第一篇：關(guān)于吉水縣城市管理與舊城改造的調(diào)研報(bào)告

吉人常字[2013] 號

關(guān)于吉水縣城市管理與舊城改造的調(diào)研報(bào)告

中共吉水縣委：

為了更好地推進(jìn)我縣“四城同創(chuàng)”，促進(jìn)城市品位提升,6月15日—7月10日，縣人大常委會組織部分常委會組成人員先后深入到縣住建局、城管局、交警大隊(duì)、文峰鎮(zhèn)、鑒湖社區(qū)、城西社區(qū)等部門單位，通過實(shí)地調(diào)查、聽取匯報(bào)、座談?dòng)懻摗€(gè)別走訪等形式，對我縣城市管理及舊城改造工作進(jìn)行一次全面調(diào)研。為了更好地借鑒外地做法，調(diào)研組還到新干縣學(xué)習(xí)考察，現(xiàn)就有關(guān)調(diào)研情況報(bào)告如下，供決策參考。

一．我縣城市管理及老城區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀

近年來，我縣堅(jiān)持以人為本，規(guī)劃先行，按照“建管并舉、重在管理”原則，一手抓城市建設(shè)，一手抓城市管理，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城區(qū)環(huán)境不斷改觀，城市面貌不斷提升，城市管理和城市建設(shè)正努力朝著規(guī)范、生態(tài)、宜居的方向發(fā)展。

雖然我縣在城市管理及城市建設(shè)上取得了一定成效，但隨著

— 1 — 城市規(guī)模的迅速擴(kuò)張，城市建管過程中仍然存在著許多不盡人意之處，主要表現(xiàn)在：

（一）環(huán)境衛(wèi)生狀況依然較差。一是部分街道保潔效果差。一些主次街道衛(wèi)生狀況依然較差，“前面掃后面扔”，特別是一些人口密集場所，果皮、紙屑、食品袋隨處可見。二是住宅小區(qū)衛(wèi)生狀況差。有些住宅小區(qū)沒有物業(yè)管理，環(huán)衛(wèi)設(shè)施不配套，加上居民衛(wèi)生意識差，生活垃圾隨地亂扔。也有部分小區(qū)如時(shí)代商貿(mào)城、城市花園原先有物業(yè)管理但費(fèi)用收繳不上來，公司退出管理，小區(qū)衛(wèi)生狀況一片狼籍。三是背街小巷衛(wèi)生死角多。有些背街小巷長年無人員清掃，生活垃圾遍地都是。也有些城鄉(xiāng)結(jié)合部由于無人員保潔，建筑垃圾、生活垃圾長年無人清除，污水橫流，臭氣熏天，過往群眾怨聲載道。四是建筑工地多街道灰塵大。特別是當(dāng)前正值濱江路堤改造，施工車輛多、建筑工地多，過往車輛帶土運(yùn)輸，隨意撒漏相當(dāng)嚴(yán)重，整個(gè)縣城似乎就是一個(gè)大工地，雨天一路泥，晴天一街灰，居民對此意見非常大。

（二）市容管理秩序較為混亂。一是街道交通秩序差。隨著家用小汽車的增長迅猛，一些主要路段，如文化中路、文明路、文峰大道、十字路口等，一到節(jié)假日或上下班，便擁堵不堪。有些非機(jī)動(dòng)車如電動(dòng)車、摩托車不遵守交通規(guī)則，亂走道、亂轉(zhuǎn)彎、闖紅燈，給城市交通安全帶來隱患。二是占道經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重。一些主要街道商戶占道經(jīng)營較為嚴(yán)重，如文化中路、文明路、龍華大道，有的商戶直接把商品或宣傳廣告擺在人行道，有的修配店、組裝店、飲食店，有門市沒場地，直接利用人行道進(jìn)行作業(yè)。特別是文化中路、文水大道、藝術(shù)廣場的冷飲攤、燒烤攤，一到晚上，占道為市，嚴(yán)重影響居民出行。三是街邊路旁市場多而亂。一些街邊路旁如進(jìn)士學(xué)校旁、文明路、橋北新村路口等，一到早上，魚肉攤蔬菜攤應(yīng)運(yùn)而生，市民、菜民熱鬧非凡，爛菜爛葉，— 2 — 隨地亂扔，給城市管理帶來極大難度。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后。一是垃圾中轉(zhuǎn)站少，公廁少。目前我縣只有9座垃圾中轉(zhuǎn)站且布局不合理。整個(gè)城北新區(qū)、城東片區(qū)沒有一座，環(huán)衛(wèi)工人運(yùn)送垃圾極為不便。龍華大道、城北新區(qū)沒有一個(gè)公廁，文水大道、龍華南大道有公廁，但整天關(guān)門上鎖，成為擺設(shè)。二是公共綠地少、綠化率低。尤其是老城區(qū)，除了路邊一排綠化帶外，基本沒什么公共綠地。文峰大道、龍華大道一些邊角地，很少充分利用，有的干脆用圍墻圍起來，成為閑臵地或菜園地。三是農(nóng)貿(mào)市場少、停車場少?？h城現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場4個(gè)，整個(gè)城北新區(qū)沒有一個(gè)，居民要到菜市場買點(diǎn)菜，至少要走上五六公里，生活著實(shí)不便。車位少、停車難，已成為當(dāng)前居民出行的一大問題。目前我縣商業(yè)中心沒有一個(gè)停車場，一到節(jié)假日，車水馬龍，人車搶道，亂停亂放，混亂不堪。四是部分路段排水差雨澇多。我縣現(xiàn)有排水系統(tǒng)大多是雨污合流，在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市發(fā)展的需要。一些路段沒有充分考慮實(shí)際地況因素，排水功能弱，內(nèi)澇嚴(yán)重。如文水小區(qū)和老縣委政府門口，一到下雨天，整個(gè)小區(qū)街道便嚴(yán)重積水，居民多次上訪，但問題依然無法徹底解決。

（四）城市整體品位依舊不高。一是城市空間布局不盡合理?？h城老城區(qū)5.5平方公里，常住人口卻達(dá)10萬人，人口密度過大，顯得繁榮無序。人口的過度聚集，使得老城區(qū)建筑間距小，“親嘴樓”比比皆是，文峰大道雖經(jīng)改建，但依舊“建成了新街，但見不到新貌”。二是城市建設(shè)整體性不強(qiáng)。由于老城區(qū)歷史承接性強(qiáng)，加上城市總體規(guī)劃指導(dǎo)性相對滯后，控制性規(guī)劃管理跟不上，使得老城區(qū)建設(shè)普遍存在“見縫插針”、零敲碎打現(xiàn)象，沒有整體規(guī)劃，沒有整體建設(shè)，整個(gè)城區(qū)看起來就是雜亂無章。三是城區(qū)建筑風(fēng)格單一。在建筑設(shè)計(jì)上，形式過于呆板，風(fēng)格單一，沒有很

— 3 — 好地立足本地傳統(tǒng)，大多是照搬照套都市建筑風(fēng)格，火柴盒，鋼筋樓，沒有特色。有的街道如下文峰大道“一張圖紙管一片”，沒有錯(cuò)落有致，缺乏生機(jī)，缺乏活力。四是城市標(biāo)識不明顯。城市標(biāo)識是一個(gè)城市的象征。到目前為止，我縣城市建設(shè)還沒有形成自己特有的標(biāo)識，沒有能夠凸顯自己獨(dú)特文化品位的廣場、公園或建筑物，總體風(fēng)格仍處于千城一面、千篇一律的初始狀態(tài)。

二．存在問題的原因分析

（一）管理制度不夠完善，行政執(zhí)法手段受到限制。近年，我縣雖然出臺了《吉水縣城市容和環(huán)境衛(wèi)生管理實(shí)施辦法》、《吉水縣戶外廣告設(shè)臵管理暫行辦法》、《吉水縣縣城余土廢渣管理暫行辦法》、《吉水縣園林綠化管理辦法》，但這些管理辦法，只是局限于某一領(lǐng)域、某一方面的管理辦法，而且大多數(shù)管理辦法是在“雙創(chuàng)”期間或“雙創(chuàng)”以前出臺的，與現(xiàn)期的城市管理極不適應(yīng)。有的管理辦法，條款標(biāo)準(zhǔn)不明確，沒有詳細(xì)的處罰規(guī)定，缺乏可操作性。在規(guī)劃執(zhí)行管理上，也沒有一個(gè)長效的管理制度。前些年，我縣雖然在打擊違規(guī)亂建、少批多建、未批先建上采取了一些措施，狠剎了亂搭亂建歪風(fēng)，但仍有部分居民抱有僥幸心理，如黎洞新村、鐵路新村許多違規(guī)建筑不拆不建，停工觀望，給城市發(fā)展與管理埋下了隱患。

（二）措施機(jī)制不夠健全，難以形成真正的長效管理。比如，在城市衛(wèi)生管理上，缺乏一套有效的管理措施，致使有的環(huán)衛(wèi)工人出工不出力，有的蜻蜓點(diǎn)水，不能很好地落實(shí)衛(wèi)生清掃要求。大多數(shù)街道社區(qū)沒有“門前三包”，沒有部門單位責(zé)任區(qū)，原先“雙創(chuàng)”期間，創(chuàng)建的一套較好的做法如領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制、議事機(jī)制、考評機(jī)制等都沒能很好地堅(jiān)持下來。在城市交通管理上，沒有建立很好的監(jiān)督管理機(jī)制，有的交通協(xié)管員重罰款輕管理，重經(jīng)濟(jì)效益輕社會效益，特別是處理交通違規(guī)違章上，“關(guān)系”變通性大，導(dǎo)— 4 — 致亂停亂放、違規(guī)行使等現(xiàn)象屢禁不止。在市政設(shè)施建設(shè)上，沒有建立很好強(qiáng)制措施，有的街道“今天建明天挖”，如縣農(nóng)業(yè)局、縣總工會旁邊的人行道剛建不久，電信部門、移動(dòng)公司、供電公司就挖了三、四次，整個(gè)路面破壞嚴(yán)重，至今仍未恢復(fù)。

（三）宣傳教育不夠深入，市民文明意識比較淡薄。提升城市居民素質(zhì)是提升城市品位的應(yīng)有之義，要實(shí)現(xiàn)真正意義上的生態(tài)宜居，就必須要求市民具備良好的公德意識、衛(wèi)生意識和環(huán)保意識。而我縣城市居民亂丟亂吐、亂停亂放、亂搭亂建等不文明現(xiàn)象仍十分普遍，人為破壞、盜竊公共設(shè)施等行為有時(shí)還十分猖獗，如文化公園的先賢雕塑全遭“黑手”，“挖鼻斷手”，無一幸免，令人扼腕。然而我們在宣傳教育上，針對性不強(qiáng)、辦法不多、方式不新。比如，在電視臺、《活力吉水》等公眾媒體上，沒有一個(gè)固定性的城市管理宣傳欄目，沒有不定期對城市管理中文明與不文明行為進(jìn)行大力宣傳。在學(xué)校教育上，也沒有充分利用好班會、校會多種形式，對學(xué)生進(jìn)行思想道德教育。

（四）城市規(guī)劃不夠科學(xué)，與城市發(fā)展不相適應(yīng)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，我縣沒有很好地利用吉水的“古紅綠”資源和“兩江三岸”自然風(fēng)光，沒有形成自己特有的建筑風(fēng)格，在一定程度上直接影響了城市品位的提升。同時(shí)，在功能設(shè)計(jì)上，也是低檔次、低水平。從我縣早期建成的幾大小區(qū)來看，基本上都存在公共設(shè)施少、效用低，綠地面積少、品位低等問題。特別是停車位少，成為困擾當(dāng)前小區(qū)管理的一大難題。早期的小區(qū)都沒有地下停車庫，沒有人車分流，在設(shè)計(jì)理念上，與小區(qū)現(xiàn)在的發(fā)展極不適應(yīng)。尤其應(yīng)該引以注意的是，當(dāng)前我縣正在實(shí)施舊城改造，只制定了《吉水縣舊城改造實(shí)施方案》，沒有出臺相應(yīng)的《吉水縣舊城改造規(guī)劃》，雖然我縣出臺了《吉水縣新型城市發(fā)展總體規(guī)劃》，但對舊城改造的針對性不強(qiáng)。如果沒有《吉水縣舊城改造規(guī)劃》作指導(dǎo)，— 5 — 這必將又給城市今后的發(fā)展與布局帶來極為不利的影響。

三．進(jìn)一步加強(qiáng)我縣城市管理與舊城改造的對策建議

（一）以統(tǒng)籌規(guī)劃為引領(lǐng)，提升城市發(fā)展品位。編制好規(guī)劃是實(shí)施舊城改造的基本前提，建議應(yīng)盡快委托有關(guān)設(shè)計(jì)單位根據(jù)總體規(guī)劃要求，編制出《吉水縣老城區(qū)改造詳細(xì)規(guī)劃》。在編制規(guī)劃時(shí)，應(yīng)注意把握以下幾個(gè)原則。一要突出“以人為本”的原則。整個(gè)舊城改造應(yīng)注重“以人的尺度去規(guī)劃改造”，力求更加適合人的生活和居住。除了在舊城的主要節(jié)點(diǎn)和居民密集區(qū)見縫插針地規(guī)劃一些休閑廣場外，更要注重舊城房屋的間距和城區(qū)排水系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)及路網(wǎng)的規(guī)劃。特別是在城區(qū)路網(wǎng)建設(shè)上，要結(jié)合城市人口居住的密集程度來加以規(guī)劃，切實(shí)解決“車多路堵”的問題。二是凸顯“吉水文化”的原則。要把吉水老街文化、先賢文化、書院文化、紅色文化融入到老城改造中，賦予老城獨(dú)特的城市風(fēng)貌。一方面，要把舊城改造規(guī)劃定位在“古城、古鎮(zhèn)”上，充分挖掘吉水悠久文化底蘊(yùn)，打造一些吉水“古城景點(diǎn)”；另一方面，又要結(jié)合城市功能定位，學(xué)習(xí)都市風(fēng)格，打造一些吉水“時(shí)尚亮點(diǎn)”，從而構(gòu)建“一街一景”、“一古一今”的最佳旅游景觀效果。三是注重“功能分區(qū)”的原則。要結(jié)合路堤改造、恩江二橋建設(shè)、贛江二橋建設(shè)和鑒湖擴(kuò)建等工程項(xiàng)目，做好城市功能分區(qū)。要根據(jù)各自的功能分區(qū)，確定發(fā)展什么，保留什么，什么地方該建，什么地方不該建。比如，在濱江地帶可以依托得天獨(dú)厚的水岸水景，規(guī)劃一些休閑區(qū)、高檔住宅區(qū)和能夠代表吉水形象的景觀建筑，從而構(gòu)建出具有吉水特色的水鄉(xiāng)城市景觀格局。

（二）以完善設(shè)施為基點(diǎn)，筑牢科學(xué)發(fā)展基石。一要抓好公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。要著眼城市長遠(yuǎn)發(fā)展，合理布局城市農(nóng)貿(mào)市場、垃圾中轉(zhuǎn)站建設(shè)。建議在城東、城北新區(qū)、城南各新增1個(gè)農(nóng)貿(mào)市場，在城北新增2座垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾壓縮站，在城東、城南— 6 — 各新增1座垃圾中轉(zhuǎn)站，要免費(fèi)開放街道所有公廁，并在人口較為密集的主次街道適度增設(shè)公廁，設(shè)臵公廁標(biāo)志，方便群眾使用。二要抓好交通路網(wǎng)建設(shè)。要全力抓好恩江二橋、贛江二橋、環(huán)城路堤結(jié)合和文峰大道等主次街道“白改黑”工程建設(shè)，力爭三至五年內(nèi)打造一個(gè)三縱六橫的快速便捷的主體城市道路交通網(wǎng)。同時(shí)，要本著便于管理的原則，在城市主要交叉路口，建設(shè)地下通道，實(shí)行人、車分流。要加大停車場位的建設(shè)，將現(xiàn)有臨時(shí)停車場改造成長期停車場，并在商業(yè)中心地帶創(chuàng)造條件建設(shè)大型地下停車場。要制定政策，鼓勵(lì)有空地、有院落的機(jī)關(guān)單位，向社會開放停車位，提供有償服務(wù)。三要抓好地下管網(wǎng)建設(shè)。要結(jié)合路堤改造和“白改黑”工程，對城區(qū)地下排水管網(wǎng)進(jìn)行全面升級改造。要按照雨污分流、科學(xué)規(guī)劃的要求，對地勢較低、易澇易陷地段進(jìn)行集中改造，切實(shí)解決城市“下雨澇”問題。四要抓好行業(yè)市場建設(shè)。要按照城市功能定位，積極引入市場機(jī)制，將105國道、文峰大道的一些鋼筋、建材、修理、機(jī)動(dòng)車銷售等經(jīng)營門店，按類集中，科學(xué)布局，打造一批布局合理、特色鮮明、集中經(jīng)營的各類專業(yè)市場。

（三）以“四城同創(chuàng)”為抓手，加速舊城提檔升級。一要著力抓好環(huán)衛(wèi)保潔，打造“國家衛(wèi)生城”。要科學(xué)制定網(wǎng)格化的保潔制度，實(shí)行劃片包干、分段分組作業(yè)。要建立“日巡查、周排查、月通報(bào)”工作制度和“定路段、定人員、定責(zé)位、定質(zhì)量、定報(bào)酬”工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)城區(qū)道路清掃保潔全覆蓋。要加大環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)投入，學(xué)習(xí)新干做法，新增一批中小型垃圾清掃車，在主次街道實(shí)行不間斷清掃，提高保潔效率。要將保潔人員工資和環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費(fèi)全部列入縣財(cái)政預(yù)算，建立保潔人員工資增長保障機(jī)制，確保保潔隊(duì)伍的穩(wěn)定。要加強(qiáng)窗口地段和居民生活小區(qū)管理。對居民生活小區(qū)，要發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)參與管理的作用，切實(shí)解決小區(qū)管

— 7 — 理難問題。要切實(shí)加強(qiáng)城區(qū)建筑工地規(guī)范管理，設(shè)臵沖洗池、實(shí)行出入口路面硬化，嚴(yán)管重罰車輛帶泥上路、冒裝、撒漏行為，減少城市揚(yáng)塵。二要著力抓好城區(qū)綠化，打造“省級森林城”。要立足小東山、文峰山、贛江、恩江等現(xiàn)有山水，結(jié)合山水相依、兩江環(huán)繞等特點(diǎn)，以城市道路綠化為線，公共綠化為面，單位小區(qū)庭院綠化為點(diǎn)，制定獨(dú)具吉水特色的城市綠化規(guī)劃。要按照抓點(diǎn)、延線、擴(kuò)面的思路，充分合理利用現(xiàn)有城區(qū)的空閑地、邊角地、廢棄地，見縫插綠，科學(xué)栽種，切實(shí)提高城區(qū)綠化率。要加強(qiáng)城區(qū)道路綠化管護(hù)，采取“線在林中過”或強(qiáng)行推行管線下地的辦法，堅(jiān)決制止“一年一小砍，幾年一大砍”等隨意砍伐路邊林的行為發(fā)生。三是著力抓好景觀美化，打造“國家園林城”。要重點(diǎn)抓好城北森林公園、濱江公園、城西濕地公園、城南文山公園、鑒湖公園擴(kuò)建、吉水大橋三角綠地、鐵路橋垂直綠化建設(shè)，促進(jìn)城區(qū)園林整體上檔升級。要切實(shí)加強(qiáng)街道花壇、社區(qū)公園、小區(qū)游園、小區(qū)廣場建設(shè)，積極啟動(dòng)陽臺、屋頂綠化工程，開展庭院透綠建設(shè)，改善人居綠化環(huán)境。要加強(qiáng)臨街立面景觀建設(shè)，繼續(xù)推行龍華大道臨街立面改造做法，按照統(tǒng)一規(guī)范、簡便易行的原則，對城區(qū)主次街道的臨街立面實(shí)行亮化改造。四是著力抓好市民素質(zhì)提升，打造“省級文明城”。要加大宣傳力度，在縣電視臺、《活力吉水》和吉水政府網(wǎng)站開辟“城市管理曝光臺”欄目，對居民不文明行為予以曝光，開展評論，引導(dǎo)居民愛護(hù)城區(qū)環(huán)境。要開展“城管進(jìn)校園”、“城管進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)，充分發(fā)揮群眾優(yōu)勢，廣泛發(fā)動(dòng)學(xué)生、社區(qū)居民參與城市管理，協(xié)肋執(zhí)法人員開展城市管理法律法規(guī)宣傳，引導(dǎo)居民養(yǎng)成講文明、講衛(wèi)生的良好行為習(xí)慣。要充分發(fā)揮文明辦、愛衛(wèi)辦、工青婦等社會團(tuán)體和組織作用，積極組織學(xué)生、干部職工、市民開展義務(wù)清掃、文明禮讓、愛護(hù)公物等活動(dòng)，動(dòng)員廣大干部群眾有錢出錢、有力出力，積極投身— 8 — 城市創(chuàng)建中。

（四）以項(xiàng)目建設(shè)為依托，打造舊城活力空間。一是要切實(shí)抓好文峰大道等主次街道“白改黑”項(xiàng)目建設(shè)。要在進(jìn)一步總結(jié)龍華大道“白改黑”做法的基礎(chǔ)上，逐步推進(jìn)文峰大道等主次街道的“白改黑”建設(shè)。在規(guī)劃建設(shè)上，要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，對人行道、臨街立面、花壇、路燈和下水道等要進(jìn)行超前規(guī)劃，將道路兩側(cè)的所有桿線，包括電力、通訊等強(qiáng)行下地，達(dá)到管線不露面、店招統(tǒng)一、門面規(guī)范、街道亮麗的改造效果。二是要著力抓好 “老街改建”項(xiàng)目建設(shè)。“老街改建”，可采取分區(qū)分片、分步實(shí)施和整體推進(jìn)的辦法進(jìn)行。在改建方式上，可借鑒路堤改造或組團(tuán)拆遷的做法，實(shí)行整體拆建；也可采取政府統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、居民就地改建的做法，分期分批推進(jìn)老街整體升級改造。在改建范圍上，可適度擴(kuò)大到北至漁業(yè)社、南至恩江二橋、東至文峰大道、西至濱江大道。在設(shè)計(jì)理念上，可學(xué)習(xí)新干習(xí)家仿古街的做法，采用石階卵石路、明清馬頭墻、閣樓的建筑風(fēng)格，建成吉水仿古街，并以仿古建筑為載體，以老街文化、先賢文化、書院文化、紅色文化為內(nèi)涵，展示吉水積淀深厚的地方文化。三是要重點(diǎn)抓好 “鑒湖擴(kuò)建”項(xiàng)目建設(shè)。要在現(xiàn)有鑒湖公園的基礎(chǔ)上，充分利用老縣委、縣政府整體拆遷的時(shí)機(jī)，采用市場運(yùn)作的辦法，進(jìn)一步擴(kuò)大鑒湖公園綠地面積，增設(shè)城市廣場，廣場臨街地段修建一些標(biāo)志性的高檔建筑，廣場臨湖地段修建吉水縣老年活動(dòng)中心，以最好的地段為全縣老年朋友提供一個(gè)最佳的休閑養(yǎng)生場所。四是要突出抓好“一點(diǎn)兩面”標(biāo)志性建筑的建設(shè)。“一點(diǎn)”即交通節(jié)點(diǎn)，“兩面”即主要臨街面和臨江面。在這些交通節(jié)點(diǎn)和臨街面、臨江面，新建一些標(biāo)志性的雕塑或綜合性建筑。如在十字路口和街心花園附近，修建一些超大型的商務(wù)樓、寫字樓；在贛江二橋附近，修復(fù)觀音閣；在濱江路堤附近，修建一些主題公園、休閑

— 9 — 場所，設(shè)計(jì)建造一些雕塑建筑，從而達(dá)到既提升城市品位，又美化環(huán)境的良好效果。

（五）以健全制度為突破，創(chuàng)建高效監(jiān)管機(jī)制。一要制定出臺《吉水縣城市管理辦法》。要在綜合原有管理辦法的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市發(fā)展需要，科學(xué)制定《吉水縣城市管理辦法》。要在管理權(quán)限、部門職能上進(jìn)一步明晰，在市容和環(huán)境衛(wèi)生管理、城市道路和市政設(shè)施管理、市場和交通秩序管理、城市綠化管理上制定具體詳規(guī)。要根據(jù)條款規(guī)定，制定具體處罰細(xì)則。特別是在管網(wǎng)建設(shè)上，要出臺嚴(yán)厲措施，堅(jiān)決制止“今天建、明天挖”現(xiàn)象的發(fā)生。二要制定出臺《吉水縣物業(yè)管理辦法》。要根據(jù)吉水實(shí)際情況，科學(xué)制定出臺《吉水縣物業(yè)管理辦法》，在物業(yè)管理范圍、小區(qū)配套建設(shè)、業(yè)主委員會工作職責(zé)、物業(yè)的使用與維護(hù)、物業(yè)服務(wù)管理、社區(qū)物業(yè)管理等方面進(jìn)行具體明確。在具體做法上，可借鑒市里和新干縣的思路，采取政府介入和市場推動(dòng)的辦法，強(qiáng)力推行小區(qū)物管化。在費(fèi)用收取上，將物業(yè)管理費(fèi)納入水電費(fèi)中一并收取，切實(shí)解決物業(yè)管理收費(fèi)難問題。三要建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。要成立以縣長為組長的城市管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，形成長效的強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)力量。要建立由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭的城市管理聯(lián)席會議制度，堅(jiān)持按月或按季度召開聯(lián)席會議，提高管理效率。四要建立統(tǒng)一的考評工作機(jī)制。要參照“雙創(chuàng)”的做法，建立長效的城市管理工作考評機(jī)制，明確目標(biāo)任務(wù)，將城市管理納入各部門單位的年度目標(biāo)管理考評。

（六）以強(qiáng)化管理為保證，凝聚齊抓共管合力。一要加大城市交通管理力度。要嚴(yán)格落實(shí)客運(yùn)三輪車單雙號運(yùn)營制度，按照規(guī)定，嚴(yán)肅查處亂停亂靠、不按規(guī)定路線行駛、不按車位泊車、隨意調(diào)頭倒車等違規(guī)行為。要多向社會聘用一些交通協(xié)管員，在主要路段、主要交叉路口設(shè)立交通協(xié)管崗，對車輛行人亂穿馬路、— 10 — 闖紅燈等不文明行為進(jìn)行勸導(dǎo)制止。二要加大城管巡查力度。要推行城市管理網(wǎng)格化的管理模式，采取“分片塊、定街道、劃路段”和“定崗、定人、定責(zé)”的做法，進(jìn)一步完善“錯(cuò)時(shí)、輪崗”機(jī)制，實(shí)現(xiàn)城市管理日常巡查全天候、無縫隙、全覆蓋。三要加大城市規(guī)劃監(jiān)督管理執(zhí)行力度。在執(zhí)行城市規(guī)劃上，要做到“規(guī)劃一張紙、審批一支筆”，嚴(yán)格依法、依程辦事，不能因領(lǐng)導(dǎo)人的改變而改變，也不能因領(lǐng)導(dǎo)人思路的改變而改變。要加大城市規(guī)劃執(zhí)法力度，對不按規(guī)劃實(shí)施的行為要敢于叫停，真正體現(xiàn)城市規(guī)劃的法律性、科學(xué)性和可持續(xù)性。四要加大執(zhí)法檢查的打擊力度。對違反城市管理特別是違規(guī)亂建、隨意破壞公共設(shè)施等違法違規(guī)行為，要始終保持高度態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)一例，打擊一例。要始終對違法違規(guī)者形成強(qiáng)大震懾，堅(jiān)決杜絕未批先建、少批多建和隨意毀壞公共設(shè)施等行為的發(fā)生。

抄報(bào)：吉安市人大常委會，縣委書記、副書記

抄送：縣政府、政協(xié)、紀(jì)委、人武部，縣法院、檢察院，縣直各有關(guān)單位，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，本會各辦公室

吉水縣人大常委會辦公室 2013年7月 日印發(fā) 共印80份

第二篇：舊城改造調(diào)研報(bào)告

關(guān)于商河縣城中村改造難題的調(diào)查報(bào)告

當(dāng)前，城中村改造不僅是我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)面臨的突出問題，而且是影響人居環(huán)境改善和城市形象提升的一道難題，破解這道難題已勢在必行。經(jīng)過近時(shí)期對我縣城中村的調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況總結(jié)如下：

一、存在的突出問題

（一）土地利用粗放，視覺環(huán)境較差。我縣城中村缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)，土地利用率和產(chǎn)出率較低。

（二）管理機(jī)制缺乏，亂搭亂建盛行。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣城中村名義上納入了城市管理范圍，但現(xiàn)實(shí)中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農(nóng)村管理范疇之間，存在城市管理部門管不到，街道管不好的問題。同時(shí)，由于城市建設(shè)牽動(dòng)土地升值，村民受利益驅(qū)使，亂搭亂建、違法違章用地現(xiàn)象較為普遍，破壞了城區(qū)土地市場秩序。

（三）思想認(rèn)識不夠，拆遷難度加大。我縣城中村人口多，人員構(gòu)成復(fù)雜，道德素質(zhì)良莠不齊，利益觀、價(jià)值觀呈現(xiàn)多樣性。由于村與村之間地理位臵、經(jīng)濟(jì)條件差異，導(dǎo)致有的村民向村干部發(fā)難，嚴(yán)重影響拆遷補(bǔ)償安臵協(xié)議的整體簽訂；有的村民為得到更高補(bǔ)償金，提出無理要求，拒簽拆遷協(xié)議；還有個(gè)別村民采取要挾、上訪等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開展。

（四）改造資金不足，整體推進(jìn)受阻。據(jù)調(diào)查，我縣城中村改造面臨著建筑密度大，拆遷成本高的難題，加之先期投入過大，改造開發(fā)資金嚴(yán)重短缺，成為目前制約我縣城中村改造整體推進(jìn)的突出問題。

二、主要原因分析

（一）城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制束縛了城中村改造。城區(qū)里村均為集體經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營管理體制，集體資產(chǎn)歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實(shí)施大范圍聯(lián)片改造和社區(qū)管理，涉及戶籍、土地、財(cái)政制度和城中村管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。

（二）局部眼前利益阻礙了城中村改造。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城中村大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益。一是部分由土地轉(zhuǎn)換成集體資產(chǎn)的城中村，只要擁有農(nóng)村戶口，無需參加勞動(dòng)，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的村還辦理了社保和醫(yī)保。二是城區(qū)里村出租房達(dá)千余戶，戶均年租金收入達(dá)數(shù)千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批“食租”群體。三是部分村民受利益驅(qū)使，亂搭亂建現(xiàn)象較為突出。綜合以上分析，經(jīng)濟(jì)利益在維持城中村農(nóng)民生活的同時(shí)，也制約了城中村整體改造步伐。

（三）思想認(rèn)識偏差影響了城中村改造。一是思想觀念

保守落后。部分村民思想觀念難以融入、適應(yīng)城市現(xiàn)代化建設(shè)和文明市民素質(zhì)提升的要求，沒有意識到城中村改造是現(xiàn)代化城市建設(shè)的需要，沒有體會到這是政府改善村民居住環(huán)境和生活品質(zhì)，提升城市形象的好事、實(shí)事。二是依附土地的傳統(tǒng)觀念濃厚。在村民傳統(tǒng)觀念中，村落就是他們生存的根，擔(dān)心舊村改造或整體拆遷會使生活無著落。三是小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識濃厚。部分村民擔(dān)心造成的經(jīng)濟(jì)損失得不到補(bǔ)償，對舊村改造拆遷持不情愿態(tài)度，甚至反對。

三、對策與建議

（一）在強(qiáng)化宣傳、搞好發(fā)動(dòng)中加快推進(jìn)城中村改造。宣傳發(fā)動(dòng)工作是城中村改造項(xiàng)目順利實(shí)施的第一步，也是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務(wù)公開欄、發(fā)放宣傳材料等多種形式，引導(dǎo)黨員干部群眾樹立改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)的思想理念，激發(fā)建設(shè)現(xiàn)代化城市和美好家園的積極性和主動(dòng)性。二要保障人民群眾知情權(quán)和參與權(quán)。通過實(shí)行全民參與，使城中村改造宣傳發(fā)動(dòng)工作縱向到底、橫向到邊，實(shí)現(xiàn)公開、公正、透明，扎實(shí)有力推進(jìn)城中村改造。

（二）在科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌推進(jìn)中加快推進(jìn)城中村改造。堅(jiān)持舊村改造與提升環(huán)境、開發(fā)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，住宅地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，確保改造規(guī)劃高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平。一是做好城中村整體改造開發(fā)規(guī)劃。按照“一改一個(gè)村、一

改一個(gè)區(qū)片、一改一條街”的思路，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)規(guī)模改造。二是科學(xué)規(guī)劃與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。注重科學(xué)規(guī)劃，建設(shè)一批寫字樓、商務(wù)樓，打造精品商務(wù)街區(qū)，使城中村改造改出一批新居、改出一批產(chǎn)業(yè)、改出一批景觀。通過吸引高端人士創(chuàng)業(yè)、城區(qū)居民就業(yè)，拉動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。三是注重環(huán)境建設(shè)和景觀建設(shè)。堅(jiān)持布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明的原則，優(yōu)化規(guī)劃模式，突出生態(tài)特色，塑造景觀特點(diǎn)。通過特色改造開發(fā)，進(jìn)一步彰顯城市風(fēng)采。

（三）在創(chuàng)新模式、規(guī)范運(yùn)作中加快推進(jìn)城中村改造。按照先建設(shè)安臵房，后拆遷改造，再綜合開發(fā)的程序，合理明確開發(fā)模式。一是村集體主導(dǎo)自我改造的方式。鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的城中村自我組建開發(fā)企業(yè)改造，除部分土地用于安臵村民住宅外，通過土地招拍掛取得其他土地的使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，向市場出售。二是開發(fā)企業(yè)獨(dú)資或開發(fā)企業(yè)與村合資合作改造的方式。開發(fā)企業(yè)通過招拍掛取得土地開發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安臵協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安臵被拆遷戶，其他推向市場銷售。三是政府主導(dǎo)有效推進(jìn)的方式。實(shí)行政府收儲后統(tǒng)一拆遷安臵，凈地招拍掛后由企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，從而加快城中村拆遷安臵和實(shí)現(xiàn)土地收儲，合理把握城中村改造開發(fā)建設(shè)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)村民贏環(huán)境、開發(fā)商贏利潤、政府贏形象的“三贏”。

（四）在落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化考核中加快推進(jìn)城中村改造。

完成城中村改造任務(wù)，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)，重點(diǎn)在考核。把城中村改造工作納入相關(guān)部門、單位和各里村崗位目標(biāo)責(zé)任制考核范圍，分解落實(shí)目標(biāo)任務(wù)，細(xì)化量化工作考核指標(biāo)，列出時(shí)間表；把城中村改造考核情況作為街道干部考察、任用的重要依據(jù)，作為各村干部考評主要依據(jù)，與評先樹優(yōu)、工資補(bǔ)貼等緊密掛鉤，激發(fā)村干部工作主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性。

項(xiàng)目策劃科

王少雷

第三篇：舊城改造專題調(diào)研報(bào)告

舊城改造專題調(diào)研報(bào)告

十八大報(bào)告中提到“以保障和改善民生為重點(diǎn)，讓老百姓生活的更幸福?！睘榱颂嵘鞘衅焚|(zhì)、改善居民生活條件，**鎮(zhèn)把舊城改造提升工程作為城市建設(shè)的重點(diǎn)工程全力推進(jìn)。為市民提供舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境，讓大家切實(shí)感受到社會發(fā)展帶來的幸福感。十八大的勝利召開，讓我們在舊城改造工作中更有信心，更有干勁，結(jié)合黨的群眾路線學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)的開展，我們更要從細(xì)微處入手，實(shí)施精細(xì)化管理，進(jìn)一步提升城市功能，讓市民生活得更舒心?！?/p>

一、舊城改造背景及意義

在宏觀政策上，”科學(xué)發(fā)展觀“、”五個(gè)統(tǒng)籌“的提出都表明我國的發(fā)展目標(biāo)已逐步從先前的經(jīng)濟(jì)效率至上，轉(zhuǎn)向”和諧“、”平衡“式發(fā)展，從”以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心“向更全面、更廣泛、更綜合的”經(jīng)濟(jì)社會全面進(jìn)步“轉(zhuǎn)變。反映到人民群眾最直接、最關(guān)心的問題上，就是要讓老百姓從這些細(xì)微處能夠真真切切感受到黨和政府的良苦用心，讓幸福指數(shù)明顯飆升。

隨著城市化和工業(yè)化進(jìn)程快速推進(jìn)，舊城改造政策是解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地剛性供給造成的供需矛盾的有力手段，同時(shí)也為城市人口集聚、資金籌措、改變農(nóng)城生產(chǎn)生活方式、改善農(nóng)城人居環(huán)境提供了契機(jī)。

**鎮(zhèn)城市化已進(jìn)入發(fā)展期，城市化發(fā)展模式亟需提升轉(zhuǎn)型；而另一方面城鄉(xiāng)差距進(jìn)一步擴(kuò)大，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程緩慢，農(nóng)城居民生活居住條件沒得到明顯改善，無法享受城市化帶來的城市文明成果。這就迫切要求建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)城的新機(jī)制。

不管是宏觀政策的調(diào)整，或是新一輪規(guī)劃的實(shí)施，還是城鄉(xiāng)一體化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排來貫徹和落實(shí)。舊城改造政策的推行，可以達(dá)到較好的政策預(yù)期。一是可打破城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中的土地瓶頸，拓展建設(shè)用地空間，有了用地指標(biāo)也同步解決了城市建設(shè)資金不足問題。二是改善農(nóng)城居民生活環(huán)境，能使配套公共服務(wù)帶來的便捷惠及更多的農(nóng)民。三是引導(dǎo)農(nóng)城人口向中心城區(qū)集聚，實(shí)現(xiàn)建設(shè)縣域中心城鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)。四是提供就業(yè)機(jī)會，增加農(nóng)民收入。

二、存在的突出問題

（一）土地利用粗放，視覺環(huán)境較差。我鎮(zhèn)舊城缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)，土地利用率和產(chǎn)出率較低。

（二）管理機(jī)制缺乏，亂搭亂建盛行。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我鎮(zhèn)舊城名義上納入了城市管理范圍，但現(xiàn)實(shí)中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農(nóng)村管理范疇之間，存在城市管理部門管不到，街道管不好的問題。同時(shí)，由于城市建設(shè)牽動(dòng)土地升值，村民受利益驅(qū)使，亂搭亂建、違法違章用地現(xiàn)象較為普遍，破壞了城區(qū)土地市場秩序。

（三）思想認(rèn)識不夠，拆遷難度加大。我鎮(zhèn)舊城人口多，人員構(gòu)成復(fù)雜，道德素質(zhì)良莠不齊，利益觀、價(jià)值觀呈現(xiàn)多樣性。由于村與村之間地理位置、經(jīng)濟(jì)條件差異，導(dǎo)致有的村民向村干部發(fā)難，嚴(yán)重影響拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的整體簽訂；有的村民為得到更高補(bǔ)償金，提出無理要求，拒簽拆遷協(xié)議；還有個(gè)別村民采取要挾、上訪等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開展。

（四）改造資金不足，整體推進(jìn)受阻。據(jù)調(diào)查，我鎮(zhèn)舊城改造面臨著建筑密度大，拆遷成本高的難題，成為目前制約我鎮(zhèn)舊城改造整體推進(jìn)的突出問題。

三、主要原因分析

（一）城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制束縛了舊城改造。城區(qū)里村均為集體經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營管理體制，集體資產(chǎn)歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實(shí)施大范圍聯(lián)片改造和社區(qū)管理，涉及戶籍、土地、財(cái)政制度和舊城管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。

（二）局部眼前利益阻礙了舊城改造。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，舊城大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益。一是部分由土地轉(zhuǎn)換成集體資產(chǎn)的舊城，只要擁有農(nóng)村戶口，無需參加勞動(dòng)，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的村還辦理了社保和醫(yī)保。二是城區(qū)里村出租房達(dá)千余戶，戶均年租金收入達(dá)數(shù)千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批”食租“群體。三是部分村民受利益驅(qū)使，亂搭亂建現(xiàn)象較為突出。綜合以上分析，經(jīng)濟(jì)利益在維持舊城農(nóng)民生活的同時(shí)，也制約了舊城整體改造步伐。

（三）思想認(rèn)識偏差影響了舊城改造。一是思想觀念保守落后。部分村民思想觀念難以融入、適**市現(xiàn)代化建設(shè)和文明市民素質(zhì)提升的要求，沒有意識到舊城改造是現(xiàn)代化城市建設(shè)的需要，沒有體會到這是政府改善村民居住環(huán)境和生活品質(zhì)，提升城市形象的好事、實(shí)事。二是依附土地的傳統(tǒng)觀念濃厚。在村民傳統(tǒng)觀念中，村落就是他們生存的根，擔(dān)心舊城改造或整體拆遷會使生活無著落。三是小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識濃厚。部分村民擔(dān)心造成的經(jīng)濟(jì)損失得不到補(bǔ)償，對舊城改造拆遷持不情愿態(tài)度，甚至反對。

四、對策與建議

（一）在強(qiáng)化宣傳、搞好發(fā)動(dòng)中加快推進(jìn)舊城改造。宣傳發(fā)動(dòng)工作是舊城改造項(xiàng)目順利實(shí)施的第一步，也是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務(wù)公開欄、發(fā)放宣傳材料等多種形式，引導(dǎo)黨員干部群眾樹立改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)的思想理念，激發(fā)建設(shè)現(xiàn)代化城市和美好家園的積極性和主動(dòng)性。二要保障人民群眾知情權(quán)和參與權(quán)。通過實(shí)行全民參與，使舊城改造宣傳發(fā)動(dòng)工作縱向到底、橫向到邊，實(shí)現(xiàn)公開、公正、透明，扎實(shí)有力推進(jìn)舊城改造。

（二）在科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌推進(jìn)中加快推進(jìn)舊城改造。堅(jiān)持舊城改造與提升環(huán)境、開發(fā)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，住宅地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，確保改造規(guī)劃高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平。一是做好舊城整體改造開發(fā)規(guī)劃。按照”一改一個(gè)村、一改一個(gè)區(qū)片、一改一條街“的思路，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)規(guī)模改造。二是科學(xué)規(guī)劃與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。注重科學(xué)規(guī)劃，建設(shè)一批寫字樓、商務(wù)樓，打造精品商務(wù)街區(qū)，使舊城改造改出一批新居、改出一批產(chǎn)業(yè)、改出一批景觀。通過吸引高端人士創(chuàng)業(yè)、城區(qū)居民就業(yè)，拉動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。三是注重環(huán)境建設(shè)和景觀建設(shè)。堅(jiān)持布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明的原則，優(yōu)化規(guī)劃模式，突出生態(tài)特色，塑造景觀特點(diǎn)。通過特色改造開發(fā)，進(jìn)一步彰顯城市風(fēng)采。

（三）在創(chuàng)新模式、規(guī)范運(yùn)作中加快推進(jìn)舊城改造。按照先建設(shè)安置房，后拆遷改造，再綜合開發(fā)的程序，合理明確開發(fā)模式。一是村集體主導(dǎo)自我改造的方式。鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的舊城自我組建開發(fā)企業(yè)改造，除部分土地用于安置村民住宅外，通過土地招拍掛取得其他土地的使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，向市場出售。二是開發(fā)企業(yè)獨(dú)資或開發(fā)企業(yè)與村合資合作改造的方式。開發(fā)企業(yè)通過招拍掛取得土地開發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他推向市場銷售。三是政府主導(dǎo)有效推進(jìn)的方式。實(shí)行政府收儲后統(tǒng)一拆遷安置，凈地招拍掛后由企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，從而加快舊城拆遷安置和實(shí)現(xiàn)土地收儲，合理把握舊城改造開發(fā)建設(shè)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)村民贏環(huán)境、開發(fā)商贏利潤、政府贏形象的”三贏"。

（四）在落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化考核中加快推進(jìn)舊城改造。完成舊城改造任務(wù)，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)，重點(diǎn)在考核。把舊城改造工作納入相關(guān)部門、單位和各里村崗位目標(biāo)責(zé)任制考核范圍，分解落實(shí)目標(biāo)任務(wù)，細(xì)化量化工作考核指標(biāo)，列出時(shí)間表；把舊城改造考核情況作為居委干部考察、任用的重要依據(jù)，作為各村干部考評主要依據(jù)，與評先樹優(yōu)、工資補(bǔ)貼等緊密掛鉤，激發(fā)村干部工作主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性。

第四篇：淺談舊城改造與可持續(xù)發(fā)展

淺析中小城市舊城改造的可持續(xù)發(fā)展

摘要： 本文從舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，揭示了我國中小城市舊城改造面臨的問題和矛盾，通過分析現(xiàn)階段我國中小城市舊城改造的本質(zhì)內(nèi)涵，提出符合中小城市實(shí)際的可持續(xù)發(fā)展舊城改造之路。

關(guān)鍵詞： 中小城市；舊城改造；房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃

舊城改造是一個(gè)十分復(fù)雜的問題，既有共同性的矛盾又有各個(gè)城市的特點(diǎn)。舊城區(qū)既是城市歷史文脈的根，也是傳統(tǒng)與現(xiàn)代功能共存和矛盾焦點(diǎn)所在。改革開放以后，雖然我國中小城市舊城區(qū)普遍存在布局混亂、房屋破舊、居住擁擠、環(huán)境污染、市政公用設(shè)施短缺、名勝古跡與綠地遭受破壞等嚴(yán)重問題已經(jīng)得到不同程度的改善，但由于城市原有結(jié)構(gòu)總有保持穩(wěn)定性的去向和難以改變的惰性，以及問題的面廣量大，一些歷史上積累的舊問題積重難返，且不斷地在新水平上再現(xiàn)和演化。主要表現(xiàn)在土地配置低效率日益突出、住宅擁擠和房屋破舊仍十分嚴(yán)重、基礎(chǔ)設(shè)施滯后和不足與日俱增、歷史風(fēng)貌和景觀特色喪失有所加重等。同時(shí)，在中小城市進(jìn)行整體結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變過程和原有城市土地進(jìn)行大規(guī)模轉(zhuǎn)換的過程中，又出現(xiàn)了新情況和新問題。

一、中小城市舊城改造面臨的主要問題和矛盾

(一)超強(qiáng)度的房地產(chǎn)開發(fā)帶來環(huán)境的惡化。

在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)開發(fā)只有在房地產(chǎn)出售或出租所得的收入超過土地征用、土地出讓金、拆遷費(fèi)用和安置補(bǔ)償費(fèi)、建造成本才有可能?；谶@一利益動(dòng)機(jī)，目前我國的舊城改造都趨向超強(qiáng)度開發(fā)，這樣才能使房地產(chǎn)開發(fā)公司在建設(shè)并出售商品房中獲取利潤。在我國中小城市舊城改造中這種現(xiàn)象是十分普遍，也是十分嚴(yán)重的。為了維護(hù)開發(fā)收支平衡，適當(dāng)增加建筑密度是十分必要的，但如片面追求經(jīng)濟(jì)效益，人口密度、建筑密度和容積率過高，就會導(dǎo)致城市環(huán)境的惡化。(二)超強(qiáng)度的房地產(chǎn)開發(fā)帶來基礎(chǔ)設(shè)施的超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。

城市中心取得土地利用轉(zhuǎn)換，勢必帶來土地使用性質(zhì)改變和使用強(qiáng)度提高，這已成為我國城市舊城改造的現(xiàn)實(shí)必然。與之相伴隨的是要加強(qiáng)和提高基礎(chǔ)設(shè)施的負(fù)荷能力，供電、供水、排水、供氣、供暖、通訊等都要徹底改造，交通也將進(jìn)行根本改善，必須是交通通暢，并配以足夠停車場地，做好城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)，既有體現(xiàn)現(xiàn)代城市的標(biāo)志性建筑，又要有一定的廣場、綠地，供人們散步、游玩、休息，不以高樓林立取勝。世界銀行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國的舊城改造，在改造土地利用的同時(shí)，容積率也在初步提高，已從很低的 0 ． 3 ～ 0 ． 6 提高到了相當(dāng)高的 2 ． 5 ～ 10 ． 0。由于房地產(chǎn)開發(fā)商盲目地追求經(jīng)濟(jì)效益，政府管理失調(diào)，片面提高容積率和建筑密度，導(dǎo)致現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施容量和交通容量難以適應(yīng)高強(qiáng)度的開發(fā)，使基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，產(chǎn)生了負(fù)效應(yīng)

(三)工廠遷移不當(dāng)帶來新的環(huán)境污染和生活不便。

土地的有償使用，促使工廠從不適合他們存在的、高地價(jià)的中心區(qū)遷出，從而環(huán)境得到改善，并促進(jìn)工廠進(jìn)行技術(shù)改造或發(fā)展新生產(chǎn)線。工廠搬遷之后，其他有能力更好地使用這些繁華地段土地的使用者，就可以占據(jù)這些舊城并加速我國城市功能的轉(zhuǎn)化，使城市在土地使用和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面更合理。但是，企業(yè)遷移不當(dāng)也會帶來許多問題。企業(yè)遷移到生態(tài)系統(tǒng)脆弱或灌溉地區(qū)附近，會造成高度污染，其危害會大大超過在城市地區(qū)所能避免的程度；另外企業(yè)遷移郊區(qū)，會迫使工人不得不加長了他們的“舊城”居住地到新工作地點(diǎn)的上下班距離，在生活上造成諸多不便。這些問題在我國的中小城市都普遍存在。

(四)舊城改造中的房地產(chǎn)開發(fā)沒有實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一開發(fā)。

目前我國的中小城市舊城改造主要是對城市中心區(qū)的舊廠區(qū)進(jìn)行二次開發(fā)，很多只是零星的開發(fā)，上不了規(guī)模，原有的職工生活區(qū)沒有得到改善。比較大的廠區(qū)也被不同的開發(fā)商“瓜分”，各自為政的開發(fā)，遠(yuǎn)沒有達(dá)到房地產(chǎn)綜合開發(fā)的目的。(五)居住搬遷不當(dāng)帶來社區(qū)解體。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、用地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、人口結(jié)構(gòu)變遷，城市面臨著物質(zhì)空間和人文空間的大變動(dòng)和重新建構(gòu)。社區(qū)作為聚集在一定地域范圍內(nèi)的社會群體、社會組織和社會生活共同體，具有親密相連的社群，相對完備的生活服務(wù)設(shè)施，和與之相連的社區(qū)成員對所屬社區(qū)在感情上、心理上的認(rèn)同感和歸屬感。傳統(tǒng)的居住文化圈被沖破，而新的居住文化環(huán)境和文化氛圍又很難在短時(shí)間建立起來，由此而來的便是文化心理失衡，社區(qū)結(jié)構(gòu)衰落。在我國許多中小城市舊城改造過程中已經(jīng)出現(xiàn)了類似問題，須引起政府部門的注意。居民的愿望是就地改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善居住環(huán)境，這也成為社會穩(wěn)定的重要問題，從另一側(cè)面反映了目前舊城改造存在的問題和矛盾。

(六)中小城市舊城改造的歷史保護(hù)意識淡薄，造成“建設(shè)性”破壞，導(dǎo)致城市歷史風(fēng)貌喪失。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速起步階段，由于仍有一部分人片面認(rèn)為保護(hù)歷史文化妨礙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，常常急于改變物質(zhì)生活條件和發(fā)展經(jīng)濟(jì)，無視歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)，以至由此演化成破壞性建設(shè)行為。

(七)中小城市中的“城中村”是舊城改造的重要難題。

在目前市場經(jīng)濟(jì)條件下，中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商為追求企業(yè)利益最大化，他們不愿選擇“城中村”這樣的土地進(jìn)行開發(fā)，因?yàn)榇嬖谥俺侵写濉钡耐恋乇容^成本高，比較利益低，花費(fèi)精力多，建設(shè)周期長，工程量大，投資巨大等諸多問題。政府在編制城市規(guī)劃時(shí)“城中村”的改造也是十分棘手的事情。

二、現(xiàn)階段我國中小城市舊城改造的本質(zhì)內(nèi)涵

我國中小城城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將順應(yīng)世界趨向，逐步由原來的“二、三、一”模式轉(zhuǎn)向“三、二、一”模式。這一變化促進(jìn)城市布局和空間結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，處于城市中心區(qū)的舊城區(qū)，作為黃金地段，必然成為第三產(chǎn)業(yè)集中地區(qū)，真正成為城市的核心。相應(yīng)地，我國中小城市土地出現(xiàn)的大規(guī)模的轉(zhuǎn)換，也促進(jìn)原來土地用途結(jié)構(gòu)和空間分布結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象發(fā)生改變，需要更多地遵循城市土地區(qū)位價(jià)值規(guī)律，按其所在位置的最高租金進(jìn)行最優(yōu)化配置。城市發(fā)展中就業(yè)門路、就業(yè)人員構(gòu)成突變，暫住和流動(dòng)人口就業(yè)比例大幅度上升，對城市的規(guī)模、容量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大影響和壓力，要求城市進(jìn)一步提高人口承載能力和聚集能力。城市的現(xiàn)代化要求以高效合理的城市結(jié)構(gòu)、完善的城市功能設(shè)施和高質(zhì)量的城市環(huán)境作為它的物質(zhì)基礎(chǔ)。這些發(fā)展要求無疑是中小城市舊城改造的強(qiáng)大動(dòng)因。因此，現(xiàn)階段的中小城市改造的實(shí)質(zhì)就是基于工業(yè)化進(jìn)程開始加速、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化、社會進(jìn)行全方位深刻變革這一宏觀背景下的物質(zhì)空間和人文空間的大變動(dòng)和重新建構(gòu)。

舊城改造是局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個(gè)不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。'其規(guī)劃建設(shè)的目的和主要內(nèi)容包括改造城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)，在其行政界限范圍內(nèi)，實(shí)行合理的用地分區(qū)和城市用地的規(guī)劃分區(qū)；改善城市環(huán)境，通過采取綜合的相互聯(lián)系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；更新、調(diào)整城市工業(yè)布局；更新或完善城市道路系統(tǒng)；改善城市居住環(huán)境并組織大規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，把舊街坊改造成完整的居住區(qū)；保護(hù)城市歷史文脈和風(fēng)貌特色，以提高人居環(huán)境質(zhì)量，增強(qiáng)舊城區(qū)活力。全面認(rèn)識和明確舊城改造的整體目標(biāo)，有助于避免將它簡單理解為拆舊建新和單純?yōu)榱伺f城區(qū)土地增值的再開發(fā)。

三、走符合中小城市特點(diǎn)的可持續(xù)發(fā)展舊城改造之路舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相互促進(jìn)，舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)為舊城改造提供資金和動(dòng)力。以舊城改造促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，以房地產(chǎn)開發(fā)加快舊城改造，堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的舉措，既有效地改善了群眾居住條件，又實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的目的。

(一)堅(jiān)持走舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)栩結(jié)合之路，是中小城市的必然選擇。確定實(shí)施舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合思路，主要基于以下三個(gè)因素：

一是資金因素。完成舊城舊村改造任務(wù)，搞好基礎(chǔ)設(shè)施配套，投資巨大。這樣大的投入，只能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需求，實(shí)行土地置換，以地生財(cái)，以地聚財(cái)，走綜合開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展的路子。

二是需求因素。搞好舊城改造拆遷安置，需要大批安置房源。此外，住房潛在需求和實(shí)際需求也都很大。這樣大的拆遷安置需求和住房需求，只有加大開發(fā)步伐，才有可能加以解決。

三是實(shí)力因素。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力明顯增強(qiáng)。開發(fā)內(nèi)容已由簡單的住宅建設(shè)發(fā)展到融住宅、非住宅、道路、重要基礎(chǔ)設(shè)施為一體的綜合開發(fā)。

實(shí)踐證明，堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，是符合中小城市的實(shí)際的，既找到了實(shí)現(xiàn)城市面貌大變樣的切人點(diǎn)和突破口，又實(shí)現(xiàn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)互相促進(jìn)、共同發(fā)展的目的。

(二)運(yùn)用市場手段來推進(jìn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)。

要求運(yùn)用市場手段，將城市可以用來經(jīng)營的部分存量資產(chǎn)和生產(chǎn)要素推向市場，進(jìn)行重新組合和優(yōu)化配置，把長期以來的城市不變資本轉(zhuǎn)化為可變資本，通過經(jīng)營獲得一定收益，并將這些收益投入到城市建設(shè)的新領(lǐng)域，走以城養(yǎng)城的市場化路子。(三)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，努力提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)水平。

一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，就是全方位的綜合開發(fā)。搞好綜合開發(fā)，關(guān)鍵是超前編制詳細(xì)規(guī)劃。對核準(zhǔn)認(rèn)定的待改造區(qū)片，規(guī)劃部門本著優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和較好地體現(xiàn)“三個(gè)效益”的原則，逐一提前編制出詳細(xì)規(guī)劃，為引進(jìn)外資和招標(biāo)確定開發(fā)單位創(chuàng)造條件。編制規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)本著節(jié)約用地、合理用地的原則，適當(dāng)建設(shè)一些高層和小高層住宅，提高舊城區(qū)建筑容積率，以最大限度地發(fā)揮城市土地存量在城市建設(shè)與發(fā)展中的功能。全面放開技術(shù)性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場，引入競爭機(jī)制，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。對完成詳細(xì)規(guī)劃的舊城改造項(xiàng)目，凡具備條件的，原則上由房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)中心統(tǒng)一組織前期開發(fā)，變生地為熟地，實(shí)行招標(biāo)或拍賣，把“非經(jīng)營性環(huán)境差價(jià)”全部集中到政府手里，專門用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。二是對舊城改造項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理。三是建立嚴(yán)格的市場約束機(jī)制，把好土地供應(yīng)源頭，防止出現(xiàn)土地非法交易、違法占地現(xiàn)象，保證國有資產(chǎn)不流失。四是實(shí)行集中收費(fèi)制度，規(guī)范減免辦法。舊城區(qū)改造項(xiàng)目需要減免有關(guān)費(fèi)用的，要統(tǒng)一論證，提出意見，批準(zhǔn)后執(zhí)行。凡屬于土地出讓金和城市配套費(fèi)等應(yīng)收費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)商必須無條件繳納，確有困難的，可分期繳納或記錄在案，作為政府的股份或投入。

(四)采取各種優(yōu)惠政策，促進(jìn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)順利推進(jìn)。

經(jīng)過前些年的開發(fā)改造，市區(qū)現(xiàn)有舊城改造區(qū)片大多是一些居民密集、拆遷成本高、改造難度大的項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)效益低下，很難引起開發(fā)商的濃厚興趣。針對這種狀況，采取各種辦法予以解決。一是政策扶持，按貨幣安置和實(shí)物安置相結(jié)合的原則對原有拆遷安置法規(guī)進(jìn)行了修改，使各類舊城改造項(xiàng)目分別享受一定的優(yōu)惠政策，保證開發(fā)商有利可圖。二是資金傾斜，資金問題是制約舊城區(qū)改造的瓶頸和關(guān)鍵。解決資金問題，主要通過以下途徑：(1)由市財(cái)政墊資，作為舊城區(qū)改造的啟動(dòng)資

金；(2)與銀行聯(lián)系，讓銀行參與舊城區(qū)改造。(3)企業(yè)自籌資金。三是強(qiáng)化招商引資工作。調(diào)整招商引資格局，變開發(fā)企業(yè)分散招商為政府主管部門統(tǒng)一招商。(五)陽光操作，妥善安置被拆遷群眾。

舊城改造涉及拆遷安置，合理妥善安置被拆遷群眾是城市政府進(jìn)行舊城改造的重要工作，關(guān)系到社會穩(wěn)定。舊城改造要全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的思路，堅(jiān)持法治和人本并存、保護(hù)與改造并舉、公平與效率并重的原則，以化零為整、組合成群、成片拆遷、市場運(yùn)作的方式實(shí)施的大規(guī)模舊城改造，形成了以“陽光拆遷”、“扶困救助”、“多輪驅(qū)動(dòng)”的改造模式。在舊城改造過程中，按照以人為本和公開、公平、公正原則大力推行以“陽光拆遷政策”、“陽光補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)”“陽光拆遷評估”、“陽光拆遷裁決”為主要內(nèi)容的“陽光拆遷”工程。(六)保護(hù)與開發(fā)并舉，保護(hù)舊城區(qū)原有的歷史文化特色。

首先需要全面認(rèn)識舊城的特點(diǎn)和要求，按照分類分區(qū)的原則，對所在舊城區(qū)及地段實(shí)行開發(fā)定位；其次調(diào)整土地利用與布局和完善功能，解決舊城區(qū)人口密度、建筑密度過大的問題，改善環(huán)境，增強(qiáng)活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接著要改善交通和市政設(shè)施條件，提高環(huán)境質(zhì)量，道路的拓寬與否要認(rèn)真研究采取合適的辦法；最后要重視舊城區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色，控制舊城區(qū)的建筑高度、體量、色彩和風(fēng)格，是舊城區(qū)歷史保護(hù)的重要方面。

(七)加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，構(gòu)建新的和諧社區(qū)。

舊城改造以后原有的社區(qū)鄰里可能被打破，需要加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，營造新的居住文化環(huán)境和文化氛圍，使社區(qū)居民對所屬社區(qū)在感情上、心理上的認(rèn)同感和歸屬感。

第五篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現(xiàn)狀

a.b.南門片區(qū)：舊城改造快速推進(jìn)的條件

南門片區(qū)位處南充市順慶區(qū)南門壩濱江生態(tài)走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區(qū)交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區(qū)居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區(qū)均是居住區(qū)，無商業(yè)形態(tài)，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強(qiáng)三區(qū)的溝通，符合城市規(guī)劃。

b.西門片區(qū)：舊城改造難度主要的原因

西門片區(qū)主要以西門市場為中心。西門片區(qū)是舊城商業(yè)區(qū)，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區(qū)的商業(yè)價(jià)值，拆遷才具可操作性。

西門片區(qū)商圈形成，主要西門市場的帶動(dòng)。西門市場如果消亡，才能除低西門片區(qū)的商業(yè)價(jià)值。

西門市場產(chǎn)權(quán)的分割，形成眾多的小業(yè)主。在改造中，各個(gè)小商戶漫天要價(jià)，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發(fā)展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個(gè)雜亂無序的片區(qū)，政府無從下手，無法改變現(xiàn)狀，只得任其發(fā)展。西門片區(qū)成為了一個(gè)自生自滅的市場。

只有建成一個(gè)新的服裝批發(fā)市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動(dòng)整個(gè)西門片區(qū)的衰落。

富民服裝城在西門片區(qū)舊城改造中的作用

富民服裝城是一個(gè)集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運(yùn)等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環(huán)境舒適，價(jià)格比西門低三分之二，環(huán)境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。