第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目前期準備工作詳細流程

房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)參考流程

選址研究，尋求合作伙伴，簽訂合作意向、協(xié)議及合同書

↓

向規(guī)劃管理部門申請規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書

↓

向計委申報立項報告 ↓

計委函至規(guī)劃局

↓

規(guī)劃局會簽返計委

↓

計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽

↓

運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進行項目投資的詳細可研測算，編

制可研報告 計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告

↓

對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”進行融資運作

↓

據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務通知

↓

規(guī)劃局法征地意見函

↓

到土地管理部門及土地使用部門征求意見

┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科

結(jié)果報市房地局 結(jié)果報市房管局

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市政府下文批地

┏━━━━━━━╋━━━━━━━━━┓

畫樁位給釘樁條 規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理用地批 件，測繪院釘樁，許可證 準書,評估項目建設用地地價 成果給設計人

↓

↓

申請確定規(guī)劃設計條件

凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得土

地使用證

↓ ↓

按規(guī)劃設計條件征詢意見 地政部門審查安置方案、安置房 表到區(qū)配套部門征求意見

↓ ↓

規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證

↓ ↓

委托進行規(guī)劃方案設計 動遷會及拆遷安置

↓ ↓

到規(guī)劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產(chǎn)開發(fā)手冊

↓ ↓

規(guī)劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證

↓ 2.了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案

修改后送規(guī)委審圖 3.煤氣、道路、上下水改路由

↓ 4.到供電局業(yè)擴處申請用電報表，做正式

規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會，出市政會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委托施工

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

進行個體設計（大公共建筑首規(guī)委審查）

┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 領建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開節(jié)能證明

↓ 運用“營銷策劃展示設計 ↓ ↓ 系統(tǒng)” 制作資料

↓ 到計委申請，列入）到稅務局取稅單 報價小組審查，領取內(nèi)外銷 計劃（建委會簽 許可證

↓ ↓ ↓ 建委、物價局下文批價

↓

運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)” 到建委工程處 按年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領投 “房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售 領開工審批表 資許可證登記卡，登記并取得許可證

┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 到市政部門蓋章，證明市政條件落實

↓

四源費繳納

↓

到開發(fā)辦市政處核實任務

↓

開發(fā)辦工程處同意招標

↓

填招標申請書并到市招標辦辦登記

↓

招標辦看現(xiàn)場

↓

運用“投資項目概預算系統(tǒng)”編制標底

↓ 招標辦審查標底

↓

開標會

↓

定合同，寫評標報告，發(fā)中標通知書

↓

招標辦蓋章同意

┏━━━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━┓ 施工單位 質(zhì)量總站受 市統(tǒng)計局 市審查辦審核資金來源，市開發(fā)辦秘 同意施工 理質(zhì)量監(jiān)督 落實任務 任務來源及一切手續(xù) 書處登記

┗━━━━━━━━┻━━━━━┳━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┛

建委工程處同意開工，辦理開工許可證

↓

施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工

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1.小區(qū) 1.通知 1.按道路隊 1.到自來水工 1.到熱力 1.環(huán)保局同 1.到煤氣 內(nèi)線路委 園林局 方案進行 業(yè)務科報 公司報裝 意鍋爐房 公司報裝 托設計 綠化辦 施工 裝委托線 2.委托線 規(guī)劃位置 2.到規(guī)劃科 2.委托施工 2.交綠 2.市政辦 路設計、施 路設計 2.委托設計 定路線方案 3.配電室土 化費 事處養(yǎng)路 及驗收 3.施工及 3.到勞動局 3.設計 建工程驗收 3.綠化 驗收 2.到市政監(jiān) 驗收 報裝 4.看現(xiàn)場 4.設備安裝 施工 理所下水報裝 4.環(huán)保局審 5.施工

及驗收 3.規(guī)劃設計 查消音除 6.業(yè)務科檢 5.送電 4.竣工驗收 塵設備 驗，同意接氣 5.竣工驗收 7.憑通氣單

到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù) 8.憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù) 9.通氣

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全部工程竣工

↓

四方驗收、檢驗單簽字蓋章

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憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式 房屋驗收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛

出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權證

↓

運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)項目開發(fā)前期的準備工作與流程（參考）

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設項目用地計劃辦理

1、所需資料

a、地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b、與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議

2、辦理程序

a、備齊資料

b、到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與披報

1、編制及所需資料

a、開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b、開發(fā)資質(zhì)證書

c、用地計劃審核意見

d、建筑設計方案（總平面圖等）e、其他相關資料

2、報批程序與報批資料

a、將所需資料備齊送至投資咨詢公司、委托其編制項目建議書 b、準備《關于項目建議書報批申請報告》 c、將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下的項目由區(qū)計委立項，超過3000萬元以下的項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報 有關部門審批。

四、A 建設工程項目選址意見申辦

1、所需資料

a、批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）b、地形圖（均應劃示用地范圍）4份 c、土地權屬證（復印件1份）d、聯(lián)建協(xié)議書（復印件1份）e、選址論證

f、**市建設項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領?。?/p>

2、申辦程序

a、準備數(shù)份項目建議書批復及數(shù)份地形圖

b、將上述資料分送至有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c、將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送至規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四、B 建設用地規(guī)劃許可證申辦

1、所需資料

a、建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件1份）b、地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中1份應有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c、國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）

d、**市建設項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領?。〆、申請報告（紅頭文件）f、其他需說明的圖紙或文件

2、申辦程序

a、備齊上述資料

b、送至規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設工程項目地名報批

1、所需資料

a、項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件1份）b、地形圖（均應劃示用地范圍 2份）c、總平面圖（3份）

d、建設用地規(guī)劃許可證及批文 e、申請報告（紅頭文件）

f、其他所需說明的圖紙及文件

2、申辦程序

a、備齊上述資料及1500元支票 b、送區(qū)地名辦辦理

六、建設工程項目報建

1、所需資料

a、《**市建設工程報建表》（到市報建處領?。゜、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關證明原件和復印件 c、項目建議書批文原件及復印件

d、銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e、《**市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）f、專業(yè)技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件 g、《住宅項目配套建設審核申請表》 h、《住宅新開工審核通知書》

七、工程項目設計招標辦理

1、所需資料

a、報建工程項目IC卡

b、**市建設工程設計招標項目登記表

c、《**市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領?。ヾ、《**市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領?。〆、工程設計任務書

f、建設用地規(guī)劃許可證 g、工程項目選址意見批文

2、辦理程序 a、備齊上述資料

b、到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理

1、所需資料

a、項目設計方案、建設用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文若干份

b、會議通知書

2、辦理程序 a、備齊上述資料

b、提前三天分送各評委

c、到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理 a、設計方案評標會會議紀要 b、評委評標意見書

九、建設工程規(guī)劃設計要求申辦

1、所需資料

a、**市建設工程規(guī)劃設計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領取）1份 b、計劃批準文件 1份 c、土地使用權屬證件 1份 d、房屋權屬證 1份

e、危房鑒定報告

f、地形圖（劃示用地范圍）2份

2、辦理程序

a、備齊上述資料

b、送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

十、工程項目設計方案深化、修改

根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設計方案

十一、設計方案審定會召開

1、所需資料

a、設計方案文本 12份

b、項目建議書批文，建設用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件 若干份 c、請柬

2、申辦程序 a、備齊上述資料

b、分送至計委、規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門 c、召開方案審定會

十二、設計方案送審批報

1、所需資料

a、選址意見書

b、規(guī)劃設計要求通知單

c、地形圖（劃示用地范圍）d、設計方案 2份 e、地名批文

f、項目建議書批文

2、辦理程序 a、備齊上述資料

b、送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

十三、可行性研究報告編制與報批

1、所需資料

a、用地計劃審核意見書 b、項目建議書批文

c、用地計劃許可證及批文 d、區(qū)府土文件 e、營業(yè)執(zhí)照 f、開發(fā)資質(zhì)證書

g、住宅項目配套條件審核申請表 h、資本金出自承諾書 i、設計方案文本 j、其他相關文件

2、辦理程序

a、備齊上述資料

b、送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）c、送計委報批

十四、擴大初步計劃

根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計

十五、擴初會召開

1、所需資料

a、擴初設計文本若干份

b、請柬

2、申辦程序

a、備齊上述資料

b、分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局（交通、環(huán)衛(wèi)、自來水公司、煤氣公司、供電局、電話、有線電視）等部門

c、召開擴初會議

十六、擴初意見征詢及擴初批復

1、所需資料

a、擴初會議紀要

b、根據(jù)擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本

c、關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖

2、申辦程序 a、備齊上述資料

b、分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見 c、送規(guī)劃局規(guī)劃科報批

十七、住宅項目配套條件審核報批

1、所需資料

a、《住宅項目配套建設條件審核報批》（住宅局領?。?/p>

b、項目建議書或可行性研究報告批文 c、地形圖和管線圖（劃示用地范圍）d、總平面圖若干份

e、建設用地規(guī)劃許可證及批文 f、其他相關資料

2、申辦程序

a、備齊上述資料

b、松住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理

1、所需資料

a、**市建設工程勘察招投項目登記表

b、《**市建設工程勘察招投文件報批表》（到市招標辦領?。ヽ、《**市建設工程勘察評標小組報批表》（到市招標辦領?。ヾ、設計中標通知書

2、申辦程序

a、備齊上述資料

b、到市勘察招標辦辦理

十九、建設用地批準書申辦

1、所需資料

a、**市建設用地批準書申請表（到區(qū)土地局領?。?/p>

b、土地出讓協(xié)議 c、其他相關文件

2、申辦程序 a、備齊上述資料

b、到區(qū)土地局簽署協(xié)議

c、付款，領取用地批準書

二十、施工圖設計

設計單位根據(jù)擴初批復意見進行施工圖設計 二

十一、住宅項目開發(fā)計劃辦理

1、所需資料

a、住宅項目新開工申請表（到區(qū)住宅局領?。゜、項目配套建設條件審核意見通知書 c、建設項目立項批準文件

d、建設用地規(guī)劃許可證或建設使用地批準書 e、申請單位現(xiàn)有空置房情況 f、住宅建設配套費繳納情況

2、申辦程序 a、備齊上述資料 b、到區(qū)住宅局辦理 二

十二、建設項目轉(zhuǎn)正

1、所需資料

a、項目轉(zhuǎn)正申請報告（紅頭文件）b、可行性研究及擴初批復

2、申辦程序 a、備齊上述資料、b、送計委辦理

二十三 A、建設工程項目規(guī)劃許可證辦理

1、所需資料

a、總平面圖10份 b、建筑圖7套

c、結(jié)構圖（基礎）2套 d、給排水圖3套

e、建設項目計劃批準文件及項目轉(zhuǎn)正單 f、土地使用權或用地批準書 g、應拆房屋權屬證明

h、地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份 i、分層面積圖

j、建筑工程預算書

k、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關部門審核意見單

2、申辦程序 a、備齊上述資料

b、分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見

c、將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局 二十三 B、施工招標辦理

1、所需資料

a、市招標辦授權管理通知 b、招標項目登記表 c、項目建設有關批復

d、總平面圖

e、報建表

f、住宅項目新開工計劃 g、住宅項目配套條件審核 h、設計中標通知書

i、法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝?j、委托機構招標協(xié)議 k、代理機構資質(zhì)

l、資金落實情況證明 m、監(jiān)理單位資質(zhì) n、監(jiān)理合同 o、建設單位資質(zhì) p、建設單位申請材料 q、公開招標發(fā)布信息 r、公開招標報名登記表 s、公開招標入圍條件 t、投標單位資質(zhì)審核 u、招標文件報批表 v、招標文件

w、工程量清單

x、招標文件答疑會會議紀要 y、標底

z、開標情況匯總表 a1、詢標記錄 b1、評標方法 c1、評標資料

d1、決標情況匯總表 e1、中標通知書

f1、外地施工企業(yè)任務量單 g1、中標單位投標資料 h1、未中標單位投標資料 i1、施工合同

j1、設計監(jiān)理項目流轉(zhuǎn)表 k1、建設項目IC卡

2、辦理程序 a、申請授權 b、發(fā)布招標信息

c、接受施工單位報名

d、初選入圍施工單位，發(fā)標書 e、招標文件答疑會 f、開標

g、準備（1）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張 h、辦理中標手續(xù)

二十四、施工監(jiān)理單位甄選

（略比施工招標簡單，此處從略）二

十五、施工許可證辦理

1、所需資料

a、申請表

b、建設規(guī)劃許可證

c、資金入帳憑證

d、三通一平的有關證明

e、施工合同副本，廉潔協(xié)議

f、監(jiān)理合同，住宅項目監(jiān)理登記證

g、建設工程項目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報所需資料 h、項目施工許可證（施工單位）i、勘察、設計中標通知書 j、設計監(jiān)理流轉(zhuǎn)表

k、住宅項目建設開工計劃

2、辦理程序

a、將圖紙分送設計監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站審核

b、根據(jù)設計監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)站審核意見進行圖紙修改 c、備齊所有資料 d、送市建管處辦理 二

十六、商品房計劃申請

1、所需資料

a、開發(fā)單位資質(zhì)證書 b、營業(yè)執(zhí)照 c、規(guī)劃許可證

d、建設用地批準書 e、固定資產(chǎn)填報表 f、項目轉(zhuǎn)正單

2、辦理程序 a、備齊上述資料 b、送計委辦理 二

十七、工程開工

1、所需資料

a、施工圖紙

b、建設工程規(guī)劃許可證 c、建設工程施工許可證

2、辦理程序 a、發(fā)放圖紙 b、技術交底 c、工程開工 二

十八、驗線

1、所需資料

a、申報表

b、建設工程規(guī)劃許可證 c、驗線通知單

2、辦理程序 a、準備資料 b、驗線

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程

房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程

一、甲方在開發(fā)前期的工作

（以上海市為例）

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設項目用地計劃辦理 1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a.開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b.開發(fā)資質(zhì)證書

c 用地計劃審核意見

d.建筑設計方案（總平面圖等）e.其他相關資料 2.報批程序與報批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 b.準備《關于項目建議書報批申請報告》 c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關部門審批

四A、建設工程項目選址意見申辦 1.所需資料

a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）4份 c.土地權屬證（復印件1份）d.聯(lián)建協(xié)議書（復印件1份）e.選址論證

f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領?。?.申辦程序

a.準備數(shù)份項目建議書批復及數(shù)份地形圖

b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四B、建設用地規(guī)劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領?。〆.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設工程項目地名報批 1.所需資料

a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設用地規(guī)劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區(qū)地名辦辦理

六、建設工程項目報建 1.所需資料

a.《上海市建設工程報建表》（到市報建處領?。゜.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關證明原件和復印件 c.項目建議書批文原件及復印件

d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e.《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）

f.專業(yè)技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件 g.《住宅項目配套建設審核申請表》 h.《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理 1.所需資料 a.報建工程項目IC卡

b.上海市建設工程設計招標項目登記表

c.《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）d.《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領?。〆.工程設計任務書 f.建設用地規(guī)劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1.所需資料

a.項目設計方案、建設用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份

b.會議通知書 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評委

c.到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書 九﹑建設工程規(guī)劃設計要求申辦 1.所需資料

a.上海市建設工程規(guī)劃設計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領取）1份 b.計劃批準文件 1份 c.土地使用權屬證件 1份 d.房屋權屬證 1份 e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十﹑工程項目設計方案深化﹑修改 根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設計方案

二、基本建設工程預算審計咨詢及其流程

一、基本建設工程預算審計咨詢及其流程

基本建設工程預算是在施工圖設計完成之后編制的工程造價文件，稱為施工圖預算，亦稱“設計預算”，簡稱“預算”。因為是在施工之前編制的，所以它反映的只是基本建設工程的預計造價、計劃價格。

基本建設工程預算審計咨詢業(yè)務內(nèi)容，可以是編制預算，也可以是對已編制的預算進行審核。

1．預算的編制的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場條件，主要是國家和當?shù)卣C發(fā)的有關法律、法規(guī)和政策文件、相關的定額、取費標準、材料、設備價格等，以及施工圖紙、設計說明、施工方案、水文地質(zhì)資料等；

(2)制訂編制方案和計劃，主要是人員、時間的安排和編制步驟與要求；

(3)計算工程量；

(4)確定分部分項工程的單價；(5)計算合價并匯總；(6)計算各項取費；

(7)計算該基本建設工程的預算總價，即預算造價。

由于施工圖預算是實行工程包干，進行工程結(jié)算，實行經(jīng)濟核算和考核工程成本的依據(jù)，其編制是一項技術性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計算非常繁瑣。如果編制者不具獨立性，或業(yè)務水平不夠，或責任心不強，都很難保證其準確性。

因此，加強對施工圖預算的審計，對于保證基本建設工程的順利完成，維護甲乙雙方經(jīng)濟利益，控制造價，節(jié)約建設成本，具有重大的意義。

2．施工圖預算審計的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預算及其工程量計算底稿；

(2)制訂審核方案和計劃，重點是選擇審查方法、人員和時間(包括核對時間)的安排，以及審查步驟和要求；

(3)審查工程量是否準確，按照施工圖紙和送審預算的工程量計算底稿進行審查，如工程量計算底稿，則須自行計算后再與送審預算的工程量比較；

(4)審查分部分項工程的單價是否正確合理，注意有無錯套、高套、重復選套定額的情況；

(5)審查設備、材料價格是否合理、符合規(guī)定；(6)審查有無計算錯誤；(7)審查各項取費是否符合規(guī)定；(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；

(9)與原編制單位交換意見、核對、簽章確認定案后形成最終成果。

二、基本建設工程結(jié)算審計咨詢及其流程

基本建設工程結(jié)算是在工程竣工后編制的工程造價文件，稱為竣工結(jié)算，簡稱“結(jié)算”。因為結(jié)算是在施工完成已經(jīng)竣工后編制的，所以它反映的是基本建設工程的實際造價。

結(jié)算一般是由施工單位編制，提交建設單位審核批準。結(jié)算審計的一般程序：

(1)熟悉和掌握資料及現(xiàn)場情況，與預算審計相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補充合同、補充協(xié)議等)關于結(jié)算的有關約定、工程施工過程中的變化(包括設計變更和現(xiàn)場簽證、材料和設備價格的改變、國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定的變化等)、送審結(jié)算書及其工程量計算底稿、工程款的支付、質(zhì)量驗收等資料。

(2)步驟與預算審計基本相同，不同的是應根據(jù)竣工圖紙和設計變更來進行審查，特別要注意增加的是否多計、減少的是否未計或少計。

(3)審查各項取費是否符合規(guī)定，要注意取費規(guī)定如果在施工期間發(fā)生變化，要嚴格按照規(guī)定以及合同的約定進行處理。

(4)審查簽證費用，主要注意下列問題：①簽證手續(xù)是否完備；②簽證的原因是否合理，是否應計人工程造價；③簽證的內(nèi)容是否屬實；④簽證的數(shù)量是否準確；⑤簽證的價格是否合理；⑥是否有重復現(xiàn)象。

(5)審查索賠費用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠，注意下列問題：①索賠的手續(xù)是否符合合同的規(guī)定；②索賠的原因是否成立；③索賠的證據(jù)是否充分；④索賠的計算是否準確合理。

(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。

(7)與建設單位、施工單位交換意見，進行核對，并三方簽章確認后定案，形成最終成果。

三、基本建設工程決算審計咨詢及其流程

基本建設工程決算是竣工驗收交付使用階段，由建設單位編制的基本建設工程項目從籌建到竣工投入使用過程中總體實際成本的文件，是建設單位向國家報告基本建設工程總體實際造價和投資效果的重要文件，稱為竣工決算，簡稱“決算”?？⒐Q算要正確核定新增固定資產(chǎn)價值，考核投資效果。

竣工決算由竣工決算報表、竣工決算報告說明書、竣工工程平面示意圖、工程造價比較分析四部分組成。大中型基本建設工程項目竣工決算報表一般包括竣工工程概況表、竣工財務決算表、建設項目交付使用財產(chǎn)總表及明細表、建設項目建成交付使用后的投資效益表等，小型項目竣工決算報表則只由竣工決算總表和交付使用財產(chǎn)明細表組成。

竣工決算應由建設單位編制，但由于某些原因，很多基本建設工程沒有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質(zhì)量不高，因此，也可由建設單位委托具有資質(zhì)的社會中介咨詢機構幫助建設單位編制。

1．審核竣工決算的編制依據(jù)，包括竣工決算編制工作有無專門組織，各項清理工作是否全面、徹底，編制依據(jù)是否符合國家有關規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備，對遺留問題處理是否合理。

2．審核工程造價，這部分審計與竣工決算的審計一樣；但還應增加對設備費、土地費、管理費等的審查。

3．審核基本建設工程的建設和概算執(zhí)行情況，包括是否按批準的初步設計進行，是否嚴格按批準的概算內(nèi)容執(zhí)行，有無概算外項目和提高建設標準、擴大建設規(guī)模的情況，有無重大質(zhì)量事故和經(jīng)濟損失。

4．審核竣工財務決算表，核實基本建設工程的資金的來源、支出及結(jié)余等財務情況。

5．審核基本建設工程合同工期執(zhí)行情況和合同質(zhì)量等級控制情況。6．審核交付使用資產(chǎn)情況，包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)確定得是否正確、真實，有關手續(xù)是否辦理、流動資產(chǎn)及其移交等內(nèi)容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規(guī)、正確、尾工工程和結(jié)余資金是否真實、合規(guī)，建設收入是否合規(guī)，賬務處理是否正確、分配是否合規(guī)，包干指標的完成情況，結(jié)余的核算和賬務處理是否合法、合規(guī)、真實、正確等。

7．綜合整理審核資料，形成初步成果。

8．與建設單位交換意見、核對后形成最終成果并提出對原竣工決算進行調(diào)整的意見。

邁克?E?米勒斯《房地產(chǎn)開發(fā)－原理與程序》中的房地產(chǎn)開發(fā)八階段模型

邁克·米勒斯認為，開發(fā)商自有投資開發(fā)意向，到項目規(guī)劃設計、施工建設、營銷租賃、物業(yè)管理都有一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。雖然因具體條件的變化會導致保修環(huán)節(jié)的作為有所變化，但一般來說，各程序的的具體步驟不會有太大變化。他說“開發(fā)過程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設想、細化這個設想、檢驗其可行性、合同談判、簽署正式委托協(xié)議、項目開工建設、竣工與投入使用、項目建成后的運營管理”。

但是，米氏同時強調(diào)如下三個要點：

實際的開發(fā)過程很難沿直線一步一步地向前進行，但我們歸納出來的開過不可能完全模擬開發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導致的工作步驟變化。

開發(fā)是一種藝術，它是一種非常復雜且具有創(chuàng)造性的活動，開發(fā)中的有些做法不會合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺做出判斷。

在第一個階段，開發(fā)商都要考慮開發(fā)程序中所有還沒完成的階段，即每一個決策不僅要考慮對本階段的影響，更要考慮其對后續(xù)階段尤其是對項目整個生命周期的影響。

其著名的八階段模型分為如下八個階段：

一：提出投資設想

開發(fā)商在對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上，探討投資可能性，尋找多個可供選擇的投資機會，在頭腦中快速判斷其可行性。

二：投資設想細化

開發(fā)商選擇出實現(xiàn)其開發(fā)設想的開發(fā)用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。

三：可行性研究

開發(fā)商進行正式市場研究，估算市場吸納率，根據(jù)預估的成本和價格進行可行性研究，將有關開發(fā)計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經(jīng)濟等方面綜合判斷項目可行性。

四：合同談判

開發(fā)商根據(jù)市場研究中得到的客戶需求牲確定最終設計方案，開發(fā)合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。

五：簽署正式委托協(xié)議

簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。

六：工程建設

開發(fā)商根據(jù)預算進行成本管理，批準市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。

七：竣工投入使用

開發(fā)商組織物業(yè)管理隊伍、進行市場推廣活動，政府批準入住，接入市政設施，租客入住，償還建設貸款，長期融資到位。

八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進行物業(yè)管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命、提高資產(chǎn)運行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進入其投資組合中。

三、申請改變住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的資料。

1)《關于改變房屋使用功能申請書》一式兩份。2)《房地產(chǎn)證》等房產(chǎn)證明（復印件）2份。3)《建設工程規(guī)劃許可證》或相關圖紙（復印件）。

4)消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結(jié)構安全鑒定。（復印件）（由商用的性質(zhì)決定所需要的文件）

5)《工商營業(yè)執(zhí)照》（復印件）。6)申請人《身份證》（復印件）。以上資料需要帶上正本。

2．到區(qū)規(guī)劃局送案的工作的步驟。

1)先寫《關于改變房屋使用功能申請書》，一式兩份：

2)準備所有的證件及復印件。

3)到所屬區(qū)規(guī)劃局的監(jiān)檢科蓋章核對，然后由監(jiān)檢科呈上去。經(jīng)審批通過的可以改，不通過的退案：

3．關于報告的寫作要求： 1)說明住宅建筑的地點。2)改變使用功能的理由原因。

3)業(yè)主的基本情況，公司或店鋪的經(jīng)營范圍，經(jīng)營期限。4)提出改變使用性質(zhì)的陳述及要求。4．到區(qū)國土、房管局辦理步驟

1)規(guī)劃局審批通過后，交案（證件和區(qū)城市規(guī)劃局審批、處理文件）到登記所入案，補辦土地有償使用手續(xù)、補交地價：辦理房地產(chǎn)變更登記。

2)費用到計財處交。5．主要費用

1)一般違章罰款，80—800元／平方米。

2)補交地價（見《XX市國有土地使用權出讓金標準》）3)測繪費（見《房地產(chǎn)測繪收費》）。4)行政費用約100元左右。6．備注

違章罰款，各個區(qū)有所不同，這是根據(jù)不同年限所決定的。但總的來說，94年后的比94年前稍貴。

四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)所需要的文件材料

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規(guī)劃設計

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設計紅線，提供規(guī)劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯(lián)系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》；

3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發(fā)的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發(fā)的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監(jiān)理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監(jiān)理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監(jiān)理單位報告；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、建設工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質(zhì)量監(jiān)督申請表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設單位提供的資料：（１）工程施工安全監(jiān)督報告；

（２）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（３）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（４）工程項目地質(zhì)勘察報告（結(jié)論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產(chǎn)、文明施工責任制；（２）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標；（３）施工組織設計方案和專項技術方案；（４）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；

（５）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（６）項目經(jīng)理資質(zhì)證書復印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復印件；

（７）現(xiàn)場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網(wǎng)的合格證、準用證發(fā)票原件和復印件；（９）建設工程施工安全生產(chǎn)責任書；（10）建設工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設行政主管部門批準現(xiàn)場攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請安排表；

6、安全監(jiān)督申請安排表；

7、建設工程質(zhì)量監(jiān)督書；

8、建設工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個工作日內(nèi)審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質(zhì)量評估報告；

4、勘察、設計文件質(zhì)量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結(jié)構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；

11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結(jié)算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質(zhì)量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質(zhì)量保修書；

9、工程竣工結(jié)算書；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。

1、工程按實際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；

（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規(guī)劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發(fā)的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結(jié)構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結(jié)構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結(jié)構工程。

8、建設銀行審核開發(fā)建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

五、房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

設立準備、程序、管理、終止 建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

↓

申報規(guī)劃要點→取得規(guī)劃要點通知書、建設項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規(guī)劃設計條件→得到規(guī)劃設計條件通知書→委托單位設計方案

申報選址定點→取得選址規(guī)劃意見通知書

落實市政公用設施咨詢方案＋落實環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質(zhì)的咨詢機構編制）↓

申報得到，建設用地規(guī)劃許可證 土地使用權取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國有土地，可參與國有土地使用權出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權出讓程序：

辦理建設用地委托釘樁→辦理國有土地使用權出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預審→委托地價評估→辦理核定地價手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權出讓合同→領取臨時國有土地使用證→領取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權劃撥申請→主管部門現(xiàn)場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發(fā)布征地公告→辦理補償?shù)怯洝贫ㄑa償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關事項→確定拆遷安置方案

→簽訂拆遷補償書面協(xié)議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發(fā)運作作拆遷補償款→拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

申請規(guī)劃要點→規(guī)劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設計條件（取得規(guī)劃設計條件通知書）→按照規(guī)劃設計條件委托有資質(zhì)的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書，資金籌措。

報審設計方案→審定設計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設計方案批復等申領建設用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)范

圍進行審查，最后由規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》并確定建設工程規(guī)劃設計條件。

委托進行初步設計→申報初步設計→編制施工圖和投資計劃 轉(zhuǎn)入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設工程規(guī)劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現(xiàn)場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發(fā)中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領取固定資產(chǎn)投資許可證，報裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調(diào)交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議，領取《建設工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設 工程的基礎、結(jié)構施工與設備安裝 施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項工程驗收手續(xù)

辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定

竣工統(tǒng)計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產(chǎn)權登記 房地產(chǎn)經(jīng)營

商品房預（銷）售的程序

簽署商品房預售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質(zhì)量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權立契過戶手續(xù)

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權的設定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分

物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準 安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務的基本要求 物業(yè)管理委員會的設立

五、房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

設立準備、程序、管理、終止 建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

↓

申報規(guī)劃要點→取得規(guī)劃要點通知書、建設項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規(guī)劃設計條件→得到規(guī)劃設計條件通知書→委托單位設計方案

申報選址定點→取得選址規(guī)劃意見通知書

落實市政公用設施咨詢方案＋落實環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質(zhì)的咨詢機構編制）↓

申報得到，建設用地規(guī)劃許可證 土地使用權取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國有土地，可參與國有土地使用權出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權出讓程序：

辦理建設用地委托釘樁→辦理國有土地使用權出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預審→委托地價評估→辦理核定地價手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權出讓合同→領取臨時國有土地使用證→領取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權劃撥申請→主管部門現(xiàn)場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發(fā)布征地公告→辦理補償?shù)怯洝贫ㄑa償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關事項→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補償書面協(xié)議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發(fā)運作作拆遷補償款→拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。

初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

申請規(guī)劃要點→規(guī)劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設計條件（取得規(guī)劃設計條件通知書）→按照規(guī)劃設計條件委托有資質(zhì)的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書，資金籌措。

報審設計方案→審定設計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設計方案批復等申領建設用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)范圍進行審查，最后由規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》并確定建設工程規(guī)劃設計條件。

委托進行初步設計→申報初步設計→編制施工圖和投資計劃 轉(zhuǎn)入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設工程規(guī)劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現(xiàn)場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發(fā)中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領取固定資產(chǎn)投資許可證，報裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調(diào)交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議，領取《建設工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設 工程的基礎、結(jié)構施工與設備安裝 施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項工程驗收手續(xù)

辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定 竣工統(tǒng)計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產(chǎn)權登記 房地產(chǎn)經(jīng)營

商品房預（銷）售的程序

簽署商品房預售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質(zhì)量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權立契過戶手續(xù)

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權的設定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分 物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務的基本要求 物業(yè)管理委員會的設立

六、房地產(chǎn)開發(fā)流程設計的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設計是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目所作的用來指導項目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)運作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設計的主要依據(jù)有：①可行性研究報告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習慣作法；⑥國家有關法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設計的基本原則有：①堅持基本建設程序和開發(fā)經(jīng)營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設計的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領性文件，利于指導房地產(chǎn)開發(fā)的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)問題的協(xié)調(diào)。

七、房地產(chǎn)前期準備工作詳細流程（施工之前）

1、規(guī)劃部門：

（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。

手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉(zhuǎn)讓合同

（2）如果是集體用地，也應到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準后發(fā)用地許可證。

需交費：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費

2、領取規(guī)劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續(xù)。

需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領取立項批文

3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。

需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅

4、完成前3項后，再到規(guī)劃局建管處辦理報建手續(xù)。

（1）建設單位寫出書面申請（內(nèi)容包括建設意向、建房結(jié)構、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測圖、規(guī)劃用地證、計委立項批文、總平面圖。

（3）根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設工程申請復函”的具體要求，設計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規(guī)劃局審定后方可進行施工圖設計。

（4）領取建設工程規(guī)劃許可證申請表，到相關部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預設電信管線等辦理手續(xù)。

需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長簽發(fā)后領取交費通知單，需繳納： 規(guī)劃管理費：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：6.5元/平方米 商業(yè)網(wǎng)電費：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費、蓋章、領取規(guī)劃建筑許可證。

5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標手續(xù)。

A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進賬單復印件

B、招標表：（1）建設單位憑報建表領取招投標申請書。（2）發(fā)布招標工程信息。

（3）編制招標文件，確定評標辦法。（4）選定投標隊伍不少于5家。

（5）建設單位書寫考察報告，并提出侯標單位的名單報招標辦。（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。

（7）確定開標日期，由招標辦派人監(jiān)督開標、評標、定標。（8）確定中標單位后，雙方簽訂《中標條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標投標管理費，辦理《中標通知書》。

（9）按《中標通知書》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質(zhì)量監(jiān)督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監(jiān)督

G、核定工程類別和取費標準 H、辦理開工報告

6、房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進度出地面一層后到房管局預售科辦理預售許可證。

需提交：（1）營業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標準層平面圖（8）預

售動態(tài)圖（9）物價審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，按總房款的0.2%（14）領證

7、供電局：辦理施工用電申請

8、自來水公司：施工用水申請

9、環(huán)保局：辦理噪音申請

10、物價局：銷售價格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費用（3）規(guī)劃管理費（4）緩收土地出讓金。

八、房地產(chǎn)開發(fā)程序

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規(guī)劃設計

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設計紅線，提供規(guī)劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯(lián)系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》；

3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發(fā)的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發(fā)的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監(jiān)理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監(jiān)理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監(jiān)理單位報告；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、建設工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質(zhì)量監(jiān)督申請表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報告；

（2）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項目地質(zhì)勘察報告（結(jié)論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：（1）安全生產(chǎn)、文明施工責任制；（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標；（3）施工組織設計方案和專項技術方案；（4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（5）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（6）項目經(jīng)理資質(zhì)證書復印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復印件；

（7）現(xiàn)場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網(wǎng)的合格證、準用證發(fā)票原件和復印件；（9）建設工程施工安全生產(chǎn)責任書；（10）建設工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設行政主管部門批準現(xiàn)場攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請安排表；

6、安全監(jiān)督申請安排表；

7、建設工程質(zhì)量監(jiān)督書；

8、建設工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個工作日內(nèi)審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質(zhì)量評估報告；

4、勘察、設計文件質(zhì)量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結(jié)構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；

11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結(jié)算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質(zhì)量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質(zhì)量保修書；

9、工程竣工結(jié)算書；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。

1、工程按實際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規(guī)劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發(fā)的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結(jié)構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結(jié)構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結(jié)構工程。

8、建設銀行審核開發(fā)建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

九、房地產(chǎn)開發(fā)大綱

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體，在房地產(chǎn)開發(fā)中起著至重要的作用，是房地產(chǎn)市場上最為活躍的角色之一。沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)的開發(fā)，便不會有房地產(chǎn)市場的繁榮，繼之后的房地產(chǎn)營銷、銷售、物業(yè)管理和房地產(chǎn)金融等，便成了無源之水。

一般來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是先于項目決策的，這些企業(yè)一般先于開發(fā)項目而設立，主要是一些房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)以及兼營企業(yè)，這些企業(yè)設立的目的主要或者很大程度上就是為了進行房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營。也有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在開發(fā)過程中項目準予立項后的，主要是一些項目公司，這些公司是以開發(fā)項目為經(jīng)營對象的企業(yè)，而且其經(jīng)營的對象只限于被政府主管部門批準的項目，在完成其使命后其經(jīng)營范圍通常會做一定的改變甚至解散。實踐中，很多專營企業(yè)或者兼營企業(yè)同時開發(fā)經(jīng)營多個房地產(chǎn)項目，風險很大，為了規(guī)避風險，常有一些專營企業(yè)或者兼營企業(yè)與其它企業(yè)合作成項目公司，這樣可以使風險減至最小。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的程序 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機構設置 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的終止 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策

開發(fā)項目決策的過程是一個信息搜集與選擇的過程，是房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最為基本的一環(huán)，其最終目標在于通過調(diào)查、分析、研究找出一個最適合于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行投資的一個項目，從而使開發(fā)企業(yè)的開發(fā)構想從抽象到具體。

在這個過程中，開發(fā)企業(yè)應該對房地產(chǎn)市場的需求、可獲取土地使用權渠道、開發(fā)土地目的地的環(huán)境交通、其它投資者以及工程建設單位的大致情況有所了解，從而使房地產(chǎn)開發(fā)從設想階段走到實施階段。這是一個龐大而且復雜的過程，需要方方面面的知識儲備、工作技巧和經(jīng)驗，需要時刻保持清醒的頭腦，一旦市場或者其它方面有不利的情況出現(xiàn)使自己利潤減少甚至虧本，就要立即作出決定，是馬上退出還是采取措施進行補救。

專項市場研究 定點市場研究 項目建議書

房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書，是接著項目決策一個環(huán)節(jié)，是把開發(fā)項目從具體的構想變?yōu)閷嶋H的行動和書面文件，進行實質(zhì)性的工作。開發(fā)項目決策為編制項目建議書提供了原始材料，是編制開發(fā)項目建議書的基礎。項

目建議書的作用在于推薦開發(fā)項目，使項目能得到國家的認可。由于項目建議書編制時，開發(fā)項目的很多數(shù)據(jù)還無法得到，故項目建議書的精度是比較低的。

房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書的內(nèi)容 開發(fā)項目建議書的編制 開發(fā)項目建議書的審核批準 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究

可行性研究是在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項以后，對房地產(chǎn)開發(fā)項目在技術、市場、盈利、目的以及影響等多方面綜合性研究。

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的必要性 項目可行性研究的內(nèi)容 可行性研究報告的編制 可行性研究報告的審批 土地使用權取得

土地是人們從事生產(chǎn)、生活的物質(zhì)載體和活動場所，沒有土地，房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作無論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作進行完畢以后，就應該很快地獲得土地使用權，以便房地產(chǎn)開發(fā)的順利進行。

但是，土地是一項重要的資源，特別是在中國這樣一個人口眾多的國家，土地更是一種稀缺資源。土地使用權的取得必須依照法律程序進行。

以出讓方式獲得土地使用權

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程(最新最詳細)

房地產(chǎn)開發(fā)流程(詳細）

從開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。第一章： 項目決策階段

◆房地產(chǎn)項目可行性研究階段

??? 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權。

開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式 1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權； 3）轉(zhuǎn)讓取得；

4）出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5）聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。開發(fā)商獲取土地使用權的程序 土地使用權有償出讓的方式

出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵嘧屌c土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。

協(xié)議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。

招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應負的責任等。拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；

2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； 3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。

4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權屬證明； 7）土地登記申請書； 8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。土地主管部門

（1）土地使用權出讓

房地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。（2）土地使用權劃撥

房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設用地的劃撥手續(xù)。（3）征用土地

(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準。（4）地價評估

市房地局負責城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作 招標受讓土地使用權申請程序

(1)用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。

(5)用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。

(6)收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。

(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。拍賣受讓土地使用權申請程序

(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。

(5)用地者到指定地點領取競叫牌。

(6)用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。

(7)企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。

(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領正式國有土地使用證。

屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷 2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。

3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。

2、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設項目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料： 1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2）建設項目批準文件； 3）建設用地規(guī)劃許可證；

4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機構資料。6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）

7）有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

根據(jù)《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內(nèi)，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。

三、規(guī)劃設計

建設工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據(jù)；(2)在項目建議書批復后，開發(fā)商應向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設計條件；(3)規(guī)劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設計機構進行規(guī)劃方案設計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規(guī)劃許可證，是在項目列入正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。進行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權才能進行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。

1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設計（土地使用）條件 1）建設項目選址申請

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項目選址意見書。建設項目選址意見書的主要內(nèi)容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。

2）申辦建設用地規(guī)劃

城市建設用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴格的規(guī)劃控制是實施城市規(guī)劃的基本保證。3）委托設計單位設計，送審設計方案。申報規(guī)劃要點。

規(guī)劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續(xù)之后，應到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料： 1）建設用地申請；

2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； 3）土地使用證或土地權屬證明； 4）1：2000地形圖。

開發(fā)商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設工程規(guī)劃許可證》；b到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設用地批準書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。C到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。

1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準意見書》。在此階段需要提供的資料為： a1：2000地形圖1份；

b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；

c建設項目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規(guī)劃方案及光盤）；

d“一書一證”及其附件（規(guī)劃設計使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。

2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為： a土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；

b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃氣、園林、等部門審查意見或回執(zhí)； c施工圖3份及光盤。

3、申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：

1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。

4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預留規(guī)劃控制范圍相關，建設單位還須到市規(guī)劃院提取道路坐標及其它相關數(shù)據(jù)。

4、申辦《建設工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規(guī)劃許可通知書》應提交以下資料：

1）國有土地使用權證；

2）城市基礎設施配套費收據(jù)； 3）人防費收據(jù)；

4）《建設工程規(guī)劃許可通知書》申請表； 5）投資許可證

6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本

5、申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續(xù)；建設工程竣工后3個月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設工程規(guī)劃驗收合格證》。

《建設工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料： 1）《建設工程規(guī)劃許可通知書》

2）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯(lián)系單。

《建設工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時，提交以下資料辦理： 1）變更申請；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照； 3）開發(fā)商資質(zhì)證明； 4）土地變更批復；

5）變更后的土地使用證；

6）（土地批租費、使用費）收據(jù)； 7）原建設工程規(guī)劃許可證； 8）建筑紅線圖；

9）抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）； 10）法院裁決項目還應提交判決書。

四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、設計、監(jiān)理、施工隊伍。項目報建總流程： 招標投標的管理

1）施工企業(yè)資質(zhì)管理

建筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。按企業(yè)的建設業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級。各資質(zhì)登記標準及承包工程范圍由建設部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標準按1989年建設部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標準》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級企業(yè)由建設部審批，二至四級根據(jù)隸屬關系由國務院有關部門和省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)自治證書》(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理

企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當構成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標準時，由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應調(diào)整的管理。動態(tài)管理通過資質(zhì)檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進行。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實行公告制度。實行動態(tài)管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評價對其資質(zhì)的決定作用。通過對企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級，由資質(zhì)等級確定企業(yè)承接施工任務的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質(zhì)等級。這種雙向的動態(tài)的資質(zhì)管理就是我國對施工企業(yè)進行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。(2)工程總承包企業(yè)的管理

隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程項目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級?！稌盒幸?guī)定》從企業(yè)曾承擔國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件。2003年7月，建設部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業(yè)務的企業(yè)不專門設立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設計或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務。但工程的施工應由具有相應施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔。

工程建設項目組織實施方式目前有兩種方式：

其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質(zhì)量、工期、造價等向業(yè)主負責。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負責。工程總承包方式通行的做法有四種，即設計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設計—施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設計—采購總承包（E-P）、采購—施工總承包(P-C)等方式。其二是是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務型或項目管理承包型，項目管理服務是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標代理、設計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業(yè)主對工程項目進行質(zhì)量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業(yè)一般應按照合同約定承擔相應的管理責任。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務的全部工作內(nèi)容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設計（基礎工程設計）等工作。對于需要完成工程初步設計（基礎工程設計）工作的工程項目管理企業(yè)，應當具有相應的工程設計資質(zhì)。項目管理承包企業(yè)一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經(jīng)濟責任。

(3)外國建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理 隨著對外開放的擴大，外國企業(yè)逐漸進入我國的建筑市場。為了加強對在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)的管理，維護我國的建筑市場秩序，建設部1994年3月發(fā)布了第32號令《在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》，6月發(fā)布了《實施細則》。其要點有： 凡在中國境內(nèi)從事房屋、土木工程的建造等承包活動的外國企業(yè)，在從事承包工程活動前，必須到審查機關辦理資質(zhì)審查，取得《外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證》。然后經(jīng)工商行政管理機關注冊登記后，才可在中國境內(nèi)從事承包工程活動。

《外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證》的辦理機構為：同時在中國兩個（含兩個）以上省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向建設部申請辦理；在中國一個省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向當?shù)厥〖壢嗣裾ㄔO行政主管部門申請辦理；在中國經(jīng)濟特區(qū)和沿海開放城市承包工程的，向當?shù)厝嗣裾ㄔO行政主管申請辦理。

外國企業(yè)在中國境內(nèi)承包工程的范圍是：全部由外國投資或贈款建設的工程；國際金融組織貸款，采用國際公開招標的工程項目；國內(nèi)企業(yè)在技術上難以單獨承包的中外合資建設的工程；國內(nèi)投資的建設工程，如確有特殊項目國內(nèi)企業(yè)難以單獨承包，經(jīng)省級建設行政主管部門批準后允許外國企業(yè)與中國建筑企業(yè)聯(lián)合承包。

《外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證》有效期為5年。如需延期，應在期滿前6個月內(nèi)到原批準的審查機關辦理延續(xù)手續(xù)。2）工程建設管理。

工程建設階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權后，向市計委申請列入施工計劃；同時，與“四源”供應單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關費用。此后，向市建委提出申請開工報告，填報建設開發(fā)審批表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標批準手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)；到市建委申領建設工程開工證。項目竣工后，及時報請建設主管部門進行建設工程綜合驗收及建設工程規(guī)劃驗收。

五、申辦《施工許可證》

1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關）申請領取施工許可證。

工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

2、施工許可證辦理機構：武漢市建筑工程施工許可證實行全市統(tǒng)一管理，其中：中心城區(qū)的建筑工程項目，其施工許可證委托市建設工程交易中心核發(fā)；兩個開發(fā)區(qū)和遠城區(qū)的建筑工程項目，其施工許可證委托該區(qū)建管部門核發(fā)，并接受市建設工程交易中心的監(jiān)督、指導、檢查。

3、施工許可證辦理程序： 1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。2）提供以下必備資料：《建設工程用地許可證》；《建設工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標通知書及施工合同；施工圖紙及技術資料；施工組織設計；監(jiān)理合同或建設單位工程技術人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；

3）建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應當向發(fā)證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。

4、辦理施工許可證：

提交下列歸檔資料后領取施工許可證：

（一）建設工程報建表；

（二）建設單位資信證明（可用復印件）；

（三）立項批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可證

(可用復印件)；

（四）施工圖設計文件審查批準書；

（五）建設工程試樁施工申報登記證（可用復印件）；

（六）招標申請表；

（七）招標公告；

（八）招標日程安排；

（九）招標文件及評標辦法；

（十）投標申請書；

（十一）投標單位資格預審文件（保存6個月）；

（十二）答疑會紀要；

（十三）投標書；

（十四）評委人員名單；

（十五）開標記錄表；

（十六）評委評分表及評分匯總表；

（十七）評標報告；

（十八）中標公示證明；

（十九）中標通知書；

（二十）施工合同或監(jiān)理合同；

（二十一）合同備案表；

（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；

（二十三）武漢市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)；

武漢市建設管理收費認定表（共2份）

（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復印件）第三章：工程建設階段

工程建設階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動。施工階段的工作包括：

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；

2、施工場地平整，達到施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件；

4、施工圖紙及施工資料準備；

5、施工材料和施工設備的準備；

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)；

8、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗；

9、組織圖紙會審、設計交底；

10、編制工程進度計劃；

11、設計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)； 第四章：項目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

商品房銷售有商品房預售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用證》。

商品房預售實行許可證制度。商品房預售許可證一年一換。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

2、有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。武漢市最新規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構的二分之一。

4、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

5、工程施工合同；

6、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售備案證。現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應當符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

二、商品房銷售及按揭辦理

1、銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）第一階段：基礎市場調(diào)研 地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研 區(qū)域經(jīng)濟及政策調(diào)研

競爭項目及非競爭區(qū)域項目調(diào)查 重點項目考察 市場需求抽樣調(diào)研

重點客戶（群體）市場調(diào)研 經(jīng)濟趨勢分析 市場需求趨勢分析 出具市場調(diào)研報告 物業(yè)的全面解析及定位 項目SWOT分析 1）、競爭要素全面解讀 2）、項目優(yōu)勢分析 3）、項目劣勢分析 4）、項目機會利用 5）、市場威脅與困難點 項目競爭力評估 1）、地段價值與發(fā)展評估 2）、項目差異性支撐力評估 3）、消費者選擇性標準評估 4）、項目綜合競爭力評估

目標市場定位與消費者需求研究 目標市場定位 目標市場特征描述 目標消費者行為分析 消費個案描述 營業(yè)員銷理念提升 營銷核心理念提升 賣點體系設計與提升 營銷戰(zhàn)略與主線策略 營業(yè)員銷攻擊體系建立 現(xiàn)場攻擊體系的建立 價格定位及策略 價格策略 價格定位

定價預控及說明 付款方式建議 銷售額動態(tài)測算 項目促銷計劃建議 渠道促銷建議 公關活動促銷建議 客戶促銷建議 品牌促銷建議

示范單位及環(huán)境的設計建議 營業(yè)員銷預算 推廣費用預計 營銷費用預計

第二階段：物業(yè)賣點與利益點轉(zhuǎn)換分析 品牌策略方向建議與定義 消費者心理感受定位 宣傳攻勢的確定 宣傳途徑的制定 功能劃分建議 裝修方向建議] 樣板房的功能劃分定義 看樓通道的布局建議

傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 項目標識（LOGO）設計 中英文標準字設計 標準色系 輔助色系 標準組合規(guī)范 特許組合 禁用組合 銷售培訓 銷售管理策劃 銷售隊伍進駐 銷售執(zhí)行

第三階段：推廣主題的制定 推廣口號的制定 整體包裝風格的確定

主要街區(qū)路段包裝風格及具體形式 現(xiàn)場氣氛營造風格及具體形式

展示中心及示范環(huán)境具體裝修風格建議 樣板房具體裝修風格建議 看樓通道裝飾風格建議 名片 信紙 信封 傳真紙 文件袋 請柬 工作卡 水杯 煙灰缸 垃圾桶 車體

工地圍墻設計 工地廣告牌設計 導示牌設計 條幅設計 路旗設計 掛旗設計 車體包裝設計

主要街區(qū)大型形象廣告牌的設計 展板設計

售樓處導示招貼 噴繪畫設計 看樓通道設計 戶形形象說明設計

樣板房導示卡、牌、標志等設計 行車導示系統(tǒng)設計 售樓書 售樓雜志 宣傳折頁 宣傳海報 郵遞單張

影視廣告腳本創(chuàng)意

第四階段：各銷售期的廣告具體創(chuàng)意 傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 展銷會的配合 促銷活動的配合 其他外賣場的配合 廣告效果測定與監(jiān)控 競爭對手監(jiān)控 競爭者咨詢報告

競爭者廣告監(jiān)控及具體分析 銷售控制及月度目標制定

2、銷售合同的簽訂。

3、按揭辦理。1）公積金貸款： 貸款資格

貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：

1、具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；

2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；

3、具有購買住房的合同或有關證明文件；

4、提供住房資金管理中心同意的擔保方式；

5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。

貸款流程圖 咨詢、領取表格

提出申請

簽訂借款合同、抵押合同

辦理抵押登記手續(xù)

辦理房屋財產(chǎn)保險

貸款轉(zhuǎn)帳

每月還款 貸款結(jié)清注銷

提交資料

1、本人戶口本、身份證或其他有效居留證明；

2、購房合同或意向書等有關證明文件；

3、借款人所在單位同意貸款的證明；

4、住房資金管理中心要求提供的其他材料。

2）商業(yè)貸款 貸款資格

貸款對象：具有完全民事行為能力的中國自然人。貸款條件：

一、有當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩ㄉ矸葑C、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；

二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；

三、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；

四、有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；

五、有購買住房的合同或協(xié)議或有關批準文件；

六、所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價機構評估價值；

七、不享受購房補貼的，以不低于所購住房全部價款的20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；

八、貸款行規(guī)定的其他條件。

十、以上條款借款人需同時具備，且借款人應保證所提供文件的真實性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應負賠償責任。

貸款流程圖 提交資料

個人需提供資料

1.申請人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產(chǎn)中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》

2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離異

3.與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統(tǒng)一規(guī)定的購房合同或協(xié)議，及有關證明文件

4.《首付款證明》正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明

5.收入證明（蓋單位公章）

6.在職單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋公章并體現(xiàn)當年年檢）

7.其他銀行要求的文件。隨各銀行具體要求的不同，應提交的材料會有所不同。

3）組合貸款：公積金貸款不夠用時，還可以申請商業(yè)貸款。貸款資格

貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：

1、具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；

2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；

3、具有購買住房的合同或有關證明文件；

4、有住房資金管理中心認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；

5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。貸款流程圖 提交資料

個人需提供資料1.申請人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產(chǎn)中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》

2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離異

3.與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統(tǒng)一規(guī)定的購房合同或協(xié)議，及有關證明文件

4.《首付款證明》正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明

5.收入證明（蓋單位公章）

6.在職單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋公章并體現(xiàn)當年年檢）

7.借款人所在單位同意貸款的證明；

8.住房資金管理中心和貸款行要求提供的其他材料。

隨各銀行具體要求的不同，應提交的材料會有所不同。

4、抵押登記

房地產(chǎn)抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權抵押，二是房地產(chǎn)抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科辦理。屬第一、二種類型抵押的，應提交國有土地使用權證或房產(chǎn)證、土地估價報告或房地產(chǎn)估價報告、抵押合同、借款合同、抵押申請表、抵押登記雙方法人代表證明或個人身份證明、土地登記委托書。屬在建工程或期房抵押的，還應提交《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》。第五章：交付使用階段

一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》。屬成片開發(fā)小區(qū)的，還應申請綜合驗收。

竣工驗收是指一個工程項目經(jīng)過施工和設備安裝后達到了該項目設計文件規(guī)定的要求，具備使用條件，由開發(fā)建設單位查驗工程并辦理接收手續(xù)的過程?？⒐を炇找话惴譃閮蓚€階段，一是單項竣工驗收，二是綜合驗收。武漢市建設管理委員會對全市建筑工程竣工驗收實施統(tǒng)一備案，具體工作委托武漢市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站負責實施。工程竣工驗收條件：

1、完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容。

2、施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進行了檢查，確認工程質(zhì)量符合有關法律、法規(guī)和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關負責人審核簽字。

3、于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關負責人審核簽字。

4、勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應經(jīng)該項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。

5、有完整的技術檔案和施工管理資料。

6、有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。

7、建設單位已按合同約定支付工程款。

8、有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。

9、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。

10、有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。

11、建設行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。

工程竣工驗收程序：

1、工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。

2、建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。

3、建設單位應當在工程竣工驗收７個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構。

4、建設單位組織工程竣工驗收。

1）建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約和在工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準的情況； 2）審閱建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料； 3）實地查驗工程質(zhì)量；

4）對工程勘察、設計、施工、設備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。

建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門（以下簡稱備案機關）備案。建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件： ㈠工程竣工驗收備案表；

㈡工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽敯üこ虉蠼ㄈ掌?，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；

㈢法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；

㈣施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書； ㈤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

商品住宅還應當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

二、申辦建設工程規(guī)劃驗收

建設工程竣工驗收后3個月內(nèi)，建設單位應向原批準的城市規(guī)劃行政主管部門申報建設工程規(guī)劃驗收。申報資料：

1）填寫《建設工程規(guī)劃驗收申請表》； 2）市勘測設計院測繪的竣工圖； 3）建設用地規(guī)劃許可證； 4）建設工程規(guī)劃許可證； 5）土地使用權權證； 6）拆遷驗收審批書；

7）經(jīng)審定的規(guī)劃總平面圖； 8）建筑核位紅線圖；

9）建設工程紅線定位圖冊；

10）屬成片小區(qū)的還需要提交市政工程、管線等相關設計資料； 11)其它相關資料。

另準備一份經(jīng)批準的建筑工程施工圖供現(xiàn)場驗收用。

三、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》。

房地產(chǎn)權屬登記，是指由房地產(chǎn)行政管理部門對房屋所有權及其相應的土地使用權，以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房地產(chǎn)他項權利進行的登記并對登記的房地產(chǎn)依法進行審查和確認權屬，核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書的行為。房地產(chǎn)權屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權利登記和注銷登記。本市房地產(chǎn)權屬證書包括《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》和《期房抵押證明》。

新建商品房屋的，應當在房屋竣工之后三個月內(nèi)向有管轄權的登記部門申請房屋所有權、土使用權的初始登記，并且提交下列文件：

1、申請表

2、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)許可證

3、建筑工程規(guī)劃許可證（含規(guī)劃辦、處罰證明）

4、建筑紅線定位圖

5、建筑施工許可證

6、竣工驗收證明

7、工商營業(yè)執(zhí)照復印件

8、法人代表身份證復印件

9、授權委托書及代理人身份證復印件

10、房屋平面圖

11、土地使用權屬證件（查驗證件）

12、建設用地規(guī)劃許可證（查驗證件）

13、用地紅線圖（查驗證件）

新建的商品房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在新建商品房屋竣工驗收后，售出或者交付給買受人之前，向具有管轄權的登記部門申請辦理商品房屋的初始登記，領取《商品房權屬證明書》。

四、物業(yè)移交

開發(fā)建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務合同,該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務合同生效時終止。

住宅區(qū)入住率達到50%以上或者住宅區(qū)房屋交付使用滿2年時,由所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門會同開發(fā)建設單位、街道辦事處或者鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府召集第一次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

開發(fā)建設單位必須在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)行政管理部門提出申請，經(jīng)審查批準后向業(yè)主委員會移交新建住宅區(qū)的物業(yè)管理用房、物業(yè)管理啟動資金和下列工程建設檔案資料：

(一)住宅區(qū)規(guī)劃圖和批準文件；

(二)單體建筑、結(jié)構、設備竣工圖；

(三)道路及地下管網(wǎng)竣工圖；

(四)各種設備的使用說明書、電路示意圖；

(五)建筑工程、市政、環(huán)保、綠化等相關工程驗收資料；

(六)其他必要資料。

在物業(yè)移交同時或移交之前，開發(fā)商應將小區(qū)水、電、氣移交當?shù)毓┧块T、供電部門和供氣部門，以實現(xiàn)徹底移交。

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第四篇：淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃

淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃

自上個世紀九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場競爭加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權套取銀行資金用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風險大大加強。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的概念日本策劃專家和田創(chuàng)對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準確地分析并有效地運用各種經(jīng)營資源的基礎上，對一定時間內(nèi)的企業(yè)營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對房地產(chǎn)項目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規(guī)劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業(yè)服務、品牌培植等九個方面的內(nèi)容。時間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權之日止。房地產(chǎn)項目的前期策劃也與房地產(chǎn)項目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務費、只收取代理銷售費的新模式。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法

律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉(zhuǎn)讓等實質(zhì)性技術活動不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項目實施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃屬于決策服務，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發(fā)生的損失，受托人不承擔責任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同雙方當事人的主要義務。（一）委托人的義務房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項目開發(fā)商或投資商。其主要義務有：

1、如實告知受托人房地產(chǎn)項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權屬、欲開發(fā)土地的土地權性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據(jù)，委托人提供的報告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進行分析論證的出發(fā)點。一般而言，受托人應當提供市場調(diào)查分析、項目投資策劃分析、項目規(guī)劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務，也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。

4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務。

（二）受托人的義務

1、依約完成策劃方案受托人的主要合同義務包括三項，一是完成房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進行有科學依據(jù)的市場分析，三是進行有獨創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點，受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括：（1）市場調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研 B類比競爭樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場調(diào)研 D項目功能與主題定位分析 E目標客戶定性調(diào)查 F目標客戶定量調(diào)查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告(2)項目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟和本區(qū)域城市市場調(diào)研 B項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷 C項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項目土地SWTO調(diào)查和項目規(guī)模定位、價值分析 E項目投入產(chǎn)

出分析及資金運作建議(3)項目規(guī)劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標志 C項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風格定位、色彩計劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示 H公共家具設計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導 J燈光設計及背景音樂指導 K項目建成后未來生活方式指引 依據(jù)以上義務，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經(jīng)濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經(jīng)驗，綜合分析項目的技術內(nèi)容，預測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟前景，為委托人的房地產(chǎn)項目提供科學依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產(chǎn)項目策劃方案不僅僅是一個結(jié)論性的方案，它還應包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達到合同約定的要求。咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術咨詢工作中，采取嚴肅認真的態(tài)度，力求咨詢報告的先進性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無參考價值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗收。受托人進行的策劃，需經(jīng)委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應委派專業(yè)技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業(yè)術語、調(diào)查依據(jù)、科學依據(jù)、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內(nèi)容并有能力予以實施。對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應依據(jù)合同的約定予以修改、補作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同應當注意的問題。

1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作的性質(zhì)，不進“策劃萬能論”的誤區(qū)。如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃公司在房地產(chǎn)項目中應起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產(chǎn)項目起決定性作用。“策劃萬能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)代理銷售合同合并訂立。依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：（1）兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方

當事人在合同中的權利義務關系不同。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關系是咨詢服務關系；房地產(chǎn)代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯(lián)性。

（2）兩類合同合并訂立對于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性，決定了沒有一個統(tǒng)一的標準衡量和評價受托人的工作業(yè)績。當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產(chǎn)生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護能力較差。（3）筆者建議，開發(fā)商應當在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績再行選擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。開發(fā)商應在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰(zhàn)略的應對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發(fā)商就進行詳規(guī)，前期策劃就會失去其應有的作用。

4、給予受托人充分的時間。對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調(diào)查－分析論證－獨創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發(fā)商本身。

5、細分受托人的工作要點，對受托人應遞交書面報告的內(nèi)容和形式作明確要求。筆者在審閱一系列前期策劃合同后認為，對受托人應遞交書面報告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點之所在。相對雙方當事人的專業(yè)分析，房地產(chǎn)開發(fā)商對此并不處于強勢，且我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對此無詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時參考中國管理傳播網(wǎng)上的《房地產(chǎn)全程策劃營銷案提綱》一文，對受托人的策劃要點和文案作出細分之要求。

6、在合同中確認委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權、使用權、經(jīng)濟受益權。

7、確定分期付款的付款方式。

一般可以將付款分為四個階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗收后的付款，四是房屋銷售達到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款，對于開發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務保障，對于調(diào)動受托人的工作積極性和后期服務意識，都是具備良好作用的。

8、明確違約救濟方式開發(fā)商在訂立合同時，應訂立違約責任條款和爭議解決方式條款。對于在合同履行過程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同過程中受托人泄露委托人商業(yè)秘密等違約行為作出違約責任的約定；并在爭議解決方式中約定是通過訴訟途徑解決或通過仲裁途徑解決雙方因合同爭議所發(fā)生的糾紛。

第五篇：淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃

淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃

自上個世紀九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場競爭加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權套取銀行資金用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風險大大加強。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的概念日本策劃專家和田創(chuàng)對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準確地分析并有效地運用各種經(jīng)營資源的基礎上，對一定時間內(nèi)的企業(yè)營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對房地產(chǎn)項目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規(guī)劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業(yè)服務、品牌培植等九個方面的內(nèi)容。時間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權之日止。房地產(chǎn)項目的前期策劃也與房地產(chǎn)項目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務費、只收取代理銷售費的新模式。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉(zhuǎn)讓等實質(zhì)性技術活動不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項目實施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃屬于決策服務，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發(fā)生的損失，受托人不承擔責任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同雙方當事人的主要義務。（一）委托人的義務房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項目開發(fā)商或投資商。其主要義務有：

1、如實告知受托人房地產(chǎn)項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權屬、欲開發(fā)土地的土地權性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據(jù)，委托人提供的報告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進行分析論證的出發(fā)點。一般而言，受托人應當提供市場調(diào)查分析、項目投資策劃分析、項目規(guī)劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務，也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。

4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務。

（二）受托人的義務

1、依約完成策劃方案受托人的主要合同義務包括三項，一是完成房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進行有科學依據(jù)的市場分析，三是進行有獨創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點，受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括：（1）市場調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研 B類比競爭樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場調(diào)研 D項目功能與主題定位分析 E目標客戶定性調(diào)查 F目標客戶定

量調(diào)查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告(2)項目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟和本區(qū)域城市市場調(diào)研 B項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷 C項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項目土地SWTO調(diào)查和項目規(guī)模定位、價值分析 E項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議(3)項目規(guī)劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標志 C項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風格定位、色彩計劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示 H公共家具設計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導 J燈光設計及背景音樂指導 K項目建成后未來生活方式指引 依據(jù)以上義務，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經(jīng)濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經(jīng)驗，綜合分析項目的技術內(nèi)容，預測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟前景，為委托人的房地產(chǎn)項目提供科學依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產(chǎn)項目策劃方案不僅僅是一個結(jié)論性的方案，它還應包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達到合同約定的要求。咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術咨詢工作中，采取嚴肅認真的態(tài)度，力求咨詢報告的先進性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無參考價值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗收。受托人進行的策劃，需經(jīng)委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應委派專業(yè)技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業(yè)術語、調(diào)查依據(jù)、科學依據(jù)、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內(nèi)容并有能力予以實施。對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應依據(jù)合同的約定予以修改、補作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同應當注意的問題。

1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作的性質(zhì)，不進“策劃萬能論”的誤區(qū)。如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃公司在房地產(chǎn)項目中應起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產(chǎn)項目起決定性作用?！安邉澣f能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)代理銷售合同合并訂立。依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：（1）兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方當事人在合同中的權利義務關系不同。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關系是咨詢服務關系；房地產(chǎn)代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯(lián)性。（2）兩類合同合并訂立對于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性，決定了沒有一個統(tǒng)一的標準衡量和評價受托人的工作業(yè)績。當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產(chǎn)生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護能力較差。（3）筆者建議，開發(fā)商應當在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績再行選擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。開發(fā)商應在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰(zhàn)略的應對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發(fā)商就進行詳規(guī)，前期策劃就會失去其應有的作用。

4、給予受托人充分的時間。對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調(diào)查－分析論證－獨創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。