第一篇：ZH村舊村改造申請報(bào)告

**村舊村改造申請報(bào)告

***市城廂黨工委辦事處：

為實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)村戰(zhàn)略，我們**村積極開展“三創(chuàng)四心”行動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)“三年大變樣，五年翻一番”為奮斗目標(biāo)，圍繞黨工委辦事處的工作布署，根據(jù)我村實(shí)際情況，經(jīng)村“兩委”研究，我們將啟動(dòng)旌陽路西側(cè)文化路派出所北側(cè)舊村改造工程建設(shè)項(xiàng)目，并做為發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)的切入點(diǎn)，拉開我村發(fā)展經(jīng)濟(jì)的帷幕。我們將本著積極穩(wěn)妥、踏踏實(shí)實(shí)、一步一個(gè)臺階的思想，把這項(xiàng)工作做好，具體情況如下：

1、我村擬進(jìn)行舊村改造區(qū)域位于旌陽路西側(cè)、文化路派出所北側(cè)、馬山路南，西鄰萊陽一中。該區(qū)域現(xiàn)有臨街磚木結(jié)構(gòu)房屋四十余間，已有三十年多年歷史，房屋低矮破舊嚴(yán)重，墻體百孔千瘡，岌岌可危，經(jīng)鑒定已成為“危房”，房屋位于城市主街道,嚴(yán)重影響城市面貌,不利于城市規(guī)劃。其次,房屋緊鄰人行道,對來往行人和用房戶造成很大的人身安全隱患。

2、預(yù)計(jì)改造后的總建筑面積約1.3萬平方米，計(jì)劃投資1560萬元，資金來源采取自籌及部分招商引資的籌資渠道。一層—三層約7000平方米的臨街商業(yè)房做為村集體固定資產(chǎn)，將采取面向社會招標(biāo)以租賃承包形式經(jīng)營，該項(xiàng)目將依托現(xiàn)有的萊陽電子科技市場的良好氛圍，以經(jīng)營電子科技產(chǎn)品為主營項(xiàng)目，逐步建成電子科技一條街，形成規(guī)模化、專業(yè)化經(jīng)營，項(xiàng)目建成投入使用后，預(yù)計(jì)每年的租賃費(fèi)可增加集體收入80余萬元。三層以上將建設(shè)二棟小高層住宅樓，該項(xiàng)目的建設(shè)在增加村集體收入的基礎(chǔ)上，同時(shí)美化了城市面貌，在各方面條件具備的情況下，我們將爭取早日開工建設(shè)，早日取得經(jīng)濟(jì)效益。此次舊村改造是棗行村全體村民多年的夙愿，是全體村民的共同心聲，是真正的惠農(nóng)之舉，棗行村“兩委”將以滿懷熱情、昂揚(yáng)斗志，為真正實(shí)現(xiàn)“發(fā)展經(jīng)濟(jì)、美化城市、造福村民”的奮斗目標(biāo)而努力工作。

以上申請報(bào)告望領(lǐng)導(dǎo)給予批準(zhǔn)為盼。

***城廂辦事處**村村民委員會

2010年4月9日

第二篇：舊村改造項(xiàng)目申請報(bào)告

關(guān)于柏林莊辦事處小埠頂村舊村改造

項(xiàng)目的申請報(bào)告

市政府：

現(xiàn)將我處小埠頂村舊村改造項(xiàng)目的申請報(bào)告如下： 柏林莊辦事處小埠頂村距市中心5公里，位于辦事處駐地南500米處，屬于城郊村，村莊人口1037人，戶數(shù)273戶。舊村改造住宅小區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目位于村西，村中心大街南老區(qū)。老區(qū)現(xiàn)有民房46棟，占地面積40畝，全部為40-50年代所建的泥坯或青磚黑瓦房屋，年久失修，土地利用率低，環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)、綠化等各類配套設(shè)施不完善，居住條件較差。

1、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模：舊村改造項(xiàng)目總規(guī)劃用地9900平方米（約合15畝），計(jì)劃投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的舊村改造住宅總面積為6480平方米，項(xiàng)目由3棟磚混結(jié)構(gòu)的住宅樓及其他公建設(shè)施組成，總層數(shù)4層，住宅層數(shù)3層，住宅戶數(shù)72套，規(guī)劃居住人口288人，住宅樓地上車庫（儲藏室）72個(gè)。綠化率39%，舊村改造住宅小區(qū)按照普通民宅設(shè)計(jì)，交通便利，功能齊全。

2、建成后對社會及村莊影響：（1）節(jié)約土地，改造前舊區(qū)占地40畝，改造后占地15畝，走土地集約化道路。（2）增加農(nóng)民收入，節(jié)約的25畝土地將用于復(fù)墾，建設(shè)蔬菜大棚，年可為村民增加收入75余萬元。（3）進(jìn)一步推進(jìn)舊村改造，一期共能建成128戶，將原拆遷的46戶安置完畢后，剩余的房屋將用于二期的拆遷安置，將村北片區(qū)的房屋進(jìn)行改造，實(shí)行先安置后拆遷的方式進(jìn)行。

3、投資成本及成本估算：（1）該村屬于部分拆遷，計(jì)劃拆遷40畝，可復(fù)墾成耕地25畝。收益25畝×10萬元∕畝=250萬畝。復(fù)墾土地用于建設(shè)蔬菜大棚每年收益25畝×3萬元∕畝∕年=75萬∕年。（2）安置成本估算：房屋建筑成本6480平方米×0.1萬元∕平方米=648萬元

（3）配套設(shè)施成本估算：電力設(shè)施2萬元，供水設(shè)施1萬元，排水設(shè)施2萬元，小區(qū)綠化2萬元，共計(jì)7萬元。

綜上所述，舊村改造能促使農(nóng)民非農(nóng)化，通過合理的規(guī)劃進(jìn)行舊村改造，使更多的農(nóng)民轉(zhuǎn)到二、三產(chǎn)業(yè)上來，在解決我市未來發(fā)展空間需求的同時(shí)，也能夠解決郊區(qū)城市化問題以及農(nóng)民非農(nóng)化問題，因此該村舊城改造是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村現(xiàn)代化、加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的客觀要求，也是促進(jìn)農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展的重要途徑?，F(xiàn)特向市政府申請立項(xiàng)，望給予支持為感。

以上申請當(dāng)否，請批示。

柏林莊街道辦事處

2012年4月

第三篇：舊村改造步驟

一、村向街道打報(bào)告，申請舊村改造

二、街道同意后，以街道的名義向區(qū)政府打報(bào)告。

三、辦舊村改造用地預(yù)審。

四、政府同意后由城市規(guī)化辦公室出證明到規(guī)化局辦選址。

五、做舊村改造規(guī)劃設(shè)計(jì)。

六、規(guī)劃方案批準(zhǔn)后由城市化辦公室申批安置計(jì)劃和土地出讓方案。

七、與政府簽定三年改造目標(biāo)責(zé)任書。

八、對舊村改造做出安置拆遷補(bǔ)償辦法,召開村民代表大會

九、對所有房屋評估，與村民簽定拆遷安置協(xié)議

十、辦建設(shè)用地,建設(shè)工程,規(guī)劃許可證做安置樓建筑工程方案，辦施工手續(xù).十一、與街道簽定土地出讓拆遷安置責(zé)任書

十二、街道、村委分別與國土局（儲備中心）簽定土地出讓 拆遷安置（承諾）協(xié)議

十三、剩余土地辦理集體土地出讓手續(xù)。

十四、辦理出讓土地招、拍、掛手續(xù)。

十五、招、拍、掛結(jié)束，出讓地內(nèi)村民拆遷。

第四篇：舊村改造流程

一、編制舊村改造項(xiàng)目總體策劃方案：

申報(bào)資料：

1、本村在冊戶籍人口狀況和現(xiàn)有土地狀況.(附當(dāng)?shù)貞艏芾聿块T出具的在冊戶籍人口狀況證明和區(qū)國土資源管理部門出具的土地權(quán)屬、類別、面積證明)；

2、違規(guī)違法建設(shè)及處理情況；

3、初步改造意向。

（1）區(qū)政府關(guān)于村莊整合的意見；

（２）居住用地和生活保障用地（含機(jī)動(dòng)用地）選址意向、范圍、面積以及是否合并重組使用的意見。擬將安置住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目捆綁實(shí)施的，可提出用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊選址意向、范圍和面積。并標(biāo)注于1：2000地形圖上；

（3）需安置村民人口數(shù)量及擬建安置住宅和生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施建筑面積。

（4）村民拆遷安置和后續(xù)生活保障意見；

（5）舊村改造的資金籌集方式；

（6）其他需說明的問題。

承辦部門：區(qū)舊村改造領(lǐng)導(dǎo)小組。

二、總體策劃方案的報(bào)審：

申報(bào)資料：

1、總體策劃方案編竣后，由區(qū)舊村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過并形成審查意見，報(bào)市舊村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室；

2、市舊村改造辦公室組織會審，綜合各部門意見通過后，報(bào)市舊村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議審議；

3、市領(lǐng)導(dǎo)小組會議審議通過的舊村改造項(xiàng)目總體策劃方案，正式行文批復(fù)。承辦部門：市舊村改造領(lǐng)導(dǎo)小組。

三、申辦規(guī)劃策劃方案審批：

申報(bào)資料：

1、申辦規(guī)劃策劃方案策劃要求通知單；

辦理時(shí)限：8個(gè)工作日。

申辦程序：

出具規(guī)劃方案策劃要求通知單及附圖。通知單應(yīng)包括用地性質(zhì)、規(guī)劃策劃用地范圍、市政設(shè)施及村民安置、生活保障（含機(jī)動(dòng)用地）、捆綁開發(fā)用地規(guī)模等規(guī)劃條件。

2、編報(bào)規(guī)劃策劃方案。（委托具有甲級或乙級城市規(guī)劃編制資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行編制，其成果應(yīng)達(dá)到修建性詳規(guī)的深度）。

辦理時(shí)限：8個(gè)工作日。

申辦程序：

規(guī)劃局出具審查意見。對確需實(shí)施招拍掛的地塊，市規(guī)劃局出具規(guī)劃指標(biāo)及要求；對村民安置居住和生活保障地塊，市規(guī)劃局予以批復(fù)詳細(xì)規(guī)劃。

承辦部門：市規(guī)劃局。

四、申辦安置住宅及生活保障建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)手續(xù)：

申報(bào)資料：

1、登記備案申請表及企業(yè)申請文件（分別報(bào)市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局，其中市發(fā)改委二份，其他部門各一份）；

2、由具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請報(bào)告（一式五份）；

3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，新設(shè)立企業(yè)尚未辦理工商登記的，須出具出資方關(guān)于項(xiàng)目建

設(shè)的合作協(xié)議有效文件；

4、資金落實(shí)證明；

5、項(xiàng)目所在地縣（市）、區(qū)發(fā)展改革部門和環(huán)保部門初審意見；

6、國有土地出讓合同或土地使用證；

7、1;500、1:1000或1：2000的現(xiàn)狀地形圖，并用HB鉛筆標(biāo)明用地位置和范圍意向（一式三份）；

8、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，應(yīng)同時(shí)提報(bào)濟(jì)南市建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案申請書，包括招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式等招標(biāo)內(nèi)容；

9、依法必須進(jìn)行地震安全性評價(jià)的項(xiàng)目，應(yīng)同時(shí)提報(bào)相關(guān)申請材料，包括企業(yè)申請文件、項(xiàng)目申請報(bào)告和項(xiàng)目位置示意圖；

10、法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

承辦部門：市發(fā)展改革委員會。

辦理時(shí)限：10個(gè)工作日。

申辦程序：

市發(fā)改委受理后3日內(nèi)，分送市國土資源局、市環(huán)保局。市國土資源局、市環(huán)保局對申報(bào)項(xiàng)目于5個(gè)工作日內(nèi)分別出具土地預(yù)審、環(huán)評初審等書面意見；市發(fā)改委在2個(gè)工作日內(nèi)出具安置住宅及生活保障建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)文件。

五、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：

申報(bào)資料：

1、書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）。

2、經(jīng)計(jì)劃部門批準(zhǔn)的有效計(jì)劃文件。

3、1：500地形圖。

4、已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。

承辦部門：市規(guī)劃局。

辦理時(shí)限：7個(gè)工作日。

申辦程序：

1、持所需材料向市規(guī)劃局提出申請。經(jīng)現(xiàn)場勘察，審查、核對相關(guān)規(guī)劃，在15個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)。需申請建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)的，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》；需制定詳細(xì)規(guī)劃的，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書》。

2、到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

六、申辦舊村改造用地審核意見：

申報(bào)資料：

1、委托具有土地測量資質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍將土地利用總體規(guī)劃確定的村建設(shè)用地的位置、范圍標(biāo)繪于上1：10000土地利用現(xiàn)狀圖上（附界址點(diǎn)坐標(biāo)）的圖件。

2、立項(xiàng)計(jì)劃（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）；

3、規(guī)劃定點(diǎn)意見（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）；

4、規(guī)劃范圍圖紙（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）；

5建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件1份，1份）。

承辦部門：市國土資源局。

辦理時(shí)限：6個(gè)工作日。

申辦程序：

出具舊村改造用地審核意見及附圖，并說明村現(xiàn)狀土地利用的有關(guān)要求。

七、實(shí)施捆綁房地產(chǎn)開發(fā)用地招拍掛：

申報(bào)資料：

1、要求地對市規(guī)劃局審查通過的規(guī)劃策劃方案中確定的舊村改造捆綁房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)施統(tǒng)征（收購）的申請表。

承辦部門：市國土資源局。

申辦程序：

市國土資源局審查同意后，由市土地儲備交易中心向市發(fā)改委申辦該用地的土地熟化整理項(xiàng)目核準(zhǔn)手續(xù)。市發(fā)改委受理后５個(gè)工作日內(nèi)，出具項(xiàng)目核準(zhǔn)文件。

八、工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批：

申報(bào)資料：

1、登記備案申請表及企業(yè)申請文件（分別報(bào)市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局，其中市發(fā)改委二份，其他部門各一份）；

2、由具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請報(bào)告（一式五份）；

3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，新設(shè)立企業(yè)尚未辦理工商登記的，須出具出資方關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)的合作協(xié)議有效文件；

4、資金落實(shí)證明；

5、項(xiàng)目所在地縣（市）、區(qū)發(fā)展改革部門和環(huán)保部門初審意見；

6、國有土地出讓合同或土地使用證；

7、1;500、1:1000或1：2000的現(xiàn)狀地形圖，并用HB鉛筆標(biāo)明用地位置和范圍意向（一式三份）；

8、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，應(yīng)同時(shí)提報(bào)濟(jì)南市建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案申請書，包括招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式等招標(biāo)內(nèi)容；

9、依法必須進(jìn)行地震安全性評價(jià)的項(xiàng)目，應(yīng)同時(shí)提報(bào)相關(guān)申請材料，包括企業(yè)申請文件、項(xiàng)目申請報(bào)告和項(xiàng)目位置示意圖；

10、法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

承辦部門：市發(fā)展改革委員會。

辦理時(shí)限：15個(gè)工作日。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

如在開發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費(fèi)。注意：舊村改造項(xiàng)目按上述程序申辦立項(xiàng)審批。

申辦程序：

有行政主管部門的建設(shè)單位，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無行政主管部門的建設(shè)單位，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購出讓的項(xiàng)目，建設(shè)單位在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對屬上級發(fā)展計(jì)劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。

九、國有（集體）土地使用證：

申報(bào)資料：

（1）土地登記需要的資料

①計(jì)劃立項(xiàng)批文；

②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；

③土地登記申請書；

④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；

⑤土地登記審批表；

⑥土地登記卡。

（2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料

①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表；

②出讓人土地使用權(quán)證書；

③土地使用權(quán)評估報(bào)告；

④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；

⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；

⑥出讓人原出讓批文；

⑦出讓方土地登記申請

承辦部門：市國土資源局。

辦理時(shí)限：7個(gè)工作日。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，可直接利用地塊進(jìn)行建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按相關(guān)程序辦理。

申辦程序：

①申請：建設(shè)單位持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。

②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報(bào)市局審批。

③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。

④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。

十、建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證：

申報(bào)資料：

1、用地申請；

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

3、建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；

4、建設(shè)用地規(guī)劃意見。

承辦部門：市國土資源局。

辦理時(shí)限：7個(gè)工作日。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

須繳納土地開發(fā)管理費(fèi)800元/畝。

申辦程序：

持用地申請及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。

十一、房屋拆遷許可證：

申報(bào)資料：

1、拆遷申請書。

2、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件。

4、《國有土地使用證》或《拆遷用地批準(zhǔn)書》。

5、建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。

6、拆遷補(bǔ)償、安置資金證明。

7、拆遷計(jì)劃和拆遷方案。

8、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。

承辦部門：市拆遷辦。

辦理時(shí)限：10個(gè)工作日。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

拆遷管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位8元/平方米，實(shí)行過渡安置12元/平方米。申辦程序：

1、審查立項(xiàng)申請，并于收到申請后二日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予立項(xiàng)的決定。

2、批準(zhǔn)立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起三日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，交納拆遷管理費(fèi)。

3、立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起五日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》，發(fā)布拆遷公告。

4、拆遷完畢，拆遷人應(yīng)及時(shí)申請拆遷驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格的，取得《拆遷驗(yàn)收合格證》。

第五篇：舊村改造項(xiàng)目分析

3、舊村改造在城市化中的作用

舊村由于歷史和管理體制等原因，規(guī)劃管理無序，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計(jì)生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌?！俺侵写濉备脑焓歉纳迫司迎h(huán)境、提升城市品味，為適應(yīng)已批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃的需求，實(shí)施的的改建工程。其是推進(jìn)城市化進(jìn)程的必由之路，是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障。

“城中村”改造在城市中心城區(qū)土地日顯稀缺的現(xiàn)狀下，不僅為部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了城市發(fā)展用地，提高了城市土地的利用效率。其高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)也有利于解決當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃無序的問題。改造后將成為功能齊全的綜合區(qū)域，蘊(yùn)含著巨大商機(jī)，改善了當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境。同時(shí)將會給安置在該區(qū)域內(nèi)的居民（村民）提供大量的就業(yè)崗位，為居民（村民）從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢，個(gè)人收入將大大提高有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。其采用的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也在節(jié)能和環(huán)保方面也起到了很大的作用?？傊?，舊村改造工程解決了城市化過程中出現(xiàn)的問題，有利于推動(dòng)城市化進(jìn)程的健康合理發(fā)展，推動(dòng)生態(tài)文明城市的建設(shè)。

舊村改造類型

舊村改造是一項(xiàng)聚民心、暖民心、穩(wěn)民心的民心工程、戰(zhàn)略工程，實(shí)施好該工程，必將大大改善農(nóng)村群眾的居住環(huán)境，有效推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。近期，政府先后出臺加快舊村改造工作的意見，從上級工作部署來看，舊村改造勢在必行。

1、舊村改造模式和開發(fā)類型

舊村改造是一項(xiàng)全新的較為復(fù)雜的工程。在村莊布局、改造開發(fā)模式等方面可供借鑒參考的經(jīng)驗(yàn)辦法不多、具體操作實(shí)施難度大的情況下，應(yīng)根據(jù)舊村所處的區(qū)位和實(shí)際情況，區(qū)分不同的改造類型，然后根據(jù)不同類型研究制定相關(guān)政策，扎實(shí)推進(jìn)舊村改造工作。根據(jù)舊村改造情況，舊村改造可以分為以下類型：撤村建居型；小城鎮(zhèn)集聚型；農(nóng)村社區(qū)型；大企業(yè)（項(xiàng)目）駐地及周邊村莊改造型；舊村原址改造型。

依據(jù)相關(guān)的類型可以提出不同的開發(fā)方案，目前的情況下有以下幾種開發(fā)方案：

（1）政府主導(dǎo)型財(cái)政直接投資是政府支持舊村改造的方式之一。在這種模式下，政府充當(dāng)開發(fā)商的角色，直接投資改造舊村，解決村民的拆遷安置問題，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，從而達(dá)到改造目標(biāo)。此種模式較適合于重點(diǎn)項(xiàng)目統(tǒng)籌建設(shè)型村莊改造。

優(yōu)點(diǎn)：該模式政府能夠從整個(gè)城市景觀、環(huán)境效益和社會效應(yīng)上按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行更新，從根本上解決舊村問題。能夠保證改造質(zhì)量，也能在一定程度上降低改造的成本（土地出讓金以及部分稅費(fèi)的免除）。但同時(shí)要求政府一次性投入大量的財(cái)政支出。

缺點(diǎn)：從實(shí)踐來看，無論是公共設(shè)施的建設(shè)還是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，想要大規(guī)模改造舊村，單憑政府的財(cái)力是負(fù)擔(dān)不起的。因用地規(guī)模、用地兼容性等因素的限制，并不適合建設(shè)這樣的項(xiàng)目。

所以，此種模式僅適合于局部地段的改造，或個(gè)別政府項(xiàng)目的建設(shè)需要。

（2）村級主導(dǎo)型

以村為操作主體，以村集體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，自行組織實(shí)施非市場化的改造是舊村改造的實(shí)施模式之一。

優(yōu)點(diǎn)：該模式由村民改造，不僅容易解決拆遷補(bǔ)償這個(gè)重大障礙，還省去了開發(fā)商的利潤部分，總體上降低了改造項(xiàng)目的開發(fā)強(qiáng)度和改造成本。同時(shí)，能夠調(diào)動(dòng)居民的積極性，從而能夠靈活、有效地吸引相當(dāng)數(shù)量的小規(guī)模資金投入到改造中，也能避免由于大量人口置換 帶來的一系列社會經(jīng)濟(jì)問題。

缺點(diǎn)：由于村委會獨(dú)立承擔(dān)舊村改造的全部工作，對其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、村干部的技術(shù)力量及經(jīng)營管理、協(xié)調(diào)等各方面能力都要求比較高。若村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，則村民自籌資金的壓力較大。

因此，該模式主要適合于：集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大、村領(lǐng)導(dǎo)班子組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、群眾基礎(chǔ)好的村。

（3）開發(fā)商主導(dǎo)型

在村投資能力有限、政府又不打算大規(guī)模投資的條件下，為推進(jìn)舊村改造的進(jìn)程，開發(fā)商介入值得考慮。開發(fā)商介入可有多種方式，最完全的方式是開發(fā)商主導(dǎo)：開發(fā)商成立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)征地、拆遷、補(bǔ)償、安置、建設(shè)、銷售等，按市場化方式進(jìn)行綜合開發(fā)。這種方式在舊村改造實(shí)踐中被證明是成功的經(jīng)驗(yàn)，也利于促進(jìn)舊村的根本轉(zhuǎn)變。

優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營管理能力及技術(shù)力量強(qiáng)，承擔(dān)舊村的改造，將有利于保證片區(qū)開發(fā)檔次與品質(zhì)。同時(shí)可借助知名開發(fā)商的品牌，樹立片區(qū)高檔次形象，提高市場價(jià)值。開發(fā)商獨(dú)立承擔(dān)可實(shí)現(xiàn)改造過程中的拆建統(tǒng)一，有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)、控制開發(fā)運(yùn)作時(shí)間。

缺點(diǎn)：政策限制與市場化的困難。按現(xiàn)行土地政策，舊村的留用地、宅基地等建設(shè)用地均屬集體用地性質(zhì)，僅可用于建設(shè)村民住宅、村公共設(shè)施、村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，但不能轉(zhuǎn)讓，不得建房出售。在這樣的背景下，舊村改造的融資、開發(fā)商的介入等在操作上面臨困難，市場化的改造方式難以實(shí)現(xiàn)。

這種方式適用范圍比較廣，具有很大的代表性。（4）村與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)型

政府指導(dǎo)，由開發(fā)商與村委會共同組建舊村改造公司，負(fù)責(zé)拆遷安置、土地平整、回遷返建、商品房建設(shè)等整個(gè)城中村改造的全部工作。

優(yōu)點(diǎn)：村委會參與整個(gè)舊村改造的開發(fā)工作，也有獲利機(jī)會，故開發(fā)積極性相應(yīng)提高。村委會參與整個(gè)開發(fā)改造工作，代表村集體及村民利益，利益統(tǒng)一，有利于開展工作，確保改造順利進(jìn)行。開發(fā)商與村委員會共同承擔(dān)可充分利用雙方優(yōu)勢，保證開發(fā)改造工作順利進(jìn)行，同時(shí)拆建統(tǒng)一也有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)，加快開發(fā)進(jìn)度。

缺點(diǎn)：主要在于開發(fā)商與村委會雙方共同組建的開發(fā)改造公司的企業(yè)決策、經(jīng)營管理權(quán)的分配，以及利益劃分的問題。此問題解決不好，容易產(chǎn)生矛盾，影響雙方合作意向。

在實(shí)際操作中，可探索通過不同的股權(quán)劃分、控股形式實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理權(quán)的分配及利益的劃分。

（5）政府與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)型

實(shí)行政府收儲后統(tǒng)一拆遷安置，凈地招拍掛后由開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

優(yōu)點(diǎn)：該模式有利于在當(dāng)前形勢下加快城中村改造步伐，加快城中村的拆遷安置，政府在城中村改造過程中能夠?qū)崿F(xiàn)土地收益，也有利于政府合理把握開發(fā)建設(shè)的節(jié)奏和土地投放量，實(shí)現(xiàn)村民贏環(huán)境、開發(fā)商贏利潤、政府贏形象的“三贏”。

缺點(diǎn)：政府融資難。解決的途徑有兩種：一是利用土地收儲貸款。二是利用國有資產(chǎn)運(yùn)營公司這個(gè)融資平臺。目前形勢而言，受國家政策限制，加上我縣土地收儲數(shù)量極少，利用土地收儲貸款很難實(shí)現(xiàn)。國有資產(chǎn)運(yùn)營公司這個(gè)融資平臺融資效果還可以，但大部分用于城市建設(shè)，拿不出更多的資金用于舊村改造。

因此，從目前情況來看，該模式在實(shí)際操作中存在很大的困難。以上只在對五種舊村改造開發(fā)模式進(jìn)行了分析比較，在實(shí)際操作中，應(yīng)結(jié)合各類舊村改造的實(shí)際和特點(diǎn)，創(chuàng)造性的選擇和探索改造開發(fā)模式，確保舊村改造工作取得實(shí)效。濟(jì)南市舊村改造分析

截至2011年11月中旬，濟(jì)南市超額完成省里確定的三年建設(shè)農(nóng)房20萬戶任務(wù)，共新建農(nóng)房26.5萬戶，完成三年任務(wù)的144%，其中整村遷建23.5萬戶、分散建房3萬戶；實(shí)施村莊改造項(xiàng)目337個(gè)，涉及村莊553個(gè)，總投資達(dá)390余億元；完成危房改造3萬余戶。濟(jì)南市的舊村改造工程取得了憂郁的成績，得到了廣大農(nóng)民的極大擁護(hù)，使農(nóng)房建設(shè)真正成為貼近群眾需求，是符合民意的一項(xiàng)惠民工程、德政工程和民心工程，把好事真正做到了百姓心坎里。

加快舊村改造，對于改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件，進(jìn)一步優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境，加快推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展都有著極其重要的作用。但是，舊村改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及面廣，工作難度大。雖然進(jìn)展比較順利，但也暴露出一些問題和困難。

（1）資金短缺問題。第一，縣鎮(zhèn)財(cái)政壓力大?！渡綎|省人民政府關(guān)于繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造的意見》（魯政發(fā)[2012]21號）明確要求，各級政府要設(shè)立專項(xiàng)資金，并對舊村改造戶加大扶持補(bǔ)助力度。

二、村級集體經(jīng)濟(jì)比較薄弱。就目前村集體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀而言，多數(shù)村集體沒有能力承擔(dān)舊村改造工作。

三、農(nóng)民自籌難度大。近年來，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了較快發(fā)展，農(nóng)民收入有了大幅度提高。但建造新房是一項(xiàng)重大的建設(shè)性投入，同時(shí)需要大量的基礎(chǔ)設(shè)施配套，就目前情況而言，多數(shù)村莊農(nóng)民收入水平與建房投資相比，資金缺口比例仍然很高，部分危舊房改造戶尤其是困難戶缺少原始資金，籌款能力又比較差，這給舊村改造工作帶來更大困難。（2）群眾思想障礙問題

對于舊村改造工作，當(dāng)前群眾存在三種思想傾向：一是急于改。有些群眾對舊村改造工作抱有很大希望，急切盼望開展舊村改造。二是不敢改。部分群眾擔(dān)心改造后利益得有到保障，造成“上樓致貧”問題三是不愿改。一些群眾由于受傳統(tǒng)、家族、宗派等原因的影響，看重的是手中的土地，一些“城中村”農(nóng)民由于受既得利益影響，封閉狹隘的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識濃厚，怕改造后失去“房東經(jīng)濟(jì)”這塊主要經(jīng)濟(jì)來源。因此，廣大村民存在著既想改（為改善生活質(zhì)量）、又怕改的等待觀望心態(tài)。

（3）政策問題。一是舊村改造涉及土地利用制度、投融資體制、行政管理體制等諸多方面問題，因而在操作上沒有統(tǒng)一的政策和成熟的模式。二是農(nóng)村住房屬于集體用地，改造后新建房屋除部分用于農(nóng)民拆遷安置外，其他部分作為商品房出售用于平衡改造資金。因這些新建房屋土地性質(zhì)為集體用地，只能出售給本村村民，一般不能對外出售。

濟(jì)南市舊村改造發(fā)展前景（1）濟(jì)南市政策的大力支持

為推進(jìn)舊村改造工作，省政府和市政府相繼出臺了相關(guān)政策措施，并對財(cái)政扶持、土地、費(fèi)用減免等政策進(jìn)行了明確。濟(jì)南市財(cái)政每年安排1億元農(nóng)房建設(shè)專項(xiàng)資金。濟(jì)南市財(cái)政又籌集5億元扶持資金，用于舊村改造任務(wù)的啟動(dòng)和資金周轉(zhuǎn)，為充分發(fā)揮濟(jì)南市扶持資金的效益，將5億元市扶持資金的還款期限延長到2012年12月底。濟(jì)南市要求縣（市）區(qū)自籌資金支持農(nóng)房建設(shè)，各縣市區(qū)投入配套資金約合10余億元。良好的政策支持將促進(jìn)濟(jì)南市的舊村改造項(xiàng)目發(fā)展。

（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民對住房環(huán)境改善的需求

隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，舊村的居住環(huán)境的落后就顯現(xiàn)出來。居住規(guī)劃的不合理，居住環(huán)境的臟亂差，影響著百姓對生活質(zhì)量的追求。并且近年來濟(jì)南市的房地產(chǎn)價(jià)格一直比較高，超出了普通人民的承受能力。舊城改造項(xiàng)目可以使百姓以遠(yuǎn)低于市場的價(jià)格得到新的住房。并且，舊村改造可以利用良好的規(guī)劃條件發(fā)展商業(yè)，具有良好的投資前景，能使該村的服務(wù)業(yè)得到很好的發(fā)展。所以，舊村改造項(xiàng)目具有良好的商業(yè)前景。