第一篇：舊村改造做法經(jīng)驗(yàn)

宅基地集約統(tǒng)一開發(fā)

農(nóng)民零支出入住新居

——東?？h張灣鄉(xiāng)農(nóng)民新居建設(shè)新模式

近年來(lái)，東?？h張灣鄉(xiāng)積極探索多種形式的農(nóng)民新居建設(shè)模式，在拓寬資金投入渠道、集約節(jié)約居住用地等方面進(jìn)行了有益的探索和嘗試。繼瓦口村部分村民集資興建連片新居、四營(yíng)村“農(nóng)民自籌一部分、政府扶持一部分”建設(shè)“四營(yíng)新村”等傳統(tǒng)建設(shè)模式之后，今年又在前灣村二組探索走出了一條更受廣大農(nóng)村居民歡迎的“宅基地集約統(tǒng)一開發(fā)，農(nóng)民零支出入住新居”的新模式。通過(guò)這一模式，前灣村二組43戶原先住在80年代建設(shè)的老舊磚瓦房的居民，未花一分錢住上了三層復(fù)式、建筑面積260平方米、基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全的農(nóng)民別墅，同時(shí)節(jié)約集約用地13余畝。主要做法是：

一、科學(xué)規(guī)劃存量宅基地，集約利用村民建房用地

依據(jù)江蘇省的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村居民的宅基地標(biāo)準(zhǔn)面積（含公攤面積）為200平方米以下。但是，由于歷史原因，農(nóng)村宅基地實(shí)際面積大都高于200平方米/戶，甚至超出標(biāo)準(zhǔn)面積1—2倍。以前灣村二組為例，該組現(xiàn)有農(nóng)戶43戶，標(biāo)準(zhǔn)占地面積應(yīng)為8600平方米，而實(shí)際占地面積經(jīng)實(shí)地測(cè)量卻達(dá)到了13200平方米。據(jù)了解，這種情況在廣大農(nóng)村是普遍而非個(gè)別現(xiàn)象。更兼小別墅式農(nóng)民新居占地面積大多在100平方米左右，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)農(nóng)民新居的方式來(lái)集約

1村民建設(shè)用地成為可能。

為此，張灣鄉(xiāng)黨委政府在農(nóng)民新居建設(shè)工作中，確立了“科學(xué)規(guī)劃存量宅基地，集約利用村民建房用地”的農(nóng)民新居批地、用地思路，對(duì)包括前灣村二組在內(nèi)的有連片建設(shè)農(nóng)民新居計(jì)劃的村組進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)一單元戶占地面積設(shè)計(jì)、統(tǒng)一標(biāo)高和樣式設(shè)計(jì)、統(tǒng)一基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)計(jì)，在集約利用居民建設(shè)用地方面取得了重大突破。以前灣村二組為例，統(tǒng)一規(guī)劃后的農(nóng)民新居，基礎(chǔ)配套設(shè)施水平比以前更高，房屋結(jié)構(gòu)更加美觀和科學(xué)，更重要的是，集約后的新居占地面積僅為4300平方米，節(jié)約出近9000平方米的建設(shè)用地！

二、引資注入，借雞下蛋，激活農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)

科學(xué)的規(guī)劃固然給農(nóng)村居民改善居住環(huán)境、集約利用土地構(gòu)劃了愿景，但如何通過(guò)科學(xué)可行的運(yùn)作方案實(shí)現(xiàn)這一愿景才是最為關(guān)鍵的。在基層政府無(wú)力負(fù)擔(dān)農(nóng)民新居建設(shè)資金、農(nóng)戶自籌建設(shè)資金有困難的情況下（瓦口村和四營(yíng)村的模式下，農(nóng)戶和政府均感負(fù)擔(dān)吃力），統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)的農(nóng)民新居只能是紙上談兵，更遑論藉此集約農(nóng)村建設(shè)用地。問(wèn)題會(huì)因此陷入“雞和蛋哪個(gè)先得”的悖命論題。解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于如何籌措建設(shè)規(guī)劃方案設(shè)定的農(nóng)民新居所需的資金。為此，張灣鄉(xiāng)黨委政府經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，并充分征求各方意見，尤其是方案所涉農(nóng)戶的意見基礎(chǔ)上，確立了引資注入、“借

雞下蛋”的盤活農(nóng)村建設(shè)用地的新思路。具體做法是：通過(guò)招商，對(duì)方案所涉的農(nóng)民居住用地地塊進(jìn)行引資開發(fā)。由出資方對(duì)所涉地塊按照政府統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行整體開發(fā)，免費(fèi)為該地塊上的原住戶建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的農(nóng)民新居，節(jié)約出來(lái)的建設(shè)用地，仍由出資方按照與建設(shè)農(nóng)民新居相同的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)農(nóng)民新居，并推向市場(chǎng)。這一方案，妥善解決了農(nóng)民新居建設(shè)資金籌措問(wèn)題，不讓農(nóng)戶掏一分錢就可以享受以前只能在規(guī)劃圖紙上展示的人居環(huán)境。鄉(xiāng)黨委政府認(rèn)為，這一做法，是符合當(dāng)前農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)條件的。事實(shí)上，這一方案也得到了廣大農(nóng)戶的認(rèn)同和擁護(hù)。

同時(shí)，為使這一方案對(duì)出資方更有誘惑力，從而加大引資力度，鄉(xiāng)黨委政府經(jīng)過(guò)慎重研究，決定將前灣村二組作為方案試點(diǎn)村組。考慮的因素有：其一，前灣村二組居民對(duì)該建設(shè)模式擁護(hù)度高，方案實(shí)施的群眾基礎(chǔ)較好，可以為出資方減少建設(shè)過(guò)程中不必要的阻力和麻煩；其二，前灣村二組居住地塊位于鄉(xiāng)駐地，并緊鄰鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和規(guī)劃建設(shè)中的鄉(xiāng)客運(yùn)站，有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，地塊附加價(jià)值含量高，集約出來(lái)的土地對(duì)出資方更具經(jīng)濟(jì)上的誘惑力。

三、政府引導(dǎo)，多方合力，新模式結(jié)出新碩果

經(jīng)過(guò)廣撒大網(wǎng)的宣傳招商和細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)腻噙x客商，2011年5月，鄉(xiāng)黨委政府最終選定了連云港盤釔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為前灣村二組農(nóng)民新居的出資建設(shè)方。按照此前

既定的方案思路，經(jīng)過(guò)各方近6個(gè)月的辛勤付出，133棟農(nóng)民新居在前灣村二組拔地而起，二組43戶居民全部入住新居，“宅基地集約統(tǒng)一開發(fā)，農(nóng)民零支出入住新居”的農(nóng)民新居建設(shè)新模式取得試點(diǎn)成功。

新模式的成功，科學(xué)的實(shí)施方案是基礎(chǔ)，政府引導(dǎo)和各方合力是關(guān)鍵：

1、黨委政府是參建農(nóng)戶和出資方聯(lián)系溝通的橋梁和紐帶。通過(guò)政府招引和遴選，農(nóng)戶找到有履約能力的出資方，出資方找到有投資價(jià)值的條件地塊；

2、黨委政府的政策支持是農(nóng)戶和出資方合作的堅(jiān)強(qiáng)保障。在前灣村二組農(nóng)民新居建設(shè)過(guò)程中，鄉(xiāng)黨委政府先后出臺(tái)了三個(gè)政策，分別是出資方預(yù)交建設(shè)押金（綜合考慮前灣村二組的建設(shè)規(guī)模、所涉農(nóng)戶數(shù)和出資方負(fù)擔(dān)能力，該方案下的建設(shè)押金為200萬(wàn)元，項(xiàng)目完工前后已分梯次全額返還出資方）、為出資方免除或全額返還相關(guān)配套規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)、為農(nóng)戶和出資方的協(xié)議履行提供全程鑒證服務(wù)等。政策一有效預(yù)防了出資方因客觀原因拆而不建，或者不按既定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建設(shè)，解除了參建農(nóng)戶的后顧之憂。政策二給出資方節(jié)約了開發(fā)成本，給予出資方市場(chǎng)化運(yùn)作集約出來(lái)的建設(shè)用地以更大的空間和余地。政策三輔助實(shí)現(xiàn)政策一和政策二；

3、方案實(shí)施過(guò)程中，政府全程協(xié)調(diào)處理各方工作，督促出資方按計(jì)劃序時(shí)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵(lì)參加農(nóng)戶對(duì)項(xiàng)目建設(shè)給予必要的支持和幫助，協(xié)調(diào)供電、水務(wù)、建管、城管等相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)

提供各種必要的監(jiān)督和服務(wù)。

總投資4000萬(wàn)元、建筑面積3500平方米、可入住農(nóng)戶（含原住戶）133戶、各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施齊備的前灣村二組農(nóng)民新居正是在這種政府引導(dǎo)和各方合力下，用了短短六個(gè)月按規(guī)劃和計(jì)劃圓滿竣工的。

四、結(jié)語(yǔ)

“宅基地集約統(tǒng)一開發(fā)，農(nóng)民零支出入住新居”的農(nóng)民新居建設(shè)新模式在前灣二組試點(diǎn)取得的成功，為新形勢(shì)下基層政府在尊重農(nóng)村現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的情況下，規(guī)避拆遷安臵矛盾、集約農(nóng)村建房用地、提高農(nóng)村居住用地附加值、改善農(nóng)村人居環(huán)境提供了很好借鑒。張灣鄉(xiāng)黨委政府有信心、有決心在前灣村二組成功運(yùn)作的基礎(chǔ)上，對(duì)全鄉(xiāng)其他有條件的村組進(jìn)一步探索和推廣前灣二組模式，力爭(zhēng)在改善農(nóng)民居住條件、建設(shè)宜居美麗鄉(xiāng)村中為農(nóng)民謀求更大福祉。

中共東?？h張灣鄉(xiāng)委員會(huì)

東海縣張灣鄉(xiāng)人民政府

2011年12月

第二篇：舊村改造典型經(jīng)驗(yàn)材料

舊村改造典型經(jīng)驗(yàn)材料

我們##縣位于山西省東南部,國(guó)土總面積1968平方公里,有40萬(wàn)人口,18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),473個(gè)行政村?？h境內(nèi)礦產(chǎn)資源比較豐富,以探明各類礦產(chǎn)資源22種,其中煤炭資源儲(chǔ)量56.18億噸,白云巖儲(chǔ)量42億噸。耕地總面積54.8萬(wàn)畝，其中基本農(nóng)田53萬(wàn)畝。

人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情，我縣這一問(wèn)題更加突出。我縣農(nóng)村自然莊多達(dá)1700余個(gè)，建了新房不拆舊房在農(nóng)村普遍存在，村莊占地浪費(fèi)嚴(yán)重，“空心村”問(wèn)題突出。加上我縣地處太行、太岳、中條三山交會(huì)之處，坡地多，大面積的平川地少，而且許多村莊多建在平川之處，雖著村莊占地的不斷擴(kuò)大，使原來(lái)就不多的耕種條件好的平川地日益減少。如何適應(yīng)新形勢(shì)，加快農(nóng)村舊村改造，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，是我們國(guó)土資源部門促進(jìn)集約用地、節(jié)約用地的重要工作任務(wù)。

我們##縣國(guó)土資源局歷來(lái)重視舊村改造工作，早在八十年代末期就積極開展了此項(xiàng)工作,涌現(xiàn)出了望川、上伏、后則腰、蔡節(jié)、西溝等舊村改造成績(jī)突出的村莊。其中望川村的舊村改造力度最大，該村由1989年居民住宅370畝的村莊，經(jīng)過(guò)舊村改造后居民全部住近了樓房，占地面積僅有250畝，大大節(jié)約了耕地?；仡櫷ù迮f村改造工作，我們的主要做法有以下幾點(diǎn)：

（一）加強(qiáng)宣傳，使全村干部群眾齊心協(xié)力，是實(shí)施舊村改造的內(nèi)在動(dòng)因

舊村改造雖說(shuō)是一件惠及千家萬(wàn)戶的好事，但由于該項(xiàng)工作涉及全體村民的切身利益，再加上農(nóng)村傳統(tǒng)思想根深蒂固，工作難度較大。因此，能不能統(tǒng)一干部群眾的思想，激發(fā)新農(nóng)村建設(shè)的熱情，使舊村改造成為廣大村民的自覺行動(dòng)，變“要我改”為“我要改”，這是舊村改造能否順利實(shí)施的基礎(chǔ)條件和關(guān)鍵所在。望川村有360戶,1171口人,全村土地總面積3147畝,其中耕地

1307畝。1984年開始，該村以地下煤炭資源為依托發(fā)展村辦企業(yè)，1989年該村已擁有煤礦、鐵廠、鑄造廠等9個(gè)村辦企業(yè)，全年實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值905萬(wàn)元，人均存收入1000元。有了錢就要蓋房子，這是中國(guó)農(nóng)民的傳統(tǒng)，望川村的百姓也一樣。以前，望川村民無(wú)錢修房子，360戶人居住在三個(gè)自然莊中，居住區(qū)占地面積185畝，自1978年以來(lái)，富裕起來(lái)的望川村人，紛紛建新房，截止1989年，全村共建新房1000間（眼），占地185畝。這樣形成了三個(gè)問(wèn)題：一是村莊土地浪費(fèi)嚴(yán)重，村莊占地已占地370畝，而許多村民仍無(wú)房住，要徹底解決，村委估計(jì)至少還得占地300畝，這樣一來(lái)望川村占地將達(dá)到670畝，而且將形成名副其實(shí)的“空心村”。二是耕地日趨減少，除了村民修房占地外，望川村辦企業(yè)也要占地，企業(yè)要發(fā)展，就要上規(guī)模，上規(guī)模不占地不可能。加上國(guó)家、省、市縣一些重點(diǎn)項(xiàng)目占地，人地矛盾必將進(jìn)一步激化。三是村內(nèi)建筑雜亂，以前的居民點(diǎn)沒有改變，還是那樣低、矮、破爛、污水橫流，垃圾隨處可見，排水排污都是問(wèn)題，而新的建筑雖然新，但東一處，西一處，顯得雜亂無(wú)章，公共設(shè)施無(wú)法配套，導(dǎo)致了望川村街道低洼不平，雨天水路不暢，因排水、走路造成了許多民事糾紛，村莊建設(shè)水平上不去，仍是“年年建新樓，歲歲無(wú)新貌”。針對(duì)上述問(wèn)題，我們國(guó)土資源局積極為該村出謀劃策，在參觀該村時(shí)，與該村兩委班子就望川舊村改造問(wèn)題進(jìn)行了研究。

在我們的宣傳下，望川村兩委認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，從1988年開始，兩委干部統(tǒng)一了意見，決定進(jìn)行舊村改造。為了幫助望川村進(jìn)行舊村改造，我們首先建議該村走出去。組織村干部、村民代表到外地舊村改造典型村取經(jīng)，尋找舊村改造的感受和動(dòng)力。二是通過(guò)座談、懇談來(lái)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，消除村干部的畏難思想，齊心協(xié)力做好拆遷戶思想工作，消除群眾的擔(dān)憂、害怕、抵觸情緒，取得群眾的理解和支持，為征地、拆舊鋪平道路，確保舊村改造的順利進(jìn)行。

（二）加強(qiáng)指導(dǎo)，注重規(guī)劃和建設(shè)管理，是高質(zhì)量完成舊村改造的前提和條件

在舊村改造中，許多村莊由于不重視規(guī)劃和建設(shè)管理，結(jié)果使村莊舊村改造半途而廢，新村面貌依舊、質(zhì)量不高。因此，舊村改造首先要因地制宜，制定一個(gè)功能齊全、規(guī)模適度、布局合理的村莊建設(shè)規(guī)劃。中心村及有條件的村莊要按照現(xiàn)代化新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)要強(qiáng)化建筑設(shè)計(jì)工作，對(duì)戶型、主基色、建筑立面都要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一設(shè)計(jì)。按設(shè)計(jì)施工。在我們的幫助下，由山西省城鄉(xiāng)設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院的技術(shù)人員給望川村繪制了1990至2000年新村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局的總體規(guī)劃，提出了十年奮斗目標(biāo)。其中新村規(guī)劃分為三步走：第一步在91年建成兩棟三層居民樓，安排居民48戶；建成寬12米，長(zhǎng)1000米的柏油新街；建成教學(xué)大樓和容積為500立方米的自來(lái)水塔。第二步，從1992年至1995年，建成居民樓8棟，安排居民200戶的同時(shí)，建成綜合辦公大樓、商業(yè)大廈、酒家、幼兒園和煤氣站。第三步從1996年到2000年，居民全部進(jìn)入新村，并建成醫(yī)院、文化宮、公園、力爭(zhēng)全部完成園林式新村建設(shè)任務(wù)。望川村的舊村改造在當(dāng)時(shí)引起了許多爭(zhēng)議，但在今天看來(lái)，我們對(duì)望川舊村改造的超前規(guī)劃是正確的。國(guó)土資源部長(zhǎng)孫文盛在任山西省省長(zhǎng)時(shí)，多次深入該村進(jìn)行調(diào)研，對(duì)該村舊村改造節(jié)約用地、集約用地的做法給予了充分肯定，并進(jìn)行了具體的指導(dǎo)。

（三）和諧發(fā)展，制定一套切實(shí)可行的改造方案，是確保舊村改造順利實(shí)施的有效保證

1991年,望川村開始了舊村改造工程,首先的阻力來(lái)自傳統(tǒng)觀念。有相當(dāng)部分的村民認(rèn)為再基地是祖上傳下來(lái)的，屬于私有財(cái)產(chǎn)，加上一些風(fēng)土習(xí)俗、家族勢(shì)力等多分面因素的糾結(jié)，撤舊房很困難；第二是村民住房問(wèn)題，誰(shuí)先誰(shuí)后住，新樓價(jià)款問(wèn)題。為了使望川村舊村改造順利進(jìn)行，我們從和諧發(fā)展的角度出發(fā)，堅(jiān)持符合國(guó)家法律與政策的精神，積極借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持群眾路線，做到了舊村改造民主決策、科學(xué)規(guī)劃。從而有力的促進(jìn)望川村舊村改造了工作。我們?cè)谕ㄅf村改造中主要處理好了以下三個(gè)問(wèn)題：

1、舊房拆除。望川村通過(guò)開會(huì)、廣播、板報(bào)、標(biāo)語(yǔ)等形式，反復(fù)講解和宣傳“舊村改造”的目的、意義和目標(biāo)要求。在廣泛宣傳的基礎(chǔ)上，在黨員干部中進(jìn)行動(dòng)員，并拉上全村黨員干部外出參觀，使他們認(rèn)識(shí)到了舊村改造工作的重要性和必要性，從而主動(dòng)撤除自己的房屋，騰出宅基地戶用于建設(shè)新樓房。該村老黨員郝世愧1987年剛蓋起16間新房，但卻首先不同表態(tài)，主動(dòng)撤除自己的房屋。在黨員干部作出表歲的同時(shí)，該村組織了舊村改造政治思想動(dòng)員工作組，挨門逐戶做思想工作，為該村的舊村改造工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2、改造資金的籌集。實(shí)施舊村改造，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、公益事業(yè)建設(shè)、舊房老宅基補(bǔ)償?shù)榷夹枰淮蠊P資金。部分實(shí)施整體遷建的村莊更需要投入大量的啟動(dòng)資金。望川村舊村改造中，拆遷戶房屋按當(dāng)時(shí)房屋造價(jià)賠償，新樓價(jià)款采用群眾出小頭，集體出大頭的辦法、并且每戶免1.6萬(wàn)元。拿1991年新建的兩棟樓來(lái)講，兩棟樓總投資150萬(wàn)元，建筑面積5100平方米，可安排居民48戶，戶均建筑面積106平方米，戶均居住價(jià)款僅1.2萬(wàn)元，總價(jià)57.6萬(wàn)元，僅占總投資的零頭。村集體收回的舊房有償使用、投入部分土地征用款、村集體資金投入等方式解決舊村改造資金問(wèn)題

3、新樓房的安排。從各地舊村改造來(lái)看主要做法有以下幾種做法：一是采取抽簽的方式?jīng)Q定新房的位置；二是通過(guò)競(jìng)投，誰(shuí)出錢多誰(shuí)先選擇宅基地；三是按照舊房拆除（或騰空）的先后順序，誰(shuí)先拆除（或騰空）舊房誰(shuí)先挑選。但是素上書辦法在望川村舊村改造工作中難以行通。望川村在舊村改造中，有許多意想不到的問(wèn)題發(fā)生，第一、二棟樓竣工時(shí)，群眾都不愿意??；當(dāng)群眾看到新樓寬敞、明亮、水、暖、電、氣配套設(shè)施齊全，又張著要住樓。在我們的幫助下，該村出臺(tái)了分房制度：群眾要住，優(yōu)先群眾，群眾不住，優(yōu)先黨員，黨員不住，干部帶頭住。幾經(jīng)反復(fù)，使全村群眾都住進(jìn)了樓房。

（四）積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門協(xié)同支持，是實(shí)施舊村改造的重要外部條件

舊村改造涉及面廣，政策性強(qiáng)，矛盾較多。望川的舊村改造表明，要搞好舊村改造，除了望川村自身要有較好的內(nèi)部條件外，還離不開政府及相關(guān)部門的支持和配合。我們積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門在資金、政策、土地指標(biāo)、審批服務(wù)等方面采取傾斜政策。在工作中，從方案制訂到具體操作，我們都把握政策，加強(qiáng)指導(dǎo)，把政策用足，落實(shí)到實(shí)處。為了減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，各種費(fèi)用能免則免，能減則減。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府要把舊村改造作為一項(xiàng)中心工作來(lái)抓，加強(qiáng)指導(dǎo)。望川村所屬潤(rùn)城鎮(zhèn)是我縣的一個(gè)經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)，在望川村的舊村改造工作中，潤(rùn)城鎮(zhèn)兩委班子給予了大力的支持，在我們的指導(dǎo)下積極推廣望川舊村改造經(jīng)驗(yàn)，有力的促進(jìn)了該鎮(zhèn)舊村改造工作的進(jìn)展。

今后的工作和建議

近年來(lái)，我縣的舊村改造工作雖已取得了一些階段性的進(jìn)展，但從整體而言，尚處于試點(diǎn)起步階段。從橫向看，區(qū)域之間甚不平衡，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)展緩慢。從縱向看，兩頭熱中間冷。即上級(jí)政府十分重視，村民呼聲十分強(qiáng)烈，但部分鄉(xiāng)村干部和一些部門存在畏難情緒。究其根源：一是缺乏共識(shí)。即沒有充分認(rèn)識(shí)舊村改造與農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)乃至全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)系及其重要意義。二是畏難情緒作怪。在土地指標(biāo)、建設(shè)資金、舊村改造中的矛盾糾紛這三大困難面前，部分干部或多或少產(chǎn)生畏難情緒。三是政策缺位。舊城改造工作目前尚處在探索性階段，相關(guān)部門未出臺(tái)一些配套政策，自上而下至今還沒有明確規(guī)范的法律政策。

（一）合理配置農(nóng)村集體土地資源，滿足舊村改造用地需要

目前，我縣農(nóng)村舊村改造工作首先面臨的一個(gè)制約因素就是土地指標(biāo)問(wèn)題。由于存在著城鄉(xiāng)兩元結(jié)構(gòu)，以往在土地指標(biāo)使用上，往往存在“重城市，輕農(nóng)村；重工業(yè)，輕農(nóng)業(yè)”的不公平現(xiàn)象，隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上級(jí)政府配給的土地指標(biāo)與實(shí)際需求缺口更大，能用于舊村改造的則更少。同時(shí)，在農(nóng)村土地承包工作中，許多村莊沒有或很少預(yù)留了建設(shè)用地，根本不能滿足舊村改造的需要。從各地的實(shí)踐看，當(dāng)前解決土地指標(biāo)的途徑主要有三條：一是政府每年拿出一定指標(biāo)用于舊村改造；二是根據(jù)政策，通過(guò)土地整理獲取折抵指標(biāo)，或中心村通過(guò)宅基地復(fù)墾還耕置換建設(shè)用地指標(biāo)。但上述辦法都受到了配額、經(jīng)濟(jì)、地域等條件的限制。根據(jù)我們的國(guó)情、市情以及土地法律法規(guī)精神，用地緊張的局面將長(zhǎng)期存在。我們認(rèn)為，舊村改造用地問(wèn)題，還是要從改革入手，制定相應(yīng)政策，擴(kuò)大增量、盤活存量、合理配置資源，提高土地利用率。

1、政府部門要加大支持力度，最大限度滿足舊村改造用地需要。舊村改造，從總體上看，有利于土地集約利用。目前，許多地方都把農(nóng)村宅基地整理作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓，其目的就在于保護(hù)耕地、節(jié)約土地。因此，我們要提高認(rèn)識(shí)，鼓勵(lì)支持舊村改造，在用地指標(biāo)等各方面加大扶持力度。

2、開源與挖潛并重，加大農(nóng)村集體建設(shè)用地改革力度。從集約用地，減少人均占地面積入手，積極探索節(jié)流新思路、新辦法。一是出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極擴(kuò)大遷村并點(diǎn)試點(diǎn)工作?？s并農(nóng)村居民點(diǎn)，擴(kuò)大城鎮(zhèn)、中心村用地規(guī)模，合理調(diào)整城鄉(xiāng)居民點(diǎn)用地結(jié)構(gòu)，達(dá)到節(jié)約、保護(hù)耕地目的。二是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、中心集鎮(zhèn)推行多層公寓。在供地方式、購(gòu)房面積上、購(gòu)買價(jià)格上、房產(chǎn)處置上等方面采取優(yōu)惠政策，既可以維護(hù)農(nóng)民利益，同時(shí)也緩解了城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張的矛盾。三是建立城鄉(xiāng)土地置換機(jī)制，允許農(nóng)民在一戶一宅原則下，原有農(nóng)村宅基退耕后，按一定比例置換中心村或城鎮(zhèn)建房用地。目前，農(nóng)村居民為了經(jīng)商、務(wù)工、子女讀書，進(jìn)城定居較多，城鄉(xiāng)土地置換條件已日趨成熟。我們要制定明確的、可操作性的政策，并加上宣傳力度，不能停留政策文件層面上。四是出臺(tái)農(nóng)村建房節(jié)地獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)農(nóng)民減低用地標(biāo)準(zhǔn)。目前，農(nóng)村家庭人口趨少，而農(nóng)居占地較大，空置現(xiàn)象較普遍，要在觀念更新、政策鼓勵(lì)二個(gè)方面加以引導(dǎo)，逐步消除農(nóng)村建房中土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象。

（二）深化農(nóng)村土地使用制度改革，拓寬舊村改造籌資渠道

舊村改造最大難題是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金問(wèn)題。從試點(diǎn)來(lái)看，雖然籌資渠道林林總總，但根本出路還是在于土地，農(nóng)村集體建設(shè)土地是農(nóng)村集體最大的一筆資產(chǎn)，如何通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，使農(nóng)村集體建設(shè)土地資產(chǎn)顯性化，是解決新農(nóng)村建設(shè)資金問(wèn)題的唯一有效途徑。但是國(guó)家土地管理法規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！苯陙?lái)，外省許多縣市都開展了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作，并出臺(tái)了相應(yīng)政策，明確提出了農(nóng)村集體建設(shè)用地可以在除商品房開發(fā)以外進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，使農(nóng)村集體建設(shè)土地資產(chǎn)性質(zhì)得到體現(xiàn)。我縣應(yīng)在農(nóng)村宅基地有償使用，通過(guò)招投標(biāo)收取宅基地級(jí)差地租等方面進(jìn)行了探索，例如我縣次營(yíng)鎮(zhèn)進(jìn)行了農(nóng)村宅基地公開拍賣；取得了較好的效果。創(chuàng)新是社會(huì)進(jìn)步的永恒動(dòng)力。要走出舊村改造建設(shè)資金不足的困境，必須從土地入手，通過(guò)制度創(chuàng)新，在不違背法律精神的大前提下，在中心村建設(shè)、舊村改造試點(diǎn)村采取一些靈活、變通的政策，以地生財(cái)，為解決舊村改造建設(shè)資金問(wèn)題打開一條新路。首先，建議政府部門及時(shí)總結(jié)完善推廣一些試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，選擇部分地區(qū)開展試點(diǎn)，結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)、中心村建設(shè)和村莊整理工作，開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，通過(guò)出讓、招標(biāo)、拍賣籌集資金，滿足舊村改造建設(shè)的需要。

（三）發(fā)揮村民自治作用，化解舊村改造過(guò)程中的矛盾 我縣在舊村改造中都有少數(shù)農(nóng)戶不愿配合，成了拆舊建新工作的“釘子戶”。舊城改造工作有法可依，而農(nóng)村拆遷工作至今還沒有法律依據(jù)，無(wú)法實(shí)施強(qiáng)制措施，成為舊村改造中一個(gè)十分棘手的問(wèn)題。對(duì)此，我們建議：第一，政府及有關(guān)部門要積極向上反映，爭(zhēng)取早日出臺(tái)法規(guī)或行政規(guī)章，使農(nóng)村舊村改造等工作有法可依，有章可循。第二，要發(fā)揮輿論引導(dǎo)作用，強(qiáng)化思想教育工作。把工作做深做細(xì)做透，化解矛盾。第三，發(fā)揮村民自治作用。望川村的經(jīng)驗(yàn)表明，舊村改造的主體是全體村民，改造方案、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，包括拆遷的實(shí)施辦法都要由村民代表大會(huì)通過(guò)。拆除舊房，由村里自行組織實(shí)施，政府和相關(guān)部門做好配合工作。實(shí)踐證明，這一做法符合村民自治法精神，效果較好。

（四）舊村改造要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌安排

當(dāng)前，涉及農(nóng)村建設(shè)工作較多。政府必須統(tǒng)籌兼顧，統(tǒng)一安排，在政策制訂、資金安排、機(jī)構(gòu)設(shè)置等方面協(xié)調(diào)一致。舊村改造作為農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)具體工作，必須與當(dāng)前“千村整治、百村示范”工程、中心村（鎮(zhèn)）建設(shè)、村莊整理、山莊窩鋪搬遷以及新農(nóng)村建設(shè)等各項(xiàng)工作結(jié)合起來(lái)，加大力度，有序推進(jìn)。

二00五年九月七日

第三篇：舊村改造典型經(jīng)驗(yàn)材料

我們##縣位于山西省東南部,國(guó)土總面積1968平方公里,有40萬(wàn)人口,18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),473個(gè)行政村?？h境內(nèi)礦產(chǎn)資源比較豐富,以探明各類礦產(chǎn)資源22種,其中煤炭資源儲(chǔ)量56.18億噸,白云巖儲(chǔ)量42億噸。耕地總面積54.8萬(wàn)畝，其中基本農(nóng)田53萬(wàn)畝。人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情，我縣這一問(wèn)題更加突出。我縣農(nóng)村自然莊多達(dá)1700余個(gè)，建了新房不拆舊房在農(nóng)村普遍存在，村莊占地浪費(fèi)嚴(yán)重，“空心村”問(wèn)題突出。加上我縣地處太行、太岳、中條三山交會(huì)之處，坡地多，大面積的平川地少，而且許多村莊多建在平川之處，雖著村莊占地的不斷擴(kuò)大，使原來(lái)就不多的耕種條件好的平川地日益減少。如何適應(yīng)新形勢(shì)，加快農(nóng)村舊村改造，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，是我們國(guó)土資源部門促進(jìn)集約用地、節(jié)約用地的重要工作任務(wù)。我們##縣國(guó)土資源局歷來(lái)重視舊村改造工作，早在八十年代末期就積極開展了此項(xiàng)工作,涌現(xiàn)出了望川、上伏、后則腰、蔡節(jié)、西溝等舊村改造成績(jī)突出的村莊。其中望川村的舊村改造力度最大，該村由1989年居民住宅370畝的村莊，經(jīng)過(guò)舊村改造后居民全部住近了樓房，占地面積僅有250畝，大大節(jié)約了耕地?；仡櫷ù迮f村改造工作，我們的主要做法有以下幾點(diǎn)：

（一）加強(qiáng)宣傳，使全村干部群眾齊心協(xié)力，是實(shí)施舊村改造的內(nèi)在動(dòng)因 舊村改造雖說(shuō)是一件惠及千家萬(wàn)戶的好事，但由于該項(xiàng)工作涉及全體村民的切身利益，再加上農(nóng)村傳統(tǒng)思想根深蒂固，工作難度較大。因此，能不能統(tǒng)一干部群眾的思想，激發(fā)新農(nóng)村建設(shè)的熱情，使舊村改造成為廣大村民的自覺行動(dòng)，變“要我改”為“我要改”，這是舊村改造能否順利實(shí)施的基礎(chǔ)條件和關(guān)鍵所在。望川村有360戶,1171口人,全村土地總面積3147畝,其中耕地 1307畝。1984年開始，該村以地下煤炭資源為依托發(fā)展村辦企業(yè)，1989年該村已擁有煤礦、鐵廠、鑄造廠等9個(gè)村辦企業(yè)，全年實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值905萬(wàn)元，人均存收入1000元。有了錢就要蓋房子，這是中國(guó)農(nóng)民的傳統(tǒng)，望川村的百姓也一樣。以前，望川村民無(wú)錢修房子，360戶人居住在三個(gè)自然莊中，居住區(qū)占地面積185畝，自1978年以來(lái)，富裕起來(lái)的望川村人，紛紛建新房，截止1989年，全村共建新房1000間（眼），占地185畝。這樣形成了三個(gè)問(wèn)題：一是村莊土地浪費(fèi)嚴(yán)重，村莊占地已占地370畝，而許多村民仍無(wú)房住，要徹底解決，村委估計(jì)至少還得占地300畝，這樣一來(lái)望川村占地將達(dá)到670畝，而且將形成名副其實(shí)的“空心村”。二是耕地日趨減少，除了村民修房占地外，望川村辦企業(yè)也要占地，企業(yè)要發(fā)展，就要上規(guī)模，上規(guī)模不占地不可能。加上國(guó)家、省、市縣一些重點(diǎn)項(xiàng)目占地，人地矛盾必將進(jìn)一步激化。三是村內(nèi)建筑雜亂，以前的居民點(diǎn)沒有改變，還是那樣低、矮、破爛、污水橫流，垃圾隨處可見，排水排污都是問(wèn)題，而新的建筑雖然新，但東一處，西一處，顯得雜亂無(wú)章，公共設(shè)施無(wú)法配套，導(dǎo)致了望川村街道低洼不平，雨天水路不暢，因排水、走路造成了許多民事糾紛，村莊建設(shè)水平上不去，仍是“年年建新樓，歲歲無(wú)新貌”。針對(duì)上述問(wèn)題，我們國(guó)土資源局積極為該村出謀劃策，在參觀該村時(shí)，與該村兩委班子就望川舊村改造問(wèn)題進(jìn)行了研究。在我們的宣傳下，望川村兩委認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，從1988年開始，兩委干部統(tǒng)一了意見，決定進(jìn)行舊村改造。為了幫助望川村進(jìn)行舊村改造，我們首先建議該村走出去。組織村干部、村民代表到外地舊村改造典型村取經(jīng)，尋找舊村改造的感受和動(dòng)力。二是通過(guò)座談、懇談來(lái)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，消除村干部的畏難思想，齊心協(xié)力做好拆遷戶思想工作，消除群眾的擔(dān)憂、害怕、抵觸情緒，取得群眾的理解和支持，為征地、拆舊鋪平道路，確保舊村改造的順利進(jìn)行。

（二）加強(qiáng)指導(dǎo)，注重規(guī)劃和建設(shè)管理，是高質(zhì)量完成舊村改造的前提和條件在舊村改造中，許多村莊由于不重視規(guī)劃和建設(shè)管理，結(jié)果使村莊舊村改造半途而廢，新村面貌依舊、質(zhì)量不高。因此，舊村改造首先要因地制宜，制定一個(gè)功能齊全、規(guī)模適度、布局合理的村莊建設(shè)規(guī)劃。中心村及有條件的村莊要按照現(xiàn)代化新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)要強(qiáng)化建筑設(shè)計(jì)工作，對(duì)戶型、主基色、建筑立面都要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一設(shè)計(jì)。按設(shè)計(jì)施工。在我們的幫助下，由山西省城鄉(xiāng)設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院的技術(shù)人員給望川村繪制了1990至XX年新村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局的總體規(guī)劃，提出了十年奮斗目標(biāo)。其中新村規(guī)劃分為三步走：第一步在91年建成兩棟三層居民樓，安排居民48戶；建成寬12米，長(zhǎng)1000米的柏油新街；建成教學(xué)大樓和容積為500立方米的自來(lái)水塔。第二步，從1992年至1995年，建成居民樓8棟，安排居民200戶的同時(shí)，建成綜合辦公大樓、商業(yè)大廈、酒家、幼兒園和煤氣站。第三步從1996年到XX年，居民全部進(jìn)入新村，并建成醫(yī)院、文化宮、公園、力爭(zhēng)全部完成園林式新村建設(shè)任務(wù)。望川村的舊村改造在當(dāng)時(shí)引起了許多爭(zhēng)議，但在今天看來(lái)，我們對(duì)望川舊村改造的超前規(guī)劃是正確的。國(guó)土資源部長(zhǎng)孫文盛在任山西省省長(zhǎng)時(shí)，多次深入該村進(jìn)行調(diào)研，對(duì)該村舊村改造節(jié)約用地、集約用地的做法給予了充分肯定，并進(jìn)行了具體的指導(dǎo)。

（三）和諧發(fā)展，制定一套切實(shí)可行的改造方案，是確保舊村改造順利實(shí)施的有效保證 1991年,望川村開始了舊村改造工程,首先的阻力來(lái)自傳統(tǒng)觀念。有相當(dāng)部分的村民認(rèn)為再基地是祖上傳下來(lái)的，屬于私有財(cái)產(chǎn)，加上一些風(fēng)土習(xí)俗、家族勢(shì)力等多分面因素的糾結(jié)，撤舊房很困難；第二是村民住房問(wèn)題，誰(shuí)先誰(shuí)后住，新樓價(jià)款問(wèn)題。為了使望川村舊村改造順利進(jìn)行，我們從和諧發(fā)展的角度出發(fā)，堅(jiān)持符合國(guó)家法律與政策的精神，積極借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持群眾路線，做到了舊村改造民主決策、科學(xué)規(guī)劃。從而有力的促進(jìn)望川村舊村改造了工作。我們?cè)谕ㄅf村改造中主要處理好了以下三個(gè)問(wèn)題：

1、舊房拆除。望川村通過(guò)開會(huì)、廣播、板報(bào)、標(biāo)語(yǔ)等形式，反復(fù)講解和宣傳“舊村改造”的目的、意義和目標(biāo)要求。在廣泛宣傳的基礎(chǔ)上，在黨員干部中進(jìn)行動(dòng)員，并拉上全村黨員干部外出參觀，使他們認(rèn)識(shí)到了舊村改造工作的重要性和必要性，從而主動(dòng)撤除自己的房屋，騰出宅基地戶用于建設(shè)新樓房。該村老黨員郝世愧1987年剛蓋起16間新房，但卻首先不同表態(tài)，主動(dòng)撤除自己的房屋。在黨員干部作出表歲的同時(shí)，該村組織了舊村改造政治思想動(dòng)員工作組，挨門逐戶做思想工作，為該村的舊村

改造工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2、改造資金的籌集。實(shí)施舊村改造，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、公益事業(yè)建設(shè)、舊房老宅基補(bǔ)償?shù)榷夹枰淮蠊P資金。部分實(shí)施整體遷建的村莊更需要投入大量的啟動(dòng)資金。望川村舊村改造中，拆遷戶房屋按當(dāng)時(shí)房屋造價(jià)賠償，新樓價(jià)款采用群眾出小頭，集體出大頭的辦法、并且每戶免1.6萬(wàn)元。拿1991年新建的兩棟樓來(lái)講，兩棟樓總投資150萬(wàn)元，建筑面積5100平方米，可安排居民48戶，戶均建筑面積106平方米，戶均居住價(jià)款僅1.2萬(wàn)元，總價(jià)57.6萬(wàn)元，僅占總投資的零頭。村集體收回的舊房有償使用、投入部分土地征用款、村集體資金投入等方式解決舊村改造資金問(wèn)題

3、新樓房的安排。從各地舊村改造來(lái)看主要做法有以下幾種做法：一是采取抽簽的方式?jīng)Q定新房的位置；二是通過(guò)競(jìng)投，誰(shuí)出錢多誰(shuí)先選擇宅基地；三是按照舊房拆除（或騰空）的先后順序，誰(shuí)先拆除（或騰空）舊房誰(shuí)先挑選。但是素～辦法在望川村舊村改造工作中難以行通。望川村在舊村改造中，有許多意想不到的問(wèn)題發(fā)生，第一、二棟樓竣工時(shí)，群眾都不愿意?。划?dāng)群眾看到新樓寬敞、明亮、水、暖、電、氣配套設(shè)施齊全，又張著要住樓。在我們的幫助下，該村出臺(tái)了分房制度：群眾要住，優(yōu)先群眾，群眾不住，優(yōu)先黨員，黨員不住，干部帶頭住。幾經(jīng)反復(fù)，使全村群眾都住進(jìn)了樓房。

（四）積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門協(xié)同支持，是實(shí)施舊村改造的重要外部條件 舊村改造涉及面廣，政策性強(qiáng)，矛盾較多。望川的舊村改造表明，要搞好舊村改造，除了望川村自身要有較好的內(nèi)部條件外，還離不開政府及相關(guān)部門的支持和配合。我們積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門在資金、政策、土地指標(biāo)、審批服務(wù)等方面采取傾斜政策。在工作中，從方案制訂到具體操作，我們都把握政策，加強(qiáng)指導(dǎo)，把政策用足，落實(shí)到實(shí)處。為了減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，各種費(fèi)用能免則免，能減則減。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府要把舊村改造作為一項(xiàng)中心工作來(lái)抓，加強(qiáng)指導(dǎo)。望川村所屬潤(rùn)城鎮(zhèn)是我縣的一個(gè)經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)，在望川村的舊村改造工作中，潤(rùn)城鎮(zhèn)兩委班子給予了大力的支持，在我們的指導(dǎo)下積極推廣望川舊村改造經(jīng)驗(yàn)，有力的促進(jìn)了該鎮(zhèn)舊村改造工作的進(jìn)展。今后的工作和建議近年來(lái)，我縣的舊村改造工作雖已取得了一些階段性的進(jìn)展，但從整體而言，尚處于試點(diǎn)起步階段。從橫向看，區(qū)域之間甚不平衡，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)展緩慢。從縱向看，兩頭熱中間冷。即上級(jí)政府十分重視，村民呼聲十分強(qiáng)烈，但部分鄉(xiāng)村干部和一些部門存在畏難情緒。究其根源：一是缺乏共識(shí)。即沒有充分認(rèn)識(shí)舊村改造與農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)乃至全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)系及其重要意義。二是畏難情緒作怪。在土地指標(biāo)、建設(shè)資金、舊村改造中的矛盾糾紛這三大困難面前，部分干部或多或少產(chǎn)生畏難情緒。三是政策缺位。舊城改造工作目前尚處在探索性階段，相關(guān)部門未出臺(tái)一些配套政策，自上而下至今還沒有明確規(guī)范的法律政策。

（一）合理配置農(nóng)村集體土地資源，滿足舊村改造用地需要 目前，我縣農(nóng)村舊村改造工作首先面臨的一個(gè)制約因素就是土地指標(biāo)問(wèn)題。由于存在著城鄉(xiāng)兩元結(jié)構(gòu)，以往在土地指標(biāo)使用上，往往存在“重城市，輕農(nóng)村；重工業(yè)，輕農(nóng)業(yè)”的不公平現(xiàn)象，隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上級(jí)政府配給的土地指標(biāo)與實(shí)際需求缺口更大，能用于舊村改造的則更少。同時(shí)，在農(nóng)村土地承包工作中，許多村莊沒有或很少預(yù)留了建設(shè)用地，根本不能滿足舊村改造的需要。從各地的實(shí)踐看，當(dāng)前解決土地指標(biāo)的途徑主要有三條：一是政府每年拿出一定指標(biāo)用于舊村改造；二是根據(jù)政策，通過(guò)土地整理獲取折抵指標(biāo)，或中心村通過(guò)宅基地復(fù)墾還耕置換建設(shè)用地指標(biāo)。但上述辦法都受到了配額、經(jīng)濟(jì)、地域等條件的限制。根據(jù)我們的國(guó)情、市情以及土地法律法規(guī)精神，用地緊張的局面將長(zhǎng)期存在。我們認(rèn)為，舊村改造用地問(wèn)題，還是要從改革入手，制定相應(yīng)政策，擴(kuò)大增量、盤活存量、合理配置資源，提高土地利用率。

1、政府部門要加大支持力度，最大限度滿足舊村改造用地需要。舊村改造，從總體上看，有利于土地集約利用。目前，許多地方都把農(nóng)村宅基地整理作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓，其目的就在于保護(hù)耕地、節(jié)約土地。因此，我們要提高認(rèn)識(shí)，鼓勵(lì)支持舊村改造，在用地指標(biāo)等各方面加大扶持力度。

2、開源與挖潛并重，加大農(nóng)村集體建設(shè)用地改革力度。從集約用地，減少人均占地面積入手，積極探索節(jié)流新思路、新辦法。一是出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極擴(kuò)大遷村并點(diǎn)試點(diǎn)工作。縮并農(nóng)村居民點(diǎn)，擴(kuò)大城鎮(zhèn)、中心村用地規(guī)模，合理調(diào)整城鄉(xiāng)居民點(diǎn)用地結(jié)構(gòu)，達(dá)到節(jié)約、保護(hù)耕地目的。二是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、中心集鎮(zhèn)推行多層公寓。在供地方式、購(gòu)房面積上、購(gòu)買價(jià)格上、房產(chǎn)處置上等方面采取優(yōu)惠政策，既可以維護(hù)農(nóng)民利益，同時(shí)也緩解了城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張的矛盾。三是建立城鄉(xiāng)土地置換機(jī)制，允許農(nóng)民在一戶一宅原則下，原有農(nóng)村宅基退耕后，按一定比例置換中心村或城鎮(zhèn)建房用地。目前，農(nóng)村居民為了經(jīng)商、務(wù)工、子女讀書，進(jìn)城定居較多，城鄉(xiāng)土地置換條件已日趨成熟。我們要制定明確的、可操作性的政策，并加上宣傳力度，不能停留政策文件層面上。四是出臺(tái)農(nóng)村建房節(jié)地獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)農(nóng)民減低用地標(biāo)準(zhǔn)。目前，農(nóng)村家庭人口趨少，而農(nóng)居占地較大，空置現(xiàn)象較普遍，要在觀念更新、政策鼓勵(lì)二個(gè)方面加以引導(dǎo)，逐步消除農(nóng)村建房中土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象。

（二）深化農(nóng)村土地使用制度改革，拓寬舊村改造籌資渠道 舊村改造最大難題是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金問(wèn)題。從試點(diǎn)來(lái)看，雖然籌資渠道林林總總，但根本出路還是在于土地，農(nóng)村集體建設(shè)土地是農(nóng)村集體最大的一筆資產(chǎn)，如何通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，使農(nóng)村集體建設(shè)土地資產(chǎn)顯性化，是解決新農(nóng)村建設(shè)資金問(wèn)題的唯一有效途徑。但是國(guó)家土地管理法規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！苯陙?lái)，外省許多縣市都開展了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作，并出臺(tái)了相應(yīng)政策，明確提出了農(nóng)村集體建設(shè)用地可以在除商品房開發(fā)以外進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，使農(nóng)村集體建設(shè)土地資產(chǎn)性質(zhì)得到體現(xiàn)。我縣應(yīng)在農(nóng)村宅基地有償使用，通過(guò)招投標(biāo)收取宅基地級(jí)差地租等方面進(jìn)行了探索，例如我縣次營(yíng)鎮(zhèn)進(jìn)行了農(nóng)村宅基地公開拍賣；取得了較好的效果。創(chuàng)新是社會(huì)進(jìn)步的永恒動(dòng)力。

第四篇：舊村改造典型經(jīng)驗(yàn)材料

我們##縣位于山西省東南部,國(guó)土總面積1968平方公里,有40萬(wàn)人口,18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),473個(gè)行政村?？h境內(nèi)礦產(chǎn)資源比較豐富,以探明各類礦產(chǎn)資源22種,其中煤炭資源儲(chǔ)量56.18億噸,白云巖儲(chǔ)量42億噸。耕地總面積54.8萬(wàn)畝，其中基本農(nóng)田53萬(wàn)畝。人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情，我縣這一問(wèn)題更加突出。我縣農(nóng)村自然莊多達(dá)1700余個(gè)，建了新

房不拆舊房在農(nóng)村普遍存在，村莊占地浪費(fèi)嚴(yán)重，“空心村”問(wèn)題突出。加上我縣地處太行、太岳、中條三山交會(huì)之處，坡地多，大面積的平川地少，而且許多村莊多建在平川之處，雖著村莊占地的不斷擴(kuò)大，使原來(lái)就不多的耕種條件好的平川地日益減少。如何適應(yīng)新形勢(shì)，加快農(nóng)村舊村改造，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，是我們國(guó)土資源部門促進(jìn)集約用地、節(jié)約用地的重要工作任務(wù)。我們##縣國(guó)土資源局歷來(lái)重視舊村改造工作，早在八十年代末期就積極開展了此項(xiàng)工作,涌現(xiàn)出了望川、上伏、后則腰、蔡節(jié)、西溝等舊村改造成績(jī)突出的村莊。其中望川村的舊村改造力度最大，該村由1989年居民住宅370畝的村莊，經(jīng)過(guò)舊村改造后居民全部住近了樓房，占地面積僅有250畝，大大節(jié)約了耕地。回顧望川村舊村改造工作，我們的主要做法有以下幾點(diǎn)：

（一）加強(qiáng)宣傳，使全村干部群眾齊心協(xié)力，是實(shí)施舊村改造的內(nèi)在動(dòng)因舊村改造雖說(shuō)是一件惠及千家萬(wàn)戶的好事，但由于該項(xiàng)工作涉及全體村民的切身利益，再加上農(nóng)村傳統(tǒng)思想根深蒂固，工作難度較大。因此，能不能統(tǒng)一干部群眾的思想，激發(fā)新農(nóng)村建設(shè)的熱情，使舊村改造成為廣大村民的自覺行動(dòng)，變“要我改”為“我要改”，這是舊村改造能否順利實(shí)施的基礎(chǔ)條件和關(guān)鍵所在。望川村有360戶,1171口人,全村土地總面積3147畝,其中耕地1307畝。1984年開始，該村以地下煤炭資源為依托發(fā)展村辦企業(yè)，1989年該村已擁有煤礦、鐵廠、鑄造廠等9個(gè)村辦企業(yè)，全年實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值905萬(wàn)元，人均存收入1000元。有了錢就要蓋房子，這是中國(guó)農(nóng)民的傳統(tǒng)，望川村的百姓也一樣。以前，望川村民無(wú)錢修房子，360戶人居住在三個(gè)自然莊中，居住區(qū)占地面積185畝，自1978年以來(lái)，富裕起來(lái)的望川村人，紛紛建新房，截止1989年，全村共建新房1000間（眼），占地185畝。這樣形成了三個(gè)問(wèn)題：一是村莊土地浪費(fèi)嚴(yán)重，村莊占地已占地370畝，而許多村民仍無(wú)房住，要徹底解決，村委估計(jì)至少還得占地300畝，這樣一來(lái)望川村占地將達(dá)到670畝，而且將形成名副其實(shí)的“空心村”。二是耕地日趨減少，除了村民修房占地外，望川村辦企業(yè)也要占地，企業(yè)要發(fā)展，就要上規(guī)模，上規(guī)模不占地不可能。加上國(guó)家、省、市縣一些重點(diǎn)項(xiàng)目占地，人地矛盾必將進(jìn)一步激化。三是村內(nèi)建筑雜亂，以前的居民點(diǎn)沒有改變，還是那樣低、矮、破爛、污水橫流，垃圾隨處可見，排水排污都是問(wèn)題，而新的建筑雖然新，但東一處，西一處，顯得雜亂無(wú)章，公共設(shè)施無(wú)法配套，導(dǎo)致了望川村街道低洼不平，雨天水路不暢，因排水、走路造成了許多民事糾紛，村莊建設(shè)水平上不去，仍是“年年建新樓，歲歲無(wú)新貌”。針對(duì)上述問(wèn)題，我們國(guó)土資源局積極為該村出謀劃策，在參觀該村時(shí)，與該村兩委班子就望川舊村改造問(wèn)題進(jìn)行了研究。在我們的宣傳下，望川村兩委認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，從1988年開始，兩委干部統(tǒng)一了意見，決定進(jìn)行舊村改造。為了幫助望川村進(jìn)行舊村改造，我們首先建議該村走出去。組織村干部、村民代表到外地舊村改造典型村取經(jīng)，尋找舊村改造的感受和動(dòng)力。二是通過(guò)座談、懇談來(lái)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，消除村干部的畏難思想，齊心協(xié)力做好拆遷戶思想工作，消除群眾的擔(dān)憂、害怕、抵觸情緒，取得群眾的理解和支持，為征地、拆舊鋪平道路，確保舊村改造的順利進(jìn)行。

（二）加強(qiáng)指導(dǎo)，注重規(guī)劃和建設(shè)管理，是高質(zhì)量完成舊村改造的前提和條件　在舊村改造中，許多村莊由于不重視規(guī)劃和建設(shè)管理，結(jié)果使村莊舊村改造半途而廢，新村面貌依舊、質(zhì)量不高。因此，舊村改造首先要因地制宜，制定一個(gè)功能齊全、規(guī)模適度、布局合理的村莊建設(shè)規(guī)劃。中心村及有條件的村莊要按照現(xiàn)代化新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)要強(qiáng)化建筑設(shè)計(jì)工作，對(duì)戶型、主基色、建筑立面都要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一設(shè)計(jì)。按設(shè)計(jì)施工。在我們的幫助下，由山西省城鄉(xiāng)設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院的技術(shù)人員給望川村繪制了1990至2000年新村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局的總體規(guī)劃，提出了十年奮斗目標(biāo)。其中新村規(guī)劃分為三步走：第一步在91年建成兩棟三層居民樓，安排居民48戶；建成寬12米，長(zhǎng)1000米的柏油新街；建成教學(xué)大樓和容積為500立方米的自來(lái)水塔。第二步，從1992年至1995年，建成居民樓8棟，安排居民200戶的同時(shí)，建成綜合辦公大樓、商業(yè)大廈、酒家、幼兒園和煤氣站。第三步從1996年到2000年，居民全部進(jìn)入新村，并建成醫(yī)院、文化宮、公園、力爭(zhēng)全部完成園林式新村建設(shè)任務(wù)。望川村的舊村改造在當(dāng)時(shí)引起了許多爭(zhēng)議，但在今天看來(lái)，我們對(duì)望川舊村改造的超前規(guī)劃是正確的

第五篇：舊村改造做法 意義及建議

舊村改造做法、意義及建議

一、翁垟鎮(zhèn)后西村舊村改造基本情況

翁垟鎮(zhèn)后西門村是翁垟鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)村，屬我市實(shí)施舊村舊村改造示范村。全村在冊(cè)人口837人，235戶；另有外來(lái)人口587人，166戶。去年村集體經(jīng)濟(jì)收入48萬(wàn)元，人均收入10750元。其收入主要來(lái)源為務(wù)農(nóng)（約10%勞動(dòng)力從事純農(nóng)業(yè)）、務(wù)工、經(jīng)商和出租房屋。現(xiàn)有耕地223畝，居住區(qū)占地50多畝，兩者成片分離，相距一公里。其中列入舊村改造范圍內(nèi)的老村居住人口約400人，112戶。

2003年，后西門村多數(shù)村民要求對(duì)老村進(jìn)行舊村改造，改變現(xiàn)有居住條件和生活環(huán)境。村兩委根據(jù)村民意見進(jìn)行認(rèn)真研究，多次召開村民代表會(huì)議和村民大會(huì)，統(tǒng)一思想，取得了98%的村民支持。在此基礎(chǔ)上，該村制訂了《后西門村舊村改造實(shí)施辦法》，決定用三至五年時(shí)間對(duì)老村112戶住宅實(shí)施拆除，在原址建設(shè)多層公寓住宅，分四期完成改造任務(wù)。

該村舊村改造一期工程于去年經(jīng)市發(fā)改局立項(xiàng)，并通過(guò)市規(guī)劃建設(shè)局方案會(huì)審和初步設(shè)計(jì)會(huì)審，目前，規(guī)劃等有關(guān)手續(xù)已辦理完畢，現(xiàn)正在辦理建設(shè)用地報(bào)批手續(xù)。拆遷戶拆賠情況調(diào)查、拆賠協(xié)議簽訂、建設(shè)資金籌措、老屋拆除等前期工作已基本完成。據(jù)后西門村兩委介紹，一期工程改造完成后，該區(qū)塊范圍內(nèi)總用地面積4181平方米保持不變，建筑占地面積由原來(lái)的2443平方

· 1 · 米減至1751平方米，建筑密度降低；建筑面積由原來(lái)的5240平方米增加至14760平方米，凈增9520平方米。

二、翁垟鎮(zhèn)后西門村舊村改造的意義

翁垟鎮(zhèn)后西門村的舊村改造是我市舊村改造工作開展以來(lái)一個(gè)依法依規(guī)按程序報(bào)批、成片改造的例子，到目前為止，它只需再履行建設(shè)用地報(bào)批和建設(shè)許可程序即可動(dòng)工興建。它的成功，意義是多方面的：

（一）順應(yīng)了近幾十年來(lái)農(nóng)村城市化、工業(yè)化、市場(chǎng)化的社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，并且將加快這種趨勢(shì)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)形態(tài)、生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變和農(nóng)民生活方式、生活品質(zhì)的提高。從后西門村來(lái)說(shuō)，現(xiàn)全村僅有10%勞動(dòng)力從事純農(nóng)業(yè)，大部分勞動(dòng)力從事二、三產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)農(nóng)耕生活在該村漸趨式微，取代它的是現(xiàn)代城鎮(zhèn)、城市居民的生活方式。這就是為什么村兩委在征求全體村民進(jìn)行舊村改造、興建多層公寓式住宅時(shí)得到98%支持率的原因所在。

（二）為全市城中村、城鎮(zhèn)近郊村、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)村舊村改造提供范本。后西門村的舊村改造，到目前為止還屬嚴(yán)格意義上的、完整的、按村民意愿和政府有關(guān)部門倡導(dǎo)的思路進(jìn)行的舊村改造，依此完成，村民可依法取得“一戶兩證”（土地證、房產(chǎn)證），這就避免了之前北白象鎮(zhèn)樟灣村、石帆鎮(zhèn)前林村因未經(jīng)正常手續(xù)審批，自行組織拆遷建設(shè)，舊村改造完成了，但村民拿不到兩個(gè)權(quán)證的后遺癥。因此，后西門村的舊村改造，將為全市相當(dāng)數(shù)量的城中村、城鎮(zhèn)近郊村、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)村的舊村改造提供范本，同時(shí)也 · 2 ·必將推進(jìn)全市農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)步伐。

（三）盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地，提高農(nóng)民生活品質(zhì)。后西門村舊村改造在符合鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃的前提下，通過(guò)適當(dāng)提高建筑容積率，達(dá)到降低建筑密度、增加建筑面積的目的。據(jù)測(cè)算，四期改造工程共減少建筑占地面積2000平方米，凈增建筑面積17000平方米。騰出的這2000平方米空地安排作為公共綠地和其他公共場(chǎng)所、公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，這對(duì)寸土寸金的城中村來(lái)說(shuō)是非常寶貴的。而且按照村兩委的設(shè)想，村民在增加居住面積后，勢(shì)必有一部分用于出租，他們要求村民在選擇出租房對(duì)象上，要首選附近企業(yè)的工程技術(shù)管理人員，淘汰“撿垃圾的和無(wú)業(yè)游民”，這對(duì)于增加村民收入、提高生活品質(zhì)是非常有益的。

（四）擴(kuò)大村集體經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，增強(qiáng)村級(jí)組織調(diào)控力。根據(jù)后西門村舊村改造方案，通過(guò)改造凈增的建筑面積，除用于安置拆遷戶居住、解決困難戶居住外，剩余部分歸村集體用于興辦三產(chǎn)和出租。村集體經(jīng)濟(jì)收入增加后，無(wú)疑對(duì)增強(qiáng)村組織凝聚力、號(hào)召力、完成政府交辦事項(xiàng)以及發(fā)揮社會(huì)管理的基礎(chǔ)作用都是十分有利的。同時(shí)，通過(guò)舊村改造，村兩委掌控一定的資源，相當(dāng)于增添了一個(gè)業(yè)態(tài)工作平臺(tái)，這對(duì)村級(jí)組織建設(shè)也非常有利。

三、相關(guān)建議

（一）加強(qiáng)政策研究指導(dǎo)，激發(fā)村民參與熱情。實(shí)施舊村改造是一件利國(guó)利民利社會(huì)的好事，政府對(duì)這項(xiàng)工作也非常重視，為此還專門成立舊村改造指揮部。但從這項(xiàng)工作的推動(dòng)情況來(lái)看，· 3 · 無(wú)疑是進(jìn)程阻力不小。分析其中原因，不外由于舊村改造涉及多個(gè)主體的利益分割、轉(zhuǎn)移，涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等許多政策法規(guī)層面的關(guān)卡，也涉及審批層面的部門協(xié)調(diào)和程序安排，而現(xiàn)有的市委、市政府關(guān)于這些問(wèn)題的研究、規(guī)定是較為粗略的，尤其是對(duì)舊村改造后村民如何取得土地證、房產(chǎn)證，以及取得兩證后其用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)如何確定，均語(yǔ)焉不詳（參見樂委辦?2003?37號(hào)、發(fā)委辦發(fā)?2005?157號(hào)、樂政發(fā)?2007?63號(hào)文件）。這種指向上的不明確，一定程度上影響到村組織和村民參與舊村改造的積極性。

（二）形成部門統(tǒng)一意志，增強(qiáng)部門服務(wù)意識(shí)。舊村改造是一項(xiàng)新事物，目前工作還屬政府主導(dǎo)型，非常需要政府各有關(guān)部門圍繞大力推進(jìn)舊村改造的目的，加強(qiáng)配合協(xié)作，形成統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一意志，不能有各唱各的調(diào)、相互推諉扯皮的情況發(fā)生。從具體審批環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，由于大部分村組織和村民對(duì)此不熟悉，是靠部門人員指點(diǎn)去行事的，這就更需要部門人員在吃透有關(guān)政策法規(guī)的前提下，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，給村組織和村民以強(qiáng)有力的指導(dǎo)，做到指導(dǎo)到位、辦事高效、不越俎代庖、盡量開綠燈。

（三）鼓勵(lì)改革創(chuàng)新，積極探索嘗試國(guó)有、集體“兩種產(chǎn)權(quán)、一個(gè)市場(chǎng)”的運(yùn)作辦法。目前，城鎮(zhèn)居民的住房早已實(shí)現(xiàn)“一戶兩證”，被金融信貸認(rèn)同，可以進(jìn)入市場(chǎng)自由買賣。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，房屋歸農(nóng)戶私有，房屋不能單獨(dú)作為完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)交易。農(nóng)村住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性，使農(nóng)民家家都擁 · 4 ·有的最大財(cái)富不能作為資本來(lái)運(yùn)作，這不僅影響了金融資本進(jìn)入農(nóng)村，在被扭曲的市場(chǎng)（如北白象樟灣村存在的隱型地下市場(chǎng)）交易中，農(nóng)民住房很難保證交易公平和保值增值。對(duì)此，我市農(nóng)村合作銀行從2006年開始在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的建制鎮(zhèn)試點(diǎn)辦理集體土地農(nóng)民自建房的抵押貸款業(yè)務(wù)。截至2008年2月末，已為3452戶農(nóng)民提供農(nóng)民自建房抵押貸款，貸款余額達(dá)6.23億元，貸款不良率為0.96%，比該行整體貸款不良率低0.12個(gè)百分點(diǎn)。為了控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，該行在辦理此類房屋抵押貸款時(shí)，施行比國(guó)有出讓土地上房屋抵押率低10個(gè)百分點(diǎn)的辦法。而我市房管部門近幾年也嘗試性辦理了一些樂清市域范圍內(nèi)同城村民之間的集體土地使用權(quán)性質(zhì)的農(nóng)民住房過(guò)戶手續(xù)。這些探索性的做法，變農(nóng)民手中的靜態(tài)資源為動(dòng)態(tài)資源，為農(nóng)民創(chuàng)業(yè)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。但這些做法尚需政府予以肯定支持。

此外，政府部門在推進(jìn)舊村改造時(shí)，應(yīng)積極引導(dǎo)改造村“依法將舊村改造范圍內(nèi)村集體建設(shè)用地征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，實(shí)施拆遷安置建設(shè)”方式進(jìn)行，并且在土地出讓金等稅費(fèi)收取上和項(xiàng)目權(quán)證辦理上給予特殊政策，以使村組織和村民合法、方便、優(yōu)惠獲得國(guó)有土地性質(zhì)的兩個(gè)權(quán)證。

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