第一篇：西安修改講稿

講 課 提 綱

本次講課共分五講

第一講：營

業(yè)

稅：稅收政策、案例分析；

第二講：土地增值稅：稅收政策、案例分析；

第三講：企業(yè)所得稅：稅收政策、案例分析；

第四講：稅收

籌劃：籌劃常識(shí)、案例分析；

第五講：房

地

產(chǎn)

業(yè)

納

稅

檢

查。

房地產(chǎn)業(yè)稅收講座

課 程 背 景

一、隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展和國家房地產(chǎn)政策的不斷調(diào)整，目前房地產(chǎn)行業(yè)的焦點(diǎn)問題集中體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：土地問題、資金問題、市場問題（社會(huì)購買力問題）。以上三個(gè)問題決定著房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，會(huì)選擇什么樣的經(jīng)營模式，構(gòu)建什么樣的資金渠道，采取什么樣的營銷策略。

為了尋求土地：在土地緊缺的情況下，就會(huì)尋求與擁有土地使用權(quán)的單位“合作開發(fā)”；或?yàn)槠洹按ǚ课荨保?/p>

為了尋求資金：在資金緊缺的情況下，就會(huì)尋求與擁有資金的單位和個(gè)人“合作開發(fā)”；或?qū)で蟀唇屹J款；或以房低債；或轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目。

為了尋求市場：在市場相對(duì)飽和、社會(huì)購買力相對(duì)低迷的情況下，就會(huì)尋求“包銷”、“買斷”、“還本銷售”等新的營銷方式，甚至為自身產(chǎn)品以“投資“、“分配股利”等再分配的方式，尋求新的買方市場。

二、城市品位的提高與城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新特點(diǎn)。隨著城市的發(fā)展，舊城改造、農(nóng)村土地征用與農(nóng)民集資建房、城市小區(qū)的物業(yè)管理，成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要經(jīng)營業(yè)務(wù)。

三、目前，國家正在力求通過稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，土地增值稅在沉寂了十年之后，又重新被提到杠桿的位置上來，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大影響。

四、在年初舉行的全國稅務(wù)工作會(huì)議上，原國家稅務(wù)總局局長謝旭人強(qiáng)調(diào)2008年將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、娛樂業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、煤炭生產(chǎn)及運(yùn)銷業(yè)、廢舊物資經(jīng)營業(yè)、涉外企業(yè)、個(gè)人所得稅等的重點(diǎn)專項(xiàng)檢查。如何應(yīng)對(duì)專項(xiàng)檢查成為當(dāng)務(wù)之急。

五、隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，納稅人的納稅意識(shí)和維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，如何做到既能降低稅收支出，又不違反國家稅收政策，是每個(gè)納稅人都在思考的問題。納稅人的納稅意識(shí)已經(jīng)由依法納稅上升到依法籌劃的高度。納稅籌劃已經(jīng)成為納稅人新的不可或缺的需要。

鑒于以上形勢的需要，本期培訓(xùn)主要針對(duì)以上存在的問題展開，中心議題是：如何做到依法納稅；如何做到依法籌劃。

第一講 房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅

大家知道，稅法規(guī)定每一個(gè)納稅人應(yīng)盡的義務(wù)就是“及時(shí)”、“足額”納稅，稅務(wù)檢查的目的也是為了督促納稅人“及時(shí)”、“足額”納稅。今天第一講我們就圍繞這個(gè)話題展開：怎樣做到：“及時(shí)”、“足額”納稅。

構(gòu)成稅法的基本要素是：納稅人、納稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅期限、減免稅等。要想做到“及時(shí)”、“足額”納稅，首先必須弄清這些稅法要素的基本含義。

在解讀稅收法規(guī)及相關(guān)文件精神之前，說明一點(diǎn)，大家在學(xué)習(xí)稅收法規(guī)和文件時(shí)，必須學(xué)會(huì)掌握稅法語言，稅法語言是極其嚴(yán)密的法律語言，每一句話，每一個(gè)詞、每一個(gè)字都有著特定的含義，必須準(zhǔn)確地把握和理解。閱讀稅法及文件時(shí)，不能像閱讀通俗讀物時(shí)那樣，個(gè)別語句、個(gè)別字一溜而過，理解大概意思就行，閱讀稅法必須嚴(yán)謹(jǐn)，有時(shí)差一個(gè)詞、一個(gè)字可能意思就相差很多。

現(xiàn)在我們首先就從這些稅法要素開始為大家講解房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的有關(guān)法律規(guī)定和稅收政策。

《營業(yè)稅暫行條例》是營業(yè)稅最重要的法規(guī)，是營業(yè)稅的母法；《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》是條例以外最重要的部門規(guī)章；營業(yè)稅共分九個(gè)稅目，“銷售不動(dòng)產(chǎn)”是營業(yè)稅的第九個(gè)稅目，為了規(guī)范營業(yè)稅的征收管理，國家稅務(wù)總局專門制定了《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)[1993]149號(hào)）?，F(xiàn)在，我們主要圍繞這三個(gè)法規(guī)和文件來講解銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅。

一、銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅納稅義務(wù)人

大家思考：你所屬的“房地產(chǎn)企業(yè)”是不是銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅納稅人？ 《營業(yè)稅暫行條例》（營業(yè)稅母法，一切都要圍繞它來解釋）

第一條：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納營業(yè)稅。

依照本條，在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。如何理解這句話呢？下面我們對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)這一概念進(jìn)行一下全面分析和解釋。

“在中華人民共和國境內(nèi)”：《營業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（五）項(xiàng)：是指“所銷售的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)”。

“不動(dòng)產(chǎn)”：《營業(yè)稅稅目注釋》：不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。包括：建筑物或構(gòu)筑物，其他土地附著物。其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。

“銷售不動(dòng)產(chǎn)”：

《營業(yè)稅稅目注釋》： 銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。（稅法為銷售不動(dòng)產(chǎn)下的定義）

所謂“有償”： 《營業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第四條 ：有償，包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。（以房換地：屬于取得貨物；以房低貸、抵債、分配股利：屬于取得其他經(jīng)濟(jì)利益）

所謂轉(zhuǎn)讓“所有權(quán)”：有兩個(gè)方面的含義：一方面，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)是以 “所有權(quán)” 轉(zhuǎn)移為標(biāo)志（凡是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，最終所有權(quán)都要發(fā)生轉(zhuǎn)移）；另一方面，只有具有不動(dòng)產(chǎn)“所有權(quán)”的單位和個(gè)人才有資格

轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)。

“單位”和“個(gè)人”

《細(xì)則》第九條：條例第一條所稱單位，是指國有企業(yè)、集體企業(yè)、私有企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)和行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。

條例第一條所稱個(gè)人，是指個(gè)體工商戶及其他有經(jīng)營行為的個(gè)人。

小結(jié)：

到這里我們就應(yīng)該得出這樣一個(gè)結(jié)論：只有具有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的單位和個(gè)人，銷售在中華人民共和國境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，并取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益的行為，才能構(gòu)成稅法所說的銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，也只有這樣的單位和個(gè)人才能成為銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅人。（換句話說，不是叫房地產(chǎn)企業(yè)就是銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅納稅人，這些企業(yè)只有在發(fā)生稅法所規(guī)定的銷售不動(dòng)產(chǎn)行為時(shí)，才能構(gòu)成銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅人。）

二、銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅征稅范圍

銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，又表現(xiàn)為多種形式，有的直接表現(xiàn)為銷售，有的表現(xiàn)為利益的轉(zhuǎn)換，有的表現(xiàn)為價(jià)值的外流，等等，對(duì)于這些業(yè)務(wù)是否屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，判斷起來很不容易。為了更加明確哪些業(yè)務(wù)屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，從財(cái)政部到國家稅務(wù)總局，到地方稅務(wù)機(jī)關(guān)先后出臺(tái)了許多規(guī)范性文件，實(shí)際上就是更加明確的規(guī)定了銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的征稅范圍。如果說納稅人的概念表述的是銷售不動(dòng)產(chǎn)的一般行為，那么征稅范圍則涵蓋了銷售不動(dòng)產(chǎn)的全部行為，特別是明確了一些特殊行為。

關(guān)于征稅范圍稅收法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件作了許多規(guī)定，現(xiàn)在列舉一些主要的：

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

（一）以房換房、以房換地，似同銷售不動(dòng)產(chǎn)

（二）以房低貸、以房低債，似同銷售不動(dòng)產(chǎn)。

《營業(yè)稅稅目注釋》

（三）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。

（四）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。

（五）土地的使用權(quán)隨建筑一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

國稅函發(fā)（1995）156號(hào)

（六）合作建房中，用土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)進(jìn)行交換，取得土地使用權(quán)的一方按銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的一方按租賃、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)納稅；之后，雙方再銷售分得的房屋，各自按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”納稅。）

國稅函（1997）387號(hào)

（七）以不動(dòng)產(chǎn)分配股、利，似同銷售不動(dòng)產(chǎn)

財(cái)稅字（2003）16號(hào)

（八）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，似同銷售不動(dòng)產(chǎn)。（不管是否辦理立項(xiàng)人、土地使用人更名手續(xù)）；轉(zhuǎn)讓尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目似同轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。

小結(jié)：

其實(shí)，關(guān)于征稅范圍，我個(gè)人認(rèn)為沒有必要死記硬背。前邊在講到銷售不動(dòng)產(chǎn)的征稅范圍時(shí)，涉及很多法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，還有很多文件今天沒有引用，而且以后還會(huì)出臺(tái)很多關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)方面的文件，很難記憶。我們到底應(yīng)該如何把握銷售不動(dòng)產(chǎn)這一業(yè)務(wù)呢？

其實(shí)只要把《條例》、《細(xì)則》、《稅目注釋》學(xué)透，掌握住銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，就不難判斷什么樣的業(yè)務(wù)才屬于稅法所說的銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。

(一)財(cái)產(chǎn)“在中國境內(nèi)”；

(二)財(cái)產(chǎn)“屬于不動(dòng)產(chǎn)”；

(三)擁有“所有權(quán)”

(四)發(fā)生“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”；

(五)已經(jīng)“取得經(jīng)濟(jì)利益”。

以上是銷售不動(dòng)產(chǎn)的基本特點(diǎn)。一般情況下，必須同時(shí)符合以上五個(gè)條件，才能認(rèn)定為稅法意義上的銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，從事這項(xiàng)業(yè)務(wù)的單位或個(gè)人才能成為銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅人。

只有“單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但未取得經(jīng)濟(jì)利益）和銷售永久使用權(quán)（取得經(jīng)濟(jì)利益，但產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移）例外。至于已經(jīng)出臺(tái)的一些規(guī)范性文件作出的關(guān)于征稅范圍的具體規(guī)定大都是對(duì)《條例》、《細(xì)則》、《稅目注釋》的說明。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的概念，可以通俗的理解為：凡是地上建的（建筑物、構(gòu)筑物）、地里長的（其他土地附著物，在特定條件下，不以銷售為目的時(shí)可視為不動(dòng)產(chǎn)）都屬于不動(dòng)產(chǎn)。

非征稅項(xiàng)目：

國稅函[2002]165號(hào)

(一)、整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅。

財(cái)稅字[2002]191號(hào)

(二)、以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，按比例參與利潤分配不征營業(yè)稅（取得固定利潤，按租賃征稅）；轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征營業(yè)稅。

三、減免稅： 《營業(yè)稅暫行條例》

第六條：下列項(xiàng)目免征營業(yè)稅：

（一）托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)；

（二）殘疾人員個(gè)人提供的勞務(wù)；

（三）醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)；

（四）學(xué)校和其他教育機(jī)構(gòu)提供的教育勞務(wù)，學(xué)生勤工儉學(xué)提供的勞務(wù)；

（五）農(nóng)業(yè)機(jī)耕、排灌、病蟲害防治、植保、農(nóng)牧保險(xiǎn)以及相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)，家禽、牲畜、水生動(dòng)物配種和疾病防治；

（六）紀(jì)念館、博物館、文化館、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館、文物保護(hù)單位舉辦文化活動(dòng)的門票收入，宗教場所舉辦文化、宗教活動(dòng)的門票收入。

除前款規(guī)定外，營業(yè)稅的免稅、減稅項(xiàng)目由國務(wù)院規(guī)定。任何地區(qū)、部門均不得規(guī)定免稅、減稅項(xiàng)目。

與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)有關(guān)的減免稅政策： 財(cái)稅[1994]2號(hào)

將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅。

財(cái)稅[1999]210號(hào)

個(gè)人自建自用房屋，銷售時(shí)免征營業(yè)稅。

財(cái)稅[2003]26號(hào)

為安置自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)而新開辦的企業(yè)，凡安置自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部人數(shù)占企業(yè)總?cè)藬?shù)的60%以上(含60%)的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，自領(lǐng)取稅務(wù)登記之日起，3年內(nèi)免征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

四、與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)相關(guān)的非銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)

（一）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：

1、《營業(yè)稅稅目注釋》土地的使用權(quán)隨建筑一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

2、國稅函[1997]490號(hào)：以不動(dòng)產(chǎn)、土地投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤的行為，屬于將場地、房屋轉(zhuǎn)讓他人使用行為，應(yīng)按服務(wù)業(yè)稅目中的“租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。

3、財(cái)稅[2002]91號(hào)：以土地、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征營業(yè)稅

4、財(cái)稅字[2003]16號(hào)：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征營業(yè)稅。

（二）委托代建

1、委托代建的條件

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營業(yè)稅，營業(yè)額為向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。這里所說的代建行為必須符合以下條件：

（1）與委托方事前簽訂委托代建合同；

（2）以委托方名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；

（3）不以受托方名義辦理竣工決算；

（4）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

凡是不同時(shí)符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對(duì)方結(jié)算，均屬于房屋銷售行為，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

2、代理業(yè)的營業(yè)額： 國稅發(fā)[1995]076號(hào)

代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬。案例分析：

判斷以下業(yè)務(wù)，哪些單位是銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅納稅人？

1、甲公司2006年用一棟價(jià)值50萬元的舊樓換取乙公司一棟價(jià)值210萬元的新樓，同時(shí)補(bǔ)付乙公司160萬元差價(jià)款。

（甲、乙都是銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅人）

2、某房地產(chǎn)公司，年底將三棟價(jià)值分別為100萬元的樓房以股利的形式分配給股東。

（地產(chǎn)公司是銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅人）

3、強(qiáng)盛房地產(chǎn)公司擬開發(fā)一棟寫字樓，一切手續(xù)辦完后，由于資金問題，與順發(fā)房地產(chǎn)公司達(dá)成聯(lián)建協(xié)議。順發(fā)公司出資2000萬元，并負(fù)責(zé)建房，建成后分得2500平米房屋，后又對(duì)外銷售2400萬元，由強(qiáng)盛房地產(chǎn)開票。

（強(qiáng)盛地產(chǎn)為銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅人）

4、強(qiáng)盛房地產(chǎn)公司擬開發(fā)一棟寫字樓，一切手續(xù)辦完后，由于資金問題，與順發(fā)房地產(chǎn)公司達(dá)成聯(lián)建協(xié)議。順發(fā)公司出資2000萬元，并負(fù)責(zé)建房，建成后分得2500平米房屋，辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后又對(duì)外以2400萬元價(jià)格銷售。

（強(qiáng)盛、順發(fā)都是銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅人）

5、某企業(yè)倒閉后，將原廠址大部分土地轉(zhuǎn)讓給甲房地產(chǎn)公司，其中留一部分委托該房地產(chǎn)公司為本廠職工建房，委托協(xié)議中規(guī)定一切手續(xù)由房地產(chǎn)公司辦理，資金除職工按成本價(jià)集資外其余由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)為職工辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。房地產(chǎn)公司認(rèn)為集資建房部分屬于委托代建，按代理業(yè)繳納了營業(yè)稅。

(甲房地產(chǎn)公司應(yīng)為銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅人)

6、吉盛房地產(chǎn)公司因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，2004年將價(jià)值1700萬元的開發(fā)產(chǎn)品投資入股到晨星化工廠，取得化工廠30%股權(quán)。同年又將化工廠股權(quán)以1800萬元轉(zhuǎn)讓出去。

（吉盛公司不是銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅人）

7、盛仁集團(tuán)投資成立一家房地產(chǎn)公司，公司成立后，開發(fā)了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積，10000平方米，同類房屋市場價(jià)約每平方米4800元。項(xiàng)目開發(fā)后，未對(duì)外出售，盛仁集團(tuán)就授命房地產(chǎn)公司將產(chǎn)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給興港集團(tuán)，一切手續(xù)由地產(chǎn)公司與興港集團(tuán)辦理。

（盛仁集團(tuán)不是銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅人；轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的是房地產(chǎn)公司，而轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)不納銷售不動(dòng)產(chǎn)、營業(yè)。）

五、售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)

通過以上分析，我們基本明確了哪些業(yè)務(wù)應(yīng)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。那么銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅又是怎么計(jì)算出來的呢？

我們大家都熟悉這樣一個(gè)公式：

應(yīng)納營業(yè)稅額＝應(yīng)納稅營業(yè)額ｘ稅率

這是《營業(yè)稅條例》規(guī)定的，《條例》第四條規(guī)定：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

也就是說，銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額。

從以上公式可以看出，公式中有一項(xiàng)是固定的，那就是稅率（5%），應(yīng)納稅額的大小完全取決于營業(yè)額的大小。也就是說要想準(zhǔn)確計(jì)算出應(yīng)納稅額，關(guān)鍵是找準(zhǔn)營業(yè)額。

按照目前政策，營業(yè)額的確定有兩種方法：收入全額確定為營業(yè)額；收入差額確定為營業(yè)額。

我們先看第一種。

（一）收入全額確定為營業(yè)額

《營業(yè)稅暫行條例》第五條： 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

這里包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：價(jià)款；價(jià)外費(fèi)用。

價(jià)款：即指向?qū)Ψ绞杖〉馁I價(jià)；

價(jià)外費(fèi)用:《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定：條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。

而且《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條還明確規(guī)定：凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額（除不在本企業(yè)核算）。

關(guān)于價(jià)外費(fèi)用的把握應(yīng)該注意三點(diǎn)：第一，價(jià)外費(fèi)用，不完全是企業(yè)取得的經(jīng)濟(jì)利益（如：代收款項(xiàng)，最終要付出），將價(jià)外費(fèi)用作為營業(yè)額是稅法的硬性規(guī)定（作這樣規(guī)定，是為了防止企業(yè)借價(jià)外費(fèi)用之名，分散、隱瞞收入）；第二，《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條將價(jià)外費(fèi)用定性為“價(jià)外收費(fèi)”，因此不應(yīng)包含代收稅款，如：契稅；第三，國稅發(fā)[2004]6號(hào)文件明確規(guī)定，“住房專項(xiàng)維修基金”不征應(yīng)稅。因此

以上兩項(xiàng)不能列為價(jià)外費(fèi)用。

綜合以上說法：銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅的計(jì)稅營業(yè)額應(yīng)包括：取得的“除代收稅款、代收專項(xiàng)維修基金”以外的“全部經(jīng)濟(jì)利益”和“與取得經(jīng)利益有關(guān)的代收款項(xiàng)”。

（二）收入差額確定為營業(yè)額

在《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》制定、頒布初期，銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅，都是按照收入的全額繳納，后來考慮到單位和個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)形成的多樣性，為了避免重復(fù)納稅，公平稅負(fù)，國家出臺(tái)了部分銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)采取差額確定營業(yè)額的政策。

財(cái)稅字[2003]16號(hào)

單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓購置、抵債所得不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)，以全部收入減去購置價(jià)、抵入價(jià)后的差額繳納營業(yè)稅。

需要說明的是：這里的收入應(yīng)該是稅法概念上的收入，即全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；而購置價(jià)、抵入價(jià)應(yīng)該是“固定資產(chǎn)”賬面記載的價(jià)值，不應(yīng)包括二次交易發(fā)生的任何費(fèi)用，也不應(yīng)包括買入時(shí)的契稅。買入、抵入后裝修的，裝修費(fèi)不許扣除。

簡單的理解：價(jià)外收費(fèi)記收入，價(jià)外付費(fèi)不扣除。

（三）特殊情況營業(yè)額的確定：

1、單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人

凡是取得經(jīng)濟(jì)利益的銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，按照以上兩種方法都能準(zhǔn)確的計(jì)算出營業(yè)額，但是，我們?cè)谇懊嫜芯夸N售不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)時(shí)，已經(jīng)說明，單位在發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為時(shí)有一種就無法取得經(jīng)濟(jì)利益。那就是：“單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人”。

像這種未取得經(jīng)濟(jì)利益的情況營業(yè)額如何確定？

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第十五條、第二十五條明確規(guī)定：按下列順序確定：

按當(dāng)月同類產(chǎn)品平均銷售價(jià)—— 按最近同類產(chǎn)品平均銷售價(jià)——按組成計(jì)稅價(jià)格 計(jì)稅價(jià)格＝成本價(jià)×（１＋成本利潤率）÷（１－營業(yè)稅稅率）

正確的理解這句話的意思就是：

有同類產(chǎn)品，按同類產(chǎn)品價(jià)格；沒同類產(chǎn)品按計(jì)稅價(jià)格。

需要注意兩點(diǎn)：第一、公式中的成本價(jià)是指“固定資產(chǎn)”、“開發(fā)產(chǎn)品”記載的價(jià)格；第二、贈(zèng)出的不動(dòng)產(chǎn)一定是自行建設(shè)或開發(fā)的（如是購進(jìn)或抵債所得就不需納稅）。

注意：如果稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)納稅人銷售價(jià)格明顯偏低，核定應(yīng)納稅額時(shí)也采取以上辦法（明顯偏低一般指低于市場同類房屋平均價(jià)）；實(shí)在無法確定價(jià)格也可以用此方法（個(gè)人意見）。

2、合作建房：

國稅函[1995]156號(hào)

合作建房（含以房換地，換土地使用權(quán)）營業(yè)額按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條核定征稅。

3、“拆一還一 ”銷售不動(dòng)產(chǎn)

國稅函發(fā)[1995]549號(hào)

對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。對(duì)超面積的部分，按市價(jià)計(jì)征營業(yè)稅。

4、包銷方式銷售：

國稅函[1996]684號(hào)

包銷方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，合同期滿前售出房屋、合同期滿后被包銷公司收購的房屋均視為銷售不動(dòng)產(chǎn)，均全額征營業(yè)稅。

5、買斷方式銷售：

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

買斷式銷售不動(dòng)產(chǎn)，地產(chǎn)商將房屋售給代理商，由地產(chǎn)商全額給客戶開票，地產(chǎn)商應(yīng)全額征稅；代理商再外銷時(shí)，以差額按服務(wù)業(yè)征稅。

國稅函[2005]917號(hào)

房地產(chǎn)商將房屋售給“商業(yè)性銷售商”，由地產(chǎn)商按協(xié)議價(jià)給“商業(yè)性銷售商”開票并全額征稅；銷售商再外銷時(shí)，按最后賣價(jià)給客戶開票，以差額按銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)征稅。

6、還本銷售： 國稅函[1995]156號(hào)

采取還本銷售方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全額納稅，不準(zhǔn)許扣除還本支出。

7、銷售退款：

財(cái)稅字[2003]16號(hào)

銷貨退款可以從營業(yè)額中扣除。

8、銷售折扣：

財(cái)稅字[2003]16號(hào)

銷售折扣與房款在同一張發(fā)票上注明的，允許扣除，另開發(fā)票，不予扣除

明確了征稅范圍，找準(zhǔn)了計(jì)稅營業(yè)額，就能準(zhǔn)確的計(jì)算出營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，如果我們能夠準(zhǔn)確地把握以上內(nèi)容，那么，就能夠準(zhǔn)確的計(jì)算出營業(yè)稅應(yīng)納稅額。今天我們講的第一個(gè)問題就解決了。那就是“足額”納稅的問題。

小結(jié)：

所謂營業(yè)額一般為取得的經(jīng)濟(jì)利益與價(jià)外費(fèi)用之和，因此，營業(yè)額確定的原則應(yīng)該是：（1）取得經(jīng)濟(jì)利益金額比較明顯的（賬面、合同、協(xié)議等有明確金額），以取得經(jīng)利益和價(jià)外費(fèi)用金額為準(zhǔn)；(2)取得經(jīng)濟(jì)利益金額不明顯的，可以通過計(jì)算、評(píng)估取得；(3)沒有取得經(jīng)濟(jì)利益的，可以用稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的辦法核定。

案例分析：

計(jì)算以下案例中的應(yīng)納稅營業(yè)額。

1、聯(lián)友房地產(chǎn)公司擁有某宗土地使用權(quán)，因資金緊張，與三環(huán)地產(chǎn)達(dá)成聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。聯(lián)建過程中，雙方辦理了聯(lián)建審批手續(xù)，并將土地使用權(quán)過戶給三環(huán)地產(chǎn)，三環(huán)地產(chǎn)投資4500萬元，取得售房收入7500萬元。根據(jù)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，按20%將房屋銷售款分給聯(lián)友地產(chǎn)1500萬元。

結(jié)論：聯(lián)友，聯(lián)建是假，轉(zhuǎn)讓是真，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)納稅，營業(yè)額為1500萬元； 三環(huán)，取得土地使用權(quán)，意味著將擁有房屋初始產(chǎn)權(quán)（依據(jù)我國房屋和土地不可分的原則），聯(lián)建是假，獨(dú)立開發(fā)是真，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)全額7500萬元納稅，而不能扣除支付給聯(lián)友1500萬元以后按6000萬元納稅。

2、某建設(shè)銀行與洪成建筑公司為了向益發(fā)房地產(chǎn)公司主張債權(quán)，聯(lián)合向人民法院提起訴訟，要求拍賣益發(fā)房地產(chǎn)公司新建房屋。法院受理后將其房屋拍賣3200萬元，其中2000萬元，抵頂銀行貸款及利息，1000萬元抵頂工程款，余下200萬元退給益發(fā)房地產(chǎn)公司。

結(jié)論 ：房屋雖為法院拍賣，但產(chǎn)權(quán)人是益發(fā)房地產(chǎn)公司，因此，益發(fā)房地產(chǎn)公司應(yīng)為銷售不動(dòng)產(chǎn)主體，是銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅人。應(yīng)按抵債金額與與退回款項(xiàng)的總和作為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅，營業(yè)額為（1000萬+2000萬+200萬）。

3、大華房地產(chǎn)公司擁有甲、乙兩宗土地使用權(quán)，約定與天鵬地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)。

（1）甲地塊土地使用權(quán)仍保留在大華公司；房屋建成后，歸大華公司所有；

（2）乙地塊土地使用權(quán)無償過戶到天鵬公司（評(píng)估價(jià)3000萬元），房屋建成后歸天鵬公司所有；

（3）房屋開發(fā)由天鵬公司負(fù)責(zé)，開發(fā)過程中天鵬公司又投入17000萬元。其中甲地塊2800萬元，乙地塊14200萬元。

（4）建成后雙方各自到房產(chǎn)部門辦理了產(chǎn)權(quán)。大華公司對(duì)外銷售房屋取得收入6800萬元；天鵬公司對(duì)外銷售取得收入21000萬元。

結(jié)論：大華地產(chǎn)將乙地塊土地使用權(quán)過戶到天鵬公司，發(fā)生里了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，營業(yè)額為土地評(píng)估價(jià)3000萬元，銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅營業(yè)額為6800萬元；天鵬公司為大華公司在甲地塊（土地使用權(quán)仍歸大華公司）建房屬于委托代建行為，營業(yè)額應(yīng)為土地評(píng)估價(jià)減去開發(fā)成本（3000—2800）=200萬元。銷售乙地塊房屋應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅，應(yīng)納稅額為21000萬元。

4、宏業(yè)房地產(chǎn)公司，因資金運(yùn)轉(zhuǎn)不開，將所開發(fā)的一個(gè)在建項(xiàng)目，轉(zhuǎn)給另一家公司，一切手續(xù)（包括土地使用證）都作了相應(yīng)的變更，協(xié)議規(guī)定，受讓方需償付宏業(yè)公司購地款1400萬元，前期開發(fā)成本1300萬元。宏業(yè)房地產(chǎn)公司依“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”按1400萬元營業(yè)額繳納了營業(yè)稅。

結(jié)論：宏業(yè)公司屬于轉(zhuǎn)讓在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)就其取得的全部收入繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅，納稅營業(yè)額為2700萬元。

5、鑫豐房地產(chǎn)公司，接受房屋拆遷公司委托，對(duì)某地塊上居民進(jìn)行動(dòng)遷。拆遷公司支付給鑫豐公司動(dòng)遷費(fèi)40000000元。鑫豐房地產(chǎn)公司支付給部分居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)20000000元；有一部分居民要求安置，原住房面積共計(jì)4000平方米。鑫豐公司以自己開發(fā)的房屋5000平方米對(duì)這部分居民進(jìn)行安置，新房的成本價(jià)為每平方米2500元，售價(jià)為每平方米3000元。鑫豐公司只就超面積的部分收取了3000000（3000元×1000平方米）元。

結(jié)論：此案里包含兩種業(yè)務(wù)：一是代理服務(wù)業(yè)，代拆遷公司安置被拆遷戶，營業(yè)額應(yīng)為40000000—20000000—3000×5000=5000000元；二是銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，由于自己公司房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅，營業(yè)額為2500×4000+3000×（5000—4000）=13000000元。

6、雙塔房地產(chǎn)公司與公安局簽署代建房屋協(xié)議，在自己購買的一塊土地上為其代建家屬樓，包括立項(xiàng)、土地使用權(quán)等一切手續(xù)均以地產(chǎn)公司名義辦理。公安局在項(xiàng)目開發(fā)前一次性撥付三分之一款項(xiàng)計(jì)980萬元，余下款項(xiàng)將在主體封頂、交房時(shí)各付三分之一。

結(jié)論：此協(xié)議不符合代建條件，此項(xiàng)業(yè)務(wù)，屬于公安局團(tuán)購行為，對(duì)房地產(chǎn)來說屬于定向銷售不動(dòng)產(chǎn)，公安局撥付款項(xiàng)應(yīng)視為預(yù)付款或結(jié)算款。房地產(chǎn)公司先期收到的980萬元應(yīng)視為預(yù)收賬款全額繳納稅款。980×5%=49萬元。

7、某房地產(chǎn)公司2006年7月發(fā)生以下業(yè)務(wù)：將市價(jià)7000000元的商品房轉(zhuǎn)作對(duì)外投資，將市價(jià)2000000元的商品房分配給股東，將市價(jià)4000000元的商品房轉(zhuǎn)作辦公用房，將市價(jià)5000000元的商品房對(duì)外出租，對(duì)外直接銷售房屋的價(jià)款30000000元，收取手續(xù)費(fèi)15000元，代收住房專項(xiàng)外修基金150000元，“其他應(yīng)付款”科目代收有線電視初裝費(fèi)40000元，扣客戶違約金20000元。代其他房地產(chǎn)公司收取房款150萬元。計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)額。

結(jié)論：

對(duì)外投資房屋、辦公自用房屋、對(duì)外出租房屋、代收專項(xiàng)維修基金，不納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅；對(duì)外銷售房屋、分配給股東房屋、收取手續(xù)費(fèi)、代收有線電視初裝費(fèi)、扣客戶違約金，應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。

營業(yè)額＝2000000＋30000000＋15000＋40000＋20000＝32075000元

8、叢臺(tái)房地產(chǎn)公司在某市開發(fā)一住宅小區(qū)，該小區(qū)建成后可售面積為3000平方米。辦理立項(xiàng)審批、土地出讓手續(xù)后，與信衡房屋銷售公司達(dá)成代銷協(xié)議，雙方商定采取基價(jià)（保底價(jià)）加超基價(jià)分成的方式銷售房屋，信衡公司按銷售平均保底價(jià)為每平方米3100元向叢臺(tái)地產(chǎn)結(jié)算房款，超過保底價(jià)部分付給地產(chǎn)公司三成。2006年4月信恒公司共銷售房屋1500平方米，售房款共計(jì)4950000元，由叢臺(tái)房產(chǎn)公司開具發(fā)票。并根據(jù)協(xié)議向叢臺(tái)房地產(chǎn)公司結(jié)算房款4650000＋90000＝4740000元。計(jì)算雙方的營業(yè)額。

結(jié)論：

叢臺(tái)房地產(chǎn)應(yīng)全額按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，營業(yè)額應(yīng)為4950000元；

信衡公司應(yīng)按代理業(yè)征營業(yè)稅，應(yīng)額為4950000－4740000＝210000元；信衡公司應(yīng)該給叢臺(tái)公司開據(jù)210000元服務(wù)業(yè)發(fā)票，叢臺(tái)公司作為開發(fā)費(fèi)用。

9、勃潮房地產(chǎn)公司與大舜房地產(chǎn)公司協(xié)議聯(lián)建一棟樓，勃潮公司出土地，并負(fù)責(zé)辦理立項(xiàng)等手續(xù)。當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)后，主體未完時(shí)，勃潮公司因資金問題將這棟樓的開發(fā)權(quán)以3100萬元的價(jià)格全部轉(zhuǎn)讓給大舜公司，雙方并未辦理立項(xiàng)人、土地使用權(quán)人的更名手續(xù)，但雙方約定，協(xié)議生效后，以大順公司名義銷售不動(dòng)產(chǎn)。后來，大舜公司將其整體售出，售價(jià)7000萬元。

結(jié)論：勃潮公司屬于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)全額征稅，營業(yè)額為3100萬元；大舜公司應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)差額征稅，營業(yè)額為（7000—3100）萬元（財(cái)稅[2003]16號(hào)）。注意：勃潮公司必須給大舜公司開據(jù)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票才可以扣除。

說明：此項(xiàng)業(yè)務(wù)，只是暫時(shí)未辦理變更手續(xù)，但是當(dāng)大舜公司要辦理初始產(chǎn)權(quán)、或?qū)ν怃N售、給客戶辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)，必須辦理立項(xiàng)和土地使用權(quán)變更手續(xù)。只有將房屋變到自己名下，才有權(quán)對(duì)外銷售。

10、甲房地產(chǎn)公司立項(xiàng)建一座辦公樓，一切手續(xù)均辦妥，項(xiàng)目進(jìn)行過程中由于資金問題，吸引乙公司參建，條件是乙公司出資4000萬元，建成后享有50%房屋。但雙方未辦理任何手續(xù)變更，房屋建成后，乙公司將分得的房屋全部售出，取得收入4700萬元，由甲公司負(fù)責(zé)開具發(fā)票。

結(jié)論：甲公司按銷售不動(dòng)產(chǎn)全額納稅，營業(yè)額4700萬元，乙公司先付的4000萬元應(yīng)似為預(yù)收款項(xiàng)，預(yù)繳稅款；乙公司按“服務(wù)業(yè)——代理銷售”征營業(yè)稅，營業(yè)額為（4700—4000）萬元。

11、某市舊城改造指揮部委托燕山房地產(chǎn)利用自己開發(fā)的房屋安置被拆遷戶，舊城改造指揮部，撥付給燕山公司7000萬元作為被拆面積的補(bǔ)償部分。

結(jié)論：此項(xiàng)撥款屬于舊城改造指揮部為安置被拆遷戶向燕山公司支付的預(yù)付定金，應(yīng)按預(yù)收賬款處理，按7000萬元全額繳納營業(yè)稅。

六、納稅期限與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅期限與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間本來是兩個(gè)不同的稅法要素，之所以放在一起講，是因?yàn)檫@兩個(gè)要素密不可分。納稅期限，通俗的講就是納稅人履行納稅義務(wù)的最后限期。銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅一般以一個(gè)月為一個(gè)納稅期，自期滿之日起10日內(nèi)申報(bào)納稅。超過10日為延期申報(bào)納稅。要確定納稅人是否延期納稅，必須首先要確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，然后才能確定是否超過規(guī)定納稅期限。

《營業(yè)稅暫行條例》

銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人“收訖營業(yè)收入款項(xiàng)”或者“取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)”的當(dāng)天。

以上講的是一般情況，規(guī)章和文件還就一些特殊情況作了規(guī)定。

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

預(yù)收房款：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

無償贈(zèng)與：納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

國稅函發(fā)[1995]156號(hào)

預(yù)售定金屬于預(yù)售款。

附注：

關(guān)于特殊情況下納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定問題主要涉及兩個(gè)方面：在不同的收款方式下納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定；不發(fā)生收款業(yè)務(wù)情況下納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定。

小結(jié)：因?yàn)殇N售不動(dòng)產(chǎn)的重要標(biāo)志是“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”和“取得經(jīng)濟(jì)利益”，所以要判斷納稅義務(wù)是否發(fā)生，關(guān)鍵是看這兩項(xiàng)指標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)。只要這兩項(xiàng)指標(biāo)有一樣實(shí)現(xiàn)，納稅義務(wù)基本就已經(jīng)發(fā)生。因?yàn)樗袡?quán)和經(jīng)濟(jì)利益是相互交換的，取得經(jīng)濟(jì)利益必然喪失所有權(quán)，喪失所有權(quán)必然取得經(jīng)濟(jì)利益。無償贈(zèng)與、銷售永久使用權(quán)除外。比如：采取預(yù)收房款、分期付款形式銷售不動(dòng)產(chǎn)，就以取得經(jīng)濟(jì)利益為標(biāo)志，所有權(quán)不一定轉(zhuǎn)移，但最終必然轉(zhuǎn)移。而無償贈(zèng)與是以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為標(biāo)志確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的。其實(shí)，更多的是“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”和“取得經(jīng)濟(jì)利益”同時(shí)實(shí)現(xiàn)。所以“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”和“取得經(jīng)濟(jì)利益”，有一項(xiàng)發(fā)生，就可以認(rèn)定為納稅義務(wù)發(fā)生。

如果我們能夠準(zhǔn)確地掌握以上內(nèi)容，能夠準(zhǔn)確確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限，那么，我們今天研究的第二個(gè)問題就解決了，那就是“及時(shí)”納稅的問題。

案例分析：

判斷以下業(yè)務(wù)是否已經(jīng)發(fā)生納稅義務(wù)，計(jì)稅營業(yè)額是多少？

甲公司2006年8月發(fā)生如下業(yè)務(wù)：

1、取得預(yù)售房款35000000元；

2、扣客戶違約金20000元；

3、將一棟300平方米價(jià)值500000元的小樓無償贈(zèng)與市老年協(xié)會(huì)，已辦理產(chǎn)權(quán)交接；

4、將三套價(jià)值分別為400000元的房屋以股利形式分配給股東，已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)；

5、將六套價(jià)值分別為250000元的住房賣給職工，收取每戶100000元，余下部分每月從工資中扣除，產(chǎn)權(quán)未辦理；

6、將價(jià)值20000000元房屋，轉(zhuǎn)到建行名下，抵頂貸款及利息；

7、將價(jià)值5000000元的房屋，抵頂工程款，雙方簽訂意向書，并將鑰匙交建筑公司，發(fā)票已開出 ；產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移。（發(fā)票開出后，已經(jīng)進(jìn)行帳務(wù)處理，借：應(yīng)收賬款，貸：銷售收入。）

8、將價(jià)值5000000元的房屋，抵頂工程款，雙方簽訂意向書，并將鑰匙交建筑公司，發(fā)票未開出 ；產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移。

9、銷售一舊房，約定從2006年一月起按一年期分期收款，每月收款500000元，但8月對(duì)方未付款。結(jié)論：以上業(yè)務(wù)除第8項(xiàng)外均發(fā)生納稅義務(wù)。營業(yè)額為62820000元。

能夠做到“及時(shí)”、“足額’納稅，那就是一個(gè)合格的納稅人、優(yōu)秀的納稅人，也就不怕接受稅務(wù)檢查了。

第二講 土地增值稅政策

土地增值稅簡介：

我國的土地增值稅最早產(chǎn)生于國民政府統(tǒng)治時(shí)期，1936年國民政府頒布了《增收地價(jià)稅暫行章程》；1941年宣布，凡是征收地價(jià)稅的地方一律開征土地增值稅，當(dāng)時(shí)使用的也是超率累進(jìn)稅率，最低稅率40%，最高稅率100%；進(jìn)入19世紀(jì)70年代，國民黨政府在臺(tái)灣再次開征土地增值稅，稅率分三擋：增值率在100%以內(nèi)，稅率40%，增值率在100%—200%之間的，稅率50%，增值率在200%以上的，稅率60%。新中國成立后，1993年12月13日國務(wù)院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，決定在全國范圍內(nèi)開征土地增值稅。我國現(xiàn)行的土地增值稅政策基本是模仿臺(tái)灣制定的。但由于各種原因，各地一直未能很好執(zhí)行。

直到最近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，房價(jià)、地價(jià)不斷上漲，國務(wù)院、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局才又重新強(qiáng)調(diào)起征收土地增值稅的重要性，在全國范圍內(nèi)掀起一場大規(guī)模的土地增值稅清算工作。一是為了控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱的勢頭；二是防止炒買炒賣行為發(fā)生；三是要更好地參與房地產(chǎn)收益分配，將房地產(chǎn)增值中應(yīng)屬于國家的部分及時(shí)收回。

面對(duì)新的形勢，作為房地產(chǎn)行業(yè)的置業(yè)者和管理者有必要對(duì)現(xiàn)行土地增值稅政策有一個(gè)比較充分、完整地了解。下面我們就從稅法的角度為大家解讀一下現(xiàn)行土地增值稅政策。

一、|納稅人：

《土地增值稅暫行條例》第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。

轉(zhuǎn)讓：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條：轉(zhuǎn)讓是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

國有土地：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條，國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。

地上建筑物：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。

附著物：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

收入：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

單位及個(gè)人：《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。所稱個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營者。

贈(zèng)與：

（一）、房屋所有人、土地使用權(quán)人將房屋土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人的；

（二）房屋所有人、土地使用權(quán)人通過中國境內(nèi)非營利社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

社會(huì)團(tuán)體：包括中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及民政部門批準(zhǔn)成立的其他非盈利的公益性組織。

二、土地增值稅的預(yù)征

（一）政策規(guī)定：

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào) 1995年5月25日）

十四、關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入是否申報(bào)納稅的問題。

根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)繳土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)繳，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)繳土地增值稅的，也應(yīng)該在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

（二）預(yù)征計(jì)算方法：

本月預(yù)繳土地增值稅＝（主營業(yè)務(wù)收入＋預(yù)收賬款期末余額－預(yù)收賬款期初余額＋似同銷售＋與項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益）×預(yù)征率

案例分析：

計(jì)算應(yīng)預(yù)繳土地增值稅。

某房地產(chǎn)公司在石家莊市區(qū)開發(fā)一棟商住樓，住宅（普通住宅）和商業(yè)部分分別核算。2008 年3月：

1、住房部分：實(shí)現(xiàn)收入500萬元；預(yù)收賬款：期初余額，400萬元，本月收取房款700萬元，結(jié)轉(zhuǎn)收入500萬元，期末余額600萬元；用開發(fā)產(chǎn)品以市價(jià)抵工程款100萬元。

2、商業(yè)房部分實(shí)現(xiàn)收入600萬元；預(yù)收賬款：期初余額，800萬元，退房款100萬元，結(jié)轉(zhuǎn)收入600萬元，期末余額100萬元；老板以分配股利形式將一套價(jià)值50萬元的門市房轉(zhuǎn)到個(gè)人名下。計(jì)算應(yīng)予繳土地增值稅。（假定普通住宅預(yù)征率2%；非普通住宅預(yù)征率3%）

住房部分本月預(yù)繳土地增值稅＝（500＋600－400＋100）×2% ＝16萬元

商業(yè)部分本月預(yù)繳土地增值稅＝（600＋100－800＋50）×3% ＝—50×3%＝—1.5萬元。

本月共應(yīng)預(yù)繳土地增值稅16—1.5 ＝14.5 萬元。出負(fù)數(shù)說明上月繳多了，在當(dāng)月或以后月份預(yù)繳時(shí)沖減。通常做法：

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅＝（預(yù)收賬款實(shí)收金額＋似同銷售＋與項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益）×預(yù)征率 住房部分本月預(yù)繳土地增值稅＝（700＋100）×2% ＝16萬元 商業(yè)部分本月預(yù)繳土地增值稅＝（50—100）×3% ＝—1.5萬元。本月共應(yīng)預(yù)繳土地增值稅16—1.5 ＝14.5 萬元。

三、土地增值稅清算

（一）清算條件：

《細(xì)則》第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。

國稅發(fā)[2006]187號(hào)，2006年3月2日：

1、符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收，且銷售面積達(dá)到可售面積85%以上，或雖未達(dá)到85%，但剩余面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年未銷售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情形。

（二）清算對(duì)象：

《細(xì)則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位。

《細(xì)則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部梢园炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

國稅發(fā)[2006]187號(hào)，2006年12月28日：

（1）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位進(jìn)行清算；（2）對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；

（3）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

（三）征稅范圍：

1、財(cái)稅字[1995]48號(hào)，1995年5月25日）

（1）投資聯(lián)營：以房地產(chǎn)作價(jià)投資或聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到被投資、聯(lián)營企業(yè)時(shí)，暫免征收土地增值稅；（投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）。

（2）合作建房：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的暫免征收土地增值稅；（建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）

（3）企業(yè)兼并：被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

（4）個(gè)人交換：個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。（5）不能分別計(jì)算增值額：納稅人既建普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算的，不能享受《條例》第八條的優(yōu)惠照顧。

2、財(cái)稅[2006]21號(hào)，2006年3月2日。

（1）投資聯(lián)營：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資入股或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字[1995]48號(hào)，1995年5月25日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

注意：按以上文件精神，房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)進(jìn)行對(duì)外投資可以享受免稅照顧。

3、國稅函[2007]645號(hào) 2007年6月14日）《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)換：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

4、其他不征稅項(xiàng)目。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，可以判定，轉(zhuǎn)讓集體土地、委托代建房屋、以房地產(chǎn)或土地使用權(quán)抵押或典當(dāng)、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，不征土地增值稅。

（四）清算的申報(bào)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）

符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；

2、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

（五）清算項(xiàng)目的審核鑒證

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

（六）土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

（七）計(jì)算方法

1、增值稅稅額：《條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。增值稅稅額＝增值額×增值稅稅率―扣除項(xiàng)目金額×扣除系數(shù)

2、增值額：《條例》第四條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

增值額＝銷售收入―扣除項(xiàng)目金額

3、收入：《條例》第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。收入確認(rèn)原則：（1）直接銷售：

《細(xì)則》第五條：條例所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。（2）非直接銷售及自用： 國稅發(fā)[2006]187號(hào)：

①將開發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，按下列方法確認(rèn)收入：A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價(jià)計(jì)算；B、按當(dāng)?shù)赝晖惙课萜骄N售價(jià)計(jì)算。

②將開發(fā)產(chǎn)品用于：自用或出租，產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應(yīng)成本費(fèi)用稅金不得扣除。

4、扣除項(xiàng)目金額：《條例》第六條：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： 扣除項(xiàng)目金額＝土地款＋開發(fā)成本＋開發(fā)費(fèi)用＋稅金＋其他扣除項(xiàng)目（1）取得土地使用權(quán)支付的金額；

《細(xì)則》第七條，取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價(jià)款、按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）開發(fā)土地、新建房屋及配套設(shè)施的成本；

《細(xì)則》第七條，成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（3）開發(fā)土地、新建房屋及配套設(shè)施的費(fèi)用； 《細(xì)則》第七條：

費(fèi)用包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額；其他費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

說明：根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“三項(xiàng)費(fèi)用”作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本對(duì)象分?jǐn)?，故作為土地增值稅扣除?xiàng)目金額的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生費(fèi)用扣除，而是依據(jù)利息支出能否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)?，依以上方法?jì)算。財(cái)稅字[1995]48號(hào)：

利息的扣除按以下方法計(jì)算：（1）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（2）對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

財(cái)稅字[1995]48號(hào)：

代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)的，可以扣除，但不許作為加計(jì)扣除20%的基數(shù)；代收費(fèi)用未計(jì)入收入的，不許扣除。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

《細(xì)則》第七條，稅金包括：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅 財(cái)稅字[1995]48號(hào)：對(duì)于印花稅通過“管理費(fèi)用”核算的房地產(chǎn)企業(yè)，印花稅不可另行扣除。（5）其他扣除項(xiàng)目

注：計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)注意以下六點(diǎn)： 國稅發(fā)[2006]187號(hào)

①計(jì)算扣除項(xiàng)目必須提供合法有效憑證（含各種發(fā)票、合法收據(jù)），否則不能扣除；

②提供“前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)：”四項(xiàng)資料不真實(shí)或不符合清算要求，稅務(wù)部門可根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)部門造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定扣除四項(xiàng)費(fèi)用。

③房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的派出所、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：A、“產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”或“無償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公益事業(yè)的”，其成本、費(fèi)用可以扣除；B、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先計(jì)算收入，再準(zhǔn)予扣除成本費(fèi)用。

④銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)可以計(jì)入成本； ⑤企業(yè)預(yù)提的費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不許扣除；

⑥屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他的合理方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

注：這里的“成本費(fèi)用”僅指“成本”，因?yàn)椤百M(fèi)用”扣除方法是固定的。

5、增值稅稅率

土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個(gè)檔次。具體應(yīng)適用哪一級(jí)稅率應(yīng)根據(jù)增值率大小確定。

增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100% 《細(xì)則》規(guī)定：

(1)增值率未超過50%的（含50%）土地增值稅稅額＝增值額×30%(2)增殖率在50%—100%（含00%）之間的

土地增值稅稅額＝增值額×40%—扣除項(xiàng)目金額×5%(3)增殖率在100%—200%（含200%）之間的

土地增值稅稅額＝增值額×50%—扣除項(xiàng)目金額×15%（4）

增殖率超過200%的

土地增值稅稅額＝增值額×60%—扣除項(xiàng)目金額×35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

（八）清算中應(yīng)注意的其他問題： 國稅發(fā)[2006]187號(hào)：

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積 財(cái)稅字[2006]141號(hào)《關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號(hào))制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。

國辦發(fā)[2005]26號(hào)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》

為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； 單套建筑面積在120平方米以下；

實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建沒部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。

（九）減免稅規(guī)定

《條例》第八條：有下列情形之一的，免征土地增值稅：

1、納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；

2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

財(cái)法字[1995]6號(hào)：國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。財(cái)稅字[2006]21號(hào)：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

（七）案例分析：

某房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，2006年1月立項(xiàng)開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。

1、發(fā)總建筑面積21萬平方米房屋，其中住宅18萬平方米（含別墅樓1萬平方米）；小區(qū)配套設(shè)施房屋含幼兒園、會(huì)所、物業(yè)樓計(jì)5000平方米；小學(xué)5000平方米；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等2萬平方米。

2、取得350畝開發(fā)土地的使用權(quán)時(shí)，支付土地款及相關(guān)稅費(fèi)2.1億元；發(fā)生建筑成本 2.8億元（不含項(xiàng)目借款利息）；發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用4500萬元（印花稅通過“管理費(fèi)用”核算）。該項(xiàng)目共繳納各項(xiàng)稅費(fèi)：4208萬元，其中營業(yè)稅3757萬元，城建稅263萬元，教育費(fèi)附加150萬元，印花稅38萬元。

3、銷售房屋取得收入7.5億元。

4、整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅1000萬元。

該項(xiàng)目截至2007年底工程已經(jīng)全部竣工驗(yàn)收，并取得第一產(chǎn)權(quán)。且所建房屋住宅部分和商業(yè)部分全部對(duì)外銷售完畢，已經(jīng)符合土地增值稅清算條件。

地稅部門對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地所得稅清算時(shí)，確認(rèn)：

1、所取得的土地有50畝未用于本項(xiàng)目開發(fā)，而是用于另一個(gè)項(xiàng)目，此項(xiàng)目正在建設(shè)中，不具備清算條件。

2、銷售收入中含普通房屋銷售5.9億元；別墅和商業(yè)樓銷售1.6億元（以銷售明細(xì)賬、售房合同為準(zhǔn)）。

3、其中普通住宅分配給本公司職工20套，2500平方米，按每平方米2000元成本價(jià)入帳，實(shí)現(xiàn)收入500萬元。

4、以分配股利些形式分配給5位股東5套別墅，建筑面積1000平方米，未計(jì)收入。

5、用新建商業(yè)房第一、二層2500平方米對(duì)外投資，合伙開辦一家餐飲公司，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)入餐飲公司。

6、小學(xué)校5000平方米交給區(qū)文教局，文教局撥付補(bǔ)償費(fèi)400萬元，未計(jì)收入。

7、收取客戶退房違約金4萬元，記入“其他應(yīng)收款”。

8、“應(yīng)付賬款”掛賬未付工程款3000萬元（對(duì)方科目“開發(fā)成本”），憑據(jù)不足，經(jīng)到對(duì)方取證為虛增成本。

9、支付煤氣公司的煤氣工程款共計(jì)500萬元，付款憑據(jù)為行政事業(yè)收費(fèi)收據(jù)。

10、開發(fā)的商業(yè)用房有400平方米用于企業(yè)辦公，并已經(jīng)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，未對(duì)外銷售。

11、幼兒園、會(huì)所、物業(yè)樓5000平方米作為配套設(shè)施，所有權(quán)歸全體業(yè)主，以后發(fā)生經(jīng)營收益歸業(yè)主委員會(huì)處置。計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅。

1、確定收入：

（1）普通住宅對(duì)外銷售平均價(jià)格＝（590000000＋40000－5000000）÷（170000－2500）＝3492.78元

出售給職工住宅應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝3492.78×2500＝8731950.00元 出售給職工住房已實(shí)現(xiàn)收入5000000元

出售給職工住宅少計(jì)收入＝8731950－5000000＝3731950元

普通住宅共計(jì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入＝590000000＋40000＋3731950＝593771950元（2）其他用房外銷平均價(jià)格＝160000000÷（30000－1000—2500—400）＝6130元 分配該股東別墅和投資餐飲公司商業(yè)房應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝6130×（1000＋2500）＝21455000元 其他用房應(yīng)實(shí)現(xiàn)總收入＝160000000＋21455000＋4000000＝185455000元

2、確定扣除項(xiàng)目金額

（1）應(yīng)扣除開發(fā)成本

總土地成本：210000000÷350×（350－50）＝180000000元

總開發(fā)成本：280000000－虛列30000000－白條5000000＝245000000元 合計(jì)：425000000元

平均單位成本＝425000000÷（210000—公共配套設(shè)施5000）＝2073元 用于辦公商用房成本＝2073×400＝829200元

該項(xiàng)目應(yīng)扣除開發(fā)總成本＝425000000—829200＝424170800元 普通住房、其他用房占總建筑面積的比例：

普通住房面積占總面積百分比＝（18—1）÷（21－0.5）×100%＝83% 其他用房面積占總面積百分比＝[（18—17）＋2＋0.5]÷（21—0.5）×100%＝17% 普通住宅、商業(yè)用房的實(shí)際應(yīng)扣除成本：

普通住宅應(yīng)扣除開發(fā)成本＝424170800×83%＝352061764元 其他用房應(yīng)扣除開發(fā)成本＝424170800×17%＝72109036元

（2）、確定應(yīng)扣除開發(fā)費(fèi)用：

普通住宅應(yīng)扣除費(fèi)用＝352021764×10%＝35206176元 其他用房應(yīng)扣除費(fèi)用＝72109036×10%＝7210903元

（3）、確定應(yīng)扣除稅金

普通住宅應(yīng)扣除：營業(yè)稅金＝593771950×5%＝29688597.50元

城建稅＝29688597.50×7%＝2078201.83元

教育費(fèi)附加＝29688597.50×4%＝1187543.90元 合計(jì)＝29688597.50＋2078201.83＋1187543.90＝32954343.23元 其他用房應(yīng)扣除：營業(yè)稅金＝185455000×5%＝9272750元

城建稅＝9272750×7%＝649093元

教育費(fèi)附加＝22311950.00×4%

＝370910元

合計(jì)＝9272750＋649093＋370910＝10292753元

（4）、確定其他扣除項(xiàng)目：

普通住宅應(yīng)扣除其他費(fèi)用＝352061764×20%＝70412353元 其他用房應(yīng)扣除其他費(fèi)用＝72109036×20%＝14421807元

（5）、扣除項(xiàng)目總額

普通住宅扣除項(xiàng)目總額＝352061764＋35206176＋32954343.23＋70412353＝490634636.23元 其他用房扣除項(xiàng)目總額＝72109036＋7210903＋10292753＋14421807＝104034499元

3、確定增值額：

普通住宅增值額＝593771950—490634636.23＝103137313.77元 其他用房增值額＝185455000—104034499＝81420501元

4、確定增值率：

普通住宅增值率＝103137313.77÷490634636.23×100%＝21.02% 其他用房增值率＝81420501÷104034499×100%＝78%

5、計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額：

普通住宅應(yīng)納增值稅稅額＝103137313.77×30%＝30941194.13元

其他用房應(yīng)納增值稅稅額＝81420501×40%—104034499×5%＝27366475元

總共應(yīng)繳土地增值稅＝30941194.13＋27366475＝58307669.13元

總共已繳土地增值稅＝10000000元

總共應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝58307669.13—10000000＝48307669.13元 注意：

（1）計(jì)算房屋開發(fā)成本時(shí)，將配套設(shè)施面積從總建筑面積中扣除，因?yàn)檫@部分房屋不直接實(shí)現(xiàn)收入，而是將價(jià)值轉(zhuǎn)移到住宅和其他用房之中。

（2）少繳營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅，應(yīng)補(bǔ)繳。（3）計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，補(bǔ)繳營業(yè)稅金及附加允許扣除。

（4）虛列成本3000萬元、白條入賬500萬元、辦公房成本829200元應(yīng)調(diào)增利潤。

（5）實(shí)際工作中如果普通住宅與其他用房成本分別核算，應(yīng)以帳為準(zhǔn)，不用按建筑面積分?jǐn)?，一是?jì)算簡便，二是相對(duì)準(zhǔn)確。以上算法，會(huì)造成除普同住宅以外的其他用房成本偏低。

（八）轉(zhuǎn)讓舊房扣除項(xiàng)目金額：

1、取得土地使用權(quán)支付的金額（取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款，或不能提供支付地價(jià)款憑據(jù)的，不予扣除）；（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）

2、房屋建筑物的評(píng)估價(jià)格（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）（或者購房發(fā)票價(jià)）

（1）因正常計(jì)算需要，支付的評(píng)估費(fèi)，可以扣除；因隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)，而被迫按評(píng)估價(jià)計(jì)算而支付的評(píng)估費(fèi)不予扣除（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）。

（2）個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，采用評(píng)估價(jià)時(shí)，購房時(shí)支付的契稅，因舊房評(píng)估價(jià)中已包含此項(xiàng)因素，因此不能扣除（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）；采用購房發(fā)票價(jià)時(shí)，契稅可以扣；

（3）按發(fā)票價(jià)轉(zhuǎn)讓舊房，從購買年度至轉(zhuǎn)讓年度每年可按發(fā)票價(jià)加計(jì)扣除5%綜合費(fèi)用。購房時(shí)繳納的契稅不可作為加計(jì)扣除基數(shù)。

（4）無論采用購買發(fā)票價(jià)，還是采用評(píng)估價(jià)，轉(zhuǎn)讓時(shí)的收入，可按轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算。

3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的土地增值稅（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）（1）增值額： 按發(fā)票價(jià)轉(zhuǎn)讓：

增值額=收入—購房發(fā)票價(jià)—綜合費(fèi)用—銷售稅金 按評(píng)估價(jià)轉(zhuǎn)讓：

增值額=收入—評(píng)估價(jià)—銷售稅金(2)增值稅：

適用前面公式計(jì)算，與銷售新房計(jì)算方法一致。

第三講 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅政策

一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題

（一）預(yù)計(jì)利潤的計(jì)算方法

1、以前政策規(guī)定

國稅函【2006】31號(hào)（2006年3月6日，從2006年1月1日起執(zhí)行）

開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其末完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

未完工產(chǎn)品當(dāng)期毛利額＝當(dāng)期預(yù)售收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率

未完工產(chǎn)品應(yīng)稅所得額＝未完工產(chǎn)品當(dāng)期毛利額―相關(guān)期間費(fèi)用―營業(yè)稅金及附加

2、現(xiàn)行政策規(guī)定

國稅函[2008]299號(hào)（2008年4月7日，從2008年1月日起執(zhí)行）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。

未完工產(chǎn)品當(dāng)期預(yù)計(jì)利潤＝當(dāng)期預(yù)售收入×預(yù)計(jì)利潤率

（二）預(yù)計(jì)利潤率：

國稅函【2006】31號(hào)（2006年3月6日，從2006年1月1日起執(zhí)行）

1、非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目

（1）位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地

城區(qū)和郊區(qū)的不低得于20％。

（2）位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

（3）位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

2、經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目：不得低于3％。

【例】

某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)甲、乙兩個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定，2008年年底，甲項(xiàng)目全部完工，乙項(xiàng)目在建設(shè)中，但也已經(jīng)全部售完，實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入4500萬元，當(dāng)年賬面利潤總額為1200萬元，；2009年底乙項(xiàng)目完工，賬面利潤總額1300萬元。計(jì)算該企業(yè)2008年、2009年應(yīng)納企業(yè)所得稅（不考慮納稅調(diào)整，預(yù)計(jì)利潤率按20%計(jì)算）。

2008年：

應(yīng)納稅所得額＝12000000＋45000000×20%＝21000000元 應(yīng)納企業(yè)所得稅＝21000000×25%＝5250000元 2009年：

乙項(xiàng)目實(shí)際實(shí)現(xiàn)利潤與預(yù)計(jì)利潤的差額＝13000000－45000000×20%＝4000000元 應(yīng)納稅所得額＝4000000元

應(yīng)納企業(yè)所得稅＝4000000×25%＝1000000

二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題

國稅函【2006】31號(hào)（2006年3月6日，從2006年1月1日起執(zhí)行）

（一）“完工開發(fā)產(chǎn)品”的確認(rèn) 開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)的條件： 1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；

2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；

3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。

（二）“完工開發(fā)產(chǎn)品收入”的確認(rèn)

（1）價(jià)款的確認(rèn)：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。

（2）代收款項(xiàng)的的確認(rèn)：開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

2、一般開發(fā)產(chǎn)品收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的確認(rèn)

（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

【例】

金玉房地產(chǎn)公司2006年8月投入A項(xiàng)目開發(fā)，于2007年8月竣工；2007年4月又同時(shí)開發(fā)B、C兩個(gè)項(xiàng)目，截止到2007年底項(xiàng)目均未竣工。2007年12月采用一次性全額收款方式銷售房屋A項(xiàng)目產(chǎn)品1500平方米，收取房款900萬元；B項(xiàng)目為一棟寫字樓，銷售初期與購房單位簽訂分期付款協(xié)議，約定從2007年9月15日起每隔三個(gè)月付款1600萬元；C項(xiàng)目為一住宅小區(qū)，從2007年10月項(xiàng)目開發(fā)起即采用按揭貸款方式對(duì)外銷售，2007年12月收到首付款500萬元計(jì)入“預(yù)收賬款”，當(dāng)月收到銀行劃轉(zhuǎn)按揭貸款2000萬元，計(jì)入“長期借款”。

計(jì)算2007年12月應(yīng)繳納營業(yè)稅。A項(xiàng)目應(yīng)納稅營業(yè)額9000000元； B項(xiàng)目應(yīng)納稅營業(yè)額16000000元；

C項(xiàng)目應(yīng)納稅營業(yè)額＝5000000＋20000000＝25000000元

全月應(yīng)納稅營業(yè)額＝9000000＋16000000＋25000000＝50000000元 應(yīng)納營業(yè)稅＝50000000×5%＝2500000元

（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的。

應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。

②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的。

A開發(fā)企業(yè)、購買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂合同：

按合銷售同價(jià)、買斷價(jià)孰高法（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。B受托方、購買方簽訂合同：

按買斷價(jià)格（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。③采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的。A開發(fā)企業(yè)、購買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂合同：

按合銷售同價(jià)、基價(jià)（保底價(jià)）孰高法（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日））確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。注：支付的超基價(jià)分成不得從收入中扣除。B受托方、購買方簽訂合同：

按基價(jià)加上分成額（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日））確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。④采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的。

A包銷期內(nèi)：可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； B包銷期滿后：尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，按包銷合同約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)、預(yù)繳稅款。對(duì)不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報(bào)和預(yù)繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

【例】

湖北省楚風(fēng)房地產(chǎn)公司2005年開發(fā)一處遠(yuǎn)郊住宅小區(qū)，由于位置偏僻，銷售情況始終不好，開發(fā)項(xiàng)目竣工兩年后仍積壓大量存量房。為了盡早將這些房出手，楚風(fēng)公司分別與江漢、漢興、揚(yáng)子、漢正四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。

江漢公司按銷售額5%收取手續(xù)費(fèi)，2007年9月銷售房屋400平方米，每平方米2500元。將銷售清單提交楚風(fēng)房地產(chǎn)公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款95萬元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款

95萬元 貸：銷售收入

95萬元

漢興公司采取買斷方式代理銷售，買斷價(jià)為每平方米2300元，銷售時(shí)由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2007年9月將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交楚風(fēng)公司時(shí)，銷售房屋500平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入125萬元，平均售價(jià)2500元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款

115萬元（按買斷價(jià)計(jì)算）

貸：銷售收入

115萬元

揚(yáng)子公司采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價(jià)2200元，并由揚(yáng)子公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交銷售清單時(shí)，銷售房屋600平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入150萬元，平均售價(jià)2500元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款

132萬元（按買斷價(jià)計(jì)算）

貸：銷售收入

132萬元

漢正公司采取包銷方式。合同約定：漢正公司包銷楚風(fēng)公司1500平方米房屋，以每平方米銷售價(jià)2350元向楚風(fēng)房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2007年9月15日銷售不完，房屋歸漢正公司，并由漢正公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2007年9月底，漢正公司提交銷售清單時(shí)，當(dāng)月銷售房屋800平方米，還有300平方米未售出。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款

188萬元

貸：銷售收入

188萬元

計(jì)算楚風(fēng)房地產(chǎn)公司上述項(xiàng)目2007年9月應(yīng)納營業(yè)稅。分析并計(jì)算：

被江漢公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為1000000元（支付手續(xù)費(fèi)不能扣除，應(yīng)由江漢公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票，作為費(fèi)用列支）；

被漢興公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為1250000元（銷售合同價(jià)高于買斷價(jià)，按銷售合同價(jià)計(jì)算）； 被揚(yáng)子公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為＝2200×600＋（2500－2300）×600×70%＝1446000元（基價(jià)加分成）被漢正公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為＝2350×（800＋300）＝2585000元（包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入）。

全月應(yīng)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額＝1000000＋1250000＋1446000＋2585000＝6281000元 應(yīng)納營業(yè)稅＝6281000×5%＝314050元（5）開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的：

A 開發(fā)產(chǎn)品無論是否轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； B 出租開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的：出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； 出租開發(fā)產(chǎn)品未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的：出售時(shí)仍按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的確認(rèn)

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海?）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

【例】

錦江房地產(chǎn)公司將自己開發(fā)的一棟樓房共六戶1200平方米，以分配股利的形式分配給股東，經(jīng)測算該項(xiàng)目單位開發(fā)成本為3500元。按開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率法計(jì)算應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。

銷售收入＝3500×1200×15%＝630000元

4、代建工程和提供勞務(wù)收入的確認(rèn)

（1）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（2）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

【例】

北辰房地產(chǎn)開發(fā)公司為本市一家行政單位代建一座辦公樓，工程總造價(jià)8000萬元，代建手續(xù)費(fèi)按工程造價(jià)的5%計(jì)算。此項(xiàng)工程于2007年4月開工，預(yù)計(jì)2008年9月完工。截止到2007年12月底，整個(gè)工程已經(jīng)投入資金4500萬元，在此之前未確認(rèn)過收入。用完工百分比發(fā)計(jì)算應(yīng)實(shí)現(xiàn)委托代建收入。

至2007年完工百分比＝4500÷8000×100%＝56.25% 應(yīng)確認(rèn)收入＝8000×5%×56.25%＝225萬元

注：結(jié)算時(shí)實(shí)際造價(jià)超過合同造價(jià)部分應(yīng)取得的收入，計(jì)入結(jié)算日所屬月份

5、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問題

開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的：自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）“完工開發(fā)產(chǎn)品利潤”的確認(rèn)

1、一般開發(fā)產(chǎn)品完工后利潤額的確認(rèn)

（1）按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入；（2）按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本；

（3）計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額；（4）將該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。

2、關(guān)于合作開發(fā)產(chǎn)品完工后利潤額的確認(rèn)

開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)： 如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；

如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（2）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

【例】

亞太房地產(chǎn)公司2006年分別開發(fā)A、B、C三個(gè)項(xiàng)目。由于資金問題以上三個(gè)項(xiàng)目均與其他單位合作開發(fā)，但是開發(fā)主體均為亞泰公司。

A項(xiàng)目與建國房地產(chǎn)合作，建國公司投入資金3000萬元，2006年12月底，項(xiàng)目完工后分得房屋12000平方米，該項(xiàng)目總共開發(fā)30000平方米，總開發(fā)成本9000萬元，亞泰公司自己銷售18000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入6840萬元。

亞泰公司賬務(wù)處理如下： 接受投資：

借：銀行存款

3000萬元

貸：應(yīng)付賬款

3000萬元 分配房屋：

借：應(yīng)付賬款

3000萬元

貸：開發(fā)產(chǎn)品

3000萬元 結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

借：銷售成本

6000萬元

貸：開發(fā)產(chǎn)品

6000萬元

B項(xiàng)目與晨龍公司合作，晨龍公司投入2000萬元，約定項(xiàng)目完工后分給晨龍公司房屋6000平方米，截止到2006年12月底項(xiàng)目未竣工?！邦A(yù)收賬款”帳戶收取預(yù)售款項(xiàng)3500萬元。

接受投資時(shí)，亞泰公司賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款

2000萬元 貸：應(yīng)付賬款

2000萬元

C項(xiàng)目與三江公司合作，亞泰公司投入5000萬元，三江公司投入2500萬元，約定項(xiàng)目完工后按出資比例分配利潤。項(xiàng)目也未完工，截止到2006年底，已實(shí)現(xiàn)預(yù)售房款7000萬元。

接受投資時(shí)，亞泰公司賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款

2500萬元

貸：應(yīng)付賬款

2500萬元（三江公司為臨時(shí)合作伙伴）D企業(yè)全年期間費(fèi)用總額為1800萬元。

計(jì)算亞太房地產(chǎn)公司2006年應(yīng)納企業(yè)所得稅（不考慮納稅調(diào)整）。A項(xiàng)目實(shí)際銷售利潤＝68400000－60000000＝8400000元

A項(xiàng)目分配給建國公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)利潤＝90000000÷30000×12000－30000000＝6000000元 B項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)利潤＝（20000000＋35000000）×20%＝11000000元 C項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)利潤＝70000000×20%＝14000000元

全年應(yīng)繳營業(yè)稅金及附加＝[68400000＋90000000÷30000×12000＋（20000000＋35000000）＋70000000]×5.55%＝12731700元

全年應(yīng)納稅所得額＝8400000＋6000000＋11000000＋14000000－18000000－12731700＝8668300元 應(yīng)納企業(yè)所得稅＝8668300×33%＝2860539元

三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題

國稅函【2006】31號(hào)（2006年3月6日，從2006年1月1日起執(zhí)行）

（一）成本界限劃分

1、開發(fā)成本與期間費(fèi)用的界限

2、會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本的界限

3、已銷產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限

（二）計(jì)稅成本的處理原則

1、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：

開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出：

（1）當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象；

（2）當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。

2、合理性原則

（1）合理劃分成本對(duì)象；（2）合理劃分直接成本、間接成本、共同成本。

3、配比原則

（1）在各個(gè)成本對(duì)象之間分?jǐn)?/p>

①直接成本、能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象；

②共同成本、不能夠分清成本對(duì)象的間接成本，按各成本對(duì)象的占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。

（2）在完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品之間分?jǐn)?必須嚴(yán)格按照產(chǎn)品完工確認(rèn)條件執(zhí)行）

（3）在已銷產(chǎn)品和未銷產(chǎn)品之間分?jǐn)?/p>

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積

4、真實(shí)性原則

計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。

5、合法性原則

計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

6、及時(shí)性原則

開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。

【例】某開發(fā)公司以3.5億元的價(jià)格取得了某塊土地的開發(fā)權(quán)，在上面先后開發(fā)了A、B、C三個(gè)項(xiàng)目，三個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積分別為50000平方米、75000平方米，125000平方米。其中：

（1）A項(xiàng)目于2008年一月開工，2008年9月竣工，投入開發(fā)成本9000萬元，已售完，實(shí)現(xiàn)銷售收入1.8億元；以6000平方米開發(fā)產(chǎn)品抵頂工程款2100萬元，用1500平方米開發(fā)產(chǎn)品以股利形式分配給股東，均未計(jì)收入

（2）B項(xiàng)目于2008年 4月開工，2008年底竣工，投入開發(fā)成本13000萬元，銷售面積45000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1.8億元。

（3）C項(xiàng)目于2008年 7月開工，截止到2008年底未竣工。但已經(jīng)售出部分房屋，其中，在本地塊上為某行政單位建一棟寫字樓，雙方協(xié)議價(jià)8000萬元，采用分期付款方式，約定2008年底前付款4000萬元，實(shí)際付款3000萬元；其他房屋預(yù)售房款1.2億元。

（4）全年期間費(fèi)用總額為35000000元。計(jì)算全年應(yīng)交營業(yè)稅金及附加和企業(yè)所得稅（1）A項(xiàng)目

實(shí)現(xiàn)收入180000000元

應(yīng)分擔(dān)開發(fā)成本＝90000000＋350000000÷（50000＋75000＋125000）×50000＝160000000元 A項(xiàng)目單位平均成本＝160000000÷50000＝3200元

抵頂工程款、分配股利部分應(yīng)負(fù)擔(dān)成本＝（6000＋1500）×3200＝24000000元

實(shí)際銷售毛利＝180000000－160000000＝20000000元

市場平均售價(jià)＝180000000÷（50000―6000―1500）＝4235.29元 應(yīng)實(shí)現(xiàn)計(jì)稅收入＝4235.29×50000＝211764500元 少計(jì)收入＝211764500－180000000＝31764500 應(yīng)繳納營業(yè)稅金及附加＝211764500×5.55%＝11752929.75元（2）B項(xiàng)目

實(shí)現(xiàn)收入180000000元

應(yīng)分擔(dān)開發(fā)成本＝130000000＋350000000÷（50000＋75000＋125000）×75000＝235000000元 銷售面積占可售面積的百分比＝45000÷75000×100%＝60% 已銷產(chǎn)品應(yīng)分擔(dān)成本＝235000000×60%＝141000000元 實(shí)際銷售毛利＝180000000－141000000＝39000000元 應(yīng)交營業(yè)稅金及附加＝180000000×5.55%＝9990000元（3）C項(xiàng)目

應(yīng)確認(rèn)預(yù)售收入＝40000000＋120000000＝160000000元 實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)利潤＝160000000×20%＝32000000元 應(yīng)交營業(yè)稅金及附加＝160000000×5.55%＝8880000元（4）總計(jì)：

全年應(yīng)交營業(yè)稅金及附加＝11752929.75＋9990000＋8880000＝30622929.75 已銷產(chǎn)品繳納營業(yè)稅金及附加＝11752929.75＋9990000＝21742929.75元 全年利潤總額＝20000000＋39000000－35000000－21742929.75＝225707.25元 應(yīng)納稅所得額＝2257070.75＋32000000＋31764500－24000000＝42021570.75元 應(yīng)納企業(yè)所得稅＝42021570.75×25%＝10505392.69元

（三）成本、費(fèi)用的扣除的具體規(guī)定

1、應(yīng)付費(fèi)用。

（1）憑合法憑證稅前扣除；（2）預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。

2、維修費(fèi)用。

開發(fā)企業(yè)對(duì)尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

3、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

（1）已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除；

（2）代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。

4、會(huì)所等配套設(shè)施建造費(fèi)用。

開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

5、在開發(fā)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建造郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施的費(fèi)用。

開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；（2）出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；

（3）無償贈(zèng)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

（4）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

6、開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的費(fèi)用。

（1）凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；（2）其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理（未銷前不能結(jié)轉(zhuǎn)成本）；

（3）售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

7、按揭貸款保證金。

為客戶向銀行提供的按揭貸款保證金（擔(dān)保金一般為貸款額度的5%）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

8、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。（1）預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。

（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅年度（從取得第一筆收入起計(jì)算）。

9、利息費(fèi)用

（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用： 屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象； 屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。

（2）開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

10、土地閑置費(fèi)。

（1）開發(fā)企業(yè)因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；（2）因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。

11、成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失。

（1）成本對(duì)象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；

（2）如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。

12、折舊費(fèi)用。

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。

第四講 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

作為一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)家和納稅人，既不愿意少繳稅款，但是，也不愿意多繳稅款。如何做到既不多繳，也不少繳呢？這就是今天我們稅收籌劃這節(jié)課要解決的問題。

稅收籌劃識(shí)嘗試：

（一）稅收籌劃的概念：

稅收籌劃是以生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)行法律、法規(guī)為依據(jù)，設(shè)計(jì)并實(shí)施合理的納稅方案，以降低納稅成本，防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)納稅人權(quán)益最大化的一項(xiàng)理財(cái)和維權(quán)行為。

（二）稅收籌劃的目標(biāo)：

稅收籌劃的核心目標(biāo)是規(guī)范納稅，最終目標(biāo)是既不少繳稅款，也不多繳稅款。

（三）稅收籌劃的原則：

必須堅(jiān)持依法籌劃；堅(jiān)持籌劃在先的原則；有可利用的籌劃空間；充分運(yùn)用假想規(guī)則。（這些都屬于本人觀點(diǎn)）

1、依法籌劃：稅收籌劃必須符合法律、法規(guī)規(guī)定，符合立法初衷，一切與法律、法規(guī)相違背的行為都不叫稅收籌劃；

2、籌劃在先：稅收籌劃必須發(fā)生在納稅義務(wù)發(fā)生之前，納稅義務(wù)發(fā)生后再策劃如何少繳稅款，那是避稅，避稅采取的是違法手段，屬于違法行為；

3、籌劃空間：稅收籌劃必須建立在有可籌劃的空間基礎(chǔ)之上。稅收籌劃的空間究竟在哪里？稅收政策是建立在稅制基礎(chǔ)之上的，稅制構(gòu)成的基本要素一般包括：納稅人、征稅范圍、納稅環(huán)節(jié)、征稅對(duì)象（計(jì)稅依據(jù)）、稅率、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅期限、減免稅等。稅收籌劃的空間就在這些稅制要素之上。不同的稅種對(duì)稅制要素的規(guī)定不同，因此也就有著不同的籌劃空間，在進(jìn)行稅收籌劃之前，必須明確籌劃的方向。

4、充分假想：稅收籌劃是建立在充分假設(shè)的基礎(chǔ)之上，一切假想能夠?qū)崿F(xiàn)的空間都不放過，最終排除不可籌劃的空間，剩下的就是可籌劃的空間。

（四）稅收籌劃的要求：

業(yè)務(wù)通，政策熟。業(yè)務(wù)通指精通行業(yè)管理、財(cái)務(wù)核算（以上工作可由多個(gè)部門、按分工不同協(xié)作完成，但具體負(fù)責(zé)每一項(xiàng)工作的人必須對(duì)本職工作精通）；政策熟，就是對(duì)國家的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策熟，特別是對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的稅收政策熟，不但要準(zhǔn)確把握現(xiàn)行政策，而且要隨時(shí)關(guān)注稅收政策的變化。不但現(xiàn)行政策本身具有籌劃空間，每一次政策調(diào)整，都有可能帶來新的籌劃空間（特別是企業(yè)的決策人員、財(cái)務(wù)人員、辦稅人員必須熟練掌握稅收政策）。

為了做到業(yè)務(wù)通、政策熟，企業(yè)必須做到：選賢任能，聘用素質(zhì)高、能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、意識(shí)超前、愛崗敬業(yè)的人員充任職員；加強(qiáng)培訓(xùn)，督促職工不斷增強(qiáng)專業(yè)化知識(shí)，逐漸向業(yè)務(wù)通、政策熟的要求靠近；注重稅務(wù)咨詢，與稅務(wù)機(jī)關(guān)勤溝通、勤聯(lián)系，以取得最新稅務(wù)信息，了解最新稅收政策；不斷收集、整理、積累與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅收政策，盡量不遺漏每一個(gè)可籌劃的點(diǎn)和空間。

稅收籌劃實(shí)務(wù)

一、營業(yè)稅籌劃： 案例分析1 代收費(fèi)用改由物業(yè)收取，降低銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)額。

某房屋開發(fā)公司2006年?duì)I業(yè)收入150000000元，各項(xiàng)代收款項(xiàng)21000000元。取得代收手續(xù)費(fèi)收入1050000元（按代收費(fèi)用的5%計(jì)算）。

（1）籌劃前應(yīng)納營業(yè)稅＝（150000000＋21000000＋1050000）×5%＝8602500元（2）籌劃方案：成立物業(yè)公司，將代收費(fèi)用改由物業(yè)公司收取，降低銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。

政策依據(jù)：

國稅發(fā)[1998]217號(hào)，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”。因此對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)收取的手續(xù)費(fèi)應(yīng)征收營業(yè)稅。

財(cái)稅[2003]16號(hào)：從事物業(yè)管理的單位，應(yīng)用與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金后的余額為營業(yè)額。

（3）籌劃結(jié)果：

銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅＝150000000×5%＝7500000元 物業(yè)代理營業(yè)稅＝1050000×5%＝52500元

合 計(jì) ＝7500000＋52500＝7552500元 籌劃后比籌劃前節(jié)稅＝8602500－7552500＝1050000元

（4）籌劃提示：住房維修基金不用如此籌劃，因?yàn)榇隧?xiàng)基金不征營業(yè)稅，而且拿出以后有可能影響到以后計(jì)算土地增值稅，提高增值率。

案例分析2 化精裝房銷售收入一分為二，分別為銷售收入和裝修收入。

某房屋開發(fā)公司2006年銷售一批精裝房，共計(jì)20000平方米，平均售價(jià)4200元，共實(shí)現(xiàn)銷售收入84000000元。

（1）籌劃前應(yīng)納營業(yè)稅＝84000000×5%＝4200000元

（2）籌劃方案：將單純的銷售不動(dòng)產(chǎn)收入，轉(zhuǎn)化為銷售不動(dòng)產(chǎn)和房屋裝修兩部分。該公司將每平房米4200元的平均售價(jià)，分解為每平方米平均售價(jià)3600元，每平方米裝修價(jià)600元，與客戶簽署了銷售、裝修兩份協(xié)議，并將兩筆收入分別計(jì)入開發(fā)公司和建筑公司。

政策依據(jù)：《營業(yè)稅暫行條例》營業(yè)稅稅目稅率表：建筑業(yè)，包括建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)稅率3%；銷售不動(dòng)產(chǎn)，包括銷售建筑物及其他土地附著物稅率5%。

（3）籌劃結(jié)果：

銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅＝3600×20000×5%＝3600000元 建筑業(yè)營業(yè)稅＝600×20000×3%＝360000元 合 計(jì) ＝3600000＋360000＝3960000元 籌劃后比籌劃前節(jié)稅＝4200000－3960000＝240000元

（4）籌劃提示：①必須與相關(guān)聯(lián)的建筑公司合作，最好與建筑公司同屬于一個(gè)集團(tuán)；②籌劃在先，必須將裝修部分成本計(jì)入建筑公司，防止檢查時(shí)被確認(rèn)為人為分解收入；③實(shí)行按揭貸款的，在簽訂按揭貸款合同的過程中一定要審慎從事。

案例分析3 以受托代建形式，變?nèi)~納稅為差額納稅。

某房地產(chǎn)公司有一塊價(jià)值15000000元的土地，在該土地上面建設(shè)一座寫字樓，開發(fā)成本、費(fèi)用共計(jì)45000000元，建成后將這棟樓以75000000元的價(jià)格賣給某行政事業(yè)單位作為辦公用房，盈利12000000元。

（1）籌劃前應(yīng)納營業(yè)稅＝75000000×5%＝3750000元

（2）籌劃方案：充分利用委托代建。將土地先以15000000元的價(jià)格賣給該行政單位，讓該單位負(fù)責(zé)辦理立項(xiàng)手續(xù)。然后與該單位簽訂委托代建協(xié)議，變“銷售不動(dòng)產(chǎn)”業(yè)務(wù)為“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”和“代理服務(wù)”業(yè)務(wù)。避開銷售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)，從而達(dá)到降低計(jì)稅依據(jù)的目的。

政策依據(jù)：

《營業(yè)稅暫行條例》第一條 在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅；《營業(yè)稅稅目注釋》銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為；

國稅發(fā)[1995]076號(hào) 代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬。（3）籌劃結(jié)果：

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)納營業(yè)稅＝15000000×5%＝750000元

委托代建營業(yè)稅（假設(shè)盈利為代建手續(xù)費(fèi)）＝12000000×5%＝600000元 合 計(jì) ＝750000＋600000＝1350000元 籌劃后比籌劃前節(jié)稅＝3750000－1350000＝2400000元

（4）籌劃提示：①進(jìn)行此項(xiàng)籌劃，操作中應(yīng)注意必須符合 委托代建的四個(gè)基本條件；②此項(xiàng)籌劃一般僅限于開發(fā)政府部門或企事業(yè)單位辦公用房，委托單位無需進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況。否則會(huì)因?yàn)槲袉挝徊痪邆浞康禺a(chǎn)開發(fā)資格，無法獲取銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，而造成銷售環(huán)節(jié)無法給客戶開據(jù)發(fā)票，最終影響確權(quán)。

案例分析4

利用免稅銷售形式，變?nèi)~銷售為差額銷售。

某房地產(chǎn)公司，原有一款土地，價(jià)值300萬元，2006年以700萬元賣給一家單位。（1）籌劃前應(yīng)納營業(yè)稅：7000000×5%＝350000元

（2）籌劃方案：免稅銷售。將這塊土地以進(jìn)行高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)的名義，以700萬元的價(jià)格先轉(zhuǎn)讓給某直接從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的企業(yè)，待時(shí)機(jī)成熟，再由該農(nóng)業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)出銷售。

政策依據(jù)：

財(cái)稅[1994]2號(hào)：將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅。

財(cái)稅字[2003]16號(hào)：單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓購置、抵債所得不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)，以全部收入減去購置價(jià)、抵入價(jià)后的差額繳納營業(yè)稅。

（3）籌劃結(jié)果： 房地產(chǎn)企業(yè)不用繳稅；

該農(nóng)業(yè)企業(yè)也不用繳稅（賣價(jià)700萬元—買價(jià)700萬元，差額為零）。（4）籌劃提示：

進(jìn)行此項(xiàng)籌劃，難點(diǎn)在于，將土地銷售給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)后，再如何將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地。案例分析：5 變銷售不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)外投資，再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，實(shí)現(xiàn)免稅銷售。

某房地產(chǎn)公司建一寫字樓，建成后以60000000元的價(jià)格銷售給某關(guān)聯(lián)企業(yè)。（1）籌劃前應(yīng)納營業(yè)稅＝60000000×5%＝3000000元

（2）籌劃方案：變銷售不動(dòng)產(chǎn)為投資。與關(guān)聯(lián)方簽訂一份用新建房進(jìn)行投資，按投資比例參與利潤分配的協(xié)議；然后時(shí)機(jī)成熟時(shí)再簽訂一份轉(zhuǎn)讓股權(quán)協(xié)議。

政策依據(jù)：財(cái)稅字[2002]191號(hào)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，按比例參與利潤分配不征營業(yè)稅（取得固定利潤，按租賃征稅）；轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征營業(yè)稅。

（3）籌劃結(jié)果：

以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資不納營業(yè)稅 轉(zhuǎn)讓股權(quán)同樣不納營業(yè)稅

籌劃后比籌劃前節(jié)稅＝3000000－0＝3000000元

（4）籌劃提示：進(jìn)行此項(xiàng)籌劃，最好是在有關(guān)聯(lián)關(guān)系的單位之間或有合作意向的單位之間進(jìn)行，比較易于操作。此項(xiàng)籌劃不適宜土地增值稅。

案例分析6 變銷售不動(dòng)產(chǎn)為整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)免稅銷售。

某房地產(chǎn)公司建一寫字樓，建成后以90000000元的價(jià)格銷售給某企業(yè)集團(tuán)。（1）籌劃前應(yīng)納營業(yè)稅＝90000000×5%＝4500000元

（2）籌劃方案：改銷售不動(dòng)產(chǎn)為轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)。興建此寫字樓之前，重新注冊(cè)一家房地產(chǎn)公司，或收購一家有資質(zhì)的舊房地產(chǎn)公司，將原本計(jì)劃由本公司開發(fā)的寫字樓，改按新公司名義開發(fā)，一切手續(xù)均以新公司名義辦理。待房屋建成后，將新公司連同新建房一起以轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的形式整體轉(zhuǎn)讓給用房單位。

政策依據(jù)：國稅函[2002]165號(hào)規(guī)定，整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅。（3）籌劃結(jié)果：

轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅。

籌劃后比籌劃前節(jié)稅＝4500000－0＝4500000元（4）籌劃提示：進(jìn)行此項(xiàng)籌劃，最好是在與有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的大型綜合性集團(tuán)進(jìn)行交易時(shí)應(yīng)用，比較易于操作。

案例分析7 變閑置房屋出租為聯(lián)營，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。

某房地產(chǎn)公司建一寫字樓，市場公允價(jià)約為1500萬元。建成后長期閑置，后經(jīng)別人介紹將這一房產(chǎn)，以每年200萬元的價(jià)格租給一家商貿(mào)公司。雙方協(xié)議約定，每年12月份付款。租期為10年。

（1）籌劃前每年應(yīng)納營業(yè)稅＝2000000×5%＝100000元； 城建稅＝100000×7%＝7000元；教育費(fèi)附加＝100000×4%＝4000元；房產(chǎn)稅2000000×12%＝240000元。合計(jì)：351000元。

10年供應(yīng)納稅3510000元。

（2）籌劃方案：改對(duì)外出租為投資聯(lián)營。以房產(chǎn)投資入股與對(duì)方合伙經(jīng)營商貿(mào)公司，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。政策依據(jù)：財(cái)稅字[2002]191號(hào)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，按比例參與利潤分配不征營業(yè)稅（取得固定利潤，按租賃征稅）；轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征營業(yè)稅。

（3）籌劃結(jié)果：

變租金收入為分紅，以上稅收均可免除?；I劃后比籌劃前節(jié)稅＝3510000－0＝3510000元

（4）籌劃提示：①進(jìn)行此項(xiàng)籌劃，必須看好被投資單位的經(jīng)營前景，在確定采取投資方式確實(shí)有利可圖方可實(shí)行；②必須與對(duì)方簽訂風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)合同，如果收取固定利潤，仍應(yīng)似為出租。

案例分析8 合作建房過程中的稅收籌劃?，F(xiàn)舉例說明：

甲企業(yè)擁有公允價(jià)值10000000元的土地，乙企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。甲、乙雙方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值30000000元。

（1）如按土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。

甲企業(yè)應(yīng)納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅10000000×5%=500000元 乙企業(yè)應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅10000000×5%=500000元

如果甲、乙企業(yè)分配的房屋再出售，甲、乙企業(yè)尚需繳納營業(yè)稅 30000000×5%=1500000元。

以上共計(jì)繳納營業(yè)稅250萬元。

（2）甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。

①如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。則相當(dāng)于第一種，“以地?fù)Q房”，甲方需納營業(yè)稅10000000×5%=500000元； 乙方需納營業(yè)稅30000000×5%=1500000元。如果甲方分得房屋后再銷售，則應(yīng)再納營業(yè)稅

10000000×5%=500000元，合計(jì)2500000元。

②甲方如果采取房屋建成后“按銷售收入的一定比例”提成的方式，參與分配，提取“固定利潤”，則: 甲方應(yīng)納營業(yè)稅10000000×5%=500000元;乙方需納營業(yè)稅3000×5%=1500000元;甲、乙雙方共納營業(yè)稅2000000元。

③房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式：甲、乙雙方共應(yīng)納營業(yè)稅30000000×5%=1500000元

籌劃分析：

從以上例子可以看出：不論采取哪一種合作方式，房地產(chǎn)公司都要繳納1500000元的營業(yè)稅；但是，采取不同的合作方式，擁有土地使用權(quán)的一方負(fù)擔(dān)的稅金各不相同。

采取第一種方式“以地?fù)Q房”，需要繳納“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”營業(yè)稅500000元，需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅500000元，合計(jì)1000000元；

采取第二種方式“按銷售不動(dòng)產(chǎn)收入依一定比例分成”需要繳納“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”營業(yè)稅500000元；

采取第三種形式“實(shí)行利潤分成,”則不需要納稅。

通過分析可以看出，合作建房的籌劃空間在擁有土地使用權(quán)的一方，而不在房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)公司，要想在合作建房中進(jìn)行籌劃，需要籌劃的是利用自己政策熟的特點(diǎn)，通過與對(duì)方協(xié)商，達(dá)成一份對(duì)雙方都有利的協(xié)議，將對(duì)方能夠享受的利益當(dāng)中的一部分轉(zhuǎn)化為自己的利益。

（二）土地增值稅的籌劃：

案例分析1—1：利用稅收臨界點(diǎn)，通過讓利銷售、追加成本，將普通住宅增值率降到20%以下； 某房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)。土地費(fèi)用17000000元，建筑成本45000000元，假定當(dāng)期收入為Ｘ元時(shí)，增值率為20%，就有如下公式成立：（營業(yè)稅金及附加按5.5%計(jì)算）

20%＝{[Ｘ—[（17000000＋45000000）×130%＋Ｘ5.5%]}÷[（17000000＋45000000）×130%＋Ｘ5.5%] 20%＝(Ｘ—80600000—Ｘ5.5%)÷(80600000＋Ｘ5.5%)20%×(80600000＋Ｘ5.5%)＝(Ｘ—80600000—Ｘ5.5%)16120000＋Ｘ1.1%)＝Ｘ—80600000—Ｘ5.5% Ｘ—Ｘ5.5%—Ｘ1.1%＝16120000＋80600000 Ｘ93.4%＝96720000 Ｘ＝96720000÷93.4%＝103550000元。（扣除項(xiàng)目總額86295250元。）假設(shè)本案里增值率＞20%。（1）籌劃前應(yīng)納應(yīng)納土地增值稅：（103550000—86295250）×30%＝5176425元

（2）籌劃方案：將增值率降到20%以下。如果增值率＞20%就要納500多萬元的土地增值稅，要想讓增值率≤20% 很簡單，聰明的舉措：一是降低收入；二是加大成本。適當(dāng)降低點(diǎn)房價(jià)，或者追加點(diǎn)投入就可以解決這一問題。少收幾萬或多投幾萬就能解決問題。

政策依據(jù)：《條例》第八條： 納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

（3）籌劃結(jié)果：免征土地增值稅。

（4）籌劃提示：此項(xiàng)籌劃方案一般適用于增值率接近20%的情況，如果與20%差距較大，運(yùn)作起來就需要精心籌劃，籌劃不好，有可能得不償失；籌劃不能搞成偷稅，絕對(duì)不能虛列成本（有人說那是最簡單的籌劃），那屬于違法行為。一旦被發(fā)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)與損失更大。

特別提示：此時(shí)扣除項(xiàng)目總額占收入總額的百分比＝86295250÷103550000＝83.3368%

結(jié)論：當(dāng)扣除項(xiàng)目總額占收入總額的百分比高于83.3368%時(shí)，增值率就小于20%；反之增值率就大于20%.案例分析1—2

某房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)。土地費(fèi)用17000000元，建筑成本45000000元，當(dāng)期收入112800000元。

應(yīng)納營業(yè)稅金及附加＝112800000×5.5%＝6204000元

扣除項(xiàng)目金額＝（17000000+45000000）×130%+620400000＝86804000元 增值額＝112800000—86804000＝25996000元 增殖率＝25996000÷86804000×100%＝29.95% 應(yīng)納土地增值稅＝25996000×30%＝7798800元

分析以上問題，收入降低多少才能保證增值率低于20%呢？ 假設(shè)收入降低Ｘ% 元才能保證增值率低于20%，就有如下公式：

扣除項(xiàng)目金額＝（17000000+45000000）×130%+112800000×(1—Ｘ%）×5.5%＝86804000—6204000×Ｘ% 增值額＝112800000×(1—Ｘ%）—(86804000—6204000×Ｘ%)＝25996000—106596000×Ｘ% 增殖率＝(25996000—106596000×Ｘ%)÷(86804000—6204000×Ｘ%)只要滿足(25996000—106596000×Ｘ%)÷(86804000—6204000×Ｘ%)≤20%就可以免征土地增值稅。解此不等式：

(25996000—106596000×Ｘ%)÷(86804000—6204000×Ｘ%)≤20% 25996000—106596000×Ｘ%≤(86804000— 6204000×Ｘ%)×20% 25996000—106596000×Ｘ%≤17360800—1240800×Ｘ% 25996000—17360800≤106596000×Ｘ%—1240800×Ｘ% 8635200≤105355200 ×Ｘ% Ｘ≥8.1963% 112800000×8.1963%＝9245426元 7798800—9245426＝—1146626元；

以上運(yùn)作付出的代價(jià)過大，降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)大于籌劃受益，失敗。

進(jìn)行此項(xiàng)籌劃，最佳方案是追加投入，增大成本，比降低收入效果明顯，效益更大.案例分析2：設(shè)立銷售公司，通過二次銷售，降低增值率（使第一環(huán)節(jié)增值率控制在20%以下）； 某房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，土地費(fèi)用17000000元，建筑成本45000000元，當(dāng)期收入110000000元。

（1）籌劃前應(yīng)納稅金及附加： 營業(yè)稅：110000000×5.5%＝6050000元

扣除項(xiàng)目金額：（17000000+45000000）×130%+6050000=86650000元。增值額：110000000—86650000＝23350000元 增值率：23350000÷86650000×100%＝27% 應(yīng)納增值稅：23350000×30%=7005000元。合計(jì)應(yīng)納稅：13055000元。

（2）籌劃方案：成立銷售公司、或利用關(guān)聯(lián)企業(yè)，增加銷售環(huán)節(jié)。將房屋先以抵債或銷售的方式低價(jià)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)企業(yè)（必須有房屋銷售權(quán)）或銷售公司。再由關(guān)聯(lián)企業(yè)（必須有房屋銷售權(quán)）或銷售公司以市價(jià)對(duì)外銷售，通過二次銷售降低增值率。爭取第一環(huán)節(jié)增值率依然≤20%。

政策依據(jù)：《條例》第八條： 納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

操作方法：假設(shè)房地產(chǎn)公司先以100000000元的價(jià)格將房屋銷售給銷售公司，再由銷售公司以市價(jià)銷售。

（3）籌劃結(jié)果：（1）房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅

營業(yè)稅：100000000×5.5%＝5500000元

扣除項(xiàng)目金額：（17000000+45000000）×130%+5500000=86100000元。增值額：100000000—86100000＝13900000元 增值率：13900000÷86100000×100%＝16% 應(yīng)納增值稅13900000×30%=4587000元 免征土地增值稅。合計(jì)：5500000元（2）銷售公司應(yīng)納稅：

營業(yè)稅：（110000000—100000000）×5.5%＝550000元 契稅：110000000×4%=4400000（契稅稅率4%）

扣除項(xiàng)目金額：100000000+550000+4400000=104950000元。增值額：110000000—104950000＝5050000元 增值率：5050000÷104950000×100%＝4.8% 應(yīng)納增值稅：5050000×30%=1515000元。合計(jì)：550000+4400000+1515000=6455000元 整個(gè)集團(tuán)納稅：5500000+6455000=11965000元 比籌劃前少納稅13055000—11965000=1090000元。

(4)籌劃提示：①進(jìn)行此項(xiàng)籌劃時(shí)，一定考慮契稅因素；②同時(shí)還要考慮注冊(cè)銷售公司和與關(guān)聯(lián)公司往來的成本；③注意所辦新公司必須回避《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第109條，關(guān)于關(guān)聯(lián)企業(yè)的規(guī)定，新辦公司必須與本公司沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系。盡量避免關(guān)于關(guān)聯(lián)企業(yè)往來價(jià)格的規(guī)定（價(jià)格明顯偏低，予以調(diào)整）；④不能被認(rèn)為是《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第120條所說的“以減少、免除稅款或推遲繳納稅款為主要目的”的“實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排”；⑤如果不考慮第一環(huán)節(jié)享受免稅，單從將高一檔稅率降為低一檔稅率考慮，操作空間不大，籌劃效益不會(huì)太明顯，因?yàn)槎嘁粋€(gè)環(huán)節(jié)，中間要加上一道契稅。

案例分析3：同時(shí)提高收入和扣除項(xiàng)目金額，降低增值率。

某房地產(chǎn)公司，開發(fā)一普通住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)銷售收入45000000元?？鄢?xiàng)目總金額37000000元。(1)籌劃前應(yīng)納稅： 收入總額：45000000元 扣除項(xiàng)目金額：37000000元

增值額：45000000—37000000=8000000元 增值率：8000000÷37000000×100%=21.62% 應(yīng)納增值稅：8000000×30%=2400000元

(注：此時(shí)扣除項(xiàng)目金額占收入82.22%，不足83.3368%)。

(2)籌劃方案：追加開發(fā)成本4000000元，將小區(qū)環(huán)境檔次提高，吸引客戶眼球，然后再把這一投入所建設(shè)施作為賣點(diǎn)，適當(dāng)漲價(jià)，多收房款4000000元。

政策依據(jù)：《條例》第八條： 納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

(3)籌劃結(jié)果：

企業(yè)經(jīng)營利潤基本沒變，較以前多交營業(yè)稅4000000×5%=200000元；但是扣除項(xiàng)目金額占收入的百分比為（37000000+4000000+200000）÷（45000000+4000000）×100%=84.08%，大于83.3368%，此時(shí)增值率小于20%，不需繳納土地增值稅。結(jié)果：節(jié)約稅款2400000—200000=2200000元。

(4)籌劃提示：①此種籌劃適用于增值率略高于20%的情況；高的特多，想調(diào)整過來，加大投入就越多；②此種籌劃必須籌劃在先，事先細(xì)致算賬，如果增值率略高于20%這個(gè)臨界點(diǎn)，就可以采取這種方法。

案例分析4：變銷售房屋為等價(jià)轉(zhuǎn)讓土地和委托代建行為。

某房地產(chǎn)公司以15000000元購得一塊土地，在該土地上面建設(shè)一座寫字樓，開發(fā)成本、費(fèi)用共計(jì)35000000元，建成后將這棟樓以75000000元的價(jià)格賣給某行政事業(yè)單位作為辦公用房，盈利25000000元。

(1)籌劃前應(yīng)納營業(yè)稅＝75000000×5%＝3750000元 扣除項(xiàng)目金額＝35000000×130%+3750000＝49250000元 增值額＝75000000—49250000＝25750000元 增值率＝25750000÷49250000×100%＝52.28% 應(yīng)納土地增值稅＝25750000×40%—49250000×5%＝7837500元 共應(yīng)納稅：11587500元。

(2)籌劃方案：充分利用委托代建。將土地先平價(jià)（15000000元）賣給該行政單位，讓該單位負(fù)責(zé)辦理立項(xiàng)手續(xù)。然后與該單位簽訂委托代建協(xié)議，變銷“售不動(dòng)產(chǎn)”業(yè)務(wù)為“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”和“代理服務(wù)”業(yè)務(wù)。避開銷售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)，從而達(dá)到降低計(jì)稅依據(jù)的目的。

政策依據(jù)：

財(cái)稅字[2003]16號(hào)

單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓購置、抵債所得不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)，以全部收入減去購置價(jià)、抵入價(jià)后的差額繳納營業(yè)稅。

《土地增值稅暫行條例》第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

《條例》第八條： 納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。（3）籌劃結(jié)果：

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)納營業(yè)稅＝0元 應(yīng)納土地增值稅＝0元

委托代建營業(yè)稅（假設(shè)盈利為代建手續(xù)費(fèi)）＝25000000×5%＝1250000元 籌劃后比籌劃前節(jié)約稅款＝11587500－1250000＝10337500元（4）籌劃提示：進(jìn)行此項(xiàng)籌劃，操作中應(yīng)注意必須符合委托代建的基本條件。案例分析5：以對(duì)外投資名義轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，再走委托代建避開土地增值稅。

以上例為例，走“先以土地使用權(quán)對(duì)外投資，再接受委托代建”的道路操作方法與案例四項(xiàng)同。只是政策依據(jù)不同。

政策依據(jù)：

財(cái)稅[2006]21號(hào)，2006年3月2日。

對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資入股或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字[1995]48號(hào)，1995年5月25日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（政策反用：房地產(chǎn)企業(yè)以土地進(jìn)行投資聯(lián)營的，免征土地增值稅）

案例分析6：利息費(fèi)用核算的籌劃。

某房地產(chǎn)公司，開發(fā)一普通住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)銷售收入45000000元。開發(fā)成本27500000元（含土地款）期間費(fèi)用4500000元，不含貸款利息。利息500000元在開發(fā)成本中核算。

（1）籌劃前應(yīng)納稅：

應(yīng)納營業(yè)稅：45000000×5%=2250000元 應(yīng)納城建稅：2250000×7%=157500元 應(yīng)納教育費(fèi)附加：2250000×4%=90000元 合計(jì)：2497500元

扣除項(xiàng)目金額：27500000 ×125%+2497500=36872500元 增值額：45000000—36872500=8127500元 增值率：8127500÷36872500×100%=22.04% 應(yīng)納增值稅：5127500×30%=2438250元（2）籌劃方案：將貸款利息計(jì)入管理費(fèi)用。政策依據(jù)：

《細(xì)則》第七條：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額；其他費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（3）籌劃結(jié)果：

應(yīng)納營業(yè)稅：45000000×5%=2250000元 應(yīng)納城建稅：2250000×7%=157500元 應(yīng)納教育費(fèi)附加：2250000×4%=90000元 合計(jì)：2497500元

扣除項(xiàng)目金額（27500000－500000）×130%＋2497500＝37597500元 增值額：45000000—37597500=7402500元 增值率：7402500÷37597500×100%=19.69% 因增值率小于免稅臨界點(diǎn)20%，因此不需繳納土地增值稅。結(jié)果節(jié)稅2438250元。

（4）籌劃提示：①此種籌劃，應(yīng)注意貸款利息是否超過開發(fā)成本（含土地成本）的5%，超過的話，在成本當(dāng)中核算有利，不超過的話在費(fèi)用當(dāng)中核算有利；②必須考慮到國稅發(fā)【2006】31號(hào)文件關(guān)于利息費(fèi)用核算的規(guī)定。

案例分析7：代收費(fèi)用核算的籌劃。

某房地產(chǎn)公司，開發(fā)一普通住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)銷售收入45000000元，扣除項(xiàng)目總金額37000000元。同時(shí)其下屬獨(dú)立核算的物業(yè)公司為其他單位代收各項(xiàng)費(fèi)用4000000元。

（1）籌劃前開發(fā)公司應(yīng)納土地增值稅： 收入總額：45000000元 扣除項(xiàng)目金額：37000000元 增值額：4500—3700=8000000元

增值率：8000000÷37000000×100%=21.62% 應(yīng)納增值稅：8000000×30%=240萬元

（2）籌劃方案：將物業(yè)公司收取的4000000元代收款項(xiàng)計(jì)入開發(fā)公司。政策依據(jù)：

財(cái)稅字[1995]48號(hào)：代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)的，可以扣除，但不許作為加計(jì)扣除20%的基數(shù)；代收費(fèi)用未計(jì)入收入的，不許扣除。

（3）籌劃結(jié)果：

多交營業(yè)稅400×5%=20萬元；但是，在增值額基本不變的情況下，增值率下降。收入總額＝45000000＋4000000＝49000000元

扣除項(xiàng)目金額＝37000000＋4000000＋200000＝41200000元 增值額：49000000—41200000=7800000元 增值率：7800000÷41000000×100%=19.02% 結(jié)果：在增值額不變的情況下，增值率降低，小于20%，不需繳納土地增值稅。節(jié)約稅款240—20=220萬元；如果再考慮物業(yè)公司不用繳納“代理業(yè)營業(yè)稅”，節(jié)稅會(huì)更多一些。

（4）籌劃提示：不是所有的時(shí)候?qū)⒋召M(fèi)用計(jì)入物業(yè)管理公司帳內(nèi)都能節(jié)稅。稅收籌劃要綜合考慮，不要因?yàn)楣?jié)省點(diǎn)營業(yè)稅，損失了企業(yè)的更大利益。案例分析8 ：改銷售不動(dòng)產(chǎn)為出租（銷售非永久使用權(quán)），避開土地增值稅；

某房地產(chǎn)公司，建一寫字樓，以25000000元價(jià)格賣給某企業(yè)。開發(fā)總成本（含土地款）12000000元。該地塊土地使用年限還剩40年。

（1）籌劃前應(yīng)納稅：

營業(yè)稅金及附加：25000000×5.5%＝1375000元 扣除項(xiàng)目金額：12000000×130%+1375000＝16975000元 增值額：25000000—16975000＝8025000元 增值率：8025000÷16975000×100%=47.28% 應(yīng)納增值稅：16975000×30%=5092500元

（2）籌劃方案：簽訂一份出租協(xié)議，變銷售不動(dòng)產(chǎn)為銷售非永久使用權(quán)。確定將該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)租給對(duì)方使用40年，租金共計(jì)25000000元，協(xié)議生效后一次付清。

政策依據(jù)：《土地增值稅暫行條例》第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。（反用）

（3）籌劃結(jié)果：

因產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不需交納土地增值稅； 繳納的租金營業(yè)稅與銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅相同；

40年需要交房產(chǎn)稅＝25000000÷40×12%×40＝3000000元 節(jié)約稅款＝5092500－3000000＝2092500元

（4）籌劃提示：租賃費(fèi)核算與分期付款銷售不同，可以按租期分期計(jì)入收入 ；租賃年限不能與土地使用證核準(zhǔn)使用年限相等，必須小于核準(zhǔn)年限；此項(xiàng)籌劃比較適用于集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè)，對(duì)外銷售時(shí)，用此種方法，同時(shí)要考慮繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅帶來的負(fù)擔(dān)，長遠(yuǎn)考慮，有可能得不償失。

案例分析9 ：走接受投資，再被兼并的道路，避免繳納土地增值稅.某房地產(chǎn)公司，建一寫字樓，以25000000元價(jià)格賣給某企業(yè)。開發(fā)總成本（含土地款）12000000元。（1）籌劃前應(yīng)納稅：

營業(yè)稅金及附加：25000000×5.5%＝1375000元 扣除項(xiàng)目金額：12000000×130%+1375000＝16975000元 增值額：25000000—16975000=8025000元 增值率：8025000÷16975000×100%=47.28% 應(yīng)納增值稅：16975000×30%=5092500元

（2）籌劃方案：變銷售為兼并。開發(fā)前先注冊(cè)或收購一家房地產(chǎn)公司（與前面轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)一樣），讓新公司負(fù)責(zé)此項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)完，在銷售環(huán)節(jié)先以接受投資的形式將資金收入公司帳戶，然后再以資不抵債為名，將新公司，以企業(yè)兼并形式轉(zhuǎn)給購房單位。

政策依據(jù)：財(cái)稅字[1995]48號(hào)，1995年5月25日）被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

（3）籌劃結(jié)果： 不需繳納土地增值稅。

（4）籌劃提示：走兼并道路，必須弄清國家產(chǎn)業(yè)政策，符合兼并條件。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃中應(yīng)注意事項(xiàng)：

1、出售變投資僅限于土地使用權(quán)可以，用自建房屋投資不享受免稅照顧。

2、堅(jiān)決不可以虛增開發(fā)成本。

（三）企業(yè)所得稅籌劃：

案例分析 1：利用分期收款，控制收入、成本的結(jié)轉(zhuǎn)。

某房屋開發(fā)公司2008年12月銷售給某行政單位一棟樓房，總價(jià)款16000000元?？偟某杀举M(fèi)用12000000元，在對(duì)方第一次付款4000000元以后辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

（1）籌劃前應(yīng)納營業(yè)稅＝16000000×5%＝800000元

應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅 ＝（16000000—12000000）×25%＝1000000元

（2）籌劃方案：為了緩解資金緊張問題，該公司與購房單位簽訂一份分期付款協(xié)議，協(xié)議規(guī)定，該房款分四期償還，首付款4000000元，其余每半年付款4000000元。

政策依據(jù)：

①《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十三條第（二）款：以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；②國稅發(fā)[2006]31號(hào)：采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）籌劃結(jié)果：

應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅金額不變。

但第一次應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅＝4000000×5%＝200000元 應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅＝（4000000—3000000）×25%＝250000元

籌劃前企業(yè)在2009年初一次性應(yīng)繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅1800000元，籌劃后只需繳納450000元。與籌劃前相比，有1350000元資金可以繼續(xù)留在企業(yè)周轉(zhuǎn)?？梢越o企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）籌劃提示：①此方法不適應(yīng)一次付款情況；②即使簽訂分期付款協(xié)議，如果對(duì)方提前將款項(xiàng)付清，此辦法也不行，應(yīng)按實(shí)際付款日作為應(yīng)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

案例分析2：變吸收投資為發(fā)行債券，加大扣除項(xiàng)目金額。

第二篇：凈水機(jī)講稿修改

首先我想和大家分享一幅畫，不知道大家能不能猜出來我畫的是什么？猜不出來很正常，因?yàn)槲耶嫷奶貏e難看。其實(shí)我畫的是一條河流。我想問大家一個(gè)問題:如果說這條河流出現(xiàn)了污染，我們想要治理這條河流的水污染問題你們說應(yīng)該在河流的上游治理，還是在下游治理？上游還是下游？一定上游對(duì)吧！

其實(shí)我們?nèi)梭w就像這條河流一樣。我這樣說有些朋友可能會(huì)聽不懂，我簡單的和大家分享一下我們?nèi)梭w的構(gòu)造，你就會(huì)馬上明白了。大家一定知道我們的人體是從一個(gè)細(xì)胞開始的。經(jīng)過細(xì)胞的分裂形成組織，眾多組織形成具備特定功能的器官，器官里包括我們熟知的心、肝、脾、肺、腎都是我們熟知的器官對(duì)嗎；有相輔相成功能的系列器官形成我們的八大系統(tǒng)，比如常見的有消化系統(tǒng)、呼吸系統(tǒng)、血液循環(huán)系統(tǒng)對(duì)嗎；這些系統(tǒng)最終形成我們的人體。從細(xì)胞到系統(tǒng)，一環(huán)扣一環(huán)，這就是我們?nèi)梭w的河流。

當(dāng)您的消化出現(xiàn)問題的時(shí)候，您去醫(yī)院一定會(huì)去消化系統(tǒng)科看病，對(duì)嗎?之后醫(yī)生一定會(huì)做各種各樣的檢查，檢查出我們的病因，然后告訴我們是消化系統(tǒng)的胃出現(xiàn)了問題，然后對(duì)癥下藥，從而讓我們的病情有所緩解，對(duì)嗎？那我們有沒有發(fā)現(xiàn)我們每次去看病的時(shí)候，醫(yī)生每次都在我們的器官、系統(tǒng)、人體做調(diào)整，也就是說醫(yī)生在“治理”我們?nèi)梭w這條河流的時(shí)候是不是只在河流的中下游做文章？但是我覺得應(yīng)該從最根源處開始尋找問題的存在，也就是我們的細(xì)胞，也就是河流的上游。

家里有養(yǎng)過魚的朋友一定知道養(yǎng)魚離不開一樣非常重要的東西，有人可以告訴我是什么東西嗎？對(duì)，養(yǎng)魚一定離不開水。那么在座有沒有哪位養(yǎng)魚厲害的朋友可以告訴我：要想魚養(yǎng)的好，對(duì)于我們的水有哪些要求？沒錯(cuò)，首先水一定要干凈對(duì)不對(duì)？其次我覺得要想魚活的健康，魚的營養(yǎng)一定要跟上。其實(shí)，魚兒養(yǎng)在水中和我們的細(xì)胞存活在體液中是一樣的。我們的細(xì)胞要想健康也需要潔凈的體液和全面均衡的營養(yǎng)。如今，我相信大家的生活條件都已經(jīng)達(dá)到了小康水平，所以說現(xiàn)在大家的營養(yǎng)絕對(duì)是沒有問題的？問題的關(guān)鍵是：體內(nèi)水的潔凈度。因?yàn)樗臐崈舳葧?huì)影響我們魚的生存，從而也影響細(xì)胞的生存。

現(xiàn)實(shí)中我們經(jīng)?？吹矫襟w的相關(guān)的報(bào)道：報(bào)道稱某某地區(qū)由于水質(zhì)問題，導(dǎo)致魚的死亡。那么我們大膽的做一個(gè)假設(shè)：假設(shè)我們?cè)谖鬯邪阉吏~撈出來，再把其他地方運(yùn)來的健康的魚養(yǎng)下去，這些魚能夠活的久嗎？

其實(shí)醫(yī)生做的也是撈魚的工作，這個(gè)患者得肝癌了，給他換一個(gè)匹配的健康的肝臟，可是患者體內(nèi)的環(huán)境還是沒有改變，一段時(shí)間后癌細(xì)胞還是會(huì)擴(kuò)散。著名演員傅彪因患肝癌去世，他就曾經(jīng)兩次換肝臟，但最終還是沒能挽救他年輕的生命。根本原因就是體內(nèi)水的潔凈度不好，所以我們得出結(jié)論：一旦水質(zhì)出現(xiàn)問題，再健康的“魚”是不是也會(huì)養(yǎng)死？

經(jīng)過我剛才的講解大家是否對(duì)水有了新的認(rèn)識(shí)和高度的重視？那么接下來我們來看看大家平時(shí)喝的水，其實(shí)大家平時(shí)喝的水無非就

以下幾種。第一種自來水，當(dāng)然大家沒事也不會(huì)喝自來水，而是自來水燒開以后的白開水。第二種，那么我想大家對(duì)飲水機(jī)的桶裝水也一定不陌生吧。當(dāng)然還有第三種：大家外出感覺口渴的時(shí)候，一定會(huì)去超市或便利店買瓶裝的礦泉水、純凈水等。最后一種：其實(shí)大家在聚會(huì)應(yīng)酬的時(shí)候還會(huì)接觸到各種酒水和飲料。

首先我們來看看如今大家使用頻率最高，也是和我們生活息息相關(guān)的自來水。就拿衢州的自來水來舉例說明好了。我想問一下衢州的自來水是哪里引來的？哦，衢江的水是吧，那其實(shí)所有的自來水都有一個(gè)源頭，我們把這個(gè)源頭叫做水源地是吧？某品牌水的廣告說的好?。何覀儾簧a(chǎn)水，我們只做大自然的搬運(yùn)工。因?yàn)樗麄儼焉a(chǎn)基地直接建在水源地，在水源地直接取水，通過一些設(shè)備的凈化處理以及產(chǎn)品包裝，最后賣給我們消費(fèi)者，讓所有消費(fèi)者喝得放心喝得有品質(zhì)。但我想請(qǐng)問大家：在現(xiàn)實(shí)生活中我們平常老百姓可能到水源地直接取水喝嗎？而且水源地的水如果不做凈化處理直接飲用也是不利于健康的，為什么呢，因?yàn)樗吹氐乃镉屑?xì)菌、微生物、動(dòng)植物尸體腐爛生產(chǎn)的病毒等等。所以現(xiàn)在水源地出來的水第一站就必須先來到我們的水庫，再從水庫流經(jīng)水廠，水廠的水通過我們熟悉的漂白粉進(jìn)行殺菌消毒，最后通過市政管道流進(jìn)我們的千家萬戶。

這是水源地的水到達(dá)我們每個(gè)家庭的一個(gè)必然過程。在這個(gè)過程當(dāng)中我想和大家分享一些大家平時(shí)沒注意、但又客觀存在的隱患。首先是第一站：水廠。大家都知道水廠用到了漂白粉進(jìn)行殺菌消毒，但大家知道漂白粉是怎么發(fā)揮作用的嗎?其實(shí)最初大家發(fā)現(xiàn)在水中通入

氯氣可以得到次氯酸這種物質(zhì)，這種物質(zhì)有強(qiáng)氧化性，可以破壞微生物細(xì)菌表面的酶，微生物細(xì)菌就會(huì)喪失生存能力。漂白粉溶解在水中后就產(chǎn)生了次氯酸這種物質(zhì)，這樣大家就能理解漂白粉是怎么發(fā)揮作用的吧？但是正是由于次氯酸這種物質(zhì)氧化性太強(qiáng)，極其不穩(wěn)定，導(dǎo)致這四種物質(zhì)能在水中共存。所以水中一定殘留有氯氣，殘留在水中的氯氣稱之為余氯。余氯有沒有，余氯的危害有多大我不做解釋，因?yàn)槭聦?shí)勝于雄辯，接下來我會(huì)用一個(gè)簡單的實(shí)驗(yàn)來告訴大家。

不知道大家看了之后作何感想，我們說完了水廠再來關(guān)注一下我們的市政管道：現(xiàn)場的朋友們你們有沒有這種體會(huì)？其實(shí)市政管道就像我們每個(gè)人家里泡茶的茶壺一樣，茶壺用得久了之后是不是會(huì)產(chǎn)出一些水垢？那么我們的自來水在管道里流久了之后，是不是管道中也會(huì)產(chǎn)生一些不利于我們?nèi)梭w健康的水垢？記得前一段時(shí)間我去杭州旅游的時(shí)候，路過一個(gè)施工路段正在搶修市政管道，低頭一看，破管道流出來的水中竟然還有幾只死老鼠。我就問當(dāng)時(shí)維修的一個(gè)民工大叔：“這不是市政管道嗎？為什么還會(huì)有死老鼠？”那個(gè)民工回答我說：“小伙子，我干這行已經(jīng)有五個(gè)年頭了，經(jīng)?？吹剿览鲜?，你這是少見多怪！”試問一下在座的各位：市政管道的水是直接通向千家萬戶的，但是管道里居然還有死老鼠，這樣的水大家還敢喝嗎？

第三篇：Android開發(fā)分享講稿(修改)

講清楚，do better Android開發(fā)入門分享

今天要給大家分享的是Android開發(fā)入門，小青青_Lo是我的微博昵稱，如果覺得我講得好，求互粉(*^__^*)嘻嘻~~

講解大綱

這個(gè)是今天講解的大綱，首先通過著名Hello world程序?qū)ndroid開發(fā)有一個(gè)感性的認(rèn)識(shí)，之后上升到理性認(rèn)識(shí)，了解android開發(fā)的重要組成部分和基本開發(fā)流程。Android開發(fā)主要包括App組件，App資源和App的配置文件。App組件主要負(fù)責(zé)和用戶交互，處理用戶請(qǐng)求；而App Res主要負(fù)責(zé)用戶界面的視圖；App Manifest文件主要用來聲明App運(yùn)行所需環(huán)境，比如App包含哪些功能模塊，API最低最高版本要求，比如Android操作系統(tǒng)版本要求運(yùn)行設(shè)備的性能要求，比如屏幕分辨率，內(nèi)存空間大小等，用戶是否有權(quán)限訪問一些系統(tǒng)應(yīng)用程序和系統(tǒng)數(shù)據(jù)，比如通訊錄，GPS位置信息，本地通知服務(wù)等。

在講解Android開發(fā)的重要組成部分的過程中會(huì)涉及一些簡單的實(shí)例現(xiàn)場演示來講述Android開發(fā)的基本流程。

歡迎提問

因?yàn)槲冶旧硎且粋€(gè)Android開發(fā)的新手，在加上本身寫代碼寫得少，所以難免會(huì)有一些錯(cuò)誤和講得不清楚得地方，歡迎大家提出疑問，提問有獎(jiǎng)。如果我答不出來，記下來分享后查資料給大家回答。

先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴(yán)格控制時(shí)間

講清楚，do better

為什么要學(xué)習(xí)Android開發(fā)？（此段可以精簡下）

Android操作系統(tǒng)目前占移動(dòng)操作系統(tǒng)78%的市場份額，這個(gè)充分說明了android開發(fā)市場大需求廣?，F(xiàn)在大家都知道移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)是大勢所趨，每天坐公交地鐵，一眼望去大家都在忙于刷手機(jī)ipad就已經(jīng)充分說明這點(diǎn)，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的興起，App開發(fā)自然是大勢所趨。Android操作系統(tǒng)之所以發(fā)展如此迅速，和其開源有著密不可分的關(guān)系，開源意味著便于擴(kuò)展和學(xué)習(xí)，以及使用。

之后我們簡單介紹下Android系統(tǒng)架構(gòu)，一共分為四層，最下層的是linux內(nèi)核，負(fù)責(zé)內(nèi)存管理，進(jìn)程調(diào)度，網(wǎng)絡(luò)協(xié)議以及各種設(shè)備驅(qū)動(dòng)等，再上面是各種系統(tǒng)運(yùn)行庫，其主要是應(yīng)用框架層和linux內(nèi)核的重要紐帶，而我們下載的android SDK處于應(yīng)用框架層，主要負(fù)責(zé)給android應(yīng)用開發(fā)提供各種基礎(chǔ)服務(wù)，我們平時(shí)使用的微博，微信等app應(yīng)用程序就處于應(yīng)用層。簡要介紹了android系統(tǒng)，我們現(xiàn)在開始anroid開發(fā)之旅。部署Android開發(fā)環(huán)境

Android開發(fā)第一步就是部署android開發(fā)環(huán)境，部署android開發(fā)環(huán)境有兩種方式：方法一是JDK+android studio, 方法二是JDK+SDK+Eclipse。我們現(xiàn)在比較下這兩種的特性，首先從部署便捷性來看AndroidStudio要比安裝SDK步驟少，更方便簡單。之前小超分享框架的時(shí)候說應(yīng)用性和性能一般成反比，Android Studio的IDE好用，這同樣意味著其性能比SDK的要低，所以其編譯運(yùn)行速度Eclipse顯然比Android Studio快，內(nèi)存消耗低。運(yùn)行Android Studio一般將我可憐本本拖垮。如果從開發(fā)效率來看，方法一顯然要高于方法先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴(yán)格控制時(shí)間

講清楚，do better 二，從代碼架構(gòu)來看，AS的Java/resoure/Manifest三個(gè)文件夾就一一映射了Android開發(fā)的三個(gè)重要組成部分，而Eclipse的代碼架構(gòu)相比之下稍顯混亂。而且Android Studio的UI可視化也比Eclipse的更為強(qiáng)大好用。對(duì)于運(yùn)行機(jī)器要求，顯然Android Studio比JDK的要求高。

綜上所述，AS作為google的官方開發(fā)工具，再者從大家最關(guān)心的開發(fā)效率來看，AS是Android開發(fā)的IDE最佳之選

AS是基于IDEA的，好好看看AS好在哪！

http://java.dzone.com/articles/why-idea-better-eclipse

首先創(chuàng)建工程（1）建立一個(gè)工程

File?New?Android Application Project

運(yùn)行程序，選中app，右鍵點(diǎn)擊菜單選擇run as?Android Application.注意此時(shí)需要將Android手機(jī)通過usb接口連接到電腦上，而且選擇允許調(diào)試，即可在手機(jī)上安裝運(yùn)行的app，從而看到運(yùn)行效果。

先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴(yán)格控制時(shí)間

講清楚，do better

（2）分析代碼架構(gòu)(src/res/Manifest File)

src: java code, 主要負(fù)責(zé)實(shí)現(xiàn)App的組件（Activity，Broadcast，ContentProvider，Service etc）和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)（文件存儲(chǔ)，db存儲(chǔ)，shared Preference），完成用戶界面內(nèi)的相關(guān)交互。

res: layout,values,drawable etc, 主要負(fù)責(zé)UI布局，都是xml格式的文件。Manifest File：主要是配置App的運(yùn)行環(huán)境。Api的版本需求，App的訪問權(quán)限，App所包含的組件，設(shè)備特征的相關(guān)權(quán)限等（3）建立并運(yùn)行一個(gè)activity 先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴(yán)格控制時(shí)間

講清楚，do better PS：首先注意到此處有一個(gè)黃色感嘆號(hào)，說明此程序有警告，如果是一把紅叉叉，就是程序包含錯(cuò)誤，需要修復(fù)。此處有警告，是因?yàn)槭褂昧说桶姹镜念怉ctionBarActivity，所以類名上面有橫線，在此處我們修改為Activity類，然后按快捷鍵ctrl+shift+O，自動(dòng)import該類的命名空間。此時(shí)發(fā)現(xiàn)import android.app.Activity;并且黃色的感嘆號(hào)消失了。

Android開發(fā)重要組成部分

接下來我們進(jìn)一步了解Android開發(fā)，Android開發(fā)的重要組成部分。Android組件主要包括活動(dòng)，廣播，服務(wù)和內(nèi)容提供器。這四大組件是組成App的基礎(chǔ)功能模塊，而intent和intent-filters是用來銜接各個(gè)功能模塊組件，負(fù)責(zé)組件之間的交互和通信。

如果是組件是負(fù)責(zé)邏輯控制，那么App Res主要負(fù)責(zé)用戶界面視圖，在此會(huì)介紹構(gòu)成視圖的資源類型，以及各個(gè)資源的組成方式；之后還會(huì)介紹如何在代碼中訪問資源。由于運(yùn)行app的設(shè)備分辨率不同，語言不同，操作系統(tǒng)版本不同等原因，需要考慮到資源如何對(duì)各種不同設(shè)備的硬軟件兼容。

最后我們簡單介紹下配置文件的作用。Manifest文件主要是用來聲明App運(yùn)行環(huán)境要求，支持什么版本的api，app包含哪些組件，需要哪些用戶權(quán)限等。Activity的定義

首先我們來看四大組件中最常見的Activity, 在SDK的官方文檔是這樣定義Activity的，其主要是提供一個(gè)可以讓用戶進(jìn)行交互完成某些請(qǐng)求的用戶界面。比如說用戶在撥打電話，拍照，發(fā)送郵件，看地圖的時(shí)候都需要一個(gè)用戶界面，通過這個(gè)界面用戶可以和app進(jìn)行對(duì)話，發(fā)出請(qǐng)求，app響應(yīng)請(qǐng)求。同樣在刷先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴(yán)格控制時(shí)間

講清楚，do better 微博的時(shí)候我們也可以處處看到Activity，微博feed流，點(diǎn)擊消息進(jìn)入消息箱。簡而言之，Acivity是承載某個(gè)功能的UI和交互的一個(gè)容器，在app中看到的是一個(gè)用戶交互界面。Activity狀態(tài)和生命周期

Activity一共有三種狀態(tài)，當(dāng)Activity處于前端的時(shí)候，也就是獲取用戶焦點(diǎn)的時(shí)候，其狀態(tài)為Resumed，此時(shí)處于前端生命周期，而當(dāng)其失去用戶焦點(diǎn)，但是還是部分可見的時(shí)候，其狀態(tài)為paused，此時(shí)不屬于前端生命周期，而屬于可見生命周期范圍內(nèi)，而當(dāng)其失去用戶焦點(diǎn)，又不可見的時(shí)候，此時(shí)就是stoped。從創(chuàng)建到stop整個(gè)過程為完整生命周期。

我們可以看一個(gè)例子。

主界面獲取用戶焦點(diǎn)

主界面不可見失去

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講清楚，do better

對(duì)于組件的用法主要分為三步：（1）實(shí)現(xiàn)組件類

（2）在Manifest或者代碼中注冊(cè)組件（3）在活動(dòng)中啟動(dòng)或者觸發(fā)組件

如何使用Activity（見demo）

（1）創(chuàng)建UI—second.xml（2）創(chuàng)建SecondActivity（3）啟動(dòng)一個(gè)activity

前面我講到要從主界面而跳轉(zhuǎn)到第二個(gè)界面，也就是從第一個(gè)活動(dòng)跳轉(zhuǎn)到第二個(gè)活動(dòng)，這個(gè)時(shí)候需要intent來銜接各個(gè)組件，完成組件之間的交互。

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講清楚，do better 首先我們來看下官方sdk上對(duì)intent的定義，intent是指向其他app發(fā)出動(dòng)作請(qǐng)求，四大組件中的活動(dòng)，服務(wù)和廣播都是由intent來啟動(dòng)（此處沒有講清楚呀?。┮惨虼薸ntent有廣泛的應(yīng)用，比如

– 從微博feed流跳轉(zhuǎn)到消息箱 – 啟動(dòng)本地通知服務(wù)，鬧鐘備忘錄服務(wù) – 發(fā)微博曬照片跳轉(zhuǎn)照相機(jī)程序

– 密碼變更的時(shí)候，發(fā)送強(qiáng)制下線的廣播…

Intent的類型

Intent包含兩種類型，顯式intent和隱式intent，顯式intent是指通過組件類名來啟動(dòng)組件。然后隱式的intent是通過聲明組件要執(zhí)行的動(dòng)作，android系統(tǒng)根據(jù)要執(zhí)行的動(dòng)作找到相應(yīng)的組件啟動(dòng)之。

什么也不多說，我們看看代碼。從代碼中也可以看出顯示intent和隱式intent的區(qū)別。一個(gè)是從主界面跳轉(zhuǎn)到第二個(gè)頁面，一個(gè)是先在Manifest聲明跳轉(zhuǎn)的動(dòng)作，系統(tǒng)找到符合條件的活動(dòng)進(jìn)行啟動(dòng)。隱式intent活動(dòng)啟動(dòng)的原理

我們通過一個(gè)圖來看看隱式intent啟動(dòng)活動(dòng)的原理，如圖所示：

[1] Activity A 通過一個(gè)Action的描述創(chuàng)建Intent，并將其傳給startActivity.[2] 安卓系統(tǒng)搜索所有activity的intent filters，看是否這個(gè)intent中的action [3] 如果ActivityB 符合，則將啟動(dòng)Activity B

運(yùn)行一個(gè)intent 先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴(yán)格控制時(shí)間

講清楚，do better 如果要build一個(gè)intent，要么采用顯式的intent通過組件類名進(jìn)行啟動(dòng)。要么描述組件要執(zhí)行的動(dòng)作或者種類信息，系統(tǒng)找到滿足條件的組件進(jìn)行相關(guān)的啟動(dòng)，可能執(zhí)行某些動(dòng)作的時(shí)候還需要攜帶一些數(shù)據(jù)。

Intent的用法

Intent可以用來啟動(dòng)一個(gè)活動(dòng)，也可以用于啟動(dòng)一個(gè)服務(wù)，或者將其余服務(wù)進(jìn)行相關(guān)的綁定，或者發(fā)送廣播，或者在這個(gè)過程中傳遞或者返回?cái)?shù)據(jù)。具體會(huì)在后續(xù)進(jìn)行相關(guān)的講述。

Pendingintent的定義和應(yīng)用

PendingIntent是指在intent對(duì)象外包了一層。Pendingintent最初的目的是用于授權(quán)外部程序可以使用內(nèi)部的intent，就好像這個(gè)intent是內(nèi)部調(diào)用，然后在內(nèi)部進(jìn)程內(nèi)執(zhí)行的。

其主要應(yīng)用場景有：

一個(gè)是用于聲明本地通知服務(wù)時(shí)所需的intent代碼 另一個(gè)是用于聲明定時(shí)任務(wù)觸發(fā)的intent 最后是聲明與控件交互的intent

Broadcast的定義和應(yīng)用

廣播接收器是指可以用來接收系統(tǒng)范圍內(nèi)的廣播通知的組件。廣播的應(yīng)用有：

先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴(yán)格控制時(shí)間

講清楚，do better 一些是來自系統(tǒng)的廣播，比如說提示app電量過低，提示網(wǎng)絡(luò)中斷，不能再正常刷微信微博，開機(jī)時(shí)通知某些app自動(dòng)啟動(dòng)。

有一些是應(yīng)用程序廣播或者本地廣播，所謂本地廣播是指程序內(nèi)部的廣播。比如當(dāng)通知所有的活動(dòng)強(qiáng)制下線等。

Broadcast的運(yùn)行流程

Broadcast的運(yùn)行流程包括發(fā)送廣播，注冊(cè)廣播接收器和接收廣播。發(fā)送廣播主要是通過intent來進(jìn)行廣播的發(fā)送，注冊(cè)廣播接收器有兩種方法，一種是在manifest中靜態(tài)注冊(cè)的方法，在manifest中聲明接收器的類名以及相關(guān)動(dòng)作。一種是在代碼中動(dòng)態(tài)注冊(cè)的方法，在代碼中創(chuàng)建intent-filter，并創(chuàng)建廣播接收器對(duì)象，用這兩個(gè)參數(shù)注冊(cè)廣播接收器；最后接收廣播，就需要實(shí)現(xiàn)廣播接收器的類，其中最重要是重載onReceive函數(shù)，里面是處理當(dāng)接收到廣播的時(shí)候如何處理。

ContentProvider的定義和應(yīng)用

ContentProvider主要是提供訪問外部數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)接口。

ContentProvider主要適應(yīng)于當(dāng)需要將一些復(fù)雜的數(shù)據(jù)或文件提供外部程序使用時(shí)，出于安全的考慮，提供contentprovider作為外部程序訪問內(nèi)部數(shù)據(jù)的接口。當(dāng)只是在內(nèi)部完成一些數(shù)據(jù)的讀寫，此時(shí)是不需要provider的。

ContentProvider的運(yùn)行過程：

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講清楚，do better

1.App0 給其他app提供了一些數(shù)據(jù)。

2.App1和App2都想訪問App0內(nèi)部的數(shù)據(jù)，但App1因?yàn)闆]權(quán)限而無權(quán)訪問，App2在manifest中聲明了其訪問權(quán)限。

3.為了App0內(nèi)部數(shù)據(jù)安全，App0給外部程序提供了訪問內(nèi)部數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)接口即ContentProvider。

4.App2通過getContentResolver轉(zhuǎn)化content URI中的provider authority和path，并與已知的providers匹配，從而找到所需要的provider，從而成功訪問App0的內(nèi)部數(shù)據(jù)。ContentProvider的用法：

首先設(shè)計(jì)相關(guān)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)——文件或者結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)。

之后就是設(shè)計(jì)內(nèi)容的URI，實(shí)現(xiàn)provider的類，之后就是定義provider的屬性，并且在manifest文件中注冊(cè)相關(guān)的provider。

最后使用getContentResolver來找到正確的provider，我們可以通過一個(gè)通訊錄的例子來進(jìn)行相關(guān)的了解。

Service的定義和應(yīng)用

服務(wù)主要指在后臺(tái)長期運(yùn)行的程序。

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講清楚，do better 服務(wù)的應(yīng)用有本地通知服務(wù)，定時(shí)任務(wù)服務(wù)和后臺(tái)應(yīng)用程序等。

Service的生命周期以及服務(wù)的相關(guān)用法

服務(wù)的生命周期分為完整生命周期和活躍生命周期，完整生命周期是指從服務(wù)創(chuàng)建到服務(wù)銷毀。如果某個(gè)服務(wù)在某個(gè)活動(dòng)啟動(dòng)，即使是活動(dòng)被銷毀了，這個(gè)服務(wù)也依然存在，比如push服務(wù)，即使沒有停留在app前端，push服務(wù)也是在后臺(tái)運(yùn)行的。

而活躍生命周期是指從服務(wù)綁定到服務(wù)解綁的整個(gè)過程。

Service的相關(guān)用法：

實(shí)現(xiàn)服務(wù)類，在manifest中注冊(cè)服務(wù)組件，并且在活動(dòng)中啟動(dòng)或者綁定某項(xiàng)服務(wù)。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)所有的組件的使用，基本都是實(shí)現(xiàn)具體組件類，然后再manifest中注冊(cè)或者在代碼中注冊(cè)，之后在活動(dòng)中通過intent啟動(dòng)相關(guān)的組件。

資源Resources Res用于構(gòu)建我們看到的用戶界面視圖，我們將從以下三個(gè)方面來講述：資源類型，設(shè)備兼容性，以及如何在代碼中使用Resource，我們對(duì)照右圖，可以看出資源有布局，有字符串，有調(diào)色板等，除了資源的種類，資源還會(huì)考慮設(shè)備的兼容性，比如說根據(jù)屏幕分辨率——分為hdpi的調(diào)色版，ldpi的調(diào)色板等，根據(jù)系統(tǒng)語言，字符串的分為英語，中文，日語的等，而由于不同設(shè)備上安裝的是不同版本的android操作系統(tǒng)，自然資源要適配各種不同版本的api，比如先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴(yán)格控制時(shí)間

講清楚，do better values-v11，values-v14等

為了更好的用戶交互，有時(shí)候我們要獲取資源，比如實(shí)現(xiàn)點(diǎn)擊登錄按鈕跳轉(zhuǎn)到微博主頁，我們必須獲取登錄按鈕，針對(duì)這個(gè)按鈕先點(diǎn)擊事件。那如何獲取到登錄按鈕呢？也就是如何獲取到按鈕資源呢？在Android開發(fā)中會(huì)生成一份R文件，為每一個(gè)資源都分配了一個(gè)id，我們可以根據(jù)這個(gè)id進(jìn)行訪問。那如何獲取到這個(gè)id呢，主要是根據(jù)我們?cè)谫Y源xml文件中定義的id,比如R.id.btn_login，類似于html中我們用到的id，也可以是類型+資源名來獲取到這個(gè)id，比如R.string.hello_world。

布局的樹形結(jié)構(gòu)

一個(gè)用戶界面整體是一個(gè)樹形結(jié)構(gòu)，有一個(gè)根的layout，之后layout可以相互嵌套。在android中資源分為兩類：viewGroup和view，而viewGroup繼承與view，viewGroup主要指布局，而view主要指控件，如按鈕，文本，列表框等 Layout 講到布局，必須提到布局的幾種類型，最常用的是線性布局，其次是相對(duì)布局，之后是絕對(duì)布局和幀布局，線性布局分為垂直和水平，默認(rèn)是水平的方式。相對(duì)布局主要是相對(duì)屏幕或者某個(gè)控件，某個(gè)內(nèi)嵌布局的相對(duì)位置。Manifest的相關(guān)作用

Manifest主要是用來聲明App的運(yùn)行環(huán)境，比如運(yùn)行設(shè)備的硬軟件特征，對(duì)屏幕分辨率，內(nèi)存空間大小的要求，對(duì)Android操作系統(tǒng)版本的要求，App包含哪些組件，需要哪些用戶權(quán)限等。這些都需要在Manifest中進(jìn)行相關(guān)的聲明

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講清楚，do better

小小測試---初步理解認(rèn)識(shí)UI和交互

最后是做些小小測試，檢驗(yàn)下大家今天的收獲成果，比如在Android開發(fā)最重要的就是UI和交互，通過之前的幾個(gè)小實(shí)驗(yàn)，現(xiàn)在大家思考下，這些稍微復(fù)雜一點(diǎn)的界面UI如何實(shí)現(xiàn)呢？如何構(gòu)造布局，選擇何種控件？

可以看到左邊的這個(gè)，有一個(gè)標(biāo)題欄，下面是聊天界面，最下面是輸入框和發(fā)送按鈕，可以做一個(gè)垂直線性的布局。上面的標(biāo)題欄可以做一個(gè)橫向線性的布局，中間的是一個(gè)listview的列表框，下面也可以做一個(gè)橫向的線性布局（手繪一下基本的一個(gè)構(gòu)造）

中間是一個(gè)通訊錄的頁面，這個(gè)通訊錄的好友頁面較之我們之前要復(fù)雜的多 也可以做一個(gè)垂直的線性布局，上面是一個(gè)標(biāo)題欄，下面是一個(gè)listview，標(biāo)題欄做一個(gè)橫向的線性布局。而listview對(duì)其每一個(gè)list又定義一個(gè)橫向的線性布局，一個(gè)ImageView圖像控件和一個(gè)文本控件 右邊的就相對(duì)要簡單。標(biāo)題欄加一個(gè)圖像對(duì)象

看完UI之后，我們來分析下交互，左邊的是輸入文本框的內(nèi)容，在點(diǎn)擊按鈕的時(shí)候獲取文本框的內(nèi)容添加到消息對(duì)象中，listview的消息列表中添加這條發(fā)送的消息。

中間就是我們剛剛獲取了通訊錄的用戶名和電話號(hào)碼的基礎(chǔ)上之后，我們還需要獲取聯(lián)系人的頭像。將這些元素在自定義列表布局中進(jìn)行顯示。

右邊是添加一個(gè)感知器對(duì)象，感知手機(jī)晃動(dòng)加速度，當(dāng)加速度達(dá)到一定程度，隨機(jī)彈出一個(gè)餐廳的名字。

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講清楚，do better 這三個(gè)界面可以做三個(gè)活動(dòng)，在活動(dòng)中顯示UI，并且在活動(dòng)中完成按鈕以及列表框的觸發(fā)事件。最后通過intent在各個(gè)界面之間進(jìn)行跳轉(zhuǎn)。

最后我們分析下微博的構(gòu)造來理解四大組件。

微博有哪些主要的功能模塊，這些功能模塊之間如何交互。

從最下面的導(dǎo)航欄可以看出主要有微博主頁，消息箱，微博發(fā)布器，發(fā)現(xiàn)和我的profile五大功能模塊。他們之間可以通過點(diǎn)擊按鈕實(shí)現(xiàn)跳轉(zhuǎn)到相應(yīng)的活動(dòng)頁面，如果再進(jìn)入更加深入一級(jí)別，就通過點(diǎn)擊返回鍵，返回到上一界面。

首先所有的活動(dòng)都會(huì)接收系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)的一些廣播，比如電量，比如網(wǎng)絡(luò)狀態(tài)，而且所有的活動(dòng)都會(huì)接收push SDK的push通知服務(wù)等，所有活動(dòng)也會(huì)接收當(dāng)密碼變更強(qiáng)制下線的廣播。比如通訊錄訪問手機(jī)聯(lián)系人的時(shí)候會(huì)用到通訊錄數(shù)據(jù)。我們主要分析下微博feed流和消息箱，這些一般都是分為幾個(gè)模塊，feed流和消息箱都是相應(yīng)的listview，并且對(duì)list定制布局。

后記

本次分享旨在讓大家對(duì)android開發(fā)有一個(gè)初步的認(rèn)識(shí)，了解android開發(fā)的重要組成部分和基本開發(fā)流程，當(dāng)接到android開發(fā)的需求的時(shí)候，有一個(gè)開發(fā)的方向感和清晰的開發(fā)思路。希望大家能動(dòng)一動(dòng)手，一起見證奇跡app誕生時(shí)刻。

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講清楚，do better

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第四篇：西安北站黨建經(jīng)驗(yàn)材料(最新修改)

應(yīng)對(duì)“六大”壓力 打造“四型”團(tuán)隊(duì) 確保在特大型鐵路站房項(xiàng)目施工中全面爭第一

三公司西安北站指揮部黨委

西安北站是鄭西客專的一部分，是國家“十一五”規(guī)劃的鐵路六大路網(wǎng)性客運(yùn)中心之一。我們?nèi)疚靼脖闭局笓]部承建國鐵北客站地下通道結(jié)構(gòu)的一部分，同時(shí)承建地鐵2號(hào)線西安北站工程任務(wù)，總工程份額近12億元。建成后，其規(guī)模將成為亞洲最大車站之一。該工程有“六大”特點(diǎn)：一是工期異常緊張，工期壓力巨大。二是地鐵、國鐵同步施工，作業(yè)面狹小，工序相互影響，干擾大。三是用工人數(shù)多，安全生產(chǎn)壓力大。四科技難點(diǎn)和創(chuàng)新點(diǎn)較多，技術(shù)壓力大。五是同時(shí)面對(duì)國鐵、地鐵兩個(gè)業(yè)主，對(duì)外協(xié)調(diào)壓力大。六是鐵道部和西安局要求把該工程建設(shè)成為全國站房的“樣板”，創(chuàng)優(yōu)壓力大。面對(duì)“六大”壓力，我們?nèi)九e全公司之力，抽調(diào)精兵強(qiáng)將，組成了由楊利全為經(jīng)理，唐江省為書記的黨委領(lǐng)導(dǎo)班子。一班人迎難而上，變壓力為動(dòng)力，積極打造“四型”團(tuán)隊(duì)，取得了良好的效果：攻克了陜西省最大面積的降水難題，創(chuàng)造了月完成1.03億、月打砼2.6萬方、月完成一塊頂板（常規(guī)狀態(tài)下需要三個(gè)月完成）的施工奇跡；創(chuàng)造了年完成產(chǎn)值8億元的紀(jì)錄，打造了地鐵施工領(lǐng)域的新速度。指揮部和指揮部黨委先后榮獲了股份公司、西安鐵路局、集團(tuán)公司和公司“先進(jìn)集體、四好班子、優(yōu)秀基層黨委、模范職工小家”等光榮稱號(hào)。我們的主要做法是：

一、打造攻堅(jiān)型團(tuán)隊(duì)，牢固樹立全面爭第一思想 面對(duì)“六大”壓力，我們狠抓了形勢任務(wù)教育、開展了保工期、保安全的主題教育，竭盡全力融入中心，促進(jìn)生產(chǎn)。

1、開展形勢任務(wù)教育活動(dòng)。我們指揮部黨委下設(shè)3個(gè)黨支部，有黨員57名，有職工147名。2008年9月，我們跑步進(jìn)場，進(jìn)場即開工，開工就大干，每天都是大戰(zhàn),大戰(zhàn)伴全程。我們一班人深知自己肩上的重任，北站這一仗，必須贏，而且要贏得漂亮。為此，我們抓住工程的“六大”特點(diǎn)，有針對(duì)性地對(duì)員工進(jìn)行形勢任務(wù)教育，讓員工明白：這是創(chuàng)造奇跡的工程，也是挑戰(zhàn)極限的項(xiàng)目。既是企業(yè)積累經(jīng)驗(yàn)、積累財(cái)富，立足西安，滾動(dòng)發(fā)展的大好機(jī)遇；也是個(gè)人長見識(shí)、學(xué)本領(lǐng)、增才干的大好時(shí)機(jī)。此外，我們還通過現(xiàn)場轟轟烈烈的宣傳標(biāo)語，讓“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)一流、超常規(guī)、爭第一”、“把西安北站建成十八局建設(shè)史上的一座豐碑”、“六位一體記心間，共創(chuàng)北站新明天”等思想理念入耳、入眼、入腦。通過教育，激發(fā)了員工只爭朝夕的緊迫感、使命感和責(zé)任感，讓“全面爭第一”的信念扎根在職工心里，即：工程質(zhì)量爭第一，建樣板奪魯班；安全生產(chǎn)爭第一，杜絕重大安全事故；施工速度爭第一，把好創(chuàng)效源頭；標(biāo)準(zhǔn)化管理爭第一，創(chuàng)效爭譽(yù)；黨建工作爭第一，為生產(chǎn)把關(guān)定向鼓勁加油；廉潔高效爭第一，保證組織和干部肌體健康；對(duì)外宣傳爭第一，為企業(yè)樹形增輝。這種形勢任務(wù)教育，伴隨著一個(gè)個(gè)緊張的節(jié)點(diǎn)工期，伴隨著每天的大戰(zhàn)，始終沒有停止過，極大地鼓舞了員工的斗志，確保了每個(gè)節(jié)點(diǎn)工期順利完成。

2、開展保工期主題活動(dòng)。工期始終是北站最大的壓力，工 2 期的勝利可以說就是北站的勝利。為了全力保工期，我們開展了“黨旗飄揚(yáng)爭先鋒，保證工期立新功”主題活動(dòng)，把每一項(xiàng)工作、每一道工序是否按時(shí)完成作為檢驗(yàn)黨員先進(jìn)性的特殊戰(zhàn)場，做到“關(guān)鍵工序有黨員盯著，關(guān)鍵環(huán)節(jié)有黨員把著，關(guān)鍵時(shí)刻有黨員撐著”。狠抓工序銜接，重點(diǎn)工序先行，每一道工序的安排做到既不影響其它工序施工，又要為下一道工序作好準(zhǔn)備。為避免窩工浪費(fèi)時(shí)間，我們打破固有的承包界限，合理分配勞動(dòng)力，著力解決班組間勞動(dòng)力忙閑不均的問題，由指揮部協(xié)調(diào)解決施工隊(duì)勞力的合理流動(dòng)。后勤保障也鉚足了勁，每輛車都配有兩名司機(jī)，保證隨叫隨到，隨壞隨修；拌合站也隨時(shí)處于待命狀態(tài)，只要接到命令，10分鐘內(nèi)就可以拌好一車混凝土。北站的黨員們都樹立了“指揮部下達(dá)的任務(wù)必須無條件完成，北站工期決不在我這里耽誤一分鐘”的思想，自覺承擔(dān)起最重要、最危險(xiǎn)、最繁重的任務(wù)。廣大黨員帶領(lǐng)員工苦干、實(shí)干加巧干，地鐵頂板封頂提前了3個(gè)月工期，受到業(yè)主高度贊揚(yáng)。

3、開展保安全主題活動(dòng)。安全是員工幸福的基石，是企業(yè)基業(yè)長青的保證。北站用工人數(shù)多，平常有1500人以上，高峰時(shí)有2500多人。人員高度密集，立體交叉作業(yè)，安全壓力很大。我們指揮部黨委針對(duì)這種形勢，把安全工作作為頭等大事來抓，認(rèn)真開展“一法三卡”活動(dòng)，建立了黨員安全生產(chǎn)責(zé)任區(qū)和責(zé)任崗，讓黨員以自己上標(biāo)準(zhǔn)崗、干標(biāo)準(zhǔn)活、按標(biāo)準(zhǔn)辦事的模范行動(dòng)，引導(dǎo)員工認(rèn)真排查身邊的安全隱患，自覺遵守操作規(guī)程。我們針對(duì)現(xiàn)場施工人員多、作業(yè)面窄的突出矛盾，狠 3 抓了五個(gè)方面的安全工作：一是加強(qiáng)安全教育與培訓(xùn)。凡是新來的農(nóng)民工，必須通過安全教育和培訓(xùn)合格后，發(fā)給統(tǒng)一的工作服、安全帽才能上崗。我們聯(lián)系了西安市安監(jiān)局，對(duì)電工、焊工、架子工、信號(hào)工等200多名特殊工種人員，分批進(jìn)行集中培訓(xùn)，合格后持證上崗。二是論證施工的安全性。開工以來，我們先后召開5次專家評(píng)審會(huì)，對(duì)重大施工方案進(jìn)行論證，確保了技術(shù)方案的可行性和施工安全性。三是進(jìn)行應(yīng)急演練。為提高應(yīng)急反應(yīng)能力，我們多次進(jìn)行了消防、防汛、降水停電演練。四是加強(qiáng)日常檢查。安全員每天在現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，并把具有共性的、突出的安全隱患拍成照片，在每月調(diào)度會(huì)上以幻燈片的形式進(jìn)行通報(bào)和講評(píng)。并且規(guī)定每有一張上鏡照片，該施工隊(duì)罰款500元。通過抓源頭、抓細(xì)節(jié)、抓過程、抓監(jiān)督，真正實(shí)現(xiàn)了黨員身邊“無違紀(jì)、無違章、無事故”。自開工以來，北站安全生產(chǎn)形勢一直平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的安全事故。

二、打造創(chuàng)業(yè)型團(tuán)隊(duì)，切實(shí)增強(qiáng)黨組織戰(zhàn)斗力

制度是否健全，班子是否有力，黨員模范作用是否發(fā)揮，影響著黨組織的戰(zhàn)斗力，因此，我們著重從以上三方面加強(qiáng)黨的建設(shè)。

1、在黨建工作標(biāo)準(zhǔn)化上下功夫。我們?cè)谑┕ぶ袌?jiān)持“六位一體”標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時(shí)，把黨建工作同步納入到標(biāo)準(zhǔn)化管理之中。一是制度建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化。我們先后建立了《黨委會(huì)議制度》、《黨政聯(lián)席會(huì)議制度》、《黨政共同會(huì)簽制度》、《民主生活會(huì)制度》、《黨員管理制度》等 10多項(xiàng)制度，為黨組織規(guī)范化建設(shè)提 4 供了制度保證。二是工作流程標(biāo)準(zhǔn)化。我們根據(jù)公司出臺(tái)的《政治工作手冊(cè)》，《項(xiàng)目黨組織工作實(shí)施細(xì)則》，嚴(yán)格按照項(xiàng)目黨組織的定位、職責(zé)和權(quán)力開展工作，并定期自查和接受上級(jí)的檢查，使黨建各項(xiàng)工作形成了閉環(huán)管理。三是內(nèi)業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化。建立了黨委、黨支部、黨小組內(nèi)業(yè)表、簿、冊(cè)和臺(tái)帳。黨委內(nèi)業(yè)臺(tái)帳又設(shè)有組織、宣傳報(bào)道、黨員隊(duì)伍思想狀況分析等若干小臺(tái)帳，涵蓋了黨組織日常管理工作的全部內(nèi)容，提高了黨組織工作標(biāo)準(zhǔn)化管理水平。

2、在發(fā)揮班子作用上下夫。按照上級(jí)要求，我們認(rèn)真執(zhí)行“雙向進(jìn)入、交叉兼職”，一崗雙責(zé)、同步運(yùn)行、優(yōu)勢互補(bǔ)的黨建工作機(jī)制。尤其認(rèn)真執(zhí)行了“三重一大”制度、黨政共同會(huì)簽制度，保證了指揮部重大決策公開民主，避免了決策失誤。指揮部黨委參與了外協(xié)隊(duì)伍的選用招標(biāo)工作。在外協(xié)隊(duì)伍招標(biāo)中，我們嚴(yán)格按照“發(fā)售招標(biāo)邀請(qǐng)函，資格預(yù)審，商務(wù)、技術(shù)、報(bào)價(jià)評(píng)審，確定中標(biāo)人，發(fā)中標(biāo)通知書，簽訂施工合同”這一整套流程進(jìn)行。2008年9月，6家有專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)的施工單位參與基坑降水施工的招標(biāo)，經(jīng)過評(píng)審，我們最終確定陜西綜勘巖土基礎(chǔ)公司為中標(biāo)單位。10月，在西安鐵路局指揮部對(duì)鋼結(jié)構(gòu)專業(yè)分包的認(rèn)可下，我們選擇了4家有專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)的施工隊(duì)伍參與鋼結(jié)構(gòu)工程投標(biāo)，最終承建過“鳥巢”體育館的滬寧鋼機(jī)公司，憑借過硬的技術(shù)實(shí)力成為中標(biāo)單位。此外，我們指揮部黨委還參與了物資設(shè)備采購的招標(biāo)工作，通過招標(biāo)既保證了工程質(zhì)量，也降低了施工成本。例如，塑料纖維招標(biāo)前的市場價(jià)為2.7萬元/噸，招標(biāo)價(jià)格為1.75萬元/噸，每噸節(jié) 5 約近萬元。2009年5月，在開展科學(xué)發(fā)展觀實(shí)踐活動(dòng)的民主測評(píng)中，職工群眾對(duì)所提問題解決滿意率為100%； 2010年4月，在公司黨委組織的干部民主測評(píng)中,我們班子成員得稱職票率100%。職工群眾給我們打出的雙百分，讓我們一班人感到莫大的安慰和欣喜。

3、在發(fā)揮黨員作用上下功夫。我們圍繞安全質(zhì)量、科技攻關(guān)和工程會(huì)戰(zhàn)等施工重點(diǎn)，積極開展“紅旗責(zé)任崗，先鋒責(zé)任崗”、“黨員先鋒工程”、“亮劍西安，決戰(zhàn)北站”等一系列階段性、連續(xù)性的“創(chuàng)先爭優(yōu)”活動(dòng)，極大地促進(jìn)了施工生產(chǎn)。我們將57名黨員，劃分成“地鐵、國鐵北站房、國鐵南站房、機(jī)械隊(duì)、拌合站、后勤保障”等6個(gè)責(zé)任區(qū)進(jìn)行考核和管理，每個(gè)責(zé)任區(qū)，制作專欄，懸掛黨員責(zé)任人照片，按崗位標(biāo)明工作內(nèi)容，以“紅旗責(zé)任區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)確定責(zé)任目標(biāo)，在指揮部駐地和施工現(xiàn)場醒目位置設(shè)立“紅旗責(zé)任區(qū)”宣傳牌，營造“比、學(xué)、趕、幫、超”的良好氛圍。全體黨員以“一名黨員一面旗幟”為標(biāo)準(zhǔn)，在各項(xiàng)生產(chǎn)活動(dòng)中發(fā)揮了重要的示范帶頭作用，涌現(xiàn)了如“北站黃?！标愓担叭鍖⒖偣ぁ辟R寶志，“拼命三郞”趙志敏，“工地鐵人”朱山，“做標(biāo)高手”岳文新，“技術(shù)能手”王志偉，“后勤管家”方銀彪，“機(jī)械專家”金巨鳳等一大批優(yōu)秀共產(chǎn)黨員，有力促進(jìn)了項(xiàng)目管理和工程建設(shè)。

三、打造學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)，努力提高科技攻關(guān)水平

建設(shè)學(xué)習(xí)型黨組織，是黨中央對(duì)各級(jí)黨組織和全體黨員提出的新要求。我們結(jié)合施工實(shí)際，創(chuàng)新方法、豐富載體、拓展陣地，不拘形式地開展各種學(xué)習(xí)活動(dòng)，營造濃厚的學(xué)習(xí)氛圍，提高了科技攻關(guān)水平，培育了人才隊(duì)伍。

1、抓學(xué)習(xí)強(qiáng)素質(zhì)。我們?cè)趫?jiān)持黨委中心組學(xué)習(xí)、形勢任務(wù)教育、“三會(huì)一課”、主題黨課等傳統(tǒng)學(xué)習(xí)模式的基礎(chǔ)上，還充分利用各類培訓(xùn)班、會(huì)議、技能比武和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)等載體開展學(xué)習(xí)活動(dòng)。我們的技術(shù)人員由于參加工作時(shí)間短，絕大部分沒有接觸過房建施工，為了促其成長進(jìn)步，我們先后選派人員到北京、上海、成都等地考察學(xué)習(xí)。我們還充分利用指揮部位于西安市郊，教育資源豐富的優(yōu)勢，請(qǐng)來西安市2位房建專家，長期駐守工地，白天現(xiàn)場指導(dǎo)幫扶，晚上夜校講解要領(lǐng)，迅速提高了技術(shù)人員的水平。通過持續(xù)不斷地學(xué)習(xí)，一班人思想更解放，思路更開闊；黨員干部的責(zé)任意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)明顯增強(qiáng)；職工群眾的技能素質(zhì)明顯提高。

2、勇攀科技高峰。后壓漿樁基施工技術(shù)、大面積降水施工技術(shù)、大型鋼結(jié)構(gòu)制作和安裝技術(shù)等均屬公司首次施工，降水范圍、降水深度及降水難度在陜西省也屬首次。面對(duì)這些技術(shù)難題，我們組織了黨員科技攻關(guān)小組，由總工任組長，通過廢寢忘食的研究，再聘請(qǐng)專家論證，我們成功解決了降水技術(shù)難題，采取分散降水法，先后打了132眼井，用大功率抽水泵抽水，保證水位降到施工所需要的位置。我們的降水施工技術(shù)已申報(bào)陜西省科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)。此外，我們還成功解決了基坑支護(hù)難題，原來的基坑支護(hù)方案經(jīng)我們變更設(shè)計(jì)后，不僅不需要橫向鋼支撐，而且騰出了工作面，時(shí)間節(jié)省三分之二，經(jīng)濟(jì)效益更為可觀。

2、培育人才隊(duì)伍。培育德才兼?zhèn)涞母刹筷?duì)伍，是黨組織的重要使命之一。我們?yōu)閱T工搭建了廣闊的成長舞臺(tái)，讓北站成 7 為名符其實(shí)的人才“搖籃”。我們像關(guān)心企業(yè)發(fā)展一樣，關(guān)心每一名員工的成長進(jìn)步。指揮部共有50多個(gè)畢業(yè)不久的大學(xué)生，我們大膽提拔他們擔(dān)任技術(shù)主管、部門領(lǐng)導(dǎo)等職務(wù)，讓他們更多地參與決策，參與管理，參與施工，既當(dāng)技術(shù)員，也當(dāng)調(diào)度員，在實(shí)踐中成長進(jìn)步。許多年輕技術(shù)人員感慨地說，“在北站工作的兩年，比在大學(xué)4年學(xué)的知識(shí)還要多?！北憩F(xiàn)最為突出的6個(gè)技術(shù)干部還光榮地加入了黨組織，列入培養(yǎng)對(duì)象的還有10余人。自上場以來，我們的技術(shù)干部沒有一個(gè)流失，因工作需要調(diào)離時(shí)，都非常戀戀不舍。開工至今，已向公司源源不斷輸出項(xiàng)目經(jīng)理4名，總工4名，技術(shù)主管6名。在內(nèi)部人才隊(duì)伍迅速成長的同時(shí)，農(nóng)民工隊(duì)伍也得到了充分的鍛煉。其中，農(nóng)民工的典型代表趙學(xué)杰，他干一行，愛一行、鉆一行、精一行，得到了領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和員工的尊敬，他因此榮獲了項(xiàng)目部 “安全標(biāo)兵”，“崗位能手”、“西安市旅游農(nóng)民工形象大使”和西安市勞動(dòng)模范等榮譽(yù)稱號(hào)，樹立了新時(shí)期“主人型、知識(shí)型、敬業(yè)型”農(nóng)民工的良好形象。

四、打造和諧型團(tuán)隊(duì)，堅(jiān)決落實(shí)以人為本要求

我們始終把尊重人、理解人、關(guān)心人、鼓舞人、服務(wù)人作為指揮部黨委的重要工作來抓，突出了黨建思想工作的“服務(wù)”職能，側(cè)重于對(duì)員工的人文關(guān)懷。

1、服務(wù)員工物質(zhì)生活的需要。為了保證職工的身體健康，我們狠抓食堂管理。讓職工一年四季每天早餐能吃上雞蛋，喝上豆?jié){或牛奶；中餐晚餐一葷一素，隔天有雞鴨魚改善生活,晚上11點(diǎn)后值班的職工還有加班餐。為了提高廚師的烹飪技術(shù)，8 每三個(gè)月組織一次廚藝大賽，指揮部領(lǐng)導(dǎo)親自擔(dān)任評(píng)委，對(duì)好的廚師進(jìn)行表彰獎(jiǎng)勵(lì)。我們同樣待農(nóng)民工如兄弟，實(shí)行“同學(xué)習(xí)、同勞動(dòng)、同管理、同生活、同娛樂”的五同管理。為了保證農(nóng)民工有肉吃，指揮部每月從施工隊(duì)的獎(jiǎng)金中拿出四分之一，直接買成豬肉發(fā)到民工隊(duì)改善伙食，僅2009年3月份一個(gè)月，就買了1700多斤豬肉。農(nóng)民工的工資由指揮部統(tǒng)一造冊(cè)，直接發(fā)到民工手里。農(nóng)忙時(shí)節(jié)，還為他們發(fā)放了職工所沒有的農(nóng)忙麥?zhǔn)昭a(bǔ)貼1000元。

2、服務(wù)員工精神生活的需要。我們一班人主動(dòng)與職工打成一片，與職工同學(xué)習(xí)、同勞動(dòng)、同承擔(dān)、同分享，讓職工既有家的溫暖，更有家的責(zé)任。每個(gè)月有針對(duì)性找職工談心3-5人次。通過談心交心，讓員工及時(shí)釋放、發(fā)泄和排解不良情緒。今年春節(jié)后，我們?cè)谂c職工談心中了解到有三位職工的妻子患有重病，指揮部黨委及時(shí)給予了關(guān)懷和安慰，并由工會(huì)發(fā)出愛心捐款倡議，短短幾天，收到愛心捐款近3萬元。指揮部工會(huì)還把剛獲得的“基層工會(huì)考核評(píng)比第一名”的2000元獎(jiǎng)金全部捐出。手捧著捐款，三位職工非常感動(dòng)。

3、服務(wù)員工文化娛樂的需要。為了緩解員工工作緊張的壓力，每年的五一期間，我們都組織了員工出游活動(dòng)，分別去了200公里以外的太白山和金絲大峽谷。事實(shí)證明，有張有弛，事半功倍，出游并沒耽誤工作，反而提高了工作效率。此外，每逢節(jié)假日，我們都要組織拔河、象棋、乒乓球比賽和文藝晚會(huì)，豐富職工的業(yè)余文化生活。我們指揮部黨委創(chuàng)辦了西安地鐵戰(zhàn)報(bào)，至今已出版了25期。它既是工作信息及時(shí)傳遞的工具，也 9 是慰藉員工心靈的“雞湯”，先后有100余人次在《戰(zhàn)報(bào)》上發(fā)表了施工見解、工地生活感受以及關(guān)心企業(yè)發(fā)展的濃厚感情。

第五篇：西安科技大學(xué)團(tuán)代會(huì)賀辭修改

在共青團(tuán)西安科技大學(xué)第十一次代表大會(huì)上的賀辭

長安大學(xué)團(tuán)委 張騫文

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、親愛的各位代表、青年朋友們：

今年是紀(jì)念“五四”運(yùn)動(dòng)九十周年，全國上下剛剛舉辦了隆重了的慶?；顒?dòng)，又值新中國成立六十周年之際。今天，我們滿懷喜悅地迎來了共青團(tuán)西安科技大學(xué)第十一次代表大會(huì)的隆重召開。我十分榮幸地代表兄弟院校共青團(tuán)組織向大會(huì)的召開表示最熱烈的祝賀！向西安科技大學(xué)廣大團(tuán)干部和團(tuán)員青年致以最誠摯的問候！向長期以來關(guān)心支持我們共青團(tuán)工作的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)致以最崇高的敬意和衷心的感謝！

西安科技大學(xué)獨(dú)立辦學(xué)51年來，在學(xué)校歷屆黨政班子的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，在廣大師生的共同努力下，我們深切感受到，學(xué)校各項(xiàng)事業(yè)快速發(fā)展，辦學(xué)規(guī)模不斷擴(kuò)大，辦學(xué)質(zhì)量不斷提高，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，為社會(huì)輸送了5萬余名棟梁之才，取得了引人矚目的成就。尤其是學(xué)校共青團(tuán)工作，自第十次團(tuán)代會(huì)以來，西安科技大學(xué)各級(jí)團(tuán)組織在學(xué)校黨委的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)團(tuán)組織的正確指導(dǎo)下，以敢為人先的勇氣、百折不撓的銳氣，以作為求地位，以創(chuàng)新求突破，以品牌促發(fā)展，高舉鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想偉大旗幟，認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞學(xué)校育人的中心工作，服務(wù)學(xué)校發(fā)展大局，堅(jiān)持以理想信念教育為核心，以愛國主義教育為重點(diǎn)，深入開展主題教育，努力提高大學(xué)

1生的思想政治素質(zhì)；以基層團(tuán)組織建設(shè)為切入點(diǎn)，以學(xué)生干部隊(duì)伍建設(shè)為著力點(diǎn)，不斷加強(qiáng)團(tuán)的自身建設(shè)和團(tuán)學(xué)干部的隊(duì)伍建設(shè)；堅(jiān)持延伸育人手臂，拓展服務(wù)空間，引導(dǎo)團(tuán)員青年在社會(huì)實(shí)踐和志愿服務(wù)中受教育、長才干、做貢獻(xiàn)；以社團(tuán)文化建設(shè)為突破口，精心組織豐富多彩的文化活動(dòng)，不斷優(yōu)化團(tuán)員青年的人文素養(yǎng)，繁榮校園文化；以科技競賽活動(dòng)為紐帶，積極培養(yǎng)青年學(xué)生的創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力，不斷培養(yǎng)和造就高素質(zhì)青年人才，開風(fēng)氣之先河，樹實(shí)踐之榜樣，形成了新形勢下具有時(shí)代特征、學(xué)校特色、青年特點(diǎn)的共青團(tuán)工作格局，得到了廣大團(tuán)員青年的信賴和社會(huì)各界的一致好評(píng)，取得了可喜的成績。借此機(jī)會(huì)，請(qǐng)?jiān)试S我再次向西安科技大學(xué)共青團(tuán)所取得的優(yōu)異成績表示衷心的祝賀！

在多年的并肩戰(zhàn)斗中，西安科技大學(xué)團(tuán)委和兄弟院校團(tuán)委相重相惜、互相砥礪、精誠團(tuán)結(jié)、共同發(fā)展，在共青團(tuán)的大家庭里，用理想和忠誠結(jié)下了堅(jiān)實(shí)的戰(zhàn)斗友誼，保持了良好的關(guān)系。在新時(shí)期，面對(duì)新使命，我們還將共同探索共青團(tuán)工作的新載體、探索新的工作方法和新的實(shí)現(xiàn)途徑，如在新校區(qū)存在條件下，如何實(shí)現(xiàn)校園文化的資源整合，實(shí)現(xiàn)對(duì)青年的有效組織和引導(dǎo)，都將是我們共同面臨的挑戰(zhàn)。在未來的歲月中，我們還將繼續(xù)肝膽與共，燃燒激情與夢(mèng)想，共同譜寫共青團(tuán)事業(yè)的嶄新篇章！

同學(xué)們、青年朋友們，讓我們高舉旗幟，以勤于學(xué)習(xí)、善于創(chuàng)造、甘于奉獻(xiàn)的精神，以蓬勃的朝氣、昂揚(yáng)的銳氣積極投身共青團(tuán)的各項(xiàng)事業(yè)當(dāng)中！我們相信，共青團(tuán)西安科技大學(xué)第十一次代

表大會(huì)的勝利召開，必將為學(xué)校共青團(tuán)工作開創(chuàng)嶄新的局面。學(xué)校各級(jí)團(tuán)組織必將為團(tuán)員青年成長成才、學(xué)校共青團(tuán)工作科學(xué)發(fā)展明確方向、凝聚力量。同時(shí)，也為我們各兄弟高校提供了良好的學(xué)習(xí)交流機(jī)會(huì)。

最后，衷心祝愿大會(huì)取得圓滿成功！祝愿西安科技大學(xué)共青團(tuán)事業(yè)蒸蒸日上！祝愿各位老師、同學(xué)們身體健康、萬事如意！謝謝大家！