第一篇：20130722商業(yè)發(fā)展破題調(diào)研報(bào)告(定稿)

2013重點(diǎn)調(diào)研課題 成果匯報(bào)交流材料

廣陵新城商業(yè)發(fā)展破題研究

陳

鍇

（2013年7月22日）

一、廣陵新城商業(yè)發(fā)展背景

廣陵新城位于揚(yáng)州城市地理中心，是江廣融合一體化大區(qū)域經(jīng)濟(jì)腹地的中心地帶，主要承擔(dān)商務(wù)金融、行政管理、會議展覽、科技資訊、公共文化、生活休閑等城市功能，在提高揚(yáng)州城市形象與品質(zhì)上扮演著非常重要的角色。

自2007年4月啟動建設(shè)以來，歷經(jīng)6年時(shí)間，累計(jì)完成投入80億元，搬遷150萬平方米，建成京杭會議中心、信息產(chǎn)業(yè)樓、新城大廈、天順花園安臵房等各類建筑100多萬平方米，建成文昌東路、沙灣路、京杭路等路網(wǎng)18公里。五星級酒店、京杭水鎮(zhèn)、2500城慶廣場、交通銀行金融服務(wù)中心（揚(yáng)州）、環(huán)球金融城、產(chǎn)業(yè)基地三期等一批重點(diǎn)項(xiàng)目在建。以信息呼叫服務(wù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)動力強(qiáng)勁，以京杭會議中心為核心的城市魅力彰顯，以育才小學(xué)、三間院、網(wǎng)尚影院為代表的文化活力綻放，新城已初現(xiàn)輪廓，輻射效應(yīng)不斷呈現(xiàn)。

根據(jù)《揚(yáng)州市城市總體規(guī)劃（2012—2020）》中確立的城市總體發(fā)展目標(biāo)，揚(yáng)州市級商業(yè)中心格局確定為“二主三副多區(qū)”。“二主”，即文昌精致商業(yè)中心和京杭高端商務(wù)中心，“三副”，分別為京華城西部副中心、八里與運(yùn)西區(qū)域南部副中心、江都四河八岸東部副中心。新一輪商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃明確提出了未來建設(shè)京杭高端商務(wù)中心的目標(biāo)，為廣陵新城商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了契機(jī)。

根據(jù)已經(jīng)形成的策劃及規(guī)劃背景條件，未來三年，廣陵新城內(nèi)部商業(yè)建筑面積將達(dá)到160萬平方米，廣陵新城輻射區(qū)域——江廣融合地帶核心區(qū)商業(yè)面積將足夠消化。

二、廣陵新城商業(yè)發(fā)展舉措

分析揚(yáng)州商業(yè)市場現(xiàn)有及未來供應(yīng)產(chǎn)品量和項(xiàng)目的分析，未來三年項(xiàng)目競爭激烈，且多集中在城市西部、東部。作為城市商業(yè)主中心的廣陵新城各商業(yè)項(xiàng)目必須準(zhǔn)確定位，選擇切合的運(yùn)營模式，杜絕因同質(zhì)化產(chǎn)生的惡性競爭，才能在未來的眾多商業(yè)項(xiàng)目中抓住先機(jī)，取得競爭優(yōu)勢。

1、發(fā)展定位

目前，揚(yáng)州商業(yè)雖然已形成文昌、曲江、商城、京華城、嘉信茂等五大商圈，但存在：

（1）商業(yè)項(xiàng)目呈點(diǎn)狀布局，商圈聚合能力弱。除文昌商圈為核心商圈外，其余商圈項(xiàng)目較為單一，商圈內(nèi)部各項(xiàng)目存在一定距離，影響商圈整個(gè)吸附能力。

（2）項(xiàng)目主題比較單一，項(xiàng)目多數(shù)為中端商業(yè)。已建商業(yè)

項(xiàng)目主要為百貨和shopping mall，覆蓋人群較廣，項(xiàng)目主題較為單一，立足于家庭式消費(fèi)。除金鷹定位為中高端檔次，其余商業(yè)項(xiàng)目檔次一般。當(dāng)?shù)厝丝诟叨水a(chǎn)品消費(fèi)經(jīng)常前往周邊城市南京、上海等。

（3）業(yè)態(tài)及品牌重合嚴(yán)重?？煜M(fèi)、高端品牌、文化創(chuàng)意品牌、知名餐飲品牌吸引力一般。奢侈品在揚(yáng)州僅在金鷹進(jìn)行少量布局，快消費(fèi)品牌如ZARA、H&M、Unique在揚(yáng)州僅存在一個(gè)；其余文化創(chuàng)意品牌及創(chuàng)意餐飲、高端餐飲品牌較少。

（4）商業(yè)項(xiàng)目發(fā)揮空間大。2012年，揚(yáng)州人均GDP突破1萬美元，項(xiàng)目的單一化和品牌的薄弱化以及已經(jīng)具備消費(fèi)基礎(chǔ)的城市人口，商業(yè)市場可發(fā)揮空間仍然很大。

根據(jù)上述分析，廣陵新城商業(yè)發(fā)展定位必須：形態(tài)覆蓋面廣、建筑形象美好，吸引全市乃至周邊人口的具有旅游、人文、標(biāo)桿三重價(jià)值；商業(yè)特色體現(xiàn)必須：主題豐富化、消費(fèi)體驗(yàn)化、價(jià)值人文化、消費(fèi)前沿化。

（1）高端化。高端商業(yè)在揚(yáng)州尚是一個(gè)空白區(qū)域，未來揚(yáng)州最高端的商業(yè)布點(diǎn)一定在廣陵新城，使廣陵新城成為揚(yáng)州乃至蘇中蘇北地區(qū)高端商業(yè)的聚焦點(diǎn)。

（2）專業(yè)化。根據(jù)不同生活品味客群、以特殊喜好和品牌認(rèn)知度為基礎(chǔ)細(xì)分市場。按文化、兒童、運(yùn)動、休閑等主題，分版塊布局。

（3）特色化。以城市休閑、購物旅游帶動城市商業(yè)的再度繁

榮，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)和居住的同步發(fā)展。注重文化與旅游的深度融合、注重生活方式改變對消費(fèi)的影響、注重前沿的消費(fèi)模式和科技對消費(fèi)的影響、注重人文價(jià)值的追求。

2、科學(xué)布局

確立策劃為先觀念。沒有策劃就沒有定位，沒有定位就沒有業(yè)態(tài)，沒有業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)就不可能有的放矢。廣陵新城的商業(yè)發(fā)展應(yīng)先策劃后規(guī)劃，先招商后設(shè)計(jì)，摒棄“先做后改”的操作模式，調(diào)動策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者全體參與。

商業(yè)發(fā)展格局。致力打造“三點(diǎn)兩線”，即京杭之心、2500城慶廣場、MSD三點(diǎn)，京杭水鎮(zhèn)一線、環(huán)城慶廣場一線。主要由京杭水鎮(zhèn)、城慶廣場地下商業(yè)、科技館、MSD、兒童商業(yè)綜合體等重點(diǎn)項(xiàng)目組成。

商業(yè)版塊布局：

特色商業(yè)版塊——京杭水鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)基地三期兩個(gè)項(xiàng)目位于東西兩側(cè)，前者可以與會議中心、五星級酒店互動，主要以休閑、創(chuàng)意、商務(wù)為主的商業(yè)業(yè)態(tài)；后者主要服務(wù)基地內(nèi)部及周邊居住版塊，提供一些社區(qū)商業(yè)、休閑娛樂的商業(yè)服務(wù)。

高端商業(yè)版塊——城慶廣場東側(cè)，重點(diǎn)吸引世界一線品牌入駐，以高端消費(fèi)人群為目標(biāo)，打造未來蘇中蘇北地區(qū)高端商業(yè)的集聚地。

文化創(chuàng)意版塊——京杭水鎮(zhèn)二期局部及文化綜合體地塊動線逐漸活躍，以主力店為主要形式，以餐飲、服飾、休閑娛樂的復(fù)合業(yè)態(tài)為主，關(guān)注文化、運(yùn)河主題。

時(shí)尚娛樂版塊——城慶廣場地下部分及科技館未來人流量較大，關(guān)注年輕、時(shí)尚人群；兒童綜合體地塊關(guān)注全家庭消費(fèi)，以兒童為主題，進(jìn)行一站式消費(fèi)體驗(yàn)。

高端辦公版塊——MSD、產(chǎn)業(yè)基地三期商業(yè)主要為高端辦公及周邊行政辦公人員服務(wù)，引入高檔品牌，定位高端，弱化人流。

3、打造載體

——京杭水鎮(zhèn)一期項(xiàng)目。占地面積1.7萬平方米，建筑面積3萬平方米，是面向城市中高端商務(wù)、休閑人群的生活時(shí)尚、休閑聚會的場所，展現(xiàn)城市特性、文化氣息的場所，將利用河道打造親水主題概念休閑娛樂。

——京杭水鎮(zhèn)二期項(xiàng)目。占地面積6.5萬平方米，建筑面積

12萬平方米，是面向社會大眾、年輕時(shí)尚及旅游人群的時(shí)尚街區(qū)。

——城慶廣場項(xiàng)目。總建筑面積7.5萬平方米，其中商業(yè)面積3.25萬平方米，是目標(biāo)性消費(fèi)、家庭型消費(fèi)、體驗(yàn)性消費(fèi)、稀缺性消費(fèi)為主的新天地，將輻射整個(gè)廣陵新城及揚(yáng)州東區(qū)范圍。

——科技館。總建筑面積9.8萬平方米，其中商業(yè)3700平方米，主要為到科技館活動的人群提供基礎(chǔ)配套服務(wù)。

——MSD項(xiàng)目。占地280畝，總建筑面積約100萬平方米，其中商業(yè)建筑面積約15萬平方米，是面向高端消費(fèi)市場、服務(wù)于高端辦公及行政辦公的綜合百貨業(yè)態(tài)，服務(wù)于年輕時(shí)尚、城市家庭消費(fèi)的街區(qū)式商業(yè)。

——產(chǎn)業(yè)基地三期?？偨ㄖ娣e45萬平方米，其中商業(yè)2.6萬平方米，將輻射基地三期及周邊辦公、住宅，客群主要針對園區(qū)內(nèi)商務(wù)辦公人士及周邊住宅群眾。

——兒童綜合體。總建筑面積33萬平方米，其中商業(yè)2.1萬平方米?？腿褐饕槍Γ焊改负秃⒆?、祖輩和孫子孫女、在校學(xué)生、揚(yáng)州及揚(yáng)州周邊地區(qū)的家庭、年輕夫婦、補(bǔ)習(xí)班的學(xué)生、準(zhǔn)媽媽、旅游者等，為打造“兒童友好城市”而建設(shè)的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

4、推進(jìn)運(yùn)營

廣陵新城商業(yè)體量大，內(nèi)容多，需要采取不同方式、模式運(yùn)營。既要大力推進(jìn)土地招商，更需要引進(jìn)新的機(jī)構(gòu)、新的理念，與國際知名企業(yè)合作，全方位推進(jìn)運(yùn)營。

（1）版塊特色運(yùn)營

——特色商業(yè)版塊。以港臺工作室為核心，重點(diǎn)引進(jìn)港臺等地區(qū)知名的商業(yè)策劃機(jī)構(gòu)和運(yùn)營機(jī)構(gòu)。

——高端商業(yè)版塊。初步定向遠(yuǎn)東國際集團(tuán)為核心，聘請世界知名的高端商業(yè)策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)打造。

——文化創(chuàng)意版塊。以誠品書店、廣陵圖書館為核心，以政府為主導(dǎo)，打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

——時(shí)尚娛樂版塊。以兒童商業(yè)綜合體、李寧體育園為核心，關(guān)注兒童、時(shí)尚人群，打造大型體驗(yàn)式消費(fèi)產(chǎn)業(yè)。

——高端辦公版塊。以MSD、產(chǎn)業(yè)基地三期為核心，全力打造工作室、設(shè)計(jì)室、實(shí)驗(yàn)室，引進(jìn)大量的企業(yè)總部。

（2）序時(shí)特色運(yùn)營

高端及能夠代表形象的商業(yè)項(xiàng)目集中布局在水軸沿線尤其是中段區(qū)域；中低端及面向大眾消費(fèi)的商業(yè)布局在地下或內(nèi)街，采取政策優(yōu)惠的方式盡力吸引商戶；在區(qū)域價(jià)值提升后，進(jìn)行品牌淘汰與更新。

同時(shí)，隨著網(wǎng)上購物的興起，生活與消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，廣陵新城商業(yè)應(yīng)從傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向復(fù)合型業(yè)態(tài)的打造，重點(diǎn)引進(jìn)品牌主力店、主題展示店、生活體驗(yàn)店、文化創(chuàng)意體驗(yàn)店等新的消費(fèi)模式形態(tài)。一要注重人文價(jià)值的追求?？梢砸M(jìn)書店、唱片店等業(yè)態(tài)，引入70后、80后主題的一些復(fù)古的商店，關(guān)注人群內(nèi)心的追求；應(yīng)該低碳、無障礙，具備豐富性和趣味性，具備親和力，符合現(xiàn)代商業(yè)消費(fèi)的需求。二要注重社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。隨

著多種業(yè)態(tài)的全面發(fā)展，社區(qū)商業(yè)中心逐漸成為了消費(fèi)者的“新寵”。離家更近的位臵、更多的體驗(yàn)式服務(wù)、更豐富的業(yè)態(tài)及更完善的配套設(shè)施，讓人們開始習(xí)慣于在“家門口”休閑購物，這也使得社區(qū)商業(yè)中心開辟出了一片“都市購物新天地”?；厝谏虡I(yè)部分、MSD商業(yè)部分均可定位于社區(qū)商業(yè)中心。

（3）訂制特色運(yùn)營

為滿足個(gè)性化需求，保證運(yùn)營的有機(jī)性，針對不同業(yè)態(tài)，走訂制式路線。

——以兒童為媒。針對兒童綜合體，可與Kid Zania、星期八小鎮(zhèn)等國內(nèi)外領(lǐng)先兒童職業(yè)體驗(yàn)機(jī)構(gòu)洽談；與Lolipop、Mothercare等國際知名母嬰用品連鎖品牌進(jìn)行洽談；與樂天百貨、新加坡怡豐城等知名全家庭娛樂的商業(yè)開發(fā)商進(jìn)行洽談。

——以文化為媒。針對文化綜合體，可與新世界地產(chǎn)進(jìn)行洽談，將客戶的需求結(jié)合到方案深化設(shè)計(jì)中。其旗下K11商業(yè)項(xiàng)目注重藝術(shù)、文化與商業(yè)的結(jié)合，近幾年在數(shù)十個(gè)城市集中布局，擴(kuò)張模式和產(chǎn)品特色符合文化綜合體地塊的初步定位。

——以旅游為媒。針對廖家溝西側(cè)風(fēng)光帶、大橋公園地塊，以打造“未來的世界遺產(chǎn)”為愿景，依托城市CBD，服務(wù)揚(yáng)州及長三角文化休閑客群，打造集文化創(chuàng)意、時(shí)尚設(shè)計(jì)、特色商業(yè)、生態(tài)度假、婚慶活動等功能為一體的東方精致時(shí)尚休閑旅居目的地。

第二篇：社區(qū)商業(yè)發(fā)展的調(diào)研報(bào)告（模版）

關(guān)于寶坻區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的調(diào)研報(bào)告

現(xiàn)代服務(wù)代表專業(yè)組

（2014年6月13日）

為促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)將寶坻區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展情況報(bào)告如下：

一、基本情況

近年來，隨著我區(qū)城市化進(jìn)程不斷加快，小城鎮(zhèn)建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化逐步發(fā)展，誕生了越來越多人口密集度較高的小區(qū)，消費(fèi)者慢慢從單位人變成社區(qū)人，人們大量的經(jīng)濟(jì)活動都將在社區(qū)內(nèi)完成，“小區(qū)經(jīng)濟(jì)”應(yīng)運(yùn)而生，符合社區(qū)居民就近購買家具日常生活用品的習(xí)慣以及省時(shí)省事、方便快捷的客觀要求的社區(qū)店，漸漸成為社區(qū)居民綜合消費(fèi)的重要載體。本次調(diào)研共調(diào)查50個(gè)小區(qū)，45家社區(qū)店。

二、存在問題

1.盲目集中，少數(shù)店鋪盈利低甚至虧損

不可否認(rèn)，社區(qū)店是城市化發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，具有非?？捎^的前景，但是在我區(qū)的社區(qū)店發(fā)展過程中，相當(dāng)一部分人的決策非常盲目，選址呈現(xiàn)扎堆現(xiàn)象，如：寶境棲園小區(qū)，在門口一個(gè)排面就有4家社區(qū)店，其中3個(gè)甚至比鄰而居；有的社區(qū)卻呈現(xiàn)真空狀態(tài)，如：金水灣小區(qū)、書香園小區(qū)、-1-

龍熙帝景等等。很多社區(qū)店由于地理位臵集中導(dǎo)致客源分散，銷售額低下，并沒有進(jìn)入理想的盈利狀態(tài)。

調(diào)查45家社區(qū)店基本情況

2.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于雷同，產(chǎn)品更新率低

社區(qū)店的日常經(jīng)營主要是食品和日用品，其中60%以上為食品。我區(qū)社區(qū)店普遍存在著“小超市”的風(fēng)格，提供的產(chǎn)品和服務(wù)較為單一，缺乏有競爭力、有特色的產(chǎn)品，在商品結(jié)構(gòu)上與中小型超市嚴(yán)重雷同，過于大眾化，因而缺乏競爭力。社區(qū)店作為超市的補(bǔ)充形式，應(yīng)該采取差異化的競爭策略，才能創(chuàng)造出自身的優(yōu)勢，扭虧為盈。

3.附加服務(wù)太少，盈利項(xiàng)目不足

一般情況下，社區(qū)店的利潤主要來自于商品銷售及各種增值服務(wù)，成熟市場中的社區(qū)店，約1/3的利潤來自于為消費(fèi)者提供的增值服務(wù)。這些服務(wù)主要包括賣即食食品、加熱食品、送貨上門；代收繳水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)；代收快遞、干洗、預(yù)定飛機(jī)票、火車票等等。由于提供這些服務(wù)必須符合嚴(yán)格的條件且手續(xù)復(fù)雜，因而目前僅有少數(shù)社區(qū)店能提供上述服務(wù)。

4.缺乏有效地物流系統(tǒng)和信息系統(tǒng)

社區(qū)店對流通量大的商品和具有明顯銷售時(shí)段特征的商品，往往要求一日三配到四配，這對社區(qū)店的物流配送系統(tǒng)和信息系統(tǒng)提出了很高的要求。尤其對于個(gè)體社區(qū)店來說，沒有信息系統(tǒng)和物流系統(tǒng)的有力支撐，對于銷售具有時(shí)段特征的商品，只能憑經(jīng)驗(yàn)一次性配貨，售完為止，往往不能滿足社區(qū)居民的最新需求。

5.店鋪管理不規(guī)范，食品安全無保障

目前我區(qū)社區(qū)店有的并不符合社區(qū)店標(biāo)準(zhǔn)，如：中天小區(qū)一家社區(qū)店，把自家住宅用房當(dāng)做店鋪。除此之外，很多社區(qū)店的蔬菜水果等商品并沒有做上架處理，一些小商店里銷售的散裝粉條、饅頭、面包、腌菜等產(chǎn)品都屬于三無產(chǎn)品，食品安全現(xiàn)狀堪憂。

三、幾點(diǎn)建議

1.做好社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

做好社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作，有利于加強(qiáng)社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，防止盲目投資和重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)全面、均衡發(fā)展，滿足人民群眾日常生活需求。建議規(guī)劃局、商務(wù)部門按照市商務(wù)委打造“15分鐘商圈”規(guī)劃要求，更合理地對社區(qū)店進(jìn)行布局，避免扎堆現(xiàn)象和空白點(diǎn)的出現(xiàn)。

2.選擇適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)

目前我區(qū)社區(qū)店大多產(chǎn)品結(jié)構(gòu)雷同，產(chǎn)品更新率較低。社

區(qū)店要在大超市夾縫中闖出一片天，必須走本土化、特色化經(jīng)營路線，“便利”和“與消費(fèi)者近距離”應(yīng)該是社區(qū)店最大的特點(diǎn)?？梢栽谏畋匦杵纷鲋鞔虻耐瑫r(shí)，加大即食食品、新奇特的小商品的比重，積極開發(fā)特色型、便利型商品，保持產(chǎn)品更新率，滿足消費(fèi)者需求的變化，增加消費(fèi)者的新鮮感。同時(shí)提供各種多元化的增值服務(wù)，如打印、購票、繳費(fèi)、寄存等。

3.建立高效的物流配送體系

完善高效的物流配送體系是社區(qū)店完美經(jīng)營的基礎(chǔ)條件。社區(qū)店具有顯著的規(guī)模小，種類多，庫存能力極弱，配送頻次高的特點(diǎn)。依托完善的現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)體系和現(xiàn)代物流技術(shù)，可以極大地降低社區(qū)店的流通成本，實(shí)現(xiàn)零售終端優(yōu)勢。因此，社區(qū)店必須建立和完善適應(yīng)社區(qū)店特點(diǎn)的“拆零配貨”型物流配送體系，或者利用第三方物流，制定適合自身特點(diǎn)的配送方案，滿足小規(guī)模分散化配送需求，節(jié)省物流配送成本，形成核心競爭力。

4.研究制定社區(qū)連鎖店扶持政策

社區(qū)店是零售業(yè)態(tài)的一個(gè)必然發(fā)展方向，但卻并不意味著只要開社區(qū)店就會成功，特別是對于那些單打獨(dú)斗沒有自身品牌的社區(qū)店，最致命的在于缺乏有效的盈利模式，很難整合到一些有價(jià)格優(yōu)勢的產(chǎn)品，這使得很多店面從開始就處于虧損狀態(tài)，而且開得時(shí)間越長，虧得就越多。而社區(qū)連鎖店本身擁有采購、渠道、品牌等諸多優(yōu)勢，能很好的避免這一問題，建議

政府給予社區(qū)連鎖店資金、選址方面的政策支持。

5.加強(qiáng)對社區(qū)店的規(guī)范管理

目前我區(qū)個(gè)體社區(qū)店相當(dāng)一部分都存在著食品安全問題，環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量較差、三無產(chǎn)品等現(xiàn)象都有不同程度的存在。建議有關(guān)部門對社區(qū)店經(jīng)營場所、商品質(zhì)量、環(huán)境衛(wèi)生等問題加強(qiáng)監(jiān)管，確保社區(qū)居民買得放心、用得放心、吃得放心。

第三篇：商業(yè)調(diào)研報(bào)告

××商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

（附 件）

一、區(qū)域概述：

陶然亭板塊為南城的老城區(qū)，它北起前門西大街，南至南二環(huán)，東起前門大街、永定門大街，西至右安門大街。其中涵蓋京城兩大園林：建于1952年的陶然亭公園和建于公元1420年的先農(nóng)壇。區(qū)域內(nèi)主街道傳媒大道北起宣武門，南至南二環(huán)濱河路，全長3．2公里，道路規(guī)劃寬度為70米，東西縱深開發(fā)寬度為100米至200米，與新建成的廣安大街交叉。國際傳媒大道近距離輻射西單商業(yè)街、金融街、王府井。宣武門大街、廣安大道、地鐵四號線、地鐵二號線與傳媒大街縱橫交匯，是商務(wù)辦公、企業(yè)經(jīng)營、休閑居住、配套服務(wù)為一體的綜合文化產(chǎn)業(yè)社區(qū)。而區(qū)域內(nèi)太平大街也將拓寬到50米，位于陶然亭北門目前只能過兩輛車的陶然亭路也將拓寬，并順直北移打通至白紙坊路。地鐵四號線目前正在建設(shè)之中。（地鐵四號線通車路線：）

區(qū)域內(nèi)院校有：宣武區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、北京小學(xué)、實(shí)驗(yàn)一小、北京十四、十五中學(xué)、育才中學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)、北京衛(wèi)生學(xué)校、工會職業(yè)大學(xué)、工會干部學(xué)院。（其中工會職業(yè)大學(xué)和工會干部學(xué)院在項(xiàng)目的斜對面）。

二、區(qū)域人口調(diào)研統(tǒng)計(jì)：

1、區(qū)域固定居民情況：

區(qū)域包含四個(gè)街道行政管轄區(qū)，其人口結(jié)構(gòu)如下：

2、區(qū)域在售住宅項(xiàng)目調(diào)研總結(jié)：

總結(jié)：目前陶然亭區(qū)域住宅主要以20世紀(jì)七八十年代建成的板樓為主，居民大多數(shù)是區(qū)域內(nèi)的原住民，以低收入人群為主（區(qū)域內(nèi)原住民主要為區(qū)域內(nèi)黑窯廠、等老企業(yè)職工）。目前區(qū)域內(nèi)普通住宅主流均價(jià)9000元/平方米，但該區(qū)域在開發(fā)住宅項(xiàng)目正在向中高檔靠攏，少數(shù)高檔項(xiàng)目售價(jià)較高且以大戶型為主，目標(biāo)人群直接針對區(qū)域內(nèi)傳媒工作者和商務(wù)人士。表明了區(qū)域住宅水平正在往中高檔靠攏。同時(shí)區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施也在不斷完善、舊城區(qū)的改造工程也在進(jìn)行、房地產(chǎn)開發(fā)的力度日益加大，本區(qū)域內(nèi)的固定居民總數(shù)將會逐步攀升，群體消費(fèi)水平也在日益提升，消費(fèi)潛力巨大。

三、區(qū)域商業(yè)情況調(diào)研總結(jié)：

1、區(qū)域整體商業(yè)情況概況：

陶然亭板塊區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布較為散亂，多為臨街門面。各街道商業(yè)情況如下：

2、區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)市場情況：

備注：區(qū)域內(nèi)天橋附近有盛金天橋商城，總規(guī)模46700平方米，地下兩層，地面5層，為以服裝為主的綜合市場，商戶入住經(jīng)營不交租金，只交15000元押金。該市場經(jīng)營不善，大部分鋪位空置，目前市場正在催商戶撤攤擬整改市場，具體整改規(guī)劃未定；另有天橋百貨商場，地下一層（華潤萬家超市），地面四層（服裝為主的綜合百貨），單層2000平方米，總規(guī)模1萬平方米。經(jīng)營情況良好。商場方面由于該區(qū)域距SOGO商圈和西單商圈較近，區(qū)域居民的消費(fèi)習(xí)慣傾向于去往這兩個(gè)商圈消費(fèi)。

3、區(qū)域在售商業(yè)項(xiàng)目情況：

總結(jié)：區(qū)域內(nèi)具有規(guī)模性的綜合商業(yè)稀缺，并且商業(yè)分布不集中，目前商業(yè)以臨街門面和社區(qū)底商為主。而區(qū)域大部分臨街門面目前又面臨拆遷改造問題。因此區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，不能滿足區(qū)域消費(fèi)群體的日常消費(fèi)需求。

第四篇：關(guān)于哈爾濱、沈陽商業(yè)發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于哈爾濱、沈陽商業(yè)發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告

海淀區(qū)商務(wù)局關(guān)于哈爾濱、沈陽商業(yè)發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告

為了進(jìn)一步加強(qiáng)我區(qū)與周邊省市商業(yè)工作的交流，學(xué)習(xí)借鑒外地商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和做法，促進(jìn)海淀商業(yè)又好又快發(fā)展，2008年11月11日至15日，區(qū)商務(wù)局會同甘家口大廈管理層一行6人，赴黑龍江省哈爾濱市、遼寧省沈陽市考察商業(yè)發(fā)展情況。

一、考察情況

哈爾濱和沈陽是東北地區(qū)商業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市。近年來，隨著一批大型商業(yè)項(xiàng)目的聚集，哈爾濱、沈陽商業(yè)的布局、規(guī)模和品質(zhì)有了較大的提升，成為立足區(qū)域、輻射東北、具有較高知名度和發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)城市。

11月11日至12日，考察組先后來到哈爾濱市遠(yuǎn)大購物中心、好百客超市、松雷商業(yè)大廈、新世界百貨商場、哈爾濱地下商場、中央大街、道里菜市場進(jìn)行考察；11月12日至15日，考察組先后來到沈陽市中興商業(yè)大廈、五愛服裝市場、卓展購物中心、西武百貨、華府天地購物中心進(jìn)行考察?？疾斓闹攸c(diǎn)包括都市商圈的打造、品牌建設(shè)、商業(yè)設(shè)施的軟硬環(huán)境建設(shè)、商業(yè)管理、特色街區(qū)建設(shè)、社區(qū)商業(yè)等方面。

二、主要特點(diǎn)

（一）城市商圈比較發(fā)達(dá)

南崗商圈是哈爾濱市商業(yè)發(fā)展最為完善的區(qū)域之一，匯集了哈爾濱最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源，每天匯集數(shù)十萬購物人潮，新世界百貨、松雷商廈、遠(yuǎn)大購物中心、百年秋林、紅博商場、人和地下商業(yè)街等哈爾濱成熟高端商業(yè)坐落其中，成為哈爾濱市居民購物和品牌消費(fèi)型商業(yè)中心。

我們認(rèn)為，南崗商圈的特點(diǎn)主要是：

1．大型商業(yè)設(shè)施密集，商業(yè)氛圍濃厚。在不到一平方公里的區(qū)域內(nèi)，僅遠(yuǎn)大購物中心、松雷商業(yè)大廈、新世界百貨商場三家，建筑面積就超過13萬平米，營業(yè)面積達(dá)8萬平米。

2．商業(yè)定位清晰，布局合理。新世界百貨商場、遠(yuǎn)大購物中心、松雷商業(yè)大廈定位互相錯(cuò)位，新世界定位于精品百貨，引領(lǐng)高端消費(fèi)；遠(yuǎn)大突出青春流行，體現(xiàn)前衛(wèi)、時(shí)尚；松雷商業(yè)大廈定位于大眾百貨，以工薪階層為主，以高檔商品、品牌商品為輔；三者互相烘托，形成了商業(yè)發(fā)展的金三角，成為哈爾濱的商業(yè)地標(biāo)。

3．業(yè)態(tài)分布合理。區(qū)域內(nèi)有大型的時(shí)尚購物中心、高端百貨店、大型超市、中小專業(yè)店、專賣店以及大規(guī)模的地下小商品市場，業(yè)態(tài)齊全，滿足消費(fèi)者高中低檔的消費(fèi)需求。

4．高端品牌的聚集程度較高。

5．商圈內(nèi)企業(yè)經(jīng)營秩序良好，各大商場都在競爭中不斷完善自己，整體進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了有效競合。

此外，我們認(rèn)為南崗商圈商場外公共區(qū)域的配套設(shè)施建設(shè)有待改進(jìn)，以滿足消費(fèi)者休息、休閑的需要；商業(yè)廣告需要進(jìn)一步規(guī)范，突出商圈整體形象；重要交通節(jié)點(diǎn)的管理需要加強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)車流、人流分離；城市廣場的開發(fā)利用有待提高。

（二）國際品牌聚合程度高

以沈陽西武百貨為例，沈陽西武占地1.5萬平米，堅(jiān)持主題精品百貨的定位，走進(jìn)沈陽西武，首先映入眼簾的是世界高級時(shí)裝的獨(dú)特陳列，與其引領(lǐng)潮流的服裝設(shè)計(jì)和考究做工相互輝映。東北地區(qū)唯一的Louis Vuitton 大型旗艦店占地300余平，款式新穎、貨品齊備。引領(lǐng)“時(shí)尚惡魔”風(fēng)潮的Prada亦獨(dú)家落戶沈城。這里還擁有Zegna、Ferragamo東北地區(qū)最大的旗艦店。像Armani、Versace、Tod’s、Paul&Shark、Dunhill等國際一線品牌的時(shí)裝、皮鞋、皮包及手表等配飾也一應(yīng)俱全?！熬贰倍ㄎ辉谖魑湔宫F(xiàn)得淋漓盡致。此外，占地9萬平米的沈陽卓展購物中心也聚集了“LV”等世界頂級奢侈品品牌。

經(jīng)過考察，我們認(rèn)為：

1．引進(jìn)國際品牌對于提升城市商業(yè)形象具有重要意義。在沈陽一提到高檔購物，消費(fèi)者首選西武和卓展，沈陽商業(yè)形象也因此越來越突出。

2．國際品牌的聚集效應(yīng)。2008年，西武百貨成功引進(jìn)了站在時(shí)尚之巔的世界頂級大牌LV。在LV標(biāo)桿作用的號召下，GUCCI、Dior、阿瑪尼龍等國際大牌紛至沓來。

3．選址和目標(biāo)定位非常重要。沈陽西武坐落于沈陽著名的商貿(mào)和高檔生活區(qū)——五里河地區(qū)，卓展購物中心位于沈陽市市府廣場中央商務(wù)帶，目標(biāo)客戶主要是高端人群。

4．引進(jìn)品牌帶動商業(yè)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)周邊地區(qū)交通、停車場、環(huán)境的改造提升。

5．經(jīng)濟(jì)效益可觀，據(jù)網(wǎng)絡(luò)報(bào)道，西武LV開業(yè)當(dāng)天，銷售額達(dá)700萬元；目前西武銷售額保持20%以上的增長。

6.政府高度重視，為了引進(jìn)高端品牌，政府主要領(lǐng)導(dǎo)親自研究，親自協(xié)調(diào)。

（三）軟硬件設(shè)施水平較高

以遠(yuǎn)大購物中心為例，該中心坐落于哈市黃金地段，建筑面積8.1萬平方米，營業(yè)面積4萬平方米，融購物，休閑，娛樂，餐飲為一體，是黑龍江最大的多元組合現(xiàn)代化購物中心。據(jù)《哈爾濱日報(bào)》報(bào)道，2007年，遠(yuǎn)大已經(jīng)跨入了全國百貨店單店前十強(qiáng)，全國零售業(yè)前三十強(qiáng)行列。

以下方面給我們印象深刻：一是遠(yuǎn)大專門聘請了國際著名設(shè)計(jì)專家進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)，每個(gè)樓層有不同的主題設(shè)計(jì)。二是遠(yuǎn)大硬件設(shè)施齊全，配有智能化中央空調(diào)制冷制熱設(shè)備，27部自動扶梯，在客流集中處三上三下同時(shí)運(yùn)送顧客。三是遠(yuǎn)大每年都對商場相應(yīng)樓層進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整與規(guī)劃，商場內(nèi)部的裝點(diǎn)也隨季節(jié)、節(jié)日的變換更新。四是遠(yuǎn)大在設(shè)計(jì)場內(nèi)商品擺設(shè)時(shí)更多考慮人性化，增加大量寬敞的通道及開放式公共空間。五是與百貨店相配套的好白客超市的經(jīng)營管理水平較高，貨品擺放、員工穿戴、購物環(huán)境、服務(wù)管理水平都具有較高水準(zhǔn)。六是有獎促銷的標(biāo)準(zhǔn)讓人心動，推出寶馬轎車作為獎品。

（四）購物環(huán)境趨于人性化、現(xiàn)代化

在考察中，沈陽中興商廈、卓展購物中心的購物環(huán)境整體效果讓人印象深刻。中興大廈呈回字形設(shè)計(jì)，大廈中間具有寬闊的公共區(qū)域，大廈做了小橋、流水、噴泉等景觀設(shè)計(jì)，輔至以特色咖啡店、水吧等業(yè)態(tài)，讓消費(fèi)者在購物時(shí)保持心情愉悅。卓展購物中心的一些設(shè)計(jì)也打動人心，如：卓展專門為小孩子設(shè)計(jì)了兒童專用洗手間，里面按照孩子的天性與特點(diǎn)精心設(shè)計(jì)；安全疏散標(biāo)識采用埋入地面的地標(biāo)形式，清晰、連續(xù)，消防設(shè)施設(shè)備色彩淡雅，與賣場設(shè)計(jì)渾然一體；每個(gè)樓層圍繞賞心悅目的中空區(qū)域設(shè)有顧客休息區(qū)，桌椅家具都依每層商場的風(fēng)格有所變化；電梯間、休息區(qū)簇簇綠植點(diǎn)綴在商場中，有移步換景之妙；細(xì)微之處如垃圾箱設(shè)置，電子導(dǎo)購牌、消防標(biāo)示設(shè)置，特色餐飲布局等都做了精心的設(shè)計(jì)和處理，處處體現(xiàn)出卓展倡導(dǎo)的時(shí)尚、文化、生活的“新百貨主義”內(nèi)涵。

（五）專業(yè)市場滿足大眾消費(fèi)

哈爾濱、沈陽作為東北地區(qū)的中心城市，存在大規(guī)模的小商品市場，在輻射周邊省份的同時(shí)，也因商品的物美、價(jià)廉，滿足了當(dāng)?shù)刂械投讼M(fèi)需求。

沈陽五愛市場占地13.9萬平方米、攤位2萬余個(gè)，從業(yè)人員6萬多人，日均客流量30萬，節(jié)假日可達(dá)40萬人次，經(jīng)營服裝、小百貨、鞋帽、針織等14大類，3萬多個(gè)品種，市場的繁榮和發(fā)展，滿足了大眾消費(fèi)需求，同時(shí)施放出不可估量的市場效應(yīng)，使五愛市場地區(qū)已成為經(jīng)商的黃金地區(qū)。哈爾濱市則立足于大規(guī)模開發(fā)地下商業(yè)，先后建設(shè)了21個(gè)人防地下商場，總面積達(dá)27萬平方米，主要經(jīng)營服裝、百貨的批發(fā)與零售，年創(chuàng)銷售收入已達(dá)30億元，年上繳各種稅費(fèi)1.4億元，安排就業(yè)人員萬余人。

經(jīng)過考察，我們認(rèn)為：

1．按照商業(yè)地產(chǎn)供給量應(yīng)該與需求量相適應(yīng)的原則，哈爾濱、沈陽兩市大規(guī)模小商品市場的存在，商業(yè)面積是否供大于求值得研究。

2．在保證小商品市場促進(jìn)就業(yè)，增加稅收的前提下，提倡政府監(jiān)管、社會監(jiān)督和行業(yè)自律結(jié)合，規(guī)范經(jīng)營行為和加強(qiáng)行業(yè)管理至關(guān)重要。

3．人員密集場所的安全生產(chǎn)和行業(yè)安全監(jiān)管工作尤需重視和加強(qiáng)。

（六）特色街建設(shè)成效顯著

以哈爾濱中央大街為例，大街全長1450米，寬21.34米。其中車行方石路10.8米寬。全街建有歐式及仿歐式建筑71棟，并匯集了文藝復(fù)興、巴洛克、折衷主義及現(xiàn)代多種風(fēng)格市級保護(hù)建筑13棟，是國內(nèi)罕見的一條建筑藝術(shù)長廊。以其獨(dú)特的歐式建筑，鱗次櫛比的精品商廈，花團(tuán)錦簇的休閑小區(qū)以及異彩紛呈的文化生活，充分體現(xiàn)出旅游、購物、娛樂、休閑的功能，成為哈爾濱市一道亮麗的風(fēng)景線。

（七）社區(qū)商業(yè)比較規(guī)范

考察中，我們參觀了哈爾濱市道里菜市場。該總面積達(dá)13000平方米，分地上地下各一層，室內(nèi)設(shè)計(jì)新穎，寬敞明亮，裝修華麗，裝有先進(jìn)的空調(diào)設(shè)備和冷凍柜臺，是目前國內(nèi)同類行業(yè)中規(guī)模最大、設(shè)備最先進(jìn)的現(xiàn)代化綜合性國營副食品商場。菜市場的銷售額和利潤額兩大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全國同行業(yè)中一直名列榜首，已成為全國同行業(yè)首家銷售額超億元企業(yè)?？疾熘?，我們也發(fā)現(xiàn)在推進(jìn)規(guī)范化社區(qū)菜市場建設(shè)的同時(shí)，哈爾濱市的早市也比較發(fā)達(dá)，通過直接便捷的服務(wù)和物美價(jià)廉的優(yōu)勢，在保障蔬菜供給、方便市民生活方面起到了有效地補(bǔ)充和促進(jìn)作用。

三、主要體會

哈爾濱、沈陽一行，讓我們開拓了視野，增長了見識，學(xué)到了經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也引發(fā)了思考，主要有以下幾個(gè)方面體會：

（一）轉(zhuǎn)變思想。在考察中，我們有四個(gè)沒想到：一是在我們固有的觀念中，商業(yè)發(fā)展首選北京、上海、廣州，以及近年來發(fā)展迅速的杭州等沿海開放城市，東北地區(qū)的商業(yè)感覺一般，沒想到哈爾濱和沈陽的商業(yè)如此發(fā)達(dá)。二是沒想到品牌的聚合度如此之高，國際一線品牌扎堆兒聚集的情況如此之多。三是沒想到哈爾濱、沈陽的消費(fèi)能力如此之大。四是沒想到地方政府對商業(yè)發(fā)展的支持力度如此之大。因此，轉(zhuǎn)變思想、更新觀念，在吸收借鑒外地商業(yè)發(fā)展先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況有針對性的研究解決我區(qū)商業(yè)發(fā)展過程中的矛盾和問題，支持和促進(jìn)海淀商業(yè)發(fā)展，是我們需要重點(diǎn)加強(qiáng)的一項(xiàng)工作。

（二）做好規(guī)劃。商業(yè)規(guī)劃對于地區(qū)商業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。通過對哈爾濱市南崗商圈、沈陽市五愛市場等地的考察，我們認(rèn)為，在尊重市場自發(fā)形成的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對商業(yè)的規(guī)劃和引導(dǎo)，對于提升地區(qū)的商業(yè)整體水平，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展具有重要意義。對于我們來說，可借鑒的地方包括：一是做好公主墳地區(qū)的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃調(diào)研，明確功能定位、找準(zhǔn)問題癥結(jié)、研究具體措施，通過改善環(huán)境和交通等要素來完善商圈的綜合功能，提升商圈發(fā)展的質(zhì)量和水平。二是落實(shí)好海淀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局規(guī)劃，促進(jìn)四大商圈建設(shè)，抓好一批區(qū)級商業(yè)中心的建設(shè)和培育。三是重點(diǎn)抓好特色商業(yè)街區(qū)、特色市場的建設(shè)和改造提升。四是嚴(yán)格執(zhí)行《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄》，協(xié)調(diào)工商部門對新開大型商業(yè)設(shè)施把好準(zhǔn)入關(guān)，同時(shí)注意控制商業(yè)規(guī)模，防止商業(yè)地產(chǎn)過量供給造成的惡性競爭。

（三）調(diào)整結(jié)構(gòu)。調(diào)整結(jié)構(gòu)是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，提高行業(yè)競爭力的有效手段。從對哈爾濱南崗商圈的考察中，我們看到新世界百貨商場、遠(yuǎn)大購物中心、松雷商業(yè)大廈三者雖然都是以經(jīng)營百貨為主，但是三者錯(cuò)位經(jīng)營，高中低互補(bǔ)，品牌特色相得益彰。對于我們來說，有幾點(diǎn)啟示：一是根據(jù)不同區(qū)域來進(jìn)行不同的商業(yè)功能區(qū)域定位，南部的公主墳商圈以發(fā)展中高端客戶為主，提供品牌消費(fèi)；中部的中關(guān)村商圈、四季青商圈面向工薪階層，主攻中端市場，突出時(shí)尚特征；北部的上地商圈，主要為城鄉(xiāng)接合部的市場服務(wù)。二是對于同一功能區(qū)域內(nèi)的企業(yè)，要強(qiáng)調(diào)差異化經(jīng)營，明確不同的經(jīng)營定位。以公主墳商圈為例，翠微大廈面向中高檔消費(fèi)，城鄉(xiāng)貿(mào)易中心面向中端客戶，即將開業(yè)的翠微廣場定位高端精品百貨店，再輔之以一些專賣店，這樣的結(jié)構(gòu)比較合理。從目前翠微和城鄉(xiāng)的良好業(yè)績來看二者間的差異化錯(cuò)位經(jīng)營開展得不錯(cuò)。

（四）發(fā)展品牌。考察中，沈陽、哈爾濱兩市琳瑯滿目的國際高端奢侈品牌讓人眼花繚亂，相比而言，名品名店數(shù)量少、品質(zhì)相對較低也是我區(qū)商業(yè)發(fā)展的短板。國際品牌能帶來高端消費(fèi)，提升區(qū)域的消費(fèi)品質(zhì)，同時(shí)，通過引進(jìn)國際品牌可以帶動傳統(tǒng)商業(yè)改造提升。因此，支持和鼓勵區(qū)內(nèi)企業(yè)引進(jìn)國際一線品牌是我們需要重點(diǎn)加強(qiáng)的一項(xiàng)工作。據(jù)當(dāng)代商城金玉華總經(jīng)理介紹，“在引進(jìn)品牌的過程中，品牌更重視一個(gè)地區(qū)的商業(yè)軟環(huán)境。依靠技術(shù)創(chuàng)新和文化創(chuàng)新贏得財(cái)富的海淀龐大消費(fèi)群體無疑對一流品牌具有強(qiáng)大的吸引力，但僅靠這種自然形成的市場資源是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要有和諧寬松的市場環(huán)境，積極有效的配套政策，以及活躍濃厚的商業(yè)氛圍，只有調(diào)動多種因素，才能真正打造出為一流品牌所垂青的商業(yè)平臺”。這可以成為我們工作的一個(gè)方向。

（五）強(qiáng)化特色?？疾熘?，我們有一點(diǎn)突出感受：大型百貨的定位應(yīng)該是獨(dú)特的，必須張揚(yáng)自身的核心價(jià)值，以沈陽的大商場為例，西武、卓展主打高檔，中興、華府天地主打青春時(shí)尚。這在哈爾濱中央大街的特色街區(qū)建設(shè)上也得到深刻體現(xiàn)。

在下一步工作中，我們要樹立“以特取勝”的思想，一方面要結(jié)合市商業(yè)專項(xiàng)資金有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)，積極扶持區(qū)域內(nèi)特色商業(yè)街區(qū)和特色商業(yè)市場，鼓勵企業(yè)對現(xiàn)有商業(yè)資源進(jìn)行深層次開發(fā)，經(jīng)營特色商品、提供特色服務(wù)，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營，擴(kuò)大海淀企業(yè)在全市的知名度。另一方面，要考慮由政府出政策、行業(yè)出標(biāo)準(zhǔn)，積極鼓勵街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)因地制宜發(fā)展各種規(guī)模的特色商業(yè)街區(qū)，培育海淀特色品牌，吸引外區(qū)消費(fèi)者，積極打造“城市名片”。

（六）改善環(huán)境。沈陽、哈爾濱兩市商場的購物環(huán)境給我們留下了深刻的印象，無論是從上下電梯的設(shè)計(jì)、公共區(qū)域的布局、商品的陳列，還是小到垃圾箱、消防器材的設(shè)置，無不體現(xiàn)出企業(yè)特有的文化內(nèi)涵，具有很多值得學(xué)習(xí)和借鑒的地方。當(dāng)前，在宏觀環(huán)境不利的情況下，正是企業(yè)苦練內(nèi)功，真正提高商品組合和購物環(huán)境，提高管理、營銷和服務(wù)水平，提升企業(yè)生存能力最好的時(shí)機(jī)。

對于我們而言，需要學(xué)習(xí)的地方包括：一是加強(qiáng)內(nèi)外環(huán)境的建設(shè)。包括外部的交通組織、景觀設(shè)置、綠化美化、公共設(shè)施的建設(shè)，內(nèi)部商場布局、貨品陳列、標(biāo)識設(shè)置等等。二是加強(qiáng)軟硬環(huán)境建設(shè)。硬件包括停車場改造、公共區(qū)域和衛(wèi)生間改造、無障礙設(shè)施等，軟環(huán)境建設(shè)包括提升購物環(huán)境、服務(wù)文化、人員素質(zhì)等。作為商務(wù)行政主管部門來說，還應(yīng)該大力優(yōu)化商業(yè)發(fā)展環(huán)境，為企業(yè)做好服務(wù)，營造有利于企業(yè)發(fā)展的商業(yè)氛圍。

二〇〇八年十二月十二日

第五篇：社區(qū)商業(yè)調(diào)研報(bào)告

薌城區(qū)社區(qū)商業(yè)調(diào)研工作報(bào)告

薌城區(qū)位于福建省東南部，地處九龍江西、北溪下游，面積26

4.59平方公里，人口44.48萬人，轄區(qū)4個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)街道辦事處和1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是漳州市的中心城區(qū)，也是漳州市政治、經(jīng)濟(jì)、交通、文化中心。薌城區(qū)在緊緊圍繞做大做強(qiáng)中心城區(qū)，大力實(shí)施“工業(yè)興區(qū)、開放強(qiáng)區(qū)、商貿(mào)富區(qū)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，在快速推進(jìn)工業(yè)發(fā)展的同時(shí)，充分發(fā)揮城區(qū)優(yōu)勢，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，不斷推進(jìn)社區(qū)商業(yè)服務(wù)工作的發(fā)展。截止2007年10月份，全區(qū)三產(chǎn)營銷額達(dá)到139.81億元，三產(chǎn)增加值27.66億元，擁有閩南商業(yè)批發(fā)市場、新城綜合大市場、新城茶葉大市場、東南摩托車市場、東南藝術(shù)古玩市場等大大小小13個(gè)專業(yè)、綜合商品市場，年貿(mào)易額達(dá)

12.1億元。商品貿(mào)易日益繁榮，沃爾瑪、吉馬超市、香港島內(nèi)價(jià)超市、中閩百貨等一批零售企業(yè)相繼落戶，超市、連鎖店、專賣店、購物中心、日用小百貨專柜等星羅棋布，極大方便了人民群眾的生活，中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位日益突顯。

一、現(xiàn)狀分析

近年來，隨著薌城區(qū)舊城改造、城市擴(kuò)容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務(wù)功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不斷增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬。從調(diào)查看，目前，薌城區(qū)共有社區(qū)69個(gè)；各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近1000個(gè)，經(jīng)營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速，“雙進(jìn)工程”服務(wù)對象不斷擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對象也不斷拓展，服務(wù)對象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會弱勢群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。

2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個(gè)門類的便民利民服務(wù)項(xiàng)目。

3、新社區(qū)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點(diǎn)分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。

4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來，流通領(lǐng)域的市場化進(jìn)程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時(shí)，社區(qū)沿街各類小型商品市場得到發(fā)展，有蔬菜市場、干果市場、水產(chǎn)品市場等，為社區(qū)居民消費(fèi)購物提供了便利。

二、存在的主要問題

1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與社區(qū)住宅混在一起，嚴(yán)重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機(jī)構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。

2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時(shí)搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營副食為主，商品單

一、質(zhì)量低劣，購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購物不便，許多日常消費(fèi)需要跑較遠(yuǎn)的路，且社區(qū)的服務(wù)功能不健全，與建設(shè)“便利消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便民服務(wù)進(jìn)家庭”雙進(jìn)工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)差距較大。

3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)。隨著人們生活水平的提高，居民消費(fèi)需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費(fèi)特點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng)，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應(yīng)社區(qū)沒有停車場，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重；有的反應(yīng)社區(qū)沒有蔬菜市場，居民買菜不方便；有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便；有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費(fèi)需求。因此，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃

和建設(shè)，拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進(jìn)工程的重點(diǎn)工作。

三、推進(jìn)措施和發(fā)展方向設(shè)想

1、應(yīng)合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭，會同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財(cái)政、城區(qū)、工商、稅務(wù)等部門，研究制定網(wǎng)點(diǎn)改造規(guī)劃。如：對社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標(biāo)準(zhǔn)、分類等做出明確規(guī)定；業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書籍音像店、藥店等。

2、應(yīng)采用公開招標(biāo)等形式，確定有實(shí)力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。一是選擇、培育有實(shí)力的配送餐飲企業(yè)（由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店）進(jìn)入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實(shí)施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐；二是鼓勵農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設(shè)生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費(fèi)不放心、不安全的問題；三是支持連鎖企業(yè)進(jìn)入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，搭載各類便民、利民服務(wù)項(xiàng)目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要；四是支持和引導(dǎo)再生資源回收龍頭企業(yè)進(jìn)入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場為載體，符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的再生資源回收體系；五是采取切實(shí)可行措施，通過資金、網(wǎng)點(diǎn)等一系列支持政策，鼓勵企業(yè)采取收購、兼并、特許加

盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門店，實(shí)現(xiàn)資源共享，綜合利用。

3、應(yīng)鼓勵和支持利用現(xiàn)代技術(shù)手段，創(chuàng)新服務(wù)體系。積極建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)的信息服務(wù)平臺，鼓勵有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開展社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補(bǔ)充現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)的不足；鼓勵有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時(shí)采集、分析、儲存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務(wù)小分隊(duì)入戶服務(wù)，同社區(qū)居委會、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務(wù)。

4、加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)配套設(shè)施，在規(guī)劃小區(qū)建設(shè)時(shí)就進(jìn)行一些社區(qū)商貿(mào)配套服務(wù)的建設(shè)，特別是對居住環(huán)境影響較大的酒店、餐飲業(yè)，應(yīng)規(guī)劃餐飲一條街，對經(jīng)營場所統(tǒng)一設(shè)計(jì)環(huán)保設(shè)施，如油煙、污水、噪音等的處理、排放設(shè)施，解決餐飲、住宅混雜擾民問題。根據(jù)便民利民原則，在小區(qū)建成后可以通過招商引資，引導(dǎo)多業(yè)態(tài)，服務(wù)功能齊全的商業(yè)、服務(wù)業(yè)進(jìn)駐設(shè)點(diǎn)開店，建立齊全的社區(qū)商貿(mào)配套。

2007年11月14日