhì)量 一是對(duì)于拆遷人，除對(duì)其進(jìn)行拆遷法律法規(guī)宣傳教育外，在日常管理中督促其嚴(yán)格履行拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)支付拆遷補(bǔ)償金，完成產(chǎn)權(quán)調(diào)換的各項(xiàng)手續(xù)。二是對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格按照省《條例》第十九條之規(guī)定選取，每份評(píng)估報(bào)告都要求照《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)撰寫(xiě)，并至少有一名房地產(chǎn)估價(jià)師簽章。三是對(duì)于拆遷實(shí)施單位及拆遷人員，要求他們持證上崗，經(jīng)常對(duì)其進(jìn)行安全施工教育，并有拆遷辦副主任一名專人負(fù)責(zé)，確保了我縣城市房屋拆遷零事故率。四是對(duì)于補(bǔ)償資金的監(jiān)管，所有拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償資金全部納入我們與銀行共同監(jiān)管的范圍，并實(shí)行?？顚Ｓ?。
(四)堅(jiān)持依法行政，妥善解紛定爭(zhēng)，嚴(yán)格規(guī)范拆遷裁決行為
今年我們重點(diǎn)圍繞拆遷新法的貫徹實(shí)施和遺留舊案的妥善處理兩條主線，著眼于消化拆遷矛盾這一根本目的，強(qiáng)化調(diào)解，審慎裁決。一是調(diào)整了行政裁決委員會(huì)，成立了裁決庭，設(shè)立兩名首席裁決員和四名裁決員，實(shí)行合議庭裁決結(jié)果的方式。二是優(yōu)化裁決程序，及時(shí)調(diào)整了立案受理程序、告知程序和裁前解調(diào)程序，并對(duì)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的辦案程序進(jìn)行了優(yōu)化。三是引入旁聽(tīng)機(jī)制，在調(diào)解聽(tīng)證過(guò)程中適時(shí)引入拆遷監(jiān)管工作組旁聽(tīng)、列席的工作機(jī)制，通過(guò)營(yíng)造更加公平、公開(kāi)的裁決氛圍，減少對(duì)抗性，增強(qiáng)信賴感，有效化解爭(zhēng)端。四是注重調(diào)解工作?！耙哉{(diào)為主，調(diào)、裁結(jié)合”，積極發(fā)揮行政裁決的功能作用，也依托行政訴訟的審判優(yōu)勢(shì)和相關(guān)部門(mén)的協(xié)作優(yōu)勢(shì)，靈活運(yùn)用，務(wù)求實(shí)效。
（五）熱情服務(wù),妥善處理，做好信訪接待工作
我們以“實(shí)事求是、依法處理，區(qū)別對(duì)待、限期解決，屬地管理、有利穩(wěn)定”為工作準(zhǔn)則，在處理拆遷矛盾、解決拆遷糾紛和群眾反映的重點(diǎn)和熱點(diǎn)問(wèn)題上，始終堅(jiān)持特事特辦，急事快辦，難事巧辦，笑臉相迎，客氣接待，在接待中堅(jiān)持做到四個(gè)及時(shí)：一是對(duì)政策有明文規(guī)定的及時(shí)答復(fù)；二是對(duì)重大復(fù)雜的疑難問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)，明確以后及時(shí)回復(fù)；三是對(duì)屬于職責(zé)交叉的事項(xiàng)及時(shí)與有關(guān)部門(mén)會(huì)商，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出答復(fù)；四是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)轉(zhuǎn)批的，及時(shí)進(jìn)行研究處理，真正做到事事有落實(shí)，件件有著落。一年來(lái)，我們接待拆遷來(lái)信來(lái)訪46件次，辦結(jié)率為100%。
（六）與時(shí)俱進(jìn)，內(nèi)外兼修，不斷提高辦公水平。
一是辦公設(shè)施現(xiàn)代化，配備了電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)備，為各項(xiàng)工作的更好開(kāi)展提供了硬件支持。二是規(guī)章制度健全化，建立健全了各項(xiàng)規(guī)章制度、工作流程，法律法規(guī)懸掛上墻，得到了省、市四家聯(lián)合檢查的好評(píng)。三是檔案管理規(guī)范化，將歷年來(lái)的拆遷檔案資料、裁決檔案資料、現(xiàn)行拆遷法律法規(guī)進(jìn)行了認(rèn)真仔細(xì)輸理，分門(mén)別類，裝訂成冊(cè)，同時(shí)制作了電子檔案，更加方便了查閱。四是人員素質(zhì)全面化，兩名同志參加了拆遷裁決員培訓(xùn)，全體人員參加了行政許可法學(xué)習(xí)，主要負(fù)責(zé)人多次參加國(guó)家、省、市組織的各類拆遷會(huì)議，學(xué)習(xí)交流工作經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)新精神，并及時(shí)召開(kāi)拆遷辦全體人員會(huì)議進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)。四是開(kāi)展工作團(tuán)隊(duì)化，拆遷工作涉及到建設(shè)、財(cái)政、國(guó)土、房管等諸多部門(mén)，我們采取部門(mén)聯(lián)動(dòng)措施，一線辦公，聯(lián)合執(zhí)法，有效地推進(jìn)了拆遷工作順利開(kāi)展。
二、存在的問(wèn)題
一是部分拆遷戶期望值過(guò)高，拆遷補(bǔ)償要求脫離實(shí)際。有的想拆一還一，少量補(bǔ)差價(jià)，甚至不補(bǔ)差價(jià)；有的想通過(guò)拆遷發(fā)財(cái)致富，進(jìn)而漫天要價(jià)，無(wú)理取鬧；有的不僅要求解決住房安置問(wèn)題，還要求解決諸如下崗、就業(yè)、醫(yī)保、養(yǎng)老等一系列社會(huì)問(wèn)題，等等。
二是強(qiáng)制拆遷顧慮多、困難大，依法強(qiáng)制拆遷的手段不能充分發(fā)揮。分析我縣強(qiáng)制拆遷實(shí)施難的原因：原因之一是有效證據(jù)難以采集。一些被拆遷人采取不開(kāi)門(mén)、不見(jiàn)面、不到場(chǎng)的辦法進(jìn)行對(duì)抗，不僅難以真實(shí)地了解被拆遷人的具體要求，而且對(duì)其房屋也難以進(jìn)行基本的調(diào)查和符合實(shí)際的評(píng)估。原因之二是強(qiáng)制拆遷周期與拆遷進(jìn)度要求難以合拍。尤其是司法強(qiáng)制時(shí)間較長(zhǎng)，難以適應(yīng)拆遷進(jìn)度和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施要求。原因之三是有關(guān)執(zhí)法部門(mén)對(duì)行政強(qiáng)制拆遷顧慮較多，擔(dān)心矛盾激化，影響社會(huì)穩(wěn)定。
三是評(píng)估估價(jià)比較困難，制約了拆遷工作的順利開(kāi)展。原因之一是老城區(qū)拆遷平房較多，建筑年代長(zhǎng)，占地面積多，院大，不好比較。原因之二是二手房市場(chǎng)建立較晚，比較性差，采用市場(chǎng)比較法，很難操作。原因之三是住改非現(xiàn)象嚴(yán)重、私搭亂建現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。省《條例》實(shí)施以來(lái)，大量破門(mén)破窗改房現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，違章和不法建設(shè)零星存在，破壞了房屋原貌。
三、幾點(diǎn)建議
一是省《條例》規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)由拆遷人和被拆遷人共同選定，這一條款具體操作較難，建議省《條例》適時(shí)進(jìn)行修改或調(diào)整。
二是特殊困難戶的問(wèn)題突出，被拆遷戶生活困難，拆遷后，不但買不起樓房，人口較多的連買平房也很困難，這部分拆遷戶，光靠縣拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)和政府制定的最低保障價(jià)不能完全解決問(wèn)題，需要政府發(fā)揮主渠道作用，通過(guò)制定相關(guān)政策，探索多種形式的保障方式，也可建一些廉價(jià)房或經(jīng)濟(jì)適用住房來(lái)解決此問(wèn)題。
三是認(rèn)識(shí)和評(píng)估方面，我們?cè)谪瀼芈鋵?shí)新法規(guī)政策方面，還存在著不少的問(wèn)題和差距，特別是在認(rèn)識(shí)和評(píng)估上遲遲不能到位，新法規(guī)政策要求我們嚴(yán)格按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行，嚴(yán)把程序關(guān)，而拆遷人急于求成，對(duì)程序把關(guān)不十分嚴(yán)格，有的不進(jìn)行實(shí)地丈量，單以房產(chǎn)證上的面積進(jìn)行評(píng)估，還有的擅自提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，造成負(fù)面效應(yīng)。這些問(wèn)題有待解決。
四是拆遷有關(guān)法律法規(guī)，對(duì)被拆遷人的違規(guī)違法行為沒(méi)有明確的制裁規(guī)定，而這些違規(guī)違法行為已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了拆遷工作的正常順利開(kāi)展，很難操作，建議有關(guān)部門(mén)補(bǔ)充相應(yīng)的措施，加強(qiáng)對(duì)被拆遷人的依法強(qiáng)制管理，確保拆遷能夠依法順利進(jìn)行。
關(guān)于解決動(dòng)拆遷難的幾點(diǎn)建議
2006-06-29 10:50:39
九三學(xué)社 袁永坤
隨著我區(qū)城市化的進(jìn)程加快，工業(yè)園區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利，農(nóng)業(yè)用地逐步轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，城市、農(nóng)村大量用地被動(dòng)遷，大量居民向社區(qū)集中居住地轉(zhuǎn)居。但拆遷不僅越來(lái)越難，而且成為社會(huì)的焦點(diǎn)。一方面是因?yàn)椴疬w戶在拆遷過(guò)程中懂得用法律來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，另一方面因?yàn)橐恍┽斪討舻臒o(wú)理要求，致使眾多建設(shè)項(xiàng)目工期一拖再拖，造成了很大的損失。從今年年初制定的工業(yè)園區(qū)拆遷任務(wù)1000戶，目前僅完成了100戶，新城區(qū)拆遷任務(wù)2000戶，目前只完成300戶左右。與既定目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。所以我們認(rèn)為解決青浦動(dòng)拆遷難的矛盾要得以有效的緩解，其關(guān)鍵還在于堅(jiān)持依法拆遷。建議如下：
第一，進(jìn)一步完善我區(qū)動(dòng)拆遷有關(guān)政策目前我區(qū)動(dòng)拆遷有關(guān)政策仍舊停留在幾年前的制定的政策上，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而應(yīng)該順應(yīng)市場(chǎng)的變化，從目前的實(shí)際出發(fā)，進(jìn)行制定和完善。雖然部分動(dòng)遷戶通過(guò)拆遷，住房條件得到改善，但大部分拆遷戶為我區(qū)的城市建設(shè)作出犧牲的。因此政府制定的法規(guī)中，應(yīng)充分體現(xiàn)以民為本的意識(shí)，切實(shí)維護(hù)群眾的利益，使他們得到合理的補(bǔ)償。而且由于拆遷標(biāo)準(zhǔn)不一，也是造成拆遷難的原因之一。拆遷戶之間私下互相比較，無(wú)形間減慢了拆遷進(jìn)程，致人力物力的不必要浪費(fèi)以及增加了動(dòng)拆遷戶的精神負(fù)擔(dān)。這樣是不利于社會(huì)的和諧發(fā)展的。因此制定相關(guān)的統(tǒng)一的政策可謂迫在眉睫。
第二，公示統(tǒng)一的拆遷標(biāo)準(zhǔn)和制度公示房屋的拆遷標(biāo)準(zhǔn)（含最低補(bǔ)償價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù)）；以及以原來(lái)房屋面積換面積的具體規(guī)定，落實(shí)獎(jiǎng)勵(lì)政策和其他補(bǔ)償政策。特別要重視拆遷過(guò)程和結(jié)果的透明度，做到第一個(gè)和最后一個(gè)簽協(xié)議一個(gè)樣。不應(yīng)把拆遷活動(dòng)搞得像地下活動(dòng)似的。結(jié)束時(shí)，公示該地塊動(dòng)拆戶情況，做到每戶都心知肚明，絕不打“悶包”。否則會(huì)削弱政府的公眾的信任度。
第三，嚴(yán)格按照法律法規(guī)辦事，申領(lǐng)房屋拆遷許可證，工作人員要嚴(yán)格做好上崗培訓(xùn)，或引進(jìn)從事法律工作的專業(yè)人員進(jìn)行這項(xiàng)工作。提高公眾的信任度和安全感。
第四，對(duì)于商業(yè)動(dòng)遷，房產(chǎn)商應(yīng)該先把動(dòng)遷方案公諸于眾，得到絕大多數(shù)的拆遷戶的認(rèn)可，方能參加土地招投標(biāo)資格，對(duì)以少數(shù)不認(rèn)可次方案，必須提供在面積，房齡，地段均不比原住房差的安置房。
第五，對(duì)于市政動(dòng)遷，應(yīng)該參照本地區(qū)的商業(yè)動(dòng)拆遷的實(shí)際補(bǔ)償方案，確定市政動(dòng)遷方案。應(yīng)盡量做到合理充分。
第六，實(shí)行有效的強(qiáng)制拆遷是保證依法拆遷的必要手段。當(dāng)然在拆遷過(guò)程中，保護(hù)動(dòng)遷戶的合法利益的同時(shí)要防止另一種傾向，即由于釘子戶的不合理要求，無(wú)法順利拆遷，那么就要采取強(qiáng)制手段。否則就會(huì)由于延期而使公共利益受損害。更會(huì)引起不必要的糾紛和群訪。在維護(hù)個(gè)別拆遷戶的權(quán)益時(shí)，也不能侵犯其他人的權(quán)益。因?yàn)橹袊?guó)畢竟采取民主集中制原則的國(guó)家。絕對(duì)不能導(dǎo)致先配合政府拆遷的人沒(méi)有得到真正獎(jiǎng)勵(lì)，反而使遲遲不肯拆遷的“釘子戶”得到了“便宜”。這是在公平原則下的合理差別。這樣做不僅不會(huì)使政府信譽(yù)受損，反而會(huì)顯示出權(quán)威。也打消了想借拆遷之名而敲詐政府的錢，即侵犯納稅人的利益的行為。
拆遷工作的好壞關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益，政策性強(qiáng)，涉及面廣，矛盾集中，工作難度也大。作為執(zhí)行拆遷管理行政職能的相關(guān)部門(mén)，應(yīng)首先學(xué)習(xí)好并吃透有關(guān)政策和法規(guī)。從實(shí)際出發(fā)，尋找解決問(wèn)題的有效途徑與方法，切實(shí)保護(hù)動(dòng)遷工作的順利進(jìn)行。
淺談城市拆遷安置中糾紛的調(diào)解
[日期：2006-05-28] 來(lái)源：
作者：佚名 [字體：大 中 小]
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城市拆遷安置工作成為城市建設(shè)中的難題，已經(jīng)成為社會(huì)各界的共識(shí)。拆遷安置而引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮，被拆遷人家庭矛盾激化為社會(huì)矛盾，已成為社會(huì)不安定因素的重要隱患，盡管化解這些矛盾糾紛占據(jù)了政府部門(mén)大量的精力，仍然需要各有關(guān)方面繼續(xù)努力，共同鈍化和調(diào)解因此而產(chǎn)生的各類糾紛矛盾，維護(hù)社會(huì)政治穩(wěn)定?，F(xiàn)就化解被拆遷人家庭內(nèi)部矛盾，鈍化與拆遷人的矛盾糾紛，談?wù)剛€(gè)人看法。
一、城市拆遷安置工作中的主要矛盾糾紛。
當(dāng)前，城市拆遷安置工作中引發(fā)的社會(huì)矛盾糾紛主要有：拆遷人和被拆遷人之間、被拆遷人家庭內(nèi)部、家族內(nèi)部等主體之間的矛盾；執(zhí)法部門(mén)和被拆遷人、拆遷人內(nèi)部矛盾、拆遷人和上級(jí)管理部門(mén)之間等矛盾糾紛。在這些矛盾糾紛中，拆遷人內(nèi)部矛盾、拆遷人和執(zhí)法部門(mén)以及和上級(jí)管理部門(mén)之間等矛盾，屬于行政管理部門(mén)的內(nèi)部矛盾，在此不作贅說(shuō)?；獗徊疬w人家庭、家族內(nèi)部矛盾，處理好拆遷人與被拆遷人的矛盾糾紛，是當(dāng)前做好拆遷安置工作的重要工作，關(guān)系到維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的大局。
二、被拆遷人家庭內(nèi)部以及和拆遷人之間矛盾糾紛的分類。
被拆遷人家庭內(nèi)部以及和拆遷人之間的矛盾糾紛大致可以分為以下幾類：（1）被拆遷房屋為祖產(chǎn)，需要進(jìn)行遺產(chǎn)繼承；（2）被拆遷房屋為共同產(chǎn)權(quán)的，需要分割析產(chǎn)；（3）產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)和居住人的居住權(quán)矛盾糾紛；（4）被拆遷房屋補(bǔ)償款多少的評(píng)估計(jì)算；（5）被拆遷附屬物補(bǔ)償和計(jì)算；（6）留念現(xiàn)有居住區(qū)的人文環(huán)境，需要放棄現(xiàn)居住條件，變更和轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的鄰里關(guān)系和生活習(xí)慣；（7）未來(lái)購(gòu)置房屋的迫切需求和現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件的差距，以及期望有所改善面臨的經(jīng)濟(jì)困難；等等。
三、城市拆遷安置工作中主要矛盾糾紛產(chǎn)生的原因。
綜合分析來(lái)看，有被拆遷人思想認(rèn)識(shí)上的差距；有對(duì)政策不了解、不理解、有誤解的；有工作人員認(rèn)識(shí)不到位，操作有誤、工作不當(dāng)造成的；有被拆遷人家庭內(nèi)部矛盾引起的；有被拆遷人為增多房屋補(bǔ)償進(jìn)行談判而采取的雙簧策略；也有新聞媒體報(bào)道引起的誤解等等。
四、鈍化和調(diào)解這類糾紛的思路和方法。
在城市拆遷安置工作中，各種矛盾糾紛的產(chǎn)生有不同的原因，拆遷人在這些矛盾糾紛的產(chǎn)生、發(fā)展、鈍化和調(diào)解中，都處在一個(gè)相對(duì)主動(dòng)的地位，在被拆遷人家庭、家族內(nèi)部矛盾方面，又處在一個(gè)比較超脫的地位，因此，在鈍化和調(diào)解這些矛盾糾紛中，代表拆遷人工作的人員應(yīng)站在一個(gè)較高的層面，聯(lián)合當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)居民委員會(huì)調(diào)解人員共同做好鈍化和調(diào)解工作。
1、樹(shù)立強(qiáng)烈的依法拆遷的指導(dǎo)思想。一是建立比較完善的法律法規(guī)；二是加強(qiáng)依法拆遷的法律宣傳咨詢；三是嚴(yán)格按照法定程序操作拆遷工作；四是依法調(diào)解各類家庭內(nèi)部矛盾；五是嚴(yán)格要求工作人員遵守工作紀(jì)律，堅(jiān)持公正、公平、服務(wù)的拆遷指導(dǎo)思想。
2、強(qiáng)化拆遷工作的宣傳鼓動(dòng)工作，宣傳拆遷有關(guān)政策法規(guī)、拆遷程序，大力宣揚(yáng)支持舊城改造工作光榮，弘揚(yáng)為舊城改造作貢獻(xiàn)的精神，鼓勵(lì)、提倡獎(jiǎng)勵(lì)期間搬遷。
3、拆遷工作人員要積極主動(dòng)地調(diào)解各種因拆遷而引起的糾紛。有限度地介入被拆遷人家庭內(nèi)部矛盾糾紛，積極引導(dǎo)其依法處理和化解糾紛，引導(dǎo)其成員互諒互讓，妥善地運(yùn)用親情倫理關(guān)系化解糾紛。
4、拆遷工作人員要深入被拆遷人家庭，進(jìn)行較為廣泛的調(diào)查研究，在深入交談中建立信任、感情，設(shè)身處地為被拆遷人著想，幫助他們了解政策、理解政策、執(zhí)行政策，在政策允許范圍內(nèi)幫助他們聯(lián)系家庭實(shí)際，設(shè)法解決他們的實(shí)際困難，化解因拆遷引起的矛盾糾紛。
5、對(duì)拆遷安置中的家庭矛盾糾紛要分門(mén)別類，采取不同方式方法給予解決。（1）屬于祖產(chǎn)繼承的矛盾，一般不宜對(duì)其實(shí)施產(chǎn)權(quán)置換。拆遷人員應(yīng)盡早動(dòng)員其先公證，由于產(chǎn)權(quán)人去世，可以借拆遷這個(gè)機(jī)會(huì)，通過(guò)公證進(jìn)行遺產(chǎn)處分，達(dá)到了結(jié)過(guò)去的糾紛。同時(shí)，又要注意到現(xiàn)居住人的實(shí)際情況，依法保障居住人的權(quán)利，化解遺產(chǎn)處分可能產(chǎn)生的新矛盾。在動(dòng)員小桃園周某某處分遺產(chǎn)繼承過(guò)程中，拆遷工作人員一方面宣傳《繼承法》有關(guān)遺產(chǎn)權(quán)規(guī)定，另一方面宣傳《拆遷法》有關(guān)保障居住人權(quán)利的規(guī)定，勸說(shuō)其12個(gè)繼承人依法分割、以情處理，達(dá)到依法繼承處分和依德親情處分相結(jié)合，妥善處理了拆遷與繼承之間的矛盾；（2）共產(chǎn)房屋要?jiǎng)訂T其共產(chǎn)人盡早協(xié)商。原小桃園葛某某家九人共產(chǎn)，拆遷人員動(dòng)員其長(zhǎng)子從上海多次來(lái)寧處理共產(chǎn)拆遷矛盾，宣傳有關(guān)政策，勸說(shuō)其充分考慮產(chǎn)權(quán)所有和保障現(xiàn)居住人的居住權(quán)利的關(guān)系，運(yùn)用法與情的融洽，終于化解了糾紛，順利實(shí)施了搬遷，拆遷人員的有限度介入是處理好這類矛盾糾紛順利搬遷的重要因素；（3）、要把動(dòng)員尋找過(guò)渡房和獎(jiǎng)勵(lì)政策宣傳工作結(jié)合起來(lái)。要把獎(jiǎng)勵(lì)政策宣傳到位，要?jiǎng)裾f(shuō)其盡早聯(lián)系確定過(guò)渡房，必要時(shí)可幫助聯(lián)系承租過(guò)渡房，協(xié)助辦理租賃手續(xù)，特別是對(duì)特困拆遷戶來(lái)說(shuō)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)是一筆不小的數(shù)目，可以抵算好幾個(gè)的租房費(fèi)用，幫助他們解決不小的困難；（4）、要宣傳政府的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房政策，要對(duì)照條件盡早申報(bào)，以便盡可能拿定主意，做好搬家的準(zhǔn)備；（5）、對(duì)有購(gòu)買商品房?jī)A向的住戶，也可幫助聯(lián)系購(gòu)買商品房，但一般勸其先過(guò)渡再買房，以便有充足的時(shí)間去選購(gòu)商品房；（6）、對(duì)拆遷政策法規(guī)要不厭其煩的反復(fù)宣傳，努力使被拆遷人在思想上深深地扎下依法拆遷的根；（7）、補(bǔ)償計(jì)算要認(rèn)真計(jì)算、細(xì)致核對(duì)、不得有誤，工作人員的工作失誤將會(huì)在被拆遷人心目中產(chǎn)生不信任感，這種負(fù)面效應(yīng)影響很大。
6、關(guān)于搬家時(shí)間的矛盾。在這個(gè)問(wèn)題上拆遷人和被拆遷人在利益上是一致的，但是表現(xiàn)在言行上是不一定相同的，有時(shí)候表現(xiàn)出明顯的“要求早搬”和“不急不忙”之間的沖突矛盾。在搬家時(shí)間上，拆遷工作人員要尊重民俗，巧妙地利用民間風(fēng)俗習(xí)慣，客觀上達(dá)到搬家造勢(shì)的效果。一般XX人有吉利日子逢八（8日、18日、28日）搬家的風(fēng)俗，因此，要在每旬的8日前要著重做好造勢(shì)工作，掀起相對(duì)集中搬家的高潮。
7、妥善處理好違法建筑問(wèn)題。作為一種特殊的歷史現(xiàn)象，在堅(jiān)持城市管理依法治理，違法建筑將退出歷史舞臺(tái)的過(guò)程中，應(yīng)采取歷史地對(duì)待的辦法予以妥善處理。特別是一部分違法建筑已成為貧困家庭的部分生活來(lái)源，拆遷將使這部分家庭生活更加困難。分析其難有四：一是，種種歷史原因使之而建。待改造的老城區(qū)，是貧困人群相對(duì)集中的地區(qū)，尤其是下關(guān)區(qū)的部分棚戶區(qū)更是違法建筑的重災(zāi)區(qū)。由于種種歷史原因，有一些居民因?yàn)榧抑腥丝诙?、住房緊張而搭建了臨時(shí)建筑，以解當(dāng)時(shí)居住困難的燃眉之急，有的是長(zhǎng)期居住至今。二是，不得已出租收取租金。也有部分?jǐn)D居在很小的房屋里，將這些違法建筑出租收取租金，以補(bǔ)貼家庭生活開(kāi)支。三是，拆遷失去重要的生活來(lái)源。在相當(dāng)一部分下崗、失業(yè)人員家庭中，出租違法建筑的收入已經(jīng)成為家庭生活的重要來(lái)源。拆遷將必然直接減少這部分家庭的生活來(lái)源。有的因此失去原先已有的生活保障。四是，拆除補(bǔ)償少，買房困難。這部分居民的合法房屋相對(duì)較少，拆遷后所得補(bǔ)償款少，搭建的違法建筑在拆遷中的補(bǔ)償數(shù)額有限，拆遷了買不起住房，直接降低居住條件和生活保障。他們對(duì)拆遷的抵觸情緒最為激烈，聚眾鬧事，帶頭上訪，影響很壞。拆遷工作人員要認(rèn)真嚴(yán)肅的做好對(duì)違法建筑情況的認(rèn)定工作。建立健全市民房屋居住信息網(wǎng)絡(luò)，有效利用住房狀況網(wǎng)絡(luò)資源，剔除另有住房戶套用政府優(yōu)惠政策的現(xiàn)象，確保政府保障居住困難戶的政策落實(shí)到實(shí)處。
8、要采取積極的措施，做好居住、經(jīng)濟(jì)困難家庭的拆遷動(dòng)員工作。一是在調(diào)查、動(dòng)員階段，要把特困家庭的情況調(diào)查清楚，作為一項(xiàng)重要工作來(lái)做好。二是在動(dòng)遷過(guò)程中，工作人員要為他們多想辦法、多出主意、多多幫忙，運(yùn)用各種可用政策，幫助他們解決實(shí)際困難，那怕是解決一點(diǎn)點(diǎn)困難，他們都會(huì)千感萬(wàn)謝的，將會(huì)換來(lái)對(duì)拆遷工作的支持；他們的帶頭搬家，還會(huì)在不那么困難的被拆遷人中產(chǎn)生無(wú)形的督促積極影響；他們的先行搬家，更不會(huì)成為一些鬧事者利用工具，作為要挾政府部門(mén)的籌碼。重視做好這部份群眾的工作，將會(huì)產(chǎn)生事半功倍的效果。
9、做好拆遷政策的宣傳解釋工作。當(dāng)前，居民們對(duì)拆遷部門(mén)依據(jù)《XX市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府第203號(hào)令）不理解，強(qiáng)烈要求部門(mén)按照江蘇省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十二次會(huì)議通過(guò)的《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》執(zhí)行。該條例與市政府203號(hào)令相比，一是在被拆遷房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)、被拆遷房屋的用途、房屋建筑補(bǔ)償面積等認(rèn)定上都有新的規(guī)定；二是省《條例》1月1日開(kāi)始執(zhí)行已近半年，而《XX市城市房屋拆遷管理辦法》未能及時(shí)修改。三是在事關(guān)被拆遷人利益的區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)、房屋建筑面積等補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定上，省《條例》明顯優(yōu)于XX市拆遷管理辦法，如省《條例》規(guī)定“房屋建筑面積應(yīng)當(dāng)按照土地使用面積計(jì)算”，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分每平方米按區(qū)位價(jià)補(bǔ)償。而《XX市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定“被拆遷房屋的建筑面積以所有權(quán)證或其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準(zhǔn)”，對(duì)土地面積大于建筑面積的沒(méi)有任何補(bǔ)償，這對(duì)于以平房為主的老城區(qū)有院落的住戶，這一問(wèn)題的尖銳性更為突出。尤其是貧困家庭來(lái)說(shuō)，更是難以接受的，無(wú)疑使他們損失相當(dāng)可觀的補(bǔ)償款。去年小桃園地區(qū)南段拆遷工作剛開(kāi)始，因媒體誤導(dǎo)地級(jí)調(diào)整的傳言，影響被拆遷人的情緒，后來(lái)經(jīng)及時(shí)工作，比較順利的實(shí)施了拆遷。今年，小桃園地區(qū)北段拆遷以后，被拆遷人多次聚眾到市政府上訪，要求按照省《條例》執(zhí)行，給拆遷工作帶來(lái)很大影響。上訪的主要理由是住宅日益市場(chǎng)化，商品房和二手房?jī)r(jià)日漲月升的情況下，被拆遷人因拆遷補(bǔ)償明顯受損，強(qiáng)烈要求盡快變更《XX市城市房屋拆遷管理辦法》，或者說(shuō)調(diào)整下位法。按上位法規(guī)定補(bǔ)償被拆遷人，維護(hù)被拆遷人的上位法賦予的合法權(quán)利。對(duì)這一問(wèn)題要做出妥當(dāng)?shù)慕忉專阂皇切麄髂壳皩?shí)行的《XX市城市房屋拆遷管理辦法》是根據(jù)國(guó)務(wù)院拆遷法制定的，市政府新《管理辦法》沒(méi)有出臺(tái)以前，仍然執(zhí)行現(xiàn)行的203號(hào)令。二是宣傳好困難家庭享受政府關(guān)于“經(jīng)濟(jì)實(shí)用房”政策，這是化解當(dāng)前拆遷安置中住房困難戶的糾紛矛盾的重要而有效的方法；三是建議有關(guān)部門(mén)盡快按照上位法規(guī)定的要求，評(píng)估現(xiàn)行實(shí)際房?jī)r(jià)，作為滯后《管理辦法》的實(shí)際操作政策，先行操作，保障上位法明確賦予的被拆遷人利益。
對(duì)城市建設(shè)拆遷中土地制度的思考
張曉玲
（中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院 副總工程師）
近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）以每年7%以上的速度增長(zhǎng)，城市化水平也以每年約1個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)，伴隨而來(lái)的是各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地快速擴(kuò)張。城市建設(shè)用地在不斷外延擴(kuò)展的同時(shí)，老城區(qū)的更新改造也在不斷推進(jìn)，導(dǎo)致拆遷數(shù)量大增，由此引發(fā)的矛盾也十分突出。據(jù)有關(guān)信訪部門(mén)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)因城市房屋拆遷引發(fā)的糾紛導(dǎo)致投訴量成倍增加，給城市建設(shè)和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)了十分不利的影響，也成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。
城市建設(shè)拆遷中諸多矛盾的產(chǎn)生有著復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景和影響因素，本文主要探討其中的土地制度問(wèn)題。
一、城市建設(shè)拆遷是土地權(quán)利關(guān)系變化及其利益格局變化的過(guò)程
從本質(zhì)上說(shuō)，城市建設(shè)拆遷中存在的種種矛盾和沖突，都與土地權(quán)利的變化及由此帶來(lái)的各方利益格局的變化有著密切的關(guān)系。
城市建設(shè)拆遷中土地權(quán)利變化過(guò)程可以從理論上概括為兩個(gè)必不可少的步驟：
第一步，城市政府向原國(guó)有土地使用者收回土地使用權(quán)，向被拆遷的城市居民和單位支付一定數(shù)額的補(bǔ)償安置費(fèi)。
第二步，城市政府以劃撥或出讓方式將國(guó)有土地使用權(quán)提供新的土地使用者。
在上述土地權(quán)利變化過(guò)程中，各方主體間的原有收益分配格局被打破，主要表現(xiàn)在：
作為原國(guó)有土地使用者的城市居民喪失了土地使用權(quán)及地上建筑物等財(cái)產(chǎn)，獲得了相應(yīng)的補(bǔ)償安置費(fèi)，如果在舊城改造完成后允許回遷，則在很大程度上改善了居住環(huán)境，提高了生活質(zhì)量，當(dāng)然這需要付出一筆回遷購(gòu)房款；經(jīng)營(yíng)性單位在喪失國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物等財(cái)產(chǎn)的同時(shí)，也失去了在原有土地上繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而獲取相應(yīng)收益的權(quán)利和機(jī)會(huì)，但會(huì)在拆遷過(guò)程中獲得了相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)及搬遷費(fèi)。
作為新的土地使用者的用地單位，如果屬于出讓供地對(duì)象，需向城市政府付出土地出讓金，同時(shí)獲得土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，由于舊城改造區(qū)域一般屬區(qū)位優(yōu)良之地，因而用地者也取得了獲取預(yù)期收益的機(jī)會(huì)；如果屬于劃撥供地對(duì)象，則需向城市政府付出拆遷成本，獲得土地使用權(quán)。當(dāng)然，在實(shí)際工作中，城市拆遷后新的用地者大都為開(kāi)發(fā)商，后者極少。
城市政府處于城市建設(shè)拆遷土地權(quán)利變化過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它向原國(guó)有土地使用者收回土地使用權(quán)，又按照國(guó)家供地政策向新的土地使用者提供土地使用權(quán)。需要特別關(guān)注的是，城市拆遷過(guò)程中對(duì)原國(guó)有土地使用權(quán)人的補(bǔ)償和安置費(fèi)用是由新的用地者支付，同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目拆遷過(guò)程中，由于政府還可以從拆遷后的土地出讓過(guò)程中獲取土地出讓金，因此，城市政府在整個(gè)拆遷與供地過(guò)程中，除了要付出行政許可批準(zhǔn)、用地批準(zhǔn)、行政執(zhí)法監(jiān)督等執(zhí)法和管理成本之外，幾乎不需要資金投入，而且還會(huì)有國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入。
二、現(xiàn)行的土地制度難以適應(yīng)城市建設(shè)拆遷中土地權(quán)利關(guān)系變化的需要
從上面的分析可以看出，在城市建設(shè)拆遷過(guò)程中，由于國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，使相關(guān)利益者的利益關(guān)系發(fā)生了重大變化，其中的焦點(diǎn)問(wèn)題有二：一是在拆遷過(guò)程中如何尊重和保護(hù)被拆遷者的財(cái)產(chǎn)權(quán)（包括土地使用權(quán)和房屋等地上物所有權(quán)）；二是拆遷改造后所帶來(lái)的土地增值如何按照土地權(quán)利關(guān)系的變化進(jìn)行合理的分配。由于土地作為重要的不動(dòng)產(chǎn)，在城市建設(shè)拆遷過(guò)程中居于十分重要的地位，因而一個(gè)較為合理的土地制度設(shè)計(jì)，就顯得特別重要。
從城市建設(shè)拆遷的實(shí)踐來(lái)看，現(xiàn)行的相關(guān)城市土地制度主要有下面幾個(gè)方面的缺陷：
1、土地收回權(quán)的行使范圍擴(kuò)大化
《土地管理法》規(guī)定，有關(guān)人民政府在“為公共利益需要使用土地”、“為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建”等情況下，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。這些規(guī)定表明，城市中的國(guó)有土地使用權(quán)收回可以區(qū)分為兩種情形：
第一，是為了公共利益，需要調(diào)整使用土地。這與城市郊區(qū)土地征用（即現(xiàn)憲法所稱的“土地征收”）相類似，只不過(guò)征用的客體是國(guó)有土地使用權(quán)而不是集體土地所有權(quán)。在這種情形下，作為政府的一項(xiàng)強(qiáng)制性行政權(quán)力，土地收回權(quán)的行使范圍應(yīng)該嚴(yán)格限定在“公共利益”的范疇之內(nèi)。但我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)“公共利益”的內(nèi)涵沒(méi)有作出明確界定，導(dǎo)致在實(shí)際工作中地，這種權(quán)力的使用被擴(kuò)大化了。
第二，是為了實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地。在這種情形下，土地利用的性質(zhì)具有雙重性：一方面，實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，顯然有利于改變舊城區(qū)面貌，改善城市的投資環(huán)境和居民生活環(huán)境，具有一定的公益性特征；另一方面，由于舊城區(qū)土地區(qū)位相對(duì)優(yōu)越，改造后的用途應(yīng)以經(jīng)營(yíng)性用地為佳（如寫(xiě)字樓、商品住宅、商業(yè)等），又屬于典型的非公共利益范疇。而且，在目前城市政府財(cái)力不足的條件下，城市舊城區(qū)改建往往需要借助于后者（即經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目）才能得以實(shí)施。
筆者認(rèn)為，按照實(shí)施的目的，城市建設(shè)拆遷可以區(qū)分為公益性拆遷和非公益性拆遷，二者的區(qū)別不應(yīng)該表現(xiàn)在拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)或安置方式，而應(yīng)主要體現(xiàn)在政府的角色及成本支出方面。但從當(dāng)前城市建設(shè)拆遷實(shí)踐來(lái)看，很多城市建設(shè)拆遷都冠有“舊城改造”、“城市綠化”、“公益事業(yè)”等名義，而真正因公共利益拆遷的卻為數(shù)很少。一些開(kāi)發(fā)商甚至與政府及有關(guān)部門(mén)一起，假借“公共利益”之名，行商業(yè)拆遷之實(shí)。
2、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直是被拆遷居民反映最為強(qiáng)烈的問(wèn)題之一。從制度層面上分析，城市建設(shè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理主要表現(xiàn)在下面兩方面：
一是被拆遷人的國(guó)有土地使用權(quán)沒(méi)有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。按照《土地管理法》的規(guī)定，依照“為公共利益需要使用土地的”和“實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的”的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。但現(xiàn)行法規(guī)中，除了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定了對(duì)拆遷房屋進(jìn)行補(bǔ)償以外，還沒(méi)有就城市建設(shè)拆遷中國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償作出具體規(guī)定，被拆遷人的土地使用權(quán)沒(méi)有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。其后果是，被拆遷人因國(guó)有土地使用權(quán)的喪失而導(dǎo)致的損失，僅以房屋補(bǔ)償名義是難以完全涵蓋的。
二是房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)大都偏低。對(duì)拆遷房屋補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，目前通行的做法是政府直接規(guī)定補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)，單方定價(jià)，造成拆遷補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相去甚遠(yuǎn)，有的地方政府甚至根據(jù)其財(cái)力的承受能力制定房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，為了降低補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，直接干預(yù)拆遷價(jià)格評(píng)估，暗箱操作。有的地方政府出臺(tái)的房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)多年不變，與近幾年大幅度上漲的房?jī)r(jià)存在較大的差距。有的地方政府壓低拆遷補(bǔ)償價(jià)格，對(duì)被拆遷戶回遷房?jī)r(jià)格定價(jià)過(guò)高，超出了被拆遷戶的承受能力。這些都嚴(yán)重侵害了被拆遷居民的利益，在一定程度上導(dǎo)致了被拆遷居民生活水平的下降。
3、安置不妥善
能否對(duì)被拆遷人進(jìn)行妥善的安置，關(guān)系到城市建設(shè)能否順利實(shí)施，并直接影響到社會(huì)的穩(wěn)定。
由于目前城市建設(shè)拆遷的房屋標(biāo)準(zhǔn)偏低，被拆遷人的居住安置面臨較嚴(yán)重的困境，大批拆遷戶在拿到數(shù)目有限的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，按面積差價(jià)重新購(gòu)房很困難，在外租房又不劃算，最終只能選擇遷移到地價(jià)相對(duì)便宜的城市邊緣居住。而大量拆遷戶集聚郊外又抬升了所在地段的房?jī)r(jià)，后來(lái)的拆遷戶又住不起，繼續(xù)向外遷移，導(dǎo)致被拆遷居民居住地的“城市邊緣化”。如此形成惡性循環(huán)，使被拆遷居民生存成本大增，除了購(gòu)買住房和家庭用品以外，謀生的手段往往也要從頭再來(lái)，交通、購(gòu)物、子女入學(xué)都成為棘手的問(wèn)題。
4、程序不合理
從總體上看，城市建設(shè)拆遷的程序強(qiáng)調(diào)強(qiáng)制性，但忽視了被拆遷居民的知情權(quán)、參與權(quán)。在拆遷過(guò)程中，原國(guó)有土地使用者，在拆遷過(guò)程中完全處于被動(dòng)狀況和不平等地位。從土地收回的認(rèn)定，到補(bǔ)償費(fèi)的確定和居住安置方式的選擇，基本都是由政府和用地單位說(shuō)了算。
具體說(shuō)來(lái)，程序的問(wèn)題有：
第一，收回國(guó)有土地使用權(quán)和提供國(guó)有土地使用權(quán)程序倒置。按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷單位在實(shí)施拆遷以前應(yīng)申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證，而辦理許可證的要件之一就是提交國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。這表明，在拆遷單位申請(qǐng)拆遷之前，政府已經(jīng)確定供地方案，已經(jīng)決定將土地使用權(quán)提供給新的土地使用者。可見(jiàn)，法律沒(méi)有規(guī)定政府先向原國(guó)有土地使用者收回國(guó)有土地使用權(quán)的程序，更沒(méi)有規(guī)定公告、協(xié)商、聽(tīng)證等程序，這實(shí)質(zhì)上是政府單方面決定了國(guó)有土地使用權(quán)的收回和轉(zhuǎn)移。
第二，一些地方政府、主管部門(mén)或政府設(shè)立的拆遷機(jī)構(gòu)，既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，利用手中的權(quán)力，強(qiáng)行與被拆遷人簽訂不平等協(xié)議，達(dá)不成協(xié)議就進(jìn)行行政裁決，組織有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，引發(fā)和激化了社會(huì)矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定。
三、土地制度創(chuàng)新的設(shè)想
近年城市建設(shè)拆遷的實(shí)踐表明，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展的條件下，現(xiàn)行土地制度的缺陷日益明顯，已越來(lái)越不適應(yīng)城市發(fā)展和建設(shè)的要求。因此，土地制度創(chuàng)新勢(shì)在必行。
1、明確城市建設(shè)拆遷中被拆遷人的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利。新修改的《憲法》已對(duì)國(guó)家為了公共利益的需要，征收農(nóng)民集體土地并給予補(bǔ)償作出了明確的規(guī)定；但現(xiàn)行法律對(duì)城市建設(shè)拆遷過(guò)程中收回國(guó)有土地使用權(quán)沒(méi)有明確規(guī)定。因此，要通過(guò)修改《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律和法規(guī)明確規(guī)定，在城市建設(shè)拆遷過(guò)程中，政府收回國(guó)有土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)土地，除了依法對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人因喪失國(guó)有土地使用權(quán)而遭受的損失。同時(shí)要從法律上對(duì)城市建設(shè)拆遷中被拆遷人的國(guó)有土地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)地位加以確認(rèn)。
2、對(duì)“公共利益的需要”作出明確的界定，規(guī)范政府行使土地收回權(quán)的范圍。要在這個(gè)前提下，縮小收回土地的范圍，政府收回國(guó)有土地使用權(quán)，只能是為了公共利益、公共目的。與此同時(shí)，政府應(yīng)該退出經(jīng)營(yíng)性用地的房屋拆遷，并在房屋拆遷過(guò)程的監(jiān)管、聽(tīng)證、裁決等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。工商企業(yè)需要用地，只能在符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的前提下，通過(guò)購(gòu)買、租賃等市場(chǎng)方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。而政府對(duì)舊城區(qū)改建的政策支持應(yīng)體現(xiàn)在拆遷改造完成后，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)提供優(yōu)惠條件。
3、要充分考慮被拆遷人對(duì)土地的權(quán)利，給予公平、合理的市價(jià)補(bǔ)償。要在確認(rèn)被拆遷人對(duì)土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的基礎(chǔ)上，在城市建設(shè)拆遷中引入土地及房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中介，充分考慮土地本身的價(jià)值和預(yù)期收益。要對(duì)被拆遷人的國(guó)有土地使用權(quán)給予合理補(bǔ)償。要制定不同的評(píng)估方法，合理確定劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。
4、要提高房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，完善拆遷安置辦法。要建立健全公平、公正、透明的房屋拆遷價(jià)格評(píng)估機(jī)制，真正按照市場(chǎng)規(guī)律確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆遷人的房屋等財(cái)產(chǎn)給予合理補(bǔ)償。要不斷完善拆遷安置辦法，在安置方式上被拆遷人更多的選擇余地。要關(guān)注城市建設(shè)拆遷過(guò)程中的弱勢(shì)群體，建立相應(yīng)的社會(huì)保障和救濟(jì)制度。同時(shí)要建立對(duì)安置工作不落實(shí)的責(zé)任追究制度。
5、從保護(hù)群眾合法權(quán)益和規(guī)范政府行為出發(fā)，完善城市建設(shè)拆遷程序。一是政府在為新的土地使用者提供國(guó)有土地使用權(quán)之前，要通過(guò)公告、聽(tīng)證、協(xié)商等方式聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn)，獲得收回國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)；二是要在縮小國(guó)有土地使用權(quán)收回權(quán)行使范圍的基礎(chǔ)上，設(shè)立“公共利益的需要”的認(rèn)定程序，只有符合公共利益需要的項(xiàng)目才能批準(zhǔn)收回國(guó)有土地使用權(quán)，頒發(fā)拆遷許可證。三是建立經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獲取國(guó)有土地使用權(quán)和房屋拆遷的相關(guān)程序、實(shí)施原則和具體辦法，尤其要按照引入市場(chǎng)機(jī)制、規(guī)范中介行為、強(qiáng)化監(jiān)督裁決的方向來(lái)規(guī)范政府行為，維護(hù)社會(huì)秩序。
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