第一篇：評(píng)估價(jià)值申請(qǐng)

關(guān)于提高抵押物內(nèi)部評(píng)估價(jià)值認(rèn)定的申請(qǐng)

總行公司業(yè)務(wù)部：

根據(jù)總行對(duì)抵押物貸款管理規(guī)定以及對(duì)抵押物內(nèi)部?jī)r(jià)值認(rèn)定的指導(dǎo)思想，為了減少借款人融資成本，加快我行抵押貸款的業(yè)務(wù)發(fā)展，特向總行申請(qǐng)?zhí)岣呶抑袑?duì)抵押物的內(nèi)部評(píng)估價(jià)值認(rèn)定，以前的規(guī)定“支行對(duì)抵押物為住房的貸款，貸款金額在30萬元以內(nèi)（含）可以進(jìn)行支行內(nèi)部評(píng)估價(jià)值認(rèn)定”。現(xiàn)申請(qǐng)如下：

1、申請(qǐng)對(duì)抵押物為住房的抵押貸款，內(nèi)部評(píng)估價(jià)值認(rèn)定權(quán)限由30萬元提升到50萬元;

2、評(píng)估人員為2名，評(píng)估人員為蒼溪支行客戶經(jīng)理?xiàng)罱鹆旨吧n溪元壩分理處客戶經(jīng)理戚新坪。望總行給予審批，特此申請(qǐng)！

廣元市貴商村鎮(zhèn)銀行蒼溪支行

2016年7月7日

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展和改革開放力度的進(jìn)一步加大，第三產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)“富民強(qiáng)市”的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。眾所周知第三產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)有著較強(qiáng)的依賴性，諸多服務(wù)性行業(yè)都林立在商業(yè)金融業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域。但由于歷史以及城市不斷擴(kuò)張的原因，在很多城市特別是一些發(fā)展歷史悠久的城市中，很多工業(yè)物業(yè)位于昔日的城市遠(yuǎn)郊區(qū)成為今天城市的商業(yè)金融業(yè)中心區(qū)。第二產(chǎn)業(yè)不退出，第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)不去，這是我國(guó)很多大城市長(zhǎng)期困擾城市發(fā)展的頑疾，只有政府通過調(diào)整規(guī)劃，把城市建成區(qū)范圍內(nèi)的第二產(chǎn)業(yè)，搬遷到城市遠(yuǎn)郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)及工業(yè)集聚點(diǎn)等功能區(qū)塊內(nèi)，只有推進(jìn)中心城區(qū)“退二進(jìn)三”政策，以盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化城市功能布局；才能利用騰出的土地進(jìn)行商業(yè)、住宅類物業(yè)的開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善城區(qū)面貌和居民生活環(huán)境，提高城市品位，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。但由于城市中心區(qū)本身的吸引力，大部分工業(yè)企業(yè)尤其是一些民營(yíng)企業(yè)，不會(huì)積極主動(dòng)，心甘情愿地退出中心區(qū)，政府只有通過合理收購(gòu)，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執(zhí)行“退二進(jìn)三”政策。因此估價(jià)人員在對(duì)此類物業(yè)收購(gòu)價(jià)值評(píng)估時(shí)，以周圍區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)格調(diào)整的基礎(chǔ)難以讓企業(yè)信服。因?yàn)檫@些工業(yè)房地產(chǎn)占有城市優(yōu)勢(shì)區(qū)位，其房屋用途也不再單純用作工業(yè)，臨街部分往往改為商業(yè)店面，或直接經(jīng)營(yíng)，或出租經(jīng)營(yíng)，收益中包含了商業(yè)房地產(chǎn)的收益，其單純的工業(yè)性質(zhì)價(jià)格難以體現(xiàn)。因此試圖剝離出工業(yè)企業(yè)廠商利潤(rùn)以獲取工業(yè)房地產(chǎn)可支付的最高租金(房地產(chǎn)凈收益)，然后再利用收益法估算工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

關(guān)鍵詞：政府收購(gòu) 規(guī)劃調(diào)整 退二進(jìn)三 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

一、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問題的提出

根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)［2004］28號(hào))、國(guó)土資源部《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部21號(hào)令)、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國(guó)土資發(fā)［2006］114號(hào))等文件精神，各級(jí)人民政府優(yōu)化城區(qū)用地結(jié)構(gòu)，盤活土地存量，促進(jìn)土地資源合理配置，提高城市品位，推進(jìn)中心城區(qū)“退二進(jìn)三”。在實(shí)施“退二進(jìn)三”時(shí)，政府要對(duì)這些工業(yè)房地產(chǎn)先進(jìn)行收購(gòu)，轉(zhuǎn)變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購(gòu)工業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，一般要委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該工業(yè)房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，為政府收購(gòu)該工業(yè)房地產(chǎn)，確定收購(gòu)價(jià)格提供參考依據(jù)。

根據(jù)估價(jià)目的，遵循合法原則，對(duì)于工業(yè)房地產(chǎn)，因其市場(chǎng)交易不活躍且交易個(gè)別性較強(qiáng)，難以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對(duì)于政府土地收購(gòu)項(xiàng)目，特別是處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，由于取得時(shí)間較早，取得之時(shí)位于城市邊緣區(qū)域，隨著城市的擴(kuò)展，城市配套設(shè)施的不斷完善，現(xiàn)已成為城市繁華區(qū)域，甚至成為城市中心區(qū)域，顯然成本法無法體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途的價(jià)值，估價(jià)結(jié)果很難讓企業(yè)信服。估價(jià)師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。在實(shí)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于某些原因，處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)方式較多，估價(jià)師可以試著用收益法進(jìn)行評(píng)估。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益。在房地產(chǎn)評(píng)估中，基于租賃收入測(cè)算凈收益較為普遍?；谧赓U收入對(duì)處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購(gòu)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，難點(diǎn)是對(duì)租金水平的確定。估價(jià)人員根據(jù)對(duì)類似區(qū)域臨街的店面以及估價(jià)對(duì)象的租金調(diào)查分析，可以發(fā)現(xiàn)這類房地產(chǎn)的租金水平與該區(qū)域臨街商業(yè)房地產(chǎn)租金水平相當(dāng)。因此，在估價(jià)中如果按照用途合法原則，對(duì)這類房地產(chǎn)的租金直接采用周圍單純工業(yè)廠房的租金水平，企業(yè)是顯然不能信服的。如果采用同一區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)房地產(chǎn)的租金水平，從估價(jià)的合法原則要求，需要從這個(gè)租金中將不應(yīng)歸屬于工業(yè)房地產(chǎn)的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數(shù)據(jù)支持。

二、工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路 我們?cè)趯?shí)踐中不斷摸索探索，以基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，并進(jìn)而對(duì)處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購(gòu)價(jià)格進(jìn)行估算。營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒有分開，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者行業(yè)利潤(rùn)共同組成企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。用公式表示為：

房地產(chǎn)凈收益=產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠商利潤(rùn)。

工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路就是基于對(duì)營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)利潤(rùn)組成的思考，先通過企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表測(cè)算出企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，然后剝離廠商利潤(rùn)，剩余部分即為工業(yè)企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金，然后通過收益法計(jì)算公式，將房地產(chǎn)租金還原為房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

三、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)用案例

估價(jià)對(duì)象概況：浙江省某機(jī)械制造有限公司工業(yè)房地產(chǎn)，土地于上世紀(jì)80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)域，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械制造，土地使用權(quán)面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日。估價(jià)對(duì)象實(shí)際使用情況為沿街一層用作商業(yè)店面，出租經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)政府為了收回該工業(yè)房地產(chǎn)，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年9月5日。

（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的測(cè)算

企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中獲得企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的計(jì)算公式是，企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=產(chǎn)品銷售收入－產(chǎn)品生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域類似企業(yè)近三年來的經(jīng)營(yíng)狀況，選取了三個(gè)比較案例進(jìn)行測(cè)算。

案例一：浙江某機(jī)械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為13563.67萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為8352.18萬元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為678.18萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費(fèi)用為1724.76萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為591.33萬元。企業(yè)利潤(rùn)總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58萬元

案例二：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為14563.17萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為9002.13萬元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為728.16萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費(fèi)用為1837.36萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為611.38萬元。企業(yè)利潤(rùn)總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53萬元

案例三：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為10761.63萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為6539.28萬元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為538.08萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費(fèi)用為1424.26萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為501.35萬元。企業(yè)利潤(rùn)總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15萬元

（二）確定房地產(chǎn)租金

1．計(jì)算正常經(jīng)營(yíng)情況下經(jīng)營(yíng)者的行業(yè)利潤(rùn)

根據(jù)調(diào)查了解和查閱相關(guān)行業(yè)信息，紡織機(jī)械行業(yè)利潤(rùn)率為8%。那么，案例一企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))＝13563.67×8%=1085.09萬元 案例二企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))＝14563.17×8%=1165.05萬元 案例三企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))＝10761.63×8%=860.93萬元 2．企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金

案例一企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元 案例二企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元 案例三企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1059.15-860.93=198.22萬元 3.每平方米建筑面積租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個(gè)案例的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象工業(yè)房地產(chǎn)的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算

根據(jù)以上測(cè)得的房地產(chǎn)租金，利用收益法測(cè)算工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。

1．報(bào)酬率的確定。通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來求取。根據(jù)2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)影響估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為4.52%，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.12%。2．收益期限的確定。工業(yè)房地產(chǎn)法定最高使用期限為50年，計(jì)算法定年限下工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

3．測(cè)算收益價(jià)格。

v??A?1?127.14?11???1??50?N?Y??(1?Y)?8.12%??1?8.12%??

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日，距估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為：

?????1??1?11 V??V??1?/1??1534?1?/1??n??40.56??50?N???1?Y???(1?Y)???1?8.12%????1?8.12%?? ＝1500元/平方米

5、確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。19506.7×1500=2926.01萬元

四、注意事項(xiàng)與存在問題

從企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中撥離出房地產(chǎn)凈收益，利用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區(qū)域單純工業(yè)房地產(chǎn)，以此剔除因其他收入對(duì)工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)的影響，從而消除其他收入導(dǎo)致的對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算不準(zhǔn)的因素。在估價(jià)中計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)時(shí)，產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費(fèi)用與會(huì)計(jì)核算中的產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費(fèi)用在計(jì)算口徑上是有區(qū)別的。在會(huì)計(jì)核算中，企業(yè)的建筑物、房屋是作為固定資產(chǎn)核算的，企業(yè)取得的土地使用權(quán)價(jià)值，可能作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。無論是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，企業(yè)的土地使用權(quán)與房屋和建筑物都要計(jì)提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入產(chǎn)品生產(chǎn)成本或管理費(fèi)用，在計(jì)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)時(shí)，作為產(chǎn)品銷售收入的減項(xiàng)予以扣除。但估價(jià)中計(jì)算產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費(fèi)用時(shí)，應(yīng)將會(huì)計(jì)核算中列入產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費(fèi)用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權(quán)無形資產(chǎn)攤銷剔除。

利用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益所測(cè)算的工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值，雖然可以有力地說服企業(yè)，但也存在很多問題：

1、資料取得困難。利用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益，最主要的依據(jù)是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，因?yàn)檫@些資料涉及企業(yè)商業(yè)秘密，一般很難得到真實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表資料。

2、對(duì)估價(jià)人員財(cái)務(wù)知識(shí)要求較高。因?yàn)樵u(píng)估時(shí)主要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析測(cè)算，因此需要具有一定的財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)估價(jià)人員的財(cái)務(wù)知識(shí)要求較高。

3、所求出的價(jià)值是企業(yè)取得工業(yè)房地產(chǎn)所能承受的最高價(jià)值，難以形成差別化的價(jià)格，而且企業(yè)利潤(rùn)中除了廠商利潤(rùn)以外，剩余的利潤(rùn)并非全部用于支付房地產(chǎn)租金，因此僅能作為理論分析，實(shí)際操作性差。

【參考文獻(xiàn)】

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第二版 柴強(qiáng)主編 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 2007年4月

第三篇：專利技術(shù)價(jià)值評(píng)估

專利技術(shù)價(jià)值評(píng)估

對(duì)于大部分企業(yè)而言，無形資產(chǎn)是二十一世紀(jì)財(cái)富創(chuàng)造之主要資源。我們的專家曾參與各行業(yè)的無形資產(chǎn)及知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估項(xiàng)目如汽車、機(jī)械、石化、軟件、生物科技及農(nóng)業(yè)。同時(shí)，我們的評(píng)估報(bào)告是根據(jù)各國(guó)會(huì)計(jì)師公會(huì)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及要求作出的，為公司財(cái)務(wù)報(bào)告之用。我們的無形資產(chǎn)估值經(jīng)驗(yàn)包括：

1、商標(biāo)權(quán)、品牌、商譽(yù)等價(jià)值評(píng)估；

2、專利權(quán)、專有技術(shù)、軟件、著作權(quán)、秘訣等價(jià)值評(píng)估；

3、人力資源、企業(yè)家自身價(jià)值等價(jià)值評(píng)估；

4、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)等價(jià)值評(píng)估；

5、分銷渠道、客戶名單、長(zhǎng)期合同等價(jià)值評(píng)估。

專利技術(shù)評(píng)估準(zhǔn)備資料

一、資產(chǎn)占有方管理方面資料

1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或個(gè)人身份證）；

2、企業(yè)章程、簡(jiǎn)介、企業(yè)基本情況；

3、企業(yè)會(huì)計(jì)制度或會(huì)計(jì)核算方法；

4、企業(yè)內(nèi)部管理制度（包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、勞動(dòng)管理、工資獎(jiǎng)勵(lì)及財(cái)產(chǎn)物資管理等）；

5、企業(yè)管理層關(guān)于與經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)有關(guān)的重要問題的歷次決議及決定；

二、技術(shù)資料

1、專利申請(qǐng)全套資料：專利證書或?qū)＠芾硗ㄖ獣?，專利說明書，權(quán)利要求書，說明書附圖；

2、技術(shù)總結(jié)報(bào)告；

3、技術(shù)產(chǎn)品檢測(cè)報(bào)告；

4、技術(shù)鑒定報(bào)告；

5、技術(shù)產(chǎn)品簡(jiǎn)介；

6、專家咨詢意見書；

7、檢索報(bào)告；

8、專利權(quán)轉(zhuǎn)讓、許可使用、專利權(quán)出資入股等合同書。

三、經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)資料

1、專利技術(shù)研制開發(fā)費(fèi)用表；

2、以前該專利技術(shù)產(chǎn)品銷售收入成本統(tǒng)計(jì)表；

3、企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)能力資料；

4、企業(yè)準(zhǔn)備擴(kuò)建的生產(chǎn)能力資料；

5、企業(yè)的銷售網(wǎng)絡(luò)的資料；

6、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

7、企業(yè)的稅收政策；

8、企業(yè)的合同訂單資料；

9、類似專利的轉(zhuǎn)讓公告；

10、委估技術(shù)產(chǎn)品所在的行業(yè)狀況、市場(chǎng)容量、市場(chǎng)前景等資料；

11、國(guó)內(nèi)、國(guó)外同行業(yè)投資收益率、平均成本利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率。

黎襯賢 ***QQ40087812

第四篇：淺析人力資源價(jià)值評(píng)估

淺析人力資源價(jià)值評(píng)估

內(nèi)容摘要:人力資源是決定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵因素,隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和不斷完善,對(duì)人力資源進(jìn)行定價(jià)的要求也越來越迫切,但目前理論界和操作層并不能拿出一套標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)量方法和體系。本文在對(duì)人力資源價(jià)值評(píng)估進(jìn)行必要性和可行性分析的基礎(chǔ)上,探討人力資源價(jià)值評(píng)估的理論基礎(chǔ),簡(jiǎn)要介紹該領(lǐng)域目前研究動(dòng)態(tài)和已取得的初步研究成果。

關(guān)鍵詞:人力資源 價(jià)值評(píng)估 人力資本

人力資源價(jià)值是指作為人力資源載體的勞動(dòng)者所具有的潛在創(chuàng)造性勞動(dòng)能力,這種潛在創(chuàng)造能力能夠創(chuàng)造出可計(jì)量的外在價(jià)值,可通過對(duì)這種已實(shí)現(xiàn)的或可能實(shí)現(xiàn)外在價(jià)值的計(jì)量來表示其內(nèi)在價(jià)值。當(dāng)前理論界,關(guān)于是否應(yīng)對(duì)人力資源價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,還存在一些爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立,人力資源作為唯一能動(dòng)的、活的資源,如果在交易中不予考慮,會(huì)降低社會(huì)資源配置效率,形成產(chǎn)權(quán)交易和各類資本業(yè)務(wù)誤區(qū),損害當(dāng)事人權(quán)益。

人力資源價(jià)值評(píng)估的必要性與可行性

必要性

人力資源價(jià)值評(píng)估是構(gòu)建社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的客觀需要。宏觀上講,生產(chǎn)要素市場(chǎng)的建立是構(gòu)建市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的關(guān)鍵部分,勞動(dòng)力市場(chǎng)的發(fā)育又是重中之重。勞動(dòng)力市場(chǎng)供求雙方交易的是勞動(dòng)者的知識(shí)、技能和能力,但人們實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等綜合素質(zhì)的差別,導(dǎo)致了能力上的差異,不同質(zhì)的人力資源會(huì)創(chuàng)造出不同的價(jià)值,這就要求提供不同的報(bào)酬。建立一套人力資源價(jià)值評(píng)估體系,有利于供求雙方對(duì)人力資源價(jià)值做出合理估計(jì),促進(jìn)人力資源的合理配置和流動(dòng),避免浪費(fèi)。人力資源價(jià)值評(píng)估是企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的必要手段。微觀上看,人力資源成本是企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要成本,必然成為管理控制和成本核算的對(duì)象。由于異質(zhì)的人力資源在相同崗位上創(chuàng)造的價(jià)值量不同,通過對(duì)人力資源價(jià)值的評(píng)估,可以使管理者了解人力資源上可能的花費(fèi)成本和獲得收益,為做出合理的人力資源配置提供依據(jù)。再者,人力資源價(jià)值體現(xiàn)在其未來超額獲利能力上,沒有高素質(zhì)的人力資源,企業(yè)就不能獲得超額利潤(rùn),通過對(duì)人力資源價(jià)值評(píng)估,可使企業(yè)更重視人力資源的作用。另外,WTO過渡期內(nèi)各保護(hù)條款的取消,跨國(guó)人力資源流動(dòng)也活躍起來,但長(zhǎng)久以來許多企業(yè)并不把人力資源當(dāng)作資產(chǎn)看待,對(duì)此缺乏正確認(rèn)識(shí),更沒有一套規(guī)范的評(píng)估體系,使得合資時(shí)許多中方專業(yè)人才白白投入給合資企業(yè),造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。近來這種現(xiàn)象已大有改觀,人力資源價(jià)值得到了廣泛承認(rèn),但建立完善的價(jià)值評(píng)估體系依然任重而道遠(yuǎn)。

可行性

現(xiàn)實(shí)條件 社會(huì)主義初級(jí)階段所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)體制改革為人力資源價(jià)值評(píng)估提供了現(xiàn)實(shí)條件。我國(guó)現(xiàn)階段的國(guó)情是多種經(jīng)濟(jì)成分并存,發(fā)展不平衡,收入分配實(shí)行按勞分配與按生產(chǎn)要素分配結(jié)合的體制。因此,勞動(dòng)力在特定階段仍具有成為商品的條件。勞動(dòng)力成為商品為人力資源價(jià)值評(píng)估提供了前提。企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存,獲得超額利潤(rùn),就必須擁有一批專業(yè)的管理人員、掌握新技術(shù)的科技人才及熟練工人。為此,企業(yè)必須加大人力資本投資,重視能帶來經(jīng)濟(jì)效益的管理及科技人才。隨著統(tǒng)一、公平、自由勞動(dòng)力市場(chǎng)的建立,勞動(dòng)力作為商品有了交易的場(chǎng)所。所有這些都為人力資源價(jià)值評(píng)估創(chuàng)造了條件,使其方法的應(yīng)用成為可能。

技術(shù)支持 人力資源會(huì)計(jì)研究為人力資源價(jià)值評(píng)估提供了技術(shù)支持。以勞動(dòng)者權(quán)益為核心的人力資源會(huì)計(jì)的推行是激發(fā)勞動(dòng)者積極性、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、促使社會(huì)分配走向合理的根本途徑。隨著人力資本理論的建立,人們開始對(duì)人力資源會(huì)計(jì)進(jìn)行研究,許多會(huì)計(jì)學(xué)者就適合西方人力資源開發(fā)與管理的會(huì)計(jì)核算模式、計(jì)量方法、會(huì)計(jì)報(bào)告體系等進(jìn)行了深入的研究,提出了一些人力

資源價(jià)值計(jì)量方法,并形成了理論體系。我國(guó)會(huì)計(jì)理論工作者從上世紀(jì)80年代也開始了對(duì)人力資源會(huì)計(jì)的研究,并根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況提出了適合我國(guó)國(guó)情的人力資源成本和價(jià)值核算方法。國(guó)內(nèi)外人力資源會(huì)計(jì)體系的建立和正在進(jìn)行的有關(guān)理論研究可以為人力資源價(jià)值評(píng)估研究提供相關(guān)技術(shù)支撐。

人力資源價(jià)值評(píng)估的理論基礎(chǔ)

馬克思勞動(dòng)價(jià)值論

馬克思勞動(dòng)價(jià)值論對(duì)商品的價(jià)值及價(jià)值決定進(jìn)行了充分闡述,他認(rèn)為勞動(dòng)者的活勞動(dòng)是價(jià)值創(chuàng)造的唯一源泉,價(jià)值是由人的勞動(dòng)創(chuàng)造,物不能創(chuàng)造價(jià)值但參與價(jià)值創(chuàng)造。既然勞動(dòng)者是價(jià)值創(chuàng)造的惟一源泉,那么人力資源就有價(jià)值,是可以被評(píng)估的。所以勞動(dòng)價(jià)值論從人力資源的內(nèi)在價(jià)值角度闡述了人力資源價(jià)值的規(guī)定性。

馬克思還注意到了人的不同能力在價(jià)值形成中的不同作用,將勞動(dòng)區(qū)分為簡(jiǎn)單勞動(dòng)和復(fù)雜勞動(dòng),這實(shí)際上也就承認(rèn)了不同質(zhì)的人力資源會(huì)創(chuàng)造出不同的價(jià)值,并要求不同的報(bào)酬水平。在這個(gè)基礎(chǔ)上可以采用收益法和成本法來確定人力資源的價(jià)值。

西方人力資本理論

人力資本思想最早可追溯到西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)?斯密、馬歇爾的論述。馬歇爾認(rèn)為,“所有資本投資中最有價(jià)值的是對(duì)人本身的投資”。首先提出人力資本理論的是美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家舒爾茨,他認(rèn)為人力資本是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要源泉,曾指出“勞動(dòng)者成為資本擁有者不是由于公司股票的所有權(quán)擴(kuò)散到民間,而是由于勞動(dòng)者掌握了具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的知識(shí)和技能。這種知識(shí)和技能在很大程度上是投資的結(jié)果,他們同其他人力投資結(jié)合在一起是造成技術(shù)先進(jìn)國(guó)家生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的重要原因”。

美國(guó)芝加哥大學(xué)教授貝克爾指出“人力資本包括個(gè)人的技能、學(xué)識(shí)、健康,這些因素與人類緊密聯(lián)系。我們不能把一個(gè)人與他的知識(shí)、他的健康和他通過受培訓(xùn)所掌握的技能分割開來,這些就是我們所指的人力資本。人力資本對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要,因?yàn)楝F(xiàn)代世界的進(jìn)步依賴于技術(shù)進(jìn)步和知識(shí)的力量,不是依賴于人的數(shù)量,而是依賴于人的知識(shí)水平,依賴高度專業(yè)化的人才”。人力資本理論指出了人對(duì)自身投資不僅是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要原因,也是個(gè)人獲得財(cái)富的原因。

生產(chǎn)要素分配論

在生產(chǎn)活動(dòng)中,需要相應(yīng)的投入即生產(chǎn)要素。企業(yè)投入的生產(chǎn)要素從大的方面可以分為資本、勞動(dòng)、土地、企業(yè)家精神及知識(shí)所有者提供的知識(shí)等。生產(chǎn)要素分配論認(rèn)為企業(yè)在完成一個(gè)生產(chǎn)周期后,各生產(chǎn)要素在要素市場(chǎng)上都會(huì)得到各自相應(yīng)的報(bào)酬,如資本—利息、土地—地租、勞動(dòng)—工資等,但問題是如何確定各種生產(chǎn)要素的分配比例,尤其在知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下,怎樣確定人力資源這種無形的生產(chǎn)要素對(duì)企業(yè)做出的貢獻(xiàn),以確認(rèn)和評(píng)估人力資源的價(jià)值,是一個(gè)重要的命題。生產(chǎn)要素分配論為此奠定了重要的理論基礎(chǔ)。

人力資源價(jià)值評(píng)估方法

經(jīng)濟(jì)價(jià)值法

企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是其未來收益的預(yù)測(cè)值,企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是由人力資源和物力資源共同創(chuàng)造的。該法將企業(yè)未來的收益中視為人力資源投資獲得的部分作為人力資源價(jià)值的計(jì)量額。

ν0為人力資源價(jià)值,r為折現(xiàn)率,R(t)為企業(yè)第t年的收益, Hr為人力資源投資占總投資的比例。該式反映了人力資源的相對(duì)價(jià)值,可比較人力資源和物質(zhì)資源對(duì)企業(yè)貢獻(xiàn)的大小,以使企業(yè)

有限資金用于最佳決策。但忽略了人力資源的必要?jiǎng)趧?dòng)價(jià)值,會(huì)低估人力資源的價(jià)值。未來工資折現(xiàn)法

該法以職工從錄用到退休或死亡停止支付報(bào)酬為止預(yù)付的報(bào)酬為基礎(chǔ),將其按一定折現(xiàn)率折成現(xiàn)值,來作為人力資源的價(jià)值。

ν0為n年齡職工的人力資源價(jià)值,r為折現(xiàn)率,I(t)為職工未來第t年的工資。

公式將人力資源補(bǔ)償價(jià)值資本化,在不考慮重大經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的情況下具有一定可行性。但除了存在職工未來工作時(shí)間與工資報(bào)酬經(jīng)常變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性外,工資只是企業(yè)使用人力資源所付成本的一部分,這不符合勞動(dòng)價(jià)值論,因?yàn)槌斯べY外,勞動(dòng)者創(chuàng)造了大量剩余價(jià)值。所以該方法在一定程度上低估了人力資源價(jià)值。

商譽(yù)法

商譽(yù)法是以企業(yè)過去的累計(jì)收益超過同行業(yè)平均收益的部分作為商譽(yù)價(jià)值,將屬于人力資源的商譽(yù)價(jià)值作為人力資源的價(jià)值。

ν0為企業(yè)的人力資源總價(jià)值,RiF為企業(yè)第t年利潤(rùn),RiF為同行業(yè)第i年平均利潤(rùn), Hr為人力資源投資占總投資比例。該法認(rèn)為企業(yè)獲得的超額利潤(rùn),一部分乃至全部都可以看作是人力資源的貢獻(xiàn),這部分超額利潤(rùn)通過資本化程序確認(rèn)為人力資源價(jià)值。但由于只有企業(yè)存在超額利潤(rùn)時(shí),人力資源才會(huì)有價(jià)值,其理論基礎(chǔ)值得商榷,可能會(huì)有大部分企業(yè)人力資源價(jià)值為零或很小,甚至為負(fù)數(shù)。

實(shí)物期權(quán)法

該法將人力資源相當(dāng)于金融期權(quán)的標(biāo)的物,支出成本相當(dāng)于期權(quán)的行使價(jià)格,使用時(shí)間相當(dāng)于期權(quán)距到期日時(shí)間,人力資源價(jià)值的不確定性相當(dāng)于期權(quán)中的衍生品的風(fēng)險(xiǎn)大小。

ν0為期權(quán)的當(dāng)前價(jià)值,A為標(biāo)的資產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值,X為投資成本,r為無風(fēng)險(xiǎn)收益率,T為到期時(shí)間,σ標(biāo)的資產(chǎn)的波動(dòng)率,N(di)正態(tài)分布在di處的值。實(shí)物期權(quán)法是人力資源價(jià)值評(píng)估的最新發(fā)展,但會(huì)有大量的計(jì)算工作,某些指標(biāo)的確定有一定主觀性,波動(dòng)率和無風(fēng)險(xiǎn)利率的選擇決定了計(jì)量的準(zhǔn)確與否,應(yīng)特別謹(jǐn)慎。

另還有隨機(jī)報(bào)酬價(jià)值法、人力資源加工成本法、完全價(jià)值測(cè)定法等,但他們都是各學(xué)者根據(jù)自己對(duì)人力資源價(jià)值評(píng)估問題的理解,見仁見智?？傊蓺w納為以工資報(bào)酬、成本、收益為基礎(chǔ)三種思路進(jìn)行計(jì)量,均有一定道理和可行性,但又存在一定不足。目前理論界和操作層仍不能拿出一套標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系。

綜上所述,隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立,特別是入世后,對(duì)人力資源定價(jià)的要求越來越迫切,無論“59歲”現(xiàn)象還是國(guó)資委對(duì)MBO的叫停都反映出對(duì)人力資源進(jìn)行定價(jià)的時(shí)代到來,人力資源價(jià)值評(píng)估無論從理論還是應(yīng)用上都是一個(gè)亟待解決的問題。但目前學(xué)術(shù)界和操作層都不能拿出行之有效的辦法來解決這個(gè)問題,提出的方法也大多停留在學(xué)術(shù)層面,操作可能性不大,所以,構(gòu)建一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、完善的人力資源價(jià)值評(píng)估體系刻不容緩。

參考文獻(xiàn):

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3.張文賢.人力資源會(huì)計(jì)[M].立信會(huì)計(jì)出版社,2001

第五篇：無形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估初探

無形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估初探

[摘要] 無形資產(chǎn)種類繁多，價(jià)值較高，但從各個(gè)公司各自報(bào)表對(duì)無形資產(chǎn)的披露情況來看，有的干脆為零，有的僅僅一百多萬，最多的也不過為兩億多元。我們很容易問的一個(gè)問題就是：上市公司報(bào)表中披露的無形資產(chǎn)是否充分？如果不充分，是什么原因引起的？本文探討了無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的難點(diǎn)及無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的一般慣例，針對(duì)賬內(nèi)無形資產(chǎn)的不充分性及賬外無形資產(chǎn)存在的可能性等特點(diǎn)，對(duì)無形資產(chǎn)的質(zhì)量實(shí)施特殊的分析。

[關(guān)鍵詞] 無形資產(chǎn) 商譽(yù) 會(huì)計(jì)處理 質(zhì)量分析

據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》《無形資產(chǎn)擔(dān)保獲貸5000萬元》消息：私營(yíng)企業(yè)福建金得利集團(tuán)董事長(zhǎng)林永霖用自己長(zhǎng)期建立的個(gè)人和企業(yè)的誠(chéng)信及企業(yè)獲得的“中國(guó)馳名商標(biāo)”作擔(dān)保，向中信實(shí)業(yè)銀行福州分行貸款5000萬元。

按照我國(guó)的有關(guān)制度，無形資產(chǎn)是指企業(yè)長(zhǎng)期使用而無實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，企業(yè)的無形資產(chǎn)包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。

一、無形資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理有以下難點(diǎn)

1.自創(chuàng)無形資產(chǎn)的成本難以確定

(1)自創(chuàng)無形資產(chǎn)的時(shí)間可能跨越多個(gè)會(huì)計(jì)期間，這樣同一支出可能與多項(xiàng)無形資產(chǎn)有關(guān)，從而使得自創(chuàng)無形資產(chǎn)支出難以追溯到某一特定項(xiàng)目中去，因而也就難以進(jìn)行無形資產(chǎn)核算。

(2)自創(chuàng)無形資產(chǎn)支出的規(guī)模與無形資產(chǎn)自創(chuàng)的成功之間沒有比例關(guān)系。很多情況下，一定規(guī)模的無形資產(chǎn)自創(chuàng)支出，并不能產(chǎn)生任何成果。因而，迫使自創(chuàng)無形資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理必須采用與常規(guī)資產(chǎn)購(gòu)建取得成本的會(huì)計(jì)處理不同的方法。

2.無形資產(chǎn)的受益期難以確定

(1)無形資產(chǎn)的受益期受競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行動(dòng)影響較大。無形資產(chǎn)的受益期在很多情況下與自身的質(zhì)量相關(guān)性較小，更多地受競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手行動(dòng)的影響。

(2)無形資產(chǎn)的受益期受法律保護(hù)的影響較大。在企業(yè)由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛而求助于法律保護(hù)時(shí)，法律保護(hù)傾向就對(duì)企業(yè)無形資產(chǎn)的受益時(shí)間至關(guān)重要。

(3)無形資產(chǎn)的受益期受偶發(fā)性因素的影響較大。是指那些企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中難以控制，但對(duì)企業(yè)無形資產(chǎn)的受益期有重大影響的因素。

3.商譽(yù)難以離開特定企業(yè)而獨(dú)立存在商譽(yù)實(shí)際上是企業(yè)所具有的高于一般盈利水平的企業(yè)獲得能力所形成的價(jià)值。

二、無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的特有慣例

1.研究和開發(fā)活動(dòng)支出的會(huì)計(jì)處理

《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定：研究和開發(fā)費(fèi)用在各會(huì)計(jì)期的分配，取決于它們與將來產(chǎn)生的收益之間的聯(lián)系。我國(guó)對(duì)自創(chuàng)無形資產(chǎn)的規(guī)定集中在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》中。該準(zhǔn)則規(guī)定，研究和開發(fā)費(fèi)用作為當(dāng)期費(fèi)用處理。

2.無形資產(chǎn)攤銷年限的確定

無形資產(chǎn)攤銷年限，決定了無形資產(chǎn)價(jià)值在資產(chǎn)中消失（轉(zhuǎn)移）的速度。美國(guó)執(zhí)業(yè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)會(huì)計(jì)原則委員會(huì)在其第17號(hào)意見書《無形資產(chǎn)》中，規(guī)定商譽(yù)應(yīng)在40年以內(nèi)按直線法攤銷完畢。我國(guó)有關(guān)制度規(guī)定的無形資產(chǎn)攤銷期限的確定原則是：無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)自取得當(dāng)月起在預(yù)計(jì)使用年限內(nèi)分期平均攤銷，計(jì)入損益。如預(yù)計(jì)使用年限超過了相關(guān)合同規(guī)定的受益年限或法律規(guī)定的有效年限，其攤銷年限按下列原則確定：

(1)合同規(guī)定受益年限但法律沒有規(guī)定有效年限的，攤銷年限不應(yīng)超過合同規(guī)定的受益

年限。

(2)合同沒有規(guī)定受益年限但法律規(guī)定有效年限的。攤銷年限不應(yīng)超過法律規(guī)定的有效年限。

(3)合同規(guī)定了受益年限，法律也規(guī)定了有效年限的，攤銷年限不應(yīng)超過受益年限和有效年限兩者之中較短者。

(4)如果合同沒有規(guī)定受益年限，法律也沒有規(guī)定有效年限的，攤銷年限不應(yīng)超過10年。

3.商譽(yù)的會(huì)計(jì)處理

按照一般會(huì)計(jì)慣例，企業(yè)通常不確認(rèn)自己內(nèi)部形成的商譽(yù)，只確認(rèn)購(gòu)入的商譽(yù)。只有一個(gè)企業(yè)購(gòu)買另一個(gè)企業(yè)才有商譽(yù)的會(huì)計(jì)處理問題。此時(shí)，商譽(yù)是指買方企業(yè)的收購(gòu)價(jià)與被收購(gòu)企業(yè)對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)的公允價(jià)值（Fair Value）之間的差額。

(1)商譽(yù)的會(huì)計(jì)確認(rèn)只在企業(yè)所有權(quán)發(fā)生重大變化時(shí)出現(xiàn)，此時(shí)商譽(yù)的價(jià)值為投資方取得股權(quán)的代價(jià)與所獲取的被購(gòu)買企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)對(duì)應(yīng)份額之差。

(2)被購(gòu)買企業(yè)的商譽(yù)在購(gòu)買企業(yè)所確認(rèn)的僅是與其所獲得股權(quán)相對(duì)應(yīng)的商譽(yù)。

(3)當(dāng)商譽(yù)的計(jì)算結(jié)果大于零時(shí)，被購(gòu)買企業(yè)有正商譽(yù)，當(dāng)商譽(yù)小于零時(shí)，被購(gòu)買企業(yè)有負(fù)商譽(yù)。

三、無形資產(chǎn)的質(zhì)量分析

1.報(bào)表上作為“無形資產(chǎn)”列示的基本上是企業(yè)外購(gòu)的無形資產(chǎn)

2.企業(yè)可能存在由于會(huì)計(jì)處理原因而導(dǎo)致的賬外無形資產(chǎn)

企業(yè)自創(chuàng)的無形資產(chǎn)難以在資產(chǎn)負(fù)債表上出現(xiàn)，只能“游離”在資產(chǎn)負(fù)債表外，作為無形資產(chǎn)重要組成部分的人力資源也未在資產(chǎn)負(fù)債表得到體現(xiàn)。

3.賬外無形資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)方式可有多種選擇

從前面所述文章來看，銀行敢于接受企業(yè)無形資產(chǎn)的擔(dān)保，對(duì)企業(yè)發(fā)放貸款的法律依據(jù)是《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，即依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)都可以作為貸款質(zhì)押物。

銀行對(duì)企業(yè)無形資產(chǎn)的考察包括：（1）企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)、發(fā)展速度、發(fā)展目標(biāo)、納稅記錄等方面的企業(yè)誠(chéng)信內(nèi)容；（2）董事長(zhǎng)個(gè)人的誠(chéng)信記錄；（3）企業(yè)獲得的“中國(guó)馳名商標(biāo)”。

無形資產(chǎn)必須具備在貸款期內(nèi)自身保值和增值的特征。從銀行的角度來說，只有此類無形資產(chǎn)才適宜作為抵押物。

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