第一篇：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定1
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定
根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因為物業(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會物業(yè)公司，但其管理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費用，在進行物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成測算的時候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護（小修工程的平均費用一般為房屋現(xiàn)時造價１％以下）維修成本計入物業(yè)管理成本 之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護時，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護不及時造成中大修工程。
二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定
根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：
1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。
從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。
從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元控制柜至單元
電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修；當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。
從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)維修，其費用由供電部門自行解決。
2供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。
從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動維修。
從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管線需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。
從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水干線或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)維修，其費用由供水單位自行解決。
3供暖設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進行管理和維修，同時還要負(fù)責(zé)對供暖干線、對供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應(yīng)是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。
4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定
排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。
從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動維修。從單元下水立杠至園區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。
化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費用由市政部門自行解決。
5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定
消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；園區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成成本。
6煤氣管道管理維修范圍的界定
煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費用；屬園區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費用。
7電梯管理維修范圍的界定
物業(yè)管理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)自行管理維修與保養(yǎng);物業(yè)管理單位不具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位。電梯在保修期內(nèi)，其日常管理由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由安裝單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，物業(yè)管理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負(fù)責(zé)管理和維修；委托維修保養(yǎng)單位的，由維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)。日常維修保養(yǎng)的費用從業(yè)主收繳的電梯運行費中支付，中大修費用從維修資金中支付。沈陽市目前規(guī)定的電梯運行費，很難維持電梯的正常進行。
8園區(qū)綠化工作 園區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。
9園區(qū)道路（含硬覆蓋）
園區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。
三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：
1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定
有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負(fù)責(zé)管理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進行維修，所發(fā)生的維修費用應(yīng)由有線電視臺自行解決。
2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備
根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”。可是現(xiàn)在有不少園區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應(yīng)由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。
3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定
寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用園區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費，占用園區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費，進入園區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。
4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定 電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負(fù)全責(zé)。電信部門不但要對通信線路負(fù)責(zé)維修，同時還要對電信設(shè)備設(shè)施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進行維修。
四、其它幾項工作管理范圍的界定
1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。
居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運到生活垃圾排放場。
2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作
除雪工作是全社會的責(zé)任，每個人都有除雪的義務(wù)，不能以為園區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是園區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如園區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認(rèn)為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。
以上探討，是指保修期滿以后的物業(yè)管理區(qū)域，也只是個人的粗淺看法，不一定符合各專業(yè)管理單位的實際情況。探討的目的，一是引起全社會的廣泛關(guān)注，二是希望政府有關(guān)部門盡快出臺物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各專業(yè)管理部門管理責(zé)任和維修范圍的政策與法規(guī)，以便把物業(yè)管理工作做的更好。
電梯應(yīng)急指南
第一章 總 則
第一條 為了保障電梯乘客在乘梯出現(xiàn)緊急情況（困人、開門運行、溜梯、沖頂、夾人和傷人等）時能夠得到及時解救，幫助人們應(yīng)對電梯緊急情況，避免因恐慌、非理性操作而導(dǎo)致傷亡事故，最大限度的保障乘客的人身安全以及設(shè)備安全，制定本指南。
第二條 電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》及其他相關(guān)規(guī)定，加強對電梯運行的安全管理。
第三條 本指南所指電梯，是指動力驅(qū)動、沿剛性導(dǎo)軌或固定線路運送人、貨物的機電設(shè)備，包括載人（貨）電梯、自動扶梯、自動人行道等。
本指南所指電梯使用管理單位，是指設(shè)有電梯房屋建筑的產(chǎn)權(quán)人或其委托的電梯管理單位。
第二章 電梯的應(yīng)急管理
第四條 電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位的實際情況，配備電梯管理人員，落實每臺電梯的責(zé)任人，配置必備的專業(yè)救助工具及24小時不間斷的通訊設(shè)備。
電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)制定電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。
第五條 電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)與電梯維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同，明確電梯維修保養(yǎng)單位的責(zé)任。
電梯維修保養(yǎng)單位作為救助工作的責(zé)任單位之一，應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的救助規(guī)程，配置一定數(shù)量的專業(yè)救援人員和相應(yīng)的專業(yè)工具等，確保接到電梯發(fā)生緊急情況報告后，及時趕到現(xiàn)場進行救助。
第六條 市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)逐步建立和完善電梯發(fā)生緊急情況時的社會救援體系。有條件的地方，應(yīng)當(dāng)設(shè)立電梯救援中心，組織專業(yè)力量，按區(qū)域建立救助網(wǎng)絡(luò)。
第七條 電梯發(fā)生異常情況，電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)立即通知電梯維修保養(yǎng)單位或向電梯救援中心報告（已設(shè)立的），同時由本單位專業(yè)人員先行實施力所能及的處理。電梯維修保養(yǎng)單位或電梯救援中心應(yīng)當(dāng)指揮專業(yè)人員迅速趕到現(xiàn)場進行救助。
第八條 政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強各種電梯緊急情況應(yīng)對常識的宣傳。電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)每年進行至少一次電梯應(yīng)急預(yù)案的演練，并通過在電梯轎廂內(nèi)張貼宣傳品和標(biāo)明注意事項等方式，宣傳電梯安全使用和應(yīng)對緊急情況的常識。
第三章 電梯的應(yīng)急救援
第九條 乘客在遇到緊急情況時，應(yīng)當(dāng)采取以下求救和自我保護措施：
（一）通過警鈴、對講系統(tǒng)、移動電話或電梯轎廂內(nèi)的提示方式進行求援，如電梯轎廂內(nèi)有病人或其它危急情況，應(yīng)當(dāng)告知救援人員。
（二）與電梯轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。
（三）在救援人員到達現(xiàn)場前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬安全窗，不得將身體的任何部位伸出電梯轎廂外。
（四）保持鎮(zhèn)靜，可做屈膝動作，以減輕對電梯急停的不適應(yīng)。
第十條 電梯使用管理單位接報電梯緊急情況的處理程序：
（一）值班人員發(fā)現(xiàn)所管理的電梯發(fā)生緊急情況或接到求助信號后，應(yīng)當(dāng)立即通知本單位專業(yè)人員到現(xiàn)場進行處理，同時通知電梯維修保養(yǎng)單位。
（二）值班人員應(yīng)用電梯配置的通訊對講系統(tǒng)或其他可行方式，詳細告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應(yīng)注意的事項。
（三）值班人員應(yīng)當(dāng)了解電梯轎廂所停樓層的位置、被困人數(shù)、是否有病人或其它危險因素等情況，如有緊急情況應(yīng)當(dāng)立即向有關(guān)部門和單位報告。
（四）電梯使用管理單位的專業(yè)人員到達現(xiàn)場后可先行實施救援程序，如自行救助有困 難，應(yīng)當(dāng)配合電梯維修保養(yǎng)單位實施救援。
第十一條 乘客在電梯轎廂被困時的解救程序：
（一）到達現(xiàn)場的救援專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)先判別電梯轎廂所處的位置再實施救援。
（二）電梯轎廂高于或低于樓面超過0.5米時，應(yīng)當(dāng)先執(zhí)行盤車解救程序，再按照下列程序?qū)嵤┚仍?/p>
1.確定電梯轎廂所在位置；
2.關(guān)閉電梯總電源；
3.用緊急開鎖鑰匙打開電梯廳門、轎廂門；
4.疏導(dǎo)乘客離開轎廂，防止乘客跌傷；
5.重新將電梯廳門、轎廂門關(guān)好；
6.在電梯出入口處設(shè)置禁用電梯的指示牌。
第十二條 電梯使用管理單位的善后處理工作：
（一）如有乘客重傷，應(yīng)當(dāng)按事故報告程序進行緊急事故報告。
（二）向乘客了解事故發(fā)生的經(jīng)過，調(diào)查電梯故障原因，協(xié)助做好相關(guān)的取證工作。
（三）如屬電梯故障所致，應(yīng)當(dāng)督促電梯維修保養(yǎng)單位盡快檢查并修復(fù)。
（四）及時向相關(guān)部門提交故障及事故情況匯報資料。
第四章 緊急狀態(tài)時對電梯的處理
第十三條 發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)當(dāng)采取以下應(yīng)急措施：
（一）立即向消防部門報警。
（二）按動有消防功能電梯的消防按鈕，使消防電梯進入消防運行狀態(tài)，以供消防人員使用；對于無消防功能的電梯，應(yīng)當(dāng)立即將電梯直駛至首層并切斷電源或?qū)㈦娞萃Ｓ诨馂?zāi)尚未蔓延的樓層。在乘客離開電梯轎廂后，將電梯置于停止運行狀態(tài)，用手關(guān)閉電梯轎廂廳門、轎門，切斷電梯總電源。
（三）井道內(nèi)或電梯轎廂發(fā)生火災(zāi)時，必須立即停梯疏導(dǎo)乘客撤離，切斷電源，用滅火器滅火。
（四）有共用井道的電梯發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)當(dāng)立即將其余尚未發(fā)生火災(zāi)的電梯停于遠離火災(zāi)蔓延區(qū)，或交給消防人員用以滅火使用。
（五）相鄰建筑物發(fā)生火災(zāi)時，也應(yīng)停梯，以避免因火災(zāi)停電造成困人事故。
第十四條 應(yīng)對地震的應(yīng)急措施：
（一）已發(fā)布地震預(yù)報的，應(yīng)根據(jù)地方人民政府發(fā)布的緊急處理措施，決定電梯是否停止，何時停止。
（二）震前沒有發(fā)出臨震預(yù)報而突然發(fā)生震級和強度較大的地震，一旦有震感應(yīng)當(dāng)立即 就近停梯，乘客迅速離開電梯轎廂。
（三）地震后應(yīng)當(dāng)由專業(yè)人員對電梯進行檢查和試運行，正常后方可恢復(fù)使用。
第十五條 發(fā)生濕水時，在對建筑設(shè)施及時采取堵漏措施的同時，應(yīng)當(dāng)采取以下應(yīng)急措施：
（一）當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水時，應(yīng)當(dāng)將電梯轎廂停于進水層站的上二層，停梯斷電，以防止電梯轎廂進水。
（二）當(dāng)?shù)卓泳阑驒C房進水較多，應(yīng)當(dāng)立即停梯，斷開總電源開關(guān)，防止發(fā)生短路、觸電等事故。
（三）對濕水電梯應(yīng)當(dāng)進行除濕處理。確認(rèn)濕水消除，并經(jīng)試梯無異常后，方可恢復(fù)使用。
（四）電梯恢復(fù)使用后，要詳細填寫濕水檢查報告，對濕水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并存檔。
第二篇：潤澤小區(qū) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定1
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定
根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因為物業(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費用，在進行物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成測算的時候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護（小修工程的平均費用一般為房屋現(xiàn)時造價１％以下）維修成本計入物業(yè)管理成本 之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護時，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護不及時造成中大修工程。
二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定
根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：
1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。
從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。
從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元控制柜至單元
電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修；當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)維修，其費用由供電部門自行解決。
2供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。
從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動維修。
從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管線需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。
從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水干線或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)維修，其費用由供水單位自行解決。
3供暖設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進行管理和維修，同時還要負(fù)責(zé)對供暖干線、對供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應(yīng)是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。
4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定
排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。
從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動維修。
從單元下水立杠至小區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。
化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費用由市政部門自行解決。
5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定
消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；小區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，小區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成成本。
6煤氣管道管理維修范圍的界定
煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費用；屬小區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費用。
7小區(qū)綠化工作
小區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。
8小區(qū)道路（含硬覆蓋）
小區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。
三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定 根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：
1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定
有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負(fù)責(zé)管理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進行維修，所發(fā)生的維修費用應(yīng)由有線電視臺自行解決。
2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備
根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”?？墒乾F(xiàn)在有不少小區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應(yīng)由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。
3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定
寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用小區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費，占用小區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費，進入小區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。
4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負(fù)全責(zé)。電信部門不但要對通信線路負(fù)責(zé)維修，同時還要對電信設(shè)備設(shè)施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進行維修。
四、其它幾項工作管理范圍的界定
1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運到生活垃圾排放場。
2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作
除雪工作是全社會的責(zé)任，每個人都有除雪的義務(wù)，不能以為小區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是小區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如小區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認(rèn)為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。
第三篇：潤澤小區(qū) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定1
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定
根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因為物業(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費用，在進行物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成測算的時候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護（小修工程的平均費用一般為房屋現(xiàn)時造價１％以下）維修成本計入物業(yè)管理成本 之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護時，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護不及時造成中大修工程。
二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定
根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：
1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。
從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。
從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元控制柜至單元
電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修；當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。
從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)維修，其費用由供電部門自行解決。
2供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。
從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動維修。
從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管線需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。
從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水干線或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)維修，其費用由供水單位自行解決。3供暖設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進行管理和維修，同時還要負(fù)責(zé)對供暖干線、對供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應(yīng)是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。
4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定
排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。
從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動維修。從單元下水立杠至小區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單
位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。
化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費用由市政部門自行解決。
5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定
消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；小區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，小區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成成本。
6煤氣管道管理維修范圍的界定
煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費用；屬小區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費用。7小區(qū)綠化工作
小區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。
8小區(qū)道路（含硬覆蓋）
小區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。
三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：
1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定
有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負(fù)責(zé)管理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進行維修，所發(fā)生的維修費用應(yīng)由有線電視臺自行解決。
2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備
根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”?？墒乾F(xiàn)在有不少小區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應(yīng)由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。
3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定
寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用小區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費，占用小區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費，進入小區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。
4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負(fù)全責(zé)。電信部門不但要對通信線路負(fù)責(zé)維修，同時還要對電信設(shè)備設(shè)施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進行維修。
四、其它幾項工作管理范圍的界定
1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。
居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運到生活垃圾排放場。
2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作
除雪工作是全社會的責(zé)任，每個人都有除雪的義務(wù)，不能以為小區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是小區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如小區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認(rèn)為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。
第四篇：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修方案
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修方案
設(shè)備在于管理，好的設(shè)備若得不到及時維修保養(yǎng)，就會常出故障，縮短其使用年限。對設(shè)備進行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備運行安全，最大限度地發(fā)揮設(shè)備的有效使用功能，因此，對設(shè)備進行維修保養(yǎng)，建立科學(xué)合理的設(shè)備管理維修方案尤為重要。
一、設(shè)備設(shè)施維保計劃的建立
1、實施設(shè)備的維護保養(yǎng)首先要制定維護保養(yǎng)計劃
1）制定維修保養(yǎng)計劃的準(zhǔn)備工作內(nèi)容：
確定要維護保養(yǎng)的設(shè)備，應(yīng)按照設(shè)備系統(tǒng)分化的設(shè)備檔案，通過設(shè)備檔案可全面了解設(shè)備現(xiàn)狀制定計劃
2）確定保養(yǎng)的內(nèi)容：
保養(yǎng)內(nèi)容依據(jù)設(shè)備運行狀態(tài)主要是基于以下三個方面：一是政府部門相關(guān)法規(guī)規(guī)定的保養(yǎng)內(nèi)容，二是設(shè)備運行運轉(zhuǎn)情況，尤其是設(shè)備出現(xiàn)故障的信息，這是制定維保計劃時重點關(guān)注的內(nèi)容。三是設(shè)備運行周期，也就是季節(jié)保養(yǎng)。
2、《設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃》制定原則:
1）設(shè)施設(shè)備使用頻率
2）設(shè)施設(shè)備運行狀況（故障隱患）
3）維養(yǎng)工作的合理時間（避開客戶使用大的時間段、節(jié)假日），具體實施維修保養(yǎng)的時間
4）維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容
5）備品、備件計劃，預(yù)計費用
設(shè)備的日常、定期維護保養(yǎng)工作是工程設(shè)備管理工作中極其重要的部分，它直接關(guān)系到設(shè)備能否可靠正常運轉(zhuǎn)；同時，對于降低成本、減少故障有著至關(guān)的作用。為使此項工作落到實處，確保各類設(shè)備安全正常運行，工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定《設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃》，并在每年12月15日前經(jīng)項目總經(jīng)理進行審批后執(zhí)行。
二、設(shè)備維護保養(yǎng)的類別：
設(shè)備維護保養(yǎng)的類別主要包括維護保養(yǎng)和計劃檢修
（一）設(shè)備的維護保養(yǎng)
1、維護保養(yǎng)的方式主要是以清潔、緊固、潤滑、防腐、防凍等主，在就是以運行期間的設(shè)備定時定頻巡視檢查、定期切換運行、輪流使用等方法強制保養(yǎng)。
2、維護保養(yǎng)主要是做好日常運行維護和定期維護保養(yǎng)工作
（二）設(shè)備的計劃檢修
設(shè)備計劃檢修是建立在設(shè)備點檢基礎(chǔ)上的
1、設(shè)備點檢按設(shè)備運行參數(shù)和點檢方式經(jīng)行，可以停機檢查和隨機檢查，檢查時可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以使用儀器儀表進行點檢。
2、計劃檢修是對正在使用的設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及檢點的檢查結(jié)果確定檢
修周期，以檢修周期為基礎(chǔ)編制檢修計劃，對設(shè)備進行積極的、預(yù)防性的修理。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修
三、設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)程
（一）、實施目的：
規(guī)范各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施正常使用。
（二）、職責(zé)：
1、項目部經(jīng)理或?qū)I(yè)工程師定期對設(shè)備保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況進行檢查。
2、項目工程專業(yè)根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計劃安排保養(yǎng)工作，并認(rèn)真執(zhí)行各項保養(yǎng)工作。
（三）、保養(yǎng)管理規(guī)程
1、保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時內(nèi)排除，保養(yǎng)設(shè)備影響客戶正常工作生活時，需要在保養(yǎng)前提前通知客戶。
2、按照保養(yǎng)計劃調(diào)整運行設(shè)備，安排專業(yè)人員做好準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)備工具、備件及技術(shù)資料。
3、大型設(shè)備保養(yǎng)工程負(fù)責(zé)人必須現(xiàn)場督導(dǎo)，進行技術(shù)指導(dǎo)，保證維修人員安全及維修質(zhì)量。
4、保養(yǎng)工作前認(rèn)真閱讀設(shè)備技術(shù)資料，嚴(yán)格按照設(shè)備操作規(guī)范實施。
5、根據(jù)系統(tǒng)的特點重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。
6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、垃圾等的排放必須加以限制。
7、注意用電、防火安全，如需燒焊，需辦理動火證，嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定。
8、配電設(shè)備維修保養(yǎng)嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)，工作過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。
9、對供配電設(shè)備設(shè)施進行檢修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》和《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)范》的各項要求操作。
10、高壓開關(guān)柜、繼電保護、變壓器、避雷器的絕緣和性能測試項目由外委完成。一般為1~2年一次。
11、高壓開關(guān)柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜維修保養(yǎng)及清潔由變配電室值電工負(fù)責(zé)，一般為每年一次。
12、設(shè)備的維保用料或更換主要部件必須記錄在賬。
13、保養(yǎng)計劃要根據(jù)項目運行的時間安排，保養(yǎng)應(yīng)盡量不影響到正常運行，在安排保養(yǎng)計劃時根據(jù)季節(jié)的變化，安排設(shè)備停機進行保養(yǎng)。
14、按計劃進行各設(shè)備的全年維修保養(yǎng)工作，每次保養(yǎng)時認(rèn)真填寫工作日期、保養(yǎng)內(nèi)容、檢修記錄，工程負(fù)責(zé)人要簽字確認(rèn)。
四、設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計劃實施：
設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)的實施則應(yīng)該按照維護保養(yǎng)計劃進行，在具體開始之前要對工作進行分解，準(zhǔn)備好相關(guān)材料，包括保養(yǎng)項目、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、保養(yǎng)周期等，實施維保后要進行驗收和記錄。
一、水泵房設(shè)備維修保養(yǎng)：
比如每年的4月、10月份應(yīng)對大廈內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
1、電動機維修保養(yǎng)：
a)斷開電源，懸掛禁止合閘標(biāo)識牌，檢驗無電后開始工作。
b)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)：
c)電動機繞組和電源引入線的可見部份及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現(xiàn)象，檢查三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密；
d)檢查電動機軸承有無異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承
e)檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修正處理；
f)電動機機殼保護接地線是否良好，緊固
g)檢查電動機是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。
2、水泵維修保養(yǎng)：
a)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承：
b)檢查壓盤根或機封處是否漏水，如是則應(yīng)從新加壓盤根或更換機械密封；
c).如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
d)檢查水泵機組螺栓是否禁固，如松弛則應(yīng)擰緊。
3、控制柜維修保養(yǎng)：
強電專業(yè)技工每月應(yīng)對大廈內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。
1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；
2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換；
3）檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改；
4）交流接觸器維修保養(yǎng)：
A.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；
B.清除觸頭表面及四周的污物（但不要修挫觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；
C.清潔鐵芯上的油污及臟物；
D.檢查復(fù)位調(diào)簧情況；
E.擰緊所有緊固件。
5）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：
A.用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進行干燥處理；
B.外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。
6）熱繼電器維修保養(yǎng)：
A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換：
B.檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。
7）自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：
A.用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；
B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；
C.自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；
D.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。
8）中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：
對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)作模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
9）信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：
A.檢查各信號燈是否正常，如有不亮則更換相同規(guī)格的小燈泡；
B.檢查各指示儀表是否正常，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。
10）遠傳壓力表維修保養(yǎng)：
A.檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；
B.檢查信號線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；
C.偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表拆換。
二、高壓配電維修保養(yǎng)：
1、干式變壓器維修保養(yǎng)。
1)清掃變壓器高低壓繞組及鐵心外表面。
2）擰緊變壓器高低壓出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進行整修處理并重新接好；
3）檢查變壓器的接地線是否良好，如腐蝕嚴(yán)重時應(yīng)更換地線。
4）檢查清潔降溫風(fēng)扇、測溫探頭是否完好。
2、高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。
高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)工作主要為母線外觀清潔、聯(lián)結(jié)點檢查。
3、低壓配電柜維修保養(yǎng)。
1）斷路器（自動空氣開關(guān)）維修保養(yǎng)：
A.用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MΩ，否則應(yīng)烘干處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。
B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；
C.斷路器（自動空氣開關(guān)）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；
2）電容器維修保養(yǎng)：
A.清理外殼灰塵，使電容器散熱良好；
B.檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換；
C.檢查接線頭，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；
D.檢查電容三項不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。
3）交流接觸器維修保養(yǎng)：
A.清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；
B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；
C.清除觸頭表面及四周的污物，但不要修挫觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；
D.清潔鐵芯表面的油垢及臟物；
E.緊固進出線聯(lián)結(jié)點。
4）熱繼電器維修保養(yǎng)：
A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板始否完整，如損壞則更換；
B.檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理。處理后達不到要求的應(yīng)更換；
E.檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；
F.檢查主觸頭表面有效的金屬顆粒時，應(yīng)將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭；
G.檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；
H.檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)。
5）二次回路維修保養(yǎng)：
A.號碼管是否清洗或掉落，如是則補上新號碼管；
B.接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。
6）主回路維修保養(yǎng)：
A.標(biāo)識牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標(biāo)示牌；
B.接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；
C.母線排油漆是否脫落，如脫落應(yīng)重新油漆。
三、對分包項目的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理：
1、專業(yè)主管和員工要熟悉有關(guān)服務(wù)分包合同的內(nèi)容；
2、各專業(yè)主管要根據(jù)分包合同的相關(guān)規(guī)定指定專人嚴(yán)格監(jiān)督檢查服務(wù)供方對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；
3、各專業(yè)主管要對服務(wù)供方每次對設(shè)備設(shè)施的維修情況作詳細記錄，并對其工作進行驗收；
4、對不能按照合同規(guī)定執(zhí)行的服務(wù)供方要及時通知其改進，發(fā)放整改通知書，并報負(fù)責(zé)人。
制定了科學(xué)化的設(shè)備管理維修方案，再采用信息化的平臺與科學(xué)化的方案相結(jié)合，將會使物業(yè)公司對小區(qū)設(shè)備的管理維修工作效率大大提升，同時還可以提高物業(yè)服務(wù)水平和市場價值。極致物業(yè)管理軟件中的設(shè)備管理模塊可為物業(yè)管理公司提供一套完整的設(shè)備管理臺賬，不僅可以記錄每個設(shè)備的基本屬性、技術(shù)參數(shù)、檢測參數(shù)和配件附件等詳細信息，還記錄設(shè)備全生命周期的相關(guān)保養(yǎng)、維修、檢測、巡檢記錄。將已編制的設(shè)備保養(yǎng)計劃自動推送到對應(yīng)的負(fù)責(zé)人員的極致辦公APP，在極致辦公APP上完成設(shè)備保養(yǎng)、維修、檢測工作，提升工作效率，減少工作量。通過系統(tǒng)的預(yù)警以及監(jiān)控，避免設(shè)備漏檢、缺檢，保證設(shè)備處于良好的使用狀態(tài)，降低設(shè)備的維護成本并延長設(shè)備的使用周期，消除安全隱患。
第五篇：探討物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門維修范圍的界定
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門的管理維修范圍，一直沒有一個明確的界定，早在1994年頒發(fā)的沈政發(fā)（35）號《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》,界定了住宅小區(qū)內(nèi)各專業(yè)管理部門的職責(zé)劃分。可是隨著時間的發(fā)展，隨著物業(yè)小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的不斷增加，隨著各專業(yè)管理部門體制及管理職能的變化,以前界定的管理維修范圍，己適應(yīng)不了物業(yè)管理飛速發(fā)展的需要。由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清。各專業(yè)管理部門之間的扯皮之事，推諉之事，時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活，尤其是實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清，嚴(yán)重地影響了物業(yè)公司的正常工作，將本不應(yīng)屬于物業(yè)單位管理和維修的，全讓物業(yè)管理單位來承擔(dān)．由于部分業(yè)主對物業(yè)管理工作認(rèn)識不足，以為只要我們的小區(qū)或花園實行了物業(yè)管理，繳納了物業(yè)服務(wù)費。所有的問題就應(yīng)該由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)。殊不知，物業(yè)管理單位，既不是行政管理部門，又不是行政執(zhí)法部門，物業(yè)管理單位就是一個企業(yè)，而且只是一個服務(wù)型企業(yè)，他的職責(zé)范圍，就是按照 《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，來進行服務(wù)。在服務(wù)中體現(xiàn)管理，超出《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，就不應(yīng)該由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)。決不能以為，我們居住的小區(qū)或花園實行了物業(yè)管理，就一切問題全由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)，只要我們按時交納了物業(yè)管理服務(wù)費，一切損壞就全由物業(yè)管理單位來維修。根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電干線、照明、鍋爐、暖氣干線、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。以上設(shè)施設(shè)備涉及供電部門、供水部門、供暖部門、供氣部門、房產(chǎn)部門、消防部門、市政部門等。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有如此之多的專業(yè)管理部門,若不對其管理責(zé)任和維修范圍進界定,勢必會影響到管理和維修,影響到業(yè)主和使用人的正常生活。雖然沈政發(fā)[1994]35號《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》對物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門的職責(zé)，做過分工和劃分,可是該文件已經(jīng)宣布作廢，又沒有相應(yīng)的配套文件出臺。現(xiàn)在對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理和維修只是憑各專業(yè)管理部門的“行規(guī)”來進行管理和維修，沒有一個統(tǒng)一的“法規(guī)”進行規(guī)范和界定，盡管物業(yè)管理單位在與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，其共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理和維修已經(jīng)寫進合同條款，可是由于其管理界限不清,在實際運作中，有些問題很難界定，因此有必要對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理責(zé)任和維修范圍的界定問題進行探討，以便把物業(yè)管理工作搞的更好。
一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定
根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因為物業(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會物業(yè)公司，但其管理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費用，在進行物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成測算的時候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護（小修工程的平均費用一般為房屋現(xiàn)時造價１％以下）維修成本計入物業(yè)管理成本 之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護時，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護不及時造成中大修工程。
從單元下水立杠至園區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。
化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費用由市政部門自行解決。
5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定
消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；園區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成成本。
6煤氣管道管理維修范圍的界定
煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費用；屬園區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費用。
7電梯管理維修范圍的界定
物業(yè)管理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)自行管理維修與保養(yǎng);物業(yè)管理單位不具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位。電梯在保修期內(nèi)，其日常管理由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由安裝單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，物業(yè)管理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負(fù)責(zé)管理和維修；委托維修保養(yǎng)單位的，由維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)。日常維修保養(yǎng)的費用從業(yè)主收繳的電梯運行費中支付，中大修費用從維修資金中支付。沈陽市目前規(guī)定的電梯運行費，很難維持電梯的正常進行。
8園區(qū)綠化工作
園區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。
9園區(qū)道路（含硬覆蓋）
園區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。
三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：
1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定
有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負(fù)責(zé)管理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進行維修，所發(fā)生的維修費用應(yīng)由有線電視臺自行解決。
2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備
根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”?？墒乾F(xiàn)在有不少園區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應(yīng)由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。
3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定
寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用園區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費，占用園區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費，進入園區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。
4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負(fù)全責(zé)。電信部門不但要對通信線路負(fù)責(zé)維修，同時還要對電信設(shè)備設(shè)施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進行維修。
四、其它幾項工作管理范圍的界定
1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。
居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運到生活垃圾排放場。
2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作
除雪工作是全社會的責(zé)任，每個人都有除雪的義務(wù)，不能以為園區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是園區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如園區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認(rèn)為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。
以上探討，是指保修期滿以后的物業(yè)管理區(qū)域，也只是個人的粗淺看法，不一定符合各專業(yè)管理單位的實際情況。探討的目的，一是引起全社會的廣泛關(guān)注，二是希望政府有關(guān)部門盡快出臺物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各專業(yè)管理部門管理責(zé)任和維修范圍的政策與法規(guī)，以便把物業(yè)管理工作做的更好。
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